Integración de

Métodos de

Valuación

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II

I-4491 Desarrollo Metodológico para

la Valuación de Bienes Tangibles

Presenta: Gamaliel Alberto Fajardo Jiménez / Oct-2015

Introducción.-

Valuación es el juicio que emite un profesional de la materia acerca de un bien

tangible o intangible, al cual ha llegado a través de un análisis metodológico,

donde ha tomado en cuenta las características propias, su contexto económico-

social y su momento en el tiempo, para determinar el valor en moneda o

monetario, que ha de servir como referencia en la negociación entre 2 o más

personas físicas y/o morales que tienen interés comercial o legal sobre ese objeto

o bien.

La palabra valuación se refiere al manejo del cúmulo de información, conocimiento

y experiencia (ciencia) vertido en un juicio, y que esa información se ha obtenido a

través de un procedimiento que seguimos de manera organizada y planeada

(método) para obtener un fin determinado, así pues es el método científico la serie

de pasos que sigue una ciencia para obtener saberes válidos (es decir, que

pueden verificarse a través de un instrumento fiable). Gracias al respeto por un

método científico, un investigador logra apartar su subjetividad y obtiene

resultados más cercanos a la objetividad.

Métodos de Comparación de Mercado

Determinan el valor de un bien comparando este con otros similares de los cuales

si se conoce el precio por haber sido objeto de una tasación reciente.

Es de aplicación a todo tipos de productos inmobiliarios, inmuebles edificados,

solares vacantes, esta metodología se basa en el principio que el mercado es un

auténtico patrón de valores inmobiliarios, lo cual es evidente en una economía

general de mercado. La cantidad de producto en oferta asociado a sus

características específicas y al nivel de precios que el mercado está dispuesto a

pagar, determinar el valor del producto.

a) Corrección simple b) CRITIC

c) Corrección múltiple - Índices - Porcentajes - Factores o parámetros

d) Entropía

e) Ratio de valoración f) Ordenación simple g) Comparación temporal h) Proceso Analítico Jerárquico (AHP)

i) Beta o de las funciones de distribución j) Proceso Analítico en Red (ANP) k) Regresión por mínimos cuadrados l) Programación por metas (GP) m) Regresión Espacial

Método de Valoración con Corrección Simple

Para su desarrollo se debe haber creado una base de datos con comparables

mediante una investigación de mercado, de entre los cuales se seleccionará en

más parecido. El valuador según su criterio determinará las variables de mayor

peso de las cuales obtendrá un coeficiente según una tabla estandarizada

conforme la variable sea mejor, igual o peor en contraposición al comparable. Al

final esos factores se multiplican entre sí dándonos el factor corregido promedio

que sintetiza todas las variables. Por ultimo aplicamos este factor al precio

conocido del comparable resultando el precio estimado para el bien en estudio.

• Parte de un único comparable del cual es conocido su precio.

• El bien a valorar y el comparable deben ser lo más similares posible.

• En función de la comparación de sus variables más importantes, que se creará

un factor que multiplicado por el costo del comparable conocido, nos dará la

mejor aproximación al bien por valuar.

• Este factor sintetizará los méritos y deméritos del bien a valuar sobre el

comparable.

• Se basa en la comparación pareada, es decir comparación de uno a uno.

• Tiene un gran peso subjetivo en la creación manejo y aplicación de los

coeficientes o factores aplicar.

• Es un método muy sencillo de aplicar

Desarrollo.

o Se establecen los coeficientes respecto de la variación que tengan las

variables entre el bien a valorar y el comparable.

o Se establecen las Variables a considerar y se determina su coeficiente de

homologación.

o Se determina el coeficiente corrector total

o El producto del coeficiente anterior por el precio del comparable nos dá el valor

del vehículo a valorar

o

Método de Valoración con Corrección Múltiple.

Este método se fundamenta en el método por corrección simple visto

anteriormente, la diferencia y por eso su denominación de múltiple consiste en que

en este caso se corrige por varios comparables base, siendo el valor final la media

aritmética de todos los precios corregidos.

• Parte de varios comparables del cual es conocido su precio.

• El bien a valorar y los comparable deben ser lo más similares posible.

• En función de la comparación de sus variables más importantes, que se creará

un factor que multiplicado por el costo del comparable conocido, nos dará la

mejor aproximación al bien por valuar.

• Este factor sintetizará los méritos y deméritos del bien a valuar sobre el

comparable.

• Se basa en la comparación pareada, es decir comparación de uno a uno.

• Tiene un gran peso subjetivo en la creación manejo y aplicación de los

coeficientes o factores aplicar.

• Es un método muy sencillo de aplicar

Desarrollo.

o Se establecen los coeficientes respecto de la variación que tengan las

variables entre el bien a valorar y el comparable.

o Se establecen las Variables a considerar y se determina su coeficiente de

homologación.

o El valor final es la media aritmética

Método CRITIC (CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation)

Es un Método Matemático y por lo tanto OBJETIVO que consiste en la

determinación de pesos de criterios o variables, ya que estos se determinan en

función de la información de la matriz de decisión, sin que influyan las

preferencias del decisor.

• Es un Método de ponderación (determina peso o relevancia que tiene algo /

valor o estima que merece), que se utiliza para la toma de decisiones.

• Se utiliza cuando existe suficiente información cuantitativa.

• Es un Método matemático, por lo cual es OBJETIVO.

• Permite ponderar Diferentes Alternativas con diferentes criterios de

elección, correlacionándolas y arrojando como resultado una ordenación en

función del mayor o menor peso que tengan en combinación de sus criterios o

características.

Desarrollo.

a) Se enlistan las alternativas y se definen los criterios de elección

b) El peso de cada criterio se calcula con la siguiente formula

Dónde:

Y

c) Una vez determinados los pesos de cada criterio, se calcula la ponderación

de las alternativas con la siguiente formula:

P1 = WA * X1A + WB * X1B + WC * X1C

P2 = WA * X2A + WB * X2B + WC * X2C

P3 = WA * X3A + WB * X3B + WC * X3C

Etc.

Alternativa Criterio A Criterio B Criterio C Ponderación Alternativas

1 X1A X1B X1C P1

2 X2A X2B X2C P2

3 X3A X3B X3C P3 4 X4A X4B X4C P4

5 X5A X5B X5C P5

Ponderación Variables

WA WB WC

d) El valor numérico mayor es la mejor alternativa para los criterios marcados.

Método del Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process,

AHP).

Es un método de selección de alternativas (estrategias, inversiones, etc.) en

función de una serie de criterios o variables, las cuales suelen estar en

conflicto. Para ello pondera tanto los criterios que designa el decisor como las

distintas alternativas utilizando las matrices de comparación pareadas y la

escala fundamental de comparaciones por pares.

• Aborda situaciones con escasa o casi nula información o con información

cualitativa.

• Es un método que combina fundamentos psicológicos, matemáticos y

contrastes empíricos en marco de rigor académico.

• Se basa en una escala de comparación pareada, es decir realiza

comparaciones entre dos características y les asigna un valor en base a una

tabla previamente designada

• Se debe comprobar la consistencia de la matriz obtenida en función de ratio de

consistencia.

• Se utiliza en así todos los ámbitos donde es necesario tomar una decisión de

cierta complejidad

Desarrollo.

a) Se toma la escala de comparación pareada

Escala Numérica

Escala Verbal Explicación

1 Igual Importancia Los 2 elementos contribuyen igualmente a la propiedad o criterio

3 Moderadamente más importante un elemento que otro

El juicio y la experiencia previa favorecen a un elemento frente al otro

5 Fuertemente más importante un elemento que otro

El juicio y la experiencia previa favorecen fuertemente a un elemento frente al otro

7 Mucho más Fuerte la importancia más importancia de un elemento que la del

otro

Un elemento domina fuertemente. Su dominación está probada en la practica

9 Importancia extrema de un elemento frente al otro

Un elemento domina al otro con el mayor orden de magnitud posible

b) Se define matemáticamente la importancia entre los criterios tomando como

base la escala de comparación anterior y comparándolos a cada uno con el resto,

se obtiene una matriz de comparación pareada de criterios.

c) Se calcula el vector propio y se obtiene un valor numérico

d) Se construye de la misma forma una matriz pareada de alternativas en función

de cada criterio. A cada alternativa se le aplica cada uno de los criterios lo que no

dá por resultado una matriz

e) Se calculan los vectores propios de cada matriz, de cada una de las

alternativas. Su diagrama seria el siguiente.

f) Tenemos hasta aquí, un vector propio de criterios y otro de alternativas, con los

que formamos la matriz de vectores propios de alternativas por criterio

g) Multiplicamos ambas matrices y se obtiene la ponderación entre alternativas y

criterios lo cual nos dice cuál es la mejor alternativa para los criterios fundados. El

valor numérico más alto nos indica la mejor alternativa.

h) Por último se mide la consistencia de la matrices determinando el Ratio de

Consistencia, y que nos debe arrojar valores dentro de la tabla, de lo contrario nos

indica que alguno o algunos de los valores no son consistentes, por lo que

tendríamos que mejorar esta por el método de programación por metas o

revisando la matriz en cada una de las ponderaciones obtenidas.

Tamaño Matriz % máximo CR 3 5%

4 9% >=5 10%

Métodos de Valoración con información Cualitativa y Cuantitativa

Método de Ordenación Simple

Es el más sencillo de los métodos de ponderación de variables.

Propósito:

Valorar el peso de las variables o criterios.

Características:

Es el más simple de los métodos de ponderación de variables

Se utiliza cuando hay escases de información o variables o criterios.

Es un método altamente subjetivo

Método CRITIC.

Es el Acrónimo de: CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation

Propósito:

La elección de la mejor alternativa de entre un grupo de varias o suficientes o

bastantes alternativas, en función de una serie de criterios.

Características:

Cumplen su objetivo calculando el peso de los criterios

Se utilizan en situaciones de suficiencia o abundancia de información.

Es un método objetivo que resulta en respuestas objetivas.

Se Utiliza como complemento del Método de Ratio de Variables o viceversa.

Utiliza como herramientas: La fórmula para calcular el peso o ponderación del

criterio (j), la normalización por rango o por suma, la desviación estándar y el

coeficiente de correlación de Pearson.

Método de la Entropía

Entropía significa: El Grado de desorden de un sistema

Propósito:

Medir la diversidad de un criterio, y calcular su peso.

Características:

Cumplen su objetivo calculando el peso de los criterios

Se utilizan en situaciones de suficiencia o abundancia de información.

Es un método objetivo que resulta en respuestas objetivas.

Utiliza como herramientas: La fórmula para el cálculo de la Entropía del criterio

(Ej), el logaritmo la normalización por suma.

Conclusión.-

El conocimiento y la práctica de los diferentes métodos existentes aplicables en la

valuación de cualquier tipo de bienes (tangibles o intangibles), harán que el

valuador pueda determinar el mejor, más completo y corto camino al objetivo que

es encontrar el valor comercial más probable del bien en estudio, de manera

objetivo, científica y comprobable; donde el valuador gana en tiempo, esfuerzo,

credibilidad y confiabilidad.

Web Bibliografia:

Valoración Inmobiliaria. Métodos y Aplicaciones. Aznar Bellver, Jerónimo. Guijarro Martínez, Francisco. https://riunet.upv.es/bitstream/handle/.../Valoración%20inmobiliaria.pdf

Nuevos Métodos de Valoración. Modelos Multicriterio. Aznar Bellver,

Jerónimo. Guijarro Martínez, Francisco

www.google.com.mx/webhp?sourceid=chrome-instant&ion=1&espv=2&ie=UTF-

8#q=metodo+mercado+CRITIC%2Bpdf

Aznar Bellver, Jerónimo y Guijarro Martínez, francisco (2008) Nuevos

Métodos de Valoración, Modelo Multicriterio Págs. 54-72, 127-131.

Universidad Politécnica de Valencia. España.