“un análisis al valor catastral de vivienda en

La no equidad del impuesto inmobiliario:

“Un análisis al valor catastral de vivienda en

Mazatlán, mediante uso del método CRITIC y

el método de Ratio”

Tesis

Para Obtener el Grado de Doctor en

Gestión y Valoración Urbana y Arquitectónica

Director de Tesis

Dr. Arq. Josep Roca Cladera

Co-Director de Tesis

Dr. Ivan Humaran Nahed

Universitat Politècnica de Catalunya

Escola Tècnica Superior d’Arquitectura de BarcelonaCentre de Política de Sòl i Valoracion

Departament de Tecnologia de l'Arquitectura

Doctorat en Gestió i Valoració Urbana

Presenta:

M.V. Ing. Luis Alfonso Colado Velazquez

Contenido

Marco Teórico

AntecedentesMétodos multicriterioObjetivos (general y específicos)JustificaciónHipótesis

Metodología

Técnica DELPHIMétodo CRITICRatio+CRITICCRITIC+Ratio

Análisis y

Resultados

Análisis espacialRatiosPonderacionesPrecios

Conclusiones

Interpretación de los resultadosConclusión

Marco Teórico

Antecedentes

Objetivos

Justificación

Hipótesis

El Puerto de Mazatlán se ubica en la

costa oeste de México, en el Estado de

Sinaloa

Población: habitantes

Superficie municipal: km²

Superficie urbana: km²

(INEGI 2015)

Mazatlán, Sinaloa, Mexico

Fuente : Google Earth Pro

CPEM, Art 31, fracción IVTodos los mexicanos debemos de contribuir al gasto publico, de

forma Equitativa y Proporcional

Se establecen los elementos para la tributación: objeto, sujeto,

base, tasa y época de pago

Trato igual a los iguales y diferente a los que estén en una

situación distinta, crea categorías o clasificaciones de

contribuyentes

SCJN, 1976

SCJN, 2000

Antecedentes Constitucionales

Articulo 17

Inciso I: Aplicando

valores unitarios de

suelo y construcción

vigentes en el estado

Articulo 7º

El instituto emitirá

avalúos técnicos de

bienes inmuebles

A solicitud de:

Dependencias de

gobierno

Inciso II: Determinado

mediante avaluó directo

Comprendiendo

características

endógenas y exógenas

del inmueble

Hecho por perito

valuador registrado en el

ICES

Reglamento de la Ley de catastro del Estado de Sinaloa

El ICES, proporciona los datos para el cobro del impuesto inmobiliario

Asignando valores al suelo en base a su disponibilidad y a sus

externalidades urbanas.

El valor de construcción, se obtiene por calculo de precios

unitarios de una casa tipo para cada categoría catastral de

vivienda, donde se obtiene el valor físico

Cuidando con esto el Art. 31 constitucional en su fracción IV y sus

jurisprudencias antes mencionadas

Antecedente

Catastral

Atendiendo la jurisprudencia (SCJN, 2000), establece

clasificaciones y valores al suelo, asi como las diferentes

categorías constructivas

Antecedente

CatastralA partir del año 2001, el Instituto Catastral del Estado de Sinaloa, a solicitud de los 18

tesoreros municipales en el estado (ninguno de ellos técnico en estos menesteres), realizaron

mediante acuerdo con la Dirección General de Catastro, la compactación de las categorías o

tipos de construcción para todos los municipios del estado

De manera tal que: de 22 categorías que existían se redujeron a 13 categorías

hasta el año de 2009 trataron de enmendar la situación , incrementando cuatro categorías mas

más para llegar a 17, que son las que se manejan a la fecha.

DISTRIBUCIÓN ESPACIAL DE LAS

CATEGORIAS CATASTRALES DE VIVIENDA

ProyectoSi los hay son con espaciosreducidos y generalmentequedan sin concluir o sonproyectos a largo plazo. plazo

ProyectoSencillo, típico de fraccionamientosde interés social tipo medio omedio-bajo, de uno o dos niveles,con espacios reducidos o mínimosde una a dos recámaras y cocherapara un auto.

ProyectoTípico de fraccionamientosresidenciales o casas particularesde estrato socioeconómicomedio, de una o dos plantas, conespacios suficientes de dos a tresrecámaras y cochera para dosautos.

ProyectoBuen proyecto en fraccionamientoso sectores residenciales de nivelmedio alto, de uno a dos niveles,con espacios suficientes de tres acuatro recámaras y cochera paratres autos

ProyectoMuy buen proyecto enfraccionamientos o sectoresresidenciales de nivel alto, de unoa tres niveles, con espaciosamplios de cuatro recámaras ycochera para cuatro autos.

ProyectoExcelente proyecto enfraccionamientos o sectoresexclusivos de nivel alto, de uno atres niveles, con sobrados espaciosamplios, de cuatro o másrecámaras y cochera para más decuatro autos

Categorías catastrales de vivienda

Fuente: Elaboración propia

Métodos Multicriterio

Para la realización de este proyecto, se documento sobre el funcionamiento de distintos métodos

multicriterio, como lo son:

Considerando no utilizarlos debido a la subjetividad que se aplica en ellos en la selección de rangos o

valores.

Son utilizados para evaluar diversas posibles soluciones a un determinado problema, considerando un

número variable de criterios

Apoyan en la toma de decisiones seleccionando la solución más conveniente.

• Método ELECTRE, II, III, IS

• Método de Programación por Metas, GWP, MINMAX

• Método Analítico Jerárquico (AHP)

Siendo el , el utilizado en este proyecto, por eliminar la subjetividad del operador, al dar

valores o rangos a partir de la matriz de información que alimenta la base de datos, sin que el criterio del

especialista entre en el proceso.

Estimar el grado de inequidad fiscal en la ciudad de Mazatlán, mediante el

análisis de comparación y empleo del método CRITIC en el análisis de

ponderaciones a las variables del valor catastral, primero para constatar la

proporcionalidad del valor catastral contra el valor comercial de las categorías

Modernas de M2 a M7, que sirva como referencia para demostrar que los valores

catastrales y los comerciales no tienen una razón (Ratios) igual en las diferentes

categorías de construcción, debido a las posibles variaciones de pesos en los

criterios formadores del valor catastral.

Objetivo general

Generar el análisis espacial de las

categorías de vivienda en estudio

Objetivos específicos

Obtener mediante el uso de

metodología multicriterio los

pesos de las variables que

conforman al valor catastralExaminar la relación que guarda el

valor catastral vs el valor de mercado,

tomando este ultimo como valor de

referencia superior

Establecer, con el resultado

anterior, las diferencias que este

estudio arroje

Verificar, con lo anterior hasta donde se

cumple con el principio de equidad y

proporcionalidad que expresa el Articulo

31 Constitucional, referente a la

tributación, en esta caso la inmobiliaria

Sentar las bases para estudios

posteriores sobre la temática

JustificaciónValor de

Con personal capacitado

Con una administración

efectiva e imparcial

Con una inspección y revisión

periódica de la información

*ARTÍCULO 6 y 34 de la Ley de Catastro para el Estado de Sinaloa

DETERMINA

¿Es obtenido

correctamente?

PROBLEMA

Falta de personal

capacitado

Compactación de categorías

catastrales de vivienda

Falta de metodología

objetiva para la obtención

de valores catastrales

Desfase metodológico del

instructivo de valuación

Relacionando el valor con

las externalidades

Hipótesis

La falta de una metodología efectiva, más las posibles inconsistencias de

estimación del valor catastral de vivienda afectan directamente a los

contribuyentes, quebrantando el principio de equidad y proporcionalidad del Art.

31 constitucional, esto debido a un desface metodológico para el calculo de

valores unitarios.

más las posibles inconsistencias de

afectan directamente a los

contribuyentes,

La falta de una metodología efectiva,

estimación del valor catastral de vivienda,

Metodología

Metodología DELPHI

Método CRITIC

Método

CRITIC+Ratio

Método

Ratio+CRITIC

Método DELPHI

Caso Expertos a participar

2do cuestionario

Selección

De la forma que es descrito por (Torrado y Reguant, 2016) y trabajado en las fases establecidas

por (Astigarraga, 2003) .

Producción

y envío

Análisis

estadístico

1er cuestionario

1er cuestionario

Producción

y envío

Análisis

estadístico

2do cuestionario

Comparación y

análisis estadístico

final

Conclusión

Indicador Malo Regular BuenoMuy

BuenoExcelente

Junta Municipal de Catastro 42 22 18 14 10Publicación POES VUT 46 23 17 10 10Publicación POES VUC 30 48 15 8 5Criterio para Incrementos 35 43 13 8 7Criterio para Deméritos 35 44 14 7 6Delimitación Zonas de Valor 50 38 11 5 2Delimitación Tramos de Calle 48 42 10 5 1

Tabla 2: Total de respuestas obtenidas a los especialistas en valuación a los cuestionarios

aplicados

X ̅= 2.147 Fuente: Elaboración propia

Total de respuestas obtenidas de los especialistas en valuación a los

cuestionarios aplicados

106 profesionales en

valoración inmobiliaria,

consultados

Indicador Malo Regular BuenoMuy

BuenoExcelente

Junta Municipal de

Catastro 40% 21% 17% 13% 9%

Publicación POES VUT 43% 22% 16% 9% 9%Publicación POES VUC 28% 45% 14% 8% 5%Criterio para

Incrementos 33% 41% 12% 8% 7%

Criterio para Deméritos 33% 42% 13% 7% 6%Delimitación Zonas de

Valor 47% 36% 10% 5% 2%

Delimitación Tramos de

Calle 45% 40% 9% 5% 1%

Tabla 3: Relación en % de las respuestas expresadas en los 2 cuestionarios aplicados

a los expertos


Porcentaje total en las respuestas obtenidas de los especialistas en valuación a

los cuestionarios aplicados

Las respuestas indican

una tendencia de malo

a regular,

Este sondeo fue el pie

para realizar este

trabajo

Selección de las variablesCatastrales

5. Valor Unitario de Construcción Decreto (VUCD)

6. Valor Unitario de Suelo Decreto (VUSD)

7. Valor Unitario de Construcción ICES (VUCI)

8. Valor Unitario de Suelo Promedio (VUSP)

9. Valor Catastral de Reposición Nuevo (VCRN) (Valor Físico)

10.Factor de Deméritos (FD)

11.Valor Catastral del Predio (VCP)

12.Valor Construcción de Reposición Nuevo (VCoRN)

13.Facto de Demerito a la Construcción (FDC)

14.Valor Catastral de Construcción Neto (VCCN)

15.Valor Catastral Inferido (VCI)

1

2

Estas conforman el Valor Catastral Oficial (Vco), este valor fue obtenido de los avalúos catastrales

entregados físicamente en el ICES zona sur en Mazatlán, por peritos registrados, donde se obtuvieron las

variables directas (azul) y las variables inferidas (rojo) fueron calculadas por los valores unitarios (suelo y

construcción) decretados en el POE (variable 5 y 6) que fueron utilizados para inferir las siguientes

variables:

1. M2 de Construcción (M2 C)

2. M2 Unitario de Suelo (M2 S)

3. Numero de Habitaciones (NH)

4. Numero de Baños (NB)

16.Valor Catastral Oficial (VCO)

1 Valor Unitario de Construcción ICES (VUCI)

Valor dado por ICES, mediante calculo de precios unitarios, de acuerdo al Articulo 32 de la Ley

de catastro y del Articulo 18 del Reglamento de la misma Ley, el cual es turnado a la junta

municipal de catastro para su aprobación o modificación

En los municipios de Culiacán, Concordia, Escuinapa, Navolato, Cósala, San Ignacio, entre

otros se aprobó la propuesta presentada por el ICES

En Mazatlan a todas las categorías de construcción se descontó un promedio general del 6%

2 Valor Unitario de Suelo Promedio (VUSP)

Valor obtenido del promedio del de cada una de las muestras en su respectiva categoría,

este valor tiene la finalidad de establecer un valor promedio de referencia del suelo para la

estimación del

El uso de este valor será destinado al calculo del VCI (valor catastral inferido)

VCRN = (𝑀2C × 𝑽𝑼𝑪𝑫) + (𝑀2S × 𝑽𝑼𝑺𝑫)

VUSP = Valor obtenido del promedio de

VUSD del total de las muestras para

cada Categoría

FD = VCRN

VCO

VCCN = 𝑽𝑪𝑶 − 𝑽𝑪𝑷

VCI = (𝑀2S × 𝑽𝑼𝑺𝑷) + (𝑀2C × 𝑽𝑼𝑪𝑰)

VCP = 𝑀2S × 𝑽𝑼𝑺𝑫

VCoRN =𝑀2C × 𝑽𝑼𝑪𝑫

FDC = VCCNVCRN

Valor Unitario de Suelo Promedio (VUSP)

Valor Catastral del Predio (VCP)

Valor Construcción de Reposición Nuevo (VCoRN)

Facto de Demerito a la Construcción (FDC)

Valor Catastral de Construcción Neto (VCCN)

Valor Catastral Inferido (VCI)

Factor de Deméritos (FD)

Valor Catastral de Reposición Nuevo (VCRN)

Variables Inferidas

Selección de las variablesMercado

Obtenidas con la información del Libro Verde de la Asociación Mexicana de Profesionales

Inmobiliarios (AMPI), con la información obtenida de M2 de Construcción (M2 C) y M2 de Suelo

(M2 S) registrado, se infirieron el resto de las variables en el estudio.

1. Valor Unitario de Suelo AMPI (VUSA)

2. Valor Unitario de Suelo Inferido (VUSI)

3. Valor Unitario de Construcción (VUC)

4. Valor Mercado del Predio AMPI (VMPA)

5. Valor Mercado Construcción (VMC)

6. Valor Mercado de Predio Inferido (VMPI)

7. Valor Mercado Inferido (VMI)

8. Valor Mercado AMPI (VMA)

VUSI = 𝑉𝑀𝑃𝐼𝑀2S

VUSA = Valor de zona en el libro verde del

AMPI

VUC = 𝑉𝑈𝐶𝐈 × 𝐹𝑖

VMI = Estimación por peritos valuadores

VMA = VUSA+ 𝑉𝑀𝐶

VMPA = 𝑀2S × 𝑉𝑈𝑆𝐴

VMC = 𝑀2C × 𝑉𝑈𝐶

VMPI = 𝑉𝐶𝐼 − 𝑉𝑀𝐶

Valor Unitario de Suelo AMPI (VUSA)

Valor Unitario de Suelo Inferido (VUSI)

Valor Unitario de Construcción (VUC)

Valor Mercado Construcción (VMC)

Valor Mercado de Predio Inferido (VMPI)

Valor Mercado AMPI (VMA)

Valor Mercado Inferido (VMI)

Valor Mercado del Predio AMPI (VMPA)

Variables Inferidas

Desarrollado por D. Diakoulaki, G. Mavrotas y L. Papayannakis, fundamentado en dos bases importantes

para la estadística:

1. La desviación estándar

Método CRITIC(Criteria Importance Through Intercriteria Correlation)

2. El coeficiente de correlación

CRITIC fue diseñado para realizar las comparaciones entre empresas, confrontando la base de múltiples

ratios financieros, (Diakoulaki et al., 1995)

Objetivo: Determinación de importancia de pesos objetivos en problemas de decisión

Investiga analíticamente la matriz de datos extrayendo toda la información contenida por criterio de

evaluación

La importancia del peso de cada variable refleja la cantidad de información contenida en cada una de ellas

Cuantifica intensidad de contraste, utilizando la desviación estándar, resultando ponderaciones objetivas

de cada variable

Establece ponderaciones objetivas cuando no existe un tomador de decisión, evitando la subjetividad

Procedimiento

= Peso o ponderación del criterio j

= Desviación estándar del criterio j

= Coeficiente de correlación entre criterios j y k

Se normalizan los datos de las variables contenidas en la base de datos

Se calcula el ratio medio de cada variable 𝑹𝒎 =σ 𝑷𝒓𝒆𝒄𝒊𝒐𝒔

σ 𝑭𝒏𝒗(sumatoria de precios / sumatoria

del factor normalizado de cada variable)

Obteniendo el valor en $MXN de la variable de cada comparable (𝑽𝒄 = 𝑹𝒎 × 𝑭𝒏𝒗)

Calculando la desviación estándar de cada variable y coeficiente de correlación

Calculo de la ponderación de cada variable y normalización de las mismas

CRITIC combinado con el Ratio (IVSC 2017), se convierte en el método Ratio+CRITIC y

CRITIC+Ratio “(Aznar y Guijarro, 2012)”. Ubicándolo en el terreno de los métodos

comparativos, ya que permite calcular el valor de un activo mediante el contraste con otros

activos comparables de los cuales se conocen sus características y su valor (Aznar et al.,

2011)

Garantizando con esto, el no depender de criterios subjetivos, reafirmando la importancia del

resultado en el proceso de Ponderación y de la objetividad de esta investigación

Ratio +CRITIC

CRITIC+RatioMétodo

Partiendo de la idea de que los métodos objetivos obtienen información de datos observables

(Jahan et al. 2012), por lo tanto la base de datos trabajada tiene carácter objetivo

Procedimiento(Ratio+CRITIC)

= Valor del sujeto

= Peso de la variable (obtenido con CRITIC)

= Valor $MXN del ratio de la variable

𝑽𝒙 = 𝑾𝒗𝟏 × 𝑽𝑹𝑽𝟏 +𝑾𝒗𝟐 × 𝑽𝑹𝑽𝟐 + ⋯ 𝑾𝒗𝒏 × 𝑽𝑹𝑽𝒏

Habiendo calculado los Pesos de cada Variable (Wv) y sus valores en $MXN de cada una de

las variables (VRV) , se procede a obtener el valor de la vivienda, a esta forma de calculo se

le llama Ratio+CRITIC

Procedimiento(CRITIC+Ratio)

Estas ponderaciones (W) nos servirán para el calculo del valor por la forma CRITIC+Ratio.

= Peso del comparable

= Peso de la variable del comparable (obtenido con CRITIC)

= Factor normalizado de la variable

Wc = W𝑣𝑐1 × F𝑛𝑣1 + W𝑣𝑐2 × F𝑛𝑣2 + ⋯ W𝑣𝑐𝑛 × F𝑛𝑣𝑛

Con la formula anterior se obtiene la ponderación de cada activo comparable y se procede a

calcular el ratio global donde:

𝑹𝑮 =σ𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜𝑠

σ𝑊𝑐

Multiplicando el Ratio Global por cada peso del activo comparable ( Wc ), se obtendrá el precio

para cada activo comparable que se seleccione (cada vivienda de la muestra)

𝑽𝒙 = 𝑹𝑮 ×𝑾𝒄

Análisis y resultados

Análisis espacial Ponderaciones

PreciosRatios

Análisis espacialColonias (Barrios)

Mapa que muestra las colonias, fraccionamientos unidades y

conjuntos habitacionales en la ciudad de Mazatlan, Sinaloa.


El Instituto Nacional de Estadística, Geografía e

Informática (INEGI) tiene un censo con

viviendas habitadas, distribuidas en

fraccionamientos, colonias, unidades

habitacionales y conjunto habitacional con un

total de asentamientos regulares

(PDDUCM,2013).

Colonias M3 Colonias M4

Colonias M7Colonias M5 Colonias M6

Colonias M2

De la base de datos del

ICES

Con un total de 1056 viviendas recolectadas,

mismas que se encuentran distribuidas en la ciudad

Se recolectaron, inmuebles por cada categoría

catastral de vivienda (M2 a M7)

Mapa que muestra la distribución espacial de las viviendas

seleccionadas para el estudio.


M2

M3

Traslape

M2

M4

Traslape

M2

M5

Traslape

M2

M6

Traslape

M2

M7

Traslape

TraslapesMapas que presentan traslape en la categoría

catastral de vivienda M2 a M7 en la misma

colonia

M3

M4

Traslape

M3

M5

Traslape

M3

M6

Traslape

M3

M7

Traslape

Mapas que presentan traslape en la categoría


colonia

M4

M5

Traslape

M4

M6

Traslape

M4

M7

Traslape



colonia

M5

M6

Traslape

M5

M7

Traslape

M6

M7

Traslape


catastral de vivienda M5 a M7 y M6 a M7 en la

misma colonia

Rangos de valorCategoría M3

Categoría M4 Categoría M5

Categoría M6 Categoría M7

Categoría M2

Ratios

Vivienda M3

Valor máximo

Valor mínimo

Valor medio

Desv. Típica

Vivienda M4

Valor máximo

Valor mínimo

Valor medio

Desv. Típica

Vivienda M5

Valor máximo

Valor mínimo

Valor medio

Desv. Típica

Vivienda M6

Valor máximo

Valor mínimo

Valor medio

Desv. Típica

Vivienda M7

Valor máximo

Valor mínimo

Valor medio

Desv. Típica

Vivienda M2

Valor máximo

Valor mínimo

Valor medio

Desv. Típica

El “Ratio” es el método mas usado en el análisis financiero, ya que estos representan un

índice, relación, cociente o razón, entre dos magnitudes o cuentas ya determinadas

(Sans, 2002)

0.00

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

Grafica 1.- Categoria M2

RVCO/VMA

RVCO/VMA Media Desv Tipica

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

Gráfica 2.- Categoria M3RVCO/VMA


0

0.5

1

1.5

2

2.5

3



0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

4

Grágica 4.- Categoria M5RVCO/VMA


0

0.5

1

1.5

2

2.5



0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

Gráfica 6.- Categoria M7

RVCO/VMA


Mapas que presentan la categoría catastral de vivienda

M4 a M7 en la misma colonia

Ponderaciones

Las variables no tuvieron

diferencias significativas

al compararse entre

categorías por la variable

seleccionada.

Grafica de Temperaturas

Ponderaciones Catastrales Expresadas en %CATEGORIA M2 C M2 S NH NB VUCD VUSD VUCI VUSP VCRN FD VCP VCORN FDC VCCN VCI VCO

Casa Tipo M2 3.58% 4.29% 1.81% 1.83% 0.00% 2.89% 0.00% 0.00% 3.46% 4.42% 7.77% 3.58% 7.78% 6.86% 5.20% 5.45%

Casa Tipo M3 3.97% 4.12% 1.52% 1.52% 0.00% 2.94% 0.00% 0.00% 3.61% 2.21% 7.49% 3.97% 5.19% 6.40% 5.09% 6.33%

Casa Tipo M4 3.29% 3.69% 1.25% 1.24% 0.00% 3.38% 0.00% 0.00% 3.00% 5.58% 4.95% 3.29% 6.81% 4.68% 3.60% 3.73%

Casa Tipo M5 3.59% 3.89% 1.32% 1.32% 0.00% 2.57% 0.04% 0.00% 3.35% 5.99% 5.17% 3.59% 7.16% 4.23% 3.21% 3.00%

Casa Tipo M6 3.44% 3.51% 3.33% 3.33% 0.00% 1.05% 0.00% 0.00% 3.13% 8.54% 3.74% 3.44% 10.58% 8.94% 6.93% 6.80%

Casa Tipo M7 4.14% 6.53% 2.92% 2.92% 0.00% 3.12% 0.00% 0.00% 3.93% 1.92% 6.74% 4.14% 2.62% 4.43% 4.11% 3.97%Fuente Elaboración propia Ponderación Baja Ponderación Media Ponderación Alta

Realizando ANDEVA de doble vía con la prueba post hoc de comparaciones múltiples de Holm-Šidák con un

99% de significancia

Cuentan con diferencias

significativas muy grandes (p<0.001)

comparando cada categoría

catastral de vivienda entre la misma

variable seleccionada.

La variable, en las categorías catastrales

(M2 vs M5), (M3 vs M5), (M4 vs M5), (M5

vs M6, M7), si se encontraron diferencias

significativas grandes (p<0.01) entre

ellas.



0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

4.29% 4.12%3.69% 3.89%

3.51%

6.53%

M2 S

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

2.89% 2.94%

3.38%

2.57%

1.05%

3.12%

VUSD

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

7.77%7.49%

4.95% 5.17%

3.74%

6.74%

VCP

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

9.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

4.42%

2.21%

5.58%5.99%

8.54%

1.92%

FD



0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

9.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

6.86%6.40%

4.68%4.23%

8.94%

4.43%

VCCN

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

5.20% 5.09%

3.60% 3.21%

6.93%

4.11%

VCI

Casa Tipo M2 Casa Tipo M3 Casa Tipo M4

Casa Tipo M5 Casa Tipo M6 Casa Tipo M7

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

5.45%

6.33%

3.73%

3.00%

6.80%

3.97%

VCO

0.00%

20.00%

40.00%

60.00%

80.00%

100.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

VUSP y VUCD

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

3.46% 3.61%

3.00%3.35%

3.13%

3.93%

VCRN

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

3.58%3.97%

3.29%3.59% 3.44%

4.14%

VCORN

En la variable no tuvieron

diferencias significativas

al compararse entre

categorías por la variable

seleccionada.

Grafica de temperatura

Ponderación de Mercado Expresada en %CATEGORIA VUSA VUSI VUC VMPA VMC VMPI VMI VMA

Casa Tipo M2 2.11% 3.11% 0.00% 5.12% 6.13% 6.15% 3.53% 3.20%Casa Tipo M3 2.42% 3.25% 0.00% 5.35% 8.53% 4.04% 3.30% 3.70%Casa Tipo M4 2.30% 4.34% 0.00% 4.19% 10.54% 4.08% 2.89% 3.04%Casa Tipo M5 2.80% 4.67% 0.00% 5.37% 11.97% 4.41% 3.21% 3.17%Casa Tipo M6 1.35% 2.63% 0.00% 3.68% 7.14% 3.73% 2.97% 3.04%Casa Tipo M7 4.19% 4.78% 0.00% 5.88% 9.33% 6.06% 3.80% 3.81%

Ponderación Baja Ponderación Media Ponderación AltaFuente: Elaboración propia

Las variables cuentan con

diferencias significativas muy

grandes (p<0.001) comparando

cada categoría catastral de

vivienda entre la misma

variable seleccionada.

La variable en las categorías catastrales

(M2 vs M3 a M7), (M3 vs M4, M6, M7), (M4

vs M5, M6, M7), (M5 vs M6), (M6 vs M7), si

se encontraron diferencias significativas

grandes (p<0.01) entre ellas.





0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

2.11%2.42% 2.30%

2.80%

1.35%

4.19%

VUSA

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

Casa TipoM2

Casa TipoM3

Casa TipoM4

Casa TipoM5

Casa TipoM6

Casa TipoM7

6.13%

8.53%

10.54%

11.97%

7.14%

9.33%

VMC

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

VMI VMA

3.53%3.20%3.30%

3.70%

2.89% 3.04%3.21% 3.17%2.97% 3.04%3.80% 3.81%

VMI y VMA

Casa Tipo M2 Casa Tipo M3 Casa Tipo M4 Casa Tipo M5 Casa Tipo M6 Casa Tipo M7



Las variables correspondientes a los ratios calculados, explican que en todas ellas

comparando cada categoría catastral de vivienda por las variables en cuestión se encontraron

diferencias muy significativas (p<0.001)

Grafica de temperaturas

Ponderación de Ratios Expresada en %CATEGORIA RVCO/VMA RVCO/VMI RVCI/VCO RVMA/VCI RVMI/VCI

Casa Tipo M2 2.77% 2.69% 1.49% 2.38% 2.41%Casa Tipo M3 3.32% 3.15% 1.48% 3.59% 3.53%Casa Tipo M4 5.00% 4.83% 0.99% 4.73% 4.57%Casa Tipo M5 3.52% 3.66% 1.10% 3.67% 4.01%Casa Tipo M6 1.82% 1.93% 0.64% 2.06% 2.24%Casa Tipo M7 2.10% 2.13% 0.98% 2.61% 2.84%

Ponderación

Baja

Ponderación

Media

Ponderación

Alta

Fuente: Elaboración Propia



0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

RVCO/VMA RVCO/VMI

2.77% 2.69%

3.32% 3.15%

5.00% 4.83%

3.52% 3.66%

1.82% 1.93%2.10% 2.13%

RVCO / VMA y RVCO / VMI


0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

RVCI/VCO RVMA/VCI

1.49%

2.38%

1.48%

3.59%

0.99%

4.73%

1.10%

3.67%

0.64%

2.06%

0.98%

2.61%

RVCI / VCO y RVMA / VCI


Precios

Los precios arrojados por y , son generados por un modelo de

cálculo estandarizado de valores, tomando en cuenta las ponderaciones parciales de cada

variable; para las Categorías Catastrales de Vivienda M2 a M7

$0.00

$200,000.00

$400,000.00

$600,000.00

$800,000.00

$1,000,000.00

$1,200,000.00

$1,400,000.00

Categoria M2 $MXN

VALOR CATASTRAL OFICIAL Valor Comercial AMPI RATIO + CRITIC CRITIC + RATIO

$0.00

$200,000.00

$400,000.00

$600,000.00

$800,000.00

$1,000,000.00

$1,200,000.00

$1,400,000.00

$1,600,000.00

$1,800,000.00

Categoria M3 $MXN


$0.00

$500,000.00

$1,000,000.00

$1,500,000.00

$2,000,000.00

$2,500,000.00

$3,000,000.00

$3,500,000.00

$4,000,000.00

$4,500,000.00

Categoria M4 $MXN


$0.00

$1,000,000.00

$2,000,000.00

$3,000,000.00

$4,000,000.00

$5,000,000.00

$6,000,000.00

$7,000,000.00

$8,000,000.00

$9,000,000.00

$10,000,000.00

Categoria M5 $MXN


$0.00

$2,000,000.00

$4,000,000.00

$6,000,000.00

$8,000,000.00

$10,000,000.00

$12,000,000.00

Categoria M6 $MXN


$0.00

$5,000,000.00

$10,000,000.00

$15,000,000.00

$20,000,000.00

$25,000,000.00

$30,000,000.00

Categoria M7 $MXN


Se tiene comportamiento homogéneo en

los valores de cada categoría y es

encontrada entre estas metodologías

Encontrando diferencias significativas

(p<0.01) en las categorías catastrales de

vivienda M5, M6, M7, para cada uno de

los valores analizados

Las diferencias muestran la variabilidad

en las ponderaciones calculadas y estas

tienen influencia final en el precio

calculado para los inmuebles analizados

Utilizando ANDEVA de doble vía, con la prueba post hoc

de comparaciones múltiples de Holm-Šidák con un 99%

de significancia

Las diferencias significativas confirman la

falta de homogeneidad.

Si las ponderaciones de las variables

fuesen homogéneas, se esperaría

homogeneidad en las MAGNITUDES de los

ratios de precios calculados.

Al realizar ratios entre los precios

calculados con metodología multicriterio

utilizada, entre los valores catastrales

oficiales existen discrepancias

estadísticamente significativas (p<0.01)

entre categorías.

Observándose incremento en la categoría

M3 y M6; así como una disminución

significativa en M7, al compararse con las

categorías M2, M4 y M5.

Utilizando ANDEVA de doble vía, con la prueba post hoc

de comparaciones múltiples de Holm-Šidák con un 99%

de significancia.

0 5 10

RATIO+CRITIC/CATASTRAL OFICIAL

CRITIC+RATIO/CATASTRAL OFICIAL

RATIO+CRITIC/CATASTRAL INFERIDO

CRITIC+RATIO/CATASTRAL INFERIDO

$ CAT INFERIDO/$ CAT OFICIAL

$ COM AMPI/$ CAT OFICIAL

$ COM INFERIDO/$ CAT OFICIAL

$ COM AMPI/$ CAT INFERIDO

$ COM INFERIDO/$ CAT INFERIDO

RATIO+CRITIC/$ COM AMPI

CRITIC+RATIO/$ COM AMPI

RATIO+CRITIC/$COM INFERIDO

CRITIC+RATIO/$COM INFERIDO

Ratio

M2

M3

M4

M5

M6

M7

Gráfica 2: Ratios de valores calculados.

Fuente: Elaboración Propia

Grafica 2: Ratio de valores calculados

M3 vs M4,M5, M7

M3 vs M7

M2 vs M7

M3 vs M5

M2 vs M4,M5,M6, M7

CRITIC construye puntos de referencia sobre una situación financiera, permitiendo definir

objetivamente los pesos de los criterios, haciendo con esto que los operadores no decidan

sobre sus preferencias (Linares, 1999)

Es a lo que se refieren (Yalcin y Ünlü, 2017), al decir que en mucho de los casos dependen de

las preferencias de los mismos

Gran parte de la problemática

en la valoración de bienes inmuebles

Se encuentra en la subjetividad

aplicada por los valuadores

De ahí la importancia de la

objetividad

Cuando se emiten juicios de valor a un mismo

objeto (inmueble)

Un grupo de profesionales puede ponderar en

de forma distinta cada uno de sus criterios

Generando inconsistencias en los valores

aplicados

Donde las ponderaciones desiguales

se intentan normalizar con el fin de

valores catastrales

afectados, resultan efectos

Nuestro enfoque busca la justicia tributaria y esta se cumpliría al existir correspondencia entre el

valor catastral y el valor de mercado de los inmuebles en cuestión, como lo señala (Llombart ,1996)

Ratio + CRITIC

CRITIC + Ratio

Los precios obtenidos

Son valores

MINIMIZAR LA VARIABILIDAD



Sirviendo de apoyo en la toma de decisión, en

función de todas las variables según su importancia,

de acuerdo a la contextualización de los modelos

multicriterio de (Carrasco y Martel, 2017)

Al pago de los tributos inmobiliarios

Método CRITIC

No solo se obtiene la importancia o peso de un

atributo

Permite obtener precios o valores

La ponderación de cada variable

Las diferencias encontradas entre cada categoría catastral

Nos permiten inferir la inequidad del valor catastral de vivienda



Como resultado se ha obtenido:

Interpretación de los resultados

• Calculando las ponderaciones de las variables que conforman al valor catastral de vivienda en cada

categoría del instructivo

ENCONTRANDO DIFERENCIAS SIGNIFICATIVAS entre las ponderaciones obtenidas, mismas que

influyen en la tributación inmobiliaria

• Constatar si hay o no equidad al pago de los impuestos inmobiliarios en mazatlan,

• Analizar los ratios para demostrar que no hay una razón igual en las diferentes categorías catastrales de

vivienda

• Generar un análisis de comparación mediante métodos multicriterio (CRITIC y el Ratio de valuación),

La ponderación de cada variable fuera similar

Encontrándose que la ponderación tiene un efecto en

el valor catastral

Recordando que la categoría M2 es la mas económica

M2-M7

Las ponderaciones presentan diferencias para

una misma variable

Afectando desproporcionadamente el valor de cada

vivienda

Suponiendo que la información obtenida de la base de

datos de catastro fuera correcta

El valor entre categorías es progresivo hasta llegar a la

categoría M7 como la mas lujosa

En el siguiente ejemplo, las variables explicativas como son el suelo y

la construcción, que son las que intervienen mayormente en el valor

catastral, tenemos el siguientes análisis.

Influencia de la ponderacion en % de la variable sobre el valor catastral oficial

Variable Categoría Influencia Categoría

M2C M2 3.58% > M4 y M6

M2S M2 4.29% > M3, M4, M5, M6 < M7

VCP M2, M3, M7 7.77% > 7.49% > 6.74% < M4, M5, M6

VCCN M6, M2, M3 8.94% > 6.86% > 6.40% < M4, M5, M7

Estos señalamientos pueden ser repetitivos para cada una de las variables

Las diferencias significativas que se muestran en las variables explicativas,

y como

VCP y VCCN, que los

responsables de la misma realizan

En la categoría catastral , las variables , y presentan una mayor

ponderación porcentual que la categoría

a la categoría M6 que la M7 que es la más

onerosa, ya que esta puede presentarse con un valor catastral que lo ubique en un

rango menor para el pago de impuestos

Repitiendo el caso de que la clase social alta ( ), paga menos impuestos que la

clase social media alta ( ).

Ubicándose en un rango de pago más alto al que le corresponde en la tabla para el

pago del impuesto predial.

De un total de viviendas, el de estas en la zona urbana ( análisis

espacial Mapa Digital INEGI) son y (clase baja y media baja), esto muestra

como las clases sociales media, media alta y alta, son beneficiadas al momento de

pagar los impuestos inmobiliarios.

Este alto porcentaje de viviendas, representa a los sectores sociales más vulnerables

de la sociedad, y tienen la mayor carga en ponderación porcentual, sufriendo un

mayor impacto en el valor catastral.

El valor expresado para los inmuebles establecidos en las diferentes categorías

catastrales de vivienda,

Usando esta metodología multicriterio, se aporta un método en el ámbito de la

valoración catastral, donde se da a conocer la importancia de las variables que

componen al valor catastral en la localidad de Mazatlán, Sinaloa, bajo los criterios

establecidos por el ICES

Conclusiones

La Ley, es justa en los impuestos (en este caso el predial), ya que, establece una

correcta aplicación de la equidad en términos horizontales y verticales

Pero si el valor catastral desde su concepción tiene divergencias y que

Se incurre en la INEQUIDAD para los contribuyentes, ya que unos terminan pagando

más que otros en dicha tributación y por lo tanto, no se cumple con el espíritu de la

bien llamada Justicia Tributaria

Instructivo de

valuación

La ley de

catastro

Reglamento

de catastro

A pesar de contar conJURÍDICAMENTE es

la base para el pago

de los impuestos

inmobiliarios

Conclusiones





¡GRACIAS POR SU

ATENCION!

Agradecimientos

A mis directores de tesis

Dr. Josep Roca Cladera

Dr. Iván Humaran Nahed

A mis padres:

Juventino Colado Martínez

María de Jesús Velazquez

Quiñonez

A mi tío M.C. Rafael Mendoza Zatarain, por su apoyo

incondicional para lograr este objetivo

Por el apoyo institucional como director de CBTIS 51

Maestro J. Guadalupe Sánchez Rodríguez

A mi familia:

Nancy Carolina

Nicole

Luis Alfonso

Juventino Daniel

Por su asesoría técnica:

Dr. Carlos Moyeda Garibay

M.C. Juventino Colado Martínez

Dr. Juventino III Colado Velazquez

A mis profesores del CPSV:

M.C. Blanca Arellano Ramos

Dr. Carlos Marmolejo Duarte

Dra. María Pilar García-Almirall

M.C. Rolando Biere Arenas

A los buenos amigos que hice en mi estancia en BCN:

Jairo, Memo, Isabel, Osamu, Sinaí, Brayan, Daniel,

Pamela, Julián, Orlando, Aapo, Yolanda, Luis y Dina

(Rala), que los llevo siempre en mi corazón.

Contempla los trabajos de

este mundo, escucha las

palabras de los sabios y

toma todo lo que es bueno

para ti, con esto como tus

fundamentos abre tu

propia puerta a la verdad.

Ueshiba Morihei





Referencias

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AMPI (Asociacion Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) (2018). "Libro Verde Valuador de Propiedades", Mazatlán, AMPI.

Diakoulaki, Danai; Mavrotas, George y Papayannakis, Lefteris (1995), “Determining objective weights in multiple criteria problems: The critic

method”, Computers and Operations Research, 22(7), Nueva York, Elsevier, pp. 763–770, doi: doi.org/10.1016/0305-0548(94)00059-H.

Carrasco Gómez, Luis Antonio y Martel Montenegro, Alexander Melvin (2017), “Propuesta de nuevos métodos para estimar el valor comercial

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Jahan, Ali; Mustapha, Faizal; Sapuan, S.M.; Ismail, Md Yusof y Bahraminasab, Marjan (2012), “A framework for weighting of criteria in ranking

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