^JCAO^

, Ministerio PERU de Justicia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No.- COM -2019-SUNARP-TR-L

Lima, 2 2 FEB. 2019APELANTETITULORECURSOREGISTROACTO

CESAR AUGUSTO GIRALDO BENITES.N° 2624330 del 21/11/2018.H.T.D. N° 002080 del 11/01/2019.Predios de Callao.Declaratoria de fabrica.

SUMILLACOMPETENCIA DEL NOTARIO EN LOS PROCEDIMIENTOS DE REGULARIZACION PREVISTOS EN LA LEY N° 27157Es competente para el conocimiento de los procedimientos de regularizacion de edificaciones realizados al amparo de la Ley N° 27157 y su Reglamento, el notario del distrito notarial donde se ubica el predio objeto de regularizacion.

Si la certificacion de firmas puesta en el FOR y en los documentos anexos la ha realizado un notario de un distrito notarial distinto a aquel en que se ubica el predio, el titulo adolece de un defecto insubsanable que amerita su tacha sustantiva.

ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicita, en via de regularizacion al amparo de la Ley N° 27157, la inscripcion de la declaratoria de fabrica del predio inscrito en la partida electronica N° 70374108 del Registro de Predios del Callao.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentacion:

- Formulario Registral N° 1 - Ley N° 27157 suscrito por Zoila Magna Ruiz Caman y verificador arquitecto Juan Alberto Costa Najarro., con firmas certificadas por el notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 26/10/2018.- Informe tecnico de verificacion suscrito por verificador arquitecto Juan Acosta Najarro con firma certificada por el notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 25/10/2018.- Certificado de parametros urbanisticos y edificatorios N° 121-2016 del 2/3/2016 expedido por la Municipalidad Provincial del Callao.- Plano de ubicacion y localizacion (Lamina U-1) suscrito por Zoila Magna Ruiz Caman y Arq. Juan Alberto Acosta Najarro, con firmas certificadas por notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 25/10/2018.- Plano de independizacion. Planta 1° piso y azotea (Lamina A-01) suscrito por Zoila Magna Ruiz Caman y Arq. Juan Alberto Acosta Najarro, con firmas certificadas por notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 25/10/2018.

DECISION IMPUGNADAII.

El Registrador Publico del Registro de Predios del Callao Walter Augusto Recalde Morales denego la inscripcion, formulando la siguiente tacha sustantiva:

“Se tacha el presente titulo por cuanto, vista la documentacion adjuntada se aprecia que la certificacion de firmas del verificador responsable y de los propietarios del expediente de regularizacion de fabrica, ha side efectuada por un notario de Lima. Al respecto se debe tener en cuenta que conforme lo sehala la Ley N° 27157 y el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el presente es un procedimiento de declaratoria de fabrica via regularizacion, el cual debe estar a cargo de un notario del Distrito Notarial donde se encuentra el inmueble (en el presente caso, del Distrito Notarial del Callao), y que la actuacion del notario no se limita a la certificacion de las firmas de los intervinientes. (Al respecto, el Tribunal Registral se ha pronunciado en reiterada jurisprudencia como la Resolucion N° 2452-2017-SUNARP-TR-L de 10/27/2017:PROCEDIMIENTOS DE REGULARIZACI6N PREVISTOS EN LA LEY N° 27157: “Es competente para el conocimiento de los procedimientos de regularizacion de edificaciones realizados al amparo de la Ley N° 27157 y su Reglamento, el notario del distrito notarial donde se ubica el predio objeto de regularizacion. Si la certificacion de firmas puestas en el FOR y en los documentos anexos la ha realizado un notario de un distrito notarial distinto a aquel en que se ubica el predio, el titulo adolece de un defecto insubsanable que amerita su tacha sustantiva.

DEL NOTARIO EN LOSCOMPETENCIA

De lo expuesto se precede a la TACHA SUSTANTIVA del presente titulo, al amparo del Art. 42 inc. A del Reglamento General de los Registros Publicos.

FUNDAMENTOS DE LA APELACION(kUW313)!,

N 7,7EL recurrente sustenta su recurso de apelacion sehalando que se ha incurrido en error por parte del presentante del titulo y del arquitecto verificador, puesto que antes de presenter los documentos al Registro se hicieron las consultas en uno de los modules de atencion de los abogados orientadores quien indico que la legalizacion de los documentos puede hacerse ante cualquier notario de Lima.Asimismo, cuando se ha presentado los documentos ante la notaria Gonzales Loli el empleado que los atendio nunca dijo nada sobre la legalizacion de documentos de un inmueble que corresponde a la jurisdiccion del Callao.Igualmente, cuando se ha presentado los documentos legalizados en el modulo de pre liquidacion, tampoco indicaron que debia pre liquidarse en la Oficina del Callao.Finalmente, el Registrador se limita a observar lo referente a la jurisdiccion del notario, mas no indica en ningun punto respecto al contenido de los demas documentos presentados.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electronica N° 70374108 del Registro de Predios del Callao

El predio conformado por el lote 24 de la manzana “c” ubicado en la Asociacion de Propietarios del Programa de Vivienda Santa Rosa Callao, provincia del Callo y departamento de Lima, corre inscrito en la partida electronica N° 70374108 del Registro de Predios del Callao, siendo su titular registral Zoila Magna Ruiz Caman, conforme se aprecia del asiento C00002 de la citada partida.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONESV.

RESOLUCION No.-5} O1^ -2019-SUNARP-TR-L

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente:

- ^Cual es la competencia notarial establecida para el conocimiento de los procedimientos de regularizacion al amparo de la Ley N° 27157?

VI. ANALISIS

1. Respecto de la regularizacion de edificaciones, esta se encuentra contemplada en el Titulo I de la Ley N° 27157 y en la Seccion Primera de su Reglamento, cuyo Texto Unico Ordenado se aprobo por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA.

El artlculo 3 de la citada ley senala que los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construccion, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica, independizacion y/o reglamento interno, de ser el caso, podran sanear su situacion de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley.

Este procedimiento de regularizacion de edificaciones es un procedimiento simplificado que no requiere de aprobacion municipal ni de ninguna otra autoridad. Requiere la participacion de un verificador responsable (arquitecto o ingeniero), asi como la manifestacion de voluntad de los propietarios del predio a traves de un formulario (FOR), con certificacion notarial de firmas (entre otros requisites).

2. El ambito temporal de aplicacion de esta normative esta determinado por el artlculo 3 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, que senala lo

\ siguiente: “La presente seccion norma el tramite de regularizacion de las Fy edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin

contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fabrica, reglamento interno y/o la correspondiente independizacion.”

Sala >.v

De acuerdo a la citada norma, unicamente pueden ser objeto de regularizacion mediante el procedimiento establecido en el Titulo I de la Ley N° 27157 y seccion primera de su reglamento, las edificaciones levantadas, modificadas, ampliadas, remodeladas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, siendo que cualquiera de estos actos que se hubiesen producido con posterioridad - y siempre que no se hubiesen adecuado en su oportunidad a las normas previstas en las Leyes N° 27972 y 28437 -, deberan sujetarse al tramite regular previsto en la Ley N° 29090 “Ley de Regulacion de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones”, la cual deroga la Seccion II de la Ley N° 27157 y su reglamento.

Es pertinente ahadir que mediante Ley N° 30830 -publicada el 27/7/2018 en el diario oficial “El Peruano”- se modified la fecha llmite de la regularizacion, sehalando que los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016, que hayan sido construidas sin licencia de construccion, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica, independizacion y/o reglamento interno, de ser el caso, podran sanear su situacion de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley N° 27157.

Asimismo, cabe sehalar que actualmente, se encuentra en vigor el T.U.O. de la Ley N° 29090, Ley de Regulacion de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por el Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 28/2/2017.

3. El artlculo 24 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el documento que da merito a la inscripcion de la regularizacion es el FOR (formulario registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye titulo registral, cuando esta debidamente llenado, firmado y acompanado de la documentacion que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.

El artlculo 25 del referido reglamento enumera los documentos que se acompanan al FOR, entre los que se encuentran:

- El Certificado de Parametros Urbanlsticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, segun lo establecido en el artlculo 63° de dicho Reglamento (literal b).- Plano de localizacion y ubicacion conforme a las caracterlsticas senaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimetricas del terreno. De tratarse de un terreno de perlmetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollara, en el mismo piano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimetricas (literal c).- Pianos de plantas de arquitectura (pianos de distribucion) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depositos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR (literal d).- Informe Tecnico de Verificacion, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificacion Ad Hoc correspondiente (literal e).

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sa\a)>'4. Ahora bien, el articulo 4 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece Vr/que la regularizacion se realiza a traves de la declaracion contenida en el

^i^/ FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el verificador responsable y certificada por el notario.

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La regularizacion no se inicia con la inscripcion, sino que para llegar a ella debe seguirse un tramite previo, el cual comprende los pasos o acciones necesarias que permitan el reconocimiento legal de las edificaciones o saneamiento legal de la titulacion para posteriormente acceder al Registro, de manera que la inscripcion es solo la etapa final.

Es el verificador responsable quien en el tramite de regularizacion organiza la documentacion que se acompana al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el informe tecnico de verificacion y declara que los pianos que se adjuntan corresponden a la realidad fisica existente, y de ser el caso, deja constancia de las observaciones que formula.

Una vez hecho ello, el FOR, acompanado de la documentacion correspondiente, es presentado por el verificador responsable ante el notario competente, quien a continuacion realiza las labores que la ley le asigna.

5. Respecto a la competencia del notario, el articulo 6 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece lo siguiente:o

“Artlculo 6.- Competencia NotarialEs competente conocer el tramite de regularizacion, por parte del notario del distrito notarial donde se ubica la edificacion objeto de regularizacion. Para los casos de saneamiento de titulacion regulados en el Capitulo IV del Titulo II de la presente Seccion, el notario debe ser abogado”.

Como se puede apreciar la norma ha previsto expresamente cual es el notario competente para conocer el tramite de regularizacion y se refiere a

RESOLUCION No.- -2019-SUNARP-TR-L

la regularizacion de edificacion, conforme a la ubicacion del citado articulo dentro de la Seccion I referida a Regularizacion de Edificaciones. El criterio empleado por la norma es territorial, y depende de la ubicacion de la edificacion objeto de regularizacion.

La norma citada es imperativa, pues esta prohibido a los notaries ejercer la funcion fuera de los limites de la provincia para la cual ban sido nombrados.

6. Con relacion a la funcion notarial en el procedimiento de regularizacion de edificaciones, la Ley N° 27157 senala lo siguiente:

“Articulo 4.- Del Formulario Registral(...)4.2. El Formulario Registral al que se refiere el parrafo precedente sera suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda. Lasfirmas son legalizadas por Notario.

Articulo 5.- De la funcion notarial5.1. El Notario, ademas de lo estipulado en el articulo precedente, para los fines de la legalizacion, certifica y verifica la documentacion que se adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente Ley.(...)". (El resaltado es nuestro)

En esa linea, el articulo 5 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece lo siguiente:

“Articulo 5.- Funcion notarialEl notario cumple las siguientes funciones:

a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los titulos o documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripcion.b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulacion previstos en este Reglamento, sujetandose al procedimiento respective.c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de garantizar la adecuada publicidad del tramite.d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener derecho o pretension, respecto de la propiedad del terreno o de la edificacion, para que puedan ejercer su derecho de oposicion si fuera el caso.e) Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de este en el FOR y otros documentos anexos.f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los pianos y el Informe Tecnico de Verificacion.g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripcion de los derechos, actos o contratos objeto de regularizacion.h) Devuelve al interesado, una vez concluido el tramite, una copia completa del FOR y documentos anexos, con las constancias de inscripcion respectivas.i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularizacion tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los efectos tributarios y de catastro urbano consiguientes”. (El resaltado es nuestro)

cx

Asimismo, los articulos 29, 30 y 31 del mencionado reglamento con relacion a la actuacion del notario en el tramite de regularizacion de edificaciones establecen lo siguiente:

“ Articulo 29.- Presentacion del FOREl FOR, acompahado de la documentacion correspondiente, es presentado por el Verificador Responsable ante el notario competente, quien procedera alexamen de la identidad de los intervinientes en el proceso de regularizacion y a la legalizacion de sus firmas en los documentos sehalados. Asimismo, constatara la habilitacion del Verificador Responsable.

Articulo 30.- Comprobacion de la TitulacionEl notario examinara la documentacion presentada, realizando las comprobaciones que estime pertinentes para su verificacion. De encontrarla conforme, declarara que los titulos presentados reunen las condiciones legates necesarias para dar merito a la inscripcion correspondiente, firmando y sellando el FOR. En case contrario rechazara el tramite.

Articulo 31.- Presentacion del expediente al registroDeclarada la conformidad senalada en el articulo precedente, el notario presentara al registro correspondiente, en original y dos copias, el expediente de regularizacion, a efectos de la inscripcion del acto o actos respectivos.Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripcion respectiva, seran devueltas al notario, quien entregara al solicitante una copia y remitira la otra a la municipalidad distrital correspondiente para los fines senalados en el inciso i) del Art. 5 del presente Reglamento”. (El resaltado es nuestro)

De lo expuesto, se puede apreciar que el notario juega un papel protagonico en el tramite de regularizacion, no estando limitada su funcion a una mera certificacion de firmas, sino que ademas verifica la documentacion presentada con el formulario, certifica la identidad de los propietarios y del verificador, asi como legaliza sus firmas en el FOR, pianos y el informe tecnico de verificacion, constata la vigencia del registro del verificador, y finalmente concluye que los titulos presentados reunen las condiciones legales para la inscripcion. Toda esta etapa es aquella previa a la solicitud de inscripcion.

7. En el presente caso, se solicita, en via de regularizacion al amparo de la Ley N° 27157, la inscripcion de la declaratoria de fabrica del predio inscrito en la partida electronica N° 70374108 del Registro de Predios de Callao.

El Registrador denego la inscripcion - formulando tacha sustantiva del titulo por cuanto el predio materia de regularizacion se encuentra ubicado en la

provincia constitucional del Callao; sin embargo, la certificacion de firmas obrante en la documentacion adjunta ha sido realizada por el notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli, que pertenece al distrito notarial de Lima.

Corresponde analizar por consiguiente la competencia notarial en el procedimiento de regularizacion de edificaciones al amparo de la Ley N° 27157.

8. Conforme se sehalo en los primeros considerandos del presente analisis, el procedimiento de regularizacion es un procedimiento unico y excepcional regulado por la Ley N° 27157 y el T.U.O. de su Reglamento aprobado por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, por lo que las actuaciones y analisis de los casos que se dan en el marco de este procedimiento deben realizarse con las disposiciones especificas previstas para este procedimiento.

Asi tenemos que el precitado articulo 6 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que la competencia para conocer el tramite de un procedimiento de regularizacion esta determinada por la ubicacion del predio.

Cabe sehalar que el articulo 1271 del Decreto Legislative del Notariado considera distrito notarial a la demarcacion territorial de la Republica en la

1 Articulo 127.-DefinicidnSe considera distrito notarial a la demarcacion territorial de la Republica en la que ejerce competencia un colegio de notarios.

RESOLUCION No.- 5 OH -2019-SUNARP-TR-L

que ejerce competencia un colegio de notarios. Asimismo, el articulo 1282 del decreto en mencion senala que los distritos notariales de la Republica son 22 con la demarcacion territorial establecida.

9. Entonces, siendo que el predio objeto de regularizacion se ubica en la Provincia Constitucional del Callao, no podria entonces intervenir en el procedimiento de regularizacion un notario de Lima, como sucede en el caso venido en grade, puesto que el Formulario Registral N° 1, informe tecnico de verificacion y pianos presentados cuentan con certificacion de firmas del notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli, cuyo despacho notarial corresponde al Distrito Notarial de Lima.

En consecuencia, corresponde confirmar la tacha sustantiva formulada por el Registrador.

En similar sentido se pronuncio esta instancia en las Resoluciones N°s 2452-2017-SUNARP-TR-L del 27/10/2017, 1618-2017-SUNARP-TR-L del 24/7/2017 y 548-2015-SUNARP-TR-L del 19/3/2015.

En cuanto a lo senalado por el apelante en el sentido que el Registrador no se ha pronunciado sobre los documentos presentados, corresponde sehalar que esta instancia es ajena a la responsabilidad que asumen los diferentes profesionales en el ejercicio de sus funciones, advirtiendose que el criterio expuesto sigue los lineamientos establecidos en la reiterada y uniforme jurisprudencia emitida por esta instancia al respecto.

10.

Y habiendose formulado tacha sustantiva del titulo por adolecer de defecto insubsanable en tanto la intervencion de uno de los actores en la regularizacion no es competente para hacerlo conforme se ha explicado - puesto que la certificacion de firmas puesta en el FOR y en los documentos anexos la ha realizado un notario de un distrito notarial distinto a aquel en que se ubica el predio -, carece de objeto la calificacion de los documentos presentados.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCION

CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Publico del Registro de Predios del Callao al titulo referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucion.

73

AMIRJ<HA RIVERA BEDREGALPresidenta de fa Segunda Sala

del Tribunal Registral

>

R(A

ESA SALAZAR MENDOZALUCAR VILLAR MARIA TERVocal (s) del Tribunal Registral

MILAGRITOS ELVAVocal (s) del Tribunal RegistralL.br

2 Articulo 128.- Numero de Distritos NotarialesLos Distritos Notariales de la Republica son veintidos con la demarcacion territorial establecida.