tesis - janium...conmigo y divertirme tanto en mis ratos libres, a los cuales considero mi familia....

a INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"LA IMPORTANCIA DEL USO DE SUELO DE LOS TERRENOS EN BREÑA PARA DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL"

T E S I S

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN DE INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

P R E S E N T A :

ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ

ASESOR: DR. BERNARDO VARGAS NEGRETE

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO RVOE SEP No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003

GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO JULIO - 2006

Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial

A DIOS POR DARME LA OPORTUNIDAD DE TENER ESTA EXCELENTE VIDA.

A AMALIA QUE SIEMPRE HA ESTADO CONMIGO Y QUE LA AMO TANTO.

A MI PADRE QUE SIEMPRE HA SIDO MI SOPORTE AUNQUE EL NO LO SEPA.

A MIS HERMANOS POR SABER QUE SIEMPRE CUENTO CON ELLOS EN TODO MOMENTO.

A YADIRA POR SER LA MAS HERMOSA DE MIS SOBRINAS.

A MIS COMPAÑEROS DE CLASE POR ENSEÑARME Y DARME LA OPORTUNIDAD DE APRENDER DE ELLOS.

A ESE EXCELENTE GRUPO DE AMIGOS DE TODA LA VIDA POR ESTAR CONMIGO Y DIVERTIRME TANTO EN MIS RATOS LIBRES, A LOS CUALES CONSIDERO MI FAMILIA.

A TI QUE DURANTE MUCHOS AÑOS ME DISTE TANTO CARIÑO Y ME ENSEÑASTE A AMAR.

A TODA ESA GENTE QUE ESTUVO IMPULSÁNDOME Y CREYÓ EN MI PARA LA REALIZACIÓN DE ESTE PROYECTO.

A MIKE, CLAUDIA, LUIS, TAMAUTO, INDY, NAYE, PARA QUE ESTO NOS UNA MAS COMO HERMANOS Y QUE SEPAN QUE ESTE LOGRO ES DE USTEDES TAMBIÉN.

A MIS EXCELENTES MAESTROS QUE SIEMPRE ESTUVIERON ENSEÑANDO TODOS SUS CONOCIMIENTOS SIN LÍMITES.

2


DEDICO ESTE TRABAJO A AMALIA QUE CON SU EJEMPLO SIEMPRE ME ENSEÑO A SUPERARME Y ME HEREDO LO MEJOR DE ELLA SU CARIÑO Y AMOR.

3


Este trabajo nos habla de la necesidad que existe hoy en día para tener una metodología mas transparente y con soporte técnico para la autorización o cambio de uso de suelo de los terrenos en breña susceptibles a urbanizar, ya que nos damos cuenta de la importancia que existe en el uso de suelo para determinar el valor comercial de un terreno en breña prospero a urbanizar o desarrollar.

A al fecha regularmente los cambios o autorizaciones del uso de suelo para los terrenos se autorizan por decisiones de unos cuantos sin tener el soporte y estudio adecuado, eso provoca que el desarrollo urbano no tenga un crecimiento controlado y medido, ya que la población esta creciendo sin la mayor planeación provocando, una sociedad sin control y eso provoca que cada día sea mas difícil la vida en la cuidad.

En el trabajo encontraras la diferencia que existe en un terreno con uso de suelo restringido para realizar un fraccionamiento habitacional y el mismo terreno pero con el cambio de uso de suelo autorizado como habitacional y te darás cuentas que las diferencias de valor del mismo, son muy grandes.

Por eso he plasmado en este trabajo, el tratar de impulsar la metodología, que si bien, es como la valuación ya que no es exacta y es muy subjetiva, te ayudara a tener mas soporte técnico y analítico para la toma de decisiones para el cambio de uso de suelo o autorización del mismo, para así tratar de cometer los menos errores posibles al tomador de decisiones y que la toma de decisión sea sin favorecer a unos cuantos y solamente pensando en lo mejor para la sociedad y el desarrollo urbano.

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# ^ TT "W áT*% Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial

I 1 B L 1 0 T E C A " ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 8

CAPITULO I

DATOS GENERALES DEL USO DEL SUELO .12

1.1 ANTECEDENTES 12

1.1.1 El suelo 12 1.1.2 Tipos de suelo 14 1.1.3 Terreno en breña 16 1.1.4 Plan de desarrollo urbano 17 1.1.5 El valor .....18 1.2 Problemática 19 CAPITULO II EL USO DEL SUELO, BASE PARA DETERMINAR EL VALOR DE UN TERRENO EN BREÑA 20

2.1 FACTORES QUE INTERVIENEN PARA DETERMINAR EL USO DE SUELO 20

2.1.1 El desarrollo habitacional .....22 2.1.2 El desarrollo comercial .23 2.1.3 El desarrollo de espacios verdes y abiertos 25 2.1.4 El desarrollo de equipamiento institucional 27

2.2 LA IMPORTANCIA DEL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO PARA DETERMINAR EL CAMBIO DE USO DE SUELO 29

2.2.1 Planeación y administración del desarrollo urbano 31 2.2.2 Desarrollo de vivienda y reserva territoriales 32 2.2.3 Infraestructura y equipamiento 34 2.2.4 Dotación de agua y saneamiento 35

2.3 FACTORES QUE DETERMINEN PROCEDENTE EL CAMBIO DE USO DE SUELO EN UN TERRENO SUSCEPTIBLE A URBANIZAR 37

2.3.1 La demanda habitacional ....37 2.3.2 La necesidad de comercios y servicios 38 2.3.3 El beneficio de la sociedad ....39

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2.4 COMO SE DETERMINA EL VALOR DE UN TERRENO EN BREÑA DE ACUERDO A LAS ESPECIFICACIONES DEL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO....... .40

CAPITULO III MÉTODO PARA DETERMINAR EL USO DEL SUELO DE LOS TERRENOS EN BREÑA SUSCEPTIBLES A URBANIZAR 48

3.1 Estudio de mercado de la zona para determinar los tipos de fraccionamientos de alrededor del terreno susceptible a urbanizar 48

3.1.1 Fraccionamiento de lujo 49 3.1.2 Fraccionamiento superior campestre 50 3.1.3 Fraccionamiento superior 51 3.1.4 Fraccionamiento medio superior 53 3.1.5 Fraccionamiento medio.... 55 3.1.6 Fraccionamiento económico 57 3.1.7 Fraccionamiento interés social 60 3.1.8 Asentamientos humanos o auto construcción.. 65 3.1.9 Parques industriales 66

3.2 Método para determinar el uso de suelo del inmueble o si es procedente el cambio de uso del mismo 67

3.2.1 Estudio del desarrollo urbano de la zona 67 3.2.2 Estudio de impacto ambiental ...68 3.2.3 Equipamiento institucional y comercial ....68 3.2.4 Garantizar los espacios verdes y abiertos 69 3.2.5 Garantizar la dotación del agua 69

3.3 Estudio residual 70

3.3.1 Método estático 70 3.3.2 Método dinámico.. 72

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CAPITULO IV

APLICACIÓN VALUATORtA Y/O ANÁLISIS 74

4.1 Descripción de los casos 74

4.1.1 Caso!.. . 74 4.1.2 Caso 2 79 4.1.3 Caso 3... 81 4.1 Procedimiento Valuatorio 81

4.2.1 Avalúo del fraccionamiento lomas Habitat (caso 2) uso habitacional. ..82 4.2.2 Avalúo del fraccionamiento lomas Habitat (caso 2) uso restringido 92 4.2.3 Avalúo del terreno en la colonia el Tizate.Zapopan 94

CAPITULO V RESULTADOS 107

5.1 Resultados del avalúo caso 2 uso habitacional.. 107 5.2 Resultados del avalúo caso 2 uso restringido..... 1Q7 5.3 Resultados del avalúo caso 3 107

CONCLUSIONES 108

BIBLIOGRAFÍA 110

GLOSARIO 113

7


INTRODUCCIÓN

La importancia que existe a la fecha para determinar el uso del suelo de los

terreno susceptibles a urbanizar, y así poder determinar el valor comercial por

metro de los terrenos en breña, nos lleva el día de hoy a hacer una reflexión para

poder determinar, que el proceso que hoy en día se tiene para determinar los usos

de suelos para la realización de un fraccionamiento en general, no es

precisamente el mas adecuado. Ya que la selección para determinar el uso del

suelo de los terrenos se lleva principalmente por conveniencia, por parentesco, por

satisfacer las necesidades de algunas personas, por ser un acto ya consumado y

sin sentido o sin ninguna metodología transparente,

A pesar que hace algunos años ya existe un plan parcial de desarrollo urbano,

este se sigue modificando al antojo de las autoridades o de algunas personas para

beneficio propio y no pensado en el desarrollo integral de la comunidad, se

cambian o se autorizan el uso de suelo, solo para beneficiar a un fraccionamiento

en particular o para detonar alguna zona en particular de sus intereses, y jamás

pensando en el desarrollo urbano con crecimiento para satisfacer las necesidades

de una población en general.

Por ello en este trabajo tratare de trasmitir la importancia que existe en determinar

el uso del suelo de un terreno en breña o susceptible a urbanizar para determinar

el valor comercial que tiene en el mercado. No es lo mismo un terreno que este

dentro de la mancha urbana con todos los servicios alrededor, pero restringido de

un uso de suelo habitacional o mejor dicho con uso de suelo restringido solamente

para uso de espacios verdes y abiertos, a el mismo terreno con las mismas

condiciones pero con uso de suelo autorizado para desarrollar terrenos o casas

tipo residencial, es por eso que la mayor parte del valor de un terreno en breña

susceptible a urbanizar se basa en el uso de suelo determinado que este tenga

autorizado.

8


El objetivo de la tesis es proponer un método que proporcione mayor soporte

técnico que sustente la torna de decisiones con el fin de permitir que sea lo mas

transparente, claro y lo que mas beneficie a la sociedad o comunidad, ya que

regularmente la toma de decisiones regularmente se fundamenta en análisis y

razonamientos sencillo o en la combinación de análisis superficiales y la

combinación de la experiencia, especulación o intereses de algunas personas,

dejando a un lado en beneficio de la población.

El uso de suelo la autoridad regularmente lo determina cuando la zona urbana se

encuentra en vías de consolidación o saturación, aunque primero se debería

elaborar un plan de desarrollo de la zona contemplando todas las necesidades,

tanto como urbanas, habitacionales, institucionales, comerciales y reserva

urbanas, y así poder ir controlando la demanda de la población, el problema

principal es que primero se desarrollo la población y luego conforme va avanzando

la mancha urbana se propone un plan de desarrollo emergente y así siempre la

población esta por encima del pian de desarrollo.

Por lo cual lo mejor seria que el plan de desarrollo primero se estudiara y se

analizara para proponer una equidad en todos los tipos de suelos, reservas

urbanas, espacios verdes y así poder satisfacer las necesidades de una población,

por lo cual el método que se realizara en esta tesis será tratar de ser lo mas justo,

tener el mayor soporte técnico para que la decisión que se tome en cambios de

usos de suelo o para determinar el mismo, sea lo mas confiable posible y

principalmente pensando en la población, tratando de no beneficiar a unos

cuantos, dejando al lado los intereses particulares y tratando que exista una

equidad para el mayor aprovechamiento del suelo y así poder satisfacer todas la

necesidades de la población.

9

Í "^ X" T ^T*^ Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial

B I O L I D T E C A — ~ En algunos casos la toma de decisiones para determinar el uso de suelo de un

predio dependen de aspectos simples, pero en algunos otros casos dependerá de

la combinación de experiencia, juicio, especulación e incertidumbre, existiendo la

posibilidad de que la toma de decisiones en determinado momento no sea la

adecuada o no sea tan acertada y después se den cuenta que no fue tan buena

como se lo imaginaban. Debido a esto los tomadores de decisiones se encuentran

en la constante búsqueda de nuevas herramientas que faciliten la toma de

decisiones más correctas, más eficaces, y que el margen de error sea el más

mínimo posible.

Una decisión es la respuesta a una interrogante en la que los sucesos a su

alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no siempre resulta obvia y

donde las consecuencias pueden ser determinantes para decidir si se desarrolla o

no un proyecto, si no se actúa adecuadamente.

La aplicación de distintas técnicas se debe a que se requiere una actitud más

analítica, crítica y abierta al momento de realizar los dictámenes de valor,

considerando además conceptos más amplios ya que los diferentes modelos y

técnicas no consideran la influencia de las preferencias de las personas. Todo

esto nos lleva a tomar soluciones más creativas y adecuadas a los diferentes

problemas, identificando también, cuáles son los elementos que requieren mayor

atención al momento del análisis y de la evaluación, proporcionando una mejor

orientación al tomador de decisiones, logrando disminuir el tiempo y el esfuerzo

del análisis.

Por lo general, el tomador de decisiones tiene la necesidad de medir para poder

valuar de entre un grupo de alternativas, buscando elegir aquella que sea más

conveniente, para esto, es necesario que se tenga la mayor información del predio

o del terreno por el cual se esta cambiando en uso de suelo o se esta clasificando

para determinar el uso de suelo que le corresponda.

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Se puede decir que el profesionista de la valuación se encuentra en la búsqueda

constante de nuevas técnicas o en la adecuación de las existentes a fin de poder

generar decisiones mas acertadas.

El propósito de la tesis no es dar un método especifico y que no se pueda salir del

mismo o que sea cuadrado y que determine los usos del suelo solamente

aplicando el método, el objetivo seria tratar de aplicar la metodologías y pasos que

en este trabajo se proponen para así poder tener mas soporte técnico para facilitar

la toma de decisiones y así tratar de ser mas objetivos en la toma de determinar el

uso de suelo.

Finalmente, el objetivo principal de este trabajo es presentar y exponer la

importancia que representa la toma de decisiones para determinar el uso del suelo

de un terreno y como impacta el uso de suelo directamente al valor comercial del

terreno, siendo este factor determinante para que tu terreno tenga potencial

comercial o simplemente sea un terreno sin valor.

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CAPITULO I

DATOS GENERALES DE USOS DEL SUELO

1.1 ANTECEDENTES 1.1.1 EL SUELO

Se entenderá por definición de suelo " El suelo es el material suelto no

consolidado que resulta inicialmente de la alteración meteorológica o de la

disgregación física de las rocas y que, bajo la influencia de los seres vivos,

evoluciona hasta formar un sistema complejo. De estructura estratificada y

composición específica. Capa superficial de espesor variable, no compactada,

originada por la acción de la atmósfera (meteorización) y de los seres vivos sobre

la roca madre. En la composición del suelo se distingue un componente vivo

(microorganismos, animales y vegetales) y uno no vivo con una fracción orgánica

(humus) y una inorgánica o mineral (agua, sales, silicatos, etc.)."1

Por lo cual en términos generales podemos determinar que el suelo es todo aquel

material que después de desprenderse materiales meteorológicos o de las rocas y

con la ayuda de los seres vivos se transforma para formar un sistema complejo.

Existen varios tipos de suelo, el suelo urbanizado es aquel donde se ejecutaron

obras de urbanización autorizadas por la dependencia municipal, dándole

plusvalía al terreno en el cual se realizaron todas las obras necesarias de

infraestructura para proveer de servicios públicos y municipales al interior del

terreno quedando así listo para poder desarrollar o incorporarse a los servicios

públicos. El suelo urbanizable es aquel cuyas características lo hacen susceptible

de aprovechamiento en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin

detrimento del equilibrio ecológico, por lo que se señalara para establecer las

correspondientes provisiones y reservas.

12


El suelo urbanizable es aquel que esta listo para recibir la infraestructura

necesaria para convertirse y adaptarse a la zona urbana, se considera un terreno

urbanizable aquel que según el plan parcial de desarrollo ya cumple con las

características necesarias para recibir toda la infraestructura o que cuenta con

todos los elementos para poder recibir dichos servicios.

La clasificación del suelo principalmente se entiende como la delimitación o

división del suelo en categorías de ordenación territorial como el urbano o rural. Es

el nivel más básico o elemental de ordenación que, desde una perspectiva

general, establece las bases para definir los usos del suelo con mayor detalle por

medio de un ejercicio de zonificación.

La zonificación del suelo es el ejercicio donde se establecen distritos de

ordenación territorial para administrar de manera específica los usos del suelo. Es

decir, mientras la clasificación atiende la ordenación territorial de manera global la

zonificación define, de manera particular la distribución, localización, extensión e

intensidad de los usos del suelo sobre un área dada.

1 es.wikipedia.org/wiki/Suelo. www.imarcano.com/glosario/glosario s.htm 1

13

http://es.wikipedia.org/wiki/Suelo

http://www.imarcano.com/glosario/glosario


1.1.2 TIPOS DE SUELOS

Existen varios tipos de suelo pero para nuestro estudio solo veremos los que nos

competen y en el ramo del cual estamos interesado que son los que existen para

un tipo de suelo susceptible a urbanizar los cuales son los siguientes:

ALOJAMIENTO TEMPORAL. Comprende instalaciones que funcionan mediante el

arrendamiento de cuartos de servicios complementarios de manera no

permanente, se integra por los siguientes usos o destinos.

a) Turístico ecológico;

b) Turístico campestre;

c) Turístico hotelero densidad mínima;

d) Turístico hotelero densidad media; y

e) Turístico hotelero densidad alta.

HABITACIONAL. Comprende todo tipo de edificación para uso habitacional, se

integra por los siguientes usos;

a) Habitacional jardín;

b) Habitacional densidad mínima; (H-1)

c) Habitacional densidad baja; (H-2)

d) Habitacional densidad media; (H-3)

e) Habitacional densidad alta. (H-4)

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COMERCIAL. Comprende las instalaciones dedicadas al intercambio de

mercancías, por su nivel de servicio e intensidad se clasifica en los siguientes

usos o destinos:

a) Comercial vecinal;

b) Comercial barrial;

c) Comercial distrital;

d) Comercial regional.

INDUSTRIAL. Conjunto de operaciones que concurren a la trasformación de

materias primas y producción de riquezas y bienes de consumo elaborados en

forma mecanizada, masiva y arsenal; se integra por los siguientes usos:

a) Manufacturas domiciliarias;

b) Manufacturas menores;

c) Industria Ligera y de riesgo bajo;

d) Industria mediana y de riesgo medio;

e) Industria pesada y de riesgo alto; y

f) Parque industrial jardín.

RECREACIÓN Y DESCANSO. Aun cuando forma parte del genero de

equipamiento, por su naturaleza e importancia para los asentamientos humanos

se clasifican por separado en:

a) Espacios verdes, abiertos y recreativos vecinales;

b) Espacios verdes, abiertos y recreativos barriales;

c) Espacios verdes, abiertos y recreativos distritales;

d) Espacios verdes, abiertos y recreativos centrales;

e) Espacios verdes, abiertos y recreativos regionales.

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1.1.3 TERRENO EN BREÑA.

Para poder determinar que es un terreno en breña primero se tiene que determinar

que es un terreno, se considera como terreno a la extensión o espacio de tierra.

Se considera terreno en breña aquel terreno que no a sino explotado y que

mantiene sus estados naturales y se encuentra en proceso para recibir y dotarse

de los servicios municipales para convertirse en un predio urbano.

Los terrenos en breñas se consideran vírgenes ya que no han recibidos la

infraestructura necesaria, ni los servicios suficientes para determinarse como

aptos para poder desarrollar o urbanizar el terreno en cuestión.

La escasez de terrenos para construir dentro de las áreas urbanas han provocado

que los terrenos en breña suban de precio, o que simplemente se coticen por

encima de su valor comercial, y a la postre dado pie a un tema clave para el

mundo inmobiliario o constructor: EL CAMBIO DE USO DE SUELO.

Es importante destacar que el precio de un terreno en breña por metro cuadrado

va directamente de la mano del uso del suelo que este tenga, ya que no es lo

mismo tener un terreno en breña con uso de suelo restringido, que tener un

terreno en breña con uso de suelo de densidad habitacional media, por lo que el

hecho que el terreno este considerado como breña, no quiere decir que vale lo

mismo se tendrá que hacer un estudio para que la autoridad determine el uso del

suelo del terreno en breña.

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1.1.4 PLAN DE DESARROLLO URBANO.

Es un documento técnico y jurídico que sirve para analizar los componentes

urbanos, plantea objetivos y políticas a seguir, definiendo una estrategia a corto,

media y largo plazo estableciendo una zonificación, tratando de emplear un

programa de acciones prioritarias, con algunas restricciones a la propiedad, así

como compatibilidad de usos, alineamientos y derechos de vía y tratando de

definir las áreas protegidas y patrimoniales.

El plan parcial de desarrollo urbano se le otorga validez legal cuando el municipio

da aviso del inicio de los trabajos de planeación y establece los mecanismos de

participación y consulta publica, así el plan se somete a aprobación formal del

cabildo y el ejecutivo estatal lo publica en la gaceta oficial y en los periódicos de

mayor circulación local y el ejecutivo estatal lo inscribe en el registro publico de la

propiedad, así es como tiene validez legal. Siendo el responsable de elaborar

dicho plan el ayuntamiento de la entidad, así como el plan parcial de desarrollo,

planes de centros de población, etc.

Así como están obligados a administrar la zonificación del uso de suelo para así

organizar el aprovechamiento de todos los predios en el centro de población,

siendo los encargados de establecer y administrar la zonificación con el plan de

desarrollo urbano y la emisión de licencias y permisos.

Estando obligados a cumplir con el plan de desarrollo urbano todos los

propietarios y usuarios de los inmuebles que se encuentren dentro de las áreas

determinadas por dicho plan, incluyendo usuarios sociales, usuarios particulares,

ejidatarios, comunes y usuarios municipales, estatales y federales.

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El plan parcial de desarrollo urbano tiene como objetivo para cumplir con lo

establecido tres cosas fundamentales:

• El estricto apego al cumplimiento de la ley

• El fortalecimiento de la conducción local

• Participación local constructiva y permanente

Siendo su objetivo último crear un entorno urbano eficazmente planificado,

propicio al desarrollo de las actividades económicas y sociales, a la preservación

de las condiciones que aseguran la calidad de vida de sus habitantes y en

armonía con el medio ambiente y sus recursos naturales.

1.1.5 EL VALOR.

Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o

proporcionar bienestar o deleite.2

Es entendería por valor-precio la suma de dinero a cambio de la cual podría

razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estarían

dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas y sin

que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos

conocedores de toda la información pertinente.

2 Diccionario de la real academia española. Volumen 4, Pág. 347. México, 2005

18


Existen otros tipos de valores como el valor de mercado, que es el precio-

cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor para dos sujetos

diferentes-vendedor y comprador- bien informados del mercado y en condiciones

equitativas sin presión alguna, O como el valor físico o directo que el valor de

reposición o reproducción nuevo de un bien idéntico o similar que aporte utilidad

equivalente, menos el valor de la depreciación física del bien que se esta

valuando.

1.2 PROBLEMÁTICA

El principal problema que existe en determinar en valor comercial de un terreno en

breña, es que el valor por metro cuadrado es directamente proporcional al uso de

suelo que se tenga autorizado o destinado dicho terreno, no es lo mismo tener un

terreno en la misma zona, con las mismas características pero con uso de suelo

restringido para habitacional, que otro terreno con las mismas condiciones que el

anterior pero con uso de suelo autorizado habitacional, por lo cual la problemática

que se presenta es que no se tiene una metodología transparente para determinar

el uso de suelo de los terrenos en breña o susceptibles a urbanizar, o los métodos

que se tienen se basan en la experiencia de uno o algunos tomadores de decisión

que tratan de argumentar o sustentar los usos de suelos, pero sin ninguna

metodología que tratara de evitar una mala decisión que favorezca a unos cuantos

o a un sector, sin tomar en cuenta el beneficio de la sociedad o el desarrollo

urbano.

A la fecha solo algunas ciudades cuentan con plan de desarrollo urbano, pero este

fue elaborado recientemente, y su principal problema es que la cuidad ya estaba

desarrollada o en proceso cuando se elaboraron dichos planes, esto a provocado

que los planes se adapten a la cuidad y debería de ser al revés, que se realizara el

plan de desarrollo pensando en el mejor funcionamiento y desarrollo urbano para

satisfacer las necesidades de la comunidad.

19

W , I J C Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial

Í l Ü L l O T C C ^ CAPITULO II

EL USO DEL SUELO, BASE PARA DETERMINAR EL

VALOR DE UN TERRENO EN BREÑA.

2.1 FACTORES QUE INTERVIENEN PARA DETERMINAR

EL USO DEL SUELO

En la actualidad existen muchos factores para determinar el uso del suelo,

algunos con mayor importancia que otros, desde el punto de vista del valor del

terreno, los factores que intervienen para determinar el uso del suelo son

principalmente, la distancia que se encuentran de los servicios así como,

cercanías con los centros de negocios, y el punto mas importante es satisfacer

todas las necesidades de la población para que se determinen los usos de suelo

satisfaciendo equitativamente todos los usos de suelos necesarios para poder

desarrollar una población.

En estos momentos los problemas mas grandes que se tienen para cumplir con

estos requisitos es que en la mayoría de los municipios, nunca se realizo un plan

parcial de desarrollo como existen en los países de primer mundo, en México

regularmente, primero se tuvo un crecimiento población sin medida, y lo mas

importante sin control alguno, a tal grado que la población empezó a desarrollarse

con un crecimiento acelerado sin control y la autoridad en esa época solamente se

preocupo en satisficiera sus intereses o necesidades a corto plazo y no con una

planificación ordenada para satisfacer las necesidades de la población, a tal grado

que cuando se dieron cuenta que era necesario tener un estudio para determinar

los usos de suelo, la población ya había avanzado sin medida y sin ningún control,

por lo que ahora que se tiene el plan parcial de desarrollo, este se tiene que

20


adaptar a los usos de suelos que ya se tienen, por lo que hace casi imposible

tener una buena planificación y zonificación de los usos de suelo.

Podíamos mencionar que si deseamos tener un desarrollo económico y una

evolución sólida de nuestra población o sociedad, es preciso adoptar acciones de

ordenamiento territorial que implique políticas ambientales, económicas, sociales y

urbanísticas que ayuden a un desarrollo ordenado y sustentable en la sociedad

teniendo o buscando mayor equilibrio entre el ser humano y los recursos

naturales.

Es decir tratar de tener un ordenamiento territorial, donde es necesario tener o

integrar el territorio urbano con el rural, y de igual manera podemos decir que si

queremos un desarrollo sustentable y ordenado resulta imprescindible tener un

plan de desarrollo o ordenamiento territorial que aseguren resultado a lago plazo

para satisfacer las necesidades de la sociedad y no pensar en tener un plan de

desarrollo conforme la sociedad lo va exigiendo o conforme este creciendo la

población, ahí es donde esta el factor mas importante para desarrollar un estudio

de usos de suelo, en tratar de satisfacer todas la necesidades de la población y

tener un equilibrio en cubrir todos los usos de suelo para el desarrollo perfecto de

la población.

El factor más importante para determinar el uso de suelo que los terrenos seria

tener bien zonificado todos los usos de suelos para que la sociedad pudiera

desarrollarse sin problema alguno. Algunos de los factores son los siguientes:

21


2.1.1 EL DESARROLLO HABITACIONAL

Este seria en concepto que a la mayoría le interesaría, nos damos cuenta que

cada día» son más los usos de suelo o los cambios de usos de suelo que mas

tenemos en la zona metropolitana, y la razón es simplemente porque teniendo un

uso de suelo habitacional de cualquier clasificación se incrementa el valor de tu

terreno, el problema que por intereses personales o por la demanda que existe de

vivienda, se autorizan usos de suelo habitacional o cambios de los mismo, y no se

toman en cuenta se cada día son menos los espacio de áreas verdes.

Por lo que un factor importante para satisfacer las necesidades habitacionales es

que, no por el simple hecho de que se necesiten espacios habitacionales o que la

demanda de la vivienda en México este muy necesitada, tengamos que cambiar o

autorizar los usos de suelos para realizar vivienda, la autorización de vivienda

tendrá que ser de manera ordenada y cumpliendo con los requisitos los cuales

comprenden que por cada autorizada de uso de suelo habitacional o cambio de

mismo, se tendrán que satisfacer la necesidades de espacios verdes y abiertos,

así como equipamiento institucional, así como garantizar que la población o

sociedad tendrán los centros de negocios o comerciales que satisfagan las

necesidades de una población tanto que garanticen tener un nivel de vida en el

centro de población se tengan todas las necesidades cubiertas para poder

desarrollar una vida digna y placentera.

A la fecha las grandes constructoras se están abocando a satisfacer la

necesidades generales de la población y se han dado cuenta que para seguir con

el crecimiento de sus empresas es necesario garantizar que todos los servicios

estén dentro del mismo centro de población o fraccionamiento, tratando de que el

propietario, solamente salga a su lugar de trabajo y cuando regrese a su casa, el

centro población le satisfaga de todos los servicios o pueda realizar todas sus

actividades sin salir del pequeño centro de población.

22


Estas empresas como ya se dieron cuanta que al gobierno ya se le salió de control

la población y que el plan de desarrollo nunca se a cumplido, lo que tratan de

hacen es que ello mismos compran terrenos muy alejados del centro de población

o terrenos rústicos de gran tamaño a un bajo costo lo cual permite que ellos

mismos satisfacen todas las necesidades, como los servicios públicos, centros

comerciales, centros de trabajo, escuelas, equipamiento institucional, espacios

verdes y espacios recreativos, llegando a otorgar un plus y tratando de llevar a

cabo un pequeño plan de desarrollo en el mismo fraccionamiento, para así

satisfacer las necesidades completas de la población y mantenerse alejadas del

municipio que no fue capaz de tener un ordenamiento territorial o no a podido

aplicar su plan de desarrollo.

Así nos damos cuenta que uno de los factores importantes que tiene el gobierno

es aplicar bien su plan de desarrollo en zonas donde no a detonado la población o

que la densidad de la población no a crecido, bajo un punto de vista imparcial y no

satisfaciendo las necesidades de unos cuantos y sin importar a quienes afectan o

benefician el plan parcial de desarrollo y siempre pensando en sacar el mayor

provecho y ordenamiento para satisfacer las necesidades generales de la

población y tratando de transparentar y sustentar el acomodo de los usos de

suelo, cubriendo todas las necesidades para poder tener una buena calidad de

vida.

2.1.2 EL DESARROLLO COMERCIAL

El desarrollo comercial es un factor detonante para satisfacer las necesidades de

los usos de suelo, porque sin este no hubiera espacio para poder mantener los

espacios habitacionales, tanto como es necesario los comercios para satisfacer

las necesidades de la población, y así tener para dotar de trabajo y crecimiento de

dicha población.

23


El desarrollo comercial es importante ya que toda población habitacional de

cualquier tipo tiene que tener los servicios comerciales a la mano, y tendrá que

satisfacer las necesidades de la población, por lo que el desarrollo habitacional y

el desarrollo comercial son directamente proporcional, teniendo que haber un

equilibrio entre los dos. El algunos casos el desarrollo comercial de la zona no

cumple con la demanda que el centro poblacional requiere obligando a las

personas a salir del centro de población para realizar sus compras o realizar sus

servicios, por eso el factor comercial se considera un factor determinante para

determinan el uso del suelo de un terreno.

Lo más importante es llegar a tener el equilibrio comercial de la zona y determinar

cierto espacio para denotar en el centro de población la zona comercial, y así

tener la distribución correcta del mismo para poder detener el equilibrio para no

beneficiar, ni perjudicar a ningún propietario y si satisfacer el ordenamiento del

centro de población.

En la mayoría de los casos en un centro comercial o el uso del suelo comercial se

determina fuera del área habitacional, obligando a los pobladores a tener que

recorrer distancias grandes, para así poder satisfacer sus necesidades

comerciales, ya que nunca se llevó a cabo un buen plan de desarrollo de este tipo

de zona.

Tal es el caso de la zona de Tlajomulco, Jalisco donde nunca se previo en el uso

de suelo comercial y la autoridad dio permiso sin medida de usos de suelos

habitacionales no teniendo la infraestructura comercial necesaria para detonar el

lugar, provocando así un problema para el centro de población, ya que los

pobladores carecen de servicios, infraestructura, espacios verdes, áreas

recreativas y centros comerciales.

24


2.1.3 EL DESARROLLO DE ESPACIOS VERDES Y ABIERTOS.

Por definición, el espacio abierto es todo espacio no cubierto, el cual puede

clasificarse por su diseño, su material de construcción, su derecho de propiedad,

su uso y su función. Por su diseña y material de construcción se clasifica como

espacio abierto inerte: calles, plazas, patios, banquetas, ciclo pistas y

estacionamientos, entre otros, o como área verde: parques, jardines, camellones

y áreas de reserva ecológica. La combinación de ambos conforma el espacio

abierto.

Este factor es uno de los más importantes y de los que en México más se carece y

mas se ha ignorado, puesto que en la actualidad lo que en lo que menos nos

interesamos es en los espacios verdes, ya que históricamente el valor comercial

de los mismos es nulo, de hecho los mayores problemas de llevar a cabo el plan

de desarrollo humano surge de que regularmente estas áreas, con ayuda de las

autoridades o anteponiendo los intereses particulares o de cierto sector se

consigue el cambio de uso de suelo destinado a este, por uno de tipo habitacional

y de este modo cada día se pierden los espacios abiertos y de áreas verdes que

estaban destinadas para satisfacer las necesidades de un centro de población.

Este factor es uno de los más determinantes pues cada día, en ésta ciudad, se

cuenta con menos espacios abiertos, influyendo así en que la calidad del centro

de población sea cada vez más malo, todo esto conlleva a perjudicar de manera

memorable la salud de los que en ese lugar habitan.

Las manchas urbanas han provocado el desbordamiento de los límites de las

áreas verdes provocando así un emplazamiento, deterioro ambiental y un

desequilibrio físico del medio natural.

25


Por su derecho de propiedad, el espacio abierto es público o privado,

conformando en su relación espacios semipúblicos y semiprivados; ésta

clasificación ha propiciado en nuestra ciudad la falta de atención, cuidado y

mantenimiento que requiere el espacio abierto. Por consiguiente, el espacio

abierto no es un espacio abandonado, sobrante, perdido o sin uso, sino por el

contrario, es un espacio muy valioso que cumple una función social indispensable

para el desarrollo equilibrado del ser humano como individuo y de la sociedad en

su conjunto, ya que es el lugar de recreación por excelencia.

Por su uso, el espacio abierto se clasifica como área verde urbana, que cumple

una función ambiental de importantísimo valor ecológico; estas áreas son

consideradas como los pulmones de las ciudades, las cuales, a través de la

vegetación, purifican el aire, permiten la recarga del manto acuífero y sirven de

eslabón entre el hombre de la ciudad y la naturaleza; estos espacios a gran escala

son los bosques urbanos o metropolitanos y a pequeña escala, actualmente

clasificamos como áreas verdes incluso a camellones.

Estas áreas podemos considerarlas como suaves y permeables espacios que

permiten el desarrollo integral del hombre, y sin embargo son sitios cada vez más

escasos en nuestra ciudad: "La superficie existente de parques, jardines,

camellones y glorietas es de 2.3 m2 por habitante, la ONU recomienda 16 m2 por

habitante y otras normas internacionales 9 m2". La falta de estos espacios provoca

el uso intensivo y el alarmante deterioro de los pocos que hay; basta visitar el

Bosque de Colomos para entender la dimensión del problema.

Por su escaso mantenimiento, alarmante deterioro y falta de seguridad, los

espacios abiertos en nuestra ciudad se han convertido en espacios bastante

concurridos, lo cual acelera su desgaste.

26


Si contamos con un mínimo de espacios abiertos, éstos al menos deberían contar

con una calidad que permitiera establecer ios valores antes mencionados.

Por lo cual los espacios verdes y abiertos se consideran una causa importante

para determinar el uso de suelo de un terreno, ya que sin estos no se podría tener

una buena calidad de vida y son necesarios para el desarrollo de un centro de

población, ya que se considera a estos como los únicos espacios en donde el ser

humano puede realizar actividades recreativas y al aire libre, que satisfacen la

convivencia familiar y social.

2.1.4 EL DESARROLLO DE EQUIPAMIENTO INSTITUCIONAL.

Este desarrollo es otro de los problemas más grandes que existen, ya que casi

todos los constructores y autoridades solamente se preocupan por el desarrollo

habitacional y comercial y lo único que les interesa es satisfacer el sector vivienda

y el sector comercial, sin tomar en cuenta que para que un desarrollo habitacional

tenga buen funcionamiento, es necesario contar con todos los servicios

institucionales como son escuelas, templos, centros de salud, etc.

El gran problema es que los planes de desarrollo urbanos sí tienen contemplado

las áreas destinadas al equipamiento institucional, pero a la mayoría de los

fraccionamientos, el municipio les recibe dichas áreas, pero nunca se tiene el

presupuesto para realizar la construcción, así pues el fraccionamiento habitacional

tiene destinados el 8 % de su superficie total al desarrollo de equipamiento

institucional puesto que en la ley no se establece que el fraccionador sea el

encargado o responsable de hacer dichas obras, por consiguiente estas áreas

destinadas a las escuelas, templos, centros de salud, etc. quedan sin llevarse a

cabo, provocando el desequilibrio en el centro de población.

27


Una de las maneras para abatir ese problema es que se obligue al fraccionador o

constructor a realizar las obras correspondientes para que satisfagan las

necesidades del fraccionamiento, tomándosele en cuenta el costo de dichas obras

para los respectivos pagos de licencias e incorporaciones que la ley establece y

así poder obligar al constructor a cumplir con los requerimientos establecidos por

el plan de desarrollo urbano.

Esta situación provocaría que existiera un equilibrio entre, por una parte cubrir la

problemática habitacional de la población y al mismo tiempo asegurar con que se

cuente con los espacios suficientes para que los pobladores reciban atención

médica, educativa, etc.

Otra solución que se propone es que el municipio, con la recaudación de

impuestos de la zona, utilizara dichos impuestos en fomentar la detonación de la

misma, esto quiere decir que los impuestos que se recaudaran de dicho

fraccionamiento sean utilizados para cumplir con los requerimientos

institucionales que se requieren en dicha área y no lo que pasa actualmente, que

dichos impuestos son utilizados en otros rubros o para otros fines ajenos a la

comunidad que los creo.

El desarrollo institucional es un factor detonante para el crecimiento de la zona

pues sin el estaríamos provocando que la población no cuente con la educación y

los servicios necesarios para mejorar el nivel educativo y de salud.

28


2,2 LA IMPORTANCIA DEL PLAN PARCIAL DE

DESARROLLO URBANO PARA DETERMINAR EL

CAMBIO DE USO DE SUELO.

La importancia de los Planes de desarrollo urbano así como su complejidad,

obligan a que su formulación y ejecución tenga que estar sujeta a un riguroso

análisis de la situación actual, los factores que la conformaron y las tendencias y

proyecciones que serán determinantes en el futuro de la población.

En términos generales, se formulan y adoptan con el propósito de que se puedan

lograr diversas funciones y aspiraciones sociales entre las cuáles destacan las

siguientes:

• Conducir el desarrollo ordenado del país, armonizando sus aspiraciones y

posibilidades colectivas, y considerando las condiciones y necesidades

ambientales, sociales y económicas que inciden sobre su futuro.

• Definir y distribuir los usos del territorio a base de sus características

geográficas con el fin de proteger los bienes y servicios ofrecidos por los

recursos naturales

• Establecer la dirección y límite del crecimiento urbano y maximizar el

aprovechamiento de los suelos aptos para actividades residenciales,

comerciales, industriales y recreativas.

• Reducir la competencia, conflictos e incertidumbre por los usos del suelo,

asignando de manera racional y legalmente defendible los usos que mejor

persigan y mantengan el desarrollo sostenible del país.

29


• Facilitar, mediante el establecimiento de una visión a largo plazo, la

asignación estratégica de recursos o inversión para proyectos del sector

público o privado, que persigan el desarrollo integral del pals.

Los Planes parciales de desarrollo urbano, dependiendo de su alcance y

propósitos, designan la distribución, localización, extensión, e intensidad del uso

del suelo para el desarrollo socioeconómico. A tales efectos el plan designa usos

e intensidades del suelo para desarrollo urbano y rural, actividades de producción

agrícola, actividades mineras, conservación y protección del ambiente y los

recursos naturales, actividades recreativas, e instalación de infraestructura, entre

otros.

Por otro lado, el plan de desarrollo adopta planes de organismos gubernamentales

y entidades designadas, como es el caso de los Planes Sectoriales y los Planes

de Ordenamiento Territorial, y vela por que estos instrumentos de política pública

estén en conformidad con las estrategias de desarrollo físico, uso del suelo, y las

de protección de la calidad del ambiente y los recursos naturales del municipio.

De esta manera los planes parciales, los planes sectoriales, los Planes de

Ordenamiento Territorial, al igual que los reglamentos, los planes de

infraestructura y otros esfuerzos similares, son instrumentos útiles de planificación

para fomentar el desarrollo económico, optimizar el uso del suelo, proteger la

calidad del ambiente y los recursos naturales, así como también mejorar la calidad

de vida del municipio.

Uno de los puntos importantes del plan de desarrollo urbano es que este se lleve a

cabo al pie de la letra y que se realicen las menores modificaciones posibles, ya

que dicho plan fue realizado procurando cubrir y cumplir con las necesidades de la

comunidad, siendo este problema uno de los factores para el desequilibrio de la

región, pues casi nunca se respetan y se realizan por intereses particulares o

satisfaciendo en algunas personas cambios de los planes mencionados

30


El plan de desarrollo urbano es una necesidad y un requisito para establecer el

orden de los diversos asentamientos humanos y para la evolución de los mismos

permitiendo asf dar respuesta a sus necesidades, tratando de asegurar, en la

sociedad, la armonía y buena convivencia entre sus individuos, es decir, una

calidad de vida sostenida y sustentable e Incrementar la disponibilidad, cobertura y

calidad de la vivienda, servicios básicos e infraestructura que permitan un

desarrollo planificado de tos centros de población, en un marco de armonía con el

medio ambiente.

Por ende es importante impulsar el desarrollo urbano prioritariamente con sentido

humano y ambiental, para favorecer el crecimiento ordenado a fin de que los

habitantes tengan disponibilidad de los servicios básicos y de comunicación en

donde viven.

Existen 4 puntos que se requieren para que el plan de desarrollo se lleve a cabo

de manera eficiente, que son los siguientes:

2.2.1 PLANEACION Y ADMINISTRACIÓN DEL DESARROLLO URBANO.

Promover políticas integrales de planificación y ordenamiento territorial dentro de

un marco de desarrollo sustentable.

Líneas estratégicas

a) Elaborar, actualizar y promover con visión a largo plazo y criterios de

sustentabilidad, los instrumentos de planeación urbano, regional y

sectorial, considerando la condición del municipio, en coordinación

con los distintos órdenes de gobierno y la participación de la

sociedad.

31


b) Impulsar iniciativas de elaboración, actualización y aplicación de la

legislación y normatividad de planeación, administración urbana y de

la regularización de la tenencia de la tierra.

c) Fomentar la aplicación de recursos económicos del sector público y

privado» así como de orden internacional, en acciones que beneficien

el desarrollo urbano y regional.

d) Fomentar la cultura del desarrollo urbano sustentable y la formación

de personal profesional especializado, coordinándose las

instituciones educativas, el sector privado y el gobierno.

e) Promover la eficiencia de los procesos administrativos de los

organismos de planeación y administración urbana de los tres

órdenes de gobierno y fortalecer su coordinación para consolidar el

cumplimiento de sus responsabilidades.

f) Establecer mecanismos de difusión que fortalezcan la conciencia y la

continuidad de la planeación del desarrollo urbano en la sociedad.

g) Implementar acciones de regularización de la tenencia de la tierra en

coordinación con los tres órdenes de gobierno.

2.2.2 DESARROLLO DE VIVIENDA Y RESERVAS TERRITORIALES.

Promover, gestionar e incentivar la oferta diversificada de vivienda de calidad, así

como reservas de suelo de acuerdo a las políticas de ordenamiento territorial, con

una visión de elemento detonador del desarrollo económico y social, en

coordinación con los tres órdenes de gobierno, con impulso a la regularización de

la tenencia de la tierra.

32



a) Promover oferta diversificada de vivienda y suelo urbano, en forma

adecuada a las condiciones de cada región, mediante la

coordinación entre gobiernos, instancias financieras y empresas

inmobiliarias.

b) Desarrollar acciones y políticas para la planeación, constitución y

desarrollo de reservas territoriales en concordancia con los

programas de Desarrollo Urbano y los correspondientes de

infraestructura y servicios, con la participación de los tres órdenes de

gobierno, la iniciativa privada y la sociedad.

c) Fortalecer los programas para la regularización de la tenencia de la

tierra, promoviendo el reacondicionamiento urbano y el mejoramiento

continuo de las condiciones físicas de las zonas habitacionales, en

coordinación con las instancias públicas del ramo y la comunidad.

d) Promover la revisión y adecuación del marco normativo que regula la

construcción y calidad de la vivienda, con la participación de los tres

órdenes de gobierno, instituciones de educación superior,

asociaciones e iniciativa privada.

e) Promover la simplificación administrativa de los procesos de

autorización en materia de suelo urbano y vivienda y la difusión de

las adecuaciones a la sociedad.

33


2.2.3 INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO.

Mejorar la infraestructura, equipamiento y servicios, modernizando y ampliando de

manera integral su cobertura, para que atienda con calidad las necesidades de

desarrollo del municipio, en función de factores económicos, sociales, ambientales

y de seguridad.


a) Formular y desarrollar proyectos técnicos con factibilidad financiera

en el rubro de infraestructura de comunicaciones y transportes,

equipamiento urbano y servicios, en congruencia con los

instrumentos de planeación urbana regional; promoviendo e

incentivando la conversión entre los sectores público y privado.

b) Impulsar la coordinación de acciones entre los tres órdenes de

gobierno y la sociedad, promoviendo la conjunción combinada de

recursos públicos y privados para la generación de infraestructura,

equipamiento y servicios de acuerdo con los programas de

Desarrollo Urbano, combatiendo la especulación de suelo, la

subuttlización de infraestructura e incentivando la creación de áreas

de reserva.

c) Promover la actualización de la normatividad, procedimientos

técnicos y administrativos para el desarrollo y mejoramiento de

infraestructura y equipamiento.

d) Fomentar la participación ciudadana en la cultura de uso,

conservación y mantenimiento de la infraestructura y equipamiento,

en apego a la normatividad vigente.

34


e) Promover la creación, ampliación y mejoramiento de los puertos para

cruces fronterizos con la finalidad de lograr una mayor integración

económica y social binacional.

2.2.4 DOTACIÓN DE AGUA Y SANEAMIENTO.

Ampliar el abastecimiento, la cobertura y el mejoramiento en la calidad de los

servicios de agua potable, alcantarillado y saneamiento urbano y rural con visión

de sustentabilidad y a largo plazo.


a) Promover la rehabilitación, conservación y optimización de las

fuentes de abastecimiento existentes.

b) Revisar, actualizar y formular programas y proyectos hidráulicos con

visión de largo plazo, acordes con los planes y programas de

desarrollo urbano regional, incluyendo el ámbito binacional.

c) Implementar acciones de mejoramiento, ampliación y consolidación

de infraestructura de agua potable, alcantarillado sanitario y pluvial,

saneamiento y nuevas fuentes de abastecimiento.

d) Fortalecer la coordinación entre los tres órdenes de gobierno,

sociedad organizada y organismos internacionales para el desarrollo

técnico, administrativo, financiero y sustentable en materia hidráulica,

con la participación de la comunidad.

e) Incrementar el uso de agua residual tratada para el aprovechamiento

en los sectores agrícola e industrial, así como para áreas verdes en

cabeceras municipales.

35


f) Fortalecer y difundir los programas de cultura del agua para

concientizar y sensibilizar a la población del municipio para su buen

uso y ahorro.

g) Implementar programas de control de descargas de aguas residuales

para minimizar el impacto ambiental ocasionado a los cuerpos

receptores, incentivando la optimización del recurso hidráulico en las

zonas urbanas, rurales y agrícolas.

h) Eficientar el aprovechamiento de los recursos financieros, técnicos y

humanos, para brindar con calidad y oportunidad los servicios de

agua potable y alcantarillado a los diferentes sectores de la

población.

i) Impulsar iniciativas para la actualización del marco jurídico, así como

de la normatividad técnica en materia de agua potable, alcantarillado

sanitario y pluvial, y saneamiento.

Siguiendo con estos puntos se facilitaría el manejo del pian de desarrollo urbano y

así se aprovecharía al máximo para satisfacer las necesidades de la población.

36


2,3 FACTORES QUE DETERMINEN PROCEDENTE EL

CAMBIO DE USO DE SUELO EN UN TERRENO

SUSCEPTIBLE A URBANIZAR.

En realidad existen muchos factores que puedan determinar procedente el cambio

de uso de suelo de un terreno en breña susceptible a urbanizar, el hecho es que

regularmente estos factores son analizados a la ligera, por conveniencia, intereses

particulares o por experiencia de la persona encargada de la toma de decisiones,

sin tener ningún fundamento o sustento para realizar dicho cambio de uso de

suelo, a continuación enumerare algunos factores para proceder a realizar dicho

cambio de uso de suelo.

2.3.1 LA DEMANDA HABITACIONAL.

Este caso sucede cuando en base a un estudio se fundamenta y se sustenta la

necesidad que existe en la zona para realizar vivienda habitacional, por lo

consiguiente lo mas conveniente en presentar dicho estudio fundamentando la

demanda habitacional de la zona, para así tener los elementos técnicos para

poder solicitar el cambio de uso de suelo, regularmente es el cambio que todos

buscan conseguir, ya que el uso de suelo habitacional casi siempre impacta de

manera favorable en el valor del terreno.

Existe otra forma de sustentar el cambio de uso de suelo habitacional, es cuando

la mancha urbana empieza a desarrollarse de manera que el predio en cuestión,

se encuentra totalmente rodeado por la misma ayudando a la detonación de la

zona y por consecuente se tratara de satisfacer las necesidades habitacionales de

la misma.

37


2.3.2 LA NECESIDAD DE COMERCIOS Y SERVICIOS

En este factor se tendrá que demostrar que el cambio de uso de suelo a comercial

y servicios tendrá un beneficio para la sociedad, afectando lo menos posible los

intereses de los pobladores y siempre respaldado con un estudio técnico, tratando

de cambiar lo menos posible el plan de desarrollo vigente a la fecha de la petición

del cambio de uso de suelo, ya que es la misma autoridad que en su momento

autorizó el instrumento de planeación del desarrollo urbano que está vigente y

consecuentemente, el uso actual.

El uso solicitado no será más importante que el actual, por lo que el cambio

solicitado no tendrá que tener una mayor presión a la urbanización y a la demanda

de los servicios públicos que presta la autoridad, para que favorezca la propuesta

de cambio de uso del suelo. Se buscara un beneficio que representa la inversión

para la comunidad para así buscar con la derrama económica por la inversión y la

creación de empleos.

Se presentara un estudio urbanístico que se asegure la integración a la sociedad

de dicho proyecto, así como la justificación del porque el cambio de uso de suelo,

y sea el estudio lo que dictamine el cambio de uso de suelo y la decisión no caiga

en una o unas personas que bajo su experiencia, conveniencia o simplemente su

decisión se dictamine el uso de suelo, siendo lo mas importante las necesidades

generales de la sociedad o el beneficio de la misma.

Esta necesidad es muy importante, porque es la que dota de servicios o la

población, sin ella no podría desarrollarse la misma, por lo cual uno de los

principales factores para determinar el cambio de uso de suelo a comercial de

servicios, es que se compruebe o se justifique la carencia de los mismos.

38


Es muy importante resaltar que dependerá de cual sea el cambio de uso de suelo,

ya que siempre se mantendrán prioridades o necesidades de la sociedad, esto

significa que siempre se estudiará cual es el uso de suelo que dejara de existir en

dicho plan, y cual será su impacto en el mismo, tratando siempre de mantener el

equilibrio en la sociedad.

2.3.3 EL BENEFICIO DE LA SOCIEDAD

Este problema se presenta cuando existe la necesidad de cambiar el uso de suelo

para satisfacer las necesidades de la población en general o para un beneficio de

algún sector de la población.

En este factor la autoridad determinara el cambio de uso de suelo afectando el

plan de desarrollo por la simple razón que este cambio beneficiara a la sociedad,

sin importar los intereses particulares, tratando siempre de este cambio de uso de

suelo sea lo mas transparente y con los estudios pertinentes para tratar que la

decisión sea lo mas acertada posible.

Tal es el caso del aeropuerto que se pretendía construir en Texcoco, que

abastecería a toda la cuidad de México, el uso de suelo que se tenía en ese

momento era de espacios verdes y de temporal de segunda, y se estuvo

gestionando el cambio de uso de suelo para poder realizar dicho aeropuerto, este

es un ejemplo de que nunca se tiene que anteponer los intereses de particulares,

para realizarse dichos cambios de usos de suelo.

Los cambios de uso de suelo para beneficiar a la sociedad regularmente afectan a

particulares, ya sea porque son expropiados o porque afectan sus intereses

personales, no tendrán ningún problema siempre y cuando estén bien sustentados

y soportados por estudios técnicos que respalden la decisión de la autoridad.

39


2,4 COMO SE DETERMINA EL VALOR DE UN TERRENO

EN BREÑA DE ACUERDO A LAS

ESPECIFICACIONES DEL PLAN PARCIAL DE

DESARROLLO URBANO.

Los valores de los terrenos en breña siempre estarán ligados con el uso de suelo

que les marque el plan parcial de desarrollo, simplemente porque dependerá de el

para estimar el valor comercial del mismo. Para ello se propondrá una

metodología para obtener, de una manera lógica se obtenga un primer resultado

que sirva de base para el avalúo del terreno, y además realizar un estudio

particular del los posibles aprovechamientos del terreno. Análisis que podrá

modificar, en su caso, el valor obtenido como base, ya que considera, con un

hecho, que los terrenos urbanos son el producto de la lotificación y urbanización

de un terreno en breña, por lo que ninguna superficie de un terreno urbano puede

tener un valor menor que el de un terreno en breña, que eventualmente se localice

en un lugar del terreno urbanizado, que se este valuando en ese momento.

El valor de un terreno en breña para uso habitacional se puede dividir en los

siguientes rubros:

H-JE

- Habitacional Jardín Especial

H-1

- Habitacional unifamiliar de densidad mínima

- Habitacional plurifamiliar horizontal densidad mínima

- Habitacional plurifamiliar vertical densidad mínima

40


H-2

- Habitacional unifamiliar de densidad baja

- Habitacional plurifamiiiar horizontal densidad baja

- Habitacional plurifamiiiar vertical densidad baja

H-3

- Habitacional unifamiliar de densidad media

- Habitacional plurifamiiiar horizontal densidad media

- Habitacional plurifamiiiar vertical densidad media

H-4

- Habitacional unifamiliar de densidad alta

- Habitacional plurifamiiiar horizontal densidad alta

- Habitacional plurifamiiiar vertical densidad alta

El valor de un terreno en breña para uso comercial se puede dividir en los

siguientes rubros:

• Comercio barrial

Intensidad mínima

Intensidad baja

Intensidad media

Intensidad alta

En estos rubros se encuentran mueblerías, panaderías,

ópticas perfumería, etc.

41


• Comercio distrital

intensidad mínima

Intensidad baja

Intensidad media

Intensidad alta

Intensidad máxima

En estos rubros se encuentran los acuarios, agencias de

autos.

• Comercio central

Intensidad mínima

Intensidad baja

Intensidad media

Intensidad alta

Intensidad máxima

En estos rubros se encuentran galerías de arte, refacciones

etc.

• Comercio regional

En estos rubros se encuentran artículos pirotécnicos, huesario,

maquinarias pesada, etc.

El valor de un terreno en breña para uso servicios se puede dividir en los

siguientes rubros:

42


• Servicios vecinales

intensidad mínima

Intensidad baja

Intensidad media

Intensidad alta

En estos rubros se encuentran dulcerías, artículos de calzado,

etc.

• Servicios barriales

Intensidad mínima

Intensidad baja

Intensidad media

Intensidad alta

Intensidad máxima

En estos rubros se encuentran cajas de ahorro, lavanderías

oficinas privadas, etc.

• Servicios distritales

Intensidad mínima

Intensidad baja

Intensidad media

Intensidad alta

Intensidad máxima

En estos rubros se encuentran funerarias, notarías, billares,

etc.

43


• Servicios centrales

intensidad mínima

Intensidad baja

Intensidad media

Intensidad alta

Intensidad máxima

En estos rubros se encuentran centros financieros, centros

nocturnos, cines, etc.

• Servicios regionales

En estos rubros se encuentran depósitos de vehículos, central

de autobuses foráneos, etc.

• Servicios a la industria y al comercio

En estos rubros se encuentran almacenes de madera,

bodegas de granos, etc.

44


El valor de un terreno en breña para uso industrial se puede dividir en los

siguientes rubros:

« Manufacturas domiciliarias

En estos rubros se encuentran la elaboración casera de

cerámica, piñata, etc.

• Manufacturas menores

En estos rubros se encuentras la elaboración artesanal de

cerámica, artesanías, calzado, etc.

• Industria ligera y de riesgo bajo, y/o parque industrial jardín

En estos rubros se encuentran ropa interior, cosméticos, cintas

para calzado, etc.

• Industria ligera y de riesgo medio y/o parque industrial jardín

En estos rubros se encuentran pasteurizadota de productos

lácteos, estudios cinematográficos, etc.

• Industria pesada y de riesgo alto

En estos rubros se encuentra fundidoras de acero,

cementeras, embotelladoras de refrescos, etc.

45


El valor de un terreno en breña para uso alojamiento temporal se puede dividir

en los siguientes rubros:

• Turístico ecológico

En estos rubros se encuentran albergues, campamentos,

casas de campo, etc.

• Turístico campestre

En estos rubros se encuentras casas de campo, cabanas, etc.

• Turístico hotelero densidad mínima

En estos rubros se encuentran posadas, villas hoteles, trailer

park, etc.

• Turístico hotelero densidad baja

En estos rubros se encuentran hoteles con todos los servicios,

casas de huéspedes, etc.

• Turístico hotelero densidad media

En estos rubros se encuentra mesones, mutualidades, hoteles,

etc.

• Turísticos hotelero densidad alta

En estos rubros se encuentran casa de asistencia, hoteles

mesones, etc.

46


Como podemos apreciar dependerá del uso de suelo destinado en el plan de

desarrollo para poder determinar cual será el uso especifico del terreno en

cuestión y así poder realizar un estudio detallado para saber el valor del terreno, a

la fecha de hoy el estudio mas utilizado por la mayoría de los valuadores es el

estudio de valor residual" El valor residual permite verificar la razonabilidad del

valor de mercado de un terreno edificable o urbanizable como el precio más

probable que, en el momento de su valuación pagaría por él un promotor o

emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Se utiliza para terrenos de

alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el método comparativo en

función de los supuestos anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista

planeamiento urbano vigente. "3.

Así es como determinarías que estudio realizarías para determinar el valor de un

terreno, tomando como base las especificaciones de uso de suelo del plan de

desarrollo, y de ahí partir para saber el valor de mercado, del uso de suelo a

analizar y descontar todos los costos, gastos, etc. que se necesitan para llegar a

que el terreno en cuestión desarrolle las funciones de su uso de suelo aprobado

por el plan de desarrollo urbano y el sobrante entre el valor de mercado menos los

costos se considera el valor del terreno, y así se determina el valor por su uso.

3 http://www.ttn.gov.ar

47

http://www.ttn.gov.ar


CAPITULO MI METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL USO DEL SUELO

DE LOS TERRENOS EN BREÑA SUSCEPTIBLES A

URBANIZAR,

3.1 ESTUDIO DE MERCADO DE LA ZONA PARA

DETERMINAR LOS TIPOS DE FRACCIONAMIENTOS DE

ALREDEDOR DEL TERRENO SUSCEPTIBLE A

URBANIZAR

Se propondrá que se realice un estudio de mercado de la zona, para así tener

mayor conocimiento de cómo está impactado el terreno susceptible a urbanizar

alrededor del mismo, y que tipos de fraccionamientos están desarrollados cerca de

dicho terreno, para lo se clasificaran los fraccionamientos en 8 bloques los cuales

son los siguientes (se tomara de ejemplo todos los fraccionamientos del municipio

de Zapopan, Jalisco por ser el municipio de los casos a analizar):

Metodología: homologación de colonias por características de acuerdo a

infraestructura y servicios.

Grupo 1: fraccionamientos de lujo

Grupo 2: fraccionamiento superior campestre

Grupo 3: fraccionamientos superiores

Grupo 4: fraccionamientos medio superiores

Grupo 5: fraccionamientos medio

Grupo 6: fraccionamientos económicos

Grupo 7: fraccionamientos interés social

Grupo 8: asentamientos humanos o auto-construcción

Grupo 9: parques industriales

48


3.1.1 FRACCIONAMIENTOS DE LUJO (1)

Son los fraccionamientos que cuentan con servicios de alumbrado, telefonía y

electrificación ocultos de fibra óptica y de excelente calidad, regularmente

pavimento de con concreto. De nivel socioeconómico alto, y de características de

construcción con claros amplios no menor de 4.5 metros, superficies mínimas de

600 metros por lote tipo.

Todos los servicios, regularmente aire acondicionado, sistemas de seguridad,

pisos de alta calidad, mármol, vidrio filtrasol y de 3 o mas cajones de

estacionamiento. Densidad habitacional H-1 y H-2 densidad mínima o baja

GRUPO 1 NUME ROS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

INFR AES

T.

Zona Cat.

29 27 27 27 29 29 29 29 29 29 37 65 65 65 65 65 27 27 29 27 34 34

Colonias Homologadas

San Miguel de la Colina Colinas Country Club Puerta de Hierro El Coto El Prado Lomas del Bosque Atlas Colomos Villa Coral Villa Magna Residencial Villa Palma Valle Real Real San Bernardo Santa Isabel San Wenceslao Colinas de San Javier San Bernardo Royal Country Pontevedra Los Frailes Real del Parque Azaleas Residencial Bugam-villas

No. De Col. en zona

Catastr al

10 13 9 12 18 19 20 21 22 44 4 14 11 13 15 20 8

28 45 25 19 17

Densi dad

Habita cional

H2 H1 H1 H1 H2 H2 H2 H2 H2 H2 H2 H1 H1 H2 H1 H1 H1 H2 H2 H3 H1 H2

49


n i j r> j -3.1.2 FRACCIONAMIENTOS S Ü F Í R I O R ¿ALPESTRE (2)

Son los fraccionamientos de tipo abierto, cuenta con servicios de alumbrado,

telefonía y electrificación ocultos, pavimentos de calles de empedrado o asfalto,

nivel socioeconómico alto, regularmente afuera del límite del periférico.

Características de construcción claros amplios no menor de 4.00 metros. Todos

los servicios, portero eléctrico, sistemas de seguridad, pisos de cerámica vidriada,

terrazo, mármol, alfombra de buena calidad. Fachada de pastas, losetas de

dimensiones pequeñas, aluminio anodinado, vidrio medio, regularmente 2 cajones

de estacionamientos cubiertos con losa o huella de concreto.

Son fraccionamientos de mínimo 800 metros cuadrados de superficie de terreno,

con grandes áreas de descanso o áreas comunes. Densidad habitacional H-1

densidad mínima

GRUPO 2

NUME ROS

23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

INFR AES

T.

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Zona Cat.

14 58 25 34 63 58 60 34 34 34 34 63 39


Seatle Ecológica Rancho Contento Las Fuentes La Loma Las Cañadas IV Club Hípico, carr a Nogales. Club ecuestre Internacional Paraíso Los Pinos Pinos Campestre 2a. Secc. Cond. Horiz. Los Pinos los Pinos Campestre Las Cañadas III Los Robles

No. De Col. en zona

Catastr al

10 1 8 14 5 2 2 27 35 36 2 6 9

Densi dad

Habita cional

H2 H1 H1 H1 H1 H1

HI, GH H1 H1 H1 H2 H1 H1

50


36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

56 56 63 60 56 63

61 64

Pinar de la Venta I Pinar de la Venta II Las Cañadas II Haciendas San Acacio Pinar de la Venta III Las Cañadas I Haciendas La Herradura I Haciendas la Herradura II Los Guayabos Res. Campestre los Manzanos

1 2 7 7 3 8 1 2 3 15

H1 H1 H1

H1.AG H1 H1 H1 H1 H1 H1

3.1.3 FRAC10NAMIENTOS SUPERIOR (3)

Estos fraccionamientos son de tipo serni-abierto, cuenta con servicios de

alumbrado, telefonía y electrificación ocultos, pavimento de calles de concreto,

nivel socioeconómico alto, características de construcción con claros amplios no

menor de 4.00 metros, todos los servicios , portero eléctrico, sistemas de

seguridad, pisos de cerámica vidriada, terrazo y mármol integral, alfombra de

buena calidad, fachadas de pastas, losetas de dimensiones grandes, aluminio

anodinado, vidrio templado.

Regularmente 2 cajones de estacionamiento cubierto con losa de concreto

Densidad habitacional H-2 densidad baja.

51


GRUPO 3

NUME ROS

46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69

INFR AES

T.

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

Zona Cat.

65 14 27 27 65 34 26 65 25 34 65 24 65 65 26 34 34 34 34 34 14 34 34 34


Residencial San Javier San Miguel de la Cañada Virreyes Puerta del Tule Lomas del Valle Bugambilias 1a. Secc. Parque Metropolitano Anexo a Jardines Universidad Guadalupe Jardin Casa Blanca Loma Real Rinconada del Sol Priv la Cueva Lomas Altas Rinconada Vallarta Del Bosque Rinconada del Iris Condominio Cristal Esmeralda Rinconada Bugambilias La Hoja Verde Bugambilias 2a. Secc. Vistas del Sol El Nogal

No. De Col. en zona

Catastr al

24 26 7 18 3 3 16 21 12 28 16 1

25 5 17 13 15 18 31 39 33 1

21 29

Densi dad

Habita cional

H2 H2 H3 H3

H1, H2 H2 H2 H3 H3 H2 H2 H2 H2 H3 H3 H2 H2 H2 H2 H2 H2 H2 H2 H1

52


3.1.4 FRACCIONAMIENTOS MEDIO-SUPERIOR (4)

Son los fraccionamientos de tipo cerrado con restricción frontal y lateral, cuentan

con servicio de alumbrado, telefonía y electrificación ocultos o visibles, pavimentos

de concreto o asfalto. Nivel socioeconómico medio-alto.

Con características de construcción con claros no menor de 3.5 metros, todos los

servicios, con baño para visitas, recamaras con baño propio, cisterna y gas

estacionario.

Pisos de cerámica, duela, mármol, parquet, alfombra media. Fachada aplanados

con pintura, pastas, cerámicas, herrería tubular/ aluminio. Dos cajones de

estacionamiento. Densidad habitacional H-3 densidad media

GRUPO 4

NUME ROS

70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85

INFR AES

T.

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

Zona Cat.

27 27 27 29 65 27 27 27 27 34 27 11 11 11 11 25


Parque Regency Parque de la Castellana Callejón del Parque Jacarandas Rinconada Santa Rita Nueva Galicia Puertas del Sol Santander Villas Mediterráneo Valle de Bugambilias Lopez Mateos Poniente Camino Real Residencial Cd. De los Niños Ciudad de los Niños Ciudad del Sol Residencial Guadalupe

No. De Col. en zona

Catastr al

6 10 16 11 9 23 24 26 27 24 22 2 5 9 14 1

Densi dad

Habita cional

H3 H3 H3 H2 H3 H3 H3 H3 H3 H2 H3 H3 H2 H2 H2 H2

53


86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

25 25 26 26 27 27 27 27 29 29 29 65 65 65 65 65 11 11 11 11 24 24 24 24 25 27 65

14 14 24 25 25 25 26 26 26 38 65 14 24 25 25

Prados de San Ignacio Jardines de Guadalupe Real Vallaría Residencial La Estancia Vallarta Universidad Jardines Universidad Poniente Jardines Vallarta Poniente Rinconada de los Novelistas Altamira Loma Blanca Agraria Jardines Universidad Oriente Patria Universidad Jardines de Vallarta Oriente Villa Universidad Lopez Mateos Oriente Las Flores Chapalita Sur Chapalita Oriente Jardines de San Ignacio Residencial Victoria Loma Bonita Residencial Residencial Loma Bonita Sur La Giralda Chapalita de Occidente Jardines de la Patria Jardines de la Patria Oriente Jardines del Sol La Calma Poniente Tepeyac Casino Arboledas Rinconada del Valle Prados Tepeyac Conjunto Patria Residencial San Jorge Rinconada la Joya Arboledas II Sección Jardines Tepeyac El Borrego Eucalipto Vallarta Lomas del Seminario Lomas del Seminario Norte Jardín Real Hacienda de la Loma Patria Yves La Calma Oriente Arcos de Guadalupe Sur Jardines de Chapalita

2 3 4 7 2 3 4 19 8 9 12 1 2 10 12 23 7 15 16 17 2 3 9 17 4 5 4 8 13 4 11 21 22 13 14 12 6

25 48 3 9 15 9 17 49 4 11 22

H2 H2 H3 H3 H3 H3 H2 H3 H2 H3 H2 H3 H3 H2 H2 H3 H2 H2 H2 H2 H2

H2, H3 H3 H3 H2 H3 H3 H3 H3 H2 H3 H2 H3 H2 H2 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H2 H3


134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

26 11 11 11 26 26 26 24 25 25 25 27 25 25 25 40 65

Arcos de Guadalupe Norte Mirador del Sol Oriente Residencial Arboledas Unid. Cadete Feo. Marques Vallaría la Patria Prados Vallaría Prados de Guadalupe Condominio Navio Guadalupe Sur Rinconada del Oro Ntra Señora de Guadalupe Paseos Universidad Real del Parque Guadalupe Inn Bella Visía Residencial Tabachines Cond. Inglaterra

13 1 12 19 5 6 8 15 31 50 53 15 49 54 55 7

22

H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H2 H4 H4 H4 H4

3,1.5 FRACCIONAMIENTOS MEDIO (5)

Son los fraccionamientos son de tipo cerrado con restricción frontal, cuenta con

servicios de alumbrado, telefonía y electrificación visibles, pavimento de calles de

concreto o asfalto. Nivel socioeconómico medio. Características de construcción

claros no menor de 3.5 metros, todos los servicios, con baño para visitas y todas

las recamaras con baño , cisterna, gas estacionario. Pisos de cerámica, duela,

mármol, parquet, pastas, cerámicas, herrería tubular/ aluminio. 1 cajón de

estacionamiento. Densidad habitacional H-3 densidad media

GRUPO 5 NUME ROS

151 152 153 154 155

INFR AES

T.

5 5 5 5 5

Zona Cat.

29 25 65 25 24


Rincón de los Colomos Chapalifa las Fuentes Los Pinos Sania Catalina Loma Bonila

No. De Col. en zona

Catastr al

42 19 7 17 10

Densi dad

Habita cional

H2 H4 H2 H4 H3

55


156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

24 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 14 24 25 65 24 25 25 14 27 14 14 14 27 14 14 11 25 26 11 25 25 40 29 29 65 25 26 39 65 29 29 39 39 25 35 25

Zona Monte Morelos Paseos del Sol Misión de San Antonio Los Olivos Las Alamedas Rinc. Guadalupe Cond. Las Cumbres Cond. La Castilla Cond. La Florida Mirador del Sol Poniente Real Alamedas Vista del Pinar Villas de San Jorge Pinar de la Calma Cd. Del Tepeyac Juan Manuel Vallaría Rinconada de la Calma Chapalita Inn Nueva Galicia Patria Raquet Lomas Universidad Lagos de Country Patria Zoquipan Lomas del Camino Villas Vallarta Los Arrayanes Unidad Patria Condominio Acacias Haciendas Tepeyac Residencial las Cordilleras Don Bosco Vallarta Res. Moctezuma Pte. Villas del Tepeyac Tabachines Aves del Paraíso Rinconada la Azalea Villas de San Javier Atlas Chapalita Coto del Rey Colinas del Rey Vigusa Conjunto San Gilberto El Rodeo Casa Grande Rinconada las Palmas Villa Puerta del Sol El Fortín Rinconada Sta Catalina

16 5 10 26 29 41 34 35 36 45 37 43 40 7 13 6 5 16 33 34 1 15 28 35 17 41 50 23 9 11 10 20 24 1

17 34 18 47 14 11 19 27 43 25 29 52 6 51

H3 H3 H3 H3 H3 H3 H4 H4 H4 H4 H3 H4 H2 .H3 H3 H3 H4 H4 H4 H4 H3 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H3 H4 H4 H3 H4 H4 H3 El H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4


3.1.6 FRACCIONAMIENTO ECOMONiCOS (6)

Son los fraccionamientos o colonias de tipo cerrado, cuenta con servicios de

alumbrado, telefonía y electrificación visible, pavimento de calles asfalto.

Nivel socioeconómico medio popular, características de construcción claros

pequeños no menor de 3.00 metros, todos los servicios.

Piso de granito económico, alfombra delgada, loseta vinílica. Fachada aplanados

con pintura económica, herrería de tubular o aluminio económico 38mm, vidrio

delgado transparente.

Densidad habitacional H-4 densidad alta.

GRUPO 6

NUME ROS

204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222

INFR AES

T.

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

Zona Cat.

24 14 14 24 24 40 14 14 29 65 14 26 38 38 38 38 39 39 39


Haciendas de la Calma Colinas de Atemajac Lomas de Atemajac Las Águilas Colina de las Águilas Tabachines Sección Poniente El Capullo Villas de los Belenes Prados de San Ignacio Pensiones U. 5 de Febrero Los Paraísos Ciudad Granja Jardines del Valle Residencial Parques de Zapopan Girasoles Elite Valle Escondido Lomas de Zapopan Norte Mirador de San Isidro Valle San Isidro

No. De Col. en zona

Catastr al

14 12 16 6 13 26 20 22 26 8

48 1 6 13 18 19 3 6 7

Densi dad

Habita cional

H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H3 H4

H3, H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4

57


223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

39 39 39 39 39 39 39 39 40 40 40 40 40 40 40 40 40 38 14 25 29 29 40 40 38 11 11 14 37 38 38 39 39 14 24 25 25 25 25 26 29 29 29 29 29 29 29 29

Francisco Villa San Francisco Residencial Las Villas Mirador de la Cañada Rinconada San Isidro La Grana Mirador de San Isidro IV Etapa Cond. Horiz. Los Olivos U. Auditorio Parques del Auditorio San Nicolás de los Belenes Rinconadas del Auditorio Jardines del Auditorio Villas del Márquez Jardines de Tabachines Benito Juarez Poniente Quinta Federalismo Los Girasoles Acueducto Zoquipan Residencial Moctezuma Centro de Zapopan El Capullo Sur Geovillas de Tabachines U. H. Miguel Guevara Jimenez Bosques de Zapopan Sur El Zapote Colli Urbano Seatle Económica Residencial Pte. Arcos de Zapopan Sur Residencial Santa Margarita Altagracia Hacienda del Valle Colinas de Atemajac II Loma Bonita Ejidal Colli I, y Colli II Nueva Primavera Primavera Norte Colli III Santa Maria del Pueblito Mercado de Abastos Norte Pensiones No. 2, U. República Linda Vista Santa Fe Abetos San Francisco Conjunto Laureles Conjunto Zapopan

12 13 15 17 19 20 27 28 2 4 8 12 13 14 17 24 25 23 39 38 24 37

12-A 22 21 3 18

10-A 1 2 14 10 14

12-A 11 15 18 28 42 10 3 5 6 7 16 25 28 29

H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H3 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4


271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

6

29 29 39 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 29 29 29 29 29 29 29 29 37 37 14 14 14 14 14 14 14 14 24 38 40 40 40 60 14

Guadalajarita Conjunto Hdas. Belenes Arcos de Zapopan Norte La Aurora La Huerta 27 de Septiembre Conjunto Hab. Seatle Atemajac del Valle Constitución Pedro Moreno U. H. M. J. Gonzalez Ortega Constituyente 1917 Lomas del Batán Los Maestros Conjunto Hab. Las Fuentes La Gusa Tepeyac Ex Ejido de Zoquipan La Palmita Venustiano Carranza El Carrizal Santa Paula El Paraíso Las Arboledas (INFONAVIT) Jardines Del Vigía Estatuto Jurídico Conjunto U A G San Isidro Ejidal San José del Bajío Santa Margarita Oriente La Loma U. H. Girasoles Santa Margarita Poniente Federalismo Hogares del Batan Hospital San Juan de Dios Benito Juarez Sur La Loma Palma Real Valle de Atemajac Zoquipan 2a Sección U. Gustavo Díaz Ordaz La Tuzanía (INFONAVIT No.1) Los Cerritos Hogares de Atemajac Bosque Escondido Unidad Militar Condominio Ritz

33 39 4 5 6 7 17 30 1 2 3 4 8 9 11 18 21 25 31 32 36 37 38 1 2 14 23 30 32 35 41 2 3

42 43 44 45 46 47 51 52 8 4 11 15 18 3

29



319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330

331

332

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

6

6

25 25 25 27 85 85 63 37 39 59 62 58

58

61

INFONAVIT C. T. M. Colli Sitio Colli Primavera Jocotán Bosques del Centinela Misión de San Isidro Colina del Centinela San Juan de Ocotán Colinas de los Robles Carretera a la Base Aérea Nextipac El Bajío II

El Bajío I

Club San Patricio

21 23 39 11 10 16 10 5 2 1 1 3

4

2

H4 H4 H4 H3 H4 H4 H4

H3, H4 H1

H3, SI H3 H1, GH H1, GH H1

3.1.7 INTERÉS SOCIAL (7)

Se consideran los fraccionamientos que estén consideraros dentro del rango de

Infonavit sin rebasar el limite de 416,000 pesos4 son de tipo cerrado, cuenta con

servicios de alumbrado, telefonía y electrificación visibles pavimento de calles de

empedrado o terrecería.

Nivel socioeconómico bajo, características de construcción: claros menor de 2.5

metros servicios completos, instalaciones básicas. Pisos de concreto sin acabados

o sencillo mosaico, fachada aparente o con acabados rústicos, herrería de tubular

económico y vidrio delgado.

4 Dato actual para el año 2006 en pesos mexicanos para la vivienda vía crédito Infonavit

60


GRUPO 7

NUME ROS

333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370

INFR AES

T.

7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

Zona Cat.

14 14 14 25 25 38 38 38 39 85 85 85 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 35 37 37 37 40 40 41 41 41 41 41 41 64 25 34 37


El Batán Villas Alcalde Víctor Hugo Periodistas Las Pirámides Hacienda La Mora La Casita Las Bóvedas Rancho del Sol El Centinela II Sección Rancho del Centinela Rinconada del Mirador El Mante Agrícola Paseos del Briseño El Briseño Miguel de la Madrid Francisco Sarabia Santa Ana Tepetitlan Mariano Otero Sur Villas del Real Jardines del Ixtepete Valle de San Nicolas Los Adoquines Industrial San Jorge Priv. Hidalgo División del Norte Jardines del Porvenir Los Canteros Benito Juárez La Experiencia Jardines de los Belenes Hogares Rinconada del Auditorio Haciendas de Zapopan Lomas el Colli Oriente La Haciendita Los Jazmines

No. De Col. en zona

Catastr al

19 24 27 14 40 5 10 16 30 18 24 25 4 7 8 9 10 11 12 22 33

28-A 33 10 14 15 6 16 1 2 3 4 5

21 3

44 16 8

Densi dad

Habita cional

H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 El H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H3 H4 H4 H4


371

372 373

374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416

7

7 7

7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

37

37 38

38 40 60 61 61 61 61 61 64 33 33 33 33 34 34 34 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 39 40 40 40 55 55 85 64 60 60 60 60 85 85 85

San Juan de Ocotán (com. Indígena) Camichin Mocho Hdas. De Nuevo México Secc. Tesistan Jardines de Nuevo México Jardines de la Esperanza Jardines de Nuevo México Vicente Guerrero Villas de la loma La Periquera Marcelino García Barragán II Villas Nvo. Mexico Tesistan Agua Blanca Sur Las Amapas (El Campanario) La Palmira El Campanario Agua Blanca Habitacional. Aguablanca Industrial Jardines de Sta Ana Paraísos del Colli Miramar Arenales Tapatíos Mariano Otero Norte Jardines Tapatíos Carlos Rivera Aceves El Charco El Rehilete Colinas de la Primavera Colli Urbano Lomas de la Primavera Mirador del Bosque Hogares de Nuevo México Arroyo Hondo Colinas de Tabachines Balcones de la Cantera La Venta del Astillero Lomas del Astillero Colinas del Centinela Santa Lucía Héroes Nacionales Rinconada San Antonio Pradera San Antonio (choricera) Anexo Jard. Nvo. Mexico Lomas de Tabachines Jardines del Vergel Alamedas de Tesistan

9

12 1

25 5 1 1 5 7 8 13 1 1 2 3 5 5

20 34 2 3 4 5 7 8 17 20 21 22 27 28 1 3 9 10 2 4 5 4 4 5 6 9 7 8 14

H4

H4 H4

H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H3 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H3 H4 H4 H4 H3 H3 H4 H3 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4


417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464

7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

85 85 38 38 39 39 55 34 34 34 34 34 41 41 41 41 41 41 64 33 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 36 36 36 36 36 36 38 38 38 38 38 39 41 41 85 85

La Joya Colinas de los Belenes Norte Tuzanía Ejidal Tuzania Ejidal II El Tigre I Tigre II La Primavera Francisco Sarabia Poniente Los Pocitos Campestre El Garabato Rincón Norteño Villas del Ixtepete Benito Juárez Norte Indígena de Mezquitán Miguel Hidalgo Vista Hermosa Mesa Colorada Oriente Arroyo Hondo Oriente Las Agujas La Florida Balcones del Sol La Floresta 12 de Diciembre Volcán del Colli El Chicalote La Floresta 2a. Sección Los Fortines La Gloria Lomas del Colli Poniente Nuevo Amanecer Puertas del Bosque Vaquerito La Noria de la Calera La Noria 2a. Sección Lomas de Miramar Brisas de la primavera Lomas de la Primavera Colinas de la Primavera Colegio del Aire Sur El Triángulo Marcelino Garcia Barragan Colegio del Aire Luis Donaldo Colosio Nuevo México Ejidal Mirador Escondido Molinos del Salvador Villa del Centinela Vistas del Bosque

15 19 17 24 8 21 1

23 30 32 37 38 6 7 10 12 15 20 5 4 1 14 15 16 18 23 24 25 26 29 31 35 1 2 3 4 5 6 7 12 15 20 22 16 13 17 26 27



465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502

7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

61 41 41 41 41 41 41 41 61 61 63 63 63 63 63 63 64 64 64 64 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 64 64 64 64 64 64 61

Juan Gil Preciado Lomas del Refugio Nueva España Villas de Guadalupe Oriente La Coronilla Cerro de la Higuera La Higuera Lomas del Pedregal Los Ala mitos Anexo A Vicente Guerrero Meza Colorada Mesa Colorada Poniente Mesa de los Ocotes Norte Villas de Guadalupe Lomas de San Miguel Rancho Colorado Revolución El Húmedo Las Palomas Loma Chica Cabaflitas Emiliano Zapata Martinica Nuevo Vergel Villa de Guadalupe Poniente Anáhuac Agua Fría Lomas del Centinela Lomas del Vergel la. Sección Mesa de los Ocotes Sur Lomas de San Miguel Lomas de Tesistán Las Joyitas San Francisco Ejidal Roberto Orozco Prados de Santa Lucía La Magdalena Colinas del Río Blanco

10 8 9 11 14 16 18 19 6 11 1 2 3 4 11 12 2 6 7 8 3 6 9 11 12 1 2 4 13 22 21 9 10 11 12 13 14 4

H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H3 H3 H3 H3 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H4 H3 H3 H3 H3 H3 H3 H2

64


3.1.8 ASENTAMIENTOS HUMANOS O AUTOCONSTRUCCIÓN (8)

Son los fraccionamientos o colonias que no estén regularizados o que sean

asentamientos irregulares, los cuales no cumplan con los requisitos de

incorporación al municipio, y no estén pagando contribución o que si lo hacen

solamente paguen por las construcciones.

Se consideraran también los fraccionamientos con autoconstrucción, los cuales

fueron construidos sin ninguna licencia municipal o sin conocimiento del municipio.

Algunos fraccionamientos o colonias son:

• El Tizate

• Rincones de san Antonio

• Praderas de san Antonio

• Mirador Escondido

• La Coronilla

• Mirador Escondido.

65


3.1.9 PARQUES INDUSTRIALES

Se consideran los parques industriales que se encuentren con uso de suelo

autorizado por el municipio y que tengan las condiciones y lineamientos

necesarios para el desarrollo industrial a continuación se mostraran los parques

industriales de Zapopan.

GRUPO 9

NUME ROS

488 489 490 491 492

493 494 495 496 497 498

INFR AES

T.

9 9 9 9 9

9 9 9 9 9 9

Zona Cat.

29 39 14 36 37

38 39 39 37 37 39


PARQUES INDUSTRIALES

P. Industrial Belenes Norte P. Industrial Zapan Norte P. Industrial Belenes Industrial Vallarta P. Industrial Ferran (San Juan de Ocotán) P. Industrial Flextronic P. Industrial San Ángel P. Industrial Ecopark Residencial la Mora Unidad Pensiones P. Industrial el Tigre

No. De Col. en zona

Catastr al

15 5

23 7 11

11 22 23 6 7 31

Densi dad

Habita cional

SI SI SI SI SI

SI SI SI H1 El SI

66


3.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA PARA DETERMINAR

EL USO DE SUELO DEL INMUEBLE O ANALIZAR SÍES

PROCEDENTE EL CAMBIO DE USO DEL MISMO.

La metodología se basara en 4 etapas fundamentafes, la cual tratara de reunir

todos los requisitos para que la toma de decisiones del cambio de uso de suelo o

autorización del mismo se lo mas transparente y sustentada posible, tratando de

que el estudio sea lo mas fundamentado y soportado técnicamente.

Las cuatro etapas son las siguientes:

3.2.1 ESTUDIO DEL DESARROLLO URBANO EN LA ZONA.

Este estudio proporcionara mayor conocimiento de desarrollo urbano de la zona

donde se encuentra el terreno a urbanizar, ya que siempre que se autoriza un uso

de suelo se desconoce el impacto urbano que tendrá el fraccionamiento en la

comunidad o población, para lo cual constara de un reporte de cuantos

fraccionamientos, escuelas, iglesias, parques, centros comerciales, centros de

espectáculos, etc. Existen en un rango de 5 kilómetros alrededor del terreno a

urbanizar o desarrollar, eso servirá para que a la hora de la toma de decisiones

sea analice el impacto que tiene el terreno para la integración a la sociedad en el

ámbito urbano.

El Estudio contara a detalle el entorno que existe en cuestión de urbanización de

los fraccionamientos de alrededor, mostrando los tipos de fraccionamientos, sus

usos de suelo y densidades habitacionales.

Serán por lo menos 6 cuartillas y en reporte se basara en el plan de desarrollo de

la zona, si es que existiera y en caso de no existir se basara en un estudio

realizado por el fraccionador o dueño del terreno susceptible a urbanizar.

67


3.2.2 ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL.

Este estudio se tendrá que presentar por una empresa inscrita, afiliada y

certificada por la SEMARNAT (Secretaria de medio ambiente y recursos naturales)

y se tendrá que presentar un estudio a detalle del impacto ambiental que

ocasionara el terreno susceptible a urbanizar en el entorno del mismo y si es

procedente desde el punto de vista ambiental, el cambio de uso de suelo que se

esta requiriendo o autorizando. Teniendo que presentar una carta firmada por la

dependencia que autoriza el cambio de uso de suelo, sin que afecte

considerablemente al medio ambiente el fraccionamiento que se pretende

desarrollar.

El estudio tendrá que tener la solución en caso de afectación al medio ambiente, y

este cambio de uso de suelo o autorización del mismo estará sujeto a que se

cumplan con todos los requerimientos ambientales y soluciones para la pronta

recuperación ambiental.

3.2.3 EQUIPAMIENTO INSTITUCIONAL Y COMERCIAL.

En esta etapa se tendrá que garantizar vía fianza otorgada por alguna

aseguradora de prestigio nacional que los porcentajes del equipamiento

institucional y comercial como son escuelas, centros de educación, centros de

salud, centros comerciales, etc. Se aplican dentro del terreno susceptible a

urbanizar o que por estar dentro de un centro de población, ya desarrollado

cumplen con todos los requisitos institucionales y comerciales para el desarrollo

del fraccionamiento.

68


En este ultimo caso se tendrá que realizar un estudio donde detallen cuales son

los centros de salud, centros comerciales, centros culturales e instituciones

educativas que están cerca del terreno a urbanizar, y que tengan capacidad para

recibir al nuevo desarrollo.

3.2.4 GARANTIZAR LOS ESPACIOS VERDES Y ABIERTOS.

Se tendrá que presenta un estudio para determinar que no se esta afectando

ningún parque o reserva natural que sirva como pulmón o respiradero de la cuidad

tratando de no afectar los pocos espacios naturales como son: parques de

descanso, bosques, arboladas, etc. Que determinan un espacio importante para el

desarrollo de la comunidad y el mejor vivir de la misma.

Por ningún motivo se autorizara cambios de uso de suelo a espacios protegidos

por la SEMARNAT, ya sean parques o bosques naturales tratando de no

desequilibrar el medio ambiente.

3.2.4 GARANTIZAR LA DOTACIÓN DEL AGUA.

Tener un dictamen de la CNA (comisión nacional de agua) y del organismo

municipal del agua, donde garantice el abastecimiento del vital liquido para el

cambio de uso de suelo o autorización del mismo.

Ya que es importante para poder determinar el uso de suelo que existan las

condiciones necesarias para el desarrollo del uso de suelo requerido.

69


3.3 ESTUDIO RESIDUAL

Existen dos tipos de estudios residuales el estático y el dinámico se analizaran

ambos:

3.3.1 MÉTODO ESTÁTICO

Análisis de inversiones con valores actuales (Método estático)

Se debe seguir el siguiente procedimiento:

1. Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que

puede desarrollarse en el terreno a valuar. Cuando sea conocido

el destino del inmueble y éste responda al planeamiento vigente,

se tomará en cuenta el mismo.

2. Estimar el valor de mercado del inmueble suponiendo la

urbanización o construcción terminado en la fecha de la

valuación.

3. Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de

promoción, de comercialización y financieros normales para un

emprendimiento de características similares a la analizada.

4. Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo

al común o normal en los emprendimientos de similares

características y emplazamiento.

70


5. Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente

fórmula:

VT = V M - 2 c ( l + b)

donde:

VT = Valor del terreno

VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.

b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.

C = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados,

excluido el propio terreno.

Si se trabaja con valores por metro cuadrado de urbanización o edificable para

obtener el valor de incidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos

se expresen en función de superficies equivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2

propios o comercializables).

En todas las etapas anteriores, se deberá justificar en el informe las hipótesis y

parámetros de cálculos adoptados.

71


3.3.2 MÉTODO DINÁMICO

Análisis de inversiones con valores esperados (Método dinámico)

Para emprendimientos de importancia con etapas de fínanciamiento

Se debe seguir el siguiente procedimiento:

1. Determinar el emprendímiento inmobiliario más probable que se

puede desarrollar sobre el terreno a valorar.

2. Establecer las fechas y plazos de la urbanización o construcción y de

la comercialización del emprendímiento terminado, atendiendo a sus

cualidades y características.

3. Establecer el valor de mercado del emprendímiento terminado,

referido a las fechas previstas de comercialización. Para ello se

partirá del valor de mercado en la fecha de la valuación, obtenido por

el método comparativo se tendrá en cuenta la evolución esperada de

los precios de mercado.

4. Establecer los costos de urbanización o construcción, los gastos

necesarios de promoción, financieros y de comercialización normales

para un emprendímiento de características similares al analizado.

5. Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se

determinarán las entradas y salidas de caja previsibles durante el

emprendímiento.

6. Fijar una tasa de actualización (i). Se utilizará la tasa de rentabilidad

media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor en un

emprendímiento de las características del analizado.

72


7. Calcular el valor del terreno objeto de la valuación por diferencia

entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del

emprendimiento terminado y el valor actual de los pagos realizados

por los diversos costos y gastos, excluido el terreno, para la tasa de

actualización fijada, utilizando la siguiente fórmula:

vr = y Ef - y sk

Donde:

VT = Valor del terreno.

Ef = Importe de los ingresos previstos en el momento F.

Sk - Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el

beneficio.

tf = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la

valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos.

tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la

valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.

i = Tasa de actualización elegida correspondiente a la duración de

cada uno de los periodos de tiempo considerados.

En todas las etapas anteriores se deberá justificar en el informe las

hipótesis y los parámetros de cálculo adoptados.

Recomendación

Utilizar el procedimiento Residual Estático como método de referencia para

contrastar con valores obtenidos por el Método Comparativo. El Método residual

dinámico se reservará para casos especiales que lo justifiquen, en particular para

emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento.

*En los casos que analizaremos utilizaremos en método dinámico

73


CAPITULO 4

APLICACIÓN VALUATORIA Y/O ANÁLISIS.

4.1 DESCRIPCIÓN DE LOS CASOS

Expondremos tres casos que nos llaman la atención que se encuentran en la zona

de Zapopan, Jalisco, México, en los cuales los cambios de usos de suelos

influyeron notoriamente el en valor por metro cuadrado del terreno en breña y

realizaremos tres estudios para determinar el valor de los inmuebles antes de

aprobarse dichos cambios de suelo y después de ser aprobados los usos del

suelo nuevos.

4.1.1 CASO 1

Terreno localizado en la avenida patria entre las calles av. Acueducto y la avenida

Pablo Neruda a un costado de la escuela universidad autónoma de Guadalajara,

en la cera sur (ver croquis anexo) el cual durante mucho tiempo el uso de suelo

del terreno fue de espacios verdes y abiertos con protección de la semarnat

(secretaria del medio ambiente y recursos naturales) con uso de suelo restringido

para realizar cualquier construcción y/o urbanización y que a la fecha en el predio

se encuentran las oficinas de periódico Ocho Columnas, teniendo un uso para

comercios.

74


predio caso 1


Durante mucho tiempo el predio se encontrada restringido de cualquier uso a

pesar de estar en una de las calles con mayor plusvalía del municipio de Zapopan,

el predio siempre estuvo plagado de árboles, esto ocasiono que durante mucho

tiempo el valor del terreno fuera muy bajo (ver foto 1, 2 anexa), pero por " azares

de destino " los árboles se fueron secando, al grado que se tramitara el cambio

de uso de suelo en la dependencia municipal correspondiente, siendo este

favorable a comercios e industria ligera densidad media.

Foto (1) real del terreno con es uso restringido espacios verdes


Foto (2) real del terreno con es uso restringido espacios verdes.

Por lo cual nos percatamos del uso de suelo restringido que se tenia a la toma de

la fotografía mostrada, se visualiza perfectamente que la zona esta considerada

como un pequeño bosque natural del municipio, que durante mucho tiempo

teniendo los servicios colindando con el terreno, siempre el valor del terreno fue

muy bajo.

A la fecha el terreno tiene otra panorámica muy diferente, como lo muestran las

siguientes fotos (ver fotos siguientes), por lo cual nos muestra la importancia del

uso de suelo para poder determinar el valor de los inmuebles, ya que en el, esta el

que un terreno tenga gran valor o su valor sea muy bajo.


n <

Foto (3) real de las oficinas del periódico ocho columnas


4.1.2 CASO 2

Terreno localizado en el periférico norte entre la avenida acueducto, y la

prolongación 5 de mayo, predio denominado actualmente fraccionamiento " LAS

LOMAS GOLF-HABITAT " siendo en la actualidad el fraccionamiento mas caro en

el municipio de Zapopan, terreno que hace algunos años se tenia considerado

como área de espacio verdes y abiertos (EV),

Foto actual del fraccionamiento" Las lomas golf-habitat'


Plan parcial de desarrollo actual con uso habitacional H-1 densidad minima

Foto real del fraccionamiento Lomas Habitat campo de golf


4.1.3 CASO 3

Terreno al poniente de la colonia arenales tapatíos, a un lado de la colonia el tizate

con uso restringido por el INAH instituto nacional de antropología e historia el cual

tiene una escritura privada y a primera vista no se encuentra ningún señalamiento

que este protegido por le instituto nacional de antropología e historia.

4.2 PROCEDIMIENTO VALUATORIO

Analizaremos con avalúos residuales solamente los casos 2 y 3 ya que se

considera se son los mas claros para el entendimiento de las diferencias que

existen entre el mismo terreno pero con usos de suelo diferentes.


4.2.1 AVALUÓ DEL FRACCIONAMIENTO LOMAS HABITAT (CASO 2)

ING.ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ

M A N T E C E D E N T E S :

SOLICITANTE DEL AVALÚO: Domicilio del Solicitante:

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

PERITO VALUADOR:

FECHA DEL AVALUÓ:

INMUEBLE QUE SE VALÚA: RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ Registro de Catastro Ced. Profesional:

Viernes, 16 de Junio de 2006

PREDIO EN BREÑA CON SUCEPTIB1LIDAD DE FRACCIONAMIENTO

PARTICULAR

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Domicilio del Propietario:

OBJETO DEL AVALÚO:

PROPOSITO DEL AVALÚO:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

NUMERO DE CUENTA PREDIAL: CLAVE CASTRAL:

GANBA S.A DE C.V FIDEICOMISO CON BANCO SANTANDER MEXICANO S.A

DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL

CONOCER SU VALOR COMERCIAL

Calle. CALLE 5 DE MAYO ESQ. PERIFÉRICO

Número: KM. 2.2 DEL CRUCERO

Colonia o Fraccionamiento: CONDOMINIO LAS PEÑAS EN EL FRACIONAMIENTO LAS LOMAS GOLF & HABITAT

Delegación o Municipio: ZAPOPAN, JALISCO

Código Postal:

Estado y Pafs: JALISCO, MEXICO. 263095-114 D65G1-285-01

ft- CARACTERÍSTICAS URBANAS: CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: DENSIDAD DE POBLACIÓN: ESTRATO SOCIOECONÓMICO: CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: USO DEL SUELO PERMITIDO:

TERRENO EN BREÑA CON USO DE SUELO HABITACIONAL H-1 DENSIDAD MINIMA

CASAS HABITACIÓN DE UNO Y DOS NIVELES, DE LUJO Y SUPERIOR

2.00%

ALTO CONTAMINACIÓN POR PERIFÉRICO HABITACIONAL H-1 LOTE DE 600 METROS COMO MÍNIMO

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: PERIFÉRICO Y AV. ACUEDUCTO

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS MUNICIPALES



III.- TERRENO: \

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: AV. 5 DE MAYO, PERIFÉRICO, AV. ACUEDUCTO Y AV. SERVIDOR PUBLICO

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN; ESCRITURA 3204 DEL LIC.ALEJANDRO MORENO RUIZ NOTARIO 22 DE ZAPOPAN

AL NORTE: COLINDANDO CON PROPIEDAD PARTICULAR, CON UNA LONGUITUD TOTAL DE 458.45 METROS

AL SUR: COLINDANDO CON EL CONDOMINIO ESTEPA CON UNA LONGUITUD DE 275.50 METROS

AL ESTE: COLINDANDO CON EL LOTE E-6 Y LOTE E-4 DEL CAMPO DE GOLF CON UNA LONGUITUD DE 1,097.99 METROS

AL OESTE: COLINDANDO CON PROPIEDAD PARTICULAR CON UNA LONGUITUD TOTAL DE 754.27 METROS

SUPERFICIE DEL TERRENO: | 99,968.82|M2

USO ACTUAL: TERRENO URBANIZADO CON SERVICIOS OCULTOS DE PRIMER NIVEL

TOPOGRAFIAY CONFIGURACIÓN: CON PENDIENTE APROXIMADAMENTE DEL 5%, DE FORMA IRREGULAR NUMERO DE FRENTES: UNO CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA HACIA CALLE INTERIOR DENSIDAD HABITACIONAL: MINIMA INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS CUS. SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES: LAS PROPUESTAS POR LAS AUTORIDADES MUNICIPALES



IV.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ:

LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS DEL MÉTODO DE MERCADO y EL MÉTODO RESIDUAL.

MÉTODO S i MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.

Con objeto de dar cumplimiento a las Disposiciones contenidas en las Circulares 1201 y 1202 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, en donde establece que: En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deberá utilizar el método de cálculo del valor residual.

MÉTODO RESIDUAL: Es el procedimiento que permite determinar el valor potencial de un bien rafz y está basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o hipotéticos, acordes con el uso del suelo autorizado, la vocación del mismo, el mejor aprovechamiento que pueda obtenerse de él y las condiciones de financiamiento que prevalezcan a la fecha del análisis.

VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRÍA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALÚO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARÍAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMPERIOSA o URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN.

DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA PARA EL ANÁLISIS DEL MÉTODO RESIDUAL:

PROYECTO o ANTEPROYECTO ESPECÍFICO: DOCUMENTACIÓN OFICIAL RELATIVA A SERVICIOS: ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD DEL PROYECTO: LICENCIAS DE USO DE SUELO y/o DE CONSTRUCCIÓN:

FRACCIONAMIENTO H-l DENSIDAD MINIMA NO SE PROPORCIONO NO SE PROPORCIONO NO SE PROPORCIONO

V.-PREMJSAS PARA EL MÉTODO RESIDUAL,

El Perito Valuador considera razonablemente factible la viabilidad técnica de la dotación de servicios necesarios para el desarrollo

propuesto en el presente dictamen y no contempla el supuesto, de ser restringidos por causas particulares o políticas.

TIPO DE DESARROLLO INMOBILIARIO PROPUESTO: FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL

CALIDAD DEL DESARROLLO PROPUESTO: CALIDAD DE LUJO

DISTANCIA APROXIMADA DE LOS SERVICIOS AL PREDIO: CON TODOS LOS SERVICIOS INTERIOR



[PATOS PARA EL M E T O Q O I Í E Í P U A L :

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO:

DESGLOSE DE SUPERFICIES:

Superficie Vendible

Superficie de Donación

Otro (especificar) JARDÍN

Superficie de Vialidad

DATOS DEL PROYECTO PROPUESTO:

Superficie estimada para el lote tipo:

Número de lotes estimados del proyecto: (Sup. vendible/sup. lote tipo)

Valor unitario de la superficie vendible

MONTO DE VENTA ESPERADO (Valor unitario x sup. vendible)

COSTOS: URBANIZACIÓN: (Costo directo más indirecto s/sup. de vialidad)

DERECHOS / LICENCIAS ADMINISTRACIÓN DEL PROYECTO: ( % s/Monto esperado de Venta) PROMOCIÓN y VENTAS.: ( % s/Monto esperado de Venta) OTRO: (Especificar)

99,969 M2.

100%

71%

15%

0.15%

14%

70,978 M2.

14,995 M2

151 M2.

13,636 M2.

600.00 M2.

80

$6,400.00 $454,258,318

$650 5% 4% 6%

$8,863,400 $398,853

$18,170,333 $27,255,499

Tasa para calcular COSTO FINANCIERO, (activa):

Tasa para calcular PRODUCTO FINANCIERO, (pasiva)

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO- (sobre Monto esperado de Venta)

PERÍODOS ESTIMADOS DEL PROYECTO: En base al número de lotes y tipo de proyecto:

PROYECTOS Y LICENCIAS:

URBANIZACIÓN:

VENTAS:

No. de lotes aproximados, que se proponen vender por período:

Período

SEMESTRAL

SEMESTRAL

30%

MESES:

6

24

48

8.50%

$136,277,495

SEMESTRES:

2.00

8.00

0 5

AÑOS:

0.5

2

4

.25

OBRAS COMPLEMENTARIAS YA EFECTUADAS AL PROYECTO. PREVIAS A LA ELABORACIÓN DEL PRESENTE AVALÚO:

(Especificar, en su caso, conceptos y costos actualizados)

Avance de urbanización correspondiente a .



ECUACIÓN BÁSICA:

Ingresos = Terr + Der/Licen+ Urb • Admón + PromA/entas + Otros + Costo Fm - Productos Finan. + Utilidad

Terreno = {Ingresos - (Der/Licen + Urb + Admón + Prom/Ventas + Otros + Costo Fin. - Productos Finan. + Utilidad ) } / ( Costo Fin. Terr - Prod. Fin. Terr)

FLUJO DE EFECTIVO:

Cifras en: Periodos en:

CONCEPTO:

Miles de pesos Semestres

COSTOS: (Ver hoja #4)

INGRESOS: VENTAS $454,258

EGRESOS: URBANIZACIÓN: DERECHOSAJC ADMON PROY PROM y VENTAS OTROS

SUMA EGRESOS

Saldos Acumulados:

$8 863 $399

$18170 $27 255

$54688

$399,570

PERIODOS: 1 I 2 3 * 5 6 I 7 » 9 10 11 12

TOTAL:

Costo Financiero Producto Financieros

101601 119542 119,542 113.565 j 454,2491

4,432 399

3,634 5.451

4,432

3,634 5,451

3,634 5,451

3,634 5,451

3,634 5,451

8,863 399

18,170 27,255

-13.9161 74.1681 184625J 295081 3995611 [ 939.520

-1 183 -1,183

-15.099 74.168 184,625 295,081 399,561

DESPEJANDO DE LA ECUACIÓN BÁSICA

Suma de Ingresos

Suma de Egresos

SUBTOTAL

Menos Utilidad:

TOTAL: Prod Fin - Costo Fin

SUBTOTAL: Prod F y Costo F Terr TERRENO: VALOR UNITARIO:

$454,258

$54 688

$399,570

$136,277

$263.293

(51,183)

$262,110 1 085 Terr

$241,576 $2 42

$241,575.946 $2.417

WI2.

No. periodos positwos

No periodos negatr/os

PROD FIN

COSTO FIN


CALENDARIO DE EVENTOS:

PERIODOS (Indicar t i CONCEPTO:

URBANIZACIÓN

DERECHOS/LIC

OTROS

»):

00%

00%

00%

40%

40%

SEMESTRES PERIODOS:

1

50%

100a/

33%

33%

22%

•u 50%

33%

33%

¿6'fc

33%

33%

26%

20%

20%

5

25%

20*.

20'*.

6 7 8 9 10 11 12

EGRESOS DEL PROYECTO:

Terreno Urbanización

Derechos/Lie

Administración

PromA/entas

Otro

Utilidad

$241,576

$8,863

$399

$18,170

$27.255

$136,277

% DE PARTICIPACIÓN:

04ft*%%

• Terreno • Urbanización

O Derechos/Lie

D Administración

• Prom/Ventas

CI Otro

• Utilidad



fVM.- ANÁLISIS DEWERGA0O-

a).- INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS PARA ANÁLISIS DEL MÉTODO RESIDUAL: No. U B I C A C I Ó N DE LA O F E R T A : TELÉFONO: INFORMANTE:

SAN GREGORIO 459 VALLE REAL 3134-3400 SAN RAYMUNDO 463 VALLE REAL 3640-0635 BLVD. PUERTA DE HIERRO 4930 3540-4801 CONDOMINIO ANDALUCÍA L-34 M-7 3134-3400

INFORMANTE: Consorcio Inmobiliario G Arkredi premier Consorcio Terrenos Consorcio Inmobiliario G

| NIVEL DE OFERTA | MUY ALTA 0.70 ALTA 0.80

MEDIA | MEDIA BAJA" 1.00

BAJA NULA

1.05 1 10

OFERTA

1

2 3 4 5 6

PRECIO OFERTADO TERRENO

$1,980,000 $1,685,600 $2,232,000 $2,596,000

SUP M2

360 301 360 440

PRECIO/M2

5,500 5,600 6,200 5,900

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Uso

1.05 1.05 1.07 1.08

Ubicac

1.00 1.00 1.00 1.00

Sup

0.98 0.97 0.98 0.99

Forma

1.00 1.00 1.00 1.00

Servic Otro Negoc

1.05 1.05 1.05 1.05

FRe

1.08 1.07 1.10 1.12

VALOR RESULT $/M2

5,942 5,989 6,826 6,624

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO.

PROMEDIO: VALOR UNITARIO APLICADO $/M2

6,345 6,400

b).- INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS SIMILARES AL PREDIO VALUADO: No. U B I C A C I Ó N D E LA O F E R T A : TELÉFONO: INFORMANTE:

1 AV. ACUEDUCTO ENTRE PATRIA Y PERIFERCIO 3629-6900 Ademar Bienes Raices 2 AV. PATRIA 5550 3634-8874 Lupa Grupo Inmobiliario 3 AV.ACUEDUCTO 6100 Velarca Bines Raices

| NIVEL DE OFERTA | MUY ALTA 0.70 ALTA 0.80

MEDIA MEDIA BAJA

0.90 1.00

BAJA NULA

1.05 1.10

OFERTA

1

2

3

4

5

6

PRECIO OFERTADO TERRENO

$9,000,000 $7,221,444 $9,105,000

SUP M2

45,000 65,000 33,000

PRECIO/M2

1,100 1,250 1,050

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Uso

1.10 1.10 1.20

Ubicac

1.00 1.00 0.99

Sup

0.95 0.98 0.93

Forma

1.0

1.0

1.0

Servio Otro Negoc

0.98 0.98 0.98

FRe

1.02 1.06 1.08

VALOR RESULT $/M2

1,127 1,321 1,137

PROMEDIO: Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad

denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO.

1,195

Valor/m2. mercado 1,194.65 Superficie Vendible : 99,968.82 Valor de Mercado: 119,427,429.58



VI.- AVALÚO FÍSICO o DIRECTO:

a) DEL TERRENO:

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIÓN SUP. M2.

VALOR UNIT.

$/M2

COEFICIENTE MOTIVO

COEFICIENTE

VALOR UNIT.

RESULTANTE:

VALOR

PARCIAL: $

1 99,968.82 2,416.51 1.00 2,416.51 241,575,946.27

TOTAL: 99,968.82 SUBTOTAL (a) $ 241,576,946.27

VALOR UNITARIO MEDIO: 2,416.51 $/M2.

b) OBRAS COMPLEMENTARIAS:

CONCEPTO: UNIDAD: CANTIDAD: V. UNIT. DEMERITO:

% V.R.N.

0.00

V.N.R.

0.00

SUBTOTAL (a) $ 0.00

VALOR FÍSICO O DIRECTO: <a)+(b) $| 24Í7S75\946.27



VHl.» RESUMEN PE VALORES:

VALOR FÍSICO: (ANÁLISIS DEL MÉTODO RESIDUAL) $ 241,575,946.27

VALOR DE MERCADO: (SIMILARES AL PREDIO VALUADO): $ 119,427,429.58

¡«ft- GÓMJDJRACiÓMÉS PREVtAS A LA COMCLUStÓN; ] POR LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE SE CONSIDERA COMO VALOR COMERCIAL EL VALOR FÍSICO DEL INMUEBLE YA QUE

SE ANALIZO POR MEDIO DE UN RESIDUAL PROPONIENDO PARA ESTE UN FRACCIONAMIENTO DE INTERÉS SOCIAL

X..CONOyS£K>Nr EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A: $ f 19,430,000.00

***(CIENTO DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N. )***

ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DÍA: Viernes, 16 de Junio de 2006 VALOR UNITARIQ/M2 1,195

VALOR REFERIDO:

Para los efectos a que haya lugar, el valor referido del inmueble al: es de: $

(Según factores publicados en el diario oficial de la Federación sobre el índice Nacional de precios al Consumidor.

PERITO VALUADOR:

ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ Registro de Catastro ESPECIALIDAD: INMUEBLES.



REPORTE FOTOGRÁFICO:

VISTA DEL CAMINO Y PREDIO VISTA DEL CAMINO Y PREDIO

VISTA DEL PREDIO VISTA DEL PREDIO

VISTA DEL PREDIO VISTA DEL PREDIO



Caiie: Número: Colonia o Fraccionamiento: Delegación o Municipio: Código Postal: Estado y País:

VALOR COMERCIAL:

CALLE 5 DE MAYO ESQ. PERIFÉRICO KM. 2.2 DEL CRUCERO COND. LAS PEÑAS EN EL FRACc. LAS LOMAS GOLF & HABITAT ZAPOPAN, JALISCO

JALISCO, MEXICO.

$119,430,000.00

FECHA DEL AVALÚO: Viernes, 16 de Junio de 2006


4.2.2 AVALUÓ DEL FRACCIONAMIENTO LOMAS HABITAT (CASO 2)

CUANDO SU USO ESTABA RESTRINGIDO SE ANEXA USO DEL SUELO

Cuadro 5 GRANJAS y HUERTOS GH

Densidad máxima de habitantes/ ha.

Densidad máxima de viviendas/ ha.

Superficie minima de Sote

Frente mínimo del We

Mice de edificación

Coeficiente de Ocupación dei Stieto (C. 0 . S.)

Coeficiente de Utilización del Suelo (C.U.S.)

Altura máxima de la edificación

Cajones de estacionamiento por vivienda

Restricción frontal

% primado en la restricción frontal.

Restricciones laterales

Restricción posterior

i o * de edificación

10

2

4000 n f

40 metros lineales

4000 m1

0.20

0.40

R

4*

10 metros lineales

10%

10 metros lineales

10 metros lineales

Abierto

R Las resudantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo

* Cuando se trate de playas de estacionamiento, éstas no deberán estar a una distancia mayor a 80 metros de la

vivienda; esta disposición no aplica a estacionamiento para visitantes.

92



| VIH- REéjHÜW PE VALORES;

VALOR FÍSICO: (ANÁLISIS DEL MÉTODO RESIDUAL) $ 5,998,129.20

VALOR DE MERCADO: (SIMILARES AL PREDIO VALUADO): $ 6,666,859.82

IXI.-CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:

POR LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE SE CONSIDERA COMO VALOR COMERCIAL EL VALOR FÍSICO DEL INMUEBLE YA QUE

SE ANALIZO POR MEDIO DE UN RESIDUAL PROPONIENDO PARA ESTE UN FRACCIONAMIENTO DE INTERÉS SOCIAL

[^CONCLUSION: ~ .~~" EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A: $ 6,700,000.00

*«(SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N. )***

ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DÍA: Viernes, 16 de Junio de 2006 VALOR UNITARIO/M2 67

VALOR REFERIDO: Para los efectos a que haya lugar, el valor referido del inmueble al: es de: $ (Según factores publicados en el diario oficial de la Federación sobre el índice Nacional de precios al Consumidor.

PERITO VALUADOR:

ING. ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ Registro de Catastro ESPECIALIDAD: INMUEBLES.


4.2.3 AVALUÓ DEL TERRENO EN LA COLONIA EL TIZATE, ZAPOPAN,

JALISCO (CASO 3)

SOLICITANTE

REPRESENTANTE

DOMiaUO NOTIFICACIONES:

VALUADOR

ESPECIAUDAD(ÉSÍ

LUGAR

FECHA DE LA INSPECCIÓN

PERSONA PRESENTE

FECHA DEL AVALÚO-

INMUEBLE QUE SE VALÚA.

REGIMEN DE PROPIEDAD

PROPIETARIO

DATO REFERIDO DE

DOMICILIO NOTIFICACIONES:

LIMITANTES:

OBJETO DEL AVALÚO

PROPOSITO DEL AVALÚO

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

W DE CTA. PREDIAL

N°DECTADEAGUA.

CLASIFICACIÓN DE ZONA

CONSTR PREDOMINANTES,

LOTE TIPO

ÍNDICE DE SATURACIÓN

POBLACIÓN

CONTAMINACIÓN

USO DE SUELO

DESCRIPCIÓN

VÍAS DE ACCESO

ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ

PERITO Vil!¡£B9¡¡ A V A L U Ó

NÚMERO DE AVALÚO

16/OSI2006

I.-ANTECEDENTES: D AUTOBUSES DE LA PIEDAD, S A DE CV

ING ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ INMUEBLES.

GUADALAJARA, JALISCO

10 DE JUNIO DEL 2006

SR DANIEL |PUESTO ¡EMPLEAD!

16 DE JUNIO DEL 2006

PREDIO SUBURBANO

PARTICULAR

JOSÉ PADILLA GUTIERREZ

CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO

NO SE PROPORCIONO EL DATO

NINGUNA

CONOCER SU VALOR COMERCIAL

GARANTÍA

AL PONIENTE DE ARENALES TAPATIOS, (VER CUADRO DE CONSTRUCCIÓN DE LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO)

QUE CORRESPONDE A UN PUNTO DE INK301 COORDENADAS "Y" 2,282,783907 COORD "X" 658,319 734 NO SE PROPORCIONO EL DATO

NO SE PROPORCIONO EL DATO

| IL- CARACTERÍSTICAS U RBANAS" I

CALIDAD-

N° DE NIVELES

BAJO DE COOTRO. DE AUTORIDAD

NO TIENE

NO TIENE

PP-fH-GTD/EV-39

NO TIENE

NOAPUCA | FRENTE |

3%

ESCASA

NO REGISTRADA

PTAPH-GTD/EV-39 (AREA DE PROTECCIÓN HISTÓRICO PATRIMONIALrAREAS DE PROTECCIÓN AL PATRIMONIO HISTORIOOAREAS GENERADORAS DE TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE DESARROLLO-ESPACIOS VERDES.

PREDIO RUSTICO SUBURBANO OCIOSO

NIVEL SOCIOECONÓMICO

1 PERIFÉRICO PONIENTE

[IMPORTANCIA n w i M I 1 PRIMARIA

2 AV PUERTO DE GUAYMAS

' I VIALIDAD SECUNDARIA ¡IMPORTANCIA ROBLE

PROXIMIDAD 3 KM

¡PROXIMIDAD [13KM

IMPORTANCIA VIALIDAD SECUNDARIA PROXIMIDAD 600 MT

FLUJO VEHICULAR

FLUJO VEHICULAR

FLUJO VEHICULAR

ALTA

MEDIA

BAJO

SERVICIOS PÚBLICOS.

1 PAVIMENTO

2 BANQUETAS:

3 GUARNICIONES:

4 AGUAPOTABLE

S DRENAJE

6 ALCANTARILLADO:

7 ENERGÍA ELÉCTRICA. 8 ALUMBRADO PÚBLICO

9 TELEFONO

10 SEÑAL DE TELEVISIÓN

11 RECOLECCIÓN BASURA

12 POUCIA.

13 TRANSPORTE PÚBLICO

DESCRIPCIÓN [

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

NO HAY

CAMIONES URBANOS A MAS DE 1 KM DE DISTANCIA

EQUIPAMIENTO URBANO

CON DISTANCIAS

AL INMUEBLE VALUADO:

CENTRO DE LA CD 5 KM

600 MTS.

1KM

4

5

6

C. COMERCIAL

PARQUE

BANCOS

3 KM

4 KM

3 KM


CROQUIS DE LOCALIZACION RNPRT

LOMAS ^ DE LA PHIMAVfR

- t u

> g Idimo Carden^

; *., ^

fitina ,': 4

Atoro

Cénit

flb

Ñique/

j ; flofefe • ' • Í

?."'»,-4 f %

" • i . s'a.TO

PLANO GENERAL DE UBICACIÓN

TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, UMÍTROFESY ORIENTACIÓN

NOMBRE DE LA Vf AUDAD:

EN LA ACERA

ENTRE LAS VIALIDADES:

UBICACIÓN DEL TERRENO

DISTANCIA A LA ESQUINA

EL PREDIO NO TIENE CALLE DE ACCESO

AL NORTE:

AL SUR:

MEDIANERO

NO DETERMINA 30

JAL ORIENTE:

[AL PONIENTE:

COUNDANCIAS Y MEDIDAS.

AL NORTE:

AL SUR:

AL PONIENTE: AL ORIENTE:

COUNDANCIAS NOTABLES:

AREA TOTAL

FUENTE DE INFORMACIÓN

DIFERENCIAS EN ÁREAS.

AREA TOTAL

FUENTE DE INFORMACIÓN

SEGÚN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO:

EN VARIAS MEDIDAS DE PONIENTEAORIENTE: 50.12, 42.99. 17.79, 68.51, 42.02, 24.19, 23.76, 17.16, 33.69 Y 39.02 CON ARROYO

EN VARIAS MEDIDAS: EN 58.48 Y 288.56 MTS CON BARDAY PROPIEDAD PARTICULAR

EN VARIAS MEDIDAS; DE SUR A NORTE, 45.35 Y 71.51 MTS CON PROPIEDAD PARTICULAR

EN 57.12 MTS CON PROPIEDAD PARTICULAR

A 600.00 MT DE UNA ESCUELA SECUNDARIA POR CAMINO DE BRECHA SIN NOMBRE, NI NOMBRE DEL PROPIETARIO.

37,000 MT2 (SEGÚN DATOS PROPORCIONADOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA)

CONTRATO DE COMPRAVENTA (DATO NO REGISTRADO EN CATASTRO DEL MUNICIPIO)

37,00000 M2

' MEDraÓN DIRECTA '

37,000.00 M"

' "FOTOCOPIAS"DE PLANOS"

CONFIGU RACIÓN:

TOPOGRAFÍA

CARCATERISTICAS

PANORÁMICAS:

PLANO CON UGERA PENDIENTE AL ARROYO

VISTA QUE AMERITAN EL VALOR:

QUE DEMERITAN EL VALOR:

DENSIDAD PERMITIDA

FUENTE DE INFORMACIÓN:

INTENSIDAD PERMITIDA

FUENTE DE INFORMACIÓN:

SERVIDUMBRES: FUENTE DOCUMENTAL

RESTRICCIÓN ES YÍO

AFECTACIONES:

FUENTE DOCUMENTAL

CONSIDERACIONES ADICIONALES

NUMERO DE FRENTES: •SOLO AUN ARROYO DE TEMPORAL

ZONAS MARGINADAS ASU ALREDEDOR (ASENTAMIENTOS IRREGULARES)

NO PERMITE CONSTRUCCIÓN SEGÚN PLAN DE DESARROLLO URBANO ACTUAL

REGLAMENTO DE ZONIFICACION DEL ESTADO DE JALISCO

0 VECES EL AREA DEL TERRENO


NOAPUCA


LAS INDICADAS POR LAS DEPENDENCIAS QUE INTERVIENEN EN EL CONTROL DEL PREDIO.

USOS DEL SUELO DEL MUNICIPIO DE ZAPOPAN

VERIFICAR LA POSEOON DEL INMUEBLE, YA QUE NO REGISTRA PROPIETARIO EN CATASTRO MUNICIPAL POR LO

TANTO EL MISMO PREDIO NO CUENTA CON CLAVE CATASTRAL Y NUMERO DE CUENTA


USO ACTUAL: DESCRIPCIÓN;

[ IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE |

"PREDIO SUBURBANO SIN APROVECHAMIENTO ACTUAL.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS: ESPACIOS

TIPO 1. TIPO II-TIPO III: TIPO IV: TIPO V-

T1PO ; I I D E ~ NIVELES

ALTURA LIBRE DE ENTREPISO

" VIDA PROBABLE " NUEVA

EDAD APARENTE ' CRONOLÓGICA

VIDA ÚTIL REMANENTE

FACTOR DE EDAD SEGÚN FÓRMULA

IV V

RECONSTRUCCIONES O " FECHA: REMODELACIONES A R E A S R E A C O N D I C I O N A D A S : N I N G U N A

•TOTAL PARCIAL 'PORCENTAJE:

^ ESTADO DE CONSERVACIÓN DEFICIENCIAS RELEVANTES TIPOI: i TIPO II. ' TIPO III: TIPO IV. ; TIPO V:

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: " NO APLICA ASPECTO ESTRUCTURAL: NO SE CONSIDERA PELIGRO SOBRE LA ESTABILIDAD-

CALIDAD DEL PROVECTO

CIMENTACIÓN- NO TIENE ESTRUCTURA ' NO TIENE MUROS: NO TIENE ENTREPISOS: NO TIENE TECHOS: NO TIENE AZOTEAS- NO TIENE BARDAS: NO TIENE APLANADOS: NO TIENE PLAFONES: NO TIENE LAMBRINES. NO TIENE PISOS Y ZOCLOS: NO TIENE ESCALERAS: NO TIENE PINTURA: , NO TIENE ACABADOS ESPECIALES. ! NO TIENE PUERTAS OE MADERA. NO TIENE CLOSETS: ¡ NO TIENE LAMBRINES O PLAFONES: NO TIENE OTROS ELEMENTOS. NO TIENE INST HIDRÁULICA- NO TIENE INST. SANITARIA- NO TIENE MUEBLES V ACC. BAÑOS ' NO TIENE MUEBLES DE COCINA: NO TIENE INST. ELÉCTRICA: , NO TIENE HERRERÍA: ' NO TIENE VIDRIERÍA: NO TIENE CERRAJERÍA: NO TIENE FACHADAS- | NO TIENE

V - ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN' 1

J) INSTALACIONES ESPECIALES. ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.


| VI .- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ: |

JUSTIFICACIÓN DE LOS CONCEPTOS QUE INCIDEN EN EL VALOR DEL BEN

VALORES UNITARIOS, FUENTES DE CONSULTA, INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y CRITERIO DE VALUACIÓN

RARA LA APUCACtóN DE VALORES UNITARIOS DE TERRENO, SE ANALIZA LA OFERTA Y DEMANDA QUE SE COTIZA EN LA ZONA DE INFLUENCIA CON DATOS DE ANUNCIOS QUE SE PUBLICAN A TRAVÉS DE PERIÓDICOS O REVISTAS ESPECIALIZADAS Y LOS EXPUESTOS DIRECTAMENTE EN LOS INMUEBLES DE LA ZONA REFERENTE A LAS RESTRICCIONES, QUE EN ESTE CASO SON FEDERALES Y MUNICIPALES, ADEMAS DE LA INVESTIGACIÓN DEL ESTUDIO DE MERCADO, SE CONSULTARON DIFERENTES ORGANISMOS PARA DETERMINAR EL PROCEDIMIENTO DE VALUACIÓN QUE SE APLICARA Y SERÁ EL MÉTODO DIRECTO O FÍSICO, ASÍ COMO EL MÉTODO POR RENTABILIDAD O INDIRECTO EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS NO APLICA POR TYRATARSE DE UN PREDIO SIN CONSTRUCCIONES

I EN SU CASO, AMPLIACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

¡DEFINICIONES DE VALOR QUE SE EMPLEARAN, ACORDES PON EL OBJETO Y EL PROPÓSITO DEL AVALÚO-

COMENTARIOS GENERALES

DETALLES, SUPOSICTONES, CIRCUNSTANCIAS QUE AFECTARON LOS PARÁMETROS DEL AVALÚO.

CONDICIONES LIMITANTES PARA CONTAR CON LA INFORMACIÓN NECESARIA INHERENTE AL BIEN

EL INMUEBLE SEGÚN LAS COUNDANCIAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA, SE ENCUENTRAN CON ERRORES,

ADEMAS DE LA ORIENTACIÓN DE LAS COUNDANCIAS NO CONCUERDAN, SE DEBE CONSIDERAR EL NOMBRE DEL

PROPIETARIO, YA QUE NO ESTA REGISTRADO EN CATASTRO, Y ADEMAS DE CONSIDERAR EL USO ACTUAL DEL

SUELO, ASI COMO LAS RESTRICCIONES EMITIDAS POR LAS INSTITUCIONES FEDERALES Y ESTATALES, (INAH)

POR LO ANTERIOR SE CONSIDERA QUE ACTUALMENTE, Y CONFORME A LA INVESTIGACIÓN SE CONSIDERA QUE,

EL VALOR DEL INMUEBLE SERA 0 00 (CERO PESOS 00/100 M N) POR LOS ARGUMENTOS ANTES SEÑALADOS, SALVO

ALGÚN DOCUMENTO NO MOSTRADO, QUE INDIQUE LO CONTRARIO, CONFORME A SU USO DEL SUELO Y SUS

RESTRICCIONES LEGALES DETECTADAS

Vil.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO

TERRENOS EN VENTA

SUPERFICIE SUJETO

CALLE Y NÚMERO-

COLONIA

SUPERFICIE

CARACTERÍSTICAS

VALOR DE OFERTA

VALOR UNITARIO-

FUENTE

TELÉFONO-

37,000 MT2 (SEGÚN DATOS PROPORCIONADOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA)

COMPARABLE 1 | COMPARABLE 2

NOAPUCA NOAPUCA

COMPARABLE 3 |

NO APLICA

HOMOLOGACIÓN

VALOR UNITARIO

FACTORES:

POR ZONA

POR UBICACIÓN

POR EQUIPAMIENTO-

POR FRENTE

POR SUPERFICIE

POR FORMA

POR TOPOGRAFÍA

POR NEGOCIACIÓN

POR USO

OTRO

FACTOR RESULTANTE

VALOR AJUSTADO

PONDERACIÓN 100%

COMPONENTE DEL VALOR

VALOR PONDERADO:

EN NÚMEROS REDONDOS

COMPARABLE 1 |

$0 00/M*

1250

1100

1000

1000

1250

1000

1000

0 950

1200

1000

1959

WOO/UP

30%

$0 007 M»

$0 00/M*

W00/M"

COMPARABLE 2

S0 00/M1

1250

1100

1000

1000

1250

1000

1000

0950

1200

1000

1959

S0 00/M"

38%

iooai/r

COMPARABLE 3

$0 00/fíf

1 150

1250

0900

1000

1150

1000

1000

0950

1250

1000

1767

$ooo/M» 32%

SOOO/W


INMUEBLES EN VENTA

SUPERFICIE SUJETO

CALLE Y NUMERO

COLONIA.

EDAD

ESTADO DE CONSERVACIÓN

CARACTERÍSTICAS

SUPERFICIE DE TERRENO

SUPERFICIE CONSTRUIDA.

VALOR DE OFERTA

VALOR UNITARIO

FUENTE

TELEFONO

0 00 W CONSTRUIDOS COMPARABLE 1 | COMPARABLE2 j COMPARABLE3 |

HOMOLOGACIÓN COMPARABLE 1 COMPARABLE 2

VALOR UNITARIO-

FACTORES

POR ZONA

POR UBICACIÓN

POR EQUIPAMIENTO-

POREDAD

POR CONSERVACIÓN

POR TIPO CONSTRUCCIÓN

POR PROYECTO:

POR ÁREA

POR NEGOCIACIÓN

OTRO

OTRO

FACTOR RESULTANTE

VALOR AJUSTADO

PONDERACIÓN 0%


VALOR PONDERADO

EN NÚMEROS REDONDOS

$000/NT

Í 0 00/W

VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE

VALOR EN NÚMEROS REDONDOS

$000

$0 00

INMUEBLES EN RENTA

SUPERFICIE SUJETO

CALLE Y NUMERO-

COLONIA

EDAD

ESTADO DE CONSERVACIÓN

CARACTERÍSTICAS

SUPERFICIE DE TERRENO

SUPERFICIE CONSTRUIDA

VALOR DE RENTA

VALOR UNITARIO RENTA

FUENTE

TaÉFONO

0 00 W CONSTRUIDOS

COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3 |


HOMOLOGACIÓN

VALOR UNITARIO-

FACTORES.

POR ZONA.

POR UBICACIÓN

POR EQUIPAMIENTO

POR EDAD

POR CONSERVACIÓN

POR TIPO CONSTRUCCIÓN

POR PROYECTO

POR AREA.

POR NEGOCIACIÓN

OTRO:

OTRO

FACTOR RESULTANTE

VALOR AJUSTADO-

PONDERACIÓN 0%


COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3

VALOR PONDERADO

EN NÚMEROS REDONDOS.

ÍODOÍM2

$000/M !

VIII. VALOR FISCO O DIRECTO

A) DEL TERRENO FRACCIÓN

1

2

3

ÚNICA

SUPERFICIE TOTAL =

I SUPERFICIE

NO APLICA

«iVALORi

VALOR DE

INVESTIGACIÓN

$0 00/M<

FACTOR

10000

MOTIVO

ÍNTEGRO

I

VALOR

UNITARIO

fOOOIW

INDIVISO

1000000

VALOR DEL TERRENO -

VALOR PARCIAL

$000

SO 00

VALOR UNITARIO MEDIO DEL TERRENO -

PORCENTAJE QUE REPRESENTA DEL TOTAL =

50 00/KF

000%

B) DE LAS CONSTRUCCIONES

TIPO

I

II

III

IV

V

VI

Vil

DESCRIPCIÓN

SU PERFICIE TOTAL -

I SUPERFICIE

000 M>

000 W

VALOR UNITARO

DE REPOSICIÓN

NUEVO ( V R N )

$000/M*

FACTOR

0001

MOTIVO

I

VALOR UNITARIO

NETO DE

REFOSiaON(VNR)

INDIVISO

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES -

VALOR PARCIAL

$0 00

VALOR MENO DE LAS CONSTRUCCIONES =

PORCENTAJE QUE REPRESENTA DEL TOTAL •

0

000%

q DE LAS INSTALACIONES ESPECULES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: CONCEPTO CANTIDAD PREOO UNITARIO FACTOR MOTIVO

I

I VALOR UNITARIO

NETO DE

REPOSICIÓN ( V N R |

$000

$000

INDIVISO

1 000000

1000000

1000000

1000000

1000000

1000000

1000000

1000000

VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES -

VALOR PARCIAL

$0 00

$000

$0 00

$0 00

$0 00

$000

$0 00

$000

$0 00

PORCENTAJE QUE REPRESENTA DEL TOTAL -

<r<

•*-+ T i c ? Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial

«j L i Q T E i : A IX.-VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE R E N T A S :

CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE: NO APLICA POR SER PREDIO BALDÍO

CONCEPTO

1. EDAD (ANOS) O ÚLTIMA REPARACIÓN

2. USO

3. ESTADO DE CONSERVACIÓN

4. CALIDAD DE PROYECTO

5. VIDA PROBABLE (AÑOS)

6. uacocióN

7. ZONA DE UBICACIÓN

CAPITALIZACIÓN:

TASA

PUNTOS

PUNTOS

PUNTOS

PUNTOS

PUNTOS

PUNTOS

PUNTOS

PUNTOS

T

8 OA10

BUENO

0 BUENO

MUY BUENO

MAS DE 35

ESQUINA COMERCIAL

MUY BUENA

0

1.1429 0

A

9 10 A 20

0

ADECUADO

NORMAL

BUENO

0 30 A 35

0 ESQUINA

RESIDENCIAL

BUENA

0

0

1.2857

0

S

10 20 A 30

REGULAR

REGULAR

0

REGULAR

25A30

INTERMEDIO

0

REGULAR

0

1.4286

0

A

11 30 A 40

DEFICIENTE

MALO

DEFICIENTE

20 A 25

INTERIOR

COMERCIAL

DEFICIENTE

0

1.5714 0

S

12 40 O MAS

MALO

RUINOSO

MALO

-20

INTERIOR

MALA

0

1.7143

0

TASA DE INTERÉS POR CAPITALIZACIÓN DE ACUERDO CON LAS CARACTERÍSTICAS: 0 TASADE INTERÉS EN NÚMEROS REDONDOS:) 0.00

CONTRIBUYENTE:

| HAHTAaONAL

[ [COMERCIAL

JREAL

1 ESTIMADA

RENTAS MENSUALES

TIPO

1

II

III

IV

V

VI

Vil

TERRENO RESTANTE:

SUPERFICIE RENTA

$0.00/ «f

$0.00/1*

RENTA BRUTA MENSUAL

$0.00

$0.00

$0.00

RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL = $0.00

24 MESES)' 4.17% VAdOSr

INGRESOS BRUTOS MENSUALES EFECTIVOS (IBME) •

| ANÁLISIS DE DEDUCCIONES MENSUALES Y OBTENCIÓN DEL I.S.R.

VALOR DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES ESPECIALES:

DEPRECIACIÓN FISCAL (5%ANUAL DE LAS CONSTRUCCIONES):

IMPUESTO PREDIAL, 0.08 MILLAR DEL 0,4 VALOR FfSICO:

GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, 0.03 DEL IBME:

GASTOS DE MANTENIMIENTO, 0.03 DEL IBME:

PRIMA DE SEGURO ANUAL 0,01 DE LAS CONSTRUCCIONES:

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

SUMA DE DEDUCCIONES FISCALES AUTORIZADAS: $0.00

DEDUCCIÓN OPCIONAL

BASEGRAVABLE: $0.00

CALCULO I.S.R.:

$0.00 MENOS: •$028.71 MAS:

0.35 DEL IBME:

MENOS:

$3,698.28

$339.32 X

$0.00

17.00%

IGUALA

TABLA DE CALCULO PARA EL I.S.R UMTTE INFERIOR

$0.01

$435.73 $3,690.28

$6,499.39

$7,55526 $9,045.70

$18,243.87

$53,18622

$159,558.63 $212,744.85

ÜMTE SUPERIOR

$435.72

$3,69827 $6,499.38

$7,555.25

$9,045.69 $18,243.86

$53,186.21 $159,558.62

$212,744.84

EN ADELANTE

CUOTA FUÁ

$0.00

$13.07

$339.32 $815.52

$1,07949

$1,55642

$4,591.82

$16,472.20

$53,702.56

$73,647.39

% EXCEDENTE ÜMITE INFERIOR

3.00%

10.00%

17.00%

25.00%

32.00%

33.00% 34.00%

35.00%

37.50%

40.00%

$0.00

$0.00

IMPORTE DE DEDUCCIONES

I VACÍOS:

IMPUESTO PREDIAL

ADMINISTRACIÓN:

MANTENIMIENTO:

SEGUROS:

LS.R.

P.T.U.

TOTALES: [

MONTO |

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

4289.39

-$289.391

% 0.00% 0.00%

0.00%

0.00%

0.00%

0.00%

0.00%

RENTA BRUTA MENSUAL

DEDUCCIONES ESTIMADAS

PRODUCTO LIQUIDO MENSUAL:

PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL

TASA DE CAPITALIZACIÓN

CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL,

RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE:

$0.00

4289.39

$289.39 $3,472.65

0.00%

$0.00


IX. RESUMEN I

VALOR DE MERCADO:! $0.001

VALOR FÍSICO O DIRECTO:! $0.001

VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:! $0.001

X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

FACTORES O CONDICIONES PARTICULARES QUE INFLUYERON SIGNIFICATIVAMENTE EN LA ESTIMACIÓN DEL VALOR CONCLUIDO

EL ESTUDIO DE MERCADO REFERENCIADO DE LA ZONA DE INFLUENC1ADEL INMUEBLE EN ESTUDIO, ASI COMO LAS CARACTERÍSTICAS PROPIAS DEL INMUEBLE, CON LA INFORMACIÓN ADICIONAL DE LOS PLANES PARCIALES DE DESARROLLO ASI COMO LOS REGLAMENTOS Y CONDICIONES GENERALES APLICABLES A PREDIOS (PP-PH-GTO-D/J DETERMINA QUE SU VALOR FINAL ES IGUAL A 0 00

| XI DECLARACIONES (EN SU CASO) |

EL VALOR DEL INMUEBLE PODRA VARIAR SIEMPRE Y CUANDO SE PRESENTEN DOCUMENTOS DE USO DEL SUELO Y QUE NO TENGA RESTRICCIONES LEGALES QUE IMPIDAN UN DESARROLLO DEL PREDIO PARA SU POSIBLE COMERCIALIZACIÓN, UNA VEZ CUMPLIDOS LOS REQUISITOS LEGALES PARA LO QUE SE PRETENDA SU COMERCIALIZACIÓN Y/O POSIBLE DESARROLLO

XH CONCLUSION

CONSIDERAMOS QUE EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA

(CERO PESOS 00/100 MN )

16 DE JUNIO DEL 2006 ES DE. | $0.00

XIII. VALOR REFERIDO (EN SU CASO) ~\

| CERTIFICACIÓN PEL AVALUÓ |

VALUADOR

¡NOMBRE

ESPECIALIDAO(ES).

ING ISRAEL CERVANTES GUTIERREZ

INMUEBLES.

PARA QUE EL PRESENTE AVALUÓ SEA VALIDO DEBERÁ CONTENER LA FIRMA D a PERITO VALUADOR

PARA CUALQUIER DUDAOCOMENTARIO CON RELACIÓN AL AVALUOOAL SERVICIO OTORGADO FAVOR DE COMUNICARSE

ALTEL 11370387


VISTA DEL INTERIOR DEL PREDIO DE NORTE AL ORIENTE VISTA DEL INTERIOR DESDE EL NORTE AL SUR 1 | FOTOGRAFÍA UNO

VISTA DEL PREDIO DESDE EL NORTE AL ORIENTE VISTA DEL ENTORNO EN SU LADO SURPONIENTE 2 FOTOGRAFIADOS


VISTA DEL ENTORNO VISTA DEL ENTORNO EN SU LADO NORTE

4 FpOTOGRAFtA4

ANEXOS FOTOGRARAAEREADE LAZONA(SE APRECIA USOSRESTRINGIDOS POR IMAM)


'

*

1

|NORTE [

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|EN LINEA AMARILLA ZONAS

PREDIO DE ESTUDIO

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*

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^mnBssBifr'-

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s^ .


CAPITULO V

RESULTADOS.

5.1 RESULTADOS DEL CASO 1 USO HABITACIONAL

El valor de avalúo son uso de suelo habitacional es de:

$119,430,000

(ciento diecinueve millones cuatrocientos treinta mil pesos)

5.2 RESULTADOS DEL CASO 2 USO RESTRINGIDO El valor de avalúo son uso de suelo restringida EV Y GRANJAS es de:

$8,700,000

(seis millones setecientos mil pesos)

5.3 RESULTADOS DEL CASO 3 El valor de avalúo son uso restringido por el INHA parar garantía es de:

$0.00

(cero pesos pesos)

107


CONCLUSIONES

Yo ISRAEL CERVANTES GUTIÉRREZ , Concluyo y se comprueba la importancia

que tiene el uso de suelo de un terreno en breña para determinar el valor

comercial, ya que según los resultados obtenidos nos damos cuanta que el valor

de los terrenos se ve afectado directamente por el uso de suelo que se le asigne o

que tenga, como lo demostramos en los avalúos presentados en este trabajo.

Por lo que concluyo que los terrenos en breña con mayor valor comercial son los

terrenos con uso de suelo habitacional y /o comercial, en tanto los terrenos con

uso restringido tendrán menor valor comercial.

Nos damos cuenta que aunque se tenga un mismo terreno con las condiciones

similares como lo demostramos en el caso 2, la diferencia radica en el uso de

suelo que se tenga aprobado o el cambio de uso de suelo que se consiga, por lo

que llegamos a la conclusión que se tiene que tener mayor control en la

asignación o cambios de usos de suelo para los terrenos en breña, porque de eso

depende el valor comercial de cualquier terreno.

En cuanto a la metodología propuesta en este estudio para determinar el uso del

suelo de los terrenos susceptibles a urbanizar se recomienda utilizar la

metodología, ya que te permite tener mayor soporte técnico y te da una visión mas

amplia de las condiciones urbanas y el impacto que tendrá el nuevo uso de suelo

o la autorización del mismo, y esto garantiza que la toma de decisión sea lo mas

transparente y bajo las mejores condiciones para el desarrollo urbano.

108


Esta metodología nos servirá además para tener mayor control para la

autorización del cambio de uso del suelo y tener mayor equilibrio en la sociedad, y

así evitar tener más asentamiento humanos que afectan tanto a la sociedad.

Por lo que estoy convencido que siguiendo esta metodología se mejora el

desarrollo urbano de la zona metropolitana y así poder tener m

109


BIBLIOGRAFÍA

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GLOSARIO

AGROPECUARIO.- Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización.

ÁREA PRIVATIVA.- Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.

ASENTAMIENTO HUMANO.- Es el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran. (Artículo 2 fracción II de la Ley General de Asentamientos Humanos).

AVALÚO.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis del mercado.

AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.

BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.

BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.

CAPITALIZACIÓN.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización:

a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien,

113


dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.

COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.- Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.

COSTO NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.

DEPRECIACIÓN.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.

DEPRECIACIÓN ANUAL.- Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.

ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado.

HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.

114


INMUEBLE.- Ver Bien Inmueble o Bien Raíz.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.

MEJORAS A LOS TERRENOS.- Son obras inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas, cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local. El término puede incluir también a los edificios, pero cuando al terreno se le han agregado las construcciones, a la cuenta respectiva se le llama genéricamente "edificio" (s).

MERCADO.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. Ver enfoque de Mercado.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación.

115


MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.

OBJETO DEL AVALÚO.- El objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación.

PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.

PRECIO.- Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.

PROPIEDAD.- Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.

RESERVA TERRITORIAL.- Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el Territorio Nacional.

116


TASA DE CAPITALIZACIÓN.- Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo. Se considera que incluye el retorno "de" y "sobre" el capital invertido en el inmueble. Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir un ingreso en valor.

TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes.

TERRENOS BALDÍOS.- Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido trabajados, deslindados ni medidos. (Artículo 157 de la Ley Agraria)

TERRENOS EN BREÑA.- Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.

TERRENOS EN TRANSICIÓN.- Son los que cambian su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural. Mediando un proceso legal de autorización.

VALOR.- Es un Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.

VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

117


^ T T C " h l l b L l Q T E C A

VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.

VALOR PRESENTE.- Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.

VALOR RESIDUAL.- En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.

VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.

VALUADOR.- Cualquier persona que estima el valor de un bien

VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.

VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.

118

tesis - janium...conmigo y divertirme tanto en mis ratos libres, a los cuales considero mi familia....

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