teorica g.losano mercado suelo
DESCRIPTION
apuntes Arquitectura y UrbanismoTRANSCRIPT
MERCADO DE SUELO URBANO
9 de junio de 2015
Gabriel Losano
Planificación Territorial II – j. Karol, F. Tauber, D. Delucchi
Facultad de Arquitectura y Urbanismo - UNLP
ESQUICIO NRO. 1
Acceso al Suelo Urbano y a un Hábitat Digno
JTP Horacio M. Martino
Mercado de Suelo y Acceso a la vivienda
presión que ejerce la compra y el alquiler de vivienda sobre los ingresos de la población
Expansión (en superficie y población) de los asentamientos informales, nuevas ocupaciones de tierras y edificios, desalojos y el desplazamiento de numerosas familias hacia zonas periféricas
Cada vez menos familias pudieran resolver sus necesidades habitacionales en el mercado inmobiliario formal.
ENCARECIMIENTO DEL SUELO
¿por qué el valor de las viviendas aumentó tanto en un contexto de expansión de la oferta residencial y de restricción del ingreso medido en dólares?
Mercado de Suelo y Acceso a la vivienda
¿Por qué una remera se puede pagar en cuotas y un terreno debe hacerse al contado y en dólares?
Algunas particularidades del Mercado de Suelo
Urbano
Relativa irreproductibilidad por la dificultad de
repetir su ubicación
Inmovilidad del producto suelo en su consumo
Indestructibilidad: las características de su ubicación son difíciles de destruir en el mediano plazo.
Es un mercado de localización, esto significa que son los
atributos extrínsecos al suelo y la valorización social de los
mismos los que inciden en la formación de sus precios.
Algunas particularidades del Mercado de Suelo
Urbano
Irreductibilidad Inmovilidad Indestructibilidad
Demanda de localizaciones requieren suelo
para las
actividades y
usos
Formación de precios y rentas
Oferta
insuficiente
Principios en el precio de la tierra
La oferta y la demanda
El uso más elevado y el mejor
La productividad excedente
Principios en el precio de la tierra
La oferta y la demanda
Las fuerzas de la oferta y la
demanda interactúan para
determinar el valor de
mercado de la propiedad, el
cual se refleja en los
precios de venta.
$
Cant
O
d
p
d’
p’
El uso más elevado y el mejor
El principio del más elevado y mejor uso significa que el valor de
mercado depende del uso potencial más que del uso actual.
Cuanto más redituable sea el uso potencial, más alta
será la demanda y el valor del mercado
Principios en el precio de la tierra
La productividad excedente
Las ganancias atribuibles a la tierra son lo que queda después de
los costos del trabajo, la administración y el capital han sido
satisfechas.
El ingreso bruto menos el ingreso que se paga por el
trabajo, la administración, y el capital es igual al
ingreso residual de la tierra.
Principios en el precio de la tierra
El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede desarrollar y por lo tanto por la demanda
Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario
Costo de materiales
Costo de mano de obra
Costo de equipos
Gastos generales / Honorarios
Gastos promoción / comercialización
Impuestos / tasas / licencias
Residual
Ganancias
Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda
Principios en el precio de la tierra
Descontados estos costos y las ganancias ordinarias resultará
un valor residual, que servirá para pagar por el acceso al suelo
Propietario conciente del
potencial de su terreno
Apropiación del Valor Residual
El emprendedor se
adelanta al cambio/a
otros emprendedores
Principios en el precio de la tierra
Proceso que incide en los precios:
Movimientos Estructurales: Demográficos y Económicos
Movimientos Coyunturales: Transitorio de la industria de la construcción
Movimiento Estructurales-Particulares: cambios de uso del suelo y potenciales de constructividad
Movimientos Estructurales
1. La tendencia decreciente de la tasa de ganancia
El elemento de referencia para esta comparación es propiamente
la tasa de ganancia (la tasa de interés), y en el momento en que
ésta se vuelva más pequeña, arrojará una magnitud más elevada
del precio del suelo.
P = R/i
R= renta
i= tasa
Procesos que inciden en el precio del suelo
La renta neta, descontando los gastos de mantenimiento, costos de servicios e impuestos, está unos dos puntos por debajo de la bruta. Cuando tenga lugar la baja tendencial en la tasa de ganancia, el precio tiende a incrementarse.
R=P*i
Procesos que inciden en el precio del suelo
Ejemplo práctico de obtención de tasa de interés anual
i=R/P = $2300/$460000x100=0.5x12= 6%
Procesos que inciden en el precio del suelo
Movimientos Estructurales
2. El aumento de la demanda.
Ampliación de la demanda por espacio construido urbano. El crecimiento de la
población y la complejizarían de la economía multiplica los requerimientos de espacio
construido para actividades urbanas ligadas directa o indirectamente a la
acumulación: gestión, comercio, circulación de capital, actividades estatales, etc..
Esta es una de las fuentes de mayor importancia en el crecimiento
general de los precios de los terrenos en las ciudades.
Procesos que inciden en el precio del suelo
Movimientos Coyunturales
1. Oscilaciones en la actividad constructiva.
La expansión o contracción en la producción de espacio construido implica una
ampliación o un estrechamiento en la demanda por terrenos urbanos.
2. Oscilaciones en el mercado financiero
Las opciones de colocación financiera de dinero se repercuten en variaciones
en los precios de los terrenos que soportan estas rentas.
3. Oscilaciones en los precios del suelo que magnifican estas mismas
fluctuaciones.
Acciones que es ejercida por un número grande de agentes especuladores.
Procesos que inciden en el precio del suelo
Movimientos Estructurales Particulares
1. Cambios de uso en el suelo
El crecimiento de los precios de un terreno obedece por lo tanto
a que este lote en particular, en virtud del desenvolvimiento de
la estructura urbana, pasa de soportar una renta de un uso
determinado, a otro de una jerarquía mayor, que genera una
renta más elevada
Procesos que inciden en el precio del suelo
Distancia al centro
Pre
cio
del suelo
Área rural
Lím
ite d
el áre
a u
rbana
Precio
Inicial
Zona de
vivienda
Zona
central
Precio del suelo y cambio de usos
+
+
+
Los cambios en el aprovechamiento y
en los usos del suelo producen cambios
en los precios.
FUENTE: Jaramillo, S.; 2003
Movimientos Estructurales Particulares
2. Intensificación de la densidad constructiva
su efecto es abrupto y su impacto se va desplazando sucesivamente a distintos
terrenos de la ciudad, generando movimientos focalizados.
FUENTE: Jaramillo, S.; 2003
$ del Esp Construido: Tiempo
Pre
cio
del suelo
T1 T2
Procesos que inciden en el precio del suelo
¿Dónde son más altos los precios
del suelo?
Áreas dotadas o accesibles a ciertas amenidades -
ej. frente al mar/playa
En las áreas centrales - centro comercial
Donde viven los ricos – vecindades
Zonas con buena infraestructura y servicios -
acceso a parques, escuelas, centro médicos etc.
PROPIETARIOS DEL SUELO
3 tipos de propietarios:
Inversionista: adquiere un inmueble con el fin de obtener una tasa de ganancia mediante su reventa o su arrendamiento
Patrimonialista: Puede esperar y busca el valor más alto de la zona
Usuario: cuando vende el inmueble busca recuperar el valor del mismo para comprarse otro
Algunas particularidades de la industria
de la Construcción
Involucra a varias actividades industriales
Tiene un mercado Cautivo: toda actividad requiere en mayor o menor medida su producto (alguna construcción)
Por cada producto requiere de un nuevo suelo: al terminar cada obra, la empresa debe disponer de un nuevo terreno.
También es una actividad Especulativa
El mercado de vivienda y suelo urbano
en la economía urbana
el SUELO URBANO no es un bien de consumo
que se usa y desgasta en un breve período de
tiempo
Indestructible
Espera de la obtención de un
beneficio económico
CONSTRUCCIÓN de INMUEBLE permite
ingresos de su uso o arrendamiento inversión financiera
El Estado cumple un rol protagónico:
Como agente constructor
Como proveedor de infraestructura
Como regulador de actividades (normativa)
El Estado en el Mercado Inmobiliario
El Estado tiene ingerencia directa en el mercado de suelo al favorecerlo mediante el dictado de nuevas ordenanzas de usos de suelo y por la gran cantidad de excepciones otorgadas ante las normas vigentes
El Estado en el Mercado
Inmobiliario
el aumento de indicadores constructivos
como la expansión del área urbana,
generan movimiento de los precios del
suelo.
Donde se produce un cambio en la
capacidad constructiva del terreno es donde
se produce el mayor incremento del valor
del suelo.
El Estado en el Mercado Inmobiliario
El Estado en el Mercado Inmobiliario
La norma urbanística habilita el aprovechamiento del mecanismo del máximo y mejor uso
provocando la captura de la renta
del suelo
Nueva Ordenanza de Ordenamiento Territorial
y Uso del Suelo 10703/10
Antecedentes 2000 (9231):
Área urbana > 17%
Zona edificación en altura > 622%
Aumento de la intensidad constructiva mediante Compensaciones
Urbanísticas (Art. 90º)
Por provisión de cocheras y edificación de jerarquía.
Por Englobamiento de Parcelas
Compensación Volumétrica por Lotes de Tamaño Reducido
Dimensiones menores de subdivisión en el Área Rural y Complementaria
(Art. 267° inciso d)
Nueva extensión del área urbana > 54%
Liberalización del acceso a las áreas rurales (“Proy. Especiales o Particulares”)
Habilitación emprendimientos vía PH en áreas periféricas (rurales y compl.)
2010
La cantidad de superficie permisada de construcción en el Partido de La Plata tuvo una tasa media de crecimiento del 50,44% entre 2002 y 2009 (en el país fue del 17,6%)
El mercado inmobiliario en La Plata
Fuente: Dirección General de Estadísticas y Evaluación de Programas Especiales (DGE), Municipalidad de La Plata
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
m2
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Sup Permisada en el partido de La Plata 2002-2009
Línea de Tendencia
Incremento de la Sup Total
Permisada para
Construcción 2002-2009
31,35%
27,65%
52,57%
63,28%!!!
Superficie total permisada para construcción
nueva y ampliación en el Casco Urbano
según destino 2009
FUENTE: Dirección General de Estadísticas y Evaluación de Programas Especiales, Municipalidad de La Plata
Destino Sup (m2)
Representación
en todo el
Partido
Tasa media
de Var 02-09
Viv Unifamiliar 14.449 21% 24%
Viv Multifamiliar 149.416 72% 91%
Locales comerciales 9.091 46% 56%
Total 172.957 59% 63%
FUENTE: Relevamiento Propio
44%
15%
4% 1%1%
35%
Casas
Dptos
Lotes
Locales
Oficinas
Galpones
Composición de Ofertas para la venta de
Inmuebles en La Plata. Mar 2010
El mercado inmobiliario en La Plata
Cant de dptos para la venta. La Plata 2010
6%
44%42%
7% 1%
Mono
1 dorm
2 dorm
3 dorm
4 dorm
Interés de invertir en el rubro residencial para hogares de una a tres
personas.
El mercado se concentra cada vez más en el producto a estrenar
debido a que el comprador sigue siendo de perfil netamente inversor
Las viviendas desocupadas en el partido de La Plata
representan el 19%. Con excepción de la ciudad de
Buenos Aires, que posee un valor del 23,9%, tiene la
tasa de vacancia más alta que la RMBA (15%), la
provincia (17%) y el país (18%)
lFuente: Asamblea Defendamos La Plata y S.O.S La Plata
La Plata pasó así de tener 72,7%
de propietarios, en el 2001, a
66,9%; menos proporción de
propietarios que el GBA (71,5%),
la provincia (70%) y el país
(67,7%). CNPyV 2010
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
Pais La Plata
2001
2010
%
Propietario de la vivienda y del terreno 2001-2010
FUENTE: INDEC - Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2001-2010
Ingresos Medios por Hogares en el Gran La Plata y
valor de inmuebles 2008-2012
Localización 1°trim 2008 1°trim 2009 1°trim 2010 1°trim 2011 1°trim 2012
Variación Media Anual
Terreno Casco Urbano($/m2) 1414 2179 2.413 3.493 4.293 41%
Terreno Va Elisa ($/m2) 154 189 232 279 455 35%
Dpto. a Estrenar ($/m2) 3992 4985 4.778 6.343 8.721 32%
Ingresos $ 3.018 $ 3.426 $ 3.691 $ 5.052 $ 6.258 25%
FUENTE: Relevamiento Propio e INDEC, Encuesta Permanente de Hogares (EPH) continua.
El aumento de los valores de los inmuebles responden a:
las características propias del suelo (irreproductibilidad, inmovilidad e
indestructibilidad);
a los agentes intervinientes en el mercado buscando la ganancia más alta
influenciando a su vez, en los usuarios;
a los procesos coyunturales de la economía y la construcción, fuerte
demandante de suelo, y
a los procesos estructurales-particulares asociado a la ordenanza de uso del
suelo y sus indicadores constructivos.
1999/2001
Precio promedio del suelo urbano <1000 m² 2012/13 (valores en
U$S/m2).
Fuente:Municipalidad de La Plata 1999/2001 y Equipo de Estudios Urbanos, Centro de Investigaciones Geográficas, UNLP. 2012/13.
2012/2013 1999/01 vs 2012/13 (en %).
Localización y Renta del Suelo
El desarrollo económico al transformar las estructuras de
empleo y de consumo genera un proceso de expulsión-
sucesión de actividades alterando sus rentas y nuevos usos
del suelo sustituyen a otros
Periferización del suelo urbano
La norma implica la transferencia de recursos sociales a los propietarios de tierra
el aprovechamiento urbanístico de un suelo (el ejercicio del derecho a
edificarlo) no es una facultad congénita de la pertenencia del suelo, sino que
los propietarios del suelo la reciben
Los propietarios buscarán atender sólo a los usos más redituables para
no ver disminuidas sus expectativas de ganancia
El resultado es la marginación de los usos menos rentables.
Localización y Renta del Suelo
Las Estrategias de los Excluidos
Búsqueda de terrenos lejanos fue la primera estrategia
de los sectores de menores recursos para acceder a una
propiedad en el mercado formal.
Con la periferización de las inversiones en grandes
predios profundizó esta situación
Mercado de suelo y el acceso a la vivienda
Las Estrategias de los Excluidos
Cada vez más gente se orientan hacia el mercado informal.
La situación de informalidad urbana se explica: 1.Por las condiciones macroeconómicas, como la depreciación salarial y la consecuente capacidad de ahorro de la población
2.Las políticas del Estado y el funcionamiento de los mercados de tierra urbana y vivienda.
Mercado de suelo y el acceso a la vivienda
La ilegalidad/irregularidad/informalidad
implica dos formas de transgresiones:
Las Estrategias de los Excluidos
1.Desde el punto de vista dominial: ocupación de tierra
pública o privada (“Tomas”)
2. Desde el punto de vista de la urbanización: Ocupación de
tierras: sin condiciones, desde el punto de vista urbano -
ambiental
6. Principales Problemas Urbanos
La disputa por donde vivir: aumento de los conflictos y de los desalojos
Desde el punto de vista dominial:
ocupación de tierra pública o privada
EN LA ZONA DE 514 Y 155
Frenan un asentamiento tras polémico
desalojo en Gorina Varias familias intentaron instalarse en un campo en Romero.
La Policía desactivó la movida. El DIA, 20-05-10
Las Estrategias de los Excluidos
2. Desde el punto de vista de la urbanización: Ocupación de
tierras: sin condiciones urbano - ambiental
Las Estrategias de los Excluidos
Los movimientos especulativos y la
captación de la plusvalía de manera
exclusiva producen pobreza, exclusión,
segregación, degradación ambiental.
En 2010 se sumaron 31 villas y asentamientos sobre los 126 existentes en el año
2001, representando un incremento del 24,6% en la cantidad de barrios informales y
un 18% de la superficie ocupada. (González, P.; 2011)
Reflexiones Finales
SUBORDINACION
FUERTE DEMANDA
Demanda
Necesidad de vivienda Demanda
valorización del capital
(ciudad banco)
Reflexiones Finales
No hay oferta en el mercado legal del suelo a la que pueda
acceder la población de bajos ingresos
Demanda
Necesidad de vivienda
Oferta de suelo que han ocupado muchas de las
urbanizaciones cerradas o loteos en PH
La realidad no es suma de partes.
La interdisciplina como herramienta de abordaje.
Visión integral y, por lo tanto, integralidad de las políticas.
Reflexiones Finales
Complejidad del territorio urbano
Tenemos una planificación territorial que se vuelca atender a
cuestiones constructivas con una clara incidencia en el suelo y se
restringe a lo económico con proyecciones limitadas hacia lo social.
En la práctica, este tipo de planificación se refiere al mercado (en este
caso inmobiliario), el cual , en palabras de Matus, es de vista corta, no
resuelve bien los problemas de mediano y largo plazo; es sordo a las
necesidades de los individuos y sólo reconoce las demandas
respaldadas con dinero.