TEMA 16: EL ARRENDAMIENTO

16. 1 EL ARRENDAMIENTO DE COSAS Y SERVICIOS. CONCEPTO Y CARACTERES. ELEMENTOS. CONTENIDO: DºS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES. TERMINACIÓN DEL CONTRATO.NOCIÓN GENERAL DE ARRENDAMIENTO: El arrendamiento es un contrato que tiene por objeto el disfrute una cosa, o el servicio prestado por la persona, a título oneroso. El CC comprende bajo la genérica denominación de contrato de arrendamiento (arts. 1542 y ss.) 3 figuras contractuales diversas:

a) el arrendamiento de cosas,b) el arrendamiento de obras yc) el arrendamiento de servicios.

El contrato arrendamiento es aquel por el que una de las partes se obliga a proporcionar a la otra, mediante el pago precio, :a) el uso y disfrute temporal de una cosa (arrendamiento de cosa),b) a prestarle temporalmente sus servicios (arrendamiento de servicios) oc) hacer por cuenta de ella una obra determinada (arrendamiento de obra).

El art. 1545 establece que “los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato”.ARRENDAMIENTO DE COSAS:Regulación del arrendamiento de cosas por el CC: elCC, tras dictar unas normas comunes a todos los arrendamientos (de cosas, servicios o de obras), parece ocuparse, en cuanto al arrendamiento de cosas, sólo del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, sin regular los arrendamientos de los demás bienes (así se infiere de la propia rúbrica del capítulo II del título VI: “de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas”). Debe tenerse en cuenta que sólo se excluye como materia de este contrato “los bienes fungibles se consumen con el uso” (art. 1545).CONCEPTO: El arrendamiento de cosas es definido por el CC como aquel por el que una de las partes (arrendador) se obliga a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (art. 1543). A la vista de ello, son elementos esenciales de este contrato:

a) la sesión del uso o goce de una cosa,b) el precio cierto yc) su duración temporal.

NATURALEZA o características:

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a) Consensual : se perfecciona por el simple consentimiento, quedando vinculadas las partes sin necesidad la entrega de la cosa o el otorgamiento de formalidades específicas.

b) Bilateral y oneroso : pues mientras que el arrendatario recibe el goce de la cosa, el arrendador recibe a cambio el precio o renta (no mediando precio, el contrato se convierte en un préstamo de uso o comodato), con lo que la existencia de un precio cierto se torna un elemento esencial del contrato.

c) Conmutativo : pues el valor de las prestaciones de las partes aparece fijado de antemano.d) Temporal : de duración más o menos extensa, pero en todo caso determinada (o, por supuesto, determinable, de

conformidad con las reglas generales de las obligaciones).e) Es un contrato que tiene por objeto transmitir el temporal goce o disfrute una cosa: no se cede el dominio de la cosa,

sino su utilidad, entregando el arrendador sólo la posesión.ELEMENTOS1) Elementos personales: arrendador - arrendatario.

a) Capacidad de las partes:Implicando el arrendamiento, en general, un acto administración, para ser arrendador sólo se requiere la capacidad

general para contratar, no exigiéndose ser dueño de la cosa. Sin embargo, este principio sufre una excepción tratándose de arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad, pues como éstos produce efecto real (son oponibles a terceros) traspasan la simple facultad administración, y por ello preceptúa el CC que “los padres o autores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial no podrán dar el arrendamiento las cosas por término que exceda de 6 años” (art. 1548), normal que, en el pasado, habría aplicar analógicamente (así que se exige que el arrendador sea dueño o tenga un especial poder) los demás casos de arrendamientos inscribirles, o sea,:

a) En el caso de anticipo de renta de 3 o más años (+3 años).b) En caso de la existencia de paso expresó de las partes para que se inscriba el contrato de arrendamiento en el Registro

de la Propiedad.Para ser arrendatario basta con tener la capacidad general para contratar. Pueden dar arrendamiento:

1) los menores emancipados,2) los que, sin ser dueños de la cosa, tengan el goce transmisible de la misma (por ejemplo, el usufructuario),3) los que tenga la administración legal o voluntaria de los bienes de otra persona (padres, tutores y apoderados).

b) Contenido:

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i) Obligaciones del arrendador: todas las obligaciones impuestas al arrendador se derivan del principio básico (u obligación general) de que éste está obligado a procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada por todo el tiempo que dure el arrendamiento. Así, el arrendador está obligado a:(1) Entregar al arrendatario la cosa objeto el contrato.(2) Conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se la que se la destine y, en consecuencia, a hace en ella

durante el arrendamiento las reparaciones necesarias (constituyendo no sólo un deber sino un dº del arrendador, que puede hacerlas efectivas aun contra la voluntad del arrendatario en caso de que sean urgentes e inaplazables; art. 1558).

(3) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, no pudiendo variar la forma de la cosa arrendada (art. 1557) y respondiendo ante el arrendatario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y disfrute, siéndoles aplicables a las disposiciones sobre saneamiento de la compraventa (art. 1553).

(4) Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en la cosa.(5) Pagar impuestos (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). ¿?

ii) Obligaciones del arrendatario: el arrendatario estará obligado a:(1) Pagar el precio en los términos convenidos.(2) Usar la cosa arrendada (como un diligente padre de familia) conforme al uso pactado, y, en defecto del pacto, del que

se deduzca de su naturaleza, tolerando las reparaciones urgentes que haga el arrendador.(3) Poner en conocimiento del arrendador (art. 1559, párr. 1) toda usurpación o novedad dañosa y la necesidad de

reparaciones.(4) Responder del deterioro de la cosa (art. 1563), a no ser que pruebe que fue ocasionado sin su culpa. El arrendatario

es responsable del deterioro causado por su culpa o por las personas de su casa.(5) Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, presumiéndose que la recibió en buen estado.

c) Causas de extinción del arrendamiento: son:a) El cumplimiento del tiempo previsto para el contrato, sin necesidad de requerimiento. Ahora bien, si a determinar el

periodo temporal concertado el arrendatario continua disfrutando de la cosa durante 15 días, se entiende que tácita reconducción (es decir, nuevo contrato de arrendamiento) por el tiempo expresado por el CC con respecto a las fincas rústicas (art. 1577) o respecto a las fincas urbanas (art. 1581), salvo que haya habido requerimiento previo.

b) La pérdida de la cosa arrendada, equiparándose a ella a la imposibilidad de goce de la cosa.c) El incumplimiento de una de las partes (art. 1556).

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d) Extinción del dº del arrendador (así, por ejemplo, el arrendamiento otorgado por el usufructuario se resuelve al extinguirse el usufructo).

d) El desahucio: es la facultad que tiene la arrendador, como consecuencia algunas causas de extinción del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, para proceder judicialmente contra el arrendatario a fin de expulsarlo de la finca . Estas causas siguientes:i) Haber expirado el término de duración del arrendamiento.ii) Falta de pago del precio convenido.iii) Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.iv) Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.

EL SUBARRIENDO Y LA CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO: Desde la posición del arrendatario el goce de la cosa se puede ser transmitido, ya sea mediante subarriendo o mediante cesión.1) Subarriendo:

a) CONCEPTO: el subarriendo supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario (que asumirá ahora la posición de arrendador: subarrendador), y que no altera el contenido del anterior contrato.

b) RÉGIMEN JURÍDICO:i) El CC autoriza al arrendatario subarrendar todo o parte de la cosa arrendada, salvo cuando en el contrato de

arrendamiento se prohíba expresamente (art. 1550).ii) Leyes especiales LAR y LAU: sólo se podrá subarrendar si se da el consentimiento expreso del arrendador (la LAU

requiere también se otorgue por escrito).iii) Si bien no existe, propiamente hablando, relación entre el arrendador el subarrendatario, el CC establece una acción

directa a favor del arrendador contra el subarrendatario para reclamare,:(1) de una parte, que el uso y conservación de la cosa se lleve a efecto por el subarrendatario en la forma pactada entre

la arrendador y arrendatario (subarrendador); y,(2) de otra parte, lo que el arrendatario le debe, sobre lo que su vez el subarrendatario deba al arrendatario por razón de

la renta del subarriendo. La referida acción tiene por objeto evitar confabulaciones entre subarrendador y subarrendatario en perjuicio del arrendador.

2) Cesión del arrendamiento:

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a) En la cesión del arrendamiento hay una sucesión en la titularidad del contrato: el cesionario se subroga en la posición del arrendatario asumiendo hacia el arrendador las obligaciones del cedente.

b) Como el deudor no puede desligarse del contrato, de sus obligaciones, sin el consentimiento del acreedor, es necesario el consentimiento del arrendador para que tenga lugar cesión; en definitiva, la validez de la cesión depende del consentimiento del arrendador.

ARRENDAMIENTO O CONTRATO DE SERVICIOS:CONCEPTO: conforme al art. 1544, en el denominado arrendamiento de servicios una de las partes se obliga prestar un servicio de carácter material a otra por precio cierto. El carácter material del servicio contratado permite distinguir esta figura contractual de la del mandato. El objeto de contrato consiste en la prestación de una determinada actividad que ha de ser desarrollada por el arrendatario, sin que éste quede obligado garantizar la obtención del resultado alguno (como si ocurre el contrato de obra). La obligación del arrendatario, pues, es califícale técnicamente como una obligación de hacer.CARACTERÍSTICAS: las características propias del contrato de prestación los servicios son:a) Consensual : se perfecciona por la mera prestación del consentimiento de las partes.b) Bilateral y oneroso , dada la existencia obligaciones recíprocas y la existencia de remuneración por precio en favor del

arrendatario. La remuneración puede ser proporcional al tiempo durante el que se pacta o se prestó el servicio; no obstante, dicha forma de remuneración no es esencial y puede darse un precio en atención no al tiempo, sino a la labor realizada.

c) Esencialmente temporal, aunque su duración suele ser indefinida . Lo que veta el CC es que contrato podrá vincular al arrendatario “de por vida”, por considerar que dicha vinculación vitalicia podría equipararse a situaciones de servidumbre personal o esclavitud, que se entienden contrarias al orden público en el Dº contemporáneo. Por lo que “el arrendamiento hecho por toda la vida es nulo” (art. 1583 in fine).

REGULACIÓN LEGAL: En cuanto al arrendamiento de servicios, el CC se refiere sólo al servicio de criados y trabajadores asalariados (arts. 1583 a 1587). Pero se trata de una normativa ya derogada en términos materiales desde hace bastantes años. Actualmente, la prestación de servicios por trabajadores asalariados encuentra sometida al Dº al Trabajo y, en concreto, dichas relaciones objeto de regulación por el Estatuto de los Trabajadores y sus disposiciones complementarias. Por consiguiente, sólo de forma absolutamente marginal pueden darse sus supuestos de contratos de servicios de naturaleza civil.La prestación de servicios correspondientes a las profesiones liberales:

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La jurisprudencia, por su parte, ha encuadrado los servicios de las “profesiones liberales” (economistas, médicos, abogados, etc.) en los arrendamientos de servicios, que los juristas contemporáneos prefieren denominar directamente “contratos de prestación de servicios”o, elípticamente, “contratos de servicios”. La necesidad de la previa determinación de la cuantía del precio está sustituida por la posibilidad de que, posteriormente, pueda quedar establecida por los usos de la profesión de que se trate. La acción para reclamar los honorarios profesionales prescribe a los 3 años (art. 1967, párrs. 1 y 2). Los servicios de los profesionales liberales no son siempre y en todo caso objeto de un contrato de arrendamiento de servicios. En ocasiones, estaremos en presencia de un contrato de obra propio, supuestos que se da cuando el profesional, mediante una remuneración, se obliga a prestar no propiamente su actividad, sin resultado producido por la misma, como ocurre, entre otros muchos casos, cuando un letrado se compromete redactar un dictamen o un traumatólogo debe instalar una determinada prótesis.

16 2 ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Y URBANOS. FUENTES LEGALES Y ÁMBITO DE APLICACIÓN. RÉGIMEN NORMATIVO BÁSICO DE LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Y DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. LA APARCERÍA

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

En tiempos contemporáneos, la legislación especial ha estado representada fundamentalmente por 2 leyes sucesivas y que, si algunos aspectos resultan coincidentes, en otros, por el contrario, han partido de principios distintos:A) Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos: esta ley brinda una especial protección al arrendatario,

reconociéndole dºs como los siguientes:1) Prorroga del contrato a petición suya.2) Dº de tanteo y retracto (dºs reales de adquisición preferente):

a) Tanteo : si arrendador piensa vender la finca, el arrendatario tiene dº de compra preferente.b) Retracto : después de vender (en un plazo). Si el arrendador no comunica de tanteo tendrá comunicar de retracto.

3) Indemnización por gastos necesarios y mejoras útiles, etc.Del mismo modo, la Ley prevé de la irrenunciabilidad previa de estos derechos (la renuncia sólo puede ser posterior y en

escritura pública)B) Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos: su característica principal radica en aumentar la

liberalización de la tierra y disminuir el contenido imperativo tradicional de la legislación especial en la materia. ¡Novedades!:

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1) Se impone la autonomía de la voluntad de las partes.2) Se flexibiliza el régimen anterior.3) Se abrevia el plazo de duración.4) Se suprime la obligación de que el arrendatario sea profesional de la agricultura.5) Se derogan los dºs de tanteo y retracto.

La derogación de la LAR 83/1980 no puede significar, para nosotros, su inmediato olvido, pues conforme a las reglas generales de la técnica legislativa la LAR 49/2003 no es retroactiva y, por tanto, todos los contratos de arrendamiento y de aparcería vigentes en mayo de 2004 seguirán estando regidos mientras duren por la LAR 83/1980 (así Disposición Transitoria primera LAR 2003).Disposición Transitoria Primera LAR 2003: Contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley. Los contratos de arrendamiento y de aparcería vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración.CONCEPTO: en idéntico sentido, dispone el art. 1º LAR 1980 y el art. 1.1 LAR 2003 que “se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”.ELEMENTOS2) Elementos personales: arrendador-arrendatario.

a) Capacidad de las partes: i) Arrendador: en ambas leyes, se establece que en cuanto a la capacidad del arrendador para dar fincas en

arrendamientos sujetos a la Ley, se exige la misma capacidad que para enajenarlas: es preciso, pues, ser mayor de edad y no sufrir restricción alguna de la capacidad de obrar.

ii) Arrendatario:(1) LAR 1980: art. 14.1: “sólo pueden ser arrendatarios y, en su caso, subarrendatarios de fincas rústicas los

profesionales de la agricultura”.(2) LAR 2003: se limita a requerir la mera capacidad contractual tanto respecto del arrendador cuando el arrendatario.

Art. 9.1: “podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas. En el caso de las personas físicas, se precisa únicamente la capacidad de contratar conforme al dº común”.

3) Elementos reales: la renta o precio del arrendamiento: REGLAS GENERALES:

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1) En principio, la renta será la que estipulen libremente las partes y deberá fijarse en dinero. Caso de que se fije en especie, cualquiera de las partes podrá pedir que se convierta la renta en dinero [a tenor del índice de precios de productos agrícolas establecidos por el Ministerio de Agricultura (LAR 1980)].

2) La renta se pagará por años o, con arreglo a las costumbres del lugar (en caso de pago de cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, se dividirá por la duración pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada anualmente como renta a los solos efectos de establecer momento el pago).

3) En defecto de pacto, el pago se abonará en el domicilio del arrendatario. ACTUALIZACIÓN:

i) LAR 1980: las partes podrán actualizar la renta para cada anualidad por referencia al último índice anual del precio de los productos agrícolas (Índice Anual de Precios percibidos por el Agricultor) y, defecto de acuerdo, cualquiera de las partes podrá pedir después de que se añada al contrato la cláusula de actualización, previo preceptivo intento de avenencia ante la Junta Arbitral de arrendamientos rústicos que la Ley instituye.

38. 1. Podrá acordarse por las partes la actualización de la renta para cada anualidad por referencia al último índice anual de precios percibidos por el agricultor establecido por el Ministerio de Agricultura para los productos agrícolas en general o para alguno o algunos de los productos principales de que sea susceptible la finca, atendidas sus características y la costumbre de la tierra.39. Cualquiera de las partes podrá, en defecto de acuerdo, solicitar del Juez que añada al contrato la cláusula de actualización que corresponda.

ii) LAR 2003: art. 13.2: “las partes podrán establecer el sistema de actualización de renta que consideren oportuno. Pactada la actualización, a falta de estipulación en contrario, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia al índice anual de precios al consumo” (IPC).

REVISIÓN:i) LAR 1980:

(1) Transcurrido el primer año de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá pedir la revisión de la renta por ser ésta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas (art. 40).

(2) En las revisiones de la renta no se tendrán en cuenta los incrementos de producción imputables a la iniciativa del arrendatario o las mejoras cuyo coste hubiera él anticipado (art. 41).

(3) La revisión de la renta sólo tendrá efecto respecto de los vencimientos posteriores a la demanda (art. 42).(4) 1. Cualquiera de las partes podrá solicitar revisión extraordinaria de la renta o participación por haber cambiado las

circunstancias que influyeron en su determinación, dando lugar a una lesión superior al quince por ciento de la renta

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justa. 2. Si se accede a la revisión extraordinaria a solicitud del arrendador, el arrendatario podrá optar por la cesación de la relación arrendaticia (art. 43).

ii) LAR 2003: en esta Ley no se contempla la revisión de la renta, por lo que ésta sólo tendrá lugar cuando la parten de las partes. ¿?

REDUCCIÓN:i) LAR 1980:

(1) Procederá la reducción e incluso la exoneración de la renta cuando, por caso fortuito o fuerza mayor y tratándose de riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiese antes de terminar todas las operaciones de recolección más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducirá en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca, teniéndose en cuenta, al estimarlos, la indemnización recibida y, en su caso, la repercusión de la existencia de seguro contra riesgos (art. 44).

(2) El dº de reducción o exoneración exige que notificación fehaciente del siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde que su producción (art. 45).

ii) LAR 2003: en esta Ley no se contempla la reducción de la renta.4) Elementos formales: forma

i) LAR 1980: esta Ley trata la figura del contrato-tipo.ii) LAR 2003: art. 11: “criterios y requisitos formales. 1. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En

cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados”.

A) Gastos y mejoras:Como regla general, al arrendador le incumben las mejoras e inversiones que hayan de realizarse sobre la finca arrendada, y el

arrendatario, las demás inversiones o mejoras impuestas al empresario agrícola.Las obras y reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento que se destino

en el contrato son de cuenta del arrendador, sin tener dº por ello a elevar la renta. LAR 1980: establece además que:

i) En el caso de reparaciones urgentes, el deber art. 55 que podrá el arrendatario realizarlas inmediatamente sin necesidad de requerir previamente al arrendador, con dº a reintegrarse después, incluso mediante compensación del pago de renta si concurre el informe favorable del IRYDA.

ii) Establece un detallado régimen normativo de las mejoras útiles y sociales.

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iii) Finalmente, las mejoras suntuarias se encuentran reguladas en el art. 69, estableciéndose que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos con que hubiera embellecido la finca, si ésta no sufriera deterioro. El arrendador podrá en todo caso exigírselo.

LAR 2003:i) unifica el régimen de las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario

en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el CC para el poseedor de buena fe (art. 21).

B) Duración del contrato: LAR 1980: 6 años +6+3+3+3+… (máximo 15 años de prorroga) = 21 años el art. 25 establece que:

i) los arrendamientos tendrán una duración mínima de 6 años.ii) Terminado el plazo contractual (es decir, los 6 años o, en su caso, el plazo mayor que se había pactado), el arrendatario

tendrá dº a una primera prórroga por 6 años y a prórrogas sucesivas de 3 años cada una, entendiéndose que utiliza este dº si al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento.

iii) Asimismo, el arrendatario tiene dº a poner fin al contrato al término de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de 6 meses.

iv) En todo caso, el tiempo total de prórrogas legales no excederá de 15 años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviere por conveniente.

LAR 2003: 3 años mínimo (el arrendatario, si no quiere prorrogar el contrato, ha de notificar con 1 año de antelación) + tácita reconducción (prórrogas clásicas) por 3 años. Reduce el plazo de los arrendamientos rústicos que, desde mayo el 2004, pasaron a tener una duración mínima de 3 años con prórrogas definidas por periodos igualmente trienales mientras no se produzca la denuncia del contrato (art. 12).

12. Tiempo de duración.1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de tres años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.2. Salvo estipulación de las partes, estableciendo una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de tres años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas.3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al

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arrendatario con un año de antelación.De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de tres años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.C) Modificación subjetiva del contrato: cesión y subarriendo:

A) LAR 1980:1) Salvo supuestos excepcionales, la cesión de los dºs del arrendatario o el subarriendo serán nulos, constituyendo

además causa de desahucio (art. 70).2) Respecto de la posibilidad de subrogación, el art. 73 contempla la misma en favor del cónyuge del arrendatario o a uno

de sus descendientes si es profesional de la agricultura y, en su caso, cultivador personal. Es requisito indispensable la notificación fehaciente hecha por el subrogante y subrogado al arrendatario.

3) Establece el art. 79 que, producida la sucesión hereditaria del arrendatario, tendrán dº a continuar en el arrendamiento: el legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en su testamento, el cónyuge supérstite, el heredero o legatario que fuere subarrendatario de la finca o cooperador en su cultivo o cualquiera de sus restantes herederos.

B) LAR 2003:1) Art. 23: “Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la

totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador”.

2) Tanteo y retracto: de conformidad con las reglas propias a la regulación tradicional de los arrendamientos rústicos, en toda enajenación inter vivos de fincas rústicas arrendadas, el arrendatario tendrá dº de tanteo y retracto o de adquisición preferente. A) LAR 1980:

1) El transmitente debe notificar de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar la finca, indicando las condiciones de la enajenación, el precio y el nombre y las circunstancias del adquirente (arts. 86 y 87).

2) El plazo establecido para el ejercicio del tanteo es de 60 días hábiles desde que se hubiere recibido la referida notificación; para el retracto, también 60 días hábiles desde que se hubiere tenido conocimiento de la transmisión (art. 88).

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3) En los contratos de donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago, o cualesquiera otros distintos de la compraventa, el arrendatario podrá ejecutar su dº de adquisición preferente de la misma forma establecida para el tanteo y el retracto. Si del contrato no resultase el valor de la finca, se estará al precio justo de la misma de terminado en vía civil conforme a los criterios de la legislación de expropiación forzosa (art. 89).

4) Como excepción, no procederá el dº de tanteo, retracto y adquisición preferente:1º en caso de transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente o su

cónyuge y2º cuando se permuten fincas rústicas de pequeña extensión (art. 92).

5) El art. 91 adopta una serie de cautelas encaminadas a garantizar la efectividad de las preferencias adquisitivas:1º cierra el acceso al Registro de la Propiedad a las enajenaciones en las que no conste la declaración del transmitente

de que se trata de la finca arrendada y se ha hecho uso en los 6 años anteriores a la transmisión del dº del arrendador a oponerse a las prórrogas (comprometiendo a cultivar directamente la finca arrendada durante 6 años, por sí o por su cónyuge o para que la cultive alguno de sus descendientes mayores de 16 años en quien concurra o se proponga adquirir la condición de profesional de la agricultura),

2º exigiéndose igualmente para su inscripción registral la notificación fehaciente al arrendatario para poder ejercer él mismo el dº de retracto o el de adquisición si no coinciden el precio, la persona o las condiciones de la transmisión que les fueron notificados en su momento por el arrendador-transmitente.

B) LAR 2003: esta Ley ha optado por suprimir enteramente los dºs de adquisición preferente a favor de los arrendatarios de fincas rústicas, dada la brevedad de la duración del arrendamiento. El propio legislador lo explica de manera suficiente en la Exposición de Motivos:“Con la nueva regulación de la duración, pierden sentido los dºs de adquisición, el tanteo y retracto, minuciosamente regulados en la Ley de 1980; por otra parte, la posible aplicación de tales dºs, que implican una notable limitación a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y, por lo tanto, se ha creído oportuno suprimirlos ahora, en aras de la libre circulación de la tierra que se estima cada día más conveniente”.

3) Causas de extinción:A) Resolución:

1) LAR 1980: art. 75: “El contrato podrá resolverse a instancia del arrendador por cualquiera de las causas siguientes:1º Falta de pago de la renta.2º Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca si el arrendatario se hubiere comprometido

a ello en el contrato.

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3º No explotar la finca aun parcialmente, o destinataria en todo o en parte a fines distintos a aprovechamiento agrario, pecuario o forestal.

4º Subarrendar, ceder o subrogar salvo en los casos y con los requisitos previstos en esta Ley.5º Causar graves daños en la finca (art. 75)”.6º “Perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura” (art. 76).

2) LAR 2003: art. 25: “Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador. El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:1º Falta de pago de la renta.2º Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca.3º No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los

previstos contractualmente.4º Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23:

(a) Ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador.(b) no estar:

(i) a lo pactado por las partes,(ii) referida a la totalidad de la finca o explotación,(iii) otorgada por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento,

(c) estar otorgada por renta superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.5º La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1: aquellos arrendamientos que

tengan por objeto fincas en las que concurran alguna de las circunstancias siguientes:(a) Constituir suelo urbano o suelo urbanizable.(b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento distinto del

rústico sea superior en más del doble a éste.(c) Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que

normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo.6º Causar graves daños en la finca”.

B) Extinción:1) LAR 1980:

(1) Art. 83.1: “El arrendamiento se extingue y el arrendador podrá instar el desahucio:

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(a) Por haber expirado el período contractual, si el arrendatario hubiere renunciado al dº de prórroga, salvo que hubiere habido tácita reconducción.

(b) Por haber expirado el período de tácita reconducción.(2) Art. 82: “El arrendamiento se extingue por:

(c) pérdida total de la finca arrendada;(d) si la pérdida es parcial, el arrendatario podrá optar entre continuar el arriendo con la reducción proporcional de la

renta o pedir la resolución del contrato;(e) si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendrá la otra dº a la indemnización correspondiente”.

2) LAR 2003: el supuesto de pérdida (y también de expropiación) de la finca sigue siendo considerados causar determinación o extinción del arrendamiento en el art. 24 letra a ) LAR 2004, que, además, contempla como causas determinación del arrendamiento a siguientes:1º por expiración del término convencional o legal y de la prórroga,2º por mutuo acuerdo de las partes,3º por desistimiento unilateral el arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con 1 año de

antelación,4º en los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento

mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad,5º por resolución del dº del arrendador,6º mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.

C) Expropiación: en ambas leyes: se contempla la composición de intereses entre arrendatario y arrendador para el caso de expropiación total o parcial. De esta forma el arrendatario puede reclamar del expropiante:1) el importe de una renta anual actualizada y además al de una cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción que

falte para la expiración del contrato;2) el importe de lo que el arrendador deba por mejoras;3) el importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiación;4) las correspondientes indemnizaciones;5) que expropiación sea total cuando la parte de la finca a expropiar resulte antieconómica para la explotación.

El expropiarte descontará al arrendador del justo precio de la expropiación lo que debe pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe de corresponda abonar al arrendador.

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS HISTÓRICOS:

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Aquellos arrendamientos anteriores al CC y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo del 1935, siempre que, tanto en uno como otro caso, el actual arrendatario traiga causas del primitivo arrendatario. También son arrendamientos rústicos históricos aquellos que hayan sido concertados con anterioridad al 1 de agosto de 1942, siempre que la renta hubiera sido regulada por la cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente el arrendatario.

La ley 1/2002, del 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos, sigue siendo plenamente vigente. Conviene destacar de la misma los siguientes puntos fundamentales del régimen jurídico estos añosos arrendamientos:Ley 1/1992, de 10 Febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos

1. Ámbito de aplicación.1. A los efectos de esta Ley se consideran arrendamientos rústicos históricos:a) Los anteriores al CC cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho cuerpo legal.b) Los concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935 cuando el arrendatario sea cultivador personal.c) Los anteriores al 1 de agosto de 1942 , cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.2. No se perderá la consideración de arrendamientos rústicos históricos, que podrá acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en dº, por el hecho de que las partes hayan establecido algún pacto que modifique la renta u otros elementos o condiciones del contrato primitivo, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las fincas primitivamente arrendadas. 2. Prórroga.1. Los arrendamientos rústicos históricos, a los que se refiere el artículo anterior, que se hallen vigentes a la entrada en vigor de la presente Ley, quedan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997. En esta situación de prórroga no se podrá hacer uso del derecho de subrogación previsto en el art. 3 LAR 1980.2. El arrendatario, hasta la fecha indicada en el apartado anterior, podrá ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, pagando al arrendador como precio de las mismas la cantidad resultante de la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca. Esta ley establece un sistema de acceso la propiedad.4. Ejercitado el dº de acceso a la propiedad, regulado en el apartado 2, el arrendatario tendrá la obligación de cultivar

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personalmente las fincas adquiridas durante seis años como mínimo. Si incumpliere tal obligación, el arrendador podrá resolver la transmisión abonando el precio de la misma, con dº a indemnización de daños y perjuicios efectivamente causados y recuperar la finca libre de arrendatarios y ocupantes. 3. Prórroga complementaria.Finalizada la prórroga establecida en el apartado 1 del art. anterior, si el arrendatario cultivador personal tuviere 55 años cumplidos a la entrada en vigor de la presente Ley, el arrendamiento se tendrá por prorrogado hasta que aquél cause dº a la pensión de jubilación o de invalidez permanente, en su caso, en cualquiera de los Regímenes del Sistema de la Seguridad Social y, como máximo, hasta que cumpla sesenta y cinco años de edad, siempre que continúe siendo cultivador personal. En tal situación de prórroga no se podrá hacer uso del derecho de subrogación previsto en el artículo 73 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos. 4. Indemnización por abandono. Se establece un dº de indemnización para el supuesto de abandono de las fincas por el arrendatario, a requerimiento del arrendador o en virtud de expropiación forzosa.1. Si el arrendatario, a requerimiento del arrendador, deja las fincas libres y a disposición de éste al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos de arrendamiento a los que se refiere la presente Ley, o se ve privado de su explotación en virtud de expropiación forzosa, tendrá dº a la tercera parte del valor de dichas fincas. DISPOSICIONES ADICIONALESSegunda.- Los arrendatarios que, dentro de los dos primeros años, a contar desde la entrada en vigor de la presente Ley, comuniquen a la Administración competente su intención de ejercitar el dº de acceso a la propiedad, podrán acogerse a los beneficios y las ayudas que, a tal fin, habilitará el Estado para facilitar el ejercicio de dicho derecho, consistentes en préstamos y subvenciones. Los préstamos serán a largo plazo y bajo interés, con una carencia de tres años y un período de amortización mínimo de doce años. Para ser posible en la acceso a la propiedad la DA segunda establece un sistema de ayudas, préstamos y subvenciones.

CONTRATO DE APARCERÍA AGRARIA En virtud del contrato de aparcería agraria, una persona se obliga a ceder a otra el disfrute de ciertos bienes o elementos de la explotación agraria a cambio la parte alícuota (proporcional) de los frutos o utilidades que produzca.1) La aparcería en la Ley 83/1980: centrándonos en la aparcería agraria, la LAR 1980 la caracteriza como contrato por el cual “el

titular de una finca rústica cede temporalmente para su explotación agraria el uso y disfrute de aquélla o de alguno de sus

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aprovechamientos, aportando al mismo tiempo un 25 %, como mínimo, del valor total del ganado, maquinaria y capital circulante y conviniendo con el cesionario en repartirse los productos por partes alícuotas, en proporción a sus respectivas aportaciones” (art. 102).a) Aparcería y arrendamiento parciario: sin la aportación mínima de un 25% por parte del cedente, el contrato no se puede

calificar de aparcería, sino que recibe la denominación de arrendamiento parciario, y se regirá por las normas contenidas en el art. 101 de la Ley.

b) Régimen de la aparcería en la Ley 83/1980:i) En la aparcería agraria se parte de una doble presunción:

(1) que el cedente cultivador directo y(2) la ausencia de relación laboral entre cedente y cesionario.

ii) Los productos deben repartirse por partes alícuotas y el reparto se practicará en el tiempo y forma convenidos; en su defecto, según la costumbre de lugar; y, en su defecto, anualmente o al terminar la recolección del fruto (art. 102).

iii) El contrato debe constar necesariamente por escrito, señalándose en él:(1) el valor de las aportaciones de los contratantes y(2) la participación en los productos (art. 107).

iv) El plazo mínimo de duración del contrato de aparcería será el necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo. La Ley no contempla dº a prorroga por parte del aparcero.

2) La aparcería en la Ley 49/2003: esta ley actualiza el régimen de las aparcerías. Se suprime el requisito de que el titular de la finca aporte, al menos, un 25% del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo así la distinción entre aparcería y arrendamiento parciario. Se introduce una referencia a la aparcería asociativa remitiendo su regulación, a falta de pacto, al contrato de sociedad (art. 32).a) Conforme al art. 28, entre el titular de la finca o de la explotación y el aparcero habrá un reparto de los productos por partes

alícuotas, que necesariamente habrán de ser proporcionales a sus respectivas aportaciones, que habrán de valorar las partes en el momento de celebración del contrato.

b) El contrato se regirá por las normas propias adoptadas por las partes, la legislación que resulte aplicable (común o foral) y, de manera supletoria, lo regulado en la LAR 2003 en relación con la capacidad de las partes, la forma del contrato y los gastos y mejoras.

c) La aparcería no supondrá relación laboral alguna entre cedente y cesionario (art. 28.2).d) La duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de 1 año agrícola o de una

rotación o ciclo de cultivo cuando el objeto de la aparcería radique en la realización de un cultivo determinado (art. 31).

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e) El art. 32 considera que deben calificarse como “aparcería asociativa” los “contratos parciarios en que 2 o más personas aporten o pongan en común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la finalidad de constituir una explotación agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones”. Tales contratos se regirán por las reglas de su constitución y, en su defecto, por las del contrato de sociedad.

ARRENDAMIENTOS URBANOS

En España, la legislación vigente hasta la publicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estaba constituida por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Posteriormente, el Real Decreto Ley 2/1985, llamado coloquialmente “Decreto Boyer”, de 30 de abril de 1985, sobre medidas de política económica, suprimió la obligatoriedad de la prorroga forzosa en los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor, con el propósito (así reza la Exposición de Motivos) de estimular la construcción de viviendas y locales destinados a alquiler, a aumentar la oferta en el mercado de arrendamientos y reducir la presión al alza de los alquileres (efecto conseguido en un porcentaje no demasiado alto, por cierto). Para ello, el citado RDL, además de suprimir el carácter obligatorio de la prorroga legal forzosa (art. 9), previó la posible transformación de viviendas en locales de negocio (art. 8). La aprobación de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) no supone que pueda hacerse tabla rasa de la regulación anterior, pues muchos se rigen por la legislación anterior (LAU 64 y RDL 2/1985).

LAU 64 RDL 2/1985 LAU 94Duración Prorroga forzosa Suprime la

prorroga forzosa:Libre duración

Duración libre + prorroga forzosa de 5 años

Renta bajas con incremento bajo

rentas altísimas

El texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado en 19641) Ámbito aplicación: según el art. 1.1 LAU 64 se encuentran sometidos al régimen del mismo los:

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a) El arrendamiento de viviendas o inquilinato que conservarán tal carácter aunque el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en ella una profesión, función pública o pequeña industria, así como los contratos de subarriendos y cesiones de viviendas (art. 1.2), y

b) El arrendamiento de locales de negocio; es decir, los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo conservando este carácter a aunque el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan la propia vivienda en el local (art. 5.1). Igualmente los contratos de subarriendos y sesiones de locales de negocio (art. 1.2).

2) La irrenunciabilidad de los dºs del arrendatario:a) Los dºs y beneficios que concede la LAU 64 a los inquilinos y subarrendatarios de viviendas, con o sin muebles, son

irrenunciables; en consecuencia, se considera nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación contractual que los contradiga (art. 6.1).

b) Será en cambio renunciables, sin formalidad alguna, los beneficios de la ley confiere al arrendador de vivienda o local de negocio y a los arrendatarios y subarrendatarios de local de negocio, salvo, en todo caso, el dº de prorroga a favor del arrendatario local (art. 6.3).

RÉGIMEN JURÍDICO de los arrendamientos urbanos: bajo la regulación vigente antes de la entrada en vigor de la LAU 1994: LAU 1964 y RDL 2/1985.1) La renta o precio del arrendamiento:

Antes de la entrada en vigor de la LAU 64 : La renta base para las viviendas y locales cuyo arrendamiento subsistiese el día de la entrada en vigor de la LAU 64 (1 de julio de 1964) será la que en tal fecha cobrará el arrendador. En realidad se trata de una renta prácticamente congelada.

Después de la entrada en vigor de la LAU 64 : en los arrendamientos de viviendas y locales de negocios celebrados después de la entrada en vigor de la ley, la renta base o inicial será la libremente pactada (art. 97); pero una vez pactada seguirá vigente mientras subsista el arrendamiento, aunque sea en situación de prorroga legal.

Por lo que respecta a la modificación (elevación o reducción de la renta), las partes pueden establecer cláusulas de estabilización del contrato (art. 98), previniendo que la renta se modificará de acuerdo con el índice del coste de la vida o de precios al consumo (IPC) del Instituto Nacional de Estadística (INE), por ejemplo. No obstante, el incremento o reducción de renta no opera automáticamente, sino que es una facultad el arrendador que queda sujeta al plazo de 15 años (señalado

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en el art. 1964 CC para la prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción).

En caso de no haberse pactado esta modificación, no tendrá lugar incremento alguno de la renta contractual (si no se pactaba la actualización de la renta, no se podía exigir).

Art. 99: se podrá incrementar la renta, sin necesidad de consentimiento del arrendatario, en los casos de:1) creación o elevación impuestos que graven la finca;2) cesación de la exención tributaria de la que gozare la finca;3) si Hacienda asignare a la vivienda o local de negocio una renta superior a la que pagaba el inquilino. 4) cuando, sin haberse estipulado en el contrato, se establezca inconsentidamente en la vivienda o en sus dependencias

una pequeña industria doméstica, sujeta a tributación (la cuantía del aumento no podrá exceder del 15% de la renta);5) modificación subjetiva de la situación arrendaticia (subrogación o traspaso), la cuantía del aumento no podrá exceder del

15% de la renta; Tras el “Decreto Boyer” (RDL 2/1985, de 30 de abril): al posibilitar la supresión de la prorroga forzosa (art. 9), podemos

contemplar tres grandes bloques o grupos en lo que a rentas arrendaticias se refiere:

1) Fincas urbanas con contrato de arrendamiento anterior al LAU 1964: la renta de irrisoria, al encontrarse “congelada”.2) Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, pero con anterioridad al RDL 2/1985: por lo

general, la mayor parte de dichos arrendamientos se encuentran en una situación de prorroga forzosa, con lo que la renta base de es la pactada en el momento de la celebración del contrato, y aunque experimente una subida proporcional al coste de la vida, al ser la base relativamente baja, también se produce un desfase entre la renta total a satisfacer y la propia del mercado inmobiliario.

3) La liberalización producida por el Decreto Boyer tuvo como consecuencia el efecto péndulo: la estipulación las rentas muy altas, circunstancia agravada por la brevedad del término estipulado el contrato (generalmente 1 año, y casi nunca más de 3).Por lo tanto, el panorama es la coexistencia de renta muy bajas (congeladas), rentas bajas cuyo incremento es también

bajo y rentas altísimas.

2) Obras de conservación y mejora: Las reparaciones necesarias son de cuenta del arrendador (art. 107), sin incremento la renta alguno. Si las hizo el

arrendatario, habrá de abonárselas el arrendador.

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Las obras de mejora posibilitan la elevación de la renta a los arrendatarios por razón de la misma. En esa línea, la art. 112 autoriza al arrendador para elevar la renta cuando las efectué de acuerdo con el inquilino o arrendatario.

3) Duración del contrato: La prorroga forzosa:

1) Según la LAU 1964, el contrato durará el tiempo que las partes hubieren estipulado (art. 56); pero, una vez finalizado el plazo estipulado, se establece como obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario (para los contratos celebrados con anterioridad al RDL 2/1985), siendo un dº irrenunciable la prórroga indefinida del contrato, aunque un tercero suceda al arrendador en sus dºs y obligaciones. [ La prorroga legal, por tanto, es un beneficio establecido un en favor del arrendatario, que le permite continuar en el contrato más allá del plazo pactado y no le vincula indefinidamente, pues puede darlo por terminado a su voluntad, una vez concluido el plazo contractual o los plazos que tenga por convenientes, aun en contra de la voluntad del arrendadores (art. 57).]

2) La ley establece unas limitadas excepciones, en cuyos casos no tendrá el inquilino o arrendatario dº a la prorroga legal (art. sentido):(1) Cuando el arrendador necesite la vivienda o local de negocio para sí o para sus ascendientes o descendientes.(2) Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que tuviere, por lo menos, con un tercio más de

las viviendas o una, como mínimo, si no hubiere ninguna, respetando además el nº de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.

(3) Cuando la vivienda no esté ocupada o el local de negocio se cierre durante más de 6 meses al año, salvo que ellos sea por justa causa.

(4) Cuando el inquilino ocupe 2 o más viviendas en una misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades.

(5) Cuando el inquilino, los 6 meses anteriores a la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un dº real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.

La supresión de la obligatoriedad de la prorroga: los arrendamientos urbanos celebrados a partir de la publicación del RDL 2/1985 (BOE del 9 de mayo 1985) tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable a forzosamente el régimen de prorroga legal (art. 9). Ello no quiere decir que las partes no puede establecer la prorroga legal contemplada en la LAU 1964, ya que el “Decreto Boyer”de establece la supresión de la prorroga legal, sino que solamente no hace aplicable forzosamente el régimen de prorroga establecido en el art. 57 LAU 1964 . [El problema estriba cuando las partes, en el contrato, no se han pronunciado expresamente al respecto, ora rechazando, ora admitiendo

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el dºs de prorroga. La JTS ha venido admitiendo la prorroga en los supuestos de no exclusión expresa la misma, lo cual es consecuencia del carácter supletorio, en esta materia, el art. 57 LAU 1964 respecto de la autonomía de las partes.]

La tácita reconducción: ahora bien, la supresión expresa en el contrato de arrendamiento no afecta posible promover la tácita reconducción del art. 1566 CC:

1566. Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los ello a arts. 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento. 1577. El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.1581. Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

La subrogación: no se extingue tampoco el contrato de arrendamiento por el fallecimiento del arrendatario, porque podrán subrogarse en los dºs y obligaciones del arrendatario su pareja (casada o no), descendientes, hijos adoptivos, ascendientes y hermanos que con él hubieren convivido en la vivienda al menos con 2 años de antelación. El subrogado disfrutar también de la prorroga legal y demás beneficios contemplados en la LAU 1964.

58.1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su pareja (casada o no), descendientes, hijos adoptivos, ascendientes y hermanos que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con 2 años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los dºs y obligaciones del arrendamiento.

La transmisión del dº del arrendatario:1) El subarriendo: denominarse subarriendo al arrendamiento de vivienda o de local de negocio hecho por el propio

arrendatario con una tercera persona.El subarriendo de viviendas necesita autorización expresa y escrita del arrendador, a menos que (es decir, no es

necesario cuando) sólo se subarriende parte de la vivienda (se entenderá que el subarriendo es parcial cuando el inquilino siga habitando la vivienda). El límite máximo del precio o renta del subarriendo total es el duplo del precio del arrendamiento, y del parcial, el resultado de dividir el duplo de la renta arrendaticia por el nº de habitaciones.

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El subarriendo de locales de negocio exige siempre autorización expresa y escrita del arrendador, y el precio será libremente pactado.2) La cesión de la vivienda: los cesión de viviendas supone la transferencia por la arrendatario a un tercero del uso de la

vivienda, desapareciendo el cedente de la relación contractual, al que sustituye el en todos sus dºs y obligaciones.La ley prohíbe el contrato de cesión o traspaso de vivienda a título oneroso; mientras que la cesión gratuita sólo surtirá

efectos renta del arrendador si éste presta su consentimiento expreso la misma. La cesión onerosa este delito (está prohibida), la cesión a título gratuito está autorizada con el consentimiento expreso del arrendador.

La ley permite la cesión familiar [o cesión en favor de determinados familiares: su pareja (casada o no), descendientes, hijos adoptivos, ascendientes y hermanos que con él convivan], debiendo notificarlo fehacientemente al arrendador para su eficacia.

La cesión operada sin autorización del arrendador es causa la resolución del arrendamiento.3) El traspaso de locales de negocio: consiste en la cesión, mediante precio, del local de negocio, sin existencias, hecha

por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los dºs y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento (art. 29 LAU 1964), desapareciendo el arrendatario cedente de la escena la contractual.Para que proceda el traspaso no es necesario el consentimiento del arrendador, pero sí se exigen los siguientes

requisitos:(1) Que el arrendatario lleve en el local, explotándolo sin interrupción, al menos 1 año. (2) Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y

destinarlo durante este tiempo, por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.(3) La fijación de un precio cierto por el traspaso.(4) Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio convenido.(5) Otorgarse el traspaso por escritura pública en la que se consignará haberse realizado la notificación y la cantidad por

la que se ofreció el traspaso al arrendador.(6) Notificación fehaciente al arrendador de la realización del traspaso a los efectos de retracto.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso (si bien puede convalidarlo) y ejercer la acción de resolución del contrato que le concede la ley.

En caso de traspaso, el arrendador, además de los dºs de tanteo y retracto, si no los ejercita, tiene:a) dº a la participación en el precio del traspaso en la cuantía convenida con el arrendatario (a falta de acuerdo, la

participación se hará en la cuantía señalada por la ley) yb) dº de aumento de la renta en la cuantía que el arrendador convenga con el cesionario (o, a falta de acuerdo, en

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un 15% de la que satisfaga el arrendatario momento del traspaso). Tanteos y retratos:

1) El inquilino de la vivienda o arrendatario del local de negocio tiene dº de tanteo en caso de venta por pisos de un inmueble, aunque transmitan por plantas, o cuando la finca sólo tuviere una vivienda o local de negocio.

2) Podrá ejercitar el dº de retracto si el arrendador no le hace la notificación prevenida, ésta fuese incompleta, el precio efectivo de la transmisión fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la señalada en la notificación para el tanteo.

3) El ejercicio de los dºs de tanteo y retracto (que gozan de preferencia sobre cualquier otro similar) caduca a los 60 días naturales desde el siguiente a la notificación fehaciente; si bien la misma caducidad operará cuando, no habiendo mediado la notificación, el retrayente tuvo conocimiento de la transmisión y de sus condiciones esenciales.

4) El arrendador de local de negocio tiene dº de tanteo en el caso el de que se produzca el traspaso de éste. Si el arrendatario no realiza la notificación prevenida, o cuando traspaso se hará por precio inferior mencionado en la notificación, podrá utilizar el dº de retracto. El ejercicio de los dºs de tanteo y retracto caduca a los 30 días.

Extinción y suspensión del contrato:1) Diferencia la ley las causas en cuya virtud se extingue el contrato a instancia del arrendador (art. 114) y las causas por

las que se extingue el contrato a instancias del arrendatario (art. 115; la art. 116 concede el inquilino la facultad de optar entre la resolución o el cese de la perturbación, teniendo dº en todo caso a una indemnización). En general, todas ellas responden a la idea de incumplimiento de las obligaciones respectivas (así,:(1) la falta de pago de la renta;(2) la cesión de la vivienda o local de negocio de modo distinto al permitido y regulado por la ley;(3) cuando el arrendatario causa intencionadamente daños a la finca;(4) cuando en el interior de la finca se realicen actividades manifiestamente inmorales, insalubres, peligrosas o

incómodas para el resto del edificio, etc.2) Además, hemos de citar como causas de extinción del contrato:

(1) la expropiación forzosa del inmueble;(2) su declaración de ruina;(3) las causas previstas como suficientes para denegar la prórroga;(4) la decisión unilateral del arrendatario o inquilino cumplido el plazo pactado; o(5) el fallecimiento del arrendatario o inquilino, si no existen familiares o personas con dº subrogable en el contrato o

existiendo no quisieran hacerlo.

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3) La suspensión del contrato (y, por tanto, del pago de renta) se contempla en el art. 109: “cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habitada”; no obstante, la art. 116 también hace alguna alusión a la suspensión del contrato al señalar que “por la perturbación debida a obras encaminadas precisamente a aumentar el nº de las viviendas con que cuente la finca, los inquilinos o arrendatarios no tendrán dº al abono de indemnización alguna, pero sí a dejar en suspenso sus respectivos contratos, con los efectos establecidos en el art. 119”.

Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

Rasgos fundamentales de la nueva LAU: La nueva LAU se caracteriza por su brevedad y concisión. La vigente LAU se caracteriza inicialmente por establecer una regulación de nueva planta que, al menos de cara al el futuro, se caracteriza por la extraordinaria sencillez de sus planteamientos. Sencillez y brevedad (en comparación con la LAU 1964). Al contrario de cuanto ocurre respecto de la regulación para el futuro, las disposiciones transitorias son extraordinariamente prolijas (demasiado largas y detallistas) y detallistas. Desde el punto de vista sistemático, la LAU aparece estructurada en 5 títulos que, respectivamente, se intitulan o rubrican de la siguiente forma:

I. Ámbito de la ley.II. De los arrendamientos de vivienda.III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.IV. Disposiciones comunes.V. Proceso arrendaticios.

La diversidad de régimen jurídico: arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda: El legislador procura un régimen relativamente tuitivo y sometido a regulación imperativa del arrendamiento vivienda, mientras que cualesquiera otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto de las partes. La nueva ley considera arrendamiento de vivienda exclusivamente al alquiler “cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (art. 2.1). Se describe, pues, de forma directa y positiva el arrendamiento de vivienda, mientras que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda se caracteriza por vía negativa: se considera tal “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el art. anterior” (art. 3.1).

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RÉGIMEN APLICABLE: art. 4: El apdo. 1 establece que “los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este art.” (Es decir, el único título que no tiene carácter imperativo es el Título III, por lo que la regulación contenida en las normas de dicho título sólo entrará en juego en efecto de regulación convencional por parte de los interesados). Por lo tanto:1) Los arrendamientos de vivienda se rigen por:

1º lo dispuesto en el Título II de la presente ley,2º en su defecto, por la voluntad de las partes y,3º supletoriamente, por lo dispuesto en el CC.

2) Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por:1º la voluntad de las partes,2º en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y,3º supletoriamente, por lo dispuesto en el CC.

RÉGIMEN JURÍDICO de los arrendamientos urbanos: bajo la regulación vigente (LAU 1994).

A. LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA1) La duración del contrato: (arts. 9, 11,12, 15 y 16).

Art. 9.1: “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”. Ahora bien, si ésta fuera inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (es decir llegada terminación contrato, si ésta no ha superado 5 años, el arrendatario puede continuar en el arrendamiento hasta los 5 años, medios del sistema de prórroga potestativa para arrendatario).

La prórroga anual durante el quinquenio inicial sólo podrá ser excluida cuando, de forma expresa, conste el contrato que la duración tendencialmente quinquenal no puede entrar en juego en atención a la necesidad del arrendador de ocupar por sí o para sí mismo, como vivienda permanente, el inmueble objeto de arrendamiento (art. 9.3).

Concluido el período quinquenal sin que ninguna de las partes hayan notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el art. 10 permite la continuidad contractual, de año en año, por un nuevo período trienal (es decir, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese

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notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más).

El nuevo texto legal descarta la existencia de subrogación inter vivos. La cesión del contrato o el subarriendo requieren el consentimiento, expresado por escrito, del arrendador (art. 8).

El efecto de la subrogación mortis causa queda limitado al período contractual restante (art. 16).4) La renta: (arts 17 y 18)Art. 17. Determinación de la renta1. La renta será la que libremente estipulen las partes. 2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. 3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. 4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.Art. 18. Actualización de la renta 1. Durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo ( IPC ) en un período de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado. 2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior. 3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

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5) Contenido del contrato: dºs y obligaciones de las partes:

Gastos: (arts. 20 y 21) Art. 20. Gastos generales y de servicios individuales 1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinará el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración. 2. Durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el art. 18.1.3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. 4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.Art. 21. Conservación de la vivienda 1. El arrendador está obligado a realizar sin dº a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 CC. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28. 2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

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3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Obras: (art. 23 y 24)Art. 23. Obras del arrendatario 1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del art. 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. 2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna. Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.Art. 24. Arrendatarios con minusvalía 1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

Tanteo y retracto: (art. 25)Art. 25. Dº de adquisición preferente 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario dº de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

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2. El arrendatario podrá ejercitar un dº de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el dº de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el art. 1.518 CC, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El dº de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. 4. El dº de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro dº similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. 5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público. 6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el art. 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.7. No habrá lugar a los dºs de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los dºs de tanteo y retracto previstos en este art.8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los dºs de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a 5 años.

6) La terminación del contrato:

 Art. 26. Habitabilidad de la vivienda

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Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.Art. 27. Incumplimiento de obligaciones1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará dº a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.124 CC. 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno dº el contrato por las siguientes causas : a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7. 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas :a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.b) La perturbación de hecho o de dº que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.Art. 28. Extinción del arrendamientoEl contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

B.  LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA

Art. 29. Enajenación de la finca arrendada

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El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los dºs y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.Art. 30. Conservación, mejora y obras del arrendatarioLo dispuesto en los arts. 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el art. 19 desde el comienzo del arrendamiento.Art. 31. Dº de adquisición preferenteLo dispuesto en el art. 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título.Art. 32. Cesión del contrato y subarriendo1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador .2. El arrendador tiene dº a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.Art. 33. Muerte del arrendatarioEn caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los dºs y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.Art. 34. Indemnización al arrendatarioLa extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos 5 años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario dº a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

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1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio , dentro de los 6 meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior , calculada con respecto a la habida durante los 6 primeros meses de la nueva actividad.2. Si el arrendatario iniciara dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna , y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.Art. 35. Resolución de pleno dºEl arrendador podrá resolver de pleno dº el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del art. 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art. 32.

C. DISPOSICIONES TRANSITORIAS La expresa e inmediata derogación de la LAU 1964 y del RDL 2/1985 por la LAU 1994 no hacer tabla rasa de la situación contractual existente, sino que, a través del complejísimo entramado de disposiciones transitorias, que a su vez contienen toda suerte de pesos y contrapesos que procuran el equilibrio entre arrendadores y arrendatarios, garantiza una transición nuevo sistema arrendaticio con los menores costes sociales posibles. Dejando un lado la excesiva extensión y longitud de disposiciones transitorias, el enjuiciamiento de las reglas del dº transitorio, en general, debe ser positivo, pues han logrado superar satisfactoriamente, para la generalidad el supuestos reales, los gravísimos problemas que subyacen en la regulación de materias. Cabe destacar sobre las mismas las siguientes indicaciones generales sobre el régimen de aplicación, la actualización de la renta y extinción de los respectivos arrendamientos:1) La Disposición Transitoria Primera, relativa tanto las viviendas cuando los locales de negocios sometidos al interior del RDL

21985 “el contrato renovado”comenzará reelegirse por la nueva LAU.Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985

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1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 RDL 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la LAU, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

La tácita reconducción lo será por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda. 2) A los actuales arrendatarios de vivienda con prórroga legal forzosa, la Disposición Transitoria Segunda les garantiza

vitaliciamente tal condición, aunque al propietario se le permite proceder a la (paulatina) actualización de la renta durante un plazo que, tendencialmente, llega a los 10 años, dependiendo de los ingresos familiares del arrendatario. El inquilino, no obstante, no está obligado a actualizar, si bien en tal caso la duración del contrato no excederá de 8 años, a partir de la publicación de la ley. Por otra parte, se priva al propietario (a quien se le bonificara fiscalmente) de la posibilidad a actualizar la renta cuando los ingresos “familiares”del arrendatario no superen entre 2.5 y 3.5 veces el salario mínimo interprofesional.

Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 A) Régimen normativo aplicable. 1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la LAU de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

3) En la Disposición Transitoria Tercera, en relación con los locales de negocio, se establecen periodos de continuidad contractual más cortos, (jubilación o fallecimiento del arrendatario que sea persona física; en cualquier otro caso existe un tope máximo general de 20 años) haciéndose depender los plazos de continuidad contractual de que el arrendatario sea persona física o jurídica. Se faculta al arrendatario para permanecer en el local, por un período de 5 años, aunque no se avenga a actualizar la renta.

Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 A) Régimen normativo aplicable. 1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la LAU de 1964 relativas al

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contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

Operación de actualización de la renta del contrato:IPC del mes anterior - IPC actual

Renta actualizada = _______________________________________ x Renta inicial IPC del mes anterior - IPC fecha del contrato

16.3 EL ARRENDAMIENTO DE OBRA. CONCEPTO, CLASES Y CONTENIDO DEL CONTRATO DE ACUERDO CON EL CC Y LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. LA RESPONSABILIDAD DECENAL. LOS CRÉDITOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE OBRA. EXTINCIÓN DEL CONTRATO

1544. En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.CONCEPTO: el contrato de obra es aquel en cuya virtud una persona, contratista, se obliga ejecutar una obra en beneficio de otra, comitente, que habrá de pagar por ella un precio cierto. La nota distintiva básica desde contrato radica en que lo prometido por ello llevó de la actividad no es el trabajo o el servicio asimismo considerado, sino resultado del trabajo: la obra. Era sometido, pues, el contratista al desempeño en una obligación de resultado, lo que permite distinguir lo del contrato de servicios, en el que la obligación de hacerse limitarse una obligación de mediosNATURALEZA: por lo demás, es un contrato puramente consensual, oneroso, sinalagmático, de carácter conmutativo y de forma libre. Diferencias entre:Contrato de arrendamiento de servicios:

Contrato de arrendamiento de obra:

Se contrata una prestación Se contrata un resultadoRemuneración: es proporcional al servicio

Remuneración: en relación a la importancia de la obra

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Dependencia de que la realiza Independencia de que la realizaDe tracto sucesivo De tracto únicoELEMENTOS1) Elementos personales: comitente-contratista.

a) Contenido: i) Obligaciones de contratista (quien queda obligado a realizar la obra):

(1) La ejecución de la obra : la principal obligación del contratista consiste en realizar la obra de acuerdo con los usos de su actividad o profesión (la llamada lex artis), en el tiempo y las condiciones convenidas, según lo pactado, ya sea entregando la totalidad de la obra al finalizar el plazo o fraccionándola en ejecuciones parciales (por “piezas o medidas”).(a) El encargo de ciertas obras suele ir acompañado un diseño o proyecto, habiéndolo suministrado previamente el

comitente o el propio contratista. En este caso, la obra debe realizarse conforme a él.(b) Es usual, sobre todo los contratos de obra referentes a construcciones propiamente dichos, la inserción de una

cláusula penal imponiendo al contratista una indemnización, alzada o proporcional al tiempo, por el retraso en la terminación.

(2) Acción directa de trabajadores y suministradores : la circunstancia de que normalmente contratista de celebrar a su vez una serie de contratos con terceras personas, con la finalidad puesta en la realización o ejecución de la obra, hace que el art. 1597 otorgue a tales personas una acción directa para reclamar al comitente cuanto se les adeude: “los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación”. Están legitimados activamente para ejercitar la acción directa a cualesquiera personas que, mediante su trabajo o la entrega de materiales destinados a la realización de la obra, haya contribuido a la actividad propia del contratista.

(3) El dº de retención : el ha ejecutado a una obra (de reparación o reconstrucción) en una cosa mueble tiene el dº de retenerla en prenda hasta que se le pague.

(4) El carácter preferente del crédito del contratista : el contratista cuya prestación consista en la construcción, reparación o conservación de un bien mueble goza de un crédito preferente para el cobro. En el caso del contrato de obra y los bienes inmuebles, son igualmente preferentes los posibles créditos refaccionarios de los que sea titular el contratista.

(5) La responsabilidad del contratista por :(a) Pérdida de la cosa:

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(i) Antes de la entrega: hablando términos generales, la obra se realiza a riesgo del contratista, de modo que si antes de entregarse aquélla se perdiese o destruyese, es el contratista que soporta la pérdida de la cosa, al tiempo que el comitente no tiene que pagar el precio convenido. No obstante, conviene distinguir en esta materia:1) En el contrato de obra con suministro de materiales a cargo del propio contratista : el contratista debe sufrir

la pérdida en caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiera habido morosidad en recibirla por parte del comitente.

2) En el simple contrato de obra : el contratista no puede reclamar ningún estipendio al dueño si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño.

(ii) Después de la entrega: Si la pérdida o destrucción de la cosa objeto del contrato tiene lugar una vez ha sido recibida por el comitente, debe entenderse que las cosas perecen para su dueño y, en consecuencia, el contratista queda eximido de responsabilidad alguna.

(b) El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra . Basta que el contratista haya actuado a través de auxiliares o subcontratados, quienes se encontrarían en situación de dependencia, sin que sea necesario relación laboral alguna.

(6) La responsabilidad por ruina : entrega vez y recepcionada la obra, el contratista cumplido su obligación, cesando generalmente su responsabilidad. Pero cuando se trata de la construcción de edificios, en los que los vicios se manifiestan a largo plazo, es preciso proteger al comitente contra la impericia del contratista. En consecuencia, el contratista de un edificio y el arquitecto responden de los daños y perjuicios causados por su ruina, si ésta tuviese lugar en el plazo de 10 años, por vicios debidos a su respectiva actividad o profesión (responsabilidad decenal de arquitectos y constructores). El contratista alarga su responsabilidad al plazo de 15 años, si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato.

1591. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.(a) El concepto de ruina: afirma el art. 1591 que contratista y arquitecto responden cuando un edificio “se arruinase”,

respectivamente, por vicios de la construcción y vicios del suelo y de la dirección técnica.

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(i) Propiamente hablando , ruina significa la destrucción, desplome o desmoronamiento del edificio.(ii) Sin embargo, el TS ha acabado por incorporar al concepto de ruina la llamada “ruina funcional”, para permitir

la exigencia de responsabilidad en todos aquellos supuestos en los que los defectos de construcción (sin ser propiamente ruinosos o ruinógenos) supongan que la edificación sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable. La ruina funcional comprende, por tanto, los graves defectos constructivos que, excediendo de las imperfecciones corrientes, hacen a la edificación inútil o básicamente insuficiente para su finalidad propia.

(b) Las personas responsables : además del contratista o constructor y el arquitecto superior (a los que se refiere textualmente el art. 1591), la jurisprudencia ha declarado que pueden resultar igualmente responsables:(i) Los aparejadores o arquitectos técnicos.(ii) Por evidente extensión analógica, otros titulados superiores, como los ingenieros.(iii) Los distintos tipos y subtipos de “promotores inmobiliarios”.

(c) El carácter solidario de la responsabilidad : la lectura del art. 1591 sugiere que el ámbito propio de responsabilidad de constructor y arquitecto es claro:(i) el constructor responde de los vicios de la construcción;(ii) el arquitecto, de los vicios del suelo y de la dirección.

Sin embargo, salvo en aquellos supuestos en que la responsabilidad puede determinarse con claridad; la sentencia que pone fin al proceso suele acabar por concluir la imposibilidad de individualización de la responsabilidad y, por consiguiente, estima la reclamación de los perjudicados de establecimiento una responsabilidad de carácter solidario. Por lo que es conveniente demandar a todos lo que han participado en el proceso constructor (demandarlos de manera solidaria).

(d) Plazos de ejercicio : los plazos temporales contemplados en el art. 1591 (decenal en el primer párrafo y quindenial en el segundo) es considerar que tales plazos no son de prescripción, ni de caducidad, sino plazos de garantía de carácter especial: de producirse vicios ruinógenos dentro del plazo de 10 años o apareciendo circunstancias que motiven la falta de cumplimiento exacto del contrato dentro del plazo de 15 años, los perjudicados podrán accionar contra los responsables, contando para ello con un periodo (este si, de prescripción) quindenial , esto es, de 15 años.

ii) Obligaciones del comitente o dueño de la obra (quien encarga la obra):(1) Pagar el precio convenido : en las condiciones estipuladas.

(a) Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse entrega.

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(b) En caso modificación de la obra sobre el plano, que produzca aumento de la misma, el contratista podrá pedir aumento de precio, siempre que el dueño autorizara los cambios.

(c) Si la obra se ejecuta por piezas o por medida, el contratista puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción.

(2) Recibir la obra : una vez que está ha sido completamente ejecutada y, en los términos convenidos, el contratista sea preste a realizar la entrega.

2) Elementos reales: obra- precio.a) La obra:

i) No sólo son generales del contrato de obra la construcción o, en su caso, reparación o rehabilitación edificios, sino que pueden serlo todas las cosas, todo resultado material, industrial, científico o artístico (así, la contracción un traje, la construcción de un mismo buque; la realización de una investigación, la ejecución de un cuadro, una auditoria, etc.) . También pueden ser objeto del contrato de obra, por ejemplo, la edición un libro, la realización de la publicidad del producto, la ejecución un transporte, si bien en estos casos hay disposiciones propias que gran lugar, bajo ciertos supuestos, a contratos típicos específicos.

ii) REQUISITOS: en general, la obra objeto del contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier prestación: posible, lícita y determinada. En relación con este último requisito, la obra ha de determinarse de algún modo, bien con relación a un plano o diseño, bien con indicación de las circunstancias que la especifiquen, aunque su concreta determinación que postergada a un momento posterior a la celebración del contrato.

iii) La ejecución de una obra puede contratarse convirtiendo el que ejecute ponga solamente su trabajo o industria, o que también suministre el material (art. 1588). El distinto alcance del respectivo contrato en relación con la responsabilidad del contratista en caso de pérdida o deterioro o imposibilidad de realización de la obra hace que se hable, en el primer caso, del simple contrato de obra y de contrato de obra con suministro de materiales en el segundo.

b) El precio: el art. 1544 resalta que el contratista “se obliga a ejecutar una obra... por precio cierto”. El precio será el que las partes libremente estipulen. Para el contratista el objeto fundamental del contrato es la obtención de un precio. El precio puede consistir en:i) un precio o ajuste alzado (es decir, fijado de antemano y pagadero según una cifra determinada) por la ejecución

completa de la obra.ii) Un precio por unidades o por “certificaciones de obra”, que suele ser frecuentísimo en las obras inmobiliarias, sin duda la

de mayor importancia y cuantía económica, en las que suele pagarse pagos parciales por cimentación, estructuras,

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cubrimiento de aguas, carpintería, pintura, etc. Pues el art. 1592 establece que “el que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción”.

EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE OBRA: A las causas generales de extinción de las obligaciones añade el CC, para este contrato, las siguientes causas específicas:1) El desistimiento unilateral del comitente:1594. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.2) La muerte del contratista:1595. Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales (es decir, sin obligación de hacer que pesaba sobre aquel tenía carácter personalísimo y, en consecuencia, no puede considerarse transmisible los herederos del contratista), el contrato se rescinde por la muerte de esta persona.En este caso el propietario debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio.3) La imposibilidad sobrevenida de la ejecución:1595. Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su voluntad.

LAS RESPONSABILIDADES EN LA CONSTRUCCIÓN EN LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN:1) La diversificación de los vicios constructivos: el apartado 1 del art. 17 de la LOE diversifica los posibles vicios o defectos

constructivos en tres categorías que, podríamos denominar:a) Vicios estructurales: serían los más graves, por afectar a elementos estructurales del edificio y, en consecuencia,

comprometer su propia estabilidad.b) Vicios constructivos: originados por deficiencias graves que, sin afectar a la seguridad y estabilidad del edificio, atentan a

elementos constructivos relativos a la propia habitabilidad del edificio. En tal sentido, pues, los vicios constructivos serían determinantes de una profunda insatisfacción por parte de los adquirentes de los inmuebles.

c) Vicios de acabado: defectos de construcción relacionados con los elementos de terminación o acabado, de fácil detección incluso por personas que no sean expertas en la construcción.

17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de

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que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.2) Los plazos de garantía y prescripción: en correspondencia con la naturaleza y carácter de los vicios o defectos constructivos,

la LOE determina los siguientes plazos temporales dentro de los cuales han de manifestarse o producirse los daños materiales en el edificio:a) Si proceden de vicios estructurales: 10 años.b) Los daños derivados de los vicios constructivos: 3 años.c) Respecto de los defectos de acabado: 1 año.

Tales plazos, en principio, deben considerarse como plazos de garantía.De conformidad con el art. 18.1, “las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el art. anterior…prescribirán en el

plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños”.18. Plazos de prescripción de las acciones.1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación

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contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.3) Otros aspectos:

a) La LOE completa la regulación a la que acabamos de referirnos con la instauración de un sistema de seguros, a celebrar por los constructores, que al menos han de garantizar durante el correspondiente periodo los vicios estructurales (art. 19).

b) De otro lado, la posible pluralidad o multiplicidad de responsables, así como el carácter solidario de la responsabilidad (cuando no pueda determinarse individual y precisamente) es ahora considerada de manera especial por la LOE.

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