tema 11.- el contrato de · pdf filetema 11.-el contrato de arrendamiento 1. el contrato de...

TEMA 11.-EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES.

Podemos definir el arrendamiento en general como aquel contrato por el cualuna de las partes se compromete, mediante un precio que la otra que se obligaa pagarle, a procurar a ésta el goce o uso temporal de la cosa, o a prestarle tem-poralmente sus servicios, o a hacer por cuenta de ella una obra determinada.

En cuanto a los caracteres del contrato de arrendamiento, podemos seña-lar los siguientes:

1º.- Consensual. Este contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes.

2º.- Bilateral. El arrendamiento, como contrato, es un negocio jurídicobilateral porque las obligaciones se generan para ambos contratantesde forma recíproca.

- 195 -

Casos y Apuntes de Derecho privado

Tripa 29/1/07 12:11 Página 195

3º.- Oneroso. Porque presupone sacrificio y compensación recíproca, den-tro de cierta equivalencia de prestaciones.

4º.- Conmutativo. Porque las prestaciones de las partes están determinadassin riesgo de pérdida o ganancia.

5º.- Temporal.

Por lo que respecta a sus clases, con carácter general, el art. 1542 Cc dis-pone que “El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios”.

El arrendamiento de cosas puede ser de cosas incorporales o derechos, y decosas corporales; y el de estas, de inmuebles y de muebles, de semovientes ode naves. El de bienes inmuebles puede ser de urbanos, de rústicos o de minas.

No obstante, la riqueza y aplicaciones que en derecho moderno ha tenido elsimple arrendamiento de cosas ha dado lugar a numerosas instituciones, quesi bien tienen cierta analogía con el arrendamiento, en realidad ha originadoinstituciones diferentes y contratos atípicos. Es el caso de la aparcería, del hos-pedaje, del arrendamiento de industria, el arrendamiento financiero, el alqui-ler de cajas de seguridad en los bancos o el contrato de exposición, entre otros.

2. RÉGIMEN DEL CÓDIGO CIVIL EN CUANTO AL ARRENDA-MIENTO DE COSAS.

2.1 Concepto

Su concepto lo tenemos en el art. 1543 Cc, a tenor del cual: “En el arren-damiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso deuna cosa por tiempo determinado y precio cierto”.

2.2 Elementos

En este apartado diferenciaremos entre elementos personales, reales y for-males, para una mejor exposición del mismo.

- 196 -

Purificación Cremades García y Jesús Morant García

Tripa 29/1/07 12:11 Página 196

Los ELEMENTOS PERSONALES son el arrendador, que es el que seobliga a ceder el uso de la cosa, y el arrendatario, que es el que adquiereel uso de la cosa.

En cuanto la capacidad que deben reunir, con carácter general, basta conque el arrendador tenga un mínimo poder sobre la cosa, sin que sea nece-sario que sea dueño de la misma. Por su parte, el arrendatario deberá tenerla capacidad general para contratar.

Los ELEMENTOS REALES son la cosa, pudiendo ser objeto de arrenda-miento todas las cosas cuyo uso o goce esté en el comercio; y el precio, elcual ha de ser cierto, aunque no es necesario que consista en dinero.

Finalmente, y en cuanto a los ELEMENTOS FORMALES, diremos que comoregla general, la forma del arrendamiento es libre, sin más excepciones que lasgenerales del art. 1280 Cc, de conformidad con el cual deberán constar en ins-trumento público los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo superiora 6 o más años, siempre que deban perjudicar a tercero. Igualmente deberánconstar por escrito, aunque sea privado, los arrendamientos en que la cuantíade las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas39.

2.3 Contenido

Por lo que respecta a su contenido, lo centraremos en el análisis de lasobligaciones del arrendador y del arrendatario.

Las OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR son las siguientes:

1ª.- Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2ª.- Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias afin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

- 197 -


39. Debemos tener en cuenta que se trata de forma ad probationem, por lo que las partes, ysegún el art. 1279 de Cc, sólo pueden compelerse recíprocamente a cumplir con laforma establecida.

Tripa 29/1/07 12:11 Página 197

3ª.- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento portodo el tiempo del contrato.

4ª.- Salvo pacto en contrario, a pagar las cargas y tributos de la cosa arren-dada que recaigan sobre la propiedad de la misma.

5ª.- Abonar al arrendatario los gastos necesarios que este haya hecho en la cosa.

Por lo que respecta las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO, laspodemos sintetizar de la siguiente manera:

1ª.- Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2ª.- Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia.

3ª.- Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto encontrario.

4ª.- Responder por el deterioro o pérdida de la cosa, causado por él o por laspersonas de su casa, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

5ª.- Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad daño-sa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

6ª.- Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer repa-raciones.

7ª.- Respetar el ejercicio de los derechos que correspondan al propietario,salvo pacto en contrario.

8ª.- Tolerar las reparaciones urgentes.

9ª.- Devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibió, salvo loque hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o porcausa inevitable.

- 198 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 198

2.4. Extinción

Ante todo, el arrendamiento se extingue por las causas generales de extin-ción de los contratos, es decir: por mutuo disenso, por cumplimiento dela condición resolutoria, por confusión (es decir, el arrendatario adquie-re la propiedad de la cosa o el arrendador hereda al arrendatario).

Se extingue asimismo por dos causas generales, con aplicación específicaal arrendamiento, y que son: la pérdida de la cosa y la resolución porincumplimiento de las obligaciones de una de las partes.

No se extingue por la muerte del arrendador o del arrendatario, pues noes un contrato celebrado intuitu personae (en atención a una personadeterminada), a no ser que se pacte así.

Junto a las anteriores, existen causas específicas de extinción, y que son el trans-curso del plazo, sin perjuicio de las posibles prórrogas; la pérdida del dere-cho del arrendador (caso por ejemplo de que el arrendador transmita su dere-cho a otra persona, aunque también es cierto que cabe pacto en contrario); ypor falta de prueba del precio, supuesto en el que, ante la inseguridad de unelemento esencial del contrato, se declara legalmente extinguido el mismo.

2.5 Desahucio

Al tratar de las obligaciones del arrendatario se ha incluido entre las mis-mas la de devolver la cosa al extinguirse el arrendamiento, por lo que si nola cumple, se le podrá exigir por una acción judicial, concretamente a tra-vés del desahucio.

La palabra desahucio, en sentido jurídico, es el medio de recobrar judi-cialmente la cosa inmueble arrendada cuando aquél se acaba por la con-currencia de ciertas causas extintivas.

El art. 1569 Cc enumera las causas que dan lugar al desahucio; la pri-mera se refiere al transcurso del plazo, la tercera al incumplimiento del

- 199 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 199

contrato y la segunda y la cuarta al incumplimiento de las obligacionesque impone el Código. Dice así el citado precepto: “El arrendador podrádesahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1ª.- Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración delos arrendamientos en los artículos 1577 y 1581.

2ª.- Falta de pago en el precio convenido.

3ª.- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4ª.- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan des-merecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo delartículo 1555.”

2.6. Subarriendo

El subarriendo es una figura del subcontrato. Se mantiene el contrato dearrendamiento y el arrendatario celebra un nuevo contrato como arrenda-dor (subarrendador) con otra persona que pasa a ser arrendatario (sub-arrendatario). El derecho en virtud del cual se celebra el subarrendamien-to es, por tanto, el arrendamiento vigente.

El Código civil permite el subarriendo, si no se ha prohibido expresa-mente en el contrato, en su artículo 1550: “cuando en el contrato de arren-damiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarren-dar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad alcumplimiento del contrato para con el arrendador.”

Como dispone el último inciso de dicho artículo, el arrendatario inicialsigue responsable frente al arrendador del cumplimiento de su propiocontrato.

El subarrendatario tiene la obligación, directamente frente al arrendador,de usar y conservar la cosa, como señala la ley y como haya previsto el

- 200 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 200

contrato, teniendo el arrendador acción directa contra él por razón delcumplimiento de esta obligación.

En caso de impago de renta por el arrendatario, el arrendador tiene tam-bién acción directa contra el subarrendatario, por el importe de las rentasque éste se halle debiendo.

Por último, entre subarrendador y subarrendatario se dan las obligacionespropias del contrato de arrendamiento (que es subcontrato, subarriendo) quehan celebrado, aplicándose las normas del Código civil sobre aquel contrato.

3. BREVE REFERENCIA AL ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS.

Dice el art. 1.544 del C.c.: “En el arrendamiento de obras o servicios, una de laspartes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”.

En cuanto al arrendamiento de obra se refiere, el Código civil parece con-templar sólo la construcción de edificios, ignorando otros posibles obje-tos de este tipo de arrendamientos, así por ejemplo el encargo de un cua-dro al óleo, o la reparación de una máquina, un vehículo, al mecánico.

Por lo que al arrendamiento de servicios se refiere, regula el Código civil, elservicio de criados y trabajadores asalariados, cuando actualmente la presta-ción de servicios de los trabajadores asalariados ha salido del Código civil,incluyéndose dentro del Derecho del trabajo. Por otro lado es unánime lajurisprudencia que reconoce el ejercicio de las profesiones liberales (médi-cos, abogados etc.), como suscriptores de arrendamiento de servicios.

El contrato de arrendamiento de servicios tiene las siguientes características:

– Se trata de un contrato consensual, pues se perfecciona con el mero con-sentimiento. Y no se pierde este carácter ni aún en el supuesto de que pararealizar el servicio deba entregarse alguna cosa al arrendatario, es decir

- 201 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 201

que no se trasforma en un contrato real. Así por ejemplo al abogado hayque entregarle una documentación para que comience a trabajar.

– Se trata de obligaciones recíprocas, a saber, la realización de servicio acambio de contraprestación.

– No se requiere ninguna forma especial para su perfección.

– El objeto es la prestación de un servicio. Puede ocurrir que existandudas acerca de si se trata de un arrendamiento de obras o de servicio,en especial cuando se trata de dilucidar la responsabilidad del arrenda-tario, y es que con el arrendamiento de obra, se promete un resultadocon independencia del trabajo necesario para realizarlo (la construc-ción de un chalet por ejemplo), mientras que en el arrendamiento deservicios, lo que se promete es un trabajo concreto con independenciadel resultado (el abogado realiza una serie de gestiones y actividadestendentes al éxito del pleito que se sigue en en los Tribunales, pero nopuede garantizar, dicho resultado satisfactorio). En caso de duda deberesolverse con la presunción favorable al arrendamiento de servicios40.

En cuanto a la obligación principal del arrendatario, es la prestación delservicio, con la diligencia, en el caso del profesional, de las reglas del arteo profesión.

La principal obligación del arrendador, es pagar la contraprestación, pero tam-bién debe cooperar con el arrendatario, para que este pueda cumplir, y en casode que no sea así, podrá optar por la resolución contractual con las correspon-dientes indemnizaciones. Si el cliente no aporta la documentación imprescindi-ble para que el abogado pueda efectuar de forma satisfactoria las gestiones enco-

- 202 -


40. Hemos de tener en cuenta que no siempre el médico o el abogado realizan arrenda-miento de servicios, así el abogado cuyo encargo consiste en que emita un dictamen jurí-dico acerca de un determinado asunto, o el médico dentista, que tiene que colocar y pre-viamente realizar una prótesis, o en general cuando se acude a la medicina más que parala curación de una enfermedad, para el mejoramiento físico o estético, considera la juris-prudencia que el arrendamiento de servicios se aproxima al arrendamiento de obra.

Tripa 29/1/07 12:11 Página 202

mendadas, este último puede proceder a resolver el contrato de arrendamientode servicios, con reclamación al cliente de una indemnización si procede.

4. ARRENDAMIENTOS URBANOS.

4.1. El arrendamiento de vivienda

4.1.1. Régimen normativo. La L.A.U. de 24 de noviembre de 1994.

Tras la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 24de noviembre de 1994, el régimen normativo del contrato de arrenda-miento de vivienda está constituido por la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, aplicable a los contratos anteriores a 9 de mayo de1985, con las particularidades de las disposiciones transitorias segunda,tercera, cuarta y quinta de la LAU de 1994, y además por:

– El Real decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, aplicable a los contratosposteriores a 9 de mayo de 1985, también con las peculiaridades de ladisposición transitoria primera de la LAU 1994.

– Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LAU), aplicable a los contratosposteriores a 1 de enero de 1995, y a los anteriores a ella en los lími-tes de las disposiciones transitorias ya citadas.

– Por último, es aplicable supletoriamente el Código Civil para lo noprevisto en la LAU.

4.1.2. Ámbito de aplicación.

Con carácter general, y de acuerdo con el art. 5 LAU, están excluidos desu ámbito de aplicación:

– El uso de viviendas por razón de cargo, oficio o profesión (guardas,porteros, etc.)

- 203 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 203

– Viviendas militares, que se rigen por su legislación específica.

– Viviendas accesorias a una explotación principal agrícola, pecuaria o forestal.

– Viviendas universitarias, calificadas de este modo por la Universidadpropietaria o responsable.

Están parcialmente excluidos:

– Conforme a la D.A..1ª.8. LAU, las viviendas de protección oficial o depromoción pública.

– Por razón del art. 4.2 LAU están excluidos los arrendamientos deviviendas suntuarias, que son las de extensión superficial de más de300 metros cuadrados, o con renta superior a 5,5 veces el salario míni-mo interprofesional en cómputo anual.

– Por razón del art. 3.2 LAU en relación con el 4.3, los arrendamientosde viviendas no permanentes.

4.1.3. Concepto.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel que reace sobre una edifi-cación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad per-manente de vivienda del arrendatario.

4.1.4. Duración.

La duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes.Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del con-trato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que elarrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que elarrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación comomínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus pró-rrogas, su voluntad de no renovarlo.

- 204 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 204

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la pues-ta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que nose haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjui-cio del derecho de prórroga anual para el arrendatario

Sin embargo, no procederá la prórroga obligatoria del contrato a la quehemos aludido anteriormente cuando, al tiempo de su celebración, sehaga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrenda-dor de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco añospara destinarla a vivienda permanente para sí; aunque, si transcurridos tresmeses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador pro-cedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el usoy disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cincoaños con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda lehubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, aelección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta porlos años que quedaren hasta completar cinco.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridoscomo mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las parteshubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquellafecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoria-mente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que elarrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fechade terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no reno-var el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación elrégimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Por su parte, en arrendamientos de duración pactada superior a cincoaños, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismohubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso alarrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podránpactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrenda-

- 205 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 205

tario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una men-sualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cum-plir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte pro-porcional de la indemnización.

4.1.5. Derechos y obligaciones de las partes.

La LAU dedica un capítulo a los derechos y obligaciones de las partes, perocomo se ve a simple vista no los regula todos, sino que se limita, de mane-ra fragmentaria y parcial, a algunos de ellos, y dejando para otro capítulola normativa de la renta, que es el derecho-deber más importante.

Por lo que respecta a las OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR, estasson las siguientes:

1ª.- Entrega al arrendatario de la vivienda objeto del contrato.Aunque no la enumera la LAU, es la obligación connatural al propioconcepto de arrendamiento que se prevé expresamente en el Códigocivil en el arrendamiento común que regula.

2ª.- Mantener la posesión útil de la vivienda al arrendatario. Esta obli-gación del arrendador comprende la de conservación de la vivienda,que contempla el artículo 21 de la LAU, cuyo apartado 1 le imponehacer las “reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda encondiciones de habitabilidad”. La obra se hará cuando sea preciso, perosi puede esperar a que termine el arrendamiento se hará entonces; sino es posible, se hará durante su vigencia y tendrá que soportarla elarrendatario.

Esta obligación no incluye las pequeñas reparaciones que son de cargodel arrendatario. Tampoco incluye las obras de mejora que haga elarrendador, pues viene a disponer el artículo 22 LAU que se haráncuando termine el arrendamiento; si no es posible deberá soportarlasel arrendatario, pero si le afectan de modo relevante podrá extinguir elcontrato; si las soporta, tiene derecho a reducir la renta en proporción

- 206 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 206

a la parte de la vivienda de que se vea privado, y a una indemnizaciónpor los gastos que haya tenido.

En cuanto a las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO, destacaremoslas siguientes:

1ª.- Pagar la renta libremente estipulada por las partes (art. 17.1LAU), obligación que analizaremos aparte.

2ª.- Usar la vivienda como un diligente padre de familia, según lo pactadoo conforme a la naturaleza de las cosas. Conforme a ello, el arrendatariopuede realizar obras menores que no modifiquen la configuración de lavivienda o de los accesorios ni disminuyan su estabilidad o seguridad; encaso contrario, no los puede realizar, a no ser que el arrendador le dé su con-sentimiento por escrito (art. 23.1 LAU), aunque sí puede hacer las obrasque sean necesarias para adecuar la vivienda a la condición de minusválidode sí mismo, su cónyuge o pareja de hecho, o familiar (art. 24 LAU).

3ª.- Custodia. El arrendatario debe poner en conocimiento del arrenda-dor la necesidad de reparaciones que sean necesarias para la conserva-ción de la vivienda (art. 21.3 LAU) y soportar las que deban hacerse,según lo anteriormente expuesto. Podrá realizar, previa comunicaciónal arrendador, las que sean urgentes y exigirle su importe.

Con carácter común a ambos debemos hacer una breve referencia a losderechos de adquisición preferente, esto es, al tanteo y al retracto.

Se establecen en el artículo 25 LAU los derechos de adquisición preferen-te, que son, como se ha anticipado, los de tanteo y retracto.

El presupuesto subjetivo es el arrendatario de vivienda, sin alcanzar alsubarrendatario, mientras que el presupuesto objetivo es la venta, úniconegocio jurídico al que se refiere este artículo, aunque se extiende a ladación en pago, que funciona como una venta y comprende la venta judi-cial o administrativa, es decir, la venta en pública subasta.

- 207 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 207

No obstante, se prevé la exclusión de tales derechos en dos supuestos,objetivo y subjetivo. La exclusión objetiva se produce cuando un propie-tario del edificio entero o de varias viviendas venda aquél o éstas en blo-que y por un precio global a una persona o, al revés, los propietarios devarias viviendas vendan en bloque éstas a un mismo comprador. La sub-jetiva, por renuncia por el arrendatario, que sólo será válida en contratosde arrendamiento por más de cinco años.

En cuanto al tanteo, cabe decir que el arrendador que decida vender debe-rá notificarlo el arrendatario, con el detalle del precio y demás condicionesesenciales, siendo la justificación de esta notificación o la declaración deque no hay arrendatario, requisito para la inscripción en el Registro de laPropiedad de la ulterior venta.

El arrendatario tiene treinta días naturales a contar desde el día siguientea la notificación, para ejercitar el tanteo.

Si ejercita el tanteo, implica la aceptación por el arrendatario de la ofertadel arrendador, cuya aceptación de la oferta es el consentimiento que pro-duce la perfección del contrato y, a continuación deberá pagar el precio ycumplir las demás cláusulas.

En defecto del tanteo, se prevé el retracto en los siguientes casos: cuandono ha hecho el arrendador la notificación para el ejercicio por el arrenda-tario del tanteo o se ha hecho mal, ya sea por haberse omitido datos, elprecio era inferior o las cláusulas eran menos onerosas en la realidad.

El tales supuestos, el arrendatario tiene treinta días naturales a contar del siguien-te ala notificación que debe hacerle el adquirente, de la compraventa, medianteentrega de copia de la escritura o documento en que fue formalizada.

Si ejercita el derecho de retracto, deberá cumplir lo previsto en el artículo1518 CC, es decir, pagar el precio de la venta, los gastos del contrato ycualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios yútiles hechos en la cosa vendida.

- 208 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 208

4.1.6. La renta.

La renta viene regulada en el art. 17 LAU y será la que libremente estipu-len las partes.

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efec-tuarse en los siete primeros días del mes, sin que, en ningún caso pueda elarrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden laspartes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada, estando elarrendador obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo quese hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acre-diten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendata-rio (p.e. mediante transferencia o ingreso bancario).

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos losgastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la renta se puede actualizar enlas condiciones que establece el art. 18 LAU. Concretamente, Durante loscinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá seractualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cum-pla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondien-te a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por elIndice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo(IPC) en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fechade cada actualización, tomando como mes de referencia para la primeraactualización el que corresponda al último índice que estuviera publicadoen la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corres-ponda al último aplicado.

A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá porlo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo que se acabade decir anteriormente.

- 209 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 209

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguien-te a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escri-to, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si elarrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacionalde Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se hayapublicado, debiendo tenerse en cuenta que será válida la notificación efec-tuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

4.2. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda

4.2.1. Concepto y regulación.

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquelarrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destinoprimordial uno distinto del de vivienda.

4.2.2. Arrendamientos incluidos y excluidos.

Los arrendamientos incluidos en el concepto de uso distinto del de vivien-da son los enumerados en el art. 3.2 LAU, es decir, los arrendamientos defincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquierotra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial,comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docen-te, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Están excluidos, además de los que con carácter general excluye la Ley y alos que ya nos hemos referido anteriormente, los arrendamientos de sola-res, por su falta de edificación, y los arrendamientos turísticos, por sucarácter hotelero.

4.2.3. Derechos y obligaciones de las partes.

Resulta aquí aplicable lo anteriormente dispuesto en materia de derechosy obligaciones de las partes en el arrendamiento de vivienda, pues, segúndispone el art. 30 LAU, lo dispuesto en los arts. 21, 22, 23 y 26 de esta

- 210 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 210

ley será también aplicable a los arrendamientos para uso distinto del devivienda. También lo será lo dispuesto en el art. 19 desde el comienzo delarrendamiento. Por ello, nos remitimos a lo ya tratado en el epígrafecorrespondiente.

4.3. Disposiciones comunes a los arrendamientos de vivienda y para uso distinto del de vivienda.

4.3.1. Fianza.

El artículo 36 LAU se refiere a la fianza, que no es el contrato de fianzaque regula el Código civil, sino una modalidad de garantía del cumpli-miento de las obligaciones del arrendatario y de que éste devuelva lavivienda o la edificación en buen estado. Se aplica tanto al arrendamientode vivienda como al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Esnorma imperativa, es decir, se impone necesariamente tanto al arrendata-rio como al arrendador sin que puedan eludirla, aunque se exceptúa deeste deber de prestar fianza al arrendatario de derecho público, es decir,cuando es la Administración General del Estado, o de una ComunidadAutónoma y de una entidad local, así como si es un organismo autóno-mo, entidad de derecho público y demás entes públicos.

Esta llamada fianza es una cantidad en metálico equivalente a una men-sualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el de usodistinto del de vivienda y su importe se actualiza, pero no en la duraciónmínima del contrato de arrendamiento de vivienda (el de uso distinto notiene duración mínima); en cada prórroga del arrendamiento, el arren-dador podrá (no es imperativo) exigir que la fianza se incremente o elarrendatario podrá exigir que disminuya, según aumente o disminuya larenta.

La fianza permanece depositada hasta la extinción del contrato de arren-damiento y será devuelta entera, si no hay que descontar ningún concep-to, o el saldo, si se ha dado algún concepto que se impute al arrendatario,en el plazo de un mes; transcurrido el cual, devenga el interés legal.

- 211 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 211

4.3.2. Formalización del contrato.

En los contratos de arrendamiento urbano rige, como en la inmensamayoría de los contratos, el principio de libertad de forma que proclamacon carácter general el artículo 1278 CC. Sin embargo, en virtud del artí-culo 1279 del mismo texto legal, en relación con el último párrafo del1280, las partes pueden compelerse recíprocamente a formalizar el con-trato por escrito, cuando la cuantía sea superior a 1.500 pesetas. Puesbien, en el mismo sentido, y como una aplicación o más bien reproduc-ción, y en relación al contrato de arrendamiento urbano, el artículo 37LAU dispone que “las partes podrán compelerse recíprocamente a la formali-zación por escrito del contrato de arrendamiento”.

5. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.

5.1 Concepto y regulación.

Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante loscuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, parasu aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio orenta.

Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes,siempre que no se oponga a lo dispuesto en la Ley 49/2003, de 26 denoviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR). Supletoriamente,regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que seanaplicables.

5.2 Constitución.

Los ELEMENTOS PERSONALES del contrato de arrendamiento rústicoson el arrendador y el arrendatario, el primero es el que cede la posesióntemporal y el segundo es el que la recibe, adquiriendo su uso y disfrute, acambio de la renta que deberá pagar.

- 212 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 212

Los ELEMENTOS REALES son la finca rústica objeto del arrendamien-to, y el precio o renta, que se fijará en dinero y será la que libremente esti-pulen las partes.

En cuanto a los ELEMENTOS FORMALES, los contratos de arrenda-miento deberán constar por escrito, y en cualquier momento las partespodrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastosserán de cuenta del solicitante.

5.3. Duración.

Los arrendamientos rústicos tendrán una duración mínima de cinco años,siendo nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la quelas partes estipulen una duración menor.

El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazocontractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un añode antelación, pues, de lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión delas fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el con-trato se entenderá prorrogado por un período de cinco años, prórrogas que sesucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

5.4. Extinción.

Son causas de extinción del arrendamiento rústico las siguientes:

1ª.- Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosacuando sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatariotiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso deexpropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En esteúltimo supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemni-zación que haya fijado la Administración.

2ª.- Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, ensu caso.

- 213 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 213

3ª.- Por mutuo acuerdo de las partes.

4ª.- Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrí-cola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.

5ª.- Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus suce-sores legítimos.

6ª.- En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o decomunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga lapersona jurídica o la comunidad.

7ª.- Por resolución del derecho del arrendador.

8ª.- Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legal-mente contemplados.

6. PRÁCTICA.

1) Contrato de arrendamiento de vivienda.

En …………… a …… de …………… de ………

REUNIDOS:

De una parte:

D. ……………, mayor de edad, con domicilio a efectos de este documento en……………, y provista de D.N.I. ……………

Y de otra:

D. ……………, mayor de edad, casado, vecino de ……………, provisto deD.N.I. ……………

- 214 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 214

INTERVIENEN:

Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho41.

Las partes se reconocen mutua y recíprocamente capacidad legal suficientepara suscribir el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA yen su virtud, y por vía de antecedentes:

EXPONEN42:

I.- Que D. …………… es propietaria en pleno dominio de la siguiente vivienda43:

Urbana: ……………

Título.- ……………

Cargas: ……………

Arrendamientos: ……………

Inscrita: Inscrita en el Registro de la Propiedad de ……………, al tomo...........,libro ……………, folio …………… Finca ……………

- 215 -


41. En este caso las partes intervienen en su propio nombre y derecho pero debemos tenerpresente que también es posible que alguna o ambas intervengan en representación deotra persona, supuesto que se da siempre que un contratante es persona jurídica, encuyo caso se hace constar que comparece el representante de la misma, y luego, en elapartado ahora examinado, que interviene en nombre y representación de la personajurídica en cuestión, referenciando los datos completos de esta así como las circunstan-cias que le habilitan a intervenir como tal (poder, acuerdo del Consejo, etc.).

42. En este apartado se describen los antecedentes de la operación, fundamentalmente ladescripción del bien objeto de contrato, y la intención de las partes en arrendar.

43. Se describirá con la mayor precisión posible el bien objeto del contrato. Lo habitual esdescribir el bien, en caso de inmuebles, de la misma forma que aparecen descritos en elRegistro de la Propiedad, para lo cual, resultará muy útil haber obtenido previamenteuna nota simple de la finca en cuestión. Para obtener esta nota, basta con acudir alRegistro (es público) donde se encuentre registrada la finca y con sus datos efectuar lapetición, trámite sumamente sencillo y económico.

Tripa 29/1/07 12:11 Página 215

II.- Que D. …………… está interesado en el arrendamiento de dicha vivienda.

IV.- Teniendo convenido los comparecientes el arrendamiento de la viviendaanteriormente descrita, es por lo que llevan a efecto el presente contrato, el cualse regirá por las siguientes,

ESTIPULACIONES44:

PRIMERA.- D. ……………, en adelante el ARRENDADOR, es propietario de lavivienda descrita en el expositivo I de este documento.

SEGUNDA.- El ARRENDADOR cede en arrendamiento la vivienda descrita a D.……………, en adelante el ARRENDATARIO, para satisfacer la necesidad per-manente de vivienda de éste.

TERCERA.- El arrendamiento tendrá una duración de …… años45 a partir de lafecha de hoy, en la que se pone al ARRENDATARIO en posesión de la vivienday de las llaves de acceso a la misma.

CUARTA.- El precio del arrendamiento será de …………… EUROS (…… €)mensuales46, pagaderos dentro de los siete primeros días de cada mes, median-te ingreso en la cuenta que el ARRENDADOR tiene abierta en la entidad……………, número de cuenta ……………

- 216 -


44. En este apartado, y tras haber hecho ya referencia a los antecedentes del contrato, laspartes plasman las cláusulas y condiciones concretas por las que se va a regir el contra-to que celebran.

45. La duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes pero si ésta fuerainferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obli-gatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración míni-ma de cinco años, a no ser que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta díasde antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera desus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Igualmente hay que tener en cuenta que seentienden celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipuladoplazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio de la prórroga antes referida.

46. Existe, no obstante la posibilidad de que las partes establezcan sus pactos a este respec-to, siendo en defecto de pacto la regla de pago de la renta mensual y en los siete pri-meros días del mes.

Tripa 29/1/07 12:11 Página 216

La renta se actualizará anualmente conforme a la variación porcentual experi-mentada por el IPC.

QUINTA.- El ARRENDATARIO deberá usar la vivienda arrendada como un dili-gente padre de familia, destinándola al uso pactado.

SEXTA.- El ARRENDADOR está obligado a realizar todas las reparaciones necesa-rias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso al que ha sido des-tinado, sin tener derecho a elevar la renta por ello, así como a mantener al ARREN-DATARIO en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

SEPTIMA.- El ARRENDADOR y el ARRENDATARIO podrán pedir la rescisión delcontrato y la indemnización de daños y perjuicios cuando la otra parte incumplasus obligaciones, o bien sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

OCTAVA.- El ARRENDATARIO podrá desistir del contrato, preavisando al arren-dador con una antelación mínima de dos meses, e indemnizándole con una can-tidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año el con-trato que reste por cumplir, dando lugar los períodos de tiempo inferiores al añoa la parte proporcional de indemnización.

NOVENA.- El ARRENDATARIO debe devolver la vivienda, al concluir el arriendo,tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado porel tiempo o por causa inevitable.

DECIMA.- En cuanto a la cesión del contrato y subarriendo quedan prohibidospara el ARRENDATARIO47.

DECIMOPRIMERA.- El ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidadcorrespondiente a una mensualidad de renta, en concepto de fianza48, suma quedeberá devolverse en el plazo de un mes a contar desde el día en que es devuel-van las llaves al ARRENDADOR.

- 217 -


47. Pueden, no obstante, pactar lo contrario.48. En el arrendamiento de vivienda no puede exigirse el abono de más de una mensuali-

dad de renta en concepto de fianza.

Tripa 29/1/07 12:11 Página 217

DECIMOSEGUNDA.- En caso de venta de la vivienda arrendada el ARRENDA-TARIO tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, conforme a loestablecido en la Ley 29/94 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos49.

DECIMOTERCERA.- Tendrá lugar la resolución de pleno derecho del contrato,cuando el ARRENDATARIO incumpla su obligación de pago de la renta, asícuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilíci-tas, y cuando se incumpla por parte del ARRENDATARIO lo dispuesto en elapartado anterior respecto a la cesión y el subarriendo.

DECIMOCUARTA.- En el caso de fallecimiento del ARRENDATARIO se subro-gará en el contrato su cónyuge, Doña. ……………, sin que el arrendamientoquede extinguido.

DECIMOQUINTA.- El presente documento podrá ser elevado a documentopúblico notarial e inscrito en el Registro de la Propiedad50, en su caso, a instan-cia de cualquiera de las partes, corriendo por cuenta del solicitante los gastosque ello ocasione.

DECIMOSEXTA.- En todo lo no dispuesto en el presente contrato se estará a lodispuesto en el Código Civil, en sus arts.1542 y siguientes, y en la Ley 29/94, de24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Y en prueba de conformidad, ambas partes contratantes firman el presen-te contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha estableci-dos en el encabezamiento del mismo51.

- 218 -


49. Es decir, entrarán en juego el tanteo y retracto a los que nos hemos referido al desarro-llar el tema.

50. La LAU dispuso una modificación en la Ley Hipotecaria por la cual los contratos dearrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de losmismos, son inscribibles en el Registro de la Propiedad.

51. Es recomendable que se firmen todas las hojas del contrato, no solo la última. De estaforma evitaremos que nos puedan cambiar alguna hoja del mismo, de ahí que deba,como decimos, firmarse la ultima hoja al pie, y el resto al margen de cada una.

Tripa 29/1/07 12:11 Página 218

2) Contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda.

En la ciudad de ……………, a …… de …………… de ……………

REUNIDOS

De una parte Doña ……………, mayor de edad, vecina de ……………, condomicilio en …………… nº y D.N.I. ……………

Y de otra Don ……………, vecino de ……………, con domicilio en C/…………… y D.N.I. ……………

Intervienen ambos en su propio nombre y derecho y reconociéndose la capaci-dad legal para contratar, de mutuo acuerdo,

MANIFIESTAN

I. Que Doña ……………, en lo sucesivo arrendadora, es propietaria del local ……………

II. Que estando interesado Don ……………, en lo sucesivo el arrendatario, en elalquiler de dicho local, llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDA-MIENTO DE USO DISTINTO DE VIVIENDA52, en base a las siguientes:

CLAUSULAS53

PRIMERA.- El contrato tiene una duración de UN AÑO, con efectos del (fecha).Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días del

- 219 -


52. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquél cuyo uso primor-dial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, en especialtendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebradas por tem-porada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercer en la finca unaactividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural odocente (art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

53. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las par-tes, en su defecto por lo dispuesto para los mismos en la Ley de ArrendamientosUrbanos, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código civil.

Tripa 29/1/07 12:11 Página 219

local arrendado con el consentimiento de la arrendadora, se entiende que haytácita reconducción54 y el contrato quedaría prorrogado de mes en mes, por asíconvenirlo expresamente los contratantes, a menos que haya precedido reque-rimiento en sentido contrario por parte del arrendador expresando su voluntadde dar por finalizado el contrato.

SEGUNDA.- El precio de este arrendamiento se estipula en la cantidad de…………… euros (-con letras- euros) mensuales, más el impuesto que pudieracorresponderle, pagaderas por adelantado y en los siete primeros días de cadames. El pago se hará en el domicilio de la arrendadora, su administrador si lotuviera o en la cuenta bancaria que se designe al efecto, sin necesidad de pre-vio requerimiento de pago y por meses completos o naturales del año cualquie-ra que sea el día en que el arrendatario deje libre la plaza. La renta tendrá la revi-sión anual consistente en el incremento del porcentaje 3,85% aplicado a la rentaque se pagase en el año anterior, bastando la notificación de dicho incrementoen el propio recibo para que surta efectos al mes siguiente55.

TERCERA.- El local objeto de este contrato se destinará, con exclusión de cual-quier otro fin a ……………, no pudiendo el arrendatario cambiar el uso o desti-no del mismo sin la expresa autorización escrita del arrendador.

CUARTA.- Se prohíbe la cesión o subarriendo del local en todo o en parte del localobjeto de este contrato, salvo autorización expresa y por escrito del arrendador.

QUINTA.- El arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el casode que la arrendadora vendiese el inmueble56.

- 220 -


54. La tácita reconducción está recogida en el art. 1566 del Código civil.55. Normalmente se pacta un incremento anual conforme al IPC, ahora bien, dado que

estamos en presencia de un arrendamiento de uso distinto de vivienda, el incrementoserá el que libremente pacten las partes. No ocurre así en los arrendamientos de vivien-das, donde la actualización de la renta durante los cinco primeros años de duración delcontrato, sólo podrá hacerse aplicando el Índice General Nacional del sistema de Índi-ces de Precios de Consumo, a partir del sexto años, por lo estipulado por las partes yen su defecto también por el IPC (art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

56. Se refiere a los derechos de tanteo y retracto. Es posible su renuncia porque se trata deun arrendamiento de uso distinto de vivienda, para los arrendamientos de vivienda,

Tripa 29/1/07 12:11 Página 220

SEXTA.- Queda prohibido al arrendatario efectuar cualquier clase de obras en elinmueble arrendado sin el previo consentimiento escrito de la arrendadora y lasque realice con autorización de ésta, de no mediar pacto por escrito en contra-rio quedarán en beneficio de la finca sin derecho a reintegro de ninguna clase.

SÉPTIMA.- El arrendatario recibe el inmueble arrendado a su entera satisfacciónsin que nada tenga que reclamar ni objetar, siendo de su exclusiva cuenta lasreparaciones de atascos y desperfectos en sus instalaciones eléctricas, de agua,inodoros, grifos, cristales, tuberías, cerraduras, desemboces de desagües etc.,y en general todo lo que por el uso se deteriore en el local.

OCTAVA.- Todos los servicios y suministros con que cuente el inmueble arren-dado (agua, luz, recogida de basuras, etc.) serán de cuenta exclusiva de losarrendatarios, aunque los recibos vengan a nombre de la propiedad o de terce-ra persona.

NOVENA.- A la firma del presente contrato se hace entrega en metálico de lacantidad equivalente a dos meses de renta, en concepto de fianza, que el arren-datario entrega a la arrendadora, siendo ésta devuelta a la finalización o resolu-ción del contrato, en caso de que hubiera cumplido dicho arrendatario con lasobligaciones que les competen y derivadas del presente documento, sirviendo elmismo de la más fiel carta de pago57.

DÉCIMA.- Serán de cuenta del arrendatario cualquier impuesto, arbitrio o con-tribución que grave el inmueble y sea consecuencia de la actividad negocial quese desarrolle en el mismo. Asimismo será de cuenta del arrendatario los gastosde la comunidad de propietarios.

- 221 -


56. dice el art. 25.8 que “el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo yretracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años”.

57. La disposición adicional tercera de la L.A.U. posibilitaba a las distintas ComunidadesAutónomas para establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanasdepositasen el importe de la fianza, a disposición de la Administración autonómica oente público designado hasta la extinción del correspondiente contrato. Así por ejem-plo en la Comunidad Valenciana se dictó el Decreto 333/1995, de 3 de Noviembre porel que se establece el régimen de fianzas por arrendamientos de fincas urbanas y pres-tación de servicios o suministros (DOGV núm. 2622, de 9 de noviembre).

Tripa 29/1/07 12:11 Página 221

La parte arrendadora no asume responsabilidad alguna si por los organismoscompetentes, estatales o municipales no se le concediera a la parte arrendata-ria la apertura o cualquier otro tipo de autorización para la instalación del nego-cio, o se prohibiera la misma una vez autorizada.

UNDÉCIMA.- El arrendatario de forma expresa excluye para este contrato laaplicación del art. 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, referida a laindemnización al arrendatario señalada en el citado artículo58.

DUODÉCIMA.- La parte arrendataria se hace directa y exclusivamente respon-sable de cuantos daños puedan ocasionarse a terceras personas o cosas, ysean consecuencia, directa o indirecta del negocio instalado, eximiendo de todaresponsabilidad al propietario y al administrador si lo hubiera, incluso por losdaños derivados de instalaciones para servicios, asimismo los arrendatariosdeberán suscribir una póliza de seguros que garantice los daños a la propiedady la responsabilidad civil frente a terceros, y vendrán obligados a exhibir periódi-camente el justificante del pago de la prima.

DECIMOTERCERA.- Las partes de someten a los Juzgados y Tribunales de...,con renuncia al fuero propio. Correrán a cuenta del que incumpliera el presentecontrato los gastos y costas judiciales, así como honorarios de abogado y dere-chos de procurador (sea o no procesalmente necesaria su intervención) que setuvieran que satisfacer con ocasión de las cuestiones judiciales que suscite lainterpretación o cumplimiento de este contrato.

DECIMOCUARTA.- Don ……………, mayor de edad, vecino de ……………,con domicilio en …………… y D.N.I. ……………, y Don ……………, mayor deedad, vecino de ……………, con domicilio en …………… y D.N.I.……………,enterados del contenido íntegro del presente contrato de arrenda-miento, se constituyen en FIADORES SOLIDARIOS del arrendatario Don..., res-

- 222 -


58. Se trata de la indemnización a cargo del arrendador, que podría reconocerse al arren-datario, cuando este último quiere renovar el contrato de arrendamiento, y aun así sede por extinguido el mismo por el transcurso del término convencional, siempre que lanueva actividad que se instale en el local, pueda beneficiarse aunque sólo sea en parte,de la clientela pactada por el anterior arrendatario.

Tripa 29/1/07 12:11 Página 222

pondiendo del exacto cumplimiento de sus obligaciones durante el tiempo devigencia de este contrato, y renunciando a los beneficios de orden, división yexcusión de bienes del deudor principal59.

Y en prueba de conformidad firman por triplicado y a un solo efecto en el lugary fecha al principio indicado.

Fdo. Arrendadora Fdo.Arrendatario

Fdo. Fiadores solidarios

- 223 -


59. Dice el art.1.830 del C.c. que “El fiador solidario no puede ser compelido a pagar al acree-dor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor”, sin embargo no tiene lugar laexcusión, cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella o cuando se haya obli-gado solidariamente con el deudor (art. 1.831 del C.c.). Y estas mismas excepcionesfuncionan con el denominado beneficio de división, es decir, que siendo varios los fia-dores de un mismo deudor y por una misma deuda, la misma se divide entre todos, demanera que el acreedor no puede reclamar a cada fiador sino la parte que le correspon-da satisfacer (art. 1.837 del C.c.).

Tripa 29/1/07 12:11 Página 223

Bibliografía

– Albaladejo, M.; Díez Alabart, S. (Dir.): Comentarios al Código Civil.Tomo XX. Vol. 1 y 2. Derecho Reunidas S.A.. Madrid, 2000.

– O´Callaghan Muñoz, X.: Compendio de Derecho Civil. Tomo 2. Vol. 2.Derecho Reunidas S.A. Madrid, 2005.

– Bercovitz Rodríguez-Cano, R.: Comentarios al Código Civil. Aranzadi,Pamplona, 2003.

– Diez-Picazo, Luis y Gullón, Antonio: Instituciones de Derecho civil.Volumen I/2 Tecnos 1998.

– Fuentes Lojo, J.V., Novísima Suma de de Arrendamientos Urbanos, J.M.Bosch, Barcelona 2001.

– Lasarte Álvarez, C.: Principios de Derecho Civil. Tomo III: Contratos.Marcial Pons, Madrid, 2004.

– Puig Brutau, J.: Compendio de Derecho Civil 2. Derecho de obligación.Contratos y cuasicontratos. Obligaciones derivadas de actos ilícitos. Bosch,Barcelona, 1997.

- 224 -


Tripa 29/1/07 12:11 Página 224

tema 11.- el contrato de · pdf filetema 11.-el contrato de arrendamiento 1. el contrato de...

Documents