Curso: ASPECTOS LEGALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

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CURSOS COMPLEMENTARIOS:

Introducción al Corretaje de Propiedades.

Introducción a la Tasación Inmobiliaria.

Introducción a la Administración de Edificios.

Fundamentos a la Inpección Técnica de inmuebles.

UNIDAD I. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Marco legalDentro de la "cultura jurídica"de la que debe disponer cualquier persona vinculada al ámbito inmobiliario, uno de los temas de mayor relevancia, por la frecuencia de las operaciones que se realizan, es el de los contratos de arriendo de inmuebles.

Corredores de propiedades, inversionistas, agentes financieros, etc., son personas que diariamente enfrentan decisiones relacionadas a este tópico.

Con el fin de aminorar los riesgos implícitos en este tipo de operaciones y prestar una adecuada asesoría a sus clientes para el cumplimiento de las disposiciones legales, los profesionales deben conocer, profundizar y actualizarse en forma permanente para manejar los conceptos legales que implican este tipo de contratos.

Características Generales del Arrendamiento

El Artículo 1915 del Código Civil define al contrato de Arrendamiento, señalando que el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente;  la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

En concepto del legislador existen tres tipos o clases de arrendamiento:

La concesión de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas. La confección de obra. La prestación de un servicio o arrendamiento de servicios. Las disposiciones que el Código Civil establece en relación a los empleados domésticos se

encuentran derogadas por el Código del Trabajo.

En términos generales el contrato de arrendamiento es:

 

1. Es un contrato consensual, porque basta que las partes se pongan de acuerdo respecto a sus elementos esenciales para que se formalice y surjan las obligaciones que de él derivan. Sin embargo, es de gran importancia su escrituración porque: 

La actual legislación, en materia de arrendamiento de bienes raíces urbanos, prescribe que, si el contrato es solamente verbal y surge discrepancia en cuanto al canon de arriendo, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario. Esta presunción simplemente legal admite prueba en contrario. Art.20 Ley 18.101. Existe la limitación de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o contratos que contiene la entrega o promesa de una cosa que valga mas de dos unidades tributarias, que es plenamente aplicable a este contrato. Art.1709.Por la norma del art.1962 es importante que el contrato conste en escritura pública si se refiere a bienes raíces, para hacerlo oponible al tercer adquirente. Además, si se inscribe en el registro de Hipotecas y Gravámenes, es oponible al acreedor hipotecario, siempre que dicha inscripción sea anterior a la inscripción hipotecaria.Tratándose de predios rústicos, el contrato debe celebrarse por instrumento público o privado, y en este último caso se requiere presencia de testigos mayores de 18 años. Art.5 DL 993.

En materia de administración de bienes raíces y según veremos, si el administrador quiere celebrar un contrato cuyo plazo sea mayor a 5 u 8 años dependiendo de si el predio es urbano o rústico respectivamente, se requiere autorización judicial, o autorización de la mujer casada en sociedad conyugal, en su caso.

En el ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son libres para convenir las solemnidades que estimen convenientes, y dar al contrato el carácter de solemne. Si se convino escritura pública, su no otorgamiento da derecho para retractarse del contrato hasta antes del otorgamiento de la misma o hasta antes de la entrega de la cosa arrendada. Art.1921. Si intervienen arras se observaran las mismas reglas que en el contrato de compraventa.  Es usual que el dueño de la propiedad o un intermediario publique en el periódico avisos en los cuales ofrece una propiedad raíz en arriendo, o bien ponga letreros o carteles en el mismo inmueble ofertándolo. Estos avisos jurídicamente son ofertas al público, y se encuentran reguladas por los arts.99 y siguientes del Código  de Comercio.

El arrendador tendrá libertad para elegir entre los distintos  postulantes que se presenten, pero aceptado uno, dado el carácter de consensual que tiene este contrato, se perfecciona en el acto y no podría el arrendador retractarse. Es frecuente que, posteriormente se presente otra persona ofreciendo un precio mayor, y el arrendador ante la expectativa de celebrar un contrato más beneficioso, conviene con éste un nuevo contrato.

En la práctica el primitivo arrendatario tendrá todas las acciones legales para lograr una adecuada y completa indemnización de perjuicios, en la medida que logre acreditar la existencia del contrato previo, de ahí la importancia de exigir, al menos, un recibo o aceptación por escrito de la calidad de arrendatario. 

 2. Es un contrato bilateral, por ende las obligaciones que de él nacen ligan a ambas partes recíprocamente. El arrendador debe proporcionar el goce de la cosa, realizar la ejecución de la obra o la prestación de un servicio, y el arrendatario debe pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Al ser bilateral tiene importancia la condición resolutoria tácita en virtud de la cual si uno de los contratantes deja de cumplir lo pactado, el diligente podrá solicitar la terminación o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios.  3. Se trata de un contrato de tracto sucesivo, por ende al aplicarle el art.1489, en vez de resolución procederá el término del contrato. No sería válido convenir un pacto comisorio calificado en el contrato arrendamiento de predios urbanos con cláusula de "ipso facto", puesto que la Ley 18.101 en su art.19 dispone que los derechos conferidos a los arrendatarios por esa ley son irrenunciables y, dentro de estos derechos, el término del arriendo, el que debe solicitarse judicialmente por el arrendador.

4. Es un contrato oneroso, que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno en beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de carácter conmutativo y equivalentes. No existe la lesión enorme en caso de que se pague una renta muy superior al valor de la misma, sin embargo, es posible aplicar las normas sobre lesión establecidas en el art.1544 en materia de cláusula penal, precepto que dispone en su inc.1? que cuando por el pacto principal una de las partes se obligó a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podrá pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda el duplo de la primera, incluyéndose ésta en él.

5.  Es un contrato nominado porque se encuentra reglamentado en la ley, y además esta normativa es de carácter exhaustivo, dejando muy poco a la creación de los particulares.

6.  Es un contrato entre vivos, porque está destinado a producir sus efectos en vida de sus autores, y sus obligaciones son transmisibles, por lo que continúan produciéndose sus efectos aun después de la muerte de cualquiera de las partes, lo que ha confirmado reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia. Ello, obviamente cuando se trata del contrato de arrendamiento de cosas, pero no ocurre lo mismo, según veremos, en el arrendamiento de servicios y, a veces, en la ejecución de una obra.  7.  Es un contrato personal, porque subsiste por si mismo, sin requerir de otra convención, sin perjuicio de que se acostumbra a garantizar las obligaciones del arrendatario para asegurar el pago de la renta o las indemnizaciones que procedan, siendo esta cauciones naturalmente accesorias.

Partes del Contrato  

En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, prestando su consentimiento, el Art.1919 señala que en el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio, arrendatario.

Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios urbanos el arrendatario se denomina inquilino, y el de predios rústicos colono.Arts.1970 y 1979.

En la confección de obra la persona que ejecuta la obra se denomina artífice y, en ciertos casos, empresario.

En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador recibe el nombre de empleador, y el arrendatario de empleado.

En el arrendamiento de transporte se llama consignante  a aquel que confía las cosas para el transporte; la persona a quien van dirigidas consignatarios; y el que efectúa el transporte acarreador.

Las cláusulas básicas de todo contrato de arriendo son:

a. Individualización de las partes: Ejemplo: Comparece por una parte el arrendador don Carlos Gutiérrez,Rut: XXXXXX, de nacionalidad XXXXXX, estado civil XXXXX, domiciliado en XXXX.Y por la otra el arrendatario: doña María Alcayaga, rut: XXXXXX, de nacionalidad XXXXXX, estado civil XXXXX, domiciliada en XXXX.

b. Individualización de la cosa contratada: Ejemplo:El arrendador da en arriendo al arrendatario la casa habitación ubicada en la calle Las rosas número 20 de la Comuna de Santiago.

c. El precio de la cosa contratada: Ejemplo:El monto de renta mensual será de $200.000

d. La forma de pago: Ejemplo:La renta se pagará por mes anticipado dentro de los primeros 5 días de cada mes con depósito en la cuenta corriente número 9999-9 del Banco de la Ciudad, cuyo titular es el arrendador.

e. Vigencia del contrato: Si es a plazo fijo o si es renovable automáticamente se debe especificar así como el mecanismo de aviso de no renovación.

f. Monto de garantía, forma y plazo de devolución de ella si es que procede.

g. Reajustabilidad

h. Prohibiciones: Por ejemplo prohibición de subarrendar, de hacer modificaciones o de usar para un fin distinto para el cual se arrendó el bien.Elementos esenciales del arrendamiento

Estas son cláusulas básicas, pudiendo las partes acordar adicionalmente cualquiera que estimen convenientes para proteger sus intereses, siempre y cuando éstas sean de objeto lícito y se ajusten a la normativa legal.

 

Elementos del contrato

El consentimiento:

Es el acuerdo de voluntades recaído en la naturaleza del contrato, el precio y la cosa. El arrendamiento de cosas es consensual. Se perfecciona por el solo acuerdo en la cosa y el precio. No es necesario un documento que lo respalde, pero el instrumento es importante por tratarse de una formalidad probatoria que facilita la prueba. 

La jurisprudencia, por lo general, no admite la testimonial en juicios de arrendamiento cuando no existe una prueba escrita o un principio de ésta. También puede ser conveniente celebrarlo por escritura pública e inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces entre los títulos que pueden inscribirse. De esta manera las partes pueden disponer de un titulo ejecutivo para solicitar compulsivamente el cumplimiento de las mutuas obligaciones y, además, en caso de enajenarse la cosa arrendada, el adquirente queda obligado a respetar el arriendo, e incluso debe ser respetado por los acreedores hipotecarios cuando el contrato se encuentra inscrito con antelación a la inscripción hipotecaria, por disponerlo así el Art.1962.

Tradicionalmente se ha considerado al contrato de  arrendamiento como un acto de administración y no de disposición, es por ello que para arrendar a través de un mandatario o representante basta que se hayan otorgado las facultades del art.2132. Sin embargo, podría cuestionares esta facultad cuando se arrienda por largos periodos de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podría envolver una verdadera disposición de la cosa. Es por ello que en Francia, según expresan los hermanos Mazeaud, el arrendamiento perpetuo es nulo. La jurisprudencia considera como perpetuos los arrendamientos de duración superior a 99 años.

En caso de que el contrato se celebre a través de intermediarios, se aplica la norma del art.106 del Código de Comercio, que señala que el contrato propuesto por intermedio de corredor se entenderá por perfecto desde el momento en que los interesados aceptaren pura y simplemente la propuesta.

Los intermediarios no tienen facultades de administración sino que tan sólo contactan a las partes interesadas en el negocio o contrato, siendo sus voluntades las que perfeccionan el contrato.

Consentimiento, formalidades habilitantes y autorizaciones. El consentimiento y el arrendamiento como acto de administración.

Estas formalidades no son exigidas en consideración al contrato mismo, sino en atención a la calidad de las personas que los celebran, con la excepción del arrendamiento de predios rústicos regido por el DL 993, que debe celebrarse por instrumento público o privado, y en este ultimo caso requiere la presencia de testigos mayores de 18 años.

Los artículos 1756 y 1761 contiene limitaciones referidas al régimen de la sociedad conyugal en que se protegen los intereses de la mujer cuando administra el marido en la llamada administración ordinaria, o se protegen los derechos del marido cuando se tiene lugar la administración extraordinaria realizada por la mujer o un tercero, ambos en calidad de curadores, pero en el caso de la mujer hay una normativa especial. 

A.   El Artículo 1756 dispone que sin autorización de la mujer, el marido no podrá dar en arriendo o

ceder la tenencia de los bienes raíces rústicos por mas de ocho años, ni de los urbanos por mas de cinco años, incluidas loas prorrogas que hubiere pactado el marido.

B.   Por su parte el  Artículo 1761 señala que la mujer administradora no podrá dar en arriendo los inmuebles sociales o ceder su tenencia, y el marido o sus herederos estarán obligados al cumplimiento de los pactado por un

espacio de tiempo que no pase de los limites señalados en el inc.4º del art.1749. Este arrendamiento o cesión, sin embargo, podrá durar más tiempo, si la mujer para estipularlo así, hubiere sido especialmente autorizada por la justicia, previa información de utilidad.

Existe una disposición análoga en cuanto a los plazos, para los guardadores que dan en arriendo bienes raíces de las personas a su cargo, en el art.407, norma que también se aplica a la administración de los bienes de los hijos de familia, por expresa disposición delart.256.

Fuera de la limitación indicada, en todo caso el arriendo tiene un tope natural, cual es que no podrá extenderse por más números de años que los que falten al pupilo para cumplir 18 años.La sanción legal a la omisión de las antedichas autorizaciones es la inoponibilidad del arrendamiento o la cesión de la tenencia, en lo que excede a los plazos legales o el autorizado por el juez en su caso, conforme lo establecen los artículos 1756 y 1761.

Otra situación que debemos considerar es la establecida en el Art.142 inc.1º, el cual establece que una vez que un bien raíz ha sido declarado bien familiar no se podrá enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer enajenar o gravar, los bienes familiares, sino concurriendo la voluntad de ambos cónyuges. 

Lo mismo regirá para la celebración de contratos que, como el arrendamiento, sólo concedan derechos personales de uso o de goce sobre algún bien familiar. La sanción si se celebre un contrato de arrendamiento sin la autorización del cónyuge no propietario es la nulidad relativa. 

Elementos Esenciales del Arrendamiento

2.   La cosa arrendada.

Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración de voluntad: ser licito, determinado, existir o esperar que exista, y no debe ser consumible dada la naturaleza del contrato.  El Art.1916 del CC nos indica la regla general en esta materia, al disponer que son susceptibles de arrendamiento todas las cosascorporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

3.   El precio o renta en el contrato de arrendamiento.

Debe ser real, serio y determinado. La cantidad pactada puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo. El precio puede consistir en dinero y también en frutos naturales de la cosa arrendada. Si el pago es con frutos, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota o parte alícuota de cada cosecha. Esta última forma de pago recibe el nombre de aparcería, siendo común en el arrendamiento de predios rústicos.

El art.1917 se refiere al precio, y señala que el precio puede consistir ya en dinero ya en frutos naturales de la cosa arrendada, y en este segundo caso puede pactarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Se llama renta cuando se paga periódicamente. Agrega el art.1918 que el precio podrá determinarse de los mismos modos que el contrato de venta, esto es, por los contratantes de común acuerdo, por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen, al arbitrio de un tercero, si este tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que convinieren los contratantes. En ningún caso podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Esta norma es muy similar a la de la compraventa. En ambos casos, la venta o el arrendamiento de cosa ajena son válidos, ello, sin perjuicio de los derechos del dueño, el que podrá reclamar la cosa.

El arrendador deberá indemnizar por la privación total o parcial que sufra el arrendatario de la cosa arrendada. En consecuencia, y de conformidad al art.1916 ya mencionado, no son susceptibles de arriendo:                                             A. Las cosas cuyo arriendo la ley prohibe.

                                             B. Los derechos personalísimos.                                             C. Las cosas consumibles.

El Caso de los Bienes Raíces UrbanosEl arrendamiento de bienes raíces urbanos está sometido a las normas generales del arrendamiento de cosas y a las especiales que se consignan en elpárrafo 5 del Título XXVI, denominado "Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios".

Rige además la Ley Nº 18.101, publicada en el Diario Oficial el 9 de mayo de 1982, que derogó el DL Nº 964, de 12 de abril de 1975, y que consta de 5 Títulos y dos artículos de disposiciones transitorias que analizaremos.

El Título I trata del ámbito de puplicación de la ley. El II el desahucio y restitución. El III de la Competencia y del Procedimiento. El IV de Disposiciones Generales. El V de Disposiciones Varias.

Al contrato de arrendamiento propiamente tal le son aplicables los Arts. 1915 y siguientes del CC, en lo no reglado por la Ley Nº 18.101, por aplicación del principio de supletoriedad contenido en el Art. 4º del CC.

La Ley Nº 18.101 ámbito de aplicación

     A.   Los bienes raíces ubicados dentro del radio urbano.     B.   Viviendas ubicadas fuera del radio urbano, aunque incluyen terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea. Lo    dicho para el arriendo también se aplica al subarriendo.

Se exceptúan de la aplicación de esta ley, por disponerlo así su art.2º, los siguientes bienes raíces: 

Predios de una cabida superior a una hectárea que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal o que estén destinados a este tipo de explotación.Inmuebles fiscales.

Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.

Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, esto es, entre el hotelero o posadero y sus parroquianos.

Estacionamientos de automóviles o vehículos. 

No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos que se refieren a viviendas temporales y estacionamientos se substanciarán de acuerdo al procedimiento establecido en el Título III de la ley en comento. 

1.   Presunción en el monto de la rentaSi el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el arrendatario.El artículo 20 de la ley Nº 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento regidos por la ley que no consten por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario. Como explicábamos anteriormente, se trata de una presunción simplemente legal.

2.   La mora en el pago de la renta de arrendamientoLa mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de 30 días, conforme lo establece elArt.1977 del CC.

Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en la oportunidad convenida, la acción es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente el pago, por ejemplo prestando una garantía real o personal. Si el contrato está regido por la Ley Nº 18.101, se aplica en caso de mora, el art.21 que establece en todo contrato reajustes proporcionales a la UF y si se deben intereses se calcularán sobre la suma adeudada más el reajuste.

La Ley Nº 18.101 ámbitos de aplicación (viene de la pág. anterior)

3.   Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios.

El Art.12 del CC establece que pueden renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que sólo miren el interés individual del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia.  Por lo antedicho, el Art.19 de la ley en comento es excepcional, en el sentido que consagra la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Es por ello que, cuando se solicita la aprobación de un avenimiento ante el Juzgado que está conociendo de un juicio regido por estas normas, normalmente se provee "Téngase por aprobado en lo que no fuere contrario a derecho". Así queda firme todo aquello que no implique una renuncia del arrendatario a los derechos conferidos  por la ley Nº 18.101.

4.   Reajuste de las devoluciones de dinero.Los pagos o devoluciones de dineros harán reajustados en la misma proporción que hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debió hacerse el pago y aquella en que efectivamente se haga. El art.21 así lo establece al decir que en caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste de que trata el inciso anterior.

5.   Consignación de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el  pago.Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorería respectiva; esto es, la que corresponda a la ubicación del inmueble. Se le comunicará al arrendador por carta certificada la existencia del depósito, conforme lo señala el art.23, el cual señala que en caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignación establecido en el párrafo 7º, del Título XIV, del Libro IV del Código Civil, podrá depositar aquélla en la Unidad de Servicio de Tesoreríaque corresponda a  la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellido y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgará el respectivo recibo y comunicará al arrendador, por carta certificada, la existencia del depósito. 

Este pago se considerará hecho al arrendador para todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada en el juicio que corresponda.

El retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los efectos previstos en el inciso tercero del Art.1956 del CC, esto es la tácita reconducción. Esta es una forma especial y excepcional de extinguir las obligaciones dentro del pago por consignación. Además, tratándose de rentas de arrendamiento periódicas se aplica el Art.1601 inc.5º del CC, que dispone que cuando se trata del pago periódico de sumas de dinero provenientes de una misma obligación, las cuotas siguientes a la que se haya consignado se depositará en la cuenta bancaria del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas. En materia de arriendo, las rentas se depositarán en Tesorería, como lo establece la ley Nº 18.101, y no será necesaria la oferta de las siguientes a la que ya se haya consignado.

No obstante que la ley facilita al arrendatario el pago, en la forma señalada, no podemos olvidar que  de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que normalmente hará el arrendador a través del procedimiento correspondiente.

La Ley Nº 18.101 ámbitos de aplicación(continuación) 

6.   Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendadorLa garantía no puede exceder de un mes de renta y debe restituirse reajustada de acuerdo a la variación del Indice de Precios al Consumidor.

7.   Desahucio y restitución en la Ley 18.101En los casos de aplicación de esta ley, el desahucio:  A.  No tiene que ser fundado.  B.  Tiene que ser judicial. Art.3º. 

 

Plazos de desahucio.

Contratos mes a mes y de duración indefinida, el plazo en este caso es de cuatro meses, contados desde la notificación de la demanda, y se aumentará en dos meses por cada año

completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. El plazo no puede durar más de 12 meses. Art.3º

Contratos a plazo fijo que no exceden de un año.

El plazo es de cuatro meses, contados desde la notificación de la demanda. Art.4º.

En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de arrendamiento solo hasta el día en que ella se efectúe. 

Contratos a plazo fijo por más de un año.En este caso la ley 18.101 no dio plazo especial, por ende se aplica el art.1976 CC, que establece la regla general remitiéndose al art.1944. El art.1951 establece la misma regla a propósito del arrendamiento de cosas. 

La Ley Nº 18.101 y su Articulado Transitorio 

Esta ley derogó la renta máxima legal contemplada en DL Nº 964 de 1975, que era el 11% del avalúo fiscal. La actual normativa que regula el arrendamiento de predios urbanos no contiene ninguna limitación al monto de la renta, pudiendo las partes convenirla libremente.

Sin embargo, en virtud de lo dispuesto en el Art. 2º transitorio de la Lley Nº 18.101, que reproduce las limitaciones contenidas en el DL Nº 964, todos los contratos que se celebraron durante los 4 años subsiguientes al 29 de enero de 1982, quedaron sujetos a esas restricciones. Y al igual que anteriormente, modificado los avalúos, automáticamente se modifica la renta. Los gastos comunes y servicios de suministros no se comprenden en la renta. Ello sin perjuicio de que subsisten contratos por el DL Nº 964, respecto de los cuales, si procede, se aplica el sistema de la renta máxima legal.

1.   Limitaciones al monto de la renta de arrendamiento.

Art.2º transitorio de la Ley Nº 18.101. Estas limitaciones tienen el carácter de transitorias, es decir, se aplican en un período intermedio o transitorio de una legislación a otra, con el fin de matizar el cambio tan profundo en la liberalización de las rentas y están referidas a los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos que se celebren durante los 4 años subsiguientes al 29 de enero de 1982, fecha de la publicación de la ley, las que se regirán por las siguientes normas, en materia de renta:

La renta anual máxima no podrá exceder el 11% del avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial.

Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta de arrendamiento se reajustará automáticamente en la misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convención modificatoria especial (Art.2º transitorio de la ley Nº 18.101).

 En la misma disposición se impone al Servicio de Impuestos Internos la obligación de establecer de oficio en el Rol General de Avalúos y en los recibos de contribuciones la renta anual máxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.

La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias, se determinará separadamente para cada una de ellas y no podrá exceder, en conjunto, de la renta máxima total de todo el inmueble (Art.2º transitorio, Nº 2, ley Nº 18,101).

Frente a la duda en el monto de la renta, cualquiera de las partes podrá solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijación de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble.

El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta máxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada en un 10%. Sin embargo, si se subarriendo todo el inmueble se vuelve a la regla anterior (art.2º transitorio, Nº 3, ley Nº 18.101).

Si el arrendamiento o subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos últimos se fijará separadamente del inmueble y no podrá exceder de un 30% de la renta máxima. Sin embargo, si la renta máxima no excediere de una unidad de fomento, no podrá cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles (art.2º transitorio, Nº 4, ley Nº 18.101).

El arrendador no podrá, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con éste, ni percibir una renta superior a la máxima legal, ni el pago anticipado de más de un mes de dicha renta (art.2º transitorio, Nº 5, ley Nº 18.101).

Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o periódicamente, por cualquier concepto que,  en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerará como tal (art.2º transitorio, Nº 6, ley Nº 18.101).

Todas las convenciones o pagos que contravengan las normas anteriormente señaladas son nulas absolutamente y el  arrendador será obligado a restituir lo percibido, con el interés corriente, desde la fecha de su percepción (art.2º transitorio, Nº 8, ley Nº 18.101).

El propietario que haya adquirido un bien raíz por intermedio del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo o a través de cualquier institución o entidad que financie la compra de bienes raíces mediante la concesión de mutuos hipotecarios reembolsables periódicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendrá derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociación u organismo (art.2º transitorio Nº 10, ley Nº 18.101).

La renta no comprende los gastos por los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente, gas, energía eléctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyéndose en ellos los correspondientes a la administración de los bienes comunes.

El precio de estos servicios y gastos deberá determinarse independientemente de la renta, no podrá significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por éste, deberá expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento.

Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este número, devolverá el exceso al arrendatario, con más interés corriente desde la fecha de su percepción y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadísticas (art.2º transitorio, Nº 9; ley Nº 18.101).

Viviendas excluidas de las limitaciones al monto de la renta de arrendamiento del art.2º transitorio de la Ley Nº 18.101:

Las edificaciones cuyo certificado de recepción final se haya otorgado por la Municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de abril de 1975.

Los construidos conforme al DFL Nº 2, de 1959, o a la ley Nº 9.135.

Todas las viviendas cuyos avalúos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento.

Los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas, teatros y cines, y en general, a actividades lucrativas.

Esta norma transitoria es una repetición de la contenida en el DL Nº 964.

     2.   Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador

El art.2º transitorio de la ley Nº 18.101, en su Nº 7, faculta al arrendador para que exija al arrendatario una caución de sus obligaciones mediante una garantía, la que, necesariamente, debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta.

Estas normas si bien están dentro de la normativa transitoria, son de aplicación actual y permanente.La citada disposición es del tenor siguiente. "El arrendador podrá exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal caso, ésta no podrá exceder de un mes de renta”.

Concluido el arriendo, si procede la devolución de la garantía, el arrendador debe restituirla reajustada en la misma proporción o variación que haya experimentado el Indice de Precios al Consumidor determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente a su devolución.

Si las partes estipularen una garantía o pago que excede lo señalado anteriormente, se sanciona dicha convención con la nulidad absoluta, y las sumas que el arrendador hubiere percibido con infracción de la ley, deberá devolverlas con el interés corriente desde la fecha de su respectiva percepción.

Frecuentemente las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garantía no puede imputarse al pago de la renta. Sin embargo, es usual que el arrendatario pretenda no pagar el último mes que permanece en la propiedad aduciendo que la garantía responderá a esa renta.

Si esto ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la justicia ordinaria, reservando la garantía para su fin, y devolviéndola sólo una vez constatado el buen estado de la propiedad.

UNIDAD II. OBLIGACIONES PARA LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Obligaciones para las Partes en el Arrendamiento 

Para el arrendador

1.   Entrega de la Cosa Arrendada

En el art.1920 se señala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley.

La disposición es atinada tratándose de bienes muebles, pero no de los bienes raíces, en que para efectuar la tradición se requiere inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Siendo este contrato un título de mera tenencia, y tratándose de la propiedad raíz bastaría con la entrega de las llaves; sin embargo, como afirmamos anteriormente es importante la inscripción para que se respete el arriendo en los términos dispuestos en el art.1962.

Estado en que debe entregarse la cosa arrendada.El arrendatario paga un precio por el goce temporal de la cosa, por lo que debe entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada. Si la cosa presenta vicios el arrendador debe responder de la siguiente manera:

A) Si el mal estado o la mala calidad impidiere hacer el uso para que ha sido arrendada, el arrendatario puede pedir el término del contrato en conformidad a lo que dispone el art.1932.

B) Si el mal estado impide parcialmente el goce, o si la destrucción es solamente en parte, el juez decidirá según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato, o concederse una rebaja del precio o renta, según lo señala el art.1932 inc.2º. Esta disposición es especial, ya que todo daño debe ser indemnizado, tanto el daño emergente como el lucro cesante, pero, en este caso, solamente procede responder por el daño efectivo. Es lógico que el legislador de esa época lo estableciera así, porque no se advertía la perdida de una ganancia legítimamente esperada para el arrendatario. Hoy día nos parece que, frente a la dificultad de encontrar una habitación y al hecho de que la hospitalidad de la familia ya no existe, sería justo que el arrendador respondiera por el lucro cesante.

C) Tiene derecho el arrendatario a obtener indemnización de prejuicios cuando el vicio ha tenida una causa anterior al contrato. La indemnización comprende solo el d año emergente, a menos que el vicio hubiere sido conocido del arrendador al tiempo del contrato o tal que debió preverlo o por su profesión conocerlo. Art.1933 inc.2º.

El Arrendatario no tiene Derecho a Indemnización en los Siguientes Casos:

Si él contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo. Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte.

Si renunció a la acción de saneamiento por el vicio, designándolo. Art.1934.

En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento análogo a los de la compraventa, toda vez que ambos contratos tienen estructuras semejantes, diferenciándose principalmente en que la venta es título traslaticio de dominio. Sin embargo, el arrendamiento de cosas se superpone a la venta, porque los beneficios jurídicos que buscan las partes son análogos; por lo tanto, muchos elementos de ésta se trasladan al arrendamiento: la evicción, los vicios redhibitorios, la condición resolutoria tácita, etc.    

Para el  Arrendador

La entrega de la cosa arrendada cuando se contrató por varios arrendatarios.En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a quien primero se haya entregado la cosa es preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá. Art.1922.

Incumplimiento y mora del arrendador en entregar la cosa arrendada.A) Si el incumplimiento se debe a un hecho o culpa del arrendador, o de sus agentes o dependientes, el arrendatario tiene derecho a desistirse del contrato, con indemnización de perjuicios. Si el arrendatario de alguna manera tuvo conocimiento de que el arrendador se encontraba imposibilitado de efectuar la entrega o bien, si ésta proviene de fuerza mayor o caso fortuito, desaparece la obligación de indemnizar y solo podrá solicitar el término del contrato.

B) En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya sido constituido en mora, el arrendatario tendrá derecho a obtener indemnización de perjuicios, a menos que con ocasión del retardo disminuya notablemente para este la utilidad del contrato; en este caso, además de la indemnización, podrá desistirse del mismo, siempre que el retardo no se deba a caso fortuito o fuerza mayor, pues en este caso no hay mora. Arts. 1925 y 1926.

 

Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada.Se aplican las normas generales. El contrato se iniciará en la época prefijada en él y, a falta de estipulación, inmediatamente después de su celebración. En cuanto al lugar se aplican las disposiciones de los artículos 1587, 1588 y 1589, es decir, el lugar designado en la convención y a falta de designación en el lugar en que dicho cuerpo cierto existe al tiempo de constituirse la obligación. Si el arrendatario se hubiere mudado de domicilio entre la celebración del contrato y el pago, se hará siempre éste en el lugar en que sin esa mudanza correspondía, salvo que las partes dispongan de común acuerdo otra cosa.

Para el  Arrendador

2. Mantener la cosa en el estado de servir para el fin que ha sido arrendada.

No basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que el arrendador debe procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo, hasta el término del arriendo. Art.1927.  En razón de esta obligación, tiene a su cargo las reparaciones que sean del caso, a excepción de las locativas, que corresponden al arrendatario, a menos que los deterioros de las locativas provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada. Art.1927 inc.2?. En todo caso las partes pueden alterar estas reglas, pues son de la naturaleza del contrato. Se entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la costumbre local, corresponde solventar al arrendatario, y que no sean las necesarias o útiles.

Las reparaciones necesarias en el contrato de arrendamiento.Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el objeto a que ha sido arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece o no sirve para su fin. Puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario pero el arrendador debe reembolsarle siempre que concurran los presupuestos que señala el art.1935, esto es:

A)   Que no sean necesarias por culpa del arrendatario.B)   Que se haya dado pronta noticia al arrendador, a menos que la noticia no hubiere podido darse a tiempo.C)   Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.

D)   Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata. 

En relación a los gastos y/o reparaciones de la cosa arrendada, se distinguen:

Las mejoras útiles, que se encuentran definidas en el art.909 inc.2?, a propósito de la acción reivindicatoria, siendo aquellas que aumentan el valor venal de la cosa. El arrendador deberá reembolsar siempre que haya consentido en que se efectúen, con la expresa condición de abonarlas. Art.1936. Si no se hubieren efectuado en esas condiciones el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales siempre que sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerados separadamente.

Las mejoras voluptuarias, definidas en el art.911 inc.2, son aquellas que solo consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines,  miradores, fuentes, cascadas artificiales, y generalmente aquellas que no aumentan en valor venal de la cosa, en el mercado general, o sólo lo aumentan en una proporción insignificante. Estas mejoras en el contrato se arrendamiento jamás se indemnizan. El arrendatario podrá llevárselas en conformidad a las reglas generales.

Para el  Arrendador 

  

3. Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa. 

El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser tranquilo y pacífico, por eso se exige por la ley que el arrendador garantice al arrendatario que lo librará de toda perturbación de que sea víctima por parte de terceros y, por supuesto, debe abstenerse él mismo de perturbar al arrendatario.

Existe, entonces, una doble obligación:

      A)   No turbar el mismo el derecho del arrendatario.      B)   Garantizar al arrendatario frente  las turbaciones de terceros.         

Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada.En conformidad al art.1929, el arrendador será responsable no solo de su propia conducta sino que también de la de aquellas personas por quien es responsable, y si en el hecho se producen turbaciones se dará origen a la correspondiente indemnización de perjuicios.La ley prevé especialmente la situación de mutaciones en la forma de la cosa arrendada o la ejecución de trabajos en ella, disponiendo en el art.1928 que el arrendador no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer trabajos en ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las mismas. Sin embargo, como pueden ser indispensables la reparaciones, el inc.2º agrega que si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.  Y si estas reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomo el arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. 

El arrendatario tendrá derecho a la indemnización de perjuicios en los siguientes casos:A)   Si las reparaciones proviene de una causa que ya existía al tiempo del contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoció o era tal que tuviere antecedentes para temerla o por su profesión debiese conocerla. Art.1928 inc.4º.B)   Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario. Art.1928 inc.5º.

Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada.Pueden ser de hecho o de derecho:A)   Son de hecho aquellas que importan ejecución de actos materiales que no implican pretensiones de derecho. Estas no imponen al arrendador ninguna responsabilidad, art.1930 inc.1º, y es el arrendatario el que deberá preocuparse de perseguir la responsabilidad y obtener la reparación del daño.B)   Las turbaciones de derecho, en cambio, implican que hay un tercero que pretende tener un derecho sobre la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un usufructo o servidumbre, o bien deduce una acción reivindicatoria para reclamar el todo o parte de la cosa. Como se ve afectado el derecho del arrendador, este debe necesariamente intervenir. En conformidad al art.1931, esta acción debe dirigirse en contra del arrendador, y el arrendatario tiene la obligación de notificarle a éste toda turbación o molestia, y si la omitiera o dilatare

culpablemente, abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador. Art.1931 inc.2º. 

Esta obligación del arrendatario está en relación con el art.896 cuando, en un juicio reivindicatorio, el mero tenedor de la cosa debe declara el nombre y residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. En realidad, se trata de la evicción aplicada al contrato de arrendamiento.

  Derechos del arrendatario perturbado en el goce de la cosa arrendada.

A)   Cuando la perturbación es de escasa importancia, sólo tiene derecho a una rebaja en el precio o canon de arrendamiento. Art.1932 in.2º.B)   Si la perturbación es considerable podrá pedir la terminación del contrato. Art.1930 inc.3º. Además tiene derecho a obtener indemnización de perjuicios si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió haber sido conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste intervino estipulación especial de saneamiento respecto de ella. Si la causa del referido derecho no era no debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. Art.1930 Incs.4º y 5º.

Para el Arrendador 

4. Derecho legal de retención del arrendador

Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que el arrendatario adeude.

En consecuencia, puede hacer uso de este derecho, en los siguientes casos: 

Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los términos o espíritu de contrato. Si la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario.  

Por la mora de restituir la cosa arrendada. Por termino del contrato por culpa del arrendatario. Para responder por las rentas y servicios adeudados.

El Artículo 1942 dispone que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren, y se entenderá que le pertenecen a menos de prueba contraria.

Por su parte el Art.598 del CPC otorga un derecho especial al arrendador en caso de que se pretenda burlar el derecho de retención, a través del cual, podrá solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que los objetos sobre los cuales puede recaer la retención sean extraídos de la propiedad  arrendada.

Este derecho de retención puede ser solicitado por el arrendador en cualquier tiempo, incluso después de dictada sentencia definitiva y, por supuesto antes del lanzamiento o en el momento de cumplirse éste. Su tramitación es incidental y por cuerda separada.

Para el arrendatario

1.   El pago de la renta.

El Art. 1942 señala en su inc.1º que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Según señalamos, la fijación del precio se sujeta a las mismas reglas que el contrato de compraventa. 

No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el precio. Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del arriendo después de que se haya efectuado la entrega de la cosa arrendada; en este caso, se estará al precio que fijen peritos, y los costos de este peritaje se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. Art.1943.

Sin perjuicio de lo anterior, recordemos que la ley 18.101, ante un contrato verbal, presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad.

Época del pago del precio.En la época convenida, a falta de estipulación, conforme a la costumbre, en defecto de normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del art.1944, esto es:A)   Si se trata de predios urbanos, se pagará por meses anticipados y, por lo general, dentro de los cinco o diez primeros días.B)   Predios rústicos, por años.C)   Si se refiere a una cosa mueble o semoviente que se arrienda por cierto número de años, meses días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo día, mes o año.D)   Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento. Este es el caso de las casas de veraneo, en que se acostumbra apagar, o por adelantado, o la mitad al inicio y la otra al término del contrato. 

Efectos del incumplimiento en el pago de la renta.El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo del art.1489. En caso de que se ponga término al arrendamiento por culpa del arrendatario, deberá éste el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.Sin embargo, el art.1945 dispone que podrá eximirse de este pago proporcionando bajo su responsabilidad persona idónea que lo sustituya por el tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente. Este es un caso de subrogación personal, que importaría una suerte de novación por cambio de deudor. También podría asimilarse a una cesión de contrato, pero con la particularidad que habría una obligación legal de caucionar la responsabilidad de un tercero, esto es, el cesionario.

Para el Arrendatario

 

2.   El uso de la cosa según los testimonios o espíritu del contrato.

La forma de usar la cosa será, en primer termino, la estipulada. A falta de estipulación, el goce debe ajustarse a la intención de los contratantes y al natural destino de la cosa, según lo dispone el art.1938, el cual señala que el arrendatario es obligado a usar la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que debían presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo. En caso de controversia toca al juez decidir cual es el destino que deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en consideración las circunstancias del caso particular. 

Como puede apreciarse en materia de arrendamiento normalmente el legislador recurre a la costumbre, teniendo gran importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos.

 

3.   El cuidado de la cosa como un buen padre de familia.En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de culpa leve. El art.1939 expresa esta idea al decir que el arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios y aún tendrá el derecho de poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro. Es decir, todo dependerá de la magnitud de la infracción, acarreando solo la infracción grave el término del contrato en la cosa. El deterioro solo autoriza para solicitar indemnización de perjuicios.

El arrendatario, además, no solo responde de su propia culpa, sino también de la culpa de su familia, huéspedes y dependientes, conforme lo establece el art.1941 en relación con el 2320, el que señala que toda persona es responsable no solo de sus propias acciones, sino del hecho de aquellos que estuvieren a su cuidado.

La cesión y subarriendo.En relación con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las hipótesis de la cesión del contrato y del subarriendo. De acuerdo al art.1946 el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.En el caso del subarriendo, el arrendatario celebra otro contrato de arrendamiento con un tercero pasando él a tener la calidad de subarrendador y el otro contratante la calidad de subarrendatario.  En cambio, en la cesión se cede o transfiere a un tercero el derecho de goce que del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una relación directa entre el cesionario y el arrendador, conservando este último todas las cauciones que tendría el contrato cedido.

El art.5 de la Ley 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación a plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso este podrá poner termino anticipado al contrato sin la obligación de pagar renta por el periodo que falte. A contrario sensu, debemos entender que en los contratos a plazo fijo inferiores a un año no se subentiende la facultad de subarrendar, y deberá mencionarse ella expresamente.

Para el Arrendatario  

4.   Las reparaciones locativasSon reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto, corresponde solventarlas al arrendatario determinándose por la costumbre del lugar. (Arts.1927 y 1940)

El Art.1940 expresa que el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc. 

Excepcionalmente el arrendatario no está obligado a efectuar las reparaciones locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.

5.    Restitución de la cosa arrendada

El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, este debe restituir la cosa al término del arriendo. Así lo dispone el art.1947 al señalar que el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

Forma de restitución de la cosa arrendada.

La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en consideración el deterioro propio del uso y goce legítimo. Art.1947. Si las partes han dejado constancia de como se entregó la cosa no habrá problema, pero si no lo han señalado,  la ley establece una presunción en el sentido de que se entenderá haber recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio, admitiéndose, en todo caso, prueba en contrario. (Art.1947 inc.3?)Si la cosa arrendada es un bien mueble se restituye, poniéndolo materialmente a disposición del arrendador. Si es inmueble, el art.1948 establece que se desocupará la propiedad enteramente, poniéndola  a disposición del arrendador a través de la entrega de las llaves.

El incumplimiento de la obligación de restituir y la mora del arrendatario.La expiración del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para ponerle término. Es un caso de excepción al art.1551, porque la ley exige que se requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora. Así lo dispone el art.1949 dispone que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituye, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él completa como injusto detentador.

6.   Derecho legal de retención del arrendatario

Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que dan origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones, la ley otorga al arrendatario el derecho legal de retención sobre la cosa arrendada, mientras no se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago.  Este derecho fue invocado reiteradamente durante la vigencia del DL 964 por el límite legal de renta. Las partes, en muchos casos, se excedían del limite legal pactando rentas superiores a la permitidas y, cuando el arrendador demandaba reconvenciones de pago por rentas impagas, el arrendatario se excepcionaba interponiendo "la compensación"por rentas pagadas en exceso, solicitando además la retención del inmueble arrendado. 

El derecho de retención del arrendatario se encuentra consagrado en el art.1937, y procede cuando el arrendador adeuda:

A)   Trabajos o reparaciones que emprende el arrendador turbando y embarazando el goce para el arrendatario. Se incluye en este   ítem la mutación de la cosa arrendada. Art.1928.B)   Turbación de que sea víctima el arrendatario a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada. Art.1930 inc.4?.C)   Mal estado de la cosa arrendada. Art.1928 inc.4?.D)   Mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador y con la expresa condición de abonarlas. Art.1936 inc.1?.E)   Exceso en el pago de las rentas de arrendamiento. Art.12 DL 964, art.2? transitorio ley 18.101.

El arrendatario deberá hacer valer su derecho de retención en la audiencia de contestación y avenimiento en la cual será necesario que se reconvenga y solicita según se explica en el capitulo relativo al procedimiento, obviamente, la retención sólo procede si aun detenta la propiedad.Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retención en caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, según lo establece el Art.1937 inc.2º. Esta extinción sólo podría deberse a caso fortuito o la expropiación.

Instituciones de Importancia 

La tácita reconducción

Es la renovación o continuación de un contrato de arrendamiento de bienes raíces por el consentimiento tácito de ambas partes. Se produce cuando, terminado el contrato, el arrendatario continúa detentando el inmueble comportándose como tal, esto es, pagando la renta y el arrendador recibiéndola. Es decir, las partes se comportan como arrendador y arrendatario, y por ello, el legislador entiende que es su voluntad perseverar en el contrato. 

El CC admite, en términos muy restringidos, la tácita reconducción, y la trata en el art.1956, el que establece que si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiera pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por mas tiempo que el de tres meses en los predios urbanos, y el necesario para utilizar las labores principales y recoger los frutos pendientes en los predios rústicos.

De acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tácita reconducción es menester:A) Que el arrendamiento recaiga en bienes raíces.B) Que el arrendatario conserve la tenencia de la propiedad.C) Que el arrendatario cancele, con el beneplácito del arrendador, una renta correspondiente a un periodo posterior del a la extinción del contrato.D) Que las partes hayan demostrado por hechos inequívocos su intención de perseverar en el contrato.

La tácita reconducción constituye una excepción, siendo la regla general la no renovación del contrato por la llegada del plazo. La tácita reconducción supone un nuevo contrato, es por ello que se extinguen las cauciones que terceros constituyeron para garantizar el arrendamiento. Así lo dispone el art.1957, el que señala que renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.  En este sentido, la tácita reconducción tendría efectos análogos a la novación, que produce la extinción de las cauciones, salvo reserva expresa de ellas o el consentimiento del tercer poseedor, en el caso de las cauciones reales, según lo señala el art.1642.

1. La inoponibilidad del arriendo.Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de familiar como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cónyuge, si exceden los plazos de duración dispuestos por la ley, son inoponibles para el representado, y se podrá solicitar el término del mismo y la restitución de la cosa arrendada. (Arts.1969, 407, 1749, 1756 y 1761 del CC)

Instituciones de Importancia

La cláusula de no enajenar la cosa arrendada.

Según el art.1964 del CC, la cláusula de no enajenar la cosa arrendada no produce efecto alguno. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural. Resulta claro y congruente que admitir este tipo de cláusulas permitiría llevar a cabo actos simulados, fraude a los acreedores y sería contrario a toda libertad contractual del Código que, además busca la mayor transparencia y facilidad a la libre circulación de los bienes.

También cabe señalar que esta cláusula, por lo general, sólo se admite doctrinariamente cuando no afecta derechos de terceros y tienen una duración limitada en el tiempo. El legislador la permite en la donación, en razón de su gratuidad; en el usufructo porque no limita la facultad de disposición del nudo propietario, sino del usufructuario, quien sólo tiene un derecho real en cosa ajena sujeto a un plazo extintivo; y en el fideicomiso, que es propiamente el dominio con todas sus facultades, pero sujeto a pasar a otro por el evento de la condición resolutoria ordinaria cumplida. Así, el propietario fiduciario tendría limitada temporalmente su facultad de disposición porque, o bien deberá entregar la propiedad a otro en el caso de cumplirse la condición, o bien se consolidará su dominio, si ésta se encuentra fallida. En este último caso, el modo, expresado en la cláusula de no enajenar, caduca.

El embargo de la cosa arrendada.La resolución judicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al arriendo. El art.1965 del CC así lo dispone al decir que si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.

Si se adjudicare la cosa el acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el art.1962 del CC. De este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancia de un acreedor hipotecario que se la adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a  la hipoteca. Si el subastador es otro acreedor que no goce del derecho de hipoteca, habrá de respetar el arriendo que conste por escritura pública, aunque no se haya inscrito o su inscripción sea posterior a la hipoteca y mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste.

El Pacto Comisorio en el Arrendamiento No habría inconveniente alguno en celebrar un pacto comisorio en el contrato de

arrendamiento, simple o calificado, pero respecto a este último y tratándose de bienes regidos por la        Ley Nº 18.101, a nuestro juicio no sería posible porque el legislador establece que los derechos que se confieren al arrendatario son irrenunciables, y lógicamente dentro de estos derechos está el de que la restitución de la propiedad debe solicitarse jurídicamente, lo que no se condice con los efectos inmediatos de un pacto comisorio calificado pactado por los contratantes en un contrato distinto a la compraventa. Estimamos que la sanción, en caso de que se pacte, es la nulidad absoluta.

Instituciones de Importancia   El arriendo por representantes y administradores de bienes ajenos. El contrato de arrendamiento, al igual que la inmensa mayoría de los actos jurídicos puede

celebrarse personalmente o a través de mandatarios o representantes legales. Es interesante

destacar que, tratándose de representaciones legales si la cosa arrendada es una propiedad raíz, la ley ha restringido las facultades del administrador, en relación a este contrato.

En efecto, de conformidad a las normas que regulan las tutelas y curatelas, por las cuales también se rige la patria potestad por disponerlo así el art.256 del CC, existen limitaciones en cuanto a la duración de este contrato. El art.407 del CC dispone que no podrá el tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de los predios rústicos del pupilo por más de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco, ni por más número de años que los que falten al pupilo para llegar a los 18 años.

Si lo hiciere no será obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para el que le suceda en el dominio del predio, por el tiempo que excediere de los límites señalados. En consecuencia, conforme a la norma antes transcrita, la sanción para el caso de excederse en los plazos aquí indicados no es otra que la inoponibilidad.Es interesante destacar que, según lo estableció la Ley Nº 19.221, la mayoría de edad quedó fijada a los 18 años. Esta ley recién comenzó a regir a partir del 2 de Julio de 1993, siendo hasta entonces la mayoría de edad a los 21 años.  De esta manera, se plantea la duda e inquietud respecto de aquellos contratos celebrados por representantes legales bajo la vigencia de la ley anterior, en que teníamos que entender que el tope en el período de duración del arriendo no podía sobrepasar la mayoría de edad del pupilo. Habiéndose rebajado esta mayoría a los 18 años, automáticamente se debería producir una disminución en los plazos de los contratos celebrados. Sin embargo, estimamos que no se puede dar esta interpretación, ya que en conformidad al art.22 de la Ley de Efecto Retroactivo, en todo contrato deben entenderse incorporadas las leyes vigentes a la época de su celebración, de manera que deben respetarse los compromisos ya asumidos que el pupilo tenga 21 años, a pesar de haber éste alcanzado ya su mayoría de edad. Esta interpretación también se ajusta al , que incorpora la buena fe como una obligación para las partes.

En lo que se refiere a la administración de la sociedad conyugal ordinaria, efectuada por el marido, o la extraordinaria, efectuada por la mujer, también hay limitaciones en cuanto a los períodos de duración del arrendamiento estableciéndose, al igual que en materia de guardas, que estos arriendos no podrán exceder de 5 años si son bienes urbanos y de 8 si son rústicos.

En conformidad a la reforma introducida por la Ley Nº 18.802 al art.1756 del CC, en estos plazos también se comprenden las prórrogas que se hubiesen pactado. En consecuencia, estos límites no pueden ser vulnerados a través de sucesivas renovaciones del contrato de arrendamiento, evitando que algunos administradores inescrupulosos celebren por largos plazos estos contratos con terceros, ocultando la real identidad de la persona del arrendatario, con simulación relativa y perjuicio patrimonial para el representado. 

UNIDAD III. DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS: EL DESHAUCIO.

Conceptos  

Desahucio y restitución. En contratos de plazo mensual y los de duración indefinida, el desahucio se puede notificar por vía judicial o a través de un Notario (antes de la modificación sólo se podía hacer a través de un procedimiento judicial).

 

En este mismo tipo de juicios se acorta el plazo de desahucio de cuatro a dos meses, como así mismo el aumento de plazo se reduce de dos a un mes por cada año de ocupación del inmueble, con un tope máximo de seis meses (antes era de doce meses).En contratos de plazo fijo de duración menor a un año, se reduce el plazo para la restitución de cuatro a dos meses.En caso de que el arrendatario abandone el inmueble sin restituirlo al arrendador, se otorga la posibilidad a éste de pedir al Juez, que se lo entregue sin mediar juicio, previa certificación del abandono.

 

Períodos de gracia por desahucio en contratos de plazo fijo menores a un año. Dos meses desde la notificación de la demanda. La antigua ley establecía un período de notificación de cuatro meses.

 

Suspensión de la sentencia de desahucio del contrato. La actual ley no permite la suspensión de la sentencia de desahucio por apelación. Las apelaciones sólo se concederán para efectos devolutivos, es decir, para recuperar dinero o bienes. Antes de la modificación, la Ley 18.101 permitía solicitar la suspensión de la sentencia de desahucio, prolongando los plazos de restitución del inmueble. Respecto de las sentencias, como punto aparte, es interesante señalar que una modificación aplicada a la ley señala que los jueces tienen un plazo perentorio de

máximo diez días para dictar sentencia. Por otra parte, luego de dictada la sentencia, el plazo máximo para que se efectúe el desahucio del contrato es de diez días, pudiendo solicitarse su extensión por cinco días más, sólo por una vez. Antes de la modificación, no se establecían plazos máximos de dictación de sentencia; por lo que la nueva medida permite disminuir el plazo de restitución del inmueble en arriendo. Estas son algunas de las modificaciones que se aplicarán en la Ley 18.101.

En esta oportunidad, se ha buscado hacer más equitativos los derechos del arrendador frente al arrendatario, permitiéndole recuperar de una manera menos engorrosa y lenta su propiedad, en caso que su arrendatario cayera en morosidad, y no cumpla con el compromiso mensual de cancelar el canon de arriendo pactado en el contrato que respalda tal operación. Es de esperar que el mercado reciba esta iniciativa de manera positiva, lo cual debería reflejarse en un mayor incentivo por parte de los inversionistas en adquirir bienes raíces para rentas futuras, y como no, atraer a personas naturales que cuentan con algunos ahorros y adquirir viviendas con el objeto de percibir una renta adicional, la que puede retribuirle una rentabilidad, sin duda, mayor que la que hoy ofrece el mercado de capitales. 

Sin modificaciones a la Ley 18.101, la rentabilidad de los bienes raíces en arriendo bordeaba el 5% a 6%, en un escenario de mayor riesgo que el que hoy ofrece la puesta en vigencia de - la nueva ley -. Si bien, la incertidumbre no se elimina del todo, permite de todas maneras postular el arrendamiento de bienes raíces como una alternativa válida de inversión, pensada para el mediano y/o largo plazo, el cual sin duda tiene un plus adicional, asociado al incremento en la plusvalía de las propiedades en el tiempo, lo cual convierte al arrendamiento de bienes raíces en una opción aún más rentable que cualquier otro instrumento financiero de igual nivel de riesgo.

Resumen y datos Finales: Respecto del desahucio y restitución, en los contratos de plazo mensual y los de duración indefinida, el desahucio se puede notificar por vía judicial o a través de un notario, (antes de la modificación sólo se podía hacer a través de un procedimiento judicial).

Con el nuevo texto legal además, en el procedimiento judicial se acorta el plazo de desahucio de cuatro a dos meses y el aumento de plazo se reduce de dos a un mes por cada año de ocupación del inmueble, con un tope máximo de seis meses (antes era de doce meses).En los contratos de plazo fijo, de menos de un año, se reduce el plazo para la restitución de cuatro a dos meses.Ahora, si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo al arrendador, se le puede solicitar al juez que éste sea entregado, sin mediar juicio, previa certificación del abandono por parte de un notario.

En lo referente a los denominados períodos de gracia por desahucio en contratos de plazo fijo menores a un año, dicho período se reduce a dos meses desde la notificación de la demanda. La antigua ley establecía un período de notificación de cuatro meses.

Adicionalmente, se presumirá como domicilio del demandado para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado. Antes, la notificación de la demanda se efectuaba en el domicilio que el arrendatario había fijado en el contrato. La notificación se puede practicar por cédula, esto es, sabiendo que una persona se encuentra en lugar del juicio aún cuando no exista presencia física y posibilidad personal de entrega. 

PARA TENER EN CUENTA SOBRE EL ARRENDAMIENTO

¿Es obligación firmar el contrato ante un Notario?

Si bien no es obligatorio firmar el contrato de arrendamiento ante un notario, es  conveniente hacerlo en caso de tener

que presentarlo como prueba en un juicio donde no se podrá desconocer ni la fecha del contrato, ni la circunstancia de

haberlo firmado.

¿Qué es el mes de garantía? 

Es el dinero que el arrendatario le entrega  al arrendador, para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir

en el inmueble.  Este se entrega al momento de  la firma del contrato, y se devuelve si no hay reparaciones que hacer o

daños en la propiedad al término del contrato, por lo que el arrendatario puede pedir su restitución.

¿Qué pasa si se cumple el plazo de arrendamiento indicado en el contrato?

En este caso,  el arrendatario tiene la obligación de entregar el inmueble al arrendador, además debe encontrarse al día

el pago de las cuentas de servicios básicos. Si el arrendatario no restituye el inmueble, tendrá que pagar la renta del

arrendamiento, los gastos comunes y las cuentas de servicios básicos hasta el día en que entregue la propiedad y

deberá ser desalojado judicialmente del inmueble.

¿Cómo puedo poner término al contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento puede terminar por la expiración del tiempo estipulado o por una sentencia judicial.

En relación a la expiración del plazo,  debemos hacer un par de distinciones: si se trata de un contrato a plazo fijo o por

tiempo indeterminado.  En el primer caso, el contrato se extingue por el solo transcurso del plazo, lo que da origen a la

denominada acción de restitución por expiración del plazo. Por su parte, en los contratos de plazo indeterminado y en los

que el plazo se ha pactado mes a mes, previamente debemos hacer un “desahucio”, que consiste en una comunicación

que hace el arrendador al arrendatario, indicándole su intención de poner término al contrato.

El contrato de arrendamiento también puede terminar mediante una sentencia judicial, en aquellos casos que la ley

señala, tales como, juicio de término de contrato por no pago de rentas, restitución de la propiedad por expiración del

tiempo señalado en el contrato, entre otras.

¿Cómo opera el desahucio?

Esta comunicación se realiza al arrendatario mediante una notificación personal hecha por un Notario, o mediante un

procedimiento judicial.

El plazo que tiene el arrendatario para dejar el inmueble es de dos meses, contados desde la notificación, aumentando

este plazo en un mes por año completo que el arrendatario ocupó  el inmueble, siendo el plazo máximo de seis meses.

¿Qué hacer si el arrendatario deja la propiedad sin restituirla al arrendador?

Tal como la ley lo indica, si esto llegase a ocurrir, el arrendador debe solicitar al juez de letras competente que le haga la

entrega del inmueble. Este es un procedimiento que consta de una certificación por parte de un ministro de fe del

tribunal, en la que deja constancia de que el inmueble se encuentra abandonado. Luego, levanta un acta del estado en el

que se encuentra la  propiedad, remitiendo copia de la misma al tribunal.

¿Cómo puedo evitar problemas?

Además de firmar el contrato ante notario, sería conveniente consultar el sitio www.datarenta.cl, de la cámara de

Comercio de Santiago. Se trata de una base de datos que contiene los contratos de arrendamiento que las partes

inscriben y un registro de las personas que no han pagado las respectivas rentas. Por otra parte, el arrendador podría

pedir un informe comercial de Dicom al arrendatario.

Otra garantía eficaz, es agregar un aval al momento de firmar el contrato, que es un tercero a quien se le puede exigir el

pago total de los montos adeudados por el deudor principal.

Como este tipo de problemas ya se han hecho recurrentes, algunas aseguradoras han respondido a la necesidad

de crear un producto especial para arrendadores. Así es como Aseguradora Magallanes y LegalChile se han

unido para crear “Arriendo Seguro”.