tasaciÃ³n sra. poma

JUAN LUIS PALOMINO JURADOINGENIERO CIVIL CIP. 18382

*MIEMBRO DEL CUERPO TÉCNICO DE TASACIONES DEL PERÚ*ADSCRITO AL CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES-CONATA*ADSCRITO AL REGISTRO DE PERITOS VALUADORES-REPEV DE LA

SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS*VERIFICADOR RESPONSABLE – ZONA REGISTRAL –XI-ICA

INFORME VALUATORIO DE INMUEBLE URBANO

REFERENCIA: LA PRESENTE VALUACIÓN SE REALIZA A

SOLICITUD DE LOS PROPIETARIOS

PROPIETARIOS: Dr. URBANO POMA ALARCÓN Y ESPOSA, CON

ANTICIPO DE LEGÍTIMA A SUS HIJOS:

POMA REJAS GABY PATRICIA, POMA REJAS OMAR

GUSTAVO, POMA REJAS ELINA DUNIE, POMA

REJAS NADIR DUNIE

UBICACIÓN: Av. MANUEL SANTANA CHIRI N° 339 – 341 DISTRITO

DEL CERCADO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE

ICA

Valor Comercial Promedio - Resumen

1. Valor del Terreno $ 16,600.00 S/. 48,140.00 2. Valor de la Construcción $ 48,988.41 S/. 142,066.40

VALOR TOTAL $ 65,588.41 S/. 190,206.39

URBANIZACIÓN RESIDENCIAL “LA ANGOSTURA” – ESQ. AV. LA ANGOSTURA A-44 Y CALLE CAMINO REAL – ICATELEFAX: (056) 256233 – CELULAR: 956907475 - NEXTEL: (99) 832*1434

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VALUACIÓN

REFERENCIA: LA PRESENTE VALUACIÓN SE REALIZA A

SOLICITUD DE LOS PROPIETARIOS

PROPIETARIOS: Dr. URBANO POMA ALARCÓN Y ESPOSA, CON

ANTICIPO DE LEGÍTIMA A SUS HIJOS:

POMA REJAS GABY PATRICIA, POMA REJAS OMAR

GUSTAVO, POMA REJAS ELINA DUNIE, POMA

REJAS NADIR DUNIE

UBICACIÓN: Av. MANUEL SANTANA CHIRI N° 339 – 341 DISTRITO

DEL CERCADO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE

ICA

FECHA: 18 DE OCTUBRE DE 2014

I. INSTRUCCIONES RECIBIDAS

En atención a su solicitud, tengo a bien hacerle llegar la valuación del inmueble urbano

de su propiedad, constituida por un lote sobre el cual se han edificado dos plantas y

azotea; está signado con la numeración municipal N° 339 – 341 y ubicado con frente a

la Avenida Manuel Santana Chiri del distrito y provincia de Ica - Región Ica.

El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial Promedio (VCP) para

posible compra - venta, de acuerdo a las normas valuatorias vigentes.

Se ofrece esta valuación en virtud a la inspección practicada y al análisis de la

documentación correspondiente proporcionada por los propietarios.

II. DATOS GENERALES

i. Ubicación del Inmueble

El inmueble como se señala, se encuentra ubicado en Av. Manuel Santana Chiri N°

339 – 341 distrito del cercado, provincia y departamento de Ica.


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ii. Área del Terreno

El área del terreno es de 207.50 m², con 93.00 ml de Perímetro, (5.00 ml de frente y

fondo, y 41.50 de lados Norte y Sur)

iii. Área Construida

Primer piso : 148.00 m2Segundo piso : 148.00 m2Azotea : 12.00 m2TOTAL : 296.00 m2

El inmueble cuenta con los siguientes ambientes construidos:

- Primera Planta: Sala, comedor, cocina, cuatro dormitorios, dos baños, escalera,

pasaje de ingreso.

- Segunda Planta: Sala, comedor, seis dormitorios, dos baños.

- Azotea: una habitación con techo de tipo provisional que se usa como depósito

iv. Descripción del Inmueble

Se trata de un Predio urbano constituido por una edificación de dos pisos y azotea,

que se ha utilizado como local comercial (en el frontis del primer piso), vivienda y

ambientes para alquiler en primera y segunda planta.

El acceso a la primera planta es por la puerta principal del local comercial signada con

el número 339 y el pasadizo de uso común signado con el número 341 que dan hacia

la Av. Manuel Santana Chiri, y el acceso a la segunda planta y azotea es a través del

pasadizo de uso común arriba referido signado con el número 341.

El inmueble está preparado para ser usado como local comercial y vivienda y también

para uso como inmueble para alquiler de pequeños departamentos u hospedaje, dada

su ubicación en una zona consolidada como urbana con creciente utilización para uso

comercial.

El inmueble denota deterioros en los tarrajeos y la pintura, también en las conexiones

internas de agua y desagüe, lo que implica una inversión significativa para procurar su

uso adecuado.

v. Especificaciones Técnicas


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La estructura portante de la edificación está construida con materiales denominados

“nobles” tales como: cimientos y sobre cimientos de concreto, muros de ladrillo

confinado con columnas y vigas de concreto armado y techos de concreto aligerado

Acabados Internos

Revestimiento: Tarrajeos cementos – arena en muros y cielos rasos, mayólica

blanca en el baño y cocina.

Pisos: Tienda, cocina dormitorio, (loseta veneciana)

Dormitorios segundo piso (vinílico)

Pasadizos (cemento coloreado)

Baños (Loseta cerámica)

Puertas: Madera Tablero y fierro con vidrio catedral, fachada de metal y

enrollable

Ventanas: Madera filetes fierro con vidrio simple

Sanitarios: Sanitarios de losa vitrificada nacional de color blanco

Cerrajería: Nacional de embutir y sobreponer

Pintura: Látex lavable

INFRAESTRUCTURA SERVICIOS PÚBLICOS

Alumbrado público; vías y veredas asfaltadas en buen estado

vi. Gravámenes

No se conocen

vii. Servicios interiores

El inmueble cuenta con instalaciones eléctricas y sanitarias de agua y desagüe

empotradas.

viii. Antigüedad y Estado de Conservación

La construcción tiene una edad de 57 años y su estado de conservación es regular.

ix. Documentación a la vista

Se tiene a la vista los siguientes documentos:

- Copia de Certificado – Registros Públicos


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III. VALUACIÓN

La operación de Valuación o determinación del valor del inmueble se efectúa sobre el

terreno y sobre las construcciones existentes, en aplicación de las normas técnicas

vigentes, para cumplir con su objeto de proporcionar a los propietarios la información

técnico-económica necesaria para que puedan señalar un valor de oferta para su

probable venta, hipoteca o alquiler.

Asimismo se esta tomando en cuenta las condiciones de desarrollo del sector, en el

que se aprecia un crecimiento importante con un desarrollo urbano debidamente

planificado con avenidas y calles amplias.

A. Valor Comercial Promedio (VCP)

Considerando su ubicación con frente a una avenida y en una zona de actual

desarrollo para uso residencial y comercial, así como el valor referencial de oferta y

demanda que de acuerdo a la información obtenida en otras propiedades aledañas

similares determina los siguientes valores:

1. Valor del Terreno (VT).- Para obtener un valor Comercial del Terreno se ha

considerado su ubicación; Entorno Urbano y sus influencias; realizando un estudio

del Mercado Inmobiliario del sector; mediante datos de casuística de ventas, se

obtiene:

Valor del Terreno S/. (*) US$207.50 m2 x S/. 232 p/m2 48,140.00 16,600.00

2. Valor de la Edificación (VE).- De acuerdo a análisis de Costos de la Edificación;

Mano de Obra; costo de materiales; y equipo; se obtiene un Valor por metro

cuadrado de Construcción de acuerdo a sus acabados y características.

DESCRIPCIÓN Nº DE AREA TECHADA V.E. x m2 DEPRECIACIÓN ANTIG. TOTALES

PLANTAS m2 % FACT AÑOS S/.

PRIMER PISO 148.00 725.00 48.00 0.56 57.00 60,088.00

SEGUNDO PISO 148.00 725.00 48.00 0.56 57.00 60,088.00

Azotea 20.00 300.00 48.00 0.56 57.00 3,360.00

SUB TOTAL 296.00 S/. 123,536.00

GASTOS GENERALES Y UTILIDAD 15 % 18,530.40


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VALOR DE EDIFICACIÓN (V.E.)EN SOLES S/. 142,066.40

VALOR DE EDIFICACIÓN (V.E.)EN DÓLARES US$ 48,988.41

(*) t/c=2.90

Valor Comercial Promedio - Resumen

1. Valor del Terreno $ 16,600.00 S/. 48,140.00 2. Valor de la Construcción $ 48,988.41 S/. 142,066.40

VALOR TOTAL $ 65,588.41 S/. 190,206.39

NOTAS:

a) Para efectos de una oferta de venta el Valor Comercial Promedio de este

inmueble podrá variar entre US$ 55,000.00 y US$ 75,000.00 de acuerdo a los

precios de oferta y demanda que se aprecian en la zona

b) Deberá tenerse en cuenta para su venta que es necesario invertir un monto

significativo (que dependerá del tipo de refacción y mejora que se desee

realizar) para poner el inmueble en mayor valor. El precio que se fija en el

presente informe valuatorio es en el estado en el que actualmente se encuentra

Lo que informo para lo fines consiguientes.

Se adjunta:

* Copia de Ficha Registral

* Vista Satelital de la Ubicación

* Panel fotográfico


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Panel Fotográfico

Pasadizo de Ingreso

Baño


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Vista de las vías

Vista interior

Otra vista interior


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Dormitorio en segunda planta

Sala en segunda planta


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