Isla Maya, Cozumel Demanda Ampliada; Target Group.

Elaborado por : J Arturo Paniagua H. Marzo 2013.

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Cozumel: de destino vacacional…

A destino de retiro:

2013

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Indice:

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Mercado Objetivo:

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Consideraciones previas :

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“ Esta generación busca mejorar su calidad de vida, busca la disponibilidad de servicios a menos costos que acompañen a la inversión de una segunda residencia “

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Caracteristicas y necesidades :

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“El desarrollo de infraestructura será el mayor de los retos que enfrente México para poder acceder al mercado potencial de retirados en los Estados Unidos.”

BBVA Bancomer, Situación Inmobiliaria México I s l a m a y a

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Prioridades antes de la compra:

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Tendencias hacia el 2015

“ El Grupo Financiero BBVA Bancomer S. A., ha observado que el volumen de operaciones de créditos hipotecarios con compradores ex t ran je ros continúa creciendo y espera otorgar cerca de US $ 200 millones en financiamiento en el 2013.

En plena etapa de recesión en USA. BBVA extendio lineas de financiamiento por US $ 150 m i l l o n e s ; e n 2 0 0 9 , u n importante incremento de los US$ 100 millones en créditos du ran t e 2008 y US$ 65 millones en 2007;

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Evolucion del Consumidor:

Hoy en día los compradores estadounidenses y canadienses en México pueden obtener financiamiento con planes de tan solo un 15% al 20% con un monto mínimo de crédito de US$ 100,000.Además, hoy se encuentra todo tipo de plazos para pagar los créditos, incluyendo plazos de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) a 3, 5 y 7 años o a plazo fijo a 10,15, 20, 25 y 30 años.

Hasta hace poco, dichos planes de financiamiento eran ofrecidos tanto por instituciones financieras estadounidenses como mexicanas, incluyendo Bancomer/Compass Bank, Scotiabank, GE Money, y HSBC. No todos ofrecen préstamos en dólares, pero todos requieren de una gran información por parte del comprador y de la entidad crediticia.

El tipo especial de fideicomiso que utiliza el GE Money prevé que el acreedor sea la parte asegurada y le otorga derechos especiales para iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria en caso de que el propietario deje de pagar el crédito.

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Evolucion del Consumidor:

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Mercados potenciales:

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U.S.A. Adultos mayores proyeccion 2012

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Mercados potenciales, ciudades E.U. y Canada.

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2008 cuesta abajo…

Otra diferencia importante fue el rumbo que tomó la transición, ya que mientras en EE.UU. la crisis comenzó en el sector de bienes raíces, después se trasladó al sector financiero y finalmente se extendió al sector manufacturero e industrial, en México sucedió lo contrario.

A diferencia de la economía de EE.UU en México no hubo burbuja especulativa, en cuanto a los precios, de hecho, éstos solo sufrieron una ligera caída al principio.

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2009, 2010 y 2011 los años mas dificiles…

Debido al aumento en los costos de financiamiento en EE.UU. y el comportamiento más cauteloso por parte de los inversionistas, el dinamismo de las ventas de viviendas en estas áreas - Los Cabos, Vallarta, Mazatlán, Cancún, la Riviera Maya - comenzó a descender en el tercer trimestre de 2008; las tasas de crecimiento anual descendieron de 43.5% entre 2006 y2007 a 0.2% en 2008 y -7.2% en 2009

Por último, la contracción en las ventas de viviendas en México fue significativa pero no homogénea y hubo diferencias marcadas entre regiones y segmentos.

Las zonas de playa, los desarrollos inmobiliarios p a r a i n v e r s i o n i s t a s extranjeros y el mercado de los baby boomers fueron los primeros en sufrir los efectos de la crisis en el sector de bienes raíces.

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En el inicio de nuevo ciclo…

En el ámbito internacional, los Índices de México, EU, Canadá, Reino Unido y A l e m a n i a , r e g i s t r a n apreciaciones nominales en el tercer trimestre del 2012.

El Índice de Precios a la Vivienda SHF, publicado desde el 2009, confirmó que no existe una burbuja de precios en el mercado hipotecario mexicano.

El mercado habitacional de Francia, aún muestra problemas derivados de la “crisis subprime”.

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Mexico oferta; Turístico Residencial

SOFTEC, una empresa mexicana de estudios de mercado, reportó que durante el último trimestre de 2009, existían 957 nuevos desarrollos a lo largo de México enfocados a vacaciones o retiro, en su mayoría ubicados en las costas.

En estos proyectos, había un inventario total de 29,983 viviendas nuevas en el mercado. Según esta empresa, durante el 2010 se esperaba vender menos de 7,000 viviendas vacacionales nuevas en las comunidades ubicadas en playas mexicana.

SOFTEC también reportó que las ventas de las propiedades en la playa habían sufrido una caída de más del 20% de su valor durante el último trimestre de 2009 (en comparación con el mismo periodo del 2008) y no se espera que ocurra una recuperación antes de 4 - 5 años. > 2012-2103 <

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Demanda de Residencias Turísticas:

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La historia incompleta:

De acuerdo con la Secretaría de Relaciones Exteriores, entre el 2000 y el 2008, casi 37,000 propiedades en la zona restringida fueron adquiridas mediante esta figura de fideicomiso. Se estima que en el 2009 se compraron alrededor de 5,200 propiedades, lo cual equivale a más de 42,000 propiedades vendidas a extranjeros dentro de la zona restringida durante los últimos 10 años.

Aunque estos datos estadísticos son una manera de medir la actividad inmobiliaria de los estadounidenses en México, estos números no cuentan la historia completa. El número exacto de propiedades adquiridas por estadounidenses es mucho mayor y más difícil de estimar debido a que desde 1994 no hay límite a la compra de propiedades para uso no residencial por empresas mexicanas, aún aquellas controladas por ciudadanos estadounidenses en la “zona restringida”, ni en el número de propiedades adquiridas para uso residencial en el interior del país.

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Absorcion de unidades por destino:

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México altamente competitivo:

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Principales destinos de la Oferta:

Los nuevos proyectos se concentran en :

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México, comunidades de retirados:

A lo largo y ancho de la República Mexicana, existen varias comunidades muy populares entre los jubilados estadounidenses. Entre las comunidades más maduras se encuentran dos que no están ubicadas en la playa: San Miguel de Allende, Guanajuato y Ajijic/Lago de Chapala cerca de Guadalajara, Jalisco.

Sin embargo, últimamente los jubilados estadounidenses han sido atraídos en mayores cantidades a las regiones costeras, como Cancún y la Riviera Maya en el estado de Quintana Roo, en donde actualmente se consolida una oferta inmobiliaria y turística del mas alto nivel con la infraestructura necesaria para detonar como un distrito golfístico de talla mundial y lugar de retiro para nacionales y extranjeros.

De la misma forma se han consolidado zonas como el corredor de Playas de Rosarito-Ensenada, Puerto Peñasco, La Paz, Loreto, Los Cabos y Todo Santos en la península de Baja California, así como Puerto Vallarta, la Riviera Nayarit, Mazatlán

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18 Estados, varias alternativas:

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F.O.D.A.

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Proyectos residenciales para adultos mayores

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Acciones e inteligencia de mercado:

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Consideraciones:

Aunque este breve análisis se enfoca en las percepciones de los jubilados norteamericanos que actualmente viven en las comunidades costeras mexicanas, se requiere realizar investigaciones adicionales para conocer más acerca de las personas que están considerando una probable mudanza a México para su retiro.

Adicionalmente, otras investigaciones sobre las opciones para el retiro que tienen los estadounidenses de bajos y medianos ingresos, podrían arrojar información valiosa para ayudar a que los desarrolladores inmobiliarios amplíen su público meta más allá de los jubilados estadounidenses de altos ingresos.

Debido a que una gran parte del mercado futuro dependerá de las personas que están por jubilarse, mismas que posiblemente fueron afectadas por la reciente crisis económica y la caída de los mercados inmobiliarios en los Estados Unidos, existe la posibilidad que los jubilados no cuenten con la liquidez que les permita mudarse a México de manera permanente a menos que consideren rentar una vivienda o adquirir viviendas de menor costo.

Adicionalmente, se requiere realizar otras investigaciones para lograr una mejor comprensión del impacto que la atención que los medios de comunicación están prestando a la nárco violencia en la frontera norte de México está teniendo y su manifestación en las percepciones que los turistas y futuros jubilados se han formado acerca de México

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