suplemento de 15 de agosto de 2012 - yucatán · 1 guía para la redensificación habitacional en...

DIARIO OFICIAL MÉRIDA, YUC., MIÉRCOLES 15 DE AGOSTO DE 2012.

-SUMARIO-

GOBIERNO MUNICIPAL

AYUNTAMIENTO DE PROGRESO, YUCATÁN

PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO DE LA ZONA CHELEM-YUCALPETÉN...................................................................................... 3

MÉRIDA, YUC., MIÉRCOLES 15 DE AGOSTO DE 2012. DIARIO OFICIAL PÁGINA 3

AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DEL

MUNICIPIO DE PROGRESO 2010-2012

PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO

DE LA ZONA CHELEM - YUCALPETEN

Dr. Jesús Joaquín Cruz Muñoz Presidente Municipal


INDICE DE CONTENIDOS

3. POLITICAS Y ESTRATEGIAS.

3.1. Políticas de Desarrollo Urbano.

3.1.1. Política de Crecimiento Inteligente.

3.1.2. Política de Nuevos Desarrollos.

3.1.3. Política de Redensificación.

3.1.3.1. Sistema de Transferencia de Potencialidad.

3.1.4. Política de Centros de Barrio.

3.1.5. Política de Uso del Espacio Público.

3.2. Estrategias Urbanas.

3.2.1. Estructura Urbana.

3.2.2. Estrategia de Vialidad.

3.2.3. Estrategia de Uso de Suelo.

3.2.4. Estrategia de Vivienda.

3.2.5. Estrategia Comercial y de Servicios.

3.2.6. Estrategia de Equipamiento.

3.2.7. Estrategia de Usos Industriales existentes.

3.2.8. Estrategia de Infraestructura.

3.2.8.1 Infraestructura Hidráulica.

3.2.8.2 Infraestructura Eléctrica.

3.2.8.3 Infraestructura Sanitaria.

3.2.8.4 Drenaje Pluvial.

3. INSTRUMENTACION.


3. POLITICAS Y ESTRATEGIAS

3.1. Políticas de Desarrollo Urbano

3.1.1. Política de Crecimiento Inteligente Históricamente, las ciudades mexicanas, han adoptado un modelo de

crecimiento urbano extensivo, sin relación directa con un crecimiento

demográfico que lo justifique, esto es, un crecimiento de baja densidad

caracterizado por una muy amplia mancha urbana, un claro predominio de la

vivienda unifamiliar y una altura promedio menor a los dos niveles1, lo cual

genera problemas como:

• Aumento en los costos de desplazamientos de los habitantes.

• Mayor consumo de combustibles y mayor producción de emisiones

contaminantes a la atmósfera.

• Pérdida de áreas de conservación, de zonas de recarga de acuíferos y

patrimonio natural.

• El alto costo que representan las nuevas inversiones en urbanización

derivadas de la expansión de las redes de infraestructura y la

construcción de equipamiento nuevo.

• La baja densidad provoca un elevado costo por metro cuadrado de

urbanización y mantenimiento.

Esto es un problema aun más grave en ciudades como Chelem, en

donde el suelo es cada vez menos accesible debido a que sus límites son

delimitados por áreas naturales de alta importancia ecológica.

Atendiendo a lo anterior, y según las características particulares del área

de estudio, las estrategias planteadas en este programa se basan en el

1 Guía para la Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior. CONAVI. 2010


desarrollo de la ciudad, principalmente del sector de vivienda, a partir de una

visión basada en el “crecimiento inteligente” de las ciudades.

El sistema de “Crecimiento Inteligente” ayuda a lidiar con los impactos

causados por los nuevos desarrollos, como son el incremento en la congestión

de tránsito, la falta de vivienda para los trabajadores cerca de su lugar de

trabajo, la pérdida patrimonio natural y cultural, y la disminución del sentido de

comunidad.

Su propósito es ayudar a las autoridades municipales, desarrolladores,

inversionistas, grupos comunitarios y diseñadores a tomar mejores decisiones

al nivel del proyecto en el que participen.

Consiste en evaluar diferentes aspectos tanto del proyecto como del contexto

urbano del área en donde se ubicaría y, al otorgar una calificación a las

mismas, conocer la viabilidad y rentabilidad reales del proyecto, así como sus

posibles impactos.

Los aspectos a calificar son:

E1. Distancia a calles existentes.

E2. Distancia a ciclopistas.

E3. Distancia a paradas de autobuses.

E4a. Distancia a servicios básicos.

E4b. Distancia a centros de barrio.

E5. El tiempo para iniciar el desarrollo.

Así, la evaluación final se calcula de la siguiente manera:

Et = E1 + E2 + E3 + E4 + E5 5


La calificación mínima para aprobar un proyecto deberá ser de 75 puntos. No se

considera aprobación parcial o condicionada de cualquier solicitud; el solicitante

que desee una aprobación deberá alcanzar la puntuación mínima requerida.

VER ANEXO 1. TABLA DE CRECIMIENTO URBANO INTELIGENTE.

3.1.2. Política de Nuevos Desarrollos Para asegurar un desarrollo favorable, equilibrado y homogéneo de la

comisaría de Chelem, este programa propone ciertos lineamientos que deben

de seguir todos los nuevos desarrollos que se pretendan construir dentro de la

misma.

1. El desarrollo, dependiendo de su tamaño, deberá componerse de barrios

independientes pero conectados entre sí en cuyo centro se concentre la

actividad cívica, institucional y comercial de los mismos.

2. Cada barrio debe tener un centro claramente identificable, por lo general

ubicado sobre una calle principal, éste puede ser área de equipamiento o

comercial.

3. El barrio está limitado en tamaño para que la mayoría de la población lo

pueda recorrer a pie en cinco minutos desde su centro (Entre 300 y 400 m).

4. Las necesidades de la vida diaria en su mayoría están disponibles dentro

de esta área: convenientes lugares de trabajo, tiendas, eventos comunitarios,

lugares de recreación y las conexiones de transporte a lugares más distantes.

Esto permite independencia a aquellos que no conducen vehículos,

especialmente los ancianos y los niños.

5. El barrio debe contener una variedad de tipos de vivienda; casas

unifamiliares, multifamiliares y edificios de usos mixtos de diferentes niveles y

características para tener una amplia y diversa oferta de vivienda que

contemple a todos los sectores de la población.


6. La estructura vial interna de los barrios debe componerse por una red de

calles secundarias y terciarias que soporten a la vialidad principal del

desarrollo. Esas calles serán equitativas y por tanto deben incorporar espacios

para todos los medios de transporte (incluidos el peatón y el ciclista) y técnicas

que alienten a transitar por ellas y a mantener niveles bajos de velocidad como

banquetas amplias, vegetación, entre otras.

7. Los proyectos arquitectónicos que se autoricen dentro del barrio deberán

propiciar la interacción y apertura hacia los espacios públicos. Contemplando,

por ejemplo, estacionamientos traseros, amplios porches frontales, una escala

humana agradable en caso de edificios de 3 o más niveles, banquetas amplias

y alineamientos de 3.00 m en edificios comerciales, entre otros.

8. El vecindario deberá tener su propio reglamento interno para estar

organizado por una asociación de colonos y pueda ser autogobernado. Esta

organización podrá ser una asociación civil formada por los residentes, es la

que junto con la autoridad municipal decide sobre asuntos prioritarios de

mantenimiento, seguridad y cambios físicos del vecindario.

3.1.3. Política de Redensificación

Como complemento a las políticas de crecimiento inteligente y con el fin

de aprovechar mejor el suelo urbano disponible para urbanización dentro del

área de estudio, se propone un aumento generalizado en las densidades

permitidas especialmente en los centros de barrio.

El paisaje urbano se puede clasificar en 6 transectos – secciones geográficas

transversales utilizadas para revelar una secuencia de paisajes, en este caso,

urbanos – de los cuales, únicamente 2 pueden ser encontrados actualmente en

el área de estudio.

Los transectos son los siguientes:


Dentro del área de estudio podemos diferenciar claramente dos transectos:

T1. La zona está delimitada por dos grandes áreas naturales, la playa (al

norte) y la ciénaga (al sur).

T4. Toda la ciudad de comisaría se puede clasificar como un área urbana

debido a la baja densidad de viviendas por hectárea, y a la baja altura de

las mismas.

La principal estrategia de redensificación, consiste en llegar hasta el Transecto

6 o 5 en los centros de barrio e ir disminuyendo gradualmente la densidad hasta

las áreas habitacionales en donde se mantendrá la densidad actual (T4).

*VER PLANO E-05. DENSIDADES

Los transectos a utilizar serán el T1 o Área Natural, el T4 o Área Urbana, T5 o

Cetro de Barrio y T6 o Centro Urbano; las características específicas de cada

uno, se enlistan a continuación:

TRANSECTO DENSIDAD

DE VIVIENDA

COEFICIENTE DE

OCUPACION DEL

SUELO

COEFICIENTE DE

UTILIZACION DEL

SUELO

ALTURA

MAXIMA

T4. AREA URBANA 20 - 40 viv/ha 70% 1.5 - 2.0 9 m

T5. CENTRO DE BARRIO 40 - 60 viv/ha 80% 2.0 - 2.5 12 m

T6. CENTRO URBANO 60 - 75 viv/ha 90% 2.5 - 3.0 24 m


Cabe aclarar que los usos permitidos son independientes de la densidad

permitida en cada zona de la ciudad, sin embargo, éstos deben sujetarse a lo

expuesto en la anterior tabla.

Con el fin de obtener un mayor provecho del terreno utilizable dentro del área,

se considera un Factor de Modificación del Suelo (MS) que se entiende como el

factor que, multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la

máxima superficie de terreno desmontable dentro del mismo; en caso de no

contar con vegetación en el predio, el factor determina la máxima superficie

aprovechable para fines distintos a áreas verdes, por lo que la superficie

restante de terreno, en su caso, deberá reforestarse en su totalidad.

Consecuentemente es el porcentaje de la superficie total del predio que señala

el máximo de superficie permisible para utilización distinta a áreas verdes en un

predio o lote determinado.

Por lo anterior, el área resultante de la resta del área total de un predio menos

el resultado de multiplicar el área total de un predio por el coeficiente de

modificación del suelo, puede contener:

• Vialidades con pavimento permeable o sistema de recuperación de agua

pluvial y forestación acorde a las disposiciones de los programas, planes

y reglamentos aplicables

• Andadores y/o calles peatonales con pavimento permeable o sistema de

recuperación de agua pluvial y forestación acorde a las disposiciones de

los programas, planes y reglamentos aplicables.

• Estacionamientos no techados con pavimentos permeables o sistema de

recuperación de aguas pluviales que además tengan por cada dos

vehículos como mínimo un árbol con altura mínima de 5 metros y

forestación adicional acorde a las disposiciones de los programas, planes

y reglamentos aplicables.


• Jardines, las áreas reforestadas, las áreas verdes recreativas o

deportivas.

• Plazas y/o espacios públicos de uso comunitario arbolados y que

además cuenten con pavimento permeable o sistema de recuperación de

agua pluvial.

• Cuerpos de agua que presten servicios ambientales complementarios y

de equipamiento.

Los coeficientes de modificación del suelo por uso permitido son los siguientes:

USO DEL SUELO COEFICIENTE MAXIMO DE MODIFICACION DEL SUELO

Habitacional 0.80 Mixto Baja Intensidad 0.85 Mixto Alta Intensidad 0.90 Mixto Turístico 0.95 Comercial 0.90 Industria Media 0.85 Industria Baja 0.85

3.1.3.1. Sistema de Transferencia de Potencialidad

Otro instrumento para lograr un aumento en la densidad de la Comisaría,

sin comprometer nuevas extensiones de tierra ni áreas naturales, es la

utilización del Sistema de Transferencia de Potencialidad, en el que un

propietario le cede los derechos excedentes o totales de intensidad de

construcción no edificados que le corresponden sobre un predio a un tercero.

El potencial puede obtenerse de suelo urbano o natural, público o privado.

En el caso del suelo urbano, se utilizarán los derechos de excedentes

potenciales en intensidad de construcción prevista por este programa con base

en las características establecidas por los coeficientes de utilización y

ocupación del suelo.


En el caso del suelo natural o de conservación, se calcularán los valores

ambientales del predio emisor por la autoridad competente, para aplicar en el

predio receptor los recursos que resulten de la potencialidad ambiental

transferible. Estas áreas únicamente serán emisoras de potencial de desarrollo.

Para la implementación del programa debe crearse un Padrón de Predios

Emisores en donde los propietarios de predios con excedente de potencialidad

deberán inscribir a los mismos para que se les realice un avalúo.

Cuando algún interesado en aumentar el potencial de su predio, éste notificará

a la Dirección quien decidirá si se transfiere dicho potencial de un área natural

pública, o lo hace de alguno o varios de los predios inscritos en el padrón.

Las operaciones de transferencia de potencial de desarrollo urbano consisten

en:

- El incremento de niveles de edificación en el predio receptor,

sujetándose siempre a los usos del suelo permitidos por los Programas;

- El aprovechamiento de las áreas libres que se requieren para la

realización de un proyecto determinado y que excedan lo permitido en el

predio receptor por la normativa que señalan los Programas o, en su

caso, por el certificado de acreditación del uso de suelo por derechos

adquiridos correspondiente.

3.1.4. Política de Centros de Barrio

El crecimiento de la comisaría se ha basado principalmente en la

expansión del área habitacional en todos los sentidos, sin embargo, los

servicios y equipamiento se han quedado en el centro, dejando atrás el modelo

básico de ciudad que consistía en tener un centro de barrio en donde la

población podía encontrar lo necesario para satisfacer sus necesidades diarias,

y alrededor del cual se desarrollaba la vida del mismo. En estos centros se


encontraban las escuelas, tiendas de abastecimiento, servicios básicos, sitios

de trabajo, etc… todos ellos a distancias muy cortas, e incluso caminables, lo

que propiciaba una alta calidad de vida e interacción vecinal.

Actualmente, las distancias a estos centros de abastecimiento son mayores, e

incluso requiere del uso del automóvil o del transporte público. Esto no solo va

en perjuicio de la calidad de vida de las personas, sino también del medio

ambiente.

La estrategia propuesta en éste programa es la de consolidar los centros

de barrio ya existentes en la ciudad, y la creación de nuevos centros de barrio

en donde se requiere. Estos centros de barrio serán los receptores del

equipamiento y los servicios que se detecten necesarios, así como de los

aumentos de densidad expresados en las políticas de redensificación.

Dentro del área de estudio se detectó un único centro de barrio existente

y consolidado, sin embargo, existen 5 zonas que requieren el establecimiento

de un centro de barrio nuevo; se tendrán un total de 6 centros de barrio

ubicados como sigue:

• Centro de barrio 1.

Es un centro de barrio existente y consolidado; tiene su centro sobre el cruce de

las calles 21 y 20. Abarca 73 manzanas.

En este barrio se ubica el centro histórico de la comisaría.

Actualmente es una zona mayormente habitacional con la presencia de varios

usos mixtos. Este sector cuenta con el mayor número de predios dedicados a

comercio y servicios, siendo restaurantes y comercios generales los de mayor

índice. También concentra equipamiento importante como edificios de carácter

institucional, educativo, social, religioso, deportivo y un mercado, entre otros.


La estrategia para este barrio consiste en aumentar su densidad y fomentar

usos mixtos de alta y baja intensidad, principalmente sobre la calle 20 que

conduce al mirador de la comisaría.

GRAFICA USOS DE SUELO ACTUALES

IMAGEN USOS PROPUESTOS


IMAGEN DENSIDADES PROPUESTAS

• Centro de barrio 2

Este centro tendrá su centro en el cruce de las calles 19 con 6.

Mayormente de uso habitacional, este centro de barrio también cuenta con

predios de uso mixto, comercios y servicios, gran parte dedicados al comercio

general y venta de alimentos y bebidas. También posee equipamiento, ubicado

al sur de este sector, enfocado a la población permanente, satisfaciendo

necesidades de salud, educación, deporte, entre otros. Los terrenos baldíos

comienzan a cubrir mayores áreas, sobretodo en predios más cercanos a la

ciénaga y al puerto de Yucalpetén.

En este barrio se aumentará la densidad permitida y se fomentarán usos

comerciales y mixtos de alta y baja intensidad.





Este centro de barrio presenta mayor índice de predios conformados por

viviendas de uso veraniego. Los comercios, servicios y usos mixtos, son

escasos contando con sólo dos predios en toda la zona. Los terrenos baldíos

ocupan, gran parte del área.


comerciales y mixtos de alta y baja intensidad.





Este sector se compone mayormente de uso habitacional y de terrenos baldíos,

con 131 viviendas ubicadas cerca de la zona costera y 31 predios baldíos de

gran dimensión, hallados al sur del área a estudiar, más cercanos a la ciénaga.

El uso de suelo dedicado a comercios, servicios y equipamiento es casi nulo,

contando únicamente con un comercio general y una propiedad institucional.


mixtos y habitacionales de alta y media densidad con el fin de aprovechar el

suelo disponible para urbanización.



• Centros de barrio 5

Este centro tendrá su centro en la calle 21 entre 82 y 84.

El mayor uso de suelo registrado compete a la vivienda, sobretodo de carácter

veraniego. El comercio y equipamiento es casi nulo, contando con 4 predios en

todo el sector. Dentro del equipamiento se encuentra un lienzo o rodeo, que

forma parte de la vida recreativa del poblado.


mixtos y habitacionales de alta y media densidad con el fin de aprovechar el

suelo disponible para urbanización.




Este centro tendrá su centro en el entronque de la carretera a Mérida con el

Boulevard del Pescador.

En este centro de barrio se concentra mayormente la zona industrial del puerto

de Yucalpetén con 17 predios dedicados a actividades marítimas, como pesca,

fabricación de hielo y astilleros. También cuenta con equipamiento conformado

por edificios de carácter institucional y educativo. El uso de comercio y servicios

también está presente gracias a oficinas, tiendas y servicios destinados a las

actividades marítimas. Pero el uso de suelo de mayor presencia es el de terreno

baldío; principalmente terrenos que han invadido la ciénaga.

Este barrio, por sus características, será tratado como un sector especial;

tendrá la mayor densidad de la zona y los usos que se fomentarán en el serán

de giro mixto turístico, como marinas, hoteles, multifamiliares, etc.



Estos centros de barrio tendrán como complemento uno o dos centros vecinales

en donde también se fomentará una mayor densidad y variedad de usos

aunque de menor intensidad.

*VER PLANO E-03. CENTROS DE BARRIO.

Dentro de cada centro de barrio y vecinal se aplicarán estrategias de

crecimiento, conservación y mejoramiento de acuerdo a características

particulares de cada uno.

3.1.5. Política de Uso del Espacio Público

El espacio público es el medio por excelencia en el que se sustenta la

experiencia individual y colectiva de la gente y su formación cívica. En ese

espacio se materializan los sentimientos de pertenencia, identidad, participación

y solidaridad. Su deterioro y su reducción significan un retroceso.

Cuatro áreas importantes a este respecto son:

• La calle y las aceras.

• Las plazas, parques y otros espacios verdes.

• Las esquinas, paredes y muros

• Los mercados y otros edificios públicos.

Cada uno de esos espacios públicos tiene sus aspectos morfológicos y

funcionales, elementos que lo componen, roles que cumplen y usuarios que los

utilizan.

Esto va cambiando a medida que las ciudades crecen y si no se pone atención

se termina por excluir totalmente al habitante en la concepción de los espacios

públicos; así, se generan ciudades más para sobrevivir que para vivir en las que


los automóviles tienen la prioridad en menoscabo del peatón, ciudades carentes

de identidad y de espacios públicos que estimulen la igualdad y en donde

impera la violencia, la exclusión y toda clase de contaminación.

Recuperar las funciones básicas de la ciudad, hacerla más amigable, a la

medida de las necesidades de la gente, brindarle al peatón las condiciones

apropiadas para desplazarse, conversar, mirar, disfrutar e interactuar con sus

semejantes y el entorno, recuperar los niveles de seguridad ciudadana que se

disfrutaban en el pasado, reducir la agresividad, etc., son acciones ineludibles

que requieren de la conformación de un movimiento cívico del que las

municipalidades deben ser un estandarte.

La estrategia para el espacio público de éste programa consiste en la

conservación y generación de espacios públicos accesibles y democráticos; al

incluir en su concepción a todos los conformantes de la sociedad, como lo son

los niños, jóvenes, adultos, adultos mayores y personas con capacidades

diferentes, de todos los estratos sociales. Esto incluye el diseño de vialidades

que contemplen todos los medios de transporte, incluyendo al peatón, la

bicicleta, el transporte público, y el automóvil; en ese orden de importancia

Lo anterior, además de mejorar considerablemente el espacio público, la

imagen urbana y la calidad de vida de los habitantes, también será un gran

impulsor del sector turístico, ya que siempre se ha buscado atraer turistas a las

playas yucatecas, sin embargo, se olvida que lo que más atrae a los turistas en

todo el mundo son sectores agradables para caminar y ver gente. Eso significa

tener vías exclusivamente peatonales, malecones, plazas, parques y andadores

de alta calidad.2

2 Aceras, Peatones y Espacios Públicos. Pérez Peláes Maribel y Alvarado Salas Ranulfo.


3.2. Estrategias Urbanas

3.2.1. Estructura Urbana

La nueva estructura urbana de la ciudad tiene como base las vialidades

existentes en el extremo poniente del área de estudio, la continuación de la

traza existente hacia el sector oriente y la ubicación de los centros de barrio y

vecinales, existentes y futuros, en donde se concentrará la mayor densidad e

intensidad de usos de suelo.

Estos centros de barrio se ubicaron como sigue:

Centro de barrio 1. Con centro sobre el cruce de las calles 21 y 20.

Centro de barrio 2. Con centro en el cruce de las calles 19 con 6.



Centro de barrio 5. Con centro en la calle 21 entre 82 y 84.

Centro de barrio 6. Con centro en el entronque de la carretera a Mérida con

el Boulevard del Pescador.

Tomando en cuenta estos centros de barrio y vecinales, se propone una

ciclopista que conforme un circuito dentro de la ciudad recorriendo sus

principales vialidades y uniendo éstos centros. La ciclopista entra a la ciudad

desde la carretera a Progreso y la recorre de oriente a poniente sobre la calle

19 hasta la calle 94 en donde continúa sobre la calle 15; En la calle 20 toma

sentido sur hasta la calle 21 donde toma sentido poniente – oriente hasta el

Boulevard del Pescador. La ciclopista también continúa sobre la calle 20 en

sentido sur hasta el mirador, desde donde comienza el malecón de la ciénaga

que contará con espacio para el peatón, la bicicleta y el automóvil.

Para la construcción de la ciclopista deberá realizarse un estudio particular de

cada calle y desarrollar el proyecto ejecutivo de las mismas.


El malecón sur de la ciudad es otro elemento a considerar dentro de la

estructura urbana de la ciudad. Se propone su construcción con un doble

propósito, el primero siendo dotar a la ciudad de una vialidad que incorpore

todos los métodos de transporte y permita la conexión de los establecimientos y

viviendas de la zona sur de la ciudad con el resto de la misma. El segundo

propósito es tener un límite físico para la expansión de la ciudad sobre la

ciénaga.

Atendiendo al problema que representa actualmente la configuración de

las rutas de transporte público se propone la creación de una troncal de

transporte en la que se designe un carril exclusivo para este medio de

transporte. La troncal continúa desde la calle 31 de Progreso y se incorpora a

Chelem a través del puente y el Boulevard de pescadores hasta la calle 19 en

sentido oriente – poniente. El sentido poniente – oriente se encontrará sobre la

calle 21.

Para su construcción deberá realizarse un estudio particular y detallado del

sistema de transporte de pasajeros de la localidad y así como de las vialidades

receptoras para desarrollar el proyecto ejecutivo del mismo.

Dentro de la traza urbana se contemplan vialidades con orientación norte – sur

que enlazan y fortalecen la estructura urbana de la ciudad. Estas no deben

perder su continuidad y podrán pavimentarse. Conectan a la playa con la

ciénaga y viceversa y son:

• La calle 26.

• La calle 20. Con ciclopista desde la calle 15 hasta la ciénaga.

Peatonal a partir de la calle 21 hasta la ciénaga.

• La calle 6.

• La calle 94.

• La calle 86.

• La calle 82.

• Boulevard del Pescador.


*VER PLANO E-02. ESTRUCTURA URBANA

3.2.2. Estrategia de Vialidad

Para complementar las políticas expuestas en este programa se propone

una nueva concepción y diseño de vialidades que incluya a todos los medios de

transporte: el peatón, la bicicleta, personas con capacidades diferentes,

transporte público y el automóvil particular, en ese orden de importancia.

Es importante tomar conciencia de que las vialidades son espacios

públicos, y como tales, deben ser espacios democráticos que atiendan las

necesidades de la mayoría de la población, en este caso, de los peatones y

personas que no manejan.

Para el caso particular de la comisaría, se propone que las vialidades

terciarias se conserven de arena, esto ayudará a mantener el carácter rural y

costero de la localidad y, al mismo tiempo, disminuye la elevación de la

temperatura en el área.

Las vialidades propuestas por este programa y que responden a la

estructura urbana de la ciudad son las siguientes:


1. Vialidad terciaria tipo. 12.00 m. Un sentido.

2. Vialidad terciaria con ciclopista. 12.00 m. Un sentido.

3. Vialidad secundaria tipo. 15.00 m.


4. Vialidad secundaria con ciclopista. 18.00 m.

5. Vialidad secundaria con ciclopista y camellón. 20.00 m.

6. Vialidad que contendrá la troncal de transporte. 30.00 m


7. Vialidad que contendrá la troncal de transporte en centro urbano. 13.00 m

8. Andador peatonal. 13.00 m

9. Malecón Sur. Variable.


10. Avenida 21. 70.00 m

* Las medidas y anchos de la vialidad variarán según las condiciones específicas existentes.

Como se puede observar, las vialidades planteadas en la estructura

urbana no coinciden en su totalidad con las vialidades que resultan de la

delimitación de los predios privados del área, sin embargo, este programa

propone la reestructuración de la traza urbana para un mejor funcionamiento de

la zona, generar el parque lineal y regularizar el trazo de las vialidades con

sentido norte – sur.

Además, las vialidades propuestas para el Poblado de Chelem responden a las

necesidades de toda la población y medios de transporte, así como al cuidado

del medio ambiente, por lo que son vialidades más amplias, que contienen área

verde y ciclopistas, así como andadores más amplios dentro de su derecho de

vía. Esto supone un esfuerzo, tanto de las autoridades municipales como de la

iniciativa privada para actuar en favor de la población y el bien común, así como

en favor de la sustentabilidad de la Ciudad.

Son las autoridades municipales las que tendrán la facultad de promover con

los propietarios de los predios la adecuación de sus colindancias, efectuando

las compensaciones de superficie necesarias a efecto de que sin menoscabo

de la superficie de la cual son propietarios, la misma adecue su contorno a los


requerimientos de la traza urbana propuesta, pudiendo incluso rehacer

colindancias y generar nuevas.

Como instrumento para llevar a cabo lo anterior se presentan los cuadros

de construcción que corresponden a las nuevas vialidades de la zona oriente

del área de estudio que es donde se espera la construcción de nuevos

desarrollos.

*VER PLANO E-06. VIALIDADES

CUADROS DE CONSTRUCCION.

VIALIDAD 1. Calle 90-A y 19- A


VIALIDAD 2. Calle 88.


VIALIDAD 3. Calle 86


VIALIDAD 4. Calle 84 b.


VIALIDAD 5. Calle 84-A



VIALIDAD 8. Calle 76-C


VIALIDAD 9. Calle 76-B

VIALIDAD 10. Calle 76-A


Via

lidad

11.

Cal

le 2

1


Los cuadros de construcción deben utilizarse para realizar el trazo de las

nuevas vialidades y consiste en el derecho de vía mínimo que deberá de

respetarse.

3.2.3. Estrategia de Uso de Suelo

Los principales objetivos de la estrategia de Uso del Suelo para el centro

urbano de Chelem y zona de Yucalpetén son el de proteger el patrimonio

natural que limita a la ciudad en sus extremos norte y sur, y el ordenamiento y

regulación de los usos del suelo que quedan entre los mismos y que

representan un impacto, actualmente negativo, sobre éstos.

Por lo anterior, y en concordancia con las políticas de crecimiento inteligente,

redensificación, centros de barrio y espacio público, las áreas que no podrán

urbanizarse corresponden a:

• El área de playa comprendida, longitudinalmente, entre la calle 32 y la

dársena de Yucalpetén; a partir del límite de zona federal al día de

entrada en vigor del presente programa.

• El área de ciénaga comprendida, longitudinalmente, entre la calle 32 y la

dársena de Yucalpetén; a partir del límite de zona federal al día de

entrada en vigor del presente programa.

En las áreas no urbanizables, no se expedirá ninguna licencia de usos del suelo

o carta de congruencia y no podrá realizarse ningún tipo de construcción o

instalación. Tampoco se permitirá ninguna concesión a terceros para el

establecimiento de instalaciones comerciales o de servicios de ningún tipo.

Por otro lado, en las áreas urbanizables, los usos de suelo permitidos serán los

siguientes:


• Habitacional.

o Habitacional unifamiliar en lotes individuales.

o Habitacional multifamiliar de dos o más viviendas por lote:

a. Multifamiliar horizontal.

b. Multifamiliar vertical.

c. Multifamiliar mixto (horizontal y vertical).

• Mixtos. Son aquellos en los que convergen dos o más usos compatibles

entre sí; se clasifican, según su intensidad, en:

o De baja intensidad, aquellos en donde existen dos o más usos

compatibles entre sí -uno de ellos deberá ser habitacional-, y que

satisfacen las necesidades de consumo cotidiano de los vecinos

de una zona habitacional cercana sin generar impactos negativos

importantes sobre ella.

o De alta intensidad, aquellos en donde existen dos o más usos

compatibles entre sí -uno de ellos podrá, o no, ser habitacional-, y

que ofrecen una amplia variedad de productos a los residentes de

las zonas habitacionales cercanas sin generar impactos negativos

importantes sobre ellas.

o Mixtos turísticos, aquellos en donde existen dos o más usos

compatibles entre sí -uno de ellos podrá, o no, ser habitacional-.

Los usos que aquí se establecen prestan servicios enfocados a

satisfacer las necesidades del turismo o relacionados con la

industria turística; se complementan con actividades propias del

comercio general y habitacional residencial, como edificios

multifamiliares, marinas, hoteles, entre otros.

• Comerciales. Son aquellos que prestan servicios a la región y generan

impactos negativos e incompatibles con los usos habitacionales, como

grandes cantidades de tránsito peatonal y vehicular. Se complementan

con actividades propias de comercios de mediana intensidad.


• Equipamiento Urbano. Comprende las instalaciones para alojar las

funciones requeridas como satisfactores de necesidades comunitarias. Si

bien en el programa no se especifica un lugar exclusivamente para el

equipamiento urbano, su ubicación y autorización requerirá:

o La revisión de su localización.

o La determinación de las características del uso propuesto.

o Su compatibilidad con los usos circundantes.

o Asegurarse de que no cause perjuicio a los vecinos.

El equipamiento urbano deberá ubicarse preferentemente dentro de un radio no

mayor de 150 metros del punto establecido en este programa como un Centro

de Barrio.

• Industrial. Comprende los inmuebles que se destinan a la transformación

de materias primas en productos elaborados.

o Industria de Intensidad baja: Corresponde a inmuebles con

ocupaciones de manufactura de bajo impacto que no requieren

maquinaria o equipos pesados.

o Industria de Intensidad Media: Son inmuebles con ocupaciones de

manufactura o transformación que requieren maquinaria o equipos

pesados.

o Industrial Mixto: Son predios que por su ubicación estratégica tienen

la flexibilidad de utilizarse con un uso Mixto Turístico ó Industrial de

Intensidad Baja; incluso pudiera albergar ambos usos siempre y

cuando éstos se integren apropiadamente y no presenten

incompatibilidades en sus funciones entre ellos.

*VER ANEXO 2. TABLA GENERAL DE ZONIFICACION Y USOS DEL SUELO

*VER PLANO E-04. USOS DEL SUELO


3.2.4. Estrategia de Vivienda

Las estrategias de vivienda dentro de la localidad están orientadas hacia

la construcción de nuevos desarrollos integrales de vivienda, sobre todo al

oriente del área de estudio que es donde se encuentra la mayor cantidad de

tierra urbanizable. Estos desarrollos deberán planearse en concordancia con las

políticas de nuevos desarrollos de éste programa.

Sobre todo, es importante que incluyan diferentes formas de vivienda, ya que, si

bien existen ya algunos ejemplos de vivienda multifamiliar dentro de la

localidad, se buscará, a través de los usos mixtos, que ésta sea la forma de

vivienda predominante. De esta manera, se aprovechará mejor el suelo urbano,

y se diversificarán los usos de suelo, aumentando la plusvalía de los edificios y

predios, la rentabilidad de los negocios y además, la calidad de vida de los

habitantes.

En las áreas netamente habitacionales será primordial regularizar, y

preferentemente reubicar a zonas mixtas de alta intensidad o comerciales,

todos los usos incompatibles con vivienda, como lo son: talleres mecánicos,

bodegas y usos industriales. Estos usos, cuando no funcionan adecuadamente,

o se encuentran mal ubicados, disminuyen la calidad de vida de los habitantes

de la zona, y representan un alto riesgo de incendios, contaminación y

presencia de fauna nociva. En caso de encontrarse un uso incompatible en

estas áreas, éste quedará confinado y se promoverá su reubicación en un corto

plazo.

De acuerdo con la política de redensificación, se propone también, que la

ciudad aumente su densidad de un máximo de 20 viviendas por hectárea a 75

viviendas por hectárea. Estos aumentos de densidad responden a la estructura

urbana propuesta y en especial, a la ubicación de los centros de barrio, ya que,

redensificar las zonas más alejadas del equipamiento, servicios y vialidades

principales resultaría perjudicial para sus habitantes y la ciudad.


Las estrategias comerciales y de equipamiento complementaran a las de

vivienda para que la población, además de contar con un espacio de vivienda

en buen estado y accesible, tenga al alcance los servicios y comercios

necesarios para cubrir sus necesidades diarias de abastecimiento, deporte,

recreación, salud, etc… Con la implementación de las nuevas densidades, el cálculo de la población

futura, llevando la ciudad a su máxima ocupación, queda como sigue:

TRANSECTO DENSIDAD VIV/HA AREA HA VIVIENDAS HABITANTES TRANSECTO 4 40 88.31 3,532 15,896 TRANSECTO 5 60 85.40 5,124 23,058 TRANSECTO 6 75 120.34 9,026 40,615

TOTALES 17,682 79,569

3.2.5. Estrategia Comercial y de Servicios. Recientemente, un reporte de la OECD confirmó el enorme potencial

portuario y las oportunidades de los mercados inmobiliarios y turísticos para el

desarrollo del Municipio de Progreso; La zona Chelem – Yucalpetén, es un

punto ideal para aprovechar este potencial e impulsar el desarrollo de la zona. Los factores de los que habla la OECD son los siguientes: Por un lado, la temporada veraniega, antes limitada a los meses de julio y

agosto, está dejando de ser estacional para extenderse a otras épocas a lo

largo del año, como la primavera para el turismo regional y el otoño e invierno

para el creciente turismo extranjero.

Esta a su vez, genera una demanda de vivienda en condominio y unifamiliar

para todos los segmentos de la población.

Por otro lado, existe una creciente demanda regional de complejos

residenciales de tipo “resort”, con equipamientos deportivos y recreativos de lujo

y un diseño arquitectónico, de paisaje y ambiental de alta tecnología, que está


generando fuertes inversiones de capital extranjero con socios nacionales en

las tres entidades de la península yucateca.

A esta demanda, puede añadirse el gran potencial que tiene el desarrollo de

instalaciones portuarias para el turismo náutico en las cercanías de Progreso;

Esto resolvería demandas locales para propietarios de embarcaciones

recreativas y, a la vez, actuaría como detonante del turismo internacional de

alto ingreso y de estadías prolongadas.

Los atractivos culturales de Mérida y las zonas arqueológicas y ciudades

coloniales cercanas, requieren complementarse con más atractivos dirigidos a

extensos nichos de demanda relacionados con la playa y las actividades

náuticas.

EL mismo estudio que señala lo anterior, hace hincapié en las limitaciones que

deben superarse para abrir paso a éstas nuevas tendencias y expectativas de

orden regional e internacional, siendo los más importantes y críticos:

• La construcción de redes de infraestructura hidráulica, sanitaria y

eléctrica que contemplen a la población actual y futura, temporal y

permanente.

• La instalación de una red de servicios –públicos y privados- que

contemplen a la población actual y futura, temporal y permanente.

• EL fomento a la industria de la vivienda y el turismo en la zona para

lograr la transición de las actividades comerciales en decadencia hacia

las que ofrecen una mejor oportunidad de desarrollo para la zona.

• La limpieza y reactivación de las áreas naturales de la zona para lograr

su aprovechamiento.

Este programa toma en cuenta lo anteriormente expuesto y por lo tanto tiene

como objetivos principales el fomento a la actividad comercial y de servicios de


la Ciudad. Por un lado para complementar los nuevos desarrollos que se

construyan, y por el otro, para generar una oferta de servicios turísticos que

ayude al fomento de ésta actividad.

Se propone el establecimiento de comercios y servicios en los centros de barrio

que den servicio a cada uno de ellos y que éstos se complementen con los

centros vecinales, un poco más alejados del centro y con usos de menor

intensidad.

*VER PLANO E-04. USOS DEL SUELO

*VER PLANO E-05. DENSIDADES

Es importante hacer referencia a la importancia que la implementación y

fomento de los usos mixtos, de baja y alta intensidad, tendrá en el éxito de las

estrategias planteadas, ya que estos tipos de uso le dan a la ciudad una riqueza

y diversidad de usos, con la ventaja de albergar vivienda, ocio y trabajo en una

misma zona. Con la implementación de usos mixtos aumentará también la

oferta de comercio especializado y servicios profesionales con un beneficio muy

alto y exclusivo para la ciudad y sus habitantes.

3.2.6. Estrategia de Equipamiento.

Para la ubicación del equipamiento, será necesario hacer un análisis

particular de cada centro de barrio y así, determinar sus necesidades y

satisfacerlas desde un ámbito local o regional, según sea el caso.

El equipamiento resultante de dicho análisis deberá colocarse preferentemente

dentro de un radio no mayor a 150m de un centro de barrio.

De manera general, se presentan las tablas con el equipamiento requerido para

la población estimada al llegar al límite máximo de densidad en la ciudad, que

es de aproximadamente 79,500 habitantes.


EDUCACIÓN Unidad Básica de Servicio

UBS Requeridas

Jardín de niños Aula 38 Centro de Atención Preventiva de Educación Preescolar Aula 6 Escuela Especial para Atípicos Aula 6 Primaria Aula 126 Centro de Capacitación Para el Trabajo Taller 3 Secundaria General Aula 27 Secundaria Técnica Aula 12 Preparatoria General Aula 6 Centro de Estudios Tecnológicos del Mar Aula 6

CULTURA Unidad Básica de Servicio

UBS Requeridas

Biblioteca Pública Municipal Silla 134 Museo local 1,400m2 de Exhibición 1 Casa de Cultura m2 de servicios 1197.18

SALUD Y ASISTENCIA SOCIAL Unidad Básica de Servicio

UBS Requeridas

Centro de Salud Urbano Consultorio 4 Hospital General Cama 20 Unidad de Medicina Familiar (IMSS) Consultorio 6 Guardería (DIF) Aula 9

RECREACIÓN Y

DEPORTE Unidad Básica

de Servicio UBS

Requeridas

Plaza Cívica m2 16,000.00 Juegos Infantiles m2 9,428.57 Parque Urbano m2 381,818.18Área de Ferias y Exposiciones m2 10,000 Espectáculos Deportivos Butaca 4,000 Equipamiento Deportivo m2 20,685.55 Alberca Deportiva m2 1,500.00


3.2.7. Estrategia de Usos Industriales existentes

Actualmente se pueden encontrar algunos usos de giro industrial

distribuidos aleatoriamente por toda la ciudad; estos usos, si bien necesarios,

no son compatibles con vivienda y otros usos comerciales y de servicios de baja

intensidad, ya que representan un riesgo de incendio, contaminación, presencia

de fauna nociva, ruido, mala imagen urbana, entre otros.

Este programa plantea que los usos de giro industrial existentes -dentro de

áreas urbanas-, como bodegas, talleres, industrias, entre otros, queden

confinados y se limite su crecimiento.

Al mismo tiempo debe fomentarse el establecimiento de nuevos usos

industriales no contaminantes de baja y mediana intensidad en las áreas de

fomento industrial que se señalan en este documento.

Las industrias confinadas podrán reubicarse a estas áreas.

Es de suma importancia regular estos usos de suelo para evitar que, sin

importar su ubicación, no sean un riesgo para la población.

3.2.8. Estrategia de Infraestructura

3.2.8.1 Infraestructura Hidráulica

Es de suma importancia realizar un diagnóstico particular de cada

elemento que conforma la red de agua potable de la comisaría para solucionar

los problemas que presenta.

Para evitar que el aumento de densidad de la ciudad cause el colapso de la red

de agua potable, deberá realizarse también un re-cálculo de la misma

considerando tanto a la población existente como a la población futura y la

veraniega.


Como se mencionó en nivel de Antecedentes de este programa, el

abastecimiento de agua potable del municipio no es un problema, sin embargo,

debido al aumento de densidad de la ciudad, así como la instalación de nuevos

comercios y servicios, es de suma importancia que se realice un cálculo de las

necesidades de la nueva población. Este cálculo deberá llevarse a cabo desde

una perspectiva regional, que no contemple únicamente al centro de la ciudad.

Es importante también que se contemple a la población veraniega y turística de

pasadía, ya que también requerirán de este servicio.

En mira de un futuro sustentable, será primordial incluir en este proyecto

integral de abastecimiento de agua potable, nuevas tecnologías que permitan

un servicio más eficiente y sin contaminación que permita además, llevar un

control exacto del uso y cobro del mismo.

Si bien esto se logrará en un mediano plazo, es urgente atender los problemas

que presenta la infraestructura actual, como fugas, evasión, contaminación,

entre otros.

3.2.8.2 Infraestructura Eléctrica

Como se mencionó en nivel de Antecedentes de este programa, el

abastecimiento de energía eléctrica del municipio no es un problema grave, sin

embargo, la calidad del servicio y el mal estado de las instalaciones si lo es;

aunado a esto y debido al aumento de densidad de la ciudad, así como la

instalación de nuevos comercios y servicios, es de suma importancia que se

realicen las reparaciones necesarias, el remplazo de líneas y un cálculo de las

necesidades de la nueva población. Este cálculo deberá llevarse a cabo desde

una perspectiva regional, que no contemple únicamente al centro de la ciudad.

En mira de un futuro sustentable, será primordial incluir en este proyecto

integral de infraestructura eléctrica nuevas tecnologías que permitan un servicio


más eficiente y que no dependa de los métodos comunes de generación de

energía que son altamente contaminantes.

Si bien esto se logrará en un mediano plazo, es urgente atender los problemas

que presenta la infraestructura actual, como el cableado eléctrico, que no solo

representa un riesgo para la población, sino que también va en detrimento de la

calidad de la imagen urbana de la ciudad.

Se propone la implementación de una zanja común para infraestructura urbana

en la que se contemplan todas las instalaciones que requiere una ciudad para

su funcionamiento.

VER ANEXO 3. ZANJA COMUN DE INFRAESTRUCTURA

3.2.8.3 Infraestructura Sanitaria

El sistema de recolección, tratamiento y disposición final de los residuos

sanitarios del poblado es uno de sus mayores problemas, a través de los años,

se ha ignorado este problema debido a la facilidad que ha representado el

descargar estos residuos a los cuerpos de agua que rodean al municipio, e

incluso directamente al manto freático. Pero esto no puede seguirse ignorando,

ya que, de hacerlo, los niveles de contaminación del agua en la ciudad se

volverán insostenibles.

Debe de ser una prioridad para el municipio la creación de un sistema integral

de recolección, tratamiento y reutilización de aguas residuales, no solo del

centro de la ciudad, sino de todo el municipio.

En mira de un futuro sustentable, será primordial proponer y utilizar

nuevas tecnologías y sistemas que permitan un servicio más eficiente, menos


contaminante y que permita la reutilización de las aguas hasta su incorporación

natural al manto freático.

No solo es importante la implementación de un nuevo sistema, si no,

también debe ser una prioridad la limpieza de las aguas que han sido ya

contaminadas por residuos sólidos, esto, además de por las razones obvias

ambientales y de salud pública, también es importante para la activación de

estos elementos naturales como atractivos turísticos y comerciales.

3.2.8.4 Drenaje Pluvial

El problema del drenaje pluvial en la ciudad es grave, ya que no

solamente es ineficiente, sino que además es altamente contaminante.

Se requiere en un corto plazo, realizar un estudio detallado de las condiciones

topográficas y del suelo de la ciudad para implementar un sistema que resuelva

ambos conflictos.

Se debe diseñar un sistema eficiente y no contaminante que, en vía de una

mayor sustentabilidad de la ciudad, utilice tecnologías y sistemas novedosos

que permitan, en la medida de lo posible, el aprovechamiento y reutilización de

las aguas pluviales para finalmente reintegrarlas de manera natural al subsuelo.


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ANEXO 1. TABLA DE CRECIMIENTO URBANO INTELIGENTE


IMPRESO EN LA DIRECCIÓN DEL DIARIO OFICIAL

suplemento de 15 de agosto de 2012 - yucatán · 1 guía para la redensificación habitacional en...

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