DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA

MINUTA1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cual es

el OBJETO - Contratantes: Otorgante y Otorgado - Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg. domicilio, etc) - Denominación de los contratantes - Términos y Condiciones

2.- Cuerpo de la Minutaa. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el Registro

de Prediosb. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o fábrica)

I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires, etc.)

* colindancia * sentido * tipo de línea * medida II.- Por la derecha entrando * colindancia * sentido * orientación * tipo de línea * medida III.- Por la izquierda entrando * colindancia * sentido * orientación

* tipo de línea * medida IV.- Por el fondo * colindancia * sentido * orientación * tipo de línea * medida LINEA QUEBRADA 1.- Número de tramos 2.- El primer tramo * colindancia : opcional * sentido * orientación * tipo de línea * medida

3.- Segundo Tramo y siguientes * colindancia (opcional) * sentido * orientación * tipo de línea * medida c.- De las áreas 1.- De terreno 2.- De la Edificación * Ocupación * Areas Techadas y/o Construidas * Areas Libres * Area de aleros exteriores * Areas superpuestas * Areas exclusivas * Areas comunes

HALL

POZO LUZ

B A

A.LA.L

ESCALESCAL

C

A. EXCLUSIVA AL + AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ

HALL

ESCALERAD

I.- DEFINICIONES

A.- De las áreas: El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1.Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)

DORMITORIO

BALCON

AREA CONSTRUIDA

AREA TECHADA

AREA CERRADA

AREA SIN CERRAR

HALL

POZO LUZ

B A

A.LA.L

ESCALESCAL

C

A. EXCLUSIVA AL + AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ

HALL

ESCALERAD

A.T.E.

A.L.

A.S

ALERO EXTERNO

AREA T. CONCRETO

VEREDA

AREA T. ETERNIT

ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

AREAS SUPERPUESTASAO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 m2

ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las áreas techadas de la edificación.

* El área total techada del piso y la de los aleros se convierte en área de ocupación del piso superior

* El área del primer piso es su área propia y la generada por el alero externo (carga registral)

d. - De la descripción del predio.- La edificación integral e. - De la Distribución dela fábrica I.- Por tipo de techos II.- Por concepción integral III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades) f.- Especificaciones técnicas I.- Criterios de predominancia II.- Criterios de diferenciación de especificaciones g.- Valor de la Fábrica I.- Valor arancelario II.- Valor de inversión h.- De la fecha de terminación i.- De la numeración municipal j.- De la aceptación del propietario k.-Del pago de la Escritura Pública

3.- Conclusiones de Ley 4.- Fecha5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios

INDEPENDIZACION

1.- DEFINICIONES TECNICAS• SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos• INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones• DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada sección• PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican

2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA•Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en la revisión de las memorias cuadro de áreas y planos inscritas en el Registro Público a fin de establecer las coincidencias con lo que se quiere independizar.•Determinación de las secciones por independizar.- De acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es factible independizar (unidades mínimas de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a identificar en los planos el posible seccionamiento.

•Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA)

- Bienes Comunes• El terreno sobre el que está construida la

edificación• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros

exteriores, techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes de una sección sino que sirven a dos o más secciones

• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de circulación de uso común.

• Los ascensores y montacargas.• Las obras decorativas exteriores a la edificación o

ubicadas en ambientes de propiedad común.

• Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común.

• Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía, y otros.

• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.

• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.

• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos

• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios

3.- DISEÑO• Plano esquemático: Sólo contiene un polígono• Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van

los linderos• Análisis de los bienes comunes: Determinación de los mismos

– Análisis estructural– Análisis arquitectónico

• Determinación de la cota 0.00 m ó nivel de piso (área de ocupación

• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a los análisis de los bienes comunes (medianerías).

• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de los aires y/o pozos de luz.

4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Áreas Comunes• Cálculo de las áreas de ocupación• Cálculo de áreas techadas• Cálculo de áreas libres• Cuadro integral de las áreas de independización (se

comprueba en base a la coincidencia con las áreas de ocupación, techadas y libres de la fábrica que se independiza).

5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones• Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad

Inmobiliaria• Distribución del contenido de la sección (por niveles) en

base a la declaratoria de fábrica.

• Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección

• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas

• Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios niveles.

6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes • Áreas Comunes• Pozos de luz y• Aires Comunes

HALL

POZO LUZ

B A

A.LA.L

ESCALESCAL

C

D

INDEPENDIZACION SUB DIVISION

LOTE 1

SUB LOTE SUB LOTE

1A 1B

• Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos de luz

• Distribución del contenido de las áreas comunes (por niveles) .

• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas de las áreas comunes.

• Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.

7.-PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR DE LOS BIENES COMUNES

• Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas, etc.)

• Proporcionalidad de las áreas.

8.-ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIOS EN EL REGLAMENTO INTERNO

• Distribución• Área de Ocupación, Techada y Libre• Uso• Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes

comunes