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SANEAMIENTO FÍSICO CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES SUCURSAL NORTE A CARGO DE LA SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES S.A.S

ELISABETH GIL GIL Código: 9922599

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C

2015

SANEAMIENTO FÍSICO CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES SUCURSAL NORTE A CARGO DE LA SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES S.A.S

Autores:

ELISABETH GIL GIL Código: 9922599

TRABAJO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA PARA OPTAR EL TITULO DE: INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

DIRECTOR EXTERNO RAUL ERNESTO VARGAS SOLANO

INGENIERO CIVIL, ESPECIALISTA EN ADMINISTRACIÓN DE MEPRESAS EN FINANZAS

DIRECTOR INTERNO OSCAR FERNANDO TORRES COLMENARES

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C

2016

3

TABLA DE CONTENIDO 1. INTRODUCCION ...................................................................................................................... 7

2. OBJETIVOS ............................................................................................................................. 10

2.1. OBJETIVO GENERAL .................................................................................................... 10

2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS ......................................................................................... 10

3. MARCO INSTITUCIONAL ..................................................................................................... 12

4. MARCO NORMATIVO ........................................................................................................... 15

5. METODOLOGÍA ..................................................................................................................... 18

5.1 FLUJOGRAMA DE ACTIVIVADES ESPECÍFICAS REALIZADAS .......................... 20

5.1.1 SANEAMIENTO FÍSICO CATASTRAL DE BIENES INMUEBLES ....................... 20

7.1 ANTES: PREPARACIÓN DEL MATERIAL ...................................................................... 29

7.2 DURANTE: LA REALIZACIÓN DE LA VISITA ................................................................ 30

7.3 DESPUES DE LA VISITA: PRESENTACIÓN DE LA INFORMAIÓN .......................... 32

5.1.1.2 EJEMPLO ................................................................................................................... 34

5.1.2 ESTIMADO DE RENTA INMUEBLES URBANOS .................................................. 40

5.1.2.1 EJEMPLO ................................................................................................................... 43

5.1.3 REVISIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES URBANOS ......................................... 44

5.2 PRODUCTOS FINALES .................................................................................................. 46

6. RECURSOS ............................................................................................................................ 46

7. RESULTADOS ........................................................................................................................ 47

7.1 conceptos técnicos de los 30 INMUEBLES URBANOS ............................................. 47

4

7.3 VISITAS TÉCNICAS ........................................................................................................ 49

7.4 CONCEPTOS TÉCNICOS Y OFICIOS......................................................................... 49

8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................................. 50

9. BIBLIOGRAFÍA ....................................................................................................................... 52

10. ANEXOS ................................................................................................................................ 54

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INDICE DE TABLAS

Pág.

Tabla 1. Proceso Saneamiento Físico Catastral .............................................................. 22

Tabla 2. Proceso Estimado de Renta................................................................................ 27

Tabla 4. Productos Finales ............................................................................................... 43

Tabla 8. Revisión Avalúos por Lonja ................................................................................. 49

Tabla 9. Observaciónes por lonja Avaluadra .................................................................... 50

Tabla 10. Visitas Técnicas por Ciudad ............................................................................. 51

Tabla 11. Conceptos Tecnicos y Oficios .......................................................................... 52

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INDICE DE IMAGENES

Pág.

Imagen 1. Estructura organizacional de la entidad ............................................................ 13

Imagen 2. Proceso Valoración de Inmuebles .................................................................. 18

Imagen 3. Proceso Saneamiento Físico Catastral ........................................................... 19

Imagen 4. Proceso Conceptos Técnicos ........................................................................... 20

Imagen 5. Proceso Conceptos Técnicos .......................................................................... 21

Imagen 6. Formato solicitud de escrituras ........................................................................ 25

Imagen 7. Flujograma Estimado de Renta .................................................................... ...26

Imagen 8. Estimado de renta Terraza Edificio Colinas Del poblado ................................. 29

Imagen 9. Estimado de renta Apartamento Conjunto Residencial Alquería B .................. 31

Imagen 10. Estimado de renta Casa Conjunto Residencial Valle de los Corales ............. 33

Imagen 11. Flujograma Revisión de Avalúos ................................................................... 35

Imagen 12. Formato aprobación avalúo predio identificado con FMI 50C-520273 ............ 37

Imagen 13. Formato aprobación avalúo predio identificado con FMI 50S-40051315 ........ 39

Imagen 14. Formato aprobación avalúo predio identificado con FMI 370-423454............. 41

Imagen 15. Estimados de Renta por Ciudad .................................................................... 46

Imagen 19. Visitas Técnicas por Ciudad ............................................................................5

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1. INTRODUCCION

El presente documento constituye el informe final de la pasantía desarrollada en la Sociedad de Activos Especiales S.A.S, aprobada y avalada por el proyecto curricular de Ingeniería Catastral y Geodesia, como requisito para optar por el título de Ingeniero Catastral y Geodesta.

La Dirección Nacional de Estupefacientes, fue creada mediante el Decreto 494 de 1990, como Unidad Administrativa Especial, Adscrita al Ministerio de Justicia, la cual mediante Decreto 2159 de 1992 se fusionó con el Fondo Rotatorio de Prevención y Rehabilitación del Consejo Nacional de estupefacientes adquiriendo el carácter técnico, con personería jurídica, autonomía administrativa y presupuestal, patrimonio propio, y régimen especial de contratación administrativa.

Luego, en el año de 1996 se expidió la Ley 333, cuyo objetivo principal fue crear un mecanismo independiente de la acción penal, para perseguir los bienes adquiridos ilegalmente o utilizados para la comisión de conductas ilícitas, legitimando a la Dirección Nacional de Estupefacientes para ejercer conforme a su especialidad, la acción de extinción del dominio sobre los bienes adquiridos en forma ilícita.

Es por esto que el Presidente de la Republica de Colombia, en ejercicio de las atribuciones conferidas en el parágrafo 3° del artículo 25 de la Ley 333 de 1996, expidió el Decreto 1575 de 1997, estableciendo la estructura interna y determinando las funciones de la Dirección Nacional de Estupefaciente, el que a su vez derogo el Decreto 2159 de 1992.

Con el Plan Nacional de Desarrollo 2010-2014 “Prosperidad para Todos”, se implanto como una de las políticas del Buen Gobierno, la iniciativa de rediseño organizacional en entidades del Estado contemplando entre otras acciones, la liquidación de las entidades con problemas estructurales y la transferencia de objetivos y funciones a otros organismos nacionales que permitieran el alcance de los retos planteados por el Gobierno Nacional, motivo por el cual la Ley 1444 de 2011 asignó y otorgó facultades precisas y extraordinarias al Presidente de la Republica para modificar la estructura de la Administración Pública.

De modo que, en ejercicio de las facultades extraordinarias el Gobierno Nacional expidió el Decreto 3183 del 2 de Septiembre de 2011 el cual suprimió y ordenó la

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liquidación de la Dirección Nacional de Estupefacientes - DNE proceso que tenía programado un (1) año para su finalización; sin embargo, dicho termino fue prorrogado mediante los Decretos N° 1420 del 29 de junio de 2012; 2177 de 7 de octubre de 2013 y 1335 del 17 de julio de 2014, estableciendo como plazo final para la liquidación de la entidad, el 30 de septiembre de 2014.

Así mismo y con el fin de garantizar la continuidad de la función de la administración, el Decreto de Liquidación determino que la DNE en liquidación ejercería la función de administración del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado – FRISCO., así como la de los bienes afectos a procesos penales por actividades de narcotráfico y conexas.

Paralelamente a este proceso se crea la Sociedad de Activos Especiales S.A.S una filial de C.I.S.A., con el fin de adoptar las funciones de administración de los bienes muebles e inmuebles que dejaría la D.N.E.E.L desde un manejo más técnico y dejando al ministerio de justicia todos los procesos penales de esta.

Finalmente y en atención a lo establecido en la Ley 1708 del 20 de enero de 2014 por la cual se expidió el Código de Extinción del Derecho de Dominio, las funciones de administración y saneamiento de los bienes que forman parte del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado (FRISCO), así como aquellos bienes afectados con medidas cautelares en procesos de extinción de dominio y penales con fines de comiso por actividades de narcotráfico y conexas, serán desarrolladas y estarán a cargo de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S – SAE, sociedad de economía mixta del orden nacional autorizado por la ley, de naturaleza única y sometida al régimen de derecho privado, a partir del 20 de julio de 2014

“Artículo 90. Competencia y reglamentación. El Fondo la Rehabilitación, Inversión Social, y Lucha contra el Crimen Organizado – FRISCO – es una cuenta social sin personería jurídica administrada por la Sociedad de Activos Especiales S.A.S – SAE, sociedad de economía mixta del orden nacional autorizada por la ley, de naturaleza única y sometida al régimen del derecho privado, de acuerdo con las políticas trazadas por el Consejo Nacional de Estupefacientes o su equivalente, con el objetivo de fortalecer el sector justicia, la inversión social, la política de drogas, el desarrollo rural, la atención y reparación a víctimas de actividades ilícitas, y todo aquello que sea necesario para tal finalidad.

De igual forma, el Presidente de la República expedirá, dentro de los doce (12) meses siguientes a la entrada en vigencia de este Código, el reglamento para la administración de

los bienes. Dicho reglamento deberá tener en cuenta las normas previstas en este título.”1

1 Tomado de la Ley 1708 del 20 de Enero de 2014, Por medio de la cual se expide el código de extinción de

dominio

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Actualmente y en el ejercicio de sus funciones SAE S.A.S está encargada de adquirir, administrar, comercializar, intermediar, enajenar y arrendar a cualquier título, bienes muebles, inmuebles, unidades comerciales, empresas, sociedades, acciones, cuotas sociales y partes de interés en sociedades civiles y comerciales, sin distinción de su modalidad de constitución, así como el cobro y recaudo de los frutos producto de los mismos, respecto de los cuales se haya decretado total o parcialmente medidas de incautación, extinción de dominio, comiso, decomiso, embargo, secuestro o cualquier otra que implique la suspensión del poder dispositivo en cabeza de su titular o el traslado de la propiedad del bien a la Nación, por orden de autoridad competente conforme a los procedimientos establecidos por la ley para tales fines.

Para el desarrollo de su objeto social la sociedad podrá realizar toda clase de actos, contratos civiles, comerciales, contratar empréstitos, suscribir contratos de administración y en general todos los necesarios para el cumplimiento de su objeto social, conforme a su naturaleza jurídica.2

Teniendo en cuenta las funciones encargadas a la Sociedad de Activos Especiales- SAE S.A.S, fue pertinente el desarrollo de la presente pasantía prestando el apoyo a los procesos de la Gerencia Técnica, con base en las competencias de Ingeniero Catastral y Geodesta, específicamente en relación con diferentes asignaturas y sus respectivos contenidos, tales como; Sistemas Catastrales, Legislación Catastral, Cartografía, sistemas de información Geográfico, Geografía física y económica, estratificación socioeconómica, Seminario de Administración Inmobiliaria. Lo anterior según el Acuerdo N° 031 del 25 de junio de 2014 “Por el cual se reglamenta el trabajo de Grado para los estudiantes de pregrado de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas” en su capítulo II Artículo 3° Pasantía.

De esta manera durante el periodo de duración de la pasantía, se logró cumplir con los objetivos propuestos en el presente documento, tales como; la visita de inspección técnica de los 30 bienes inmuebles que se encuentran en la base de datos sin Folio de matrícula inmobiliaria desde el inicio del proceso, esto con base en el procedimiento que será descrito puntualmente en la metodología utilizada para la realización del saneamiento y aprovechando los conocimientos catastrales y documentación jurídica a la que se tiene acceso mediante los convenios con que cuenta la entidad como certificados de tradición y libertad de cada bien inmueble, evaluando que cada informe contuviera la información correcta y acorde al procedimiento realizado.

2 http://www.saesas.com.co/webportalsae/Web/Entidad/QuienesSomos.aspx

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Dentro del apoyo y soporte a los procesos de saneamiento de los bienes inmuebles a cargo de la entidad y específicamente de los bienes inmuebles objeto de esta pasantía, se hizo necesaria la ejecución de 30 visitas técnicas a inmuebles urbanos inicialmente como prueba piloto, para recolección información física o documental necesaria para la identificación física que permitiera dar inicio al proceso de saneamiento físico, esto realizando labores como, toma de fotografías, verificación de estado de conservación, áreas y linderos.

El proceso realizado dentro del marco del desarrollo de la pasantía, y la ejecución de las tareas asignadas, logro una introducción al quehacer profesional, donde se aportaron conocimientos, capacidad de análisis e integración multidisciplinaria permitiendo contribuir con los procesos establecidos dentro de la entidad.

2. OBJETIVOS

2.1. OBJETIVO GENERAL

Saneamiento físico y catastral De los bienes inmuebles contenidos en la base de datos de la entidad que se encuentran sin Folio de Matricula Inmobiliaria Regional Costa. Verificar, analizar y tomar acciones que conlleven a su identificación Fisca-catastral, jurídica, conlleven a determinar la clase de inmueble, información indispensable para llevar a cabo el objeto social de la entidad Sociedad de Activos Especiales SAE.SAS sobre los bienes puestos a disposición de la misma.

2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

Analizar la información documental con la que cuenta la entidad Sociedad

de Activos Especiales SAE. SAS. Que permita determinar si los bienes

objeto de revisión se pueden localizar plenamente para la debida

administración por parte de la entidad.

Localizar los bienes que desde el inicio del proceso de extinción al derecho

de dominio, no cuentan con información catastral y jurídica, realizar la visita

de inspección técnica que permita extraer la información que conlleve a

tomar acciones administrativas por parte de la entidad.

Espacializar los bienes que una vez llevada a cabo la visita se tiene clara

su ubicación física por medio de coordenadas, que permitan verificar

mediante la herramienta de base de datos del Geoportal IGAC, que es una

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herramienta de libre acceso, se verifica la información catastral de los

bienes inmuebles objeto de estudio.

Elaborar y diligenciar el formato de visitas de inspección técnica con la

información conseguida en campo y oficina de los bienes objeto de estudio.

Actualizar la información en las bases de datos de la entidad.

oficiar a las diferentes áreas a que corresponda para llevar a cabo las

actuaciones pertinentes que se desprendan de la visita de inspección como

son desalojo, remoción o nombramiento de depositario, inscripción de la

medida cautelar sobre el FMI perteneciente al bien inmueble, inclusión del

bien inmueble en el proceso por parte de la fiscalía, entre otras acciones

que se deberán adelantar sobre los bienes objeto de la realización de este

proyecto.

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3. MARCO INSTITUCIONAL

ASPECTOS GENERALES

3.1 MISIÓN, VISIÓN, NATURALEZA Y OBJETO DE LA SOCIEDAD DE

ACTIVOS ESPECIALES S.A.S.3

3.1.1. MISIÓN. Somos un administrador eficiente de activos orientados a la consecución de la productividad y rentabilidad de los mismos para la generación de recursos para el Estado. 3.1.2. VISIÓN. En el 2019 SAE S.A.S será una empresa modelo en Latinoamérica como administrador de activos y generados de valor para el Estado y la sociedad, con un portafolio de servicios diversificado 3.1.3. NATURALEZA. La SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES S.A.S. es una sociedad comercial por acciones simplificada, de economía mixta del orden nacional, de naturaleza única, sujeta en la celebración de todos sus actos y contratos al régimen de derecho privado y subordinada a su matriz CENTRAL DE INVERSIONES S.A. 3.1.4. OBJETO. La SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES S.A.S. Tiene por objeto principal adquirir, administrar, comercializar, intermediar, enajenar y arrendar a cualquier título, bienes muebles, inmuebles, unidades comerciales, empresas, sociedades, acciones, cuotas sociales y partes de interés en sociedades civiles y comerciales, sin distinción de su modalidad de constitución, así como el cobro y recaudo de los frutos producto de los mismos, respecto de los cuales se haya decretado total o parcialmente medidas de incautación, extinción de dominio, comiso, decomiso, embargo, secuestro o cualquier otra que implique la suspensión del poder dispositivo en cabeza de su titular o el traslado de la propiedad del bien a la Nación, por orden de autoridad competente conforme a los procedimientos establecidos por la ley para tales fines. Para el desarrollo de su objeto social la S.A.E podrá realizar toda clase de actos, contratos civiles, comerciales, contratar empréstitos, suscribir contratos de administración y en general todos los necesarios para el cumplimiento de su objeto social, conforme a su naturaleza jurídica.

3 http://www.saesas.com.co/webportalsae/Web/Entidad/QuienesSomos.aspx

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3.2. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL

Imagen 1. Estructura organizacional de la entidad

Fuente: http://www.saesas.com.co/webportalsae

La pasantía se desarrolló dentro de la Gerencia Técnica, que a su vez hacer parte de la Vicepresidencia de Bienes Inmuebles y Muebles, que depende directamente de la presidencia de la SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES S.A.S.

Ministerio de Hacienda

Presidencia SAE S.A.S.

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3.3. GERENCIA TÉCNICA

La administración de los bienes inmuebles se realiza con la premisa de la auto-sostenibilidad de los mismos, para esto la Gerencia Técnica de la SAE S.A.S desarrolla procesos de Reparación, Obras y Mantenimiento (ROM), Saneamiento Físico Catastral (validación de correspondencia entre la información jurídica y catastral), revisión de Avalúos Comerciales (Procesos de Enajenación), Estimados de renta para inmuebles con potencial de arrendamiento, al igual que Conceptos Técnicos a solicitud de las diferentes áreas de la entidad.

Reparación Obras y Mantenimiento- ROM: Solicitud allegada por el arrendador o por el área encargada de la administración de los inmuebles, se realiza visita al inmueble para la verificación de la solicitud y así generar el respectivo concepto técnico para la reparación o mantenimiento al predio objeto de solicitud.

Saneamiento Físico Catastral: Este proceso se realiza por medio de la solicitud de un área específica o a través de la depuración de la Base de Datos de los inmuebles administrados por la entidad, al detectar las inconsistencias de la información, se realiza la verificación jurídica y catastral de los inmuebles, observando la correlación de áreas de terreno y construcción de acuerdo con las diferentes fuentes (Folio de Matricula Inmobiliaria, Escritura Pública y Base de Datos de los Catastros), con lo cual se puede validar la información pertinente. Para luego oficializar la solicitud de rectificación de la información a las diferentes entidades y posteriormente realizar la actualización de la Base de Datos de la entidad.

Avalúos Comerciales: Para el desarrollo de esta actividad se realiza el alistamiento de la información pertinente, se solicita el avalúo a las firmas avaluadoras externas, si es necesario se da acompañamiento al perito designado por la firma avaluadora, y posteriormente se efectúa la revisión y pre-aprobación de los avalúos comerciales.

Estimado de Renta: Se realiza la solicitud desde el área pertinente. Por medio de la búsqueda y depuración del mercado inmobiliario, se hace el análisis de la información, y se presenta el informe, para dar respuesta a la solicitud.

Conceptos Técnicos: Requerimiento por parte de las diferentes áreas de la entidad, relacionados con: servidumbres, normatividad urbana, avalúos comerciales, dictámenes periciales (Procesos Judiciales), entre otros; se realiza el estudio previo, recopilación de información, investigación y análisis de las misma, para luego generar el concepto respectivo.

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4. MARCO NORMATIVO

Ley 1708 del 20 de Enero de 20144

Por medio de la cual se expide el Código de Extinción de Dominio, derogó la Ley 793 de 2002, que era la que establecía el procedimiento aplicable a todas las acciones de extinción de dominio

Por la cual la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. - SAE S.A.S, realiza la correcta administración de los activos a cargo del FRISCO determinada mediante el artículo 90

Decreto 1420 del 24 de Julio de 19985

Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Se establecen las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles

Con la cual se valoran los procedimientos y criterios para la revisión de avalúos mediante los siguientes artículos

Artículo 15 para solicitar la revisión de los avalúos o correcciones a las que se tenga lugar.

Articulo 19 donde se estipula la vigencia de los avalúos comerciales.

Articulo 21 y 22 los parámetros y características que se deben tener en cuenta para la determinación del valor comercial.

Articulo 25 y 26 Métodos de valoración y sustentación de la utilización.

4 •LEY 1708 DE 2014 (en línea), Presidencia de la Republica, (20 de Enero de 2014), Disponible en internet:

<URL:http://wsp.presidencia.gov.co/Normativa/Leyes/Documents/LEY%201708%20DEL%2020%20DE%2

0ENERO%20DE%202014.pdf> 5 •DECRETO 1420 DE 1998 (en línea), Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C, (24 de Julio

de 1998), Disponible en internet:

<URL:http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1508>

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Decreto Nacional 422 del 8 de Marzo de 20006

Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999, se fija criterios que se deben observar en la realización de avalúos, determina el contenido mínimo del informe de avalúo y los requisitos de los avaluadores. Art. 1 a 3. Determina la composición del registro nacional de avaluadores y las entidades que deben llevar lista, y les indica facultades al respecto. Art. 4 a 6. Otorga funciones a la Superintendencia de Industria y comercio referente a la lista mencionada e indica la forma de elegir a los avaluadores de la lista. Art. 7 y 8. Vigencia Ar. 10.

Con la cual se tienen los parámetros mínimos que deben contener los avalúos

Articulo 1 criterios a los que se deben sujetar los avalúos ( Objetividad, Certeza de las Fuentes, transparencia, Integridad y suficiencia, independencia y profesional)

Articulo 2 contenido mínimo de los avalúos

Resolución 070 del 04 de Febrero de 20117

Reglamenta técnicamente la formación, actualización y conservación catastral. Cuyo aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.

A través de la cual se solicitan correcciones de áreas o linderos al Instituto Geográfico Agustín Codazzi

Articulo 61 inscripción catastral a través de la unidades orgánicas

Articulo 63 Conflicto limítrofes entre propietarios y poseedores, es el más utilizado debido al desconocimiento de los linderos ya que no se encuentran inscritos en los títulos por lo cual se realizan actas de colindancia.

Articulo 64 Conflicto entre propietarios o poseedores sobre un mismo predio

6 •DECRETO NACIONAL 422 DE 2000 (en línea), Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C,

(08 de Marzo de 2000), Disponible en internet:

<URL:http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=6010> 7 •RESOLUCIÓN 70 DE 2011 (en línea), Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C, (04 de

Febrero de 2011), Disponible en internet:


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Artículo 114, 115, 116 y 117 para las mutaciones catastrales que sucedan en el tiempo de administración de orden físico, jurídico o económico.

Artículo 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139 y 140 revisión del avalúo, cuando se solicitan los avalúos para la enajenación de los inmuebles y estos se encuentran por debajo del valor catastral se realiza este tipo de solicitudes, esto con el fin de rectificar.

Artículo 152, 153 y 154 con los cuales se realiza la verificación de la inscripción de los predios en catastro o actualización de los mismos en cuanto a los aspectos físicos, jurídico y económicos

Resolución 620 del 23 de Septiembre de 20088

Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

A través de la cual se verifican los procedimientos mínimos para los avalúos, de esta ley se tienen en cuenta todos los artículos ya que se verifican metodologías, formas de aplicación y formulas contenidas en esta

Instrucción administrativa conjunta Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” N° 01 y Superintendencia de Notariado y Registro N° 11 del 20 de Mayo de 20109

Actualización y/o aclaración para corrección de áreas y/o linderos de inmuebles

A través de la cual se solicitan correcciones de áreas o linderos a el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la Superintendencia de Notariado y Registro, de esta se utiliza cada uno de sus artículos ya que cada solicitud de correcciones es diferente según las características de la mismo

8 •RESOLUCIÓN 620 DE 2008 (en línea), Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C, (23 de

Septiembre de 2008), Disponible en internet:


9 •Instrucción Administrativa Conjunta Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" No. 01 Superintendencia de

Notariado y Registró No. 11 (en línea), Superintendencia de Notariado y Registró, (20 de Mayo de 2010),

Disponible en internet:

<URL:https://www.supernotariado.gov.co/supernotariado/index.php?option=com_content&view=article&id=

5352:instruccion-administrativa-conjunta-no-11-de-2010-instituto-geografico-agustin-codazzi-no-

01&catid=475:instrucciones-administrativas-2010&lang=es>

18

5. METODOLOGÍA

La metodología utilizada se basó en los procesos definidos para cada actividad asignada, dentro de la Gerencia Técnica.

Imagen 2. Proceso Valoración de Inmuebles

Fuente:Grafica de Presentación de Procesos Gerencia Técnica

Nota: Estos procesos se encuentran explicados al detalle en la Tabla N° 2 y 3

19

Imagen 3. Proceso Saneamiento Físico Catastral

Nota: Estos procesos se encuentran explicados al detalle en la Tabla N° 1

ÁREA TÉCNICA

SI NO

Fuente: Presentación de Procesos Gerencia Técnicá

Requerimiento de

parte de las

INICIO

Asignación a

Técnico II

Barrido al inventario o

prioridades establecidas

(extinguidos o

incautados) detectando

Validación de

correspondencia

entre la información

Comparación de áreas de

terreno y construcción

Investigación y análisis

de la Información

ES NECESARIO

REALIZAR

SANEAMIENTO

Realizar proceso de

saneamiento Emisión de concepto técnico

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5.1 FLUJOGRAMA DE ACTIVIVADES ESPECÍFICAS REALIZADAS

5.1.1 SANEAMIENTO FÍSICO CATASTRAL DE BIENES INMUEBLES

El saneamiento físico catastral de los bienes inmuebles a cargo de la entidad se realizó con el fin de dejarlos aptos para disposición temporal o definitiva. La metodología utilizada se muestra y se describe a continuación.

Imagen 5. Flujograma Saneamiento Físico Catastral

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Tabla 1. Proceso Saneamiento Fisico Catastral ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN

1

Recibir la solicitud de actualización física catastral

Recibir de la Gerencia Comercial, Gerencia de Bienes Inmuebles, Gerencia de Asuntos Legales, Gerencia Regional, la solicitud de realización de actualización física catastral, revise la información y solicite la realización del saneamiento.

2

Revisar el inventario de los bienes inmuebles

Revisar en el aplicativo Olympus los bienes inmuebles en administración y en el aplicativo Matrix los bienes inmuebles que han ingresado, tanto incautados como los que se encuentren en proceso de Extinción de Dominio.

22

3

Revisar el Folio de Matrícula Inmobiliaria del inmueble

Consultar en la página web de la Ventanilla Única de Registro de la Superintendencia de Notariado y Registro, el Folio de Matrícula Inmobiliaria de cada uno de los predios que requieren actualización de información.

4

Revisar el estado técnico, físico y catastral del inmueble

Revisar en el certificado catastral, la siguiente información: Nombre del propietario, identificación del propietario, departamento y municipio de ubicación del bien, dirección del predio, área de terreno, área de construcción, avalúo catastral, zona física, zona geoeconómica, número predial, matrícula inmobiliaria.

5

¿Tiene la información completa del Certificado Catastral?

Si cuenta con el Certificado catastral completo, realizar la actividad 7, de lo contrario, realizar la actividad 6.

6

Solicitar el certificado catastral

Solicitar al Instituto Geográfico Agustín Codazzi o a los Catastros Descentralizados, según corresponda, el Certificado Catastral del bien inmueble.

Consultar en la página web (si aplica) dicho certificado. Las fuentes de información son:

IGAC – Geoportal

Catastro Bogotá – www.mapasbogota.gov.co

Catastro Medellín – Sistema de Información por VPN

Catastro Antioquia - Sistema de Información por VPN

Catastro Cali – Se realiza la solicitud mediante oficio.

7

Solicitar el expediente del inmueble en revisión

Solicitar al área de Gestión Documental el expediente del inmueble.

8

Revisar la información contenida en el expediente

Recibir el expediente del predio y revisar la información física catastral del inmueble

Tabla 1. (Continuación) ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN

9

¿Tiene la información de las escrituras del predio?

Si se cuenta con las Escrituras, realizar la actividad 11, de lo contrario, realizar la actividad 10.

10

Solicitar las Escrituras del predio

Realizar la solicitud de las Escrituras del predio a las Notarías y/o Juzgados donde se encuentre registrado el predio.

23

11

Revisar la información contenida en la Escritura Pública

Determinar la información contenida en la escritura y revisar la historia del predio, analizando información general del inmueble, así como: áreas, Ventas, Englobes, Desenglobes y demás actuaciones que se realizaron al inmueble.

12

Identificar y consolidar las inconsistencias de información del predio

Identificar y consolidar las inconsistencias en la información del predio, teniendo en cuenta las diferencias encontradas en la revisión de los documentos anteriormente mencionados:

Registro del aplicativo Olympus

Registro del aplicativo Matrix.

Folio de Matrícula Inmobiliaria.

Certificado Catastral

Escrituras del predio.

13

¿La información del predio presenta inconsistencias?

Si se presentan inconsistencias con el Folio de Matrícula Inmobiliaria, realizar la actividad 14, si se presentan inconsistencias con el Certificado Catastral, realizar la actividad 15, y si se presentan inconsistencias con la Escritura Pública, realizar la actividad 16.

14

Solicitar la actualización del Folio de Matrícula Inmobiliaria

Solicitar a la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos, la actualización de la información del Folio de Matrícula Inmobiliaria del bien inmueble.

15

Solicitar la actualización del certificado catastral

Solicitar al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y a los Catastros Descentralizados, según corresponda, la actualización de la información del Certificado Catastral del bien inmueble.

16

Solicitar la actualización de la Escritura

Solicitar a las Notarías, la actualización de la información de la Escritura del bien inmueble.

Tabla 1. (Continuación) ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN

17

Actualizar la información técnica, física y catastral del predio

Una vez recibida la información técnica, física y catastral actualizada del predio, realizar la actualización de dicha información en el aplicativo Olympus o en el aplicativo Matrix.

18

Elaborar el documento de Concepto Técnico Catastral

Con base en la información físico catastral del bien inmuebles, elaborar el concepto técnico

24

y enviarlo al Coordinador Técnico para revisión.

19

¿El Concepto Técnico Catastral requiere ajustes?

En caso que el Concepto Técnico Catastral del inmueble requiera ajustes, realizar la actividad 20, en caso que el Concepto Técnico Catastral cumpla con los requerimientos, realizar la actividad 21.

20

Realizar los ajustes al Concepto Técnico Catastral

Realizar los ajustes solicitados al Concepto Técnico Catastral de bienes Inmuebles de acuerdo con los ajustes solicitados por correo electrónico.

21

Enviar el Concepto Técnico Catastral

Remitir el resultado del Concepto Técnico Catastral de bienes Inmuebles a la Gerencia Comercial, Gerencia de Bienes Inmuebles, Gerencia de Asuntos Legales o Gerencia Regional, según corresponda.

Fuente: Presentación de Procesos Gerencia Técnica

Teniendo en cuenta que lo descrito en la tabla anterior, funciona para los bienes inmuebles que en la normalidad se encuentran plenamente identificados jurídicamente, por ende cuentan folio de matrícula inmobiliaria como identificadora jurídica y número predial como identificador catastral, esto proporciona la información necesaria para su administración ya que esta información permite determinar el nombre del propietario y su ubicación física para cumplir con el objeto social de la entidad que es cumplir con la administración de los bienes inmuebles que se encuentran inmersos en un proceso de Extinción al derecho de dominio. A continuación se realizara la descripción del procedimiento a seguir para la identificación de los bienes inmuebles que NO cuentan con la identificación jurídica y catastral desde el inicio del proceso de extinción al derecho de dominio es esta identificación la que se realiza como objeto de esta pasantía y que se lleva a cabo con los conocimientos catastrales adquiridos en la academia del proyecto curricular de Ingeniería Catastral y geodesia.

En primera instancia se toma la base de datos de la entidad donde realizando el filtro correspondiente esta arroja la información de los 659 bienes que a partir del inicio del proceso no cuentan con información de Folio de Matricula Inmobiliaria, para realizar la prueba piloto que se está proponiendo, se realiza un segundo filtro con los Bienes que se encuentran localizados en los departamentos de Córdoba, Atlántico, Magdalena, Bolívar, Cesar, Sucre y Guajira correspondientes a la Regional Norte, constituida dentro de la organización interna de la Entidad y sobre los cuales se llevara a cabo la investigación, verificación, localización y extracción de información en campo de los bienes, apoyándose en la información que se encuentra en las piezas documentales foliadas en los expedientes individuales a cada bien inmueble que reposan en la entidad, además de la información digital que se encuentra en las bases de datos de la entidad como son OLIMPUS,

25

MATRIX y ORFEO. Además de los convenios interinstitucionales con la Superintendencia de Notariado y Registro, Instituto Geográfico Agustín Codazzi y Notarias entidades que aportan la verificación de la información jurídica y catastral de los bienes sobre los cuales se pretende trabajar.

Luego de revisar los expedientes correspondientes, se extraerá de estos la información relevante al bien como es, datos del propietario, ocupante o afectado, dirección de allanamiento o incautación, especificaciones de acceso al bien en el momento de la diligencia, con esta información se puede verificar que bienes perteneces a la persona implicada, en el municipio y departamento donde se registre la ubicación del bien, esta información que reporta en el Certificado de Tradición y Libertad permite confirmar si la información de cabida y linderos , o dirección es coincidente o corresponde en la descrita en el Acta de incautación, así se va descartando cuales bienes pueden corresponder y cuáles no.

además de esto del expediente se puede extraer información de primera mano donde en algunas ocasiones se describe el acceso al bien y que la dirección sea consistente que para el caso de los bienes rurales se presenta cuando aparece el nombre de la finca, nombre de la vereda, Municipio y Departamento, información en muchas ocasiones es suficiente para localizar el bien, o para realizar la consulta en la Base de datos del Geoportal IGAC, suministrando la información de dirección como criterio de búsqueda para el caso de bienes rurales y urbanos, así es posible que esta arroje la localización del bien de igual manera se debe constatar si esta información que arroja dicha consulta es coincidente con la que se encuentra consignada en el expediente.

Queda claro que la verificación y confrontación de la información en oficina es importante para el proceso de búsqueda e identificación de los bienes inmuebles, además de esto en muchas ocasiones la realización de dicha consulta arroja un número de Folio de Matricula inmobiliaria sobre el cual se realizara una nueva consulta en la Página de La Ventanilla Única de Registro VUR, donde se puede verificar si la información que allí registra dé cabida y linderos es coincidente y si además de esto la consulta arroja la localización Geográfica, se pueden extraer las coordenadas geográficas del bien inmueble que garantizaran que la visita al bien sea efectiva y que el resultado de esta sea consistente.

26

Esto se describe en el siguiente flujo grama.

Flujo grama del procedimiento realizado por el pasante dentro del desarrollo de las actividades desarrolladas.

BASE DE DATOS

DE LA SAE

SE REALIZA

FILTRO DE LOS

BIENES

INMUEBLES QUE

Nuevo filtro con

los bienes que se

localizan en la

Sucursal Norte:

Barranqui

Se solicitan y revisan los

expedientes o

documentos de cada uno

Apoyándose en la información

encontrada allí, se lleva a cabo la

investigación por convenio en las

entidades como:

- Oficina de registro de

instrumentos públicos.

- Instituto geográfico Agustín

Dirección del predio, con

algunos datos de acceso al

predio, Nombre del infractor

En los bienes rurales el

nombre de la vereda de la

finca

Al realizar la consulta se presentan diferentes resultados:

- Con el nombre del propietario o infractor, documentó de

identidad teniendo la información del municipio y

departamento de localización de bien inmueble, el

sistema VUR arroja información de número de folio de

matrícula inmobiliaria, que permite iniciar la búsqueda

puntual de los bienes inmuebles no identificados.

- Realizando la consulta en el Geoportal-IGAC, con la

dirección del predio, esta arroja información importante

para su plena identificación.

- Las oficinas de planeación de los diferentes municipios,

27

El procedimiento anteriormente descrito se debe realizar para cada bien inmueble que se encuentre en La Base de datos, este trabajo de oficina permitirá la planificación del cronograma de visitas dependiendo factores como concentración y numero de bienes en un mismo municipio de esta manera tendrá claridad de cuales bienes son susceptibles de visita de manera justificada.

En el caso de los bienes de la regional norte, se tomó de la base de datos los predios que se encuentran en las ciudades principales ya que en estos se facilitó la coordinación del acompañamiento policivo además de ser donde más predios se encuentran en las ciudades de Barranquilla, Santa marta y Cartagena. Además de esto son ciudades contiguas sobre las cuales no existe una distancia mayor a 2 horas que permite economizar recursos en los desplazamientos entre cada una de ellas los bienes sobre los cuales se realizó visita de inspección técnica para efectos de esta pasantía se relacionan a continuación.

Tabla 2 bienes inmuebles visitados.

N° DIRECCION Municipio Departamento

1 CL 31 B 49 46 CARTAGENA BOLIVAR

2 CS CL 5 6 20 BRR CASTILLO GRANDE ACTA ANTERIOR 902P CARTAGENA BOLIVAR

3 CS CL ALEMANIA 82 B 38 SEC BERLIN BRR SAN FERNANDO CARTAGENA BOLIVAR

4 CS CL DE LA CUCHARA 11 59 SEC 19 DE FEBRERO CARTAGENA BOLIVAR

5 CASA TRANSVERSAL 48 NO.21D-22 CARTAGENA BOLIVAR

6 CASA CALLE BARAJA TRANSVERSAL 93 NO.31-45 CALLE 31 NO.82-257 CARTAGENA BOLIVAR

7 DIAGONAL 29 55 95 CARTAGENA BOLIVAR

8 TALLER AUTOMOTOR EN LA TRNSVERSAL 71 NRO 31A-42 CARTAGENA BOLIVAR

9 CS CR 3A 3 17 BRR BOCAGRANDE CARTAGENA BOLIVAR

10 CASA CARRERA 5 #6-20 CARTAGENA BOLIVAR

11 TV 74 A 311 90 BRR LOS ALPES CARTAGENA BOLIVAR

12 CASA APTO. 501 EDIFICIO ALCAZAR Acta: 0865-P CARTAGENA BOLIVAR

28

14 CR 76 83 41 BARRANQUILLA ATLANTICO

15 GARAJE DOBLE 4 A ED EL GROVE II CR 56 94 146 BARRANQUILLA ATLANTICO

16 CR 24 21 41 SANTA MARTA MAGDALENA

17 CL 15 CR 2 A Y 3 A BUTIQUE UBI SEX ANTES ACTA 2 SANTA MARTA MAGDALENA

18 CASA CALLE 15 3-74 FINANCIACOOP SANTA MARTA MAGDALENA

19 CS CL 29 CR 29 ANTES ACTA 283 SANTA MARTA MAGDALENA

20 CS TV 5 A 5 B 40 RODADERO ANTES ACTA 286 SANTA MARTA MAGDALENA

21 CS PARQUEADERO VILLA GLORIACRA 12 A 3 18 ANTES ACTA 618 SANTA MARTA MAGDALENA

22 CL 15 22 130 ANTES ACTA 679 SANTA MARTA MAGDALENA

23 CS CR 21 14 98 ANTES ACTA 680 SANTA MARTA MAGDALENA

24 CASA CALLE 17 CR 2-3 APTO.3A SANTA MARTA MAGDALENA

25 APARTAMENTO 302 CRA. 1 NO. 17-69 EDIFICIO MURUJUY SANTA MARTA MAGDALENA

26 LC CC TEATRO TAYRONA CL 13 VIA GAIRA SANTA MARTA MAGDALENA

27 CASA APTO. 16B EDIFICIO IROKA ANTES ACTA 0166-E SANTA MARTA MAGDALENA

28 KR 24 21 41 SANTA MARTA MAGDALENA

Partiendo de estos datos se hizo la realización de la visita de inspección donde el fin es dar peso a los criterios más importantes en el transcurso de la visita así:

Como uno de los objetivos de la visita será llevar un inventario que permita verificar el estado actual físico, ubicación y jurídico de los bienes inmuebles que se encuentran bajo la custodia de la Sociedad de activos especiales SAE.SAS.

mantener actualizada la base de datos de la entidad con la información

obtenida en la visita de inspección.

Garantizar la administración de los bienes haciendo presencia activa que

permita controlar, contribuir, preservar y mantener el estado productivo de

los bienes

Los pasos para llevar a cabo la visita de inspección son:

29

7.1 ANTES: PREPARACIÓN DEL MATERIAL

• Revisión de información acta de incautación expediente y bases de datos de la entidad.

• Localización e información catastral en el Geoportal del IGAC.

• Solicitud de acompañamiento por escrito a la estación o comando de policía del Departamento donde se encuentran ubicados los predios.

• Formatos oficiales de la entidad para diligenciar la visita de inspección.

• GPS

• Cámara Fotográfica

30

7.2 DURANTE: LA REALIZACIÓN DE LA VISITA

• Dirigirse al municipio de localización del predio.

• Acercarse a la estación de policía y presentarse como funcionario de la SAE. S.A.S., para conocimiento y acompañamiento en caso de ser necesario.

• Llegar al predio

• Presentarse e identificarse como funcionario de la SAE, informando el objeto de la visita de inspección.

• Tomar el registro fotográfico.

• Diligenciar el formato de visita reglamentario.

• Tomar un punto de GPS. Para tener la certeza en oficina de que el predio visitado es realmente el predio objeto de visita

Para predios Rurales, Es importante tomar un registro fotográfico donde se pueda identificar con claridad:

• Fuentes Hídricas (espejos de agua, lagunas, lagos, jagüey etc...).

• Todas las construcciones anexas, ej. Marraneras piscinas, galpones, casas auxiliares. Etc. con la medición de las áreas de ser posible.

• Áreas productivas (registro del cultivo) e improductivas (rastrojo y/o enmontañado).

• cercas que alinderen el predio.

• Vías de acceso y entrada principal

Códigos, Folios de Matrícula, Departamento, Ciudad, Municipio, Barrio, Dirección del inmueble, Nombre del edificio/conjunto/predio, estrato, Nombre del Administrador, teléfono, correo electrónico, Valor. Estado de ocupación, Tipo y clase de Inmueble, Destinación Etc.

Actividades a Realizar en la visita y ejecución: Comercial, Operativo, Técnico y Jurídico.

Información para diligenciar por quien realiza la visita:

31

Clase de inmueble (Urbano, Rural), Estado de ocupación (arrendado, ocupado ilegal, Desocupado), Estado de conservación (Bueno, Regular, Deteriorado), Tipo de inmueble (Apto., casa, local, oficina, garaje, finca, lote otro).

Uso o destinación actual, si tiene viviente o no, si tiene cultivos, si tiene semovientes, si tiene maquinaria (es importante en este punto aclarar el uso REAL del inmueble frente al uso que tiene asignado por ej. Un apto que se está utilizando como bodega y las características que a este haya lugar).

Si cuenta con servicios públicos de Energía, acueducto, Gas Natural, Teléfono, otro, cual.

Resultado de la Visita:

Inspección ocular, Atiende persona No idónea, Acceso al interior

Registro Fotográfico:

Vías de acceso, vecindario, nomenclatura, Fachada, Dependencias, Pisos, Muebles de Madera, Muebles empotrados, techos, cocina, Baños.

Datos del Propietario / arrendatario/ ocupante:

Nombre del propietario, Nombre del ocupante, nombre del arrendatario, nombre del arrendador con sus respectivos datos de teléfono, correo electrónico aportando copia del contrato de arrendamiento si es posible fecha de ocupación y canon de arrendamiento fijado.

Información General del sector:

Características del sector: indicar las características y actividades predominantes del sector, indique e identifique los tipos de predios alrededor del inmueble.

Ubicación del predio: describa como llegar al predio, información características relevantes de referencia, en este punto es de especial cuidado la toma de coordenadas que permita establecer la ubicación geográfica del predio objeto de visita ya que estas utilizando la herramienta o base de datos de consulta libre del GEOPORTAL IGAC, permitirán acceder a la información catastral como es :

- Identificador catastral ó código predial.

32

- Número de folio de matrícula inmobiliaria, en el caso de que el predio se encuentre debidamente registrado en la correspondiente ORIP (Oficina de Registro de instrumentos públicos),

- Destinación Económica del predio. - Dirección - Área de terreno - Zonas homogéneas Físicas y Geoeconómicas en la que se encuentra el

predio por ubicación. - Área construida - Cantidad de construcciones, con su respectiva área construida, el uso

que se encuentran en el predio y su puntaje según el reconocimiento predial realizado por el IGAC.

Fuente: http://ssiglwps.igac.gov

Descripción del predio: describa las características del predio tales como: terreno ubicación construcciones del inmueble y su estado de conservación, esto ya se realiza según lo encontrado en campo que en muchas ocasiones es diferente a la información que reporta el IGAC.

Observaciones: indicarlas a manera de novedades, recomendaciones, o aspectos adicionales, relacionados con la visita al inmueble.

7.3 DESPUES DE LA VISITA: PRESENTACIÓN DE LA INFORMAIÓN

Luego de llevar a cabo la visita y tener diligenciada la información en el formato de visita:

Realizar el concepto técnico en el cual se relaciona toda la información levantada en campo y las acciones realizadas sobre cada bien inmueble ya

33

que cada bien inmueble cuenta con diferente información física jurídica y catastral y de esta depende la gestión a seguir para la depuración de la información en las bases de datos.

Hacer entrega mediante memorando interno a la dependencia correspondiente, en este caso a la vicepresidencia jurídica para que lleve a cabo las acciones administrativas correspondientes con las diferentes entidades como la fiscalía, procuraduría contraloría para tener soporte jurídico y realizar la gestión pertinente de descargue de los bienes o inactivación de los mismo de las bases de datos de la entidad.

Finalmente y no menos importante la sugerencia de acto administrativo que debe tomar la entidad sobre el bien objeto de visita realizando la solicitud al área pertinente para que la visita tenga efecto sobre las acciones a adelantar.

34

5.1.1.2 EJEMPLO

Informe de visita de inspección técnica del bien inmueble con dirección k 76 83 41.

37

Pasos para la debida identificación predial. 1. A partir de la información del expediente suministrado por la entidad, se

procede a revisar si el inmueble cuenta con algún tipo de información que permita realizar la identificación física, para este ejemplo será la dirección del inmueble.

2. Debido a que solo se cuenta con el insumo de la dirección, se procede a

realizar la visita técnica en campo esto con el fin de verificar y poder determinar la ubicación del predio dentro del municipio, una vez esto, se realizara la toma de un punto geográfico que permita la ubicación espacial del inmueble.

3. Una vez teniendo dicha coordenada, ya en oficina, se procede a realizar la consulta en la página de internet del Geoportal del IGAC, esto con el fin de determinar la información catastral del predio, como se muestra a continuación:

Fuente:http://ssiglwps.igac.gov.co

En la imagen se observa que la coordenada tomada en la visita de campo corresponde a la dirección inicialmente suministrada en el expediente por la entidad, adicionalmente se evidencia que el predio objeto de estudio cuenta con código predial, pero no cuenta con matricula inmobiliaria, por lo que se entiende que el propietario de dicho predio no formalizo la tenencia del mismo, es decir, no realizo la respectivo trámite judicial que se pueda inscribir en la oficina de instrumentos públicos.

38

4. Al revisar la información de los predios colindantes se encontró que la mayoría

de ellos fueron adjudicados mediante resolución N° 777 DEL 29-09-2005 expedida por el Banco Metropolitano de Barranquilla.

5. Por lo anterior y con el fin de realizar el saneamiento del predio objeto de visita, se lleva a cabo la solicitud con radicado de salida CS2015-021748, a la Oficina de instrumentos públicos de Barranquilla de los soportes de la anotación número 1. de fecha 11/10/2005 con radicación 2005-40087, del folio de matrícula inmobiliaria N° 040-397729, donde se encuentra registrada la resolución N° 777 DEL 29-09-2005 expedida por el Banco Metropolitano de Barranquilla, esto por ser este folio de matrícula inmobiliaria correspondiente a los dos predio colindantes, esto con el fin de esclarecer y adelantar gestión que prepita identificar jurídicamente el bien objeto de visita.

6. Se hace pertinente que la Vicepresidencia jurídica adelante la gestión

administrativa correspondiente, que conlleve al saneamiento jurídico.

7. No se accedió al bien inmueble, ni se solicitó información al ocupante ya que este bien no cuenta con la medida cautelar inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria, la visita se realizó exclusivamente para la identificación física del bien inmueble, tendiente a realizar el saneamiento físico y jurídico. Imagen 6. Formato solicitud de Ficha predial.

8. A continuación se presenta el documento oficio donde se solicita a la oficina de

instrumentos públicos del municipio de barranquilla solicitando la información soporte de la anotación N° 1 donde reposa la resolución N° 777 DEL 29-09-2005 expedida por el Banco Metropolitano de Barranquilla, que permita determinar si el predio objeto de estudio se encuentra inmerso en dicha resolución y no fue registrado en la oficina de Instrumentos públicos de Barranquilla en su momento.

40

5.1.2 ESTIMADO DE RENTA INMUEBLES URBANOS

Para los estimados de renta de inmuebles urbanos el fin fue establecer un valor de renta para conseguir la productividad del bien. La metodología utilizada se muestra y se describe a continuación.

Imagen 7. Flujograma Estimado de Renta


41

Tabla 2. Proceso Estimado de Renta ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN

1

Recibir la solicitud de realización del Estimado de Renta

Recepción vía correo electrónico de la solicitud de la realización del estimado de renta, donde se adjunta la información básica del inmueble y la gerencia o regional solicitante.

2

Realizar la revisión documental del inmueble

Recopilación, organización y análisis de la documentación del inmueble que se encuentra en el aplicativo Olympus, y las demás herramientas de consulta, como mínimo se revisó: Folio de matrícula inmobiliaria, Escritura, fotografías, identificando el tipo de bien inmueble (urbano o rural), y las características del bien.

3

Realizar la visita de inspección del inmueble

Programar y realizar la visita de los inmuebles objeto de estimado de renta.

4

Realizar el reconocimiento e inspección del inmueble

Dirigirse al predio, realizar el reconocimiento y determinar la ubicación del predio, el tipo de inmueble, uso, estrato, área, vetustez y estado de conservación. Diligenciar formato de visita

5

Realizar el registro fotográfico del inmueble

Toma del registro fotográfico contemplando como mínimo lo siguiente: nomenclatura, fachada, sector, área social, baño, cocina y zona privada. (Garajes en caso de que aplique.).

6

Realizar el levantamiento del estudio de mercado económico inmobiliario en terreno

Realizar un recorrido por el sector específico de localización del inmueble en estudio y/o en sectores comparables, en busca de ofertas de arrendamiento y venta de inmuebles similares al requerido.

7

Realizar el levantamiento del estudio de mercado económico inmobiliario en publicaciones WEB

Realizar la búsqueda de información de inmuebles similares al requerido en los diferentes portales especializados en mercado y transacciones de finca raíz.

8

Realizar la depuración y análisis estadístico de las ofertas

Realizar llamadas y/o visitas a los puntos de oferta obtenidos en terreno y en los portales web especializados. Realizar el análisis estadístico a los datos obtenidos según lo establecido en la normatividad vigente.

9

Revisar la información del estimado del valor de renta

Consolidar y analizar la información del formato de Estimación del Valor de Renta de bienes Inmuebles Urbanos.

10

Establecer el valor comercial para el estimado de renta

Realizar el análisis integral de la información, teniendo en cuenta las variables inherentes al inmueble y establecer el valor comercial para el estimado de renta. Enviar mediante correo electrónico al Gerente Técnico el formato Estimación del Valor de Renta de bienes Inmuebles Urbanos para aprobación.

11

Revisar el valor comercial para el estimado de renta

Revisar el valor comercial del estimado de renta del inmueble, de acuerdo con el formato Estimación del Valor de Renta de bienes Inmuebles Urbanos

42

Tabla 2. (Continuación)

ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN

12

¿El estimado de renta requiere ajustes?

En caso que el Estimado de Renta del inmueble requiera ajustes, se realiza la actividad 13, en caso que el Estimado de Renta cumpla con los requerimientos, se realiza la actividad 14.

13

Realizar los ajustes al valor del estimado de renta

Realizar los ajustes solicitados a la Estimación del Valor de Renta de bienes Inmuebles Urbanos de acuerdo con los ajustes solicitados por correo electrónico.

14

Enviar el valor del estimado de renta

Remitir el resultado del cálculo de la Estimación del Valor de Renta de bienes Inmuebles Urbanos a la Gerencia o sucursal solicitante.

43

5.1.2.1 EJEMPLO

Imagen 8. Estimado de renta del predio denominado Crocodilia.

44

Para la realización del estimado de renta se realizó la visita al bien ubicado en el municipio de Sabanagrande Atlántico, y se tomó la información concerniente a vocación uso tipo de suelos ubicación y valor del suelo con vocaciones parecidas o iguales que son facilitadas por las entidades competentes como las UMATAS de los diferentes municipios, con la cual se llevó a cabo los cálculos pertinentes que reposan en el formato de realización de estimados de renta para predios rurales el cual fue elaborado con el apoyo de los profesionales de la empresa en las diferentes áreas como son: ingeniero agrónomo, ingeniero agrícola, Veterinario y zootecnista e ingeniero catastral especialista en avalúos que permita tener un formato estándar para la realización de los estimados de renta de los predios rurales ya que esta es una necesidad para entidad que los predios que son administrados por la misma, tengan claro un canon de arrendamiento para la administración de los mismos.

5.1.3 REVISIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES URBANOS

La revisión de avalúos comerciales urbanos se elaboró con el fin de establecer el valor comercial de los bienes a cargo de la entidad. La metodología utilizada se muestra y se describe a continuación.

45

Imagen 11. Flujograma Revisión de Avalúos


Tabla 3. Proceso Revisión de Avalúos ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN

1

Revisar el Informe Técnico de Avalúo entregado por la firma Avaluadora

Revisar el Informe Técnico de Valoración presentado por la firma avaluadora

2

¿El Informe Técnico de Avalúo requiere ajustes?

Si el Informe Técnico de Avalúo requiere ajustes, realizar la actividad 3, de lo contrario, realice la actividad 4.

3

Solicitar ajustes al Informe Técnico de Valoración

Solicitar a la firma avaluadora la realización de los ajustes al Informe Técnico de Avalúo con base en la información enviada en el correo electrónico.

4

Aprobar el Informe Técnico de Avalúo

Aprobar el Informe Técnico de Avalúo e informar mediante correo electrónico a la persona encargada, a fin de continuar con el proceso.

5

Realizar el registro de la información en el aplicativo Olympus

Una vez surtidas las diferentes actividades realizar el registro y cargue del Informe Técnico de Avalúo, en el aplicativo Olympus

46

5.2 PRODUCTOS FINALES

Tabla 4. Productos Finales

6. RECURSOS

Para el desarrollo de las labores asignadas a la Gerencia Técnica se contó con diferentes herramientas y materiales, que apoyaron y contribuyeron a cada una de las actividades, tales como:

Sistemas de información interna (Matrix, Olympus, Orfeo y Zeus)

Clave de acceso autorizado a la Ventanilla de Registro Único (VUR)

GPS Montana 650 Garmin

Equipos de computo

PRODUCTOS FINALES

ACTIVIDAD PRODUCTO

1. Valoración de Inmuebles

Formato de Estimado de Renta facilitado por la entidad, para la realización de dos bienes inmuebles de la sucursal costa

2.Saneamiento Catastral

De 16 bienes inmuebles que no cuentan con información consistente, por los cuales se ofició a las entidades pertinentes, solicitando información que conlleve al

saneamiento

3.Conceptos Técnicos

30 conceptos técnicos, realizados con el formato que se maneja dentro de la Gerencia Técnica.

47

7. RESULTADOS

Mediante el ejercicio de la pasantía se realizó la gestión del saneamiento físico y

catastral de algunos bienes inmuebles contenidos en la base de datos de la

entidad que se encuentran sin Folio de Matricula Inmobiliaria Regional Costa.

Verificando, analizando y tomando acciones que conllevaron a la identificación

Fisca-catastral, jurídica permitiendo determinar la clase de inmueble y su

localización mientras fue posible, con el fin de tomar acciones tendientes a llevar a

cabo el objeto social de la entidad Sociedad de Activos Especiales SAE.SAS

sobre los bienes puestos a disposición de la misma, asi:

Ciudades, clase de proceso y total.

Tabla 5. PROCESOS REALIZADOS

CIUDAD/

MUNICIPIO

CLASE DE PROCESO

SA

NE

AM

IEN

TO

ES

TIM

AD

O

TOTAL

CARTAGENA 20 20

SANTAMARTA 18 18

BARRANQUILLA

6 6

SABANAGRANDE

1

SAN ANDRES 1

Fuente: Informes entregados.

48

7.1 A través del ejercicio y la práctica de la pasantía se llevó a cabo los

conceptos técnicos

Durante el tiempo transcurrido de la pasantía se realizaron un total de 2 estimados de renta de un inmueble rural y uno urbano, que fueron requeridos por las diferentes Gerencias y Regionales de la entidad, estos con fines tales como; legalizar ocupación de inmuebles, regulación de canon y elaboración de contratos nuevos o cedidos.

La tabla 5, muestra el consolidado de los 47 Bienes a los q ue se les realizo sanemiento catastral y dos estimados de renta realizados de bienes inmuebles rurales, clasificados por ciuadad de ubicación y clase de proceso. Se puede ver que la mayoría de bienes objeto de estudio se ubican en la ciudad de Cartagena, Santa Marta y Barranquilla, esto obedece a que es donde se encuentran concentrados en mayor cantidad los bienes administrados por la entidad en la sucuersal costa.

Tabla 6. Saneamiento y estimados de bienes por mes

Mes/2015

CIUDAD

Car

tage

na

San

ta M

arta

bar

ran

qu

illa

Sab

anag

ran

de

San

An

dre

s

septiembre 5 3 1 1

Octubre 10 5 1

Noviembre 5 10 4

1

TOTAL 20 18 6 1 1

Fuente: informes entregados

49

7.3 VISITAS TÉCNICAS

Para la elaboración de los conceptos técnicos y estimados de renta que den inicio del proceso de saneamiento físico catastral, en algunas ocasiones se hizo necesario el desplazamiento a los diferentes inmuebles según requerimiento o por carencia de información documental o física de los mismos. Se visitaron un total de 27 predios en diferentes ciudades y municipios mostrando los siguientes resultados:

Tabla 10. Visitas Técnicas por Ciudad

Fuente: PREDIOS VISITADOS

Las visitas técnicas se realizaron con el objetivo de obtener información como; fotografías de entorno, fachada, vías de acceso y dependencias, validación de áreas y linderos y verificación de estado de conservación para cada uno de los inmuebles objeto de estudio. Durante la ejecución de la pasantía se visitaron 26 predios urbanos en las ciudades de Cartagena, Santa Martha y Barranquilla, así mismo se hizo la visita a Sabana grande y san Andrés a los predios que se les realizo los estimados de renta.

7.4 CONCEPTOS TÉCNICOS Y OFICIOS

Para el desarrollo de los objetivos y el cumplimiento de labores ingenieriles asignadas, se hizo necesario la elaboración de conceptos técnicos dando respuesta a diferentes solicitudes hechas por las regionales y/o gerencias de la entidad, estos tratando temas como la realización de saneamiento, visita a inmuebles y conceptos de valor. Así mismo se diligenciaron solicitudes de escrituras para iniciar procesos de saneamiento físico catastral. La relación de esta labor se muestra a continuación:

Municipio/ Ciudad TIPO DE BIEN TOTAL RURAL URBANO

CARTAGENA 10 10

BARRANQUILLA 2 2

SANTAMARTA 13 13

SABANAGRANDE 1 1

SAN ANDRES 1 1

TOTAL 1 26 27

50

Tabla 11. Conceptos Tecnicos y Oficios

DOCUMENTO CANTIDAD

CONCEPTO TÉCNICO 47

OFICIOS DIRIGIDOS A ENTIDADES PERTIENETES

30

TOTAL 77

Fuente. Información entregada a la entidad

8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

El presente trabajo fue realizado al interior de la Sociedad de Activos Especiales S.A.E SAS la cual cuenta con procesos y funciones establecidas; donde se desarrolló, específicamente desde la Gerencia Técnica, la aplicación de los conocimientos adquiridos dentro del pensum de Ingeniería Catastral y Geodesia, logrando una introducción al quehacer profesional y permitiendo afianzar muchos de los conocimientos previamente adquiridos así como iniciar un proceso de aprendizaje en temas de valoración de inmuebles y saneamiento físico catastral. Además se aportó al mejoramiento de las metodologías y ejecución de las mismas dentro de la entidad. El proceso para la valoración de rentabilidad para los inmuebles administrados por la Sociedad de Activos Especiales S.A.E. S.A.S tiene los parámetros establecidos dentro de las normas valuatorias, las cuales fueron verificadas dentro del desarrollo de la presente pasantía; así como también se ponen en práctica todos los conocimientos adquiridos durante el desarrollo de la carrera, específicamente los contenidos de materias como Sistemas catastrales, Legislación Catastral, Avalúos Puntuales y Masivos, Administración Inmobiliaria y Sistemas de información geográfico. Para la S.A.E. es importante obtener la totalidad del saneamiento de los bienes inmuebles que se encuentran en las bases de datos, ya que estos bienes se encuentran a nivel nacional como administrados por la entidad, cuando en algunos casos este objeto social no se puede cumplir gracias a que no están plenamente identificados. Además de los estimados de renta sobre los inmuebles susceptibles de comercialización sin embargo por su naturaleza jurídica, se le ha dificultado la contratación de personal en las diferentes regionales que servirían de apoyo para la consecución de información que sirva como insumo para la elaboración de los conceptos de valor o conceptos de renta, que son el soporte para la firma de contratos de arrendamientos. A la fecha se cuenta con una base de consulta interna de la entidad, donde se consignan uno a uno los valores aprobados para arrendamientos, ordenados por ciudad, clase de bien, estrato, y áreas,

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permitiendo facilitar y agilizar el proceso para predios con similares características buscando con el transcurso del tiempo crear un modelo econométrico que permita obtener valores de manera más fácil para la toma de decisiones de la Gerencia Comercial. Teniendo en cuenta que muchos de los bienes administrados por la Sociedad de Activos Especiales S.A.S, presentan problemas con respecto a diferencia de áreas catastrales y jurídicas, se adelantaron algunos procesos de verificación de la información consignada en los Folios de matrícula inmobiliaria Vs. La consultada en la base de datos en la página de internet el GEOPORTAL IGAC , que permite dar inicio al proceso de Saneamiento Físico Catastral, adicional a esto se lleva a cabo la solicitud de escrituras, esto con el fin de solicitar correcciones en los documentos de tradición y titulación. No obstante es difícil evidenciar resultados sobre correcciones realizadas por las entidades competentes, toda vez que las solicitudes no tienen respuesta de manera inmediata y por el contrario presentan demoras considerables. A través de la labor desempeñada en esta pasantía y por todo el grupo de la Gerencia Técnica, se obtuvieron datos con los cuales se puede empezar a elaborar un sistema de información geográfica para la entidad, este con el fin de especializar cada uno de los predios, y de esta manera agilizar los procesos de identificación de los mismos y permitir que la labor para cada una de las áreas sea más eficiente y eficaz. Además de adelantar una importante labor que permite al área jurídica de la empresa tener herramientas técnicas de juicio para proceder a la depuración de la información que reposa en las bases de datos. Es importante que la Universidad Distrital Francisco José de Caldas siga trabajando en convenios con entidades, que realmente permitan al estudiante introducirse en el que hacer como Ingeniero Catastral y Geodesta, que en su labor como pasante pueda afianzar y aportar sus conocimientos, toda vez que estas prácticas se convierten en antecedentes muy útiles para los estudiantes que se encuentran en formación o para las próximas generaciones.

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10. ANEXOS

Formatos de Estimados de Renta

Oficios de Solicitud

Formato de Visitas Técnicas

Formatos de Conceptos Técnicos