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Mis primeras pa-labras las quierodedicar, en estaocasión, al recuer-do de D. Jaime

Blanco, Presidente de Honor delConsejo General. El pasado mesde mayo falleció este gran amigode todos los administradores de fin-cas colegiados, cuyo trabajo ha si-do imprescindible para el desarrollode los Colegios de Administradoresde Fincas. En cierta ocasión dijo enuna entrevista que “hay que dar to-do en una profesión, o no te dedi-ques a ella”. Muchas gracias, Jai-me, por haber hecho realidad esafrase.

EL NECESARIO IMPULSO A LA REHABILI-TACIÓN

Acaba de cumplirse un año desdeque se aprobó la Ley 8/2013, de 26de junio, de rehabilitación, regene-ración y renovación urbanas -LeyRRR-. Es indudable que esta nor-ma nace como fruto de la voluntadpolítica de impulsar el mercado dela rehabilitación en nuestro país.Existe un consenso general entretodos los agentes -profesionales,empresas y los propios políticos-sobre la conveniencia de estimulareste sector.

Estos años de crisis han eviden-

ciado que el modelo de crecimientoy estabilidad del sector de la cons-trucción basado en la “viviendanueva” tiene demasiados riesgos.La actual coyuntura provoca unasensación generalizada de quenunca se volverá a los niveles deactividad en vivienda nueva alcan-zados en los años anteriores a lacrisis. Personalmente no lo tengotan claro, porque los seres huma-nos somos contumaces y tende-mos a repetir nuestros errores.

En cualquier caso, la alternativaal anterior modelo es la rehabilita-ción. Esta actividad es mucho másestable en el medio y largo plazo ymenos sensible a los vaivenes dela economía. Entre todos tenemosque hacer que este subsector eco-nómico empiece a funcionar.

El Gobierno ha creado un mar-co legal que pretende eliminar lasrigideces que impiden el desarrollode esta actividad. La Ley RRR y lareforma de la Ley de Propiedad Ho-rizontal no son perfectas, pero nocabe duda de que constituyen unprincipio. Ahora el Ejecutivo debecompletar este marco legal con unprograma de estímulos públicos yfinanciación.

Por nuestra parte, los demásagentes tenemos que colaborarcon este y con los futuros gobier-nos para que una rehabilitación de

un edificio sea una actividad nor-mal, no una excepción. Y debemostrabajar para lograr que esos edifi-cios estén bien mantenidos, ade-lantarnos a los problemas y obtenerel mejor aprovechamiento de nues-tro parque inmobiliario. Nuestrosdespachos tienen que cumplir co-mo primer objetivo la obtención derecursos para ganarnos la vida. Pe-ro todos los Administradores deFincas y los Colegios Profesionalesdebemos cumplir también una im-portante función social y en estecaso hay que tener claro que el im-pulso de la rehabilitación es buenopara nuestros clientes, para su pa-trimonio y para el conjunto del país.

El principal obstáculo a venceres la mentalidad del conjunto de lasociedad. Es imprescindible quenos concienciemos de las innega-bles ventajas que tiene la rehabili-tación y el adecuado mantenimien-to: nos permiten disponer de edifi-cios más seguros, más eficientes,más habitables y económicamentemás rentables. Ahora nos corres-ponde ser la correa de trasmisiónque haga llegar este mensaje alconjunto de la ciudadanía y, comosiempre hemos hecho los Adminis-tradores de Fincas Colegiados,cumplir con esta tarea con total pro-fesionalidad.

No puedo terminar sin realizarun reconocimiento especial paralos compañeros de Baleares. ElXVIII Congreso Nacional ha sido unéxito en todas sus facetas: organi-zación, ponencias, actos sociales ynivel de asistencia de congresistas.Enhorabuena al Colegio de Balea-res por esta gran experiencia quetanto hemos disfrutado.

Salvador Diez Lloris

Carta del Presidente

3Carta del Presidente

6Consejo General

12EntrevistaManuel Altava, Portavoz de Justiticaen el Senado del Grupo Popular.

18Propiedad Horizontal

Los administradores de fincas cole-giados: factor esencial ante la expro-piación de terrados comunitarios.

20Propiedad Horizontal

Locales comerciales y gastos de sus-titución de ascensor.

24Propiedad Horizontal

Los derechos de los discapacitadosen las comunidades de propietarios.

29Especial

Decálogo en defensa de la profesión.

42Noticias Colegiales

48Arrendamientos UrbanosVivienda o local de negocio: calificacióndel arrendamiento de piso a sociedadmercantil.

52Jurisprudencia y Consultas

53Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

56Actualidad-economia

Revista del Consejo

General de Colegios de

Administradores de FincasSumario

2er trimestre 2014

SIN ELLOS NO HUBIERA SIDO POSIBLE EL XVIII CNAF

XVIII CNAF: ¡POR Y PARA LA SOCIEDAD!

Ha sido el lema bajo el que, ponentes y congresistas, han debatido la proble-mática actual de la profesión, analizando las últimas reformas de las leyes de

arrendamientos urbanos, propiedad horizon-tal y el Anteproyecto de Ley de Ley de Servi-cios y Colegios Profesionales. Organizadopor el Colegio Territorial de Baleares y pro-movido por el CGCAFE, ha sido, en palabrasde Salvador Díez, “un éxito en todas sus fa-cetas: organización, ponencias, actos socia-les y nivel de asistencia de congresistas. En-horabuena al Colegio de Baleares por estagran experiencia que tanto hemos disfrutado”. Pág. 6

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JOSÉ RAMÓN BAUZÁ, PRESIDENTE DEL GOBIERNO DE LAS ISLAS BALEARES, INAUGURÓ EL XVIII CNAF

¡POR Y PARA LA SOCIEDAD!La clausura corrió a cargo de Gabriel Company, Consejero de Agricultura,

Medio Ambiente y Territorio de Baleares

Organizado por el Colegio Terri-torial de Baleares y promovidopor el CGCAFE, se ha celebradoel XVIII Congreso Nacional en laciudad de Palma de Mallorca, du-rante los días 5 al 7 de junio.“¡Por y para la sociedad!” ha sidoel lema bajo el que, ponentes ycongresistas, han debatido laproblemática actual de la profe-sión, analizando las últimas refor-mas de las leyes de arrendamien-tos urbanos, propiedad horizontaly el anteproyecto de Ley de Ser-vicios y Colegios Profesionales.

DOLORES LAGAR TRIGO

El Congreso, celebrado en Palma de Mallorca, durantelos días 5 al 7 de junio, fue inaugurado por José RamónBauzá, presidente del Gobierno de las Islas Baleares;Mario Garcés, subsecretario del Ministerio de Fomento;Pedro Mayol, presidente del Colegio de Baleares; y Sal-vador Díez, presidente del CGCAFE, quienes resaltaronel papel fundamental desempeñado por los Administra-dores de Fincas Colegiados en materia de vivienda.

José Ramón Bauzá reconoció y destacó “el impor-tante papel que los Administradores de Fincas Colegia-dos realizan, en un contexto de crisis como el actual por-que son una pieza clave en nuestra sociedad, y la prue-ba está en que cada vez más comunidades de propieta-

rios demandan sus servicios”. Enla misma línea se mostró el subse-cretario del Ministerio de Fomento,Mario Garcés, quién, además, re-conoció “que sin la colaboraciónde los Administradores de FincasColegiados, leyes recientementeaprobadas tan importantes comola de Rehabilitación, Regeneracióny Renovación Urbanas, no podrí-an ser aplicadas y desarrolladas”.

Gabriel Company, consejerode Agricultura, Medio Ambiente y

Territorio de las Islas Baleares, queclausuró el Congreso junto al direc-tor general de arquitectura del Mi-nisterio de Fomento, Juan Van Ha-len, alegó que “los ciudadanos en-cuentran en los Colegios de Admi-nistradores de Fincas la garantíade seguridad jurídica y para la ges-tión económica de los recursos delas comunidades de propietarios, yasumen la responsabilidad de unaadecuada aplicación de la normati-va jurídica y la conservación y man-tenimiento del patrimonio”

XAVI TORRES, LA SUPERACIÓN EN GRADO MÁXIMO

Moderador: José Sales RodríguezXavi Torres, campeón paralímpico mallorquín, desarrollóla ponencia titulada “Un mundo lleno de oportunidades”,a través de la cual realizó un emotivo y sincero recorridovital hasta llegar a ser uno de los deportistas más laura-dos de España.

Xavi Torres dio una importante lección humana desuperación y manifestó, durante su intervención, “queperdemos demasiado tiempo pidiendo oportunidades alos demás, cuando lo fundamental son las oportunidadesque uno sabe aprovechar”.

Mario Garcés, Xavi Torres, José Ramón Bauzá, Salvador Díez y Pedro Mayol.

Juan Van Halen,

Gabriel Company.

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En clave de futuroTras la exposición de las distintas ponencias y mesas de trabajo desarrolladas, se generaron diversos debates que resaltaron las

contradicciones y los aciertos de una profesión colegiada, y lo positivo y negativo de las distintas leyes y normativas que inciden sobre la misma.

Ponencia: EL ADMINISTRADOR DE FINCAS Y SUS CLIENTES FRENTE AL FISCO: PELIGROS Y OPORTUNI-DADES.

Ponente: Alejandro del Campo. Miembro y Fundador de DMS consulting. Licenciado en De-recho. Especialista en fiscalidad Inmobiliaria.

Moderador: Rafael del Olmo Garrudo

“Los impuestos pueden parecer un juego, aunque nada simple, en el que al final Hacienda suelesalir ganando. Pero no siempre tiene que ser así, sino que hay que aprovechar las oportunidadesen las normas y leyes en beneficio de los Administradores de Fincas y sus clientes”. Con estaspalabras inició su ponencia Alejandro del Campo, quién tras analizar el momento actual de la fis-calidad para profesionales y comunidades de propietarios, realizó un exhaustivo análisis sobre laactualidad en materia fiscal, sus peligros y, fundamentalmente, cómo afrontar los distintos retos fis-cales de la propia profesión y de los administrados.

Analizó, igualmente, las posibles reformas que pueden generarse en el futuro tras la entrega del “Informe Lagares”al Gobierno hace unos meses, donde se establecían distintas reformas fiscales en temas de gran incidencia para los pro-fesionales y, también, en materia de vivienda.

Mesa Redonda: Preguntas y respuestas sobre la LPH y la LAU

INTERVINIENTES:Vicente Magro Servet. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.Martin Alenyar. Decano del Colegio de Abogados de Baleares.Sebastián Romaguera. Asesor Jurídico del Colegio de Baleares.Moderadora: Ana Bozalonzo, Asesora Jurídica del Colegio de Tarragona.

“Decimos no a las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos porpoco valientes y sesgadas”. Con estas palabras concluyó Ana Bozalongo, moderadora, lamesa redonda integrada por Vicente Magro, Martín Alenyar y Sebastían Romaguera, quie-nes fueron analizando los aspectos más problemáticos de los cambios legislativos producidos,fundamentalmente aquellos que tienen más incidencia en el día a día del Administrador de Fin-cas. Así, se analizaron cuestiones relacionadas con el tratamiento legal de las obras de insta-lación de tubos de salida de humos en locales dedicados a la restauración, a partir de la inten-ción del legislador de suprimir obstáculos a las iniciativas de nuevos negocios o las diferenciasintroducidas en los niveles de protección entre pisos y locales de negocio y/o restauración.Igualmente, fue objeto de debate las nuevas responsabilidades que, tras dicha reforma, se es-tablecen para la Junta de Propietarios y el presidente de la Comunidad en cuanto a la realiza-ción de obras necesarias y obligatorias. No olvidaron, tampoco, un análisis pormenorizado so-bre el uso del voto del ausente ante la adopción de acuerdos que requieran determinados quo-rum para el acuerdo.

Finalmente, analizaron la necesidad de que las comunidades de propietarios tengan unacapacidad coercitiva para limitar o impedir el uso de instalaciones comunes por parte de loscomuneros morosos, además de haber analizado, también, la incidencia de las reformas de laLAU sobre la duración de los contratos, el uso de medios electrónicos a efectos de comunica-ciones fehacientes y la necesidad de incorporar medidas para garantizar el derecho de losacreedores ante los bancos en situaciones de morosidad.

Alejandro del Campo.

Vicente Magro

Sebastián Romaguera

Martín Alenyar

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Ponencia: RESPONSABILIDAD CIVIL Y PENAL DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS. Ponente: Sonia Vidal, Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Palma

de Mallorca.Moderador: Sebastián RomagueraAl objeto de conocer la situación actual de los profesionales, el ponente realizó un trabajo decampo analizando diversas cuestiones relacionadas con la responsabilidad civil y penal delprofesional, llegando a la conclusión, desde el punto de vista civil que “la determinación de es-te tipo de responsabilidad con las comunidades de propietarios, viene establecida porque larelación no es un arrendamiento de servicios, sino un mandato, de forma que, además de darrespuesta a los encargos de las comunidades de propietarios, el Administrador debe aportarel plus de profesionaldiad inherente a su actividad en beneficio e interés de los propietarios”.

Desde el punto de vista penal, Vidal destacó que la legislación no contempla delitos específicos en la administraciónde fincas, más allá de los legislados a nivel general, pero sí manifestó que se incurre “en responsabilidad subsidiaria encaso de comisión de supuestos delitos por parte de algún empleado del despacho profesional o empresa de administra-ción de fincas”

Trató muy extensamente el problema del intrusismo, considerando que era muy necesario el esfuerzo colegial y pro-fesional para que la sociedad reconozca y conozca el gran trabajo que realizan los profesionales colegiados, en un mo-mento “en que existe una ausencia total de calificación penal del intrusismo en la profesión”.

Mesa Redonda: Ley de Servicios y Colegios Profesionales.INTERVINIENTES:

Manuel Guillermo Altava, Portavoz de Justicia del Grupo Parlamentario Popular en el Senado.José Javier Bonet, Presidente del Colegio de Graduados Sociales de Baleares.Frederic Xavier Ruiz, Decano del Colegio de Procuradores de Baleares.Enrique Vendrell, Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida.Moderador: Alberto Ruiz-Capillas.

“El Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales tengo que calificarlo como ma-lo, y estoy convencido de que no se aprobará la Ley o, al menos, en sus términos actuales”.Con estas palabras inició su intervención Manuel Altava, portavoz de la Comisión de Justiciapor el Grupo Parlamentario Popular en el Senado, y continuó manifestando que “Europa noimpone, en ningún caso, las normas que han de desarrollarse para el establecimiento de losColegios Profesionales, y considero que la profesión de Administrador de Fincas ha de ser co-legiada porque es una actividad que afecta al interés general, como garantía de control de lacalidad de la profesión y para evitar el intrusismo”.

Gran expectación levantó esta mesa redonda por la incidencia que tendrá, de ser aproba-da esta Ley, sobre el futuro de los Administradores de Fincas Colegiados, los Colegios y suConsejo General. No solo Manuel Altava considera el Anteproyecto de Ley malo, sino que enesa misma línea se manifestaron el resto de intervinientes en la mesa redonda.

El presidente del Colegio de Graduados Sociales, José J. Bonet, destacó la contradicciónimplícita de permitir el libre acceso a la profesión y, al mismo tiempo, pretender garantizar laeficiencia y calidad del servicio, anunciando que “las consecuencias de la ausencia de obliga-toriedad de colegiación profesional conllevaría intrusismo, competencia desleal, desprestigioprofesional y mediocridad e insolvencia profesional”.

Para Frederic Ruiz, decano del Colegio de Procuradores de Baleares, el proceso de mo-dernización desarrollado por los colegios profesionales durante los últimos veinte años, “enmuchos casos por delante de la Administración, ha evolucionado hasta llegar a proyectar lafunción del Colegio y sus colegiados a toda la sociedad, prioridad de los colectivos profesio-nales colegiados. Por ello, algunas de las exigencias del borrador convierten en imposible eldesempeño profesional propiamente dicho, con la proyección pública que han de tener las ins-tituciones que representan a las profesiones colegiadas”.

“El Anteproyecto de Ley es un contrasentido, porque limita las profesiones de interés ge-neral sin tener en cuenta los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Comunidad Eu-ropea, que se refiere al entorno urbano, y de la vivienda en general, ámbito de competencia delos Administradores de Fincas, como una cuestión de interés general”, manifestó Enrique Ven-drell, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida, quién, ade-más, consideró que quién perdería más, sería la ciudadanía y en un bien tan preciado como es la vivienda, un dere-cho constitucionalmente reconocido.

Sonia Vidal

Enrique Vendrell

Manuel G. Altava

Frederic X. Ruiz

José J. Bonet

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Ponencia: NO ES UNA CRISIS, ES UN CAMBIO ESTRUCTURAL.Ponente: Fernando Sánchez Salinero. Licenciado en derecho, especialista en el ámbito empresarial. Experto en

equipos y liderazgo. Moderador: Antonio Jaume“Ser los primeros en adaptarse a los cambios que genera una crisis económica tienepremio, un premio que produce cambios en nuestra vida y nuestro trabajo, y da comoresultado un cambio en nuestra sociedad”. Con estas palabras inició su intervenciónFernando Sánchez, quien, después de analizar las características de esta crisis y quéconsecuencias esta teniendo nivel social, laboral, económico y fiscal, también conside-ra que puede ser un punto de partida para una nueva estructura empresarial y profesio-nal, porque, matizó, “la situación actual que vivimos no es una crisis, es un cambio es-tructural que nos afecta a todos, y que puede ser un revulsivo que nos lleve a plantear-nos nuevos negocios, estrategias y soluciones a campos totalmente novedosos, inclu-so en la administración de fincas”.

Sánchez Salinero recomendó estar muy alertas y saber ver las nuevas oportunidadesprofesionales, porque quién antes las detecta, quién antes se adapta a los cambios y a lasnuevas exigencias de los clientes, es quien realmente tiene la garantía no solo de supervivencia profesional o empresa-rial, sino de su máximo desarrollo y reconocimiento social.

Ponencia: ADMINISTRATE, ADMINÍSTRAME. Ponente: Dr. Fe Vaello.Moderador: Fernando PastorEl Dr. Fe Vaello fue toda una incógnita. Parapetrado tras un original y atractivo perso-naje virtual, invitó a los congresistas a reflexionar sobre el futuro de la profesión de Ad-ministrador de Fincas. Al respecto manifestó que ha habido un cambio de modelo y queno hay vuelta atrás, reconociendo que “se nos exige hacer más cosas por menos dine-ro y hacer más con menos tiempo, razón por la que es preciso conocer dónde se en-cuentra la profesión para saber hacia dónde se dirige”.

Después de analizar aspectos como la selección del equipo de trabajo como clavefundamental de la eficiencia y calidad profesional, Fe Vaello hizo referencia a los meca-nismos existentes para fidelizar a los clientes, y el reto, dijo, es ser capaces de descu-brir el “algoritmo del Administrador, es decir, saber qué hacer y cómo. Es hora de pre-guntarnos no qué puede hacer la profesión por nosotros, sino qué podemos hacer no -sotros por la profesión”.

¡Ah! ¿Qué quién es Fe Vaello? Pepe Gutierréz, Administrador de Fincas de Alican-te, un profesional siempre en la vanguardia.

Fernando Sánchez.

Pepe Gutierrez.

Entrañable homenaje a Mateo Jaume, Juan Cifré y Manuel Roberto

Muy emotivo fue el homenaje que se dispensó aMateo Jaume y Juan Cifré, durante muchos añospresidente y secretario del Colegio de Baleares, ya Manuel Roberto, que fue presidente del Colegiode Valencia y Castellón y del CGCAFE casi dosdécadas, reconociéndoseles el gran trabajo que,en pos de la profesión, realizaron durante tantosaños.

El homenaje se cerró con un fuerte aplauso delos congresistas, en pie, que así reconocieron todoel importante legado de tres hombres con nombre pro-pio en la profesión: Mateo Jaume, Juan Cifré y Manuel Roberto.

Manuel Roberto

Mateo Jaume y Juan Cifré, en el centro.

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PRÓXIMOS CONGRESOS NACIONALES:

2015: ¡TE ESPERAMOS EN SANTANDER!... y EN 2016, ¡EN SEVILLA!

El Colegio de Cantabria será el encargado de organizar el XIX Con-greso Nacional de Administradores de Fincas, que se celebrará enla ciudad de Santander. Alberto Ruiz-Capillas, su presidente, reco-ge el testigo para su organización de manos del presidente delCCGCAFE, Salvador Díez, el presidente del Colegio de Baleares,Pedro Mayol, y el secretario del Consejo General, Rafael del Ol-mo.

Las comisionesorganizadoras de am-bos Colegios ya es-tán trabajando, congran entusiasmo, ensu organización, paraofrecer a todos losasistente un atrayen-te programa de activi-dades profesionales ylúdicas.

Rafael del Olmo y Alberto Ruíz-Capillas.Rafael del Olmo, Salvador Díez,

Alberto Ruiz-Capillas y Pedro Mayol.

Ponencia: “PISTAS PARA LA VIDA. LA INTELIGENCIA EMOCIONAL EN LA VIDA DIARIA”Ponente: Elsa Punset, escritora y divulgadora.Moderadora: Ana Garrido.

Elsa Punset impartió la última ponencia del Congreso y habló sobre la inteligen-cia emocional como herramienta para el cambio positivo, en un tiempo demasia-do convulso donde las cosas van muy deprisa. Para lograrlo, incidió en las posi-bilidades de “desarrollar una potente inteligencia emocional con el fin de enfren-tarse a los problemas con una mente bien estructurada y desarrollada para afron-tar cualquier tipo de reto con éxito”.

Para Punset, conocer las claves de la inteligencia emocional, asumirlas y po-tenciarlas es de gran ayuda personal y profesional, “porque el concepto de inteli-gencia emocional como resultado de comprobar que razón y emoción no son va-lores enfrentados, sino al contrario, e incidiendo en las capacidades de aprendizaje para su aplicación en los distintosámbitos de la vida cotidiana garantizan, como mínimo, un desarrollo profesional y personal positivo”.

Los Administradores de Fincas colegiados recaudan más de 24.000 eurospara la Fundación Vicente Ferrer

Durante la celebración del Congreso se recaudaron más de 24.000 euros entre los Administradores de Fincas Cole-giados asistentes, los Colegios Territoriales y su Consejo General –CGCAFE-, que irán destinados a la construcciónde seis viviendas en Anantapur, en la India, donde la Fundación Vicente Ferrer desarrolla su labor solidarida.

Elsa Punset.

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IN MEMORIAM

Jaime Blanco, un referente para los

administradores de fincasJaime Blanco fallecía, en Madrid, el pasado 21 de mayo. Fundador delColegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid y Presiden-te de Honor de este Colegio y del Consejo General, resumió su vida co-legial con una frase inolvidable: “Mi lucha ha sido convertir la actividad enprofesión”. Para el recuerdo y el aprendizaje quedan sus palabras y sushechos, que nadie mejor que su familia describe en una emotiva carta di-rigida a los administradores de fincas que reproducimos, íntegramente.

CARTA DE AGRADECIMIENTO DE LA FAMILIA BLANCO

“Sus hijos y el resto de su familia queremos transmitir nuestro agradecimiento sincero por todas las condolencias ymuestras de cariño recibidas con ocasión del fallecimiento de nuestro padre. Especialmente al Colegio de Administra-dores de Fincas de Madrid, a su Junta de Gobierno y a todo su personal; al Consejo General de Colegios de Adminis-tradores de Fincas y a todos los Colegios de Administradores de Fincas de España. Asímismo, agradecemos las múlti-ples muestras de afecto y cariño de todo el colectivo de administradores.

Desde el año 1956, en que comenzó su actividad como Administrador de Fincas, Jaime Blanco Granda, vivió entre-gado al desarrollo de esta profesión. Desde los inicios en 1963 como Agrupación de Administradores, hasta la consecu-ción del Colegio en el año 1968, dentro de la Organización Sindical y posteriormente su adaptación a la Ley de ColegiosProfesionales, ostentó ininterrumpidamente, el cargo de Presidente, por decisión de los colegiados, hasta el año 2002.

Para Jaime Blanco el Colegio de Administradores era parte importantísima de su vida de manera que la constitucióndel Colegio, el reconocimiento social de la actividad de los administradores de fincas, la formación permanente de és-tos, la consecución de titulación universitaria para el desempeño de su labor fueron objetivos que se fijó como metas yvio cumplidos.

El trabajo y esfuerzo por el Colegio de Administradores y la profesión le fue ampliamente recompensado, en vi-da, con el cariño y reconocimiento que recibió de todos sus compañeros de profesión.

Su trayectoria, dedicación y valores demostrados en vida hacen que nos sintamos orgullosos de nuestro padre queha sido en todo momento un ejemplo a seguir en nuestra vida personal y profesional.

Pilar, José Miguel y Jaime Blanco Martín”

El Pleno, la Junta de Gobierno y los empleados del CGCAFE, hemos lamentado, profundamente, su pérdida. Gracias por todo, Jaime.

CGCAFE no olvida a los damnificados por el

terremoto de LorcaEl CGCAFE ha entregado a Cáritas Lorca, en nombre de los Colegios Terri-toriales de Administradores de Fincas que representan a casi 16.000 Admi-nistradores de Fincas Colegiados, un cheque por importe de 23.338 euroscon el objetivo de ayudar a paliar los graves problemas que aún tienen mu-chas familias que perdieron, total o parcialmente, sus hogares en el terre-moto producido en la ciudad de Lorca –Murcia-, el día 11 de mayo de 2011.

Rafael del Olmo entrega el donativo.

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DOLORES LAGAR TRIGO

Manuel Altava, portavoz de Justicia en el Senado por el Grupo Parlamentario Popular es, también, miembro de la Comisión que ha ido reuniéndose con profesionales de distintos colectivos para conocer su opinión y objeciones sobre el Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales, con el objetivo de hacérselas llegar al Ministerio deEconomía y Competitividad. Firme defensor de la permanencia dela colegiación obligatoria, la autorregulación y la interlocución permanente entre el Ministerio y las Organizaciones Colegiales,considera que los Colegios Profesionales deben conservar el gradode actual autonomía para seguir garantizando la protección de consumidores y usuarios en materia de vivienda.

Manuel AltavaPortavoz de Justicia en el Senado del Grupo Popular

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Usted forma parte, en el Senado, de una Comisión inte-grada por 10 senadores del Grupo Popular de distintasprofesiones, que ha estado reuniéndose con diferentescolectivos, entre ellos, los representantes de los Admi-nistradores de Fincas Colegiados, para conocer suspeticiones sobre al ALSCP y hacérselas llegar al Minis-terio de Economía y Competitividad. ¿Qué razones leshan llevado a crear esta Comisión en el Senado?El Senado ha mostrado su continua preocupación por es-ta cuestión toda vez que ya el 20 de noviembre de 2013aprobó por unanimidad una moción por la que se instabaal Gobierno a seguir manteniendo el diálogo a fin de lo-grar un consenso básico en la futura Ley de ServiciosProfesionales en orden a tres ejes principales: la colegia-ción, autorregulación e interlocución. La totalidad de lasprofesiones colegiadas con las que nos hemos reunidohan puesto de manifiesto estas tres grandes preocupa-ciones como colectivas y, después, en orden a si se tra-taba de una profesión técnica, sanitaria o jurídica, cues-tiones más específicas de cada profesión.

El Consejo Económico y Social Europeo acaba depublicar un dictamen titulado ‘El papel y el futuro delas profesiones liberales en la sociedad civil europeade 2020’. Dicho informe justifica la colegiación obli-gatoria y demanda instituciones profesionales deámbito europeo. ¿Está de acuerdo con este plantea-miento que realiza el Consejo Económico y SocialEuropeo?Indudablemente que sí. La colegiación obligatoria conlle-va un necesario control en la profesión, evita la econo-mía sumergida y el descenso en la calidad de los servi-cios y actos profesionales que se prestan.

Por ello, los colegios profesionales deben seguir do-tados de autonomía e independencia, debiendo existiruna necesaria vinculación entre el profesional y su cole-gio que se concreta también en la necesidad de la cole-giación. Los colegios son instituciones independientes deordenación y control del ejercicio profesional de titularesque realizan actos profesionales que, tal y como se reco-noce por dichos profesionales, consisten en la prestaciónde servicios con conocimientos técnicos y científicos ysujeción a unas normas de conducta.

Además, las corporaciones colegiales tienen funcio-nes públicas que garantizan su independencia y tal y co-mo reiteradamente se indica desde las profesiones lasfunciones de control de las administraciones públicas su-ponen una injerencia que las convierten en órgano admi-nistrativo de inferior grado y subordinado a aquéllas.

¿Qué aspectos del ALSCP actual considera más perju-diciales para las profesiones actualmente colegiadas?¿Y para los consumidores y usuarios?Como quiera que las profesiones están al servicio de con-sumidores y usuarios, los aspectos perjudiciales para unostambién lo son para los otros. Y la totalidad de las profesio-nes colegiadas con las que nos hemos reunido, como yahe dicho, han puesto de manifiesto sus tres grandes preo-cupaciones y que la futura ley de servicios y colegios pro-

fesionales debería respetar: la permanencia de la colegia-ción obligatoria, la autorregulación y la interlocución perma-nente entre el ministerio y las organizaciones colegiales.

E, indudablemente, algo a defender por parte de loscolegios profesionales y que la ley debe respetar es quedeben tener garantizada su autonomía en aras a la de-fensa del interés general, porque tener un excesivo con-trol por parte de la administración supone convertir su na-turaleza jurídica de corporaciones de derecho públicocon base asociativa, en suplemento del poder público,cuando no lo son. Aunque la Administración tenga un le-gítimo derecho para controlar el ejercicio de unas funcio-nes delegadas por ley a los Colegios, la futura ley debegarantizar el respeto a la autonomía colegial, dejando ní-tidos cuáles son los casos, circunstancias y procedimien-to que podría utilizar la Administración para realizar elcontrol de eficacia de los colegios; despejando las dudasde qué Administración es competente, debiendo haberuna limitación de los casos y el procedimiento contradic-torio a utilizar la Administración en su caso; decisión queen todo caso podría ser recurrida ante el orden jurisdi -ccional contencioso-administrativo.

Y, por otra parte, los colegios profesionales conllevanuna importante labor en deontología profesional que nopuede pasar desapercibida y que necesita de un marco re-gulador específico que garantice su confiabilidad. Por eso laexistencia de colegios profesionales es muy importante des-de el punto de vista del consumidor. El título del profesional,junto con su colegiación y sometimiento a las normas deon-tológicas que esto exige, suponen la garantía del ciudadanode que el profesional cumple un mínimo de fiabilidad.

Miguel Roca considera que el ALSCP podría llegar aser inconstitucional si se aprueba tal y como actual-mente se conoce. ¿Considera que no cumple con elartículo 36 de la Constitución Española?Los colegios profesionales encuentran su existencia ybase jurídica en el art. 36 de la Constitución. Desde el mi-nisterio se indica que este precepto no impone un únicomodelo de colegiación profesional, esto es, que la obliga-toriedad de colegiación no es una característica consus-tancial de los colegios y que incluso la obligación de co-legiación restringe el derecho a la libre asociación esta-blecido en el art. 22 CE que incluiría también en sentidonegativo el derecho a la no asociación. Pero, hemos deentender que, como derecho fundamental que es al en-contrarse recogido en la sección primera del Capítulo IIde la Constitución, goza de una protección jurídica espe-cial. Y, por eso, las restricciones al ejercicio de dicho de-recho deben ser justificadas y proporcionadas, siendomás eficiente el control por una organización especializa-

«La colegiación obligatoria conlleva un necesario control en la profesión, evita laeconomía sumergida y el descenso en la calidad de los servicios y actos profesionalesque se prestan»

ENTREVISTA

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da, el Colegio Profesional, que por el control directo de laAdministración.

Así, el anteproyecto debe corresponderse con lo es-tablecido por la “mens legislatoris” redactora del art. 36CE, cual es la de unas organizaciones colegiales demo-cráticas para la defensa y salvaguarda del interés gene-ral y de los derechos de sus clientes y que, por ejemplo,aun cuando se ocupe también de las cuotas colegiales,deben seguir permitiendo conservar, al menos, el gradode actual autonomía que garantice la protección de dichoderecho fundamental.

Los Administradores de Fincas Colegiados son muynecesarios para que el desarrollo económico en el sec-tor inmobiliario se materialice, para que se apliquen lasdistintas políticas de vivienda con eficacia y para que

esta materialización se haga con todas las garantías delos derechos de los consumidores y usuarios. Por to-do ello, ¿considera que la profesión de Administradorde Fincas ha de seguir siendo colegiada?Efectivamente, los Administradores de Fincas Colegia-dos son copartícipes, en gran medida, de la conserva-ción del patrimonio inmobiliario español que representael 4 % del PIB español, garantizando la habitabilidad, ac-cesibilidad y seguridad de las viviendas. Una preocupa-ción por la reactivación del sector de la construcción através de la rehabilitación de las viviendas y locales denegocio pasa por mantener y respectar la profesión delos Administradores de Fincas y, más si cabe, desde queexiste una gran defensa del Gobierno de cuanto tengaque ver con la protección registral. Garantizar una buenaadministración de estos inmuebles cierra el círculo parasu protección y seguridad. Y, por otra parte, la participa-ción activa de los Administradores de Fincas Colegiadosya ha sido reconocida en la historia. Fuisteis muy impor-tantes para la reforma de la Ley de propiedad Horizontalde 1999 mediante la presentación de la Iniciativa Legis-lativa Popular. Y eso se consiguió desde una organiza-ción colegial como la existente ahora.

Dolores Lagar TrigoAdministradora de Fincas y Periodista

«Si para la exigencia de la obligatoriedad dela colegiación se debe tener en cuenta la complejidad del servicio profesional que sepresta en aplicación de los principios de cercanía, economía, eficiencia y especializa-ción, se ha de mantener que la profesión deAdministrador de fincas cumple con todos esos requisitos»

MANUEL ALTAVA: “La actividad de los profesionales de la administración de fincas sí tiene sufi-ciente interés general como requiere el art. 7 del Anteproyecto para poder exigirse colegiación”.

Y ha dicho, también:• Conocidas las labores profesionales y la tarea de los colegios, se evidencia que suprimir la colegiación obligatoria con-

llevaría una falta de control en la profesión, aumentar la economía sumergida y descender la calidad de los servicios yactos profesionales que se prestan.

• Si para la exigencia de la obligatoriedad de la colegiación se debe tener en cuenta la complejidad del servicio profesio-nal que se presta y las ventajas que aporta contar con una estructura organizativa colegial en aplicación de los princi-pios de cercanía, economía, eficiencia y especialización, se ha de mantener, absolutamente, que la profesión de ad-ministrador/a de fincas cumple con todos esos requisitos, desarrollando una función social al ser los responsables deluso, mantenimiento y rehabilitación de las viviendas. No tiene fundamento, pues, que no se precise la colegiación obli-gatoria para una profesión cercana pues todas las personas residimos en viviendas o tenemos el negocio en un localque exige eficiencia en la gestión del dinero, ordenada contabilidad, cumplimiento de las obligaciones fiscales y espe-cialización en evitación de averías o daños, evitando ruidos e inmisiones indebidas en comunidades propietarios. To-do eso conduce a mantener la seguridad jurídica de las propiedades.

• La actividad de los profesionales de la gestión de viviendas sí tiene suficiente interés general, como requiere el art. 7del anteproyecto para poder exigirse colegiación, máxime cuando ésta vela por la uniformidad de criterio, por la orde-nada responsabilidad y por la evitación de personas que sin cualificación ni formación adecuada gestionen actividadtan relevante como ésta.

• Todas estas peticiones y sugerencias que le vengo comentando, desde la Comisión del Grupo Parlamentario Populardel Senado, estamos seguros que el Ministerio de Economía y Competitividad las acogerá, siendo sensible a las peti-ciones de los distintos profesionales.

• De esta manera, una nueva ley de servicios y colegios profesionales debería abordar una actualización y modernizaciónde las profesiones que continúe prestando fácil acceso a los servicios profesionales por los ciudadanos en cualquierade las poblaciones en las que se pudieran encontrar, y que para que surtan efecto no se redacten “contra hominem”. Y,como ejemplo, habida cuenta que las comunidades de propietarios no tienen formalmente una personalidad jurídica pe-ro a efectos prácticos es como si la tuvieran, pudiendo intervenir en juicio y tieniendo un pseudo patrimonio cual es elfondo de reserva, el anteproyecto debería clarificar su situación y pensar en dotarlas de esa personalidad jurídica, comoocurre en determinados países del norte de Europa, cuya representación ostentaría en cada consejo territorial.

Revista AAFF 168_Revista AAFF 22/07/2014 13:04 Página 14

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Los administradores de fincas colegiados:factor esencial ante la expropiación

de terrados comunitariosLa Ley 9/2014, de 9 de mayo pretende activar un sector estratégico

que si bien tiene mucho que ver con el desarrollo económico y social del país, dinamita, sin embargo, uno de los principios casi intocables en un estado

de derecho como es la propiedad privada, hasta el punto de que posibilita ciertamente, la expropiación forzosa de cubiertas y terrados de edificios

cuando sea necesario para la instalación de infraestructuras de redes públicas de comunicaciones electrónicas.

ANA BOZALONGO ANTOÑANZAS

Se están recibiendo numerosas lla-madas de ciudadanos preocupadosante la noticia difundida en los me-dios de comunicación de que lanueva Ley General de Telecomuni-caciones posibilitará expropiar susterrados comunitarios para colocaren ellos antenas de telefonía móvil.Al respecto, mencionar que La nor-mativa que comentamos no es nue-va porque la anterior Ley de Teleco-municaciones 32/2003 y el RealDecreto 424/2005, que aprobó elReglamento sobre las condicionespara la prestación de servicios decomunicaciones electrónicas, yaposibilitaba que los operadores, enla medida en que fuese necesariapara la protección de sus redes, pu-dieran obtener el amparo del domi-nio público radioeléctrico a travésde la imposición de servidumbres ylimitaciones a la propiedad. No obs-tante, la efectividad de este tipo demedidas ha sido nula en gran parteporque los Ayuntamientos las frena-ban mediante Ordenanzas y Nor-mas de Planificación Urbanísticaque impedían obtener los permisosnecesarios. Estas competenciasmunicipales se eliminan en la nue-va Ley, hasta el punto que los ope-radores ni siquiera deberán obtenerlicencias de obra ni realizar estu-dios de impacto ambiental comoera antes necesario, bastando pa-ra ocupar la cubierta con que existaun plan de despliegue o instalaciónde red en la zona que posibilite el

permiso del Ministerio de Industriapara colocar la antena en una de-terminada azotea, ya sea constitu-yendo una servidumbre de paso oexpropiándola incluso.

LA UTILIDAD PÚBLICA NO ES UNA CAJA

DE PANDORA

Esta posibilidad ha causado hondapreocupación entre las comunida-

des de propietarios que se ven inde-fensas ante la eventualidad de queun operador les diga que su azoteaes de “interés general” para el des-pliegue de una red de telecomuni-caciones, sin tener en cuenta argu-mentos sobre la propiedad privada,o de razones medioambientales, desalud pública o de ordenación urba-na que deberían cuando menoscondicionar esta medida forzosa.

«Estas competencias municipales se eliminan en la nueva Ley,hasta el punto que los operadores ni siquiera deberán obtenerlicencias de obra ni realizar estudios de impacto ambiental

como era antes necesario»

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Dejando al margen la falta de con-ciliación de esta nueva Ley con el“principio de precaución ambiental”recogido en la Ley General de Sa-lud Pública, que obligaría a restrin-gir seguramente la instalación deantenas ante el potencial peligroque pueden comportar para la sa-lud de las personas, lo cierto es queno debería bastar con la mera de-claración formal de utilidad públicao interés social para llevar a cabo laprivación coactiva de un elementocomún del edificio. La utilidad públi-ca no es una caja de pandora quesirva para privar a los copropieta-rios del terrado de su finca sinatender siquiera al espacio de ocu-pación que resultaría tolerable, esdecir, el uso mínimo sin perdida ab-soluta de la propiedad.

Resulta incomprensible que lanormativa no tenga en cuenta queeste tipo de antenas suponen unsobrepeso para la cubierta quepuede implicar un deterioro progre-sivo de la estructuras de sustenta-ción del inmueble, con riesgos evi-dentes para los pisos inferiores eincluso para todo el edificio, ade-más de que algunas de ellas sue-len llevar soportes de obra en lasque se encastran aumentando lavolumetría del edificio. No es des-deñable tampoco que la instalacióneléctrica de esos sistemas, puedasuponer perjuicios para los propie-tarios de las viviendas más cerca-nas, además de un tendido por cu-bierta de cableado de gran sección,todo lo cual redunda en una claradepreciación de las viviendas por elhecho de tener colocadas en susazoteas estas infraestructuras for-zosas. Esto al margen de que si seproduce la expropiación de la cu-bierta, elemento común por natura-leza, se gestaría un cambio del títu-lo constitutivo de la propiedad hori-zontal que resulta incompatible con

los enunciados de la Ley de Propie-dad Horizontal vigente en Cataluña,como también la necesidad de de -safectar un elemento común me-diante los acuerdos pertinentes unavez justipreciado el valor del terra-do, con elevación a escritura públi-ca de esa decisión y posterior ins-cripción registral. Cuestiones for-males que desde luego no prevé nimenciona la Ley, lo que posibilitaráque ante esas lagunas la comuni-dad se oponga en derecho a esainstalación alegando razones deimprevisión legal que chocan fron-talmente con los enunciados de laLey 5/2006 que regula la propiedadhorizontal en Cataluña.

¿QUÉ PODEMOS HACER SI UN OPERA-DOR DE TELEFONÍA ESCOGE NUESTRO

EDIFICIO?

Adentrándonos en el texto que co-mentamos, es cierto que la Leypretende que los operadores ofrez-can servicios innovadores y tecno-lógicamente más adecuados a lasnecesidades de los usuarios. Ahorabien, no es menos cierto que paraconseguirlo se va a interferir en laesfera privada de esos mismos ciu-dadanos atendiendo a lo que ex-presa el capitulo II, sección 2ª, artí-culos 29 a 33, donde se regula elderecho de ocupación de la propie-dad privada previo cumplimientopor el operador de tres concretosrequisitos:1.- Que resulte estrictamente ne-

cesario para la instalación de lared.

2.- Que lo anterior esté previsto yjustificado en el proyecto técni-co presentado.

3.- Que no existan otras alternati-vas técnica o económicamenteviables.Expuestas así las cosas el lec-

tor se preguntará: ¿qué podemos

hacer si un operador de telefoníase presenta en el edificio y nos diceque nuestro terrado es de interésgeneral para colocar una antena?.La respuesta es que contacte inme-diatamente con su Administradorde Fincas Colegiado, para que seaeste profesional quien se ponga encontacto con la empresa y tuteledesde ese mismo momento, quese cumplan todos los requisitos le-gales para la ocupación del terra-do, ya sea a través del procedi-miento de la expropiación forzosa omediante la declaración de servi-dumbre de paso. Deberá también elAdministrador controlar otras cues-tiones importantes como que loscostes sean asumidos íntegramen-te por el operador; la correcta valo-ración económica de la servidum-bre o expropiación; que el proyectotécnico es aceptable a la hora deno generar ningún sobrepeso en lacubierta; si procede constituir enderecho una servidumbre de paso yno la expropiación del terrado; sise sobrepasa la volumetría autori-zada en la zona; si se incorpora unestudio de impacto mendioambien-tal; si la instalación comporta la mo-dificación del título constitutivo; siexisten trasteros que deban tenerexpedientes distintos en función delas titularidades; si atendiendo a lazonificación del espacio radioeléc-trico es justificable esa ocupación;si el trazado propuesto es el correc-to frente a otros que pudieran dar-se. La junta debe reunirse inclusopara debatir todas esas cuestionesy decidir si procede recurrir la co-municación formal en la vía perti-nente.

PAGO DE LA CUBIERTA EXPROPIADA O

DE LA SERVIDUMBRE

Hay que tener en cuenta que la tantemida expropiación de la cubiertano se produce de forma inmediatasino que se inicia mediante un ex-pediente administrativo que debecumplir los requisitos establecidosen la propia legislación que lo regu-la. Una vez finalizado el expedientede expropiación, la ocupación de lapropiedad privada se llevará a cabotras la instrucción y resolución por

«La utilidad pública no es una caja de pandora que sirva para privar a los copropietarios del terrado de su finca sin

atender siquiera al espacio de ocupación que resultaríatolerable, es decir, el uso mínimo sin perdida absoluta

de la propiedad»

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el Ministerio de Industria, Energía yTurismo del oportuno procedimien-to en el que deberán cumplirse to-dos los trámites y respetarse todaslas garantías establecidas a favorde los titulares afectados porque,como decíamos, es condición nece-saria para la aprobación de la ocu-pación la declaración de utilidad pú-blica y la prueba de la necesidad deinstalación de redes públicas aefectos de lo previsto en la ley deexpropiación forzosa. Los ayunta-mientos tendrán, además, una la-bor de información sobre los dictá-menes que presenten los operado-res a efectos de reordenación delterritorio, por lo que podrá la comu-nidad exigir que se emitan con ca-rácter previo a la resolución del mi-nisterio. Finalmente, aceptada laservidumbre forzosa o la expropia-ción cabrán los recursos pertinen-tes en vía administrativa.

En todo caso no puede olvidar-se que el procedimiento de expro-

piación requiere un trámite comple-jo y extenso que impone, además,el justiprecio de los bienes desafec-tados, es decir, el pago del importede la cubierta expropiada o de laservidumbre constituida que deberáindemnizar el operador antes deocuparla. En ese expediente estarápersonada la comunidad para pro-mover los recursos pertinentes a suderecho si surge alguna arbitrarie-dad.

En conclusión, entendemosque si bien es justificable un ciertosobresalto a raíz de los titulares re-feridos a la aprobación de esta Ley,

de un análisis pormenorizado deltexto se deduce que las comunida-des de propietarios pueden y debenestar vigilantes a través de sus ad-ministradores de fincas colegiados,para que si surge esta petición deun operador se cumpla el procedi-miento legal de forma taxativa, con-trolando activamente si el terradode su edificio puede o no ser ocu-pado, lo que ya anticipamos ocurri-rá en contadas ocasiones.

Ana Bozalongo AntoñanzasAsesora Jurídica del Colegio

de Tarragona

«Las comunidades de propietario deben estar vigilantes a través de sus administradores de fincas colegiados, para que sisurge esta petición de un operador se cumpla el procedimiento

legal, controlando activamente si el terrado de su edificio puede o no ser ocupado, lo que ya anticipamos ocurrirá en

contadas ocasiones»

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Locales comerciales y gastos de sustitución de ascensor

Una de las normas especialesque habitualmente establecen

los promotores a la hora deotorgar el título constitutivo de

la propiedad horizontal es laexclusión de los locales comerciales del pago de

determinados gastos de la comunidad. Habitualmente,

esta exclusión se refiere a losgastos de zaguán y escalera,

incluyendo los gastos de alumbrado, limpieza, reparacionesde los elementos de la escaleray mantenimiento de ascensor.

FABIO BALBUENA PÉREZ

Esta norma especial prevalece sobrelo establecido en la Ley de PropiedadHorizontal, y se puede presentar conmuchas variantes. Y ello ha dado pie anumerosos pleitos entre propietariosde locales y comunidades de propieta-rios con motivo de la interpretación delas normas contenidas en la escriturade obra nueva y división de la propie-dad horizontal otorgada por el promo-tor.

De ahí ha surgido la jurisprudenciaque interpreta tales normas y las poneen consonancia con la Ley de Propie-dad Horizontal.

En este caso nos ocuparemos delgasto del ascensor, por ser uno de losmás importantes en las comunidades,y por la gran conflictividad que genera.

CLÁUSULA DE EXCLUSIÓN DEL PAGO

El fundamento de la exclusión dela participación de los locales comer-ciales en los gastos de ascensor deri-va de su “no uso” del mismo.

Es frecuente encontrar en los títu-los constitutivos de la división horizon-tal cláusulas de este estilo:

“Los titulares de los locales enplanta baja estarán exentos de contri-buir a los gastos que se produzcan enel zaguán, escalera y ascensor, sien-do éstos satisfechos por los propieta-

rios de viviendas que serán sus usua-rios, y ello aún cuando se instalen enel zaguán los contadores de agua yluz, o se coloquen antenas de televi-sión en la terraza superior”.

Otro ejemplo similar:“Los titulares de los locales en plan-ta baja del edificio no contribuirán alos gastos de luz, ascensor, zaguány escalera, limpieza y aseo y ornatoy pintura y reparaciones de dicho as-censor, zaguán, escalera y terrazasuperior, ya que no disfrutarán delsuelo pisable de la misma. Todos di-chos gastos los sufragarán las vi-viendas del edificio a partes igua-les.”

Las variantes pueden ser múlti-ples, y su redacción dependerá tantode la voluntad del promotor como delestilo del notario al redactar la escritu-ra.

DIFERENCIA ENTRE GASTOS ORDINARIOS Y

GASTOS EXTRAORDINARIOS

Una diferencia importante se en-cuentra en la distinción entre los gas-tos ordinarios y los gastos extraordi-narios. Así, es posible que los localescomerciales se encuentren excluidosde la obligación de pago de los gastosordinarios de mantenimientos, revisio-nes y reparaciones ordinarias, pero node los gastos extraordinarios.

En tales casos, no existe ningunaduda de que los locales deberán pa-gar por las reparaciones de carácterextraordinario que necesite el ascen-sor, es decir, las que vayan más alláde los meros mantenimientos y pe-queñas reparaciones de averías pro-ducidas por el uso. Hablamos de gran-des reparaciones por deterioro del as-censor, como sustitución de los cablesde tracción, o por obsolescencia técni-

«Es posible que los locales comerciales se encuentren excluidos de la obligación de pago de los gastos ordinarios

de mantenimientos, revisiones y reparaciones ordinarias, pero no de los gastos extraordinarios»

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ca, como la sustitución del cuadro demaniobra.

Pero en ocasiones el título consti-tutivo no distingue, y por ello el Tribu-nal Supremo ha establecido que cuan-do se excluye de forma genérica de laobligación de pago de los “gastos deascensor”, ello engloba tanto los gas-tos ordinarios como los gastos ex-traordinarios.

Es decir, el Tribunal Supremo hadeclarado como doctrina jurispruden-cial que las exenciones genéricas degastos que afectan a los locales co-merciales, contenidas en las cláusulasestatutarias, con apoyo en el no usodel servicio, comprenden tanto losgastos ordinarios como los extraordi-narios.

Así, las Sentencias de 3 de febrerode 1994 y 30 de diciembre de 1993,establecen que cuando se fija un régi-men peculiar en los estatutos para loslocales del sótano y planta baja, basa-do en el «no uso» del ascensor, carac-terizado por la exención de contribuir alos «gastos y obligaciones que afectena los servicios del ascensor», tal exo-neración comprende no solo los purosy simples de conservación y manteni-miento sino que debe hacerse extensi-va a cuantos requiera el ascensor, conindependencia de su naturaleza ordi-naria o extraordinaria y por tanto, a losderivados del cambio o sustitución delascensor existente por otro nuevo.

En Sentencia de fecha 7 de Juniodel 2011, Recurso nº 2117/2007, de laque fue Ponente el Excmo. Sr. Magis-trado D. Juan Antonio Xiol Ríos, el Su-premo declaró que se debe reiterarcomo doctrina jurisprudencial que lasexenciones genéricas de gastos queafectan a los locales contenidas en lascláusulas estatutarias, con apoyo enel no uso del servicio, comprendentanto los gastos ordinarios como losextraordinarios.

En el mismo sentido se pronun-cian las SSTS de 6 de mayo de 2013,Recurso nº 2039/2009, y de 3 de octu-bre de 2013, Recurso nº 842/2011.

EXCLUSIÓN DE GASTOS DE SUSTITUCIÓN

Muchas veces la duda se planteadoen cuanto a determinar si la exclusióndebe limitarse a los gastos de mante-nimiento y reparación, o debe abarcartambién los gastos de sustitución.

Esta cuestión también ha sido re-suelta por el Tribunal Supremo. En

efecto, en la Sentencia de 18 de no-viembre de 2009, Recurso n.º956/2005, en un supuesto de sustitu-ción del ascensor, en el que el títuloconstitutivo disponía que los departa-mentos situados en sótano y planta ba-ja, que no tenían acceso al portal ni a laentrada, no contribuirían en los gastosde éstos ni en los de la escalera ni as-censor, el Tribunal Supremo declaróque las exenciones de gastos globales,genéricas deben interpretarse sin ha-cer distinción entre unos y otros con-ceptos, incluyéndose por tanto, dentro

del término «gastos» tanto los ordina-rios como los extraordinarios, porquedonde la regla no distingue no hay ra-zón para interpretar lo contrario, razónpor la que excluye a estos propietariosde los gastos necesarios tanto para laconservación y funcionamiento del as-censor, como de los precisos para lareforma o sustitución de éste.

Fabio Balbuena PérezAbogado

Administrador de Fincas

CONSOLIDACIÓN DE LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL

La anterior doctrina se encuentra ya consolidada, tal y como viene a demos-trar la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de fecha 10 defebrero de 2014, nº 38/2014, Recurso nº 2336/2011, de la que ha sido Ponen-te el Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana. En el Fundamento de Derecho segundo se dice:

«Esta Sala, dice la STS de 6 de mayo 2013, "ha tenido ocasión de resol-ver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláu-sula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relacióna los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copro-pietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, ponien-do fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. Lasentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/2007), ha declarado«Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas degastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, conapoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios comolos extraordinarios»."

La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso. Elalcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los as-censores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación delascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata degarantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la con-clusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisionesadoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006,entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber decontribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y esca-leras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales,deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir asufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los quees necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en elcaso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya exis-tente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que sedecidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del as-censor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a laexención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gas-tos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.

En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009 y 5de octubre de 2013 rec 842 de 2011.»

CONCLUSIÓN

Por tanto, se confirma que los locales exentos de contribuir a los gastos deconservación y reparación de los ascensores también lo están de contribuir alos gastos de sustitución.

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Los derechos de los discapacitados en las

comunidades de propietarios

La realidad es que la redacción actual de la Ley de Propiedad Horizontal,

consecuencia de la reforma contenida en la Ley 8/2013, tiene cosas buenas, otras no tanto y,

desde luego, bastantes incertidumbres. Hoy vamos a tratar de aclarar, dentro de lo posi-ble, los derechos de los “discapacitados” en rela-

ción con la comunidad de propietarios.

DANIEL LOSCERTALES FUERTES

El primer error viene ya en el art. 10.1cuando dice que “no requerirá elacuerdo previo de la Junta de Propie-tarios” en las cuestiones que luego sedesarrollan en los siguientes aparta-dos, concretamente el b), relativo a lascorrespondientes obras e instalacio-nes en favor de la “accesibilidad uni-versal”, que es de lo que hoy tratamosen este trabajo. Es algo que nadie en-tiende, aparte de que sigue estando vi-gente el art. 14.c) donde se mantienela obligación de convocar Junta paracualquier tipo de obra. Ninguno de losresponsables políticos y legisladoreshan sabido explicar como se aceptan yquien lo decide las obras o instalacio-nes propuestas por un propietario a fa-vor de los “discapacitados”. Pues, in-cluso, aunque lo exija la Administra-ción Pública -apartado a-, siempre ha-brá que reunir a la Comunidad para re-partir el coste y aprobar las derramas,lo que tiene que admitir la misma Leyen el art. 10.2, como no puede ser deotra forma.

PROBLEMAS JURÍDICOS

Aquí hay dos problemas jurídicos parael propietario que pide unas obras a fa-

«Entiendo que las obras las tiene que solicitar el

propietario en principio, paraél o terceros que convivan,

pero, además, que éste resida en la vivienda»

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vor de los “discapacitados”, sea él opersonas que convivan en la casa.Uno, que si nadie hace caso a suspropuestas, ni siquiera se convocaJunta, ¿cómo actúa el solicitante?Pues no le queda otro remedio queacudir al oportuno juicio ordinariodel art. 249.1.8º de la Ley de Enjui-ciamiento Civil contra la comuni-dad, lo que supone tiempo y dinero,abogado y procurador, prueba peri-cial (ver art. 17.10 LPH), etc. Lomismo pasará si la Junta, cuandose reúna. aunque solo sea para de-terminar el pago, deniega las obras,total o parcialmente, toda vez queentonces tendrá que impugnar conel mismo conducto procesal citadoen el plazo de tres meses que esta-blece el art. 18.1.c), pero por lo me-nos esta segunda opción esta pre-vista en la Ley, mientras que la pri-mera, que puede ocurrir con fre-cuencia, no hay antecedentes alrespecto. Para evitar situacionesirregulares e incluso violentas den-tro de la finca, mi recomendación alos presidentes, pero sobre todo alos administradores que suelen te-ner bastante influencia al respecto,es que se convoque Junta y que allísalga la decisión que corresponda,pues no hay que olvidar la posibili-dad, de la que luego se hará refe-rencia, que contempla el art. 17.2de la misma Ley de Propiedad Ho-rizontal.

El art. 10.1 b) de la repetida LPHincluye, como beneficiarios, a losque “vivan, trabajen o presten servi-cios altruistas o voluntarios”, con-ceptos amplios que, precisamentepor ello, pueden dar lugar a diver-sas interpretaciones, lo que nuncaes bueno para la seguridad jurídicade unos y de otros. En todo caso,está claro que las peticiones siem-pre tendrán que ser canalizadas enprincipio, por el propietario, pues nocabe que el “discapacitado” que noes comunero lo pida por su cuenta,salvo que utilice las previsiones dela Ley 15/95 y sea una de las perso-nas ocupantes que refleja dicha dis-posición legal, pero entonces elproblema es que todo el gasto co-rrería por cuenta del solicitante. Noobstante hay algunas serias dudas

Interrogantes que plantea laactual LPH

Por último, hay que analizar tres cuestiones que no tienen contestaciónclara, al menos por mi parte. Estas son:a) ¿Qué pasa si el propietario no reside en la casa y las obras o instala-

ciones las pide para una persona que sí vive en la finca aunque natu-ralmente tenga la condición de “discapacitado!? En principio, la Ley nohace aclaración alguna, en mi opinión la comunidad no estaría obliga-da, pues sería sencillo instalar a un familiar, un amigo, un arrendatario,etc., ajeno a la copropiedad de la finca y obligar al resto de comunerosa pagar a favor de un tercero. Esto, en sí mismo, puede suponer unabuso y considero -con el riesgo que esto supone de equivocación enrelación a las resoluciones futuras de los Tribunales- que la negativa dela Junta, que naturalmente podría ser impugnada, no sería modificadaen el oportuno juicio declarativo. Es decir, entiendo que las obras lastiene que solicitar el propietario en principio, para él o terceros que con-vivan, pero, además, que éste resida en la vivienda.

b) ¿Qué ocurre si el solicitante es una persona que tiene el usufructo vi-talicio? Ya sabemos que la comunidad solo tiene relación con los pro-pietarios, pero, cuando existe este título de tal nivel permanente y hay“discapacidad”, ¿realmente tiene que acudir a la Ley 15/1995 y pagardirectamente el total importe de las obras o instalaciones? No parecemuy justo y estoy a favor de que igualmente se pueda solicitar las obraso instalaciones en sustitución del nudo propietario, sin o con su confor-midad, aunque el tan citado art. 10 no haga referencia concreta a estaposibilidad, pero si cabe desprenderse del art. 15.1 de la misma LPH aefectos de voto, sobre todo si el problema es “permanente”. Por mi par-te estoy a favor de que se le concedan facultades al usufructuario “vi-talicio”, igual que si fuera el propietario.

c) ¿Qué derechos tiene el cónyuge “discapacitado”, no propietario, al quese concede judicialmente por separación, divorcio o nulidad del matri-monio el uso de la vivienda de forma permanente? La cuestión a deter-minar es también si tiene que contar con el beneplácito del otro cónyu-ge que no vive en la casa y con el que quizá sus relaciones no seanbuenas. Sí, ya sabemos, como digo antes, que puede acudir a la Ley15/1995, pagando todos los gastos, pero lo sigo considerando injusto yme gustaría que las comunidades admitieran estas peticiones, aunquereconozco que el tema es discutible y que seguramente habrá que es-perar la resolución -algún día- de los Tribunales para saber si equipa-ran los derechos en estas especiales circunstancias.

«Aunque lo exija la Administración Pública -apartado a-, siempre habrá que reunir a la comunidad para repartir el coste y aprobar las derramas, lo que tiene que admitir la

misma Ley en el art. 10.2, como no puede ser de otra forma»

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sobre solicitantes y beneficiarios.

¿QUIÉN PUEDE SOLICITAR LAS OBRAS?

La exigencia de estas obras a favorde los discapacitados -incluyendo alos mayores de 70 años- solo cabeen principio si el importe de las mis-mas no supera las 12 mensualida-des de gastos ordinarios, desconta-das las subvenciones o las ayudaspúblicas, aunque con la aclaraciónde que si la derrama supera lacuantía citada de 12 mensualidadesordinarias, sin contar otras derra-mas “extras” que se estén pasandoen la comunidad y descontadas lasposibles ayudas públicas, el restotendrán que pagarlo de forma direc-ta los propios solicitantes. Desdeluego, en todo caso, ahora (Ley8/2013) es más justo que las nor-mas precedentes, donde si cual-quiera de los propietarios no alcan-zaba ingresos de 2,5 veces el sala-rio mínimo interprofesional, no ca-bía realizar la obra o instalación, loque suponía algo parecido a un de-

recho de veto. Por lo menos, a par-tir de la reforma, el límite para elresto de propietarios se ha incre-mentado bastante, incluso cabe laposibilidad de hacer obras o instala-ciones abonando el interesado la di-ferencia, como antes se ha indica-do, aparte de que si la Junta loacuerda por mayoría del total depropietarios y cuotas, a tenor del art.17.2 , este límite ya no existiría. ¡Ah,y una aclaración a la vista de lasconsultas recibidas al respecto!Esas 12 mensualidades no quieredecir que se paguen en un año, esel límite económico, pero las derra-mas pueden ser pagadas en unaño, dos, tres, etc., depende de có-mo haya que pagar al que hace laobra o instalación.

Como antes se ha indicado, hayque hacer constar que con lo ante-rior no se termina con el tema de la“accesibilidad”, pues, a pesar de to-do lo que se dice en el repetido art.10, el nuevo art. 17.2 de la LPH,conforme la reforma de la repetidaLey 8/2013, contempla la posibili-

dad de aprobar por doble mayoríadel total de propietarios en número ycuotas las reformas o instalacionescuya finalidad sea la supresión debarreras arquitectónicas y, en todocaso, la colocación de ascensor. Esdecir, que, si se logra este quórum,no hay límites en el coste. Por esoes conveniente reiterar la necesidady la conveniencia de convocar Jun-ta por los presidentes, habitualmen-te bien asesorados por los secreta-rios y administradores.

CONVENIO INTERNACIONAL DE PERSO-NAS CON DISCAPACIDAD

Es necesario hacer una aclaraciónimportante. La Ley 26/2011, relativaal convenio internacional de perso-nas con discapacidad, deja claroque uno es “discapacitado” si real-mente lo es, en alto, medio o peque-ño grado, en relación a las obras oinstalaciones solicitadas, aunque notenga el reconocimiento administra-tivo, lo que permite indicar, por lomenos según mi criterio, que basta-rá con un certificado médico clarifi-cador afirmativo de la situación deminusvalía (siempre se podrá exigirotros si no existe conformidad). ElReal Decreto 1/2013 que es el Tex-to Refundido sobre el tema de “dis-capacidad”, mantiene todo este re-conocimiento internacional y natu-ralmente a favor de aquellos que,efectivamente, tengan su situaciónconfirmada y certificada por el orga-nismo oficial correspondiente en ca-da Comunidad Autónoma.

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado.

Nota final aclaratoria. La tan citada Ley15/95 es la que permite que cualquierusuario de la vivienda pueda solicitarunas obras para solventar el problemade “minusvalía” (ahora “discapacidad”),pero con la carga de pagar todos losgastos el peticionario.

* Este trabajo está basado en los co-mentarios del Libro del que soy autor,10ª Edición, de Propiedad Horizontal.

«La exigencia de obras a favor de los discapacitados -incluyen-do a los mayores de 70 años- solo cabe si el importe de las

mismas no supera las 12 mensualidades de gastos ordinarios,descontadas las subvenciones o las ayudas públicas»

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Servicios y Colegios Profesionales

Artículos para una profesión colegiada

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Por la seguridad física y jurídica de las personas

Razones para la colegiación obligatoria

El Anteproyecto de Ley de Servicios Profesionales reserva la colegiaciónobligatoria para las profesiones que tienen relación con la salvaguarda deintereses generales, entre los que se encuentran: la protección del medioambiente y del entorno urbano, la protección de la salud y la seguridad fí-sica y jurídica de los consumidores y usuarios. La colegiación obligatoriaviene definida como medio para la mejor ordenación de la profesión y quese considere un medio más proporcionado que el control de su correctoejercicio se lleve a cabo por un Colegio Profesional, en lugar de medianteel control directo por la Administración o por otros medios.

Para determinar la obligatoriedad de la colegia-ción se tendrán en cuenta la complejidad delservicio profesional que se presta y las ventajasque aporta contar con una estructura organiza-tiva colegial que, en aplicación de los prin-cipios de cercanía, economía, eficiencia y es-pecialización, pueda llevar a cabo las funcionesde control de forma más eficiente para unamejor protección de los consumidores yusuarios de servicios profesionales. Pues bien,los Administradores de Fincas Colegiados cum-plen con todos estos requisitos y desarrollanuna función social, al ser responsables del uso,mantenimiento y rehabilitación de las viviendas,gestionando, a su vez, los recursos económicosnecesarios para ello, por lo que no se conside-ra adecuado, ni tiene justificación alguna, queno se establezca la necesaria colegiación obli-gatoria para el ejercicio de las funciones propiasde la administración y gestión de las comunida-des de propietarios. Entre las múltiples razonesque avalan la necesidad de esa colegiaciónobligatoria debe de ser destacada la importantefunción del Administrador Colegiado en lo rela-tivo a la seguridad física y jurídica de las perso-nas en la dimensión de la gestión del patrimo-nio en régimen de comunidad y ello por varias

José M. Carreras.

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razones:- En PRIMER LUGAR, el art 9 CE establece que es la

propia Constitución la que garantiza la seguridadjurídica como elemento esencial integrante del Es-tado de Derecho. Un ámbito muy concreto que pre-cisa de adecuada ordenación y de seguridad jurídi-ca es la gestión y gobierno de los bienes y de lospatrimonios cuando es preciso adoptar decisionesconjuntas por una pluralidad de personas con opi-niones e intereses divergentes. La unidad de crite-rio en la contabilidad comunitaria, en la confecciónde las actas, en la redacción de los acuerdos, en laconformación de las mayorías necesarias y en to-das las funciones comunitarias ejercitadas por elAdministrador, garantiza una ordenada gestión dela vida comunitaria y otorga seguridad jurídica en ladimensión de “saber a qué atenerse”, lo que evitalitigios y conflictos tanto sociales, como judiciales.

- En SEGUNDO LUGAR, el art 45 CE reconoce que todostienen derecho a disfrutar de un medio ambienteadecuado para el desarrollo de la persona. Puesbien, uno de los ámbitos donde es más necesaria lapreservación de la vida sin ruidos y sin humos mo-lestos derivados de locales y/o viviendas es el ám-bito de las comunidades de propietarios y por ellouna gestión eficaz y profesional por un Administra-dor colegiado es garantía de evitación de inmisio-nes que perturben la adecuada convivencia y depreservación de la salud y del medio ambiente.

- En TERCER LUGAR, el art 45 CE reconoce el derechoa una vivienda digna y adecuada y en relación coneste derecho el art 49 CE establece una especialprotección de las personas disminuidas y la reali-zación de una política de rehabilitación e integra-ción. En este ámbito la dedicación de las comuni-dades de propietarios a la protección de la accesi-bilidad de los disminuidos a su vivienda, es unacuestión esencial que deriva del art 10 LPH. Enesa actividad es esencial una organización profe-sional de la gestión comunitaria en orden a favore-cer la eliminación de los obstáculos y barreras queimpidan el libre acceso de las personas disminui-das a los elementos comunes -portales, ascensor,garaje, piscina etc- y privativos -locales o vivien-das-. Buena prueba de ello es, por un lado, que enla reciente reforma del art. 10 LPH se incluye el no-vedoso concepto de “accesibilidad universal”, quees la condición que deben cumplir los entornos,procesos, bienes, productos y servicios, así comolos objetos, instrumentos, herramientas y dispositi-vos, para ser comprensibles, utilizables y practica-bles por todas las personas en condiciones de se-guridad y comodidad y de la forma más autónomay natural posible y, por otro, que es necesario to-

mar conciencia real de que la accesibilidad es underecho esencial para la adecuada habitabilidaddel inmueble y en especial para personas mayoresy discapacitadas; y por ello en el reciente RDL1/2013 ( BOE 3-12-2013) se reconoce en el art. 22que “las personas con discapacidad tienen dere-cho a vivir de forma independiente y a participarplenamente en todos los aspectos de la vida”.

- En CUARTO LUGAR, si en el propio Anteproyecto sedice que para la colegiación obligatoria se tendránen cuenta: la complejidad del servicio profesionalque se presta y las ventajas que aporta contar conuna estructura organizativa colegial que, en apli-cación de los principios de cercanía, economía,eficiencia y especialización, pueda llevar a cabo lasfunciones de control de forma más eficiente parauna mejor protección de los consumidores yusuarios de servicios profesionales, no tiene funda-mento que no se precise la colegiación obligatoriapara realizar una función que, por su propia defini-ción, es “cercana”, pues todas las personas residenen una vivienda o tiene su negocio en un local, queexige “eficiencia” en la gestión de dinero, de presu-puestos, muchas veces de gran cuantía, de ordena-da contabilidad, de cumplimiento de obligacionesfiscales, y de “especialización” en la evitación deaverías o de daños y en la gestión de complejasobras comunitarias. La gestión profesional de lascomunidades se garantiza mejor con un sistema decolegiación obligatoria que establezca normas de-ontológicas, que evite intrusismo, que excluya delmercado a quienes no tienen ni formación, ni cua-lificación, y es garantía para el ciudadano de la ade-cuada gestión, en muchos casos, de su único patri-monio, que es su vivienda o su local comercial.

En definitiva, en el ámbito de la seguridad física delas personas, como es la adecuada accesibilidad a losinmuebles, en el ámbito de la preservación de la sa-lud, evitando ruidos e inmisiones indebidas en las co-munidades de propietarios y en el ámbito de la segu-ridad jurídica, una gestión profesional de la vida comu-nitaria es esencial para cumplir los objetivos y valoresconstitucionales señalados y esto solo puede conse-guirse con la presencia de unos Administradores pro-fesionales y con el amparo de un Colegio Profesionalque vele por la formación, por la uniformidad de crite-rio, por la ordenada responsabilidad y por la evitaciónde que personas sin cualificación, ni formación ade-cuada gestionen actividades tan relevantes como lasque se han indicado.

José M. Carreras MarañaMagistrado

Presidente de la Audiencia Provincial de Burgos.

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La formación continuada del Administrador de Fincas, clave de

su garantía profesional

Invirtiendo la proposición, la no per-tenencia al Colegio Profesional, su-pone la pérdida de determinadasgarantías, como:

- El no seguimiento de las nor-mas éticas del Colegio.

- La falta de seguro de responsa-bilidad civil.

- La inexistencia de servicios delColegio como el departamento deurbanismo, el departamento legal,el departamento económico.

- La inexistencia de ComisiónDisciplinaria.

Y, por supuesto, la inexistenciade actividades de necesaria forma-ción continuada, internas e interdis-ciplinares, a fin de garantizar la ac-

tualización -puesta al día- de los co-nocimientos de los administradoresy la permanente mejora de su cuali-ficación, así como incentivarles ensu trabajo diario e incrementar sumotivación profesional, reforzar elnivel de esa cualificación, evitando,así el estancamiento y mejorandopor tanto su situación laboral y pro-fesional, adaptando los recursos hu-manos a las innovaciones tecnológi-cas y a las nuevas formas de orga-nización del trabajo, para así, gene-ralizar el conocimiento, por parte delos Administradores, de los aspec-tos científicos, técnicos, éticos, le-gales, sociales y económicos, y, enfin, mejorar en los mismos la per-

cepción de su papel social, comoagentes individuales en un sistemageneral de atención a los consumi-dores y usuarios y de las exigenciaséticas que ello comporta.

Sin duda, ese proceso de ense-ñanza-aprendizaje activo y perma-nente, es no solo un derecho, sinotambién una obligación de los Admi-nistradores de Fincas, y en todo ca-so, una necesidad ante unas funcio-nes cada vez más complejas, singu-larmente tras la crisis del 2007.

EL MERCADO DEL ALQUILER

El mercado del alquiler se encuen-tra, mayoritariamente, en manos deprofesionales/agentes y la interven-ción de éstos en la intermediaciónde contratos de alquiler es un hechono solo habitual, sino conveniente eincluso se reconoce como una delas garantías para consumidores yusuarios que acceden a dicho mer-cado, quienes como arrendatarios -a diferencia de la compraventa-, enla mayoría de los casos no se llegana conocer arrendador, interviniendoaquellos tanto si se trata de la sim-ple redacción del contrato, como dela gestión integral y continua del in-mueble. Dichos profesionales, enun mercado que presenta un clarodesequilibro entre oferta y deman-da, procuran tener una “cartera dealquileres” acordes a las necesida-des del mercado y con una agresivi-dad muy inferior a la de la compra-venta, al existir casi en la totalidadde casos contrato entre las partes yuna relación en el tiempo. En todosestos supuestos puede aparecer in-volucrado como “agente” el Admi-nistrador de la comunidad en el des-empeño de su cargo y sobre todoen la ejecución de los acuerdosadoptados por la Junta General ycomo profesional en la búsquedadel buen fin del arrendamiento.Aparte de ello, se trata de una nor-

La existencia de un Colegio Profesional permite ga-rantizar que los Administradores de Fincas Colegia-dos tengan la titulación legalmente necesaria, laformación permanente, el control deontológico desus actuaciones y servicios a los consumidores y, loque es más importante, la cobertura obligatoria porresponsabilidad civil y un seguro de caución, a finde responder de sus actuaciones profesionales y delos fondos gestionados de terceros

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mativa en continuo cambio, coexis-tiendo diversos regímenes en la ac-tualidad contratos celebrados antesdel 9.5.1985, a los que se aplica elTRLAU 64, con las modificacionesde la DT 2ª, 3ª y 4ª LAU 94; contra-tos celebrados con posterioridad al9.5.1985 a los que se aplica el RDL2/85 y TRLAU 64 -salvo el carácterobligatorio de la prórroga forzosa-con las modificaciones de la DT 1ªLAU 94 -pero con la posibilidad depactarse la prórroga forzosa-; con-tratos posteriores al 1.1.1995, a losque se aplica LAU 1994; contratossujetos a la Ley 4/2013 y contratosexcluidos de la legislación especial:arts. 1543 y ss CC. Y qué decir dela normativa procesal producida enmateria de desahucios civiles?

PROFESIONALIZACIÓN DEL ADMINISTRA-DOR DE FINCAS

Además, el reconocimiento de la“profesionalización” del “cargo” deAdministrador expresamente seefectúa en el art. 13 LPH estatal49/1960, de 21 de julio, sobre Pro-piedad Horizontal, en el párrafo se-gundo del número 6, donde se diceque: "El cargo de Administrador y,en su caso, el de Secretario-Admi-nistrador podrá ser ejercido porcualquier propietario, así como porpersonas físicas con cualificaciónprofesional suficiente y legalmentereconocida para ejercer dichas fun-ciones. También podrá recaer encorporaciones y otras personas jurí-dicas en los términos establecidosen el ordenamiento jurídico". Antes,

El Administrador es un auténtico órgano ejecutivo de la comunidad

Lo cierto es que el Administrador/a de la comunidad además de un ges-tor es en realidad el auténtico órgano ejecutivo, e incluso, ante determi-nadas situaciones, es quien debe decidir y adoptar las decisiones opor-tunas sin tener necesariamente que considerar previamente el criterio dela propia junta de propietarios. Pensemos en que dispondrá de fondospara partidas presupuestarias, elaboración del presupuesto anual, ha derendir cuentas, y todo ello en un contexto, cada vez más exigente, comoconsecuencia de las progresivas necesidades, el mayor número de co-muneros, instalaciones y servicios que requieren los edificios modernoso rehabilitados y la proliferación de los llamados conjuntos inmobiliarioso, como se le denomina ahora, propiedad horizontal compleja, la ejecu-ción de actuaciones extraordinarias, como pudiera ser la rehabilitación dela fachada, o la instalación del ascensor, requiere la preparación de unpresupuesto especial o de una partida presupuestaria adicional, y con el,además, la aprobación de las correspondientes derramas extraordinariasque habrán de asumir los propietarios en la forma y proporción que lescorresponda con arreglo a su cuota, o a lo que resulte del título, de losestatutos o de lo que, en su caso, determine la junta. Todo ello deberá serobjeto de liquidación por el Administrador/a al cierre del ejercicio anual,ejecutar los acuerdos de la junta y hacer los pagos y cobros que corres-pondan.

Cuando el cargo se desempeña por un profesional, como es en lagran mayoría de las ocasiones, actúa, en realidad, como auténtico motorde la comunidad, de forma que se ha venido manifestando, cada vez,más imprescindible para la ejecución y articulación de los intereses de lacomunidad, así como para la coordinación de las relaciones entre los pro-pios copropietarios y los demás órganos. Y entendemos que más nece-saria será en el futuro su intervención atendidas las mayores exigenciasde la sociedad moderna y la especialización, cada vez más profunda, querequiere el ejercicio de esta actividad profesional y las responsabilidadesque tiene encomendadas.

De lo dicho claramente se infiere que es un auténtico profesional dela administración inmobiliaria, con la experiencia práctica que se requie-re para ello, al deber estar al día y al tanto de cuestiones diversas y com-plejas y con sujeción a un código moral, garantizado por un Colegio Pro-fesional, precisamente porque su actuación se basa en la confianza. Nopudiendo darse el mismo trato al miembro de la comunidad que desem-peña este cargo, careciendo de conocimientos jurídicos, que al profesio-nal que debe ser pleno conocedor de la normativa y tiene que asesoraral presidente de la Comunidad y demás comuneros, porque en el modonormal del funcionamiento de las comunidades cuando están asistidasde un Administrador profesional, es éste quien asesora y, en muchas oca-siones, decide, cuáles son los contenidos de la reunión; debiendo adver-tir, en todo caso, al Presidente de cuáles deben ser los asuntos a trataren la Junta y qué problemas existen en la comunidad, a fin de que estapueda decidir convenientemente.

Sin duda, tal cúmulo de funciones, el sistema de responsabilidad y elcontinuo cambio normativo y tecnológico en todos los aspectos que afec-tan a la vivienda, imponen la formación continuada, que solo puede venirgarantizada con la preceptiva colegiación y la dirección y el control deaquella por el Colegio.

«Aunque esta sentencia –TC-afirma que no se exige título

para esta profesión, ello tiene el sentido de no

exigirse título académico especifico, pero se reconoce

la posibilidad de la exigenciade un título oficial de otro

carácter»

se dispone, en su número 1, que:"Los órganos de gobierno de la co-munidad son los siguientes: a) LaJunta de propietarios. B) El Presi-dente y, en su caso, los Vicepresi-dentes. c) El Secretario. d) El Admi-nistrador" (párrafo primero). Aña-diéndose, en su número 6, que:"Los cargos de Secretario y Admi-nistrador podrán acumularse enuna misma persona" -párrafo pri-mero-.

Y lo mismo en el art. 553-15CCCatalán al señalar, entre los ór-ganos de gobierno, a la presidencia,la secretaría, la administración y laJunta de Propietarios. Los tres pri-meros, que son unipersonales, pue-den recaer en una misma persona silo establecen los estatutos o loacuerda la Junta -también el vice-presidente, al que se refiere expre-samente el ap. 21.1, o vocales-, es-tableciendo en el apartado 5 que “lasecretaría y la administración de laComunidad pueden recaer en unaúnica persona externa a la Comuni-dad con la calificación de profesionaladecuada”, precepto que ha de sercompletado con el art. 53 y 54 de laLey de Cataluña del Derecho a laVivienda 18/2007 de 28 de diciem-bre -en los que, abiertamente esta-blece para ejercer esa actividad de“Administrador de Fincas”, comouno de los requisitos alternativos“estar colegiado”-. Pero no se seña-lan en el correspondiente precepto-sustantivo- quiénes son los profe-sionales que tienen estas condicio-nes para ejercerlas, aunque que conarreglo a la única normativa vigenteesta actividad está reconocida comopropia de los Administradores deFincas Colegiados -desde el Decre-to 693/1968 y disposiciones comple-mentarias-, lo cual ha sido asimismoreiteradamente reconocido por la ju-risprudencia más representativa.

RESPONSABILIDAD Y TRASCENDENCIA

SOCIAL DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

Pero el problema está en que no seseñala en los referidos preceptosquiénes son los profesionales quetienen estas condiciones para ejer-cerlas, lo cual no deja de sorpren-der teniendo en cuenta la responsa-

bilidad y trascendencia social deesta actividad profesional, aunqueparece obvio que, con arreglo a laúnica normativa vigente – Decreto693/1968 de 1 de abril, RD392/1977 de 8 de febrero, RD1612/1981 de 19 de junio, RD1464/1968 de 2 de diciembre - estaactividad está reconocida comopropia de los Administradores deFincas Colegiados, lo cual ha sidoasimismo reiteradamente reconoci-do por la jurisprudencia más repre-sentativa, así las SSTS Sala 2ª de14.2.1994, Sala 3ª de 1.12.1998;STSJCat., 5ª, de 11.2.1994. Recor-demos que el TC, en sentencia de14 de marzo de 1994 -lo que, de al-

guna forma, reitera la STC 1 de Oc-tubre de 1998-, ha dejado sentadadoctrina al respecto, en cuyo funda-mento se basa el pronunciamientodesestimatorio del Tribunal, así co-mo la de 1 de octubre de 1998, es-tableciendo que para el adecuadoejercicio de cada actividad colegia-da se configura como requisito in-dispensable la incorporación al Co-legio correspondiente, criterio queha sido asumido, no sólo por la le-gislación nacional, sino también porel derecho comunitario.

Aunque esta sentencia afirmaque no se exige título para esta pro-fesión, ello tiene el sentido de noexigirse título académico especifico,

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«En todo caso la falta de una cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dicha funciónexcluye la posibilidad de ejercer la administración de fincas,

salvo que sea propietario»

Exclusividad profesionalLo cierto es que, tras la reforma operada en el art. 13.6.pfo 2 LPH, antes dicho,por Ley 8/1999, de 6 de abril se hace necesario, ahora más que nunca , unaclarificación de esta cuestión al modo y manera de la Ley 10/03 de 20 de ma-yo, que recientemente se ha aprobado y que afecta a los Agentes de la Propie-dad inmobiliaria -STS 14 de Octubre de 2002, 31/03/2009-, singularmente por-que el carácter de exclusividad que pudiera atribuirse al Administrador de Fin-cas desaparece -y aquella cualificación profesional – a efectos de la declaraciónde su validez por la Junta de Propietarios - se hace derivar en una cuestión deprueba-; aunque se mantiene que para la denominación, “Administrador de Fin-cas” ha de estar colegiado. Esa exigencia de profesionalidad del Administradorde Fincas Colegiado, precisamente por su dedicación y preparación profesionalen las mejores condiciones para desarrollar estas funciones, lo impone, en tan-to que es la mejor garantía y la mayor protección de los derechos de los pro-pios usuarios y de las comunidades de vecinos, y por supuesto, por elementa-les razones de seguridad jurídica. Sin embargo, el Proyecto de Ley de Serviciosy Colegios Profesionales, en su Art. 26.1 (Profesiones colegiadas), estableceque “sólo podrá exigirse colegiación obligatoria para el ejercicio de una profe-sión titulada o algunas actividades propias de ésta cuando así se establezcamediante norma estatal con rango de ley. Asimismo solo podrá exigirse colegia-ción obligatoria en aquellos casos y supuestos de ejercicio en que se funda-mente como instrumento eficiente de control del ejercicio profesional para lamejor defensa de los destinatarios de los servicios y en aquellas actividades enque puedan verse afectadas de manera grave y directa, materias de especialinterés general, como pueden ser la protección de la salud y de la integridad fí-sica o de la seguridad personal o jurídica de las personas”, que si bien no pa-rece establecer un númerus clausus, no alude a “la garantía de conservacióny administración de su patrimonio”. -sí lo hace, en cambio, el art. 37 de la Lleicatalana 7/2006 de 31 de mayo, de profesiones tituladas y colegios profesiona-les, refiriéndose expresamente a “la garantía de la conservación y administra-ción de los bienes y del patrimonio.

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pero se reconoce la posibilidad de laexigencia de un título oficial de otrocarácter. En todo caso la falta deuna cualificación profesional sufi-ciente y legalmente reconocida paraejercer dicha función excluye la po-sibilidad de ejercer la administraciónde fincas, salvo que sea propietario.

RECONOCIMIENTO DE LA PROFESIONALI-ZACIÓN

No obstante según se ha dicho,existe un reconocimiento de la pro-fesionalización del cargo cuando lasecretaria y la administración re-caen en una persona externa a lacomunidad, lo cual va dirigido a pro-teger a los consumidores y usuariosde la vivienda en el mercado inmo-biliario, aplicando criterios de trans-parencia y atendida la reconocidatrascendencia social y responsabili-dades de esta función. Y en la prác-tica ordinaria, salvo en casos de co-munidades muy reducidas o de es-casos servicios o elementos comu-nes, cada vez son más las comuni-dades que decididamente enco-miendan este cargo a un profesionalcualificado externo, confluyendo endicha decisión, no solo las compleji-dades técnicas de los edificios y ser-vicios modernos y las cada vez ma-yores exigencias legales y adminis-trativas que precisa su manteni-miento y control, sino también la ne-cesidad de contar con los amplios yvariados conocimientos especializa-dos que requiere el cargo de admi-nistrador/a, necesariamente relacio-nado con la secretaría, dadas lasresponsabilidades que correspon-den a este cargo, y además la eje-cución, como mandatario de la co-munidad, de todos aquellos acuer-dos y decisiones que se adoptenpor la junta de propietarios.

Y en la práctica ordinaria, salvoen casos de comunidades muy redu-cidas o de escasos servicios o ele-mentos comunes; cada vez son máslas comunidades que decididamenteencomiendan este cargo a un profe-sional cualificado externo (en razón alas complejidades técnicas de losedificios, servicios modernos y lascada vez mayores exigencias legalesy administrativas que precisa su

mantenimiento y control, y a la nece-sidad de contar con los amplios y va-riados conocimientos especializadosque requiere el cargo de Administra-dor/a, y además la ejecución, comomandatario de la comunidad (asísuele calificarse su naturaleza por lamayoría de las AAPP, aunque comomandato “sui géneris”, más allá deun arrendamiento de servicios, porque resultarían de aplicación los arts.1709 y ss CC; así las SSAT Barna.de 29.10.1985 y 19.7.1991), de todosaquellos acuerdos y decisiones quese adopten por la junta de propieta-rios. Pero aún reconociendo la revo-cabilidad del mandato -art. 1733 CC-y aunque la duración de los cargossea anual, el Administrador/a tienederecho a ser resarcido del pago dela remuneración convenida hasta eltranscurso del tiempo estipulado desu cargo, siempre que la revocacióno cese no hubiera obedecido a unajusta causa -artículo 1.729 CC esta-tal, SAPBarna. 30.7.2004-.

DILIGENCIA PROFESIONAL EXIGUIBLE

Además, no puede obviarse su res-ponsabilidad -por ejemplo, por error-ligada sin duda a la “lex artis”, dili-gencia profesional exigible en laprestación del encargo, ex art. 1104CC, "diligencia que exija la naturale-za de la obligación y corresponda alas circunstancias de las personas,del tiempo y del lugar", además “adhoc”, es decir actuación diligente yadecuada en función de cada casoconcreto y de la información sumi-nistrada por la comunidad y sus in-tegrantes: no basta “cualquier cum-plimiento”, sino con alto nivel de ca-lidad, en el asesoramiento de la co-munidad – información -, en la admi-nistración de las cuentas de la mis-ma, y en general, en las funcionesque, orientativamente y “como míni-mo”, se describen en el art. 20 LPHestatal, que concuerda con el art.553-18 CCC. Responsabilidad queno deriva de una obligación de re-sultado, sino de un deber de activi-dad, de ordenada gestión (lo prime-ro es llevar a cabo la gestión enco-mendada), de una correcta llevanzade la contabilidad comunitaria y dela adopción de la debida diligencia

para evitar cualquier daño a la co-munidad, propios de – más allá deun arrendamiento de servicios – deun mandato “sui generis” del art.1729 y ss CC, donde es fundamen-tal el carácter "intuitu personae", ydonde prima la confianza que inspi-ran las cualidades de la personacon la que se contrata, máximecuando forma parte de los órganosde gobierno, y precisamente, enatención a sus especiales conoci-mientos y formación, se le atribuyendistintas competencias, funcionesconcretas de gestión y gobierno dela comunidad de propietarios.

Responsabilidad, más intensa,en los supuestos en que se trata deun Administrador Profesional con-tratado por la comunidad, y, por lotanto, con una especial y propia ca-pacitación, que en el supuesto deque la gestión comunitaria sea de -sarrollada, como permite el art. 13.6LPH, por un comunero.

Son funciones, aunque “comomínimo”, enunciativas, y así, ni ellegislador estatal ni la normativa ca-talana han pretendido llevar a cabouna relación exhaustiva de las atri-buciones o funciones que corres-ponden al Administrador/a de la co-munidad. Lo que en el artículo 20de la LPHe se resolvió en el aparta-do f) con que “Corresponde al admi-nistrador�.Todas las demás atribu-ciones que se confieran por la Jun-ta” , la norma catalana lo resuelverefiriéndose a las funciones del Ad-ministrador como las que tiene “co-mo mínimo”, por lo que obviamentelas que le correspondan pueden serotras muchas no mencionadas, yque la propia junta, los estatutos oincluso una ley pueden llegar a atri-buirle. Entre ellas, puede estar la defacultar al Administrador para que,por delegación de la Junta, presen-te reclamación judicial de cuotascomunitarias a un propietario moro-so, así el monitorio del art. 21), ac-tuando en ocasiones como sujetodel interrogatorio, o como testigo, oemitiendo informes ex art. 381 CC.

Joan CremadesMagistrado Presidente de la

Secció 13ª de la Audiència Provincial de Barcelona

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La desregulación de lasprofesiones inmobiliarias

no generará mayor competitividad

La crisis económica ha demostrado la importancia delsector inmobiliario para las economías nacionales de la UE. Tanto es así que en Alema-nia, en el año 2012, el sector inmobiliario representaba el 19% de la creación total devalor económico, con un montante de 434.000 millones de euros. Dicha cifra duplica a ladel sector comercial, es dos veces y medio más la del sector sanitario y cinco veces ladel automovilístico. De hecho, el 80% de los activos fijos que pueden valorarse pertene-cen al sector inmobiliario, lo que supuso una inversión de 7,45 billones de euros.

Claudine Speltz

CLAUDINE SPELTZ

No sorprende, por tanto, que los so-cios de la coalición alemana hayandecidido recientemente tomar medi-das para regular el mercado inmobi-liario y sus profesiones. E, igual-mente, es del todo comprensibleque las autoridades francesas ybelgas hayan reforzado la normati-va vigente en el sector inmobiliario.La regulación irlandesa de las pro-fesiones inmobiliarias de 2011 con-cuerda con la anterior y el debateen el parlamento checo no hacemás que confirmar la tendencia ac-tual. Por todo ello cuesta compren-der por qué las autoridades espa-ñolas están pensando, seriamente,en desregular las profesiones inmo-biliarias en un momento en que tan-to los mercados como los profesio-nales nacionales necesitan estabili-dad e incentivos de las autoridadespúblicas, no trastornos legislativosni restricciones impuestas por ellas.

España, al igual que Polonia yotros estados miembros de la UEcuyas economías han sufrido, gra-vemente, la última crisis de la deu-da, ha recibido la recomendación dela Unión Europea para que tomenlas medidas oportunas con el objeti-vo de eliminar las barreras legislati-vas y administrativas que pudieranobstaculizar la integración completade las economías nacionales y pro-fesionales en el mercado interno. Enuno de sus últimos comunicados,los ministros europeos de la vivien-

da reconocieron y recalcaron los po-deres exclusivos de los estadosmiembros en materia de política pa-ra la vivienda y la naturaleza infor-mal de las reuniones de los minis-tros, aunque agradecieron la cola-boración y el intercambio de infor-mación. Éste y otros comunicadosevidencian los diferentes puntos devista en cuanto a las responsabilida-des y el derecho a la iniciativa paraliderar las economías inmobiliarias.

Mucho tememos que la falta decoherencia y acuerdo entre los dis-tintos niveles de decisión y gestiónexprese y conduzca a desacuerdospolíticos, y que las decisiones deregular más o desregular los mer-cados nacionales y las profesionespuedan estar motivadas por puntosde vista y opciones políticas en vezde basarse en un análisis económi-co y social exhaustivo.

En España la administración defincas es una profesión inmobiliariade suma importancia y quedaríadesregulada si se aprueba la nor-mativa que en estos momentos es-tudia su Gobierno. La situación jurí-dica de los Administradores de Fin-cas varía de un país a otro, aunqueparece que sus tareas y responsabi-lidades son muy similares en los pa-íses de la UE donde están asimila-dos a las profesiones liberales, se-gún las definió el parlamento fran-cés en el Diario Oficial de la Repú-blica Francesa del 23 de marzo de2012: “la expresión profesión liberaldefine a aquellas personas que ejer-

cen de forma periódica, indepen-diente y bajo su propia responsabili-dad, una actividad de naturaleza ci-vil generalmente, dirigida a garanti-zar, en el interés del cliente o el pú-blico, ventajas de naturaleza princi-palmente intelectual, técnica o asis-tencial, obtenidas mediante las titu-laciones profesionales pertinentes yde acuerdo con unos principios éti-cos o deontológicos profesionales,sin perjuicio de la legislación aplica-ble a otras formas de autogobierno”.

CEPI no conoce ningún cambioen el mercado o la profesión queexija revisar la situación de los ad-ministradores fincas. Es más, un In-forme realizado por CEPI concluyeque la desregulación no conduce,automáticamente, a un descensode los precios, como ha quedadoclaro en la comparación de los ho-norarios en España y los mercadosno regulados o desregulados deotros estados miembros de la UE.La desregulación, de facto, tampo-co implica más competencia ni unnúmero mayor de actores en elmercado. El mercado inmobiliarioholandés se desreguló en 2002 pe-ro no cuenta, ni de lejos, con tantosprofesionales inmobiliarios comoBélgica, posiblemente el mercadoinmobiliario más regulado de la UE.

Claudine SpeltzPresidenta de CEPI

–Confederación Europea deProfesiones Inmobiliarias-

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El Administrador de Fincas y la conservación del patrimonio

inmobiliario y del entorno urbano

Se quiere hacer desaparecer co-mo profesión autónoma y colegia-da según el art. 7 y la DA 1ª de laLey de Servicios Profesionales auno de los pocos profesionalesespecializados en uno de los po-cos bienes que todos, especial-mente los poderes públicos, debe-ríamos cuidar especialmente, vis-to lo visto, cual es la vivienda: LosAdministradores de Fincas. ¿Deverdad que la actividad de los pro-fesionales de la gestión de vivien-das no tiene suficiente “interésgeneral”, como requiere dicho art.7 para poderse exigir colegiación?

Parece que hemos aprendido pocascosas de la crisis de 2007: los Ban-cos han vuelto a diseñar y a comer-cializar nuevos productos financie-ros complejos para consumidores -warrants, pagarés, fondos estructu-rados, seguros de renta vitalicia�-aprovechando el fracaso de lasMIFID -ya en revisión en Europa-;ciertos sectores económicos siguenqueriendo volver a hacer lo que ha-cían antes de la crisis -la construc-ción como principal motor de la eco-nomía-; se sigue reduciendo enI+D+I y, en cambio, alentando pro-yectos faraónicos de dudoso mode-lo de negocio y crecimiento -gran-des casinos-; y lo que faltaba, sequiere hacer desaparecer comoprofesión autónoma y colegiada se-

gún el art. 7 y la DA 1ª de la Ley deServicios Profesionales a uno de lospocos profesionales especializadosen uno de los pocos bienes que to-dos, especialmente los poderes pú-blicos, deberíamos cuidar especial-mente, visto lo visto, cual es la vi-vienda: Los Administradores de Fin-cas. ¿De verdad que la actividad delos profesionales de la gestión de vi-

viendas no tiene suficiente “interésgeneral”, como requiere dicho art. 7para poderse exigir colegiación?

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS SIN

PERSONALIDAD JURÍDICA PROPIA

La vivienda es mucho más que untecho -shelter-. Así lo señalaFEANTSA que define hasta 13 tipos

«No sin ser criticable que el legislador no se haya ni planteado seriamente darle tal personalidad, como existe en

numerosos países del norte de Europa, el hecho es que es absolutamente necesario que un profesional cualificado,

controlado y especializado proceda a la gestión de dichas comunidades y al acompañamiento de los condóminos»

Sergio Nasarre.

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de sinhogarismo, aunque se tengaun techo, lo que vincula a la vivien-da con lo que realmente es: un de-recho constitucionalmente recono-cido (art. 47 CE) exigiendo que de-be ser “digna y adecuada”; un lugarespecial dado que solo él posibilitael completo desarrollo de derechosfundamentales -intimidad, libredesarrollo de la personalidad, liber-tad- y, por si ello fuera poco, un de-recho humano. Así lo indican diver-sos textos internacionales como laCarta Social Europea y el Pacto In-ternacional de Derechos Económi-cos, Sociales y Culturales (PI-DESC) o la jurisprudencia del Tri-bunal Europeo de Derechos Huma-nos. El Comité PIDESC en su Ob-servación General 4ª se refiere aque una vivienda es “adecuada” siexiste seguridad jurídica en la te-nencia, disponibilidad de serviciosmateriales, facilidades e infraes-tructuras, gastos soportables, habi-tabilidad, accesibilidad, ubicación yadecuación cultural.

Los Administradores de Fincasdesarrollan su actividad principal-mente en dos ámbitos, directamen-te vinculados a las dos formas detenencia mayoritaria en España: lapropiedad (82%) y el alquiler(12%).

En cuanto a la propiedad, el Có-digo Civil impone importantes obli-gaciones a los propietarios de in-muebles, entre ellos, tener cuidadode los mismos y soportar los dañosque se deriven de su falta de cuida-do (arts. 389 y 1907 CC). Al tiempo,la vida en común, cual es la organi-zada en propiedad horizontal (Ley49/60), impone una serie de limita-ciones al dominio en aras a las re-laciones de vecindad y a la convi-vencia, cuya gestión no es sencilla.A esta complejidad se añade quelas comunidades de propietarios notienen formalmente personalidadjurídica, pero a efectos prácticos escomo si la tuvieran: pueden interve-nir en juicio, tienen un pseudo-patri-monio -fondo de reserva-, tienenuna clara finalidad -la marcha de lacomunidad-, sus miembros tienencuotas participativas -según la su-perficie de sus inmuebles-, puedecontratar -seguros, servicios-, etc.

No sin ser criticable que el legisla-dor no se haya ni planteado seria-mente darle tal personalidad, comoexiste en numerosos países delnorte de Europa, el hecho es quees absolutamente necesario que unprofesional cualificado, controladoy especializado proceda a la ges-tión de dichas comunidades y alacompañamiento de los condómi-nos.

REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN DE

VIVIENDAS

Así, nuestro derecho civil siempreha visto con desconfianza -y conrazón por la mala costumbre de en-tender que “lo mío es mío y lo co-mún, de nadie”- todo lo que impli-case un condominio por lo difícil desu gestión y su inherente antieco-nomicidad. De manera que alguientiene que organizar lo que es de to-dos: convocar las reuniones -máscomplejo en Cataluña con la refor-ma prevista si se quiere hacer deforma electrónica-, informar de losacuerdos debidamente y llevarlos acabo; informar técnicamente a lospropietarios de las nuevas disposi-ciones legales que les incumbencolectivamente -ITEs, cédulas dehabitabilidad y certificados energé-ticos, adaptaciones infraestructura-les, subvenciones públicas a la re-habilitación, etc.-, mediar en lasdisputas de acuerdo con la Ley5/2012 y su reglamento de desarro-llo; proponer iniciativas y solucio-nes; reorganizar los votos y conta-bilizar las mayorías -no es fácil sise tienen en cuenta las superficies-, custodiar el patrimonio de la co-munidad, emplearlo adecuadamen-te para el sustento de los elemen-tos comunes, asesorar a los órga-

nos de la comunidad en la toma dedecisiones y a los propietarios -es-pecialmente a los más vulnerablescon derechos especiales, comodiscapacitados o tercera edad-; re-accionar en situaciones de urgen-cia y emergencia, aprovechar laeconomía de escala de los indus-triales, etc. En muchísimas comuni-dades, los órganos internos fijadospor ley son, a menudo, formalis-mos; con honrosas excepciones -caricaturizadas por el Sr. Cuesta enla famosa serie televisiva “Aquí nohay quien viva”-, difícilmente halla-mos presidentes vocacionales enlas comunidades de vecinos en laque se deben atribuir los cargos ro-tatoriamente por falta de “volunta-rios”; las responsabilidades y tare-as que ello conlleva, que se aña-den a nuestras tareas familiares yprofesionales diarias, no quierenser asumidas por muchos que loven como una carga más que comoun servicio -quizás cambiaría si lascomunidades de propietarios seconvirtieran en sociedades, que-dando profesionalizados sus pues-tos de administración, con posibili-dad clara de lucro para la comuni-dad, etc.-. ¿Qué mejor que un ex-terno profesional asuma la respon-sabilidad de todo ello? Un ejemplo.La reciente Ley 8/2013 incrementalas posibilidades para la rehabilita-ción y regeneración de viviendas ydel entorno urbano, proporcionan-do ayudas públicas, algunas deellas vinculadas a fondos europeospensados para restaurar edificios,manzanas y barrios. En este con-texto, son las comunidades de pro-pietarios quienes deben asumirmayor protagonismo y deben serdebidamente informadas de las po-sibilidades, ventajas, costes y con-

«El legislador no puede permitirse, y menos en estos momentos, la eliminación de un gatekeeper que

profesionalice y controle el acceso al arrendamiento;no puede dejarse el mercado de arrendamiento en manos

de caseros no profesionalizados»

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secuencias. De nuevo un profesio-nal especializado que esté de subando, más allá de otros interesespúblicos y privados, para llevar acabo esta función.

En definitiva, el Administradorde Fincas, profesional especializa-do y controlado colegialmente, es elllamado a organizar la comunidad,a mediar en los conflictos vecinales,-muy comunes en los tribunales-, apreocuparse porque el inmueble es-té en condiciones de habitabilidad,a organizar reclamaciones colecti-vas, a garantizar que un bien in-mueble sea una “auténtica vivienda”en sentido constitucional y de dere-chos humanos en su dimensión es-tructural, funcional e imbricada ensu entorno. Ciertamente cada pro-pietario vela ya por su inmueble, pe-ro ¿quién vela por el conjunto y laintegración de éste en el medio ur-bano? Me genera menos confianzaque todo ello lo pueda hacer alguiensin la formación necesaria, sin la or-ganización colegial necesaria, sin elcontrol requerido; no sé si, en estecaso, la liberalización, de la profe-sión va a conllevar resultados posi-tivos.

ARRENDAMIENTOS URBANOS: FALTA DE

VERTEBRACIÓN Y PROFESIONALIZACIÓN

Y, en cuanto al alquiler, una de lasprincipales críticas que se ha hechoa nuestro sistema de arrendamiento-no por casualidad el de menor cuo-ta de mercado de la Europa Occi-dental- es la falta de su vertebracióny profesionalización, contabilizán-dose un 55% de vivienda alquiladaen negro, es decir, ni declarada nicontrolada. Por lo tanto, la tenden-cia del legislador debería ser ir ha-cia ese mayor control (ésta parecíasu intención en la DF 8ª Ley16/2012 que, por fin, reformaba lasfracasadas SOCIMI de 2009), perola eliminación del Administrador deFincas como profesión especializa-da, controlada y colegiada, sin per-juicio de la labor que puedan des-empeñar otros profesionales cualifi-cados, no parece una decisión acer-tada. El legislador no puede permi-tirse, y menos en estos momentos,la eliminación de un gatekeeper queprofesionalice y controle el accesoal arrendamiento; no puede dejarseel mercado de arrendamiento enmanos de caseros no profesionali-

zados. O que no exista un profesio-nal especializado que pueda redac-tar y ejecutar un contrato perfecta-mente adaptado a la reciente Ley4/2013 que garanticen el equilibriode derechos y obligaciones de laspartes, fianzas, cobros, reparacio-nes y mediación en conflictos paraevitación de procesos judiciales.

En definitiva, todo lo relacionadocon el mundo de la vivienda, comen-zado por su concepto -¿realmentenos atreveríamos a dar un conceptode vivienda?- se ha vuelto muchomás complejo, si cabe, a raíz de lacrisis de 2007 debido a que sobreella recaen aspectos económico-fi-nancieros, de consumidores y dederechos humanos. No parece razo-nable que desaparezca como profe-sión colegiada uno de los pocos co-lectivos que la pueden comprenderen toda su extensión, cuando preci-samente la crisis se produjo por nohaberla entendido en absoluto.

Sergio Nasarre AznarCatedrático de Derecho Civil

Director de la Cátedra de Vivienda

Universidad Rovira i Virgili

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativareguladora del sector, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continua-da.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios"para dar respuesta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la cole-giación como Administrador de Fincas en todos los Colegios de España.

Posibilidad de impartir asignaturas individualizadas para aquellos profesionales que deseen completar su for-mación.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clasesprácticas en la Facultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOSTelef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.openformación.com

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Los Administradores de Fincas Colegiados de Barcelona-Lleidason conscientes de que la seguridad y la movilidad en el hogares uno de los puntos primordiales a la hora de cumplir con unade sus funciones principales, la de garantizar la seguridad físicay la salud de las personas en el desarrollo de su tarea de man-tenimiento y gestión del patrimonio. Para ello se organizó, en elsalón de actos de la sede colegial, junto con la Subdirección deSeguridad Industrial ( SDGSI ) y el Gremio Empresarial de As-censores de Cataluña (GDAC), una jornada sobre la nueva re-gulación de los elevadores.

La asistencia a esta jornada fue masiva, puesto que la adap-tación a la nueva normativa, que endurece los requisitos demantenimiento de los ascensores, preocupa a los Administrado-res de Fincas porque cambia, y bastante, el panorama, e intro-duce nuevas obligaciones para los propietarios, los vecinos delos inmuebles y los conservadores de las instalaciones.

Lorenzo Viñas, gerente del Colegio y encargado de inaugu-rar la jornada, manifestó que dada la importancia de la materia yel gran el interés que había generado esta jornada entre los co-legiados, se repetiría próximamente. A continuación intervinoFrancisco Vicente, presidente del GDAC, quien agradeció alColegio la sensibilidad demostrada ante un tema tan trascen-dente para la movilidad y la seguridad ciudadana en el ámbito dela propiedad horizontal.

Clausuró la jornada Isidre Massalles, subdirector generalde Seguridad Industrial de la Generalidad de Cataluña, quien re-alizó una llamada a la sensibilización ciudadana, a través de losAdministradores de Fincas, para dar a conocer cómo se debeactuar para el mantenimiento de los ascensores. Consideró,igualmente, muy importante su papel, porque a través de ellosse mantiene la seguridad de unas instalaciones que la ciudada-

nía utiliza día a día.Los profesionales valoraron, muy satisfactoriamente, el dato

de una encuesta entre los usuarios de ascensores que indican elalto grado de satisfacción con la gestión que los Administradoresde Fincas Colegiados realizan sobre los ascensores, dado quedel 80% del parque de viviendas en régimen horizontal en Cata-luña, la siniestralidad es bajísima, produciéndose solo 30 inci-dentes leves durante al año, y 1 grave cada tres años.

Ponentes de la Jornada.

Asistentes a la Jornada.

BARCELONA Y LERIDA

Nueva reglamentación de ascensores

JAEN

Contabilización de consumos energéticos

Recientemente se ha celebrado una jornada de formación dirigi-da a los Administradores de Fincas de Jaén y provincia, organi-zada e impartida por la empresa Gómez Contadores, en elmarco del Convenio de Colaboración suscrito entre el ColegioTerritorial de Administradores de Fincas de Jaén y la menciona-da entidad.

En dicha jornada se trató de informar al colegiado sobre to-do lo relacionado con las normas que serán de obligado cumpli-miento respecto a la contabilización individualizada de los con-sumos energéticos en edificios y, en definitiva, facilitar su cum-plimiento.

Se analizó el Informe sobre la Directiva de la UE sobre lacontabilización de consumos energéticos en edificios, el InformeIDEA sobre ahorro energético en edificios, y las soluciones futu-ras para el cumplimiento de la Directiva antes mencionada, suplazo de presentación, ventajas y características técnicas delrepartidos de costes de calefacción.

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Se ha celebrado, en la sede de la Confederación de Empre-sarios de la ciudad de Jerez, la Junta General Ordinaria deColegiados, que contó con la presencia de un amplio núme-ro de asistentes, y donde se establecieron las líneas de ac-tuación y objetivos para el presente ejercicio, revisión decuentas del año finalizado, memoria anual de actividades,así como propuestas presentadas por la Junta de Gobiernopara el año 2014.

Especialmente en esta Junta General se ha aprobado unreglamento con un sistema de acreditación profesional quecatalogará a los profesionales en función de su experiencia,formación, titulación y grado de excelencia valorado, así co-mo en función de las garantías financieras y aseguradoras.

Al finalizar la Junta General, su presidente, Rafael Truji-llo hizo entrega del carnet y títulos a los nuevos colegiados,en presencia de los miembros de la Junta de Gobierno.

Hay que destacar que el Colegio de Administradores deFincas de Cádiz ha aumentado, considerablemente y duran-te el ejercicio 2013, sus altas colegiales, lo que da buena fede la importancia y necesidad que tiene la sociedad de con-tar con los Administradores de Fincas Colegiados que se res-ponsabilicen de la gestión de la información, el asesoramientojurídico y el idóneo mantenimiento de las instalaciones y ser-vicios, entre otras competencias. Todo ello es posible por sucontinua formación, respaldada con las garantías económicas

que ofrece su seguro de Responsabilidad Civil y Caución, en be-neficio, siempre, de los ciudadanos.

Miembros de la Junta de Gobierno, durante la Junta General.

CÁDIZ

Junta General Ordinaria de Colegiados

Se ha celebrado en, Jerez de la Frontera, el Curso de Es-pecialización en la Gestión y Administración de Fincas,organizado por el Instituto Cajasol en colaboración con elColegio de Cádiz y promovido por el Consejo Andaluz deColegios de Administradores de Fincas.

Vicente Magro, magistrado y presidente de la Au-diencia Provincial de Alicante, abogó por la necesidad deunificación de criterios por parte de jueces y magistrados,y de la judicatura en general, en la interpretación de lanueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En el Curso estuvieron presentes Rafael Trujillo, pre-sidente del Consejo Andaluz de Colegios de Administra-dores de Fincas y presidente del Colegio de Cádiz, ade-más de Rafael del Olmo, secretario del Consejo Andaluzde Colegios de Administradores de Fincas y presidentedel Colegio Territorial de Sevilla.

El Curso de Especialización en la Gestión y Administra-ción de Fincas está dirigido a Administradores de Fincas y pro-fesionales jurídicos y del sector inmobiliario que quieran reci-bir una formación especializada sobre todos los aspectos de

importancia en el tratamiento de la propiedad horizontal, tantodesde la perspectiva jurídica, como técnica y práctica.

CONSEJO ANDALUZ DE COLEGIOS

La magistratura aboga por la unificación decriterios en la interpretación de la nueva LPH

Vicente Magro, Rafael Trujillo, Rafael del Olmo.

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El Colegio Profesional de Administradores deFincas de Madrid (CAFMadrid) ha desarrolla-do, con resultados óptimos de valoración, suprimer curso online. Desde el pasado 31 demarzo, y hasta el 11 de abril, más de 100 ad-ministradores de fincas colegiados pudieronconocer, de una forma más dinámica y prácti-ca, el desarrollo y funcionamiento de las Jun-tas de Propietarios.

Este primer curso online, que la abogada yasesora permanente de la Asesoría Jurídico-Técnica del Colegio, Patricia Briones, ha im-partido a través del campus virtual del CAFMa-drid, ha sido todo un éxito. Además de los contenidos temáticos enlínea, el refuerzo de una tutoría mediante el envío y la puesta encomún de preguntas frecuentes, la dinamización multimedia a tra-vés de vídeos teórico-prácticos, la valoración y la certificación finalmediante la superación de una prueba autoevaluatoria, han deter-minado el enfoque integral de esta completa formación.

APLICACIÓN PRÁCTICA

Diseñado en formato interactivo multimedia, el alumno ha podidorealizar este curso de manera secuencial, con un ameno y atracti-vo programa basado en animaciones, locuciones y vídeos cuyo

objetivo final no ha sido otro que laaplicación práctica de los conocimien-tos adquiridos.

Los contenidos de este curso sobreJuntas de Propietarios han sido prepa-rados por la Asesoría Jurídico-Técnicadel CAFMadrid, estimando su duraciónen 10 horas lectivas, distribuidas entreel estudio de la documentación, la vi-sualización de vídeos formativos, reali-zación de ejercicios prácticos con acce-so a la biblioteca, test de autoevalua-ción, etc.

Durante la segunda quincena del mes de mayo, el CAFMadridtambién ha convocado el primer curso en ofimática del paquete of-fice: Word 2010, de 50 horas de duración.

Estructurado en 38 lecciones, este curso a distancia se ha con-vertido en una formación online imprescindible no sólo para admi-nistradores de fincas, sino también para mandos intermedios, per-sonal administrativo, auxiliares, personal de secretariado, trabaja-dores en departamentos de atención telefónica, back office, redac-tores, editores, copiadores de datos, y en general cualquier traba-jador cuyas labores a desempeñar exijan de redacción y presenta-ción de documentación escrita.

MADRID

El Colegio abre con éxito su campus virtual

El Colegio de Administradores de Fincas de Málaga sigue integrándose en el seno deimportantes órganos de representación de la sociedad civil malagueña. El pasado mesde mayo su presidente, Fernando Pastor, fue elegido secretario de Unión Profesionalde Málaga, que representa a más de 45.000 profesionales integrados en los distintosColegios de la provincia.

El principal objetivo de esta nueva Junta de Gobierno es “la defensa de los profe-sionales”. En esta misma línea, el presidente del CAF Málaga mostró su satisfacción“por poder mantener en un primer plano las reivindicaciones de un colectivo tan impor-tante como es el de los Administradores de Fincas colegiados”.

Por otro lado, el Ayuntamiento de Málaga también ha elegido al Colegio de Málagapara formar parte del Consejo Social de la Ciudad de Málaga. Fernando Pastor seráconsejero de este órgano consultivo, mientras que Alejandro Pestaña, vicepresidente2º de la institución, ocupará el cargo de consejero suplente.

El Consejo Social de la Ciudad de Málaga es un órgano colegiado de carácter con-sultivo y de participación de las principales organizaciones económicas, sociales, profe-sionales y de vecinos del municipio, centrado especialmente en el campo del desarro-llo económico local, la planificación estratégica y los grandes proyectos urbanos.

Los 37 miembros del Consejo Social se reúnen, de forma ordinaria, dos veces alaño en asamblea, y gozan de plena independencia en el ejercicio de sus funciones. Losestudios, informes y dictámenes que desarrollen tendrán carácter facultativo y no vincu-lante.

II Curso CAFMálaga DospuntoceroEl Palacio de Congresos de Marbella albergará, los próximos 26 y 27 de septiembre elII Curso CAFMálaga Dospuntocero para Administradores de Fincas Colegiados de todaEspaña. Este evento, que el año pasado reunió a más de 200 asistentes, permitirá a loscursillistas conocer de primera mano asuntos de pleno interés para desarrollar su acti-vidad profesional con total garantía. En este sentido, se abordarán cuestiones relacio-nadas con legislación, marketing, nuevas tecnologías... con ponentes de primer nivelnacional. Más información: www.cafmalaga.es.

MÁLAGA

CAFMálaga integrado en los principales órganos de representación de la provincia

Reunión del Consejo Social de la ciudad deMálaga.

Fernando Pastor, tomando posesión de sucargo como secretario de UPM.

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El Colegio de Sevilla ha llevado a cabo una actuación ab-solutamente novedosa y pionera en el ámbito de las co-munidades de propietarios en este país. Ha aprobado lacreación de la Oficina de Atención a Comunidades, en laque mediante un turno de Administradores de Fincas Co-legiados, serán atendidas gratuitamente las consultas quepuedan hacerles los presidentes, secretarios o comunerosde las comunidades de propietarios que no dispongan deun Administrador de Fincas Colegiado.

La iniciativa ha surgido al comprobar la Junta de Go-bierno que, por las circunstancias socioeconómicas ac-tuales y también como consecuencia de los últimos cam-bios legislativos, se han visto incrementados, notablemen-te, los niveles de información que precisan las comunida-des de propietarios. La elevación del nivel de morosidad,la adquisición de inmuebles por entidades bancarias, lanueva regulación de la afección real de la deuda de loscomuneros a los inmuebles, el nuevo régimen de losacuerdos de la asamblea de propietarios, las nuevas obli-gaciones fiscales impuestas a las comunidades o las mo-dificaciones que se han producido en el tratamiento de lastasas municipales, son solo algunas de las cuestiones queprovocan esa demanda de información del ciudadano.

El Colegio de Administradores ha considerado que lamedida era más que conveniente, necesaria, puesto que,ante esa demanda de información, los Administradores deFincas Colegiados se perfilan como los profesionales es-pecializados idóneos para atender a los ciudadanos en losasuntos relacionados con las comunidades de propieta-rios.

El turno de Administradores estará integrado por pro-fesionales especialmente cualificados, y con un mínimode 10 años de experiencia en el efectivo ejercicio de laprofesión. Las consultas podrán ser atendidas en el propio Colegio Profesional o en el despacho del Administrador a quien se le asig-ne la consulta, y la Oficina tendrá su sede en el propio Colegio, donde un miembro de la directiva colegial actuará de Coordinador dela Oficina.

SEVILLA

Oficina de Atencion a comunidades de propietarios

TARRAGONA

Técnicas de negociaciónEl Administrador de Fincas es un profesional que constantemente debe negociar. Nego-cia con los propietarios, con los proveedores, con el presidente de la comunidad y debede estar preparado para buscar un acuerdo que beneficie a les partes implicadas. Estefue el objetivo del taller que desarrolló Silvia García García de Cursos Carbonell: Darunas estrategias con el fin de llegar a acuerdos negociados.

Jornada Técnico-JurídicaLa formación continua de los colegiados es una de les funciones del Colegio y por estemotivo también se organizó una Jornada Técnica-Jurídica sobre “El régimen de las acti-vidades molestas en sus relaciones con la comunidad (art. 553.40 CCC)”, un tema quegenera profunda controversia entre los profesionales de los distintos ámbitos jurídicos, yque es tema preferente en el día a día del Administrador de Fincas. La jornada estuvo acargo de Vicente Magro Servet, presidente de la Audiencia de Alicante.

Esteve Martí y Vicente Magro.

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VALENCIA Y CASTELLÓN

I Asamblea General de MediadoresEl pasado 30 de Abril de 2014, se celebró la primera asambleageneral de mediadores, donde se aprobaron las normas de régi-men interno, así como se realizaron los turnos para las mediacio-nes que se presenten. Se han creado tres zonas de mediación:la zona de Castellón (12 mediadores), la zona de Valencia (28mediadores) y la zona La Safor (16 mediadores). Los mediado-res pueden mediar en varias zonas a la vez. Todas las mediacio-nes que se van a realizar, serán siempre dirigidas por dos media-dores, con ello queremos garantizar siempre un buen servicio yuna mejor atención.

Nada más comenzar, ya nos han solicitado mediaciones, ynos hemos puesto en marcha para dar el mejor servicio a laspartes. Se están teniendo reuniones con diversos sectores de lavida política y judicial para poder tener convenios de colabora-ción, y en la medida de lo posible poder ayudar a descongestio-nar estos servicios.

Ya nos han solicitado por parte de algunos administradoresel poder pertenecer al CEMEI, por lo que, cuando se abran denuevo las listas, se estudiarán todos los casos para poder incre-mentar el número de miembros.

Actualmente se está trabajando para poder llevar a cabo

una campaña de comunicación a todos los administradores delos servicios que ofrece el CEMEI, así como, con la comisión decomunicación para poder disponer de nuestro propio accesoweb, dentro de la página web del Colegio de Administradoresde Fincas de Valencia y Castellón la cual se está mejorando.

Para todos aquellos que quieran disponer del servicio delCEMEI, deberán ponerse en contacto con el Colegio de Admi-nistradores, y desde allí les pasarán con la responsable de re-cepcionar las solicitudes de mediación. Una vez se dispone delos datos de la misma, el mediador correspondiente se pondráde acuerdo con las partes para concertar una entrevista. Y asícomenzará la mediación.

Desde el CEMEI se os invita a todos los administradores aque si tenéis algún conflicto enquistado o que consideréis queos puede alcanzar indebidamente, solicitéis una mediación ypodréis independientemente de dar un nuevo servicio barato yágil a vuestros clientes, podréis resolver esos problemas que noencontrabais solución.

Guillermo GutiérrezDirector del CEMEI

S.C TENERIFE

Nueva Junta de Gobierno del Colegio TerritorialLos Administradores de Fincas colegiados de Santa Cruz de Tene-rife tienen nuevo presidente, en este caso presidenta, tras la pro-clamación, en reunión de Junta General, de la nueva Junta de Go-bierno a cuyo frente se sitúa Carmen Suárez Hernández.

El relevo se produjo en un acto en el que la directiva entranteagradeció el trabajo dedicado al Colegio por el ya ex presidente,Jesús Oliva, quien ha capitaneado el Colegio de Administradoresde Fincas de Santa Cruz de Tenerife durante 16 años, así como alos restantes miembros que ya no forman parte de la misma, co-mo el ex-tesorero Pedro Melián de la Rosa.

La nueva presidenta se refirió a la nueva Junta de Gobiernocomo un equipo en el que se advierte el cambio generacional, mo-tivado e ilusionado continuando la labor iniciada por la anteriorJunta de Gobierno para situar al Colegio en el lugar que le corres-ponde en la sociedad actual.

Carmen Suárez ha marcado como objetivos de la nueva Jun-ta la intensificación de la formación continua, y servir de puenteentre los Administradores de Fincas y el Colegio. Asimismo, expre-só el interés por hacer presente al Colegio ante las instituciones,siempre en defensa de todos sus administrados, comunidades depropietarios y la sociedad en general. Y anunció su intención deque el próximo año se celebre un encuentro de colegiados de to-das las islas en El Hierro.

MIEMBROS JUNTA DE GOBIERNO:

Presidenta: Carmen Suárez Hernández

Vicepresidente 1º: Juan B. Hernández Vargas

Vicepresidente 2º: M. Olimpia Oliva Álvarez

Vicepresidente 3º: Gonzalo Barrios Llarena

Secretario: Ernesto David Santana Tapia

Tesorero: José S. Pérez-Siverio González

Contador-Censor: José A. Melián Martín

Vocal 1º: Francisco J. Hernández Febles

Vocal 2º: Mª Ángeles Muñoz Perera

Vocal 3º: Luis García González

Vocal 4º: Carmen R. Carreño Corbella

Vocal 5º: Jorge Agudo Suárez

Vocal 6º: Juan Setién Urea

Vocal 7º: Antonia Mª Cabrera Exposito

Vocal 8º: David Hernández Pérez

Vocal 9º: Ana Belén Mesa VilarMiembros nueva Junta de Gobierno.

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JOAQUÍN MARTÍ MARTÍ

Si nos hemos de atener a la máximajurisprudencial de que “los contratosson lo que son y no lo que las partesdicen que son”, entonces, en el con-trato de arrendamiento de un piso auna sociedad mercantil se introducenunos condicionantes que tienen unarelevancia nuclear. A saber:

1º.- El inmueble objeto de arren-damiento se destina al hogar familiar,se destina a vivienda de una personafísica que va a ser designada por lasociedad mercantil arrendataria. Cier-tamente, esa/s persona/s designada/svan a trasladar su domicilio y residen-cia a la entidad arrendada.

Irrelevante es, a nuestro entender,que el pago de la renta provenga de unapercepción salarial o mercantil de la per-sona que residirá en el piso arrendado.

Por ello, la cláusula relativa al desti-

no de la vivienda es clara y no ofrece du-das en cuanto a su cumplimiento. “El ob-jeto de este contrato se alquila exclusi-vamente para el destino a vivienda per-manente del arrendatario, no pudiendoinstalar en él, comercio, industria, ni si-quiera manual, ni oficina o despachoprofesional”.

EL ARRENDATARIO NO VIVIRÁ EN EL PISO

La particularidad, y ese va a ser, ya loadelantamos, el aspecto que funda-menta la diferencia en las Sentenciasque se dictan, es que quien va a viviren el piso no es “el arrendatario”, peroes más cierto que lo será “una perso-na física designada por éste.” El pisoarrendado no va a ser destinado a ac-tividad mercantil ni profesional. Es de-cir, la sociedad mercantil no va a des-tinar el piso arrendado a las activida-des propias de su objeto social, ni re-

alizará en el piso arrendado actividadproductiva alguna. Bien al contrario,la/s persona/s designadas realizaránen el piso arrendado su actividad do-miciliaria, familiar y pernoctarán en él.

El contrato de arrendamiento po-drá ir acompañado de un inventariode muebles y enseres. Realmente,¿puede un inventario en el que se in-cluyan camas de matrimonio, sofás,armarios, toallas y sábanas, ser con-siderado como inventario de un localde negocio? Es más: Qué el propieta-rio repase con el arrendatario el ajuarexistente en el piso y que se incluyaello en un inventario, ¿puede incluirseen un contrato de arrendamiento queno se califique de vivienda?

Las cláusula anexas a los contra-tos de arrendamiento son distintas pa-ra los arrendamientos de viviendasque para los arrendamientos de loca-les de negocio. Pues bien, de la dete-nida lectura de ambas, nos encontra-mos con que el destino de hogar fami-liar para un directivo de la sociedadmercantil no casa con el articulado delas cláusulas adjuntas a los contratosde arrendamiento de local de negocio.

En definitiva, el articulado másadecuado, más acorde con lo que secontrata y de mayor garantía para am-bas partes contratantes, a nuestro en-tender, es el articulado de los contra-tos de arrendamiento de vivienda, conla única salvedad de que puede acep-tarse que la/s persona/s que habite/nen el piso sean “designadas” por la so-ciedad arrendataria frente al arrenda-dor, incluyendo la posibilidad de cam-bio en esa/s persona/s “designadas”.

DISCREPANCIA JURISPRUDENCIAL

Ahora bien, la calificación de estearrendamiento no es pacífico en la ju-risprudencia, dándose las dos posibi-lidades contrapuestas: vivienda y lo-cal de negocio.

Sobre el arrendamiento de vivien-da la jurisprudencia, representada porla Sentencia de la AP de Madrid, Secc.11ª de 30 de abril de 2.008, no tiene

Vivienda o local de negocio: calificación del arrendamiento de piso a sociedad mercantil

El arrendamiento de una vivienda a una persona jurídica para que sea destinada a hogar familiar

de miembros del equipo de dirección de la sociedadmercantil: ¿debe calificarse como de arrendamiento de

local de negocio o como arrendamiento de vivienda? La solución no es pacífica y las Audiencias Provinciales

discrepan de la calificación jurídica, dictando resoluciones totalmente contrapuestas.

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duda en calificar dichos contratos co-mo de arrendamiento de vivienda. Lí-nea jurisprudencial que compartimos.

Pues bien, para esa Sala, para lacalificación del contrato de arrenda-miento a la sociedad mercantil de-mandada se deben acudir a las cláu-sulas contractuales. Entre éstas se fi-ja que «El inmueble objeto del pre-sente contrato se destinará a viviendafamiliar, quedando expresamente pro-hibido al arrendatario variar o alteraren todo o en parte el destino para elque aquél ha sido arrendado».

La Sala entiende que los términosdel contrato son tan claros que noofrecen duda sobre cuál fue la volun-tad de las partes sobre su naturaleza,que entra de lleno en la órbita de apli-cación del artículo 2.1 de la LAU. Lodicho no se desvirtúa por el hecho deque la arrendataria sea una personajurídica, de manera que en ese con-creto extremo debe ser estimado elrecurso y la demanda reconvencional.

¿Arrendamiento de vivienda?

Cuestión diferente, para la Sala, es laque atañe a si dicho arrendamiento es-tá o no sujeto al IVA por la especialidadque pueda suponer esta circunstancia.Lo cierto es que en ese supuesto laarrendataria ha venido abonando elIVA, por lo que partimos de una situa-ción consolidada de devengo y abonodel impuesto, y no corresponde a losTribunales del Orden Jurisdiccional Ci-vil pronunciarse sobre si ello es o no locorrecto, o lo que es igual, la cuestiónde si el arrendamiento concernido poreste proceso está o no sujeto al pagodel IVA y, consecuentemente, la queatañe a la devolución de las sumasabonadas por tal concepto, se debe di-lucidar, en su caso, ante la Administra-ción Tributaria y, en último término, an-te el orden jurisdiccional ContenciosoAdministrativo. Buena prueba de elloson las sentencias dictadas por las Sa-las de lo Contencioso Administrativode los Tribunales Superiores de Justi-cia de Baleares y de la Comunidad Va-lenciana, el 22 de mayo de 2001 en elrecurso número 125/1998 y el 8 de fe-brero de 2002 en el recurso número740/1999, respectivamente, decidien-do sobre dicha cuestión. Así, en lamencionada en primer lugar se dice ensu fundamento de derecho segundo:«La cuestión que se somete a enjuicia-miento de la Sala consiste, visto el an-terior planteamiento, en determinar si

está gravado por el IVA el arrenda-miento del inmueble...».

Por tanto, para la Sala, la califica-ción civil del contrato es la de arrenda-miento de vivienda, con independen-cia de la sujeción o no al IVA, cuestiónésta que se limita al ámbito fiscal.

¿ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO?

En sentido contrario se pronuncia laSentencia de la AP de Barcelona,Secc. 4ª, de 30 de septiembre de2009. Para esta Sala, en ese supues-to nos hallamos ante una viviendaarrendada a una sociedad mercantil,y según ha expuesto reiterada juris-prudencia, la calificación del contratoes la inclusión del mismo en un tipodeterminado, la averiguación de sunaturaleza y de la normativa que le esaplicable, la cual está por encima delas declaraciones y de la voluntad delos sujetos, afirmándose por la doctri-na que "los contratos son lo que son yno lo que las partes digan", prevale-ciendo la intención de las partes so-bre el sentido gramatical de las pala-

bras. Es incuestionable, como afir-man, entre otras las SSTS de 18 defebrero y 9 de abril de 1997, que "elcontenido real del contrato es el de-terminante de su calificación", doctri-na que viene sintetizada en la STS de18 de diciembre de 2001, con cita dela anterior de 4 de julio de 1998 cuan-do afirma que "la correcta calificaciónde un contrato ha de hacerse no enrazón del resultado que, por unas uotras circunstancias, haya llegado aproducirse, sino en función del verda-dero fin jurídico -actual o potencial-que los contratantes pretendían al-canzar con el mismo o, lo que esigual, de la verdadera intención quelos contratantes tuvieron al celebrar-lo", añadiendo a renglón seguido, concita de la sentencia de 18 de febrerode 1997, que "es doctrina reiterada deesta Sala... que la calificación jurídicade los contratos se obtiene mediantela interpretación y ésta, respecto a lasrelaciones que unen a las partes liti-gantes, compete a los tribunales deinstancia y ha de ser mantenida encasación, salvo que resulte ilógica,

Regulación basada en el libreacuerdo de las partes

Ya se ha mencionado más arriba que la LAU contiene una regulación sustanti-va del contrato de arrendamiento esencialmente diferente cuando el objeto delmismo es una vivienda, de cuando lo es una finca destinada a un uso diferen-te, por considerar, tal y como se refleja en la propia Exposición de Motivos, quelas realidades económicas subyacentes en uno y otro tipo de contratos son dis-tintas, habiéndose optado por el legislador, en cuanto a los arrendamientos defincas destinadas a usos distintos del de vivienda, por una regulación basadaen el libre acuerdo entre las partes.

Indica la SAP Barcelona, Sección 13, de fecha 11 de octubre de 2006, que:"Así respecto de los arrendamientos de uso diferente del de vivienda se disponeen el artículo 4.3 de la LAU, "que este tipo de arrendamientos se regirán "por lavoluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presen-te Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil", y ello sin perjuiciodel carácter imperativo de las normas contenidas en los Títulos I, IV y V de la Ley.La concreta regulación de los contratos de arrendamiento para uso distinto del devivienda aparece recogida en el Título III de la misma (artículos 29 a 35), si bienen algunas materias los preceptos de este Título se remiten a normas en las quese regula el arriendo de viviendas, siendo aplicable a los arrendamientos de usodistinto del de vivienda lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 25, 26, y en lasletras a), b) y e) del artículo 27, por la remisión que a éstos precepto se efectúaen los artículos 30, 31 y 35 de la misma, es decir cuando el legislador ha queridoaplicar un régimen legal similar al de los contratos de arrendamiento de viviendapara aquellos contratos cuyo uso es diferente de la vivienda, expresamente así loha indicado. Ahora bien, siendo ésta la concreta regulación contenida en la ley lo-cativa, y sin perjuicio de lo pactado entre los contratantes, que tiene un valor prin-cipal y prioritario, todo contrato de arrendamiento de uso distinto del de viviendase rige, en lo no previsto en la ley locativa, como antes indicamos, por las normassobre estos contratos contenidas en el Código Civil.

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errónea o violadora de las normas dehermenéutica contractual".

En este caso no hay duda de laexistencia de un contrato de arrenda-miento relativo a vivienda, de Barcelo-na, suscrito por la sociedad actora enconcepto de arrendataria, residiendoen dicha vivienda la Administradorade la sociedad y su hijo, dado que lapropiedad entregó la posesión de unafinca a cambio del pago de una renta,y que, si bien fue calificado por laspartes de contrato de arrendamientode vivienda, considera este tribunal,sin desconocer que existen al respec-to en la doctrina posturas distintas,que se trata de un contrato de arren-damiento de uso distinto.

ELEMENTO SUBJETIVO DEL CONTRATO

El artículo 2.1 LAU establece que "seconsidera arrendamiento de viviendaaquel arrendamiento que recae sobreuna edificación habitable cuyo destinoprimordial sea satisfacer la necesidadpermanente de vivienda del arrenda-tario". Sólo aquellos arrendamientosque tengan como finalidad la satisfac-ción de la necesidad permanente devivienda de una persona o de su fami-lia, deben disfrutar de una protecciónespecial por razón de su sometimien-to a las disposiciones contenidas enel Título II de la Ley, y el resto de losarrendamientos de fincas urbanas, esdecir, todos aquellos en los que la fi-nalidad perseguida por el arrendatariosea distinta, se reconducen al régi-men contemplado en el Título III de lamisma. Por tanto, los arrendamientosde vivienda son aquellos que reca-yendo sobre edificaciones urbanashabitables se celebran con la inten-ción de atender la necesidad perma-nente de vivienda del arrendatario yde las personas que con él convivan.

En cuanto al elemento subjetivodel contrato, es decir, a las personascuya necesidad de vivienda puedeser atendida a través de dicho arren-damiento, el texto definitivamenteaprobado del artículo 2.1 no contieneninguna referencia subjetiva adicionala la del arrendatario, indicándose enel artículo 7 que "el arrendamiento devivienda no perderá esta condiciónaunque el arrendatario no tenga en lafinca arrendada su vivienda perma-nente, siempre que en ella habiten sucónyuge no separado legalmente ode hecho, o sus hijos dependientes".

En relación a dicho elemento sub-

jetivo se suscita la cuestión referentea la condición de los contratos dearrendamiento concertados por per-sonas jurídicas con la intención dedestinarlos a vivienda de una personafísica, como en el caso que nos ocu-pa, en que la sociedad arrendatariacelebró el contrato con el fin de quesirviera de vivienda a la Administrado-ra y a su hijo.

En principio, la finalidad persegui-da es la satisfacción de la necesidadpermanente de una persona, concu-rriendo así una de las exigencias le-gales para la calificación como arren-damiento de vivienda. Sin embargo,para esta Sala, esto no es suficienteal faltar la condición de que sea elpropio arrendatario, o las personas desu íntimo grupo familiar, la personacuya necesidad de vivienda se satis-face. Puesto que en este supuesto nocoincide la persona del arrendatariocon la de aquel cuya necesidad de vi-vienda se atiende con el arrenda-miento, nos encontramos ante uncontrato que no puede ser de vivien-da al faltar uno de sus requisitosesenciales.

LAS PERSONAS JURÍDICAS PUEDEN TENER

DOMICILIO, PERO NO VIVIENDA

Como indica el Juzgador de instancia,las personas jurídicas pueden tenerdomicilio pero no vivienda, por ello, eluso satisfecho por el arrendamientoserá siempre distinto al de vivienda,pero no convierte al contrato en ine -xistente.

Así, fija esta Sala que, en esta lí-nea, todo arrendamiento sometido ala LAU cuyo arrendatario sea una per-sona jurídica, cualquiera que estasea, es un arrendamiento para usodistinto, al faltar el elemento de la sa-tisfacción de vivienda del arrendata-rio.

Por tanto, la Sentencia de apela-ción deja sin efecto la conclusión sen-tada por el Juzgador en cuanto decla-ra inexistente el contrato, y consideraque nos hallamos ante un arrenda-miento de uso distinto del de vivienda,

sin que ello venga motivado por uncambio de postura de la parte actoraapelante, ni en base a alegacionesefectuadas extemporáneamente,pues, como antes se ha indicado, lacalificación de los contratos y la deter-minación de las normas aplicables seefectúa por los tribunales y no depen-de del título que les hayan dado laspartes.La primera consecuencia que se deri-va de lo anterior es que no son aplica-bles los artículos 13 y 14 de la LAU,ubicados en el Título II sobre arrenda-mientos de viviendas, y que regulan laresolución del derecho del arrendadoren el supuesto el primero de ellos, en-tre otros, de enajenación forzosa deri-vada de una ejecución hipotecaria,distinguiendo si ello ocurre durantelos cinco primeros años de duracióndel contrato, o bien si el contrato tieneuna duración pactada superior a cincoaños, con una referencia expresa alsupuesto de que el contrato haya ac-cedido al Registro de la Propiedad.

CONCLUSIÓN

Ante tal disparidad de criterios juris-prudenciales no podemos resolver lacontrovertida situación y debemos es-perar a lo que pueda resolver el Tribu-nal Supremo en casación que se pue-da plantear.

Por nuestra parte, encontramosmás adecuada la calificación jurídicade estos contratos como arrenda-miento de vivienda y nos decantamospor utilizar el articulado propio de es-tos contratos de arrendamiento y con-feccionar un inventario de muebles yenseres del hogar.

La única particularidad es la dedeterminar, en el contrato, la facultadde la sociedad mercantil de designarla/s persona/s que van a ocupar la vi-vienda cuya designación debería sernotificada, obligatoriamente, al arren-dador.

Joaquim Martí Martí.Abogado.

«Encontramos más adecuada la calificación jurídica de estos contratos como arrendamiento de vivienda y nos decantamos por utilizar el articulado propio de estos

contratos de arrendamiento y confeccionar un inventario demuebles y enseres del hogar»

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EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN ANALIZA DETERMINADAS SENTENCIAS YRESPONDE A LAS CONSULTAS DE LOS PROFESIONALES DE LA ADMINISTRACIÓNDE FINCAS

La Comunidad, aunque haya procedido al cerramiento de lafinca, está obligada a respetar la existencia de un paso haciael local de negocio, para poder ser explotado. TS, Sala Primera, de lo Civil, 131/2014, de 5 de marzo. Recurso 60/2012. Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYOFIESTAS.SP/SENT/755856

"... La doctrina del abuso de derecho, tal y como declara la sen-tencia de esta Sala de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000 )se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleo -lógico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y co-mo institución de equidad, exige para poder ser apreciada, unaactuación aparentemente correcta que, no obstante, representaen realidad una extralimitación a la que la ley no concede protec-ción alguna, generando efectos negativos (los más corrientes da-ños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva deausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de ex-ceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una ba-

se fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidaden el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia deinterés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso dederecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la co-munidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro uotros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio am-parado por la norma. En definitiva la actuación calificada comoabusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no se-rá legítima. En el mismo sentido la STS de 9-1-2012, recurso887/2009 .

De esta doctrina jurisprudencia se deduce la necesidad inelu-dible de respetar la existencia de un paso hacia el local de nego-cio, para poder ser explotado conforme a su propia naturaleza co-mercial de inmueble abierto al público; unido ello a que la comu-nidad en el ejercicio de sus prerrogativas no puede hacer uso abu-sivo del derecho a reglamentar el uso de los elementos comunes,en perjuicio de uno de los comuneros, al que se le impide que susclientes puedan acceder al mismo, de forma que no se le ofrecióalternativa alguna a la solicitada. ..."

SENTENCIAS PROPIEDAD HORIZONTAL

CONSULTAS PROPIEDAD HORIZONTALAcciones de los discapacitados ante la negativa de la mayoríaa la instalación del ascensor.SP/CONS/85158Siempre que los que soliciten la instalación del ascensor tenganla condición de "discapacitados" o "mayores de 70 años", el art.10.1 de la Ley de Propiedad obliga a la Comunidad, sin necesidadde Junta, a que se lleve a cabo, cuando la cuota a pagar por ca-da propietario no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gas-tos comunes. El problema es que si la Comunidad se niega, laúnica acción sería instar el correspondiente juicio ordinario.

De este modo, si se celebra Junta y no hay doble mayoría dela totalidad de cuotas y propietarios (si la hubiera sería aplicableel art. 17.2 de la misma LPH), la pregunta es ¿qué acción corres-ponde? Evidentemente, es un tema controvertido, por lo que noslimitamos a dar nuestra opinión y es que el juicio de "equidad" nopuede estar previsto para sustituir los acuerdos que necesitan ma-yoría cualificada y, además, el art. 17.7 solo se refiere a los "apar-tados anteriores", por lo que las obligaciones del citado art. 10.1no podrían valer.

Realmente, no sabemos si, aun cumpliendo todos los requisi-tos legales, ese juicio de "equidad" se aceptará por los Tribunales.Puede probarse, porque, sin duda, cada Juez puede tener unapostura diferente.

Sobre lo que no hay discusión es que, tanto si no hay Juntacomo si la hay, la acción segura es el juicio ordinario correspon-diente, véase, en contra del juicio de equidad, la reciente Senten-cia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 1 de febrero de 2013(SP/SENT/710378).

Derecho de voto si hay consignación judicial.SP/CONS/85284Lo previsto en el art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el pa-go de la deuda pendiente, debe constar de alguna manera en laComunidad, aunque consideramos que será suficiente si el propie-tario "moroso" aporta antes, o en el momento de la Junta, justifi-cante de la consignación judicial o simplemente copia del escritosellado a tal efecto por el Juzgado.

Ahora bien, si la consignación, como es lógico, ha tenido lugar,por ejemplo, en marzo de 2014, si no paga los meses siguientes,

seguirá siendo moroso, salvo que de forma continuada lleve a ca-bo las oportunas consignaciones judiciales. Es decir, de una ma-nera u otra ha tenido que pagar o depositar todos los recibos emi-tidos hasta el día de la Junta.

Y todo ello sin perjuicio de que, cuando a la Comunidad le co-muniquen oficialmente el depósito judicial, pida la entrega paracumplir con la finalidad última de la LPH, y es que la finca reciba eldinero para hacer frente a los gastos comunes, aunque, a decirverdad, cada Juzgado responde de forma diferente ante esta justasolicitud de la Comunidad.

Comuneros que niegan el acceso a su propiedad cuando espreciso para llevar a cabo reparaciones necesarias. SP/CONS/85164Hay que realizar unas actuaciones de fijación del aplacado en lafachada, como consecuencia de una reclamación a la constructo-ra, el problema es que algunos propietarios se niegan a dejar pa-sar por su vivienda, lo que es necesario para estas obras.

Pues bien, evidentemente, la Comunidad debe requerirles fe-hacientemente para que dejen paso para hacer las obras necesa-rias desde su piso (sin que afecte a elementos privativos), puesasí lo establece el art. 9.1 c) y d) de la Ley de Propiedad Horizon-tal.

La pregunta base de la consulta es ¿qué pasaría si no se ha-ce la obra de fijación de aplacado de la fachada y hay algún des-prendimiento por esta causa y se producen daños a terceros?Nuestro criterio es que, al tratarse de un elemento común, el res-ponsable ante esos terceros será siempre la Comunidad, sin per-juicio de que, luego, acreditando la actuación negativa de esospropietarios y que la causa es consecuencia de esta, se pueda re-petir contra dichos comuneros.

Consideramos que lo mejor es que se haga una Junta acor-dando estas obras y, si persiste la negativa, acudir al juicio ordina-rio correspondiente para que el Juez obligue a abrir los pisos ypermitir las obras necesarias, conforme a los preceptos antesmencionados. Incluso sería posible y conveniente que en el mis-mo se pidieran medidas provisionales al respecto, acreditando laurgencia, aunque la respuesta judicial a este respecto es siemprebastante limitada.

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MEMENTO PRÁCTICO PROPIEDAD HORIZONTAL 2014-2015Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 95,68 € 725 páginas

En las Comunidades de Propietarios conviven por un la-do los derechos singulares y exclusivos de cada uno delos propietarios (llamados derechos privativos sobre supiso, casa o local comercial), y por otro los derechos decopropiedad sobre elementos o servicios comunes en-tre todos los vecinos.

Ambos derechos, privativos y de copropiedad,dan lugar a relaciones de interdependencia entre los ti-

tulares y, por consiguiente, a multitud de conflictos que han hecho in-dispensable en la práctica la creación de órganos de gestión, aseso-ramiento y administración que deben conocer con detalle la actual nor-mativa que regula la materia.

El Memento Propiedad Horizontal 2014-2015 trata de ofrecer unanálisis diferente del que hasta ahora se ha realizado sobre toda lanormativa en materia de propiedad horizontal, tanto por la gran profun-didad en su estudio como por su enfoque práctico, abordando cuestio-nes hasta ahora apenas tratadas por otras obras pero que resultan degran interés para el administrador de fincas y el asesor inmobiliario.

COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTASCarlos Ruiz Brizuela, 2ª edición 2014p.v.p. (con IVA) 50,00 € 492 páginas

A través de más de 400 respuestas, este libro compen-dia una selección de las más interesantes cuestionesque viene contestando el autor en el Servicio de Consul-tas de la web de Comvecinos (www.comvecinos.com) yen consultorios en diversas publicaciones periódicas.Sin abandonar nunca el rigor que exige la problemáticade la denominada Propiedad Horizontal, pero con el tra-tamiento accesible para todos, el estilo ameno y la fácillectura que hizo de su Guía Práctica de Comunidades

de Propietarios uno de los mayores éxitos en el panorama editorial dela divulgación jurídica (actualmente en su 13.ª edición, con más de25.000 ejemplares vendidos), el autor despliega un completo abanicode respuestas a las dudas que suscita la práctica cotidiana, ofrecien-do una panorámica que abarca la realidad viva de las comunidades devecinos. De modo que la lectura de este libro permite adquirir un co-nocimiento ordenado y coherente del complejo universo vecinal conmateriales proporcionados por la experiencia práctica.

GUÍA PRÁCTICA SOBRE EL JUICIO VERBALVicente Magro Servet, 2013p.v.p. (con IVA) 86,00 € 764 páginas

Nos presenta el autor de esta obra, Vicente Magro Ser-vet, Magistrado, un trabajo eminentemente práctico queaborda la amplia casuística que surge ante los tribunalesde justicia en el desarrollo de los procedimientos que si-guen el trámite del juicio verbal. Así, a través de un índi-ce se abordan todas las materias que rodean a los con-flictos que deben seguir este trámite, y los mismos sonanalizados mediante un asequible método de preguntas

y respuestas para un mejor acercamiento del lector a los problemasque se plantean en la realidad diaria de los juzgados. Se ha tenido encuenta en la elaboración de la misma la próxima modificación de laLey Procesal Civil que altera aspectos importantes del desarrollo deljuicio verbal, de tal manera que en cada pregunta/respuesta afectadapor la reforma se ofrece la situación actual, como respuesta actualiza-da, y la que surgirá de la reforma, a fin de que el lector pueda compro-bar en qué se modifica cada uno de los puntos afectados por aquélla. Así, se responde sobre cómo queda regulado en la actualidad y cómoquedará afectado con la modificación legal. Se completa la obra conun repertorio de formularios que serán del uso de los lectores para re-solver las dudas que en ocasiones surgen a la hora de confeccionarun escrito para ser presentado ante el órgano judicial.

PRACTICUM ADMINISTRACIÓN DE FINCAS 2014Joaquím Martí Martíp.v.p. (con IVA) 101,92 € 1500 páginas

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EL IMPAGO DE CUOTAS Y LA GESTIÓN DE LA MOROSIDAD ENLAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Daniel Enrich Guillén, 2012p.v.p. (con IVA) 52,00 € 264 páginasEn la presente obra se aborda el problema de la morosi-dad en las comunidades de propietarios. Se trata, por tan-to, de una cuestión de máxima actualidad y de evidentecalado social en el actual contexto de crisis económica, ca-racterizado por el sobreendeudamiento de las familias ypor la creciente dificultad para hacer frente a los gastos co-rrientes más comunes. El estudio se realiza desde una vertiente princi-palmente pragmática, aportando respuestas desde diversos enfoques y,por supuesto, atendiendo a los pronunciamientos de nuestros tribunales.

En la obra se proponen distintos instrumentos para afrontar la pro-blemática suscitada por la morosidad y el impago de cuotas en las co-munidades de propietarios, orientando el análisis jurídico en orden afomentar un sistema de soluciones a la grave situación provocada porel impacto de la morosidad en un régimen jurídico de máximo interéssocial como es la propiedad horizontal.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCASJuan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel ÁngelSan Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la consolidación de laimagen del Administrador de Fincas como profesionalcompetente, que conoce y aplica las técnicas instrumen-tales básicas de su profesión, aportándole los conoci-mientos prácticos suficientes que le permitan: Profundi-zar en el conocimiento y manejo del Plan General y suadaptación a las Comunidades de Propietarios; Crearplanes de cuentas, acordes con las distintas particularidades de cadauna de las Comunidades; Contabilizar adecuadamente la instauracióndel Fondo de Reserva, y los movimientos posteriores del mismo; Con-feccionar Balances y Cuentas Anuales de Comunidades.

LOS GASTOS COMUNES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOSSepin, 2014 p.v.p. (con IVA) 35,00 € 281 páginasSe ha realizado un minucioso trabajo jurisprudencial so-bre la principal obligación de todo comunero, la recogidaen el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal: el pa-go de los gastos comunes. Hay que tener en cuentaque con la reforma de la citada LPH por la Ley 8/2013,con entrada en vigor el 28 de junio, se han producido dosmodificaciones que afectan a este estudio; la primera ymás importante es el aumento del período de afección real, que ahoraabarca los tres años anteriores más el de la transmisión de la propie-dad; la segunda, el quorum para la adopción de acuerdos que supon-gan una mejora, por eso no hemos recogido las sentencias que ya noson aplicables. En todo lo demás, con relación a este tema, no ha exis-tido cambio legislativo alguno, aunque sí son interesantes los jurispru-denciales, en aspectos tales como la vuelta al sistema de reparto fija-do en el Título cuando se ha estado admitiendo otro durante años.

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DERECHO MATRIMONIAL Y DONACIÓNMartínez Ortega, J.C., 2014p.v.p. (con IVA) 83,20 € 344 páginas

Este volumen, quinto de la colección "La Oficina No-tarial", se centra de una manera útil y práctica sobrecomplejas situaciones matrimoniales y familiaresque, en muchos casos, se resuelven en las Notarí-as.

También aborda algunos aspectos de Derecho defamilia esbozados en el Anteproyecto de la Ley deJurisdicción Voluntaria, por el que se atribuyen a losNotarios nuevas competencias en materia de matri-monio, separación y divorcio.

La segunda parte de este libro está dedicada a la donación, cuyainstitución en los últimos años ha experimentado un incremento nota-ble derivado de un tratamiento fiscal muy favorable en algunas Comu-nidades Autónomas.

Como los anteriores volúmenes, el presente está salpicado deabundante jurisprudencia y profundidad fiscal, así como numerososformularios que pueden ser de gran utilidad a los profesionales del de-recho. En la actuación diaria realizada en las Notarías confluyen múl-tiples intereses de todos los componentes de la familia, háblese de de-rechos matrimoniales con sus peculiaridades, del tratamiento jurídicode las relaciones paterno filiales o de los sistemas de protección de laspersonas más desprotegidas.

CUESTIONES DE RESPONSABILIDAD CIVIL EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Daniel Enrich Guillén, 2014p.v.p. (con IVA) 72,80 € 392 páginas

El estudio ahonda en las teorías jurídicas relativas ala responsabilidad civil en las comunidades de pro-pietarios y aporta análisis de interés tomando comoreferencia la doctrina y la jurisprudencia.

La responsabilidad civil es la esfera en la que sedirime el grueso de la litigiosidad que generan lascomunidades de propietarios. Se trata de daños cor-porales y materiales, así como de perjuicios econó-micos causados involuntariamente a terceros. Todosestos supuestos se analizan, partiendo de abundan-

te casuística, a lo largo de la obra. Las comunidades de propietariosson entidades a las que la ley no les reconoce personalidad jurídicapropia sino una suerte de personalidad sui generis (similar a la de lascomunidades de bienes) que les confiere capacidad procesal plenapara personarse como parte en un proceso judicial.

El alcance y límites de las coberturas de los seguros que contra-tan habitualmente las comunidades de propietarios para cubrir estascontingencias son también objeto de un pormenorizado análisis.

HUMEDADES EN LAS EDIFICACIONESSepin, 2014p.v.p. (con IVA) 29,00 € 296 páginas

Las inmisiones de humedad nos plantean dificulta-des técnicas incomprensibles. Siendo tan frecuenteeste siniestro, no está bien socializado ni correcta-mente regulado en la Ley. Obligar al causante de lahumedad a que repare y obtener un resarcimientopleno para el damnificado serán nuestros objetivos,pero en el camino nos enfrentaremos a diversos re-tos: localizar la avería, responsabilizar a un tercero,cuantificar las reparaciones, procurar una soluciónrápida, elegir la acción adecuada, demostrar el in-

cremento de daños y perjuicios por la demora, cobrar... Todo lastradopor una complejidad técnico-jurídica desproporcionada que nos exigeextremar las precauciones en nuestra demanda. En esta obra estáncondensadas las respuestas jurisprudenciales a los problemas quecomúnmente encontraremos en las reclamaciones de humedades.

MANUAL DE CONSOLIDACIÓN CONTABLE Y FISCALJosé Gabriel Martín Rodríguez y Juan José Aguilera Medialdea, 2013p.v.p. (con IVA) 93,60 € 1200 páginas El Manual de Consolidación Contable y Fiscal, lepermitirá conocer las cuentas consolidadas desde ladoble vertiente contable y fiscal.

En la primera parte se analiza la informacióncontable en base al Real Decreto 1159/2010, de 17se septiembre, por el que se aprueban las normaspara la formulación de las cuentas anuales consoli-dadas mientras que la segunda se centra en la fis-cal, utilizado un formato donde se recogen los apar-tados del modelo 220 (Declaración del Impuesto so-bre Sociedades-Régimen de consolidación fiscal correspondiente alos grupos fiscales).

En la obra se desarrollan de la forma más práctica, sencilla, enten-dible y exenta de discusiones e interpretaciones doctrinales, los por-menores de la elaboración de las cuentas anuales consolidadas y dela liquidación fiscal de los grupos de sociedades.

El usuario de este manual dispone de más de 200 casos prácticosque tanto en la parte contable como en la fiscal ejemplifican de mane-ra didáctica y "pegada" a la realidad los comentarios de los autores.

Se analiza prioritariamente la normativa incluida en nuestro Códi-go de Comercio, pero comentando las por último, el manual incorporaun anexo normativo con los textos legales actualizados de las princi-pales normas fiscales y contables que regulan el régimen de la conso-lidación.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTALAlejandro Fuentes-Lojo Lastres, 8ª Edición 2014p.v.p. (con IVA) 48,00 € 507 páginasI. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad HorizontalII. Normas Complementarias:1. Legislación Hipotecaria:2. Regulación de la Propiedad Horizontal en la Co-munidad Autónoma de Cataluña.3. Propiedad Horizontal y el Derecho de superficie yel derecho de superficie en la compilación del Dere-cho Civil Foral de Navarra aprobada por Ley 1/1973,de 1 de marzo.4. Normativa sobre estaciones radioeléctrica de afi-cionados.5. Normativa sobre infraestructuras comunes en los edificios para elacceso a los servicios de telecomunicación.6. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y reno-vación urbanas.7. Legislación sobre barreras arquitectónicas y accesibilidad para per-sonas con minusvalías.8. Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el pro-cedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética delos edificios.Índice Analítico.

POR QUÉ SE GANAN O SE PIERDEN LOS PLEITOS Raúl Ochoa Marco, Jesús Marín Alonso y Ángel Alonso Gavito, 2014p.v.p. (con IVA) 38,00 € 192 páginas En muchas ocasiones vemos frustradas nuestrasexpectativas por no haber seleccionado el materialprobatorio en el que apoyarnos. Es sabido que en elmundo de los tribunales solo existe y se valoraaquello que puede probarse.

Este libro, por tanto, ha centrado la atención enlos procedimientos mas comunes en todos los des-pachos, entendiendo que en muchos casos, los abo-gados se ven obligados a hacerse cargo de asuntosen los que no son especialistas. Con este manual se trata de ayudara que el resultado sea menos incierto, e incluso, a alcanzar el éxito to-tal en el procedimiento.

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PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Plaza Marqués de Salamanca, 10 3º Izda. - 28006 Madrid Telf. 91 575.73.69/ 91 576.92.17 – Fax 91 575.12.01Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa

nº 2100-1547-75-0200085292 más 3,50€ de gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.

Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es

LEY Y REGLAMENTO HIPOTECARIOJosé González Olleros, Enrique Amerigo Alonso, 2014p.v.p. (con IVA) 54,00 € 895 páginasI.  Ley Hipotecaria II. Reglamento para la ejecución de la LeyHipotecaria III. Disposiciones Complementarias de Proteccióndel deudor Hipotecario 1. Disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civilrelativas al procedimiento de ejecución hipotecaria(arts. 681 a 698)2. Ley 2/1994, de subrogación y novación depréstamos hipotecarios3. Ley 2/1999, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación conlos consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de serviciosde intermediación para la celebración de contratos de préstamo ocrédito 4. Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protec-ción del cliente de servicios bancarios 5. Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes deprotección de deudores hipotecarios sin recursos6. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccióna los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social(arts. 1, 2, 6 y disposiciones adicionales y transitorias) IV. Otras Disposiciones de protección del deudor Hipotecario Índice analítico

EL CONTROL DE LOS CIBERMEDIOSJuan Carlos Gavara de Cara, Josu de Miguel Bárcena, 2014p.v.p. (con IVA) 29,00 € 225 páginas

Una perspectiva de análisis jurídico de los medios decomunicación digitales, tanto a nivel interno comocomparado, permite concluir que se plantean simila-res problemáticas en los diversos Estados, comopueden ser la de determinar si procede una idénticaprotección constitucional y jurídica a los medios tradi-cionales y a los cibermedios, la corrección jurídica demedidas restrictivas como el cierre de páginas webso blogs, la aplicación de la protección de derechos deterceras personas como mecanismo de los juicios pa-

ralelos y el alcance del derecho al olvido. Estas problemáticas demues-tra la dificultad de regulación específica de la temática de los mediosde comunicación digitales y sobre todo el establecimiento de mecanis-mos de control de su actividad. La estructuración de sistemas de con-trol o supervisión de cibermedios requiere de unas pautas y parámetrosespecíficos, con articulación subjetiva y objetiva de mecanismos de au-torregulación y unas reglas de conducta explicitadas y publicadas en elpropio medio con carácter más genérico.

LEER, ESCRIBIR, HABLARRoberto García Carbonell, 2008p.v.p. (con IVA) 16,00 € 292 páginasEl profesor Carbonell nos presenta en esta obra la sín-tesis más segura de sus largamente experimentadosmétodos, recogidos en sus libros: Lectura rápida,Nuevas técnicas de la comunicación escrita, Todospueden hablar bien en público y Presentaciones efec-tivas en público. Leer, escribir y hablar bien componenla trilogía in dispensable para sacar adelante lo mejordel potencial individual y lograr óptimos resultados con las más efecti-vas habilidades de pensamiento, de comunicación y de acción. Los jó-venes, los maestros, los profesores y formadores, los padres, los funcio-narios, dirigentes, directivos y mandos medios y, en general, el gran pú-blico lector, tienen en este nuevo método el medio más ágil para leermejor y más rápido, escribir de forma convincente y persuasiva, hablarbien, con aplomo y seguridad y lograr óptimas, gratificantes y enrique-cedoras comunicaciones en público y a todo nivel

PRESENTACIONES EFECTIVAS EN PÚBLICORoberto García Carbonell, 2006p.v.p. (con IVA) 10,00 € 134 páginasRoberto G. Carbonell nos entrega en este libro másde 37 años de estudio y experiencia divulgando téc-nicas y recursos para concretar con éxito toda clasede presentaciones en público. Aquí encontrará el lec-tor las ayudas y los soportes necesarios para desen-volverse con aplomo y seguridad. Servirse de la me-jor imagen persona l ante los grupos más exigentes,sean estos grandes o pequeños, y valerse de los me-dios visuales con profesionalidad y persuasión. Con sus propuestas yenseñanzas, un bien hacer espontáneo y convincente mandará al olvi-do las habituales tensiones y miedos que suelen limitar y disminuir, alos ojos de los demás, la propia valía y el esperado nivel del comunica-dor o de la comunicadora.

SONRÍE LOS LUNESLuis Ríos, Luis Pita, 2014p.v.p. (con IVA) 15,00 € 224 páginasSon muy pocos los afortunados que pueden decir quesonríen los lunes por la mañana. ¿Qué es lo que distin-gue a estas personas? Dicho de otro modo: ¿qué se-creto guardan para disfrutar diez veces más de su tra-bajo?; ¿cuál es la clave de su felicidad en el trabajo?Después de un estudio de campo con un grupo muy va-riado de personas, procedentes de sectores y puestosprofesionales muy diversos, descubrimos que todas ellas comparten algoen común que quizá te sorprenda: no tienen un "trabajo ideal". Son felicesen los distintos rangos y responsabilidades que han ido asumiendo en suvida profesional. Es como si llevasen con ellos esa felicidad allí donde vana trabajar. En este libro te explicamos el secreto de estas personas. Teayudará a ser más feliz y a tener mayor éxito profesional en tu trabajo.

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REMICA

Ahorro energético: garantizado y certificadoEl ahorro energético se ha converti-do en uno de los principales temasa tratar en todos los foros, tanto anivel doméstico como profesional.

La coyuntura socio-económicaen la que nos encontramos, suma-da a la constante escalada de losprecios de la energía y a los proble-mas medioambientales de los queempezamos a tener conciencia, hanhecho que tanto desde el ámbitoinstitucional como en los entornosprivados y familiares, se hayan em-pezado a tomar medidas.

En esta dirección, el pasadomes de abril, España presentó elPlan Nacional de Acción de Eficiencia Energética 2014-2020, que se centra en las medidas necesarias para lograrlos objetivos de ahorro y eficiencia energética marcadospor la Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y delConsejo, relativa a la Eficiencia Energética.

El Plan responde a los contenidos exigidos por la Direc-tiva, que establece acciones concretas para garantizar laconsecución del objetivo de reducción de un 20% del con-sumo para el conjunto de los Estados Miembros, exponien-do las medidas de mejora de la eficiencia energética quese están llevando a cabo en nuestro país y aquellas que seprevé ejecutar.

Las medidas de eficiencia energética en edificación co-bran especial importancia, dado que este sector es el quetiene un mayor potencial de ahorro energético en relacióncon una menor inversión o una mejor amortización de lamisma.

En este sentido, debemos tener presente el hecho deque el gasto energético supone en torno al 30% del gastototal anual de una comunidad de vecinos media, un costedel que la calefacción y el agua caliente representan apro-ximadamente el 80%.

Mejorar la eficiencia energética tiene diversas ventajaspara los usuarios, comenzando por el ahorro económicoque conlleva, pero sumando también la mejora del confort,de la seguridad y del servicio. Además, en la mayoría delos casos, sirve para mejorar la calificación energética deledificio.

Una empresa de servicios energéticos va a permitir lle-var a cabo estas mejoras sin que suponga costes extras oderramas a la comunidad de propietarios, ya que la inversiónnecesaria se amortiza con los ahorros obtenidos. Pero su la-bor no se acaba ahí, la gestión energética que sigue a la im-plementación de medidas y que incluye el mantenimientocorrectivo y preventivo, la telegestión de la instalación y lacontabilidad energética, entre otros elementos, es funda-mental para asegurar el óptimo rendimiento de la instalacióny que los ahorros logrados se mantienen en el tiempo.

Sin embargo, centrémonos en la palabra clave: AHO-RRO. Es fácil decir que se va a ahorrar. Es sencillo hacerpromesas si no existe una responsabilidad detrás de lasmismas. Pero podemos ir más allá ¿Cómo sabemos si sehan conseguido los ahorros? Ver disminuir la factura deenergía es el primer paso, pero ¿Cómo calcular si se hanalcanzado los ahorros comprometidos?

Para estos dos puntos, solo hay una respuesta: garan-tía por contrato y certificación de ahorros por un organismoindependiente.

Remica ya fue pionera garantizando a sus clientes losahorros por contrato. Ahora ha dado un paso más en sucompromiso, certificando, a través de una entidad inde-pendiente, la consecución de los mismos. Para ello, el pa-sado mes de marzo, firmó con TüV Rheinland un Acuerdode Colaboración para la Certificación de Ahorros Energé-ticos.

El objeto de este acuerdo es que TÜV Rheinland llevea cabo la verificación y certificación de ahorros energéticosconcernientes a los contratos de rendimiento energéticosuscritos entre Remica y sus clientes, o las derivadas de laimplantación de programas de eficiencia, de la implanta-ción de Medidas de Ahorro Energético (MAEs), del segui-miento del mantenimiento de instalaciones o cualquier si-tuación relacionada con la demostración de ahorros ener-géticos en instalaciones gestionadas por Remica de acuer-do con el Protocolo Internacional de Medida y Verificacióndel Ahorro Energético (IPMVP).

El certificado emitido por TÜV Rheinland conlleva la ga-rantía que sólo puede ofrecer un Organismo de Control Au-torizado y la fiabilidad absoluta de una organización inter-nacional independiente, con más de 140 años de experien-cia.

Según datos de la Asociación Nacional de Empresasde Servicios Energéticos (ANESE), una vivienda eficienteconsume hasta el 86,4% menos de energía que una queno lo es.

Si apostamos por la calidad y la responsabilidad, aho-rrar energía con seguridad y garantías es posible.

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SCHINDLER

Última tecnología en emisión y recepción de telealarmas

La actividad en el sector del transportevertical nunca se detiene. A cualquier ho-ra y cualquier día, millones de ascenso-res de todo el mundo trabajan para faci-litar la movilidad de los usuarios. Cons-cientes de ello, y buscando la excelenciaen su sector, Schindler cuenta con unCall Center 24 horas. Este servicio haceposible la detección de cualquier inci-dencia en el funcionamiento de las insta-laciones de Schindler, canalizando las peticiones de losclientes y solucionando cualquier problema.

El Call Center de Schindler España, ubicado en Zara-goza, es un centro especial de empleo, por lo que un70% del personal que trabaja en sus instalaciones tieneuna discapacidad superior al 33%, algo que ensalza elcompromiso de Schindler con la legislación vigente y conla integración de colectivos con dificultad para acceder almundo laboral.

El valor principal de este centro 24 horas es la efica-cia, ya que en caso de que el cliente lo necesite, en po-cos segundos se puede poner en contacto con el CallCenter para solucionar la incidencia. El equipo de Schin-dler se esfuerza por aportar seguridad y fiabilidad, ac-tuando con rapidez a la hora de solucionar cualquier pro-blema que pueda surgir a los usuarios.

La respuesta de Schindler se garantiza gracias a unadoble vía de comunicación. Por un lado las llamadas te-lefónicas, tanto internas como externas, a las que Schin-dler da respuesta directamente gracias al trabajo de los

teleoperadores. La atención al cliente estácentralizada en este Call Center, ya que parael usuario es importante tener la oportunidadde contactar con el mismo número sea cualsea el problema.

La segunda vía de comunicación sonlos intercomunicadores situados en sus as-censores. Cuando un cliente pulsa el botón detelealarma, salta automáticamente en el cen-tro 24 horas. Gracias a las nuevas tecnologías

como las PDA, los operarios reciben el aviso de forma in-mediata con todos los datos necesarios, confirmando elestado de cada caso desde el propio dispositivo.

Pero la labor del Call Center no se limita a atender ausuarios y empleados, también se gestionan el hardwarey el software necesarios para que los ascensores cuen-ten con la última tecnología en emisión y recepción de te-lealarmas. Cualquier dispositivo que se monte en un as-censor, necesita ser configurado, y esa configuración sehace desde este centro.

Para llegar a cumplir sus objetivos, Schindler tienemuy clara la importancia del trabajo en equipo, no solocon los técnicos, sino también con los teleoperadores,empezando por la introducción correcta de la informacióny continuando con la actualización constante del estadode cada caso.

Recientemente, la multinacional suiza ha mejorado elservicio al cliente cambiando el número de su Call Cen-ter. A diferencia del antiguo, el nuevo número, 900 400272, es totalmente gratuito para el usuario.

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