Como todos conoce-mos, hace variosaños que quedóprohibido estable-cer tarifas para to-dos los sectores

profesionales, incluso las que teníancarácter meramente orientativo. Latendencia general a la liberaliza-ción de los diferentes sectores dela economía dejó sin margen de in-tervención, en la orientación de losprecios, a los Colegios Profesiona-les y, por lo tanto, tenemos que ser,cada uno de los profesionales,quienes establezcamos los diferen-tes honorarios a cobrar por los ser-vicios que prestamos.

En nuestro sector, de formamuy generalizada, se consideraque el importe mensual de honora-rios es una tarifa plana en la cualse incluyen todos los servicios quese realizan. Durante muchos añosera muy cómodo, tanto para losproveedores como para los clien-tes, establecer este criterio paracalcular los honorarios. Los clien-tes conocían, con precisión, suscostes. A los administradores defincas este sistema les permite co-nocer la facturación mensual congran antelación y precisión y, deesta manera, no era necesario es-tar pendientes de las oscilacionesdel volumen de trabajo. Así, al prin-cipio de cada año se puede hacerun presupuesto que, en teoría, esfácil de cumplir.

Sin embargo, no todo son ven-

tajas en este tipo de tarifas y, ade-más, hay que considerar que larealidad ha cambiado. De hecho,uno de los problemas existentes esque para cumplir el presupuestolos profesionales nos vemos obli-gados a mantener los clientes yaque, en las condiciones actuales,es muy difícil aumentar la cartera aprecios “razonables”. La conse-cuencia es que, en gran parte delos casos, se terminan bajando loshonorarios para garantizar la conti-nuidad del cliente. En realidad seproduce una contradicción, porquelo que aparentemente garantiza laestabilidad termina en una reduc-ción de los márgenes y, finalmente,no se llegan a cubrir los presu-puestos de nuestros despachos.

Pero además, la tarifa plana nosobliga a incluir cualquier servicioadicional, bien porque venga im-puesto por una nueva obligación le-gal o para atender las demandas ynecesidades de los clientes. A na-die se le escapa que cada día estasobligaciones aumentan y debemosadaptar nuestros despachos parapoder cumplir con todas estas nue-vas exigencias: inspecciones técni-cas de todo tipo, protección de da-tos, adaptación de antenas, obliga-ciones fiscales� No puede serque todo entre en un mismo saco ypor un mismo precio. Nuestros des-pachos se encuentran con una es-piral creciente de servicios que de-bemos prestar frente a unos hono-rarios que, en el mejor de los ca-

sos, están congelados.En las actuales condiciones se-

guir aplicando estos criterios qui-zás sea un error. Bertrand Russellse preguntaba ¿para qué repetirlos errores antiguos habiendo tan-tos errores nuevos que cometer?Por eso me atrevo a invitaros a re-flexionar sobre esta realidad que atodos nos afecta. Ante lo que pare-ce ser la deseada recuperacióneconómica, que ojalá ayude a po-ner fin a esta dura situación econó-mica, quizás sea el momento paraque cada uno de nosotros analicesu realidad y piense qué es lo quepuede hacer y lo que más le intere-sa.

Creo que debemos empezar aestablecer tarifas para los diferen-tes servicios que prestamos. Cuan-do entra un nuevo cliente en eldespacho debemos establecer,claramente, en nuestras ofertas ycontratos el alcance de nuestrasobligaciones y el importe de los ho-norarios. Y también señalar que losservicios adicionales tendrán aso-ciada una tarifa concreta y, en lamedida de lo posible, hay que con-cretar los precios.

Nos guste o no será muy difícilque nuestras actuales tarifas pla-nas vuelvan a subir a los niveles dehace unos años. El esfuerzo quehemos realizado ha sido de granenvergadura y, mayoritariamente,nos hemos ido adaptando a las cir-cunstancias que cada vez han sidomás adversas. Es hora de pensaren alternativas que pongan en va-lor nuestra actividad, y quienes pri-mero debemos hacerlo somos nos-otros mismos.

Salvador Diez LlorisPresidente

Carta del Presidente

«Es hora de pensar en alternativas que pongan en valor nuestraactividad, y quienes primero debemos hacerlo somos nosotros

mismos»

Tarifas planas o nuevas alternativas

3Carta del Presidente

6Consejo General

12Propiedad HorizontalLa inconveniencia de mezclar urba-nismo y vivienda en las operacionesde regeneración urbana.

16Propiedad HorizontalGstos de ascensor versus gastos deeliminación de barrera arquitectónica.

22Nos interesaEl administrador de fincas y su papelfundamental en el desarrollo del vehí-culo eléctrico.

26EspecialResponsabilidad por defectos cons-tructivos.

32Noticias Colegiales

40Arrendamientos UrbanosLa fianza en los contratos de arrenda-mientos urbanos.

46A DebateFlexibilización de las obras en los lo-cales de negocio.

50Nos interesaInformación para combatir el rumor.

52Jurisprudencia y Consultas

53Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

56Actualidad-Economia

Revista del Consejo

General de Colegios de

Administradores de Fincas

SumarioNUEVA IMAGEN PROFESIONAL COMÚN PARA LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS

¡Únete! La nueva Imagen Profesional Común nos identifica como colectivo profesional y nos diferencia de aquellosque no lo son. En palabras de Eliseo Mogica, miembro del Grupo de Trabajo de Imagen Corporativa del CGCAFE,la nueva Imagen Profesional “es una herramienta estratégica de comunicación de nuestro colectivo profesional. He-mos trabajado en equipo, con innovación y creatividad y mucha capacidad de gestión. Pero todo esto no es suficien-te: hay que informar a la sociedad de aquellos valores que nos diferencian como los profesionales mejor preparadospara la gestión del patrimonio inmobiliario, y esto lo conseguiremos con nuestra nueva Imagen Profesional”. La nueva Imagen Profesional Común es el lugar de encuentro de los administradores de fincas colegiados, sus co-legios territoriales y su CGCAFE, y por ello evoca el avance de la profesión, su futuro, y, como no podía ser menos,representa, igualmente, un bien tan preciado como es la vivienda, eje fundamental de nuestra actividad profesional.¡Es tuya! ¡Únete!. Pág. 6

LA MEDIACIÓN INMOBILIARIA: NUEVA SALIDA PROFESIONALPara Enrique Vendrell, presidente del Colegio de Barcelona y Lérida, los administra-dores de fincas colegiados pueden resolver, eficazmente, como mediadores, conflic-tos en los inmuebles, ya que se cuenta con la formación y cualificación en todas lasmaterias necesarias: jurídicas, técnicas y sociales. La Mediación es, en un momentode crisis como el actual, una nueva salida profesional del máximo interés. Pág. 8

FOTO PORTADA: FOTOLIAFOTOS DE INTERIOR: FOTOLIA Y MIGUEL A. GARCIA COLLADO

VISITE NUESTRA PÁGINA WEB, ENCONTRARÁ LO ÚLTIMO SOBRE ADMINISTRACIÓN DE FINCAS: www.cgcafe.es

4

Éxito en las redes sociales: ¿a qué esperas para seguirnos? www.facebook.com/cgcafeaaff.consejogeneral y Twitter @CgcafeAaff

6

VIII JORNADA DE ESTUDIO PARA MIEMBROS DE JUNTAS DE GOBIERNO

PRESENTACIÓN DE LA NUEVA IMAGEN PROFESIONAL COMÚN PARA LOS

ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS

Transmitimos progreso, ilusión y movimiento

Los administradores de fincas colegiados han presentado su nueva ImagenProfesional, común para todos, que identifica y pone en valor los serviciosprofesionales del Administrador de Fincas Colegiado, en la VIII Jornada de Estudio para miembros de Juntas de Gobierno de los Colegios Territoriales.

La nueva Imagen Profesional, diseñada con 38 puntosque representan a los 38 Colegios Territoriales de Admi-nistradores de Fincas y a sus 15.000 colegiados, se con-sidera una flecha que evoca el avance de la profesión, sufuturo, pero también representa un bien tan preciado co-mo es la vivienda, eje fundamental de nuestra actividadprofesional, y que es, además, la casa de todos los admi-nistradores de fincas colegiados.

La nueva Imagen Profesional es, también, en pala-bras de Eliseo Mogica, presidente del Colegio de Alican-te y miembro del Grupo de Trabajo de Imagen Corporati-va del CGCAFE, “una herramienta estratégica de comu-nicación de nuestro colectivo profesional. Nuestra profe-sión se ha basado en un trabajo excelente, profesionali-zado y en continuo aprendizaje. Hemos trabajado en

equipo, con innovación y creatividad y mucha capacidadde gestión. Pero todo esto no es suficiente: hay que infor-mar a la sociedad de aquellos valores que nos diferen-cian como los profesionales mejor preparados para lagestión del patrimonio inmobiliario, y esto lo conseguire-mos con nuestra nueva Imagen Profesional común paratodos los administradores de fincas colegiados, porquetransmitimos progreso, ilusión y movimiento”.

Para Carles Medina, director de “Vilalta&PartnersBrand Designd”, la nueva Imagen Profesional identifica alos administradores de fincas colegiados y explica quéservicios profesionales se prestan, y también, a través deella, creamos reputación y reconocimiento social, porquela Imagen Profesional se ha elaborado a partir de valoresque nos diferencian, socialmente, de los no profesionales.

7

Carles Medina concluyó que “la nueva Imagen Pro-fesional es una herramienta estratégica, con un concep-to fuerte y un relato claro, que busca el máximo recono-cimiento para dar respuesta a los retos presentes y futu-ros de la profesión”.

La Imagen Profesional de los administradores de fin-cas colegiados de España nace de la ilusión del CGCAFE,de sus Colegios Territoriales y de los administradores defincas en general, muy necesitados de una herramientaestratégica de comunicación para todo el colectivo. “Y laImagen Profesional es el sello de calidad que nos definey permite que nos identifiquen adecuadamente”, matizóMedina.

El proyecto de la nueva Imagen Profesional comien-za a tomar forma con la creación del Grupo de Trabajo deImagen Corporativa del CGCAFE, integrada por Ángel

Hernández, Rafael del Olmo, Mariano Hervás, EliseoMogica, Estíbaliz Ibeas, Ana Bozalongo, Fernando Al-varez, Apolonio Dorado y Carlos Domínguez García-Vidal, y tras un concurso de ideas abierto a las entidadesy profesionales expertos en materia de Identidad Corpo-rativa, se selecciona el proyecto presentado por “MedinaVilalta&Partners Brand Designd”, con la correspondienteaprobación, posteriormente, del Pleno del CGCAFE.

¡UNETÉ A NUESTRA IMAGEN PROFESIONAL!La nueva Imagen Profesional puede descargarse,previa aceptación de su manual de uso, desde la pá-gina web del CGCAFE (www.cgcafe.es) Para proce-der a la descarga, los colegiados deberán registrarseen la página web del CGCAFE para poder acceder almanual de uso y a los archivos relacionados.

Eliseo Mogica y Carles Medina, durante la presentación de la nueva Imagen Profesional.

«Hay que informar a la sociedad de aquellos valores que nos diferencian como los profesionales mejor preparados para la gestión del patrimonio inmobiliario, y esto lo

conseguiremos con nuestra nueva Imagen Profesional» —Eliseo Mogica—

«La nueva Imagen Profesional es una herramienta estratégica, con un concepto fuerte y un relato claro, que busca el máximo

reconocimiento para dar respuesta a los retos presentes y futuros de la profesión»—Carles Medina—

8

Para Enrique Vendrell, el Administrador de Fincas Cole-giado es un gestor de conflictos, y lo es “porque padece-mos, a diario, enfrentamientos en los inmuebles y tene-mos que asumir el papel de pacificador. Nos interesa queestos casos se resuelvan rápido y bien y, para ello, nadamejor que poner en valor la mediación”.

Igualmente considera que los profesionales de la ad-ministración de fincas tienen las habilidades suficientes,adquiridas por la experiencia profesional, para poder re-alizar un gran trabajo como mediadores. Pero, además,“contamos con nuestra formación y cualificación en todaslas materias –jurídicas, técnicas y sociales-, para poderresolver eficazmente, como mediadores, conflictos en losinmuebles”, enfatizó Vendrell.

Indicó, entre las consecuencias positivas que se ob-tendrían con la mediación, que ésta redundaría en la ca-lidad de los servicios que se ofrecen, y también, para las

personas involucradas y su entorno, en este caso, la co-munidad de propietarios. “Y tenemos una nueva salidaprofesional –reconoció Vendrell- en este instrumento depacificación social alternativo a la vía judicial, que pro-mueve, además, el ahorro económico a los propietarios”.

El Consell de Col.legís d´Administradors de Finquesha creado el Centro de Mediación Inmobiliaria y un Re-gistro de Mediadores Inmobiliarios propio y exclusivo pa-ra los administradores de fincas colegiados, con el obje-tivo de formar mediadores entre nuestros profesionales,y que está abierto al resto de Colegios Territoriales deAdministradores de Fincas y a sus colegiados para quepuedan formarse en una nueva profesión: Mediador.

Para más información: http://www.aulacolegial.com/

… Y también hemos tratado en esta Jornada:LA MEDIACIÓN INMOBILIARIA. PRESENTACIÓN PRÁCTICA SOBRE EL CURSO DE FORMACIÓN A LA MEDIACIÓN INMOBILIARIA PARA

ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS, A TRAVÉS DEL AULA COLEGIAL (PLATAFORMA DE FORMACIÓN ON-LINE) DEL COLEGIO DE

BARCELONA Y LÉRIDA, A CARGO DE ENRIQUE VENDRELL SANTIVERI, PRESIDENTE DEL COLEGIO DE BARCELONA Y LÉRIDA.

Representantes del Colegio de Barcelona y Lérida, simulando una Junta de Propietarios

«Tenemos una nueva salida profesional en este instrumento de pacificación social alternativo a lavía judicial, que promueve, además, el ahorro económico a los propietarios»

—Enrique Vendrell—

9

Presentación del Referencial de Calidad de Servicio para la actividadde Administrador de Fincas (RCSAF) del Colegio de Valencia y Castellón, a cargo de Marian Escribá Moreno, profesora de la

Facultad de Economía de la Universidad de Valencia

MODERADOR: JOSÉ ANTONIO CAMBRALLA BALAGUER, DIRECTOR DE CALIDAD Y CONTADOR-CENSOR DEL COLEGIO TERRITORIAL DE

VALENCIA-CASTELLÓN.

Presentación del RCSAF por José A. Cambralla y Marian Escribá.

“Es un proyecto innovador”. Así lo definió José A. Cam-bralla, director de Calidad y contador-censor del ColegioTerritorial de Valencia-Castellón, quien considera que losadministradores de fincas colegiados se han formado, alo largo de muchos años, para ser los mejores profesio-nales dentro de su sector, pero, en su opinión, “no hemosrealizado grandes cambios estructurales, por lo que mu-chos ciudadanos no dan valor a nuestro trabajo porquedesconocen las funciones que realizamos. Es nuestraobligación explicar qué hacemos y por qué cobramospor este trabajo”.

Para Cambralla, las nuevas leyes obligan a los pro-fesionales a gestionar, de un modo distinto, los interesesde nuestros clientes, y, en este nuevo ámbito legislativo,los Colegios Territoriales son indispensables para garan-tizar los derechos de consumidores y usuarios. “La socie-dad evoluciona hacia exigencias cada día mayores, auna velocidad vertiginosa, y las empresas y despachosprofesionales se renuevan y cambian. Hay que preparar-se para el cambio, y para ello es fundamental el referen-cial de calidad de servicio, donde se encuentre el equili-brio entre lo que demandan nuestros clientes y lo queofrecemos".

Para Marian Escribá, el referencial de calidad es unaherramienta para que el Administrador de Fincas Colegia-do pueda realizar su trabajo de forma óptima, y, al mismotiempo, fortalecerá la imagen de los Colegios Territorialesque instauren estándares de calidad profesional.

El referente de calidad, que nace en los Colegios deAdministradores de Fincas de Valencia y Alicante y alque pueden acogerse el resto de Colegios Territoriales ysus colegiados, busca una estrategia para adaptarse alas necesidades actuales de los clientes y, por supuesto,a la nueva legislación que incide en la labor profesionaldel Administrador de Fincas Colegiado. Para Escribá,“crear unos estándares de calidad es, lo que nos harámantenernos y crecer, y ello conllevara un modo distintode gestionar el despacho profesional para que repercu-ta, positivamente, en el servicio a los clientes. Pero tam-bién es necesario saber informar sobre qué actividadesrealizamos, cómo y en qué beneficia a los propietarios delos inmuebles y a la sociedad en general”.

Más información: Colegio de Calencia-Castellón

«Crear unos estándares de calidad es lo que nos

hará mantenernos y crecer,y ello conllevara un modo

distinto de gestionar el despacho profesional para que repercuta, positivamente, en el

servicio a los clientes» —Marian Escribá—

10

La apertura de la Jornada corrió a cargo de Juan Van-Halen, quién realizó una exposición sobre los aspectosmás relevantes de las últimas normativas sobre viviendaaprobadas, fundamentalmente la conocida como lasRRR –Ley de Rehabilitación, Renovación y Regenera-ción Urbanas-, y recordó “las importantes aportacionesrealizadas por el CGCAFE a las distintas propuestas nor-mativas elaboradas”.

Preguntado al respecto, reconoció que este trabajoconllevó la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal enla Ley 8/2013, de 26 de junio, reconociendo que, graciasa los administradores de fincas colegiados, “se amplió elplazo para que el adquirente de cualquier título de una vi-vienda o local respondiera de las cantidades adeudadasa la comunidad por los anteriores titulares hasta el límitede los que resultan imputable a la parte vencida de laanualidad en la cual tengan lugar la adquisición y a lostres años naturales inmediatamente anteriores, lo quesupuso un importante paso para las comunidades de pro-pietarios”.

También respondió sobre el “Plan de Estrategia a lar-go plazo para la rehabilitación energética en el sector dela edificación en España”, que el Ministerio de Fomentoenvío a la UE y que desarrolla el artículo 4 de la Directi-va 2012/27/UE. Al respecto, consideró muy positivo quese recogiera una demanda del CGCAFE, como es “lacreación del fondo de liquidez para Comunidades de Pro-pietarios gestionado por el ICO y/o entidades financieras,lo que sin duda alguna repercutirá en que las comunida-des de propietarios puedan acometer las obras necesa-rias para la rehabilitación del inmueble, incluida la efi-ciencia energética”.

La rehabilitación de viviendas

Fernando Nasarre, subdirector general de Política deSuelo del Ministerio de Fomento, analizó “La rehabilita-ción de viviendas. Plan Estatal de fomento del alquiler deviviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneracióny renovación urbanas, 2013-2016”

En su intervención analizó los distintos articulados dedos leyes de vital importancia: la de rehabilitación, reno-vación y regeneración urbanas, y el plan estatal de fo-mento del alquiler. Recordó, igualmente, que sin la inter-vención de los administradores de fincas colegiados “se-ría muy difícil que las nuevas normativas fueran conoci-das, explicadas y aplicadas”.

Manifestó que la finalidad de estas normativas es“mejorar los tejidos residenciales, recuperar funcional-mente conjuntos históricos, centros urbanos, barrios de-gradados y núcleos rurales”, y recordó que para solicitarlas ayudas a la rehabilitación de edificios y viviendas, seha de contar con el informe de evaluación y las actuacio-nes han de contar con el acuerdo de la Comunidad dePropietarios.

Juan Van-Halen, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo

Juan Van-Halen, durante su intervención.

Fernando Nasarre, presentado por Rafael del Olmo, secretario del CGCAFE

11

Asamblea General de CEPI

Proyectos Prioritarios para 2015-2016

Convenio de Colaboración entre la Dirección General del Catastro y el CGCAFE en materia de gestión catastral

El Convenio, suscrito por Belén Navarro, directora general del Catas-tro, y Salvador Díez, presidente del CGCAFE, y que contó con la pre-sencia de Manuela Martínez, vicepresidenta 2ª del CGCAFE y presi-denta de CAFMadrid, es de indudable utilidad para el desarrollo de laactividad profesional de los administradores de fincas colegiados, yaque facilitará la obtención electrónica de los datos catastrales precisospara la conclusión de las transacciones inmobiliarias y el desarrollo desu actividad, lo que propiciará la mejora de las prestaciones a los ciu-dadanos, agilizando las transacciones inmobiliarias y confiriéndoles unmayor grado de fiabilidad, transparencia y seguridad jurídica.

Por otra parte, esta fórmula de colaboración permite facilitar al ciu-dadano el cumplimiento de sus obligaciones tributarias ante el Catastroy acceder electrónicamente a la información catastral a través de losPuntos de Información Catastral, cuya gestión asumirán los ColegiosTerritoriales de Administradores de Fincas que formalmente suscribaneste Convenio.

Además, la nueva línea de colaboración se incardina en el conjunto de medidas que persiguen mejorar el tratamien-to y respuesta al fraude tributario, pues se refiere el Convenio a actuaciones que tienen incidencia en el cumplimientode obligaciones tributarias o en su comprobación, así como en la mejora de la calidad de la información de que debedisponer la Administración Tributaria sobre el sector inmobiliario, en el que se impone un especial seguimiento sobre lastransmisiones y arrendamientos de que es objeto.

Asistieron, en representación del CGCAFE, Salvador Díez–presidente-, Estibaliz Ibeas –Vocal 5ª- y Luis de Prado–presidente del Colegio de Vizcaya-, quienes examinaron,como objetivo prioritario, realzar el perfil de los administra-dores de fincas colegiados y también demostrar el valorañadido de la profesión.

Los representantes de los administradores de fincas co-legiados plantearon que este reto se puede alcanzar pormedio de tres áreas de actuación: política, educación y co-municación, y con ello se lograría una mayor visibilidad so-cial de los profesionales y de la Confederación Europea deProfesiones Inmobiliarias -CEPI-.

POLÍTICA, EDUCACIÓN Y COMUNICACIÓN, TRES EJES PARA UN OB-JETIVO.

Se aceptó, para el área de política, recopilar información enun área concreta, acordándose que el Comité correspon-diente se centrase en los seguros y las garantías financie-ras. Una vez recopilada la información correspondiente alos distintos estados miembros de la UE, se procedería a suanálisis comparativo para, finalmente, contactar con la Co-misión Europea y abordar estos asuntos y las propuestascorrespondientes por parte de -CEPI-.

En el área de la educación y formación, se considera

que existe una especial necesidad de ayuda para ciertospaíses, y dar esa ayuda es una vía efectiva para contribuiral desarrollo de la profesión. Sin ella, organizaciones de al-gunos países que forman parte de CEPI no podrían alcan-zar los objetivos educaciones y formativos como ejes funda-mentales del reconocimiento profesional.

Una comunicación efectiva es vital para explicar el valorañadido de los administradores de fincas y completará laacción de las dos primeras áreas señaladas. CEPI ha deci-dido, por tanto, crear programas de comunicación para serutilizados de forma conjunta por todos los miembros, conobjeto de posicionar la profesión, tanto en la propia UE, co-mo en los diferentes estados miembros.

Estibaliz Ibeas Luis de Prado

Manuela Martínez, Salvador Díezy Belén Navarro.

12

Con poco dinero en la Administraciónpara gastar y millón y medio dedesem pleados procedentes del sec-tor de la construcción, hay que sermuy inocente para pensar que la re-habilitación va a ser la salvación paraeste sector.

Las tremendas subidas que todoshemos padecido en el impuesto debienes inmuebles y la precariedaddel empleo que, con la excepción delos funcionarios, afectan a todo hijo

de vecino, raro es que cualquier per-sona propietaria de una vivienda ten-ga en el pensamiento siquiera, la re-habilitación de su vivienda.

Para ayudar “a convencer” a lospropietarios llega el Estado con ungolpe de BOE. Una nueva Ley queimpone nuevas exigencias a los pro-pietarios para que sean ellos los quepongan el dinero para crear 140.000nuevos empleos. Esa es la cifra quemanejan los foros especializados. Un10% del empleo perdido y que va a

suponer un desembolso medio de24.000 € por vivienda, de los que laadministración asumirá entre el 30 yel 35%.

SE SUSTITUYE LA FIGURA DEL PROMOTOR

POR LA DEL AGENTE REHABILITADOR

En este nuevo escenario, se preten-de, desde la nueva Ley, sustituir la fi-gura del promotor por la del agenterehabilitador. Con casi idénticas fa-cultades, pero con “sutiles” diferen-cias. El nuevo promotor de la rehabi-litación no tiene por qué ser propieta-rio. Es un tercero que llega a un ba-rrio de la ciudad a hacer negocio.

Veamos la similitud del desarrollode un sector de suelo urbanizablecualquiera con la de un área de rege-neración urbana y podrá contrastarsehasta qué punto se ha confundido ellegislador con esta nueva Ley.

Un promotor puede iniciar el de -sarrollo de un sector previamente de-limitado en un plan general de orde-nación urbana. La aprobación delPGOU implica la declaración de utili-dad pública a efectos expropiatorios,entiéndase de los terrenos incluidosen la delimitación del sector.

En el caso de la regeneración ur-bana va a pasar lo mismo. El Ayunta-miento delimita un área de genera-ción urbana cuya aprobación implicala declaración de interés público aefectos de expropiación de bienes yderechos. Pero en este caso es mu-cho más complicado. En el caso deun sector está claro que lo que se ex-propian son fincas generalmente deun solo propietario que están clara-mente delimitadas en el catastro, ycon un mero levantamiento topográfi-co tienen una fiable representación.

En el caso de las áreas de rege-neración urbana, el caso es muycomplejo. Dentro de ese área, habráedificios, solares, viales, equipamien-tos, etc, es decir, un complejo entra-

La inconveniencia de mezclar urbanismo y vivienda en las

operaciones de regeneración urbana

La Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y reno-vación urbana, con la intención de establecer unmarco adecuado para la rehabilitación edificatoria,ha provocado un caos legislativo que imagino se va-ya resolviendo a golpe de sentencia como viene yasiendo habitual en este país.

ALICIA GARCIA GÓMEZ

14

mado de propiedades de muy difícilidentificación que, en muchas oca-siones, no está escriturado o procedede herencias, etc., La casuística esenorme. Casi tanta como el procesode identificación. Y ¿qué se expro-pia? Más difícil todavía.

LA DELIMITACIÓN DEL ÁREA HA DE IN-CLUIR LAS CUOTAS DE CADA PROPIETARIO

Con la delimitación del área hay quetener preparado un avance de laequidistribución que incluya inclusolas cuotas que cada propietario debepagar para poder desarrollar el área.Y hay que determinar que bienes yderechos se van a expropiar.

La concreción de estos datos esun proceso largo y tedioso, ya quesegún indica la Ley, los aumentos deaprovechamiento deben servir paracostear la actuación. ¿Y qué se con-sideran incrementos de aprovecha-miento? Si un solar está vacío, ¿lamera edificación debe servir para fi-nanciar las obras de rehabilitación deotro edificio? O, al contrario, ¿debeaportar el propietario de una viviendafondos para realizar obras de urbani-zación o de edificación en su barrio?¿Por qué o en base a qué? Hay can-tidad de interrogantes y muy pocasrespuestas.

Si se consiguiera determinar todolo anterior, ¿a quién se expropia? ¿Alque no puede o no quiere pagar?¿En base a una delimitación delAyuntamiento? ¿Debe soportar losgastos de expropiación de un vecinootro vecino? Esto más bien pareceun caos.

MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA

La Ley habla de la obligatoriedad deredactar una memoria de viabilidadeconómica donde se justifique quelos ingresos generados serán capa-ces de dar viabilidad a la operación.En dicha memoria hay que justificar,además, que a los propietarios no seles exige por encima del deber deconservación. ¿Qué deber es ese?¿El tradicional? ¿El que incluye lasposibles mejoras que establece lamodificación de la Ley del Suelo? ¿Ysi es un solar? ¿Cuál es el deber deconservación en un solar? El de edi-

ficar, entiendo, por lo que podrán in-cluir los gastos que considere el ges-tor teniendo en cuenta las grandesdispersiones que se pueden produciren los presupuesto de una promo-ción en la que intervienen infinidadde variables.

Queda, pues, la duda de quién vaa ser el tasador que diga si esto su-pera el deber de conservación del ve-cino. Otra vez a tenor de los tribuna-les, me temo.

Una vez determinado, si es quese puede, todo lo anterior, el Ayunta-miento delimita el área que producecomo efecto la obligatoriedad de losvecinos de contribuir al pago, lo cualqueda anotado como nota marginalen el registro.

Pero lo anterior era solo un avan-ce. Es decir, no era definitivo, por lotanto, se supone que a lo anterior ha-brá que sumar o restar según surjanlos acontecimientos. Una inseguri-dad a la que se verá sometido el pro-pietario por el mero hecho de estarincluido en un área que un agente re-habilitador ha propuesto al Ayunta-miento.

¿QUIÉN LO GESTIONA?

En un sector de gestión privada, elpropietario mayoritario presenta, anteel Ayuntamiento, un proyecto decompensación, instrumento reguladopor la Ley del Suelo y el Reglamentode Gestión Urbanística. Una vezaprobado, se forma una junta decompensación con unos estatutosque deben ser aprobados por elAyuntamiento. La fórmula de actua-ción es muy sencilla, ya que los pro-

pietarios sólo aportan suelo y los cos-tes se reparten en función del por-centaje de su propiedad. El promotores siempre propietario del suelo.

Volvamos a la regeneración urba-na: el agente rehabilitador no tienepor qué ser propietario o, por lo me-nos, no está regulado. La fórmula degestión es la asociación administrati-va de propietarios, o las fórmulas aso-ciativas�. Lo único que esta Leyaclara es que si se decide que la ges-tión sea por expropiación, el expro-piado estará obligado a aceptar el jus-tiprecio en especie, sin aclarar a quéespecie se refiere, otra vez la total in-definición que remite, de forma equi-vocada, a la legislación urbanística.

Una desafortunada fórmula, yaque nada tiene que ver con la legisla-ción civil reguladora de la propiedadhorizontal.

La regulación urbanística naciócon la vocación de crear ciudad so-bre suelos vírgenes, muy alejada dela intervención en barrios consolida-dos por la edificación donde la legis-lación civil regula las complicadas re-laciones entre propietarios, inquilinoso comunidades de propietarios, entreotros. En este caso rige el deber deconservación que hasta muy poco selimitaba a la salubridad, seguridad yornato público pero que ahora, a gol-pe de BOE, se va engrasando, añotras año, hasta llegar a la situaciónactual de total indefinición, ya que in-cluye las obras de mejora por moti-vos turístico o culturales, la mejorade la calidad y sostenibilidad del me-dio urbano o accesibilidad universal -entre otros-, hasta la mitad del valorde construcción de un inmueble denueva planta. Y de ahí es de dondese va a financiar la nueva era de larehabilitación si los tribunales no loremedian.

Los tribunales serán, sin duda,los encargados de interpretar estaLey y de delimitar los campos de ac-tuación, aunque será después de ha-ber ocasionado multitud de proble-mas a los propietarios afectados yhaberse perdido dinero público por elcamino.

Alicia García GómezIngeniera de Caminos,

Canales y Puestos

«Los Tribunales serán, sin duda, los encargados de interpretar esta Ley y de delimitar los campos de actuación, aunque será

después de haber ocasionadomultitud de problemas a los

propietarios afectados y haberse perdido dinero público

por el camino»

JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES

Una de las preguntas que con fre-cuencia se realiza a quienes nosdedicamos a la abogacía en pro-piedad horizontal, y al asesora-miento jurídico de las comunidadesde propietarios, es la del alcance ointerpretación de cláusulas conte-nidas en los estatutos que exone-ran, a determinados propietarios,de participar en algunos de los

gastos comunitarios, y en particulara los locales comerciales en gastoscon origen en servicios y/o instala-ciones que son de uso ordinario delos titulares de las viviendas, comoocurre con los gastos de zaguán,escalera y ascensor.

Cuestión ésta que se enmarcaen el contexto de la conflictividadinnata en las comunidades entreviviendas y locales, y que se pro-duce por cuanto si bien pertenecen

al mismo edificio o comunidad, ylos intereses deberían ser compar-tidos, por razones de destino yeconómicas, y de diferente uso oaprovechamiento de los elementosy servicios, siempre, en mayor omenor medida, se produce un cho-que de intereses. Confrontaciónque se recrudece, especialmente,cuando surgen novedades y modi-ficaciones legislativas, con nuevosconceptos, obligaciones y dere-chos, junto a necesidades de losciudadanos en relación al disfrute yhabitabilidad de sus inmuebles,aderezado todo ello con problemasmonetarios de los propietarios deri-vados de la situación económicaglobal.

ESTATUTOS QUE EXIMEN A LOS LOCA-LES DE CONTRIBUIR A LA INSTALACIÓN

DEL ASCENSOR

Fatídica combinación de elemen-tos que en el caso que nos ocupahace pelear al empresario, titulardel local, agobiado por el pocomargen de ganancias en un con-texto de escaso consumo, por dis-minuir o eximirse de contribuir a losimportantes gastos derivados deun elemento, como el ascensor,que la Junta de Propietarios acuer-da bajar al nivel de la calle paraque uno o varios vecinos, que aca-ban de cumplir 70 años con una ju-bilación irrisoria, o que padecendiscapacidad, les resulte posibleacceder a sus viviendas a travésdel zaguán. Gastos de zaguán, es-calera y ascensor que no visita

16

Gastos de ascensor versusgastos de eliminación de barrera arquitectónica

¿Están los locales comerciales, con cláusula esta-tutaria que les exime de contribuir a los gastos de ascensor, obligados a participar en la obra consis-tente en bajar el ascensor a cota cero como elimi-

nación de barrera arquitectónica?

«No estamos ante un gasto de ascensor, ya sea ordinario o extraordinario, sino ante un gasto deeliminación de barrera arquitectónica. No puede confundirse la reparación con la eliminación de

barrera arquitectónica para dotar al edificio de habitabilidad y accesibilidad en relación con discapacitados o mayores de setenta años»

18

nuestro propietario del local por te-ner acceso independiente, razónpor la que los estatutos le eximende contribuir en aquéllos.

Esa conjunción de elementosexplota en la interrogante última-mente harto repetida y origen deeste artículo: ¿Están los localescomerciales, con cláusula estatuta-ria que les exime de contribuir a losgastos de ascensor, obligados aparticipar en la obra consistente enbajar el ascensor a cota cero comoactuación enmarcada en un con-texto de eliminación de barrera ar-quitectónica?. Vaya, por delante,que la cuestión no es pacífica.

DISPARIDAD DE CRITERIOS

Podemos distinguir, básicamente,tres posturas. Las dos primerascoinciden en considerar que elgasto de bajada a cota cero del as-censor es un gasto extraordinariode ascensor. La primera, con apo-yo jurisprudencial, parte de que talgasto, bajada del ascensor a cotacero, es un gasto extraordinario deascensor pero que es una innova-ción exigible para la necesaria ac-cesibilidad y habitabilidad delinmueble, al que no alcanzan lascláusulas exoneratorias de conser-vación y reparación ordinarias, y alque todos deben contribuir, y que,además, contribuye a aumentar elvalor del edificio. Una segundapostura, posterior en el tiempo yque puede considerarse comple-mentaría de la anterior, añadiría,con apoyo también en determinadadoctrina del Tribunal Supremo, quelos locales con acceso indepen-diente exonerados estatutariamen-te de gastos, o de todo gasto, deascensor, sin especificar más, su-pone quedar exonerados tanto degastos ordinarios como extraordi-narios de ascensor, y, por tanto,quedarían exonerados al conside-rar la bajada del ascensor a cotacero como gasto extraordinario deascensor. Y una tercera postura,que mantenemos, que lo que valo-ra es que no estamos ante un gas-to de ascensor, sino de eliminaciónde barrera arquitectónica, que soncosas distintas.

Enmarcada en la primera pos-tura, muchas sentencias, en un ini-cio mantuvieron una interpretaciónius privatista y extensiva de lasnormas estatutarias de las Comu-nidades de Propietarios que eximíana los locales en planta baja de con-tribuir a los gastos de entreteni-miento, conservación y reparaciónordinaria del zaguán, escalera yascensor, extendiendo tal exenciónal deber de contribuir a la elimina-ción de las barreras arquitectóni-cas y afirmaban que, en supuestosde ampliación del recorrido del as-censor de la finca, con la finalidadde eliminar barreras arquitectóni-cas que dificulten el acceso y lamovilidad de personas con minus-valías, y conforme a criterios juris-prudenciales ( SSTS de 22-9-19971, y de 28-9-20062), estamosante una innovación exigible y re-querida por razones de habitabili-dad y accesibilidad, debiendo im-perar la satisfacción de los dere-chos de las personas discapacita-das, y que, además, esas obras re-dundan en beneficio de todos lospropietarios y aumenta el valor deledificio (SAP Valencia, Sec. 6.ª,339/2008, de 20 de mayo3.; SSAPÁlava, Sec. 1.ª, Número 239/2009,de 4 de junio4 y núm. 337/2011, de23 de junio.)

Frente a lo anterior, y encua-drable en la segunda postura, laSentencia de la Audiencia Provin-cial de Alicante de 18 de junio de2013, Sec. 5.ª, 258/20136, partede que en la escritura de la propie-dad horizontal se establece que loslocales con accesos propios que-dan "excluidos de los gastos de za-guán, escalera y ascensores, conlos que se presume no tendrá rela-ción ni dependencia alguna", yaunque afirma que la solución alproblema no es pacífica, concluyeque, conforme a la doctrina del Tri-bunal Supremo, al tratar de losgastos de ascensores en relacióncon locales comerciales (senten-cias de 18 de noviembre de 2009 y7 de junio de 2011) la exoneraciónen los estatutos genérica de gastosde ascensor por el no uso del ser-vicio se refiere a todos, tanto ordi-narios como extraordinarios.

En la misma línea, reciente-mente en la Revista del ConsejoGeneral de Colegios de Adminis-tradores de Fincas, Magro Servet,en análisis de la Sentencia de Tri-bunal Supremo de 6 de mayo de2013 concluye que “si hay exen-ción al pago de gastos de ascensoren general los titulares de localesque lo tengan reconocido no pagangastos de adaptación. Ni aunque lapetición lo sea por discapacitadoso mayores de 70 años”.

GASTO DE ELIMINACIÓN DE BARRERA

ARQUITECTÓNICA

A nuestro entender, los plantea-mientos de las dos primeras postu-ras parten de una confusión deconceptos. No estamos ante ungasto de ascensor, ya sea ordina-rio o extraordinario, sino ante ungasto de eliminación de barrera ar-quitectónica. No puede confundir-se una cosa, la reparación de unascensor, necesario para que ‘estesiga funcionando, bien mediantesu revisión periódica (reparaciónordinaria) o mediante un cambio osustitución de motor o cabina (ex-traordinaria) con la otra, la elimina-ción de barrera arquitectónica, queno tiene nada que ver con el fun-cionamiento del ascensor sino conla ampliación, mejora o innovaciónnecesaria del servicio para dotar aledificio de habitabilidad y accesibi-lidad en relación con discapacita-dos o mayores de setenta años. Eneste sentido estaríamos, cerca dela primera postura, aun cuandoconsideramos incurriría también enel error, a efectos de aplicar, o no,las exenciones estatutarias, deidentificar la actuación, bajada aacota cero, como obra en el servi-cio del ascensor, calificándola deextraordinaria.

Y más lejos, por tanto, estamosde la segunda que resuelve lacuestión aplicando, equivocada-mente, a nuestro criterio, una juris-prudencia del Tribunal Supremoque se refiere a gastos del serviciode ascensor, no a gastos de elimi-nación de barreras arquitectónicas.Las sentencias del Tribunal Supre-mo que son citadas por la Audien-

19

cia Provincial de Alicante de 2013, de18 de noviembre de 2009 y 7 de ju-nio de 2011, a las que habría queañadir las más recientes del mismoAlto Tribunal de 6 de mayo de 2013 y10 de febrero de 2014 (Núm.38/20148) efectivamente sientan co-mo doctrina jurisprudencial, que “lasexenciones genéricas de gastos queafectan a los locales contenidas enlas cláusulas estatutarias, con apoyoen el no uso del servicio, compren-den tanto los gastos ordinarios comolos extraordinarios”, pero en dichassentencias se está resolviendo sobregastos ordinarios o extraordinariosdel servicio de ascensor, sin que lossupuestos fácticos que contemplandichas sentencias se refieran a ca-sos de eliminación de barreras arqui-tectónicas, por lo que no son aplica-bles al caso.

EL CONCEPTO O TÉRMINO “ASCENSOR”

Para fundamentar nuestra posturapodemos empezar por el concepto.

El concepto o término “ascensor”,conforme el Diccionario de la LenguaEspañola, es el de “aparato paratrasladar personas de unos a otrospisos”, es decir, cuando en los esta-tutos se habla del servicio de ascen-sor, hacemos referencia al correctofuncionamiento de un aparato o ins-talación, mientras que el concepto“barrera arquitectónica” entendemosque es el de “accesibilidad universal”que nos da Real Decreto Legislativo1/2013, de 29 de noviembre, por elque se aprueba el Texto Refundidode la Ley General de derechos de laspersonas con discapacidad y de suinclusión social, y que lo define como“la condición que deben cumplir losentornos, procesos, bienes, produc-tos y servicios, así como los objetos,instrumentos, herramientas y dispo-sitivos, para ser comprensibles, utili-zables y practicables por todas laspersonas en condiciones de seguri-dad y comodidad y de la forma másautónoma y natural posible. Presu-pone la estrategia de «diseño univer-

sal o diseño para todas las perso-nas», y se entiende sin perjuicio delos ajustes razonables que debanadoptarse.”

De forma que el concepto de “eli-minación de barrera o accesibilidad”no sólo es más amplio, sino distinto,que el de “servicio de ascensor”, yaque mientras el primero es una “con-dición” que debe alcanzarse, y queactualmente no existe, el segundo sereduce al correcto funcionamiento ycumplimiento de normativa de un“aparato” ya existente .Y así, y de es-ta manera, mientras el gasto de as-censor, ordinario o extraordinario,está dirigido a que éste pueda seguirfuncionando correctamente como lovenía haciendo, engrasando poleaso sustituyéndolas, o adaptando elservicio a normativa imperativa enmateria de seguridad, de maneraque de no hacer esas reparacionesel servicio dejaría de funcionar o seprecintaría por la administración, elde eliminación de barreras tiene quever con algo más que con ese co-

20

rrecto y seguro funcionamiento delservicio. Supone una innovaciónnecesaria para alcanzar esa condi-ción universal de accesibilidad yhabitabilidad para todas las perso-nas, incluyendo a los discapacita-dos, que actualmente no tiene, sinque su no realización suponga, enprincipio, que el ascensor deje defuncionar por no reparar sus pie-zas, o la paralización del serviciopor no cumplir las normas técnicas.Otra cosa será la legislación vigen-te y los derechos de los discapaci-tados, con la posibilidad de accio-nar y hacerlos valer judicialmentepara obligar a la comunidad a surealización, pero si no se accionano ocurre nada.

Pero hay más. Para alcanzarese fin, la supresión de barreras, ycomo bien sabemos de ordinarioexisten varias alternativas que es-coge la Junta de Propietarios me-diante acuerdo, con el apoyo de lostécnicos. La eliminación de unosescalones en el zaguán, por ejem-plo, puede alcanzarse mediante labajada del ascensor a cota cero pe-ro también instalando una platafor-ma elevadora o construyendo unarampa, por no mencionar los casosde edificios sin ascensor donde és-te se instala ex novo por razón deeliminación de barreras arquitectó-nicas.

En consecuencia, si la bajada acota cero, como la instalación deascensor donde no lo había, o deplataforma o rampa, no son un finen sí mismo, sino los instrumentoso caminos posibles para alcanzarel verdadero objetivo, condición oconcepto, a saber, la supresión deuna barrera arquitectónica, lo quetendremos que hacer para resolverdudas es averiguar qué es lo quese está resolviendo en estos otroscasos, por cuanto la meta es lamisma.

INSTALACIÓN EX NOVO DEL ASCENSOR

Si el supuesto es el de la instala-ción ex novo de ascensor en edifi-cio donde no existe, parecen bas-tantes las resoluciones de los tribu-nales que no dudan en obligar a losbajos a contribuir, aun cuando es-

tén exentos de gastos de escalerasy zaguán y con accesos indepen-dientes. Y se argumenta que paraestar exentos los bajos de contri-buir a “gastos de eliminación de ba-rreras arquitectónicas”, que así de-bería expresarlo explícitamente losestatutos. Como sabemos, la juris-prudencia viene exigiendo, paraexcluir a bajos, locales o entresue-los, exoneración estatutaria, sinque sea suficiente el hecho de nousar el ascensor u otro elementocomún ( SSTS de 21-01 y 26-032008 , 20-10-2010 , 18-11-2009 ).Por tanto, en estos casos los loca-les, salvo expresa exoneración decontribuir a los gastos de instala-ción de ascensor para suprimir ba-rreras arquitectónicas, están obli-gados a participar. Pueden citarse,entre otras, las sentencias de la Au-diencia AP La Rioja, Sec. 1.ª,203/2010, de 10 de mayo. AP Re-curso 107/2009. AP Burgos, Sec.2.ª, 179/2011, de 13 de abril; APNavarra, Sec. 1.ª, 16/2013, de 4 defebrero. Y AP Burgos, Sec. 2.ª,108/2014, de 6 de mayo.

Y si el caso es el de instalaciónde una plataforma elevadora nostopamos con doctrina jurispruden-cial que dice “que el alcance de laexención relativa a obras de adap-tación o sustitución de los ascenso-res no resulta aplicable a aquellossupuestos en donde la instalaciónde la plataforma elevadora se reali-za para garantizar la accesibilidady mejora del inmueble con la finali-dad de suprimir las barreras arqui-tectónicas que dificulten el accesoo la movilidad de las personas ensituación de discapacidad” (STS,Sala Primera, de lo Civil, 202/2014,de 23 de abril). Es decir, que la ins-talación de plataforma para supri-mir barreras arquitectónicas no esun supuesto de reparación ordina-ria o extraordinaria, o adaptaciónde los ascensores.

José Arturo Pérez MirallesAbogado.

Doctor en Derecho. Jefe de la Asesoría Jurídica delColegio de Administradores de

Fincas de Valencia

ConclusiónLa única conclusión a la que puede

llegarse es que si el instalar un as-censor o una plataforma elevadoracomo innovación necesaria parasalvar una barrera arquitectónica,no son supuestos de mantenimien-to, reparación o conservación, ordi-naria o extraordinaria, o de adapta-ción a normativa técnica, de los as-censores, conforme a reiteradasresoluciones judiciales y doctrinajurisprudencial, la bajada a cota ce-ro del ascensor como innovación omejora necesaria tendente a supri-mir también esas barreras, inclusocomo alternativa a plataformas orampas, no puede ser consideradoni calificado de manera distinta.

Qué absurdo resultaría, de otro lado,que en un complejo inmobiliariocon varios zaguanes, escaleras osubcomunidades independientesen su funcionamiento, pero con lasmismas características arquitectó-nicas y estatutos que eximan a loslocales de participar en gastos deascensor, una subcomunidad deci-diese eliminar los escalones o ba-rreras arquitectónicas con una pla-taforma, haciendo contribuir en losgastos, posiblemente mayores, allocal perteneciente a su subcomu-nidad, y otra, por acordar bajar elascensor a cota cero con el mismofin, no pudiese contar con esa par-ticipación por considerar que es ungasto de ascensor.

Bajar el ascensor a cota cero no es ungasto de ascensor, es un gasto deeliminar o suprimir barreras arqui-tectónicas, que engloba, normal-mente un conjunto de actuacionesen el ascensor, obra civil en el za-guán y escalera, cambio de ubica-ción de buzones o telefonillos, perono puede identificarse individual-mente con ninguno de dichos ele-mentos, sino que es una actuaciónglobal, que afecta a múltiples ele-mentos, como instrumento de unfin propio, superior y distinto a to-dos ellos considerados en su indi-vidualidad: la accesibilidad univer-sal o eliminación de barreras arqui-tectónicas. De aquí la importanciadel concepto.

22

Si bien es cierto que la mayor demanda de vehículoseléctricos e infraestructuras se está produciendo en elámbito de las flotas profesionales, no menos cierto esque cada vez son más los ciudadanos que, a título parti-cular, quieren disponer de un vehículo eléctrico y aparcar-

lo en el garaje de su vivienda.En el caso de viviendas unifamiliares, la instalación de

puntos de recarga no implica problema alguno, pues elpropietario decide de forma unilateral qué infraestructurainstalar para recargar su vehículo y de qué forma, aten-

«La recientemente publicada instrucción técnica complementaria BT52 viene a resolver un limbo normativo en el que hasta el momento se encontraba la ejecución de instalaciones para

la recarga de vehículos eléctricos en diferentes escenarios, pero con mayor relevancia en edificiosde viviendas plurifamiliares»

El administrador de fincas y su papel fundamental en el

desarrollo del vehículo eléctricoLa popularización creciente del vehículo eléctrico en España y en el resto delmundo en este último lustro, ha supuesto un desarrollo normativo en forma denovedades legislativas o modificación de las ya existentes, muchas de las cua-les afectan a las normas de convivencia en las comunidades de propietarios enlo que atañe a las instalaciones de bienes de equipo para la recarga eléctricade los vehículos.

ARTURO PÉREZ DE LUCÍA

23

diendo, eso sí, a los criterios que establece el reglamen-to electrotécnico de baja tensión y ahora, a los esquemasdefinidos para cada caso en la instrucción técnica com-plementaria BT52, que tras cuatro años de espera se pu-blicó, finalmente, en el Boletín Oficial del Estado el pasa-do 31 de diciembre de 2014, tras haberse aprobado enConsejo de Ministros 19 días antes.

Es en el caso de las viviendas plurifamiliares donde lainstalación de puntos de recarga de vehículos eléctricosreviste una mayor complejidad, no ya tanto por criteriostécnicos y de seguridad industrial, pues ello está bien re-gulado en la propia ITC BT52, sino por el hecho de queestas instalaciones deberán, necesariamente, pasar porelementos comunes de la propiedad, en especial en loque atañe a los espacios destinados a la zona de aparca-miento.

MODIFICACIONES EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Atendiendo al criterio de facilitar al máximo la instalaciónde puntos de recarga en viviendas plurifamiliares, el Go-bierno ya aprobó modificaciones en la Ley de PropiedadHorizontal (LPH), que rige las normas de convivencia enlas comunidades de propietarios, añadiendo en su redac-tado que “si se trata de instalar en el aparcamiento deledificio un punto de recarga de vehículos eléctricos parauso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza in-dividual del garaje, sólo se requerirá la comunicación pre-via a la comunidad de que se procederá a su instalación”,dejando claro que “el coste de dicha instalación será asu-mido íntegramente por él o los interesados directos de lamisma”.

Así, el propietario de una vivienda en un edificio co-munitario tan sólo tiene que comunicar al presidente dedicha comunidad su intención de llevar a cabo la instala-ción del punto de recarga, a excepción de si vive en Ca-taluña, donde rige una LPH específica para la región, queno ha introducido este supuesto y que deja a la decisiónde la junta vecinal la aprobación de la instalación del pun-to de recarga, si bien es cierto que se está trabajando pa-ra incluir en Cataluña el mismo supuesto que el de la LPHestatal.

LAS NORMAS Y LA CONVIVENCIA VECINAL

El hecho de que la implantación del vehículo eléctrico es-té siendo más pausada de lo que se previó allá por el2009 ha antepuesto a nivel normativo la necesidad demotivar a los ciudadanos para que se sumen a la movili-dad eléctrica atendiendo a criterios de mejora en la cali-dad del aire; a criterios de eficiencia energética por elaprovechamiento de las energías renovables, y a criteriosmacroeconómicos por la reducción en las importacionesde petróleo en la medida en que se reduzca la circulaciónde vehículos de motor de combustión interna frente a lospropulsados por baterías.

La recientemente publicada instrucción técnica com-plementaria BT52 viene a resolver un limbo normativo enel que hasta el momento se encontraba la ejecución de

instalaciones para la recarga de vehículos eléctricos endiferentes escenarios, pero con mayor relevancia en edi-ficios de viviendas plurifamiliares. Sin embargo, esta nor-ma y la modificación de otras ITCs existentes se basanen la necesidad de ajustar a las normas técnicas de se-guridad y calidad industriales que establece la Ley21/1992, de 16 de julio, las instalaciones de producción,transporte, distribución de energía eléctrica y líneas comolos elementos técnicos y materiales para las instalacio-nes eléctricas.

También establece los diferentes criterios opcionalesde decisión sobre la instalación, o no, de un dispositivollamado Sistema de Protección de Línea (SPL), en baseal dimensionamiento de las instalaciones de enlace y laprevisión de ampliación real de cargas en la comunidadde propietarios, en función de los propietarios que pudie-ran disponer de vehículo eléctrico en el edificio.

El redactado de la ITC BT52 no entra a definir, sin em-bargo, un aspecto fundamental al que las normas técni-cas de seguridad y calidad industrial son ajenas: la con-vivencia o cómo evitar los siempre desagradables conflic-tos vecinales.

Tampoco lo definió la modificación de la LPH, que tra-tó de eliminar barreras para que un vecino que tiene todoel derecho a adquirir un vehículo eléctrico y a disponer desu punto de carga en la plaza de garaje de su propiedad,no tenga que someter al arbitrio del resto de vecinos sudecisión personal, pero no contempló el hecho de queesa instalación afectará necesariamente a elementos co-munes del edificio.

¿QUÉ PERMITE LA ITC BT52?

La ITC BT52 permite, a grandes rasgos, tres escenariosdiferenciados para el usuario final:• El primero sería que un propietario de una vivienda

de multipropiedad pueda hacer la instalación de supunto de recarga aprovechando el contrato eléctricode su propia vivienda, con cualquier instalador deconfianza y sin necesidad de contratar un nuevoCUPS (Código Universal de Punto de Suministro)pues de lo contrario, tendría que correr con el costeque supone contratar una línea eléctrica indepen-diente para la alimentación del vehículo eléctrico ycon los costes asociados que supone el término depotencia a contratar, los impuestos sobre la electrici-dad y el IVA, y que se elevan a más de un 70% de lafactura eléctrica, al margen del propio consumo pa-ra recargar el vehículo.

• En el segundo escenario, la BT52 permite que unusuario pueda también hacerse su instalación con-tratando una línea independiente, lo que le permiti-ría, además, beneficiarse de la tarifa súper valle -lacual que ofrece señales de precio de electricidadmás competitivos para recargar el vehículo eléctricoen horario de 1 a 7 de la mañana-, que el Gobiernoestableció en el RD 647/2011, cuando creó la figuradel gestor de carga.

• La tercera opción es la de contratar los servicios del

24

gestor de carga, agente (sociedad mercantil) dela Ley del sector eléctrico regulado por el artículo 3del Real Decreto 647/2011, de 9 de mayo, que sien-do consumidor, es el único habilitado para la reven-ta de energía eléctrica destinada a la recarga de ve-hículos eléctricos, así como para el almacenamientode energía eléctrica para una mejor gestión del sis-tema eléctrico.

Si bien es obligatoria, en base al mencionado RealDecreto, la mediación del gestor de carga para la infraes-tructura de uso público, existen usuarios particulares quehan optado por contratar los servicios de estas empresas,que ofrecen el punto de recarga (ocasionalmente con ins-talación incluida), además de su gestión y mantenimientopor una tarifa plana mensual a la que se suma la posibi-lidad de poder usar con descuentos los puntos de recar-ga públicos a su cargo. En este caso, la instalación siem-pre deberá ser realizada con un contador propio, sepa-rando así los consumos del vehículo de los de la vivien-da y comunidad para que pueda facturar los kWh consu-midos exclusivamente por la recarga.

SE DEFINE EL CÓMO, PERO NO POR DÓNDE

En cualquiera de los tres supuestos, si bien está definidoel “cómo”, lo que no se define es “por dónde” han de trans-currir las canalizaciones que van desde el cuarto generalde contadores hasta el punto de recarga del propietario ymás aún, “quién” y “en base a qué” se decide el trazado.

Tampoco está definido qué sucede si en un momento de-terminado es necesario realizar una reforma de la insta-lación eléctrica común para disponer uno o varios puntosde recarga y lo más importante, quién asumiría en estecaso los costes, pues la BT52 se ciñe a la obligatoriedadpor parte del propietario de correr con los gastos deriva-dos de su propia instalación, pero no de los que afectena la instalación eléctrica general.

Una solución posible sería que la comunidad fijase ensus normas de régimen interno unos criterios comunespara todos los propietarios interesados en instalar unpunto de carga para vehículos eléctricos, evitando asíproblemas innecesarios, y es en esta tesitura donde eladministrador de fincas está llamado a jugar un papel fun-damental y crucial en las comunidades de propietarios,analizando previamente la situación de la instalación ge-neral eléctrica del inmueble, testando entre los vecinos elpotencial de propietarios que podrían adquirir un vehícu-lo eléctrico en los próximos años y analizando la mejorsolución colectiva que no penalice al primer propietarioque decida instalarse un punto de carga y que prevea uncrecimiento en el número de vehículos eléctricos y de in-fraestructuras vinculadas en el edificio.

Arturo Pérez de LuciaDirector Gerente de la

Asociación Española para el Desarrollo e Impulso del

Vehículo Eléctrico, AEDIVE

«Una solución posible sería que la comunidad fijase en sus normas de régimen interno unos criterios comunes para todos los propietarios interesados en instalar un punto de carga para

vehículos eléctricos, evitando así problemas innecesarios, y es en esta tesitura donde el administrador de fincas está llamado a jugar un papel fundamental»

El CGCAFE pone a disposición de los colegiados, a través de su Gabine-te de Estudios, los cursos detallados a continuación, que podrás solici-

tar a tu Colegio Territorial

¡APÚNTALOS Y APUNTÁTE!CURSOS GABINETE DE ESTUDIOS

� D. Juan Rodríguez Baeza, D. Ángel Rodríguez Yubero, Admi-nistradores de Fincas, y D. Miguel Ángel San Alberto Lasarte,MBA en Gestión Internacional de Empresas.“Contabilidad básica para Comunidades de Propietarios”. “Contabilidad avanzada para Comunidades de Propietarios”.

� D. Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincialde Alicante. “Alcance de la reforma de la LPH por la Ley 8/2013. Criterios in-terpretativos de la reforma y análisis de los principales puntos enmateria de régimen de acuerdos y obras en la Comunidad dePropietarios.“Mediación Civil en Propiedad Horizontal para Administradoresde Fincas colegiados”.“Afectación del Real Decreto Ley 5/2012, de 5 de marzo, de me-diación en asuntos civiles y mercantiles, a los Administradoresde Fincas y sus Colegios. Metodología y características de apli-cación del procedimiento de mediación"“Problemas y soluciones que surgen en la celebración y des-arrollo de una Junta de Propietarios”.“Problemática en la redacción de las actas de las Juntas de Pro-pietarios”. "La remoción del cargo de Administrador de Fincas y problemasderivados de la retención indebida de la documentación por eladministrador cesado. Vías de solución".“El proceso monitorio general de los arts. 812 a 818 de la Ley deEnjuiciamiento Civil. Casuística práctica actualizada a la Juris-prudencia actual de las Audiencias Provinciales. Sistema de re-clamación de deudas ordinario sin el privilegio del art. 21 de laLey de Propiedad Horizontal”. “El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el régimen deadopción de acuerdos. El consentimiento del propietario afecta-do”.“Actualización de criterios en Propiedad Horizontal del TribunalSupremo por materias”.“Problemas y soluciones ante conflictos suscitados por arrenda-tarios en sus relaciones con la Comunidad”.

� D. Pepe Gutiérrez Esquerdo, Administrador de Fincas. “Cese y nombramiento del secretario-administrador: aspectosformales, legales, procedimentales, organizativos y sociales. “Paradigmas en la administración de fincas: procedimientos y ri-tuales vitales”.“Tecnología y tendencias en la administración de fincas”“Aptitud o actitud en la administración de fincas”.

� Dª Silvia E. García García, Cursos Carbonell. “Atención telefónica eficaz”. “Gestión de cobros”“Técnicas de comunicación y asertividad”.“Dirección de reuniones”. “Comunicación escrita para Administradores de Fincas”."Expresión oral del Administración de Fincas en la Junta de Pro-pietarios"“Técnicas de negociación para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta para Administradores de Fincas”. “Técnicas de venta en el sector servicios para Administradoresde Fincas”.

� D. Roberto García Carbonell, Cursos Carbonell. “Cómo usar bien la voz para dirigir reuniones”.“Desarrollo emocional inteligente para reuniones exitosas”.“Cómo hablar bien en público. Expresión oral persuasiva del Ad-ministrador de Fincas de propietarios”. “Motivación y desarrollo del potencial en el Administrador de Fin-cas”.

� D. Francisco González Palma, Abogado y Asesor Jurídico delColegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga.“La recepción y conservación de las urbanizaciones. Las Entida-des Urbanísticas Colaboradoras de Conservación”. “Las obligaciones y responsabilidades del Administrador de Fin-cas en el régimen de Propiedad Horizontal”. “La responsabilidad por daños dimanantes de las terrazas en losedificios en régimen de Propiedad Horizontal”.

� Departamento Jurídico de la Editorial SEPIN. “La impugnación de los acuerdos. Supuestos, plazos, morosi-dad y ejecución”. "Aspectos Generales de la Ley de Propiedad Horizontal".

� D. Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente de la AudienciaProvincial de Burgos"Problemas jurídicos habituales en la gestión y administraciónde fincas. Soluciones concretas en la práctica y en la jurispru-dencia. Unificación de criterios y de actuaciones" "Criterios de actuación del administrador de fincas en la activi-dad diaria. Actas. Accesibilidad. Ascensores. Acuerdos. Régi-men de mayorías. Últimas reformas (Ley 26/2011).""Jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales enmateria de Propiedad Horizontal. Clarificación de cuestionesconflictivas. Unificación de doctrina.""La protección del honor en el ámbito de las comunidades depropietarios. Evitación de demandas. Actuaciones del adminis-trador. Redacción de actas, diligencias y comunicaciones.""La eterna conflictividad entre locales y viviendas. Pago de cuo-tas. Accesibilidad. Segregaciones. Servidumbres. Salidas de hu-mos. Interpretación de los estatutos."“Sentencias contradictorias en las Audiencias Provinciales. Lasnuevas líneas de reforma en la legislación de propiedad horizon-tal”.

� D. Francisco José García Higuera, Administrador de Fincas.“Nuevas posibilidades de los Administradores de Fincas a travésde Internet”.

� D. Juan Carlos Álvarez Rodríguez, Administrador de Fincas.“Planificación y control del despacho profesional del Administra-dor de Fincas”.

� D. Miquel Pujols i Parramón, Ingeniero Agrónomo.“La Ley de Arrendamientos Rústicos”.

� D. Jesús Flores Rodríguez, Profesor Titular de Derecho Civilde la Universidad Rey Juan Carlos "El contrato de administración de fincas: aspectos jurídico-prác-ticos”. “Cómo reclamar y, en su caso, ejecutar judicialmente cuotas decomunidad sin abogado ni procurador tras la Ley 4/2011, de 24de marzo”.

� D. Jesús Luque Rodríguez, Psicólogo Social"Taller de comunicación con el cliente de la administración defincas”. “El papel de la formación continua en el aumento de la produc-tividad en los despachos de Administradores de Fincas”.

� D. Reyes Caballero Caro, presidente del Colegio Territorial deAdministradores de Fincas de Extremadura"Cómo afrontar los tres temas claves de la función del Adminis-trador de Fincas: los clientes, el despacho y la Junta de Propie-tarios”.

� D. Iván Gea y Dª Berta Notario, Administradores de Fincas deLorca (Murcia)"La actuación de los Administradores de Fincas ante una catás-trofe natural”.

25

La prescripción en los casos desolidaridad impropia del artículo

17.3 de la LOE

«La regla general es que cada uno de los intervinientes en el proceso constructivo responde de los daños y perjuicios ocasionados por la ruina que tenga causa en su

respectiva actuación»

En materia de responsabilidad por defectos constructivos, el plantea-miento general es que cada uno de los sujetos que interviene en la edifi-cación debe responder de los daños causados por defectos que le fuerenimputables a él mismo (o a aquellas personas por las que haya de respon-der en el marco de los supuestos de responsabilidad por hecho ajeno). Esdecir, se parte de la responsabilidad individual, de un concreto agente dela edificación.

RE

SP

OS

AB

ILID

AD

PO

R D

EF

EC

TO

S C

ON

ST

RU

CT

IVO

S

26

27

Pero en la práctica, debido a la dificultad en muchoscasos de determinar la proporción en que ha contribui-do cada agente constructivo en la causación del daño,es frecuente la exigencia de responsabilidad solidariaa los diferentes agentes de la edificación. De ahí quesea doctrina jurisprudencial consolidada que cuandono pueda individualizarse la responsabilidad, ésta seexigirá de forma solidaria a todos los responsables.

EL RÉGIMEN DE LA SOLIDARIDAD DEL ARTÍCULO 1.591 CC

El artículo 1.137 del Código Civil establece una pre-sunción de no solidaridad, y el artículo 1.591 CC nomenciona la existencia de solidaridad cuando en lacausación del daño hayan intervenido varios agentes. La regla general es que cada uno de los intervinientesen el proceso constructivo responde de los daños yperjuicios ocasionados por la ruina que tenga causaen su respectiva actuación. De esta forma, cuando lacausa de la ruina está perfectamente delimitada, seexigirá la responsabilidad al sujeto al que le resulteimputable. Es decir, cuando se haya concretado laresponsabilidad atribuible a cada agente, la responsa-bilidad solidaria no es procedente. Por tanto, la res-ponsabilidad solidaria de los agentes que intervinieronen la edificación sólo está justificada cuando no pue-da individualizarse la que corresponda a cada uno delos culpables de los defectos constructivos. Así, cuan-do concurren varios sujetos responsables y no es po-sible determinar la participación de cada uno de ellosen la causación del resultado dañoso, la doctrina y lajurisprudencia se inclinan por aplicar el principio de

solidaridad. La STS, Sala de lo civil, de 29 de noviem-bre de 2006 (nº de Sentencia 1263/2006) dice:

«La responsabilidad por ruina regulada en el artí-culo 1591 del Código Civil alcanza en principio a todoslos intervinientes en la construcción y tal responsabili-dad, como tiene declarado la jurisprudencia de estaSala, es exigible con caracteres de solidaridad cuan-do resulte imposible individualizar la correspondientea cada uno de los culpables o autores de los defectosconstructivos».Y la STS de 30 de enero de 2008 (nº de Sentencia:72/2008) recoge: «En la demanda se ejercita una pretensión fundadaen el artículo 1.591 del Código Civil, referida a la res-ponsabilidad decenal de los agentes que intervienenen una construcción mal hecha, y estos agentes noestán relacionados entre sí por vínculos de solidaridadlegal o contractual propia. La solidaridad no existe an-tes del juicio, la crea la sentencia por razones de pro-tección al dañado cuando la conducta de varios parti-cipes en la obra ha contribuido a los defectos ruinóge-nos y no se ha podido cuantificar las cuotas de contri-bución. Es lo que la jurisprudencia de esta Sala llamasolidaridad impropia en contraposición a la legal o pro-pia de la que resulta una responsabilidad "in solidum"de todos ellos�»

La condena solidaria se convierte así en un últimoremedio para los casos en que no se haya podido de-terminar la responsabilidad individualizada de cadauno de los intervinientes en la obra, atendiendo a lanecesidad de garantizar el resarcimiento a los perjudi-cados que, en cuanto consumidores, se encuentran

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativareguladora del sector, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continua-da.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios"para dar respuesta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la cole-giación como Administrador de Fincas en todos los Colegios de España.

Posibilidad de impartir asignaturas individualizadas para aquellos profesionales que deseen completar su for-mación.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clasesprácticas en la Facultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOS

RE

SP

OS

AB

ILID

AD

PO

R D

EF

EC

TO

S C

ON

ST

RU

CT

IVO

S

en una particular situación de desprotección frente alos intervinientes en el proceso edificatorio que les ha-ce merecedores de una especial tutela para garantizarla adecuada reparación de los daños, y en una exigen-cia rigurosa de responsabilidad a los profesionales dela construcción. En este sentido, por ejemplo, puedecitarse la STS, Sala de lo civil, de 27 de abril de 2009nº de Sentencia 274/2009.

Ahora bien, respecto al promotor, la STS de 20 dejunio de 1995 recoge que es doctrina jurisprudencial laexpresiva de que no obsta a la responsabilidad delpromotor que también pudiera ser imputada a los téc-nicos intervinientes de la obra, pues la responsabilidadde que se trata nace del incumplimiento contractual alno reunir las viviendas las condiciones de aptitud parasu finalidad y la solidaridad en estos casos ha sido rei-teradamente reclamada por la jurisprudencia, sin per-juicio de que el promotor podrá repetir, en su caso,contra los demás eventualmente responsables.

El régimen de la LOE

El artículo 17.3 LOE asume la doctrina sobre el artícu-lo 1.591 CC establecida por la jurisprudencia, esto es,la responsabilidad solidaria de los agentes de la edifi-cación cuando no se pueda individualizar la causa delos daños materiales o cuando existiendo concurren-cia de culpas no se pueda precisar el grado de inter-vención de cada agente en la producción del daño.Por tanto, ahora es la Ley quien determina dicho ca-rácter solidario, de manera que se trata de una solida-ridad de origen legal, pero tiene un carácter subsidia-rio, y se determina en sentencia por el tribunal.Pero en cuanto al promotor, la responsabilidad solida-ria frente a terceros por los daños materiales en el edi-ficio ocasionado por vicios o defectos de construcciónes incondicional (“en todo caso” dice el art. 17.3 LOE).Es decir, que responde aun cuando estén perfecta-mente delimitadas las responsabilidades y la causa delos daños sea imputable a otro de los agentes del pro-ceso constructivo. El promotor es, en suma, el garan-te de la calidad del producto final elaborado.

LA INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN EN LOS CASOS

DE RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DEL ART.17.3 LOE

En los casos del art.17.3 LOE la solidaridad se decla-ra porque no es posible individualizar la causa del da-ño o el grado de participación de cada agente en suproducción. Es decir, se trata de una solidaridad legalpero que nace de la sentencia y por ello la interrupciónde la prescripción, judicial o extrajudicial, realizadafrente a uno de los agentes, no afecta a la prescripciónfrente a los demás.

Un ejemplo lo encontramos en la STS de 27 demarzo de 2013, que considera que la reclamación ex-trajudicial enviada al promotor no interrumpió la pres-cripción de la acción entablada con respecto al restode los agentes de la edificación.

Ahora bien, cuando se trata del promotor, dado quela responsabilidad solidaria que asume como garantede la edificación es incondicional («en todo caso»), nonace con la sentencia, sino que viene reconocida ex-presamente en la ley para todo promotor, cualquieraque sea el defecto constructivo. La consecuencia deello es que si se ha demandado a cualquier agentedistinto del promotor y la sentencia le declara respon-sable, el promotor también será responsable solidaria-mente, entendiéndose interrumpida la prescripciónrespecto a él, porque la certeza de su responsabilidadsolidaria es indiscutible (“en todo caso”), ya que nacedirectamente de la ley y no de la sentencia.

Fabio BalbuenaAdministrador de Fincas - Abogado

BIBLIOGRAFÍA:

MARTÍNEZ ESCRIBANO, C. (2015). Análisis prácticode la responsabilidad civil por defectos de construc-ción. Ed. Aranzadi.GASCÓ FRANCISCO, F. (2013). Cuestiones de res-ponsabilidad civil en la edificación. Ed. Tirant LoBlanch.ESTRUCH ESTRUCH, J. (2007). Las responsabilida-des en la construcción: regímenes jurídicos y juris-prudencia. Ed. Civitas.CAÑIZARES LASO, A. (Dir.) (2010). Estudios sobreDerecho de la Edificación. Ed. Civitas.

«En cuanto al promotor, responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsa-bilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructi-

vo. El promotor es, en suma, el garante de la calidad del producto final elaborado»

Conclusión para el Administrador de Fincas

Como conclusión, especialmente para el Adminis-trador de Fincas, hemos de considerar imprescin-dible que cuando se presenten vicios o defectosconstructivos, se tenga especial cautela en inte-rrumpir la prescripción extrajudicialmente frente atodos los agentes intervinientes en el procesoconstructivo, a fin de no truncar las posibilidadesde reclamación en un eventual proceso judicial. Posteriormente, será el Letrado de la comunidadde propietarios quien estudiará y propondrá dirigirla demanda contra quien proceda, pero ya con laprescripción de la acción perfecta y cautelarmenteinterrumpida.

RE

SP

OS

AB

ILID

AD

PO

R D

EF

EC

TO

S C

ON

ST

RU

CT

IVO

S

28

La STS de 16 deEl Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia confecha 16 de enero de 2015, de la que es Ponente elExcmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quin-tana, que viene a reafirmar esta doctrina.

El supuesto de hecho era un proceso por vicios cons-tructivos en la edificación, tanto en viviendas como ele-mentos comunes de una comunidad, en el que fuerondemandados la promotora y el Arquitecto Técnico.

La sentencia de primera instancia condenó al promo-tor y también al aparejador codemandado considerandoque la acción contra él no había prescrito sobre la basede que la interrupción de la prescripción frente a la pro-motora también la interrumpía respecto al aparejador.

Sin embargo, la Audiencia Provincial entendió que laacción frente al aparejador estaba prescrita, por cuantola solidaridad a la que se refiere el artículo 17 LOE es im-propia, pues no nace de la ley sino de la decisión judi-cial, de manera que la válida interrupción de la prescrip-ción frente al promotor no servía para interrumpir la pres-cripción de la acción contra el arquitecto técnico.

Ahora el Supremo ha confirmado la sentencia de laAudiencia. El Fundamento de Derecho Segundo dice:

«La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1.999, de 5de noviembre, que publica el B.O.E. del día 6 de noviem-bre de 1.999, para su entrada en vigor seis meses des-pués, conforme a la Disposición Transitoria Primera, di-ce la STS de 22 de marzo de 2010, "es una ley que notraslada de forma automática todo el régimen normativoanterior, contenido en el artículo 1591 del CC, y muy es-pecialmente en la jurisprudencia que lo interpreta, sinoque dota al sector de la construcción de una configura-ción legal específica, tanto respecto a la identificación,obligaciones y responsabilidades de los agentes que in-tervienen en el mismo, como de las garantías para pro-teger al usuario a partir, no solo de unos plazos distintosde garantía y de prescripción, sino de una distinción,hasta ahora inexistente, entre obras mayores y meno-res; de unos criterios también distintos de imputación,con responsabilidad exigible exclusivamente por vicios odefectos como causa de daños materiales y que es, enprincipio, y como regla general, individualizada, tanto poractos u omisiones propios, como por actos u omisionesde personas por las que, con arreglo a la ley, se debaresponder, en armonía con la culpa propia de cada unode los agentes en el cumplimiento de la respectiva fun-ción que desarrollan en la construcción del edificio, sal-vo en aquellos supuestos muy concretos que la propialey tiene en cuenta para configurar una solidaridad ex-presa, propia o impropia o especial, según se trate delpromotor y de los demás agentes".

Cada uno de los agentes asume el cumplimiento desus funciones y, en determinadas ocasiones, las ajenas,

al establecer la ley ciertos supuestos en los que losagentes responden por la actividad de otras personas,caso del proyectista, respecto de los errores de cálculo,o de los estudios o dictámenes que encarga a otros; deldirector de la obra, por omisiones o deficiencias del pro-yecto, o del constructor, por el jefe de obras o por lossubcontratistas. Sólo cuando aquella no pueda ser con-cretada individualmente o no quedase debidamente pro-bada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisar-se el grado de intervención de cada agente en el dañoproducido, procederá la condena solidaria (artículo17.3).

Sin duda la condena solidaria representa el fracasode un sistema pensado para hacer efectivas responsabi-lidades individuales de cada uno de los agentes; sistemaque ya venía recogido en la jurisprudencia de esta Salaen la interpretación del artículo 1591 del Código Civil,respondiendo a la idea de salvaguardar el interés social(SSTS 3 de noviembre 1999; 24 de septiembre de2003), en cuanto constituye un medio de protección delos perjudicados (SSTS 15 de abril y 24 de septiembrede 2003), desde el momento en que obliga a cada unode los deudores solidarios frente al actor que reclama, yque a estos efectos tiene la condición de acreedor, a re-alizar la prestación íntegra, es decir, a satisfacer la can-tidad total a cuyo pago han sido condenados (STS 27 denoviembre 1981).

En la interpretación del artículo 1591 del Código Ci-vil, la sentencia de Pleno de 14 de marzo de 2003, reco-noció junto a la denominada "solidaridad propia", regula-da en nuestro Código Civil (artículos 1.137 y siguientes)que viene impuesta, con carácter predeterminado, "exvoluntate" o "ex lege", otra modalidad de la solidaridad,llamada "impropia" u obligaciones "in solidum" que dima-na de la naturaleza del ilícito y de la pluralidad de suje-tos que hayan concurrido a su producción, y que surgecuando no resulta posible individualizar las respectivasresponsabilidades, sin que a esta última especie de so-lidaridad le sean aplicables todas las reglas previstas pa-ra la solidaridad propia y, en especial, no cabe que se to-me en consideración el artículo 1974 del Código Civil ensu párrafo primero; precepto que únicamente contemplaefecto interruptivo en el supuesto de las obligaciones so-lidarias en sentido propio cuando tal carácter deriva denorma legal o pacto convencional, sin que pueda exten-derse al ámbito de la solidaridad impropia, como es laderivada de responsabilidad extracontractual cuandoson varios los condenados judicialmente; sin perjuicio deaquellos casos en los que, por razones de conexidad odependencia, pueda presumirse el conocimiento previodel hecho de la interrupción, siempre que el sujeto encuestión haya sido también demandado.

Era la sentencia, y no la Ley, por tanto, la que, en lainterpretación de esta Sala del artículo 1591 CC, hacía

RE

SP

OS

AB

ILID

AD

PO

R D

EF

EC

TO

S C

ON

ST

RU

CT

IVO

S

30

31

e enero de 2015posible la condena solidaria de los agentes que inter-venían en la construcción y esta no tenía su origen enel carácter o naturaleza de la obligación, que no erasolidaria puesto que se determinaba en la sentencia yno antes, como resultado de la prueba por la indeter-minación de la causa y la imputación a varios agentessin posibilidad de determinar la cuota individual de res-ponsabilidad, con el efecto que, respecto de la pres-cripción, refiere la citada sentencia.

En definitiva, antes de la entrada en vigor de laLOE, partiendo del principio general de no presunciónde la solidaridad, si no era posible la identificación dela causa origen de la ruina, y como consecuencia de-terminar cuál de los diferentes agentes que habían in-tervenido en el proceso constructivo era responsable,o si no era posible concretar la participación de cadauno de ellos en la causación del resultado, la doctrinay la jurisprudencia optaban por aplicar el principio desolidaridad, con seguimiento de la tendencia de aplicarcon mayor rigor la responsabilidad de los profesionalesde la construcción y de conseguir la adecuada repara-ción a favor del perjudicado.

En la actualidad, la confusión viene determinadapor la inclusión de este criterio en la Ley de Ordena-ción de la Edificación y que ha propiciado solucionesdistintas en el ámbito de las Audiencias Provinciales.Es cierto que la responsabilidad de carácter solidarioestá expresamente prevista en la Ley, pero solo en lossupuestos que impone en el artículo 17 de la LOE, esdecir, cuando no pudiera llevarse a cabo tal individua-lización o llegara a probarse que en los defectos apa-recidos existe una concurrencia de culpas de varios delos agentes que intervinieron en la edificación; sin per-juicio de las responsabilidades que pudieran derivarsede los contratos suscritos.

Lo único que ha hecho LOE, como en otros casos,es incorporar a la norma los criterios que ya venían ex-presados en la jurisprudencia, con lo que el efecto si-gue siendo el mismo respecto de la interrupción de laprescripción entre los agentes que participan en laconstrucción puesto que, a excepción de los casos ex-presamente mencionados en la Ley, tienen funcionesdistintas y actúan con distintos títulos y como tal res-ponden individualmente, siendo sus obligaciones re-sarcitorias parciarias o mancomunadas simples, sin re-lación entre ellas, según el artículo 1.137 C.C., salvoque concurran a la producción del daño en la forma ex-presada en el artículo 17.

La responsabilidad de las personas que intervienenen el proceso constructivo por vicios y defectos de laconstrucción -STS 17 de mayo 2007- es, en principio,y como regla general, individualizada, personal y priva-tiva, en armonía con la culpa propia de cada uno deellos en el cumplimiento de la respectiva función espe-

cífica que desarrollan en el edificio, o lo que es igual,determinada en función de la distinta actividad de cadauno de los agentes en el resultado final de la obra, des-de el momento en que existen reglamentariamente im-puestas las atribuciones y cometidos de los técnicosque intervienen en el mismo. Cada uno asume el cum-plimiento de sus funciones y, en determinadas ocasio-nes, las ajenas, y solo cuando aquella no puede serconcretada individualmente procede la condena soli-daria, por su carácter de sanción y de ventaja para elperjudicado por la posibilidad de dirigirse contra el deu-dor más solvente entre los responsables del daño, taly como estableció reiterada jurisprudencia (SSTS 22de marzo de 1.997; 21 de mayo de 1999; 16 de diciem-bre 2000; 17 de julio 2006).

En definitiva, se podrá sostener que la solidaridadya no puede calificarse en estos casos de impropiapuesto que con la Ley de Ordenación de la Edificaciónno tiene su origen en la sentencia, como decía la juris-prudencia, sino en la Ley. Lo que no es cuestionable esque se trata de una responsabilidad solidaria, no deuna obligación solidaria en los términos del artículo1137 del Código Civil ("cuando la obligación expresa-mente lo determine, constituyéndose con el carácterde solidaria"), con la repercusión consiguiente en or-den a la interrupción de la prescripción que se mantie-ne en la forma que ya venía establecida por esta Salaen la sentencia de 14 de marzo de 2003, con la preci-sión de que con la LOE esta doctrina se matiza enaquellos supuestos en los que establece una obliga-ción solidaria inicial, como es el caso del promotorfrente a los propietarios y los terceros adquirentes delos edificios o parte de los mismos, en el caso de quesean objeto de división, puesto que dirigida la accióncontra cualquiera de los agentes de la edificación, seinterrumpe el plazo de prescripción respecto del mis-mo, pero no a la inversa, o de aquellos otros en los quela acción se dirige contra el director de la obra o el pro-yectista contratado conjuntamente, respecto del otrodirector o proyectista, en los que también se interrum-pe, pero no respecto del resto de los agentes, salvo delpromotor que responde solidariamente con todos ellos"en todo caso" (artículo 17.3.) aún cuando estén per-fectamente delimitadas las responsabilidades y la cau-sa de los daños sea imputable a otro de los agentesdel proceso constructivo (SSTS 24 de mayo y 29 denoviembre de 2007; 13 de Marzo de 2008; 19 de juliode 2010; 11 de abril de 2012).»

Fabio BalbuenaAdministrador de Fincas

Abogado

RE

SP

OS

AB

ILID

AD

PO

R D

EF

EC

TO

S C

ON

ST

RU

CT

IVO

S

32

El Consell de Col·legis d’Administradors de Fin-ques de Catalunya, que es formador acreditadode Mediadores, ha puesto en funcionamiento unRegistro de Mediadores que fué dado a conocera los ciudadanos con motivo de la celebración,en su sede, del Día Internacional de la Media-ción.

A raíz de la firma, el pasado 8 de septiembrede 2014, del Convenio de Colaboración con elCentre de Mediació de Dret Privat de Catalunya,y con el objetivo de que todos los colegiados quecumplieran con los requisitos correspondientes,se pudieran incorporar al registro de titulados ha-bilitados para poder ejercer de mediadores deconflictos entre particulares, el Consell creaba elCentre de Mediació del Consell de Col·legisd’Administradors de Finques de Catalunya(CEMCAFC).

Los motivos que han impulsado al Col·legi acrear el CEMCAFC son muchos y variados, unode ellos es el hecho de que la mediación se ha convertido en unaherramienta de resolución de conflictos muy exitosa y que ha ob-tenido muy buenos resultados en otros países, donde también seha usado como complemento y alternativa a la vía judicial de losconflictos sociales y familiares.

Cierto es que los administradores de fincas colegiados, porel objeto de nuestra profesión, podemos hacer una tarea impor-tante en el mundo de la mediación, tanto para promoverla en unacomunidad de propietarios que administremos en la que haya unconflicto, como también para aplicarla como profesionales me-diadores una vez adquirida la formación específica correspon-diente.

Por todo ello, el Consell ha habilitado un Registro de Media-

dores, actualmente en funcionamiento, para los colegiados quecumplen los requisitos legales. También se ha diseñado un Cur-so de Formación específica en Mediación Inmobiliaria que yaimparte clases desde principios de febrero de 2015.

Este curso se podrá realizar en formato semipresencial a tra-vés de nuestra plataforma de formación “en línea”, Aula Colegial,y se hará en abierto para toda España, de manera que facilite laparticipación a los administradores de fincas que lo quieran cur-sar, estén donde estén, permitiéndoles adquirir las habilidadesnecesarias para resolver estos conflictos de forma alternativa.Desde el CAFBL, te animamos a iniciarte en el mundo de la me-diación, convencidos de que conocer esta herramienta podráayudarte a resolver los conflictos vecinales que se generen enlas comunidades y los inmuebles que gestionas.

BARCELONA-LÉRIDA

El Centro de Mediación CAFBL, una realidad

El Colegio de Administradores de Fincas de Cádiz ha realizadouna intensa e importante campaña de comunicación sobre elModelo 347 y la necesidad de que las comunidades de propieta-rios pusieran, en manos de un administrador de fincas colegia-do, la realización del trámite correspondiente ante la Agencia Tri-butaria antes del 2 de marzo para no enfrentarse a una sanciónfiscal.

Dicha campaña de comunicación tuvo varios frentes. Por unlado, del 11 al 24 de febrero, se emitieron más de 60 cuñas enOnda Cero –Cádiz, Jerez y Algeciras- repartidas estratégica-mente entre las tres emisoras, con 20 difusiones en cada unade ellas, y en aquellos horarios y programas de mayor audien-cia, como es el caso de “Herrera en la Onda”.

Por otro lado, durante la última semana del mes de febrero,el Grupo Joly en Cádiz ha llevado a cabo una campaña de fal-dones publicitarios en sus tres cabeceras de la provincia, Diariode Cádiz, Diario de Jerez y Europa Sur.

Todo ello, sin olvidarnos la importante e interesante entrevis-ta realizada a nuestro presidente y presidente del Consejo Anda-luz, Rafael Trujillo, también en Grupo Joly y que consiguió difu-

sión regional en todas la cabeceras del grupo en Andalucía. Enella, Rafael Trujillo, además de hacer especial hincapié en elModelo 347, reflexionó acerca de la Ley de Servicios Profesio-nales.

CÁDIZ

Campaña de difusión del Modelo 347

34

Organizada por el Colegio Extremadura con la colaboración delCGCAFE, se ha celebrado en Badajoz una jornada de trabajo du-rante la cual se desarrolló una interesante mesa redonda en laque participaron jueces y administradores de fincas colegiados,con el fin de analizar las cuestiones polémicas que se han susci-tado en la práctica del ejercicio de la administración de fincas yante los tribunales en la problemática de la Propiedad Horizontal,a raíz de la entrada en vigor de la Ley 8/2013 que modificada de-terminados artículos de la L.P.H.

Intervinieron los magistrados-presidentes de las respectivasAudiencias Provinciales de Badajoz, José Antonio Patrocinio,de Cáceres; Maria Félix Tena, de Alicante; Vicente Magro; y co-mo moderador Reyes Caballero, presidente del Colegio Territo-rial de Extremadura.

La jornada resultó un éxito total en cuanto a la masiva asis-tencia de nuestros colegiados y a la participación de los mismosdurante el transcurso del desarrollo de las intervenciones.

El Colegio de Extremadura celebró, también en la ciudad deBadajoz, la XII Cena de Hermandad del Colegio. Durante el actose hizo entrega de la distinción en reconocimiento por la labordesarrollada a lo largo de los veinticinco años de ejercicio de la

profesión a la colegiada María Jesús Santos Carbayo, comoejerciente en Badajoz.

Al finalizar el acto el presidente del Colegio, Reyes Caballe-ro, agradeció la presencia de los compañeros asistentes y la co-laboración de las distintas empresas que aportaron los regalosque fueron sorteados, como es tradicional para culminar la velada

EXTREMADURA

Análisis de la reforma de la LPH

CON LAS ENERGÍAS RENOVABLES

En Badajoz se ha celebrado el evento “ExpoEnergía: I Evento Internacional de las Energías Renovables y Sectores afines de Extrema-dura”, en la que ha colaborado el Colegio de Administradores de Fincas de Extremadura interviniendo en la mesa redonda “Redes decalor - Consumo centralizado”, que contó con la participación de Roberto de Antonio, de Factorverde S.A.; Rosendo García, geren-te de Imener; José Ángel de la Casa, secretario de Anese; y como moderador Reyes Caballero, presidente del Colegio de Extrema-dura, con la participación de administradores de fincas colegiados y profesionales del sector de la energía.

La Consejería de Economía y Hacienda dela Comunidad de Madrid organizó, en cola-boración con el Colegio Profesional de Ad-ministradores de Fincas de Madrid (CAF-Madrid) y la Asociación de Empresarios deInstalaciones Eléctricas y Telecomunica-ciones de Madrid (APIEM), desarrollaronuna jornada informativa sobre los PlanesRenove para comunidades de propietarios.

No hay que olvidar que Madrid es laprimera Comunidad que apostó por este ti-po de subvenciones, a las que según Enri-que Ossorio, consejero de Economía yHacienda, encargado de inaugurar la jor-nada, “destinará cuatro millones de eurosen 2015”. Un montante en el que tambiénparticipan asociaciones y empresas privadas con el fin de hacerdel ahorro energético una máxima en el sector residencial. Cues-tión que no es baladí dado que sólo la calefacción y el agua ca-liente sanitaria (ACS) suponen el 84% del gasto energético en unacomunidad de propietarios. Le siguen, por este orden, los apara-tos domésticos (10%), la cocina (3%) y la iluminación (3% restan-te).

Dirigida a los administradores de fincas, la presidenta delCAFMadrid, Manuela Julia Martínez, que acompañó a Enrique

Ossorio en la apertura de la jorna-da, abogó por transformar estassubvenciones a fondo perdido en fi-nanciaciones a coste cero. Una pro-puesta aplaudida por el colectivo yque el Consejero de Economía yHacienda prometió estudiar.Entre los planes más actuales cabe

destacar el de repartidores de cos-tes de calefacción central y válvulasde cabezal termostático, “debido ala exigencia europea de medir losconsumos en edificios residencialesa partir de 2017”, en palabras deFernando del Valle, de la DGI, en-cargado de realizar esta ponencia.

La Comunidad de Madrid estima que un edificio construidodespués de 2006, en el que se aprobó el Código Técnico de laEdificación (CTE), consume de media un 40% menos de energíaque el edificio medio estándar anterior; y uno construido despuésde 2013, hasta un 60% menos. “Un dato significativo al respectoes que, de los más de 252.000 certificados energéticos de edifi-cios tramitados desde junio de 2013, más del 79% tiene califica-ciones muy bajas, entre E y G, y sólo cerca del 21% está entre Ay D”, aportó asimismo la Dirección General de Industria.

MADRID

Los Planes Renove de la Comunidad de Madrid se afianzan en las comunidades de propietarios

Manuela Martínez tras la finalización de la Jornada.

El Colegio de Administradores de Fincas de Jaén, con el finde facilitar el cumplimiento de la Ley de Protección de Datosde Carácter Personal a los colegiados, ha firmado conveniode colaboración con la empresa Liñán LOPD consultores yauditores.Esta empresa, con cobertura en todo el territorio nacional, seencuentra ubicada en Jaén, ofrece asesoramiento a todoslos colegiados, con unos precios competitivos, tanto parasus propios despachos, como para las comunidades que ad-ministran, comprobando si están totalmente adaptados aLOPD, mediante la implantación de la Ley o los posiblescambios que puedan ocurrir, con las máximas garantías decontinuidad y cercanía por su ubicación de Jaén.

36

JAEN

Ley de Protección de Datos por parte de LOPD Consultores y Auditores

MÁLAGA

El Ayuntamiento de Málaga otorga al Colegio el Distintivo de Accesibilidad

El Ayuntamiento de Málaga, de manos del alcalde de la ciu-dad, Francisco de la Torre, entregó al Colegio de Adminis-tradores de Fincas de Málaga y Melilla el Distintivo de Acce-sibilidad. El presidente del Colegio, Fernando Pastor, recibiólos documentos acreditativos en un acto celebrado en la his-tórica librería malagueña Libritos, establecimiento que tam-bién recibió esta misma distinción tras las obras de remode-lación de todo el entorno de este enclave del Centro Históri-co.

Tanto el presidente del Colegio, Fernando Pastor, como elvicepresidente, Alejandro Pestaña, se mostraron muy satisfe-chos por la entrega del Distintivo de Accesibilidad, que no su-pone más que acreditar el trabajo que el Colegio de Adminis-tradores de Fincas de Málaga y Melilla está realizando, tanto anivel interno como externo, para que las personas con movili-dad reducida no encuentren ninguna barrera física que le pue-da ser un obstáculo en su día a día.

Además, el Distintivo de Accesibilidad es un punto másen la línea de colaboración que el Colegio de Administrado-res de Fincas mantiene con el Área de Accesibilidad delAyuntamiento de Málaga. En este sentido, son habituales lasreuniones y las mesas de trabajo con el fin de coordinar ac-tuaciones que permitan, entre otras cuestiones, la eliminaciónde barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios

MÁS DE 50 ADMINISTRADORES DE FINCAS PARTICIPAN EN EL II CURSO DE

INICIACIÓN A LA PROFESIÓN

El II Curso de Iniciación para Administradores de Fincas, orga-nizado por el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga yMelilla, ha contado con más de 50 participantes. Entre los asisten-tes, además de profesionales de reciente incorporación, se encon-traban alumnos del Graduado Propio de Estudios Inmobiliarios dela Universidad, al contabilizarse el propio curso como una asigna-

tura optativa más del mismo.Tras una primera edición marcada por una alta presencia tan-

to de nuevos administradores de fincas, como de ya veteranos,dotando al programa científico con conceptos propios para el reci-claje profesional, en este segundo curso se ha preferido centrar elprotagonismo en los recién ingresados en la profesión. Así, desdela Comisión de Formación presidida por Miguel Muñoz, se optópor repetir casi en su totalidad el programa el 2013, aunque cen-trando más el contenido en aspectos necesarios para ejercer laadministración de fincas desde un punto de partida más básico,aportando la experiencia de los distintos ponentes.

Asistentes al curso.

37

Se ha celebrado, en el Salón de Actos de la Federa-ción Regional de Empresarios del Metal de Murcia,una Jornada para presidentes y copropietarios a la queasistieron más de 200 personas. Los temas, desarro-llados por personal técnico de la Dirección General deIndustria, versaron sobre mantenimiento y conserva-ción de puertas de garajes, ascensores, instalacionesde gas, agua, sistemas de incendio, reglamento de ba-ja tensión. Presidió el encuentro el director general deIndustria, junto con el presidente del Colegio de Admi-nistradores de Fincas de Murcia, López Alarcón. Ins-pira éste criterio de informar a los ciudadanos el con-vencimiento de que dando a conocer nuestras funcio-nes serán más valoradas.

También en otra jornada profesional, los adminis-tradores de fincas tuvieron la oportunidad de conocerla normativa sobre piscinas de uso comunitario, impar-tida por técnicos de la empresa Blaubis, la demostra-ción del “robot” informático diseñado por Iván Gea, Ad-ministrador de Fincas, para la gestión integral de lacontabilidad con bancos y las siempre amenas leccio-nes de Pepe Gutiérrez.

MURCIA

Jornada para Comunidades de Propietarios

Asistentes a la Jornada.

El presidente de los administradores de fincas co-legiados de Sevilla, Rafael del Olmo, visitó losestudios de Canal Sur Radio, donde fue entrevis-tado por el periodista Jesús Vigorra en su pro-grama El Público, para hablar sobre la obligaciónde la implantación del Modelo 347, para que lascomunidades de vecinos declaren a haciendagastos ocasionados por un valor superior a3005€.

El presidente argumentó que este modelo seha implantado para eliminar la economía sumergi-da dentro de las comunidades. De igual forma, in-formó que solo se tiene que declarar y no tributar,ya que esos impuestos se han pagado debida-mente con el IVA que se ha generado con el cos-te de la obra.

I JORNADA DE REFLEXIÓN DE LA PROFESIÓN CAFSE-VILLA

La I Jornada de Reflexión de la Profesión ha sidouna iniciativa bastante exitosa que congregó a ca-si un centenar de colegiados que querían debatirsobre el devenir de la profesión, donde se trataron cuestio-nes de gran interés para nuestro colectivo, como la éticaque debe imbuir nuestro quehacer diario, la necesidad desolidaridad entre compañeros, la conveniencia de respetarciertos mínimos éticos, la competencia propiciada por pro-pios y extraños al sector, etc.

Estas cuestiones fueron analizadas siguiendo una serie

de flashes que previamente se habían ido enviado a los co-legiados, imágenes impactantes con preguntas algo provo-cadoras que buscaban respuestas claras por parte de loscolegiados.

Tanto para la Junta Directiva del Colegio, como para loscolegiados, esta experiencia ha sido muy positiva y de laque se han extraído ideas importantes ideas a tener encuenta en el desarrollo de nuestra profesión.

SEVILLA

Entrevista en Canal Sur Radio sobre 347

38

El Colegio de Valencia y Castellón, que ha organizado esteaño la Ofrenda al Patrón Santo Domingo de la Calzada, hi-zo partícipes a los calceatenses de la cremá de una falla yuna despertá.

Los administradores de fincas valencianos introdujeronen el paisaje urbano, en la Plaza de España de Santo Do-mingo de la Calzada, una falla que atrajo el máximo interésde los vecinos durante los dos días que duraron los actos.La falla representaba, como no podía ser de otro modo, alos administradores de fincas, en ella denominados “admi-nistradores del caos” En palabras de Javier Albo, periodis-ta del periódico “La Rioja Alta”, “dentro de este enfoque crí-tico o satírico, la creación representaba una disparatada co-munidad de vecinos que, de alguna manera, traía vagamen-te a la memoria aquella otra de la contraportada del tebeo,la 13 Rúe del Percebe”.

Para los calceatenses, fue una noche que no olvidarán,pero tampoco olvidarán la “despertá” que recorrió las callesal ritmo de los petardos, para, posteriormente, degustar co-legiados, acompañantes y calceatenses, un chocolate con“panquemados”.

NUEVOS COFRADES

En la Catedral de Santo Domingo de la Calzada tuvo lugarla ofrenda al Santo Patrón, y, posteriormente, en la Cofradíadel Santo se desarrolló el acto de la imposición de medallasa los nuevos Cofrades, además del tradicional intercambiode imágenes entre el Colegio de Valencia y la Cofradía del

Santo, para terminar con una comida de confraternizaciónen el polideportivo Margubete, entre autoridades y colegia-dos. Y, cómo no podía ser de otro modo, con una paella va-lenciana.

VALENCIA

Las fallas valencianas, en Santo Domingo de la Calzada

El Col·legi d'Administradors de Finques de Tarragona inició con-versaciones con el Ayuntamiento de Reus con el fin de buscarlos puntos afines para poder colaborar y que las dos partes sal-gan beneficiadas de esta cooperación.

Por este motivo se realizó una sesión que acercó y dio a co-nocer nuestro trabajo a este estamento público, y para los admi-nistradores de fincas de Reus o que administran comunidadesen la ciudad, se nos facilitó el tener al alcance los interlocutoresde diferentes secciones del Ayuntamiento, como Técnicos deMedioambiente. También hubo una exposición, por parte de laGuardia Urbana, para la resolución de conflictos y por parte dela OAC se realizó una demostración para la presentación de ladocumentación vía telemática.

El acto se cerró con una visita al salón de plenos del Ayun-tamiento y unas palabras del alcalde, Carles Pellicé.

TALLER FORMATIVO - GESTIÓN DEL TIEMPO

El objetivo era desarrollar las actitudes y habilidades necesariaspara gestionar mejor el tiempo durante la jornada laboral y au-mentar la productividad esperada y la atención al cliente.

El curso fue destinado tanto a colegiados como a trabajado-

res para que esta mejor gestión del tiempo redunde en un me-jor servicio del despacho.

Fue impartido por Ángel Solanes, profesor de Psicologíadel Trabajo y de las Organizaciones (Universidad Miguel Her-nández, de Elche)

TARRAGONA

Los administradores en el Ayuntamiento de Reus

Administradores durante las fallas.

40

INMACULADA CASTILLO

La Ley de arrendamientos urbanos29/1994 en su artículo 36 estableceque a la celebración del contrato dearrendamiento de vivienda será obli-gatorio prestar una fianza en metálico,cuya cuantía será de una mensuali-dad de renta y de dos mensualidadesen el arrendamiento para uso distintodel de vivienda.

No obstante, hemos de decir queel importe de la fianza a que hace re-ferencia el citado artículo 36 LAU serefiere a la cantidad obligatoria quetiene que entregar el inquilino y que elarrendador ha de depositar en la Co-munidad Autónoma donde se encuen-tre el inmueble arrendado. Dicha can-tidad no podrá ser superior a unamensualidad de renta en viviendas yde dos mensualidades para uso dis-tinto. Esto significa que en el contra-to de arrendamiento se pueden y eslegal, pactarse otras garantías com-plementarias como 4 meses de renta,aval bancario, etcétera. Decimos loanterior, porque existe gran confusióntanto por arrendadores como por in-quilinos que están en la creencia erró-nea de que no se puede pactar enconcepto de fianza cantidades supe-riores a lo que establece el artículo 36LAU.

La prestación de fianza es obliga-toria y su cuantía también, no pudien-do el arrendador y arrendatario renun-

ciar a la misma. La fianza tiene unmatiz público ya que es obligatorio eldepósito de la cantidad a disposiciónde la Administración autonómica o delente público que se designe. Si se in-cumple la obligación del pago de lafianza por parte del arrendatario, serácausa de resolución del contrato dearrendamiento.

Si el dueño o arrendador de la vi-vienda incumple con su obligación dedepositar la fianza en el organismopúblico correspondiente de la Comu-nidad Autónoma y se producen unosperjuicios al inquilino (no deducciónde beneficios fiscales), podrá derivar-se una responsabilidad contra elarrendador por no depositar la fianza.

¿QUÉ FINALIDAD TIENE LA FIANZA?

La fianza tiene una doble finalidad,pública y privada. Pública, ya que lasfianzas de los arrendamientos se hanconvertido en un importante recursofinanciero a favor de las Comunida-

des Autónomas. Y privada a favor delos intereses del arrendador, ya quesirven para cubrir las posibles respon-sabilidades por los deterioros o des-perfectos que se produzcan en el in-mueble arrendado. La fianza es unagarantía para el arrendador de cum-plimiento por el arrendatario de susobligaciones. Recordemos nueva-mente, que el importe por este con-cepto no tiene límites, pudiendo pac-tarse la cantidad que se considere.

¿DE QUÉ OBLIGACIONES RESPONDE LA

FIANZA?

Entendemos que responde, básica-mente, del incumplimiento de las si-guientes obligaciones:1) De la obligación del pago de la

renta y de aquellas cantidades cu-yo pago asumió o le correspondeal arrendatario (gastos de formali-zación del contrato, luz, agua, co-munidad de propietarios y en ge-neral de los servicios medidos por

La fianza en los contratos de arrendamientos urbanos

La fianza es una garantía que busca asegurar el cumplimiento

de una obligación. Puede ser económica, como

por ejemplo mediante la entregade una cantidad, o personal, porla que un tercero responderá con

su patrimonio del cumplimiento de las obligaciones del obligado

según el contrato.

Cuantía de la fianzaLa cuantía obligatoria y como mínimo que habrá de entregar el inquilino en con-cepto de fianza será de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivien-das y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto de vivienda (ej.:locales de negocio). Esta cantidad es la que debe depositar el arrendador en laComunidad Autónoma correspondiente, si bien las partes pueden pactar en el con-trato de arrendamiento una fianza superior (“garantías complementarias”).

41

aparatos contadores, etcétera).2) De la obligación de indemnizar al

arrendador por los daños, desper-fectos o menoscabos producidosen la finca arrendada, de los queél deba responder (porque hayaincumplido su deber de diligenciaen el cuidado de la cosa, o por nohacer las pequeñas reparacionesde uso ordinario, y estas vayan amás, o por no hacer las reparacio-nes urgentes, que no admiten de-mora, o por no comunicar al arren-dador la necesidad de reparar, et-cétera).

3) Del incumplimiento de la obliga-ción de restituir la posesión de lafinca al terminar el arriendo.¿Hay que actualizar la fianza?Los artículos 36.2 y 3 de la LAU

29/1994 se ocupan de regular la ac-tualización de la fianza con base a lassiguientes reglas. Este artículo es deaplicación a los contratos de arrenda-miento suscritos entre el 1 de enerode 1995 y el 5 de junio de 2013.1) Congelación de la fianza durante

los cinco primeros años del contra-to. Durante los cinco primerosaños de duración del contrato, lafianza no estará sujeta a actualiza-ción. Si durante esos cinco añosvaría la renta en virtud, por ejem-plo, del incremento del IPC pacta-do en el contrato, la fianza no pue-de sufrir ninguna alteración, ni pa-ra aumentar, ni para disminuir. Yademás esta norma se aplica tan-to a los arrendamientos de vivien-da como a los de uso distinto devivienda.

2) Modificación de la fianza en casode prórroga del contrato. La actua-lización es posible cada vez que elarrendamiento se prorrogue. Laactualización puede ser exigidatanto por el arrendador, de cara asu incremento, en el caso de quela renta inicial haya experimentadouna subida como consecuencia delas cláusulas de estabilizaciónpactadas en el contrato, como porel arrendatario, en orden a su dis-minución, cuando haya disminuidola renta.

3) Alcanzar dicha actualización tantoen el caso de incrementarse comoen el de disminuirse, hasta hacer-se igual a una o dos mensualida-des de la renta vigente, según pro-ceda, al tiempo de la prórroga.

4) Durante el período de tiempo en

que el plazo exceda de cinco años laactualización de la fianza se regirápor lo estipulado al efecto por laspartes.

TRAS LA REFORMA DE LA LEY 4/2013

A partir de la reforma operada en elcitado artículo 36.2 y 3 por la Ley4/2013 que entró en vigor el 6 de Ju-nio de 2013, los contratos de arren-damiento que se firmen a partir deesa fecha, les será de aplicación lossiguientes cambios:• Durante los tres primeros años de

duración del contrato, la fianza noestará sujeta a actualización. Pe-ro cada vez que el arrendamientose prorrogue, el arrendador podráexigir que la fianza sea incremen-tada, o el arrendatario que dismi-nuya, hasta hacerse igual a una odos mensualidades de la renta vi-gente, según proceda, al tiempode la prórroga.

• La actualización de la fianza du-rante el período de tiempo en queel plazo pactado para el arrenda-miento exceda de tres años, se

regirá por lo estipulado al efectopor las partes. A falta de pacto es-pecífico, lo acordado sobre actua-lización de la renta se presumiráquerido también para la actualiza-ción de la fianza.

DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA

El sujeto obligado a devolver lafianza es el arrendador, y el sujetoacreedor de la restitución es el arren-datario o en su caso, la persona quehaya prestado la fianza.

Como la fianza la ha prestado elarrendatario en garantía del cumpli-miento de todas las obligaciones quele corresponden en virtud del contra-to, si el arrendatario ha cumplido susobligaciones la restitución se exten-derá a toda la suma dineraria entre-gada en su día.

Si el arrendatario incurrió en al-guna responsabilidad, ésta será cu-bierta con la fianza prestada, en cuyocaso, solamente habrá que restituirlela diferencia entre lo entregado y lacantidad a que ascienda la respon-sabilidad imputable al arrendatario

¿Dónde se deposita la fianza?La obligación de depositar la fianza, nace, automáticamente, cuando se cele-bre un contrato de arrendamiento, si la Comunidad Autónoma correspondien-te ha establecido la obligación de depósito.

Todas las Comunidades Autónomas han regulado esta materia incluyendola obligación de depósito, con la excepción de la Comunidad Foral de Nava-rra y el Principado de Asturias, que no exigen el depósito de la fianza.

En esta relación de depósito el sujeto legitimado para exigir la fianza es laAdministración Pública Autonómica, y el sujeto obligado a depositarla es elarrendador.

El único obligado a realizar el depósito de la fianza es el arrendador, inclu-so aunque este haya renunciado a exigírsela al arrendatario o simplemente nola haya recibido de éste.

Objeto del depósito será exactamente la cantidad que marca la ley: unmes o dos meses de renta. Ninguna trascendencia tienen los pactos entrearrendador y arrendatario.

Una vez finalizado el arrendamiento procede la devolución de la cantidaddepositada. El arrendador puede retirar el importe de la fianza presentando elrecibo de depósito y el ejemplar para el arrendador del contrato de alquiler,donde al devolver la fianza le pondrán el sello de cancelado. Transcurrido unmes desde que el arrendador solicita la devolución de la fianza en base a lafinalización del contrato, si no ha procedido la restitución, la Administraciónqueda obligada, además, a pagar intereses; el interés legal correspondiente.

Cada Comunidad Autónoma regula las sanciones que lleva aparejado elincumplimiento por parte del arrendador de no cumplir con el depósito de lafianza arrendaticia. En Andalucía, por ejemplo, se considera infracción graveel incumplimiento de la obligación de depósito de las fianzas en la cuantía quecorresponda detectado en el curso de la actuación administrativa. La multa nopodrá superar el 50% del importe de la fianza.

42

En caso de traspaso del local, eltercero se subroga en los derechos yobligaciones nacidos del contrato, porlo que quedan liberados de los mis-mos los primitivos arrendatarios y, portanto pueden recabar del arrendadorla restitución de la fianza.

La prestación de una fianza porimporte determinado no faculta alarrendatario para dejar de satisfacermensualidades de renta computándo-las o compensándolas con aquellafianza, toda vez que esta última tieneque ser liquidada al final del arriendo.

Ahora bien, una vez extinguido el con-trato y no constando referencia algunaa la existencia de desperfectos en lavivienda arrendada a la que haya queaplicar la fianza, deberá procederse ala compensación entre la obligacióndel arrendatario al pago de rentas yotros conceptos, con la obligación delarrendador de restitución de la fianza,evitando así la innecesaria duplicidadde reclamaciones dinerarias.

En cuanto al momento de la resti-tución, habrá de restituirse al final delarriendo, antes de un mes desde la

entrega de las llaves por el arrendata-rio. Es decir, la ley concede al arren-dador el plazo de un mes, desde queel arrendatario “le entrega las llavespara practicar la oportuna liquidacióndel contrato y restituir el saldo resul-tante de la fianza al arrendatario. Si elarrendador no devuelve la fianza en elplazo de un mes desde la entrega delas llaves, devengará intereses.

Inmaculada CastilloAbogada

El procedimiento para reclamar la fianza arrendaticia es un asunto que viene siendo

controvertido por la jurisprudenciaAl finalizar el contrato de arrendamiento se ha de devolver la fianza del alquiler siempreque no se adeuden rentas u otras cantidades asimiladas (suministros de luz, agua, gastosde comunidad), o no se hayan producido daños en la finca imputables al arrendatario.

Si no se devuelve la fianza en el pla-zo de un mes desde la entrega de lasllaves, la Ley de Arrendamientos Ur-banos (LAU) en su art. 36.4 estableceque dicha cantidad devengará el inte-rés legal.

Llegados a este punto y cuando elpropietario o arrendador no devuelve lafianza, se plantea cual es el adecuadoprocedimiento para reclamar la fianza.Y aquí nos encontramos con decisio-nes distintas según los Juzgados o Tri-bunales que vayan a resolver esteasunto, pues un sector considera queel procedimiento para reclamar la fian-za será el juicio verbal, y otro opina queel correcto es el procedimiento ordina-rio. Asimismo hemos encontrado algu-nas sentencias que han admitido el jui-cio monitorio para reclamar la fianza.

El problema radica en que la Leyde Enjuiciamiento Civil (LEC) artículo249.6º establece que se decidirán porel procedimiento ordinario cualquieraque sea la cuantía que se reclame, losprocedimientos que versen sobrecualquier asunto relativo a arrenda-mientos urbanos, salvo que se tratede reclamaciones de rentas o cantida-des debidas por el arrendatario o deldesahucio por falta de pago o por ex-tinción del plazo del arrendamiento

que se verán por el juicio verbal.Como la devolución de la fianza

del alquiler es un asunto que versasobre arrendamientos urbanos, perono está comprendido entre las excep-ciones que sí se verán por el juicioverbal (reclamación de rentas, etc.) unsector doctrinal se acoge a que nece-sariamente y por disposición legal, elprocedimiento para reclamar la fianzaserá el procedimiento ordinario.

En cambio, el otro sector conside-ra que al haber terminado la relaciónarrendaticia, la devolución de la fianzasólo es una cuestión de reclamaciónde cantidad, por lo que si la cuantía delo reclamado es inferior de 6.000 eu-ros, el juicio verbal sería el más ade-cuado ya que es más rápido y menoscostoso que el ordinario.

Por último, tal como hemos hechomención en el artículo, se va abriendocon fuerte paso otro sector de la jurispru-dencia que considera que el juicio moni-torio también sería adecuado como pro-cedimiento para reclamar la fianza.

La importancia de interponer elprocedimiento correcto radica en quesi el Juzgado tiene el criterio contrarioal juicio que nosotros hemos escogi-do, puede declarar la inadecuación deprocedimiento con la consecuencia de

no entrar a resolver el asunto y obli-garnos a tener que poner otro nuevo.Veamos las dos posturas y sus razo-namientos.

El procedimiento para reclamarla fianza será el juicio verbal:

La Audiencia Provincial de Málaga(Sección 4ª) en sentencia 23 febrero2011 resuelve ante la petición delabogado contrario de que se acuerdela inadecuación de procedimiento, losiguiente: El recurrente, ajustándoseen exceso a la letra del artículo 249.6Ley Enjuiciamiento Civil, entiende queestamos en presencia de un asuntoque se refiere a un arrendamiento ur-bano y que, por tanto, debió tramitar-se por las normas del juicio ordinario.Este Magistrado entiende que, dadala resolución contractual reconocida,el presente asunto sólo tangencial-mente puede entenderse como unacuestión relativa a la materia arrenda-ticia, pues se trata simplemente de lle-var a cabo uno de los efectos de la re-solución contractual ya consumada,consistente en la devolución de lafianza, y dada la cuantía de la misma,no se considera justo ni acertado obli-gar a la arrendataria a acudir a un jui-cio más lento y costoso, como es elordinario”.

44

El procedimiento para reclamarla fianza será el juicio ordinario:

La Audiencia Provincial de Zara-goza (Sección 5ª) de 29 diciembre2011: Se estima la excepción de in-adecuación de procedimiento, al noser el juicio verbal el adecuado, si-no el procedimiento ordinario, porlas siguientes razones:

La Ley de Enjuiciamiento Civilestablece para la tramitación de ac-ciones que versen sobre el arrenda-miento de bienes rústicos o urba-nos dos cauces; de una parte el jui-cio ordinario (art. 249.6º LEC) y, ex-clusivamente las reclamaciones so-bre impago de renta o cantidadesdebidas por el arrendatario o deldesahucio por falta de pago o porextinción del plazo de la relaciónarrendaticia, que se tramitarán porlas normas del juicio verbal.

Una interpretación literal de laLey implica que solamente el arren-dador puede acudir al juicio verbalpara reclamar la renta, debiendosustanciarse cualquier otra cuestión

como puede ser la devolución de lafianza por el procedimiento ordina-rio.

PROCEDIMIENTO MONITORIO

Desde nuestro punto de vista, si-guiendo la literalidad del citado art.249.6º LEC, lo más aconsejable pa-ra evitar cualquier tipo de problemaprocesal sería que el procedimientopara reclamar la fianza siguiera loscauces del juicio ordinario. No obs-tante si conocemos que el criterio delos Tribunales de nuestra ciudad esla permisibilidad de aceptar el juicioverbal podríamos igualmente utili-zarlo siempre y cuando el importede la fianza a devolver sea inferior aseis mil euros (6.000 €).

Como hemos citado a lo largodel artículo, hemos comprobadoque recientemente algunos Juzga-dos vienen considerando proceden-te el juicio monitorio para reclamarel importe de la fianza arrendaticia.Sin lugar a dudas, este procedi-

miento, sería el más idóneo, dadasu inmediatez, eficacia y sumarie-dad. Además, como la mayoría delas veces la fianza es inferior a2.000 euros, tampoco necesitaría laintervención de abogado ni procura-dor. Y en cuanto a las tasas judicia-les, tampoco habría que pagarlascuando se reclama cantidades infe-riores a esa cantidad. De todas for-mas, escribiré un artículo especialsobre recientes sentencias queacogen este procedimiento para re-clamar la fianza.

Aunque no es preceptivo el en-vío al arrendador de un burofax pre-vio para requerirle la devolución dela fianza, es conveniente ya quemuchas veces se soluciona el pro-blema, y porque además se dejaconstancia de la reclamación extra-procesal al dueño a los efectos delpago de las costas.

Francisco Sevilla CáceresAbogado Mundojurídico

45

46

Flexibilizacion de las obras en los locales de negocio

VICENTE MAGRO SERVET

Los comuneros están sujetos alconsentimiento de la comunidadcuando pretendan llevar a cabo mo-dificaciones en su inmueble quepuedan afectar a la comunidad porinterferirse estas obras en elemen-tos comunes, que, aunque bien pu-dieran ser de uso privativo, este usono legitima al comunero para actuarde forma unilateral. Pero si esto escierto, también lo es que la comuni-dad no puede actuar de forma im-placable con los comuneros impi-diendo a estos llevar a cabo obrasde reforma que no causen perjuicioa la comunidad. El únicolímite objetivable lo pone ahora elart. 10.3, b) LPH tras la Ley 8/2013,que eleva a un quórum de 3/5 el día

de la junta por no poder aplicarse elvoto presunto del ausente del art.17.8 LPH por tratarse de aprove-chamientos independientes, y queexige que el acuerdo se alcance porese elevado quórum que, en algu-nos casos, va a complicar, en exce-so, la adopción de acuerdos.

Pero, curiosamente, lo que laLey 8/2013 ha complicado es la re-alización de esas obras de reformaen el caso de los pisos en los su-puestos contemplados en el art.10.3, b), pero, sin embargo, en ma-teria de locales de negocio el crite-rio debe ser más flexible, ya que,frente a un criterio de la jurispruden-cia más restrictivo y que elevaba aquórum de unanimidad en muchoscasos en los que los titulares oarrendatarios de locales de negocio

pretendían llevar a cabo obras dereforma, resulta ahora que la juris-prudencia está siendo más flexible,interpretando el art. 7.1 LPH paracuando los titulares o arrendatariosde locales planteen llevar a caboobras de reforma en su local, peroque afecten a los elementos comu-nes que son las que se refieren alas obras en fachadas, o por ejem-plo, los consabidos extractores dehumo que, en muchos casos, danlugar a muchos problemas y quedesde nuestro punto de vista ya re-querirán, ahora, tan solo de unacuerdo por mayoría simple el díade la junta; ello, siempre y cuandose presente un proyecto de ejecu-ción adecuado al objetivo del localde negocio y que no cause un per-juicio objetivable a la comunidad

Uno de los temas que con mayor frecuencia plantea y suscita debates y polé-mica es el relativo a la realización de obras en las comunidades de vecinos,tanto por los titulares de inmuebles como por los de los locales. Y ambos tie-nen su regulación en la LPH, tras la Ley 8/2013 en los arts. 7.1 y 10.3, b) LPH.

47

48

Así, la Sentencia marca una cla-ra diferencia entre las obras realiza-das por los locales de negocio y lade los pisos, estableciendo que alestar los locales en las plantas ba-jas y los pisos en el resto, y aunqueconsidera la fachada a todo lo co-rrespondiente al exterior del inmue-ble en su completa superficie, en-tiende que la zona de fachada con-cerniente a los pisos constituye unasituación arquitectónica más rígida,mientras que la zona de fachada delas plantas bajas es más flexible enatención a la naturaleza de la acti-vidad que se realiza en los locales(de negocio) y de ahí que la Saladescarte una aplicación rigurosa dela LPH que dificulte la explotacióndel negocio, pero sin que pueda en-tenderse, por ello, que se eliminenlos artículos 12 y 17 de la LPH, por-que la Sala sólo declara que dichospreceptos deben interpretarse demodo flexible en supuestos referen-tes a locales comerciales.

LÍMITES A LA REALIZACIÓN DE OBRAS

POR LOCALES EN FACHADA SI EXISTE

AUTORIZACIÓN EN ESCRITURA O TÍTULO

PARA LLEVARLAS A CABO.

Como venimos exponiendo, escontinua la lucha que existe entrelocales comerciales y comunidadesde propietarios a la hora de defen-der cada uno sus intereses, ya quemientras que los titulares de los pi-sos solo tienen un objetivo de vi-vienda, los de los locales tienenunos objetivos radicalmente distin-tos al constituir su profesión. Porello, deben hacer atractivo su localpara los clientes y futuros clientes;es decir, hacerlo llamativo. Pero es-te objetivo de hacerlo llamativo cho-ca a veces con los propios intere-ses de la comunidad. Hasta el pun-to de que puede constituir un ata-que a la forma y aspecto de la fa-chada.

Así, para conseguir este objeti-vo de atraer clientes, algunos loca-les comerciales de plantas bajas deun edificio pueden cambiar de colorsu fachada y pintarla de acuerdocon sus colores corporativos, y elloen muchas ocasiones no gusta a lacomunidad por entender que atenta

contra su aspecto exterior, y porello, esta inicial modificación del as-pecto exterior de la fachada se iríasobre la idea de que los titulares delos locales deben siempre pedir au-torización a la comunidad para todoaquello que afecte a la alteraciónde la fachada o su aspecto exteriory si así no lo hacen estarán come-tiendo una obra inconsentida quepermitirá a la comunidad, en princi-pio, llevar a cabo un requerimientoprevio al titular del local para quereponga la fachada a su aspectoprimitivo, bajo el apercibimiento de

ejercitar acciones legales por obrainconsentida sobre ellos. Pero loimportante aquí es que el hecho deque el titulo o la escritura les autori-ce a hacerlo, ello no lleva consigoque lo hagan “a cualquier precio”,es decir, que puedan alterar nota-blemente la fachada o su aspectoexterior “excediendo de límites ra-zonables” y aquí está la clave de larespuesta al problema, ya que laautorización general en título o es-critura no les exime de guardar lasformas y de evitar causar perjuiciosa la comunidad en la medida de lo

«Se quiere introducir máxima flexibilidad y evitar el encorseta-miento con el que algunas comunidades tratan a los locales

impidiéndoles llevar a cabo obras imprescindibles para su sub-sistencia»

Las obras de reforma en local negocio comoapertura de huecos o instalación de extractor dehumos son contempladas por el Tribunal Supre-mo con flexibilidad (Análisis de la sentencia delTribunal Supremo de 25 de abril de 2013).

El Tribunal Supremo viene a contemplar con flexibilidad la cuestión atinente alas modificaciones llevadas a cabo en local de negocio por un titular o arrenda-tario, y sobre todo las más comunes como las relativas a la apertura de huecosy/o ventanas o colocar la chimenea de extracción de humos imprescindible pa-ra locales de restauración y sobre los que las comunidades suelen poner mu-chos inconvenientes pese a que el titular del local aporte o presente un proyec-to concreto que no conlleva perjuicios a la comunidad y debidamente estudia-do y proyectado por técnico competente.

Así, el TS en sentencia de fecha 25 de abril de 2013 analiza un supuestoen el que varios comuneros interponen demanda contra el copropietario yarrendatario del local del bajo del edificio, en concreto acción negatoria de ser-vidumbre para el cierre de una puerta y huecos abiertos para el uso del local,así como para retirada de un chimenea de evacuación de humos de cocina ydesconexión de desagües de la comunidad por haberlas efectuado sin consen-timiento de la comunidad.

Como dice la STS de 18 de mayo de 2011 , referida a la apertura de hue-cos, no se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro deuna finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en unedificio sometido al régimen de propiedad horizontal , de modo que la aperturade huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho deservidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comu-nes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidadde propietarios", y es que, en definitiva, lo que pretendió la parte ahora recu-rrente en su demanda no es impugnar las servidumbres establecidas en el titu-lo constitutivo, o la que no está, como es la de desagüe, sino el hecho de quelas obras se realizaron sin la debida autorización de la comunidad, lo que im-plica reconducir el examen de la cuestión a las normas que le son propias y queno son otras que las de la Ley de Propiedad horizontal .

49

posible, por lo que aunque consteen la escritura, título o estatutos, siel perjuicio es notorio y existe y seconstata ello no le libera de pedirautorización y la comunidad podríaoponerse, pero no por ausencia deautorización, sino más por causarperjuicio a la comunidad y/o poraplicación del art. 7.1 LPH y art.553.36 Ley 5/2006, por lo que lo im-portante que hay que concluir esque la autorización en el título cons-titutivo o estatutos no supone unaespecie de salvoconducto para queel titular de un local pueda llevar acabo cualquier obra de adaptacióno reforma que estime por conve-niente “sin límite alguno”, ya que ellímite sigue siendo la ley si se exce-de en esa modificación.

OBLIGACIÓN DEL TITULAR DE UN LOCAL

DE LLEVAR A CABO OBRAS DE CONSER-VACIÓN DEL MISMO Y NEGATIVA A HA-CERLO. VÍAS DE ACTUACIÓN DE LA CO-MUNIDAD.

El art. 9,1, b) LPH establece que

son obligaciones de los propieta-rios, mantener en buen estado deconservación su piso o local e ins-talaciones privativas en términosque no perjudiquen a la comunidado a los otros propietarios y añadeque será responsable de los dañosy perjuicios que cause con su irre-gular conducta de negativa a llevar-las a cabo. En la misma línea se ex-presa el art. 553.38.1 para Catalu-ña al exigir a los titulares que man-tengan en buen estado sus inmue-bles. Quiere esto decir que si la co-munidad comprueba que un comu-nero no respeta estas obligacionespuede obligarle a que ejecute lasmedidas precisas para que se de-ban llevar a cabo las obras precisaspara este fin.De todos modos, una cosa es la dela obligación de la comunidad dequerer que el comunero mantengasu inmueble en estado que no per-judique a los demás y otra quequiera que éste lleve a cabo obrasque no entran en el concepto delque estamos hablando. Estas situa-

ciones suelen ser muy normales ycomunes en materia de locales, pe-ro si el local está en un estado deabandono o en el que el titular nolleva a cabo obras de conservaciónque a la larga pueden causar perjui-cios a la comunidad o individual-mente a los comuneros es obvioque el titular está obligado a llevar acabo las obras y si se niega, la co-munidad podrá utilizar la vía del art.709 LEC para obligar al titular dellocal a que lleve a cabo una obliga-ción de hacer consistente en que seproceda a llevar a cabo las obrasde reparación, y si no las hacecuando el juez ya lo ha ordenadoporque ha apreciado tras el juiciosu necesidad, se podrá hacer acosta del titular del local encargan-do, en la ejecución de sentencia lacomunidad, la obra a un tercerosiempre a costa del titular del local.

Vicente Magro ServetPresidente de la Audiencia Pro-

vincial de Alicante

50

Información para combatir el rumor

Leyes a debate, norma-tivas comunitarias de

obligado cumplimiento,crisis económica, pro-yectos de regulación

de las profesiones, ori-ginan incertidumbres

en determinados colec-tivos, pudiendo generar

multitud de rumorestanto en los públicosexternos como inter-nos de una entidad.

Una información trans-mitida de forma rápida,clara y concreta es la

mejor prevención.

ANA GUTIÉRREZ BALLESTEROS

En sus diferentes ámbitos de actuación, una organizaciónestablece sus relaciones por medio de una comunicaciónformal y planificada. Ha de tenerse en cuenta tambiénque dichas interacciones se desarrollan también en elplano informal, basado en las comunicaciones persona-les, donde predominan la subjetividad y la opinión, sien-do de muy difícil control.

Esta comunicación informal se reproduce en gruposconformados por un interés común y se rige por los acon-tecimientos diarios y por la forma en la que pueden inci-dir en cada uno de sus miembros. Cuando el flujo de in-formación no satisface su curiosidad, o resulta insuficien-te y ambigua, ante la necesidad de conocer todas las cir-cunstancias de una situación inusual, surge el rumor.

La creación y difusión de rumores se da principalmen-te en colectivos muy cohesionados, como pueden ser lostrabajadores de una entidad, tal y como apunta Javier H.Contreras. De ahí, puede extenderse a otros sectores depoblación relacionados con dichos grupos, adecuando lainformación a los valores del público al que se contagia.Este mismo autor considera que el rumor es una opiniónsin veracidad, cuyo objetivo es persuadir y convencer.

Gordon Allport y Leo Postman, fueron los primeros in-vestigadores de este fenómeno, estableciendo una leybásica para medir la intensidad de un rumor (Rumor = In-tensidad x Ambigüedad). Este variará en función de la im-portancia de un nuevo evento y la ambigüedad en el co-nocimiento del mismo.

EL RUMOR COMO UN “RUIDO” EN LA TRANSMISIÓN DEL MENSA-JE INSTITUCIONAL

Todos los estudios posteriores coinciden en definir al ru-mor como un “ruido” en la transmisión del mensaje insti-tucional, siendo una información en la que se desconocesu origen y se transmite de forma oral. En la actualidad,esta forma de transmisión se ha multiplicado a través delas redes sociales.

Contemplados desde una perspectiva temporal, D.Bysow establece tres tipos de rumores: los que se desa -rrollan lentamente y tienen que ver con un acontecimien-to previsible, los que se extienden muy rápidamente y losque aparecen y desaparecen a lo largo del tiempo.

Desde el ámbito psicológico, los rumores pueden ex-presar deseos, miedos o pueden tener la intencionalidadde perjudicar a una entidad. Para cada uno de estos ca-sos sirvan como ejemplo la posibilidad de promoción in-terna en el trabajo, el miedo actual a un posible desahu-cio o la intención de la competencia de dañar el prestigiode un despacho profesional.

En la transmisión de los rumores se pueden encontrardiferentes posicionamientos individuales. Desde una acti-tud crítica, la persona será capaz de discernir entre elmensaje verdadero y falso, eliminando la información queno sea veraz. Cuando no existe capacidad de conocer siel rumor es infundado, la persona intentará adecuar sucontenido a su sistema de valores y lo transmitirá con supropia versión. Por último, desde una actitud neutral, lapersona que lo reproduzca, simplificará su contenido, ob-

51

viando determinados detalles y adaptándolo a su formade expresión verbal.

IMAGEN CORPORATIVA

Dada su subjetividad, si consideramos que la imagencorporativa tiene que ver con las percepciones persona-les en las relaciones con una entidad, la extensión de unrumor puede perjudicar enormemente la proyección dedicha imagen a sus diferentes públicos. Solo si la entidaddisfruta de una buena reputación social corporativa, estosefectos pueden neutralizarse o amortiguarse.

Para Joan Costa, antes de neutralizar un rumor es ne-cesario distinguir si está basado en hechos que se pue-dan constatar o son de carácter simbólico, en los que pre-dominan las emociones. Además, pueden ser verosímileso no creíbles. Combinando su grado de verosimilitud conlas otras dos variables anteriores, se evaluará la grave-dad del rumor, pudiendo distinguir incluso si ha de tratar-se como otro elemento de la comunicación de crisis, porejemplo, una noticia o una acusación directa.

Tal y como apunta Costa, si el rumor se basa en he-chos y datos objetivos, estos pueden ser utilizados tantopara elaborar una información, como para negar el rumor.En el caso del discurso simbólico, la estrategia sería neu-tralizar o desacreditar el argumento, dado que la parteemotiva prevalecería siempre sobre la lógica en cualquierrazonamiento.

Si es verdadero y, sobre todo, con posibilidad de quese extienda su difusión, la estrategia es reconocer los he-chos y justificarlos y si es posible, explotarlos de formaque sean favorables para la entidad.

POLITICA DE COMUNICACIÓN TRANSPARENTE

Ante la credibilidad o no del rumor, sea verdadero o falso,si no es creíble, la estrategia más conveniente es dejarlomorir, o contestarlo de forma indirecta, nunca de frentepara no reforzar el rumor. Por el contrario, en el caso deque sea verdadero y además se sustente en hechos, lomás positivo es aclararlos, utilizando datos precisos yconcretos.

Cuando un rumor toma una dimensión tal que entreen juego la opinión pública y es necesaria la redacción denotas de prensa y documentaciones solicitadas por losmedios de comunicación, Bel Mallén recomienda que di-chas informaciones se elaboren respondiendo de formaindirecta, sin citar el rumor, con el objetivo de no difundir-lo entre quienes no lo conocían y utilizando el resto de es-trategias de comunicación de crisis.

No obstante, la recomendación más importante es laprevención, mediante una política de comunicación trans-

parente ante los diferentes públicos de la empresa, conmayor incidencia en la comunicación interna de la organi-zación. En este ámbito de actuación, será necesario re-forzar los canales de comunicación formales, utilizandotodos los soportes disponibles, como cartas, instruccio-nes y normativas, para que todos los empleados sepanqué se espera de ellos en el desempeño de sus funcio-nes. Además, la utilización de las revistas de empresa,una intranet, los correos electrónicos y la comunicaciónoral, permite difundir los valores institucionales, así comofacilitar informaciones vinculadas con el devenir de lacompañía, previniendo así la difusión de rumores y cre-ando una cultura corporativa que cohesione y motive alos grupos de trabajo, dirigiéndoles hacia los mismos ob-jetivos y creando un sentido de pertenencia, lo que pre-vendrá también fugas de información, en las que está laraíz de muchos rumores.

Ana Gutiérrez BallesterosPeriodista

BIBLIOGRAFÍA

ALLPORT, G.W. Y POSTMAN, L. “Psicología del Rumor”.Psique. Buenos Aires, 1967(mencionado por Javier H. Contreras Orozco)BEL MALLEN, J.I. (Coord.) “Comunicar para crear valor.La dirección de comunicación en las organizaciones, Edi-ciones Universidad de Navarra, SA, Navarra, 2005CONTRERAS OROZCO, J.H. “Rumores, voces que ser-pentean”, Revista Latina de Comunicación Social, Uni-versidad de la Laguna, Tenerife 2001COSTA, J. “El Dircom hoy. Dirección y Gestión de la Co-municación en la nueva economía”. Costa Punto ComEditor, Barcelona, 2010.MORET, J. y ARCILA, C. “Comunicación interna e infor-mal en las organizaciones”, Temas de Comunicación nº22. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas (Vene-zuela), 2011PINEDA VILLALBA, D.A. “El rumor como estrategia decomunicación: estudio de caso del personal del Serviciode Citas Médicas de la empresa Cronix Compañía Limi-tada.” Tesis presentada en la Universidad Central delEcuador, Quito, 2013JUAN LUIS URCOLA TELLERÍA, J.L. y URCOLA MAR-TIARENA, NEREA “Manual Práctico de ComunicaciónEmpresarial” Esic Editorial, Pozuelo de Alarcón (Madrid)2015

«La utilización de las revistas de empresa, una intranet, los correos electrónicos y la comunicación oral, permite difundir los valores institucionales, previniendo así la difusión de ru-

mores y creando una cultura corporativa»

52

EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN ANALIZA DETERMINADAS SENTENCIAS YRESPONDE A LAS CONSULTAS DE LOS PROFESIONALES DE LA ADMINISTRACIÓNDE FINCAS

El uso privativo de un elemento común, no autoriza a re-alizar obras, por lo que, habiéndose acordado por acuer-do no impugnado las ilegalmente realizadas, procede suretirada TS, Sala Primera, de lo Civil, 700/2013, de 6 de noviem-bre SP/SENT/738182

"... los estatutos de la comunidad autorizaban el uso privati-vo de la terraza común por parte del local comercial propie-dad de los demandados ..."

"... Este último razonamiento se opone a la doctrina juris-prudencial antes expuesta porque, adoptado el acuerdo porla junta de propietarios -dentro del ámbito propio de las com-petencias atribuidas a esta en el artículo 14 LPH - en el sen-tido de no autorizar la instalación en la terraza común del edi-ficio de una estructura tipo toldo-carpa, y no habiendo sidoimpugnado por el ahora recurrente en el plazo legalmenteestablecido, el acuerdo debe considerarse válido y plena-

mente ejecutable.4ª) En cualquier caso, tampoco concurre ninguna vulne-

ración de la LPH ni de los estatutos tan manifiesta que pudie-ra equivaler a la infracción de normas imperativas o de dere-chos fundamentales de los demandados, porque las obras li-tigiosas, consistentes en un cerramiento frente a la fachadadel inmueble mediante una carpa exterior permanente y deconsiderables dimensiones, ubicada en la terraza común dela comunidad de propietarios recurrente, aunque de uso pri-vativo, se extralimitaron manifiestamente del uso autorizadopor los estatutos.

SÉPTIMO.- En consecuencia procede estimar el recursoy, conforme al art. 487.3 LEC , casar la sentencia recurrida,dejándola sin efecto, y en su lugar revocar la sentencia deprimera instancia para estimar la demanda. Además, se rei-tera como doctrina jurisprudencial que los acuerdos que,adoptados en junta de propietarios, no sean radicalmentenulos y no hayan sido impugnados, son válidos y ejecuta-bles. ..."

SENTENCIAS PROPIEDAD HORIZONTAL

CONSULTASError en la aplicación de coeficientes para gastos desdeel año 2004SP/CONS/84850

Nuestro criterio es que este tipo de errores de aplicar un co-eficiente diferente a unos locales (por cierto de escasa enti-dad) tienen que ser rechazados por los interesados en sumomento, o en su caso impugnar, pero no cabe reclamarahora después de aprobar las cuentas todos estos años, conla conformidad del supuesto perjudicado. Creemos que sonactos propios que vinculan a todos y cada uno de los propie-tarios.

Otra cosa es que, comprobado dicho error (de 3,422% a3,244%) se apliquen a partir de este momento. Y si no se hi-ciera, como se indica antes, el perjudicado tiene que impug-nar en la forma y plazos del art. 18 de la Ley de PropiedadHorizontal

Autorización estatutaria para realizar obras de adaptacióndel local al negocioSP/CONS/84726

Se pregunta si, ante la solicitud de los propietarios de un lo-cal de realizar una salida de humos, cuya construcción exigeobligatoriamente abrir un agujero en el forjado, ¿se requiereque el asunto sea aprobado por unanimidad?

La libertad de comercio para los locales se impone, pues-to que, para limitar el uso, sería necesario que en el Título seprohibiera algo en concreto. Así pues, mientras esto no cons-te de manera clara, todos los propietarios tienen libertad ple-na para dedicarse a cualquier actividad lícita. Por esta parteno hay problema alguno, pues para prohibir ahora sería ne-cesaria la unanimidad que contempla el nuevo art. 17.6 de laLey 8/2013, que modifica el régimen de propiedad horizontal.

Aquí la cuestión es valorar técnicamente si la autoriza-ción estatutaria para "instalaciones accesorias (salidas dehumos, etc.) en fachadas y patios (...)" es suficiente para quese pueda abrir un agujero en el forjado, pues dependerá dela entidad de la obra y de si se puede considerar como "ac-cesorio" o más bien se trata de una modificación no incluidaen el Título.

Es difícil, por lo tanto, determinar el éxito de una posibleimpugnación en caso de denegación de la autorización por laComunidad, pues aquí jugaría mucho lo que antes se dice devalorar técnicamente la instalación. Pero lo que debe quedarclaro es que no hace falta unanimidad (el art. 12 está dero-gado), ya que serían suficiente los tres quintos que estable-ce el art. 10.3. b) de la nueva LPH.

Concepto de moroso para privación del derecho de voto,¿qué gastos se han de tener en cuenta?SP/CONS/84832

El art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal habla en gene-ral de las deudas de la Comunidad, entendiendo siempre queello supone los pagos por los acuerdos adoptados en Juntapara mantener y conservar los servicios y elementos comu-nes.

SEPIN considera que deben incluirse otros complemen-tarios, como los gastos que un propietario ocasiona con sucomportamiento, por ejemplo, interés por demora, devoluciónde recibos y los cargos que impone el banco, todo ello ratifi-cado en Junta, sin impugnar.

En consecuencia, el derecho de voto se pierde si haydeudas de este u otro tipo que tengan que ver con las obliga-ciones marcadas por la Comunidad para la forma y sistemade pago de los recibos de gastos comunes.

53

MEMENTO URBANISMO 2015Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 154,96 € 2144 páginas

El Memento Urbanismo 2015 es la obra másdirecta y eficaz de consulta que le ofrece alinstante soluciones concretas sobre todas lasmaterias relacionadas con el urbanismo y laordenación del territorio. Encontrará en un so-lo volumen, estructurada, clarificada y total-mente actualizada, toda la dispersa normativaaplicable en esta materia. En el Memento seaborda tanto la normativa estatal como la dic-tada por cada una de las Comunidades Autó-

nomas, haciéndose especial hincapié en el encaje de la legisla-ción autonómica con la legislación de suelo del Estado, así co-mo en el proceso de reforma de aquélla para adaptarse a ésta.

En esta nueva edición 2015 se analizan todas las noveda-des normativas, entre las que podemos destacar:- Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2015.- RD 876/2014. Nuevo reglamento de la Ley de Costas.- Numerosas novedades en el ámbito autonómico.- Numerosas disposiciones legales y reglamentarias en mate-ria de “urbanismo sectorial”.

Se incorpora la última jurisprudencia relativa a las institu-ciones y figuras analizadas en el Memento, así como la doctri-na más reciente y relevante de los órganos judiciales y admi-nistrativos con funciones consultivas, así como de la DirecciónGeneral de los Registros y del Notariado.

También destaca el análisis exhaustivo que se realiza delos concretos instrumentos territoriales aprobados (o incluso,en trámite avanzado) en cada comunidad autónoma.

Se reforman diversos capítulos de la obra, incorporando pro-fusamente cuadros y tablas explicativos con finalidad clarifica-dora. Figuras o aspectos anteriormente poco estudiados o denuevo y reciente protagonismo son objeto de análisis detenido.

COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTASCarlos Ruiz Brizuela, 2ª edición 2014p.v.p. (con IVA) 50,00 € 492 páginas A través de más de 400 respuestas, este libro compendia una

selección de las más interesantes cuestionesque viene contestando el autor en el Serviciode Consultas de la web de Comvecinos(www.comvecinos.com) y en consultorios endiversas publicaciones periódicas.Sin abandonar nunca el rigor que exige laproblemática de la denominada PropiedadHorizontal, pero con el tratamiento accesiblepara todos, el estilo ameno y la fácil lecturaque hizo de su Guía Práctica de Comunida-des de Propietarios uno de los mayores éxitos

en el panorama editorial de la divulgación jurídica (actualmen-te en su 13.ª edición, con más de 25.000 ejemplares vendidos),el autor despliega un completo abanico de respuestas a las du-das que suscita la práctica cotidiana, ofreciendo una panorámi-ca que abarca la realidad viva de las comunidades de vecinos.De modo que la lectura de este libro permite adquirir un cono-cimiento ordenado y coherente del complejo universo vecinalcon materiales proporcionados por la experiencia práctica.

PRACTICUM ADMINISTRACIÓN DE FINCAS 2015. PROPIEDAD HORIZONTAL Y

ARRENDAMIENTOS URBANOSJoaquím Martí Martí, 2ª ediciónp.v.p. (con IVA) 102,00 € 1148 páginas La nueva edición de Practicum Administra-ción de Fincas se presenta ampliada, mejo-rada y puesta al día. Elaborada bajo un enfo-que eminentemente práctico recoge los as-pectos principales que necesitan los profe-sionales que ejercen su actividad en el ámbi-to de la administración de fincas, en serviciosjurídicos e incluso en la defensa en juicio. Toda la informaciónen un único volumen, totalmente actualizada e interrelaciona-da, y en doble soporte (papel + electrónico).

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y MiguelÁngel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la conso-lidación de la imagen del Administrador deFincas como profesional competente, queconoce y aplica las técnicas instrumentalesbásicas de su profesión, aportándole los co-nocimientos prácticos suficientes que le per-mitan: Profundizar en el conocimiento y ma-nejo del Plan General y su adaptación a lasComunidades de Propietarios; Crear planesde cuentas, acordes con las distintas particularidades de cadauna de las Comunidades; Contabilizar adecuadamente la ins-tauración del Fondo de Reserva, y los movimientos posterio-res del mismo; Confeccionar Balances y Cuentas Anuales deComunidades.

DETERMINACIÓN Y RECLAMACIÓN DE CUOTAS DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Carlos Manuel Martín Jiménez y Juan José Martín Jimé-nez, 2014p.v.p. (con IVA) 36,40 € 464 páginasLas Comunidades de Propietarios se han eri-gido en "célula elemental" de convivencia so-cial. Su funcionamiento depende, en buenamedida, de un sistema de financiación quegarantice su viabilidad, en el que juega unpapel determinante la determinación de cuo-tas de contribución al sostenimiento comuni-tario.

Sensible a la necesidad de proteger la actividad de estas"unidades básicas del tejido social", nuestro legislador ha re-gulado una modalidad de proceso especial revestido una na-turaleza privilegiada para reclamar el impago de las cantida-des con las que cada comunero debe contribuir a los "gastoscomunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urba-nos".

Determinación y reclamación de cuotas se convierten, deesta manera, en claves sobre las que gravita la propuesta deeste libro.

54

EL ABOGADO EFICAZJordi Estalella del Pino, 4ª edición p.v.p. (con IVA) 60,00 € 324 páginas

¿Cómo improvisar un recurso en elacto del juicio? ¿Cómo interrogar alos testigos para averiguar la ver-dad? ¿Cómo exponer con claridady persuasión el informe final? En laFacultad de Derecho tan importan-tes cuestiones no se estudian.Tampoco existen manuales que lasexpliquen de una forma práctica.

Los abogados interesados en dominar estas materias debenremitirse a la experiencia diaria, probando y rectificando en ca-da juicio que celebran, no obteniendo a menudo los resultadosdeseados ni la seguridad de resultar eficaces.

El presente libro quiere llenar el vacío existente. Con él sepretende que el abogado desarrolle las competencias impres-cindibles para su éxito profesional y adquiera las habilidadesde comunicación que le permitan obtener el resultado desea-do en los juicios. El abogado eficaz no es un simple manual deoratoria o comunicación; no pretende sólo enseñar a hablar enel foro, sino que su cometido es otro mucho más ambicioso.Dividido en tres partes, en la primera parte, el abogado descu-brirá cuál es la actitud más eficaz para potenciar sus habilida-des en un juicio. En la segunda, adquirirá las mejores herra-mientas de comunicación y, en la tercera parte, conocerá có-mo aplicarlas para dominar las técnicas procesales de interro-gatorio de testigos y de informe final.

LA JUNTA DE PROPIETARIOS. CONVOCATORIA, ASISTENCIA Y ACTAS

Sepin, 2015p.v.p. (con IVA) 36,40 € 330 páginas

La Junta de Propietarios es el órgano supe-rior de la Comunidad donde se han de plan-tear y resolver todas las cuestiones comuni-tarias, no caben actuaciones independientesde los órganos directivos o administrativos,sin el sustento previo de la Junta, salvo ca-sos de extrema urgencia o necesidad. Cual-quier decisión que afecte a los asuntos co-munes del inmueble necesita del acuerdo,que, ya se trate de unos u otros supuestos,requiere un quorum determinado.

Para la validez de estos acuerdos, es necesario que se denuna serie de requisitos, en cuanto a convocatoria, citación,asistencia, representación, redacción del acta y notificación. Sialgunas de estas condiciones no se cumplen estrictamente,¿esto dará lugar a la paralización de la Comunidad? ¿Se po-drán anular los acuerdos? ¿En qué casos estos errores sonsubsanables? Y, en la propia Junta, ¿quiénes pueden asistir?¿Cómo acreditar la representación en caso de que no acudael propietario? ¿Pueden ir acompañados por terceras perso-nas? ¿Qué ha de incluirse en el acta comunitaria?

Es necesario conocer la opinión de la Jurisprudencia parapoder dar respuesta a todos estos interrogantes que son elpunto de partida para el correcto funcionamiento de la Comu-nidad.

LOS GASTOS COMUNES EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Sepin, 2015p.v.p. (con IVA) 36,40 € 281 páginasSe ha realizado un minucioso trabajo juris-prudencial sobre la principal obligación detodo comunero, la recogida en el art. 9.1 e)de la Ley de Propiedad Horizontal: el pagode los gastos comunes.

Hay que tener en cuenta que con la refor-ma de la citada LPH por la Ley 8/2013, conentrada en vigor el 28 de junio, se han produ-cido dos modificaciones que afectan a esteestudio; la primera y más importante es el aumento del períodode afección real, que ahora abarca los tres años anteriores másel de la transmisión de la propiedad; la segunda, el quorum pa-ra la adopción de acuerdos que supongan una mejora, por esono hemos recogido las sentencias que ya no son aplicables.

LAS REPARACIONES NECESARIAS EN VIVIENDAS Y LOCALES ARRENDADOS

Sepin, 2015p.v.p. (con IVA) 36,40 € 368 páginasEstudio y clasificación de los últimos crite-rios de los Tribunales sobre la realización delas obras de conservación en el inmueblearrendado, habitual debate en la relaciónarrendaticia. ¿Quién debe arreglar, porejemplo, la caldera, el frigorífico, las instala-ciones eléctricas: el arrendador o el arrenda-tario? ¿Qué se entiende por "pequeñas re-paraciones"? ¿Deben estas notificarse?¿Procede la suspensión del contrato?

El texto se encuentra dividido, para una mejor localización,según la fecha del contrato, anterior o posterior al 1 de enerode 1995, y, a su vez, por la problemática que suscita el tema.Exponemos, de forma independiente, entre otras cuestiones,los distintos elementos del inmueble donde frecuentementehay que realizar estas obras, la necesidad de notificación y lasuspensión del contrato.

LA LEGITIMACIÓN EN LOS PROCESOS ARRENDATICIOSSepin, 2015p.v.p. (con IVA) 36,40 € 128 páginasCuaderno Jurídico con contenidos de máximaactualidad en Arrendamientos Urbanos y un es-tudio jurisprudencial detallado sobre la legitima-ción en los procesos arrendaticios. Es funda-mental, a la hora de interponer una demanda,conocer quiénes tienen capacidad para ser par-te procesal activa y pasiva, pues cualquier errordará lugar al rechazo por parte del Juzgado.Analizamos recientes sentencias que contem-plan la figura del arrendador y del arrendatario, así como de todoslos demás sujetos que intervienen en el contrato de arrendamien-to en algunas ocasiones. ¿Tiene legitimación el cónyuge?, ¿el ad-ministrador? ¿Qué sucede en el caso de ser varios los titulares delcontrato, coarrendadores, coarrendatarios, herederos? ¿Quiénposee legitimación ante la cesión, el subarriendo o el usufructo?

55

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Plaza Marqués de Salamanca, 10 3º Izda. - 28006 Madrid Telf. 91 575.73.69/ 91 576.92.17 – Fax 91 575.12.01Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta del

Banco Santander Central Hispano nº ES64 0049 6702 68 2816034066 más 3,50€ de gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.

Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es

LA HERENCIAJulio García Ramírez, 6ª edición 2015p.v.p. (con IVA) 52,00 € 408 páginas No es fácil entender el Derecho de sucesiones. La mayoría de

los profesionales del Derecho que se dedi-can al asesoramiento en dicha materia, yasea de forma habitual u ocasional, hasta queno se enfrentaron a la redacción de su primercuaderno particional no entendieron granparte de la terminología y aplicación de por-centajes que se utilizaban para dicho fin.

La obra se divide en cinco partesque entendemos implican un conocimientoexhaustivo de la materia:

-La explicación de manera clara y comprensible de los aspec-tos sustantivos.-Los consejos prácticos para la redacción del cuaderno parti-cional.-Un análisis de las acciones procesales para el supuesto de nollegar a un acuerdo extrajudicial.-Las técnicas de negociación para entender e intentar encau-zar los conflictos en materia de sucesiones.-Como novedad, las características y particularidades del Im-puesto sobre sucesiones.-Y, finalmente, la aportación de modelos de documentos másimportantes.

EL OCTAVO SENTIDOJosé Antonio Llorente, 2015 p.v.p. (con IVA) 16,00 € 216 páginas En los últimos años, hemos asistido al imparable cambio que la

comunicación ha experimentado. Nuevas he-rramientas y nuevos soportes, propiciadospor los avances en tecnología han dado lu-gar a un paradigma completamente diferenteal existente hace apenas una década.

«Hemos pasado de una comunica-ción real a otra virtual, pero igualmente efi-ciente. Los periódicos, la radio, la televi-sión�Han quedado rebasados por una so-ciedad que mantiene conversaciones cruza-

das entre desconocidos, estableciendo interconexiones impen-sables, alcanzando los más recónditos lugares del planeta. Nohay límites, no hay fronteras». José Antonio Llorente, periodis-ta y consultor en comunicación reconocido a nivel internacio-nal, muestra en su nuevo libro, a través de sus experienciasprofesionales y personales, la excepcional importancia de lacomunicación en la sociedad del siglo XXI y la necesidad deadaptarse a los cambios que esta exige.

POR QUÉ SE GANAN O SE PIERDEN LOS PLEITOS Raúl Ochoa Marco, Jesús Marín Alonso y Ángel Alonso Ga-vito, 2014p.v.p. (con IVA) 38,00 € 192 páginasEn muchas ocasiones vemos frustradasnuestras expectativas por no haber seleccio-nado el material probatorio en el que apoyar-nos. Es sabido que en el mundo de los tribu-nales solo existe y se valora aquello que pue-de probarse.

Este libro, por tanto, ha centrado la aten-ción en los procedimientos más comunes entodos los despachos, entendiendo que enmuchos casos, los abogados se ven obligados a hacerse car-go de asuntos en los que no son especialistas.

LEER, ESCRIBIR, HABLARRoberto García Carbonell, 2008p.v.p. (con IVA) 16,00 € 292 páginasEl profesor Carbonell nos presenta en estaobra la síntesis más segura de sus largamen-te experimentados métodos, recogidos en suslibros: Lectura rápida, Nuevas técnicas de lacomunicación escrita, Todos pueden hablarbien en público y Presentaciones efectivas enpúblico. Leer, escribir y hablar bien componenla trilogía in dispensable para sacar adelantelo mejor del potencial individual y lograr ópti-mos resultados con las más efectivas habili-dades de pensamiento, de comunicación y de acción.

PRESENTACIONES EFECTIVAS EN PÚBLICORoberto García Carbonell, 2006p.v.p. (con IVA) 10,00 € 134 páginasRoberto G. Carbonell nos entrega en este li-bro más de 37 años de estudio y experienciadivulgando técnicas y recursos para concre-tar con éxito toda clase de presentaciones enpúblico. Aquí encontrará el lector las ayudasy los soportes necesarios para desenvolversecon aplomo y seguridad. Servirse de la mejorimagen persona l ante los grupos más exi-gentes, sean estos grandes o pequeños, yvalerse de los medios visuales con profesionalidad y persua-sión. Con sus propuestas y enseñanzas, un bien hacer espon-táneo y convincente mandará al olvido las habituales tensionesy miedos que suelen limitar y disminuir, a los ojos de los demás,la propia valía y el esperado nivel del comunicador o de la co-municadora.

56

REMICA

La nueva clasificación de empresas de serviciosenergéticos, una garantía para el cliente

La coyuntura socio-econó-mica actual hace que, entreotros, el sector de los Ser-vicios Energéticos sea cla-ve para la salida de la crisis.No sólo mediante su contri-bución a la reducción delconsumo y la dependenciaenergética del país, sinotambién mediante la crea-ción de empleo y ayudandoa mejorar las economíasdomésticas con los ahorrosconseguidos.

Sin embargo, nos encontramos en un escenario en elque entre los usuarios existe todavía cierta confusión entorno a la actividad que realizan las Empresas de ServiciosEnergéticos (ESEs): ¿Qué valor añadido aportan? ¿Quégarantía ofrecen del cumplimiento de los compromisos deahorro? Es fácil decir que se va a ahorrar cuando no haycompromiso de por medio.

Remica, consciente de esta problemática y entendien-do las dudas de los usuarios, en 2012 fue la primera em-presa de servicios energéticos en garantizar los ahorrospor contrato y, posteriormente, en certificar los mismos através de una entidad autorizada independiente.

En esta línea, la Asociación de Empresas de ServiciosEnergéticos (ANESE), ha coordinado un proyecto en elque han participado varias empresas del sector, entre ellasRemica, que han sumado experiencia y conocimiento paracrear la primera clasificación de Empresas de ServiciosEnergéticos. Era sin duda necesaria una iniciativa que tra-bajase con el objetivo de ordenar y estructurar un sectorcomo el de la eficiencia energética, que se encuentra en

pleno desarrollo. El ámbito de actuación

de las ESEs es muy amplio,dado que pueden abarcartodos los servicios energéti-cos posibles, sin embargo,la clasificación mantiene eldenominador común de defi-nir que una ESE proporcionaservicios energéticos en lasinstalaciones de los usuariosy asume cierto riesgo técni-co y económico al hacerlo.Dicho riesgo se deriva de

que el pago de estos servicios se basará, total o parcial-mente, en el cumplimiento de los ahorros energéticos enlos términos pactados con el cliente a través de la implan-tación de medidas de ahorro energético y su posterior ges-tión y seguimiento.

Por medio de esta clasificación se pretende aportar unagarantía adicional a los usuarios, que podrán saber que seencuentran realmente ante una empresa de servicios ener-géticos que ha demostrado, a priori, su solvencia técnico-legal y económica.

Asimismo, en el caso de que la empresa sea certificadacon el sello ESE plus, como es el caso de Remica, el clien-te tendrá la certeza de que se encuentra ante una compa-ñía que cuenta con experiencia en la prestación de este ti-po de servicios.

Con esta clasificación, nos acercamos al objetivo deprofesionalizar el sector, con un distintivo de marca quepermite a los clientes y gestores de edificios reconocer alas empresas que realmente le pueden ofrecer serviciosenergéticos con garantía.

Mutua de Propietarios cumple 180 añosSe cumplen 180 años de la fundación de la Sociedad de Seguros Mu-tuos contra Incendios de Barcelona, actualmente Mutua de Propieta-rios.

Para celebrarlo se ha llevado a cabo un simulacro de incendio conla idea de homenajear a aquellos propietarios de edificios que en 1835crearon la Mutua con la finalidad de proteger sus edificios y que con losaños fundaron el que sería el primer Cuerpo de Bomberos de Barcelo-na.

De forma simbólica, el presidente de Mutua de Propietarios JordiXiol, ha apagado el fuego de las velas del pastel del 180 aniversario re-alizándose además una acción simultánea en las oficinas de las dele-gaciones que Mutua de Propietarios tiene distribuidas por la geografíaespañola.

57

SCHINDLER

Renueva tu ascensor sin obras gracias a SchindlerGraphic Walls y el sistema de iluminación LED

La multinacional Schindler está formada por profesiona-les expertos en todo el ciclo de vida de ascensores y es-caleras mecánicas. Desde el diseño y la instalación, has-ta el servicio de mantenimiento, Schindler apuesta por elahorro energético y la decoración de alta calidad queasegura que la primera impresión de su ascensor sea lacorrecta gracias a su sistema de iluminación LED y aSchindler Graphic Walls.

Schindler Graphic Walls es capaz de crear un am-biente especial y maximizar el efecto de espacio. Aplica-ble tanto en cabinas de nueva instalación como en cabi-nas ya existentes, el material utilizado consta de una pe-lícula laminada ultra-fina resistente a los arañazos.

Ahora puedes renovar el ascensor de tu edificio sinrealizar ningún tipo de obra gracias a Schindler GraphicWalls. Con tres principales líneas de diseño -diseño bá-sico, patrones, y fotografías-, puedes personalizar la ca-bina haciendo que parezca un ascensor totalmente nue-vo gracias a las diferentes modelos y gamas de color dealto diseño que ofrece Schindler. Además de los colorese ilustraciones con los que cuenta el catálogo de la mul-tinacional suiza, existe la posibilidad de encargar diseñosa medida.

Schindler Graphic Walls supone para los edificios unasolución sencilla que puede cambiar el diseño del ascen-sor de su edificio en tan solo un día, convirtiéndolo en unespacio personalizado con materiales de alta calidad.

Además, la multinacional suiza, en su afán por ofre-cer las últimas tecnologías respetuosas con el medio am-biente, cuenta con un sistema de iluminación LED paraell interior de las cabinas de sus ascensores.

La iluminación de una cabina supone entre el 10% y12% del consumo energético total anual de un ascensor.Cuando el ascensor está en reposo, el gasto de energíade la iluminación se aproxima al 33% en total. Por estarazón, Schindler aplica medidas como la utilización de lu-minarias de bajo consumo o el apagado de la luz de ca-bina en modo reposo, para contribuir a la reducción delconsumo de energía y luchar contra el cambio climático,minimizando el impacto medio ambiental producido porlas emisiones del CO2.

Schindler sustituye fluorescentes convencionales pordispositivos de LEDs integrados de bajo consumo, e in-corpora un dispositivo de control de presencia con el ob-jetivo de apagar la iluminación cuando el ascensor estáen reposo. Para llevar a cabo esta medida, Schindler so-licita la autorización imprescindible al Organismo Compe-tente.

La implantación del sistema LEDs en los ascensoresSchindler supone numerosos beneficios tanto para lasedificaciones como para el medioambiente. Gracias a lainstalación de este nuevo sistema, se reducirá el consu-mo energético hasta un 80%. Además, la vida útil de es-

te tipo de iluminación es superior a 50.000 horas de fun-cionamiento y reduce drásticamente la contaminación alprescindir del mercurio necesario en el caso de los tubosfluorescentes.

58

Ramón Silva, responsable de Innovación y Desarrollo deServicios Energéticos de Gas Natural Fenosa

A partir de 2020, los edificios con un consumo de energíaprácticamente nulo (Nearly Zero Energy Buildings, NZEB)serán los que reinen en toda Europa.

Según establece la Directiva Europea 2010/31/UE, apartir del 31 de diciembre de 2020, todos los edificios denueva construcción deberán tener un nivel de eficienciaenergética muy alto, y adelanta esta obligación al 31 de di-ciembre de 2018 para todos los edificios públicos.

Siendo el mayor punto de consumo de energía en edifi-cios y viviendas, los sistemas de calefacción jugarán un pa-pel clave para alcanzar los objetivos marcados en la Directi-va 2010/31. Por lo tanto, ante este reto, además de apostarpor sistemas constructivos más eficientes, será necesariofomentar la implantación de instalaciones de calefacción dealto rendimiento como las siguientes:

CALDERA DE CONDENSACIÓN

La caldera de condensación está diseñada para condensarde manera permanente una parte importante del vapor deagua contenido en los gases de combustión, lo cual permiteaprovechar el calor latente de vaporización y aumentar surendimiento.

Las calderas convencionales y de baja temperatura sólopueden aprovechar hasta el poder calorífico inferior (PCI),mientras que las de condensación pueden hacerlo hasta elpoder calorífico superior (PCS). De este modo, su rendi-miento energético puede llegar al 109 % mientras que el deuna caldera antigua es del 65%.

BOMBA DE CALOR DE GAS

La bomba de calor de gas es un sistema de climatización enel que un motor de combustión con gas natural acciona elcompresor de una bomba de calor. De este modo, el motorde combustión proporciona una fuente de calor extra quegarantiza un elevado rendimiento y el confort adecuado encondiciones de funcionamiento extremo. La principal venta-ja es que permite dotar al edificio de calefacción, refrigera-ción y agua caliente con un único sistema.

BOMBA DE CALOR ELÉCTRICA

La bomba de calor eléctrica utiliza el mismo ciclo de compre-sión que el equipo de gas. La diferencia radica en el tipo demotor que acciona el compresor, que en este caso se tratade un motor eléctrico. Son equipos de alta eficiencia. Suevolución y mejora en los últimos años han permitido queactualmente alcancen rendimientos de hasta el 400% por loque es recomendable renovar ahora los equipos con más 10años.

CALDERA DE BIOMASA

La biomasa presenta un balance positivo en captura de emi-

siones de CO2, ya que los cultivos forestales actúan comosumideros masivos de este gas invernadero. Por ello, esconsiderada una fuente de energía renovable y la Unión Eu-ropea apuesta por ella para reducir su dependencia energé-tica.

La tecnología de las calderas automáticas de pellets hallegado al mismo nivel de automatización y confort que lasde gasoil y está especialmente recomendada para casos enlos que no se tiene acceso al gas natural.

La forma más sencilla y eficaz de consumir biomasa sonlos pellets, pequeños cilindros que son el resultado de com-primir residuos como los serrines y las astillas de los árbo-les.

La renovación de los equipos de climatización existentespor otros nuevos de alto rendimiento, incrementa la eficien-cia de los edificios permitiendo reducir su factura energética.Sin embargo, no hay que olvidar otros aspectos no menosimportantes como el mantenimiento y la posible telegestión.Un correcto mantenimiento contribuye a prolongar la vida delas instalaciones aumentando el ahorro energético durantesus años de vida. Por su parte, la telegestión de la instala-ción permite la modificación de parámetros y la detección deaverías, así como la comunicación online de incidencias.

Gas Natural Servicios SDG, S.A.Av. de América, 38-4ª Planta

28028 - MadridTel. 91.201.51.09

GAS NATURAL

El futuro pide calefacción eficienteLos sistemas avanzados de climatización serán claves para lograr edificios con un

nivel de eficiencia energética elevado

59