reporte trimestral fibra danhos
TRANSCRIPT
1
Reporte Trimestral
Cuarto Trimestre 2013
Fibra Danhos
2
Límite de Responsabilidad
Este reporte puede contener ciertas declaraciones a futuro que pueden
implicar ciertos riesgos e incertidumbre. Términos tales como "estimamos",
"proyectamos", "planeamos", "creemos", "esperamos", "anticipamos",
"trataremos", y otras expresiones similares podrían ser interpretadas como
previsiones o estimadas. Fibra Danhos advierte a los lectores que las
declaraciones y estimados contenidas en este documento, o realizadas por el
equipo directivo de Fibra Danhos implican riesgos e incertidumbres que
podrían cambiar en función de varios factores que están fuera del control de
Fibra Danhos. Cualquier expectativa futura refleja los juicios de valor de Fibra
Danhos a la fecha del presente documento. Fibra Danhos se reserva el derecho
o la obligación de actualizar la información contenida en el reporte o derivada
del mismo. El desempeño pasado o presente no e s un indicador del desempeño
futuro.
Relación con Inversionistas
Salvador Daniel Kabbaz Zaga Oficina: +52 (55) 5284 0030
Email: [email protected]
Bryan Caulkins Oficina: +1 (646) 462 4520
Email: [email protected]
Tabla de Contenido
Resumen de la Evolución Financiera de Fibra Danhos ..…………………….. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Fibra Danhos .. .…………..…………………………………………………………... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Resumen Ejecutivo …………………..……………………………………………... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1. Información Financiera de Fibra Danhos ….…………………………………………………… 9
2. Distribución Correspondiente al Cuarto Trimestre de 2013 ………………………..……… 10
3. Portafolio en Desarrollo y Expansiones ……………………………………... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4. Indicadores Operativos .………………………………………………………... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
5 . Resultados …….…………………………………………………………………... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
6. Portafolio ……………………………………………………………………………………………... 39
7 . Mapa de Operaciones .……………………………………………………………………………... 40
8. Desempeño de nuestro CBFI ……………………………………………………………………… 40
9. Glosario …………………………………………………………………………………………….. 41
3
Resumen de la Evolución Financiera de Fibra Danhos
Nota: A partir de nuestra Oferta Pública Inicial (“IPO”), el 8 de octubre de
2013, tuvimos operaciones sólo 82 días durante el cuarto trimestre de 2013. A
lo largo del presente documento presentamos información financiera de los 82
días de operación de Fibra Danhos en 2013, incluyendo información de las
propiedades en nuestro Portafolio en Desarrollo, a la cual nos referimos como
información financiera de “Fibra Danhos”. Asimismo, con el propósito de
ofrecer una comparativa de desempeño financiero, también presentamos
información pro forma de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en
Operación por los períodos completos comprendidos, según sea el caso, por el
cuatro trimestre de 2013 (“4T13”), el cuatro trimestre de 2012 (“4T12”), los
doce meses terminados el 31 de diciembre de 2013 (“12M13”), y los doce meses
terminados el 31 de diciembre de 2012 (“12M12”), a la cual nos referimos como
información financiera “pro forma” de las “9 propiedades de nuestro
Portafolio en Operación”. La información pro forma está basada en (i) la
información financiera de Fibra Danhos para sus primeros 82 días de
operación, y en (ii) información financiera histórica de las 9 propiedades de
nuestro Portafolio en Operación previa a nuestro IPO, reflejando ciertos
ajustes dando efecto al IPO y a nuestras transacciones de formación, como si
dichos eventos hubiesen ocurrido el 1º de enero de 2012.
En cuanto a los indicadores operativos, para fines de comparación, en este
documento presentamos información correspondiente a períodos completos
(4T13, 4T12, 12M13 y 12M12) de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en
Operación, a la cual nos referimos como información operativa de las “9
propiedades de nuestro Portafolio en Operación”. No presentamos
información operativa relativa al periodo de 82 días durante los cuales operó
Fibra Danhos.
La información financiera de Fibra Danhos para el 4T13 se deriva de nuestros
estados financieros consolidados, mientras que la información financiera pro
forma de las 9 propiedades de nuestro Portafolio en Operación para el 4T13 y
para los 12M13, se deriva de nuestros estados financieros consolidados y de
nuestros estados pro forma de utilidad integral para las 9 propiedades de
nuestro Portafolio en Operación. Nuestros estados financieros consolidados y
nuestros estados pro forma de utilidad integral para las 9 propiedades de
nuestro Portafolio en Operación fueron preparados con base en la aplicación
de los principios contables que cumplen con las Normas Internacionales de
Información Financiera (o “IFRS”), emitidos por el Comité de Normas
Internacionales de Contabilidad. Asimismo, nuestros estados financieros
4
consolidados están siendo auditados por Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.,
miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited. Las cifras están expresadas en
Pesos mexicanos a menos que se indique lo contrario, y pueden variar por
redondeo.
Principales Indicadores Financieros
Fibra Danhos
*CU = Contraprestación Única
Fibra Danhos
Somos un fideicomiso mexicano de reciente creación, constituido principalmente para
desarrollar, ser propietario de, arrendar, operar y adquirir activos inmobiliarios
comerciales icónicos y de calidad premier en México. Nuestro objetivo es proporcionar
rendimientos atractivos ajustados por riesgo para los Tenedores de nuestros CBFIs a largo
plazo, a través de distribuciones de efectivo estables y la apreciación de nuestras
propiedades. Buscaremos mantener y hacer crecer un portafolio de propiedades de alta
calidad, a través de nuestras incomparables capacidades de desarrollo, y de la adquisición
selectiva de inmuebles icónicos y de calidad premier. Al cierre del cuarto trimestre de
2013, el portafolio de Fibra Danhos estaba conformado por 11 propiedades icónicas y de
calidad premier comerciales, de oficinas y de uso mixto, ubicadas todas ellas en la Zona
Metropolitana de la Ciudad de México (“ZMCM”), dos de las cuales se encuentran en
desarrollo. Asimismo, expandiremos nuestras propiedades Parque Tezontle y Parque
Delta, y tenemos programado hacer una expansión adicional en otra propiedad de nuestro
Portafolio en Operación. Al 31 de diciembre de 2013, el área rentable bruta (“ARB”) de
nuestro Portafolio en Operación era de 266,934 m2 con una tasa de ocupación de 98.2%.
Pesos 82 días de operación
Ingresos Totales 344,984,047$
Ingreso Neto Operativo (exc. CU) 262,349,950$
Ingreso Neto Operativo (inc. CU) 262,977,115$
EBITDA (exc. CU) 223,665,945$
EBITDA (inc. CU) 224,293,110$
Utilidad neta (exc. CU) 402,191,641$
Utilidad neta (inc. CU) 402,818,806$
FFO (exc. CU) 223,187,641$
FFO (inc. CU) 223,814,806$
AFFO 291,569,309$
Distribución a tenedores de CBFIs 301,244,720$
CBFIs con Derechos Económicos 814,174,918
Distribución por CBFI con Derechos Económicos 0.3700$
5
Cuando los proyectos en nuestro Portafolio en Desarrollo se completen esperamos que el
ARB de nuestro portafolio ascienda a 539,070 m2. Adicionalmente, esperamos que el ARB
de nuestro portafolio ascienda a 633,070 m2 una vez que se completen las expansiones en
Parque Tezontle, Parque Delta y en una tercera propiedad de nuestro Portafolio en
Operación.
Consideramos que un inmueble es icónico si tiene la capacidad única de transformar los
alrededores en los que se ubica y consideramos que un inmueble es de calidad premier si
se encuentra en ubicaciones destacadas, ha sido desarrollado con los estándares más altos
de construcción y diseño, se compone de arrendatarios de alta calidad, reporta altas tasas
de ocupación y, en el caso de propiedades comerciales, reporta un alto volumen de
visitantes.
Los siguientes diagramas muestran la distribución del ARB de nuestras propiedades en
diferentes momentos del tiempo, por espacio comercial, de oficina y de hotel: (i) al 31 de
diciembre de 2013, (ii) cuando se concluya Torre Virreyes y la totalidad de los
componentes de Toreo, y (iii) cuando se concluyan también las expansiones en Parque
Tezontle, Parque Delta y en una tercera propiedad de nuestro Portafolio en Operación:
Área Rentable Bruta
Al 31 de diciembre de 2013 Con Torre Virreyes y Toreo Con Torre Virreyes, Toreo y 3 Expansiones
Al día de hoy, diez de los inmuebles del Portafolio Inicial se ubican principalmente en un
corredor que se extiende 10 kilómetros al oeste y este de la sección occidental de la
avenida Periférico. La avenida Periférico es de aproximadamente 121 kilómetros de largo
y conecta las regiones este, sur, oeste y norte del Distrito Federal, la cual la convierte en
una de las avenidas más importantes de la ZMCM. Las comunidades de clase media y alta
más robustas y más densamente pobladas de México se han desarrollado a lo largo de esta
sección oeste del Periférico. Como resultado, este tramo de avenida cuenta con
infraestructura de alta calidad y áreas públicas accesibles, y constituye un corredor con
altos niveles de gasto de los consumidores y con un crecimiento económico concentrado.
2%
30%
68%
4%
49%
47%
3%
42%
55%
2%
30%
68%
ARB al 31 de diciembre de 2013
Hotel Oficina Comercial
6
El otro inmueble en nuestro Portafolio Inicial, Parque Tezontle, se encuentra
estratégicamente ubicado en la delegación Iztapalapa, en la región este de la Ciudad de
México, la cual, en cuanto a población, es la delegación y municipio más grande de México
y esperamos que siga teniendo un considerable aumento en los ingresos de los hogares.
Resumen Ejecutivo
Nota: Todos los términos en mayúscula están definidos en la sección “Glosario” de este
documento o en el Prospecto de Colocación de Fibra Danhos.
El 19 de febrero de 2014, el Comité Técnico de Fibra Danhos aprobó una distribución
por CBFI de $0.3700 pesos, calculada con base en el número de CBFIs con Derechos
Económicos (814,174,918), y que representa un rendimiento anualizado de 6.3% con
respecto al precio del IPO ($26.00 pesos) y de 6.5% con respecto al precio de cierre del
19 de febrero de 2014.
Somos una entidad pública bien capitalizada, actualmente sin deuda, bien
posicionada para obtener y utilizar financiamiento para hacer crecer nuestro negocio.
Al 31 de diciembre de 2013, Torre Virreyes presentó un avance de obra de 72.6%,
considerando excavación y cimentación; obra civil; instalaciones y equipos; y acabados
y fachadas. A la misma fecha, el componente comercial del Toreo, así como los
cimientos y estacionamientos de los componentes de oficinas y hotel registraron un
avance de obra de 59.8%.
Al 31 de diciembre de 2013 Torre Virreyes y el componente comercial de Toreo
reportaron avances de comercialización de 42.4% y 162.7% de su ARB,
respectivamente, considerando contratos de arrendamiento firmados, contratos de
arrendamiento en proceso de firma y cartas de intención.
Ante la perspectiva favorable de la actividad corporativa en la ZMCM derivada de las
reformas aprobadas recientemente por el Congreso mexicano, en particular respecto de
la reforma energética, nuestro Comité Técnico aprobó adelantar para este mes de
febrero de 2014 el inicio de obra de dos de las tres torres de oficinas del proyecto
Toreo, así como de su componente de hotel. Para tener flexibilidad ante la demanda
de diferentes tamaños de espacio de oficina, hemos decidido comunicar las primeras
dos torres de la etapa de oficinas de Toreo para poder ofrecer plantas de hasta 4,000m2
de espacio rentable. Con este cambio de estrategia, ahora la fecha estimada para el
inicio de operaciones de estos componentes (Torres B y C de oficinas y hotel) es el
3T15.
7
Como se preveía, también en febrero de 2014 se iniciará la obra de la expansión en
Parque Tezontle por aproximadamente 19,000m2 de ARB. Asimismo, hemos iniciado
el proceso de obtención de los permisos y licencias necesarios para la construcción
de la expansión en Parque Delta por aproximadamente 18,000m2 de ARB, e
iniciaremos la obra en cuanto se obtengan. Con estas expansiones buscamos construir
más locales para atender la demanda por espacio comercial de marcas que quieren
entrar o recientemente entraron al mercado mexicano, y de esta manera mejorar
nuestra mezcla de arrendatarios. La fecha estimada de inicio de operaciones de estos
dos proyectos es el 2T15 y el 4T15, respectivamente.
Las Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en el 4T13 de las 9 propiedades
de nuestro Portafolio en Operación crecieron 2.2% con respecto al 4T12. Para los
12M13, el crecimiento anual fue de 2.4%, variación superior al 0.1% registrado en
ventas mismas tiendas de la Asociación Nacional de Tiendas Departamentales y de
Autoservicio (“ANTAD”) e inferior al crecimiento de 4.7% de las ventas mismas
tiendas departamentales de la ANTAD. Sin embargo, cabe señalar que las ventas de las
tiendas departamentales por metro cuadrado de la ANTAD han sido inferiores en
aproximadamente 34% a las ventas por metro cuadrado de nuestros arrendatarios
comerciales.
La tasa de ocupación de nuestro Portafolio en Operación al cierre del 4T13 fue de
98.2%, en línea con la reportada al cierre del 3T13.
El Costo de Ocupación en el 4T13 fue de 7.7% vs. 7.6% en el 4T12.
Al 31 de diciembre de 2013, nuestros 10 arrendatarios más grandes representaban el
37.1% de nuestra Renta Fija, sin que ninguno en lo individual representara más de
10.8%.
Durante el 4T13, se vencieron contratos de arrendamiento por 15,247m2, los cuales
fueron renovados en su totalidad. Asimismo, se arrendaron 2,062 m2 a nuevos
arrendatarios.
El Lease Spread durante el 4T13 de las propiedades comerciales y componentes
comerciales de las propiedades de usos mixto de nuestro Portafolio en Operación fue
de 9.2%.
Fibra Danhos tuvo ingresos totales, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones
Únicas, por $344.4 millones de pesos en los primeros 82 días de operación. En una
base pro forma, el ingreso total de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en
Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, alcanzó
$414.5 millones de pesos en el 4T13, lo que representa un incremento de
7.6% con respecto al 4T12. Este desempeño obedece principalmente a un
8
crecimiento anual de 12.9% en Renta Fija pro forma y de 5.9% en ingresos
por estacionamiento pro forma, mismos crecimientos que seguirán
reflejando en los siguientes trimestres de este año comparado con el año
anterior. En una base pro forma, el ingreso total de las 9 propiedades en
nuestro Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones
Únicas, alcanzó $1,646.4 millones de pesos en los 12M13, lo que representa un
incremento anual de 8.6%.
El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por
Contraprestaciones Únicas fue de $262.3 millones de pesos en los primeros 82 días de
operación. En una base pro forma, el Ingreso Neto Operativo de las 9
propiedades de nuestro Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por
Contraprestaciones Únicas, fue de $321.3 millones de pesos en el 4T13, lo
que representó un incremento de 15.1% con respecto al 4T12. En una base
pro forma, el Ingreso Neto Operativo de las 9 propiedades de Portafolio en
Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue de
$1,278.0 millones de pesos en los 12M13, lo que representó un incremento
de 11.7% con respecto a los 12M12.
El EBITDA de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por
Contraprestaciones Únicas, sumó $223.7 millones de pesos en los
primeros 82 días de operación. En una base pr o forma, el EBITDA de las 9
propiedades de nuestro Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por
Contraprestaciones Únicas, presentó un crecimiento anual del 17.4% en el
4T13, sumando $280.4 millones de pesos. En una base pro forma, el
EBITDA de las 9 propiedades de nuestro Portafolio en Operación,
excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, presentó un
crecimiento anual del 13.5% en los 12M13, sumando $1,116.3 millones de
pesos
La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos sumaron $ 402.8
millones de pesos, $223.8 millones de pesos, y $291.6 millones de pesos,
respectivamente , en los primeros 82 días de operación.
Continuamos evaluando activamente nuevas oportunidades de desarrollo y
de adquisiciones selectivas que generen valor a nuestros tenedores de
CBFI.
9
1. Información Financiera de Fibra Danhos
1.1 Estado de Posición Financiera
Pesos al 31 de diciembre de 2013
Activos
Activo circulante
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 1,559,798,719
Rentas por cobrar y otras 58,979,976
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 23,393,597
Impuestos por recuperar, principalmente IVA 3,201,355,395
Total activo circulante 4,843,527,687
Activo no circulante
Propiedades de inversión 34,409,816,336
Total activo 39,253,344,023
Pasivo y patrimonio
Pasivo circulante
Cuentas por pagar y gastos acumulados 24,038,561
Rentas cobradas por anticipado 643,838
Cuentas por pagar a partes relacionadas 71,229,537
Impuestos por pagar 27,428,593
Total pasivo circulante 123,340,529
Pasivo no circulante
Depósitos de los arrendatarios 2,133,524
Contraprestación única, neto 30,581,970
Certificados en circulación - segunda asignación -
Beneficios a empleados 4,271,018
Total pasivo no circulante 36,986,512
Total pasivo 160,327,041
Patrimonio
Aportaciones de los fideicomitentes 38,690,276,213
Resultado del ejercicio consolidado 402,818,805
Obligaciones Laborales (78,036)
Total patrimonio 39,093,016,982
Total pasivo y patrimonio 39,253,344,023
10
1.2 Estado de Resultados
2. Distribución Correspondiente al Cuarto Trimestre de 2013
El 19 de febrero de 2014, el Comité Técnico de Fibra Danhos aprobó una
distribución por un total de $301.2 millones de pesos. Esta distribución
equivale a 37.00 centavos de peso por CBFI y representa un rendimiento
anualizado de 6.3% con respecto al precio del IPO ($26.00 pesos) y un
rendimiento anualizado de 6.5% con respecto al precio del cierre del 19 de
febrero de 2014 ($25.48).
Del total de la distribución, $195.4 millones de pesos corresponden al
resultado fiscal de Fibra Danhos y $105.8 millones de pesos corresponden a
una devolución de capital.
La distribución aprobada se calculó con base en 814,174,918 CBFIs, que es el
número de CBFIs resultante de restar a los CBFIs en circulación (1,313,059,402)
los CBFIs sin Derechos Económicos (498,884,484).
De acuerdo con los documentos del IPO de Fibra Danhos, las Comisiones de
Asesoría incurridas durante el año concluido el 31 de diciembre de 2013, serán
diferidas y pagaderas en el primer trimestre de 2015 y las Comisiones de
Pesos 82 días de operación
Renta Fija 205,673,632
Renta Variable 21,202,669
Contraprestación Única 627,165
Estacionamientos 51,420,185
Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros 66,060,396
Total ingresos 344,984,047
Gastos de operación y mantenimiento 75,628,682
Comisión por Asesoría 37,240,997
Comisión por Servicios de Representación 6,378,250
Honorarios profesionales a partes no relacionadas 1,443,008
Impuesto predial -
Seguros -
Total gastos de operación 120,690,937
Ingresos productos financieros 11,054,449
Intereses 49,082
Ganancia cambiaria – Neta 180,356
Impuestos a la utilidad de subsidiaria 11,664,027
Ajustes al valor razonable de propiedades de inversión
relacionados – Netos179,004,000
Utilidad neta 402,818,806
11
Asesoría incurridas durante el año concluido el 31 de diciembre de 2014 serán
diferidas y pagaderas en cuotas iguales, trimestralmente, durante el año
concluido el 31 de diciembre de 2015, en adición a comisiones incurridas y
pagaderas durante los períodos aplicables en 2015. Las Comisi ones de
Asesoría diferidas serán ajustadas por inflación a partir de la fecha en que
sean incurridas.
Es importante subrayar en este sentido, que aunque para efectos de nuestros
estados financieros consolidados el pago por la Comisión por Asesoría se
provisiona en resultados, para efectos del cálculo de la distribución no se
deduce la Comisión por Asesoría.
3. Portafolio en Desarrollo y Expansiones
El avance de desarrollo de Torre Virreyes y del componente comercial de
Toreo se encuentra de acuerdo con lo programado y se espera que inicien
operaciones en el cuatro trimestre de 2014. En cuanto a las primeras dos de
tres torres del componente de oficinas y el hotel de Toreo, como se comentó,
nuestro Comité Técnico aprobó adelantar el inicio de la obra para febrero de
2014 y se espera que inicien operaciones en el 3T15.
También en febrero de 2014 se iniciará la obra de la expansi ón en Parque
Tezontle por aproximadamente 19,000m2 de ARB. Asimismo, hemos iniciado el
proceso de obtención de los permisos y licencias necesarios para la construcción de la
expansión en Parque Delta por aproximadamente 18,000m2 de ARB, e iniciaremos la obra
en cuanto se obtengan. Con estas expansiones buscamos construir locales adicionales
para atender la demanda por espacio comercial de marcas que quieren entrar o
recientemente entraron al mercado mexicano, y de esta manera mejorar
nuestra mezcla de arrendatarios. La fecha estimada de inicio de operaciones
de estos dos proyectos es el 2T15 y el 4T15, respectivamente.
Cuando se concluya el desarrollo de Torre Virreyes (un edificio de oficinas) y
el componente comercial del Toreo (un proyecto de usos mixtos con un
componente comercial, uno de oficinas y un hotel) se sumaran
aproximadamente 66,077 m2 y 71,236 m2, respectivamente, al ARB de nuestro
portafolio. Asimismo, cuando se concluyan las diferentes fases del
componente de oficinas y el hotel de Toreo se añadirán aproximadamente
119,216 m2 y 15,606 m2, respectivamente, al ARB de nuestro portafolio.
Esperamos que las expansiones en Parque Tezontle y en Parque Delta, así
como una potencial expansión en una tercera propiedad de nuestro Portafolio
en Operación adicionen en el agregado 94,000m2 al ARB de nuestro portafolio.
12
Por lo tanto, al concluirse el Portafolio en Desarrollo, así como las expansiones
de propiedades en nuestro Portafolio en Operación, el ARB de nuestro
portafolio deberá incrementarse en aproximadamente 366,136 m2, para sumar
aproximadamente 633,070 m2.
3.1 Torre Virreyes – Fecha estimada de inicio de operaciones : 4T14
Torre Virreyes es un proyecto de oficinas en desarrollo en la Ciudad de
México (Distrito Federal), estratégicamente localizado en el corazón del
corredor de oficinas de las Lomas de Chapultepec , enfrente del Bosque de
Chapultepec (el parque más importante de la ciudad de M éxico), en la
delegación Miguel Hidalgo. Se estima que iniciará operaciones en el cuarto
trimestre de 2014 y será uno de los primeros edificios de oficinas en Mexico en
obtener la certificación LEED Platinum, bajo los estándares desarrollados por
el U.S. Green Building Council. Creemos que este proyecto, una vez
terminado, será uno de los edificios de oficinas con mayor demanda en la
Ciudad de México debido a una combinación de ubicación, alto nivel de
accesibilidad a y desde la autopista urbana de la Ciudad de México ( el
segundo piso del Periférico), y su arquitectura y vistas espectaculares. La
arquitectura de Torre Virreyes fue diseñada por Teodoro Gonzalez de León,
uno de los arquitectos mexicanos más prestigiados, y su diseño estructural fue
desarrollado por la firma internacional ARUP en su oficina de Nueva Yor k.
267
267 267 267 267
66 66 66 66
71 146
206 206
17 57
18
18 18
19
19 19
-50
50
150
250
350
450
550
650
2013 2014e 2015e 2016e 2017e
Evolución esperada del ARB (000 m2)
Portafolio en Operación T VirreyesToreo Tercera ExpansiónExp Delta Exp Tezontle
593
404
516
633
13
Esta propiedad está ubicada a unos cuantos metros del Periférico y a 30
minutos de distancia del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de Mexico .
Los Fideicomitentes Adherentes que aportaron Torre Virreyes a Fibra Danhos
son responsables de la terminación de su construcción así como del pago de
los costos de construcción correspondientes. La siguiente tabla muestra
indicadores de avance de obra y de obtención de permisos y licencias de Torre
Virreyes:
(1) Excluye terminaciones de obra y permisos de ocupación
La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercialización de
Torre Virreyes:
Torre Virreyes
Porcentaje de
contribución a la obra
Al 31 de diciembre de
2013
Al 24 de octubre de
2013
Avance de obra 100.0% 72.6% 65.8%
Excavación y cimentación 20.0% 100.0% 95.6%
Obra civil 45.0% 78.0% 70.7%
Instalaciones y equipos 20.0% 50.0% 45.6%
Acabados y fachadas 15.0% 50.0% 38.0%
Licencias y permisos (1) 100.0% 100.0%
14
Cabe destacar que del 24 de octubre al 31 de diciembre de 2013,
incrementamos el número de contratos de arrendamiento en proceso de firma.
Asimismo, posterior al cierre del 4T13 y derivado del avance de obra de Torre
Virreyes, hemos recibido un mayor número de cartas de intención por parte de
potenciales arrendatarios.
Es importante señalar, en este sentido, que en el caso de los edificios de
oficinas, el proceso de comercialización se acelera en las etapas finales de la
conclusión de la obra.
3.2 Toreo – Fecha estimada de inicio de operaciones : 4T14 (componente comercial)
y 3T15 (hotel y dos de las tres torres de oficinas)
Toreo es un proyecto de usos mixtos en desarrollo en el municipio de
Naucalpan de Juárez ubicado en el antiguo Toreo de Cuatro Caminos ubicado
en la frontera del Distrito Federal y el Estado de México, en uno de los cruces
más transitados de ZMCM. Esta propiedad está sobre Periférico y a
aproximadamente 35 minutos del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de
México, y también está localizada a aproximadamente 5 minutos de Torre
Virreyes por el segundo piso del Periférico. Toreo estará compuesto por un
componente comercial, uno de oficinas y un hotel. Creemos que el Toreo es
actualmente uno de los desarrollos inmobiliarios más grandes en la ZMCM.
Los Fideicomitentes Adherentes que aportaron Toreo a Fibra Danhos son
responsables de la terminación de la construcción del componente comercial y
de los cimientos y estacionamientos de los componentes de oficinas y hotel, así
como del pago de los costos de construcción correspondientes. La siguiente
tabla muestra indicadores de avance de obra y de obtención de permisos y
licencias del componente comercial, así como de los cimientos y
estacionamientos de los componentes de oficinas y hotel de Toreo:
Torre Virreyes Al 31 de diciembre de 2013 Al 24 de octubre de 2013
m2 de área
rentable
% del área
rentable
m2 de área
rentable
% del área
rentable
Contratos de arrendamiento firmados 6,367 9.6% 6,367 9.6%
Contratos de arrendamiento en proceso de firma 12,111 18.3% 9,096 13.8%
Cartas de intención 9,560 14.5% 9,560 14.5%
Total 28,037 42.4% 25,022 37.9%
15
La siguiente tabla muestra el avance en el proceso de comercialización del
componente comercial de Toreo:
Toreo - Componente comercial y cimientos y estacionamientos de los componentes de oficinas y hotel
Porcentaje de
contribución a la obra
Al 31 de diciembre de
2013
Al 24 de octubre de
2013
Avance de obra 100.0% 59.8% 52.5%
Excavación y cimentación 20.0% 100.0% 90.0%
Obra civil 45.0% 80.0% 75.1%
Instalaciones y equipos 20.0% 15.0% 0.00%
Acabados y fachadas 15.0% 5.0% 4.6%
Licencias y permisos del
componente comercial (1)100.0% 100.0%
(1) Excluye terminaciones de obra y permisos de ocupación
Componente comercial de Toreo Al 31 de diciembre de 2013 Al 24 de octubre de 2013
m2 de área
rentable
% del área
rentable
m2 de área
rentable
% del área
rentable
Contratos de arrendamiento firmados 43,621 61.2% 31,143 43.7%
Contratos de arrendamiento en proceso de firma 23,230 32.6% 38,385 53.9%
Subtotal 66,852 93.8% 69,528 97.6%
Cartas de intención en lista de espera 49,044 68.8% 48,624 68.3%
Total 115,895 162.7% 118,151 165.9%
16
Cabe destacar que del 24 de octubre al 31 de diciembre de 2013, hubo una
importante conversión de contratos de arrendamiento en proceso de firma a
contratos de arrendamiento firmados.
Como parte del uso de los recursos levantados en nuestro IPO, se encuentran
los financiamientos para el desarrollo restante del hotel y del componente de
oficinas de Toreo.
Nuestro Comité Técnico aprobó adelantar para febrero de 2014 el inicio de
obra de las dos primeras torres del componente de oficinas de Toreo (de un
total de tres), respondiendo a la perspectiva favorable de la demanda por
espacio de oficinas clase A+ en la ZMCM. Estamos optimistas con respecto al
impacto que tengan las reformas estructurales aprobadas recientemente en
términos del nivel de empleo formal, y por lo tanto, en términos de la
demanda por espacios de oficinas de calidad. En este sentido, para te ner
flexibilidad ante la demanda de diferentes tamaños de espacio de oficina,
hemos decidido comunicar las primeras dos torres de la etapa de oficinas de
Toreo para poder ofrecer plantas de hasta 4,000m2 de espacio rentable.
Estimamos que las dos primeras torres de oficinas de Toreo inicien
operaciones el 3T15.
En cuanto a la tercera y última torre del componente de oficinas de Toreo,
analizaremos iniciar su obra una vez que las dos primeras torres reporten un
nivel de comercialización de por lo menos 60% de su ARB.
También respondiendo a una perspectiva favorable en la actividad
corporativa, y para concluir su estructura antes de la apertura al público del
componente comercial, y así evitar riesgos a los visitantes, hemos decidido
adelantar el inicio de obra del hotel de Toreo. Estimamos que el hotel de Toreo
también inicie operaciones el 3T15.
En el caso del componente de oficinas de Toreo esta tabla se refiere a las torres B y C
Proyecto Ubicación
Fecha estimada
de inicio de
obra
Fecha estimada
de inicio de
operaciones
Area
rentable
estimada
Inversión al 31
de diciembre,
2013 (Pesos)
Inversión total
estimada (Pesos)
Oficinas (2 de 3) Naucalpan, Estado de México 1T14 3T15 60,000 - 750,000,000$
Hotel Naucalpan, Estado de México 1T14 3T15 15,606 - 250,000,000$
Sub total 75,606 - 1,000,000,000$
17
3.3 Expansión en Parque Tezontle – Fecha de apertura estimada : 2T15
Como parte del uso de los recursos levantados en nuestro IPO, se encuentra el
financiamiento para la expansión en Parque Tezontle , cuya obra iniciaremos
en febrero de 2014.
El proyecto de expansión en Parque Tezontle consiste en aproximadamente
19,000 m2 adicionales de ARB, cifra que es mayor a la presentada en nuestro
Prospecto de Colocación (13,000 m2) debido a modificaciones al proyecto . Uno
de los principales objetivos que buscamos con esta expansión es construir
locales más grandes para atender la demanda por espacio comercial de marcas
que quieren entrar o recientemente entraron al mercado mexicano, y de esta
manera mejorar nuestra mezcla de arrendatarios. Asimismo, como parte del
proyecto de expansión, construiremos una nueva área de comida y cajones de
estacionamiento adicionales.
Estimamos que la inversión requerida para el desarrollo del proyecto de
expansión en Parque Tezontle asciende a aproximadamente $450 millones de
pesos.
3.4 Expansión en Parque Delta – Fecha de apertura estimada : 4T15
Como parte del uso de los recursos levantados en nuestro IPO, se encuentra el
financiamiento para la expansión en Parque Delta, con respecto a la cual
hemos iniciado el proceso de obtención de los permisos y licencias necesarios
para su construcción, y esperamos iniciar la obra en cuanto se obtengan .
El proyecto de expansión en Parque Delta consiste en aproximadamente 18,000
m2 adicionales de ARB, cifra que es mayor a la presentada en nuestro
Prospecto de Colocación (13,000 m2) debido a modificaciones al proyecto. Al
igual que en el proyecto de expansión en Parque Tezontle, en Parque Delta
también buscamos construir locales más grandes para atender la demanda por
espacio comercial de marcas que quieren entrar o recientemente entraron al
mercado mexicano, y de esta manera mejorar nuestra mezcla de arrendatarios.
Como resultado del proyecto de expansión, completaremos el circuito del
pasillo comercial y construiremos cajones de estacionamiento adicionales.
Ubicación
Fecha estimada
de inicio de
obra
Fecha estimada
de inicio de
operaciones
Area
rentable
estimada
Inversión al 31
de diciembre,
2013 (Pesos)
Inversión total
estimada (Pesos)
Iztapalapa, Distrito Federal 1T14 2T15 19,000 - 450,000,000$
18
Estimamos que la inversión requerida para el desarro llo del proyecto de
expansión en Parque Delta asciende a aproximadamente $ 600 millones de
pesos.
4. Indicadores Operativos
Nota 1: Todos los términos en mayúscula están definidos en la sección “Glosario” de este
documento o en el Prospecto de Colocación de Fibra Danhos.
Nota 2: Para fines de comparación, en este documento presentamos información de
indicadores operativos correspondiente a períodos completos (4T13, 4T12, 12M13 y
12M12) de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en Operación, a la cual nos referimos
como información operativa de las “9 propiedades de nuestro Portafolio en Operación”.
No presentamos información operativa relativa al periodo de 82 días durante los cuales
operó Fibra Danhos.
4.1 Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) y Flujo de Visitantes
Las Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) en propiedades comerciales y
componentes comerciales en propiedades de usos mixtos en nuestro Portafolio en
Operación reportaron un crecimiento anual de 2.2% en el 4T13
Los arrendatarios comerciales que reportaron ventas por obligación
contractual (“Ventas de Arrendatarios”) representaron aproximadamente 73%
de nuestro ARB comercial durante el 4T13. Las Ventas de Arrendatarios
(mismas propiedades) tuvieron un incremento de 2.2% en el 4T13 con respecto
al 4T12, alcanzando $5,910 pesos por metro cuadrado. En los 12M13, las
Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) tuvieron un crecimiento de
2.4% con respecto a los 12M12, alcanzando $4,830 pesos por metro cuadrado.
Esta variación anual fue superior al 0.1% registrado en ventas mismas tiendas
totales de la ANTAD, pero inferior al 4.7% de las ventas mismas tiendas
considerando únicamente las departamentales de la ANTAD en el mismo
período. Cabe señalar que las ventas de las tiendas departamentales
reportadas por ANTAD en 2012 fueron de $3,183 pesos por metro cuadrado,
aproximadamente 34% menor que las ventas por metro cuadrado de nuestros
arrendatarios comerciales.
Ubicación
Fecha estimada
de inicio de
obra
Fecha estimada
de inicio de
operaciones
Area
rentable
estimada
Inversión al 31
de diciembre,
2013 (Pesos)
Inversión total
estimada (Pesos)
Benito Juárez, Distrito Federal 1T14 4T15 18,000 - 600,000,000$
19
Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades)
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación
En el 4T13, las Tiendas Ancla tuvieron un desempeño superior que las Tiendas
Sub-Ancla y las Tiendas Satélite, reportando un crecimiento anual en Ventas
de Arrendatarios (mismas propiedades) de 10.7% en comparación con
variaciones de -1.2% y 2.1% de estas últimas, respectivamente. De manera
similar, en los 12M13, las Tiendas Ancla tuvieron un desempeño superior que
las Tiendas Sub-Ancla y las Tiendas Satélite, reportando un crecimiento anual
en Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades) de 7.7% en comparación con
variaciones de -1.2% y 2.8% de estas últimas, respectivamente.
Cifras en Pesos
PropiedadInicio de
operaciones4T13 4T12 Var. % 12M13 12M12 Var. %
Parque Duraznos 2000 137,136,975 139,938,578 -2.0% 480,731,855 486,593,358 -1.2%
Parque Delta 2005 748,510,975 716,045,749 4.5% 2,365,848,119 2,278,003,486 3.9%
Parque Lindavista 2006 621,204,283 624,113,212 -0.5% 2,071,579,514 2,028,242,484 2.1%
Parque Tezontle 2007 580,129,405 558,645,646 3.8% 1,844,288,287 1,781,002,479 3.6%
Parque Alameda 2003 39,124,149 35,989,308 8.7% 138,151,345 138,043,376 0.1%
Reforma 222 2007 351,069,481 349,166,718 0.5% 1,197,055,720 1,196,795,936 0.0%
Total 2,477,175,268 2,423,899,211 2.2% 8,097,654,840 7,908,681,119 2.4%
10.7%
7.7%
-1.2% -1.2%
2.1%2.8%2.2% 2.4%
-1.5%
0.5%
2.5%
4.5%
6.5%
8.5%
10.5%
4T 13 12M 13
Crecimiento Ventas de Arrendatarios (mismas propiedades)
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación
Tiendas Ancla Tiendas Sub Ancla Tiendas Satélite Total
20
El número de visitantes a nuestras propiedades comerciales y componentes
comerciales de nuestras propiedades de usos mixtos continuó creciendo,
alcanzando aproximadamente 16.3 millones en el 4T13, lo que representa un
incremento de 1.7% con respecto al mismo periodo de 2012, a pesar de que
diversas manifestaciones impidieron el paso por la avenida Paseo de la
Reforma por alrededor de cuatro semanas, afectando el flujo de visitantes en
Reforma 222 y Parque Alameda. Para los 12M13, esta cifra ascendió a 61.0
millones de visitantes, que representa un incremento de 0.8% con respecto a
los 12M12. La siguiente gráfica nos muestra la evolución de los visitantes a
nuestras propiedades comerciales y componentes comerciales en nuestras
propiedades de uso mixto:
4.2 Tasa de Ocupación, Cartera Vencida, Pérdida en Renta y Rotación
La tasa de ocupación de nuestro Portafolio en Operación al cierre del 4T13 fue
de 98.2%, en línea con la reportada al cierre del 3T13, reflejando la alta tasa de
renovación de contratos de arrendamiento, que fue de 100% de los contratos
que expiraron en ese período (excluyendo quioscos).
El Costo de Ocupación (para el caso de arrendatarios comerciales, el costo
incurrido asociado con la ocupación de un local, el cual incluye Renta Fija,
Renta Variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y
publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrend atarios),
fue 7.7% en el 4T13 contra 7.6% en el 4T12. En este mismo periodo, la Rotación
(resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron
16,003,757
60,490,188
16,276,510
61,004,036
-
10,000,000
20,000,000
30,000,000
40,000,000
50,000,000
60,000,000
70,000,000
4T 12M
Flujo de visitantes
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación
2012 2013
+ 1.7%
+ 0.8%
21
arrendados a nuevos arrendatarios en un período determinado , entre el área
bruta rentable total del portafolio) disminuyó de 1.3% a 0.4% del ARB.
La Cartera Vencida (pago de la renta con demora mayor a 60 días como
porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo)
en las propiedades de nuestro Portafolio en Operación fue de 0.6% en el 4T13
contra 0.4% en el 4T12. La Pérdida en Renta (cartera vencida mayor a 180 días
como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo
respectivo) alcanzó 0.4% en comparación con 0.2% en el 4T12.
*Excluyendo quioscos
8.1%8.7%
7.6% 7.6%8.2%
8.8%8.0% 7.7%
0.3%1.1%
0.7%1.3%
0.2% 0.1% 0.3% 0.4%
-1.0%
1.0%
3.0%
5.0%
7.0%
9.0%
11.0%
1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13
Rotación y Costo de Ocupación
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación
Costo de Ocupación Rotación
0.6%
0.5%
0.7%
0.4%0.4%
0.3%
0.5%
0.6%
0.4%0.4%
0.5%
0.2%0.2%
0.1%
0.3%
0.4%
0.0%
0.1%
0.2%
0.3%
0.4%
0.5%
0.6%
0.7%
0.8%
1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13
Cartera Vencida y Pérdida en Renta
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación
Cartera Vencida Pérdida en Renta
22
4.3 Diversificación de Arrendatarios
Al 31 de diciembre de 2013, teníamos aproximadamente 851 contratos de
arrendamiento independientes con arrendatarios operando en un amplio rango
de negocios, incluyendo tiendas departamentales, entretenimiento, alimentos,
electrónica y comunicaciones, tiendas de especialidades, medios de
comunicación y servicios financieros, entre otros. Tenemos un sólido historial
de administración activa de nuestro negocio para asegurar una mezcla
diversificada de arrendatarios de calidad, incluyendo la introducción de
nuevas marcas a México.
La siguiente gráfica muestra la distribución del ARB por tipo de negocio de
nuestros arrendatarios en nuestras propiedades comerciales y en los
componentes comerciales de nuestras propiedades de usos mixtos en nuestro
Portafolio en Operación, al 31 de diciembre de 2013:
Al 31 de diciembre de 2013, nuestros diez arrendatarios más grandes, en
términos de Renta Fija, representaban aproximadamente el 37.1% de las Rentas
Fijas y aproximadamente el 43.9% del ARB de nuestro Portafolio en Operación,
sin ningún arrendatario que individualmente represent ara más de 10.8% de la
Renta Fija o más de 12.8% del ARB atribuible a nuestro Portafolio en
Operación.
ACCESORIOS,
JOYERÍAS Y ÓPTICAS
2%
ALIMENTOS
13%
DEPARTAMENTALES
16%
ELECTRÓNICA Y
COMUNICACIONES
2%
ENTRETENIMIENTO
20%ESPECIALIDADES
2%
HOGAR Y
DECORACIÓN
3%
ROPA Y CALZADO
28%
SALUD Y BELLEZA
3%
SERVICIOS
11%
Distribución del ARB por tipo de negocio de los arrendatarios comerciales
23
La siguiente tabla muestra información relacionada con nuestros diez
arrendatarios más grandes con base en la Renta Fija mensual al 31 de
diciembre de 2013:
4.4. Vencimiento de Arrendamientos, Actividad de Arrendamiento y Lease
Spread en nuestro Portafolio en Operación
La siguiente tabla incluye información con respecto al vencimiento de los
contratos de arrendamiento de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en
Operación al 31 de diciembre de 2013:
Tipo de ArrendatarioARB Ocupado
(m2)
Porcentaje de
ARB Total
Renta Base
Mensual
Porcentaje de
Renta Base
Mensual Total
Minorista especializado, servicios financieros y medios de comunicación 34,057 12.8% 8,615,016$ 10.8%
Tiendas departamentales, servicios financieros, telecomunicaciones y minorista especializado 15,813 5.9% 4,667,556$ 5.8%
Moda y ropa 17,465 6.5% 3,816,790$ 4.8%
Restaurantes 6,698 2.5% 2,592,901$ 3.2%
Ropa, equipo deportivo y gimnasio 7,738 2.9% 1,945,715$ 2.4%
Moda y ropa 8,027 3.0% 1,760,437$ 2.2%
Servicios financieros 4,948 1.9% 1,729,328$ 2.2%
Tienda departamental 14,945 5.6% 1,680,082$ 2.1%
Entretenimiento 4,896 1.8% 1,496,486$ 1.9%
Moda y ropa 2,618 1.0% 1,312,743$ 1.6%
Total 117,205 43.9% 29,617,057$ 37.1%
Año de
Expiración de
Contratos (1)
Número de
Contratos que
Expiran
M² de Contratos
que Expiran (2)
% M² de
Contratos que
Expiran
Renta Anualizada
que Expira (4) (Ps.)
% de Renta Fija de
Contratos que
Expiran
Renta Fija
Mensual (Ps.) por
M²
2014 288 33,371 12.7% 194,615,307$ 20.3% 486$
2015 296 55,568 21.2% 231,565,948$ 24.2% 347$
2016 100 20,925 8.0% 90,038,297$ 9.4% 359$
2017 57 57,330 21.9% 172,088,881$ 18.0% 250$
2018 27 30,865 11.8% 96,639,015$ 10.1% 261$
Posterior 52 58,699 22.4% 146,234,978$ 15.3% 208$
Indefinido (3) 31 5,346 2.0% 26,934,868$ 2.8% 420$
Total 851 262,105 100.0% 958,117,293$ 100.0% 305$
(1) Ciertos Contratos de Arrendamiento inician su vigencia en la fecha en que el espacio rentable es entregado, la cual podría no estar determinada en la
fecha del presente reporte, y podría ser una fecha posterior a la fecha de firma del Contrato de Arrendamiento respectivo. Por lo tanto, ciertos Contratos
de Arrendamiento pueden vencer en un año posterior al que se muestra.
(2) Se refiere al área rentable ocupada.
(3) Contratos que generan renta y que tienen fecha de vencimiento el o anterior al 31 de diciembre de 2013.
(4) Renta Fija anualizada significa la Renta Fija mínima mensual al 31 de diciembre de 2013 multiplicada por 12.
24
La siguiente tabla muestra la actividad de arrendamiento en las propie dades
de nuestro Portafolio en Operación en los tres meses terminados el 31 de
diciembre de 2013:
El Lease Spread (definido como la variación en los niveles de Renta Fija en un
mismo período de tiempo –trimestre, por ejemplo- comparando los contratos
de arrendamiento renovados y los contratos de arrendamiento nuevos con
respecto a los contratos de arrendamiento que vencieron en ese mismo
período) en el 4T13, fue de 8.0% en las 9 propiedades de nuestro Portafolio en
Operación y de 9.2% en las propiedades comerciales y en los componentes
comerciales de las propiedades de uso mixto de nuestro Portafolio en
Operación:
Parque
Duraznos
Parque
Delta
Parque
Lindavista
Parque
Tezontle
Parque
Virreyes
Espacio vacante disponible @ 30/09/2013 (m2) 289 2,295 212 493 -
Área bruta rentable a vencer 30/09/2013-31/12/2013 (m2) - 3,079 825 7,748
Área bruta rentable terminada anticipadamente 30/09/2013-
31/12/2013 (m2) - 90 - 288 1,271
Espacio total disponible para arrendamiento (m2) 289 5,464 1,037 8,529 1,271
Nuevos arrendatarios (m2) 225 448 52 - 1,271
Renovaciones (m2) - 3,079 825 7,748
Espacio total arrendado (m2) 225 3,527 877 7,748 1,271
Expansión en área rentable @ 31/12/2013 (m2) - - - - -
Espacio vacante disponible @ 31/12/2013 (m2) 64 1,937 160 781 -
Aumento/(Disminución) neto del espacio disponible (m2) (225) (358) (52) 288 -
* Excluyendo quioscos
Parque
EsmeraldaUrbitec
Reforma 222
Oficinas Reforma 222
Parque
Alameda
Portafolio
en
Operación
Espacio vacante disponible @ 30/09/2013 (m2) - - - 304 66 3,659
Área bruta rentable a vencer 30/09/2013-31/12/2013 (m2) 1,466 2,093 36 15,247
Área bruta rentable terminada anticipadamente 30/09/2013-
31/12/2013 (m2) - - - - - 1,649
Espacio total disponible para arrendamiento (m2) - - 1,466 2,397 102 20,555
Nuevos arrendatarios (m2) - - - - 66 2,062
Renovaciones (m2) 1,466 2,093 36 15,247
Espacio total arrendado (m2) - - 1,466 2,093 102 17,309
Expansión en área rentable @ 31/12/2013 (m2) - - -
Espacio vacante disponible @ 31/12/2013 (m2) - - - 304 - 3,246
Aumento/(Disminución) neto del espacio disponible (m2) - - - (0) (66) (413)
* Excluyendo quioscos
25
5. Resultados
Nota 1: Todos los términos en mayúscula están definidos en la sección “Glosario” de este
documento o en el Prospecto de Colocación de Fibra Danhos.
Nota 2: En esta sección presentamos información financiera de los 82 días de operación de
Fibra Danhos en 2013, incluyendo información de las propiedades en nuestro Portafolio en
Desarrollo, a la cual nos referimos como información financiera de “Fibra Danhos”.
Asimismo, con el propósito de ofrecer una comparativa de desempeño financiero, también
presentamos información pro forma de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en
Operación por los períodos completos comprendidos, según sea el caso, por el 4T13, 4T12,
12M13 y 12M12, a la cual nos referimos como información financiera “pro forma” de las
“9 propiedades de nuestro Portafolio en Operación”. La información pro forma está
basada en (i) la información financiera de Fibra Danhos para sus primeros 82 días de
operación, y en (ii) información financiera histórica de las 9 propiedades de nuestro
Portafolio en Operación previa a nuestro IPO, reflejando ciertos ajustes dando efecto al
IPO y a nuestras transacciones de formación, como si dichos eventos hubiesen ocurrido el
1º de enero de 2012.
11.0%
6.4% 6.7%
9.6%
15.5%
2.8%
0.0% 0.0%
8.0%
9.2%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
18.0%
Lease Spread 4T13
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación
26
5.1 Ingreso Total
El ingreso total de Fibra Danhos fue de $345.0 millones de pesos en los primeros 82
días de operación
Del total de ingresos de Fibra Danhos en sus primeros 82 días de operación , la
Renta Fija representó aproximadamente 59.6%, la Renta Variable representó
aproximadamente 6.1%, el ingreso por Contraprestaciones Únicas representó
aproximadamente 0.2%, los ingresos por estacionamiento representaron
aproximadamente 14.9%, y los ingresos por mantenimiento, operación,
publicidad y otros representaron aproximadamente 19.1%.
*CU = Contraprestación Única
En una base pro forma, el ingreso total de las 9 propiedades en nuestro
Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones
Únicas, alcanzó $414.5 millones de pesos en el 4T13, lo que representa un
incremento de 7.6% con respecto al 4T12. Si consideramos el ingreso por
Contraprestaciones Únicas, el ingreso total fue de $415.7 millones de pesos en
el mismo periodo, lo que representa un incremento anual de 0.6%.
Renta Fija, 59.6%
Renta Variable,
6.1%
CU, 0.2%
Estacionamientos,
14.9%
Mantenimiento,
operación,
publicidad y otros,
19.1%
Componentes del Ingreso Total
Fibra Danhos
27
*CU = Contraprestación Única
En una base pro forma, el ingreso total de las 9 propiedades en nuestro
Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones
Únicas, alcanzó $1,646.4 millones de pesos en los 12M13, lo que representa un
incremento anual de 8.6%. Si consideramos el ingreso por Contraprestaciones
Únicas, el ingreso total pro forma fue de $1,667.9 millones de pesos en el
mismo periodo, lo que representa un incremento anual de 5.2%.
5.2 Ingresos por Renta Fija y Renta Variable
El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos fue de $205.7 millones de pesos en los
primeros 82 días de operación
En una base pro forma, el ingreso por Renta Fija de las 9 propiedades en
nuestro Portafolio en Operación alcanzó $254.9 millones de pesos en el 4T13,
lo que representa un incremento de 12.9% con respecto al 4T12. Este
desempeño de la Renta Fija pro forma obedece principalmente a renovaciones
y negociaciones de nuevos contratos de arrendamiento con incrementos en
renta por arriba de la inflación, así como a la fluctuación del tipo de cambio
para aquellos contratos de arrendamiento denominados en dólares . En este
sentido, para aquellos arrendatarios comerciales que no pagan Renta Variable,
buscamos incrementar la Renta Fija a niveles consistentes con el desempeño de
la propiedad en la que se encuentren.
$413 $29 $416
-$100
$-
$100
$200
$300
$400
$500
Desglose del Crecimiento de Ingresos Totales Pro Forma 4T13
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación (Millones de Pesos)
-$1
$3
-$27 -$2
28
El ingreso por Renta Fija pro forma mensual promedio por metro cuadrado
alcanzó $318.3 pesos en el 4T13, lo que representa un incremento anual del
12.9%.
En una base pro forma, el ingreso por Renta Fija de las 9 propiedades en
nuestro Portafolio en Operación alcanzó $966.8 millones de pesos en los
12M13, lo que representa un incremento anual de 7.7%.
El ingreso por Renta Variable de Fibra Danhos fue de $21.2 millones de pesos en los
primeros 82 días de operación
En una base pro forma, el ingreso por Renta Variable de las 9 propiedades
en nuestro Portafolio en Operación alcanzó $30.6 millones de pesos en el
4T13, lo que representó una variación de -3.0% con respecto al 4T12.
En una base pro forma, el ingreso por Renta Variable de las 9 propiedades
en nuestro Portafolio en Operación alcanzó $115.3 millones de pesos en los
12M13, lo que representa un incremento anual de 16.0%. Es importante
señalar que cuando se preparó el estado pro forma de utilidad integral para el
ejercicio 2012, no se conocían parte de las rentas variables de aquellos
arrendatarios que reportan de manera semestral, las cuales se conocieron hasta
el siguiente ejercicio y no fueron contempladas en los ingresos de 2012. De
haberse contemplado, el incremento en el ingreso por Renta Variable de las 9
propiedades en nuestro Portafolio en Operación habría sido de 2.1% en los
12M13.
Renta Fija y Renta Variable Pro Forma
9 Propiedades en Nuestro Portafolio en Operación
En el caso de Parque Alameda el incremento mostrado en la tabla anterior se
debe principalmente a una reclasificación del pago de renta de mobiliario del
Pesos
Propiedad 4T13 4T12 Var. % 12M13 12M12 Var. %
Parque Alameda 9,280,685 7,126,815 30.2% 31,592,560 28,911,422 9.3%
Parque Delta 53,127,505 48,188,234 10.2% 181,011,107 168,598,885 7.4%
Parque Duraznos 13,886,331 13,397,018 3.7% 54,232,523 53,371,688 1.6%
Parque Esmeralda 25,423,299 22,209,327 14.5% 101,025,402 88,837,308 13.7%
Parque Lindavista 55,622,312 51,140,804 8.8% 220,210,303 199,362,382 10.5%
Reforma 222 50,856,181 46,126,036 10.3% 195,812,008 188,415,730 3.9%
Parque Tezontle 58,667,554 53,081,872 10.5% 226,422,920 204,073,833 11.0%
Urbitec 10,633,496 9,982,422 6.5% 41,575,150 39,693,385 4.7%
Parque Virreyes 8,022,098 6,042,463 32.8% 30,177,764 26,098,967 15.6%
Total 285,519,463 257,294,990 11.0% 1,082,059,740 997,363,600 8.5%
29
hotel, como Renta Fija, que anteriormente se contabilizaba como otros
ingresos. En el caso de Parque Virreyes, el incremento se debe principalmente
al aumento de la Renta Fija a niveles de mercado del espacio que ocupa Fibra
Danhos.
5.3 Entrada de Efectivo por Contraprestaciones Únicas para Fibra Danhos
La entrada de efectivo por Contraprestaciones Únicas para Fibra Danhos
derivada de nuevos contratos de arrendamiento comerciales durante los
primeros 82 días de operación sumó $31.2 millones de pesos.
5.4 Ingreso por Contraprestaciones Únicas
El ingreso por Contraprestaciones Únicas de Fibra Danhos fue de $0.6 millones de
pesos en los primeros 82 días de operación
En una base pro forma, el ingreso por Contraprestaciones Únicas de las 9
propiedades de nuestro Portafolio en Operación durante el 4T13, es el
resultado de devengar las entradas de efectivo por Contraprestaciones Únicas
para Fibra Danhos descritas en la sección anterior, así como de devengar la
parte proporcional de las entradas en efectivo de períodos anteriores que le
corresponde a los 8 días del 4T13 en los que Fibra Danhos aún no operaba .
Esto lo hacemos para reflejar un 4T13 pro forma más apegado a la operación
de las propiedades bajo Fibra Danhos.
Cabe recordar que el ingreso por Contraprestaciones Únicas depende, en un
momento determinado, del porcentaje de contratos de arrendamiento que
vencen y que no son renovados, así como de la entrada de nuevos
arrendatarios a nuestros espacios comerciales. Por lo tanto, el i ngreso por
Contraprestaciones Únicas está sujeto a una alta variabilidad de un período a
otro.
El ingreso pro forma por Contraprestaciones Únicas de las 9 propiedades en
nuestro Portafolio en Operación alcanzó $1.2 millones de pesos en el 4T13, lo
que representa un decremento de 95.6% con respecto al 4T12.
En una base pro forma, el ingreso por Contraprestaciones Únicas de las 9
propiedades en nuestro Portafolio en Operación alcanzó $21.5 millones de
pesos en los 12M13, lo que representa un decremento anual de 69.6%.
30
5.5 Ingreso por Estacionamiento
El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos fue de $51.4 millones de pesos en
los primeros 82 días de operación
En una base pro forma, el ingreso por estacionamiento de las 9 propiedades
de nuestro Portafolio en Operación alcanzó $56.4 millones de pesos en el
4T13, lo que representa un incremento de 5.9% con respecto al 4T12. Este
desempeño se debió principalmente a incrementos en las tarifas en un rango
de 4% a 18% en Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Tezontle, Reforma 222
y Urbitec a partir de diciembre de 2013.
En una base pro forma, el ingreso por estacionamiento de las 9 propiedades
en nuestro Portafolio en Operación alcanzó $223.9 millones de pesos en los
12M13, lo que representa un incremento anual de 8.8%.
5.6 Ingreso por Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros
El ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros de Fibra Danhos fue de
$66.1 millones de pesos en los primeros 82 días de operación
En una base pro forma, el ingreso por mantenimiento, operación, publicidad
y otros de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en Operación sumó $72.5
millones de pesos en el 4T13, lo que representa una disminución de 3.0% con
respecto al 4T12. Este desempeño se debió principalmente a menores cobros de
reembolsos de gastos a arrendatarios, relacionados con consumo de agua y
energía eléctrica entre otros.
En una base pro forma, el ingreso por mantenimiento, operación, publicidad
y otros de las 9 propiedades en nuestro Portafolio en Operación alcanzó
$340.4 millones de pesos en los 12M13, lo que representa un incremento anual
de 9.0%.
5.7 Gastos de Operación y Mantenimiento
Los gastos de operación y mantenimiento de Fibra Danhos fueron de $75.6 millones
de pesos en los primeros 82 días de operación
En una base pro forma, los gastos de operación y mantenimiento de las 9
propiedades en nuestro Portafolio en Operación sumaron $84.6 millones de
pesos en el 4T13 contra $84.5 millones de pesos en el 4T12, prácticamente sin
cambios. Este desempeño de los gastos de operación y mantenimiento por
31
debajo de la inflación se debe principalmente a que logramos disminuir los
gastos relacionados con el consumo de agua y energía eléctrica.
En una base pro forma, los gastos de operación y mantenimiento de las 9
propiedades en nuestro Portafolio en Operación alcanzó $286.0 millones de
pesos en los 12M13, contra $279.8 millones de pesos en los 12M12, lo cual
representa un incremento de 2.2%.
*CU = Contraprestación Única
5.8 Comisión por Asesoría y Comisión por Servicios de Representación
La Comisión por Asesoría y la Comisión por Servicios de Representación de Fibra
Danhos sumaron $37.2 millones de pesos y $6.4 millones de pesos, respectivamente,
en los primeros 82 días de operación
De acuerdo con los documentos del IPO de Fibra Danhos, las Comisiones de
Asesoría incurridas durante el año concluido el 31 de diciembre de 2013, serán
diferidas y pagaderas en el primer trimestre de 2015 y las Comisiones de
Asesoría incurridas durante el año concluido el 31 de diciembre de 2014 serán
diferidas y pagaderas en cuotas iguales, trimestralmente, durante el año
concluido el 31 de diciembre de 2015, en adición a comisiones incurridas y
pagaderas durante los períodos aplicables en 2015. Las Comisiones de
Asesoría diferidas serán ajustadas por inflación a partir de la fecha en que
sean incurridas.
Es importante subrayar en este sentido, que aunque para efectos de nuestros
estados financieros consolidados el pago por la Comisión por Asesoría se
$84 $85
$280 $286 21.9%
20.4% 18.5%17.4%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
$-
$50
$100
$150
$200
$250
$300
$350
4T 2012 4T 2013 12M12 12M13
Gastos de Operación y Mantenimiento Pro Forma
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación (Millones de Pesos Millones)
Gasto de Op. Y Mant. Gastos deOp. Y Mant. Como Porcentaje de Ingresos Totales (exc. CU)
32
provisiona en resultados, para efectos del cálculo de la dis tribución no se
deduce la Comisión por Asesoría.
5.9 Predial y Seguros
En los primeros 82 días de operación, Fibra Danhos no devengó gastos de predial y
seguros
Cabe recordar en este sentido, que los pagos de predial y seguros para las 9
propiedades de nuestro Portafolio en Operación se realizaron de manera
anticipada a principios de año por parte de los Fideicomitentes Adherentes
respectivos, quedando Fibra Danhos exenta de reembolsar la parte
proporcional del gasto correspondiente a los 82 días de oper ación en el 4T13.
En una base pro forma, los gastos de predial y seguros de las 9 propiedades
de nuestro Portafolio en Operación durante el 4T13, sumaron $1.2 millones de
pesos y $0.3 millones de pesos, respectivamente. Estos montos sólo reflejan el
devengo del gasto de predial y seguros correspondientes a 8 días de octubre
de 2013, previos a nuestro IPO. Para los 82 días restantes del 4T13, período en
el cual estuvo en operación Fibra Danhos, no se devengó la parte proporcional
de dicho gasto con el propósito de reflejar un 4T13 pro forma más apegado a
la operación de las propiedades bajo Fibra Danhos. Esta manera de presentar
los gastos pro forma de predial y seguros genera una variación negativa
significativa en las comparativas del 4T13 vs. el 4T12, y de los 12M13 vs. los
12M12.
En una base pro forma, los gastos de predial y seguros de las 9 propiedades
de nuestro Portafolio en Operación sumaron $42.9 millones de pesos y $11.4
millones de pesos, respectivamente , en los 12M13.
33
5.10 Ingreso Neto Operativo
El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por
Contraprestaciones Únicas, fue de $262.3 millones de pesos en los primeros 82 días
de operación
Ingreso Neto Operativo
Fibra Danhos
*CU = Contraprestación Única
En una base pro forma, el Ingreso Neto Operativo de las 9 propiedades de
nuestro Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por
Contraprestaciones Únicas, fue de $321.3 millones de pesos en el 4T13, lo que
representó un incremento de 15.1% con respecto al 4T12. El margen neto
operativo pro forma, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue
de 77.5% para el 4T13, mayor que el 72.4% reportado en el 4T12.
En una base pro forma, el Ingreso Neto Operativo de las 9 propiedades de
Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones
Únicas, fue de $1,278.0 millones de pesos en los 12M13, lo que representó un
incremento de 11.7% con respecto a los 12M12. El margen neto operativo pro
forma, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue 77.6% para
los 12M13, mayor que el 75.5% reportado en los 12M12.
Pesos 82 días en operación
Renta Fija 205,673,632
Renta Variable 21,202,669
Contraprestación Unica 627,165
Estacionamientos 51,420,185
Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros 66,060,396
Total ingresos 344,984,047
Gastos de operación y mantenimiento 75,628,682
Comisión por Servicios de Representación 6,378,250
Impuesto predial -
Seguros -
Gastos(1) 82,006,932
Ingreso Neto Operativo (exc. CU) 262,349,950
Margen neto operativo (exc. CU) 76.2%
Ingreso Neto Operativo (inc. CU) 262,977,115
Margen neto operativo (inc. CU) 76.2%
(1) Excluyen Comisión de Asesoría y Honorarios profesionales a partes no relacionadas
34
Evolución del Ingreso Neto Operativo Pro Forma
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación
*CU = Contraprestación Única
Pesos 4T13 4T12 Variación % / pb 12M13 12M12 Variación % / pb
Renta Fija 254,894,008 225,719,417 12.9% 966,761,304 898,002,680 7.7%
Renta Variable 30,625,455 31,575,573 -3.0% 115,298,436 99,360,920 16.0%
Contraprestación Unica 1,227,051 27,871,708 -95.6% 21,473,205 70,592,529 -69.6%
Estacionamientos 56,436,788 53,295,616 5.9% 223,930,936 205,809,447 8.8%
Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros 72,505,313 74,740,246 -3.0% 340,388,789 312,258,419 9.0%
Total ingresos 415,688,616 413,202,560 0.6% 1,667,852,671 1,586,023,995 5.2%
Gastos de operación y mantenimiento 84,590,879 84,467,008 0.1% 286,015,233 279,808,985 2.2%
Comisión por Servicios de Representación 7,000,518 6,507,561 7.6% 28,087,931 26,709,873 5.2%
Impuesto predial 1,235,285 12,094,005 -89.8% 42,926,138 52,152,691 -17.7%
Seguros 327,290 3,105,842 -89.5% 11,373,327 12,420,276 -8.4%
Gastos excluyendo Comisión por Asesoría 93,153,972 106,174,416 -12.3% 368,402,629 371,091,825 -0.7%
Ingreso Neto Operativo (exc. CU) 321,307,592 279,156,436 15.1% 1,277,976,836 1,144,339,641 11.7%
Margen neto operativo (exc. CU) 77.5% 72.4% 508 77.6% 75.5% 211
Ingreso Neto Operativo (inc. CU) 322,534,644 307,028,144 5.1% 1,299,450,042 1,214,932,170 7.0%
Margen neto operativo (inc. CU) 77.6% 74.3% 329 77.9% 76.6% 131
35
*CU = Contraprestación Única
La siguiente tabla muestra la evolución del Ingreso Neto Operativo pro forma
para el 4T13 y los 12M13, por propiedad:
Evolución del Ingreso Neto Operativo Pro Forma exc. CU por Propiedad
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación
*CU = Contraprestación Única
$279
$1,144
$321
$1,278
15.1%11.7%
-0.8%
1.2%
3.2%
5.2%
7.2%
9.2%
11.2%
13.2%
15.2%
$-
$200
$400
$600
$800
$1,000
$1,200
$1,400
4T 12M
Ingreso Neto Operativo Pro Forma exc. CU
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación (Millones de Pesos)
2012 2013 Crecimiento
75.5%
77.6%77.5%
72.4%
Margen
Cifras en Pesos
Propiedad 4T13 4T12 Var. % 12M13 12M12 Var. %
Parque Alameda 9,130,745 8,703,525 4.9% 37,832,124 35,742,813 5.8%
Parque Delta 60,332,447 52,173,490 15.6% 230,655,435 203,349,704 13.4%
Parque Duraznos 17,921,317 17,982,924 -0.3% 75,473,462 74,252,947 1.6%
Parque Esmeralda 25,019,357 21,245,998 17.8% 95,969,267 83,294,508 15.2%
Parque Lindavista 69,575,931 61,439,442 13.2% 287,074,832 250,965,137 14.4%
Reforma 222 53,593,327 45,841,376 16.9% 204,398,060 198,830,152 2.8%
Parque Tezontle 67,820,475 56,065,763 21.0% 277,502,157 233,170,653 19.0%
Urbitec 10,865,608 11,207,151 -3.0% 41,345,884 42,426,389 -2.5%
Parque Virreyes 7,048,386 4,496,765 56.7% 27,725,615 22,307,337 24.3%
Total 321,307,592 279,156,436 15.1% 1,277,976,836 1,144,339,641 11.7%
36
5.11 EBITDA
El EBITDA de Fibra Danhos, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas,
sumó $223.7 millones de pesos en los primeros 82 días de operación, lo que representa
un margen EBITDA de 65.0%
EBITDA
Fibra Danhos
*CU = Contraprestación Única
En una base pro forma, el EBITDA de las 9 propiedades de nuestro
Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones
Únicas, presentó un crecimiento anual del 17.4% en el 4T13, sumando $280.4
millones de pesos.
El margen EBITDA pro forma de las 9 propiedades de nuestro Portafolio en
Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, aumentó
566 puntos base a 67.7% en el 4T13, de 62.0% en el 4T12.
En una base pro forma, el EBITDA de las 9 propiedades de nuestro
Portafolio en Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones
Únicas, presentó un crecimiento anual del 13.5% en los 12M13, sumando
$1,116.3 millones de pesos
El margen EBITDA pro forma de las 9 propiedades de nuestro Portafolio en
Operación, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas , aumentó
292 puntos base a 67.8% en los 12M13, de 64.9% en los 12M12.
Pesos 82 días de operación
Renta Fija 205,673,632
Renta Variable 21,202,669
Contraprestación única 627,165
Estacionamientos 51,420,185
Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros 66,060,396
Total ingresos 344,984,047
Gastos de operación y mantenimiento 75,628,682
Comisión por Asesoría 37,240,997
Comisión por Servicios de Representación 6,378,250
Honorarios profesionales a partes no relacionadas 1,443,008
Impuesto predial -
Seguros -
Total gastos 120,690,937
EBITDA (exc. CU) 223,665,945
Margen EBITDA (exc. CU) 65.0%
EBITDA (inc. CU) 224,293,110
Margen EBITDA (inc. CU) 65.0%
37
Evolución de EBITDA Pro Forma
9 Propiedades en Operación (Pesos)
*CU = Contraprestación Única
*CU = Contraprestación Única
Pesos 4T13 4T12 Variación % / pb 12M13 12M12 Variación % / pb
Renta Fija 254,894,008 225,719,417 12.9% 966,761,304 898,002,680 7.7%
Renta Variable 30,625,455 31,575,573 -3.0% 115,298,436 99,360,920 16.0%
Contraprestación Unica 1,227,051 27,871,708 -95.6% 21,473,205 70,592,529 -69.6%
Estacionamientos 56,436,788 53,295,616 5.9% 223,930,936 205,809,447 8.8%
Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros 72,505,313 74,740,246 -3.0% 340,388,789 312,258,419 9.0%
Total ingresos 415,688,616 413,202,560 0.6% 1,667,852,671 1,586,023,995 5.2%
Gastos de operación y mantenimiento 84,590,879 84,467,008 0.1% 286,015,233 279,808,985 2.2%
Comisión de Asesoría 40,874,265 40,255,382 1.5% 161,640,411 161,021,528 0.4%
Comisión por Servicios de Representación 7,000,518 6,507,561 7.6% 28,087,931 26,709,873 5.2%
Impuesto predial 1,235,285 12,094,005 -89.8% 42,926,138 52,152,691 -17.7%
Seguros 327,290 3,105,842 -89.5% 11,373,327 12,420,276 -8.4%
Total gastos 134,028,237 146,429,798 -8.5% 530,043,040 532,113,353 -0.4%
EBITDA (exc. CU) 280,433,327 238,901,054 17.4% 1,116,336,425 983,318,113 13.5%
Margen EBITDA (exc. CU) 67.7% 62.0% 566 67.8% 64.9% 292
EBITDA (inc. CU) 281,660,379 266,772,762 5.6% 1,137,809,631 1,053,910,642 8.0%
Margen EBITDA (inc. CU) 67.8% 64.6% 320 68.2% 66.4% 177
$239
$983
$280
$1,116
17.4%
13.5%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
18.0%
$-
$200
$400
$600
$800
$1,000
$1,200
4T 12M
EBITDA Pro Forma exc. CU
9 Propiedades de Nuestro Portafolio en Operación (Millones de Pesos)
2012 2013 Series3
64.9%
67.8%67.7%
62.0%
Margen
38
5.12 Deuda y Efectivo
Fibra Danhos cuenta con una atractiva estructura de capital actualmente sin deuda
Somos una entidad pública bien capitalizada, actualmente sin deuda, bien
posicionada para obtener y utilizar financiamiento a través de deuda para
hacer crecer nuestro negocio.
Fibra Danhos terminó el 4T13 con un balance de efectivo de $1,559.8 millones
de pesos, además de $3,201.4 millones de pesos de impuestos por recuperar,
principalmente el impuesto al valor agregado pagado en relación con la
adquisición de nuestro Portafolio Inicial.
5.13 Utilidad Neta, FFO y AFFO
La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos sumaron $402.8 millones de
pesos, $223.8 millones de pesos, y $254.3 millones de pesos, respectivamente, en los
primeros 82 días de operación
Conciliación FFO y AFFO
Fibra Danhos
*CU = Contraprestación Única
Pesos 82 días de operación
Utilidad neta 402,818,806
Ajuste al valor razonable de las propiedades 179,004,000
FFO 223,814,806
Gastos de capital -
Pagos de principal -
Contraprestación Única por devengar del período 30,581,970
Contraprestación Única por devengar de períodos anteriores -
Rentas cobradas por anticipado del período -
Rentas cobradas por anticipado de períodos anteriores -
Comisión por Asesoría 37,240,997
Renta líneal por cobrar del período 68,464-
Renta líneal por cobrar de períodos anteriores -
Comisiones por corretaje por devengar del período -
Comisiones por corretaje por devengar de períodos anteriores -
AFFO 291,569,309
39
6. Portafolio
La siguiente tabla muestra información relevante acerca de nuestro portafolio
inicial al 31 de diciembre de 2013:
Año de inicio
de OperacionesEstado/ Municipio Area rentable
% de área
rentableOcupación
Lugares de
Estacionamiento
Portafolio en Operación
Comercial
1. Parque Duraznos 2000 Miguel Hidalgo, Distrito Federal 15,375 2.9% 98.5% 969
2. Parque Delta 2005 Benito Juárez, Distrito Federal 44,566 8.3% 96.7% 2,238
3. Parque Lindavista2006
Gustavo A. Madero, Distrito
Federal 42,175 7.8% 97.69%2,306
4. Parque Tezontle 2007 Iztapalapa, Distrito Federal 49,555 9.2% 97.7% 2,742
Sub total Comercial 151,671 28.1% 97.5% 8,255
Oficinas
5. Parque Virreyes 1989 Miguel Hidalgo, Distrito Federal 7,937 1.5% 100.0% 251
6. Parque Esmeralda 2000 Tlalpan, Distrito Federal 34,057 6.3% 100.0% 1,636
7. Urbitec 2009 Miguel Hidalgo, Distrito Federal 12,912 2.4% 100.0% 501
Sub total Oficinas 54,906 10.2% 100.0% 2,388
Uso Mixto
8. Parque Alameda 2003 Cuauhtémoc, Distrito Federal 15,755 2.9% 99.7% 308
9. Reforma 222 2007 Cuauhtémoc, Distrito Federal 44,602 8.3% 97.99% 1380
Sub total Uso Mixto 60,357 11.2% 98.4% 1688
Total Portafolio en Operación 266,934 49.5% 98.2% 12,331
Portafolio en Desarrollo
Oficinas
10. Torre Virreyes 2014e Miguel Hidalgo, Distrito Federal 66,077 12.3% 2,300
Uso Mixto
11. Toreo 2014e - 2017e Naucalpan, Estado de México 206,059 38.2% 6,700
Total Portafolio en Desarrollo 272,136 50.5% 9,000
Total Portafolio Inicial 539,070 100.0% 21,331
Sub total/ Promedio Pond. Comercial 151,671 28.1% 97.6% 8,255
Sub total/ Promedio Pond. Oficinas 120,983 22.4% 100.0% 4,688
Sub total/ Promedio Pond. Uso Mixto 266,416 49.4% 99.2% 8,388
40
7. Mapa de Operaciones
8. Desempeño de nuestro CBFI
Los CBFIs de Fibra Danhos (DANHOS13 en la BMV) terminaron el 4T13 con un
precio de $25.1 pesos/CBFI, lo cual representa un decremento del 3.5% con
respecto al precio del IPO de $26.00 por CBFI. En el 4T13, el volumen
promedio diario de los CBFIs de Fibra Danhos alcanzó $26.5 millones de pesos
y 1.1 millones de CBFIs (excluyendo el primer día de operación).
El 30 de enero de 2014, la Bolsa Mexicana de Valores anunció la muestra que
integra a los índices “BMV FIBRAS” y “BMV FIBRAS RT”a partir del 4 de
febrero de 2014, en los que Fibra Danhos tiene una participación de 3.0%.
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:Visitantes 2012
Oficina
17
9
8
Parque Virreyes Urbitec
Torre Virreyes
Toreo
Parque Esmeralda
41.105 M49,555200713.2 M
Des
arro
llo
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:Visitantes 2012
1.066 M44,566200518.7 M
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:Visitantes 2012
1.043 M42,175200613.9 M
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:Visitantes 2012
0.695 M15,37520003.7 M
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:Visitantes 2012
1.177 M15,75520033.6 M
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:Visitantes 2012
1.103 M44,60220077.4 M
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:
0.685 M34,0572000
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:
0.700 M12,9122009
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:
0.723 M7,9371989
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:
0.725 M66,0772014e
Población a 5km:GLA (m2): Año de apertura:
0.787 M206,0592014e-2017e
5 6 7
8
9
Periférico
Uso mixto Comercial
11
10
11
10
24
3
6
5
3
2
1
DANHOS 13 en la BMV 4T13
Precio de cierre (Alto) 26.1$
Precio de cierre (Bajo) 24.1$
Precio de cierre promedio 25.1$
Volumen promedio diario (CBFIs)(1) 1,057,660
Volumen promedio diario (Pesos) (1) 26,526,582$
Precio de cierre al 31 de diciembre de 2013 25.1$
CBFIs en circulación al 31 de diciembre de 2013 1,313,059,402
CBFIs en circulación con Derechos Económicos al 31 de diciembre de 2013 814,174,918
Capitalización de mercado al 31 de diciembre de 2013 32,957,790,990$ (1) Excluyendo el primer día de operación
41
9. Glosario
Adjusted Funds From Operations (AFFO) : Resultado de ajustar el FFO
restando o sumando, según corresponda, los siguientes rubros: (i) restando los
gastos de capital para mantener o mejorar la calidad de los activos; (ii)
restando los pagos a principal de los financiamientos existentes; (iii) s umando
las Contraprestaciones Únicas cobradas en el período corriente que estén
pendientes de devengar; (iv) restando las Contraprestaciones Únicas cobradas
en períodos anteriores que estén devengadas en el período corriente; (v)
sumando las rentas cobradas por anticipado en el período corriente que estén
pendientes de devengar; (vi) restando las rentas cobradas por anticipado en
períodos anteriores que estén devengadas en el período corriente; (vii)
sumando las Comisiones por Asesoría devengadas en el perí odo corriente, que
están pendientes de pago; (viii) restando las comisiones por corretaje pagadas
en el período corriente que estén pendientes de amortizar; (ix) sumando las
comisiones por corretaje pagadas en períodos anteriores que estén
amortizadas en el período corriente; y (x) ajustando por el efecto en línea recta
(efecto de reconocer los montos de Renta Fija, proporcionalmente en línea
recta a lo largo del plazo de los contratos de arrendamiento, sin importar el
método de pago acordado con el arrendatario). AFFO es una medida de la
capacidad de generación de flujos.
Cartera Vencida : Rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios
con una morosidad superior a los 60 días. Cuando se presenta como un
porcentaje, la Cartera Vencida representa las rentas pendientes de pago por
parte de los arrendatarios con una morosidad superior a los 60 días como
porcentaje de la Renta Fija anualizada del período respectivo.
Contraprestación Única : Pago único y no-reembolsable que recibimos de
ciertos arrendatarios entrantes en nuestras propiedades comerciales y en los
componentes comerciales de nuestras propiedades de uso mixto. La
contraprestación única usualmente se recibe al momento de arrendar nuevos
espacios o cuando un contrato que expira no es r enovado y dicho local es
arrendado a un nuevo arrendatario.
Costo de Ocupación : Para el caso de arrendatarios comerciales, el costo
incurrido asociado con la ocupación de un local, consistente en la Renta Fija,
la Renta Variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y
publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrend atarios.
42
Derechos Económicos : Derechos de los tenedores de CBFIs a recibir
distribuciones en efectivo, de acuerdo con los documentos legales de la oferta
pública inicial de Fibra Danhos.
EBITDA: Utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización .
En el caso de la información financiera pro forma de las 9 propiedades de
nuestro Portafolio en Operación, la Comisión por Asesoría es deducida de los
ingresos para calcular el EBITDA. En el caso de la información financiera de
Fibra Danhos, la Comisión por Asesoría y los honorarios profesionales a
partes no relacionadas, si existieren, son deducidos de los ingresos para
calcular el EBITDA. En cualquier caso, el EBITDA se calcula previo a cualquier
ajuste por cambios en la valuación de los activos llevados a resultados.
Funds From Operations (FFO): Resultado de sumar o restar, según sea el caso,
a la Utilidad Neta ajustes por cambios negativos o positivos, respectivamente,
en la valuación de los activos llevados a resultados.
Ingreso Neto Operativo : Se calcula deduciendo gastos operativos de las
propiedades (excluyendo ingresos/gastos netos financieros y Comisión por
Asesoría), de los ingresos operativos de las propiedades.
Lease Spread: Variación en los niveles de Renta Fija en un mismo período de
tiempo –trimestre, por ejemplo- comparando los contratos de arrendamiento
renovados y los contratos de arrendamiento nuevos con respecto a los
contratos de arrendamiento que vencieron en ese mismo período
Pérdida en Renta : Rentas pendientes de pago por parte de los arrendatarios
con una morosidad superior a los 180 días. Cuando se presenta como un
porcentaje, la Pérdida en Renta representa las rentas pendientes de pago por
parte de los arrendatarios con una morosidad superior a los 180 días como
porcentaje de la Renta Fija anualizada del período respectivo.
Renta Fija: Renta fija mínima pagada por los arrendatarios de acuerdo con los
contratos de arrendamiento.
Renta Variable : La diferencia pagada en renta (cuando es positiva), entre la
Renta Fija y la renta que consiste en un porcentaje de las ventas del
arrendatario, como se estipula en los contratos de arrendamiento de espacios
comerciales.
Rotación: Resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron
arrendados a nuevos arrendatarios en un período determinado , entre el área
rentable bruta total del portafolio.
43
Tiendas Ancla: En nuestras propiedades comerciales y los componentes
comerciales de nuestras propiedades de uso mixto, aquellos locales
arrendados con más de 3,000 m2 de área rentable bruta.
Tiendas Satélite: En nuestras propiedades comerciales y componentes
comerciales de nuestras propiedades de uso mixto, aquellos locales
arrendados con menos de 1,000 m2 de área rentable bruta.
Tiendas Sub-Ancla: En nuestras propiedades comerciales y los componentes
comerciales de nuestras propiedades de uso mixto, aquellos locales
arrendados con área rentable bruta entre 1,000 m2 y 3,000 m2.
Utilidad Neta: Resultado de (i) restar de los ingresos operativos (Renta Fija,
Renta Variable, ingresos por Contraprestaciones Únicas, ingresos por
estacionamiento e ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros)
los gastos de operación y mantenimiento; predial; seguros; Comisión por
Asesoría; Comisión por Servicios de Representación; honorarios profesionales
a partes no relacionadas; los ingresos/gastos financieros netos; los impuestos
atribuibles al Administrador; y (ii) de restar o sumar, según sea el caso,
ajustes por cambios en la valuación de los activos llevados a resultados .
Ventas de Arrendatarios : Para aquellos arrendatarios comerciales que tienen
una obligación en su contrato de arrendamiento para reportar ventas, ventas
generadas en el local arrendado en un periodo determinado.