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REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA

FERROCARRIL CALLE 13.

CONTEXTO DE PPRU FERROCARRIL CALLE 13

ILUSTRACIÓN 1. SITUACIÓN ACTUAL PPRU FERRO CARRIL CALLE 13

Fuente: Google Earth

ÁREAS INICIALES

TABLA 1. CUADRO DE AREAS INICIALES

Fuente: Elaboración Propia

El área bruta total es de 22.845,34 m2 y el área de reserva vial es de 483,10 m2 y finalmente

el área de cesión para espacio público exigido es de 4569,07 m2 para un área útil resultante

de 17.793,17 m2.

AREA TOTAL M2 %

22.845,34 100,00%

5.052,17 22,11%

483,10 2,11%

4.569,07 20,00%

17.793,17 77,89%ÁREA UTIL RESULTANTE

AREA M2

ÁREA BRUTA

TOTAL

RESERVAS VIALES

CESIÓN DE ESPACIO PÚBLICO (EXIGIDA - 20% Á.A)

ILUSTRACION 1. CUADRO DE AREAS INICIALES - AREA PÚBLICA EXISTENTE

Fuente: Equipo Técnico Grupo Accanto

Las vías que el proyecto posee son la Calle 13(Avenida Caracas), Calle 17, Carrera 38 y Carrera 39 (Avenida Ferrocarril),dentro del PPRU FERROCARRIL CALLE 13 solo se tiene una única unidad de gestión denominada (UG 1), actualmente no existen áreas de manejo diferenciado dentro de los predios del plan parcial.

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS POR EDIFICABILIDAD

Como contraprestación de los beneficios generados por la norma de edificabilidad en el PPRU FERROCARRIL CALLE 13 y de acuerdo con el artículo 27 del Decreto 804 de 2018 “por el cual se incorporan áreas al Tratamiento Urbanístico de Renovación Urbana sobre los ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Público Masivo Transmilenio Avenida Calle 13 y Avenida de las Américas” se establece las cargas urbanísticas para la generación de equipamiento y espacio público en contraprestación de los beneficios de edificabilidad adicional otorgado como se ve en la tabla 2 lo predios con índice de construcción básico (ICb) menor a 2.5 poseen un aporte voluntario de dinero los predios mayores a 2.5 no pagan este rubro.

TABLA 2. CARGAS POR EDIFICABILIDAD

Fuente: Decreto 804 de 2018

TABLA 3. CARGAS POR EDIFICABILIDAD

CARGAS ARTICULO 27 DECRETO 804

INDICE BASICO 3,50

INDICE BASICO * AREA UTIL 63609,805

INDICE PROPUESTO 3,97

AREA PROPUESTA 72.083,26

DIFERENCIA DE AREA PROPUESTA 8.473,46

DIFERENCIA INDICE PROPUESTO 0,47


Para el cálculo de las cargas por edificabilidad se cogió el índice máximo que le corresponde al predio por la UPZ, en este caso UPZ – 108 Zona Industrial que para el predio es de 3.5 (ICb), para el PPRU FERROCARRIL CALLE 13 el índice propuesto es de 3,25 por lo que siguiendo lo que establece el decreto 804 en el artículo 27 al tener un índice básico mayor a 2,5 No aplicarían las cargas urbanísticas para la generación de equipamiento y espacio público.

ÁREAS DEL PROYECTO URBANÍSTICO PROPUESTO

TABLA 4. AREAS DEL PLAN PARCIAL


PREDIOS QUE CONFORMAN LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

La tabla posterior detalla el predio participante, área contenida y la unidad de actuación a

la cual pertenece; adicional se establece los valores comerciales en suelo total del PPRU.

TABLA 5. INFORMACION DEL PREDIO QUE CONFORMA LA UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA

UG ID PREDIO PROPIETARIO FOLIO DE

MATRICULA INMOBILIARIA

CHIP DIRECCION

UG 1 1 CARROCERIAS BENFORD LTD

50S-91817 AAA0049XMNN AK 68#39I-81 SUR

TOTAL PPRU

DELIMITACIÓN PLAN PARCIAL - ÁREA BRUTA (Según Ajuste Topográfico) 22.845,34 100%

RESERVAS VIALES 483,10 2,1%

Reserva Vial Carrera 39 (Av. Ferrocarril del Sur) - Via vehicular 483,10 2,1%

ÁREA NETA URBANIZABLE 22.845,34 100,0%

CESIÓN DE ESPACIO PÚBLICO (EXIGIDA - 20% Á.A) 4.569,07 20,00%

CESIÓN DE ESPACIO PÚBLICO (PROPUESTA - 20% Á.A) 4.569,07 20,00%

Cesión para Conformación Anden Carrera 39 / Calle 13 sobre Reserva vial 2.037,20 8,92%

Cesión para Conformación Anden Carrera 39 1.343,54 5,88%

Cesión para Conformación Andén Calle 13 244,68 1,07%

Cesión para Conformación Andén Calle 17 659,60 2,89%

Cesión para Conformación Andén Carrera 38 24,31 0,11%

Plazoletas 259,73 1,14%

ÁREA ÚTIL 17.793,17 77,89%

ÁREA CONSTRUIDA (m2)

AVALÚO DE REFERENCIA M2 DE

CONSTRUCCIÓN (estimado)

TOTAL AVALÚO DE REFERENCIA

CONSTRUCCIÓN (estimado)

TOTAL VALOR DEL APORTE

(A*VALOR M2 TERRENO) + (TOTAL

CONSTRUCCIÓN)

4.389,80 460.000,00 2.019.308.000,00 40.856.378.860,00


Nota 1: El valor por metro cuadrado del suelo objeto de reparto corresponde a estimaciones del valor comercial realizadas por Borrero Ochoa & Asociados.

CARGAS URBANÍSTICAS

En contraprestación por los beneficios urbanísticos en términos de uso y edificabilidad

otorgados por el decreto de renovación urbana 804 del 2018, para el PPRU

FERROCARRIL CALLE 13 se le asocian unas cargas generales por concepto de redes

matrices de servicios públicos de energía, Acueducto y una intervención sobre la carrera

39 para su ampliación. Adicional unas cargas locales asumidas por la única Unidad de

Actuación Urbanística en el PPRU constituida por un único predio.

En concordancia con lo anterior, se identifican como cargas urbanísticas asociadas las siguientes: CARGAS GENERALES

TABLA 6. CARGA GENERAL DEL PLAN PARCIAL

ÁREA DE TERRENO

OBJETO DE REPARTO

(m2) : A

ÁREA DE TERRENO

que no es OBJETO DE

REPARTO (m2) : B

TOTAL ÁREA DE

TERRENO (A+B)

AVALÚO DE

REFERENCIA M2 DE

TERRENO

TOTAL AVALÚO DE

REFERENCIA

TERRENO

22.845,34 0,00 22.845,34 1.700.000,00 38.837.070.860,00

ETAPA 1TOTAL PLAN

PARCIALETAPA 1

TOTAL PLAN

PARCIAL

REDES DE SERVICIOS PUBLICOS

Red de Media Tension y Alumbrado publico 570.241.082,00

Red de Acueducto Matriz 1.885.195.607,00

INTERVENCION DE MALLA VIAL PRIMARIA

Ampliacion Carrera 39 483,00 483,00 325.990,85 157.453.579,10 157.453.579,10

2.612.890.268,10TOTAL CARGAS GENERALES

CONCEPTO CARGA GENERAL

AREA (m2)COSTO M2

CONSTRUCCIÓN

TOTAL COSTO (COP Miles)

(Pesos)


CARGAS LOCALES

TABLA 7. CARGA LOCAL DEL PLAN PARCIAL


El costo de construcción M2 correspondiente a la carga local de Urbanismo incluye las

instalaciones internas, red de acueducto, red de alcantarillado, red eléctrica, vías y

andenes, cerramientos y paisajismo, el cual se estima en base a un análisis de precios

unitarios que se encuentran detallados en el Anexo No.1.3.

Tabla 8. CARGAS DEL PLAN PARCIAL POR UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA


ETAPA 1TOTAL PLAN

PARCIALETAPA 1 TOTAL PLAN PARCIAL

CARGAS URBANÍSTICAS DE ESPACIOS PÚBLICOS PEATONALES

Anden Calle 13 2.037,20 2.037,20 $ 213.334,90 $ 434.606.627,55 $ 434.606.627,55 Anden Carrera 39 1.343,54 1.343,54 $ 213.334,90 $ 286.624.676,38 $ 286.624.676,38 Anden Carrera 13 244,68 244,68 $ 213.334,90 $ 52.198.143,48 $ 52.198.143,48 Anden Carrera 17 659,60 659,60 $ 213.334,90 $ 140.716.468,45 $ 140.716.468,45 Anden Carrera 38 24,31 24,31 $ 213.334,90 $ 5.186.384,77 $ 5.186.384,77 Plazoletas 259,73 259,73 $ 213.334,90 $ 55.409.921,74 $ 55.409.921,74 CARGAS URBANÍSTICAS PARA GENERACION DE EQUIPAMENTOS

Compensacion - Beneficio Edificabilidad (Art 27# D. 804/2018) $ - OTROS

Valor Estudios y Formulacion $ 550.000.000 1.524.742.222,37TOTAL CARGAS LOCALES

CONCEPTO CARGA LOCAL

AREA (m2) COSTO M2

CONSTRUCCIÓN (COP

Miles)

TOTAL COSTO URBANISMO (COP Miles)

ETAPA 1TOTAL PLAN

PARCIALETAPA 1 TOTAL PLAN PARCIAL

CARGAS URBANÍSTICAS DE ESPACIOS PÚBLICOS PEATONALES

Anden Calle 13 2.037,20 2.037,20 $ 213.334,90 $ 434.606.627,55 $ 434.606.627,55 Anden Carrera 39 1.343,54 1.343,54 $ 213.334,90 $ 286.624.676,38 $ 286.624.676,38

Anden Carrera 13 244,68 244,68 $ 213.334,90 $ 52.198.143,48 $ 52.198.143,48 Anden Carrera 17 659,60 659,60 $ 213.334,90 $ 140.716.468,45 $ 140.716.468,45 Anden Carrera 38 24,31 24,31 $ 213.334,90 $ 5.186.384,77 $ 5.186.384,77

Plazoletas 259,73 259,73 $ 213.334,90 $ 55.409.921,74 $ 55.409.921,74 CARGAS URBANÍSTICAS PARA GENERACION DE EQUIPAMENTOS

Compensacion - Beneficio Edificabilidad (Art 27# D. 804/2018) $ - OTROS

Valor Estudios y Formulacion $ 550.000.000,00 $ 1.524.742.222,37

REDES DE SERVICIOS PUBLICOS

Red de Media Tension y Alumbrado publico $ 570.241.082,00

Red de Acueducto Matriz $ 1.885.195.607,00

INTERVENCION MALLA VIAL PRIMARIA

Ampliacion Carrera 39 483 483 $ 325.990,85 $ 157.453.579,10 $ 157.453.579,10

$ 2.612.890.268,10

$ 4.137.632.490,47

CONCEPTO CARGA LOCAL

AREA (m2) COSTO M2

CONSTRUCCIÓN

(COP Miles)

TOTAL COSTO URBANISMO (COP Miles)

TOTAL CARGAS LOCALES

TOTAL CARGAS

CONCEPTO CARGA GENERAL

TOTAL CARGAS GENERALES

El valor total de carga local corresponde a COP $ 1.524.742.222,37, por concepto de carga

general corresponde a COP $ 2.612.890.268,10 y por contraprestación de beneficios en

edificabilidad es de $0, lo queda un total de cargas de $ 4.137.632.490,47.

PRODUCTOS INMOBILIARIOS PROPUESTOS

Los productos inmobiliarios propuestos consideran las necesidades de oferta y demanda de la ciudad y propiamente del sector de Ricaurte al cual pertenece el predio objeto de estudio. A continuación, se muestra la categorización implementada en el plan PPRU CARRIL CALLE 13, la cual cuenta con un área total construida de 89.962,46 m2 y de área neta vendible de 70.108,70 m2.

TABLA 9.- AREAS CONSTRUIDAS Y VENDIBLES POR TIPO DE USO PROPUESTO.


ESTRUCTURA DE COSTOS DEL PPRU

TABLA 10. COSTOS DIRECTOS.


MZ 1 TOTAL PPRU MZ 1 TOTAL PPRU

Residencial VIP 0 0 0 0

Residencial VIS 95.271,94 95.271,94 73.119,22 73119,22

Residencial No - VIS 0 0 0 0

Comercio zonal 451 450,5 451 450,5

Comercio urbano 0 0 0 0

Comercio metropolitano 0 0 0 0

Servicios personales 0 0 0 0

Servicios empresariales 0 0 0 0

Servicios de alto impacto 0 0 0 0

TOTAL PPRU 95722,44 95722,44 73569,72 73569,72

USO ÁREA CONSTRUIDA (m2) ÁREA VENDIBLE (m2)


Residencial VIP 0 0 0 0 0

Residencial VIS 95.271,94 95.271,94 $ 1.429.278 $ 67.997.266.785,96 $ 136.170.126.762,76

Residencial No - VIS 0 0,00 0 0 0

Comercio zonal 451 450,50 $ 1.429.278 $ 897.924.000 $ 643.889.922,96

Comercio urbano 0 0 0 0 0

Comercio metropolitano 0 0,00 0 0 0

Servicios personales 0 0,00 0 0 0

Servicios empresariales 0 0,00 0 0 0

Servicios de alto impacto 0 0,00 0 0 0

TOTAL PPRU 95.722,44 $ 136.814.016.686

USO

ÁREA CONSTRUIDA (m2)

(M2)

TOTAL COSTO DIRECTO DE LA

CONSTRUCCIÓN (COP Miles)COSTO POR M2

El valor de costo de construcción unitario presentado por la totalidad del área construida es un valor promedio sacado de un desglose de precios unitarios propuestos por cada uno de los elementos constructivos del proyecto los cuales se encuentran descritos en la tabla 11.

TABLA 11. COSTOS DIRECTOS DESGLOSE.


TABLA 12. COSTOS INDIRECTOS.

COSTOS INDIRECTOS (COP MILES)

MZ 1 TOTAL PLAN PARCIAL

GENERALES ( % / CD) $ 2.941.501.359

LICENCIA ( % / CD) 1,0% $ 1.368.140.167

SEGUROS ( % / CD) 0,2% $ 205.221.025

IMPUESTOS ( % / CD) 0,5% $ 684.070.083

SERVICIOS ( % / CD) 0,5% $ 684.070.083

HONORARIOS $ 38.796.558.580

TOPOGRAFIA ( % / CD) 0,25% $ 342.035.042

ESTUDIO DE SUELOS ( % / CD) 0,25% $ 342.035.042

DISEÑO ( % / CD) 1,00% $ 1.368.140.167

DISEÑO ESTRUCTURAS ( % / CD) 0,50% $ 684.070.083

DISEÑO HIDROSANITARIO ( % / CD) 0,30% $ 410.442.050

DISEÑO ELECTRICO ( % / CD) 0,30% $ 410.442.050

PRESUPUESTO PROGRAMACION 0,30% $ 410.442.050

HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA ( % / CD) 8,00% $ 10.945.121.335

GERENCIA DE OBRA ( % / VENTAS) 3,00% $ 8.050.729.470

COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD ( % / VENTAS)

5,00% $ 13.417.882.450

NOTARIALES ( % / VENTAS) 0,50% $ 1.341.788.245

FIDUCIA ( % / VENTAS) 0,40% $ 1.073.430.596

FINANCIEROS ( % / VENTAS) 3,00% $ 8.050.729.470

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 49.788.789.408,49


1.400.000$

1.400.000$

1.000.000$

300.000$

1.500.000$

1.500.000$

136.814.016.686$

COSTO M² EN PUNTOS FIJOS Y CIRCULACIONES

COSTO M² CONSTRUIDA EN SERVICIOS COMUNALES

TOTAL COSTO CONTRUCCIÓN

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN PARQUEO EN PLANTA

COSTOS

DIRECTOS

VALOR POR M² DE CONSTRUCCION VIVIENDA

VALOR POR M² DE CONSTRUCCION COMERCIAL

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN TORRE DE PARQUEADERO

TABLA 13. TIR DEL PLAN PARCIAL.


Para el plan parcial se hace un análisis financiero como si el proyecto se desarrollara en 30

mese lo queda un V.P.N positivo y una T.I.R anual del 21,04% lo cual resulta

financieramente viable para que un constructor desarrolle el plan parcial.

NOTA: El ejercicio metodológico para la estimación de los costos indirectos para el plan

parcial se encuentra de manera detallada en los ejercicios residuales por uso múltiple

(Vivienda y Comercio) en el Anexo No.4.

VALOR POR ETAPA

EGRES

OS

CAPIT

AL

INGRESOS

CAPITALFLUJO DE CAJA

Lote 41.501 Miles de pesos

Capital 46.651

Utilidad 40.254

- 41.501 -41.501

1 15.550 -15.550

2 15.550 -15.550

3 0

4 0

5 0

6 0

7 0

8 0

9 0

10 0

11 0

12 0

13 0

14 0

15 0

16 0

17 0

18 0

19 0

20 0

21 0

22 0

23 0

24 0

25 0

26 0

27 0

28 72.602 72.602

29 40.254 40.254

72.602 112.855

Mensual

T.I.R. del inversionista 1,60%

V.P.N. 8.318$

TIR ANUAL 21,04%

VENTAS ESTIMADAS

En cuanto se da la posibilidad de ejecutar proyectos inmobiliarios sobre el lote útil resultantes de la ejecución del PPRU FERROCARRIL CALLE 13, atendiendo las condiciones fijadas en la norma urbanística que adopte dicho instrumento en términos de usos e intensidad de usos, alturas, e índices de ocupación y construcción. La propuesta del PPRU FERROCARRIL CALLE 13 se concreta a través de un planteamiento urbanístico que sea factible de absorción en el mercado inmobiliario actual de la ciudad de Bogotá y propiamente de la zona a la cual pertenece, por tanto, para cuantificar los beneficios se determinó el posible valor de las ventas de cada una de las tipologías propuestas (VIVIENDA Y COMERCIO), para lo cual se tienen los siguientes resultados de valor para cada caso: Vivienda Debido a la naturaleza del PPRU FERROCARRIL CALLE 13, lo propuesto es realizar unidades de vivienda de interés social (VIS), por lo que según el decreto nacional expedido por el departamento nacional de planeación 583 del 2017, se establece el tope vis en 175 S.M.L.V lo cual fue adoptado para el proyecto dando un valor por unidad de $144.920.300, lo que deja un valor por unidad de $3.627.010 m/2 como se muestra en la tabla 14.

TABLA 24. TABLA DECRETO TOPE VIS.


En el caso del PPRU FERROCARRIL CALLE 13 la competencia en el mercado para 1.830 viviendas en medio de una zona industrial es inexistente debido a que los proyectos de interés social más cercano se encuentran hacia Fontibón y en la periferia del casco urbano. Sin embargo, puede observarse que en esta zona cercanas los valores de viviendas oscilan entre 3.500.000 COP $ 5.000.000, El Estudio de mercado puede ser consultado en el Anexo No. 5.

De esta forma, se realiza un estudio de mercado de vivienda multifamiliar (apartamentos) en venta en esta zona, los cuales se encuentran presentados por rangos de área a continuación.

smmlv 828.116$

top 175 (smmlv) 144.920.300$

No. Unidades 1.830$

total 265.204.149.000$

Valor Unitario 3.627.010$

TABLA 35. ESTUDIO DE MERCADO

Fuente: Elaboración propia

Comercio En el caso del uso comercial es preciso tener en cuenta que la zona actualmente no cuenta con locales comerciales nuevos en venta; por tanto, fue preciso recurrir a otras zonas cercanas o con características muy similares a la zona objeto de estudio; con lo cual fue posible encontrar valores de venta referidos a comercio y los cuales se identifican por rangos de área a continuación:

TABLA 46. TABLA COMERCIO

Fuente: Elaboración propia

Es así que se obtiene un valor promedio de COP $ 7.627.703/M2 aproximadamente, sin embargo, considerando las características constructivas y la localización especifica del predio es posible optar por un valor superior al hallado a través de los proyectos en venta de tal forma que se establece un valor de COP $ 7.000.000 que permite reflejar la dinámica inmobiliaria actual de locales nuevos en venta en el sector el estudio de mercado detallado se encuentra en el Anexo No. 5. Encontrando así los siguientes beneficios por UG.

Calle 23 Sur No. 68H- 10/24 3.607.793$ 3.607.793$

Carrera 18#15 5.054.813$ 5.054.813$

Cra 72 No 21-11 5.350.863$ 5.350.863$

AV CIUDAD DE CALI CALLE 10B 3.846.472$ 3.846.472$

LA FELICIDAD -LA CIMA 5.486.111$ 5.192.055$ 5.339.083$

CRA 71B BIS CON CALLE 12C 4.364.961$ 4.364.961$

TOTAL 4.472.030$ 5.271.459$ 4.593.997$

DIRECCION 50<72 72<100 PROMEDIO

Calle 9#27 5.750.000$ 5.750.000$

Carrera 27 No 22 - 47 8.210.983$ 8.210.983$

Carrera 27 No 22 - 47 8.922.127$ 8.922.127$

TOTAL 8.566.555$ 5.750.000$ 7.627.703$

DIRECCION <40 40<400 PROMEDIO

TABLA 5. VENTAS ESTIMADAS


El valor total de los beneficios de venta corresponde a COP $ 268.357.649.000 el cual

corresponde a la única unidad de gestión del plan parcial.

BALANCE – VIABILIDAD DEL PLAN PARCIAL

Para la determinación del beneficio o mejor aprovechamiento obtenido para el suelo, es necesario encontrar el valor residual del suelo y se recurre al método (técnica) deductiva en concordancia con la metodología valuatoria establecida por el artículo 4 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC. Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que se pagaría por un lote urbanizado en función de lo que sobre él se pueda construir, es decir, el potencial de desarrollo. El método considera el mayor aprovechamiento por UAU, descuenta posibles costos y la utilidad esperada para obtener por residuo o deducción el valor del lote, de la siguiente manera:

TABLA 6. VALOR RESIDUAL DEL SUELO



Residencial VIP 0 0 $ - $ - $ -

Residencial VIS 73119,22 73119,22 $ 3.627.010 $ 265.204.149.000 $ 265.204.149.000

Residencial No - VIS 0 0 $ - $ - $ -

Comercio zonal 450,5 450,5 $ 7.000.000 $ 3.153.500.000 $ 3.153.500.000

Comercio urbano 0 0 $ - $ - $ -

Comercio metropolitano 0 0 $ - $ - $ -

Servicios personales 0 0 $ - $ - $ -

Servicios empresariales 0 0 $ - $ - $ -

Servicios de alto impacto 0 0 $ - $ - $ -

TOTAL PPRU $ 268.357.649.000

USO ÁREA VENDIBLE (m2) PRECIO DE VENTA POR M2

(COP Miles)

TOTAL VENTAS ESTIMADAS (COP Miles)

TOTAL PPRUParticipación

en las ventas

COP Miles %

VENTAS PRODUCTO INMOBILIARIO 268.357.649.000,00$ 100,00%

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN (A) 136.814.016.685,71$ 50,98%

COSTOS INDIRECTOS (B) 49.788.789.408,49$ 18,55%

CARGAS (C ) 4.137.632.490,47$ 1,54%

TOTAL COSTOS (A+B+C) 190.740.438.584,67$ 71,08%

UTILIDAD ESPERADA (D) 40.253.647.350,00$ 15,00%

VALOR RESIDUAL DEL SUELO*

(Ventas-Total costos-Utilidad)37.363.563.065,33$

Area De Terreno Bruta (m2) 22.845,34

Área de terreno SOR (m2) 22.845,34 Valor residual por m2 1.635.500,72$

CONCEPTO

Una vez se realiza el procedimiento anterior, es decir, el método residual para la unidad de

gestión presente en el PP se obtiene un valor residual total de COP $ 37.363.563.065,33

correspondiente a un valor unitario de terreno de COP $ 1.635.500,72 m2.

PARTICIPACION DE PLUSVALIA

De acuerdo con el artículo 73 de la Ley 388 de 1.997: “NOCIÓN. De conformidad con lo

dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que

regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su

aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar

en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta participación se destinará a la

defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a

distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al

mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio

municipal o distrital”. Por ello el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC determina la

metodología para valorar el suelo y estimar la plusvalía por cambio de norma, en el caso

específico de los planes parciales, lo que sintetiza en la Resolución 762 de 1998 y luego en

la Resolución 620 de 2008. En el artículo citado de la Ley 388 de 1.997 es posible entrever

que los beneficios son iguales al mayor valor del suelo generado por la nueva normativa.

La Ley citada indica que los beneficios generan plusvalores que dan derecho a la

participación en la plusvalía del suelo por parte del municipio. Por esta razón se afirma que

se debe calcular el valor residual del suelo con la nueva norma para determinar no

solamente la participación en plusvalía a pagar sino también el BENEFICIO o mayor

aprovechamiento del suelo. De esta manera, en contraprestación a un beneficio que se

obtiene por una normatividad que el municipio otorga, se debe generar una participación en

plusvalía, verificando que el propietario obtenga una rentabilidad, es decir, utilidad después

de pagar las cargas y hacer los aportes. En este sentido, si se aporta el suelo y el pago de

cargas genera utilidad cero, no existe un negocio rentable y por tanto no existirá equilibrio

económico. En este caso la normativa es apropiada al considerar que el 50% del plusvalor

del suelo se pagará al distrito o municipio, pero si además de este 50% se pagan cargas

generales y el mayor valor del suelo para el propietario es mínimo, no existe interés

económico y por tanto no habrá proyecto, ya que no interesa participar en un plan parcial

que genera cero rentabilidad. Este es el fundamento para considerar que la plusvalía a

pagar se debe compensar con las cargas generales y dejar por lo menos el 50% del mayor

valor del suelo al propietario que obtiene el cambio de norma para que obtenga un interés

razonable en la aprobación del plan parcial.

HECHOS GENERADORES

Los hechos generadores para el desarrollo de la zona objeto de plan parcial, se encuentran

ligados a las disposiciones normativas encontradas en el Acuerdo Distrital 118 de 2003, en

el cual se establecen las normas para aplicación de plusvalías y en el Acuerdo Distrital 352

de 2008 que menciona las modificaciones a las participaciones en plusvalías. Los dos

documentos estipulan los hechos generadores por medio de los cuales se puede cambiar

el uso y destino económico del suelo por otro más rentable, o bien, permitiendo la

ampliación del área edificable, previa autorización del Distrito y coherencia con el Plan de

Ordenamiento Territorial vigente a la fecha y con el Decreto de Renovación urbana 804 del

2018. Los hechos generadores que se mencionaron anteriormente y que se encuentran en

el artículo 73 de la Ley 388 de 1997, son:

La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de

parte del suelo rural como suburbano.

El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación bien sea

elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

Para el caso particular del PPRU FERROCARRIL CALLE 13, los hechos generadores que

se ven involucrados es la modificación del régimen de uso de aprovechamiento del suelo

de pasar de industria a vivienda.

Es importante destacar que la autoridad competente para la supervisión de los hechos

generadores de plusvalía es la Secretaría Distrital de Planeación y en el cálculo del efecto

plusvalía la entidad encargada de fijar la metodología es el Instituto Geográfico Agustín

Codazzi - IGAC.

EFECTO PLUSVALÍA

De acuerdo con lo expresado anteriormente se desarrolló el siguiente cálculo de efecto y

participación en plusvalía donde se desarrolló un ejercicio residual para calcular el valor del

predio antes del Plan Parcial dicho ejercicio valuatorio se encuentra descrito en el Anexo

6. Donde se concluyó un valor antes del plan parcial de $37.164.793.327 COP, para el valor

después del plan parcial se realizó el mismo ejercicio residual presentado en el anterior

documento y explicado en el Anexo No. 7 donde se obtuvo un valor residual de

$37.363.563.065 COP estos valores se relacionan en la tabla 17:

TABLA 17. VALOR RESIDUAL DEL SUELO Y PARTICIPACION EN PLUSVALIA


Para el Plan Parcial De Renovación Urbana Ferrocarril Calle 13 se calcula un valor de

plusvalía aproximado de $99.584.869 COP, este valor resulta de calcular la diferencia entre

el P1 Valor de lote antes del Plan Parcial y el P2 Valor después del Plan Parcial a dicho

valor se le saca el 50% siendo dicha relación el valor a pagar, el valor del lote sin cargas y

plusvalía es de $37.264.178.196 COP.

CALCULO DE PLUSVALIA ÁREA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

VALOR DEL LOTE CON NORMA DESPUES DEL PLAN PARCIAL 22.845,34 1.635.500$ $ 37.363.563.065

VALOR DEL LOTE CON NORMA ANTES DEL PLAN PARCIAL 22.845,34 1.626.800$ $ 37.164.793.327

MAYOR VALOR DEL LOTE 22.845,34 8.701$ $ 198.769.738

PARTICIPACION EN PLUSVALIA 50% 4.350$ $ 99.384.869

TOTAL A PAGAR ADICIONAL $ 99.384.869

VALOR DEL LOTE DESPUES DE CARGAS Y PLUSVALIA BRUTA 1.631.150$ $ 37.264.178.196

reparto de cargas y beneficios plan parcial de … · el área bruta total es de 22.845,34 m2 y el...

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