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I. NDICE TEMA PGINA NDICE 2 INTRODUCCIN.. FASE IDEA.... FASE PERFIL... FASE PREFACTIBILIDAD.. ANEXO N1... ANEXO N2... ANEXO N3... ANEXO N4 ANEXO N5 ANEXO N6 ANEXO N7 ANEXO N8 ANEXO N9... ANEXO N10. BIBLIOGRAFA. 3 6 12 18 69 73 78 80 81 82 83 86 88 122 138

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II. INTRODUCCIN 1. Quin es un Adulto Mayor: Para determinar quines entran en la clasificacin de adulto mayor o tercera edad, los mdicos utilizan una definicin estadstica: en los pases en vas de desarrollo debido a la menor esperanza de vida, son aquellos mayores de 60 aos, y en los pases desarrollados se refiere a los mayores de 65. Sin embargo, la visin moderna considera como adultos mayores a quienes sobrepasan los 50 aos. Debido a que este proyecto inicialmente se enmarca dentro de Chile (pas en vas de desarrollo), y que adems as lo establece el Reglamento de Establecimientos de Larga Estada para Adultos Mayores del Ministerio de Salud, se considerar adulto mayor a toda persona que supere los 60 aos. 2. Categoras de Adultos Mayores: La poblacin adulta mayor se puede agrupar en tres categoras: los autovalentes o independientes, que desarrollan su vida normalmente sin ayuda; los semi-independientes, que requieren ayuda para determinadas actividades, y los dependientes o no valentes, que estn impedidos de atender a su cuidado sin asistencia. Esta clasificacin permite identificar los servicios de apoyo necesarios para conservar la autonoma o atenuar la dependencia segn sea el caso. Actualmente en Chile; de acuerdo a estudios del Ministerio de Salud, un 33% de las personas mayores de 60 aos requiere algn tipo de asistencia y el 66.7% de la poblacin mayor chilena restante, puede definirse como funcionalmente sana y capaz de llevar una vida independiente. Para este proyecto se considerar solamente la poblacin adulta mayor autovalente o independiente, debido a que stos componen la mayor proporcin de adultos mayores en Chile. 3. La poblacin de la tercera edad en Chile: El aumento de la esperanza de vida, debido al desarrollo de nuevas tecnologas para combatir enfermedades, los cambios de mentalidad en la sociedad, como el

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aumento en el deseo de las mujeres de desarrollarse profesionalmente, ha llevado que las parejas hoy en da opten por la paternidad a una edad mucho ms tarda; han llevado a un sostenido aumento en la poblacin de la tercera edad en Chile. En Chile, a comienzos del siglo XX los adultos mayores eran algo ms de 200 mil personas, en 1950 eran 417 mil, en el 2000 un milln 550 mil y el 2021 sern aproximadamente tres millones cien mil. Segn el Censo de 1982, las personas de 60 aos y ms, aportaban un 8,4%, en tanto que en 1992 representaron un 9,8%, hoy los Adultos Mayores en Chile corresponden a un 11,36% de la poblacin y se proyecta para el ao 2020 que este segmento representar el 16% de la poblacin. En la actualidad, la Regin Metropolitana tiene alrededor de 666.890 adultos mayores, concentrando aproximadamente el 43% de la poblacin adulta mayor chilena. Para el trmino de este decenio se espera que stos sean aproximadamente a unos 900.000 adultos mayores. 4. Fundamentos del tema: Actualmente las distintas generaciones de la familia tienen y quieren vivir separadas. Para un adulto mayor, vivir solo(a), significa una forma de mantener su auto-estima, en el sentido de que les otorga confianza respecto a su capacidad para cuidar de s mismos, y representa un paso importante en trminos de reafirmar su independencia econmica, lo cual constituye la preocupacin ms frecuente; "no convertirse en carga para los suyos". En este contexto, una buena alternativa la constituyen los condominios o villas, en que los adultos mayores arriendan sus propios departamentos o casas, pero a la vez cuentan con una serie de beneficios como asistencia mdica permanente, servicios de seguridad y talleres con actividades en que participan todos los residentes. Es decir, all los adultos mayores mantienen su autonoma pero tambin comparten con otros de su misma edad e intereses. En Chile, y particularmente en la Regin Metropolitana, las residencias para adultos mayores independientes escasean. Si bien, con el tiempo este tipo de establecimientos ha ido desarrollndose para recibir con una mejor y mayor

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capacidad (tanto de personal como de infraestructura y servicios) al adulto mayor, todava el concepto de este servicio no ha cambiado en la mente de las personas. En efecto, quizs por el estigma que siempre ha perseguido a estas instituciones como "lugares de abandono para ancianos", lo que hace muy difcil tomar la decisin de elegir esta opcin. Para que esto cambie, la sociedad chilena debe orientarse hacia el cambio de imagen tanto frente al proceso de envejecimiento como a la vejez, en el sentido de revalorizarla positivamente. De no ser as, el envejecimiento activo no podr realizarse sin este progreso previo. Se pretende crear un proyecto distinto orientado al estrato social ABC1, que implique ver al adulto mayor de manera diferente a la que se ha hecho hasta hoy. Esto conllevar al desarrollo de un proyecto dirigido a adultos mayores que no necesitan un cuidado personal, pero que eligen no vivir solos en su propio hogar; desligndose de las tareas que implican preocuparse por la mantencin de un hogar y as poder disfrutar ms el da a da, permitindoles obtener una mejor "calidad de vida". Esto se pretende lograr a travs del desarrollo de un complejo integral (residencial y recreacional), de habitaciones en suite con un servicio hotelero de excelencia.

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III. FASE IDEA 1. Identificar el problema a solucionar o la necesidad a satisfacer. Para identificar el problema a solucionar se utiliz la metodologa que muestra el manual Metodologa General de Identificacin, Preparacin y Evaluacin de Proyectos de Inversin Pblica, de la CEPAL. Esta metodologa se centra en la identificacin del problema a abordar; sus causas y efectos; y el ordenamiento lgico de estos puntos. Mediante este modelo se define, en primer lugar el problema central, a continuacin se elabora el rbol de efectos y luego el rbol de causas. Finalmente se grafica el rbol del problema (integracin entre rbol de causas y efectos).

FASE IDEA: RBOL DEL PROBLEMAAumento de mortalidad evitable

Aumento de depresin en la tercera edad Aumento de posibles agresiones por parte de terceros

Aumento de estado de gravedad de enfermedades Falta de tratamiento adecuado a la enfermedad

Aislamiento social generacional

Insatisfaccin personal del adulto mayor

Falta de espacio fsico apropiado para adulto mayor

Gasto excesivo para familia del adulto mayor

Fcil blanco de delincuentes

Escasez de residencias para adultos mayores con una buena calidad de vidaCantidad de Adultos Mayores que desean vivir en estas residencias

Enfermedad y /o discapacidad

Seguridad

Soledad (viudez)

Aumento de la poblacin de la Tercera Edad

Opcin de vida

Incomodidad para la familia (econmico o de convivencia) Aumento de esperanza de vida Aumento de la poblacin en general

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Por lo tanto se lleg a la conclusin que el problema central a definir es la escasez de residencias con una buena calidad de vida para adultos mayores, se definieron las causas y efectos, para luego buscar las mejores alternativas de solucin al problema. 2. Plantear las metas a alcanzar, en relacin a la solucin del problema o en atencin a la necesidad (deficiencia). En relacin a los adultos mayores se establecieron las siguientes metas: Establecer un servicio que sea capaz de satisfacer las necesidades de atencin medica de los ancianos, la cual vara de pequeas atenciones a un cuidado extensivo de su salud. Satisfacer la necesidad de relacionarse con otras personas socialmente de la misma edad, con el fin de evitar posibles bajas de autoestima personal. Proveer de un lugar fsico, en el cual se puedan desarrollar en forma libre sin ser molestia para otra persona. Eliminar de su diario vivir la carga de mantener una vivienda por si solos, la cul puede generar un gasto excesivo para el adulto mayor y adems dejar de ser un fcil blanco para delincuentes. Evitar ser una molestia, tanto econmica como de convivencia, al grupo familiar al que pertenece, que ya tienen otros intereses, con lo cual se pueda alcanzar un nivel ptimo en la autoestima del anciano. 3. Identificar de manera preliminar las alternativas bsicas de solucin o de atencin, en funcin de las metas. Luego de la lluvia de ideas realizada por el grupo de trabajo, se logr diagramar las ideas seleccionadas, se definieron un total de 27 alternativas que se calculan a partir de tres criterios, los cuales son el medio de obtencin de la propiedad, el tipo de infraestructura y el paquete de servicios que ofrecer la empresa. El cuadro que se muestra a continuacin detalla los criterios y el modo que se forman las 27 alternativas:

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MEDIO OBTENCIN PROPIEDADCOMPRAR PROPIEDAD

INFRAESTRUCTURA

SERVICIOS

CASONA

ALTERNATIVA 1

OPORTUNIDAD

ARRENDAR PROPIEDAD

CABAAS

ALTERNATIVA 2

LEASING PROPIEDAD

EDIFICIO

ALTERNATIVA 3

ALTERNATIVA N1 1) Servicios higinicos compartidos. 2) Casino compartido. 3) Servicio de mucama. 4) Lavandera. 5) Auxiliar de enfermera. ALTERNATIVA N2 1) Bao en suite. 2) Gastronoma nacional e internacional. 3) Sala de cine y talleres. 4) Gimnasio. 5) Servicio de mucama. 6) Lavandera. 7) Seguridad (empresa externa).

8) Calefaccin con termostato individual. 9) Podologa. 10)Nutricionista. 11)Peluquera. 12)Auxiliar de enfermera. 13)Saln de eventos. ALTERNATIVA N3 1) Bao en suite. 2) Gastronoma nacional e internacional. 3) Sala de cine y talleres. 4) Gimnasio. 5) Servicio de mucama. 6) Lavandera. 7) Seguridad interior 8) Calefaccin con termostato individual.

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9) Podologa. 10)Nutricionista. 11)Peluquera. 12)Auxiliar de enfermera. 13)Saln de eventos. 14) SPA (sauna y jacuzzi). 15)Biblioteca.

16)Masajista. 17)Servicio de transporte. 18)Telfono individual, citfono. 19)Estacionamiento privado y terraza.

4. Plantear las mejores alternativas a estudiar ms profundamente. Analizando las 27 propuestas que se proponen para solucionar la carencia de hogares de larga estada se descartaron las siguientes: Todas las alternativas que estn relacionadas con la compra de un local (ya sea casona, departamento o cabaa), debido al alto costo que implicara esa adquisicin, el cual evaluado preliminarmente demostr que ese gasto comprometera las utilidades en los prximos 10 aos, debido al alto costo que tienen las propiedades en la comuna de Las Condes que pudieran satisfacer las necesidades impuestas por este proyecto, con lo cual no se cumplira con el objetivo del proyecto. La alternativa de equipar un conjunto de cabaas que conformen un

pequeo condominio o comunidad, por medio de arriendo o leasing de estas, qued descartado debido al alto costo y a la dificultad para brindarles seguridad y efectuar un control adecuado de los ancianos. La alternativa de utilizar un edificio en donde funcione el proyecto,

debido al alto costo de obtencin de este tipo de inmueble, adems de sus costos para adaptar la construccin para la vida de ancianos, (ascensor, pasillos anchos, calefaccin, etc.). La otra dificultad que presenta este tipo de construccin es su escasez para este tipo de proyecto en la comuna de Las Condes.

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La alternativa 1 es descartada porque no cumple con las expectativas

del segmento ABC1, debido a la carencia de servicios que son considerados bsicos para esta poblacin, para el cul estamos realizando el proyecto. Nuestro diagrama de alternativas de solucin, luego de quitarle las alternativas descartadas queda de la siguiente manera:

MEDIO OBTENCIN PROPIEDAD

INFRAESTRUCTURA

SERVICIOS

COMPRAR PROPIEDAD

CASONA

ALTERNATIVA 1

ARRENDAR PROPIEDAD

CABAAS

ALTERNATIVA 2

LEASING PROPIEDAD

EDIFICIO

ALTERNATIVA 3

Por lo tanto las alternativas que van quedando son las siguientes: 1. Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2. 2. Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3. 3. Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con un paquete de servicios de la alternativa 2. 4. Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con un paquete de servicios de la alternativa 3.

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Siendo estas cuatro alternativas las mejores para estudiarlas ms profundamente en la fase perfil. 5. Justificar la necesidad de dar solucin al problema. Analizando profundamente las causas y efectos del problema, en el rbol del problema, nos podemos dar cuenta que ste apunta a un deterioro fsico y mental del adulto mayor, ya sea en el aumento del estado de gravedad de enfermedades, aumento de posibles agresiones o aumento de cuadros depresivos. Este deterioro llevar de una u otra forma a un aumento de la mortalidad, que es perfectamente evitable con las alternativas expuestas anteriormente.

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IV. FASE PERFIL Es elaborado a partir de la informacin existente, del juicio comn y de la opinin que da la experiencia. En trminos monetarios, slo presenta estimaciones muy globales de las inversiones, costos o ingresos, sin entrar en investigaciones de terreno. En el estudio de perfil, ms que calcular la rentabilidad del proyecto, se busca determinar si existe alguna razn que justifique el abandono de una idea antes que se destinen recursos. En este nivel frecuentemente se seleccionan, por otra parte, aquellas opciones de proyectos que se muestran ms atractivas para la solucin de un problema o el aprovechamiento de una oportunidad. Por lo tanto, este es el estudio de viabilidad de carcter ms preliminar en el anlisis de la rentabilidad y de la realizacin de un proyecto cualquiera. Los aspectos legales ms importantes a considerar son: la viabilidad legal, aspecto legal en el aspecto de creacin de sociedades , inicio de actividades. Adems se consideran las exigencias del Ministerio de Salud que son rigurosas para autorizar el funcionamiento del local. La direccin tcnica y personal es un aspecto fundamental a considerar, ya que es la imagen pblica del producto ante la comunidad. La Organizacin propuesta para nuestro establecimiento estar basada en tres grandes reas: rea administrativa, rea de servicio interno y rea de externalizacin de servicios las cuales describiremos brevemente a continuacin: rea funcionamiento otros. rea de externalizacin de Servicios: Es el rea que agrupar todos aquellos servicios que sern entregados a empresas externas para su realizacin. Administrativa: Es el rea encargada de apoyar el

del establecimiento,

no considera la operacin

propia del

funcionamiento del negocio. rea de Servicios: El servicio es lo fundamental, para entregarles un servicio integral y de excelencia: de aseo, alimentacin, seguridad y privacidad, entre

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Para esto se propone una organizacin en funcin de estas tres grandes reas:

ORGANIGRAMA PROPUESTO

DIRECTOR Y ADMINISTRADOR

PERSONAL ADMINISTRATIVO

PERSONAL DE SERVICIO

EXTERNALIZACIN DE SERVICIOS

Las personas que laborarn en este establecimiento, de acuerdo a la legalidad vigente y al cargo que desempearn, debern contar con un perfil especfico. Los sueldos correspondientes al personal se cancelan en forma mensual, representando de esta manera doce pagos al ao, constituyendo un costo operacional para un perodo anual. Para determinar la potencial localizacin del proyecto, debemos tener en cuenta la cercana del mercado objetivo, que debe estar lo mas cerca posible, para este caso en la comuna de Las Condes. Adems se debe tener presente el costo y la disponibilidad de la propiedad, lo ms deseable es elegir el lugar con el menor costo, pero lo que finalmente va definir el lugar en forma imperativa va a ser la disponibilidad de ste. El valor aproximado del arriendo de una propiedad con las caractersticas deseadas en la comuna de Las Condes es $3.000.000.Otro factor a estudiar va a ser el costo de muebles y equipos para la puesta en marcha y posterior normal funcionamiento del proyecto, esta informacin se realizar a base de cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del equipo, se estima un costo que ir desde los $20.000.000 a los $30.000.000.Es necesario mencionar que nuestro publico objetivo son adultos mayores del sector ABC1(autovalentes), que corresponden a 49.308 personas, segmento que estar dispuesto a pagar por la calidad del servicio que se ofrece, diferenciando

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notoriamente a la competencia. La actual oferta que existe en el mercado, ofrece en su amplia mayora servicio para no valentes, lo que implica que nuestro servicio es casi innovador en el mercado. La promocin de este nuevo concepto de producto ser fundamental para el xito del proyecto Alternativas a evaluar: Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2. A continuacin analizaremos la alternativa de arrendar una casa en la comuna de las Condes, por un periodo de 10 aos, conforme a las perspectivas de este proyecto, la cantidad de m de la propiedad que se considera para implementar es de 8000 m casa, se determin en una primera instancia por aproximaciones utilizando informacin general y no por estudios realizados en forma minuciosa, esto corresponde a m necesarios para poder dar un servicio adecuado a los potenciales clientes. El costo estimativo de la implementacin de esta alternativa es el siguiente: ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 2 Precio estimativo de arrendar propiedad de 8.000 m en la comuna de las Condes por 10 aos Gastos estimativos implementacin de La casa Gastos de consumos fijos y variables anuales Total $ 180.000.000 $ 160.000.00 $ 640.000.000 $ 300.000.000

Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3. La implementacin de esta alternativa, difiere de la alternativa anterior solamente por la adicin de servicios extras para dar un servicio exclusivo de calidad a sus clientes tales como SPA (sauna y jacuzzi), biblioteca, masajista., servicio de transporte, telfono individual, citfono, estacionamiento privado y terraza, esta aproximacin de costos esta determinada solo por informacin general que existe

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en el mercado y por datos de la experiencia de cada miembro del equipo de trabajo. ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 3 Precio estimativo de arrendar una propiedad de 8.000 m2 en la comuna de las Condes por 10 aos Gastos estimativos implementacin de La casa Gastos de consumos fijos y variables anuales Total $180.000.000 $ 200.000.000 $ 680.000.000

$ 300.000.000

Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con los

servicios de la alternativa 2 El sistema Leasing es un sistema de financiamiento para la compra de viviendas, nuevas o usadas, mediante el cual una persona arrienda una propiedad con compromiso de comprarla para si, una vez cumplido el plazo pactado y completado el precio de la vivienda, en el caso de nuestro proyecto es necesario estimar si realmente podremos cumplir con las expectativas del proyecto en 10 aos que tiene duracin, para lo cul se estim evaluando informacin general del costo que implicara esta opcin: LEASING CASA ALTERNATIVA 2 Precio estimativo de adquisicin propiedad de 8.000 m2 en la comuna de Las Condes Gastos estimativos implementacin de la casa Gastos de consumos fijos y variables anuales Total $180.000.000 $ 160.000.000 $ 5.840.000.000

$5. 500.000.000

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Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con servicio

de la alternativa 3 A continuacin realizaremos una estimacin aproximada de los gastos que se incurriran en la implementacin de esta alternativa, esta opcin difiere de la alternativa anterior solamente por la adicin de servicios extras para dar un servicio exclusivo de calidad a sus clientes, tales como SPA (sauna y jacuzzi), biblioteca, masajista, servicio de transporte, telfono individual, estacionamiento privado y terraza. LEASING CASA ALTERNATIVA 3 Precio estimativo de adquisicin propiedad de 8.000 m en la comuna de Las Condes Gastos estimativos implementacin de la casa Gastos de consumos fijos y variables anuales Total $180.000.000 $ 200.000.000 $ 5.880.000.000

$5. 500.000.000

Considerando los costos de cada alternativa, se evidencia que la alternativas de adquisicin de viviendas por medio del sistema leasing en comparacin a la opcin de arrendar una vivienda en la Comuna de Las Condes , representan un alto costo para el proyecto evidenciando una gran diferencia entre los totales de cada uno. En consecuencia de las estimaciones de cada alternativa, se desecha las opciones de adquisicin de viviendas mediante el sistema leasing, por ser inviables para un proyecto de duracin de 10 aos por la alta cantidad de costo monetario que implicara cada una de estas alternativas.

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V. FASE PREFACTIBILIDAD En esta fase profundizaremos la investigacin, basado en informacin secundaria para definir con aproximacin, los costos probables de operacin, los ingresos que demandar y generar el proyecto, descartando la alternativa menos viable. 1. ESTUDIO DE MERCADO Metodolgicamente, cuatro son los aspectos que deben estudiarse en el estudio de mercado: El consumidor y las demandas del mercado y del proyecto, actuales y proyectadas. La competencia y las ofertas del mercado y del proyecto, actuales y proyectadas. Comercializacin del producto o servicio generado por el proyecto. Los proveedores y la disponibilidad y precio de los insumos, actuales y proyectados. Al estudiar el mercado de un proyecto es preciso reconocer todos y cada uno de los agentes que, con su actuacin, tendrn algn grado de influencia sobre las decisiones que se tomarn al definir su estrategia comercial. Son cuatro, en este sentido, los sub-mercados que se reconocern al realizar un estudio de factibilidad: proveedor, competidor, distribuidor y consumidor. El estudio de cada una de esas variables va dirigido principalmente a la recopilacin de la informacin de carcter econmico que repercuta en la composicin del flujo de caja del proyecto. DEFINICIN DEL PRODUCTO: Sweet Home (nuestro producto) se trata de una casa equipada, con elementos y accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y seguridad al adulto mayor. Son piezas independientes que cuentan con una

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infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado, lo que asegura el ms absoluto confort de acuerdo con los criterios ms elevados de exigencia. Las piezas se arriendan sin amoblar, para que cada usuario pueda decorarlos a su gusto. Estos cuentan con una serie de beneficios como; reas comunes (biblioteca, salas de estar, sala de juego, saln multiuso, SPA y gimnasio, entre otros), variados servicios (room service, gastronoma de primer nivel, enfermera de emergencia, lavandera, aseo y mucamas). Clases y talleres con actividades y temas de inters determinados por los residentes. Adems de servicio de transporte, peluquera y cafetera. Es decir, all los adultos seniors mantienen su autonoma e independencia, pero tambin comparten con otros de su misma edad e intereses. Ideal para aquellos adultos seniors que desean mantener una vejez independiente y autnoma; sin tener que preocuparse por las tareas que conlleva el mantener un hogar. No se acogern a personas incapacitadas (fsica o psquicamente), debido a que las instalaciones no poseen infraestructura para ancianos enfermos. ANLISIS DE LOS CONSUMIDORES El anlisis del consumidor tiene por objeto caracterizar a los consumidores actuales y potenciales, identificando sus motivaciones y preferencias, para determinar las caractersticas que deber tener el proyecto y sobre el cul pueda basarse la estrategia comercial. Los usuarios potenciales son o deberan ser; fundamentalmente adultos mayores de 60 aos de clase alta (ABC1), independientes y auto-valentes, que desean mantener su autonoma e independencia en un ambiente seguro y tranquilo, donde puedan compartir intereses similares con sus pares. Las preferencias de este grupo, en cuanto a las caractersticas que debera tener un complejo del tipo que se pretende implementar, se obtuvieron a partir de un supuesto, materializada por una encuesta realizada a una muestra relativamente aleatoria de la poblacin objetivo.

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Poblacin Objetivo: El mercado objetivo al cual se quiere llegar son todos los adultos mayores de 60 aos, independientes/autovalentes, pertenecientes al estrato socioeconmico alto (ABC1), del Sector Oriente de Santiago (comuna Las Condes y sus alrededores). Anlisis de los usuarios potenciales: Segn el INE (Instituto Nacional de Estadsticas) actualmente, la Regin Metropolitana cobija aproximadamente el 43% de los adultos mayores de Chile, con una poblacin de 669.543 adultos mayores. Dentro de la Regin Metropolitana, el total de adultos mayores del Sector Oriente corresponde al 7% del total y de esto 49.308 personas al sector ABC1. Se proyecta que para el ao 2010 los Adultos Mayores de la Regin Metropolitana alcancen la cifra de 735.999 y los del sector oriente aumenten a 51.520 manteniendo su porcentaje de representatividad dentro de la Regin Metropolitana (7%). Considerando que alrededor del 50% del sector Oriente son ABC1, si lo extrapolamos a la poblacin adulta mayor de este sector que corresponde a 128.205 personas, se puede decir que actualmente hay 64.103 adultos mayores de clase alta en el Sector Oriente de la capital y para el ao 2007 habr un total de 69.660 (aproximadamente un 9% ms). De este grupo solamente nos interesan los adultos mayores auto-valentes o independientes que corresponderan al 67%, por lo que nuestros usuarios potenciales sern 49.308 personas. Adultos mayores ABC1 auto-valentes segn comunas del sector oriente de la capital: Comuna Adultos ABC1 AM ABC1 Auto-valentes AM ABC1 A/V Vitacura 14.233 79% 11.244 67% 7.533 Providencia 24.248 69% 16.731 67% 11.210 Las Condes 37.526 64% 24.017 67% 16.091 Lo Barnechea 5.038 45% 2.267 67% 1.519 Nuoa 33.502 41% 13.736 67% 9.203 La Reina 13.658 41% 5.600 67% 3.752 Sector 128.205 50% 73.595 67% 49.308 Se puede destacar que la comuna que contiene la mayor, proporcin de poblacin adulta mayor es la de Las Condes, adems es la tercera de acuerdo a

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proporcin de estrato alto (ABC1). Debido a que no existen datos estadsticos acerca de la poblacin adulta mayor segn grupos socioeconmicos, se han tomado los datos existentes de comunas por GSE y adultos mayores por comunas, extrapolndolos para determinar aproximadamente la cantidad de adultos mayores de clase alta del Sector Oriente de Santiago, lo mismo se hizo con el porcentaje de independencia, que en Chile es de un 67%, el cul se multiplic al porcentaje de adultos mayores de clase alta del sector oriente de la capital, lo que dio un total de 49.308 adultos mayores; configurando nuestra poblacin objetivo. Investigacin de Mercado: El objetivo de la investigacin de mercado es adquirir toda la informacin que sea relevante y permita respaldar la toma de decisiones respecto de las distintas variables del proyecto. Se realizar una investigacin de mercado cuantitativa (cuestionario); con el fin de determinar las necesidades/preferencias de los potenciales consumidores de este tipo de servicios y el precio que estaran dispuestos a pagar. Tambin se espera conocer la tasa de ocupacin, precios, ubicacin y servicios que ofrecen algunos establecimientos del sector oriente de Santiago, que estn dirigidos al mismo segmento que nosotros. Esperamos que la informacin derivada de esta investigacin, ayude a la toma de decisiones relacionada con la infraestructura y servicios que entregar este proyecto. Objetivos especficos: Determinar el nmero de usuarios potenciales a partir Determinar el rango de precios que los consumidores Determinar las caractersticas especficas que las Determinar las actividades, reas comunes y servicios de las proyecciones demogrficas. potenciales estaran dispuestos a pagar. personas consideran importantes al elegir este tipo de residencias. de inters para el pblico objetivo.

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Metodologa:

Determinar la ubicacin fsica de la casa de acuerdo a

las necesidades de los clientes. Una metodologa de investigacin determina la forma de recopilar datos e informacin para satisfacer dudas. Es la estructura que describe el tipo de informacin que debe recolectarse, las fuentes de datos y el procedimiento para la recopilacin de datos. Para el desarrollo de la investigacin de mercado se utilizan fuentes de informacin primaria y secundaria. Para el estudio de la informacin secundaria se realizar una investigacin exploratoria; la cul ayuda principalmente a identificar la poblacin adulta mayor del Sector Oriente de Santiago (Regin Metropolitana). La informacin secundaria esta compuesta por estudios anteriormente realizados por el INE, MIDEPLAN y SSMO, entre otros. Para poder desarrollar datos primarios para el presente proyecto, se realizar una investigacin concluyente, a travs de la observacin y entrevistas a potenciales consumidores. Diseo de la Investigacin: Para la realizacin de la investigacin se utiliz un diseo no probabilstico de muestreo por conveniencia. Se desarroll un estudio concluyente, a travs de 25 encuestas que fueron extrapoladas a un supuesto de 100 encuestas personales en cuestionarios estructurados con preguntas directas abiertas y cerradas. Tipo de Encuesta 1. Tiene UD. ms de 60 aos? 2. Donde le gustara vivir? 3. Ordene segn su preferencia 3 de las caractersticas mas revelante que debera tener una casa para adultos mayores. 4. De las siguientes clases o talleres ordene por orden de importancia en cul le gustara participar. 5. Ordene segn importancia tres de las ocho reas comunes que prefiere. 6. De los siguientes servicios extra, elija 3 que usted utilizara. Ordene por importancia.

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7. En que tramo de gastos se encuentra su hogar? 8. Si Usted quisiera hacer uso de este servicio. Cunto estara dispuesto a pagar? Anlisis de la Informacin: Se realiz un supuesto de aplicar un total de 100 encuestas, con los resultados mostrados en anexo N1. ESTUDIO DE LA DEMANDA: El objetivo principal que se pretende alcanzar con el anlisis de la demanda es determinar los factores que afectan el comportamiento del mercado y las posibilidades reales de que el producto o servicio resultante del proyecto pueda participar efectivamente en ese mercado. La cuantificacin de la demanda, o sea, de la cantidad de bienes o servicios que el mercado requiere para satisfacer una necesidad o deseo especfico a un precio determinado, no es fcil cuando no existe informacin estadstica disponible para conocer los gustos y preferencias del consumidor. Determinacin de la Demanda Global: Debido a que no existe ninguna informacin certera de la demanda total existente para este tipo de proyectos; se ha decidido inferir esta cantidad a partir de los datos aportados por el INE. Segn los datos aportados por el censo 2002 y a partir de otros datos relevantes; se ha determinado que la demanda global es aproximadamente de 49.308 adultos mayores (autovalentes en el sector oriente) para este tipo de proyectos, donde existen locales acreditados en el sector oriente con el total de 4.332 camas (Anexo N2). Determinacin de la demanda deseada: Se desea captar un porcentaje mnimo de la demanda con el que se logre ocupar la totalidad del complejo a habilitar. Debido a lo insatisfecha que se encuentra la demanda, se ha decidido basar este porcentaje en el mximo de piezas que permitan las caractersticas del terreno donde se construya el complejo. Determinacin de la demanda esperada:

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Analizando la encuesta realizada, se espera que la demanda crezca a un ritmo de 9,711% anual. ANLISIS DE LA OFERTA: La determinacin de la oferta suele ser compleja, por cuanto no siempre es posible visualizar todas las alternativas de sustitucin del proyecto y la oferta potencial de proyectos similares al desconocer la totalidad de los proyectos privados actuales, sus planes de expansin y/o los nuevos proyectos en curso. Sin embargo se sabe que este proyecto se va a insertar dentro de un mercado que ya tiene desarrollado un nivel de oferta tanto para los adultos mayores auto-valentes como para los no valentes, lo que es importante tener en mente para un futuro Competencia: El proyecto implica un concepto casi desconocido hasta el momento para el adulto mayor en Chile. Existen hasta el momento tres establecimientos que se dirigen al mismo grupo objetivo y que presentan caractersticas muy similares a nuestro proyecto; estos son el Senior Suite , Cenil Home y Carmel. Adems, existen otros establecimientos con caractersticas similares, sin embargo estos incluyen instalaciones separadas para no-valentes/dependientes; un ejemplo de esto es el Senior Suites. Todo lo anterior indica que la oferta actual de este tipo de establecimientos (de vida independiente y servicios integrales) es muy baja comparada con la demanda potencial existente (adultos mayores de 60 aos, auto-valentes, pertenecientes al estrato socioeconmico alto). Por el momento para nuestro proyecto existen tres competidores directos (ms importantes); entendiendo por ello empresas que ofrecen servicios similares a los del proyecto. Senior Living La Dehesa:

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Edificio ubicado en Las Condes (calle Robles 12.450) diseado por arquitectos especialistas en este tipo de proyectos, con elementos y accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y seguridad. Departamentos con balcn independiente, de 36 y 42 m. Cuentan con una infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado. Condominio Carmel Es un novedoso concepto en vivienda, dirigido a la tercera edad de toda la comunidad juda, donde las personas tienen la posibilidad de vivir en un ambiente, seguro y acogedor, manteniendo, su autonoma e independencia. Carmel es un confortable edificio residencial, ubicado en un excelente sector de Santiago. Ofrece departamentos y habitaciones, con balcones y vista a la cordillera, atendido por un equipo profesional altamente calificado para brindar a los residentes un servicio de apoyo integral, con atencin permanente del primer nivel. Est orientado a personas que desean mantener una vida activa pero sin las preocupaciones domesticas. Hogar de ancianos Seor-suites: Ubicado en la comuna de Las Condes (Pal Harris # 9574), en un sector tranquilo, entre cerros y en altura; est compuesto por un edificio de tres pisos, con 6.000 m construidos (capacidad: 50 personas), en un terreno de aproximadamente 12.000 m. No acoge a personas incapacitadas (fsica o psquicamente), debido a que las instalaciones no poseen infraestructura para ancianos enfermos. Su implementacin de tipo hotelero, donde los habitantes cuentan con un departamento cmodo con lo indispensable para crear un espacio propio y lo suficientemente privado para satisfacer las necesidades aisladas de cada ocupante. ANLISIS DE LOS PROVEEDORES: Dado que el proyecto no produce "productos", no se depende de los proveedores. Y Debido a que para la gran cantidad de bienes tangibles que se tienen que comprar para el funcionamiento del proyecto (mueblera, comida, materiales de aseo, etc.), existen muchos proveedores en perfecta competencia; este punto no es

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relevante desde el punto de vista de negociacin, tanto para la habilitacin de la residencia como para su normal funcionamiento. Sin embargo la totalidad de los proveedores sern elegidos en torno a un equilibrio entre la calidad de los productos ofrecidos y un precio conveniente. La eleccin de los proveedores de servicios que sern fundamentales para eI funcionamiento deseado del proyecto, se basar en la calidad y prestigio del proveedor y del ajuste de los empleados al perfil exigido por la residencia. Marketing: La estrategia comercial que se defina tendr repercusin directa en los ingresos y egresos del proyecto y ser influida principalmente por las caractersticas del consumidor y secundariamente del competidor. Esta deber basarse en cuatro decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composicin de flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, precio, distribucin y promocin. Cada una de estas decisiones originar una inversin, un costo o un ingreso de operacin que es necesario estudiar para alcanzar las aproximaciones ms cercanas a lo que suceder cuando el proyecto sea implementado.

PLAN ESTRATGICO DE MARKETING El plan estratgico de marketing tiene por objetivo expresar de una forma clara y sistemtica las opciones elegidas por la empresa para asegurar su desarrollo a medio y largo plazo; con informaciones sobre el origen y el destino de los flujos financieros. Tales opciones debern despus traducirse en decisiones y en programas de accin. Un plan de marketing estratgico, en definitiva, determina toda la actividad econmica de la empresa y tiene implicaciones directas sobre las dems funciones. La planeacin de las estrategias de marketing se efectuar en tres niveles, que se enumerarn y explicarn a continuacin: Planeacin estratgica de la compaa.

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Planeacin estratgica de marketing. Planeacin anual de marketing.

Planeacin estratgica de la compaa. En este nivel la direccin define la(s) misin(es) de la organizacin, establece los objetivos, y formula las estrategias para cumplirlas. Estos objetivos y estrategias globales se convierten despus en el marco de referencia para planear las reas funcionales que constituyen la organizacin, como finanzas, recursos humanos y marketing, entre otros. Misin Estratgica: "Ofrecer un servicio integral del ms alto nivel de exigencia y calidad; orientado a satisfacer las necesidades de los adultos mayores, potenciando el desarrollo de aspectos sociales, personales, espirituales y fsicos de stos. Entregando un servicio diferenciado de excelencia y una atencin cordial y amistosa. Se velar por la optimizacin de los recursos (de capital y humano), la eficacia y eficiencia. Todo enmarcado en un ambiente confiable y seguro". Anlisis de la situacin: Anlisis de las 5 fuerzas competitivas del Sector Industrial (S.l.): El sector industrial est compuesto por todas las residencias de larga estada para adultos mayores independientes/auto-valentes, dirigidas al estrato socioeconmico alto (ABC1) de la Regin Metropolitana, ubicadas en el sector oriente de la capital. Amenaza de Nuevos Competidores:

Es media; ya que a pesar de que las barreras de entrada para los nuevos competidores son relativamente bajas, este es un mercado an no explotado en Chile, y dado el gran crecimiento de la poblacin adulta mayor en nuestro pas; se espera que este mercado se vaya expandiendo, ya sea con empresas nacionales o empresas internacionales. Presin de los Sustitutos:

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Los sustitutos del sector son todas las alternativas de residencias para el adulto Mayor; desde vivir con la familia, vivir solos en condominios, casas o departamentos, hasta residir en comunidades especiales para adultos seniors. Para nuestro nicho especfico, la presin de los sustitutos es alta, debido que si el sector no percibe el servicio como superior, no existe una lealtad por utilizar/mantener su uso. En este caso se pretende que el consumidor sienta la misma satisfaccin y comodidad de estar en casa, ms un surtido de beneficios y servicios integrales; sin tener que preocuparse del manejo del hogar. En un futuro, se espera que la presin de los sustitutos disminuya, debido a que cada vez ms, los adultos mayores van a envejecer en mejores condiciones y querrn disfrutar e su privacidad e independencia, exigiendo una mejor calidad de vida. A esto se le suma la influencia cada vez mayor de la mentalidad norteamericana, donde los adultos mayores ven en las residencias como una opcin por abandono de la familia o con una asociacin a la soledad, enfermedad y/o muerte, sino por el contrario; un lugar para despreocuparse, entretenerse y compartir con sus pares. - Capacidad Negociadora de los Clientes:

Esta es baja, ya que todos los clientes son igualmente importantes para las residencias, es decir, ninguno accede a grandes volmenes de este servicio en relacin a los ingresos totales, y no representan una amenaza real de integracin hacia atrs. Por otro lado hoy en da el cliente dispone de informacin total sobre la oferta. Capacidad Negociadora de los Proveedores:

Es baja, ya que existe un gran nmero de proveedores para el sector, y el costo de cambio de proveedor es muy bajo. De todas formas, no se puede olvidar que existen algunos artculos que no tienen una gran diversidad de proveedores, pero debido a lo mnimo que son estos, podemos concluir que la capacidad negociadora de los proveedores en general es baja. - Intensidad de la Rivalidad entre Competidores:

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Existen pocos competidores actuales que ataquen nuestro mercado objetivo y que cuenten con un alto grado de diferenciacin respecto del segmento tradicional. De stos se puede destacar un competidor importante como el Senior Suites Las Condes. Es posible afirmar que la industria esta sufriendo en la actualidad un profundo proceso de cambio, desde la "casa de reposo" tradicional a la "comunidad integral" para el adulto mayor, lo cual representa una gran oportunidad el invertir en este tipo de proyectos. Al enfocarnos en un nicho especfico del mercado disminuimos la cantidad de competidores, siendo baja la rivalidad entre ellos, debido al exceso de demanda existente. Sin embargo la creciente exigencia de los consumidores por mayores y mejores servicios, hace que tienda a existir una creciente competitividad en el rubro. Rentabilidad del Sector Industrial:

La rentabilidad del sector industrial esta dada por el comportamiento de las cinco fuerzas competitivas analizadas anteriormente, afectando favorable o desfavorablemente a ste. La capacidad negociadora de proveedores y de clientes es baja, mientras que la amenaza de ingreso de nuevos competidores es media; provocando una alta rentabilidad esperada. En cambio, la presin de los sustitutos y la rivalidad entre competidores es alta, lo que influye en forma desfavorable a este, generando una baja rentabilidad esperada. A continuacin se muestra un cuadro resumen de la influencia de cada una de las fuerzas en la Rentabilidad del sector segn lo dicho anteriormente, y la rentabilidad promedio del sector:Amenaza de Nuevos Competidores Capacidad Negociadora de Proveedores Presin de los Sustitutos Capacidad Negociadora de los Clientes Intensidad de la Rivalidad PRENTABILIDAD PROMEDIO Alta Alta Alta Alta Alta Alta X X X X X X Baja Baja Baja Baja Baja Baja

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En conclusin, la magnitud del exceso de demanda existente provoca una casi nula rivalidad entre competidores y permite la obtencin de atractivas rentabilidades que nos permiten afirmar que estamos ante una industria de alto atractivo. Anlisis FODA Este anlisis ayuda a definir claramente cuales son las fortalezas y debilidades del proyecto frente a los dems competidores, as como tambin, cuales son las oportunidades y amenazas latentes en el mercado que puedan afectar al proyecto de manera favorable o desfavorable, dependiendo de la forma en que se enfrenten. Oportunidades: Cambio cultural; existe una fuerte influencia extranjera en la mente de los chilenos, adoptando cada vez ms su forma y pensamientos de vida. Mayor cantidad de medios comunicacionales dirigidos al adulto mayor, con lo que pueden conocer la oferta y cambiar la percepcin acerca de los tipos de complejos existentes. Cambio de imagen con respecto al envejecimiento y la vejez. Cambios demogrficos; segn los estudios realizados por el INE, la poblacin adulta mayor es el segmento etreo de mayor crecimiento poblacional. Amenazas: Integracin de empresas extranjeras consolidadas en este rubro o de empresas nuevas de grupos inmobiliarios nacionales. Que no penetre bien en el mercado este tipo de servicios; dirigidos a adultos seniors independientes. Fortalezas: Modelo de excelencia en cuanto a infraestructura y servicios. Ubicacin. Debilidades: Esperamos no tener debilidades.

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Objetivos Organizacionales: Un objetivo es un resultado deseado. Una buena planeacin comienza con un conjunto de objetivos que se cumplen poniendo en prctica los planes. Los objetivos del proyecto son obtener: Captar una cuota de mercado de un 0,14% a partir de la demanda global. Pretendemos alcanzar una ocupacin de habitaciones (siempre mayor al

80%), utilizando todas las herramientas comerciales posibles para situarnos en la preferencia del consumidor. Estrategia Genrica: Luego de analizar las distintas estrategias genricas, se ha decidido que la estrategia a seguir en este proyecto ser la de diferenciacin, con el objeto de brindar caractersticas distintivas; las cuales pretendemos sean bien percibidas por los consumidores, adems de diferenciarnos del resto de las residencias existentes, ya que se desea que el concepto ofrecido sea percibido como nico. Nuestra diferenciacin se basar en entregar un servicio de excelencia, en permanente desarrollo, estticamente atractivo, cmodo, seguro, y entregando adems a nuestros clientes el mejor servicio integral para que as su estada sea lo ms placentera y grata posible. Todo enmarcado en una infraestructura hotelera, con una constante mantencin de sus instalaciones. Estrategia Competitiva: El proyecto eligi comenzar con una estrategia de lder, ingresando al mercado como los mejores y siendo reconocidos por los competidores como tales. De esta manera se intenta lograr una posicin dominante en el mercado; obteniendo un participacin de mercado que permita maximizar la rentabilidad de la empresa. Estrategias de Crecimiento: El proyecto desarrolla una estrategia de crecimiento intensivo, aprovechando las oportunidades latentes. Para esto se adoptar en un principio y a corto plazo una estrategia de desarrollo de productos, introduciendo un servicio mejorado en un

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mercado actual. Y posteriormente, a largo plazo adoptar una estrategia de penetracin de mercado. Planeacin estratgica de marketing: Anlisis de la situacin: Examina a qu punto ha llegado el plan de marketing, qu resultados ha dado y sus perspectivas en los aos futuros. Ello permite a los ejecutivos decidir si es necesario revisar planes anteriores o bien disear planes nuevos para cumplir con los objetivos. Objetivos de marketing: Se plantean durante la operacin del proyecto. Es muy difcil anticiparlos ya que estn estrechamente ligados a alcanzar los objetivos organizacionales segn las oportunidades del mercado en un momento determinado. A cada objetivo se le asignar una prioridad segn su urgencia y el impacto potencial en el rea de marketing, y desde luego, en la organizacin. Despus los recursos sern organizados atendiendo a dichas prioridades. Posicionamiento: Una vez que se selecciona el segmento objetivo, la empresa debe decidir el posicionamiento a adoptar en cada segmento. El posicionamiento define la manera en que la marca/empresa desea ser percibida por el pblico objetivo. Este debe ser nico, importante para el comprador, defendible y comunicable. Es la aplicacin de una estrategia de diferenciacin. Como empresa nos gustara que el complejo fuese percibido como nico en su tipo, con infraestructura de primer nivel, y con la mejor atencin y servicio de excelencia. Ojal fuese percibido como el lugar soado para aprovechar la vejez activa, con actividades tiles para el desarrollo fsico, intelectual y espiritual, en compaa de pares, y que ahorre las preocupaciones de llevar una casa.

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Ventaja Competitiva: La ventaja competitiva en que se basar nuestro proyecto ser; la calidad de los servicios ofrecidos por el complejo, adems de su infraestructura y la ubicacin. Mercado Meta: Es el grupo de clientes (personas u organizaciones) para quienes se disea una mezcla de marketing en particular. Antes de seleccionar un mercado meta, hay que identificarlos y describirlos. A este proceso se le llama segmentacin de mercado. Segmentacin del mercado: La agrupacin de consumidores, de acuerdo a algn comportamiento similar en el acto de compra, se denomina segmentacin. Es un proceso consiste en dividir el mercado total de un bien o servicio en grupos ms pequeos diferentes entre s, de modo que los miembros de cada grupo sean semejantes en los factores que repercuten en la demanda. La segmentacin de mercado est orientada al cliente y, por esta razn, es compatible con el concepto de marketing. Al segmentar, primero identificamos las necesidades de los clientes dentro de un sub-mercado y luego decidimos si conviene disear una mezcla de marketing para satisfacerlas. La segmentacin se realiz segn variables geogrficas y demogrficas, las que sealaremos a continuacin: Pas Regin Ciudad Zona Edad Gnero Clase social Chile Regin Metropolitana Santiago. Sector Oriente. ms de 60 aos. Hombre, Mujer Clase alta (ABC1).

Eleccin de segmentos objetivos:

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"Adultos mayores de 60 aos, auto-valentes/independientes, pertenecientes al estrato alto y que residan en el sector oriente de la capital". Eleccin de un posicionamiento: "Como una casa residencia; smbolo de calidad y estatus". Programa de marketing objetivado: Desarrollo de un programa de marketing adaptado a las caractersticas de los segmentos objetivo, a travs de medios especializados en este segmento. MEZCLA DE MARKETING: La estrategia comercial definida para este proyecto, se basa en cuatro decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composicin del flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, el precio, la promocin y la distribucin/plaza (4P). Cada uno de estos elementos estar condicionado en parte por los tres restantes. Para determinar que atributos enfatizar en la estrategia comercial a seguir, se considerarn los datos que arroj el resultado de la investigacin de mercado. PRODUCTO: Niveles del Producto (los distintos servicios): Beneficio Esencial: Complejo/Comunidad Integral (residencial y recreacional). Producto Genrico: Satisfacer la necesidad de residencia (infraestructura) y recreacin (instalaciones). Producto Esperado: Seguridad, servicio de aseo, talleres recreativos, etc.

Producto Ampliado:

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Mantencin constante de la infraestructura y de las instalaciones, junto con una capacitacin constante del personal en el rea de la geriatra. Complejo Integral: Debido a las caractersticas del grupo objetivo, se pondr especial cuidado y dedicacin en el estilo y decoracin del complejo. Este deber ser diseado por especialistas en este tipo de proyectos, con elementos y accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y seguridad. Debe contar con una infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado, lo que asegura el ms absoluto confort de acuerdo con los criterios ms elevados de exigencia. Es un lugar orientado a que cada uno de los adultos seniors pueda construir su propio ambiente familiar, segn sea su personal concepcin al respecto, para lo cul entrega piezas que cada usuario pueda decorar a su gusto. En relacin al servicio, como se mencion anteriormente ser de primer nivel, gracias al personal calificado y atento. El personal deber estar abierto a entablar relaciones cordiales con los clientes y ser flexibles para adecuarse a situaciones no previstas. PRECIO: Objetivo de la fijacin del precio: Maximizar las utilidades: se seleccionar una poltica de maximizacin de las utilidades. Es decir, consiste en ganar la mayor cantidad de dinero posible. Los principales factores que influyeron en la determinacin del precio de venta fueron: o Demanda estimada. o Reacciones de la competencia. o Los otros tres elementos de la mezcla de marketing: producto, plaza, y promocin. o Costo del producto.

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o Grupo objetivo al cual se desea llegar. o Posicionamiento deseado. o Margen de utilidad deseado.

Determinacin del Precio y Punto de Equilibrio: Para determinar el precio, nos basaremos en la pregunta (cuanto estara dispuesto a pagar) de la encuesta realizada al mercado objetivo, complementado con una evaluacin del precio de mercado para este tipo de complejos. El precio de venta variar dependiendo del nivel de equipamiento y servicio de cada opcin a evaluar de cada uno. Los precios fluctuarn aproximadamente entre los $700.000 y $1.000.000 segn el tipo de servicio que ofrece cada alternativa. En relacin al manejo operativo del precio; se har una evaluacin peridica, la cul estar en funcin de los costos incurridos, la demanda, el posicionamiento , la inflacin y las estrategias utilizadas por la competencia. Un punto de equilibrio es la cantidad de produccin en que los ingresos totales son iguales a los costos totales, suponiendo cierto precio de venta. Cada precio de venta tiene su propio punto de equilibrio. Las ventas que lo rebasan generan una utilidad por cada unidad adicional. Cuantas ms altas sean las ventas por encima del punto de equilibrio, mayores sern las utilidades unitarias y totales. Las ventas por debajo del punto de equilibrio representan prdidas para la empresa. Podemos obtener el punto de equilibrio por medio de la frmula:Costos fijos totales Precio unitario - Costo variable promedio

Punto de equilibrio en unidades

Los clculos anteriores se fundan en dos suposiciones bsicas. Los costos fijos totales son constantes por el perodo de un ao. Los costos variables permanecen constantes por unidad de produccin por el perodo de un ao. Costos Fijos Alternativa 2 $139.872.687 Alternativa 3 $152.762.687

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Costos variables Ingresos Punto de equilibrio

$912.500 $8.400.000 18,57

$912.500 $12.000.000 13,7

Aproximando esto a la unidad ms prxima, da un punto de equilibrio en unidades de 24 habitaciones a arrendar. Estrategia de Precio: La estrategia de precios a seguir se fijo un precio relativamente alto, con el fin de reflejar una alta calidad y exclusividad, lo que ser complementado con publicidad para dar a conocer el establecimiento. PLAZA: El proyecto se ubica en el sector oriente de la regin Metropolitana, en San Damin (comuna de Las Condes), dado que en este sector existen un nmero importante de residencias (incluyendo a Senior Suites), una clnica (Clnica Las Condes), cercana a centros comerciales y locomocin colectiva; constituyendo de esta manera un lugar atractivo para los potenciales consumidores. PROMOCIN: La promocin es bsicamente un intento de influir en el pblico. Es el elemento de la mezcla de marketing que sirve para informar, persuadir y recordarle al mercado la existencia de un producto/servicio y su venta, con la esperanza de influir en los sentimientos, creencias o comportamiento del receptor o destinatario. Por medio de la promocin se trata de acrecentar el volumen de ventas a un precio determinado. Mtodos Promocionales a utilizar: Marketing Directo a travs de una prestigiosa agencia de publicidad. Pagina Web Compra de datos de potenciales usuarios Tripticos con informacion Promocin dirigida a potenciales Alternativa 2 Si Si No No Alternativa 3 Si Si Si Si

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usuarios Mezcla Promocional: Es la combinacin de los mtodos promocionales enumerados anteriormente. Una buena mezcla promocional es parte esencial de toda estrategia de marketing. Los factores que influyen en la mezcla promocional son: el mercado meta, la naturaleza del producto, la etapa del ciclo de vida del producto y la cantidad de dinero de que se dispone para la promocin. Estrategias promocionales segn las etapas del ciclo de vida del producto.SITUACIN DEL MERCADO Etapa de Introduccin Los clientes no conocen las caractersticas del producto y tampoco saben en que les beneficiar. ESTRATEGIA PROMOCIONAL Se informa y educa a los compradores potenciales respecto de la existencia del producto, la forma en que puede usarse y los beneficios que ofrece en cuanto a la satisfaccin de sus necesidades. En esta etapa el vendedor estimula la demanda primaria. Normalmente, habr que hacer hincapi en la venta personal. Las exhibiciones tambin se emplean mucho. Etapa de Crecimiento Los clientes conocen los beneficios producto. Este se vende bien. del Se estimula la demanda selectiva (marca) al ir aumentando la competencia. Se concede mayor importancia a la publicidad. La publicidad se utiliza ms para persuadir y no slo para dar informacin.

Etapa de Madurez La competencia se intensifica y se estancan las ventas.

Presupuesto Publicitario: El presupuesto publicitario fue establecido por la agencia de publicidad que se encargar de llevar a cabo las acciones necesarias para captar a los clientes potenciales del complejo. Luego de comunicar a la agencia de publicidad los objetivos y metas de ventas y ocupacin del complejo, esta ha elaborado un presupuesto: Alternativa 2 $ 4.500.000 $ 450.000 Alternativa 3 $ 12.000.000 $ 1.100.000

Ao 0 Ao 1-10

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Polticas Promocinales: Se dar a conocer el complejo integral y sus servicios previamente (3 a 6 meses antes) al lanzamiento de ste. informar del lanzamiento del proyecto en el perodo que corresponda. Recordar la existencia del proyecto en el mercado as como tambin de sus atributos diferenciadores. Planeacin y utilizacin de los medios de acuerdo a los objetivos establecidos.

CONCLUSIN DEL ESTUDIO DE MERCADO En Chile, no existe informacin 100% confiable referente al tema de los adultos mayores, por lo cual configurar todos los estudios previos para la correcta preparacin y evaluacin de este proyecto no fue una tarea fcil. De esta manera, el estudio de mercado constituy un proceso importante de recopilacin y creacin de informacin a partir de datos aislados. Una parte fundamental para el desarrollo de este estudio, se hizo a travs de encuestas dirigidos al mercado meta; la tabulacin de las respuestas y el posterior anlisis de la informacin entregada por los encuestados. A partir de informacin existente (principalmente en el Instituto Nacional de Estadsticas), se pudo ver que el acelerado crecimiento de los adultos mayores en Chile y el consecuente crecimiento de la demanda por servicios orientados a este grupo objetivo; hace que exista un exceso de demanda que no se alcanza a cubrir debido a un crecimiento mucho menor de la oferta de servicios para este grupo etreo. Dado esto, se torna muy llamativa la idea de introducir y desarrollar un negocio de servicios para el adulto mayor. Mezclando el aumento de la poblacin adulta mayor, con el crecimiento de la competencia (cada vez ser mayor) y los requerimientos especficos de los adultos mayores (cada vez ms exigentes); se puede concluir que la estrategia para cubrir este segmento deber ser la de diferenciacin a travs de una mejor calidad en infraestructura y un desarrollo de servicios integrales, marcando la diferencia. Es

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posible afirmar con esto; que la industria de servicios enfocados al adulto mayor, esta sufriendo en la actualidad un profundo proceso de cambio; desde la "casa de reposo" tradicional al "hotel" para el adulto mayor, lo que indica que el mercado se est volviendo cada vez ms competitivo, es decir, que cada vez son ms los interesados en satisfacer las necesidades de este grupo objetivo.

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2.

ESTUDIO ORGANIZACIONAL

De cada proyecto de inversin se presentan caractersticas especficas y normalmente nicas que obligan a definir una estructura organizativa acorde con los requerimientos propios que exija su ejecucin. Los efectos econmicos de la estructura organizativa se manifiestan tanto en las inversiones como en los costos de operacin del proyecto. Toda estructura puede definirse en trminos de su tamao, tecnologa administrativa y complejidad de la operacin. Al conocer esto, se logra estimar los requerimientos fsicos necesarios para la operacin, las necesidades de equipamiento de oficinas, las caractersticas del recurso humano que desempear las funciones y los requerimientos de materiales entre otras cosas. La cuantificacin de los elementos anteriores en trminos monetarios y su proyeccin en el tiempo son los objetivos buscados por el estudio organizacional. Para cada proyecto es posible definir la estructura organizativa que ms se adapte a los requerimientos de su posterior operacin. Conocer esta estructura es fundamental para definir las necesidades de personal calificado para la gestin y, por lo tanto, estimar con mayor precisin los costos indirectos de la mano de obra ejecutiva. A continuacin se revisarn funcionamiento del proyecto: Comercializacin (marketing y ventas): Es el proceso orientado a satisfacer las necesidades y los deseos de los individuos, a travs del servicio ofrecido, generando as utilidades para la empresa. Por otra parte, a la actividad de ventas, se le tiene que prestar especial atencin, para vender este servicio de la mejor manera, persuadiendo al pblico objetivo a travs de las ventajas de residir en el establecimiento, logrando as obtener una ocupacin satisfactoria y generando as rentabilidad. Servicio: El servicio es lo fundamental, en cuanto a entregar todo lo necesario para que nuestros residentes se sientan cmodos y a gusto en nuestra instalacin, entregndoles un servicio integral y de excelencia: de aseo, alimentacin, seguridad y privacidad, entre otros. Todo esto, a travs de gente capacitada y especialista en las actividades fundamentales para el

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su funcin. La calidad del servicio entregado estar en continua revisin a travs de una retroalimentacin constante entre el personal. A travs del estudio de las actividades anteriormente descritas y de acuerdo al estudio de mercado, se definieron las estructuras organizacionales para las dos alternativas seleccionadas para esta fase de prefactibilidad, ver Anexo N 3. Cada una de las personas que laborarn en este establecimiento, de acuerdo a la legalidad vigente y al cargo que desempearn, debern contar con un perfil especfico: Director y Administrador: deber contar con ttulo de medicina general, especializacin en gerontologa y conocimientos de administracin. Ser el encargado de la direccin de la empresa definiendo las polticas, metas y objetivos. Su funcin principal ser. Planificar, controlar, liderar, comunicar y coordinar las diversas actividades a nivel estratgico, velando por desarrollar una gestin eficiente y exitosa. Es el representante legal del establecimiento. Auxiliares de enfermera: deber contar con ttulo tcnico de enfermera y con capacitacin en gerontologa. Sern las encargadas de ayudar a los residentes en sus eventuales requerimientos, y mantener la sala de la enfermera lista para cualquier eventualidad. Tambin se encargarn de seguir el tratamiento el tratamiento que diera el mdico geriatra si fuese necesario. Peluquera: deber contar con un ttulo tcnico de peluquera para damas y varones. Estar a disposicin de los residentes para cualquier requerimiento estilista de stos. Mucamas: deber contar con la educacin secundaria completa y sin antecedentes penales. Su labor consistir en asear las habitaciones y baos todos los das de la semana. Lavandera: deber contar con la educacin secundaria completa y sin antecedentes penales. Ser la encargada de operar las lavadoras, secadoras y planchador del establecimiento para un servicio bsico. Chef: deber contar con un ttulo profesional de Cocina Internacional y su correspondiente carn sanitario al da. Deber estar preparado para preparar ccteles y cenas de eventos especiales dentro del establecimiento.

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Ayudante de cocina: deber contar con ttulo tcnico de ayudante de cocina y su correspondiente carn sanitario al da. Ayudar al Chef en la preparacin de la comida y posterior limpieza de la cocina. Jardinero: deber contar con ttulo tcnico de jardinera. Ser el encargado de mantener en ptimas condiciones los jardines del establecimiento. Guardias: debern contar con la educacin secundaria completa, sin antecedentes penales y con servicio militar cumplido. Sern los encargados de mantener la seguridad interior del establecimiento, mediante turnos y con un procedimiento preestablecido. Podloga: deber contar con un ttulo tcnico de podologa. Estar a disposicin de los residentes para cualquier requerimiento de podologa de stos.. Masajista: deber contar con un ttulo tcnico de Masajes Estar a disposicin de los residentes para cualquier requerimiento de masajes de stos. Profesor de Ed. Fsica: deber contar con un ttulo profesional de Educacin Fsica con formacin gerontolgico, para la rehabilitacin y mantenimiento de las funciones bio-psicosociales de los residentes. Sus funciones sern coordinar las actividades clases y talleres a realizar, los cuales sern acordados directamente con los residentes, de tal manera que estos sean lo ms atractivos para ellos. Secretarias: deber contar con un ttulo tcnico de secretariado. Tendr que cumplir con las labores y tareas encomendadas por el administrador, adems de controlar la entrada y salida de todo el personal ajeno y perteneciente al establecimiento. Conductor vehculo: deber contar con licencia de conducir Clase A y sin antecedentes penales. Ser el encargado de conducir el vehculo del establecimiento conforme a lo dispuesto por la direccin de ste. Remuneracin Del Personal La mayora de los costos de operacin provienen de los procedimientos administrativos de la estructura organizativa. Bsicamente, son los relacionados con las remuneraciones del personal. Los sueldos correspondientes al personal del establecimiento se cancelan en forma mensual, representando de esta manera doce pagos al ao, constituyendo un costo operacional para un perodo anual.

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Los costos mensuales por concepto de sueldos del personal consideran cotizaciones previsionales y de salud: N Personal Director y Administrador Auxiliar de enfermera Peluquera Mucamas Lavandera Cheff Ayudante de cocina Jardinero Guardias Podloga Masajista Profesor de Ed. Fsica Secretarias Conductor vehculo GASTO TOTAL Sueldo mensual 1 $ 1.300.000 3 1 2 1 1 2 1 4 1 1 1 4 1 $ 400.000 $ 300.000 $ 180.000 $ 180.000 $ 800.000 $ 180.000 $ 180.000 $ 200.000 $ 180.000 $ 180.000 $ 600.000 $ 250.000 $ 250.000 Sueldo Valor Valor Mensual Total Alternativa N 2 Alternativa N 3 $ 1.300.000 $ 1.200.000 $ 300.000 $ 360.000 $ 180.000 $ 800.000 $ 360.000 $ 180.000 $ 800.000 $ 180.000 $ 180.000 $ 600.000 $ 1.000.000 $ 250.000 $ 7.690.000 $ 15.600.000 $ 14.400.000 $ 3.600.000 $ 4.320.000 $ 2.160.000 $ 9.600.000 $ 4.320.000 $ 2.160.000 $0 $ 2.160.000 $ 2.160.000 $ 7.200.000 $ 12.000.000 $0 $ 79.680.000 $ 15.600.000 $ 14.400.000 $ 3.600.000 $ 4.320.000 $ 2.160.000 $ 9.600.000 $ 4.320.000 $ 2.160.000 $ 9.600.000 $ 2.160.000 $ 2.160.000 $ 7.200.000 $ 12.000.000 $ 3.000.000 $ 92.280.000

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3.

ESTUDIO LEGAL

Introduccin: Segn Sapag y Sapag, son muchos los efectos econmicos que sobre el flujo de caja tendr el estudio legal. Desde la primera actividad que tendr que realizar si el proyecto es aprobado, la constitucin legal de la empresa, hasta su implementacin y posterior operacin el proyecto enfrentara un marco legal particular a la actividad que realizara la empresa, que influir directamente sobre la proyeccin de sus costos y beneficios. El conocimiento de la legislacin aplicable a la actividad econmica y comercial. Resulta fundamental para la preparacin eficaz de los proyectos, no solo por las referencias econmicas que puedan derivarse del anlisis jurdico sino tambin por la necesidad de conocer adecuadamente las disposiciones legales para incorporar los elementos administrativos, con sus correspondientes costos, y para que posibiliten que el desarrollo del proyecto se desenvuelva fluida y oportunamente. Aspecto legal: Para poder poner en funcionamiento cualquier tipo de negocio, se necesita previamente haber cumplido con una serie de requisitos legales, tales como: Creacin de Sociedad Antes de todo, es necesario crear e inscribir la sociedad en el Registro del Conservador y realizar su publicacin en el Diario Oficial. La inscripcin tiene un valor aproximado de 2/1000 sobre el capital inicial ms gastos de papelera (aproximadamente $270.000), y la publicacin de la constitucin de la sociedad tiene un valor aproximado de $90.000. Por concepto de notara se calcula un 1/1000 del capital inicial ms gastos estimados en $300.000. Inicio de Actividades Al formar un negocio hay que recurrir al servicio de Impuestos Internos, con el objeto de iniciar legalmente las actividades. Para lo cual es necesario llenar los siguientes formularios (Gratuitos a travs de SII): -N 4415 Inscripcin al Rol nico Tributario y/o Declaracin de Inicio de actividades. -N 4416 Anexo del formulario anterior.

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-N 3230 Declaracin Jurada para Tmbrales de Documentos y/o Libros Notificaciones. (Formularios en anexo N4)

y

Para efectos de nuestro proyecto debemos considerar estos antecedentes y los costos asociados que se encuentran detallados en un cuadro resumen. Contrato de Arriendo para un arriendo de una propiedad se debe efectuar un contrato, el cual esta establecido por la Ley N 18.101 publicada el 29.01.1982, siendo modificada por la Ley N 19.866.- del 11.04.2003. El arriendo de esta propiedad ser por un periodo de 20 aos, prorrogables, establecindose dos clusula adicionales, primera donde se indica que se efectuaran trabajos para la construccin de 24 dormitorios los que sern utilizado para un Hogar de larga estada para el adulto mayor, siendo estos construidos segn la normativa del Departamento de Obras Municipal de Las Condes, en la segunda clusula se indicara una indemnizacin por parte del arrendador si este no cumpliera con el periodo de arriendo mnimo, consistente en el costo de la construccin. El costo de dicho tramite Notarial es de $8.000.- que incluye 02 copias. Cumplir con Requisitos Municipales Los municipios son los encargados de aprobar los proyectos y otorgar distintos tipos de permisos dentro del rea de la Comuna. Para efectos Municipales del presente proyecto se proceder a pedir las siguientes solicitudes en el departamento correspondiente a la municipalidad de las Condes: Para la Patente Municipal: Informe de Factibilidad de Otorgamiento de Patente, Permiso de Edificacin y Recepcin Final del inmueble donde se va a ejercer la actividad comercial, documentos que deben solicitarse previamente en la Direccin de Obras Municipales (Apoquindo N 3076). - Documento que acredite el ttulo por el cual se ocupa el inmueble, Certificado de Dominio Vigente, contrato de arriendo, comodato, etc. - Iniciacin de Actividades ante el SII.

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- Resolucin Sanitaria emitida por el SESMA (Avda. Bulnes N 177, Santiago), para ejercer las actividades de manipulacin de alimentos y autorizacin de funcionamiento. -Escritura de Constitucin de Sociedad, Protocolizacin del Extracto y Publicacin en Diario Oficial. - La aprobacin de la solicitud ser resuelta en un plazo de cinco das hbiles desde la fecha de recepcin de la solicitud con los antecedentes completos, si corresponde. El costo aproximado para obtener la patente comercial se calcula sobre el capital inicial que en el caso de la alternativa 2) es de $151.476.000 y para la alternativa 3) es de $171.158.000, correspondiendo pagar un 5 por mil (0,0005) del monto del capital inicial anual, ms el Derecho de Aseo ($24.880), por lo que la patente comercial tiene un costo anual para la alternativa 2) de $89.579.- y para la alternativa 3) es de $75.738.El tiempo de duracin de este tramite ser: 02 das, la factibilidad de otorgamiento de patente comercial. 05 das para la tramitacin y obtencin de la patente comercial. - Direccin de Obras Municipales: Para la construccin de habitaciones del presente proyecto, la dependencia municipal encargada de otorgar el permiso de factibilidad de suelo es la Direccin de obras Municipales. Para cualquier construccin en la Comuna de Las Condes se requiere un permiso de la (DOM) de la respectiva municipalidad para la construccin y edificacin a peticin del propietario o constructor. Con anterioridad a la solicitud del permiso se verifico a la DOM respectiva, los datos sobre nmeros, las lneas de edificacin, la altura tipo de edificio y adems exigencias de urbanizacin que rigen para el sector en que esta ubicado el terreno arrendado. - Requisitos para construccin Para la construccin de habitaciones en el proyecto la Direccin de Obras Municipales es la encargada de otorgar los permisos de factibilidad de suelo. Con anterioridad a solicitud se verifico al DOM la altura, tipo de edificio y dems

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exigencias de urbanizacin que rigen para el sector seleccionado siendo viable la construccin sobre el terreno donde se encuentra ubicada la propiedad a arrendar. MINISTERIO DE SALUD Previo al tramite ante el Servicios de salud, se deber cumplir con la Pauta de Requisitos autorizacin de instalacin y funcionamiento de establecimientos de larga estada para el adulto mayor, casas de reposo, hogares de ancianos, asilos, hospicios y otros similares comprobando ante la municipalidad de la comuna, la posibilidad de implementacin de acuerdo al plano regulador, de obtener Patente Municipal. Aprobacin de planos de planta fsica del local o proyecto. Aprobacin del local e instalacin Autorizacin de funcionamiento. Declaracin del capital inicial Cancelar aranceles estipulados por el Ministerio de Salud. Del Reglamento De Establecimientos de Larga Estada Para Adultos Mayores. - Planta Fsica: Artculo 7: Los establecimientos debern disponer de una planta fsica que cumplir a los menos con los requisitos establecidos en los artculos 5 al 11, 18, 21 al 27, todos inclusive, del decreto 194 de 1978, del Ministerio de Salud, que aprueba el reglamento de hoteles y Establecimientos similares. Debern contar, con las siguientes exigencias: Dependencias bien diferenciadas e iluminadas y que no tengan barreras arquitectnicas: Al menos una oficina/sala de recepcin: Para que permita tener entrevistas en privacidad con los residentes y sus familiares. Los establecimientos de ms de un piso debern contar con un ascensor que permita la cabida de una camilla.

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Zonas de circulacin: Con pasillos de un amplitud mnima de 94 centmetros, bien iluminados, sin desniveles o con rampas, si los hay. Si tiene escaleras, stas deben tener un ancho mnimo de 94 centmetros, con pasamanos en ambos lados y peldaos evidenciados, no pudiendo ser de tipo caracol. Sala de estar o de usos mltiples: Con capacidad para el 100% de los residentes en forma simultnea, con iluminacin natural, televisin y elementos de recreacin para los residentes, tales como juegos, revistas, libros, etc. Zonas exteriores para recreacin: Con 1 metro cuadrado mnimo por residente, de patio, terraza, o jardn. Comedor suficiente: Para el 50% de los residentes simultneamente. Dormitorios: Con un mximo de cuatro camas, guardarropa individual y un velador por cama, considerando espacio para un adecuado desplazamiento de las personas segn su autonoma. Contar con un timbre continuo por cama. Al menos el 10% de las camas debern corresponder a catres clnicos, los que se incrementarn de acuerdo al grado de dependencia institucional. Los servicios higinicos: Debern estar cercanos a los dormitorios y ser de fcil acceso. Deber haber a lo menos un bao con ducha por cada seis residentes y un bao por piso que permita la entrada de silla de ruedas. Los pisos de stos sern antideslizantes, contarn con agua caliente y fra, agarraderas de apoyo, duchas que permitan el bao auxiliado y entrada de elementos de apoyo y timbre de tipo continuo. La cocina: Deber cumplir con las condiciones higinicas y sanitarias que aseguren una adecuada recepcin, almacenamiento, preparacin y manipulacin de los alimentos, su equipamiento, incluida la vajilla estar de acuerdo al nmero de

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raciones a preparar El piso y las paredes sern lavables; estar bien ventilada, ya sea directamente al exterior o a travs de campana o extractor. Lugar cerrado para mantener equipamiento e insumos mdicos y de enfermera mnimos tales como: Esfigmomanmetro, estetoscopio, termmetros, botiqun de primeros auxilios y archivo de historias clnicas. Lugar cerrado destinado a guardar los tiles de aseo. Lavadero con pileta: Con un lugar de recepcin y almacenamiento para la ropa sucia, lavadora adecuada al nmero de residentes e implementacin para el secado y planchado de la ropa, adems de un lugar para clasificar y guardar la ropa limpia. Si existe servicio externo de lavado, se asignarn espacios para clasificar y guardar ropa sucia y limpia. Personal: La casa de reposo deber cumplir con las disposiciones del Reglamento sobre Condiciones Sanitarias y Ambientales Bsicas en los Lugares de Trabajo. TITULO III (ARTS. 8-12). DE LA DIRECCIN TCNICA Y DEL PERSONAL Artculo 8: La direccin tcnica de estos establecimientos estar a cargo de una persona con ttulo de una carrera del rea de la salud, de duracin no inferior a 8 semestres y de preferencia con capacidad gerontolgico. Ser responsable ante la autoridad sanitaria del buen funcionamiento y del cumplimiento de la normativa sanitaria vigente. La direccin tcnica deber coordinar su accin con el resto de los profesionales que concurran al establecimiento, y con la administracin, con el objeto de velar por el cumplimiento del reglamento interno. Artculo 9: El establecimiento deber contar con personal idneo, en cantidad suficiente para satisfacer en forma permanente y adecuada la atencin integral de los residentes, de acuerdo a su nmero, condiciones fsicas y psquicas.

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Artculo 10: Las residencias, de hasta veinte camas, con una proporcin de 80 o ms de residentes autovalentes, deber contar con: a) Auxiliar de enfermera. Un auxiliar de enfermera cada 20 residentes o fraccin inferior a ello, las 24 horas. b) Personal capacitado en el cuidado de ancianos o discapacitados (Cuidador o asistente geritrico) cuya funcin es principalmente de higiene, confort y entretenimiento de los residentes: -Residencias con 80% de residentes autovalentes, deber tener: 1 Persona por cada 10 residentes horario diurno. 1 Persona por cada 20 residentes horario nocturno. -Residencias con 50% de residentes dependientes, tendrn: 1 Persona por cada 5 residentes horario diurno. 1 Persona por cada 10 residentes horario nocturno. c) Manipulador de alimentos con carn sanitario al da: 1 persona por cada 20 residentes o fraccin inferior a ello. d) Auxiliar de servicio: 1 persona por cada 20 residentes, horario diurno. Este personal deber ser incrementado proporcionalmente en base al nmero de camas y el grado de dependencia de los residentes. Artculo 11: Podr contar adems con un kinesilogo, terapeuta ocupacional o profesor de educacin fsica con formacin gerontolgico, para la rehabilitacin y mantenimiento de las funciones biopsicosociales de los residentes y con la asesora de una nutricionista para la confeccin de minutas y dietas. Artculo 12: El establecimiento podr contar con los servicios de un mdico para el control de salud de los residentes, sin perjuicio del derecho de estos a tener su mdico tratante. En el caso que se requiera de atencin mdica y no se cuente con el profesional, se recurrir al servicio de salud pblico o privado al que tenga derecho

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el residente. Adicionalmente, el establecimiento podr contar con los servicios de una enfermera. DISPOSICIONES GENERALES: Libro foliado de uso de los residentes o sus familiares, para sugerencias o reclamos que ser timbrado por el servicio de salud Autorizacin del servicio de salud del ambiente Regin Metropolitana (SESMA) Los locales considerados por el SESMA para obtener autorizacin sanitaria son: Cualquier establecimiento ubicado en la regin Metropolitana destinado a la produccin, preservacin, envasado, almacenamiento, distribucin y consumo de platos preparados (aquellas elaboraciones culinarios que se expenden, listos para su consumo, sean fros o calientes o que requieran solo de un proceso de calentamiento). Estn dentro de esta categora los llamados restaurantes, fuentes de soda, cafeteras, casinos, elaboradoras de platos preparados, de emparedados, pizzas y otros similares Por lo tanto, para poder poner en funcionamiento las instalaciones de casino de la casa de reposo se necesita la autorizacin sanitaria del SESMA. La autorizacin para funcionar requiere los siguientes antecedentes: Nombre, direccin y telfono establecimiento Individualizacin, RUT, y domicilio del propietario y representante Legal en su caso Documentos que acrediten el dominio del inmueble Plano del local indicando la distribucin de las camas en los dormitorios. La calidad del inmueble donde est ubicado el establecimiento debern cumplir con toda la ordenanza general de construcciones y urbanizacin Acreditar que cumple con los requisitos de prevencin y proteccin contra incendios que establece el reglamento sobre condiciones sanitarias y ambientales bsicas de los lugares de trabajo. Identificacin del director tcnico responsable con copia del certificado de ttulo, carta de aceptacin del cargo y horario en que se encontrar en el establecimiento.

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Planta del personal con que funcionar el establecimiento con su horario contratado y sistema de turnos. Una vez que entre en funcin, deber enviar al Servicio de Salud la nmina del personal que labora ah.

Reglamento interno del establecimiento, que deber incluir un formulario de contrato a celebrarse entre el establecimiento y el residente o su representante, en el que se estipule los derechos y deberes de ambas partes y las causales de exclusin del residente.

Plan de evacuacin ante emergencias Con estos antecedentes el servicio de salud dicta una resolucin. La autorizacin sanitaria es uno de los requisitos exigidos por la Municipalidad

previo al otorgamiento de la patente correspondiente. REGISTRO DE MARCAS: Se deber considerar el costo asociado al registro la marca del establecimiento de larga estada para adultos mayores, el que se realiza en el Departamento de propiedad industrial ubicado en la calle Moneda 970 piso 10 (fono: 698 0125). Pasos a realizar en el registro de marca: a) Acreditar que la marca no se encuentre registrada, esto se realiza en la pgina web: www.dicom.cl. b) Comprar un formulario ($600) para presentar la marca y cancelar media UF. c) Publicar en el diario oficial la marca cancelando aproximadamente $20.000 d) Otorgamiento de la marca y nmero de registro, costo aproximado de $42.000. e) Entrega certificacin de la marca, posee una duracin de 10 aos. Costo aproximado $10.000. Este tramite tendr una duracin de 05 meses. Cuadro Resumen de Costos Legales Las Condes Ao Constitucin de Soc.y Ao 0 Contrato de Arriendo Autorizacin SESMA Ao 0 Registro de Marca Cam bio de destino O tros Ao 0 Ao 0 Ao 0 Costos $ $660.000 $80.565 $303.286 $1.500.000 $2.932

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Total Ao 0 Patente com ercial Ao 1-10

$2.546.783 $1.695.778

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4.

ESTUDIO TCNICO

Este estudio determina y analiza las opciones desde el punto de vista tecnolgico, en lo que se incluye el anlisis de la factibilidad de cada opcin y la estimacin de su costo, pretendiendo llegar a determinar la funcin de produccin ptima para la utilizacin eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la produccin. De la seleccin de la funcin ptima se determinar el proceso de produccin ms conveniente y las necesidades de inversin, de equipos, espacio, obras fsicas, mano de obra, maquinaria y la determinacin de posicin de plantas, entre otras. Esto adems permitir cuantificar el costo de operacin. Para seleccionar la mejor alternativa tcnica se consideran principalmente factores econmicos, sin descuidar factores de carcter cualitativo, como por ejemplo, disponibilidad de insumos, oportunidad de abastecimiento, ya sea de tipo humano, material o financiero. Al estudiar la potencial localizacin del proyecto, debemos tener en cuenta las exigencias del mismo: Cercana del mercado objetivo: El terreno donde se emplace el proyecto debe estar lo ms cercano posible al mercado objetivo. Para nuestros intereses, que son los adultos mayores de clase alta, las mayores proporciones de stos, se encuentra en la Regin Metropolitana, especficamente en la zona oriente de sta y, concentrados principalmente en la comuna de Las Condes. Costo y disponibilidad de la construccin: el costo y disponibilidad de la construccin, vara de un lugar a otro. Cuantitativamente, lo ms deseable sera elegir el lugar de menor valor, pero es necesario considerar factores que influyen de manera favorable y, otros, desfavorablemente en la comercializacin del establecimiento, aportando o no un valor agregado al negocio. Aunque lo que finalmente va a influir preponderantemente en la eleccin del lugar va a ser la disponibilidad de ste. Otras condiciones son la revisin de las disposiciones municipales con respecto a su constructibilidad y ocupacin de suelo, plan regulador y que cumpla con toda la urbanizacin que requiere el funcionamiento del establecimiento.

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Dado los requerimientos anteriores, se ha encontrado una propiedad en la comuna de Las Condes, cuyas caractersticas se enumeran a continuacin: construir. Costo del arriendo: $ 2.500.000. Cuenta con estacionamientos al interior del recinto. 24 Habitaciones. La propiedad se arrienda sin ningn tipo de muebles. Plano de ubicacin de la propiedad, ver anexo N 5. Ubicada en el sector de San Damin. Buenos accesos. Superficie de 10.000 m2. Superficie construida de 400 m2 en planta baja y 700 m2 por

Plano de la propiedad, ver anexo N 6. Los 700 m2 de construccin fueron calculados para contar con 24 habitaciones con bao privado, considerando la construccin original como reas comunes. La construccin ser en madera de primera calidad, semejante a la existente, la cul est valorizada, para la comuna de Las Condes, en 10 UF por m 2. Este valor nos da un costo aproximado para la totalidad de la construccin de $ 126.000.000, considerando la UF a un valor de $ 18.000. Costo de muebles y equipos: son las inversiones necesarias para el normal funcionamiento del establecimiento, toda la informacin se realiz a base de cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del equipo, esta informacin est detallada con precios unitarios y totales en el anexo N 7.

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5.

ESTUDIO FINANCIERO

Introduccin: El estudio de factibilidad financiera deber determinar si el proyecto es conveniente o no y adems servir para discernir entre las dos alternativas de accin para poder estar en condiciones de recomendar la aprobacin o rechazo del proyecto. Se pretender ordenar y sistematizar la informacin monetaria que nos entregaron los estudios anteriores, elaborar los cuadros analticos y antecedentes adicionales para la evaluacin del proyecto. Todos estos antecedentes nos permitirn determinar la rentabilidad del proyecto, medir y valorar beneficios y costos, a travs de flujos de caja. La informacin para elaborar estos flujos de caja se encuentran en el estudio de mercado, tcnico, organizacional, as como en el clculo de las inversiones a las que se hizo referencia sobre la implementacin de las dos alternativas en estudio. Adems se incorporaran informacin adicional sobre tributacin, depreciaciones y amortizacin y valores de desecho segn corresponda. Metodologa a emplear: Para los efectos de la Evaluacin econmica del negocio se realizaran flujos de caja con un horizonte de 10 aos definido por el Profesor. Para calcular el valor de desecho se utilizara el mtodo contable, el que se calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las utilidades considerada como un 17% definida sobre la base de la normativa tributaria vigente y comn para toda la industria. Para efecto de este estudio se considera que el IPC para los siguientes 10 aos ser del 4% . Todos los valores que aparecen en este proyecto no considera el Iva. Datos para la construccin de los Flujos Inversin inicial La inversin inicial de las alternativas se detalla a continuacin:

56PROYECTO PURO INVERSIN INICIAL Obra Fsica 10Uf x700m2(UF.18000) Equipos y Muebles Gastos de Org.y Puesta en Marcha Otros (Telefonos/Citofonos) Vehculos Arriendo Publicidad Capital de Trabajo TOTAL ALTERNATIVA N2 126.000.000 22.276.000 2.546.783 700.000 0 2.500.000 4.500.000 78.605.094 237.127.877 ALTERNATIVA N3 126.000.000 29.968.000 2.546.783 700.000 15.990.000 2.500.000 12.000.000 85.050.094 274.754.877

PROYECTO FINANCIADO INVERSIN INICIAL Obra Fsica 10Uf x700m2(UF.18000) Equipos y Muebles Gastos de Org.y Puesta en Marcha Otros (telef.citofonos) Vehculos Arriendo Publicidad Capital de Trabajo TOTAL ALTERNATIVA N2 126.000.000 22.276.000 2.546.783 700.000 0 2.500.000 4.500.000 85.736.576 244.259.359 ALTERNATIVA N3 126.000.000 29.968.000 2.546.783 700.000 15.990.000 2.500.000 12.000.000 93.764.766 283.469.549

Se agrupan principalmente en tres item: activos fijos, activos nominales y capital de trabajo. Inversiones en activos fijos Los activos fijos estn referidos a maquinarias, vehculos, mejoramiento en general, etc. Para efectos contables, los activos fijos se deprecian linealmente. Inversin en activos nominales: Los gastos de puesta en marcha (legales y comerciales) corresponden a servicios o derechos adquiridos que son necesarias para la puesta en marcha y posterior funcionamiento del proyecto. Estas inversiones se amortizan en 5 aos, afectando al flujo de caja y disminuyendo la renta imponible en esos periodos. Estos gastos consideran la escritura, inscripcin y notaria.ACTIVOS NOMINALES ALTERNATIVA 2 ALTERNATIVA 3

57Constitucin de la Sociedad Autorizacin SESMA Registro de Marca Otros Cambio de Destino TOTAL 660.000 80.565 303.286 2.932 1.500.000 2.546.783 660.000 80.565 303.286 2.932 1.500.000 2.546.783

Inversin en capital de trabajo La inversin en capital