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PROPUESTA PARA VALUACION DE BIENES INMUEBLES

SIDUE – DELEGACION ENSENADA Página 1 de 14 ESTUDIOS Y PROYECTOS GORTA

METODOLOGÍA PARA LA ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES COMERCIALES DE BIENES INMUEBLES (TERRENO Y CONSTRUCCION) DE ZONAS HOMOGÉNEAS Y CORREDORES.

I.) ANTECEDENTES.

Con la finalidad de poder cumplir de manera apegada a lo estipulado en el Artículo Quinto Transitorio del Decreto del Congreso General de los Estados Unidos Mexicanos de fecha 28 de octubre de 1999 mediante el cual se reforma el Artículo 115 Constitucional, en el cual se establece que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria deberán ser equiparables a los valores de mercado de dicha propiedad, siendo que analizados en lo general los valores unitarios de suelo aplicados en el ejercicio fiscal 2016, se determina que los mismos, en la mayoría de casos, no se apegan a los valores comerciales teniendo muchos de ellos una desactualización de más de tres años siendo necesaria una reevaluación general.

II.) JUSTIFICACION.

Considerando que la actual estructura de tabla de valores para el Municipio de Ensenada, B.C. se presenta en grupos por valor que incluyen asentamientos o zonas con notables diferencias entre ellas, considerándose como zonas catastrales los polígonos de colonias o fraccionamientos completos, en forma muy general; por lo que dicha estructura de la tabla de valores unitarios de suelo no corresponde a las características señaladas en la Ley la cual indica que la determinación de la zonificación, sectorización y sub sectorización catastral y de los valores unitarios de suelo, se hará tomando en cuenta alguno de los siguientes factores: Grado de urbanización y características de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; Uso actual y potencial del suelo; Tipo de calidad de las construcciones; o índices socioeconómicos de los habitantes; aplicándose la misma observación para el apartado de “Vialidades con valores comerciales” incluido anexo a la tabla de valores, las cuales deben ser evaluadas y agrupadas de conformidad al procedimiento indicado en el apartado V de las “Normas Técnicas para Valuación Catastral” incluidas en las “Normas Técnicas de Valuación Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografía y Registro Inmobiliario del Estado de B.C.” publicadas en el “Periódico Oficial” órgano del Gobierno del Estado de Baja California en su número 42 tomo 109 de fecha 27 de septiembre del 2002.

Que de conformidad al Artículo 2 de la Ley de Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, “El Catastro Inmobiliario es el inventario de la propiedad raíz en el Estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificación, localización, descripción, deslinde, cartografía y valuación de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado de Baja California; con las características físicas, geométricas, socioeconómicas y jurídicas que los definen y constituyen. Su finalidad es:

I. …..;

II. ….;



III. Determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles;

Siendo que de conformidad a la misma Ley de Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, en su Artículo 5 se define como Valores Unitarios: Del Suelo.- Los determinados para el suelo por unidad de superficie; y De Construcción.- Los determinados para las distintas clasificaciones de construcción por unidad de superficie o de volumen; definiendo además, como “Bienes inmuebles.- Los señalados expresamente como tales por el Código Civil del Estado”.

Dado que en el mencionado Código Civil del Estado de Baja California vigente, se define en su

Título Segundo Capitulo I Artículo 742: “Son bienes inmuebles: I.- El suelo y las construcciones adheridas a él;…….”; se tiene entonces que el proceso de valuación y determinación de valores unitarios a los que está obligado a presentar el Catastro Inmobiliario del Municipio de Ensenada, Baja California, resulta incompleto pues no se han considerado la valuación y determinación de valores unitarios de las construcciones, por lo que la Secretaria de Infraestructura y Desarrollo Urbano de Baja California, tiene a bien presentar la siguiente propuesta para la clasificación de zonas homogéneas y la de construcciones para su posterior valuación. III.) METODOLOGIA Y CLASIFICACION.

1.) RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN BASE.

a.) Es indispensable la recopilación de cartografía base actualizada tanto de las zonas urbanas

como rurales con la normalización de nomenclatura oficial de Delegaciones, regiones, predios rústicos, poblados, colonias y fraccionamientos.

b.) Se deberá generar la base de datos cartográfica digital de las construcciones, ya sea por restitución fotogramétrica o de imagen satelital, para efectos del cálculo de superficies de construcción.

c.) Generar la base de datos digital que contenga la información de la infraestructura básica por zona catastral.

d.) Llevar a cabo levantamiento masivo de las características de las construcciones con base a la clasificación de estas aprobada por el Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario.

e.) Generar la base de datos por predio que contenga los valores de operación comercial de los bienes inmuebles, incorporando los de los avaluos practicados a los mismos y autorizados, ya sea por la Recaudación de Rentas del municipio de Ensenada, o la Comisión Estatal de Avalúos.

2.) ESTRUCTURA PROPUESTA DE ZONAS HOMOGENEAS.

Grupo por Uso de suelo predominante: Grupo 1: Zonas Habitacionales. Grupo 2: Zonas Comerciales. Grupo 3: Zonas Industriales. Grupo 4: Zonas Rurales.



Grupo 5: Zonas Rusticas. Estructura de Grupo en zonas urbanas y sub urbanas:

TIPO CLAVE DESCRIPCIÓN VALOR UNITARIO

Donde el tipo indicara las características de cada zona catastral, siendo por grupo, los siguientes:

I. Para el Grupo 1 de las Zonas Habitacionales: a.) clasificación del asentamiento en cuanto a su tipo de calidad de conformidad a lo estipulado

en el Capítulo II “Clasificaciones” del Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California.

b.) Clasificación del asentamiento en cuanto a su nivel de urbanización cobertura de servicios públicos básicos debiendo tomarse en cuenta agua, drenaje, energía eléctrica y pavimentación., así como equipamiento básico debiéndose considerar áreas verdes y escolares.

c.) Clasificación del asentamiento en cuanto a su ubicación relativa. d.) Clasificación del asentamiento en cuanto a su situación jurídica.

II. Para el Grupo 2 de las Zonas Comerciales:

a.) clasificación de las zonas comerciales en plazas, centros comerciales y corredores comerciales.

b.) Clasificación en cuanto a su tipo de calidad. c.) Clasificación en cuanto a su nivel de urbanización cobertura de servicios públicos

básicos debiendo tomarse en cuenta agua, drenaje, energía eléctrica y pavimentación. d.) Clasificación en cuanto a su ubicación relativa.

III. Para el Grupo 3 de las Zonas Industriales.

a.) clasificación en zonas y Parques Industriales. b.) Clasificación en cuanto a su nivel de urbanización cobertura de servicios públicos

básicos debiendo tomarse en cuenta agua, drenaje, energía eléctrica y pavimentación. c.) Clasificación en cuanto a su ubicación relativa.

Estructura de Grupo en zonas rusticas:

ZONA SUB ZONA TIPO CLAVE DESCRIPCIÓN VALOR UNITARIO

Donde la zona indica la región o delegación, la sub zona indica la zona rustica catastral, y el tipo indicara las características generales del inmueble, siendo por grupo, las siguientes:

I. Para el Grupo 4 de las Zonas Rurales. a.) clasificación por su uso. b.) Clasificación en cuanto a su topografía. c.) Clasificación en cuanto a su accesibilidad. d.) Clasificación en cuanto a su situación jurídica.

II. Para el Grupo 5 de las Zonas Rusticas.

a.) clasificación por su uso. b.) Clasificación en cuanto a su topografía.



c.) Clasificación en cuanto a su accesibilidad. d.) Clasificación en cuanto a su situación jurídica.

3.) VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.

Para efectos de valuar las construcciones se deberá generar un sistema automatizado de valuación de mismas; se clasifican las edificaciones en los siguientes tipos, como sigue: por su uso, su calidad y estado de conservación. Para calcular el valor unitario de las edificaciones, se consideran los costos de reposición como nueva; esto es se consideraron todos los costos directos e indirectos que intervienen en la construcción de cada uno de los prototipos de acuerdo a los elementos constructivos que incluye casa tipo.

USOS, CALIDADES, ESTADOS DE CONSERVACIÓN

USOS CALIDADES ESTADOS DE CONSERVACIÓN

1) Habitacional H 1) Superior S 1) Excelente E

2) Comercial C 2) Media M 2) Bueno B

3) Industrial I 3) Económica E 3) Regular R

4) Recreativo R 4) Corriente C 4) Malo M

5) Equipamiento Urbano

E 5) Precaria P

USO HABITACIONAL (UNIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR) CALIDAD

ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS

SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA CORRIENTE PRECARIA

ESTRUCTURA Y MUROS

LADRILLO, BLOQUE DE CONCRETO, DALAS Y CASTILLOS DE CONCRETO

LADRILLO, BLOQUE DALAS Y CASTILLOS DE CONCRETO

BLOQUE DE CONCRETO, PANELES DE CONCRETO, Y EMPLASTADOS

BLOQUE, MADERA EMPLASTADA

MADERA, LÁMINA

ENTREPISOS CONCRETO ARMADO CLAROS GRANDES

CONCRETO ARMADO CLAROS MEDIANOS

CONCRETO ARMADO. CLAROS PEQUEÑOS

CONCRETO ARMADO, MADERA Y BARROTES CLAROS PEQUEÑOS

NO TIENE

TECHOS CONCRETO ARMADO MADERA FINA, SECCIÓN GRANDE CLAROS GRANDES

CONCRETO ARMADO, MADERA CLAROS MEDIANOS

CONCRETO ARMADO MADERA. SENCILLOS CLAROS PEQUEÑOS

MADERA, LÁMINA CLAROS PEQUEÑOS

MADERA, LÁMINA CLAROS CHICOS

AZOTEAS IMPERMEABILIZANTE Y MEMBRANA TEJAS DE BARRO, CERÁMICA TEJAMANIL ASFÁLTICO BIEN TERMINADO

IMPERMEABILIZANTE CON EMULSIÓN TEJAMANIL ASFÁLTICO CARTÓN ARENADO

IMPERMEABILIZANTE CON EMULSIÓN ASFÁLTICA CARTÓN ARENADO O PINTURA

IMPERMEABILIZANTE CON CARTÓN ARENADO

SIN IMPERMEABILIZAR

APLANADOS MEZCLA EXTERIOR CON TEXTURAS INTERIOR DE YESO BIEN TERMINADO

MEZCLA EXTERIOR INTERIOR DE YESO BIEN TERMINADO

MEZCLA EXTERIOR E INTERIOR REGULAR ACABADO TERMINADO APARENTE

MEZCLA EXTERIOR E INTERIOR MAL TERMINADO MURO APARENTE

NO TIENE



PISOS MÁRMOL, LOSETA IMPORTADA, TERRAZO, MADERA FINA, ALFOMBRA RESIDENCIAL

LOSETA CERÁMICA NACIONAL, ALFOMBRA MEDIANA CALIDAD

LOSETA NACIONAL O TILE

FIRME DE CONCRETO, TILE

FIRME MAL TERMINADO

LAMBRINES MÁRMOL ,LOSETA IMPORTADA, MUROS COMPLETOS DE BAÑOS

AZULEJO BUENA CALIDAD ZONAS HÚMEDAS COMPLETAS

AZULEJO, LOSETA, ECONÓMICO

AZULEJO, O DE CEMENTO

NO TIENE

VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR MADERA, CLAROS GRANDES VIDRIO DOBLE 0 SEMI- DOBLE

ALUMINIO ANODIZADO O NATURAL CLAROS DE TAMAÑO MEDIANO VIDRIO SEMIDOBLE

ALUMINIO NATURAL O FIERRO VIDRIO SENCILLO CLARO

ALUMINIO NATURAL O FIERRO MADERA SENCILLA VIDRIO SENCILLO CLARO

MADERA RÚSTICA, ALUMINIO DE SEGUNDA

CARPINTERÍA PUERTAS DE BUENA CALIDAD CLOSETS COMPLETOS, MUEBLES INTEG. COCINA INTEGRAL ALACENA

PUERTAS SÓLIDAS Y DE TAMBOR CLOSETS Y COCINA MEDIANA

PUERTAS DE TAMBOR SENCILLAS COCINETAS, CLASETS BÁSICOS

PUERTAS DE TAMBOR SENCILLAS, MAL TERMINADAS SIN CLOSETS

RÚSTICA MAL TERMINADA

INST. HIDRAÚLICAS/ SANITARIAS/MUEBLES

INSTAL. OCULTAS PVC, COBRE, ABS MUCHAS SALIDAS BIEN DISTRIBUIDAS VARIOS BAÑOS MUEBLES FINOS DE COLOR, CISTERNA, BOMBA, ETC.

INSTAL OCULTAS, PVC, COBRE, ABS MUCHAS SALIDAS BIEN DISTRIBUIDAS 1 1/2 BAÑOS MUEBLES NAC DE COLOR, CISTERNA, BOMBA, ETC.

INSTAL OCULTA, PVC, COBRE, ABS, POCAS SALIDAS 1 BAÑO, MUEBLES ECONÓMICOS

OCULTAS O VISIBLES, POCAS SALIDAS .MUEBLES ECONÓMICOS, BAÑO EXTERIOR O FOSA SÉPTICA

NO TIENE , LETRINAS FOSA SÉPTICA

INSTALACIONES ELÉCTRICAS

OCULTA ENTUBADA, MUCHAS SALIDAS ILUMINACIÓN PROFUSA, ACC. FINOS, EQUIPOS DE A/C, CORRIENTE 110-120 VOLTS.

INSTALACIÓN, OCULTA ENTUBADA SUFICIENTES SALIDAS ACCESORIOS DE PLÁSTICO

INSTALACIÓN OCULTA ENTUBADA SALIDAS NECESARIAS ACCESORIOS DE PLÁSTICO ECONÓMICOS

OCULTAS O VISIBLES POCAS SALIDAS

APARENTE, INSUFICIENTE

PINTURAS Y RECUBRIMIENTO

MÁRMOLES, MADERA, TAPIZ, PASTAS, PINTURA BUENA CALIDAD RECUBRIMIENTOS PÉTREOS FACHADAS BIEN TERMINADAS

PINTURA, PASTAS LOSETAS MEDIANA CALIDAD FACHADAS NORMALES

PINTURA, PASTAS ECONÓMICAS FACHADAS ECONÓMICAS

PINTURAS BÁSICAS FACHADAS SIN ACABADOS

NO HAY

ELEMENTOS ACCESORIOS

BARDAS, REJAS .CHIMENEAS, A/C, CALEFACCIÓN PAISAJISMO, INTERCOMUNICACION, 2+ COCHERAS C/PUERTAS ELÉCTRICAS ELEMENTOS DFCORATIVOS

COCHERAS, CERCOS, REJAS, JARDINES

POCOS MÍNIMOS NO HAY

CARACTERISTICAS GENERALES

BUEN PROYECTO. BUENA CALIDAD EN MATERIALES Y MANO DE OBRA, ÁREAS MÁS DE 200 m²,.LARGA VIDA ÚTIL.

PROYECTO ADECUADO, MEDIANA CALIDAD EN MATERIALES Y M.O ÁREAS MÁS DE 100 m², LARGA VIDA ÚTIL

PROYECTO BÁSICO, CALIDADES ECONÓMICAS, ÁREAS CONSTRUIDAS VARIABLES

SIN PROYECTO ELEMENTOS BÁSICOS, AUTOCONSTRUCCIÓN

LO MÍNIMO HABITABLE



USO COMERCIAL CALIDAD ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS

SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA CORRIENTE PRECARIA

MUROS LADRILLO, BLOQUE DE CONCRETO .MATERIALES PREFABRICADOS FINOS

BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO 0 PREFABRICADOS

BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO 0 PREFABRICADOS

BLOQUE , LADRILLO MADERA RECUBIERTA CON MORTERO CEMENTO-ARENA

MADERA APARENTE O LAMINA; MADERA RECUBIERTA CON MORTERO CEMENTO-ARENA

ENTREPISOS/ TECHOS

LOSAS CONCRETO ARMADO, CONCRETO/ STEEL DECK CLAROS GRANDES

ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, STEEL DECK TECHO LÁMINA PINTRO 0 SINTRO CLAROS MEDIANOS

ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, 0 BARROTES DE MADERA Y TRIPLAY. TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS

ENTREPISOS DE MADERA ECONOMICA Y TECHO DE LÁMINA, TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS

TECHOS DE MADERA CORRIENTE, LÁMINA USADA, CLAROS PEQUEÑOS

ESTRUCTURA CONCRETO ARMADO 0 ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS GRANDES, 0 LÁMINA AISLADA

CONCRETO ARMADO 0 DE ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS MEDIANOS

CONCRETO ARMADO O ACERO ESTRUCTURAL LIGERA, CLAROS CHICOS

COLUMNAS Y VIGAS DE CONCRETO, ACERO 0 MADERA

POSTES Y POLINES DE MADERA

AZOTEAS BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS DE BARRO O MADERA LOZETAS, 0 LÁMINA DE ACERO

IMPERMEABILIZADA TEJAMAL ASFÁLTICO

IMPERMEABILIZADAS CARTÓN ARENADO

IMPERMEABILIZACIÓN MÍNMA , CARTÓN ARENADO

SIN IMPERMEABILIZAR

APLANADOS TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO PULIDO EN INTERIOR BIEN TERMINADOS

MEZCLA CEMENTO-ARENA EXTERIOR, YESO PULIDO EN INTERIOR

MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y EXTERIOR

BÁSICOS NO TIENE

PISOS MADERA, DE BUENA CALIDQD MÁRMOL, TERRAZO, LOSETAS DE LUJO 0 IMPORTADAS

LOSETAS VINÍLICAS LOSETAS CERÁMICAS DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD

LOSETAS VINÍLICAS Y PISO PULIDO DE CONCRETO

FIRME DE CONCRETO FIRME DE CONCRETO

LAMBRINES MÁRMOL, AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES 0 IMPORTADAS DE BUENA CALIDAD

AZULEJO DE COLOR LOZETAS NACIONALES MEDIANA CALIDAD

AZULEJO ECONÓMICO O NO TIENE

NO TIENE NO TIENE

VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR MADERA BIE TERMINADA VIDRIO CLARO, GRANDES CLAROS

ALUMINIO ANODIZADO NATURAL 0 COLOR, MADERA MEDIANA CALIDAD CLAROS MEDIANOS

ALUMINIO NATURAL VIDIRO CLARO CLAROS CHICOS

ALUMINIO NATURAL MADERA MAL TERMINADA

DE MADERA RÚSTICA MALA CALIDAD

CARPINTERÍA MADERAS FINAS EN PUERTAS Y MUEBLES FIJOS, DECORACIONES BIEN TERMINADAS

PUERTAS Y ELEMENTOS DE MADERA MEDIANA CALIDAD

PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD ECONÓMICA

PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD ECONÓMICA MAL TERMINADA

PUERTAS DE MADERA RÚSTICA DE MALA CALIDAD

INST. HIDRAÚLICAS/ SANITARIAS/MUEBLES/ GAS

OCULTAS, BIEN PLANEADAS, PVC, COBRE, ABS., VARIOS BAÑOS, MUEBLES Y ACCES. FINOS , INST, GAS COMPLETAS,

OCULTAS, SUFICIENTES, PVC, ABS, COBRE, MUEBLES MEDIANA CALIDAD, MINA GAS, CISTERNA Y

INSTALACIONES BÁSICAS, MUEBLES BLANCOS DE CALIDAD ECONÓMICA, CISTERNA O TINACO

INSTALACIONES MÍNIMAS , MUEBLES BLANCOS

INSTALACIONES BÁSICAS 0 NO TIENE



CISTERNA Y BOMBA BOMBA


OCULTA ENTUBADA, SALIDAS ABUNDANTES ACCESORIOS BUENA CALIDAD ILUMINACIÓN PROFUSA

OCULTA ENTUBADA, SALIDAS SUFICIENTES ACCESORIOS MEDIANA CALIDAD

OCULTA, ENTUBADA, ACCESORIOS DE PLÁSTICO SALIDAS MÍNIMAS

APARENTE CANTIDAD INSUFICIENTE

MÍNIMAS 0 NO TIENE

ACABADOS INTERIORES

MÁRMOL, MADERA FINAS PAPEL TAPIZ, PINTURA FINA PASTAS TEXTU RIZADAS DE BUENA Calidad

PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD

PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA

PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA SIN ACABADOS

MÍNIMAS O NO TIENE

ACABADOS EXTERIORES

RECUBRIMIENTOS DE PIEDRA MARMOL, CANTERA PASTAS TEXTURIZADAS DE BUENA CALIDAD


MORTERO CEMENTO-ARENA PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD

PINTURA DE CALIDAD ECONOMICA SIN ACABADOS

MÍNIMAS O NO TIENE

CARACTERÍSTICAS GENERALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS.

AIRE ACONDICIONADO, PAISAJISMO PUERTAS ELÉCTRICAS, JARDINES, AMPLIO ESTACIONAMIENTO, MUY BUEN PROYECTO

POCOS ELEMENTOS DECORATIVOS, ESTACIONAMIENTOS, JARDINES, PROYECTO ADECUADO

SIN DECORACIÓN SOLO LO BÁSICO, PROYECTO REGULAR

LO ELEMENTAL PARA SU USO AUTOCONSTRUCCIÓN

MÍNIMAS

USO INDUSTRIAL CALIDAD ELEMENTOS CARACTERISTICOS

SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA CORRIENTE

MUROS/COLUMNAS DE BLOCK, CONCRETO ARMADO (TILT UP) GRANDES ALTURAS 8-10m / COLUMNAS DE ACERO

BLOCK DE CONCRETO, ALTURAS MEDIAS 6-7 m

BLOCK DE CONCRETO Y LÁMINA ESTRUCTURA SENCILLA CLAROS CHICOS

LÁMINA MADERA ESTRUCTURA DE MADERA 0 METÁLICA BÁSICA

ENTREPISOS ENTREPISO DE CONCRETO ARMADO, C.O / STEEL DECK

ENTEPISOS 0 MEZANINE DE CONCRETO ARMADO 0 MADERA DE MEDIANA CALIDAD

NO TIENE NO HAY

TECHOS LÁMINA PINTRO, CON AISLANTE TÉRMICO. VIGAS Y POLINES METÁLICOS, CLAROS GRANDES

LÁMINA GALVANIZADA SOBRE ARMADURAS Y POLÍN METÁLICO

LÁMINA ZINTRO 0 MADERA SOBRE POLÍN METÁLICO, ARMADURAS LIGERAS 0 DE MADERA

LÁMINA USADA O MADERA SENCILLA

AZOTEAS PRETILES IMPERMEABILIZADOS BAJANTES PLUVIALES AISLAMIENTOS

PRETILES IMPERMEABILIZADOS, BAJANTES PLUVIALES, ROTOVENTILAS

CARTON ARENADO EN MADERA

SIN NADA ESPECIAL

APLANADOS MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y EXTERIOR. YESO PULIDO EN ÁREA DE OFICINA


BÁSICOS O SIN APLANADO

NO HAY

PISOS CONCRETO PULIDO, EPÓXICOS, LOSETA CERÁMICA Y/O ALFOMBRAS EN OFICINA

LOSETA VINÍLICA EN OFICINAS, FIRME DE CONCRETO PULIDO

FIRME DE CONCRETO FIRME DE CONCRETO

LAMBRINES AZULEJOS DE BUENA CALIDAD

AZULEJOS DE CALIDAD ECONÓMICA

CEMENTO PULIDO NO HAY



VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR, GRANDES CLAROS, EN PUERTAS VIDRIO ESPECIAL

ALUMINIO ANODIZADO NATURAL VIDRIOS SEMIDOBLES, CLAROS TAMAÑOS MEDIANOS

ALUMINIO NATURAL VIDIRO SENCILLO

DE SEGUNDA

CARPINTERÍA PUERTAS INTERIORES DE MADERA BIEN TERMINADOS

PUERTAS INTERIORES DE MADERA REGULAR CALIDAD

PUERTAS ECONÓMICAS PUERTAS DE SEGUNDA

INST.HIDRAULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES

COBRE, ABS, MUEBLES DE COLOR, VARIOS BAÑOS C/ REGADERAS

MUEBLES DE MEDIANA CALIDAD INSTALACIONES SUFICIENTES

LOS BÁSICOS MÍNIMA


EN NAVE: APARENTE TUBO STEEL, LÁMPARAS FLOURECENTES SUSP. EN OFICINA: OCULTA CON POLIDUCTO, SALIDAS SUFICIENTES

INSTALACIONES E ILUMINACIÓN SUFICIENTES PARA SU USO

LAS INDISPENSABLES PARA SU USO

MÍNIMA

ACABADOS INTERIORES EN NAVE: PINTURA VINÍLICA 0 ESMALTE DE BUENA CALIDAD EN OFICINA: PASTA TEXTURIZADA 0 VINÍLICA DE BUENA CALIDAD

PINTURA VINÍLICA MEDIANA CALIDAD

PINTURAS ECONÓMICAS NO HAY

ACABADOS EXTERIORES PINTURA VINÍLICA DE BUENA CALIDAD O TEXTURAS

PINTURA VINÍLICA MEDIANA CALIDAD

BÁSICOS, PINTURA NO HAY

CARACTERÍSTICAS GENERALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS

ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE PARA PERSONAL Y VISITAS, JARDINERÍA, ELEMENTOS DECORATIVOS, ANDENES, PATIOS DE MANIOBRAS, VARIOS DOCKS. SISTEMAS VS INCENDIO, SUBESTACIÓN ELÉCTRICA.

ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE, CORTINAS METÁLICAS ANDEN DE DESCARGA PATIOS CHICOS

ESTACIONAMIENTO LIMITADO, PUERTAS METÁLICAS, LOS BÁSICOS PARA SU FUNCIONAMIENTO

LO MÍNIMO PARA FUNCIONAR

USO RECREATIVO CALIDAD

ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS

SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA

MUROS BLOQUE, LADRILLO, CONCRETO (TILT UP) MATERIALES PREFABRICADOS FINOS

BLOQUE LADRILLOS CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO O PREFABRICADOS

BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO O PREFABRICADOS

ENTREPISOS Y TECHOS LOSAS CONCRETO ARMADO 0 SOBRE STEEL DECK , LÁMINA AISLADA CLAROS GRANDES

ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, STEEL DECK TECHO: LÁMINA PINTRO O SINTRO, CLAROS MEDIANOS

ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, BARROTES DE MADERA Y TRIPLAY TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS

ESTRUCTURA CONCRETO ARMADO, ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES , POLÍN METÁLICO , CLAROS GRANDES

CONCRETO ARMADO O DE ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS MEDIANOS

CONCRETO ARMADO O ACERO ESTRUCTURAL LIGERAS CLAROS CHICOS

AZOTEAS BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS DE BARRO O MADERA, LOSETAS, LÁMINA C/ AISLANTE

IMPERMEABILIZADA TEJAMANIL ASFÁLTICO

IMPERMEABILIZADAS, CARTÓN ARENADO 0 SIN

APLANADOS TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO PULIDO EN INTERIOR BIEN TERMINADOS

MEZCLA CEMENTO-ARENA EXTERIOR YESO PULIDO EN INTERIOR




PISOS MADERA, DE BUENA CALIDAD MARMOL, TERRAZO, LOSETAS DE LUJO O IMPORTADAS

LOSETAS VINÍLICAS LOSETAS CERÁMICAS DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD

LOSETAS VINÍLICAS PISO PULIDO DE CONRETO

LAMBRINES MÁRMOL, AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES O IMPORTADAS DE BUENA CALIDAD

AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES MEDIANA CALIDAD

AZULEJO ECONÓMICO O NO TIENE

VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR MADERA BIEN TERMINADA VIDRIO CLARO, GRANDES CLAROS

ALUMINIO ANODIZADO NATURAL O COLOR, MADERA MEDIANA CALIDAD CLAROS MEDIANOS

ALUMINIO NATURAL VIDRIO CLARO CLAROS CHICOS

CARPINTERÍA MADERAS FINAS EN MUEBLES EMPOTRADOS, DECORACIÓN BIEN TERMINADA

PUERTAS DE MADERA MEDIANA CALIDAD

PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD ECONÓMICA

INSTALACIONES HIDRÁULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES

INSTALACIONES OCULTAS , PLANEADAS PVC, COBRE, ABS, MUEBLES Y ACCESORIOS DE BAÑO FINOS

OCULTAS, SALIDAS SUFICIENTES PVC, ABS, MUEBLES MEDIANA CALIDAD

INSTALACIONES BÁSICAS MUEBLES BLANCOS DE CALIDAD ECONÓMICA


OCULTA ENTUBADA, SALIDAS ABUNDANTES ACCESORIOS BUENA CALIDAD ILUMINACIÓN PROFUSA

OCULTA ENTUBADA, SALIDAS SUFICIENTES ACCESORIOS MEDIANA CALIDAD

OCULTA, ENTUBADA, ACCESORIOS DE PLÁSTICO SALIDAS MÍNIMAS

ACABADOS INTERIORES MÁRMOL, MADERA FINAS PAPEL TAPIZ, PINTURA FINA, PASTAS TEXTURIZADAS DE BUENA CALIDAD


PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA

ACABADOS EXTERIORES RECUBRIMIENTOS EN PIEDRA MÁRMOL, CANTERA, PASTAS TEXTURIZADAS DE BUENA CALIDAD


MORTERO CEMENTO-ARENA PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD

CARACTERÍSTICAS GENERALES/ ELEMENTOS ACCESORIOS

AIRE ACONDICIONADO, PAISAJISMO PUERTAS ELÉCTRICAS, JARDINERAS, SUFICIENTE ESTACIONAMIENTO MUY BUEN PROYECTO, ESTACIONAMIENTO, SALIDAS EMERGENCIA, ETC

ALGUNOS ELEMENTOS DECORATIVOS, ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE, PROYECTO ADECUADO, POCAS INSTALACIONES ESPECIALES

SIN DECORACIÓN SOLO LO BÁSICO, PROYECTO REGULAR

EQUIPAMIENTO URBANO CALIDAD

ELEMENTOS CARACTERISTICOS

SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA

MUROS BLOQUE. CONCRETO 0 LADRILLO CON REFUERZO

BLOQUE 0 LADRILLO CON REFUERZO

BLOQUE 0 LADRILLO CON REFUERZOS

ENTREPISOS Y TECHOS LOSAS CONCRETO ARMADO STEEL DECK GRANDES CLAROS Y PLAFONES

CONCRETO ARMADO STEEL DECK CLAROS MEDIANOS

CONCRETO O MADERA SOBRE POLINES MADERA 0 LÁMINAS (TECHOS) CLAROS PEQUEÑOS

ESTRUCTURA ACERO ESTRUCTURAL 0 CONCRETO ARMADO ,EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS GRANDES

ACERO 0 CONCRETO EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS MEDIANOS

ACERO LIGERO 0 CONCRETO, CLAROS PEQUEÑOS

AZOTEAS BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS, LOSETAS

IMPERMEABILIZADA TEJAMANIL ASFÁLTICO

IMPERMEABILIZACIÓN BÁSICA CARTÓN ARENADO

APLANADOS MEZCLAS Y TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO 0 TEXTURAS EN INTERIOR

MEZCLA EN EXTERIOR YESO EN INTERIOR

MEZCLA EN EXTERIOR E INTERIOR

PISOS MÁRMOLES, TERRAZO, LOSETAS IMPORTADAS MADERAS

LOSETA CERÁMICA O VINÍLICA BUENA 0 MEDIANA CALIDAD

LOSETA VINÍLICA

LAMBRINES MÁRMOL, LOSETAS IMPORTADAS AZULEJO DE COLOR AZULEJO ECONÓMICO

VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR VIDRIO ESPECIALES, CLAROS GRANDES

ALUMINIO ANODIZADO NATURAL VIDRIO SEMIDOBLE CLAROS MEDIANOS

ALUMINIO NATURAL VIDIRO SENCILLO CLAROS PEQUEÑOS



CARPINTERÍA MADERAS FINAS BIEN TERMINADAS PUERTAS SÓLIDAS

MADERA CALIDAD MEDIA PUERTAS DE TAMBOR

MADERA ECONÓMICA

INST. HIDRÁULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES

OCULTAS, BIEN PLANEADAS MUCHAS SALIDAS MUEBLES DE BAÑO FINOS

OCULTAS, SUFICIENTES MUEBLES DE BAÑO DE COLOR

OCULTAS, BÁSICAS, MUEBLES BLANCOS


OCULTA, BIEN PLANEADA ILUMINACIÓN PROFUSA BUENOS ACCESORIOS

OCULTAS, SUFICIENTES ACCESORIOS CALIDAD MEDIA

OCULTAS, BÁSICAS

INTERIORES TAPIZ, MÁRMOL, PINTURAS PASTAS TEXTURIZADAS FINAS

PINTURA, PASTAS TEXTURIZADAS MEDIANA CALIDAD

PINTURA ECONÓMICA

ACABADOS EXTERIORES CANTERAS, MÁRMOL. TERRAZO PASTAS TEXTURIZADAS DECORACIONES

PASTAS, TEXTURAS Y PINTURAS MEDIANAS

PINTURA Y ACABADOS ECONÓMICOS

CARACTERÍSTICAS GENERALES/ INSTALACIONES ESPECIALES

BUEN PROYECTO, ESTACIONAMIENTO, ÁREAS DE CIRCULACIÓN, PAISAJISMO, PLAZAS , SUBESTACIÓN ELÉCTRICA, AIRE ACONDICIONADO

PROYECTO ADECUADO, ESTACIONAMIENTO, POCAS INSTALACIONES ESPECIALES .CUMPLE PARA SU USO

LOS ELEMENTOS BÁSICOS PARA SU USO

EVALUACIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO

CONSERVACIÓN ELEMENTOS

EXCELENTE BUENO REGULAR MALO PÉSIMO

PINTURAS ACABADOS LAMBRINES TIROL, PLAFONES

COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS

SIN MANCHAS, HUMEDADES 0 DESPRENDIMIENTOS. SIN RAYONES O DESCARAPELAMIENTOS NOTABLES

PEQUEÑAS MANCHAS, Y HUMEDADES ALGUNOS DESPRENDIMIENTOS LEVES RASPADURAS Y RAYONES

CON MANCHAS, RASPADURAS, DESPRENDIMIENTOS Y RAYONES EN MUCHAS ÁREAS

RASTROS DE SU EXISTENCIA, CON ABUNDANTES MANCHAS, ROTURAS, DESPRENDIMIENTOS Y HUMEDADES

APLANADOS Y RECUBRIMIENTOS


SIN SALITRE, NI RESCABRAJAMIENTOS 0 GRIETAS NOTABLES

CON SALITRE INCIPIENTE, PEQUEÑAS HUMEDADES Y GRIETAS

CON MUCHO SALITRE Y HUMEDAD, HUELLAS DE DETERIORO CON GRIETAS EN VARIAS ZONAS

ENSALITRADO, GRIETAS Y HUMEDAD POR TODAS PARTES CAIDO EN VARIAS ZONAS

PISOS COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS

MOSAICOS 0 LOSAS SON AFLOJARSE NI ROTURAS, JUNTAS SIN ABERTURAS COLOR 0 TEXTURA SON CAMBIOS NI RAYONES

MOSAICOS 0 LOSAS CON PEQUEÑAS FRACTURAS, JUNTAS DEFICIENTES EN POCAS ÁREAS 0 TEXTURA CON ALGUNOS RAYONES

MOSAICOS O LOSAS FRACTURADAS FALTAN ALGUNOS. JUNTAS DEFICIENTES, PERMITE INFILTRACIONES, COLOR DAÑADO POR RAYONES PARCHES DE OTRO MATERIAL

MUY FRACTURADO Y DAÑADO Y FALTAN MOSAICOS EN MUCHAS AREAS. RASTROS DE SU EXISTENCIA O MUY PARCHADO

PUERTAS COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS

SIN DEFORMACIONES, NI RAYONES, NO ROZAN, BISAGRAS BIEN, TODAS FUNCIONAN

PEQUEÑAS DEFORMACIONES, POCOS RAYONES, ALGUNAS ROZAN Y BISAGRAS VENCIDAS TODAS CIERRAN

ALGUNAS FUNCIONAN VENCIDAS, RAYADAS, DEFORMADAS, ROZAN Y DESPINTADAS

NO FUNCINAN, VENCIDAS, DEFORMADAS, ALGUNAS CAIDAS MUY DETERIORADAS

CERRADURAS Y CHAPAS


FUNCIONAN CORRECTAMENTE Y EN BUENAS CONDICIONES

ALGUNAS RAYADAS, DESCARAPELADAS, TODAS FUNCINAN

RAYADAS, DESCARAPELADAS U OXIDADAS,ALGUNAS NO FUNCIONAN

NO FUNCIONAN, OXIDADAS 0 BIEN RASTROS DE SU EXISTENCIA



HERRERÍA Y VIDRIERÍA


PUERTAS Y VENTANAS SIN ÓXIDO, RAYONES O DEFORMACIONES EN BUEN FUNCINAMIENTO TODAS SON VIDRIOS COMPLETOS

ALGUNAS CON PEQUEÑOS RAYONES Y ÓXIDO, TODAS FUNCIONAN PUEDE HABER VIDRIO CON FRACTURAS LEVES

CON BASTANTES RAYONES Y ÓXIDO, DESCARAPELAMIENTO DE PINTURA, ALGUNOS VIDRIOS ROTOS, ALGUNAS NO FUNCIONAN

NO FUNCIONAN, OXIDADAS, RAYADAS, SIN PINTURA VIDRIOS ROTOS

MUROS COLUMNAS, TECHOS


SIN NINGÚN INDICIO DE FALLAS, TALES COMO GRIETAS EN MUROS, PISOS, TECHOS, ETC.

PUEDE HABER PEQUEÑOS INDICIOS DE FRACTURA EN MUROS, TECHOS 0 PISOS

FALLAS EN ALGUNAS ÁREAS DE MUROS, TECHOS, PISOS, COLUMNAS METÁLICAS Y ESTRUCTURA CON SIGNOS DE VENCIMIENTO

FALLAS ESTRUCTURALES NOTABLES EN COLUMNAS, MUROS TECHOS Y PISOS

NECESIDAD DE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES

NINGUNA LEVE MANTENIMIENTO

REQUIERE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES MENORES

REQUIERE REPARACIONES MAYORES

RIESGOSA LA HABITABILIDAD DEL INMUEBLE

NOTA: al estado ruinoso no se le considera valor alguno

1.) FACTORES DE DEMÉRITOS DE LAS CONSTRUCCIONES POR SU ESTADO DE CONSERVACIÓN. Para estimar el valor de las construcciones se establecieron los siguientes tipos o usos de las edificaciones: Habitacional, Comercial, Industrial, Recreativo y de Equipamiento Urbano, estos a su vez de dividieron en diferentes calidades de construcción: Superior, Media, Económica, Corriente y Precaria. El valor de cada una de las edificaciones, fue obtenido mediante análisis de precios unitarios y presupuestos elaborados para cada uno de los prototipos (20 en total, uno para cada uso y calidad) Por otra parte, se clasificó el Estado de Conservación mediante un porcentaje de vida útil remanente, expresado en un porcentaje del valor unitario obtenido para la construcción nueva. Para calcular la depreciación de un bien inmueble existen varios criterios, desde el conocido como Depreciación por método de la línea recta que supone variación uniforme durante la vida útil del mismo; el que supone la variación en forma parabólica, que no consideran las condiciones de conservación y mantenimiento, hasta el Método de Ross-Heidecke utilizado por la generalidad de los valuadores profesionales en Latinoamérica, por ser el más completo y lógico: Este considera un comportamiento en una función curva que combina recta y parábola, además de considerar que el grado de conservación es más importante que la edad misma del inmueble . Como es de entenderse la vida útil de cada tipo de construcción puede variar de conformidad con su calidad. Para efectos valuatorios catastrales se asignaron las siguientes vidas útiles:



I).- Precaria 30 años II).- Corriente 40 años III).- Económica 50 años IV).- Media 60 años V).- Superior 80 años

En función de lo anterior y considerando que cada calidad tiene diferente vida útil; cada una debería tener diferentes factores de depreciación por su estado de conservación, sin embargo por tratarse de una valuación masiva y para efectos de simplificación y entendimiento de la aplicación de tales factores se consideró aplicar el correspondiente al tipo medio, esto es los factores siguientes a ser multiplicados por los valores de reposición nuevo VRN de las construcciones. En el futuro para la revaluación catastral de forma individual deberán de aplicarse los factores correspondientes a cada tipo y calidad:

ESTADO EXCELENTE BUENO REGULAR MALO PÉSIMO

CALIDAD

SUPERIOR 1.000 0.869 0.721 0.361 0.142

MEDIA 0.971 0.839 0.690 0.341 0.129

ECONÓMICA 0.942 0.809 0.659 0.319 0.115

CORRIENTE 0.910 0.774 0.624 0.296 0.100

PRECARIO 0.877 0.740 0.590 0.271 0.085 FACTORES UTILIZADOS PARA AJUSTAR LOS VALORES DE REPOSICION NUEVO

NOTA: Para el estado de conservación ruinoso el factor es cero

2.) EVALUACIÓN DEL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Para evaluar el estado de conservación de las edificaciones de cualquier tipo y calidad, se usan los criterios de observar el estado de conservación de los elementos típicos que forman parte de una construcción considerándose estos como sigue: EXCELENTE: Se aprecia que la construcción luce como nueva, aunque no lo sea, no se aprecian necesidad de realizar reparaciones en ninguno de sus elementos. Ha tenido buen mantenimiento. BUENO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones se aprecian sin manchas, humedades o desprendimientos. Sin rayones o descarapelamientos notables. Los aplanados y recubrimientos se encuentran sin salitre, ni rescabrajamientos o grietas notables. El piso, mosaicos o losetas no están flojas o rotas, las juntas sin aberturas, su color o textura sin cambios ni rayones. Las puertas con pequeñas deformaciones, pocos rayones, algunas rozan y bisagras vencidas, todas cierran. Cerraduras y chapas, algunas rayadas, descarapeladas, todas funcionan.



Herrería y vidriería, puertas y ventanas sin oxido, rayones o deformaciones en buen funcionamiento, todos con vidrios completos. Estado estructural: muros, columnas y techos, sin ningún indicio de fallas, tales como grietas en muros, pisos, techos, etc. Necesidades leves de mantenimiento y reparaciones. REGULAR: En la pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones se observan pequeñas manchas y humedades, algunos desprendimientos leves raspaduras y rayones. Los aplanados y recubrimientos con salitre incipiente, pequeñas humedades y grietas. Pisos, mosaicos o losetas con pequeñas fracturas, juntas deficientes en pocas áreas o texturas con algunos rayones. Las puertas con pequeñas deformaciones, pocos rayones, algunas rozan y bisagras vencidas, todas cierran. Cerraduras y chapas, algunas rayadas, descarapeladas, todas funcionan. Herrería y vidriería algunas con pequeños rayones y oxido, todas funcionan puede haber vidrio con fracturas leves. Estado estructural: muros, columnas y techos, puede haber pequeños indicios de fractura. Presenta necesidades de mantenimiento y reparaciones menores. MALO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones tienen manchas, raspaduras, desprendimientos y rayones en muchas áreas. Aplanados y recubrimientos con mucho salitre y humedad, huellas de deterioro con grietas en varias zonas. Pisos, mosaicos o losetas fracturadas, o faltan algunas. Juntas deficientes, permite infiltraciones, color dañado por rayones, o con parches de otro material. Puertas, algunas funcionan vencidas, rayadas deformadas, rozan y están despintadas. Cerraduras y chapas, rayadas, descarapeladas u oxidadas, algunas no funcionan. Herrería y vidriería con bastantes rayones y oxido, descarapelamiento de pintura, algunos vidrios rotos, algunas no funcionan. Estado estructural: muros, columnas y techos, fallas en algunas áreas de muros, techos, pisos y estructura con signos de vencimiento. Necesidades de mantenimiento y reparaciones mayores. PÉSIMO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones, solo existen rastros de su existencia, con abundantes manchas, roturas, desprendimientos y humedades. Aplanados y recubrimientos en salitrado, grietas y humedad por todas partes, caído en varias zona s. Pisos muy fracturados y dañados y faltan mosaicos o losetas en muchas áreas. Rastros de su existencia o muy parchado. Puertas no funcionan, vencidas, deformadas, algunas caídas muy deterioradas. Cerraduras y chapas no funcionan, oxidadas o bien rastros de su existencia. Herrería y vidriería no funciona, oxidadas, rayadas, sin pintura, vidrios rotos. Estado estructural: muros, columnas y techos, fallas estructurales notables en columnas, muros, techos y pisos.



Necesidades de mantenimiento y reparaciones, riesgosa la habitabilidad del inmueble. Puede apreciarse como vandalizada. NOTA: El para estado ruinoso no se le considera valor alguno. No es habitable. Se hace notar que la apreciación del estado de conservación para las zonas habitacionales, fue la media de la colonia o zona homogénea y de manera individual para los predios no habitacionales; en ambos casos, dicha apreciación se efectuó desde el exterior de los inmuebles. Herrería y vidriería, puertas y ventanas sin oxido, rayones o deformaciones en buen funcionamiento, todos con vidrios completos.

ENSENADA, BAJA CALIFORNIA A 07 DE NOVIEMBRE DEL 2016.

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