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AFIN 2009
Productos y Servicios de Inteligencia para Negocios Hipotecarios e
Inmobiliarios
AFIN 2009
Soluciones integrales
Tecnología de punta
Nueve años desarrollando
AFIN 2009
La Empresa
� Empresa de consultoría y servicios, que se crea en abril del 2003 para dar soporte de soluciones financieras e informáticas principalmente a las empresas relacionadas con los mercados de vivienda e hipotecas
AFIN 2009
Nuestro Cometido
Proporcionar las mejores herramientas
para apoyar su estrategia de negocio
AFIN 2009
Asesoría Financiera
Sistema CASCADA:
Para estructurar la cascada de
flujos de emisiones de
BORHIS
Sistema OPTIMIZA:
Optimización de la mezcla de
viviendas en el tiempo de un
conjunto habitacional
Sistema ESTRUCTURA: Optimización de
la Estructura Financiera de
Empresas
Sistema de Información del
Mercado de Vivienda (SIMEVI)
Sistema PROYECTA: Análisis de Viabilidad
Financiera de Proyectos
Inmobiliarios
Principales Productos y Servicios
Gestión de Proyectos
Gestión de Proyectos de
Agua y Deshechos
sólidos
Sistema de Control Jurídico
(DE JURE)
Sistemas en Internet
Sistema de Seguimiento
Legal (SISEL)
Gestión de Desarrollos
Urbanos Integrales Sustentables (DUIS)
Planes Estratégicos de
SOFOMES y Empresas
Desarrolladoras de Vivienda
AFIN 2009
Obtención de Financiamiento y Capital para Proyectos Inmobiliarios
1 Estudiar situación actual del proyecto y de la empresa fraccionadora o desarrolladora
2 Análisis para determinar si el proyecto está adecuadamente perfilado con el mercado
3 Análisis de flujos y rentabilidad
4 Desarrollar una visión integral del negocio alrededor de la cual se estructure el proyecto y se presente a los aportantes de recursos
5 Analizar las alternativas de esquema de negocio
6 Determinar los términos de la negociación con los desarrolladores que adquirirán los macro-lotes
7 Establecer un sistema de seguimiento
AFIN 2009
Análisis Financiero de DUIS
1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos
escenarios de ventas, precios, tasas y costos
2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda
en el tiempo
3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del
terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda
4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes,
precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital
5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en
función del riesgo que asume
6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la
exposición al riesgo de tasas
7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de
crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra"
8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto
AFIN 2009
Sistema de modelos OPTIMIZA y PROYECTA para Evaluar Desarrollos Inmobiliarios
MODELO PROYECTA para estructurar el financiamiento del conjunto habitacional
MODELO OPTIMIZA para determinar la mezcla óptima de viviendas
MODELO DE PROGR LINEAL (A) Mezcla Optima de Viv. X Tipos x año, Valor Conjto; Sup. utilizada x mes, para diversos escenarios de crto en P´s, demanda, margen ut. y Disp de fto.
EXÓGENAS x TIPO VIV P’s Viv.; Demanda; Mgen. Util/Vtas; Densid; Sup. Terr; Fto. Disp; Aforo;
EXÓGENAS Conformación Terr en Macro-Lotes
PROGRAMA ASIGNA VIV A ML (A) Mezcla Optima de Viv. x ML x Tipos Viv. x mes x año; Valor Viv. ML
EXÓGENAS Mgen. Terr/VV x Tipo; Terr p/Com. e Ind.; P’s Com. e Ind.
Valor Residual Terreno x ML
ESCENARIOS P’s Viv.; Demanda; Mgen. Util/Vtas; Fto. Disp
EXÓGENAS Valor Residual x Macro-L x año; Inver. y gastos Fraccionador
EXÓGENAS (P) Requisitos rendimiento por fuente de financiamiento y capital en función del riesgo
EXÓGENAS Requisito de Garantía de Bancos y Gobiernos
EXÓGENAS Ejercicio VIS presupuesto
Flujos de ingresos y gastos; brecha en flujos operativos y req. de fto y capital para cubrir brecha y garantías
MODELO DE ALM (A) Mezcla Optima de financiamiento y
capital x año Estados Financieros
SISTEMA DE SEGUIMIENTO (A) Brechas Alarmas
AFIN 2009
Modelo ESTRUCTURA para Optimizar la Estructura del Balance y del Fondeo en el Tiempo
1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos
escenarios de ventas, precios, tasas y costos
2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda
en el tiempo
3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del
terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda
4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes,
precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital
5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en
función del riesgo que asume
6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la
exposición al riesgo de tasas
7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de
crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra"
8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto
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Optimización de la Estructura del Balance y del Fondeo en el Tiempo
Análisis de la Rentabilidad de los Activos para Optimizar su Estructura
Optimización de la estructura de fondeo en el tiempo en función de los flujos activos y las metas de la empresa
Requisitos de Capital en el tiempo para un apalancamiento sano
Tesorería
ACTIVO PAS Y CAP
Tesorería
Inventario
Ctas x Cobrar
Otros Act
Pas. Circulant
P. Largo Plazo
Capital
AFIN 2009
Sistema CASACADA para Estructurar Emisiones de Bonos Respaldados por Hipotecas
1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos
escenarios de ventas, precios, tasas y costos
2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda
en el tiempo
3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del
terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda
4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes,
precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital
5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en
función del riesgo que asume
6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la
exposición al riesgo de tasas
7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de
crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra"
8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto
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Estructuración de Emisiones
AFIN 2009
Sistema de Seguimiento Legal (SISEL)
� Es un Portal en Internet que permite accesar un “work-flow”, que contiene todos los pasos para que los abogados litigantes puedan llevar un seguimiento puntual de todas las actuaciones que implica un juicio hipotecario, civil o mercantil
� Está integrado por seis módulos:
� Registro de clientes
� Asignación de accesos con diversas prioridades
� Seguimiento secuencial del proceso
� Agenda
� Reportes
� Archivo, que permite incorporar a la base de datos todos los documentos relevantes escaneados, fotografías o archivos en texto.
� Adicionalmente cuenta con una Base de datos relacional, que permite extraer la información bajo cualquier combinación
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Módulos de SISEL
Portal en Internet
Módulo de registro de clientes y actores
Módulo de asignación y administración de niveles de acceso de los diferentes usuarios
Módulo de seguimiento secuencial del proceso legal
Módulo para archivar la documentación en forma digital, ligada a cada etapa del proceso
Módulo que permite a cada abogado agendar las actividades para el seguimiento del proceso
Base de datos que permite accesar la información en forma estructurada
Módulo de reportes con los indicadores de cada juicio, despacho, cliente, juzgado, entidad, etc.
AFIN 2009
Portal para el control de procesos legales en cualquier
país del mundo
AFIN 2009
Sistema de Valuación y Control de Severidad de Pérdidas (SIVA)
� El SIVA es un sistema que se apoya en el SISEL, para poder brindar a los bancos y otros intermediarios una herramienta en Web que les permite estimar con alta precisión el valor de la severidad de la pérdida de su cartera crediticia
� SISEL proporciona información sobre el plazo y costo de los juicios por tipo de crédito y garantía, entidad federativa y actividad del acreditado. Así como plazo y costo que lleva cada juicio y el plazo y costo para concluir, junto con la probabilidad de ganarlo
� SIVA agrega información sobre el valor de la garantía, saldo del crédito, gastos post adjudicación de la garantía y precio de venta
� Con todos esos elementos el intermediario puede estimar con certeza la probable severidad de la pérdida de su cartera, sino darle seguimiento a todas las actuaciones para controlar dicha severidad mediante un portal en Web, en donde todos los involucrados aportan su parte de la información
AFIN 2009
Sistema de Información del Mercado de Vivienda (SIMEVI) Sistema integral de información para evaluar promotores y proyectos, mediante
cuatro módulos:
Necesidad de Vivienda. Proporciona la
necesidad de vivienda
de solteros, unidos y
separados, con
reemplazo y sin
reemplazo de
vivienda, a nivel
municipal, de ciudad,
estado o país, a nivel
anual hasta el 2030
Créditos Otorgados. Proporciona los
créditos otorgados a
nivel municipal, de
ciudad, estado o país,
por cada organismo
de vivienda o los
intermediarios
privados
AFIN 2009
Sistema de Información del Mercado de Vivienda (SIMEVI)
Estados Financieros. Permite incorporar los
estados financieros de
promotores, para
estimar el estado de
fuente y usos de
recursos y diversas
razones para evaluar
su situación financiera
Valores Vivienda. Despliega los valor de
la vivienda de
acuerdo a las
condiciones de
financiamiento de
cada intermediario
financiero, por estratos
de ingreso
AFIN 2009
Algunos de los Clientes Corporativos
AFIN 2009
Socios Estratégicos
Para poder ofrecer a sus clientes un servicio de la mas alta calidad, AFIN
se apoya en expertos en finanzas, en sistemas, abogados y consultores,
como son:
• CIBOX, empresa que desarrolla sistemas
• SUMA Consultores, empresa especializada en estudios para proyectos
para proyectos de agua y residuos sólidos
• Avalúos, Evaluaciones y Proyectos, empresa especializada en avalúos
• Benito Solís y Asociados, empresa consultora en planes estratégicos
para gobiernos estatales
• Octavio Ortega Ordóñez, despacho jurídico, experto en aspetos
financieros
AFIN 2009
Socio Director � Con una experiencia de mas de 20 años en el sector hipotecario y de vivienda y de más de 40 años en el sector
financiero, Manuel Zepeda Payeras es Consejero de una SOFOL, 3 empresas desarrolladoras, un fondo de inversión en tierra y del Consejo Empresarial para el Desarrollo Inmobiliario y de Vivienda, que agrupa a todas las cámaras asociaciones del ramo. Hasta marzo de 2008 fue Presidente de la Unión Interamericana para la Vivienda, asociación fundada en 1964 que agrupa a más de 100 intermediarios financieros del ramo hipotecario de América Latina.
� Hasta diciembre de 2002 fue Director General y fundador de la Sociedad Hipotecaria Federal, fecha en que se jubiló después de 14 años al frente de dicho banco y del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI). En esa posición diseñó e implementó los siguientes proyectos:
� La hipoteca de doble índice (1984), para permitir el financiamiento hipotecario a tasa de mercado de corto plazo en períodos de alta inflación.
� La asignación de derechos sobre créditos entre los promotores de vivienda mediante subastas (1989), para asignar financiamiento limitado a tasas preferenciales para la adquisición de viviendas de interés social.
� Negociar y obtener créditos del Banco Mundial y el BID por 1,500 millones de dólares, con base en los programas arriba señalados (1989 a 2000).
� El diseño e implementación del sistema de garantías hipotecarias: en 1993 la garantía pari-passu y en 2001 la garantía de primera pérdida.
� Como representante de la Secretaría de Hacienda en los Consejos de INFONAVIT y el FOVISSSTE entre 1989 y 1997, fue responsable del diseño y negociación de las reformas de dichas instituciones (1992 y 1994 respectivamente), mismas que permitieron convertirlas en intermediarios transparentes y potenciar su crecimiento.
� El desarrollo de las SOFOLES, como eficientes intermediarios financieros y que fueron los principales financiadores de vivienda entre 1995 y 2006.
� La hipoteca en UDIS y la cobertura salarios-UDIS (1998), para introducir una hipoteca bursatilizable y otorgar por separado a los deudores una cobertura que les permitiera pagar en términos de salarios mínimos.
AFIN 2009
� El Programa de Subsidio y Crédito a la Vivienda (PROSAVI), primer programa del Continente Americano, en integrar un subsidio al frente y un crédito a tasa de mercado para las familias de menores ingresos, así como la construcción de las viviendas por promotores bajo su riesgo y el otorgamiento de los créditos por intermediarios privados con una garantía parcial del gobierno (1997).
� Negociar con los gobiernos estatales modificar sus Códigos Civiles para permitir la transferencia de las hipotecas a los fideicomisos, sin la necesidad de inscribir el cambio de deudor en el registro Público de la Propiedad y modificar el Código de Procedimientos Civiles, para reducir el plazo de los juicios hipotecarios de 4 años a 6 meses (1997 a 2000)
� Incorporar la estandarización de las solicitudes de crédito, avalúos y demás documentación para originar los créditos (1999)
� Diseñar y cabildear las modificaciones legales para permitir que los fideicomisos emisores pudieran emitir Certificados Bursátiles en a diferentes plazos, tasas y subordinaciones (2000)
� Diseñar las reglas para hacer a los fideicomisos emisores no sujetos de la bancarrota de los originadores y fiscalmente neutros, y para establecer las reglas de capitalización respecto a los títulos subordinados que adquiriesen los bancos y SOFOLES que originaron los créditos bursatilizados (2000).
� Diseñar y cabildear la Ley de la nueva SHF, así como implementar todos los procedimientos operativos (tesorería, fondeo, administración de riesgo, etc.) y reglas de financiamiento (2001)
� La introducir la garantía de pago oportuno sobre las emisiones de estructuradas (2002)
� Iniciar las emisiones de títulos de largo plazo para fondear el programa de la SHF (2002).
� Implementar las primeras bursatilizaciones de cartera hipotecaria (2002), con base en las garantías de la SHF.
� Participar en el diseño de los programas de vivienda de los Presidentes Zedillo, Fox y Calderón.
�
AFIN 2009
Afín, Asesores en Finanzas, S.C.
Sierra Gorda 69
Lomas de Chapultepec
México 11010, D.F.
Tels. 555-202-5969 y 555-202-2938
www.afin.com.mx