principios y orientaciones sobre la convivencia en propiedad horizontal

8/12/2019 Principios y Orientaciones Sobre La Convivencia en Propiedad Horizontal

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PRINCIPIOS Y ORIENTACIONES SOBRE LACONVIVENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia Redactado por: Edgar Fernando Martínez Z.

Bogotá D.C., 18 Marzo año 2010. Fuentes Consultadas: Ley 675 /2001 – Código Nacional de Policía y Convivencia, Lonjade Tulua, Valle del Cauca; Cartilla para la Convivencia -Alcaldía Mayor de Bogotá D.C.

Año 2007

El artículo que hoy publico tiene como objetivo de hacer una recopilación de conceptos y deprincipios Normativos establecidos tanto por el Régimen de Propiedad como de las normas deConvivencia Ciudadana acerca de los principios y reglamentación interna que se deben tener encuenta para el diseño y organización interna de las Copropiedades con relación a la aplicación delos principios de buena vecindad, respeto para la sana convivencia y el uso adecuado de losbienes comunes.

Veamos que dice la Ley 675 de 2001, donde da los conceptos básicos sobre la Convivencia:

PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDADHORIZONTAL. La Ley 675 de 2001, en sus principios orientadores que aplican para el régimen y los que a él sesometen; otorga los postulados básicos sobre la Convivencia Pacifica, la Solidaridad, el buen usode los espacios comunes y privados; para lograr el desarrollo empresarial y comunitario, comoelemento fundamental del objeto social de una Copropiedad, y de paso exhorta para que deacuerdo a la definición de derechos y obligaciones de los propietarios, usufructuarios ó tenedores acualquier titulo de una Unidad Privada, establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal ylos reglamentos internos ó Manual de Convivencia; se defina como una Política y principio generalen el cual deben actuar todos los órganos de dirección y administración, así como la comunidadque habita en la Copropiedad.

ARTÍCULO 2º. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores

de la presente Ley: 1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal

deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberánajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontaldeberán propender por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación ysolidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar lasactuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, asícomo las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivadosde la ley.

4.

Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, losreglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto,así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberánrespetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.

5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo deadministración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento deobligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa,contradicción e impugnación.

http://admonpropiedadhorizontal.blogspot.com/2011/09/principios-y-orientaciones-sobre-la.html







EL COMITÉ DE CONVIVENCIA Y OTRAS INSTANCIAS ESTABLECIDAS EN LA LEY675 DE2001.

La Ley 675 de 2001, define los mecanismos para la solución de conflictos y da luz alfortalecimiento a un órgano asesor, de apoyo comunitario que en primera instancia busca dirimirlas controversias internas en una Copropiedad, con principio de equidad y en cumplimiento a losprincipios orientadores que aplican para el régimen y procuran el respeto y la solución deconflictos.

ARTICULO 58º. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre

los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de

administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación

o interpretación de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia

de las autoridades jurisdiccionales, de podrá acudir a: 1. COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la

vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de

convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual intentará presentar fórmulas

de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones

de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la

participación en él será ad honorem. 2. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir, para la

solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que

regulan la materia.

PARAGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por laasamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y esta integrado porun número impar de tres (3) o más personas.

PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podráimponer sanciones.

PARÁGRAFO 3º . Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver losconflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II delTítulo XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen,

adicionen o complementen.

TIPS Y ORIENTACIONES A TENER EN CUENTA PARA EL DISEÑO DEL MANUAL PARA LACONVIVENCIA DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS Los derechos y los deberes de cualquier ciudadano, están íntimamente ligados, puesto que eldisfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un deber, para no afectar los derechosajenos. Esta premisa, tan sencilla, que fácilmente se olvida, en su No aplicación causa la falta deconvivencia pacifica.

Los principales derechos cuando se vive en un Edificio, Conjunto Residencial, Condominio óCentro Comercial; el cual cuenta con apartamentos, casas, locales en arrendamiento por parte dearrendatarios ó uso por parte sus propietarios ó tenedores, además de los derechos propios detodos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute del bien; el Ciudadano sea cual fueresu situación; tiene derecho a usar y servirse de todas las áreas y bienes comunes, (Ascensores,Jardines, Parques, Piscinas, Saunas, pasillos, escaleras, etc.) y de su Unidad Privada siempre quelo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo delos demás, habitantes, propietarios, arrendatarios, visitantes y personal que labora en laCopropiedad.



Otro derecho de los propietarios ó arrendatarios y de la comunidad en general, es el de vivir en unambiente amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se debe insistir mucho, exigirpermanentemente el cumplimiento de las más elementales normas de educación, solidaridad,respeto, la aplicación de la moral y las buenas costumbres..

ORIENTACIONES PARA LLEVAR UNA CONVIVENCIA PACIFICA Y OBTENER UN MEJORNIVEL DE VIDA ENTRE LOS HABITANTES DE LA COPROPIEDAD: Esta orientaciones son necesarias para que toda la comunidad comprenda que las normas yprincipios de convivencia, ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos innecesarios,minimizan los riesgos de accidentes y catástrofes, mejoran las condiciones de salubridad, bienestary facilitan una relación amable, amistosa y pacífica con sus vecinos

No esta permitido modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el estilo de puertas yventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el propietario del inmueble. Esto con el fin depreservar el estilo arquitectónico de la edificación, porque uno de los principios de urbanismo enlas Copropiedades es el de uniformidad.

No esta permitido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, conexcepción de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento, en los casosparticulares de Centros Comerciales o Centros Empresariales; se definirán la reglamentación para

su uso de conformidad con las normas ambientales y de urbanismo.

No esta permitido usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para estacionar bicicletas o colocarenseres no autorizados, por las incomodidades que esto produce a los transeúntes y por el riesgode accidentes. Por las mismas razones, está prohibido usar esas áreas para transitar en bicicletas,motos, patines, patinetas, o para jugar con pelotas y balones. Se debe agregar que estas prácticasproducen deterioro y desaseo en las zonas comunales. Aquí se aplica lo referente a "dar a lasáreas e instalaciones comunes el uso para el cual fueron destinadas".

No esta permitido utilizar los parqueaderos como lugar de juegos o reunión. Es obvia estaprohibición, por los riesgos de accidente que puede causar.

No esta permitido usar los parqueaderos como depósitos, para almacenar muebles, enseres,

materiales de construcción, etcétera, no solo por el aspecto de desaseo y desorden que seproduce, sino por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la aireación, y aumentar elpeligro de incendios, en sitios donde se acumulan gases y materiales inflamables.

No esta permitido usar los parqueaderos para lavar los autos o someterlos a reparacionesmecánicas. Esto por que además de producir desaseo y contaminación, representa riesgos para laseguridad. Naturalmente, se pueden efectuar las reparaciones urgentes, como el cambio de unallanta, o la carga de una batería, lo cual es diferente a convertir el Parqueadero en taller.

No esta permitido instalar o utilizar equipos o maquinaria que interfiera con las señales detelevisión o radio pues se estaría atentando contra el derecho de la comunidad a recrearsesanamente.

No esta permitido colocar a alto volumen los radios, equipos de sonido o televisores. Existennormas muy claras y severas contra la contaminación sonora, y es un verdadero abuso obligar atoda la comunidad o a nuestros vecinos a escuchar la música o el programa de TV que nosotrospreferimos y a la hora que nosotros queramos. Esta mala costumbre es una de las quejas másfrecuentes en las comunidades, y denota una pésima cultura y muy poca consideración y respetopor los demás. Por la misma razón, existen Salones Comunales, adaptados para que se puedanrealizar en ellos reuniones sin perturbar la tranquilidad de los vecinos. Pero recuerde, que inclusoen ellos, se deben cumplir las normas para evitar niveles de ruido que perturben a los demás.

No esta permitido dejar las deposiciones fecales de los ejemplares caninos en las vías, parques o



lugares públicos. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables derecoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria, o bienen aquellos lugares que para tal efecto destine la autoridad municipal. Parágrafo. Los propietarioso tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares señalados en elinciso anterior, tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa decinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines desemana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldíamunicipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5)días: la autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la autoridad competente para conocerel caso y aplicar la sanción respectiva. Ver LEY 746 DE JULIO 19 DE 2002

No esta permitido que los perros transiten sueltos por las zonas comunes y las zonas públicas, yse ordena que "los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de traílla, y provistos de bozalsi es el caso específico de perros potencialmente peligrosos según las definiciones dadas por lamencionada Ley

No está permitido fumar en las áreas comunes, de acuerdo a las nuevas disposiciones legales;excepto en lugares privados (Apartamentos, casas ó locales); está disposición está contenida en lanueva normatividad que rigen en la República de Colombia a partir de finales del año 2009.LAS RELACIONES DE VECINDADLas relaciones de vecindad se forman a través del intercambio

de actuaciones entre quienes habitan en un mismo lugar y entre éstos y su entorno.Son deberes generales para fortalecer las relaciones de vecindad, entre otros, los siguientes:

Mantener el sitio de vivienda y de trabajo en condiciones de seguridad y salubridad; así comoestimular y Fortalecer los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad.

Se deben observar los siguientes comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad:

Reparar las averías o daños de la vivienda que pongan en peligro, perjudiquen o molesten a losvecinos;

Mantener limpias las áreas comunes de las copropiedades, entre otras las zonas verdes, los sitiosde almacenamiento colectivo, las zonas de circulación y los parqueaderos; controlar el

funcionamiento de los conductores de basura, unidades sanitarias, cañerías, timbres, sistemas deiluminación, de calefacción y de ventilación; tener lavados y desinfectados los tanques dealmacenamiento de agua y mantener los hidrantes cercanos en buen estado y despejados. Losadministradores de las copropiedades son responsables de este comportamiento;

Respetar el derecho a la intimidad personal y familiar;

Prevenir que los menores de edad o las personas con discapacidad física, sensorial o mental, secausen daño a sí mismos, a los vecinos, peatones o a los bienes de éstos;

Utilizar debidamente los servicios públicos y los electrodomésticos para impedir que, pornegligencia, se vean afectados los bienes de los vecinos y los comunes;

El ejercicio de arte, oficio o actividad de índole doméstica deberá cumplir las normas ambientalesvigentes;

Cumplir el reglamento del inmueble en los casos de copropiedad o cuando la vivienda seacompartida; en especial lo relacionado con el mantenimiento, la conservación, el uso y el ordeninterno de las áreas comunes y el pago de las cuotas de administración;

No agredir física o verbalmente a vecino alguno, al personal directivo, a los representantes de la Administración, al personal que presta los servicios a la Copropiedad;



No ocupar el espacio ajeno y las áreas comunes de edificaciones sin lospermisos correspondientes; y de acuerdo a las disposiciones que establezca el reglamento.

No desarrollar arte, oficio o actividad de índole doméstica que contamine el ambiente u ocasioneolores y ruidos que perturben la tranquilidad.

Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades yen la vida diaria, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en estasección del Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios yaclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo. Sí desea asesoría sobre el tema ¡No dude en comunicarse! en Bogotá D.C. Celular 301-7738219 e-mail: [email protected]

Atentamente,

Edgar Fernando Martínez Z Asesorias para Propiedad horizontal Publicado por EDGAR FERNANDO en 13:36 1 comentario:Enviar por correo electrónicoEscribe un blogCompartir con TwitterCompartir con FacebookCompartir en Pinterest

lunes, 13 de junio de 2011

GERENCIA DE CENTROS COMERCIALES – ESTRATEGIAS EN MERCADEO Y ORGANIZACION ARTICULO No. 50 WEB SITE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL http://admonph.galeon.com/ PUBLICADO FECHA: JUNIO DE 2011.

TEMA DE INTERES “ORIENTACIONES Y RECOMENDACIONES PARA GERENCIA DE CENTROS

COMERCIALES – ESTRATEGIAS EN MERCADEO Y ORGANIZACION”

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano

Editorial sobre Propiedad Horizontal en ColombiaRedactado por: Edgar Fernando Martínez ZambranoBogotá D.C., 10 Junio de 2011.Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Guía Legis sobre Propiedad Horizontal,

Asociación Colombiana de Centros Comerciales. - Enciclopedia del Mercadeo- EditorialMcgraw Hill año 2001- Manual de Vitrinismo de la Asociación Española de CentrosComerciales Año 2005- Memorias del foro taller sobre Explotación Económica de losBienes Comunes en la Propiedad Horizontal Septiembre de 2010. - Decreto 1060 de 2009Ministerio de Vivienda, Ambiente y Desarrollo Territorial -Sentencia C-812 de 2009- CorteConstitucional - Estatuto Tributario – J. Fernando Álvarez, Editorial Temis año 2005. -Entidades sin ánimo de lucro – Régimen tributario especial Juan Carlos Jaramillo, EditorialLegis año 2001 - Administración de la Propiedad Horizontal – Alvaro Enrique Camacho,Editorial Legis año 2005. El abogado de la Propiedad Horizontal – OmarMoralesBenítez, Editorial Planeta año 1.989. – Guía Básica de términos para CentrosComerciales – Asociación Española de Centros Comerciales.

El Contenido de este Artículo; brindará una orientación general sobre las herramientas

mailto:[email protected]



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que requiere la Gerencia de los Centros Comerciales en Colombia, tanto en losfundamentos técnicos como elementos en materia de gestión de mercadeo ymerchandising, para la organización interna del Centro Comercial.

Para los Centros Comerciales tanto el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado aescritura pública; y como los reglamentos internos, permitan desarrollar mecanismos y

procesos que faciliten la administración correcta y eficaz de los bienes y servicioscomunes, procuran generar un adecuado funcionamiento, mantenimiento y conservación;promuevan el objeto comercial y social junto con los elementos de Marketing quepretenden el posicionamiento del Centro Comercial para incrementar la frecuencia devisita, con ello las actividades comerciales y las ventas en los locales y establecimientosubicados en este. Es imperativo para definir un estudio de mercadeo, identificar la actividad y tipo deproductos que se ofrecen en cada local comercial, las marcas de productos ó serviciosexclusivos que se promocionan en estos establecimientos, la organización y planogramade elementos como stands, anclas, cajas de iluminación y espacios para publicidad, laorganización de las vitrinas; la programación de eventos y la promoción y organización delos mismos; mediante la definición de estrategias y pautas publicitarias, campañas en

medios masivos como radio televisión, é internet.

Los Centros Comerciales, además dentro de sus características propias, pueden haceraprovechamiento de los equipamentos comunes, que les permitirá a la persona jurídica,contar con ingresos bastante altos por concepto de la explotación económica de losbienes comunes. Con la formulación de la Ley 675 de 2001, los ponentes del proyecto legislativo,incluyeron al régimen para la propiedad horizontal los inmuebles denominados “Centroscomerciales”, con base a la orientación que llevan otros países del hemisferio, aunquebajo el concepto que se maneja en Nuestro País y con ello le dieron a este tipo de entesel carácter de personas jurídicas sin animo de lucro.

La Asamblea de Propietarios de los edificios y centros comerciales, de acuerdo a suobjeto social; debe estructurar lineamientos para el desarrollo como organización, paraello debe definir la gerencia estratégica (administración) enfocada al cumplimiento de sustareas en materia administrativa financiera, de promoción de servicios, mantenimiento yconservación, ornato, seguridad y logística para que brinde comodidad y optimice suoperación para su mercado interno (locales) enfocado hacía su mercado objetivo y susvisitantes.

CONCEPTOS BÁSICOS SOBRE CENTROS COMERCIALES - SINOPSIS Que Es Un Centro Comercial? Un centro comercial, shopping o mall es una construcción que consta de uno ovarios edificios, por lo general de gran tamaño, que albergan locales y oficinascomerciales aglutinados en un espacio determinado concentrando mayor cantidad declientes potenciales dentro del recinto. El tamaño es una de las diferencias fundamentales entre un centro comercial yun mercado; además, este último puede no situarse en un sitio techado. Otra diferencia esla existencia de una o más tiendas ancla; esto es loshipermercados o tiendas pordepartamentos presentes en el centro comercial. Un centro comercial está pensado como un espacio público con distintas tiendas;además, incluye lugares de ocio, esparcimiento y diversión, comocines o ferias decomidas dentro del recinto. Aunque esté en manos privadas, por lo general los locales

http://es.wikipedia.org/wiki/Edificio



http://es.wikipedia.org/wiki/Establecimiento_comercial




http://es.wikipedia.org/wiki/Mercado_(establecimiento)



http://es.wikipedia.org/wiki/Tienda_ancla



http://es.wikipedia.org/wiki/Hipermercado



http://es.wikipedia.org/wiki/Tiendas_por_departamentos




http://es.wikipedia.org/wiki/Ocio



http://es.wikipedia.org/wiki/Sala_de_proyecci%C3%B3n














comerciales se alquilan y se venden de forma independiente, por lo que existen variosdueños de dichos locales, que deben pagar servicios de mantenimiento al constructor o ala entidad administradora del centro comercial. Pero como define el régimen de la propiedad horizontal el concepto de centro comercial ARTÍCULO 3º. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente Ley se establecen lassiguientes definiciones:

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominioparticular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, deconformidad con la normatividad urbanística vigente.

Se puede definir al Centro Comercial; como un conjunto de establecimientos comercialesindependientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio deunidad; cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividadescomplementarias están relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente deuna imagen y gestión unitaria.

Historia de los Centros Comerciales en el Mundo

La primera estructura parecido a lo que se considera como un "centro comercial" en la

actual se encuentra en la ciudad de Damasco, la capital de Siria. Se llama Al-Hamidiyahen el antiguo zoco de Damasco y se remonta al siglo XIX. Gran bazar de Isfahan, que escubierto en gran medida, se remonta al siglo XVII. Los 10 kilómetros de largo cubiertoGran Bazar de Teherán también tiene una larga historia. El Gran Bazar de Estambul,construido en el siglo XV y sigue siendo uno de los mercados cubiertos más grandes delmundo, con más de 58 calles y 4.000 tiendas. Gostiny Dvor en San Petersburgo, que se inauguró en 1785, puede considerarse comouno de los complejos comerciales de primera a propósito-construido tipo de centroscomerciales, ya que consistía de más de 100 tiendas con una superficie de más de53.000 m2 (570.000 pies cuadrados).

En Colombia, el desarrollo se demoró aún más. No fue sino hasta 1972 cuando se

inauguró el primer gran centro comercial del país, el "Centro Comercial San Diego" deMedellín. Este centro hasta hoy es uno de los más importantes de la capital paisa y fueampliado dos veces en 1986 y 1995 (LOPEZ, L.P./CASTILLO, X. 1995, P.110). En 1976, o sea diez años después de la inauguración del "Iguatemi" de São Paulo, entróen funcionamiento "Unicentro" como el primer centro comercial regional de Bogotá. Pormuchos años este centro comercial quedó sin competencia debido a los problemas quetuvo en el principio, los cuales desalentaron a otros inversionistas en realizar semejantesproyectos. Sólo en 1982 y 1984 surgieron con los centros "Granahorrar" y "Metrópolis"otros dos centros comerciales grandes. Sin embargo, éstos tenían solamente la mitad delos locales de "Unicentro", por lo tanto representan hoy los centros comerciales yrecreacionales más pequeños de Bogotá. Luego ante el éxito de los centros comercialesde gran escala en la capital del país, se construyeron centros comerciales é

hipermercados en todo el país. Otra tendencia urbana, tuvo auge a partir de los años 70, con la organización de lospequeños y medianos comerciantes, que permitió el auge de los pequeños centroscomerciales estilo galería, circunstancia y tendencia que se ha extendido por todo el paíscomo un elemento de organización del comercio minorista.

Tamaño de los c entr os comerci ales

Según los acuerdos alcanzados por International Council of Shopping Centers(ICSC), elente mundial que define los standares para el concepto de centros comerciales que ha

http://es.wikipedia.org/wiki/International_Council_of_Shopping_Centers






sido homologado por las asociaciones de centros comerciales de países europeos, laclasificación por tamaño de los centros comerciales es:

Denominación Siglas SBA

Muy grande MG más de 79.999 m2

Grande GR entre 40.000 y 79.999 m2

Mediano ME entre 20.000 y 39.999 m2

Pequeño PE entre 5.000 y 19.999 m2

Los edificios con menos de 5.000 m2 de SBA no se consideran centros comerciales,sino galerías comerciales.

Características de l os Centros Comerciales.

Los centros comerciales poseen un orden determinado para disponer lastiendas; porejemplo, una planta o sector es sólo para ropa, otro es para el expendio de comida y

restaurantes, otro es para cines y centro de diversión y ocio. Es casi imprescindible que elcentro comercial tenga un supermercado o hipermercado. Los centros comerciales son más habituales en las grandes ciudades, para así evitar elcongestionamiento que produciría un mercado público, aunque los centros comerciales enocasiones no evitan esta situación. La implantación de los centros comerciales está másarraigada en los países occidentales (América y Europa) y en el sureste asiático. El centro comercial, además de tener una entidad comercial o económica, también tieneuna gran connotación sociológica o antropológica, pues es un espacio de intercambiosocial y humano. Cumple las mismas funciones que cumplía la antigua plaza del pueblo: lugar de encuentro, manifestación de los intereses de las personas hacia los otrosvecinos, que al final de la jornada en un fin de semana han pasado por allí, que es comola calle mayor que va a la plaza mayor en los pueblos o su equivalente en los barrios.

Tiene un horario para los diferentes grupos de personas: familias, adolescentes, jóvenes,mayores, etc. Además, los gestores del centro y los comerciantes lo saben y organizansus ofertas, promociones, exposiciones, para todos estos grupos. AGREMIACIONES INTERNACIONALES El International Council of Shopping Centers ICSC es la agremiación que concentra losCentros Comerciales de alta gama en el mundo; y asiste a sus miembros en el desarrollode sus negocios por medio de educación profesional, conferencias y convenciones,publicaciones, investigación y acciones legislativas. Otras actividades que desarrolla elICSC son:

Recabar y difundir información entre sus miembros relacionada con técnicas paraoperar redituablemente, que sirven para mejorar la situación de la plaza comercial en loindividual, y de la industria en su conjunto.

Estudiar las condiciones económicas, de mercadotecnia y promoción que afectena la industria de los centros comerciales. Promover el prestigio y status de sus miembros como expertos reconocidos en elcampo de desarrollo y administración de centros comerciales. Alentar la investigación enfocada a la arquitectura y diseño de plazas comercialesy hacia el desarrollo de métodos mejorados en los temas administrativos y demantenimiento. En Latinoamérica existen agremiaciones en cada uno de los países; y en Colombia existela Asociación de Centros Comerciales de Colombia; entidad gremial en la cual están

http://es.wikipedia.org/wiki/Superficie_bruta_alquilable

http://es.wikipedia.org/wiki/Galer%C3%ADa_comercial



http://es.wikipedia.org/wiki/Tienda


http://es.wikipedia.org/wiki/Plaza










http://es.wikipedia.org/wiki/Superficie_bruta_alquilable



vinculados la mayor cantidad de centros comerciales de grandes superficies, quedesempeña actividades gremiales de capacitación, orientación y representación del sectorde los centros comerciales, que permite fortalecer la visión y estrategias en para el sector.

Tipos de centros com erciales

Existe una serie de denominaciones técnicas definidas por el ICSC, para definir la

tipología de centros comerciales; entre ellos tenemos: Fashion Mall: De dimensiones enormes con una tienda departamental grande, asícomo al menos 150 locales comerciales de venta lmnudeo, sin supermercado,generalmente de ropa y artículos de uso personal, casi siempre con clima, cerradas y devarios pisos y habitualmente acompañandos de cines. Community Center: De uso diario, por consiguiente con supermercado, artículosde uso común, variedad de productos que son de uso diario, visitadas por lo menos 1 veza la semana, cerradas, climatizadas, son sólo de 1 piso y suelen contar con cines. Power center: Varios big boxes únicamente, no tienen pasillos interiores,básicamente son comercios de grandes dimensiones con«category killers». Town Center: No necesariamente es un ancla de grandes dimensiones, pero sívarias chicas y con productos de uso cotidiano con muchos servicios

(tintorerías, mercerías, convivencia, blancos,electrodomésticos, etc, generalmente conpasillos interiores, aunque no siempre son cerradas. Online: El centro comercial online es la forma de comprar que la gente mas estáaceptando últimamente, y es que las comodidades de poder comprar desde su casa opuesto de trabajo, sin la necesidad de desplazarse gastando gasolina y/o tiempo, estácausando furor. Este tipo de centros comerciales destaca por su crecimiento estadísticode ventas en los ultimos años. LifeStyle Center: Es una variante de los comunity center o de los fashion mall enlos que se combinan hoteles, condominios, centro de convenciones, etc. Strip Mall: Centros comerciales de calle, más comúnmente deservicios, sinembargo con variedad de giros y algo de ropa, ya sea de una marca en especial pero muyexclusiva, o bien de uso común, tienen sólo los pasillos frontales a los locales, no son

climatizadas, elestacionamiento está enfrente de cada local, hay desde 1 hasta 3 pisos,comúnmente tienen algunos de los locales para oficinas, etc. En Colombia, y conforme lo establece el desarrollo del sector y la dinámica, se distinguenlos centros comerciales tipo galería, los de grandes superficies y los edificios para usocomercial y de oficinas.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS CENTROS COMERCIALESEN COLOMBIA – MODULOS DE CONTRIBUCION Y Los Centros Comerciales, y su sometimiento al régimen; deben definir el Reglamento dePropiedad Horizontal elevado a escritura pública; y dentro de su organización, losreglamentos internos, permitan desarrollar mecanismos y procesos que faciliten laadministración correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, procuren su adecuado

funcionamiento, mantenimiento y conservación; promuevan el fin social y la promoción dela convivencia; orientando los mecanismos para el manejo adecuado de los recursosinvolucrados en cada Centro Comercial de acuerdo con sus características particulares. La Ley 675 de 2001, define en su artículo 4; que todo inmueble que sea sometido alrégimen de propiedad horizontal, debe cumplir los requisitos de diseño, bajo la aplicaciónde la definición de bienes privados y bienes para uso común en concordancia con losprincipios de urbanismo y la destinación en el uso, que apliquen para el Centro Comercialde acuerdo a la ubicación.

http://es.wikipedia.org/wiki/Gran_distribuci%C3%B3n_especializada



http://es.wikipedia.org/wiki/Tintorer%C3%ADa



http://es.wikipedia.org/wiki/Mercer%C3%ADa



http://es.wikipedia.org/wiki/Electrodom%C3%A9stico



http://es.wikipedia.org/wiki/Hotel



http://es.wikipedia.org/wiki/Condominio



http://es.wikipedia.org/wiki/Servicio_(econom%C3%ADa)


http://es.wikipedia.org/wiki/Ropa



http://es.wikipedia.org/wiki/Estacionamiento














Que indica la Ley 675 de 2001, sobre el Reglamento de Propiedad Horizontal.

DE LA CONSTITUCIÓN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ARTICULO 4º. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen depropiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro deInstrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se

refiere esta Ley.

ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDADHORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal,deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario. El nombre distintivo del edificio o conjunto. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por

su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y loscorrespondientes folios de matrícula inmobiliaria.

La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos

aprobados por la Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o personaque haga sus veces. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de

esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio oconjunto, cuando fuere el caso.

Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la

cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o

conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán lasregulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nacepor ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio oconjunto.

PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y,en tal caso, se entenderán no escritas.

PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos deuso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley,regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividadmercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico osectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los

propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrácontener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio

privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución ode adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarsela licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados



por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y áreade cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva oparticular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. .PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución oadición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente

artículo, el Notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

El reglamento de propiedad horizontal, se define como el Estatuto que regula losderechos y obligaciones específicas de los copropietarios de edificio ó centro comercialsometido al régimen de propiedad horizontal; donde se definen las condiciones de laEdificación, la tradición del Inmueble que dio lugar al Centro Comercial, el alinderamientogeneral, la ubicación del predio, El inventario de los Bienes Comunes, la determinación delas unidades privadas (locales ú oficinas), los índices de participación y módulos decontribución a las expensas comunes (según el uso comercial), los deberes y derechos delos propietarios y tenedores de las unidades privadas tanto con estas como con los bienescomunes, la dirección y administración de la Persona Jurídica que surge al constituirse ysometerse al régimen de la Propiedad Horizontal, basado en los principios del derecho

privado.

Los fundamentos del derecho privado son el principio constitucional que rige para nuestranación, la cual da potestad a los ciudadanos de asociarse bajo principios del pluralismosocial, para desarrollar actividades en común, y éste es uno de los principios del régimenpara la Propiedad Horizontal, el cual busca regular el ejercicio de derechos privados delos propietarios de inmuebles sometidos a este régimen.

SECTORIZACION DE LOS SERVICIOS PARA LA APLICACIÓN DE EXPENSASCOMUNES GASTOS DE MERCADEO

Los Centros Comerciales, por su condición de desarrollar actividades comerciales,se diferencian de las copropiedades de uso residencial, a razón que los diseños ydesarrollo, les brindan unas características propias para su actividad, lo cual se generauna referencia y a su vez una infraestructura física enfocada a generar espacios decirculación peatonal para el desarrollo de su objeto social; con el objeto de generarsensaciones de tranquilidad, confort, disfrute y goce de los elementos y bienes comunes.

La fijación de los modulos de contribución, garantizará que las expensas comunesrelacionadas con bienes y servicios comunales, que No esten destinadas a uso y gocegeneral, sean sufragadas por los propietarios de los bienes privados que deriva losmayores beneficios de su uso en las copropiedades de uso comercial.

Con lo anterior el artículo 31 de la Ley 675 de 2001, dispone que los reglamentos dePropiedad Horizontal de los edificios ó centros comerciales, deben preveer de forma

expresa la sectorización de los bienes y servicios comunes; que No estén destinados aluso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza,su destinación ó localización.

Los módulos de contribución son índices que establecen la participación porcentual bajoel criterio de ponderación objetiva en las expensas causadas de acuerdo al sector dondese encuentre ubicado el bien de domino particular y conforme el uso y goce de losservicios que le corresponda, de acuerdo a las características en las instalaciones y



equipamentos de la Copropiedad.

Que indica la Ley 675 de 2001, acerca del tema de los módulos de contribución ysectorización de los servicios para la fijación de expensas comunes para los locales ydemás bienes de dominio particular en centros comerciales.

MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN : Índices que establecen la participación porcentual delos propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relacióncon los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sectordeterminado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

ARTICULO 27. FACTORES DE CALCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y ENLOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinadosa comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial querepresente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de losmismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa loscriterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor

comercial de los bienes de dominio particular.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particularestarán a cargo de los propietarios de los bienes privados (ó de dominio particular) delrespectivo sector, quienes deberán sufragar de acuerdo con los modulos de contribuciónrespectivos, definidos y calculados conforme las normas establecidas por el PropietarioInicial (constructor) en el reglamento de propiedad horizontal; en sujeción al principio delderecho privado.

Los recursos de cada sector de contribución, se precisarán dentro del presupuesto anualde la Copropiedad y sólo podrán sufragar las erogaciones ó gastos inherentes a sudestinación especifica.

GASTOS Y ACTIVIDADES DE MERCADEO EN CENTROS COMERCIALES

Los Centros Comerciales, por sus características y su proyección de obtener grancantidad de visitas a sus instalaciones, debe ofrecer una gama amplia de estrategias demercadeo con el fin que los representantes de los locales puedan promocionaractividades para la obtención de la visita de gran afluencia de público. El centro comercial es un lugar de ocio, consumo, gastos y estudios indican que 2 decada 3 decisiones de compra se realizan en ese mismo momento en el centro comerciala través del contacto publicitario antes de la compra; por lo tanto la inversión en publicidadvisual en las instalaciones junto con el desarrollo de eventos promocionales, desfiles demoda, concursos, decoraciones por temporadas, entre otras actividades ligadas con el

aprovechamiento y explotación económica de los bienes comunes; deben ser los ejesfundamentales de la gerencia del centro comercial, unido a campañas publicitarias enmedios masivos como radio, prensa y televisión; respaldado por una estructuraorganizacional. En tal sentido es importante definir dentro del presupuesto de gastos, el proyecto deactividades de promoción y publicidad, eventos y actividades; para lo cual se sugiere queen los centros comerciales se conformen comités técnicos entre los propietarios ótenedores de los locales para que definan políticas y estrategias de marketing ypromoción para obtener mayores beneficios y de paso que incentiven no solo el aumento



de las ventas de los establecimientos y negocios ubicados en los locales, sino elposicionamiento de marca del centro comercial, lo cual brindará un mayor avalúo a loslocales y prestigio. Estos comités deben ser apoyo tanto para la administración(gerencia) como para el Consejo de Administración en la proyección y organización delas actividades y gastos en materia de mercadeo estratégico. Con el crecimiento de la tecnología, un elemento esencial que debe tener un centro

comercial para la consolidación de su imagen, marca é identidad corporativa, para lapromociona de sus actividades y destacar las características de sus instalaciones, paraello debe contar con su propio sitio en internet ó sitio web; el cual debe ser diseñado porexpertos en diseño gráfico y consolidación de herramientas tecnológicas que faciliten lanavegación para sus visitantes, el contacto a través de correos corporativos con susclientes y promocionen las marcas y establecimientos de su mercado interno(establecimientos).

EXPLOTACION ECONOMICA DE LOS BIENES COMUNES EN LOS CENTROSCOMERCIALES EN COLOMBIA

Los Centros Comerciales y similares; cuentan con Bienes Comunes definidos para laexplotación económica, de acuerdo a las características del uso comercial; que se definenen el reglamento y que corresponde a elementos de bienes comunes tanto esencialescomo No esenciales como fachadas, pasillos, estacionamientos, baños, gimnasios,locales.

Los Centros Comerciales, generan ingresos por el aprovechamiento de los bienes yequipamentos comunes, gracias a sus características como fuente de renta fija y variable;en el cual se tiene la posibilidad de generar ingresos por arrendamiento de espacioshorizontales (pasillos, estacionamientos) fachadas, anclas, equipamentos como baños;para beneficio de los visitantes y desarrollo de actividades de los establecimientos; y paraampliar la gama de servicios que se ofrece a los visitantes como juegos, zonas decomidas, zonas de eventos, cajeros electrónicos y similares.

Esta explotación es muy importante para la generación de ingresos, en contraprestacióndel desarrollo y visión empresarial de estos; en el cual se ofrecen servicios especializadospara los usuarios; y se desarrollan actividades con énfasis en mercadeo propios, quepermiten calificar las condiciones de calidad y capacidad logística de los CentrosComerciales ó similares.

Para el caso de la explotación económica de bienes comunes, se debe tener en cuentaque los ingresos por este concepto provienen de actividades complementarias del objeto ymecanismo principal de recaudo de ingresos establecido en el régimen de la PropiedadHorizontal (cuotas de sostenimiento); en cumplimiento de su objeto social, los cuales No

desvirtúan que estas actividades integren los rubros de ingreso en el presupuesto con elfin de atender los gastos para el mantenimiento, y conservación de los propios bienescomunes y los servicios que ofrece la Copropiedad.

Es importante, tener en cuenta que si este aspecto se encuentra definido dentro delReglamento de Propiedad Horizontal, y en este se define cuales bienes comunes serándispuestos para su explotación económica; es decisión de la Asamblea de Propietarios;definir los alcances, la reglamentación para su uso, la figura que respalde la forma en quese explotará y los ingresos que se definen para los bienes comunes que serán



aprovechados; el uso que se le indique para su explotación, debe concordar con loestablecido en las normas de urbanismo y uso de suelo definidas para el sector donde seencuentra el centro comercial.

El reglamento de Propiedad Horizontal en cumplimiento a lo establecido en el régimen yen la licencia de construcción; debe indicar de forma clara; los bienes comunes y su

localización; incluso indicando los bienes y equipamentos definidos para la explotacióneconómica de acuerdo a sus características y ubicación. Es entonces facultad de la Asamblea de Propietarios; definir la reglamentación para el uso y la forma en que seexplotaran económicamente, y definirán en el presupuesto los ingresos que por dichasactividades deba percibir la Copropiedad.

Así mismo es potestad de la Asamblea de Propietarios, con Quórum calificado; priorizar elcambio de uso a ciertas áreas comunes que puedan ser susceptibles de aprovechamientoeconómico, con la respectiva reforma la reglamento; siempre y cuando esta decisión secumpla en concordancia con el uso de suelo establecido por planeación, las normasambientales y de urbanismo; que genere el menor impacto negativo para la comunidad

La Ley 675 de 2001, define los alcances para determinar la calidad de bienes comunessusceptibles de aprovechamiento económico de acuerdo a las características de lapersona jurídica sin animo de lucro.

ARTICULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de unedificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen encomún y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y,mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables enforma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en formaseparada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en elrespectivo reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes soninajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, losreglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar laexplotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no seextienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia delderecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma queno impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación,ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestacioneseconómicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se

destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos deinversión, según lo decida la asamblea general.

ARTICULO 33. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en laconstitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominacióncorresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde éste selocaliza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto deindustria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidadcon lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.



PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragarexpensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

ARTICULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de lapersona jurídica estarán conformado por los ingresos provenientes de las expensas

comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demásbienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de suobjeto

En materia tributaria y fiscal, la Propiedad Horizontal, las copropiedades y CentrosComerciales sometidos a este régimen pertenecen a un régimen tributario especial Nocontribuyente de Renta, No declarante de IVA y otros gravamenes Nacionales yMunicipales.

La importancia de que se califique como entidad sin animo de lucro, a las copropiedades yunidades sometidas a la Propiedad Horizontal; es tal, que por esta condición No sonsujetos activos de pago de impuestos, ni sujeto pasivo de retenciones, toda vez que las

rentas percibida No son susceptibles de distribución total ó parcial a cualquier título afavor de personas naturales ó jurídicas, durante la existencia de la Personería Jurídica.

El Decreto 1060 de 2009, expedido por el Ministerio de Vivienda y desarrollo, ratifico elparágrafo de la Ley 675 de 2001, sobre la calidad que ostenta la persona jurídica encuanto a su principio de sin animo de lucro, tema que fue de amplia y libre interpretaciónen materia jurídica y tributaria, sobre los mecanismos que se utilizaban para la explotacióneconómica por arrendamiento de bienes comunes como parqueaderos, salonescomunales, locales para uso comercial; en principio, por el concepto en materia fiscal ytributaria que la actividad de arrendamiento esta sujeta a la causación, declaración y pagodel Impuesto al valor agregado (IVA); el cual era aplicado por Asesores Contables; apesar del concepto establecido en la Ley 675 de 2001 sobre la exoneración de esteimpuesto en contravía al estatuto tributario. A la fecha No existe un concepto formal porparte de la DIAN sobre la exención del IVA (y otros gravámenes) para las actividades dearrendamiento de los Bienes de Uso Común en la Propiedad Horizontal

La sentencia C -812 de 2009 en la cual la Corte Constitucional, considero que no esnecesario ni procedente proferir un fallo de constitucionalidad condicionada, por cuanto lainterpretación que propone el actor es la única posible. Un fallo de constitucionalidadcondicionada es procedente cuando, de varias interpretaciones plausibles de una normalegal, sólo una o algunas de ellas son constitucionalmente admisibles, y por tanto, se hacenecesario, en la parte resolutiva de la sentencia, precisar cuáles de ellas lo son. Pero eneste caso, la norma no admite una interpretación distinta a la que propone el demandanteen su solicitud subsidiaria, y por lo tanto, no es necesario escoger entre variasalternativas. La interpretación “alternativa” que el actor explica pero no comparte, en el

sentido de que los bienes desafectos, por seguir siendo de propiedad de la persona jurídica originada en la propiedad horizontal, no pueden ser objeto de ningún impuestonacional ni del impuesto de industria y comercio, no es una interpretación plausible de lanorma.

De no ser así, las propiedades horizontales contarían con una ventaja tributariainjustificada en relación con otras personas jurídicas que se dedican al mismo tipo deactividad lucrativa, comercial, industrial o de servicios, o explotan de la misma maneraprivada bienes semejantes; y quienes trabaren relaciones comerciales con ellas gozarían



también de una ventaja injustificada en comparación con el universo de quienesestablecen cotidianamente relaciones comerciales con otras categorías de personas

jurídicas. Esta calidad de no contribuyente sólo se predica en relación con las actividadespropias de su objeto social. Así lo dice expresamente el artículo 33 de la ley 675 de 2001.De realizar actividades ajenas a su objeto social, la persona jurídica originada en laconstitución de la propiedad horizontal pierde su calidad de no contribuyente de

impuestos nacionales, y del impuesto de industria y comercio. Esto es cierto, aún si no seha surtido el proceso de desafectación regulado en los artículos 20 y 21 de la Ley 675 de2001. De surtirse un proceso de desafectación, los actos o negocios jurídicos querecaigan sobre los bienes privados que surjan del mismo, se someten al régimen tributariogeneral, nacional o territorial, y por mandato expreso de la ley, serán objeto de todos losbeneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria.

Los bienes comunes pueden ser sujetos de negocios o actos que impliquen unaremuneración (actos mercantiles) y con la cual la propiedad horizontal podrá desde cederel uso de un bien común, hasta constituir un Establecimiento de Comercio de propiedadde la persona jurídica, que tenga por objeto la explotación económica de ciertos losbienes comunes. La explotación económica no desnaturaliza la propiedad horizontal como

entidad sin ánimo de lucro: (es claro que el ánimo de lucro se refiere a la posibilidad quetienen los entes de repartir los excedentes o las utilidades de un período) y su objeto, quees el mantenimiento de los bienes comunes.

la explotación económica en actividades que generen ingresos puede estar en cabeza dela misma persona jurídica y No por un tercero; es decir un ejemplo claro es cuando la

Asamblea determina que desarrollará actividades adicionales para generar ingresos acargo y responsabilidad de la Administración de la Copropiedad; sin que esto impliqueque la explotación se pueda desarrollar bajo la administración de un tercero, como en loscasos de los Centros Comerciales que en ocasiones contratan a firmas especializadaspara que administren parqueaderos ó servicios de baños para uso público visitante delmismo.

Los ingresos por la explotación económica deben estar definidos por la Asamblea dePropietarios y el Reglamento de Propiedad Horizontal; para suplir las expensas comunesnecesarias para la conservación y el mantenimiento según lo defina el presupuesto; ópara desarrollar una Inversión para el mejoramiento de la Copropiedad

De acuerdo a lo que defina la Asamblea de Propietarios, bajo la orientación de laadministración y la asesoría contable; sobre el objeto de la explotación económica de losbienes comunes; se puede determinar que los ingresos provenientes por este concepto,se definan de acuerdo a la formalidad con la cual se desarrolle la explotación; comopuede ser por arrendamiento, alquiler simple, ó aprovechamiento; entre otras figuras en elmanejo contable.

Los ingresos por este concepto deben propender en generar rentas para el sostenimientoy conservación de los bienes y servicios comunes, para que generen la disminución lascuotas de sostenimiento a cargo de las unidades de dominio particular representado porsus propietarios y tenedores; así mismo los ingresos se reflejarán en los informesfinancieros tanto en el estado de resultados, en el balance general (en caso de contratode arrendamiento) y en la ejecución presupuestal; entendiendo que en el caso que existaun contrato de arrendamiento se considera un ingreso fijo; mientras que el alquiler simple



ó aprovechamiento sería un ingreso variable que puede estar presupuestado pero No esdefinitivo a razón que puede fluctuar en un mayor ó menor ingreso por este concepto.

Algunas copropiedades y centros comerciales, obtienen ingresos por la explotacióneconómica de los bienes comunes, como lo hemos expuesto con el alquiler ó similar desus bienes y equipamentos; pero existen otros factores como el ingreso por venta de

material de reciclaje; el cual se considera que está incluido en las actividades de laexención de impuestos de acuerdo al régimen de la P.H.

Sin embargo, cabe recordar que la venta de productos por distribución de terceros (comola venta de gaseosa, helados y otros); No tienen exención en el pago de impuestos, arazón que la persona jurídica a pesar que utiliza las áreas comunes para la exhibición deestos; está distribuyendo productos gravados con el IVA; de otra entidad. Lo que implicaque debe facturar a sus clientes por el desarrollo de esta actividad y declarar el tributo.

La explotación económica que se desarrolle sobre ciertos bienes y equipamentoscomunes; debe estar respaldada por una reglamentación para cada caso; y en casosespecíficos de la explotación por alquiler de locales é inmuebles definidos como bienes

comunes; debe estar sujeto a un contrato de arrendamiento; en el cual debe quedar muyclaro que el bien sujeto a arrendamiento ó alquiler; no perderá su calidad de bien común;las condiciones comerciales y que estará sujeto al desarrollo de actividades acordes a loestablecido en las normas ambientales y de urbanismo que aplican para el sector.

REGLAMENTACION INTERNA PARA USO DE ÁREAS COMUNES, ZONAS DEESTACIONAMIENTO, VITRINISMO, ZONAS DE COMIDAS, ZONAS DEENTRETENIMIENTO

Los Centros Comerciales, por sus características física y las actividades que en él sedesarrollan y al tener la posibilidad de generar ingresos por el aprovechamiento de losbienes y equipamentos comunes, deben definir de forma estratégica por parte la

Asamblea de propietarios y la Gerencia del centro de las disposiciones normativasinternas que en complemento del reglamento de propiedad horizontal, fomenten elfuncionamiento ordenado del centro comercial y las actividades que allí se desarrollan afavor de sus visitantes. Con lo anterior se define la uniformidad y ecuanimidad, con el objeto de obtener elposicionamiento por la imagen que proyecte el centro comercial a sus visitantes, para ellocada área ó sector de zonas comunes del mismo, debe ser un elemento funcional dentrode la integración y funcionamiento de éste, dependiente del buen estado de sus equiposcomo escaleras, ascensores, estacionamientos zonas de comida y entretenimiento. Ahorala unidad de criterio en el manejo de la promoción visual (merchandising) de los locales ygalerías dentro del centro comercial, que favorezca el impulso para la promoción de lasventas.

Los estudiosos de los proyectos para el desarrollo de centros comerciales destacan queen las instalaciones para obtener mayor impacto en los visitantes, se debe generar elmanejo de los conceptos contemporáneos, limpios, pero cálidos a la vez, la presenciaequilibrada de colores fuertes que se contrastan con materiales y texturas como el acero,ahora carente de brillo y efectos recargados pues su presencia es protagónica pero sutil.La ergonomía y el diseño en los muebles habilitados para el descanso de los visitantesson claves, pues entre más cómodo puedan descansar más pronto volverán a recorrerunidades de comercio o de negocios.



El uso de obras de arte de buen gusto para disfrute general es algo que todo visitanteagradece, ya que no solo se le da la oportunidad de apreciar una expresión artística sinoque se le da el mensaje de que es importante y se le tiene en cuenta. En los cuartos de baño el respeto por la intimidad debe ser importante; esto, acompañadode elementos llamativos como grifos de buena factura, paneles con toallas de papel ydispensadores de jabón con diseño especial. Todo manejado de un contexto de colores

cálidos darán una sensación de confort.

Los alcances del presente artículo se encuentran dentro del producto Disco Compactopara Centros Comerciales en Colombia, el cual contiene las recopilación documentostécnicos relacionados sobre Centros Comerciales sometidos a la propiedad horizontal;este disco y el material incluido en este tienen como objetivo divulgar la información

jurídica, técnica y normativa relacionada con los Centros Comerciales en Colombia; comoherramienta de consulta y para el desarrollo de labores y actividades relativas al Régimende Propiedad Horizontal; con lo cual espero que les sea muy útil en sus quehaceres yactividades relacionados en el área. Además ofrece al usuario una serie de modelos dedocumentos técnicos como reglamentos internos, manuales de manejo de zonas decomida, recreación, manejo de vitrinismo y conceptos técnicos para la Gerencia del centro

comercial, los profesionales y las personas vinculadas al sector de los centroscomerciales en Colombia; para obtener información sobre este producto pueden visitar lasección dedicada a este producto en esta página web.

Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, lailustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de mi Sitiosobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correosque aparecen en la parte inferior de este artícul

principios y orientaciones sobre la convivencia en propiedad horizontal

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