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Para:

DE: M. EN .V Marco A. Borrego Flores

Master en Valuación

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Cel: 833-338-50-37

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DEFINICION DE UN AVALUO INTRODUCCION

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Qué es un avalúo? Es el resultado del proceso de estimar el

valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es así mismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, en su caso ubicación, su uso. Basado en una investigación y análisis de mercado.

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Objeto de un avalúo: El objeto fundamental de un avalúo es estimar un valor determinado de un bien inmueble. El valor más comúnmente buscado, es el valor de mercado que equivale al valor comercial del bien. Un avalúo provee bases firmes para tomar una decisión o establecer una política que permite llevar a cabo alguno de las siguientes actividades: a. Ayuda a los compradores a decidir sobre el justo precio de compra.b. Ayuda a los vendedores a determinar los precios de venta aceptables.c. Establece el valor de un bien inmueble como garantía hipotecaria .d. Establece el valor del bien inmueble para efectos fiscales (pago de impuestos).e. Permite llegar a un valor que ofrezca seguridad en la concesión de hipotecas.f.  Determina el valor de un bien ante una expropiación, para proveer solidez a la misma.

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Propósito de un avalúo: Entre otras razones determinar el valor comercial del bien para los siguientes efectos:• Crédito garantizado a la vivienda (Ley de transparencia)• Garantía para efectos de créditos hipotecarios• Operaciones de Compraventa• Base gravable para efectos de impuesto sobre adquisición de inmuebles• Base gravable para pagos de derechos por autorizaciones diversas y regularización de construcción• Asesoría• Juicios Diversos• Liquidación de bienes• Fideicomisos

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VALUACION INMOBILIARIA Y CONSULTORIA EN INVERSIONES

A V A L U O I N M O B I L I A R I O

NOMBRE DEL SOLICITANTE:

NOMBRE DEL PROPIETARIO:

UBICACION DEL INMUEBLE: CALLE:COLONIA:CIUDAD:ESTADO:No. OFICIALCODIGO POSTAL: ENTRE LA CALLE Y LA CALLE:

TAMPICO,TAMAULIPAS, MEXICO, A

M. EN V. MARCO A. BORREGO FLORES VALUADOR PROFESIONAL MASTER EN VALUACION

Cualquier decisión concerniente al valor de un bien Inmueble deberá apoyarse en un avaluó. Un avaluó es un estimación. es una opinión imparcial de valor.

Cualquier decisión que concierna un pago, involucra una respuesta sobre valor; y una decisión inteligente sobre valor, deberá fundamentarse sobre alguna clase de avaluó

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Primer nivel de actividad valuatoria El publico en general esta

comprendido en este primer nivel muy a menudo las personas confían

en su propio juicio y cometen errores muy costosos, por ejemplo:

1.- un comprador paga en exceso el valor de una propiedad

La necesidad de valorizar es universal; y esta necesidad puede ser separada lógicamente en tres niveles de actividades.

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2.Un vendedor acepta una cantidad menor por una propiedad.

3.Una persona que renta su casa, firma un contrato que lesiona sus intereses

4.Un inquilino acepta un contrato de renta que sus ingresos no podrán cubrir

5.Individuos o grupos que emprenden proyectos de rehabilitación y modernización sin asesoria fundamentada

(ver proyectos de inversión)

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Segundo nivel de actividad valuatoria:

Este segundo nivel , esta integrado por personas que intervienen en el ramo de bienes raíces, como vendedores, corredores, inversionistas, constructores, fraccionadores, administradores de propiedad, prestamistas, así como los que intervienen en impuestos prediales, procedimientos de derecho de vía y otras funciones gubernamentales

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Aun cuando estas personas, normalmente no sean valuadores profesionales, laboran con problemas que involucran la propiedad raíz

Con frecuencia el publico les pide su opinión respecto a valores de bienes inmuebles.

Es correcto que ellos externen su opinión de valores, pero únicamente hasta el limite de sus conocimientos.

Sin embargo ellos deben estar concientes de sus limitaciones y deben reconocer aquellas situaciones en las cuales, no están calificados para actuar.

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Cuando el problema lo advierta ellos deberán recomendar los servicios de un Valuador Profesional

Tercer nivel de actividad valuatoria Esta constituido por Valuadores

profesionales La necesidad de obtener los servicios de

valuación a nivel profesional es reconocida por los bancos, compañías de fianzas, asociaciones de ahorro y prestamos, Cías.. de seguros, agencias de gobierno, Universidades etc.

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Valor Físico:

El valor físico de un inmueble esta representado por el costo del terreno, de la construcción de la obra y de las instalaciones.

Enfoque de costo análisis físico representa el valor de una construcción en base a la suma de los costos de los diferentes conceptos de obra que integran una edificación que se conoce como costo directo al cual se le agregan los costos indirectos que representan los gastos administrativos, financieros, utilidad del inversionista, impuesto de la obra etc.

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Enfoque de ingresos: Se toma como base lo que produce como renta

mensual o anual un Inmueble a cuyo monto se le restan los gastos propios de su función como son el costo del mantenimiento, impuestos prediales, costos de administración vacíos (tiempo estimado que puede estar sin retentar) etc.

Al rendimiento anual según el tipo de Inmueble se le

aplica una tasa de interés para determinar el monto de capital que genera ese rendimiento neto a cuyo monto se le conoce como Valor de Capitalización.

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Enfoque de mercado. para realizar el estudio se requiere conocer el monto económico y las características en que inmuebles similares o semejantes se han enajenado

o sea realizar en la zona del inmueble una investigación de mercado en Inmuebles que sean del mismo uso ya sea habitacional, comercial industrial y otros, con la condición que el estrato económico que las habita sea igual o muy semejante

Al Inmueble en estudio se le conoce como sujeto y a los inmuebles semejantes se les conoce como comparables.

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Definiciones mas aceptadas de Valor de Mercado:

1. El mayor precio estimado en términos monetarios que una propiedad atraerá si es propuesta para su venta en el mercado libre

2. Durante un lapso razonable para encontrar un comprador que la adquiera estando enterado de todos los usos para los cuales esta adaptada y para lo cual es capaz de ser utilizada.

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3.Frecuentemente es referido como el precio al cual vendería un vendedor deseoso y un comprador deseoso compraría sin estar ninguno de ellos sometido a presiones anormales.

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En principio, el valor de reposición representa el valor de referencia del potencial vendedor, el valor por capitalización la expectativa del potencial comprador y el valor de mercado refleja gustos y preferencias de compradores y vendedores

RESUMEN DE LOS TRES VALORES

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CRITERIOS DE ROSS HEIDECKE

VIDA

EDAD TOTAL E/VT POTENCIA CALIFICACIONFACTOR ESTADO DE CONSERVACION

45 70 0.64 1.40 0.5387 10 1.000 NUEVO

1 0.5387 0.4613 X CALIF. 0.550 9 0.990 BUENO

1-(E/VT) 8 0.975 REGULAR

7 0.920 REGULAR MEDIO

FD= 0.2537 6 0.820 REPARACIONES SENCILLAS

5 0.550 REPARCIONES MEDIAS

4 0.470 REPARACIONES IMPORTANTES

3 0.250 REPARCIONES COMPLETAS

2 0.135 EN DESECHO

VRN FACTOR VALOR UNIT..M2/CONSTR.VNRTIPO 1 6,500.00$ 0.2537 1,649.09 200 329,817.72TIPO 2 3,500.00$ 0.2537 887.97 30 26,639.12TIPO3 0.00 0.00

TOTAL 356,456.84VALOR TERRENO M2 V/CALLE

800.00 $2,500.00 2,000,000.00$ VALOR FISICO 2,356,456.84$

CVTE 40.1)/(1 FR=

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0.62 Factor Residual x Valor Nuevo de Reposición = a Valor Neto de Reposición

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TASAS DE INTERES POR CAPITALIZACION

SOLICITANTE: 0

INMUEBLE: 0

PERITO: 0

T A S A S CONCEPTO

8% 9% 10% 11% 12%

EDAD( o ultima 0 a 10 años 10 a 20 años 20 a 30 años 30 a 40 años 40 o más reparacion mayor) 0.0000 0.0000 0.0000 1.0000 0.0000

USO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO0.0000 0.0000 1.0000 0.0000 0.0000

ESTADO DE BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO CONSERVACION 0.0000 0.0000 1.0000 0.0000 0.0000

CALIDAD DE MUY BUENO BUENO REGULAR DEFICIENTE MALO PROYECTO 0.0000 0.0000 1.0000 0.0000 0.0000

VIDA PROBABLE Más de 35 años 30 a 35 años 25 a 30 años 20 a 25 años menos de 20 0.0000 0.0000 1.0000 0.0000 0.0000

UBICACION(con ESQUINA ESQUINA LOTE O PREDIO INTERIOR INTERIOR respecto a la COMERCIAL RESIDENCIAL INTERMEDIO COMERCIAL RESIDENCIAL manzana) 0.0000 0.0000 1.0000 0.0000 0.0000

ZONA DE UBICACION MUY BUENA BUENA REGULAR DEFICIENTE MALA (CALIDAD DE ZONA EN QUE

SE UBICA EL INMUEBLE CON 0.0000 0.0000 1.0000 0.0000 0.0000 RESPECTO A COLONIAS O

ZONAS SIMILARES,Y USO

DE SUELO CORRECTO)

CAPITALIZACION /

CONCEPTO 1.1429% 1.2857% 1.4286% 1.5714% 1.7143%

CAPITALIZACION / TAZA 0.0000% 0.0000% 8.5714% 1.5714% 0.0000% TASA DE INTERES POR CAPITALIZACION DE ACUERDO,CON LAS

CARACTERIZTICAS DE EDAD,USO,ESTADO DE CONSERVACION, T A S A TASA EN N.R. CALIDAD DE PROYECTO, VIDA PROBABLE, UBICACION Y ZONA DE 10.1429% 10% UBICACION DE LA VIVIENDA ANALIZADA.

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Valor en Uso: Al definir valor se deberá distinguir “ el valor en uso del Valor Comercial. Una Propiedad puede tener un valor en uso y otro valor muy diferente en valor comercial.

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Valor comercial:

Representa el valor máximo aceptable en el mercado de compra venta al cual se le puede vender bajo las dos premisas o condiciones de: CONTADO Y PLAZO RAZONABLE

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No se deben considerar operaciones a valor Comercial aquellas como ventas a plazos, permutas, ventas condicionales como renta a opción de compra etc.

E s importante observar que dicho valor comercial puede diferir en forma sensible del Valor Físico, del Valor de Capitalización de Rentas y del Valor de Mercado, ya que en cado caso hay factores que alteran el Valor de Compra Venta de los Inmuebles o puede coincidir uno o mas de estos valores por haber un equilibrio entre el inmueble y la inversión.

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Como concluir un valor comercialen un avaluó Profesional ENFOQUE FISICO

ENFOQUE CAPITALIZACION DE

RENTAS

ENFOQUE DE MERCADO

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Recesión Económica: Falta de Créditos, oferta Excesiva, se utiliza el valor mínimo de los tres valores como valor comercial.

Gran demanda: Créditos disponibles se toma el valor de mercado como el valor comercial

Economía sana: Cualquiera de las tres variables

Valor comercial

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EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CORRESPONDE A SU VALOR: MERCADO

QUE EN NUMEROS REDONDOS CORRESPONDE A LA CANTIDAD DE : $698,000.00

.-------( )-------

Conclusión en un Avaluó

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VALOR UTILIZADO EN VALUACION Por tener muchas interpretaciones, es

importante comprender la palabra valor, cuando se utiliza en la valuación de bienes inmuebles. Se ha definido, en términos de valuación , como la relación entre un objeto deseado y un comprador en potencia. Lo

importante de esta definición es “la relación”

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Un objeto no tendrá valor, a menos que sea útil; o sea a menos que posea la habilidad de despertar el deseo de posesión y tenga el poder de dar satisfacción.

Aun cuando el valor no pueda existir sin la utilidad, no es suficiente para darle valor a un objeto. la escasez deberá estar presente para que el valor exista.

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Como en el caso de la utilidad solamente, la presencia de utilidad y escasez únicamente, no crea valor. otro factor es indispensable para que un objeto tenga valor como lo entiende y define su valuador.

El factor es el poder de compra o poder adquisitivo, o la habilidad de una persona para participar en el mercado de manera que satisfaga su deseo.

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LEY DEL MAYOR Y MEJOR USO

Fundamentalmente al concepto de valor, es la teoría del mayor y mejor uso (o mas redituable uso)

Generalmente el uso actual de una propiedad representa su mayor y mejor uso. pero por estar presente siempre el cambio, en algunos casos el uso original de la tierra puede no estar conforme actualmente a su mayor y mejor uso; por ejemplo en los sectores comerciales centrales de la mayoría de las grandes ciudades existen terrenos dedicados a estacionamientos vehiculares. en sectores caracterizados por la escazes de la tierra y uso de alta densidad, la utilización como estacionamiento, denota como es, la antitesis del mayor y mejor uso

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LEY DE CONFORMIDAD La ley de conformidad afirma que el valor

máximo se realiza cuando un grado razonable de homogeneidad sociológica y económica esta presente.

Los propietarios de las casas reconocen las ventajas de vivir en vecindarios diseñados y desarrollados para proveer facilidad y atractivos que añaden beneficios a sus propiedades; y ellos protegen esas conveniencias con acuerdos reglamentarios y zonificados

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PRINCIPIO DE PROGRESION Y REGRESION

Regresión. El principio de regresión que entre propiedades o cosas diferentes el valor de la propiedad o cosas mas valiosas

es afectado negativamente por la presencia de la propiedad o cosa menos valiosa.

Progresión: es la antitesis de regresión; o sea que el menor valor de un objeto es incrementado al estar asociado con mejores objetos del mismo tipo

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HORIZONTES DE PROYECTOS DE INVERSION Un Horizonte bien planeado de acuerdo a el tipo y

edad del Inmueble nos ayuda a tomar decisiones en la que la inversión no sea un riesgo.

Y se tenga la certeza de que se va a recuperar la inversión en un lapso de tiempo concreto y con una renta anual que incluya los gastos que se van a erogar y además se conozca la cantidad que se va a ahorrar para recuperar la parte de la inversión que se deprecia o pierde valor.

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Ejemplo de una inversión en un horizonte de 15 años en la que la inversión no se recupera óptimamente

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VALUACION INMOBILIARIA Y CONSULTORIA EN INVERSIONES Análisis de valor de capitalización de rentas (pesos constantes) Recuperación de la inversión 15

Valor futuro 2,195000 x (1+0.08) =6,962,911.20 Valor presente 6,962,911.20 ------------- =2,195,000 (1+0.08) 15 Horizonte del proyecto 15 años 216,020.42/0.11= RNA ------------------------------- 18,001.70 RNM------------------------------- 1,963,821.00 Valor de capitalización de rentas ------------------------------------------------- 0.08 *(0.08+0.40)= 0.11

Tasa utilizada con depreciación -------------------------------------------

VCR (VALORES DE CAPITALIZACION DE RENTAS V.C.R. (Cuando conserva su valor ) 2,700,000 (0.08) V.C.R. .(Cuando pierde 40% valor) 1,963,821 (0.11) V.C.R (Cuando pierde totalmente su valor) 1,350,000 (0.16)

% de participación en el valor de la inversion (terreno) 31% % de participación en el valor de la inversion ( construccion) 69% (INCLUYE INSTALACIONES) M2 terreno------381- M2 construcción---298

Inversion 2,195,000.00 RENTA NETA ANUAL

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Conclusiones: se recomienda que el horizonte del proyecto sea a 9 años Ya que el valor futuro de la inversión es el doble de la inversión inicial en este lapso de tiempo y por consiguiente, se recupera la inversión y se mantiene el activo con el mismo valor; Cumpliéndose la premisa de que una inversión se recupera cuando el valor futuro es dos veces el valor presente que en este caso seria de inversión inicial 2,195.000 pesos Como valor presente y como valor futuro en nueve años seria 2.195.000 (1+0.08)9/2= 4,387,815.15/ 2 =2,194,000 QUE SERIA EL VALOR DE LA INVERSION INICIAL NOTA: PARA HORIZONTES DE PROYECTOS DE MAS DE 20 AÑOS NO APLICA LA APRECIACION DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS RNA ( RENTA NETA ANUAL) CANTIDAD QUE SE DEBERA AHORRAR PARA RECUPERAR LA PARTE DE L

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Requisitos indispensables para realizar un avaluó Manifiesto de propiedad Copia de escrituras Inspección física del inmueble Autorización del solicitante y/o del

propietario Anticipo del 50%

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USPAPINFORME FINAL DEL AVALUO

INDICE

1. NOMBRE DEL CLIENTE

2. USO PROPUESTO PARA LA CONCLUSION DEL AVALUO

3. TIPO Y DEFINICION DE VALORES ESTABLECIDOS EN EL AVALUO

4. FECHA EFECTIVA DE LAS CONCLUSIONES DEL VALUADOR

5. DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD VALUADA Y SUS CARACTERISTICAS MAS IMPORTANTES

6. CONDICIONES LIMITANTES O ESPECIALES DEL TRABAJO

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Conclusiones: Las mejores opciones de inversión, siguen siendo los

bienes inmuebles. Sin embargo; sin un debido asesoramiento. se cometen errores y como consecuencia los recursos invertidos

pueden ser mal empleados. Valuación profesional. en la valuación de los bienes inmuebles es primordial

que se haga por profesionales en la materia que utilicen metodologías adecuadas. que permitan concluir valores reales bien sustentados; para conservar el patrimonio de los propietarios que confían en un buen asesor en bienes raíces o un servicio de valuación. es por ello; que no se debe permitir ninguna apreciación superficial de los bienes, sin importar el propósito por el que se solicita un avaluó

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Conclusiones: Opiniones superficiales pueden crear confusión y

desconfianza en los clientes. y en consecuencia; desprestigio en quien las da, pues ellos, se asesoran por varias vías: (otros corredores, valuadores, ingenieros, arquitectos), etc. que se dedican al ramo inmobiliario. Aun cuando sea un valuador existen avalúos donde el mismo valuador deberá apoyarse con otro Valuador para su optima resolución; por su grado de complejidad.

Siempre que no se tengan fundamentos para opinar sobre un valor lo mejor es recomendar los servicios de un valuador profesional

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FIN

MUCHAS GRACIAS