Jurisprudencia, casuística, en materia de responsabilidad civil de Administradores de Fincas y de los Arquitectos Técnicos en el ámbito de las obras de rehabilitación y mantenimiento.

Esquema

� Obras de rehabilitación y mantenimiento� ¿Necesitan acuerdo de la Junta?� ¿Cuál es la función del administrador?� ¿Responsabilidad del administrador?� ¿Responsabilidad del arquitecto técnico?

Rehabilitación y mantenimiento

RehabilitarHabilitar de nuevo o restituir a alguien o

algo a su antiguo estado.Mantenimiento

Conjunto de operaciones y cuidado necesarios para que instalaciones,

edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente.

Mantenimiento

Código Técnico de la EdificaciónConjunto de trabajos y obras a efectuar

periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio o reparaciones puntuales que se

realicen en el mismo, con el objeto mantenerlo en buen estado para que, con una fiabilidad adecuada, cumpla con los requisitos básicos

de la edificación establecidos.

¿Dónde encajan en la LPH?

Obras obligatorias (necesarias) 10.1.a LPH10.1 “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo

de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las

Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso,

las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de

ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

¿Dónde encajan en la LPH?

Obras mejora no necesaria (necesarias) 17. 4

17.4 “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada

conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”

Mayoría de 3/5. No obliga al pago al disidente en lo que exceda 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Será necesaria Junta?

� El tenor literal es claro: No� Art. 10.2 “Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de

las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

� Art.14. competencias de la Junta ”c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

� Art. 17.10 “En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”

¿Cómo proceder para no incurrir en

responsabilidad?

� Impuesta por administración: Convoca junta para presupuesto y modo de ejecución. � Informe Evaluación del Edificio (IEE)

� Instancia de comunero: Convoca Junta para decidir sobre el carácter de la obra, su ejecución y forma de pago � Muy recomendable el informe técnico sobre el

carácter de las obras. � ¿Debe ser previo? ¿Es obligación del administrador acudir

con el informe?

Posiciones de la Junta

• Discrepancia sobre el carácter de la obra. • Se adopta por mayoría simple. El que no esté conforme puede

impugnar.• Informes técnicos.

• Si se acuerda, corresponde al Administrador ejecutar lo acordado (art. 20.d)

• Si no se acuerda. Cabe impugnación. • ¿Si es necesaria cabria responsabilidad del presidente o

administrador por no ejecutar?.

• Inactividad. El comunero puede instar por juicio ordinario la ejecución de la obras.

• ¿Cabria responsabilidad del administrador o presidente?

En resumen…

� Lo normal será convocar Junta.� Es prácticamente impensable que el Presidente adopte

unilateralmente unas obras de este carácter. � En todo caso es obligación de la Comunidad

(Presidente) y no del administrador.� El administrador únicamente esta obligado a las

reparaciones y medidas urgentes (art. 20 c) filtración de agua abundante, inundación del garaje, riesgo de caída de elementos de la fachada, etc.

� Comunero que unilateralmente las ejecute, solo tendrá derecho a reembolso, si previamente existe pasividad de la Comunidad (STS 2 de febrero 2016)

Responsabilidad

administrador

Funciones administrador (art.20)

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Requisitos responsabilidad

� Acción u omisión.� Falta de diligencia.

� No la de un “buen padre de familia” sino la de un profesional ordenado, lex artis.

� SAP Jaén 15/02/2013 “tratándose de un profesional, de Administrador de Fincas, al mismo le será exigida una muy superior diligencia o cuidado acorde con sus conocimientos, formación, cualificación profesional y experiencia por las que realmente fue contratado

� Resultado dañoso

Deber de actividad, obligación de

medios

SAP Valencia, secc 6, 10 de julio 2009“La posible responsabilidad civil del Administrador no deriva de una obligación

de resultado, sino que deriva de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las

debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad. …Es decir, el Administrador no

responde objetivamente por el daño causado, lo exigible es una actuación diligente y adecuada en función de cada caso concreto (art. 1104 CC ), y de la información que le sea suministrada por la Comunidad y por sus vecinos. Es

sustancialmente un deber de actividad y de diligencia en la gestión de la actividad profesional.

� Las obligaciones del administrador no deben confundirse con las de la Comunidad.

Supuesto de posible responsabilidad

� Cuando no realice las obras urgentes/mantenimiento ordinario. (art.20 c)

� Cuando no vele por el mantenimiento del edificio, advirtiendo de las obras que sean necesarias.

� Cuando realice obras no urgentes sin la debida autorización de la Junta (es imprescindible el daño).

� Cuando no ejecute los acuerdos adoptados en materia de ejecución de obras

� Cuando no convoque a Junta cuando así conste que solicita el Presidente.

Supuesto de responsabilidad

La obligación del administrador no es acordar la ejecución de obras (salvo las

urgentes), sino de trasladar al Presidente, por propia iniciativa o de un comunero, la

necesidad de ejecutar las obras.

Obras urgentes 20.c LPH

� Son aquellas que no pueden esperar a la adopción en Junta.

� Se deben comunicar al Presidente o, en su caso, a los propietarios si es posible. En caso contrario, se adoptan.

� Si el Presidente se niega, cesa la responsabilidad del administrador.

SAP Pontevedra de 1 de febrero de 2007

El administrador «puede y debe acometer unilateralmente:� Aquellas actuaciones y medidas que exijan la gestión y

administración ordinaria de la comunidad (cambiar una bombilla,reponer o revisar los aparatos extintores, reparar una cerraduraestropeada, garantizar la revisión periódica del ascensor y elfuncionamiento correcto de los servicios, avisar en caso de averíadel elevador o del sistema de calefacción...),

� como aquellas que, yendo más de la mera conservación ymantenimiento, reúnen tres notas:� carácter urgente, lo que se identifica con la necesidad perentoria de resolver una

situación que entraña peligro para las personas o las cosas,� no resultan desproporcionadas en relación con el contenido y límites del

mandato en virtud del cual actúan,� y, finalmente, no infringen instrucciones expresas de la comunidad».

SAP Pontevedra de 1 de febrero de 2007

El debate se contrae, pues, a determinar si la avería de la puerta de entrada al garaje, consistente en rotura de los muelles de contrapeso y cuya reparación hacía necesaria la sustitución del motor, es una de las actuaciones que el art. 20 apartado c) LPH contempla entre las que el administrador debe resolver por sí en el normal desenvolvimiento de

las funciones propias del mandato "sui generis" que singulariza la relación entre la Comunidad de Propietarios y el administrador.

La respuesta es negativa. Una cosa es que el administrador deba atender a la conservación y mantenimiento de la finca, buscando las

soluciones adecuadas en cada caso y ordenando a quien corresponda la realización de los servicios necesarios, y otra muy distinta que, con

la cobertura de las labores de gestión ordinaria o de la supuesta urgencia, pueda arrogarse facultades que corresponden a la Junta.

SAP Baleares 7 julio 2009

El artículo 20 c) LPH obliga a distinguir,� obras necesarias que no tienen el carácter de urgentes, sean

ordinarias o extraordinarias, acerca de las que el administrador no tiene poder de decisión por corresponder su aprobación a la Junta de propietarios ( art. 10.1 y 14 c) LPH ) y, consecuentemente, sin responsabilidad en caso de no ejecución si no existe acuerdo previo de la Junta,

� y, de otra, las reparaciones y medidas urgentes, con independencia de su carácter ordinario o extraordinario, para las que viene autorizado por la citada norma y con obligación de realizarlas dando cuenta al Presidente o propietarios, pudiendo ser responsable por incumplimiento de dicha obligación legal

SAP Baleares 7 julio 2009

Supuesto de hecho: Demanda comunero por retraso en ejecución de obras frente al administrador. Filtración de agua procedente de terraza

comunitaria de uso privativo.

Absuelve al administrador.El administrador nada más recibir la queja de la actora se personó en la

vivienda de la misma y en la terraza superior con un albañil, comprobando que los desagües de la terraza estaban obstruidos, procediendo a su

limpieza y a realizar una prueba de estanqueidad con resultado positivo, atribuyendo a dicho atasco la causa de las filtraciones, siendo que al cabo de un par de meses, cuando volvió a llover abundantemente, se volvieron a repetir las inundaciones de la vivienda comprobando que el problema tenía su origen en el solado de la terraza, acordando de inmediato su

reparación, la cual no pudo iniciarse hasta medianos del mes de abril a causa de las lluvias.

SAP Madrid 10/05/2010

SUPUESTO DE HECHO: Demanda de un comunero frente a la CP y el administrador por no ejecutar obras de reparación de humedades.

Absuelve al administrador.No era una obra que pudiera adoptar por si solo:

� atendiendo al importe de la misma (excede de los fondos de la comunidad)

� falta certeza suficiente sobre las obras que había que acometer, su urgencia y sobre la persona responsable de las mismas, elementos

que son precisos para que el administrador pudiera decidir la realización de las obras.

Extensión del deber de vigilancia

No se trata de un deber de inspección continuo y diario. Debe estar al corriente por lo que indiquen copropietarios, presidente, empleados de la finca, además de aquellas

cuestiones periódicas que deben ser revisadas. ¿Responde el administrador del mal estado de las conducciones por su falta de

reparación?

STS 5 de noviembre de 2001"no existen en autos datos o elementos que avalen la tesis de una conducta

negligente o descuidada por parte del Administrador en la obligación de conservación y vigilancia de los elementos comunes. Así, no consta que en

momento alguno en Junta de Propietarios o por algún vecino se manifestara al Administrador alguna queja sobre el estado de las cañerías, averías anteriores que

hubieran de ponerle sobre alerta, ni tampoco que se aprobara en junta la necesidad de revisar el estado de las acometidas; y siendo así que su actuación tras la producción del siniestro estuvo provista de la debida diligencia, pues avisó

inmediatamente a los servicios de reparación (así lo admite el Presidente de la comunidad en acto de confesión a preguntas de la actora), los cuales acudieron en

el acto, no puede decirse que incurriera en actuación negligente alguna, habida cuenta, por otra parte, que la rotura se produjo en un tramo de la cañería que no

estaba a la vista".

Obras a instancia del presidente

¿El administrador tiene obligación de ejecutar las obras que le indique el presidente?

SAP Tenerife 20/11/2014 Supuesto de hecho: Comunero demanda a la CP y al Administrador por obras ejecutadas en forma distinta de lo acordado en la Junta.

� Se condena a la CP, no al Administrador ya que actuó conforme dijo el Presidente.

� Deja la puerta abierta a que sea la CP quien pueda reclamar frente al Administrador por exceder en el

mandato

Obras sin acuerdo de junta

Fuera de las urgentes ¿siempre es necesario el acuerdo?

SAP Madrid 18 octubre 2016el artículo 20 y 14 LPH nos lleva a determinar que no es necesario en

ningún caso acuerdo de la Comunidad previo para poder ejecutar las obras de mantenimiento como son repasos, reparaciones de

enchufes, cambios de bombillas, atrancos, etc.

Obras sin acuerdo de junta

SAP Vizcaya 5 de junio 2015Supuesto de hecho: Demanda arquitecto frente a la CP por el contrato suscrito por el administrador para la instalación del ascensor.

Desestima la pretensión al no constar aprobación de la contratación por parte de la JP contrato y las obras por la CP y haberse excedido el

administrador. SAP Cartagena 11 de enero 2012

Condena al administrador que en la reparación de los daños ocasionados por un siniestro de incendio autoriza la ejecución de obras

a las que no ha dado el visto bueno la compañía de seguros. La condena se extiende al pago del exceso respecto a la indemnización

abonada por el seguro.

Obras sin acuerdo de junta

¿Se convalidan por la aprobación de la Junta?SAP Madrid 25 de octubre 2013

Supuesto de hecho: Obras en abril 2005, noviembre 2006 y marzo de 2007, que se abonan por derramas entre octubre de 2005 a enero 2009. Obras sin autorización de la

Junta. Reclama el propietario el exceso. Desestima la pretensión: Entiende la sentencia que es difícil de entender “si no es por la plena ratificación de la actuación llevada a cabo por el Administrador, que … no haya mostrado queja alguna en las diferentes asambleas anuales donde debían aprobarse las cuentas de ejercicios

anteriores y los presupuestos de los siguientes, pese a saber que las obras se habían ejecutado sin aprobación en Junta y que en las cuentas sometidas a aprobación debían existir necesariamente

referencias a esos pagos mensuales. Fue, según refiere la demandante, después de cesar el Presidente y el Administrador, éste en el mes de febrero de 2008, cuando comienzan a plantearse la existencia de irregularidades, que sólo podían

venir dadas por los precios pactados con la contratista, no con la identidad de ésta y el trabajo constructivo, que ya habían sido aceptados al recibirse la obra ejecutada. Y la realidad es que el precio también se aceptó y ratificó mediante actos concluyentes, pues se había aprobado el pago

mensual, incluso llegó a satisfacerse por completo el coste de la mayor parte antes de cesar el Administrador en el cargo. Por tanto, no podemos compartir los pronunciamientos de la sentencia

apelada, llevándonos los razonamientos expuestos a desestimar la demanda. ...“

Seguimiento de las obra

SAP Burgos 11 de enero 2012Supuesto de hecho: Perdida de subvención por comenzar las obras antes de la obtención de la licencia de obra. Condena al administrador

“dentro de las funciones de su cargo estaba gestionar la ejecución material de las obras y de la subvención que la Comunidad había decidido solicitar al

Ayuntamiento … el Administrador Sr. Darío, en cumplimiento de sus funciones, se encargó de gestionar la ejecución del acuerdo sobre las obras, y por ello

también de gestionar la solicitud de subvención en el Ayuntamiento; un cumplimiento diligente y cuidadoso de sus funciones exigía coordinar las

distintas actuaciones necesarias para que las obras no se comenzasen antes de la obtención de la licencia de obra, pues ello constituye un requisito para la

concesión de la subvención (...)

Responsabilidad del administrador frente a

terceros

SAP Alicante 17/3/2014Supuesto de hecho: Reclamación contratista frente administrador por

encargo de obraSe desestima. Es mandatario del CP, sin que se haya acreditado el

exceso en el mandato. La acción lo es frente a la CP.SAP Barcelona 18/2/2004

Supuesto de hecho: Reclamación frente al administrador por los daños ocasionados por el Jardinero a las conducciones de gas.

Se desestima: Ninguna responsabilidad cabe imputar al administrador de la finca en la que aconteció el suceso. Pues los trabajos de

jardinería lo eran por cuenta y encargo de la Comunidad de Propietarios del edificio, limitándose el administrador a desarrollar las

tareas de cobro inherentes a las funciones que le eran propias.

Responsabilidad perdida subvención

� Obligación de actividad, no de resultado.

SAP Valencia 22/06/2012Condena por presentación fuera de plazo de la solicitud.

SAP Barcelona 5/11/2008Condena al no tramitar ni gestionar en tiempo hábil la

solicitud para recibir las oportunas ayudas de la Administración para la instalación del ascensor en la finca

de autos.

Responsabilidad no convocatoria en forma

SAP Oviedo 14 de mayo 2004Supuesto de hecho: Demanda frente CP y administrador por mal funcionamiento de la calefacción y

no ejecución de las obras necesarias. Se exonera a la CP.Se condena al administrador, ya que era conocedor de las quejas y del mal funcionamiento de la

calefacción y no incluía en forma en el orden del día la cuestión, lo que motivo la nulidad del acuerdo.

Podría argumentarse que no es facultad del Administrador convocar las Juntas ni decidir el orden del día, ya que el art. 19 atribuye esta facultad al Presidente, pero lo cierto es que en el modo normal del funcionamiento de las comunidades cuando están asistidas de un Administrador profesional, es éste

quien asesora, y en muchas ocasiones decide, cuales son los contenidos de la reunión; debiendo advertir, en todo caso, al Presidente cuales deben ser los asuntos a tratar en la Junta y qué

problemas existen en la comunidad a fin de que ésta pueda decidir convenientemente. En este supuesto la prueba es demostrativa de que era el _Administrador quien gobernaba la comunidad y a

él se dirigían los propietarios que tenían algún inconveniente y prueba evidente de que se desentendió de los problemas de calefacción de la vivienda de los actores es que el Sr. Bruno , le

remitió un fax con fecha 30 de Marzo de 2001 (f. 219 de los autos) en el que, tras indicar que llevaba 80 días sin calefacción en esa temporada decía que había que abordar la cuestión en la próxima Junta, convocándose una cinco días más tarde, en la que se omitió toda referencia a la cuestión.

Responsabilidad

arquitecto técnico

Responsabilidad del arquitecto

técnico

Obras de reparación� No es aplicable la LOE.

� Responsabilidad de naturaleza contractualObras de rehabilitación

� Responsabilidad contractual frente a la Comunidad de Propietarios. Siempre que exista contrato

� Responsabilidad artículo 17 LOE cuando sea de aplicación.

Intervención del arquitecto

técnico

Ley 12/1986 sobre atribuciones profesionales de los arquitectos e ingenieros

técnicos Elaboración de proyectos de

“intervenciones parciales en edificios construidos que no alteren su configuración

arquitectónica”

Obras de rehabilitación. Art 2.2 LOE

b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.»

Dos requisitos

� Intervención en edificio existenteSe consideran intervenciones en los edificios existentes, las siguientes:

(CTE) a) Ampliación: Aquellas en las que se incrementa la superficie o el volumen construidosb) Reforma: Cualquier trabajo u obra en un edificio existente distinto del que se lleve a cabo para el exclusivo mantenimiento del edificio.c) Cambio de uso.

� Alteren configuración arquitectónica

Altere la configuración externa

� Intervención total� Intervención parcial produzcan una variación esencial de la composición

general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos

del edificio.

No aplicación LOE

SAP La Coruña 18/12/2015Supuesto de hecho: Obra de reparación y rehabilitación de tejado.

No estamos ante intervenciones totales o intervenciones parciales que alteren configuración, volumetría, sistema estructural o usos

SAP Zaragoza, 22/12/2008Supuesto de hecho: Obra de impermeabilización de una terraza.

“…y es palmario que un proyecto de impermeabilización de una terraza plana, por muy extensa que sea, no entra dentro del ámbito de la LOE”

SAP Navarra 4 de junio de 2013Supuesto de hecho: Obra de rehabilitación de cubierta y fachada del edificio.

Se coloca andamio en la parte trasera, apoyados en la cubierta de los locales. Demanda el comunero. Rechaza aplicación LOE

Sí aplicación LOE

SAP Guipúzcoa 16 de marzo de 2007 Supuesto de hecho: Obra tenía por objeto el picado del azulejo

existente en la fachada, la aplicación de mortero monocapa cotegrán o similar, el pintado de alero, techos de balcones y parte baja de la casa, repaso de grietas y desconchados, así como el suministro y colocación

de un cubremuros en la parte superior de la cubierta en chapa o en hormigón

Entiende que es aplicable ya que “supone una variación esencial de la composición exterior de la fachada, sustituyéndose el

azulejo existente por la aplicación de otro material, además de la colocación de algún elemento nuevo como el cubremuros. …. lo que

justifica la aplicación del régimen legal de responsabilidad contemplado en el art. 17 LOE .

SAP Valencia 17 de julio 2015

Supuesto de hecho: � CP ejecuta obras rehabilitación de la fachada. � Comunero tiene humedades al no haberse sellado

correctamente los vierteaguas y elementos prefabricados de hormigón de los voladizos y huecos de fachada que se han sustituido.

� Comunero ejercita acción frente CP y arquitecto técnico. Solución

Aplica la LOE

SAP Valencia 17 de julio 2015

Absuelve a la CP. No la considera promotor a los efectos de la LOE y señala “…la

Comunidad ha cumplido escrupulosamente, con todas las obligaciones que estaban a su alcance…”

Condena al arquitecto técnicono comprobar que se había procedido a la correcta impermeabilización

y sellado de la carpintería de madera de la fachada y el recercado perimetral del hueco, vierteaguas, jambas y dintel, lo consideramos

como un incumplimiento de su labor de vigilancia material de la ejecución, subsumible en las obligaciones que establece el artículo 13

de la LOE en su apartado c)

Responsabilidad IEE (RDL 7/2015)

Informe Evaluación del Edificio

Frente a la Comunidad PropietariosResponsabilidad contractual

Analizar caso concreto

Frente a terceros Responsabilidad extracontractual.

Responsabilidad IEE (RDL 7/2015)

Informe Evaluación del Edificio

¿Responsabilidad administrador?Daños/Sanción administrativa

¿Responsabilidad de la CP frente a daños de terceros?

¿Si ha pasado la IEE?