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PRESENTACIÓN

El arrendamiento de locales comerciales

Luis Jorquera


Arrendamiento de locales para uso distinto de vivienda

Luis Jorquera CuevasVitoria, 16 de Marzo de 2009


Según fecha celebración:

Después 1‐1‐1.995

Entre 9‐5‐1.985 y 1‐1‐1.995

Antes 9‐5‐1.985

Según normativa aplicable

Con LAU 1.964: renta “congelada” y prórroga forzosa.

Con Decreto Boyer 1.985: liberalizados.

LAU 1.994: Libertad duración.

Distintos regímenes


Arrendamientos local de negocio = autonomía voluntad.

Por tanto cabe excluir preceptos LAU, salvo ámbito (1 a 5), fianza (36) y formalización (37)

Capacidad negociación. No contrato adhesión: pactos de las partes, en su defecto 29 a 35 LAU y en su defecto C.Civ.

Conceptos generales LAU 1.994


Traspaso/cesión/subarriendo:

LAU 94 suprime dcho. traspaso antiguo art. 29 LAU 64 y sus requisitos. Autonomía voluntad.

Traspaso=cesión contrato LAU 94.

Cesión: arrendatario queda fuera contrato y vínculo se establece entre arrendador y cesionario como si contrato se hubiera celebrado entre ellos.

Subarriendo: subsisten arrendador, arrendatario y subarrendatario.

Cesión y subarriendo libres sin consentimiento arrendador.



Traspaso/cesión/subarriendo:

Si cesión/subarriendo dcho. elevación renta arrendador:

10% s. parcial

20% s. total y cesión.

Notificación previa arrendador.

Fallecimiento arrendatario persona física:

Posibilidad subrogación heredero que continúe actividad que se venía desarrollando en local arrendado.

Indemnización arrendatario artículo 34 fondo comercio.



Obras:

Conservación y mejora a cargo arrendador.

Dcho. a elevación de renta arrendador.

Obras arrendatario.

Acuerdo y supletoriamente regulación vivienda.

Fianza:

Obligatoria 2 mensualidades.

Si arrendador no la devuelve en 2 meses desde que arrendatario entrega llaves, intereses.



Enajenación local arrendado:

Adquirente se subroga en contrato.

Salvo buena fe, título oneroso y desconociese el contrato que, además no inscrito en RG. En este caso puede resolver contrato.

Si arrendamiento inscrito en RG adquirente tiene que soportarlo por el tiempo que quede.



Enajenación local arrendado:

Si venta arrendatario tiene dcho. adquisición preferente con tanteo y retracto, salvo:

• Que local se venda junto con restantes locales arrendador en mismo inmueble.

• Que totalidad locales mismo inmueble se vendan conjuntamente pordistintos propietarios a un mismo comprador.



Se rigen por LAU 64 salvo en caso prórroga forzosa.

Duración: la que pacten las partes sin que sea aplicable régimen prórroga forzosa.

Si tácita reconducción (si finalizado arrendamiento arrendatario sigue disfrutando al menos 15 días con consentimiento arrendador y sin requerimiento de éste, prórroga en función pago renta) arrendamiento renovado se rige por LAU 94.

Celebrados entre 9-5-85 y 1-1-95


Se rigen por LAU 64 con modificaciones.

Extinción y subrogación:

Los que a fecha 1‐1‐95 estén en prórroga legal

• Si arrendatario PF se extingue por jubilación o fallecimiento pero

o Cabe subrogación cónyuge si ejerciendo misma actividad.

o Sino cónyuge, o si éste se subroga a su fallecimiento o jubilación, cabe subrogación descendientes arrendatario si ejerciendo misma actividad y si no han pasado 20 años desde 24‐11‐94

• Si arrendatario PJ

o Si en local actividad comercial, se extingue a los 20 años (a partir 1‐1‐95).

o Si en local actividad distinta, se extingue según cuota tarifa IAE.

o Si local superior a 2.500 m2, extinción en 5 años.

Celebrados antes 9-5-85


Extinción y subrogación:

Los vigentes (porque todavía no ha transcurrido término pactado) en fecha 1‐1‐95

• Duran el plazo que quede, pero si ese periodo de tiempo es menor al de los contratos prorrogados para las PJ, arrendatario se puede ajustar a esos.

Traspaso:

En negocios en situación de prórroga legal, si arrendatario PF, desde 1‐1‐95 sólo puede traspasar arrendatario actual y su cónyuge si se ha subrogado en los dchos. de éste.



Traspaso:

No necesario consentimiento arrendador, pero sí requisitos:

• Arrendatario debe llevar mínimo 1 año en el local explotando 1 negocio ininterrumpidamente.

• Compromiso de adquirente de no traspasar en 1 año destinándolo a negocio de misma clase que arrendatario.

• Precio cierto.

• Traspaso en EP y en 8 días siguientes a escritura notificar fehacientemente a arrendador traspaso, precio, adquirente y compromiso de éste de seguir un año.



Traspaso:

Arrendador puede:

• participar en precio traspaso en cuantía que se convenga. A falta de pacto entre 10 y 30% en función fecha en que se construyó y habitó por 1ª vez el local.

• Aumentar renta en cuantía que se convenga. A falta de pacto 15%.

• Ejercitar dcho. tanteo y retracto.

• Traspaso permite continuar el arrendamiento en determinados plazos.



PARTES INTERVINIENTES:

Evitar problemas por identificación inadecuada:

•Nombre completo y exacto de las sociedades (no conformarse con una designación a través del nombre comercial).

•Reseñar expresamente el DNI o el CIF.

•Recoger otros datos de contacto además del domicilio (Fax, e‐mail)

•Indicar que el domicilio designado en el contrato (o los otros datos de contacto) serán los válidos a efectos de notificaciones entre las partes.

•Si se actúa por representación, hacer referencia al poder concreto.

•Importante: En caso de concertarse el contrato para una sociedad en proceso de constitución, hacer referencia a ello para evitar posteriormente su consideración como cesión.

Aspectos a tener en cuenta en contrato.


OBJETO DEL CONTRATO:

Evitar problemas por descripción insuficiente:

•Del local y de los anexos objeto de arriendo: Referencia a datoscatastrales y registrales.

•Inventario: Anexo al contrato: Referencias de los objetos de especial valor. Conveniencia de aportar fotografías. Firmarlo. Parte integrante e inseparable.

•Contenido: Indicación de las dotaciones del local (alarma, medidas contra incendios, cristales de seguridad, rótulos exteriores …) y de la maquinaria y mobiliario




Evitar problemas por descripción insuficiente:

•Respecto a consumibles o existencias: Conveniencia de articularlo como una venta (Evitación de problemas futuros con la reposición de dichos objetos).

•Hacer referencia a posibles limitaciones de uso por parte de la Comunidad o por parte de la Administración (actividad, ruidos, horarios …)

•Referencia a las licencias de actividad con que cuente el local.

• Destino: prohibición de variarlo sin autorización expresa y por escrito del arrendador.




Establecimiento de limitaciones de uso y de obligación de mantenimiento de las licencias.

•Obligación … y consiguiente responsabilidad. Preferible determinarla en el propio contrato




Verificar e indicar posibles cargas de la finca

•Hacer contar que la finca no tiene cargas o gravámenes ni gastos pendientes. O en su caso, indicar cuáles.

•Solicitar por parte del arrendatario nota informativa registral, certificado de estar al corriente en cuotas de la Comunidad, así como en Tributos locales (IBI, basuras …) y servicios (agua, luz …)



RENTA:

Actualización IPC, al alza o a la baja.

Conveniencia de expresar en contrato la cuenta en el que se domiciliarían los pagos.

Posibilidad de establecer periodo de carencia (obras, licencias …)

Posibilidad de exigir intereses en caso de impago o pago impuntual.



GARANTIAS:

Fianza de dos meses: Mínimo legal. Refuerzo mediante avales.

Cubrir posibles impagos de renta … y garantizar además otras posibles obligaciones impuestas en contrato (conservación de maquinaria y mobiliario, mantenimiento de licencias …..), parte en efectivo y parte aval bancario.

Contrato de seguro para cubrir los riesgos de la actividad y de la RC del arrendatario. Frente a terceros y frente a la propiedad.

Responsabilidad solidaria socios o administradores si persona jurídica.



DESISTIMIENTO, RESOLUCION Y EXTINCION:

Desistimiento, notificación previa, posible indemnización a arrendador salvo que presente nuevo arrendatario a gusto de arrendador.

Resolución:Incumplimiento obligaciones

El impago de “x” rentas sucesivas, ó “x” alternas en un períodoEl cierre definitivo del local como resultado de sanción administrativa,

con pérdida de Licencia.Por tres “x” temporales en un período, a contar desde el primer cierre.La terminación del plazo.

Cláusula penal + indemnización en casos cierres o pérdida licencia



DENOMINACIONES:

Obligación no hacer uso alguno de la denominación comercial “X”, ni ninguna otra que se pudiere parecer, bien en razón de la misma denominación, bien por similitud visual, ó que pudiere inducir a confusión.

Obligación no hacer uso alguno nombre, ni logotipo, ni rótulo ni tan siquiera para la decoración ni en el utillaje.



OPCION DE COMPRA:

Si en “x” años arrendador transmite, arrendatario dcho. preferente. Establecer precio para la compra actualizable con IPC por cada año de duración de contrato.

Determinar si rentas pagadas se descuentan o no del precio.



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