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METODOLOGIA PARA LA ACLARACIÓN
DE CABIDA Y LINDEROS DE PREDIOS
RURALES
Bogotá, Marzo de 2016.
CONVENIOINSTITUTO COLOMBIANO DE DESARROLLO
RURAL – INCODER Y LA UNIVERSIDAD
DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
Bogotá, Marzo de 2016.
METODOLOGIA PARA LA ACLARACION DE CABIDA
Y LINDEROS DE PREDIOS RURALES
PROYECTO DE PASANTÍA PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE
INGENIERO TOPOGRÁFICO
DAVID ALBERTO GIRALDO ZÁRATE
COD.20111032011
JUAN DAVID GUTIERREZ PARRADO
COD.20102032007
DIRECTOR INTERNO
ING. GERMAN TORRIJOS
DIRECTOR EXTERNO
ING. JUAN CARLOS REVELO LOPEZ
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES
INGENIERÍA TOPOGRÁFICA
INTRODUCCION
El instituto colombiano de desarrollo rural (INCODER) tiene como objetivo
misional facilitar a los pequeños y medianos productores rurales el acceso a la
tierra y demás factores productivos, específicamente para dotar de tierras a
los hombres y mujeres campesinos de escasos recursos, bajo principios de
competitividad, equidad, sostenibilidad y multifuncionalidad, para contribuir a
mejorar la calidad de vida de los pobladores rurales y el desarrollo
socioeconómico del país.
INTRODUCCION
Asigna como funciones
específicas del INCODER el
otorgamiento de subsidios
directos a través de
concursos mediante
convocatorias públicas
transparentes que atenderán
a unos criterios de selección
con la presentación del
proyecto productivo
financiero, ambiental,
técnico y socialmente
viable para la adquisición de
tierras y de los proyectos
productivos.
La subgerencia de gestión y desarrollo productivo está encaminada a
identificar y verificar con certeza los requisitos mínimos de los virtuales
beneficiarios y los predios que pretendan adquirir.
El incoder debe contar con al menos tres insumos, compuestos por un
proyecto productivo, un plano topográfico y el avalúo comercial.
A partir de allí, y en caso de encontrar diferencias entre los insumos técnicos y
los documentos legales que soportan la identificación de los predios, esto es
las diferencias de áreas que puedan afectar el alinderamiento de los predios
y no permitan tener certeza sobre la cabida real, se realizaran previo al
otorgamiento del subsidio unas actividades que den aclaración a ello, como lo
son la revisión y clasificación de los documentos de soporte para
identificación predial, la revisión de la información registral, reconocimiento
predial, y verificación en campo.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
ASPECTO SOCIAL
Desconocimiento del área real de la que se es dueño, debido a la escasa
información que se venía transmitiendo de los antiguos propietarios de los
predios, así como también en lo concerniente a procedimientos de medición
poco confiables.
ASPECTO TECNICO
La no coincidencia de la información espacial de las entidades territoriales,
como SNR, CATASTRO, IGAC, INCORA y los levantamientos topográficos
realizados a los predios, entre otras son las causas más comunes que
producen este tipo de situaciones muy comunes en el sector rural de nuestro
país.
JUSTIFICACION
La metodología para aclaración de cabida y linderos en predios rurales hace
que el desarrollo del trabajo planteado sea rápido y confiable; facilita el
manejo y obtención de información de predios en la zona rural.
Se precisa saber el área real del predio, ya que dentro del proceso de
otorgamiento de subsidios que maneja el incoder se establece negociar un
área existente, la cual debe coincidir con los títulos registrados.
JUSTIFICACION
Se espera que con los aportes realizados en la metodología, los usuarios
puedan disponer de información estandarizada, ordenada y sistemática
que les permita contribuir en la aclaración, manejo y procedimiento a seguir en
la aclaración de cabida y linderos de los predios adjudicados.
D-12 Protocolo para la aclaración de cabida y linderos de predios rurales
OBJETO DEL PROTOCOLO
El objeto del presente Protocolo es establecer el procedimiento general y los
lineamientos que deben ser aplicados para desarrollar la correcta
identificación física y jurídica de los predios correspondientes a los
proyectos considerados viable.
Se permita el otorgamiento del subsidio, para la compra de áreas de
tierras reales y debidamente identificadas en el registro público catastral,
con el apoyo y acompañamiento del IGAC.
NORMATIVIDAD DEL PROCESO
La Subgerencia de Gestión y Desarrollo Productivo, tiene como función
“Calificar, en forma directa o a través de terceros con idoneidad técnica
reconocida”. Dentro de la convocatoria se debe tener en consideración dentro
de los Términos de Referencia:
Literal d) "Plano topográfico (perimetral y con relleno predial),
georreferenciado en el que se especifique la ubicación del predio, los
colindantes, el área y la infraestructura existente, que cumpla los
parámetros técnicos establecidos en el Acuerdo N°180 del 30 de
septiembre de 2009 emanado del Incoder; este plano será aportado por el
instituto."
Literal e) "En caso de que el área del plano topográfico difiera del área
establecida en los títulos de propiedad del predio, se requiere la
radicación ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), de la
solicitud para aclaración de cabida y linderos.
El INCODER, tiene la obligación de identificar con certeza, física y
jurídicamente, cada uno de los predios o áreas de terreno que serán objeto de
compra por parte de los beneficiarios del subsidio.
La plena identificación de los bienes inmuebles que serán sujetos de
compraventa con recursos públicos otorgados dentro del marco de la
convocatoria pública.
Se permita el otorgamiento del subsidio, para la compra de áreas de
tierras reales y debidamente identificadas en el registro público catastral,
con el apoyo y acompañamiento del IGAC.
Ley 1579 de
2012Marco legal que garantice la seguridad jurídica
inmobiliaria, particularmente en materia de
tierras.
Determinar con exactitud las colindancias reales de
los predios ofertados
Concordancia con los títulos de propiedad aportados y estudiados,
comparados con los levantamientos topográficos realizados.
Evitar compra de
tierras indeterminadas
Conflictos jurídicos por falta de claridad en
los linderos de los predios
Se identifiquen casos que posean áreas incongruentes con las registradas en
los títulos de tradición e identificación predial
Poseen áreas incongruentes
Contrastar
Las entidades competentes en
material registral
Oficinas de Instrumentos Públicos e IGAC
Cédulas catastrales (Ficha Predial)
Títulos de adjudicación y compraventa
Títulos de adjudicación
(sentencia) y compraventa (Doc.
Traslaticio)
Insumos referidos (Planos
Topográficos)
Identificación Predial
Información Auxiliar (Cartografía
básica)
Es necesario
ACTIVIDADES DE VERIFICACIÓN
Para el proceso de realizar la adaptación y actualización, se propone una
metodología que permitirá realizar el análisis de los predios y usos productivos
mediante la utilización de información del postulante y recaudada por el
INCODER para la verificación de áreas.
En consecuencia, es necesario efectuar, con el apoyo de los topógrafos, Ing.
Topográficos y personal requerido, y en determinado casos con el
acompañamiento de reconocedores prediales (oficial predial) la identificación.
Se propone una metodología definida en 5 fases
El Incoder, se encuentra en la obligación legal y reglamentaria de efectuar el
análisis referido mediante la aplicación de la “METODOLOGIA PARA LA
ACLARACION DE CABIDA Y LINDEROS DE PREDIOS RURALES” .
1. IDENTIFICACION Y UBICACION DEL PREDIO
Se efectúa la identificación y ubicación del predio por medio de los insumos que
generan y acreditan el título de propiedad en Colombia. El título más común
para la adquisición de bienes inmuebles es la compraventa, es importante
resaltar que la compraventa en si no está otorgando el derecho de dominio,
sino que está generando para el vendedor la obligación de transmitir el derecho.
En el cual debe efectuarse una recopilación de insumos, divididos en dos
fases:
a. TITULOS DE PROPIEDAD
Escritura publica
Resolución
Sentencia
b. CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD
EJEMPLOS DE RESOLUCIONES ADJUDICACIÓN
INCORA / INCODER
EJEMPLO DE ESCRITURA PÚBLICA CON PLANO
PROTOCOLIZADOS
2. SISTEMA INTEGRADO DE GESTION
El Manual Integrado de Gestión, incorpora y referencia cómo el INCODER ha
definido, documentado e implementado su gestión soportada en estos modelos,
articulando la legislación vigente que le aplica como entidad estatal. Incluye los
procesos y su relación de dependencia con las áreas del Instituto.
Dentro de estos modelos se encuentran:
1. F - 51 Visita de inspección ocular
Mediante una inspección ocular se verificara la aptitud integral del
PREDIO presentado, comprobando si el mismo, cumple con
características para ser postulado al otorgamiento del SIDRA
2. F - 56 Informe de viabilidad integral
La dirección territorial deberá consolidar los resultados de la
verificación jurídica, técnica y ambiental en un informe de viabilidad
integral del predio
3. F - 48 -Postulación del predio
La adjudicación de SIDRA, se realizara conforme a los criterios de
priorización fijados por el comité especial.
3. REVISION Y CLASIFICACION DE DOCUMENTOS DE
SOPORTE PARA LA IDENTIFICACION PREDIAL
A partir de los insumos de identificación y ubicación, en conjunto con los
documentos del sistema integrado de gestión, se realiza la clasificación de los
documentos de soporte para la identificación del predio. Están comprendidos en
documentos de manera textual y/o grafica como lo son:
Cedulas catastrales
Consulta catastral (Geoportal)
Títulos registrados en la matricula inmobiliaria
Levantamiento topográfico
Cartografía de referencia
Planos previos
Planos protocolizados
CEDULAS CATASTRALES
Es el registro físico de la historia del predio, donde se van anexando las
novedades que a través del tiempo se presenten. Documento con el que se
comprueba la información con que está registrado un predio en el catastro
En la imagen se muestra la cedula catastral en la parte inferior derecha, pertenece a el
proyecto y su cedula catastral es 00-00-0004-0058-000.
CONSULTA CATASTRAL (GEOPORTAL)
Es el método de
consulta a través de la
página web del Instituto
Geográfico Agustín
Codazzi (IGAC), donde
se puede obtener a
partir de la consulta por
Cédula Catastral, por
número de matrícula
inmobiliaria o por
dirección del predio,
información acerca de
la forma y el área del
predio.Consulta en el geoportal del predio objeto denominado S-CUN-014
TITULOS REGISTRADOS EN LA MATRICULA
INMOBILIARIA
Es el número que identifica a cada predio en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos. Los títulos que allí están registrados poseen un número
de identificación único y están acotados con anotaciones que brindan
información acerca del predio y su historia jurídica.
Revisión de las anotaciones, referentes a la historia jurídica del predio
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO
El INCODER o un
tercer idóneo
realizaran el
levantamiento
topográfico de los
predios a los cuales
se les efectuara la
entrega de subsidio
SIDRA.
Plano del levantamiento topográfico al predio denominado S-CUN-014
CARTOGRAFIA DE REFERENCIA
Planos previos
Es una representación, planimetrica del predio que fue realizada en una época
anterior y que no necesariamente debe estar protocolizada y/o georeferenciado,
posee una representación en área y forma.
Planos protocolizados
Es la representación gráfica de un terreno en particular debidamente amojonado,
en el cual se debe incluir el levantamiento de linderos, las construcciones
existentes, los accidentes topográficos y alrededores, hasta una distancia de
cien (100) metros a la redonda. (Sector de hacienda distrital, 2015)
4. ANALISIS Y REVISION DE LA INFORMACION PARA
LA INDENTIFICACION PREDIAL
Luego de realizar la revisión y clasificación de los documentos, y de los insumos
iniciales, se debe realizar un completo análisis de la información continuando las
siguientes 6 actividades:
1. Identificación y ubicación predial
En base a la revisión y clasificación de documentos de soporte para la
identificación predial se realiza el análisis para determinar de manera exacta la
información de identidad del predio así como su ubicación geográfica
2. Linderos y áreas registradas en títulos
En los títulos de propiedad del predio se debe realizar un análisis del área que
reposa en estos, y verificar las incongruencias (si existen) en los mismos, de
igual manera hacer la verificación de linderos, buscando esclarecer la geometría
del predio. Estos linderos están enmarcados dentro de tres modos de
descripción:
Linderos técnicos
Son denominados linderos técnicos, aquellos que están dentro de un marco de
localización, ya sea por distancias o por coordenadas, que me brindan una
veracidad de la ubicación y de la forma que posee el predio
Linderos costumbristas
Denominados así, por la escasa e inequívoca descripción del propietario del
predio con respecto a sus colindantes, tomados de relatos que no generan
ningún tipo de interpretación para la ubicación del predio
Linderos inciertos o inexistentes
Cuando los linderos sean confusos o inexistentes, o no exista acuerdo entre
propietarios colindantes, la autoridad catastral no podrá dirimir por vía
administrativa dicha situación y expedir resoluciones sobre área y/o linderos para
posibilitar el otorgamiento de escrituras públicas.
3. Plano del levantamiento topográfico
Se entrega el plano topográfico de los predios a la subgerencia de gestión y
desarrollo productivo para su aprobación y fines pertinentes; Es revisado el
contenido de los planos y calidad de la información de acuerdo a los
requerimientos técnicos establecidos en el acuerdo 180 de 2009.
AREA DEL PREDIO
TIPO DE ÁREA EXTENSION
ÁREA EN TÍTULOS 5 Ha + 8000 m2
ÁREA CATASTRAL 5 Ha + 7999 m2
ÁREA LEVANTADA 6 Ha + 3892 m2
4. Análisis de la cedula catastral
Mediante el análisis de la cedula catastral, donde se van anexando las
novedades (anotaciones) y que a su vez es el documento con el que se
comprueba la información que está registrado un predio en el catastro, se
realizan dos comparaciones con respecto al levantamiento topográfico.
Comparación de áreaRealización de un paralelo entre el área que reposa en la cedula catastral y el
área que fue generada mediante el levantamiento topográfico y su respectiva
representación gráfica.
AREA DEL PREDIO
TIPO DE ÁREA EXTENSION
ÁREA EN TÍTULOS 5 Ha + 8000 m2
ÁREA CATASTRAL 5 Ha + 7999 m2
ÁREA LEVANTADA 6 Ha + 3892 m2
Comparación de forma
Ejecución de análisis comparativo entré la representación gráfica que arroja el
plano del levantamiento topográfico, con la geometría que constituye el catastro
nacional con respecto al predio objeto
5. Información auxiliar
Información de tipo grafica que sirve de apoyo para la correcta identificación de
cuerpos o formaciones en las que el predio puede ser aclarado, en forma y área.
Ortofotografias
Fotografía con escala constante y propiedades de una proyección ortogonal,
formada a partir de una fotografía en proyección central mediante rectificación
diferencial.
Imágenes satelitales
Salida grafica de la cual
obtenemos información
actualizada que nos
permite diferenciar el
límite de un predio
aunque su resolución no
se asimila a la de la
Ortofotografia
Cartografía
Planchas cartográficas que faciliten la identificación verídica del predio objeto del
subsidio. Suministrada por el IGAC
6. Informe de resultados
Previo análisis de los documentos de propiedad del predio y aquellos que fueron
empleados para la revisión y clasificación para la identificación predial y el
levantamiento topográfico, se extrae información para generar el informe.
Información evaluada, analizada y consignada de la siguiente manera:
• Titulo de propiedad
• Certificado de tradición y libertad
• Análisis catastral
• Análisis plano topográfico
5. FORMULACION DE LA PROPUESTA DE
ACLARACION DE CABIDA Y LINDEROS
A partir del análisis
de la información y
su posterior
procesamiento, se
genera la
propuesta de
aclaración de
cabidas y linderos
del predio,
visualizados en un
plano que contiene
información de
área, forma y
linderos del mismo.
PROCESO DE VERIFICACIÓN
Una vez se cuente con los insumos: (Proyecto productivo, plano
topográfico y avalúo comercial) y en caso de que se encuentren
diferencias entre los insumos técnicos y legales que soportan la
completa identificación de los predios, esto es diferencias de área
que puedan afectar el alinderamiento de los predios y no permitan tener
certeza sobre la identificación de los predios que serán objeto del
negocio jurídico, se procederá según los parámetros descritos en la
convocatoria SIDRA.
6. ¿DEBE SER ACLARADO POR PARTE DEL IGAC?
Se debe enviar al Instituto Geográfico Agustín Codazzi en caso que el
INCODER no pueda darle aclaración a la cabida y área del predio.
Adjuntando los datos que se generaron en el informe de resultados
acompañados de la propuesta de aclaración generada por el instituto
colombiano de desarrollo rural, y el IGAC determina si la aclaración es viable o
no.
De ser viable se realiza un procedimiento externo que les compete a ellos.
Aclaración y/o corrección de áreas y/o corrección de
linderos, proyecto de solicitud ante el IGAC
Proyecto de solicitud ante el IGAG, para la aclaración y/o
corrección de áreas y/o corrección de linderos, según lo establece la
Instrucción Administrativa Conjunta No 01 del IGAC y 11 de la
Superintendencia de Notariado y Registro, y el Decreto 2148 de
1983.
Aprobada y suscrita la solicitud deberá radicarse ante el IGAC
para que expida la resolución catastral individual, que servirá de
soporte para la protocolización de la escritura pública de
aclaración y/o corrección de áreas y/o corrección de linderos, la cual
será enviada inmediatamente a registro público.
CONCLUSIONES
- Se estableció el protocolo, el cual permitió consolidar la metodología para laaclaración de cabidas y linderos en predios rulares de esta propuesta de proyecto degrado, esta metodología agilizara y guiara a los profesionales del área de topografíade la subgerencia de gestión y desarrollo del INCODER para dar una respuestajustificada y rápida a cerca de la validación o no de las propuestas realizadas por losinteresados en ser beneficiados por el subsidio integral de tierras.
- Se resaltado el perfil profesional del Ingeniero Topográfico destacando su capacidadpara analizar, planear, diseñar y plantear respuestas a problemas de orden social ytécnico que la comunidad demande con una concepción holística de la realidaddonde interactúa.
Bogotá D. C., Febrero de 2016.
GRACIAS…..