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PRECIOS HEDNICOS
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INTRODUCCIN
MTODO DE PRECIOS HEDNICOS
El mtodo establece una relacin entre el precio
de un bien heterogneo y las caractersticas
diferenciadoras que l contiene.
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INTRODUCCIN
MTODO DE PRECIOS HEDNICOS
El mtodo identifica tres tipos de caractersticas
diferenciadoras
Caractersticas Estructurales
Caractersticas Sociales
Caractersticas Ambientales
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INTRODUCCIN
MTODO DE PRECIOS HEDNICOS
Por ejemplo, cuando un consumidor adquiere un
terreno para vivienda, se examinan los atributos
como las caractersticas estructurales de la
vivienda: rea, nmero de dormitorios, nmero de
baos, calidad de los materiales, garaje, etc.
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INTRODUCCIN
MTODO DE PRECIOS HEDNICOS
Examina las caractersticas del entorno: cercana
a las vas de acceso, parques, supermercados,
seguridad, calidad ambiental, entre otros.
Aunque varios de estos atributos no tienen
precios de mercado, su valor est implcito en el
precio total de la vivienda.
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INTRODUCCIN
MTODO DE PRECIOS HEDNICOS
Los primeros trabajos que utilizaron precios
hednicos los realiz Rosen (1974).
Actualmente el mtodo es muy usado en los
mercados de vivienda y tambin en los mercados
laborales en donde se asume que la calidad
ambiental del sitio de trabajo de alguna manera
se reflejada en la remuneracin del trabajador.
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INTRODUCCIN
MTODO DE PRECIOS HEDNICOS
Al igual que el inmueble, muchos otros bienes
son heterogneos, es decir, poseen varios
atributos que determinan su precio.
Los precios hednicos intentan descubrir todos
los atributos de un bien que explican su precio, y
tambin intentan discriminar la importancia
cuantitativa de cada uno de ellos.
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INTRODUCCIN
OBJETIVOS DEL MTODO
Determinar los precios implcitos de cada
caracterstica o atributo permite obtener la
disposicin marginal a pagar (DMAP) por una
unidad adicional del atributo.
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INTRODUCCIN
SUPUESTOS
El consumidor maximiza su utilidad sujeto a la restriccin del ingreso.
Existe un mercado competitivo donde oferentes y demandantes realizan transacciones.
El precio de mercado refleja el vector de atributos y una relacin constante, que
depende del nmero de compradores y
vendedores y de sus caractersticas.
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INTRODUCCIN
SUPUESTOS
Supuesto de la movilidad
Para que el mtodo tenga validez y el mercado
permita inferir los precios hednicos con
alguna fiabilidad, es esencial el supuesto de la
movilidad de las personas dentro del mercado
analizado.
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INTRODUCCIN
PRESENTACIN DEL MODELO
El modelo establece la relacin existente entre el
precio de un bien heterogneo (terreno) y
algunos de sus atributos, como por ejemplo la
calidad ambiental.
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INTRODUCCIN
PRESENTACIN DEL MODELO
Caractersticas Estructurales
Una vivienda puede ser descrita por un conjunto
de caractersticas estructurales como rea,
nmero de baos, dormitorios, garajes,,
antigedad, etc.
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INTRODUCCIN
PRESENTACIN DEL MODELO
Caractersticas Socioeconmicas
Puede describirse por las caractersticas
socioeconmicas como vas de acceso, estrato,
cercana a supermercados, escuelas, servicios,
etc.
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INTRODUCCIN
PRESENTACIN DEL MODELO
Caractersticas Ambientales
Tambin puede ser descrito por las
caractersticas ambientales como ruido,
contaminacin atmosfrica, visual, espacios
naturales, espacios recreativos, acceso a
servicios pblicos, etc.
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INTRODUCCIN
PRESENTACIN DEL MODELO
De tal manera que el precio de la vivienda ser
funcin del conjunto de atributos antes descritos,
como se muestra en la siguiente expresin
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INTRODUCCIN
El precio hednico de equilibrio surge de la
interaccin entre los productores y consumidores
en el mercado.
Los consumidores, adems de demandar
vivienda con caractersticas diferenciadas,
consumen una canasta de bienes que contiene:
alimentos, transporte salud, educacin, etc.
Donde el consumo de vivienda y los dems
bienes est restringido por el ingreso.
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INTRODUCCIN
Una familia maximiza su utilidad por el consumo
de un bien heterogneo, que posee ciertas
caractersticas, donde una de stas puede ser la
calidad ambiental, y el consumo de todos los
dems bienes que conforman su canasta familiar,
sujeto a una restriccin presupuestaria (Mendieta
2001).
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INTRODUCCIN
Precio
Los oferentes de propiedades, terrenos e
inmuebles (empresas constructoras) incurren en
costos que dependen de las calidades de los
inmuebles que ofrecen.
El precio que el vendedor de un inmueble est
dispuesto a aceptar depende de las
caractersticas estructurales del mismo (E), de los
atributos ambientales (A) y de la tecnologa (T)
que utilice el productor. 18
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INTRODUCCIN
Si se trata de un terreno o un inmueble, los
atributos estructurales estn relacionados con el
rea total, rea construida, rea sembrada, etc.
Los tributos ambientales estaran relacionados
con la disponibilidad o no de agua y su calidad.
En este orden de ideas, la disponibilidad a
aceptar el precio que el vendedor de una vivienda
o propiedad rural establece por un bien en venta
se puede expresar:
En donde:
E = caractersticas estructurales de la vivienda
A = caractersticas ambientales del entorno
T = tecnologa utilizada por el constructor
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INTRODUCCIN
Donde:
E = caractersticas estructurales de la vivienda
A = caractersticas ambientales del entorno
T = tecnologa utilizada por el constructor
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INTRODUCCIN
Una transaccin de venta se realiza solo si la
disponibilidad a pagar de los compradores (DAP)
de un bien es igual a la disponibilidad a aceptar
(DAA) de los vendedores.
En este punto los consumidores quieren
maximizar su funcin de utilidad, es decir,
quieren consumir el mayor nivel de
caractersticas al mnimo costo y los productores
desean maximizar el precio que aumente sus
ganancias.
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INTRODUCCIN
LA ESPECIFICACIN DE LA FUNCIN DE LOS
PRECIOS HEDNICOS
A partir de la especificacin de un modelo de
precios hednicos, mediante una regresin se
puede relacionar el precio de una propiedad con
sus atributos.
Donde los parmetros que acompaan a cada
variable indican el efecto marginal de cada una
sobre el precio.
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INTRODUCCIN
LA ESPECIFICACIN DE LA FUNCIN DE LOS
PRECIOS HEDNICOS
Uno de los problemas principales que se debe
afrontar al aplicar este mtodo es decidir cul
ser la especificacin de la funcin de precios
hednicos a estimar.
Es un problema emprico que tiene claras
implicaciones en cuanto a la valoracin.
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INTRODUCCIN
Algunas de las formas ms utilizadas son
Funciones Lineales
La funcin lineal implica que los precios implcitos
de las diferentes caractersticas analizadas
permaneceran constantes, cualquiera sea el
nivel de partida de la misma.
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INTRODUCCIN
Algunas de las formas ms utilizadas son
Funciones Lineales
En otras palabras, el precio de un incremento
determinado en el nivel de ruido (perjuicio que
genera) sera el mismo tanto en una situacin de
tranquilidad relativa como cuando partimos de
una situacin de nivel de ruido alto.
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INTRODUCCIN
Algunas de las formas ms utilizadas son
Funciones Lineales
En la vida real la valoracin de un impacto
depender del punto de partida y de acuerdo a
ello difcilmente los individuos asignan la misma
valoracin a un cambio equivalente en la calidad
ambiental.
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INTRODUCCIN
Funciones No Lineales
Las funciones de precios hednicos comnmente
tienen especificaciones no lineales.
Supone que el precio implcito de cada
caracterstica cambia con la cantidad de
referencia a la misma.
En este caso, se analiza el comportamiento con
respecto a su precio implcito de cada una de las
distintas especificaciones posibles.
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F I N
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