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MERLIN PropertiesJunta General de Accionistas 2015

1 de abril 2015

http://www.google.co.uk/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.empresia.es/empresa/merlin-properties-socimi/&ei=xSTtVL68Lou3UbKZgKgP&psig=AFQjCNE9Tw1wjpZpMZzs_3uiYDbhhdfscA&ust=1424913821785721


Principales magnitudes financieras 2014



© MERLIN Properties SOCIMI, S.A 4

Diciembre 2014

Activos totales € 2.417 m

Fondos propios € 1.309 m

Valor de cartera € 2.232 m

Deuda financiera neta € 857 m

LTV neto 38,5%

1

Desde el 30 de junio de 2014 MERLIN ha desarrollado una de las carteras inmobiliarias más grandes y rentables del mercado español

Balance consolidado

Fuente: Estados financieros de 2014 de la compañía

Principales magnitudes financieras


Principales magnitudes financieras1

Pérdidas y ganancias

1 Incluye gastos no recurrentes (adquisiciones, refinanciación de Tree y costes de la OPV)2 Excluye gastos no recurrentes3 Rentas brutas anualizadas basadas en rentas pasantes en el momento de la adquisición, a excepción de las rentas de Tree, que incluyen el incremento de rentas de 2015, en vigor desde enero 2015

Diciembre 2014 (Jul.-Dic.)

Renta bruta (GRI) € 56,6 m

Renta neta (NRI) € 54,0 m

EBITDA1

€ 38,0 m

EBITDA recurrente2

€ 50,5 m

Beneficio neto (IFRS) € 49,7 m

EPS (IFRS) € 0,38

GRI anualizado€ 1293 m




1

Magnitudes EPRA

Diciembre 2014 Por acción

EPRA beneficios (NAREIT FFO) € 20,4 m € 0,6

EPRA NAV € 1.355 m € 10,50

EPRA NAV ajustado1

€ 1.398 m € 10,82

EPRA NNNAV € 1.287 m € 9,96

EPRA rendimiento 6,03 %

EPRA "topped-up" NIY2

5,93 %

EPRA tasa de desocupación 3,40 %


Principales magnitudes financieras

1 EPRA NAV ajustado excluye gastos de la OPV, costes de transacción asociados con la adquisición de activos y costes financieros extraordinarios2 Topped up Net Initial Yield ajustado para incluir la renta nocional respecto de las propiedades arrendadas que están sujetas a un período de alquiler gratuito en la fecha de la valoración


© MERLIN Properties SOCIMI, S.A

Valoración de la cartera

(m€) Diciembre 2014Coste de

adquisición1 (%) CambioFecha de

adquisición

Cartera Tree 1.669,5 1.577,4 +5,8% Julio 2014

Marineda 281,1 267,5 +5,1% Julio 2014

Oficina Madrid A-1 131,1 132,2 -0,8% Octubre 2014

Barcelona WTCAP 6&8 84,8 85,0 -0,2% Agosto/Diciembre

2014

Logística 65,1 65,7 -0,9% Agosto-Diciembre

2014

Cartera total 2.231,6 2,127.8 +4,9%

Fuente: Compañía

1 Incluye capitalización de todos los gastos y costes de la transacción

1

5% valor incremental vs. coste de adquisición a diciembre 2014

7


Principales magnitudes de deuda

Deuda a nivel de MERLIN (m€) Corriente1 Diciembre-14 Septiembre-14

Deuda financiera bruta 1.184 1.010 838

Caja (275) (153) (207)

Deuda financiera neta 909 857 631

Deuda neta / valor de cartera 40,7% 38,5% 31,6%

Vencimiento medio de la deuda 9,2 años 9,0 años 2,8 años

Coste medio de la deuda (hasta final de 2017) 3,8% 4,0% 6,1%

Coste medio de la deuda (desde final de 2017) 2,7% 2,7% n.a.

Fuente: Compañía

1 Post-refinanciación de Marineda, cerrada en febrero de 2015, WTCAP 6,

cerrada en marzo y subrogación en Alcalá, cerrada en marzo

1

1.184 millones de euros de deuda, con un vencimiento medio de 9 años, y

coste medio de 3,8% hasta diciembre de 2017 y 2,7% desde entonces

Mejora significativa de las condiciones desde septiembre de 2014 por la refinanciación

de Tree (diciembre 2014) y Marineda (febrero 2015)

8


Métricas EPRA

EPRA NAV a 31/12/2014 (m€)

2.232

(857) (19)

1.355

GAV Deuda financiera neta Capital circulante EPRA NAV

1

Aumento del +5% en el NAV desde la OPV

Fuente: Compañía

10,5€ EPRA NAV por acción

9

Cartera de activos

© MERLIN Properties SOCIMI, S.A Centros comerciales Oficinas Logístico Locales comerciales / sucursales

Fuente: Compañía

#

7722

90

12

12323

10

10

731

72

67

3310

40

A-1 Madrid

Edificio 4

A-1 Madrid

Edificio 5

A-1 Madrid

Edificios 1,2,3

Marineda Vitoria Zaragoza-Plaza

WTC Almeda

Park, Edificio 8

WTC Almeda

Park, Edificio 6

Valencia-

Almussafes

Madrid-Getafe

100

158

Madrid - Coslada

Alcalá

2 Localización de los activos

11


Valencia-AlmussafesValencia

GRI €1.1m

GLA 26,613SQM

Madrid-GetafeGetafe

GRI €1.1m

GLA 16,242SQM

WTCAP 6 & 8Barcelona

GRI €5.5m

GLA 29,078SQM

Zaragoza-PlazaZaragoza

GRI €1.0m

GLA 20,764SQM

Vitoria-JúndizVitoria

GRI €2.8m

GLA 72,717SQM

Cartera Madrid A-1Madrid

GRI €9.8m

GLA 34,175SQM

MarinedaA Coruña

GRI €18.5m

GLA 106,276SQM

Cartera TreeVarias localizaciones

GRI €89.1m

GLA 374,181SQM

132 millones de euros1 en rentas brutas anualizadas / 717,851 m2 en propiedad

/ rendimiento bruto de 6,1%

Fuente: Compañía1 Rentas brutas anualizadas basadas en rentas pasantes en el momento de la adquisición, a excepción de las rentas de Tree, que incluyen el increment de rentas de 2015, en vigor desde enero 2015

Madrid - CosladaMadrid

GRI €1.4m

GLA 28,490SQM

AlcaláMadrid

GRI €2.0m

GLA 9,315SQM

2 Magnitudes de la cartera de activos

12


Cartera de activos con alto rendimiento

24,5

3,3 3,6

8,8

100%91%

79%

100%

-20

20

60

100

140

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

High street retail Centro comercial Oficinas Logística

WAULT por tipo de activo (años) Ocupación por tipo de activo

5,7%7,1% 7,2%

9,3%

High street retail¹ Centro comercial Oficinas Logística

Según GAV Rendimiento bruto por tipo de activo

Ocupación y duración media de arrendamiento por tipo de activo

75%

13%

10%3%

Impacto por la adquisición de

un edificio desocupado

Fuente: Compañía1 Basado en el incremento de rentas de Tree en 2015 efectivo desde enero de 2015

Cartera diversificada con rendimientos atractivos y arrendamientos a largo plazo

69%14%

12%5%

Según rentas

2

High street retail OficinasCentro comercial Logística

High street retail OficinasCentro comercial Logística

Rendimiento medio del 6,1%

División de cartera por tipo de activo

WAULT media de 18,7 años

Ocupación media de 96,6%

13

Perspectivas para 2015


Indicación de dividendos con cargo a los resultados de 2015

MERLIN ha adelantado el reparto de dividendo gracias a las financiaciones de Tree y Marineda y al

despliegue de fondos propios mas rápido de lo anticipado

3

15

El equipo directivo de MERLIN propondrá al Consejo de Administración una distribución a los accionistas de un

mínimo de 60m€ (0,45€ + por acción) con cargo a los resultados de 2015

Efectivo

Abonado en dos pagos

Indicación mínima

Fuente: Compañía1 Sujeto a confirmación de que el pago del dividendo no afecte al régimen fiscal de SOCIMI de la compañía

€ 0,20

€ 0,25 + € 0,45 +

Septiembre 2015 2016

A cuenta1

Complementario(tras la aprobación en JGA de las

cuentas de 2015)

TotalFY 2015 dividendo

mínimo propuesto


Fuente: Compañía

Cartera de oportunidades de inversión

Tamaño estimado: 2.000 m€

Bajo exclusividad y/o due diligence: 230 millones de euros

Bajo análisis: 1.770 millones de euros

De los cuales el c.60% son transacciones fuera de mercado

13%

56%

11%

20%

3

280 millones de euros de caja y una cartera de oportunidades de inversión de 2.000 millones de euros

Comercial LogísticaOficinas

Características de la cartera de oportunidades

Uso mixto

16


Cumpliendo con los objetivos pre-OPV

MERLIN ha invertido mas rápido

a mayores tasas de rentabilidad

Cartera con rentas anuales brutas 1291 millones de euros, y

un rendimiento medio del 6%

1.187 millones de euros de deuda levantada,

con un vencimiento medio de 9 años

Atractiva cartera de oportunidades

Sólida generación de caja

Centroscomerciales

Oficinas 5,0% - 6,0%

Logística 7,5% - 8,5%

Refinanciación de Tree

Sep-2017 LTV neto 50%

Coste total 4,5%

Primer dividendo parcial en 2016

Objetivo

Horizonte de inversión

de 24 meses

Real

Horizonte de inversión

de 6 meses

Centros comerciales

Oficinas 7,2%

Logística 9,3%

Refinanciación de Tree

Ejecutada en dic-2014 LTV neto 56,7%

Coste total 4,1% / 2,7%

Primer dividendo completo esperado en

2015 (0,45€+ por acción)

5,7% - 6,2% 7,1%

Fuente: Compañía1 Rentas brutas anualizadas basadas en passing rents en el momento de la adquisición, a excepción

de las rentas de Tree, que incluyen el incremento de rentas de 2015, en vigor desde enero 2015

Analizando una cartera de activos de

c.2.000 millones de eurosSólidas perspectivas macroeconómicas en España

3

17

Apéndice – Cartera de activos

LocalizaciónA

Magnitudes de la carteraB

Case studiesC

© MERLIN Properties SOCIMI, S.A Shopping centre Offices¹ Logistics Retail/Branches

Fuente: Compañía

#

7722

90

12

12323

10

10

731

72

67

3310

40

A-1 Madrid

Edificio 4

A-1 Madrid

Edificio 5

A-1 Madrid

Edificios 1,2,3

Marineda Vitoria Zaragoza-Plaza

WTC Almeda

Park, Edificio 8

WTC Almeda

Park, Edificio 6

Valencia-

Almussafes

Madrid-Getafe

100

158

Madrid - Coslada

Alcalá

LocalizaciónA

19


Fuente: Compañía1 Rentas brutas anualizadas basadas en passing rents en el momento de la adquisición, a excepción de las rentas de Tree, que incluyen el incremento de rentas de 2015, en vigor desde enero 20152 LTV bruto calculado como deuda bruta dividida por el valor de la cartera. Si calculamos la deuda neta (857m€) dividida por el mismo valor, el LTV neto es del 39% 3 Media ponderada de plazo de arrendamiento no vencido, calculada a 31 de diciembre de 20144 Los rendimientos mostrados excluyen costes transacción asociados a la adquisición de activos5 Renta mensual del área de oficinas. 127€ de renta mensual por plaza de aparcamiento en la cartera de oficinas de Madrid y 98€ de renta mensual por plaza de aparcamiento en WTCAP6 WTCAP 8 esta ocupado al 65%. Con ocupación completa, se debería obtener una renta adicional de 0,9m€, elevando así el redimiendo bruto combinado de WTC al 7,7% y el rendimiento "topped-up" al 7,4%. El rendimiento

bruto de la cartera subiría al 6,14%. El rendimiento final dependerá también de un ajuste de precio basado en el espacio adicional arrendado en un plazo determinado por los antiguos propietarios de WTCAP 87 La división de renta de Plaza es 3,9€/m2/m para espacio de logística y 5,8€/m2/m por espacio de oficina

Magnitudes principales (activos a 31/12/2014)

Tree Marineda

Madrid cartera de

oficinas

WTCAP

6 & 8 Vitoria-Júndiz Madrid-Getafe

Valencia-

Almussafes Zaragoza-PlazaConsolidado

Fecha de adquisición 3 julio 31 julio 2 octubre 13 ago. / 10 dic. 30 dic. 12 dic. 29 sep. 5 agosto –

Precio de adquisición (m€) 1.577,5 260,0 130,0 83,2 28,6 12,7 12,2 10,7 2.114,9

GRI1 total (m€) 89,1 18,5 9,8 5,5 2,8 1,1 1,1 1,1 128,9

NRI total (m€) 89,1 17,2 9,2 5,2 2,8 1,1 1,1 1,1 126,7

NOI total (m€) 89,1 16,0 9,2 5,1 2,8 1,1 1,1 1,1 125,4

Fondos propios (m€) 739,5 260,0 60,0 83,2 28,6 12,7 12,2 10,7 1.206,9

Deuda pendiente (m€) 940,0 0,0 70,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1.010,0

LTV bruto2 (%) 56,7% 47,5% 53,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 46,0%

Valor de capitalización (€ /m2) 4.215,7 2.446,5 3.804,0 2.863,0 393,1 785,0 458,8 517,7 3.110,0

Renta mensual (€ /m2) 19,8 14,5 21,05 17,85,6 3,2 5,5 3,5 4,27 16,1

GLA en propiedad (000's) 374,2 106,3 34,2 29,1 72,7 16,2 26,6 20,8 680,0

Ocupación (%) 100,0% 90,6% 76,4% 82,5% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 96,6%

WAULT3 por rentas (años) 24,5 3,3 2,5 5,3 9,8 9,9 2,4 11,7 18,7

Rendimiento bruto4 (%) 5,65% 7,10% 7,54% 6,65%6 9,63% 8,41% 9,21% 9,77% 6,09%6

Rendimiento inicial neto "topped-up"

EPRA4 (%)5,65% 6,63% 7,09% 6,25% 9,63% 8,41% 9,00% 9,77% 6,00%

Rendimiento inicial neto EPRA4 (%) 5,65% 6,15% 7,09% 6,13% 9,63% 8,41% 9,00% 9,77% 5.93%

B

20


Tree

883 sucursales y 5 edificios totalmente arrendados a BBVA con un acuerdo a largo plazo, 30 años para lassucursales (25 años restantes) y 20 para los edificios (15 años restantes).

La cartera tiene una superficie total de aproximadamente 375.000 m2, situados en España en 443municipios y 49 provincias. Mas del 60% de la cartera se encuentra en el Top-5 de regiones en términos dePIB per cápita.

100%

En propiedad

GLA 373.157 m2

Ocupación 100%

GRI anual1 89,1m€

WAULT2 24,5 años

No. de inquilinos

1

Desglose por rentas

Fuente: Compañía

1 GRI anualizado de 2015 , incluyendo incremento contractual de rentas. Además, los ingresos del swap de inflación en 2015 son de 1,5 millones de euros

2 Media ponderada de plazo de arrendamiento no vencido, calculada a 31 de diciembre de 2014

Desglose por superficie

Localización

C

Descripción

Hechos clave

High street retail

22.6%

12.9%

11.4%

7.7% 7.6%

33.8%

4.0%

Madrid Cataluña País Vasco Valencia

Castilla y León Resto de España Edificos

15.4%

14.2%

9.7%

9.0% 7.1%

38.3%

6.3%

21


Marineda

100%

En propiedad

GLA 106.276 m2

Plazas de aparcamiento 4.500

Ocupación 91%

GRI anual 1 18,5m€

WAULT2 3,3 años

No. de inquilinos

150

Fuente: Compañía

1 GRI anualizado de 2014, no incluye incremento de renta contractual de 2015


Localización

C

Hechos clave

Centro comercial – A Coruña

Marineda es el complejo comercial líder en Galicia y el segundo más grande de España. Inaugurado en2011 como parte del complejo comercial y de ocio "Marineda City", todo el complejo tiene una superficieconstruida de más de 500.000 m2 y una superficie bruta alquilable ("GLA") de aproximadamente 196.000m2. El complejo, que recibió 15 millones de visitantes en 2014, cuenta con 6.000 plazas de aparcamiento.El centro comercial Marineda se encuentra a tan sólo 6,6 km del centro de A Coruña y cuenta conexcelentes conexiones. El área de influencia del centro abarca una población de casi 2,8 millones depersonas. El centro cuenta con 100.378 m2 de GLA y una mezcla de retail atractiva y equilibrada, queincluye El Corte Inglés e IKEA.

Descripción

22


Madrid A-1C

Oficinas - Madrid

La cartera tiene un GLA total de 34.175 m2 y consta de 5 edificios de oficinas, uno con GLA total de10.856 m2 y 331 plazas de aparcamiento totalmente arrendado a Vestas, un complejo de oficinas con 3edificios con GLA total de 17.139 m2 y 392 plazas de aparcamiento arrendado a Philips y Neoris, y unedificio vacío con una GLA total de 6.180 m2 y 132 plazas de aparcamiento.

Todos los edificios están construidos con los estándares más altos y son muy visibles desde la autopistaA1, muy cerca de Plaza de Castilla.

100%

En propiedad

GLA 34.175 m2

Plazas de aparcamiento 855

Ocupación 76%

GRI anual1 9,8m€

WAULT2 2,5 años

No. de inquilinos

3

Localización

Descripción

Hechos clave

Madrid

Fuente: Compañía



23


El complejo consta de dos edificios de oficinas (edificios no.6 y 8), ubicado en el WTC Almeda Park (Cornellá).WTCAP 6 es un edificio de cinco plantas, construido en 2008 con una GLA de 14.535 m2 y 213 plazas deaparcamiento, y está ocupada actualmente por varios inquilinos. WTCAP 8 es un edificio de oficinas clase-A conuna GLA de 14.543 m2, distribuidos en planta baja y cuatro plantas superiores. El complejo está parcialmentearrendado a multinacionales de prestigio, como Panasonic, Technip y Colt Telecom

El parque empresarial consta de 7 edificios de oficinas y un terreno para desarrollo de uso mixto (hotel y retail).Su localización estratégica, a sólo 15 minutos del centro de Barcelona y a 10 minutos del aeropuerto, junto consus excelentes conexiones han atraído a empresas multinacionales de prestigio como Colt Telecom, Revlon,Alstom, y Panasonic.

World Trade Center Almeda Park 6 & 8C

Oficinas - Barcelona

Localización

Descripción

Barcelona

100%

En propiedad

GLA 29.078 m2


Ocupación 82,5%

GRI anual1 5,5m€

WAULT2 5,6 años

No. de inquilinos

6 (3 cada uno)

Hechos clave

Fuente: Compañía



24


100%

En propiedad

GLA 9.315 m2

Ocupación 100%

GRI anual1 1,9m€

WAULT2 1,75 años

No. de inquilinos

1

Alcalá

Oficinas – Madrid

Edificio de oficinas situado en pleno centro de Madrid, en Alcalá 38-40 en Ia confluencia entre las conocidascalles Alcalá y Gran Vía, en una zona de gran tránsito comercial y que está experimentando una profundatransformación con el proyecto que se está llevando a cabo en Canalejas, en Ia antigua sede central delBanco Santander. El edificio cuenta con una S.B.A. de 9.315 m2 , y esta íntegramente arrendado alMinisterio de Justicia.

Localización

Descripción

Hechos clave

Madrid

Fuente: Compañía

1 GRI anualizado de 2015

2 Media ponderada de plazo de arrendamiento no vencido, calculada a 31 de marzo

de 201525


Vitoria - JúndizC

Logística – Vitoria

100% Titularidad

En propiedad Freehold

GLA 72.717 m2

Ocupación 100%

GRI anual1 €2,8M

WAULT2 9,8 años

No. de inquilinos

1

Localización

Descripción

Vitoria

En una parcela de 107.183 m2, la superficie construida del complejo es de 72.717 m2, y está totalmente

alquilado a largo plazo a Norbert Dentrenssangle, operador logístico internacional líder. La propiedad

dispone de 33 zonas de carga cubiertas.

La propiedad se encuentra entre los parques industriales Ali Gorbeo y Jundiz. Ali Gobeo se caracteriza por

la presencia de la fábrica Mercedes Benz de 650.000 m2, y Júndiz se encuentra en una excelente

localización, en el cruce de las carreteras nacionales A68/A-1/N-1 y N-240, que lo convierten en una

situación perfecta para logística. Más de 500 empresas se encuentran en Júndiz, incluyendo Correos, DHL,

Schencker, Azkar, ADIF, y Eroski.

Hechos clave

Fuente: Compañía




Madrid - GetafeC

Logística - Getafe

Este activo, construido en el año 2000 siguiendo los más altos estándares para instalaciones de logística,tiene una superficie bruta alquilable de 16.242 m2 y está totalmente alquilado a largo plazo a TransportesSouto, uno de los principales operadores Logística en el mercado español.

La propiedad se encuentra en la zona industrial conocida como CLA Getafe, la zona de logistica maspremium en el sur de Madrid (a 15 kilómetros del centro de Madrid), que cuenta con un acceso excelente alas carreteras A-4, M-50, R-4 y A-42.

100% Titularidad


GLA 16.242 m2

Ocupación 100%

GRI anual1 1,1m€

WAULT2 9,9 años

No. de inquilinos

1

Localización

Descripción

Hechos clave

Getafe

Fuente: Compañía



27


Valencia - AlmussafesC

Industrial - Valencia

La propiedad consta de siete módulos con una superficie bruta alquilable total de 26.612 m2 que comprende24.757 m2 para el almacenamiento y 1.856 m2 para oficinas. La propiedad se encuentra en la zonaindustrial Sollana de la localidad de Almussafes (a 22km de Valencia) y cuenta con un excelente acceso alas carreteras AP-7, A-7 y V-31.

Este centro industrial ha crecido alrededor de las instalaciones industriales principales de Ford en España,que alberga los principales operadores y proveedores de la industria del automóvil.

100% Titularidad


GLA 26.613 m2

Ocupación 100%

GRI anual1 1,1m€

WAULT2 2,4 años

No. de inquilinos

3

Localización

Descripción

Hechos clave

Valencia

Fuente: Compañía



28


Zaragoza - PlazaC

Logística – Zaragoza

Localización

Zaragoza

100% Titularidad


GLA 20.764 m2


Ocupación 100%

GRI anual1 1,1m€

WAULT2 11,7 años

No. de inquilinos

1

Hechos clave

Las instalaciones industriales comprenden 3 edificios (2 para uso Logística y uno para uso de oficina)

arrendado a largo plazo al reconocido operador de retail Imaginarium, una marca líder en el sector de

los juguetes educativos. El activo se beneficia de aproximadamente 15.000 m2 de derechos de

edificabilidad no utilizados.

Con una GLA de 20.764 m2, el complejo se encuentra en la plataforma logística consolidada de

Zaragoza (PLAZA), uno de los mayores centros de logística de España, con una superficie de más de

13 millones de m2. La localización estratégica y excelentes conexiones han convertido PLAZA en una

localización atractiva para reconocidas empresas internacionales, como Inditex, DHL, Azkar y Balay.

Descripción

Fuente: Compañía



29


100%

En propiedad

GLA 28.490 m2

Ocupación 100%

GRI anual1 1,4m€

WAULT2 5,0 años

No. de inquilinos

1

Madrid - Coslada

Logística – Madrid

El activo está situado en el centro de transportes de Coslada, Madrid. Consolidado parque logístico

conocido por sus excelentes comunicaciones con la A-2 y proximidad con el centro de Madrid

(18 kms) y el aeropuerto (7 kms). EI activo cuenta con una S.B.A. de 28.490 m2, alquilado íntegramente a

Azkar (filial de Dachser, uno de operadroes logísticos líderes en Europa).

Localización

Descripción

Hechos clave

Fuente: Compañía


2 Media ponderada de plazo de arrendamiento no vencido, calculada a 31 de marzo

de 2015

Madrid

30

Un

save

d D

ocu

men

t /

06/0

6/20

14 /

01:

29

31

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