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PARÁMETROS GERENCIALES PARA ACCEDER A PRODUCTOS DE
ADMINISTRACIÓN DE RECURSOS POR FIDUCIAS DIRIGIDOS A MIPYMES
APLICABLES A PROYECTOS DE VIVIENDA
LADY AGUIRRE. YENNY PAOLA MELO CALDERÓN. CAMILO LEÓN DEL RIO Y
HERLEY RINCÓN
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA
FACULTAD DE INGENIERÍA
PROGRAMA DE GERENCIA DE OBRAS
BOGOTÁ D.C. 2017
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CONTENIDO
1. TITULO 5
2. RESUMEN EN ESPAÑOL E INGLES 5
3. GLOSARIO 7
4. INTRODUCCIÓN 10
5. MODALIDAD DE TRABAJO DE GRADO 11
6. LÍNEA DE INVESTIGACIÓN 11
7. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 12
8. JUSTIFICACIÓN 15
9. OBJETIVOS 16
9.1. OBJETIVO GENERAL 16
9.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 16
10. MARCO DE REFERENCIA 17
10.1. MARCO TEÓRICO 17
10.1.1. FIDUCIA 17
10.1.2. FIDUCIA INMOBILIARIA 20
10.1.3. TIPOS DE FIDUCIA INMOBILIARIA 21
10.1.3.1. FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS 21
10.1.3.2. FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTA 22
10.1.3.3. FIDUCIA INMOBILIARIA DE PARQUEO DE TERRENO 24
10.1.1. MIPYME 25
10.1.2. FUENTES DE FINANCIAMIENTO PARA MIPYMES 27
10.1.3. SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA (SFC) 34
10.1.3.1. Misión 34
10.1.3.2. ¿Qué entidades están autorizadas en Colombia para captación de dinero? 34
10.1.3.3. Entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera De Colombia 35
10.2. MARCO LEGAL O NORMATIVO 41
3
10.2.1. NORMATIVA FIDUCIARIA EN COLOMBIA 41
10.2.2. NORMATIVIDAD QUE RIGE A LAS MIPYMES: 44
10.2.2.1. LEYES QUE RIGEN LAS MIPYMES 44
10.2.2.2. RESOLUCIONES QUE RIGEN LAS MIPYMES 45
10.2.2.3. DECRETOS QUE RIGEN LAS MIPYMES 45
10.3. MARCO CONCEPTUAL 46
10.4. ESTADO DEL ARTE 49
10.4.1. La responsabilidad de la fiduciaria con el comprador en un negocio inmobiliario
49
10.4.2. Estudio de factibilidad para la creación de un proyecto inmobiliario en la ciudad
de Quito, mediante la figura de un Fideicomiso Mercantil 50
10.4.3. El fideicomiso Ordinario como alternativa contractual para el desarrollo de
negocios inmobiliarios 52
10.4.4. Diseño De Un Modelo De Proyecto Inmobiliario A Través De Un Fideicomiso
Mercantil Para El Sector De La Construcción 55
11. METODOLOGÍA 58
11.1. INSTRUMENTO Y RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN 59
11.1.1. FUENTES PRIMARIAS 59
11.1.2. FUENTES SECUNDARIAS 59
11.2. PROCESAMIENTO DE DATOS 59
11.3. PROCEDIMIENTO PARA EL ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LA
INFORMACIÓN. 60
11.4. INVESTIGACIÓN DE CAMPO 60
11.5. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN 60
12. ANÁLISIS DE RESULTADOS 63
13. CONCLUSIONES Y RESULTADOS 87
14. BIBLIOGRAFÍA 89
4
LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Derechos de los que Intervienen en un contrato de Fiducia ......................................19
Tabla 2. Clasificación de las Empresas....................................................................................26
Tabla 3. Fuentes de Financiamiento a MIPYMES ..................................................................27
Tabla 4. Líneas de Crédito Bancario pata MIPYMES .............................................................30
Tabla 5 Sociedades Fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia 36
Tabla 6. Normativa Fiduciaria en Colombia............................................................................41
Tabla 7. Leyes que Rigen a las MIPYMES .............................................................................44
Tabla 8. Resoluciones que rigen a las MIPYMES ...................................................................45
Tabla 9. Preselección de Fiducias ............................................................................................69
Tabla 10 Comparación de puntos relevantes y cuantificación de costos Fiduciarios ............71
Tabla 11. Costos totales del Negocio Fiduciario .....................................................................77
Tabla 12 Requisitos para Solicitar la licencia de Construcción ...............................................81
LISTA DE GRAFICAS
Gráfica 1 . Paramentos a tener en cuenta para la estructuración del proyecto .......................66
Gráfica 2. Criterios de selección de la Fiducia ........................................................................68
Gráfica 3. Comparación de Costos del negocio Fiduciario según su fase ...............................76
Gráfica 4. Costos Totales del Negocio Fiduciario ...................................................................77
LISTA DE ANEXOS
Matriz de Riesgos
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1. TITULO
PARÁMETROS GERENCIALES PARA ACCEDER A PRODUCTOS DE
ADMINISTRACION DE RECURSOS POR FIDUCIAS DIRIGIDOS A MIPYMES
APLICABLES A PROYECTOS DE VIVIENDA
2. RESUMEN EN ESPAÑOL E INGLES
ESPAÑOL:
El siguiente documento contiene la información resumida obtenida de libros, artículos, sitios
web y documentos de consulta acerca del sector fiduciario en Colombia, con el objetivo de
conocer los productos ofrecidos por las Fiducias para la obtención de financiamiento a
proyectos de construcción de vivienda ejecutados por Mipyme, y los pasos a seguir para
acceder a los mismos. La investigación también tiene como alcance establecer una guía a la
cual se le hace un análisis de riesgos, unas recomendaciones claves que debe tener el Gerente
en cada etapa del proyecto dirigido a la consecución de la administración de los recursos
mediante las fiducias, y la culminación del proyecto. Dentro de la información expuesta se
abarca el tema de la normatividad que rige los negocios fiduciarios en Colombia,
terminología, entes de control y demás factores de orden legal que son de necesario
conocimiento de parte del Gerente. Adicionalmente, se concluye de la investigación, la
identificación de las condiciones mínimas a nivel técnico, administrativo, legal y financiero
que requiere la Mipyme para emprender este tipo de iniciativas.
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INGLES:
The following document contains the summary information obtained from books, articles,
websites and reference documents about the construction sector in Colombia, with the
objective of knowing the products offered by the Fiducias to obtain financing for housing
construction projects executed by small companies , and the steps to follow access to them.
The research also has as its scope to establish a guide to which a risk analysis is done,
some key recommendations that the Manager must have at each stage of the project aimed
at achieving the administration of the resources through the Fiducias, and the culmination of
the project. The information presented covers the issue of regulations governing fiduciary
businesses in Colombia, terminology, control entities and other legal factors that are
necessary knowledge of the Manager. Additionally, the identification of the minimum
technical, administrative, legal and financial conditions required by MIPYME to undertake
this type of initiative is concluded from the research.
7
3. GLOSARIO
Bienes: Son todas las cosas que existen, que pueden ser un bien mueble es decir que pueden
ser propiedad de alguien y se caracterizan porque pueden ser trasladados de un lugar a otro;
o un bien inmueble que son aquellos no pueden ser trasladados de un lugar a otro.
Captación: Es la actividad que realizan las entidades financieras que son las únicas
autorizadas para recibir recursos de los ahorradores para guardarlos, prestarlos o
invertirlos en el mercado financiero, y generarle ganancias al ahorrador.
Contrato: Son acuerdos que se dan entre dos o más personas y que crean obligaciones y
derechos entre las partes. Estos acuerdos pueden estar escritos o ser verbales.
Contrato fiduciario: Se da cuando el cliente (fideicomitente) y la Sociedad Fiduciaria,
dejan claro, por escrito o verbalmente, las responsabilidades y los derechos que tienen.
Egresos: Son todos los gastos que se tienen al realizar cualquier actividad.
Encargo Fiduciario: Acto de confianza en virtud del cual una persona entrega a otra uno
o más bienes determinados con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad
específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero.
Fiducia: Son entidades aprobadas y vigiladas por la Superintendencia Bancaria, que
se encargan de administrar y manejar bienes, públicos o privados
Fiducia Mercantil: Negocio jurídico en virtud del cual el fideicomitente transfiere uno o más
bienes al fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad
determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario.
Garantía: Es un respaldo que se ofrece con el patrimonio de una persona o con unos bienes
específicos
8
Gastos fijos: Son los gastos que siempre se tendrán y que pueden calcular siempre y
cuando se tenga la tarifa fija de este.
Ingresos: Es el dinero que se recibe por hacer una venta o prestación un servicio.
Ingresos fijos: Es el dinero que no varía en el corto plazo.
Intereses: Es el costo que se debe pagar por un crédito o inversión en una entidad bancaria,
se representa en una tasa o porcentaje y se calcula en periodos de tiempo como meses o años.
Liquidación Es el proceso en el cual se hace cierre formal de un negocio, contrato o empresa
MIPYME: Micro, pequeña y mediana empresa
Obligaciones: Responsabilidades que se tienen con otras personas naturales o jurídicas.
Persona jurídica: Es una entidad que se crea para el manejo de derechos y
obligaciones legales y compuesta por una empresa que representa a varias personas
naturales que decidieron crearla.
Persona natural: Es toda persona particular que para efectos legales y tributarios
se reconoce con este nombre, Puede ejercer actividades como independiente, las
responsabilidades u obligaciones legales recaen directamente sobre esta persona.
Preventa: La venta de un bien antes de producirlo o antes de que esté terminado
Procesos de Titularización: Proceso en el que diferentes activos son movilizados,
constituyéndose un patrimonio autónomo, con cargo al cual se emiten títulos. Bajo esta
figura, el emisor es el patrimonio autónomo administrado por una sociedad fiduciaria. El
plazo de los títulos está ligado a las características del activo. Pueden emitirse títulos con
9
características similares a la renta fija (de contenido crediticio), renta variable
(de participación) o a los de ambos (mixtos)
Propiedad: El derecho que tienes directo e inmediato sobre un objeto o un bien y
puedes disponer de él como tú lo desees sin perjudicar a los demás
Rentabilidad fija: Son las ganancias que te generan las inversiones que están sujetas a
una tasa fija, esta rentabilidad es más común en los depósitos a término fijo, cuentas de
ahorro programado entre otras y que te aseguran unas ganancias sin importar lo que
suceda en el mercado.
SFC (Superintendencia Financiera De Colombia): Entidad gubernamental encargada del
control y vigilancia de las actividades financieras que desarrollan las personas naturales o
jurídicas.
Punto de Equilibrio: En el momento en el cual las ventas realizadas cubren exactamente
los costos totales del proyecto
Título Valor: Documento que otorga derechos de propietario o acreedor sobre una compañía
que emitió este título, es negociable en el mercado bursátil, un título valor puede tener una
rentabilidad fija o variable dependiendo del activo que se negoció y las propiedades que este
documento tenga.
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4. INTRODUCCIÓN
La mayoría de MIPYME del sector de la construcción cuentan con profesionales capaces
de estructurar proyectos de infraestructura desde el punto de vista técnico; sin embargo, se
ha detectado un desconocimiento de las herramientas y productos financieros que existen
en el mercado, los cuales le permitirían ejecutar los proyectos propios sin necesitar gran
demanda de inversión inicial por parte de las Empresas.
Dado lo anterior, surge la necesidad de investigar en las Entidades Fiduciarias de
Colombia los productos que ofrecen enfocados en el financiamiento de proyectos de
construcción de vivienda que brinde oportunidades y seguridad a aquellas empresas que
tengan el deseo de iniciar estos proyectos, pero que no cuentan con mucha experiencia ni un
gran capital inicial.
Adicionalmente, se pretende analizar los requisitos de la fiducia con el fin de dar
recomendaciones y parámetros a los gerentes, que les serán útiles en el proceso desarrollo de
proyectos de construcción de vivienda que cuentan con financiamiento de las Entidades
Fiduciarias, con el fin de mitigar o evitar situaciones a nivel legal, financiero y técnico a las
cuales están expuestas las MIPYMES en las diferentes etapas que se generan hasta la
culminación, mediante el ejercicio práctico de investigación y consulta personal en las
Fiducias seleccionadas para hacer el ejercicio.
Con la investigación y acompañamiento se espera dirigir a gerentes de proyectos o
empresas MIPYME los parámetros generales para la consecución de financiación y análisis
de riesgos sobre las herramientas financieras que existen en el mercado Colombiano,
mediante el conocimiento de manera general de los requisitos jurídicos, legales, financieros
y técnicos que deben tener en cuenta las MIPYMES a la hora de tomar los productos
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ofrecidos por Fiducias, que es la figura financiera a estudiar en la presente investigación, con
lo cual puede llevar a cabo la ejecución de proyectos de construcción de vivienda propios y
entrar a competir de manera directa y con mayor facilidad en el sector privado.
Igualmente, se abarcará dentro del desarrollo de la investigación, los resultados que deben
arrojar los estudios de mercado y perfectibilidad del proyecto que se pretende presentar para
administrar los recursos por medio de las fiducias, y verificar la viabilidad de los mismos.
Para el desarrollo de la investigación, se tiene como referencia un proyecto de vivienda
ejecutado en Bogotá, estrato 4, con plazo de ejecución total de 18 meses, de los cuales 6 es
para el desarrollo de la Consultoría y 12 meses para la construcción, para que, a partir de
esta referencia, se determine un porcentaje respecto a las ventas del valor de la
administración de los recursos mediante las Fiducias.
El contenido tiene un alcance normativo, conceptual, se indica la metodología con la que se
desarrolló la investigación, el análisis de resultados, conclusiones y referencias.
5. MODALIDAD DE TRABAJO DE GRADO
MONOGRAFÍA. Tiene por objetivo la investigación y/o reflexión sistematizada en
torno a las prácticas administrativas y/o los planteamientos y conceptos de la administración
como disciplina de conocimiento. Se validará a partir del cumplimiento de los objetivos que
se hayan formulado.
6. LÍNEA DE INVESTIGACIÓN
Gestión Integral y dinámica de las organizaciones empresariales.
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7. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En relación con las MIPYMES a nivel nacional, luego de la desaceleración económica
sufrida a mediados de los noventa mediante estudios de investigación realizados por uno de
los autores donde se destaca Zuleta (1998)1. Uno de los problemas han sido el atraso
tecnológico, difícil acceso a recursos de financiación debido a la poca información de los
instrumentos de financiación existentes para empresas constructoras limitándose a ciertos
productos financieros tradicionales como lo es los préstamos bancarios, definido como un
contrato por el cual una entidad financiera se compromete a poner a disposición de una
empresa una cantidad de dinero, estableciendo unas condiciones específicas para la
devolución del monto inicial y el pago de los intereses sobre dicho préstamo, que suelen ir
determinadas por la cantidad de dinero que se va a utilizar en el proyecto y el riesgo que este
puede representar para la entidad financiera y también las características financieras de la
empresa ejecutora.
Los criterios que suelen seguir las entidades financieras para la concesión del crédito suelen
ir encaminados hacia el análisis de la solvencia de la empresa y la viabilidad del proyecto a
financiar, el porcentaje de capital propio que la empresa invierte en el proyecto que suele
representar su grado de implicación, y las garantías adicionales que aporta la empresa. Esta
limitante se ve reflejado en el rechazo del proyecto que la MIPYME desee ejecutar.
1 Zuleta, L.A. “Políticas para el Desarrollo de la Pequeña y Mediana Empresa en Colombia”
Consultoría BID – DNP dirigida por Luis Alberto Zuleta.
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Se reconoce como uno de los principales antecedentes el modelo básico asociativo ya
incursionado en países Latinoamericanos y europeos como estrategia financiera para
MIPYMES, este modelo hace que diferentes empresas formen la figura de consorcio o unión
temporal con un objetivo específico y es la aprobación de financiación inicial para la
ejecución del proyecto constructivo.
Como proceso de investigación, el trabajo que tiene que observar el Gerente de Proyecto, es
el uso de metodologías e instrumentos que permitan seguir procesos lógicos, que conduzcan
a procesar y recolectar información financiera y que permitan llegar a describir un problema
empresarial, con el objetivo de encontrar una solución financiera y abrir opciones de
desarrollo de la actividad económica de la Empresa.
El análisis financiero que debe hacer una MIPYME para invertir recursos propios, cuando los
tenga disponible, debe tener en cuenta la información de intereses y opciones ofrecidas en el
mercado financiero para optimizar el uso de los recursos. Lo anterior conlleva la necesidad de
atender una nueva metodología financiera orientada a la consecución de recursos, con el fin
de éxito de los proyectos de construcción para las MIPYMES, evaluando el costo y riesgo
que implica el entorno de cada proyecto.
Dadas las dificultades existentes a lo largo de la historia para las MIPYMES en el sector
de la construcción de vivienda, representan un porcentaje alto en la puntuación del PIB para
el país, en cuanto a la gestión de buenos proyectos para conseguir búsqueda de financiación
se ha convertido en problema macro debido a la falta de organización interna más que
externa, agregado a las altas exigencias en requisitos para las MIPYMES.
Teniendo en cuenta la formación técnica, el enfoque gerencial que se adquiere durante
la formación académica de una Especialización, así como también, las necesidades de las
14
empresas MIPYME para la consecución de financiamiento e inversionistas para la ejecución de
proyectos de vivienda, se ha decidido explorar y conocer con mayor profundidad los productos
ofrecidos en sector financiero y los requisitos que deben cumplir dichas empresas para
adquirirlos y los riesgos que se pueden presentar con la adquisición de créditos.
Establecer un método gerencial dirigido a MIPYMES que se enfoque en la consecución de
recursos para el financiamiento y ejecución de proyectos de vivienda, que conlleve al
conocimiento de los productos ofrecidos por FIDUCIAS para el sector de la construcción
a nivel nacional, que le permita a las empresas abrir nuevas opciones de negocios con el
desarrollo de proyectos propios e impulsando de esta manera, el crecimiento económico de
las mismas, previo análisis de los riesgos que se puedan generar con la adquisición de
productos para financiación.
¿Cuáles son los parámetros que deben tener en cuenta los Gerentes de MIPYME para el
desarrollo de proyectos de vivienda propios, utilizando los productos de Fiducia?
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8. JUSTIFICACIÓN
Teniendo en cuenta los antecedentes que se describen anteriormente, se puede evidenciar
que las condiciones que ofrece el sector bancario limitan el desarrollo de la actividad
económica de una empresa clasificada como MIPYME, ya que para acceder a un préstamo o
crédito bancario tiene que demostrar una solvencia, musculo financiero, experiencia y tipo de
proyecto en el cual se va a invertir los recursos, con el fin de respaldar el pago del mismo.
Por esta razón, surge la necesidad de investigar que otras alternativas ofrece el mercado
financiero colombiano, que le permitan a las nuevas empresas MIPYME acceder a
financiación sin la necesidad de demostrar un musculo financiero, en compensación a esto,
la entidad financiera tenga en cuenta el planteamiento y sustentación adecuada de un
proyecto a desarrollar para la construcción de vivienda, lo que conlleva, al estudio de los
productos financieros ofrecidos por las Fiducias.
El presente documentos va dirigido a aquellas empresas que no cuentan con gran
capital inicial o musculo financiero para emprender proyectos propios, como una
alternativo del desarrollo de la actividad que abarca la ingeniería civil y la arquitectura,
que implica aprovecha el potencial humano de la MIPYME .
16
9. OBJETIVOS
9.1.OBJETIVO GENERAL
Establecer el procedimiento necesario que deben seguir las empresas MIPYMES para
acceder a los productos que permitan la administración de recursos ofrecidas por las
Fiducias, dirigidas al desarrollo de proyectos propios de vivienda.
9.2.OBJETIVOS ESPECÍFICOS
➢ Reconocer los marcos de referencia teóricos y legales que permitan reconocer a la
fiducia como una oportunidad de emprendimiento de proyectos ejecutados por las
MIPYME en el sector de la construcción.
➢ Analizar los procedimientos que poseen las fiducias seleccionadas para acceder a
la financiación a proyectos de construcción de vivienda que desean emprender las
empresas MIPYMES con el fin de reconocer el riesgo al que se enfrentan.
➢ Determinar recomendaciones dirigidas a las empresas MIPYMES que permitan hacer
más viable la obtención del financiamiento o inversión por parte de la fiduciaria para
el desarrollo de proyectos Construcción de vivienda.
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10. MARCO DE REFERENCIA
10.1. MARCO TEÓRICO
10.1.1. FIDUCIA
Son entidades que tomaron cuerpo legal en Colombia en 1972, aprobadas y vigiladas por la
Superintendencia Financiera de Colombia, que se encargan de administrar y manejar
bienes, públicos o privados.
El artículo 1.226 del Código del Comercio de Colombia, se define a la fiducia como “negocio
jurídico en virtud del cual una persona llamada fiduciante o fideicomitente2, transfiere uno o más
bienes especificados a otras llamada fiduciario3, quien está obligado a administrarlos o
enajenarlos, para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de este
o en tercero llamado beneficiario o fideicomisario4”.
La fiducia se clasifica en tres grupos:
❖ Fiducia de inversión: Son los contratos firmados entre el fideicomitente y la fiducia
para administrar dineros o títulos valores con el fin de que la fiducia invierta y logre
2 Fideicomitente:Persona natural o jurídica que le encomienda uno o todos sus bienes a la sociedad fiduciaria con una determinada finalidad.
3 Fiduciario:Entidades de servicios financieros, constituidas como sociedades anónimas, sujetas a la inspección y a la vigilancia de la Superintendencia Financiera, cuyo objeto es la realización de todos aquellos actos de confianza en virtud de los cuales tú como fideicomitente entrega a otra (fiduciario) unos bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, con el objeto de que éste cumpla con la finalidad del contrato.
4 Fideicomisario:Persona natural o jurídica que goce de los beneficios que produce la finalidad del contrato de fiducia
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una rentabilidad, según lo establecido o pactado por el fideicomitente, de tal manera
que las fiducias puedan conforman fondos comunes.
❖ Fiducia inmobiliaria: Esta modalidad ocurre cuando se entrega a la fiduciaria un
bien inmueble a fin de desarrollar un proyecto de construcción, que junto con otras
actividades de administración y coordinación para el seguimiento de propiedades en
finca raíz.
❖ Fiducia de administración: La última clasificación reúne aquellos negocios que
el cliente o fideicomitente entrega un bien diferente de dinero, cumpliendo con los
requisitos del contrato.
En la actividad de fiducia existen dos tipos de contrato.
Contrato de encargo fiduciario: El primer tipo aclara que la fiduciaria simplemente es la
administradora de los bienes del fideicomitente y que éste conserva la propiedad
fiducia mercantil: El segundo contrato es más utilizado dentro del sistema y
consiste en que el cliente se desprende de la propiedad de los bienes que entrega,
sacándolos de su patrimonio. Estos bienes entran a formar un patrimonio autónomo,
que es administrado por la sociedad fiduciaria. (Redacción EL TIEMPO, 1995)5
Los derechos de las personas que intervienen en un contrato de fiducia son:
5 Redacción EL TIEMPO. (27 de Febrero de 1995). ¿Qué es la Fiducia? EL TIEMPO, pág. 2. Recuperado el 15 de Agosto de 2016, de http://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-289385
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Tabla 1. Derechos de los que Intervienen en un contrato de Fiducia
FIDEICOMITENTE
BENEFICIARIO
SOCIEDAD
FIDUCIARIA
- Reservar algunos derechos, con el fin de tener
claro algunas características, que como
propietario de los bienes no quieres perder. Por -Exigir a la sociedad
ejemplo, al entregar una casa, te puedes fiduciaria el
reservar el derecho del uso de la misma, y que cumplimiento puntual
la Fiduciaria solamente figure como de sus obligaciones, y
propietaria. si no las cumple exigir indemnización por
Son derechos
- Terminar la fiducia, cuando te hayas incumplimiento del
de la fiduciaria reservado esa facultad en la firma del contrato, contrato. además de los y pedir la remoción del fiduciario y nombrar el
establecidos en sustituto, cuando a ello haya lugar.
la ley y el
Al terminar el negocio o contrato fiduciario, contrato, recibir una
puedes obtener de regreso los bienes que le
remuneración entregaste a la Sociedad Fiduciaria. Pero si la
y requerir Sociedad Fiduciaria uso algunos de los bienes
-Solicitar a la información de para el pago de una deuda que tenías o
Superintendencia los comprando activos que no generaron ganancia,
Financiera de fideicomitentes la Sociedad Fiduciaria no puede devolverte los
Colombia que te y bienes originales que entregaste.
cambien de fiduciario, beneficiarios.
Tú como cliente (fideicomitente), le puedes si con el actual no te
sientes cómoda/o o hay
pedir a la Sociedad Fiduciaria una "Rendición
alguna clase de
de Cuentas", es decir, cuentas sobre la
enfrentamientos.
administración de los bienes que le has
entregado, y no pueden pasar más de 6 meses sin que la sociedad fiduciaria no te presente las
cuentas
Fuente: (COLPATRIA, 2010)6
6 COLPATRIA. (2010). Maneja tus Finanzas. Recuperado el 10 de Febrero de 2017, de https://www.manejatusfinanzas.com/Loquenecesitassaber/QUEESLAFIDUCIARIA/QUIENESINTER VIENENENELCONTRATODEFIDUCIA/tabid/253/language/en-US/Default.aspx
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10.1.2. FIDUCIA INMOBILIARIA
La fiducia inmobiliaria definida como un negocio fiduciario por medio del cual un
fideicomitente entrega bienes o recursos destinados a un proyecto inmobiliario o a la
administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución del proyecto de acuerdo a
las estipulaciones contractuales. Esta figura ha ganado importancia en el ámbito de la
construcción durante los últimos años en Colombia, ya que genera una idea de confianza en
los inversionistas que desean obtener bienes inmuebles, a través de las sociedades
fiduciarias, las cuales deben estar autorizadas por la Superintendencia Financiera de
Colombia.(Hernández Limogi, 2011)7.
Estas entidades permiten que los ingresos obtenidos por el aporte de los fideicomitentes,
sean invertidos en proyectos de construcción, avalados por dichas sociedades, las cuales
aplican estudios de viabilidades técnicas y comerciales de dichas construcciones, llevando su
competencia no sólo a una supervisión, sino a un acompañamiento que le permite al
fideicomitente tener certeza sobre el bien que esta por adquirir y que depende de una
construcción que se entregara a un plazo determinado.
El trabajo en conjunto de las sociedades fiduciarias y los grandes constructores, por medio de
convenios han beneficiado a los contratistas, ya que al involucrar a las entidades fiduciarias en
dichos proyectos los inversionistas se multiplican, al encontrar el respaldo y la protección en el
negocio contractual. Pero hasta donde llega la responsabilidad de una entidad fiduciaria, en el
incumplimiento de la entrega de una obra, posibles daños futuros en la construcción,
7Hernández Limogi, M. (2011). Guia Juridica de Negocios Fiduciarios en Colombia. Legis.
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moras en la entrega bajo que normas de protección pueden estar avalados por
los inversionistas o fideicomitentes.
10.1.3. TIPOS DE FIDUCIA INMOBILIARIA
Dentro de las modalidades presentadas en la fiducia inmobiliaria se encuentran las
denominadas fiducias inmobiliarias de tesorería, de preventas, y de administración y
pagos las cuales se describen a continuación:
10.1.3.1. FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS La fiducia
inmobiliaria de administración y pagos, como lo indica su nombre, es el mecanismo a través
del cual se transfiere a la Fiduciaria el bien inmueble sobre el cual se adelantará el proyecto,
así como los recursos destinados para el desarrollo del mismo. Cuando el desarrollo del
proyecto inmobiliario se adelanta a través de la modalidad de fiducia inmobiliaria de
administración, la Fiduciaria podrá efectuar los pagos derivados del proyecto, respaldará la
deuda adquirida con los acreedores para el desarrollo de la construcción, transferirá los
bienes inmuebles a los compradores, administrará los recursos de los compradores y
coadyuvará al fideicomitente para efectos de tramitar la instalación de servicios públicos
domiciliarios, la instalación de servicios preliminares de obra y demás trámites donde las
autoridades o las empresas públicas exijan el visto bueno, consentimiento o que la solicitud
sea suscrita por el propietario del terreno que es la Fiduciaria.
La fiducia inmobiliaria de administración y pagos abarca desde la administración de los recursos
hasta la administración del bien inmueble, sin embargo, bien podría darse la mera
administración del inmueble y posterior transferencia de los bienes, ante lo cual estaríamos
frente al comúnmente denominado contrato inmobiliario sin recursos. En este último caso, el
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fideicomitente administrará los recursos del proyecto y la Fiduciaria cumplirá con la
obligación de transferir las unidades a cada uno de los compradores vinculados al proyecto.
10.1.3.2. FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTA
La fiducia inmobiliaria de preventa es conocida como una etapa de recaudo en donde la
Fiduciaria recibe e invierte los dineros otorgados por los interesados en adquirir alguna de
las unidades inmobiliarias que se adelantan en el proyecto de construcción.
Las personas interesadas en el proyecto inmobiliario en etapa de preventas, generalmente son
denominados como encargados, quienes deberán entregar a la fiduciaria los recursos
destinados a la separación del inmueble para que los invierta en una de sus carteras
colectivas de conformidad con la normatividad vigente8 y posteriormente gire las sumas
entregadas junto con los rendimientos al constructor o, si fuere el caso, al patrimonio
autónomo que se constituirá para el desarrollo del proyecto inmobiliario.
El contrato de preventa es el primer paso para establecer de manera clara la viabilidad del
proyecto, especialmente la viabilidad financiera. En dichos contratos la Fiduciaria realiza
una labor de guardián y custodio de los recursos aportados por los posibles adquirentes,
imponiendo al fideicomitente distintos requisitos para realizar el desembolso de los dineros
recaudados. Una vez cumplidas las condiciones por parte del constructor, la Fiduciaria girará
los recursos a este para que desarrolle el proyecto, y dicho valor se imputará como parte de
pago del inmueble. Ahora bien, si el constructor no puede cumplir con las condiciones
8Artículo 3.1.1.1.1 Decreto 2555 de 2010
23
establecidas para el giro de los recursos, estos serán entregados a cada uno de los interesados,
junto con los rendimientos que pudieron generarse por su inversión en la cartera colectiva.
Usualmente, en los contratos de preventa, el constructor no tiene que indemnizar al futuro
comprador por el no cumplimiento del proyecto, ya que este mecanismo fiduciario lo que
busca es evaluar y considerar si el proyecto se podrá desarrollar o, si por el contrario, será
un fracaso.
La importancia del contrato de preventa para el constructor radica en la posibilidad que tiene
este último de ofrecer un proyecto inmobiliario, realizar su comercialización y obtener los
permisos necesarios para el desarrollo del mismo, sin verse afectado por la posible
inviabilidad jurídica o financiera que pudiese tener el proyecto ya que, como lo indicamos
anteriormente, ante la imposibilidad de desarrollar el proyecto, no tendrá que indemnizar a
los futuros compradores. Por otra parte, para los futuros compradores, el contrato de
preventa reviste gran importancia ya que ofrece seguridad sobre la custodia de sus recursos
sin que estos se vean afectados ante el incumplimiento del constructor, o por los conocidos
casos de estafas perpetrados por parte de empresas ficticias. Además de lo anterior, si el
proyecto es viable, el futuro comprador recibe un beneficio consistente en el sostenimiento
de las condiciones establecidas con el constructor para la adquisición del inmueble, entre
ellos, el precio el cual seguirá vigente hasta el momento de la entrega de los bienes.
Nuestro ordenamiento legal ha establecido para la Fiduciaria distintas obligaciones
en desarrollo del contrato de preventa, entre ellas, aquella relacionada con el deber de
información sobre los siguientes aspectos:
1. Expresar si la Fiduciaria tendrá el manejo futuro de los recursos. En estos casos lo que se
busca es establecer si, posterior al contrato de preventa, se celebrará un contrato
24
inmobiliario de administración y pagos, en el cual la Fiduciaria, a través de un
patrimonio autónomo, continuará manejando los recursos entregados por los futuros
compradores.
2. Establecer de forma clara y comprensible las causales y términos en los cuales se
realizará la devolución de los recursos. Ante el incumplimiento de las condiciones
establecidas para el giro de los recursos por parte del constructor, la Fiduciaria deberá
establecer cuál será el procedimiento y los términos en que se realizará la devolución
de los dineros a los compradores. Asimismo, se realizará la devolución de los recursos
a los futuros compradores cuando estos decidan retirarse del negocio.
3. La Fiduciaria deberá identificar de forma clara y expresa quién es la persona a
quien se le girarán los recursos. (Superintendencia Financiera de Colombia, 2003)9.
10.1.3.3. FIDUCIA INMOBILIARIA DE PARQUEO DE TERRENO Aunque la
fiducia inmobiliaria de parqueo no es regulada específicamente en nuestro ordenamiento
legal, a la misma se le aplica la normativa referente a la fiducia mercantil. Su desarrollo se
presenta como un mecanismo de intermediación para la adquisición de un inmueble, el cual
usualmente se utiliza para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. En la fiducia
inmobiliaria de parqueo, se transfiere un bien inmueble a la Fiduciaria, quien detentará su
titularidad hasta el cumplimiento de unas condiciones previamente establecidas en el
contrato de fiducia, momento a partir del cual transferirá el inmueble en favor de un
beneficiario o a quien se le instruya en el contrato.
9Superintendencia Financiera de Colombia. (2003). Circula Básica Jurídica.
25
Un claro ejemplo de esta modalidad de fiducia es aquel presentado en desarrollo de un
contrato de promesa de compraventa en el cual las partes, esto es, el promitente vendedor y
el promitente comprador, acuerdan que el inmueble objeto de venta sea transferido a un
patrimonio autónomo, quien lo transferirá al promitente comprador una vez este último haya
pagado la totalidad del inmueble al promitente vendedor. Si el pago no se realiza por parte
del promitente comprador, la Fiduciaria restituirá el inmueble al promitente vendedor. La
anterior figura ofrece seguridad tanto al promitente comprador como al promitente vendedor,
ya que, si el primero cancela el valor total del inmueble, este tendrá certeza sobre la
transferencia del mismo a su favor. Por otro lado, el promitente vendedor sabrá que, si el
promitente comprador no realiza el pago del inmueble, el mismo será restituido a él.
Esta modalidad es utilizada con frecuencia por parte de los constructores que están en
proceso de adquisición de inmuebles para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. (Motta
Páez, 2011)10
.
10.1.1. MIPYME
La revisión de experiencias internacionales para la clasificación de las Micro, pequeñas y
medianas empresas (MIPYMES) en América Latina indica una alta variabilidad en términos del
número de criterios empleados (o combinación de los mismos), los rangos para definir el tamaño
empresarial y el sector productivo en el que operan. Así mismo, para algunos países se registra
más de una definición de acuerdo con el objetivo de la clasificación, de forma que puede existir
diferencia en la definición si el interés es acceder a un servicio financiero o si se
10Motta Páez, L. (2011). La fiducia Inmobiliaria en Colombia.
26
busca acceso a instrumentos de apoyo de política pública.(Nieto, Timoté, Sanchez,
& Villareal, 03 de Agosto, 2015)11
.
En Colombia mediante la Ley 905 del 02 de Agosto de 2004 que modifica la ley 590 del
2000 sobre promoción del desarrollo de la micro, pequeña y mediana empresa colombiana y
se dictan otras disposiciones define a MIPYMES como micro, pequeña y mediana empresa.
“Artículo 2º. Definiciones. Para todos los efectos, se entiende por micro incluidas las
Famiempresas pequeña y mediana empresa, toda unidad de explotación económica,
realizada por persona natural o jurídica, en actividades empresariales, agropecuarias,
industriales, comerciales o de servicios, rural o urbana, que responda a dos (2) de los
siguientes parámetros” (Congreso de la República de Colombia)12
.
Tabla 2. Clasificación de las Empresas
EMPRESA
NUMERO DE ACTIVOS TOTALES POR
TRABAJADORES
VALOR
MICROEMPRESA planta de personal no superior inferior a quinientos (500)
a (10) trabajadores
SMMLV / excluida la vivienda
planta de personal entre (11) y
entre quinientos uno (501) y
PEQUEÑA
menos de cinco mil (5000) cincuenta (50)
SMMLV
11Nieto, V., Timoté, J., Sanchez, A., & Villareal, S. (03 de Agosto, 2015). Clasificacion por tamaño empresarial en Colombia: Historia y Limitaciones para una propuesta. Deprtamento Nacional de Planeacion - DPN.
12Congreso de la República de Colombia. (s.f.). Ley 905 del 02 de Agosto de 2004. Recuperado el 29 de Agosto de 2016
planta de personal entre
MEDIANA cincuenta y uno (51) y
doscientos (200)
27
entre cinco mil uno (5001) a
treinta mil (3000) SMMLV
Fuente:Ministerio de Industria y Comercio. (20 de Marzo de 2014). Mipymes - Portal Empresarial Colombiano. (Ministerio de Industria y Comercio, Productor)
Recuperado el 25 de Agosto de 2015, de http://www.mipymes.gov.co/publicaciones.php?id=2492
10.1.2. FUENTES DE FINANCIAMIENTO PARA MIPYMES
El Estado pone a disposición de las MIPYMES diferentes fuentes de financiamiento, a bajo
costo y respaldado por el Fondo Nacional de Garantías. A continuación se presentan algunas
de las principales entidades que ofrecen líneas de crédito que el gobierno ofrece como
alternativa de financiamiento a las MIPYMES en Colombia:
Tabla 3. Fuentes de Financiamiento a MIPYMES
ENTIDAD FUNCIÓN
Fondo de Modernización y Creado por la Ley 590 de 2.000 (Ley MIPYME), cuyo desarrollo tecnológico de objetivo principal es financiar y otorgar incentivos a
las Micros, Pequeñas y programas, proyectos y actividades para el desarrollo Medianas Empresas tecnológico y la aplicación de instrumentos no financieros
(FOMIPYME) dirigidos a su fomento y promoción de las MIPYMES.
La función de esta entidad es respaldar los créditos ante el Fondo Nacional de sistema financiero, que hayan sido otorgados para financiar
Garantías (FNG) proyectos liderados por personas naturales o jurídicas, hasta
un porcentaje de este.
28
ENTIDAD FUNCIÓN
El 18 de marzo de 2004 se suscribió el Convenio de Alianza
Convenio de Alianza Estratégica entre FINDETER13
, ACOPI14
y el FNG con el fin Estratégica de incentivar la generación de iniciativas de inversión
relacionadas con el sector empresarial MIPYME.
Su misión es la de promover el desarrollo integral de las
pequeñas y medianas empresas en consideración a su
participación para la generación de empleo, desarrollo
regional, la integración entre sectores económicos y el
Fondo Financiero de aprovechamiento productivo de pequeños capitales.
Proyectos de Desarrollo Servicios: Diagnóstico empresarial para la innovación y la
(FONADE) reconversión - Implementación de proyectos de reconversión
industrial - Implementación de nuevas tecnologías - Asistencia
técnica integral de los procesos de reconversión industrial -
Proyectos de modernización empresarial que busquen la
comercialización internacional.
Su función es la de facilitar el acceso al crédito a las micro,
pequeñas y medianas empresas - MIPYMES, ofreciéndoles a
través del FNG, una garantía automática. Esta garantía
disminuye el riesgo crediticio al intermediario financiero en
BANCOLDEX un porcentaje del crédito solicitado con recursos Bancóldex.
Servicios: Crédito para Micros, pequeñas y medianas
empresas que presenten solicitudes de crédito bajo el cupo
especial de crédito "Apoyo a a la Productividad y
Competitividad" - Programa "aProgresar".
La Red de la Banca de las Oportunidades son los bancos,
BANCA DE LAS
compañías de financiamiento comercial, las cooperativas, las
ONG, y las cajas de compensación familiar, quienes son las
OPORTUNIDADES
encargadas de extender su cobertura y llevar los servicios
financieros a la población desatendida.
13 FINDETER: Financiera de Desarrollo Territorial S.A
14 ACOPI: la Asociación Colombiana de Medianas y Pequeñas Industrias que es un Gremio que representa, apoya, defiende y busca mejorar los niveles de productividad de las MIPYMES de Colombia; a través de la asociatividad y los diferentes servicios empresariales
29
ENTIDAD FUNCIÓN
La siguiente es la oferta crediticia que hace el sector bancario
SECTOR BANCARIO
a las MIPYMES de Colombia. En la siguiente tabla se muestra la entidad financiera que ofrece el crédito, la línea de TRADICIONAL
crédito para MIPYMES y otros aspectos que se deben tener en
cuenta para acceder a este servicio.
Fuente: (Váquiro, 2009)15.
15Váquiro, J. (11 de Septiembre de 2009). PYMES FUTURO. Recuperado el 29 de Agosto de 2016, de http://www.pymesfuturo.com/Fuentes_financiamiento.htm
Tabla 4. Líneas de Crédito Bancario pata MIPYMES
BANCO
LÍNEA DE MONTO-PLAZO
TASA DE REQUISITOS Y BENEFICIOS
CRÉDITO
INTERÉS
GARANTÍAS
Hasta tres años para Hipoteca. Prenda.
Banco Capital de capital de trabajo y De acuerdo con el Amortización: mensual. Trimestral o
Respaldo del fondo
Agrario S.A.
trabajo
hasta cinco años
plazo pactado
semestral Nacional de garantía
para inversión
Certificado de Crédito de libre inversión. Disposición
Banco de Credicash varían según existencia. Declaración inmediata del capital. Sin cuota de manejo los
Crédito pyme riesgo del cliente de renta. Estados primeros seis meses prorrogables según
financieros consumo
Empresarial:
Trimestre
Uso crédito para capital de trabajo. Compra Banco de de activos fijos ampliación o renovación de la
cartera 90 días prorrogables
anticipado o su
Garantía. Real
Occidente
planta y nuevos proyectos. Liquidez al corto ordinaria tasa equivalente
plazo
Certificado de
existencia. Declaración Disponibilidad de un cupo de crédito. Solo
Bancafe
Cupo Pyme
Doce meses
de renta. Estados paga intereses por parte de cupo utilizado. financieros. Respaldo Puede realizar abonos extraordinarios cuando
del fondo nacional de desee
garantías
De acuerdo con las
De acuerdo con el Permite a la empresa contar con sus recursos.
estudio de crédito que
Para inversión en su crecimiento. Cartera
De 1 hasta 7 años
políticas vigentes
Av Villas se realice. Posibilidad Proporcional plazos adaptados a necesidades Ordinaria según destino en el momento del
de Fondo Nacional de
particulares de crédito. Posibilidad de
desembolso
garantías solicitar cupo rotativo
31
BANCO
LÍNEA DE MONTO-PLAZO
TASA DE REQUISITOS Y BENEFICIOS
CRÉDITO
INTERÉS
GARANTÍAS
Cuota fija única durante la vigencia del
Banco caja
Capital de
Declaración de renta.
crédito. Elegir financiación directa al Banco o Hasta 12 meses Bancoldex, a través de las líneas de fomento. social trabajo Estados financieros.
Facilidad para el pago de la cuota a través del
servicio de débito automático
Para atender sus necesidades de crédito en el
corto plazo. La empresa podrá disponer de
Banco
estos recursos de manera automática a través Línea Pyme 90 días de pagos electrónicos o por giro de cheques.
Davivienda
La Pyme dispondrá de un cupo que cubrir a
sus necesidades de caja, sobregiro y tesorería
con atractivas tasas de interés
Banco de
Capital de
Corto, mediano y
De acuerdo con las Financia capital de trabajo. Asesorías para necesidades del
Bogotá
trabajo
largo plazo
obtener los instrumentos de financiación
cliente
El crédito debe ser Provee liquidez al beneficiario del crédito
Banco GNB
Crédito de
cubierto por la garantía
Hasta 5 años
para destinatariol a financiar sus actividades Sudameris dinero en un 130 %. Garantías
y/o inversiones hipotecaria
Cupo
Créditos a corto, A convenir. Esta línea
Banco mediano y largo
múltiple de Tasa preferencial se puede trabajar con el
Popular
plazo con vigencia
crédito
FNG
de un año
32
BANCO
LÍNEA DE MONTO-PLAZO
TASA DE REQUISITOS Y BENEFICIOS
CRÉDITO
INTERÉS
GARANTÍAS
Poseer cuenta
Banco
Crédito
corriente. Información Disponibilidad inmediata de recursos.
Máximo un año
legal y financiera de la
Agilidad en las transacciones crediticias. Santander rotativo empresa debidamente Fácil acceso a diferentes líneas de crédito.
actualizada.
Crédito en
La tasa establecida
Ser cliente del banco. Información legal y Agilidad y seriedad en la prestación del
Bancolombi
pesos
de 12, 24 y 36 es la DTF + puntos
financiera de la
servicio bajo interés de financiación. a compra todo meses definidos por
empresa debidamente Cómodas cuotas mensuales o trimestrales. empresarial
política
actualizada
Son diferenciales
dependiendo de las Estados financieros del
políticas interés de último año y del año en
riesgo que maneja curso. Declaración de
Capital de 12 meses en capital
la entidad y de la renta. Descripción del
trabajo y
capacidad de pago
proyecto. Se pueden
Acceso y portafolio de productos. Incentivo BBVA de trabajo y 5 en
proyectos de del cliente. aplicar garantías del en capacidad rural. inversión
inversión
Además se suman
fondo nacional de
estudios garantías FNG y el
sectoriales que fondo agropecuario de
determinan el garantías.
nivel de riesgo
33
BANCO
LÍNEA DE MONTO-PLAZO
TASA DE REQUISITOS Y BENEFICIOS
CRÉDITO
INTERÉS
GARANTÍAS
Declaración de renta
de los últimos dos
Crédito
años. Estados Cupo de sobregiro. Cupo de tarjeta de crédito financieros (PYG) de
Colpatria rotativo Plazo 24 meses empresarial. Puede obtener otras líneas de los últimos dos años.
Pyme
crédito. Estados financieros
(PYG) del año en
curso.
Megabanco Mega
Plazo sujeto a
puede ser fija o
Financiación de activos fijos. Capital de Banco De acuerdo a políticas
propósito
destino de inversión
variable
trabajo y capitalización empresarial
Bogotá
Fuente: (ACOPI NACIONAL, 2016)16
16ACOPI NACIONAL. (2016). Asociación Colombiana de Micro, Pequeñas y Medianas Empresas. Recuperado el 30 de Agosto de 2016, de http://www.acopi.org.co/
10.1.3. SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA (SFC)
Es una institución que autoriza y vigila la actividad que realizan las entidades que
reciben dineros del público, donde se dan la posibilidades de ahorrar, invertir capital,
tener un crédito, un seguro o pensión.
10.1.3.1. Misión
La Superintendencia Financiera de Colombia (SFC) tiene como misión preservar la
confianza pública de los ciudadanos y la estabilidad del sistema financiero, mantener la
integridad, eficiencia y transparencia del mercado de valores y demás activos financieros, de
igual manera, velar por el respeto de los consumidores financieros. Así, ejerce la inspección,
vigilancia y control de quienes realizan la actividad financiera, bursátil, aseguradora y
cualquier otra relacionada con el manejo o inversión de recursos recibidos (captados) del
público.
10.1.3.2. ¿Qué entidades están autorizadas en Colombia para captación de
dinero?
De acuerdo con las leyes colombianas vigentes, las únicas entidades legalmente autorizadas
para la captación, manejo, aprovechamiento o inversión de recursos del público, son las
sometidas a la inspección, vigilancia y control de la Superintendencia Financiera de
Colombia, a saber: los bancos; las compañías de financiamiento; las corporaciones
financieras; las cooperativas financieras; los organismos cooperativos de grado superior de
carácter financiero; las entidades oficiales especiales; las sociedades fiduciarias; las
secciones de ahorro y crédito de las cajas de compensación; las sociedades administradoras
de fondos de pensiones y de cesantía; las sociedades comisionistas de bolsa independientes;
comisionistas de bolsa de valores y de bolsas agropecuarias, agroindustriales y de otros
productos básicos; las sociedades administradoras de inversión; los fondos mutuos de
inversión; los emisores de valores inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores y
35
las sociedades de capitalización, según las modalidades que la ley expresamente establece
para cada tipo de entidad. Así mismo, las únicas entidades autorizadas para la realización
de operaciones de seguros son las compañías y cooperativas de seguros sometidas a la
inspección, vigilancia control y de esta Superintendencia.
Las citadas entidades autorizadas para captar recursos del público deben constituirse
exclusivamente bajo la forma de sociedades anónimas o de cooperativas financieras. Así las
cosas, en nuestro país ninguna sociedad colectiva, en comandita, de responsabilidad limitada
o empresa unipersonal puede contar con autorización legal para captar recursos del público
y, mucho menos, una persona natural. (SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE
COLOMBIA, Superintendencia Fianciera de Colombia, 2016)17
10.1.3.3. Entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera De Colombia A
continuación presentamos el listado general de las Sociedades Fiduciarias vigiladas por la
Superintendencia Financiera de Colombia que se encuentra a disposición de consulta de los
ciudadanos (SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, Superintendencia
Financiera de Colombia, 2017)
17 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA. (15 de 02 de 2016). Superintendencia Fianciera de Colombia. Recuperado el 03 de 08 de 2017, de https://www.superfinanciera.gov.co/jsp/loader.jsf?lServicio=Publicaciones&lTipo=publicaciones&lF uncion=loadContenidoPublicacion&id=10083710
Tabla 5 Sociedades Fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia
Denominación Social De Nit
Dirección
Teléfono
E-Mail / Página Web
La Entidad
Carrera 9 No. 72 -
BBVA ASSET Management
[email protected]/ 860048608-5 21 Piso 9 - Bogotá 3123711 o BBVA Fiduciaria [email protected]
D.C.
www.pendienteincluir
CorpBanca Investment Carrera 7 No. 99 -
Trust Colombia S.A. 860072589-4 21 Piso 17 - Bogotá 6448003/04 www.corpbancatrust.com.co
Sociedad Fiduciaria D.C.
Avenida El Dorado
Fiduciaria Colmena S.A. - 860501448-6
No. 69C - 03 Piso 7, 2105040
Colmena Fiduciaria-
Torre A - Bogotá
www.colmena_fiduciaria.com.co
D.C.
OLD MUTUAL Avenida 19 No. Conmutador6584
SOCIEDAD FIDUCIARIA 860058956-6
109A - 30 - Bogotá
000 / 6584300
www.skandia.com.co S.A D.C.
Fiduciaria la Previsora S. A.
860525148-5
Calle 72 No. 10 - 03 5945111
[email protected] - Bogotá D.C. www.fiduprevisora.com.co
Carrera 15 No. 100 - 6447700 –
Alianza Fiduciaria S.A. 860531315-3
43 Pisos 3 y 4 -
6169091 www.alianza.com.co Bogotá D.C.
Fiduciaria Popular S.A. -
Carrera 13A No. 29 [email protected]
800141235-0
- 24 Pisos 20 y 21 - 5611700
Fiduciar S.A.-
www.fidupopular.com.co
Bogotá D.C.
37
Denominación Social De Nit
Dirección
Teléfono
E-Mail / Página Web
La Entidad
Calle 10 No. 4 - 47
Piso 23 Edificio
Corfivalle
Comunicaciones, 8982200
Fiduciaria Corficolombiana correspondencia y [email protected]
800140887-8
3538840/
S.A.
notificaciones:
www.fiduciariacorficolombiana.com 3538795
Carrera 13 No. 26 -
45 Piso 14 Edificio
Internacional
Bogotá D.C.
Fiduciaria de Occidente S.A.
Carrera 13 No. 27- [email protected]
800143157-3
47 Piso 9 - Bogotá 2973030
-Fiduoccidente S.A.- www.fiduoccidente.com.co D.C.
Calle 67 No. 7- 37
Fiduciaria Bogotá S.A. 800142383-7 Piso 3 Edificio Plaza 3485400 www.fidubogota.com
67
Carrera 7 No. 27- 18 3394660-
[email protected] Helm Fiduciaria S.A. 800141021-1 Piso 19 -Bogotá 3394560- [email protected]
D.C. 3394565
www.grupohelm.com.co
38
Denominación Social De Nit
Dirección
Teléfono
E-Mail / Página Web
La Entidad
Cititrust Colombia S.A.
Carrera 9A No. 99 - [email protected]
800146814-8
02 Piso 1 - Bogotá 6394069
Sociedad Fiduciaria www.citibank.com.co D.C.
Carrera 7 No. 24 - 5230330 –
Fiduciaria Colpatria S.A. 800144467-6 89 Piso 21 - Bogotá www.colpatria.com 6375080
D.C.
Carrera 48 No. 26-
85. Av. Los
Fiduciaria Bancolombia S.A.
Industriales.
o
800150280-0
Dirección General, 404 0000
[email protected] Sociedad Fiduciaria
Torre Sur, Piso www.fiduciariabancolombia.com.co
Medellin
6E.
Acción Sociedad Fiduciaria S.A. ó Acción Fiduciaria,
Calle 85 No. 9 - 65 - 6915090 / [email protected] y
para todos los efectos legales 800155413-6
6915096 /
Bogotá D.C.
podrá utilizar la sigla Acción 6917170 www.accion.com.co
Fiduciaria
Carrera 7 No. 75 -
85/87 Piso 10 -
Servitrust GNB Sudameris Bogotá D.C. Notificacion Judicial :
S.A. "Servitrust GNB 800168763-5 Recepción PBX 4390000 [email protected]
Sudameris" Correspondencia: www.fiduciaria.gnbsudameris.com.co
Por la Carrera
Octava (8a.)
39
Denominación Social De Nit
Dirección
Teléfono
E-Mail / Página Web
La Entidad
Fiduciaria Central S.A. -
Avenida El Dorado [email protected] 800171372-1 No. 69A - 51 4124707
Fiducentral S.A.- www.fiducentral.com Interior 3 Piso 3
Sociedad Fiduciaria de
Calle 16 No. 6 -16
Piso 29 Edificio
3173332 –
[email protected] Desarrollo Agropecuario 800159998-0
Avianca - Bogotá 3173224 www.fiduagraria.gov.co S.A. y/o Fiduagraria S.A.
D.C.
Fiduciaria Colombiana de
Calle 28 No. 13A -
24, Piso 6o y 7
o ,
PBX: (571)
[email protected] Comercio Exterior S.A. 800178148-8
Edificio el Museo - 3275500
www.fiducoldex.com.co
Fiducoldex
Bogotá D.C.
Fiduciaria Davivienda S.A. Avenida el Dorado 330-0000 Ext
[email protected] Sigla:
"FIDUDAVIVIENDA 800182281-5
No 68B - 85 Piso 2 -
91001 www.davivenda.com S.A."
Bogotá D.C.
Fiduciaria del País S.A. -
Transversal 23 No. [email protected]
900305083-6
94 - 33 Piso 5 - 4236969
Fidupaís S.A. - www.fidupais.com Bogotá D.C.
Gestión Fiduciaria S.A.
Calle 10 No. 4 - 40 Of. 705 Edificio [email protected] Gesfiducia S.A. o 900322339-8 (2) 4856868
Bolsa de Occidente -
www.gestionfiduciaria.com.co
Fidugestión S.A.
Cali
40
Denominación Social De Nit
Dirección
Teléfono
E-Mail / Página Web
La Entidad
Credicorp Capital Fiduciaria
Calle 34 No. 6 - 61
[email protected] 900520484-7 3078047 [email protected] S.A. Piso 2 - Bogotá D.C.
www.credicorpcapitalfiduciaria.com
BNP Paribas Securities Calle 98 No. 9ª - 41 http://securities.bnpparibas.com/jahia/cms/sites/por Services Sociedad Fiduciaria 900635607-0 Oficina 403 - 6514372
taL/coLombie.htmL www.pendiente.com S.A. - Sigla "BPSCO"
Bogotá D.C.
BTG PACTUAL Carrera 43a No. 1-
SOCIEDAD FIDUCIARIA 900795172-4
50, San Fernando 4484300 - [email protected]
S.A. Sigla: BTG PACTUAL
Plaza, Torre 2, Piso
3078090 Bogotá
-
www.btgpactual.com.co
FIDUCIARIA 12 - Medellin
FIDUCIARIA COOMEVA Calle 13 No. 57 - 50 3330000 Ext. [email protected]
S.A. "FIDUCOOMEVA" Piso 3 - Cali 33512 , 32451 www.fiduc0omeva.com
"RENTA 4 & GLOBAL
FIDUCIARIA S.A." Siglas Carrera 9 No. 78 -
RENTA 4 & G 900999445-6
739 50 50
[email protected] 15 - Bogotá D.C.
FIDUCIARIA o RENTA4G
FIDUCIARIA
Fuente: SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA. (05 de 05 de 2017)..
https://www.superfinanciera.gov.co/jsp/loader.jsf?lServicio=Publicaciones&lTipo=publicaciones&lFuncion=loadContenidoPublicacion&id=13067
10.2. MARCO LEGAL O NORMATIVO
10.2.1. NORMATIVA FIDUCIARIA EN COLOMBIA
A diferencia de otros países, el desarrollo de la fiducia en Colombia ha sido significativo
por el impulso normativo que le otorgó la reforma financiera a través de la Ley 45 de 1990.
A partir de ese momento, las áreas fiduciarias de los bancos debieron constituirse como
sociedades anónimas con un capital propio y con requerimientos mínimos de capital.
Las normas que regulan el desarrollo de la actividad fiduciaria en Colombia son entre otras el
Código de Comercio, el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero - Decreto 663 de 1993, la
Circular Básica Jurídica, la Circular Básica Contable, la Ley 80 sobre contratación estatal y
las demás expedidas por las autoridades competentes.(ASOFIDUCIARIAS, 2013)18
.
Tabla 6. Normativa Fiduciaria en Colombia
Nombre Contenido
Circular Básica Contable y Circular Básica Contable y Financiera y remisión de
Financiera (C.E. 100 de 1995) información.
Circular Básica Jurídica (C.E. Circular Básica Jurídica 029 de 2014)
Código del Comercio Libro Artículos sobre Sociedades Fiduciarias.
Cuarto Título XI
Constitución Política de la República de Colombia.
Constitución Política de 1991 Artículos relacionados con las funciones de la
Superintendencia Financiera de Colombia.
Estatuto Orgánico del Sistema Normas relacionadas con las Entidades Financieras.
Financiero * (Decreto 663 de 1993).
18Fuente: ASOFIDUCIARIAS. (2013). ASOFIDUCIARIAS DE COLOMBIA. Recuperado el 29 de Agosto de 2016, de http://www.asofiduciarias.org.co/normatividad-fiduciaria
42
Nombre Contenido
Archivo histórico de las Circulares Externas y Cartas
Histórico de Circulares Circulares expedidas por la Superintendencia Financiera a
partir del año 2005.
Ley 1116 de 2006
Establece el Régimen de Insolvencia Empresarial en la República de Colombia.
Ley 795 de 2003 - Reforma Ajusta algunas normas del Estatuto Orgánico del Sistema
Financiera Financiero y se dictan otras disposiciones.
Amplia las autorizaciones conferidas al Gobierno Nacional
Ley 533 de 1999 para celebrar operaciones de Crédito Público Externo e
Interno y operaciones similares a las anteriores.
Dicta normas tendientes a financiar el pasivo pensional de
Ley 549 de 1999
las entidades territoriales, crea el Fondo Nacional de Pensiones de las Entidades Territoriales y dicta otras
disposiciones en materia previsional.
Establece un régimen que promueva y facilite la
reactivación empresarial y la reestructuración de los entes
Ley 550 de 1999
territoriales para asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones y se dictan
disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con
las normas de esta ley.
Modifica el libro 2 del Código de Comercio, expide un
Ley 222 de 1995 nuevo régimen de procesos concursales y dicta otras
disposiciones.
Ley 80 de 1993 Artículos sobre Fiducia Pública.
Expide normas en materia de intermediación financiera,
Ley 45 de 1990 regula la actividad aseguradora y confiere algunas
facultades.
Decreto 1049 de 2006
Reglamenta los artículos 1233 y 1234 del Código de Comercio.
Establece niveles de patrimonio adecuados para las
Sociedades Fiduciarias que administran patrimonios
Decreto 1797 de 1999 autónomos que tienen a su cargo la administración de
reservas y garantía de obligaciones del Sistema de
Seguridad Social.
43
Nombre Contenido
Dictan disposiciones relacionadas con la liquidación de
Decreto 2894 de 2007 negocios fiduciarios de las sociedades fiduciarias en
liquidación.
Decreto 2080 de 2000 Régimen General de Inversiones.
Decreto 2239 de 1991 Contratos de red.
Decreto 2341 de 2001 Sistemas electrónicos transaccionales.
Decreto 2346 de 1995 Inversiones de alta liquidez.
Decreto 2620 de 2000 Sistema de ahorro previo para la vivienda.
Decreto 2805 de 1997 Contratos de red.
Decreto 2865 de 2001 Sistemas electrónicos transaccionales.
Decreto 315 de 1999 Calificación de títulos.
Decreto 679 de 1994 Fiducia Pública.
Decreto 809 de 1998
Inversiones en sociedades dedicadas a estructurar
emisiones de títulos.
Decreto 810 de 1998 Patrimonios autónomos o encargos fiduciarios.
Decreto 847 de 1993 Solemnidad de los contratos de fiducia mercantil.
PUC Clase 7 - Patrimonios Plan Único de Cuentas Clase 7.
Actualiza y unifica las normas expedidas por la Sala
Resolución 400 de 1995 General de la Superintendencia de Valores y se integran
por vía de referencia otras.
Resolución 4980 de 1987
Normas de carácter Contable para las Sociedades Fiduciaria
Fuente: ASOFIDUCIARIAS. (2013). ASOFIDUCIARIAS DE COLOMBIA. Recuperado el 29 de Agosto de 2016, de http://www.asofiduciarias.org.co/normatividad-fiduciaria
44
10.2.2. NORMATIVIDAD QUE RIGE A LAS MIPYMES:
10.2.2.1. LEYES QUE RIGEN LAS MIPYMES
Tabla 7. Leyes que Rigen a las MIPYMES
Ley Contenido
Ley 1676 de 2013
o "Por la cual se promueve el acceso al crédito y
se dictan normas sobre garantías mobiliarias"
o Publicada en el Diario Oficial No. 48.102 de 16
Ley 1450 Articulo 43 de 2011 de junio de 2011, 'Por la cual se expide el Plan
Nacional de Desarrollo, 2010-2014
Ley 1429 de 2010 Ley de Formalización y Generación de Empleo
Modifica a la Ley 590 de 2000, publicada en el
Diario Oficial No. 45.628, de 2 de agosto de
LEY 905 de 2004
2004, 'se modifica la sobre promoción del desarrollo de la micro, pequeña y mediana
empresa colombiana y se dictan otras
disposiciones.
o Expedida por el Congreso de la República, "Por
LEY 590 DE 2000 de (julio 10),
la cual se dictan disposiciones para promover el desarrollo de las micro, pequeñas y medianas
empresa".
“Por la cual se dictan las normas generales a las
que deberá sujetarse el Presidente de la República
LEY 67 DE 1979
para fomentar las exportaciones a través de las
sociedades de comercialización internacional y se
dictan otras disposiciones pa el fomento del
comercio exterior.”
Fuente:Ministerio de Industria y Comercio. (20 de Marzo de 2014). Mipymes - Portal Empresarial Colombiano. (Ministerio de Industria y Comercio, Productor) Recuperado el 25 de Agosto de
2015, de http://www.mipymes.gov.co/publicaciones.php?id=2492
45
10.2.2.2. RESOLUCIONES QUE RIGEN LAS MIPYMES
Tabla 8. Resoluciones que rigen a las MIPYMES
Resolución Contenido
" Por la cual se adopta el manual de
Resolución número 1021 de 2013 contratación, supervención e
interventoría del Ministerio de Comercio,
Industria y
Turismo".
Por la cual se reglamentan las funciones Resolución número 3205 de 2008 de los Consejos regionales de las
del 28 de Noviembre 2008 MIPYMES y se fijan directrices para su
organización y funcionamiento.
Fuente:Ministerio de Industria y Comercio. (20 de Marzo de 2014). Mipymes - Portal Empresarial Colombiano. (Ministerio de Industria y Comercio, Productor) Recuperado el 25 de Agosto de
2015, de http://www.mipymes.gov.co/publicaciones.php?id=2492
10.2.2.3. DECRETOS QUE RIGEN LAS MIPYMES
Decreto Contenido
“Por el cual se modifica el régimen franco Proyecto de decreto (Zonas Francas) y se dictan otras
disposiciones.
Por el cual se reglamenta el otorgamiento de
Decreto número 489 del 14 de Garantías, ofreciendo un descuento en el marzo de 2013 valor de las comisiones, dirigidas a empresas
creadas por jóvenes menores de 28 años.
Decreto número 0295del 27 de Por el cual se adopta el Programa de San febrero de 2013 Andrés Providencia y Santa Catalina.
46
Decreto Contenido
Por el cual se reglamenta la Ley 1314 de
Decreto No. 2706 del 27 de 2009 sobre el marco técnico normativo de
Diciembre de 2012 información financiera para las
microempresas.
Decreto No. 734 del 13 de abril De las compras públicas. de 2012
Decreto 1446 de 2011
"Por el cual se modifica y se adiciona el Decreto 2685 de 1999".
Artículo 1 del Decreto 4327 de Superintendencia Financiera de Colombia.
2005
Decreto 2685 de 1999
“Por el cual se modifica la Legislación Aduanera.“
Fuente:Ministerio de Industria y Comercio. (20 de Marzo de 2014). Mipymes - Portal Empresarial Colombiano. (Ministerio de Industria y Comercio, Productor) Recuperado el 25 de Agosto de 2015,
de http://www.mipymes.gov.co/publicaciones.php?id=2492
10.3. MARCO CONCEPTUAL
Realizando un análisis de los resultados de evaluaciones financieras por parte de las
Entidades bancarias y Fiducias, a las empresas MIPYMES a la hora de solicitar recursos
para financiación de proyectos, se evidencia que el rechazo de dichos créditos es por falta de
manejo de términos de evaluación financiera de parte de los Gerentes de Proyecto, lo que se
muestra como dudas y vacíos del proyecto que se pretende desarrollar.
Para que una MIPYMES logre acceder a los créditos ofrecidos por las diferentes fiducias y
entidades bancarias, requiere de entender la manera de cómo funciona este mercado
financiero, para que el proyecto a presentar tenga la menor probabilidad de ser financiado,
la afectación que sufren estas pequeñas empresas por situaciones de mercado amplio y
47
competitivo, es decir, se traduce en costos de transacción de cierta manera con culpabilidad
debido a la ineficiente información de MIPYMES y de las entidades financieras.
Siguiendo un lineamiento para lograr identificar las entidades bancarias y poder establecer un
metodología financiera y estudio de las opciones de mercado, es necesario conocer las
entidades especializadas que ofrecen financiamiento constructor a nivel bancario, en el
mercado nacional se disponen de 21 entidades bancarias, reconocidas dentro de la tipología
de entidades de crédito, pero solo 5 se enfocan en MIPYMES. Entre los bancos de mercado
masivo tradicional con crédito para MIPYMES se destacan el Banco de Bogotá,
Bancolombia, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), Banco AV Villas, Banco de
Occidente, Citibank y Banco Caja Social Colmena (BCSC); este último es un banco
mediano, especializado en este tipo de crédito.
Algunas entidades especializadas en microcrédito y crédito para pymes, constituidas como
organizaciones no gubernamentales (ONG) y compañías de financiamiento como lo es, el
caso de Bancamía, que proviene de la integración de los Bancos de la Mujer de Cali y de
Bogotá. También hay que mencionar dos compañías de financiamiento: Finamérica S.A. y
Giros y Finanzas. Mientras tanto, se encuentran en proceso de conversión en bancos la
cooperativa Coomeva y el Banco de la Mujer de Popayán. Recientemente inició
actividades el Banco Procredit Colombia.
También es importante conocer que el riesgo que evalúan o perciben los financieros evaluadores
de los proyectos a invertir o aprobar créditos de parte de esta entidades bancarias arriba
nombradas, y que de igual forma aplican para la aprobación de contratos Fiduciarios, son las
bases para determinar factores como los intereses que son variables dependiendo de la seguridad
con la que el Gerente de Proyecto de la MIPYME expone el proyecto para el cual
48
solicita los recursos, por tal motivo y para lograr una buena sustentación y convencimiento
para aprobación de recursos, es necesario conocer información de los productos a solicitar,
el monto necesario, claridad sobre los plazos de ejecución, pagos, así como indicadores de
rentabilidad, entre otros.
49
10.4. ESTADO DEL ARTE
10.4.1. La responsabilidad de la fiduciaria con el comprador en un negocio
inmobiliario
Título: La responsabilidad de la fiduciaria con el comprador en un negocio inmobiliario
Autores: Gómez Cagua, Dolly Bibiana. Martínez Fandiño, Astrid, dir. Universidad
Católica de Colombia
Objetivos: Detallar las diversas modalidades fiduciarias que pueden intervenir en el
desarrollo de obras de infraestructura básica combinando esta herramienta para
conseguir financiamiento. Presentar además, casos en los que la fiducia ha cumplido con
estas expectativas en el extranjero y dentro del país.
El desarrollo de este proyecto, se encuentra enmarcado en el estudio del fideicomiso como
herramienta útil para el financiamiento y desarrollo del sector empresarial. El presente
estudio constituye una guía o instrumento para la estructuración de fideicomiso de inversión
para el desarrollo de la pequeña empresa a través de los recursos del CEREPS. El
fideicomiso por su estructura legal garantiza el cumplimiento a cabalidad del mismo y de
quienes intervienen en el, no garantiza rentabilidad pero si cumplimiento a lo establecido en
las cláusulas que contempla en su contrato con profesionales idóneos que precautelaran la
integridad del fideicomiso y de los actores que intervienen en el mismo. En primera
instancia, se desarrolló la evolución de la teoría del fideicomiso sus características en la
región su comportamiento en otros países y la vigencia legal en el marco jurídico que nos
compete. Se analiza los derechos y obligaciones a los que tienen los actores del fideicomiso
así como también, el campo de acción y sus limitantes de cada uno de ellos, se identifica los
tipos de fideicomisos con sus características por el fin que van a cumplir.
50
Resultados: Las inversiones que realizan muchos compradores inmobiliarios bajo el
esquema de fiducia inmobiliaria ha contribuido de manera notable al desarrollo de la
economía del sector de la construcción, por tanto son los compradores inmobiliarios la pieza
importante de esta gestión y con mayor razón son a quienes se debe brindar la información
necesaria de este esquema fiduciario. Se examinó la responsabilidad que tiene la fiduciaria
dentro del contrato de fiducia mercantil de un proyecto inmobiliario, concluyendo que la
fiduciaria tiene obligaciones de medio y no de resultado, significando esto, que la fiduciaria
actúa como herramienta entre el fideicomitente y el beneficiario de área para lograr el fin
planeado dentro del contrato de fiducia mercantil, y su responsabilidad está limitada y solo
se dará mientras esté vigente el contrato con el fideicomitente
10.4.2. Estudio de factibilidad para la creación de un proyecto inmobiliario en la
ciudad de Quito, mediante la figura de un Fideicomiso Mercantil
Título: Estudio de factibilidad para la creación de un proyecto inmobiliario en
la ciudad de Quito, mediante la figura de un Fideicomiso Mercantil, Caso:
Edificio Clifford.
Autores: María Fernanda Merizalde. Universidad Politécnica Salesiana Ecuador.
Marzo 2011.
Objetivos: Determinar si el fideicomiso mercantil inmobiliario permite iniciar
un proyecto de inversión con poco dinero y si el mismo es rentable
Estudiar y describir los principales riesgos que pueden presentarse en el proyecto como tal
y en el financiamiento del mismo.
Resultados: El fideicomiso mercantil inmobiliario es una herramienta qu brinda
seguridad tanto para el banco como para el promotor y los posibles compradores
51
dentro de un proyecto, adicionalmente le permite al banco controlar totalmente
el destino de los fondos, al igual que disminuyen trámites legales.
Pocos son los constructores que han efectuado proyectos mediante la figura del fideicomiso,
evidenciando buenos resultados y apertura en el mercado inmobiliario. (Merizalde, Estudio
de factibilidad para la creación de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Quito, mediante
la figura de un fideicomiso Mercantil, Marzo 2011) 19
Aporte a la investigación del presente documento
El aporte que nos brinda al presente documento de investigación con relación a estos
proyectos implementados a nivel local e internacional es la debida escogencia y riesgos a
tener en cuenta como lo denominan las diferentes fiduciarias que ofrecen estos productos
como la “línea de trabajo”, donde se presta la correcta administración de los recursos para un
proyecto inmobiliario. De acuerdo a lo anterior, se destaca el marco legal, consejos,
ventajas. Constitución del fideicomiso relacionado a los servicios para el aporte al esquema
fiduciario de la investigación.
Dentro del fideicomiso mercantil inmobiliaria se destaca consejos y guía para la mitigación
de los riesgos posibles que se encuentras dentro de las fiducias:
En la parte comercial no se iniciaría el proyecto hasta que tenga certeza de su
éxito comercial.
19 Merizalde, M. F. (Marzo 2011). Estudio de factibilidad para la creación de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Quito, mediante la figura de un fideicomiso Mercantil. Quito: Universidad Politecnica Salesiana de Ecuador. Recuperado el 01 de Marzo de 2017
52
En la parte financiera al efectuar pre-ventas sabe con certeza que tendrán flujos de
efectivo de ventas reales y no hipotéticas.
Legalmente,
1. Cuenta con los terrenos, en este caso, desde un principio, con lo que aísla la tenencia
y cuentan con la disponibilidad real de los terrenos al estar en el fideicomiso, pero puede
renunciar a la vez al negocio en caso que comercial o financieramente tenga problemas
2. si se presenta algún obstáculo de última hora en los permisos legales, o se
presentan dificultades técnicas, puede renunciar al negocio, sin ningún tipo de multa
Ventajas Generales
En seguridad, proporciona protección a todas las partes involucradas en el
proyecto inmobiliario, debido a que se estipula anticipadamente todas las
condiciones de su vinculación.
10.4.3. El fideicomiso Ordinario como alternativa contractual para el desarrollo
de negocios inmobiliarios
Título: El fideicomiso Ordinario como alternativa contractual para el desarrollo
de negocios inmobiliarios
Autores: Quaglia, Marina Soledad. Universidad Empresarial Siglo 21. 2008
Objetivos: Determinar cuáles son las ventajas y beneficios de utilizar esta figura
legal del fideicomiso para canalizar proyectos inmobiliarios respecto de otras
estructuras contractuales tradicionales.
Investigar las particularidades de la modalidad fideicomiso inmobiliario; sus aspectos
legales, contables e impositivos.
53
En función del análisis anterior, determinar por qué es el fideicomiso una
herramienta valiosa y ventajosa para llevar a cabo proyectos inmobiliarios
Resultados: La figura del fideicomiso ordinario, es un contrato beneficioso en
relación a otras formas tradicionales para llevar a cabo negocios inmobiliarios. En la
actualidad la mayor parte de los emprendimientos se hacen con este instrumento y la
tendencia es que vaya convirtiéndose en el único vehículo de la construcción, en
reemplazo de la formación de sociedades anónimas. Incorporar la figura del
fideicomiso, da mucha más transparencia y pone cláusulas mucho más estrictas del
fin para el cual se está aportando el capital. Se llega a la conclusión de que el
Fideicomiso Ordinario es un contrato elástico y flexible. Posibilita la concreción de
negocios inmobiliarios a menor costo y riesgo que otras figuras convencionales. De
esta manera hoy la mayoría de los desarrollos inmobiliarios del país se realiza a través
de fideicomisos; el instrumento que vino a responder a las necesidades de mayor
necesidad jurídica, mejores vías de fondeo para sus emprendimientos, y ventajas
impositivas. (Quaglia, 2008)20
Aporte a la investigación del presente documento
Contenido del contrato de fideicomiso:
20 Quaglia, M. S. (2008). El Fideicomiso Ordinario como alternativa contractual para el desarrollo del negocios inmobiliarios. Colombia: Iniversidad Empresarial Siglo 21. Recuperado el 01 de Marzo de 2017, de https://repositorio.uesiglo21.edu.ar/bitstream/handle/ues21/12429/TFG__Marina_2008.pdf?sequenc e=1&isAllowed=y
54
Corresponde señalar las cláusulas que deben figurar en su texto para no ser pasible de la sanción
inherente a los actos jurídicos que descuidan las formas prescritas (arts. 1044 y 1045, Cod. Civil).
Es obvio que en el contrato deben figurar los datos personales de los otorgantes, fiduciante y
fiduciario, y además tratándose de bienes gananciales, si el objeto de fideicomiso consiste en
inmuebles, derechos o bienes muebles registrables, constar el consentimiento del cónyuge (art.
1277, Cod. Civil) cuando el acto de transferencia esté incluido en el documento.
Cláusulas del contrato:
a. Individualización de beneficiario y fideicomisario: el contrato deberá individualizar al
beneficiario, quien podrá ser una persona física o jurídica, que puede o no existir al tiempo del
otorgamiento del contrato; en este último caso deberán constar los datos que permitan la
individualización futura. Si ningún beneficiario acepta, o renuncian o no existen se entiende que
es beneficiario el fideicomisario. Si tampoco el fideicomisario llegara existir, renunciare o no
aceptare, el beneficiario será el fiduciante. Es la existencia del beneficiario un rasgo típico del
fideicomiso ya que no se concibe al instituto sin alguien a cuyo favor ha de manejarse el
patrimonio afectado, no obstante una misma persona puede ser simultáneamente fiduciante,
beneficiario y fideicomisario. Esto demuestra la compatibilidad entre la exigencia legal de la
presencia de un beneficiario con el silencio del contrato al respecto.
b. Individualización de los bienes: de los bienes objeto del contrato y en caso de no resultar
posible a la fecha de celebración del contrato, se detallara los requisitos y características
que deberá reunir el bien.
c. Incorporación de nuevos bienes: consiste en determinar el modo en que otros bienes
podrán ser incorporados al fideicomiso, ya que puede incrementar sus bienes originales, sea
tanto como resultado de su actividad, sea por nuevo aporte del fiduciante, de un tercero, que
55
luego adquirirá carácter de fiduciante. También puede incorporar bienes el beneficiario
como refuerzo patrimonial ante el peligro de
d. Duración del fideicomiso: en principio no ha de superar los treinta años, o cumplimientos
de una condición resolutoria, salvo que el beneficiario sea un incapaz, caso en que podrá
durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad.
e. Destino de los bienes: a la finalización del fideicomiso puede también ser dispuesto en
el contrato.
f. Otras menciones del contrato: los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de
sustituirlo si cesare. Las partes pueden convenir estipulaciones adicionales, por aplicación
del principio de autonomía de la voluntad, como pautas de administración del fideicomiso,
sanciones por su incumplimiento, etc., en tanto no choquen con las normas imperativas
fijadas por la ley.
10.4.4. Diseño De Un Modelo De Proyecto Inmobiliario A Través De Un
Fideicomiso Mercantil Para El Sector De La Construcción
Título: Diseño De Un Modelo De Proyecto Inmobiliario A Través De Un
Fideicomiso Mercantil Para El Sector De La Construcción
Autores: Gabriela Estefanía Hidalgo Revelo
Objetivo: El objetivo de este fideicomiso es garantizar al acreedor mediante la
transferencia de un bien a un patrimonio autónomo en caso de que el constituyente no
cumpla con el pago de sus obligaciones.
Resultados: Los fideicomisos mercantiles inmobiliarios son claves para la
construcción de proyectos inmobiliarios ya que permiten tanto a los Constituyentes
como a los compradores de los inmuebles, confiar de que sus recursos son
56
administrados para un sólo fin, sin que estos sean destinados para otros proyectos,
asegurándose además de que la construcción del proyecto inmobiliario se llevará
a cabo siempre que cumplan con el punto de equilibrio técnico, legal y financiero.
(Hidalgo Revelo)21
Aporte a la investigación del presente documento
Constitución de un fideicomiso mercantil inmobiliario se refiere al contrato de constitución
con la suscripción por parte de los constituyentes y la fiduciaria, a través del cual nace el
fideicomiso. El fideicomiso mercantil deberá constituirse mediante instrumento público.
Cuando al patrimonio del fideicomiso mercantil se aporten bienes inmuebles u otros para
los cuales la ley exija la solemnidad de escritura pública, se cumplirá con este requisito. La
duración del fideicomiso mercantil no podrá ser superior a ochenta años.
Para el caso de los fideicomisos mercantiles inmobiliarios, la fiduciaria deberá:
1. Verificar que el dinero transferido por el fideicomitente o fideicomitentes a la constitución
del patrimonio autónomo es suficiente para la adquisición del inmueble sobre el cual se
desarrollará el proyecto inmobiliario, con el debido financiamiento, salvo que tal inmueble se
hubiese aportado directamente al fideicomiso.
2. Suscribir la promesa de compraventa y/o compraventa e instrumentarlos por escritura
pública insertando en su contenido la enunciación clara y precisa de las obligaciones y
21 Hidalgo Revelo, G. E. (s.f.). Diseño de un modelo de proyecto inmobiliario a travez de un fideicomiso mercantil para el sector de la construccion. Ecuador: Pontificia Universidad Catolica de Ecuador. Recuperado el 01 de Marzo de 2017, de http://repositorio.puce.edu.ec/bitstream/handle/22000/7941/Trabajo%20de%20Titulacion.pdf?sequen ce=1&isAllowed=y
57
derechos de las partes, a efectos de poder exigir su cumplimiento. La Fiduciaria deberá
incluir en tales contratos una cláusula en la que los promitentes compradores y/o
compradores se obliguen a pagar directamente al fideicomiso, el valor proveniente de tal
negociación. Sin perjuicio de lo anterior, de forma previa a la suscripción de la escritura
pública de promesa de compraventa, el fideicomiso podrá recibir los valores de los
interesados, a título de reserva, siempre que éstos no superen el dos por ciento del valor
total de la unidad habitacional ofrecida. Los valores entregados como reserva se imputarán
al precio final que se pacte por la unidad habitacional.
3. Recibir directamente los recursos para financiar el desarrollo del proyecto, sin importar
la fuente de los mismos.
4. Advertir de manera expresa y en forma destacada en los programas de difusión, campañas
publicitarias y la papelería que se utilice para promocionar los proyectos inmobiliarios, que
éstos se desarrollarán a través de un fideicomiso mercantil representado por una fiduciaria.
5. Asumir la responsabilidad de la publicidad que se efectúe con relación al proyecto
inmobiliario que administra. La publicidad no podrá inducir al público a errores, equívocos
o confusiones.
58
11. METODOLOGÍA
El presente trabajo de investigación “parámetros gerenciales para acceder a productos
de administración de recursos por fiducias dirigidos a MIPYMES aplicables a proyectos de
vivienda” corresponde a modalidad de tipo Descriptivo debido a que está enfocado en
estudiar las variables y los objetivos de la presente investigación.
Por el contexto, nivel de medición y análisis de la información es una investigación con
enfoque mixto es decir, la integración de los métodos cuantitativos y cualitativos, debido a
que busca evaluar y resolver el planteamiento del problema de la investigación ¿Cuáles
son los parámetros generales que deben tener en cuenta los Gerentes de MIPYME para el
desarrollo de proyectos de vivienda propios, utilizando los productos de Fiducia?, también
lleva consigo la utilización de métodos y técnicas cuantitativas para el desarrollo y
proyección del estudio de factibilidad del proyecto e interpretación de gráficas y tablas.
De acuerdo a los objetivos planteados de la investigación, será un estudio descriptivo,
explicativo y evaluativo.
Es investigación descriptiva debido a que busca describir, analizar e interpretar los datos
obtenidos, la relación conlleva a la recolección de datos de las fiducias seleccionadas y la
información suministrada para la debida clasificación y análisis de puntos relevantes, costos
fiduciarios.
Es investigación explicativa ya que establece relación causa-efecto, le interesa averiguar el
impacto técnico-económico del proyecto mediante enumeración detallada de requisitos a
cumplir por parte de MIPYMES para acceder a financiación.
59
Es investigación evaluativa debido a que presenta monitoreo continuo a lo largo del proyecto
desde las fases de diseño, fase de operación y finalización del proyecto, garantizando eficiencia
y eficacia que le permite a la fiducia seleccionada aprobar el proyecto.
11.1. INSTRUMENTO Y RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN
11.1.1. FUENTES PRIMARIAS
Se aplicaron como instrumento la encuesta y análisis documental. Estos instrumentos
facilitaron en gran parte la obtención de información precisa y necesaria en cuanto a la
respuesta de datos y formatos necesarios, con un periodo de prueba y correcciones en los
interrogantes necesarios para que la respuesta de los datos y la información necesaria emitida
por parte de los gerentes asesores de las fiducias sea precisa, colocando en conocimiento a las
MIPYMES y darle enfoque correcto a la investigación.
11.1.2. FUENTES SECUNDARIAS
Se encuentran textos guías de especialización y maestría a nivel nacional e internacional
referentes al tema de investigación e información de páginas web, formatos-requisitos para
apertura de fiducia proporcionada por las sociedades fiduciarias seleccionadas, esta selección se
tiene en cuenta de acuerdo al análisis de información técnica, requisitos, rendimientos generados,
personal especialista en el sector inmobiliario de entidades bancarias y fiduciarias.
11.2. PROCESAMIENTO DE DATOS
De acuerdo a lo descrito en las fuentes primarias y secundarias el procesamiento de
datos se realizará mediante la descripción de los procesos necesarios para que las
MIPYMES puedan acceder al negocio fiduciario y se presenta la matriz de los posibles
riesgos que genera cada paso.
60
11.3. PROCEDIMIENTO PARA EL ANÁLISIS E
INTERPRETACIÓN DE LA INFORMACIÓN.
El análisis de resultados se desarrolló de acuerdo a los objetivos planteados y la problemática
descrita, argumentando la información mediante fundamentos técnicos, legales, normativos,
publicaciones de indicadores financieros de entidades privadas y gubernamentales.
11.4. INVESTIGACIÓN DE CAMPO
Para dar cumplimiento a cabalidad al objetivo general de la investigación se tiene en cuenta
los procedimientos técnicos, metodológicos y financieros.
Para la investigación de datos primarios relacionados con investigación de campo, la
fuente de información o grupo de estudio lo constituyeron gerentes comerciales de
diferentes entidades fiduciarias, expertos en el sector inmobiliario.
Para el desarrollo del trabajo propuesto, fue necesaria la ejecución de las fases que
se relacionan a continuación:
11.5. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
El presente trabajo de investigación se realizó sobre la siguiente base de diseño, con el fin
de dar cumplimiento a los objetivos propuestos.
Realizar el análisis de los factores que intervienen en una MIPYME para dar inicio
a un proyecto de construcción de vivienda, lo anterior a nivel financiero,
económico, técnico y de rentabilidad para identificar la necesidad de la empresa y
buscar la solución en los productos fiduciarios.
61
Recolección de información secundaria que se obtiene por medio de estudios ya
realizados en el mercado de la construcción y como las MIPYMES se han
introducido en él.
Recolección de información primaria por medio de las entidades fiduciarias que
prestan el servicio de financiación a las MIPYMES. De las cuales se seleccionan
tres de ellas para estudio profundo de alternativas de financiación.
Análisis de la información primaria y secundaria obtenida de las diferentes fuentes
para realizar un estudio de caso con los mejores planes de financiación a los
proyectos de construcción de vivienda ofrecidos por las fiducias para las MIPYMES,
teniendo en cuenta los productos ofrecidos por la Fiducias, riesgos contemplado,
esquemas para negociación de intereses y costos de manejo, parámetros necesarios
para la selección de la fiducia, mediante la comparación de ventajas, desventajas,
proceso documental, requisitos, costos que conlleven a la selección de la fiducia que
se ajuste a lo requerido por la MIPYME.
Indicar la información básica necesaria y requisitos legales, técnicos, financieros y
económicos que deben conocer y aplicar las MIPYMES que desean obtener un
financiamiento para emprender proyectos de Construcción de Vivienda que no
requieren de una alta inversión inicial propia.
Determinar los aspectos relevantes que deba tener en cuenta para la selección de
los productos fiduciarios necesarios para ejecutar su proyecto.
Determinar los parámetros y conceptos básicos de evaluación financiera de proyectos
para lograr un dominio de leguaje financiero que le permita al Gerente de MIPYME
sustentar de manera adecuada la rentabilidad del proyecto y mitigar la percepción de
62
riesgos frente a los evaluadores financieros encargados de aprobar la financiación
del proyecto.
Realizar matriz de los principales riesgos que se puedan dar en el desarrollo de la
obtención del financiamiento a proyectos de construcción de vivienda.
Establecer recomendaciones a nivel gerencial para encaminar de manera adecuada
para la MIPYME, el cumplimiento de requisitos exigidos por la Fiducias
seleccionadas para la presente investigación a nivel legal, financiero, orden de
ejecución y demás aspectos principales que influyen en la optimización de recursos
y tiempos de ejecución.
Lograr una cuantificación aproximada de los recursos económicos mínimos que
se necesitan para iniciar un proyecto propio, y la relación respecto a la expectativa
de ventas.
63
12. ANÁLISIS DE RESULTADOS
A continuación, se presenta el procedimiento necesario para obtener el financiamiento a las
empresas MIPYME que desean ejecutar proyectos de construcción de vivienda, este procedimiento se
divide en dos etapas; la Estructuración y presentación de la oferta a la fiducia y la Creación del
Patrimonio Autónomo.
Adicionalmente y para establecer unos parámetros para determinar costos financieros y
proyección de utilidad esperada de un proyecto, se analiza un proyecto de ventas Cinco Mil
Millones de pesos ($5.000.000.000), con un plazo de ejecución de 12 meses en la etapa de
construcción, basados en información suministrada por una Empresa Mipyme que pretende
ejecutar un proyecto de vivienda bajo estas condiciones aquí descritas, así como también se
incluyen dentro de la composición del presupuesto base que fue analizado, criterios propios
de los integrantes del grupo de investigación, teniendo en cuenta la experiencia profesional.
Es importante tener en cuenta que la realización de este procedimiento genera riesgos en
el proyecto, por lo cual en el Anexo No. 1 Se presenta Matriz de Riegos en donde se
determinaron los posibles escenarios de ocurrencia de los mismos y el nivel de impacto
ETAPA I: ESTRUCTURACIÓN Y PRESENTACIÓN DEL PROYECTO A LA
FIDUCIA
1. Estudio de Títulos:
“El estudio de títulos es el análisis que efectúa un abogado en el cual analiza la
situación del inmueble, verificando las hipotecas, gravámenes y prohibiciones de la
propiedad en compraventa, por el período de 30 años y la correspondiente veracidad,
64
según la ley, de la propiedad de un bien raíz en un período de 10 años a la fecha
del estudio.”(SOCIEDAD DE INVERSIONES S.A, s.f.)22
Los documentos necesarios para realizar el Estudio de Títulos son:
❖ Certificado de Libertad y Tradición con una vigencia no mayor a 30 días. Que
tiene un valor de $16.700
❖ Constancia de los últimos tres impuestos prediales cancelados.
❖ Avaluó Comercial que en promedio cuesta $ 350.000
❖ Escritura pública del bien inmueble la copia estimada es por $ 50.000
Este estudio de títulos tiene un valor de $ 350.000
Se recomienda como primera medida de revisión legal, la verificación del certificado de
tradición y libertad antes de seguir con el proceso de estudio de títulos.
2. Estructuración del proyecto (Diseños, capital, experiencia equipo de trabajo,
cuantificación de costos).
La MIPYME debe estructurar su proyecto teniendo en cuenta varios componentes
financieros, administrativos, legales, técnicos y comerciales para tener certeza en el
éxito de ventas y aceptación por parte la Fiducia para la administración de los
recursos.
Para la viabilidad del proyecto es necesario tener en cuenta:
22 SOCIEDAD DE INVERSIONES S.A. (s.f.). Elinmobiliario.com. Recuperado el 5 de 10 de 2016, de https://www.elinmobiliario.co/estudio-de-titulos
Superintendencia Financiera de Colombia. (2003). Circula Básica Jurídica.
65
i. Experiencia y Equipo de profesionales. Como primera medida la
MIPYME debe tener la capacidad técnica de estructurar el proyecto,
mediante una factibilidad del mismo, la cual debe ser muy acertada y
depende la experiencia del grupo de trabajo con el que cuenta la
MIPYME, normalmente compuesto por Ingenieros Civiles, Arquitectos,
Especialista Estructural, Hidráulico, Geotécnico, Topógrafo.
ii. Capital de Trabajo Inicial. Teniendo en cuenta el análisis de la estructuración
de presupuestal, el plazo establecido para la ejecución de 12 meses en
construcción, ventas estimadas en Cinco mil Millones de pesos ($5.000.000),
como resultado de la investigación se estima que la Empresa debe contar 4%
del valor sobre ventas como capital efectivo para
el desarrollo del proyecto, representados en los costos de la elaboración de
diseños, obtención de licencia, estructuración de la administración
fiduciaria, sostenimiento de oficina central por un periodo de seis (6)
meses, pago de comisión de ventas, pago de publicidad, pólizas, estos son
los conceptos de los gastos que debe cubrir el Empresario hasta recibir el
primer desembolso de parte de la fiducia de administración, con los
recursos recogidos en la etapa de preventas con los cuales se determinan
si se llega al punto de equilibrio.
Con el fin de presentar el proyecto de manera adecuada y que sea atractivo a la
fiducia que lo va a financiar, presentamos en la siguiente grafica los
paramentos recomendados a las MIPYME para estructuración del mismo.
Gráfica 1 . Paramentos a tener en cuenta para la estructuración del proyecto
GERENCIA
FINANCIERA
Definir Estructura
Financiera
Obtención de recursos
Control de presupuestos
*Obra
*Proyecto
ADMINISTRATIVA
Definir Organización
Seguros
Contabilidad
Tributaria
Correspondencia y
Archivo
Reportes
LEGALES
Promesa - Escrituras
Licencias y perminos
Asesoria Legal
Esquema legal
*fiducia
*Compañía *Otros
TECNICOS COMERCIAL
Control de Diseños Mercadeo
Control ejecucion de Obra
Publicidad *Costos
*Programación
Ventas
Fuente: Propia
3. Identificación de los productos ofrecidos por la fiducia para el
emprendimiento del proyecto:
La identificación de los productos que ofrecen las entidades fiducias para
emprender proyectos de construcción de vivienda se pueden observar en el Numeral
10.1.1FIDUCIA (página 17).
El tipo de fiducia emplear es la Fiducia Inmobiliaria que su función esta descrita en
el Numeral 10.1.2FIDUCIA INMOBILIARIA (página 20), de las cuales se
desprenden los siguientes tipos de fiducia
❖ Fiducia de Parqueo
❖ Fiducia de Preventas
❖ Fiducia de Administración
Estas fiducias se encentran descritas en los Numerales 10.1.3.1 FIDUCIA
INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS (página 21), 10.1.3.2
FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTA (página 22), 10.1.3.3 FIDUCIA
INMOBILIARIA DE PARQUEO DE TERRENO (página 24).
4. Selección apropiada de la Sociedad Fiduciaria:
A continuación, se mencionan 8 criterios básicos recomendados a las MIPYMES para
llevar a cabo la selección apropiada de la fiducia. Es importante resaltar que en este
proceso está el 50% del éxito del proyecto.
68
Gráfica 2. Criterios de selección de la Fiducia
CRITERIOS DE SELECCIÓN DE LA FIDUCIA
C₁ = La sociedad fiduciaria debe estar vigilada por la
Supernterndencia Financiera de Colombia (SFC)
C₂ = Accesibilidad de las MIPYMES al servicio.
C₃ = Requisitos de Vinculación
C₄ = Comisión de Estructuración
C₅ = Apertura Fiducia de Parqueo
C₆ = Comisión mensual Fiducia de Parqueo
C₇ = Comisión mensual Fiducia de Preventas
C₈ = Comisión mensual Fiducia de Administración
Fuente: Propia
A continuación, se describen los criterios de selección de las fiducias:
CRITERIOS FILTRO: ❖
1 = La sociedad fiduciaria debe estar vigilada por la Superintendencia
Financiera de Colombia SFC
69
En la Tabla 5 Sociedades Fiduciarias vigiladas por la Superintendencia
Financiera de Colombia (página 36) se encuentran el listado con contacto y
dirección de las sociedades fiduciarias que a la fecha se encuentran vigiladas por la
SFC.
❖ 2 = Accesibilidad de las MIPYMES al servicio
En necesario aclarar que todas las sociedades fiduciarias relacionadas en la el Criterio
No. 1, no prestan los servicios de financiamiento a proyectos emprendidos por las
MIPYMES, ya que al no contar con gran capital económico y experiencia no son
clientes atractivos para la prestación de sus servicios.
Dado lo anterior, se consultó en las fiducias controladas y vigiladas por SFC por los
servicios de financiamiento y se determinó que las fiducias relacionadas en la
siguiente tabla son aquellas que dan facilidad y accesibilidad de los servicios a las
MIPYMES
Tabla 9. Preselección de Fiducias
Entidad CONTACTO
Fiducia constituida desde 1986, NIT: 860531315-3
reconocida en el sector de la
construcción por la prestación de
servicios fiduciarios, desde el Dirección: Carrera 15 No. Alianza 2014 cuenta con la inclusión de
100 - 43 Pisos 3 y 4 - Bogotá Fiduciaria S.A. Advent International como socio
D.C. estratégico, el cual es uno de los
fondos de capital privado más
amplio a nivel internacional. Su Teléfono: 6447700 - 6169091 selección se hace teniendo en
70
cuenta el portafolio de servicios
que ofrecen, la credibilidad que E-mail / Página Web:
tienen en el sector de [email protected]
construcción. o, www.alianza.com.co
Es una filial del Banco de
NIT: 800142383-7
Bogotá, integrante del Grupo
Dirección: Calle 67 No. 7- 37 AVAL, cuenta con una Piso 3 Edificio Plaza 67 -
trayectoria de más de veinte años Bogotá D.C. Fiduciaria en el mercado, donde ofrece
Teléfono: 3485400 Bogotá S.A. productos fiduciarios para
negocios inmobiliarios,
generando amplia credibilidad y Página Web: rentabilidad por manejo de
www.fidubogota.com fondos.
Constituida desde 1992, su NIT: 800155413-6 nombre inicial fue Fiduciaria
FES SA, luego por negociación Dirección: Calle 85 No. 9 - 65
de las acciones con Restrepo - Bogotá D.C.
Barco, se nombra como
Acción actualmente se conoce, cuenta Teléfono: 6915090 / 6915096
Fiduciaria, con cinco fondos de inversión / 6917170
donde reportan una rentabilidad
mínima efectiva anual del 6,88%. E-mail / Página Web: Ofrece servicios fiduciarios
[email protected], inmobiliarios para la www.accion.com.co administración de recursos.
Fuente: Propia
CRITERIOS DE PROCEDIMIENTOS Y COSTOS DE COMISIÓN ❖ 3 = Requisitos de Vinculación
❖ 4 = Comisión de Estructuración
❖ 5 = Apertura Fiducia de Parqueo
❖ 6 = Comisión mensual Fiducia de Parqueo
❖ 7 = Comisión mensual Fiducia de Preventas
71 ❖ 6 = Comisión mensual Fiducia de Administración
En la siguiente tabla se evidencia los criterios mencionados anteriormente y se hace la
comparación con la información suministrada por de las fiducias determinadas en el
Criterio No. 2.
Para efectos del ejercicio de cuantificación de costos se estimó con un valor del
proyecto en ventas de Cinco Mil Millones de pesos ($5.000.000.000), con un plazo
de ejecución de 12 meses.
Tabla 10 Comparación de puntos relevantes y cuantificación de costos Fiduciarios
FASE
ALIANZA FIDUBOGOTA
ACCION FIDUCIARIA FIDUCARIA
Folio de Matricula Folio de Matricula
Inmobiliaria con Inmobiliaria con una
una vigencia que vigencia que no sea
no sea superior a superior a 30 días Certificado Cámara
30 días calendario calendario de cada de Comercio no
de cada uno de los uno de los inmuebles mayor a 30 días
REQUISITOS
inmuebles donde se donde se va a va a desarrollar el desarrollar el
DE
proyecto. proyecto.
VINCULACION
Estados financieros
Estudio de Títulos
(estado de Camara de resultados y efectuado sobre el
comercio (no
balance general)
inmueble
mayor a 30 días) firmados por el correspondiente.
contador o revisor
fiscal
72
FASE
ALIANZA FIDUBOGOTA
ACCION FIDUCIARIA FIDUCARIA
Formatos
Descripción del
Composición Proyecto,
accionaria de los Descripción de
accionistas de la Unidades y Tarjeta profesional, entidad, que sean Estructura de Costos.
Cédula y personas juridicas
(para preventas, se
Antecedentes del con participación diligencian en Excel
contador o revisor superior al 5%
y se retornan en
fiscal hasta llegar a la digital). Indicar
ultima persona penas por retiro, ,
natural también relacionar
cuantas unidades
salen a la venta)
Documentos de
adjudicación (acta si
Estados
en la cámara de
comercio se
Financieros
evidencia que hay RUT certificados del año
algún límite para
en curso
suscribir contratos o
adquirir
endeudamiento)
Carta de
autorización del
dueño del lote para
suscribir la preventa
( esto en el caso de
Fotocopia de la inmuebles que no Declaración de
C.C R.Legal 150 estén en cabeza del renta
constructor o de la
Fiduciaria en
Parqueo- este seria el
caso- adjunto
modelo)
73
FASE
ALIANZA FIDUBOGOTA
ACCION FIDUCIARIA FIDUCARIA
. Formato solicitud
de Token para Fotocopia de la
consulta de
Fotocopia del RUT
cedula del Preventas Web
representante legal. (adjunto en Excel, se
entrega firmado)
. Carta de Diligenciar lista de confirmación de
socios con número Declaración de
operaciones (
de identificación
en Renta adjunto formato en el formulario
Word, se entrega
de vinculación. firmada)
Tarjeta de Apertura
de Firmas (les envío Prospecto 1 y 2
Estudio de titulos los juegos que se (formatos de la
requieran a sus entidad).
oficinas)
Prefactibilidad Tarjeta de Firmas
ESTUDIO DE $ 766.700
$ 766.700
$ 766.700
TITULOS
COMISION DE
ESTRUCTURA
C $ 2.000.000 $ 2.213.151 $ 2.000.000,00
ION
APERTURA
FIDUCIA DE $ 1.000.000 $ 0 $ 0
PARQUEO
COMISION
MENSUAL $ 737.171
$ 737.717
$ 737.717,00
FIDUCIA DE
PARQUEO
74
FASE
ALIANZA FIDUBOGOTA
ACCION FIDUCIARIA FIDUCARIA
FIDUCIA DE $ 1.475.434
$ 1.106.576
$ 1.475.434
PREVENTAS
FIDUCIA DE
ADMINISTRACI $ 44.400.000 $ 50.000.000 $ 25.000.000,00
ON
Una comisión
equivalente a
0.37% sobre el La suma
valor estimado en equivalente al
ventas, el valor Una comision
(0.5%) sobre el minimo de valor total
equivalente a 0.5%
proyecto sera de
proyectado de las Sobre el Valor de las
($12.000.000.000), ventas del proyecto Ventas, el valor
la cual será pagada
(Este valor será el minimo de proyecto
en (XXX) cuotas máximo y si hay sera de
mensuales en que
mayor valor en OBSERVACION (10.000.000.000),
dure la etapa de ventas por aumento ES
Dividido en el No.
construcción. Ésta
de precio sobre
este de meses de
comisión incluye la
mayor valor no se construccion (Mas
realización de hasta ́ ́
ajustará la IVA). En todo caso
40 pagos
comisión), diferido esta comision no
mensuales, a través ́
mensualmente podráser inferior a 4
de transferencia durante el tiempo SMLV, mas IVA
electrónica de ́ de duración de la
recursos. (meses etapa de
estimados para la construcción.
etapa operativa),
mas IVA
INTERVENTOR $ 18.000.000 $ 18.000.000 $ 18.000.000
OTROS SI $ 368.859 $ 368.859 $ 368.859
75
FASE
ALIANZA FIDUBOGOTA
ACCION FIDUCIARIA FIDUCARIA
Pasados tres (3)
meses después de
Una vez se cumplan vencido el plazo
No se cobra las condiciones que se tiene
liquiación siempre establecidas para la estimado para el
que esto se haga de entrega de los desarrollo del
manera bilateral recursos, se cobrará PROYECTO, sin dentro de los 2 una comision de 1 que se liquide el ́
LIQUIDACIÓN meses siguientes al SMMLV hasta que fideicomiso, se
vencimiento del se liquide cobrara a partir del
plazo. Si se llega a formalmente el cuarto (4) mes de
dar el cobro será de contrato. Esto en el manera mensual
2 SMMLV, de evento en que no se una remuneración
manera mensual continuécon el de 3 SMMLV, por inmobiliario. mes o fracción de
vigencia del
fideicomiso.
LIQUIDACION
EXTEMPORAN $ 1.475.434 $ 1.475.434 $ 2.213.151
EA
Fuente: Propia
En la siguiente grafica se presenta resumen de la comparación de los costos
consignados en la Tabla 10 Comparación de puntos relevantes y cuantificación
de costos Fiduciarios que genera el servicio de financiamiento al proyecto.
Gráfica 3. Comparación de Costos del negocio Fiduciario según su fase
LIQUIDACION EXTEMPORANEA
OTROS SI
INTERVENTOR
FIDUCIA DE ADMINISTRACION
FIDUCIA DE PREVENTAS
COMISION MENSUAL FIDUCIA DE PARQUEO
APERTURA FIDUCIA DE PARQUEO
COMISION DE ESTRUCTURACION
ESTUDIO DE TITULOS
1.475.434 2.213.151
1.475.434
368.859 368.859 368.859
18.000.000 18.000.000 18.000.000
25.000.000,00 44.400.000
50.000.000
1.475.434 1.475.434
1.106.576
737.171 737.717,00
737.717
1.000.000 -
-
2.000.000 2.000.000,00
2.213.151
460.000 460.000
460.000
- 10.000.000 20.000.000 30.000.000 40.000.000 50.000.000 60.000.000
ALIANZA ACCION FIDUCIARIA FIDUBOGOTA
Fuente: Propia
De la Tabla 10 Comparación de puntos relevantes y cuantificación de costos
Fiduciarios (Página 71) y Gráfica 3. Comparación de Costos del negocio
Fiduciario según su fase (Página 76) la se obtiene que los costos totales necesarios
para realizar el negocio fiduciario son:
Tabla 11. Costos totales del Negocio Fiduciario
FIDUCIA VALOR TOTAL
ALIANZA FIDUCIARIA $ 94.255.552,50
FIDUBOGOTA $ 94.648.953,50
ACCIÓN FIDUCIARIA $ 74.599.821,50
Fuente: Propia
A continuación se relaciona de manera gráfica y general la comparación de los costos
totales de acuerdo al ejercicio efectuado:
Gráfica 4. Costos Totales del Negocio Fiduciario
COSTOS TOTALES NEGOCIO FIDUCIARIO
100.000.000,00
90.000.000,00
80.000.000,00
70.000.000,00
60.000.000,00
50.000.000,00
40.000.000,00
30.000.000,00
20.000.000,00
10.000.000,00
-
ALIANZA FIDUBOGOTA
ACCION FIDUCARIA
FIDUCIARIA
Fuente: Propia
78
5. Entrega de la documentación solicitada por la fiducia
Verificación de requisitos legales, técnicos, financieros y económicos para
desarrollar un proyecto con apoyo Fiduciario.
De acuerdo al ejercicio realizado se identifican con claridad que todas las fiducias
estudiadas solicitan los siguientes requisitos de acuerdo al aspecto indicado:
❖ Requisitos Legales: Documentos de constitución de la Empresa, no piden un
mínimo de creación de empresa, información sobre socios que componen la
Empresa, identificación de representante legal, identificaron y estudio de
Títulos del predio a construir.
❖ Requisitos Técnicos: Presentación a nivel gerencial de composición técnica de
proyecto, es decir, destinación, estrato, cuadro de áreas, modelos de
apartamentos, número de unidades, disponibilidad de servicios públicos, y
licencia de construcción.
❖ Requisitos financieros: Se requiere la presentación de los documentos
financieros de la empresa, Balances, declaración de renta, RUT, formulación
de vinculación, las fiducias no exigen cumplir con indicadores financieros
específicos, sin embargo, se recomienda que la empresa cuente con un
endeudamiento menor al 50%, liquidez mayor a 5, un capital de trabajo
mínimo del 5% de valor de las ventas del proyecto, lo anterior teniendo en
cuenta que la MIPYME, debe contar con un mínimo de recursos para iniciar
el proyecto hasta cuando la FIDUCIA DE PREVENTAS, empiece a liberar al
Constructor mediante los respectivos soportes, los recursos consignados por
los compradores. El valor se determina teniendo en cuenta el flujo de caja
79
elaborado, programación de obra planteada de acuerdo a los parámetros de
tramites de licencia, plazo para elaboración de consultorías, definición de
requisitos para iniciar preventas, entre otros aspectos que se mostraran
más adelante.
ETAPA II: CREACIÓN DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO
6. Firma del Contrato de Fiducia de Parqueo y Fiducia de Preventas
Una vez entregado los documentos solicitados por la fiducia, se procede a firmar el
contrato de Fiducia de parqueo y Fiducia de Preventa que se suscribe entre la
fiduciaria y el fideicomitente. Una vez legalizados los contratos, el fideicomitente
empieza a realizar los pagos estimados por la comisión de cada servicio.
En este proceso el lote estimado para el proyecto sale del mercado sector inmobiliario y
se empiezan a realizar las ventas sobre planos del proyecto a los beneficiarios.
7. Punto de equilibrio en el plazo estimado en el Contrato de preventas
El punto de equilibrio financiero de un proyecto inmobiliario se lo alcanza cuando el
Fideicomiso cuenta con todos los recursos para poder terminar la construcción del
proyecto inmobiliario, incluye costos directos e indirectos. Dichos recursos
provienen de aportes de los Constituyentes, Promitentes Compradores y
apalancamiento financiero (préstamo de una institución financiera)
Es necesarios recordar que el fideicomitente es quien determina el tiempo que necesita
para llegar al punto de equilibrio que es el valor neto de la obra que se obtiene de la
cuota inicial de las ventas del proyecto.
80
Se recomienda que para garantizar llegar al punto de equilibrio se asignen recursos al
área de ventas con el fin de contratar una empresa especializada que disminuya la
probabilidad de no vender la totalidad del proyecto.
Si el proyecto no alcanza al llegar al valor estimado para el punto de equilibrio el
proyecto se realiza devolución de los recursos a los beneficiarios con los rendimientos
generados durante el tiempo que estuvo el dinero en poder de la fiducia
8. Obtención de permisos y licencias para la construcción del proyecto ❖ Permiso de ventas:
Este permiso se tramita en la Secretaria del Hábitat, no tiene valor alguno y
se demora en obtener el permiso quince (15) días hábiles
❖ Licencia de Construcción:
“Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y
zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el
Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y
complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés
Cultural, y demás normatividad que regule la materia. En las licencias de
construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad,
81
volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la
respectiva edificación.” (Curaduria Urbana 3, s.f.)23
Tabla 12 Requisitos para Solicitar la licencia de Construcción
REQUISITOS PARA SOLICITAR
LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN OBRA NUEVA
1. El formulario único nacional de solicitud de licencia.
Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble o inmuebles
objeto de la solicitud, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes 2. antes de la fecha de la solicitud. Cuando el predio no se haya
desenglobado se podrá aportar el certificado del predio de mayor
extensión.
Copia del documento de identidad del solicitante cuando se trate de
3. personas naturales o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, cuando se trate de personas
jurídicas.
Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del 4. último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la solicitud,
donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del predio.
5. Poder debidamente otorgado cuando actúa mediante apoderado o mandatario, con presentación personal ante notario de quien lo otorga
6. Relación de la dirección de los predios colindantes con el proyecto objeto de la solicitud.
7. Una copia en medio impreso del proyecto arquitectónico, Localización; Plantas; Alzados o cortes Fachadas; Planta de cubiertas; Cuadro de áreas.
23 Curaduria Urbana 3. (s.f.). Curaduria Urbana 3. Recuperado el 5 de 10 de 2016, de http://www.curaduria3.com/servicios/tramites.html
82
Copia de la memoria de los cálculos y planos estructurales, de las
memorias de diseño de los elementos no estructurales y de estudios 8. geotécnicos y de suelos. Para las solicitudes de licencia clasificadas bajo
las categorias I Baja Complejidad y 11Media Complejidad únicamente se acompañará copia de los planos estructurales
Anteproyecto aprobado por el Ministerio de Cultura si se trata de bienes
9. de interés cultural de carácter nacional o por la entidad competente si se trata de bienes de interés cultural de carácter departamental, municipal o
distrital.
10. Plano oficial de localización e identificación del predio - Plano loteo y/o manzana catastral (para agilizar trámite)
Fuente: Curaduria Urbana 3. (s.f.). Curaduria Urbana 3. Recuperado el 5 de 10 de 2016, de http://www.curaduria3.com/servicios/tramites.html
En caso de no dar cumplimiento con el plazo estipulado para la construcción del
proyecto de vivienda, es necesarios solicitar ante la curaduría urbana licencia de
prórroga de construcción.
La licencia de Construcción se determina con el 1% con el costo directo del valor del
proyecto. Y se demora en obtenerse cuarenta y cinco (45) días hábiles después de la
radicación de solicitud.
Se recomienda dejar el pago de la licencia y permiso una vez se tenga la certeza de
alcanzar el punto de equilibrio del proyecto.
9. Pre aprobación del Crédito Constructor
Se solicita el crédito constructor ante entidad bancaria, que tenga que de facilidades de
préstamos a MIPYME, ofreciendo como garantía de pago, el patrimonio autónomo
constituido y administrado en la fiducia de preventas.
Según el estudio realizado las entidades más viables para este crédito son:
83
❖ Davivienda
❖ Banco Caja Social
❖ Banco AV Villas.
Sin embargo, a la hora de solicitar el préstamo debe hacer un acercamiento e
indagación en varios bancos, teniendo en cuenta que las condiciones de préstamos y
productos para MIPYME están variando de manera constante, a hoy se recomiendan
las anteriores entidades nombras puesto que ofrecen líneas de crédito con facilitada
para mediana empresa enfocada en la construcción.
10. Firma Contrato de Fiducia de Administración
La firma del Contrato de Fiducia de Administración se realiza una vez el contrato de
Fiducia de Preventas haya terminado y se tenga el dinero para la ejecución de la obra.
11. Selección de la firma interventora para la supervisión de la Obra
Inmediatamente después de la firma del contrato de Administración el fideicomitente
escoge la entidad Interventora que realizara la supervisión de la ejecución de la obra.
12. Inicio de Obra
El período de construcción de la obra dependerá del tamaño del proyecto
inmobiliario. Este período lo deberá establecer la gerencia de proyecto en la
estructuración del mismo.
Cuando el proyecto este ejecutado en un 30% se recomienda empezar los trámites
para los permisos de conexión de servicios públicos ante cada empresa. Lo anterior
teniendo se recomienda por la experiencia de los integrantes de esta investigación,
y los plazos que demandan.
84
Se recomienda realizar programación de la obra y llevar control semanal de la
misma por medio de graficas comparativas de programado Vs ejecutado para que la
ejecución sea en el término inicialmente determinado. Es indispensable este aspecto
de seguimiento técnico que influye directamente en el aspecto financiero y plazos de
ejecución, para esto la MIPYME se debe apoyar en herramientas como el BIM.
13. Aprobación por parte de la Interventoría de desembolsos a MIPYME por parte
de Fiducia.
La Interventoría Aprueba el desembolso de los pagos netamente dirigido a la
ejecución de la obra que debe estar debidamente soportados por órdenes de compra
factura proforma.
Se recomienda llevar estricto control a nivel contable y administrativo de las facturas
y gastos generados mediante flujo de caja e implementación de un plan para gestión
del archivo, entablando un claro proceso de presentación, verificación de
documentación aprobación por de interventoría y de la fiducia.
14. Terminación de Obra
La terminación de la Obra ocurre cuando proyecto inmobiliario se encuentre listo para
ser habitado y se lleve a cabo la liquidación total de los contratos de obra
(Contratistas).
Se recomienda en esta etapa realizar la rendición de cuentas y hacer el flujo de
gastos de lo presupuestado Vs ejecutado.
15. Permiso de habitabilidad
De conformidad con el artículo 53 del Decreto 1469 de 2010, “el certificado de
permiso de ocupación es un acto que el legislador faculta a la autoridad competente
85
para ejercer el control urbano y posterior de obra, para certificar el cabal
cumplimiento de:
❖ Las obras construidas de conformidad con la licencia de construcción en
la modalidad de obra nueva
❖ Las obras de adecuación a las normas de sismo resistencia y/o a las normas
urbanísticas y arquitectónicas contempladas en el acto de reconocimiento de la
edificación.”
Este permiso se tramita ante la Secretaria del hábitat y no tiene valor.
16. Certificación de propiedad horizontal
De conformidad con la ley 675 de 2001 por la cual se expide el régimen de propiedad
horizontal, “es la que regula la forma especial de dominio denominado propiedad
horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con
el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos
a ella, así como la función social de la propiedad.” Es realizado por un abogado el
cual se debe legalizar en una notaría y el valor depende al número de apartamentos.
Documentos necesarios para obtener la certificación de propiedad horizontal son:
❖ Escritura de Constitución del régimen de propiedad horizontal y sus reformas
si existieran.
❖ Certificado de tradición y libertad de la escritura de constitución de la
propiedad horizontal no mayor a 30 días.
86
❖ Acta mediante el cual fue designado el administrador (a) y Revisor Fiscal
(cuando indique) de la copropiedad indicando el periodo para el cual fue
elegido.
❖ Documento suscrito por el administrador y/o el Revisor Fiscal (cuando
aplique) aceptando el cargo, acompañado de las respectivas copias de los
documentos de identidad.
❖ Certificado de existencia y Representación Legal, cuando el Administrador
(a) sea una persona Jurídica.
17. Proceso de Escrituración de las viviendas
Este proceso se realiza una vez el beneficiario cancela el valor total del apartamento a
la fiducia (ya sea que realice el pago de contado o por medio de un crédito). El
trámite de Escrituración se realiza ante una notaría en el cual el fideicomitente
entrega legalmente el apartamento al beneficiario y el valor de este trámite es el 0.6%
del valor total del proyecto.
18. Desembolso del saldo de ventas del inmueble por parte de la fiducia
Una vez entregados todos los apartamentos vendidos al beneficiario, la fiduciaria
hace entrega al fideicomitente de los aportes de los fideicomitentes.
19. Liquidación del Patrimonio Autónomo
La liquidación del patrimonio autónomo se lleva a cabo una vez se haya cumplido con
la finalidad estipulada en el contrato de constitución del mismo.
Se tiene establecido un plazo máximo de cuatro meses para realizar la liquidación, de
lo contrario se hará una liquidación unilateral.
87
Se recomienda hacer estricto seguimiento administrativo, legal y contable mediante el
orden de la información para facilitar que el proceso de liquidación se lleve de
manera bilateral.
13. CONCLUSIONES Y RESULTADOS
➢ Teniendo en cuenta la necesidad de las empresas MIPYMES, en la búsqueda de
nuevas alternativas de trabajo y explotación de su potencial técnico que les permite
tener la capacidad de estructurar proyectos, con la investigación se identifica que las
fiducias ofrecen productos que le facilitan al empresario soluciones para la
consecución de terreno, administración de recursos de preventa y ventas, con lo cual
se genera credibilidad en el mercado y por ende se hace viable el mismo proyecto, sin
embargo, se observó que hay una limitada oferta de estos servicios para las
MIPYME, pero las hay para el desarrollo de proyecto a poca escala.
➢ El resultado de la investigación permitió reconocer la normativa legal existente
en Colombia que rigen y controlan tanto a las empresas MIPYMES como a las
Sociedades Fiduciarias que prestan servicios de financiación a proyectos de
construcción de vivienda; adicionalmente consolidamos los servicios que presta el
mercado fiduciario y la manera de implementarlos en los proyectos de
construcción de vivienda.
88
➢ Se analizó la información recopilada de las fiducias con respecto a los servicios que
prestan para la obtención de financiamiento y desarrollo de proyectos de construcción
de vivienda, lo cual genero el procedimiento necesario para que la MIPYMES pueda
acceder a dicho servicio y lo ejecuten de tal manera que los posibles riesgos que se
presenten tengan poca probabilidad de ocurrencia y reduzcan la incertidumbre
dentro de la etapa de ejecución
➢ Una vez identificado el procedimiento a seguir por las MIPYMES durante el
desarrollo del proyecto de construcción de viviendas y acompañamiento por parte de
las fiducias se determinaron las recomendaciones a tener en cuenta por parte
del gerente para la obtención de los servicios fiduciarios.
89
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