OORRGGAANNIIZZAACCIIÓÓNN RREEGGIISSTTRRAALL CCHHIILLEENNAA

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TTEECCNNOOLLOOGGIICCAASS..

IInnttrroodduucccciióónn..

El tema II del XIX Congreso Mundial de Derecho Registral IPRA-CINDER 2014,

que se nos honrara designando como sede la ciudad de Santiago de Chile, nos entrega la

posibilidad de incursionar en una materia relevante y que conforma, asimismo, un gran

desafío, de vital importancia para el desempeño de un Sistema Registral que está decidido a

mantener su vigencia, a partir de la base sustentatoria de sus principios, por una parte, y

por otra, la forma de acometer los desafíos del futuro, adecuándolo a las exigencias que

plantea su inserción en la dinámica actual.

Desde ya, es dable precisar que, no obstante la gran seguridad que ha reportado desde

sus inicios, cuyo nacimiento se remonta al 24 de Junio de 1857, y que corresponde a la

promulgación del Reglamento que dio origen a nuestra legislación registral, la cual ha

mostrado una gran estabilidad durante más de 150 años de existencia, ha implementado en

la práctica las medidas necesarias para enfrentar los grandes desafíos y resultar congruente

con los requerimientos de la época.

Si bien es cierto, su gran gestor y creador, don Andrés Bello, no se preocupó del

problema técnico registral, tomó partido por la voluntariedad de la inscripción. Es probable

que para un mayor reforzamiento de la inscripción hubiese sido preferible hacerla de

carácter obligatorio, impulsando de esta forma a todo propietario, usufructuario o usuario, a

inscribir, justificando la realidad y valor de sus títulos. Lo que no pareció recomendable a

su autor, dado que ello no habría sido posible obtener sino que a través de providencias

compulsivas, que originarían engorrosos procedimientos judiciales y juicios contradictorios

de considerables costos y tiempo. En conclusión, se optó por un método voluntario del

Registro, desafío no menor, convencido como estaba que, sin embargo, sus ventajas

conducirían de manera natural a la registración de carácter obligatorio.

Magistral visión que es indispensable consignar por lo menos en un par de frases,

extractadas del Mensaje de nuestro Código Civil, que señala, en breves pasajes lo siguiente:

“En cuanto poner a la vista de todos el estado de las fortunas territoriales, el arbitrio más

sencillo era hacer obligatoria la inscripción de todas las enajenaciones de bienes raíces,

inclusas las transmisiones hereditarias de ellos, las adjudicaciones y la constitución de

todo derecho real en ellos…”1. Sin embargo, no consideró necesario consignar como

obligatoria la inscripción registral. Cabe preguntarse si a la fecha se ha cumplido

1 Estudios sobre reformas al Código Civil y de Comercio, IV parte, Derecho Registral inmobiliario

Fundación Fernando Fueyo Laneri 2003, página 164.

efectivamente el propósito de su gestor y si se ha convertido la inscripción registral

efectivamente en “título incontrastable de propiedad” y si se encuentra la propiedad

territorial de toda la República “a la vista de todos”. En concepto de este operador del

Registro no es un tema fácil, o como sostiene la Fundación Fernando Fueyo Laneri, antes

ya citada, el tema no es definitivamente pacífico en nuestra doctrina. Hay algo que es muy

importante reconocer y que corresponde al hecho de la casi inexistencia de juicios

reivindicatorios, por lo menos en los tiempos actuales. No obstante, debemos hacer

presente que los datos históricos con que contamos muestran un porcentaje muy bajo de

éstos, con lo cual queda en claro la gran sustentación doctrinaria o efectos jurídicos

positivos, que en la práctica se ven reforzados, desde sus inicios a la actualidad,

determinando que el Sistema ha sido claramente eficiente.

Se puede sostener además que el Sistema Registral Chileno ha transitado por una ruta

caracterizada por su certeza y seguridad, que le ha permitido compartir un destacado lugar

en el concierto internacional. Una prueba de ello lo constituyen sus más de ciento cincuenta

años de una trayectoria, que lo ha convertido en fiel garante del tráfico inmobiliario y

desarrollo económico en nuestro país.

Lo anterior podremos comprobarlo en el desarrollo de este trabajo, que irá mostrando

con la mayor objetividad posible sus virtudes y sus falencias.

ORGANIZACIÓN REGISTRAL CHILENA

OOrrííggeenneess..

El Sistema Registral Chileno presenta características distintas de la gran mayoría de

Iberoamérica que, al amparo de la gran influencia que ha reportado España, ha seguido sus

lineamientos principales. Chile, por su parte, ha desarrollado un sistema con la presencia de

elementos tomados de los regímenes Alemán y Francés y con algunos atisbos de influencia

Prusiana. Estas afirmaciones se basan, en cuanto a los dos primeros, de lo expresado en el

propio Mensaje del Ejecutivo al Congreso, proponiendo la aprobación de nuestro sistema

en que hace referencia a la circunstancia que el Registro Conservatorio “está abierto a

todos y que no puede haber posesión mas solemne e indisputable que la inscripción”. En

el mismo mensaje se hace expresa mención a que se ha optado por un sistema extraído en

sus raíces del régimen Alemán, que tal como lo dice el mensaje del Código, al referirse a la

forma de transferir inmuebles, precisa lo siguiente: “La institución de que acabo de

hablaros, se aproxima a lo que de tiempo atrás ha existido en varios estados de Alemania y

de otras naciones, que aspiran imitar sus buenos efectos y que han sido ampliamente

demostrados por la experiencia”.2

2 Mensaje Código Civil Chile.

La gran inspiración alemana se ve también reflejada, en otro elemento o característica

que es importante destacar, que muestra la inspiración de nuestro Sistema en aquél, y que

está presente en los efectos de nuestra inscripción, que se ha reconocido en el último tiempo

con un carácter claramente constitutivo. En tal sentido, lo expresó el destacado Registrador

Español, Antonio Pau, con ocasión de su participación como profesor invitado, en el marco

de la “Conmemoración de los 150 años del Registro Chileno¨, que tuviera lugar en el aula

magna de la Escuela de Derecho de la Universidad de Chile.

En cuanto a la incidencia Francesa, creo que un elemento claramente traspasado desde

ese sistema al nuestro, lo constituye la adscripción al régimen denominado “Folio Personal”

que, como veremos en el desarrollo de este mismo trabajo, ha debido ser reconsiderado y la

práctica se ha inclinado, en el último tiempo a reemplazarlo, por el sistema del “Folio

Real”.

La afirmación respecto a la influencia Prusiana está referida a haberse tomado

elementos de dicho sistema, que también inspiró al autor de nuestro Reglamento, tal como

lo manifestara el destacado Profesor y ex Conservador de Bienes Raíces Chileno, durante el

desarrollo del curso de Post Grado y perfeccionamiento en Derecho Notarial y Registral,

realizado también en la Escuela de Derecho de la Universidad de Chile, entre los años 1988

y 1989. Me refiero a quien hace algunos años nos dejara, don Miguel Varas Espejo, y que

con ocasión de analizar las bases inspiradoras del Reglamento Conservatorio Chileno,

formuló que las grandes raíces que se tomaron en consideración para reforzar nuestro

Reglamento del Registro Conservatorio estaban cimentadas en el Sistema Alemán; algunas

consideraciones del Registro Francés, como hacíamos mención anteriormente, y del

Sistema Prusiano. 3

Ratificando lo anterior, en relación a la influencia prusiana en el Sistema Registral

Chileno, don Andrés Bello habría conocido las leyes prusianas de 05 de Mayo de 1772, que

marcan los gérmenes del robusto régimen registral de ese país.

CCaarraacctteerrííssttiiccaass yy FFoorrttaalleezzaass..

Don Andrés Bello, destacado autor de nuestro Código Civil, que contiene además el

Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, se inspiró, como ya señalamos,

en el Derecho Alemán y Francés y en cierta medida en el sistema Prusiano, que obviamente

constituyeron los fundamentos más sólidos y que propiciaron las virtudes que han rodeado

a este régimen registral, que se ha mantenido hasta la fecha, y que permite sentar la premisa

que poseemos un sistema jurídicamente eficiente y certero, con bases doctrinarias sólidas, y

donde destaca de manera cierta que cuenta con una efectiva responsabilidad funcionaria, en

3 “Historia de las Instituciones Registrales Chilenas¨, Miguel Varas Espejo, Curso de Especialización de

Derecho Registral y Notarial. 1988- 1989,

las que los encargados del sistema responden directa y personalmente por cualquier error o

negligencia en el desempeño de su función.

A continuación veremos los lineamientos fundamentales de la estructura

organizacional de los encargados del Registro Chileno.

El Artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales se refiere a esta materia,

conjuntamente con el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y define a

los Conservadores, como los “ministros de fe encargados de los registros conservatorios de

bienes raíces, comercio, minas, accionistas de sociedades propiamente mineras y los

registros de Aguas”. Hasta hace poco también tuvieron a su cargo los Registros de prenda

agraria, prenda industrial y de especial de prenda. Asimismo, es preciso consignar que los

Conservadores se desempeñan en cada comuna o agrupación de comunas, correspondiente

al territorio jurisdiccional del Juzgado de Letras respectivo o Corte de Apelaciones

correspondiente; son nombrados por el Presidente de la República de una terna que

confecciona la Ilustrísima Corte de Apelaciones del territorio jurisdiccional respectivo y

cuyo requisito básico es poseer título de Abogado. Se les considera “Auxiliares de la

Administración de Justicia” y, en tal sentido le son aplicables las disposiciones generales

que rigen a aquéllos, que se encuentran contenidas en el Código Orgánico de Tribunales.

Geográficamente, los territorios jurisdiccionales de competencia de los diversos

Oficios conservatorios, comprenden en general comunas o agrupaciones de comunas.

Entre estas consideraciones es dable mencionar la situación especial del Conservador

de Bienes Raíces de Santiago, que comprende el servicio de un territorio que posee 26

comunas y que lo sirven tres Conservadores, que tienen a su cargo, cada uno de ellos, los

siguientes Registros:

1.- El Conservador encargado del Registro de Propiedad tiene a su cargo el Registro del

mismo nombre y el correspondiente Libro Repertorio y, además, los Registros de Comercio

y de Propiedad de Aguas.

2.- El Conservador de Hipotecas tiene a su cargo el Registro de Hipotecas y Gravámenes.

3.- El Conservador de Prohibiciones y de Interdicciones de Enajenar, el Registro del mismo

nombre.

Una situación particular lo constituye el Registro de Minas, que se encuentra a cargo de

un Notario de una comuna del sector oriente de Santiago.

En relación a lo anterior, es dable concluir que en nuestro Sistema existe el

mecanismo de pluralidad de Registros.

Se debe consignar que el Conservador Chileno asimila su Jurisdicción Territorial a la

correspondiente al Poder Judicial y, consecuencialmente, integra su función en la estructura

jerárquica de dicho Poder, quedando sujeto a la jurisdicción de los Juzgados de Letras y de

las Cortes de Apelaciones4 .

En síntesis la organización de los Registros comprende lo siguiente:

1- Registro de Propiedad;

2- Registro de Hipotecas y Gravámenes;

3- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar;

4- Registro de Comercio;

5- Registro de Aguas;

6- Registro de Minas.

Actuaciones registrales: los Conservadores están encargados de materializar las

siguientes inscripciones:

1- Registro de Propiedad:

- Títulos traslaticios de dominio tales como Compraventa, Donación, Permuta, etc.

- Sentencia que declara la prescripción adquisitiva del dominio.

- Testamentos y Adjudicaciones.

- Como actuación especial los títulos constitutivos de dominio y los saneamientos.

- El decreto judicial que concede la posesión definitiva de los bienes del desaparecido.

- El decreto que concede el beneficio de separación de bienes, si en el patrimonio de la

sociedad conyugal hay bienes raíces.

- El legado de inmuebles.

- La sentencia dictada en juicio de expropiación.

- La renuncia de cualesquiera derechos que digan relación con derechos inscritos.

2 - Registro de Hipotecas y Gravámenes:

- La Hipoteca.

- Los derechos de usufructo, uso y habitación que recaigan en inmuebles.

- La constitución del fideicomiso.

- La constitución, división, reducción y redención del censo.

- La constitución del censo vitalicio.

- El contrato de arriendo.

- Las servidumbres.

- Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de inmuebles o de otros derechos

reales constituidos en ellos.

- La renuncia de cualquiera de los derechos señalados anteriormente.

4 Estudios sobre reformas al Código Civil y de Comercio, IV parte, Derecho Registral inmobiliario

Fundación Fernando Fueyo Laneri 2003, página 179.

3- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar:

- Los decretos de interdicción provisoria o definitiva.

- El decreto de rehabilitación del disipador y del demente.

- Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles sea convencional, legal o

judicial que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de

enajenar.

- Embargo.

- Litigio.

- Secuestro.

- Cesión de bienes.

- Quiebra y

- Medida precautoria

Concluyendo esta descripción antes referida es preciso destacar, que los dos cuerpos

legales básicos que conforman el sistema general, son el Reglamento Conservatorio de

Bienes Raíces y el Código Orgánico de Tribunales, estrechamente vinculados con el

Código Civil. En el texto del Reglamento, antes referido, se contienen normas

principalmente de carácter formal, relacionadas con la organización y funcionamiento del

Registro y el procedimiento que rige en la materialización de las inscripciones; mientras

que el Código Civil aporta las normas de orden sustantivo o material, relacionadas con la

función y efectos de la inscripción en los Registros.

Debe consignarse brevemente algunas palabras respecto al financiamiento y costos.

El Sistema Registral Chileno es de autogestión económica. Su financiamiento

proviene de la aplicación de un arancel que es fijado por ley y que a modo de ilustración

debemos consignar que el actualmente vigente, confeccionado por el Ministerio de Justicia,

data del año 1998.

El actual funcionamiento y forma de administración, de gestión privada, ha

significado un gran ahorro para las arcas fiscales, al no tener el Estado que encargarse del

funcionamiento de los Oficios, del personal y de las remuneraciones de sus operadores.

Dentro del tema de la responsabilidad, organización del Oficio y su funcionamiento,

es menester hacer presente el alto grado de responsabilidad que la ley asigna a los

Conservadores Chilenos, quienes son plenamente responsables de todas las actuaciones que

realizan en el ejercicio de su cargo, como asimismo en el ámbito laboral, donde deben

responder disciplinaria y económicamente por todas las actuaciones realizadas por sus

funcionarios, en el ámbito del quehacer registral, debiendo asumir patrimonial y

profesionalmente los errores u omisiones cometidos por sus sub-alternos, que en algunos

casos conlleva a un alto nivel de responsabilidad, como consecuencia de sus actuaciones.

Si bien es necesario señalar que históricamente no ha sido un número considerable

de causas que hayan concluido en una sanción disciplinaria o de mayor gravedad que puede

llegar incluso a el cese de funciones de estos profesionales, debemos reconocer que en el

último tiempo, esto ha ido en aumento, merced a la gratuita oferta de tecnología y medios

que posibilitan falsificaciones u otras figuras delictivas, tendientes a la comisión de delitos

de fraude inmobiliario o relacionados con las actuaciones en el Registro, debemos

mencionar además que no existe una estadística que muestre la realidad efectiva del

número de casos sobre esta materia.

Otro factor que incide, lo constituye la excesiva publicidad del Registro, en lo que

respecta a permitir que accedan a él, sin límites y, a veces casi con un mínimo control un

creciente número de requirentes que nada o poco conocen de materias de esta naturaleza, lo

anterior ha posibilitado pese a los esfuerzos, una puerta amplia para el acceso de algunas

personas que buscan cometer hechos reñidos con la ley.

DDiiaaggnnóóssttiiccoo ddeell SSiisstteemmaa RReeggiissttrraall..--

Nuestro Sistema Registral, no obstante las particulares características que le imprimió

la influencia de legislaciones como la Alemana y Francesa y la incidencia de un fortalecido

Sistema Prusiano, no es suficiente protección para enfrentar algunas críticas que se hacen

sentir sobre su desempeño. De esta forma no es infrecuente escuchar algunos comentarios

negativos que se le han formulado a lo largo de su existencia y que innecesariamente

atacan, o intentan hacerlo.

Durante un tiempo se ha insistido mucho en la falta de una mayor aplicación

tecnológica, imprescindibles en una Sociedad cada vez más exigente y, preocupada de

manera particular, en la celeridad de las transacciones y en la rápida concreción de los

negocios. Crítica que en algún momento ha tenido cierto grado de sustentabilidad y

justificación, pero ello resulta injusto cuando se considera al Sistema como responsable de

tales falencias.

En estricto rigor nuestro Sistema no merece un ataque tan artero por parte de sus

detractores, y a decir verdad, ya no es tan reiterativo como lo fuera hace tiempo atrás.

Para entrar en esta materia en primer lugar, hay que hacer una diferencia entre el

sistema propiamente tal y los operadores que a través del tiempo han estado a cargo del

mismo. Las bases sustentatorias de nuestro Sistema Registral y sus lineamientos, como ya

lo señalamos son ampliamente respetables y se encuentra bien cimentado, dotado de

bases doctrinarias de notable valor. Lo cual se demuestra con permanencia en el tiempo

desde 1857, su entramado jurídico y los sólidos principios que lo sustentan han

permanecido prácticamente invariables y ello denota la gran visión de su creador, quien

recoge las mejores enseñanzas del derecho comparado y las hace identificables con nuestra

tradición jurídica.

Distinta opinión puede tenerse, legítimamente o no, respecto a los operadores del

sistema, que no siendo todos responsables de las críticas que se le formulan, en la

actualidad han mostrado una mayor preocupación por el empleo de las tecnologías

existentes y han asumido una adecuada y necesaria reacción, ante un mundo ávido de

celeridad y de realizarlo todo en el mínimo de tiempo, pero aún resta una mayor

uniformidad en dichos esfuerzos, como asimismo, en los criterios de calificación registral,

factor, este último, de igual e incluso mayor importancia que lo anterior.

Por otra parte, en relación a la críticas que se han realizado al Sistema sobre las

técnicas regístrales, es justo consignar, que las deficiencias que se le asignan no derivan del

Sistema, sino de las técnicas regístrales, que provienen de la época de la dictación del

Reglamento, lo que hace absolutamente evidente que ellas y las herramientas necesarias

requieren de una efectiva adecuación a los tiempos actuales y a las exigencias derivadas del

nuevo escenario jurídico económico.

Ahora bien, para poder analizar este tema se hace necesario precisar que es frecuente

confundir las técnicas registrales con el Sistema, lo que conduce y, no pocas veces, a

solicitar cambios en éste asumiendo que es ineficiente, lento e incluso obsoleto. Todo ello

no corresponde a una realidad objetiva, entendiendo que lo que un adecuado sistema

registral debe procurar es estabilidad y, lo que debe evolucionar o cambiar son las técnicas

y criterios registrales. Estos elementos deben adaptarse a los eventuales y, mucha veces,

necesarios cambios externos, constituyéndose como un tema esencialmente de orden

tecnológico y no necesariamente sistémico, como se puede pensar. Este error puede

conducir a intentar cambiar radicalmente un buen sistema y con ello colapsar la estabilidad

que este nos proporciona.

Efectivamente, el sistema de folio personal, instituido y basado en el brillante

trabajo de Bello, ha ido mostrando con el tiempo algunas inadecuadas características para

adaptarse a las reformas o modificaciones impuestas por el desarrollo tecnológico.

Debemos recordar que es una técnica tomada del Sistema Registral Francés y que

fuera útil durante un extenso periodo de tiempo, pero que hoy en día, con empleo de las

nuevas técnicas, ha presentado la necesidad de reemplazarlo por el sistema de folio real,

que presenta mayor conveniencia. De hecho, en la actualidad, Chile ha ido incorporándolo

a los procedimientos registrales, por las grandes ventajas que reporta, dado que una de sus

más grandes fortalezas consiste en la permanencia en el tiempo, ya que si tomamos en

consideración -como lo hace el folio personal- a que las personas son transitorias en el

tiempo, resulta mucho más seguro realizar el estudio de títulos considerando el inmueble,

ya que éste permanece.

La certeza del Sistema, no sólo se ve reflejada en la confianza de los usuarios en él,

sino que además la Banca ha dado testimonio de ello, es así como la innegable seguridad de

la Hipoteca, gracias al sólido y seguro régimen registral, ha ido permitiendo desarrollar una

notable actividad en el sector. La Hipoteca constituye en sí, en la actualidad, un bien

económico más que un objeto del mercado secundario, que genera por la adecuada

protección registral una enorme cantidad de transacciones, como puede apreciarse al tenor

de algunos elementos de información relacionados con esta materia. En efecto, la

Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) destaca que Chile lidera el

ranking de créditos hipotecarios como porcentaje del producto interno bruto (PIB) en

América Latina, encontrándose en la actualidad superado únicamente por Panamá y

alcanzando un 18,7% del PIB, hecho que contrasta fuertemente con lo observado hace

quince años en que dicho indicador se encontraba a un nivel del 8%.

A esta auspiciosa cifra hay que agregar un antecedente muy importante, que consiste

en que durante un considerable periodo se han producido 4 ciclos pronunciados de

contracción, en un sector tan sensible e importante como el rubro de la construcción. Así

tenemos: año 1991, crisis petrolera; 1994, crisis mexicana; 1999, crisis asiática; 2009, crisis

subprime.

Lo anterior nos grafica el gran avance y desarrollo que ha experimentado el crédito

hipotecario, lo que ha generado, felizmente, que dos tercios de los chilenos sean dueños de

la casa en que viven, mediante créditos hipotecarios obtenidas del SERVIU, Banco Estado

o la Banca Privada.

Ciertamente, resulta muy sorprendente, pero esta afirmación o antecedente

proporcionado se encuentra vinculado a reflejar la certeza y seguridad de un Sistema

Registral que tiene pocas deficiencias y que lo ha probado claramente con un gran

entramado jurídico, certeza y seguridad. Como antes ya se dijera ha permanecido vigente

durante más de 150 años, habiéndose producido en este extenso periodo escasísimas

modificaciones, mostrando que salvo la necesidad de incorporarle un buen aporte

tecnológico y programas que faciliten y agilicen el cumplimiento de sus tareas, en su

filosofía y principios ha constituido una prenda de garantía para el éxito y crecimiento de

nuestra economía, como veremos en el siguiente análisis, referido a la incidencia del

desarrollo inmobiliario y, consecuentemente el aumento de la circulación del crédito y el

gran rol que desempeña la hipoteca las afirmaciones anteriores se ven plenamente

justificadas.

Los gráficos anteriores demuestran a través de los antecedentes proporcionados por la

Asociación e Instituciones Financieras de Chile, el gran desarrollo y crecimiento que han

experimentado los mutuos hipotecarios y donde la hipoteca muestra su destacada y

creciente participación, en donde el número de operaciones hipotecarias se ha triplicado,

pasando de seis millones de operaciones por año hasta alcanzar una cifra impensada hasta

hace algunos años, de dieciocho millones de operaciones hipotecarias.

Desafíos ante los nuevos requerimientos de la información y de

aplicación de tecnologías.

Durante el desarrollo de esta ponencia hemos visto las grandes fortalezas que

caracterizan nuestro Sistema Registral, otorgando seguridad y certeza jurídica, pero

también es necesario contrastarlas con una necesidad imperiosa de adecuarlo a los nuevos

requerimientos que imponen las tecnologías y el desarrollo.

Por una parte es cierto que el Sistema posee elementos que lo configuran como bien

evaluado, partiendo de características tan importantes como lo es la independencia del

Conservador de toda autoridad política, gubernamental o administrativa y de cualquier

agente involucrado en el tráfico inmobiliario, dado que doctrinariamente configura lo que

se conoce como una organización Para-Estatal. Conforma un servicio autónomo de

autogestión y fuerte responsabilidad personal, por una parte de naturaleza pública, en

cuanto a la función y, privado en lo que respecta a la organización. Internacionalmente

estos Sistemas son los que poseen una menor congestión burocrática y mayor índice de

productividad y nivel de eficiencia, lo que posibilita el aumento de las transacciones

inmobiliarias. Todo ello a cargo de funcionarios independientes con un fuerte énfasis en la

responsabilidad personal y directa. El Conservador de Bienes Raíces responde a todo

trance, personal y directamente, por las actuaciones que se practican en el Oficio a su cargo.

Lo anterior que no resulta sencillo, debe estar dotado de buenos operadores, capaces

de enfrentar los fuertes desafíos que imponen los tiempos y que exigen una permanente

preparación y actualización profesional.

El avance y desarrollo de las técnicas registrales, por otra parte y sus constantes

evoluciones, así como también, la convergencia en criterios uniformes de registración

exigen que los encargados de los Oficios sean juristas altamente especializados en la

disciplina del Derecho Registral, de tal forma que sus Oficios evolucionen constantemente

en lo que respecta a las técnicas que deban utilizarse.

En concordancia con lo anterior, se requiere un alto grado de actualización y un

constante perfeccionamiento, que asegure que los Conservadores a cargo de los Registros,

han de ser profesionales de excelencia académica y especialistas en permanente formación,

acorde con las grandes exigencias de su delicada actividad.

Desde otra perspectiva, se hace necesario tener en cuenta que hasta ahora no se

había dimensionado la necesaria especialización de la registración. Nuestro sistema

registral no es lo anticuado que se supone, pero sí debe evolucionar en el sentido de

comprender que, considerando las complejidades jurídicas y técnicas de un mundo

moderno en el campo del tráfico inmobiliario y enfrentados los requerimientos de mayor

especificidad del objeto registral, esta disciplina ha adquirido indudablemente un carácter

de especialidad.

Lamentablemente, los programas universitarios no incluyen nuestra especialidad

como una asignatura; sólo tímidamente y, merced al impulso que se ha tratado imprimir al

adecuado reconocimiento con que debe contar este campo profesional.

Lentamente, se ha logrado obtener que se hayan impartido algunos Seminarios y,

excepcionalmente, un Curso de Especialización, con una duración de aproximadamente dos

años, y que tuvo lugar en la Escuela de Derecho de la Universidad de Chile.

Gran parte de los comentarios anteriormente expuestos se encuentran contenidos en

una propuesta realizada por nuestro gremio, la Asociación de Notarios, Conservadores y

Archiveros Judiciales de Chile, que se plasmó en un trabajo denominado “Modernización

del Sistema Notarial y Registro Chileno, Diagnóstico y Propuestas”.

Afortunadamente, todo lo anterior relativo a la modernización de los sistemas

registrales, guarda íntima relación con los lineamientos fundamentales que fueron

recogidos para caracterizar un sistema eficiente, moderno y seguro y que coincidiera en la

denominada “Declaración de Lima”, acordada por la unanimidad de los Registradores

representantes de: Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos

de América, El Salvador, Honduras, México, Paraguay, Perú y Venezuela, concluyendo

que:

“El Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica. El

tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan

a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena. El Registro de

la Propiedad es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y

certeza jurídica a las transacciones inmobiliarias. Por todo ello, un Registro de la

Propiedad del siglo XXI debe responder a las exigencias de celeridad y eficiencia que la

sociedad reclama…”. 5

Veamos cuáles son esos presupuestos que, a no dudar, conforman los basamentos

fundamentales de cualquier Sistema empeñado en realizar una tarea eficiente.

1.- Utilización del documento público como continente de los actos destinados inscribirse

en el Registro; es decir, no cualquier acto o documentos debe ingresar a él, sino que los que

se hagan conforme a documentos notariales, judiciales y administrativos, avalados por la fe

pública que emana de los mismos; su autenticidad ayuda a la seguridad jurídica de los

Registros, otorgándoles fe incontrastable.

2.- Imperiosa necesidad de adoptar la técnica del folio real, que permite el mejor

ordenamiento del Registro y la singularización de los contenidos registrables. Hace posible,

además la plena aplicación de los principios regístrales y una calificación rigurosa del

título.

3.- Como instrumento dinamizador del tráfico jurídico debe otorgar máxima protección a

los titulares registrales y a los terceros. Tal protección plena se logra a partir del

5 Declaración de Lima “Congreso Registral Iberoamericano”, Lima, Perú, 2007.

cumplimiento de determinados presupuestos que permiten sentar las bases de un Registro

eficiente. Entre otros el carácter público del documento que accede al Registro, el respeto a

la técnica del folio real, la aplicación de los principios registrales y la capacitación

permanente de los registradores.

4.- Así concebido el sistema registral, la protección al adquirente no requiere del seguro de

títulos ni de ningún otro mecanismo de seguridad jurídica económica.

5.- El Registrador, para ejercer de manera eficiente su función, debe estar investido de

determinadas características que garanticen la adecuada prestación del servicio de

calificación e inscripción, entre las cuales fundamentalmente se consideran las siguientes:

- Debe ser profesional del derecho. La actividad del Registrador debe constituir una carrera

profesional, en la que se garantice el necesario estímulo en su ejercicio mediante la

adecuada formación de escalafones de antigüedad u otro sistema.

- El acceso al cargo debe ser mediante un proceso de selección pública, objetiva y al

alcance de todos los que reúnan los requisitos previamente establecidos, de modo que se

cumpla con el principio de idoneidad. El sistema debe proveer la capacitación permanente

del Registrador. El Derecho Registral debería formar parte del a enseñanza universitaria.6

- También es importante considerar la Independencia e imparcialidad en el desempeño de

las funciones. El ejercicio de la labor de calificación debe llevarse a cabo, teniendo como

único parámetro, el ordenamiento vigente y la imparcialidad debe sustentarse con la falta de

vinculación con las partes, como también la independencia y la ausencia de cualquiera

sujeción a un tercero que pudiera afectar la libre decisión en el ámbito de la calificación,

esto último, sin perjuicio de las revocaciones derivadas de los procedimientos de recursos.

En todo ordenamiento jurídico debe garantizarse la imparcialidad del Registrador y

el Sistema debe garantizar la transparencia de sus actuaciones. El Registrador debe detentar

estabilidad en el desempeño de su cargo, lo que garantizará la especialización y

capacitación continua.

- Otro elemento importante a considerar es la autonomía económica, lo que implica que el

Registro cuente con recursos propios y que dichos recursos obtenidos de los honorarios,

derechos o aranceles que satisfacen los usuarios del sistema, sean destinados a la prestación

de los servicios registrales de manera óptima, esto es, el Registro aplica los recursos con

que cuenta para dotarse de los servicios humanos y materiales necesarios y de manera

especial para llevar a cabo la reingeniería de procesos, aplicación de últimas tecnologías y

demás proyectos que propendan a mejorar y modernizar permanentemente la calidad del

servicio registral.

-Manejo del Registro con criterios de gestión eficiente, lo que implica optimización de los

recursos, buscando la satisfacción máxima para los usuarios del sistema, brindando un

6 Modernización del Sistema Notarial y Registral Chileno. Diagnóstico y propuestas, Asociación de Notarios

y Conservadores de Chile.

servicio eficaz, por lo que deben implementarse mecanismos que tiendan a la reducción de

plazos, a la mejora y modernización de la infraestructura y demás herramientas necesarias

para el desempeño óptimo de la función.

En tal sentido, y de conformidad a los presupuestos anteriormente anotados,

estimamos que es imperativo diseñar una agenda corta de reformas muy precisas, que

resultan imperativas para el perfeccionamiento de nuestro Sistema y que se encaminen a

satisfacer de manera decidida las siguientes necesidades:

Implementación tecnológica de los Oficios:

Este tema viene siendo abordado desde los años 90, en que se introdujeron las

primeras medidas de modernización, que han incidido, de manera relevante, en la

operatoria Registral. A modo de ejemplo se puede citar, la necesidad de implementar el

folio real, técnica registral que ya ha sido incorporada en la mayoría de los Oficios

registrales a nivel nacional, reconocida por sus grandes virtudes que la hacen más dúctil y

eficiente que la técnica tradicional del formato de folio personal, vigente aún en nuestra

legislación registral. Asimismo, es útil destacar la indexación electrónica de los Registros y

la interconectividad obligatoria de los Oficios, que permiten la solicitud de actuaciones y

documentos en línea el seguimiento de su materialización y la información necesaria para

el estudio de títulos, a través de un solo portal y que, además funcione en conexión con la

operatoria notarial. Esto dará cabal satisfacción a la demanda de mayor velocidad y

dinamismo que exigen las negociaciones actuales.

Ahora bien, otro elemento que se hace necesario, es generalizar la implementación

de las medidas tecnológicas y luego pasar a una segunda etapa a la que ya hacíamos

mención, y que constituye la interconexión en línea de todos los Oficios del país haciéndola

extensiva a los Notarios, quienes deben ser los intermediarios directos entre los usuarios y

el respectivo Conservador, hecho que simplificaría de manera notable el Procedimiento y

evitaría fraudes que cada cierto tiempo se han producido, respecto a esto mismo han sido

considerables los avances desarrollados.

Este proyecto se inició en Noviembre del año 2006 oportunidad, en que la

Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral, lanzó oficialmente el proceso de

tecnificación, consistente en un Sistema de Información Registral Interconectada, por

medio del cual, los usuarios podían ingresar al sitio Web de los Conservadores de Chile y

de manera directa requerir las actuaciones y ver el estado de tramitación de los respectivos

trabajos, lo que se iría complementando con el requerimiento de inscripciones empleando el

documento electrónico y la firma digital avanzada. Este sistema de interconectividad

obligatoria, para todos los Oficios del País, ciertamente redundaría en un proceso altamente

eficiente, debidamente garantizado en su publicidad, seguridad, integridad y eficacia.

En la actualidad, se ha implementado un significativo crecimiento en el empleo de

la tecnología, que ya se venía desarrollando desde la década de los años 90, como una

necesidad imprescindible para el mejor manejo de la información y un adecuado y mejor

análisis de los datos, que permita la certificación con el mayor grado de certeza posible.

Este avance al que se ha hecho referencia, se ha ido dando de manera natural, con

diferentes grados de evolución dependiendo de la realidad o necesidades de cada Oficio.

Como consecuencia de lo anterior los Oficios registrales, implementados con los

ordenadores y herramientas tecnológicas de apoyo computacional, han experimentado una

notable celeridad en sus actuaciones.

A modo de ejemplo, podemos mencionar la actual situación de la mayoría de los

Oficios que iniciaran ya hace un tiempo considerable a la fecha, la implementación del

Folio Real, que en los primeros intentos de desarrollo le significo el otorgamiento de

certificados por vía electrónica y la aplicación de tecnologías de punta en un gran

promedio. No obstante lo anterior, es fundamental hacer centro de preocupación en otras

medidas que eleven y desarrollen de manera considerable los Oficios, teniendo en cuenta

que deben aprovecharse al máximo las últimas técnicas puestas a disposición para este tipo

de implementación. En particular me permito hacer referencia a las siguientes medidas

en las que debe trabajarse para su pronta utilización:

- Digitalización del Registro.

- Georreferencia.

- Expansión dela interconexión local, con la incorporación de los Notarios.

- Implementación del Proyecto de Interconexión Registral Iberoamericana (IRI)

CCoommeennttaarriiooss FFiinnaalleess

Resumiendo las diferentes consideraciones y situaciones particulares que ha vivido

el Registro Conservatorio Chileno durante su larga trayectoria, caracterizado por su

permanencia en el tiempo sin mayores alteraciones significativas y proporcionando en gran

medida, una trayectoria de buen desempeño y objetiva seguridad y certeza jurídica, no

obstante la carencia de alguno elementos de adecuación y o modernización de sus técnicas

registrales que, sin embargo, se han ido paulatinamente incorporando al quehacer diario.

Importante función que se lleva a cabo con la creación de la Corporación Chilena de

Estudios de Derecho Registral, que nace como una necesidad de la especialización de la

carrera de Conservador, sin desprenderse de los objetivos comunes que unen a éstos y a los

Notarios Públicos de nuestro País, en una Institución común, como lo es, la Asociación de

Notarios Conservadores y Archiveros Judiciales de Chile

Finalmente y concluyendo este análisis de la evolución y desarrollo del Sistema y su

adecuación a los desafíos de la tecnología y modernización debemos destacar que, paso a

paso, se ha ido formando conciencia en la necesidad de introducir metódicamente los

elementos esenciales para un mejoramiento sustancial del sistema, en lo que respecta al

empleo de las nuevas técnicas y la utilización de verdaderos pilares de la etapa evolutiva e

institucional, para enfrentarse a los desafíos de un mundo extraordinariamente exigente.

En este sentido otro elemento importante a considerar dentro de las

modernizaciones, está necesariamente relacionado con la implementación de una adecuada

carrera funcionaria, que permitirá un mayor perfeccionamiento y reconocimiento a la

formación y preparación de los futuros Conservadores de Bienes Raíces, para lo cual

debemos estar preparados, especial desafío para quienes nos sucederán en estas delicadas

tareas.

Consecuencialmente con ello, surgirá necesariamente la reglamentación adecuada

del acceso a la carrera funcionaria y el posterior ascenso de los que ya se encuentran

incorporados a ella.

En relación a la mayor implementación tecnológica, creo que eso constituye una

materia que se irá desarrollando automáticamente, motivados e impulsados por los

requerimientos de un mundo cada vez más inclinado a la celeridad y facilidad de las

transacciones y negocios sin que ello implique comprometerse en una precipitada carrera

contra el tiempo, o una injustificada prisa que ponga en peligro la certeza y seguridad del

sistema.