“OBJETIVOS DE LA LEY 189-11 PARA EL

DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO Y EL FIDEICOMISO: NOVEDADES

INTRODUCIDAS”

MARY FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ

COMITÉ LEGAL

31 DE JULIO 2012

HOTEL EL EMBAJADOR SANTO DOMINGO, D.N.

Impulsar el crecimiento y diversificación del mercado hipotecario y de valores en la República Dominicana, de manera que se canalice el ahorro hacia la vivienda y la construcción.

Para este propósito:

Se crean figuras jurídicas

Se perfeccionan instrumentos financieros y procesos administrativos preexistentes

Se perfeccionan procesos judiciales preexistentes

OBJETIVOS DE LA LEY 189-11

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Creación de plataforma legal para estructuras de financiamientos costo-eficientes, tanto para:

Promoción de construcción de viviendas de bajo costo.

Desarrollo de proyectos inmobiliarios en general.

Que contribuyan a reducir el importante déficit habitacional en RD

OBJETIVOS DE LA LEY 189-11

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PROCESOS / INSTRUMENTOS FINANCIEROS QUE MEJORA

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VALORES E INSTRUMENTOS FINANCIEROS / SEGUROS FHA TITULARIZACIÓN

TITULARIZACIÓN: DEFINICIÓN

“Proceso mediante el cual se constituye un patrimonio cuyo propósito exclusivo es respaldar el pago de los derechos conferidos a los tenedores de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. Comprende asimismo, la transferencia de los activos al referido patrimonio y la emisión de los respectivos valores.”

Artículo 107, Ley 19-00

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¿ CÓMO SE LLEVA A CABO?

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Originador

Titularizadora Título-Valor

Inversionistas Colocadora

Deudores

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TITULARIZACIÓN:

Introduce plazos para autorizaciones.

Crea la noción de emisor especializado.

Emisores especializados con cartera inferior al 20% del patrimonio técnico: sólo deber de información a SIB.

Plazos abreviados para emisores especializados autorizaciones ante SIB/SIV. Solicitud puede hacerse de manera simultánea.

Contempla la figura del silencio administrativo positivo.

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TITULARIZACIÓN:

Introduce régimen simplificado de publicidad registral.

Registro Mercado de Valores y Productos de la SIV.

Sustituye anterior notificación 1690 Código Civil, que era sumamente costoso y en muchos casos difícil o imposible de ejecutar.

Tratamiento fiscal neutro/elimina doble tributación.

Se extiende exención fiscal a sociedades extranjeras por concepto de rendimientos generados por instrumentos de renta fija o variable.

Exención impositiva sobre transferencias créditos y garantías hipotecarias de cartera titularizada.

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TITULARIZACIÓN:

Posibilita inversión por parte de los Fondos de Pensiones.

Modificación artículo 97 Ley 87-01.

Regulación proceso autorización de

inversiones por CCRLI/SIPEN.

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TITULARIZACIÓN:

Regula efecto patrimonio separado, proveyendo:

Aislamiento

Inembargabilidad

Intransferibilidad

Escapa a efectos quiebra de la titularizadora

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TITULARIZACIÓN:

TIPOS DE VALORES E INSTRUMENTOS FINANCIEROS (ART. 72):

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Valores hipotecarios titularizados

Otros valores o instrumentos que

autorice la Autoridad Monetaria

y Financiera

Mutuos Hipotecarios

Endosables y no Endosables

Contratos de Participación Hipotecaria

Letras Hipotecarias

Bonos Hipotecarios

Valores de fideicomisos

Cédulas Hipotecarias

Cuotas de fondos cerrados de

inversión y de fondos mutuos o

abiertos

VALORES E INSTRUMENTOS FINANCIEROS :

Inembargabilidad préstamos hipotecarios para respaldo emisión valores financieros y flujos generados.

Establecimiento de orden de prelación privilegiado de los valores para financiamiento de la vivienda y construcción en caso de disolución de EIF.

Régimen de autorización abreviado ante SIB/SIV para emisores especializados.

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SEGURO DE FOMENTO DE HIPOTECAS ASEGURADAS (FHA):

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“Modalidad de seguro que ofrece cobertura de pérdidas en préstamos hipotecarios como resultado del incumplimiento de pago del deudor”.

Definición (Art. 85):

Eliminación de obligatoriedad de los seguros FHA para los préstamos hipotecarios a la vivienda (Art. 86).

Creación de seguro hipotecario privado contra incumplimiento; autorización a las EIF para la contratación de dicho seguro (Art. 88).

Creación y autorización a las EIF para la celebración de acuerdos de cobertura que garanticen la rentabilidad de los instrumentos financieros y protejan contra fluctuaciones de tipo cambiario (Art. 89).

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SEGURO DE FOMENTO DE HIPOTECAS ASEGURADAS (FHA):

NUEVAS FIGURAS

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FIDEICOMISO AGENTE DE GARANTÍAS

EL FIDEICOMISO EN LA LEY 189-11

• “La creación de figuras como la del fideicomiso se viene reclamando desde hace ya varias décadas en la República Dominicana, cuya inexistencia en nuestro derecho nos ha colocado en condición de desventaja frente la mayoría de las legislaciones extranjeras” (Considerando cuarto ley 189-11).

El Fideicomiso

¿Por qué su inclusión?

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“Cualquier arreglo en el cual se transfiere la propiedad con la intención de que sea administrada por el fiduciario para el beneficio de un tercero.”

Black's Law Dictionary

“TRUST” O FIDEICOMISO

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Síntesis – Confía en el fiduciario y le otorga el dominio fiduciario para que, actuando con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios/buen padre de familia, realice de la forma que él estime más conveniente los fines perseguidos por el fideicomiso.

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“TRUST” O FIDEICOMISO

EL FIDEICOMISO EN LA LEY 189-11: DEFINICIÓN

Acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley.

Fideicomitente Fiduciario Fideicomisario/

Beneficiario

activos

beneficios

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EL FIDEICOMISO : GENERALIDADES

Objeto: Cualquier propósito o finalidad legal, siempre que no sea contrario a la moral, orden público y buenas costumbres.

Creación de un patrimonio autónomo e independiente: patrimonio fideicomitido.

Régimen de publicidad: Registro Mercantil de las Cámaras de Comercio y Producción de la República Dominicana. Demás registros públicos correspondientes.

Presunción general de irrevocabilidad.

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Régimen tributario: Efecto fiscal neutro mediante la eliminación de dobles tributaciones.

Régimen sancionador particular. Responsabilidad penal del fiduciario.

Sujeción a ley dominicana. Jurisdicción competente: Juzgado de Primera Instancia

del domicilio del fiduciario. Se podrá establecer el arbitraje como mecanismo de solución de conflictos.

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EL FIDEICOMISO : GENERALIDADES

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EL FIDEICOMISO : GENERALIDADES

Pueden ser objeto del fideicomiso:

Los bienes y derechos de cualquier naturaleza (Art. 6).

Bienes fideicomitidos:

Quedarán afectados al fin que se destinen.

Imposibilidad de persecución de los bienes fideicomitidos por los acreedores del fideicomitente, fideicomisario y fiduciario. Excepciones.

Derecho de persecución de los bienes fideicomitidos limitados a los acreedores del fideicomiso salvo en caso de fraude a terceros.

Autorización judicial previa para persecución patrimonio fideicomitido.

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EL FIDEICOMISO : PATRIMONIO FIDEICOMITIDO

EL FIDEICOMISO : FIDUCIARIOS

FIDUCIARIOS No es posible escoger personas físicas, sólo personas morales, y

limitadas a:

Sociedades con objeto exclusivo

(fiduciarias)

Administradoras de fondos de

inversión

Intermediario de valores

Bancos múltiples

Asociaciones de ahorros y préstamos

Otras entidades de intermediación

financiera previamente autorizadas por la Junta Monetaria

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TIPOS DE FIDEICOMISOS CONTEMPLADOS EN LA LEY 189-11

TIPOS DE FIDEICOMISOS

BAJO LEY DOMINICANA:

Fideicomiso de planificación

sucesoral

De inversión

De inversión inmobiliaria y

desarrollo inmobiliario Oferta pública

de valores y productos

En garantía

Otros (p.e., culturales,

filantrópicos, educativos)

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AGENTE DE GARANTÍAS

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“Persona jurídica debidamente habilitada para fungir como tal, designada mediante acto por escrito denominado acto de garantía , suscrito por los acreedores u otros beneficiarios de un crédito garantizado mediante prenda, hipoteca o cualquier otro tipo de garantía (…) para que actúe como su mandatario y representante ante todas aquellas gestiones inherentes al proceso de creación, perfeccionamiento, mantenimiento y ejecución de las garantías otorgadas para la seguridad del crédito que se trate ” .

Definición (Art. 119):

Figura novedosa introducida por la Ley 189-11. “Collateral agent” / “Security agent”:

Establecimiento en nuestro marco legal de administrador de garantías usualmente presente en estructuras de financiamiento.

Permite eludir las restricciones dadas por la prohibición del “litigio por procuración”.

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AGENTE DE GARANTÍAS

AGENTE DE GARANTÍAS

Quedan excluidas las personas físicas

Sociedades RD con objeto exclusivo

(agente de garantías)

Representantes de los tenedores

de valores

Sociedades extranjeras con

objeto exclusivo (agente de garantías)

Bancos múltiples

Asociaciones de ahorros y préstamos

Institución bancaria del

exterior autorizada por JM

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AGENTE DE GARANTÍAS

AGENTE DE GARANTÍAS: ATRIBUCIONES / PARTICULARIDADES PRINCIPALES

Derecho del agente de garantías a registro, mantenimiento y ejecución de garantías a su nombre.

Posibilidad de actuar en justicia sin necesidad de nombrar acreedores/beneficiarios.

Posibilidad de adjudicación del bien otorgado en garantía a favor del agente de garantías.

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AGENTE DE GARANTÍAS: PATRIMONIO SEPARADO

Separación de derechos de garantías y bienes adjudicados del patrimonio propio.

Imposibilidad de persecución por acreedores del agente de garantías.

Autorización previa de acreedores mandantes al agente de garantías para gravar, enajenar, prometer bienes y derechos en patrimonio separado.

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AGENTE DE GARANTÍAS: TRATAMIENTO FISCAL PATRIMONIO SEPARADO

Exención impuesto sobre rentas por explotación o disposición del patrimonio separado.

Exención de ITBIS a servicios del agente de garantías.

Impuestos por registro e inscripción de garantías únicamente aplicables al primer agente de garantías. Sustitución y nueva designación por renuncia del agente está exenta de impuestos.

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La Ley 189-11 abre un abanico de oportunidades para el desarrollo y dinamización del mercado hipotecario y de valores en la República Dominicana.

CONCLUSIONES

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Las mejoras introducidas a los procesos e instrumentos preexistentes como la titularización e instrumentos hipotecarios otorga la base legal necesaria para su adecuada implementación, lo que de seguro contribuirá al desarrollo del país.

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CONCLUSIONES

La creación de figuras del fideicomiso y agente de garantías tendrán gran incidencia en la consecución de los fines de reforzar el desarrollo del mercado hipotecario y fideicomiso, al contar una plataforma legal adecuada para permitir atraer inversión nacional y extranjera a nuestros mercados.

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CONCLUSIONES

!Muchas gracias por su atención!

MARY FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ HEADRICK RIZIK ÁLVAREZ & FERNÁNDEZ

mfernandez@hrafdom.com