nuevos enfoques de la inversión inmobiliaria
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Office2020 es un estudio realizado por el equipo de Research europeo de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle donde se han analizado mediante entrevistas a inversores y promotores las tendencias del mercado de oficinas. Uno de los temas clave abordados son los nuevos enfoques de la inversión inmobiliaria: un análisis de las lecciones aprendidas de la actual recesión económica, las tendencias globales del mercado de inversión así como las nuevas fuentes de financiación.¿Cuál será la tendencia del ciclo en los próximos años? ¿Por qué sigue siendo atractivo el inmobiliario? ¿Dónde se centrará los inversores en la próxima década? ¿Cuáles serán las nuevas fuentes de financiación?TRANSCRIPT
Nuevos enfoques de la inversión inmobiliaria
Office2020
Barcelona - Junio 2012
Office2020 es un estudio realizado por el equipo de Research
europeo de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle donde se
han analizado mediante entrevistas a inversores y promotores las
tendencias del mercado de oficinas.
Uno de los temas clave abordados son los nuevos enfoques de la
inversión inmobiliaria: un análisis de las lecciones aprendidas de la
actual recesión económica, las tendencias globales del mercado de
inversión así como las nuevas fuentes de financiación.
¿Cuál será la tendencia del ciclo en los próximos años?
La crisis no ha terminado: La política de Greenspan permitió 10
años de fácil acceso al crédito que derivó en un fuerte
endeudamiento, tanto de la banca como del sector privado. Las
previsiones son muy contundentes: nos espera un ciclo bajista que
se alargará hasta 2016.
Las consecuencias macroeconómicas no se conocen bien: se
producirá una deflación de los bienes de consumo y el residencial y
una inflación en los productos básicos.
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La inversión sigue la máxima del “voy
donde van todos”. Los flujos de
inversión se mueven muy rápido al
mínimo signo de recuperación
El sector terciario todavía no se ha estabilizado: la tolerancia de
la banca será clave para el sector inmobiliario. El punto clave es
que si se frena la recapitalización de la banca va a producirse una
caída drástica de los precios
Los inversores serán reacios a incrementar la curva de riesgo:
Por ello es los próximos años la inversiones más flexibles se verán
favorecidas en el corto-medio plazo y el riesgo será compartido
entre socios. Los inversores sólo asumirán riesgos moderados.
¿Por qué sigue siendo atractivo el inmobiliario?
Hay muchos factores que hacen atractiva la inversión en el
mercado de oficinas:
1. Es un activo real físico, tangible
2. Proporciona diversidad en el portfolio
3. Como tipo de activo es relativamente favorable en
términos de ajuste de riesgo: es un activo menos volátil
4. Los activos inmobiliarios de clase A atraen mejores
inquilinos: como un bono con una rentabilidad garantizada
5. Se prevé escasez de oferta de oficinas en Europa en los
próximos años: irá unido a aumentos de renta
6. Dispone de cobertura frente a la inflación
7. Los flujos de capital son inter-regionales
8. Los mercados “sobrecalentados” pueden aportar recorrido
de valor: cuando las rentabilidades están muy
comprimidas se puede realizar negocio siempre que se
actúe a tiempo
9. Los nuevos vehículos de inversión dan acceso a nuevos
inversores de terciario: permite a inversores minoristas
canalizar dinero al mercado.
¿Dónde se centrará los inversores en la próxima década?
RETAIL: existe una tendencia a largo plazo de aumento de ventas
de activos comerciales.
MERCADOS EN DESARROLLO: Se está produciendo un traslado
de inversiones que antes se dirigían a Europa Occidental y que
ahora se centran en países en desarrollo por su altos retornos.
NUEVAS UBICACIONES DE OFICINAS: Europa se está
redefiniendo entorno a un núcleo norte-occidental incluyendo
Alemania. Actualmente Polonia y Varsovia se están posicionando
como ejes del mercado de inversión de oficinas (economías en
crecimiento y estables).
ADJUDICACIONES: Además de los activos residenciales, la banca
comercializará otro tipo de activos inmobiliarios. Por ello, los
inversores selectivos podrán elegir. Aquellos compradores con
“cash” tendrán grandes oportunidades.
PRIME EXTREMISTAN: La globalización ha conducido a un mundo
de “extremos”. El concepto “Prime extremistan” engloba a ciudades
como Londres, Paris, Frankfurt y Varsovia, donde habrá un
incremento de la demanda de edificios en zonas céntricas. Estas
ciudades son ubicaciones con ocupantes de alto perfil, valores al
alza y menor riesgo. Los mercados secundarios no formarán parte
de este concepto “Prime extremistan” y sufrirán las consecuencias
de poseer activos sobrevalorados.
Las nuevas fuentes de financiación
La pregunta es ¿quién va a invertir en el futuro y cómo lo va a
hacer?
FONDOS PENSIONES & ASEGURADORAS: Los fondos de
pensiones ya están trabajando para ser más creativos y están
explorando posiciones más fuertes en fondos ETF. A nivel mundial
las instituciones están abandonando las acciones por inversiones
alternativas (infraestructuras, materias primas, inmuebles, etc.) que
en el año 2000 representaban el 7% y en el año 2010 el 19%.
Durante la próxima década habrá un
aumento del flujo de dinero de las
pensiones de Malasia y Corea así
como dinero procedente de naciones
ricas en materias primas (Canadá,
Noruega o Australia).
Y todos estos fondos de pensiones invertirán en los principales
países europeos, siendo Londres el eje central.
FONDOS SOBERANOS: Los fondos soberanos globales vuelven a
disponer de una posición compradora (China, Singapur y Canadá).
Aunque Europa en su conjunto no la encuentran muy atractiva
debido a la deuda soberana, las sombras sobre el euro y el lento
crecimiento de las economías. En esto sentido, China ya ha
manifestado que está muy atentas a las oportunidades que puedan
surgir en Europa. De nuevo, estos fondos soberanos buscarán las
mismas ciudades (Londres. Paris, Frankfurt, Varsovia, Moscú) con
la misma tipología de activos.
EMPRESAS COTIZADAS: Algunos de los mayores compradores
netos de inmuebles fueron los REIT que cotizan en bolsa. Durante
la última década algunos REIT han actuado de forma acertada
incrementando el dividendo año tras año. Así que los REIT bien
gestionados van a tener un papel muy importante en la próxima
década.
INVERSORES PRIVADOS Hay que tener en cuenta que la
posesión de propiedades ayuda a construir una marca personal
muy valorada por este tipo de inversores.
Los grandes patrimonios van a tener
mayor protagonismo y se van a
producir más adquisiciones de
edificios “trofeo”
OTRAS FUENTES DE FINANCIACIÓN: La industria financiera
creará vehículos de inversión más ingeniosos: fondos fideicomisos,
fondos de family offices con aportaciones internacionales, fondos
verdes y CMBS. Todos ellos podrían proporcionar nuevos fondos
para la compra de oficinas.
ASOCIACIONES: La falta de financiación implica que muchas
transacciones se realicen gracias a colaboraciones imaginativas. La
fórmula más común y que se podrá ver en los próximos años son
los pre-alquileres (fórmula de poco riesgo y que permite
construcción de inmuebles con un contrato de alquiler previo). Así
mismo se producirán otras “joint ventures” como uniones entre
constructoras, promotores con la banca aportando el suelo, etc.
¿QUE DEBERÍAN HACER LOS INVERSORES?
Disponer de información exhaustiva del mercado de oficinas
Disponer de un buen equipo legal para afrontar la complejidad de las inversiones futuras
Ser conscientes que el “cash” será el rey
Gestión adecuada del portfolio
Dosis de creatividad e imaginación
Para más información, no dude en contactar con: Departamento Marketing, PR & Research
Laura Caballero, Subdirectora de Marketing, PR & Research
E-mail: [email protected]
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