NUEVA LEY PARA LA ENERGÍA EN CALIFORNIA

A IMPLEMENTARSE EN ENERO DE 2011

DESCRIPCIÓN:

La propuesta AB1103 de la Asamblea General de los Estados Unidos tomará efecto el 1 de Enero

de 2011 como una nueva ley que va a recaer sobre los propietarios de edificios comerciales, para que

éstos divulguen información sobre el uso de energía y sus restricciones. Esto le dará a los nuevos

compradores y arrendadores una nueva manera más precisa de comparar y comprar espacios

introduciendo la eficiencia energética como un nuevo atributo a considerar al momento de cerrar una

compra o rentar un lugar. Esta ley en sí va a obligar a cualquier vendedor o arrendador de cualquier sitio

comercial a divulgar y estimar el gasto de energía eléctrica que el edificio en cuestión va a presentar en

un período de doce meses.

Esta nueva ley va a comenzar en estándares precisos de

aplicación, que en este caso será para su aplicación en edificios

comerciales de al menos 50 millones de pies cuadrados, pero va

a evolucionar hasta llegar a ser aplicada en edificios no

comerciales que abarquen toda el área de California, esto a

través de fases que se irán implementando con el tiempo, hasta

la fecha no hay un dato exacto para el momento en el que ésta

ley será requerida para todo tipo de edificaciones en el estado.

Según el Centro para la Energía Sustentable de California, la

herramienta principal para la implementación de ésta ley será el sitio web/base de datos de Energy Star,

en el que se dan a conocer los estimados del gasto energético de cada toma de corriente eléctrica y

aparatos según su ubicación y uso, y todo vendedor y arrendador se verá obligado a basarse en esto

para entregar un reporte por escrito que ayudará al nuevo propietario del edificio a tener una idea de lo

que estará consumiendo en el período descrito.

COMO PREPARARSE PARA EL IMPACTO QUE TRAERÁ LA NUEVA LEY A CALIFORNIA.

Como ya se ha citado, la nueva ley que entrará en vigor en Enero de 2011, va a requerir de los

dueños de edificios actuales que esperan vender o

rentar sus edificios en un periodo de Enero de 2011

en adelante, además de ser necesaria la

divulgación de información acerca de las

características, imperfectos y transacciones

monetarias que hasta el momento se ha requerido

en California y el mundo, se exige que tanto los

dueños como los corredores de bienes raíces

cuenten con un estimado o una “corrida

energética” para aproximar la cantidad que se consumirá de energía eléctrica en el edificio en cuestión.

A lo largo del estado se puede distinguir el desaire que ésta necesaria medida viene brindando a

corredores de bienes raíces, vendedores y dueños de lugares varios, en su búsqueda por la base de

datos y las presentaciones de información que requerirán a partir de Enero para poder comercializar sus

propiedades y que éstas sigan teniendo la misma competencia con la que ya cuentan en el mercado de

las bienes raíces.

A diferencia del título 24 del código para la eficiencia en la energía de nuevas construcciones,

que regula los estándares para la compra/venta/renta de edificios comerciales y sus renovaciones,

AB1103 toma lugar cuando un edificio está vendido, rentado en su totalidad o refinanciado, brindándole

al nuevo propietario un arma más para sacarle el mayor provecho a la propiedad en cuestión.

AB1103 es una de las maneras en que la legislatura del estado está trabajando para ayudar a

reducir las emisiones de gases de invernadero, obedeciendo al Acta para las Soluciones de

Calentamiento Global de California, firmada en 2006, es sólo un paso más en la meta que California

tiene prevista y bien fijada, que es el mejoramiento de su ecosistema y el de sus alrededores, al poner

un ejemplo con las acciones implantadas e impulsar a otros estados y otros países a promover leyes

como ésta para poder estar en la misma sintonía y empezar a ser condescendientes con el medio

ambiente, promoviendo acciones como ésta que llevan a su mejoramiento, y que mejor manera de

hacerlo que con una reforma que ayudará a los nuevos propietarios de edificios grande (que

representan más del 35% del consumo eléctrico de California y que son importantes proveedores de

gases de invernadero para el estado.) a reducir sus costos en materia de energía eléctrica.

Beth Brummit hace mención de la importancia de ésta reforma en la siguiente cita tomada de

una de sus conferencias para el panel de energía sustentable en el centro para la energía sustentable de

California en la que menciona que “AB1103 es un significativo cambio a lo largo que California porque

demanda una verdadera comparación del comportamiento energético de un edificio con otros de

similares características en el mismo rubro o sector del mercado, no es solamente un documento con

una previsualización del gasto energético en un año, aunque los dueños actuales de edificios que

piensan poner a la venta o en su caso, corredores de bienes raíces que tienen propiedades en el

mercado, piensan que ésta nueva ley les va a dañar sus estados financieros y de ventas, es necesario

que lo vean como una nueva oportunidad para mejorar el desempeño de varias de sus propiedades en

materia de energía eléctrica, resultando en un nuevo y elevado gasto operativo y valores de propiedad

bastante mejorados.”

La herramienta que va a ser requerida para llevar a cabo la elaboración del informe que se tiene

que proveer al cliente del

edificio en cuestión es el

Energy Star Portfolio

Manager, herramienta

gratuita que en línea puede

calcular el gasto operativo

de varios tipos de edificios

según sus uso, dividiendo los tipos de propiedad en 13 diferentes que obedecen un rango y van desde

bancos hasta bodegas. Es una herramienta muy completa que además de estimar el valor monetario de

un edificio estándar de las características que el cliente busca, pide detalles del uso que se le va a dar,

tales como número de ocupantes, horario de operaciones, numero de computadores, tamaño del

edificio, tipos de equipamiento, entre otros, esto para proveer al vendedor y al comprador con un

reporte más exacto tanto para el vendedor, a quien le va a servir para poder colocar ese edificio con el

cliente más propicio a cubrir sus necesidades y al comprador, al evaluar sus necesidades y saber cual le

va a servir mas en una relación costo-beneficio.

Los resultados que ésta herramienta despliega se presentan en una escala que va del 1 al 100,

siendo el 50 el porcentaje

que demuestra que el edificio

en cuestión se comporta

energéticamente al valor de

un punto medio en

comparación con otros

edificios de su mismo rubro.

Mientras que un edificio en Detroit siempre va a consumir más energía que uno en San Diego, el

portfolio manager siempre va a comparar edificios que estén en una región climática similar. Un edificio

que resulte tener un porcentaje de 75 o más, es merecedor de la certificación Energy Star y es un

edificio con un óptimo aprovechamiento energético y representa estar en un estado óptimo de

aprovechamiento y uso de energía eléctrica.

Ejemplo de Certificación Energy Star, en este caso para casa-habitación.

En resúmen y según Beth Brummit, el propósito de la AB1103 es el de brindar a los propietarios

de edificios comerciales no sólo con un resúmen del uso del energía en el lugar sino también con las

características recomendables para lograr un edificio en óptimas condiciones para lograr una

certificación, optimizando los métodos y sistemas de aprovechamiento y ahorro de energía eléctrica

desde dentro, para poder llegar a tener lo que se busca en un edificio altamente eficiente en materia

eléctrica, tanto en desempeño como en costos y el gasto monetario. Se busca el desplazamiento de

antiguos sistemas de aprovechamiento energético y su reemplazamiento con sistemas nuevos y

altamente eficientes de control eléctrico para lograr un rating mayor en la certificación Energy Star, lo

que le provee al nuevo dueño de menores costos operativos y al vendedor de un elevado valor de venta

de la propiedad.

Los edificios con certificación Energy Star por lo general usan un 35% menos de Energía eléctrica

y tienen un ahorro monetario de 50 centavos de dólar por cada pie cuadrado. Esto repercute también

en costos de renta y venta, ya que un edificio con una certificación, además de consumir

aproximadamente 35% menos en energía eléctrica, eleva por sí solo el costo de renta o venta hasta en

un 6%, siendo una enorme ventaja tanto para compradores como para vendedores.

En resúmen, lo que ésta nueva ley busca es tal vez un problema para algunos agentes de bienes

raíces o corredores de diferentes propiedades, pero para ser un comienzo, en el que no muchas

propiedades van a ser afectadas, y siendo un segmento de edificios aun muy pequeño en comparación

con otros, es muy buen comienzo para que quienes se dedican a la compra/venta/renta de edificios y

oficinas tengan la preparación y la conciencia que se requiere para realizar estas transacciones de una

manera más honesta, eficiente, y con un mayor beneficio para ambas partes de la operación, además de

prepararse para futuras fases en las que más y más edificios, hasta llegar a ser general, serán afectados y

requeridos de dichos reportes y comparaciones, ya que así como beneficia a esta gente de negocios,

también beneficia a los nuevos ocupantes de las propiedades y al medio ambiente, que es la razón de

actuar de esta manera y de esperar una generalización de este esquema para el mejoramiento general

en un futuro próximo.

Fuentes:

Partner Engineering and Science, Inc. http://www.ab1103.com/

How to Prepare for New California Energy Law http://www.matternetwork.com/2010/5/how-prepare-new-california-energy.cfm

Nueva Ley para la Energía Eléctrica en California: Propuesta AB1103

A implementarse en Enero 1, 2011

Por:

Eva Dafne Anaya Madero

Christian Juárez Gárate

Víctor Hugo Nicols Rongel

Hermosillo, Sonora, a 22 de Noviembre de 2010