INSTITUTO MUNICIPAL

DE DESARROLLOURBANO DE MORELIA

INSTITUTO MUNICIPAL

DE DESARROLLOURBANO DE MORELIA

PROGRAMA DE DESARROLLO URBANODEL CENTRO DE POBLACIÓN DEMORELIA 2010

PROGRAMA DE DESARROLLO URBANODEL CENTRO DE POBLACIÓN DEMORELIA 2010

LINEAMIENTOS GENERALES Y NORMATIVIDAD URBANACOMPLEMENTARIOS A LA CARTA URBANA

PRESENTACIÓN

El H. Ayuntamiento de Morelia, a través de la Secretaría deDesarrollo Urbano y Medio Ambiente (SDUMA) y el InstitutoMunicipal de Desarrollo Urbano (IMDUM), llevó a cabo laactualización del Programa de Desarrollo Urbano de Centro dePoblación de Morelia (PDUCPM). Su publicación en el periódicooficial se realizó el 14 de julio de 2010.

El PDUCPM, es el instrumento que permite la administración ygestión del Desarrollo Urbano. Uno de los objetivos a alcanzar enla presente actualización es hacer más clara la normatividadurbana. Con esta finalidad se elaboró el presente documentocomo complemento a la carta Urbana.

En este aparecen de forma sucinta los lineamientos generales delPrograma y sus estrategias, así como las normas más utilizadaspara su aplicación por parte de las autoridades correspondientes.

La normatividad urbana está compuesta de los requisitos,condicionantes y limitantes que deben respetarse en el procesode urbanización y edificación dentro del ámbito de aplicación delPrograma.

Los lineamientos y normatividad considerados son:

La Zonificación Secundaria, donde aparecen las zonas de usospredominantes.

Los niveles permitidos en las edificaciones y las restriccionesperimetrales correspondientes, así como el COS y el CUS.

La Tabla de compatibilidad donde aparecen los usos permitidos,condicionados y prohibidos; anchos de vialidad mínimo para losusos permitidos; y los estudios complementarios necesarios.

Los lineamientos de la estrategia territorial.

El Coeficiente de Urbanización (CUR) y sus condicionantes.

La Estrategia de Densificación que incluye los casos deaplicación; ámbito de aplicación; condicionantes y requisitos; yel cálculo del incremento de densidad habitacional e intensidadde uso de suelo.

Características de los desarrollos habitacionales según el Códigode Desarrollo Urbano del Estado de Michoacán (CDUEMO).

Las Normas aplicables al sistema vial.

Las características de los Estudios de Impacto Urbano e Impacto Vial.

ZONIFICACIÓN SECUNDARIA

NIVELES PERMITIDOS

ZONIFICACIÓN SECUNDARIA

LINEAMIENTOS GENERALES

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ESTRATEGIA TERRITORIAL

COEFICIENTE DE URBANIZACIÓN (CUR)

La estrategia territorial propuesta considera los siguientes elementos:1.- La definición de los programas parciales de desarrollo urbano a partir del reconocimiento de las subcuencasy las unidades de escurrimiento, la tenencia de la tierra y la vocación del suelo.2.- Reconocimiento de las potencialidades. Vocaciones urbano-económicas y ambientales.

4.- Las tendencias de crecimiento.5.- Condicionantes de desarrollo y restricciones.

Porcentaje de suelo que se puede urbanizar de un predio respecto a lasuperficie total del mismo, en la transformación de suelo rústico a suelo urbano, antes de la incorporación de obrasde infraestructura, urbanización y servicios urbanos.

Este porcentaje podrá aumentar o disminuir en el proceso de la elaboración de los Programas Parciales deDesarrollo Urbano en la medida en que se mitiguen los impactos con las obras de infraestructura correspondiente.La instrumentación del coeficiente de urbanización se aplicará a polígonos de no menos de 20 has, para polígonosmenores, los propietarios deberán buscar relaciones asociativas con otros propietarios.La determinación de las zonas a urbanizar, dependerá de los resultados de la manifestación de impacto ambientaly del Programa Parcial correspondiente.El área urbanizable resultante de la aplicación del CUR, se concentrará preferentemente en una sola zona.El cálculo de las donaciones (CDUEMO), se hará sobre la superficie urbanizable una vez aplicado el CUR.La donación de área verde establecida en el CDUEMO para fraccionamientos habitacionales, podrá ubicarse enel área no urbanizable resultante de la aplicación del CUR.Las zonas no urbanizables se sujetarán a los usos del suelo establecidos en la Tabla de Compatibilidad.

3.- Riesgos y peligrosidades.

CAMBIO DE USO DEL SUELO

ESTRATEGIA DE DENSIFICACIÓN HABITACIONAL

Casos de aplicación:

Ámbito de aplicación:

Los programas de desarrollo urbano solo podrán ser modificados fuera de los plazos establecidos en el CDUDEMO,cuando existan proyectos de inversión pública o privada de impacto estatal, regional o municipal.Se entiende por cambio de uso o destino del suelo, el recurso que tiene el propietario para solicitar cambiar el usodel suelo vigente en su predio, por otro uso o destino, en el área o zona del uso predominante en que se ubica.Para poder promover un cambio de uso del suelo es necesario presentar:

Manifestación de impacto ambiental, de acuerdo con la normatividad vigente.Elaboración de un programa parcial de desarrollo urbano, en donde se puede definir, precisar y modificar lasdeterminaciones del PDUCPM.

La formulación y elaboración de los programas parciales, será responsabilidad del H. Ayuntamiento a través delIMDUM, a cuenta y cargo de los particulares que soliciten el cambio de uso del suelo. El contenido de los programasparciales se describe en el apartado 3.3.2 del PDUCPM 2010.

Tiene como objetivos: incentivar la ocupación de baldíos intraurbanos, eficientar el uso de los servicios públicos ycompensar los procesos de expansión en las zonas periféricas. Esta estrategia se relaciona y complementa con elsistema de Potencialidad de Desarrollo urbano descrito en el capítulo 5 del PDUCPM 2010.

Edificación de un inmueble particular o en régimen de condominio sobre un lote unifamiliar o la fusión de varioslotes.Remodelación de edificaciones existentes.

Cualquier inmueble ubicado al interior del anillo periférico. Dentro de manzanas cuyas ocupación sea mayor del70%Cualquier inmueble localizado en las colonias del sur y poniente de la ciudad. Dentro de manzanas cuyaocupación sea mayor del 70%.Fuera de estas áreas, en manzanas completas o secciones de la misma cuya superficie sea mayor de 3000m2con ocupación cero.Sobre predios localizados en corredores urbanos.

No ser fraccionamientos o conjuntos habitacionales edificados en serie a través de los financiamientosinstitucionales.En el caso de inmuebles o fraccionamientos bajo el régimen de propiedad en condominio, se requerirá laaprobación de la asamblea de condóminos.No estar ubicados dentro del perímetro del Centro Histórico. En cuyo caso se aplicará lo dispuesto en elPrograma Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Histórico.Realizar el pago de derechos por incremento de densidad habitacional, que resulte de aplicar la tasa del 10% alvalor comercial del total de metros cuadrados que por unidad de vivienda rebasen la densidad previamenteautorizada.

Contar con el Certificado de Propiedad.Contar con la factibilidad de servicios (OOAPAS y CFE).Considerar la dotación de cajones de estacionamiento.Respetar las restricciones en alturas y el COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo), establecidas en elPrograma.

Condicionantes para la aplicación de la densificación:

Requisitos:

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NORMAS APLICABLES AL SISTEMA VIAL

ESTUDIO DE IMPACTO URBANO

ESTUDIO DE IMPACTO VIAL

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL

La densidad máxima autorizable para incremento de densidad será de: 500 hab/ha ó 120 viv/ha. En las áreaspreexistentes. Para zonas con Densidad Baja se tomará como tope la densidad media permitida por el programa 72viv/ha. Esta densidad podría incrementarse, de acuerdo con los resultados de los estudios técnicos específicos, lasobservaciones del área técnica respectiva y el pago correspondiente.

CÁLCULO DEL INCREMENTO DE DENSIDAD HABITACIONAL

Cálculo

DENSIDAD MÁXIMA AUTORIZABLE 500 HAB/HAÍNDICE DE HACINAMIENTO: 4.14 HAB/VIVDENSIDAD DE VIVIENDA MÁXIMA AUTORIZABLE: 500/4.14 = 120 HAB/HASUPERFICIE DEL PREDIO (SP): SUPERFICIE EN METROS CUADRADOS DEL PREDIO A DENSIFICAR.SUPERFICIE AMPLIADA EQUIVALENTE (SAE): Cálculo de la superficie que le correspondería al predio del total del desarrollo antes de la ejecución de lasobras de urbanización y las donaciones. Para el cálculo se utilizan los siguientes coeficientes:

Terreno entre medianeras: 1.43Terreno en esquina: 1.66

SUPERFICIE DEL PREDIO x 1.43 = SUPERFICIE AMPLIADA EQUIVALENTESUPERFICIE DEL PREDIO x 1.66 = SUPERFICIE AMPLIADA EQUIVALENTEMÁXIMO AUTORIZABLE = (SAE/10000) x 120 (Densidad máxima)

El cálculo del monto de la donación se hará:Multiplicando los metros cuadrados de la vivienda tipo autorizada por el número de viviendas excedentes.Cuando exista un proyecto: multiplicando el promedio de metros cuadrados por vivienda por el número deviviendasexcedentes.

El incremento de intensidad de uso del suelo, es un recurso que permite aumentar los coeficientes de uso del sueloy las alturas permitidas en un predio dentro del centro de población.

Con este instrumento es posible:Incrementar la superficie de construcción.Incremento de niveles de edificación.Incrementar la intensidad de uso del suelo.

Requisitos para el incremento de intensidad de uso del suelo:Contar con el Certificado de Propiedad.Contar con la factibilidad de servicios (OOAPAS y CFE).Considerar la dotación de cajones de estacionamiento.Respetar las restricciones en alturas y el COS (Coeficiente de Ocupación del suelo), establecidas en elPrograma.

El monto de los derechos a cobrar será el que resulte de aplicar la tasa del 10% al valor comercial del total demetros cuadrados que rebasen el coeficiente previamente autorizado. El cálculo se tomará como base:

INCREMENTO DE INTENSIDAD DE USO DEL SUELO

Metros cuadrados excedentes de construcción.La cantidad de metros cuadrados resultantes de multiplicar el número de UBS (Unidades básicas de servicio)excedentes, por los metros cuadrados sugeridos por UBS, de acuerdo con las normas de SEDESOL.

CálculoSUPERFICIE EXCEDENTE = SUPERFICIE PROPUESTA - SUPERFICIE CONSTRUIBLE AUTORIZADA.SUPERFICIE VIRTUAL REQUERIDA = SUPERFICIE EXCEDENTE/CUSCOSTO ESTIMADO DE LA OPERACIÓN = SUPERFICIE VIRTUAL REQUERIDA x VALOR DEL TERRENO EN LA ZONA.DONACIÓN = 10% DEL COSTO RESULTANTE DE LA OPERACIÓN.

DESARROLLOS HABITACIONALES