negocio inmobiliario en chile

Tarea 2: Negocio Inmobiliario en Chile Tecsa y Aconcagua

Análisis del sector inmobiliario adjuntando ejemplos de éxitos y fracasos de proyectos a través de los años según estudio de mercado

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Integrantes: Jonathan Gonzales Juan Luis Menares Josselyn Romero Carolina Yotronic

Fecha: 27 de abril del 2010Asignatura: Evaluación de Proyectos InmobiliariosProfesora: Johana Moya

Integrantes: Jonathan González Juan Luis Menares Josselyn Romero Carolina Yutrovic

Fecha: 16/06/10Asignatura: Evaluación de instalaciones de proyectos inmobiliariosProfesora: Johana Moya

TAREA 2 – 1º Semestre 2010

EVALUACION DE INSTALACIONES DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Resumen ejecutivo

A continuación se presenta un resumen ejecutivo elaborado para el análisis del las inmobiliarias Tecsa y

Aconcagua. También se hace mención a un proyecto inmobiliario de éxito y otro de fracaso, todo enmarcado a

partir del estudio de mercado.

Tecsa Inmobiliaria se ha caracterizado los últimos años por presentar proyectos exitosos, tanto en el

ámbito nacional como en el extranjero, todo el éxito proviene del trabajo de años, lo que le han otorgado

prestigio y la ha establecido como una de las grandes inmobiliarias de nuestro país. Sin embargo esto

no sería posible de no ser por el buen estudio de mercado, el cual les ha permitido enmarcar sus

proyectos en zonas geográficas reducidas pero de muy buena acogida por parte de sus consumidores,

en especial en el caso de Chile, ya que presenta proyecto en la V región y en la R.M. Su éxito también

radica en buenas estrategias por parte de las autoridades de la inmobiliaria.

Por otra parte la inmobiliaria Aconcagua se caracteriza por su gran extensión dentro del territorio

nacional, ya que presenta proyectos desde Antofagasta hasta Puerto Montt lo que le permite ingresar a

un público más extenso en lugares cuyas características geográficas son de gran diferencia, pero que

como inmobiliaria han sabido satisfacer las necesidades de cada sitio en el cual al planteado un

proyecto. Aconcagua trabaja en conjunto con asociación de Fourcade, Geosal por lo que los desafíos

planteados han logrado a llevarse a cabalidad gracias a su experiencia, pudiendo satisfacer a los

consumidores a los cuales están dirigidos sus proyectos.

Crear proyectos depende de muchos factores, pero su éxito estará dado por un acabado conocimiento

del mercado y un análisis adecuado. Para esto contamos con el estudio de mercado, el cual permite

evaluar un proyecto a partir del análisis de los diferentes segmentos, sus necesidades, competencias,

promedio de adquisición de un bien, análisis de fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas de

la competencia, todo relacionado a las alternativas que tiene un producto dentro del mercado. Es por

esto que el siguiente informe se realizan análisis del éxito del proyecto “La Serena golf” y el fracaso del

proyecto “Parque Hollywood” todo en relación al estudio de mercado de cada uno de ellos.

ÍndiceResumen ejecutivo 2

Introducción 4

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Objetivos 5

Desarrollo

1) Inmobiliaria Tecsa

1.1) Conformación de la sociedad de la inmobiliaria 6

1.2) Historia de la inmobiliaria 7

1.3) Estructura de la organización 8

1.4) Participación de mercado a nivel regional y nacional 9

1.5) Productos y servicios que ofrece la inmobiliaria 10

1.6) Diferenciación con respecto a la competencia 11

1.7) Segmento objetivo de la inmobiliaria 11

1.8) Publicidad y estrategia de venta 12

1.9) Percepción de la inmobiliaria por parte de los clientes 12

2) Inmobiliaria Aconcagua

2.1) Conformación de la sociedad de la inmobiliaria 13

2.2) Historia de la inmobiliaria 14

2.3) Estructura de la organización 15

2.4) Participación de mercado a nivel regional y nacional 16

2.5) Productos y servicios que ofrece la inmobiliaria 17

2.6) Diferenciación con respecto a la competencia 17

2.7) Segmento objetivo de la inmobiliaria 18

2.8) Publicidad y estrategia de venta 19, 20

2.9) Percepción de la inmobiliaria por parte de los clientes 21

3) Análisis de las inmobiliarias

3.1) ¿Cómo realiza el análisis de demanda y oferta, para realizar un nuevo proyecto? 22

3.2) Análisis detallado del segmento objetivo 23, 24

3.3) Ventaja competitiva, Estrategias y Posicionamiento 25

3.4) Analizar las 4 P (producto, precio, plaza, y publicidad y promoción) 26, 27, 28, 29

4) Estudio de Mercado

Proyecto La Serena Golf, éxito inmobiliario. 30, 32

Proyecto Parque Hollywood, fracaso inmobiliario. 33, 34

Conclusiones 35

Recomendaciones 36

Bibliografía 37

Anexos 38, 39, 40

Introducción

En el siguiente informe se analizaran dos inmobiliarias, Tecsa (V región) y Aconcagua (II región), a

partir de sus orígenes y su avance en el sector inmobiliario en relación a los proyectos trabajados por cada

una de ellas. Además de análisis de estudio de mercado en ambas inmobiliarias, y como afecta dicho

estudio en el éxito o fracaso de un proyecto inmobiliario.

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Tecsa es una empresa que presta diferentes tipos de prestación en el ámbito de construcción, uno de

ellos está enfocado en el área inmobiliaria (Tecsa inmobiliaria), la cual se dedica a la gestión de proyectos

de departamentos, oficinas y casas, con alcance en la Región metropolitana (R.M), V Región, y dentro de

unos años en la II región, lugar donde ya posee muchas obras construidas por “constructora Tecsa”.

Gracias a la capacidad asociativa de esta empresa, la inmobiliaria Tecsa ha desempeñado importantes

proyectos en consorcio con destacadas compañías del sector minero, comercial, e incluso gubernamental.

Su principal respaldo está en la experiencia en el ámbito de la construcción, lo que se traduce en una

importante cartera de clientes y en la solidez que presenta como agente inmobiliario y como integrante de

un holding reconocido y confiable.

Por otra parte se encuentra la inmobiliaria Aconcagua la cual forma parte de SalfaCorp, uno de los

mayores grupos constructores inmobiliarios en Chile, tras su fusión con Geosal y Fourcade, la unión de

estas empresas ayuda a consolidar la presencia de Aconcagua en todos los segmentos inmobiliarios: casas

y condominios, edificios de baja altura y edificios de gran altura, tanto en Antofagasta como en otras

ciudades del país. Esta inmobiliaria se caracteriza por presentar proyectos dirigidos para crecentar el

bienestar de sus clientes, lo que la ha llevado a ganar reconocimiento por sus proyectos innovadores.

Si bien el análisis hacia las dos inmobiliarias hacen un papel importante en el reconocimiento de las

estrategias de cada unas de ellas, esto no sería posible de analizar si ninguna de ellas no poseyera un

estudio de mercado anticipado, el cual cumple un papel fundamental en el éxito o fracaso de un proyecto.

Dicho estudio refleja las principales tendencias del sector estudiado, tras un análisis cuantitativo y cualitativo

de la oferta y la demanda de un proyecto, lo que permite establecer parámetros de precios, segmentos a los

que se dirige el proyecto, sector en donde se trabaja el proyecto, entre otros. Cada uno de ellos de vital

importancia para un proyecto, pues de no ser realizado de manera adecuada el proyecto realizado no

logaría los objetivos propuestos en él, y todo se debería a que dicho estudio no se realizo de manera

correcta, es por esto que en este informe se tratara de adentrar en el estudio de mercado en el sector

inmobiliario, su importancia y la manera de realizarlo.

Objetivos

Los objetivos principales del siguiente trabajo son los siguientes:

Analizar las inmobiliarias Tecsa y Aconcagua partiendo de su historia y desarrollo en el ámbito

inmobiliario hasta llegar a los estudios realizados por cada una de ellas para pronosticar el éxito de

un proyecto.

Análisis de las inmobiliarias a través del estudio de mercado.

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Análisis de un proyecto exitoso y otra fracasado en el sector inmobiliario según estudios de

mercado, cómo afecta un mal estudio a un proyecto.

Desarrollo

1) Inmobiliaria TECSA

1.1 Conformación de la sociedad de la inmobiliaria

La empresa surge en 1947 bajo el nombre de TECSA (Compañía Técnica y Comercial Sociedad Anónima) con

la importación y comercialización de maquinaria agrícola y e industrial. Sólo en 1953 ingresa al rubro de la

construcción y posteriormente, en el año 2004 aparece bajo el nombre de Tecsa Inmobiliaria con la vasta

trayectoria de 60 años de prestigio y experiencia en el rubro de la construcción . Llevando a cabo proyectos

connotados en el área de la construcción tales como:

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1975 Reactor nuclear Lo Aguirre

1978 Edificio torre santa maría

1992 Hotel Hyatt

2001 Costanera norte

Y los más actuales en el ámbito inmobiliario:

Edificio Pelícanos, Valparaíso.

Edificio Antígona, Viña del Mar.

Edificio Barlovento, Viña del Mar.

Edificio de oficinas Milenium.

Edificio Torre Bicentenario, Viña del Mar.

Edificio Exequiel Fernández, Ñuñoa.

Edificio Teresa Vial, San Miguel.

Mirador San Francisco.

Parque Oriente.

1.2 Historia de la inmobiliaria (proyectos realizados, experiencia en el mercado)

• 1947: Se funda TECSA (Compañía Técnica y Comercial Sociedad Anónima) empresa que en

un principio nace para dedicarse a la importación y comercialización de equipos industriales y

maquinaria agrícola.

• 1952: La compañía expande sus negocios hacia el área de la construcción.

• 1963: En la década de los 60’s, la construcción de convierte en el eje principal de actividad de

la empresa. Esto motiva a que la compañía cambie su nombre comercial a “Empresa

constructora Tecsa S.A.”

• 1975 Reactor nuclear Lo Aguirre. Por primera vez la empresa incursiona en una obra de este

tipo.

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• 1978 Edificio torre santa maría, Santiago: Tecsa construye uno de los principales íconos de la

modernidad de Chile en esa época. Por esos años fue el edificio mas grande del País.

• 1992 Hotel Hyatt (Tecsa): Construye uno de los hoteles más lujosos de Santiago,

consolidando así su prestigio en edificios en gran altura.

• 1997: Tecsa comienza su internalización. La primera operación fuer de chile se desarrollo este

año en Uruguay (Tecsa Uruguay S.A.) Luego en 1999 continúa su expansión hacia Perú

(Tecsa Constructora y Montajes) y el 2000 a Argentina (Tecsa Argentina S.A.)

• 1998: Debido a las necesidades percibidas en el mercado, se crea Montajes S.A. Empresa

orientada al área de los montajes industriales y mineros.

• 1999: Tintaya Perú, con esta obra minera se abre el mercado peruano para Tecsa, segunda

escala en el plan de internalización.

• 2000: Torres Renoir. En Argentina la empresa inicia operaciones bajo el nombre de Tecsa

Argentina, cuyo producto principal fueron edificios de gran altura.

• 2001: Construye la primera autopista concesionada de Santiago y una de las cinco plantas de

tratamiento de aguas servidas mas grandes del mundo.

• 2004: Se agrupan todas las empresas bajo el nombre de Empresas Tecsa S.A. Y el mismo

año de crea formalmente Tecsa Inmobiliaria.

• 2007: Tecsa incorpora a su Holding la Constructora Fe Grande, obtiene el 50% de la

compañía sudamericana de potenzados, obtiene el control de ACT, y hace fuertes lazos con

Colombia y Perú.

• 2008: Se crea Tecsa Concesiones, Junto con su primera obra concesionada el Aeropuerto

Diego de Aracena, Iquique.

• 2009: Fortalece su presencia en el sector minero con la fusión de Geovitta con ACT.

Volviéndose una alternativa muy atractiva tanto en Chile como en Perú y Colombia.

1.3 Estructura de la organización:

A la empresa Tecsa le corresponde un holding muy amplio que se subyace a distintas áreas y cada una de ellas

se autoabastece e intercambia con sus pares el prestigio, la alianza estratégica, la competitividad y los proyectos

que realiza. Los que van enlazando las diferentes industrias Tecsa. Bajo esta organización se encuentran

personajes talles como:

Enrique Loehenert: Presidente Ricardo Binder: Director Gustavo Binder: Director

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Máximo Honorato: Director Roberto Klotz: Director Otto Kunz: Director

1.4 Participación de mercado a nivel regional y nacional

A pesar de llevar años en el mercado internacional en áreas tanto de industria, minería, obras viales,

concesiones e inmobiliaria. Esta última predomina en el territorio nacional, siendo la Región metropolitana, la V y

la II región las que reúnen el mercado objetivo. Sin embargo a una escala internacional hacen lo suyo hace más

de una década junto a Tecsa Argentina, Perú y Colombia. Teniendo dentro de sus principales ambiciones el

convertirse en el principal referente en el cono sur por sus alianzas estratégicas, calidad y garantía.

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A partir de 1997, el grupo se propuso proyectar sus actividades en diversos países de Latinoamérica. Salió a la

conquista de nuevos mercados, en los que el sello TECSA ya es ampliamente reconocible, asociado con

operadores locales.

Ya en el 2007 la compañía ingresó al mercado uruguayo, donde ha construido más de 30 proyectos inmobiliarios

en Montevideo y Punta del Este, diez de ellos categoría Premium, en asociación con Atijas-Weiss. Actualmente,

se están ejecutando los edificios Bilú, Ocean Drive e Imperiale. Por otra parte, se han desarrollado importantes

obras de equipamiento urbano, e industriales, obteniéndose una exitosa participación en la planta de celulosa

Botnia, en Fray Bentos.

Al mercado peruano, la compañía ingresó en 1999, y a la fecha se

han ejecutado numerosas obras. A través de TECSA - ICCGSA, se

han desarrollado obras industriales y mineras. En la actualidad, a

través de TECSA - COSAPI, existen proyectos de retail,

comerciales y mineros.

En Argentina, en tanto, se han desarrollado obras habitacionales

desde el año 2000 en la ciudad de Buenos Aires, destacándose el

proyecto Torres Renoir en Puerto Madero.

1.5 Productos y servicios que ofrece la inmobiliaria

Tecsa construcciones: Como el área más antigua de la empresa, ya ha ejecutado más de mil obras que han

contribuido al crecimiento de Chile y a la consolidación de Empresas TECSA en el mercado nacional y extranjero. Su

quehacer está enfocado a la construcción de obras civiles e industriales; montajes y proyectos EPC; edificación habitacional

y comercial; obras subterráneas, túneles y obras viales.

Siempre a la vanguardia, incorporando las más modernas técnicas y tecnologías al servicio de la calidad y eficiencia

constructiva, hoy está abocada a la ejecución de importantes obras, como el taller de camiones para el proyecto Esperanza,

la segunda etapa del complejo Monticello, la Central Hidroeléctrica La Confluencia y la Central Hidroeléctrica Chacayes; un

emprendimiento conjunto con Pacific Hydro y SN Power en la zona central, desarrollada por el consorcio entre Fe Grande y

la compañía italiana Astaldi.

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Tecsa Inmobiliaria: Esta área se dedica a la gestión de proyectos de departamentos, casas y oficinas, con alcance en

la Región Metropolitana, V región y , dentro del mediano plazo, en la II Región.

Gracias a su capacidad de asociación, TECSA Inmobiliaria ha emprendido importantes proyectos en consorcio con

destacadas compañías del sector.

Poseedora del sello TECSA, tiene como principal respaldo la experiencia en el ámbito de la construcción, la que se traduce

en una importante cartera de clientes y en la solidez que presenta como agente inmobiliario y como integrante de un holding

reconocido y confiable.

Equipos y servicios: Esta división de Empresas TECSA está dedicada al arriendo de equipos y maquinaria con

operador, tanto a empresas del grupo como al mercado en general, a lo largo de todo el país, entregando un servicio

integral y oportuno, que garantiza respuestas inmediatas y alta disponibilidad.

Una de sus ventajas comparativas es que cuenta con una variada flota de maquinaria especializada en distintas áreas, tales

como Movimiento de Tierra, Hormigón, Grúas Torre, Grúas Hidráulicas, Camiones Pluma entre otros, que incluyen

operadores certificados, permitiéndole a los clientes satisfacer sus requerimientos de equipos con un sólo proveedor.

Como complemento, cuenta con un moderno software especializado en la gestión de arriendo de equipos, a través del cual

cada cliente puede controlar sus operaciones en línea.

Concesiones: Esta división se dedica al estudio de las licitaciones de concesiones, así como también a la construcción,

explotación y administración de obras concesionadas. Ha participado con gran interés en numerosos llamados a licitación,

abocándose principalmente a aeropuertos, obras viales y otras inversiones.

Se constituyó como una empresa independiente dentro del holding durante el año 2007, y marcó su debut con la

adjudicación de uno de los aeropuertos más importantes del país, el Aeropuerto Diego Aracena en la ciudad de

Iquique.Empresas TECSA cuenta con gran experiencia en esta área de negocios, ya que participó exitosamente en la

construcción de la primera autopista urbana concesionada de Chile: Costanera Norte.

1.6 Diferenciación con respecto a la competencia

• Experiencia

• Versatilidad

• Control de sus materias primas y recursos

• Prestigio

• Mercado público, privado, nacional e internacional

1.7 Segmento objetivo de la inmobiliaria}

• Estrato social: A, B

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• Emplazamientos: Vitacura, Lo Barnechea, Las condes,

Providencia,

Viña del mar, Reñaca, Iquique, entre otros

• Fines de uso: Vivienda unifamiliar en altura y oficinas.

Valores y compromisos

• Calidad

• Compromiso

• Ética en los negocios

• Innovación

• Prevención de riesgo

• Respeto por el medio ambiente

• Sólida posición financiera

1.8 Publicidad y estrategia de venta (mecanismos de venta y % de los mismos, por ejemplo

venta en verde)

La empresa cuenta con una imagen corporativa que llega a diferentes segmentos socioculturales y por ende sus

instrumentos de publicidad se manifiestan de acuerdo al cliente.

La publicidad en masa se genera en el ámbito de la vivienda y el comercio, mientras que sus clientes más

privados tienen un trato más directo, en la que se evalúan sus proyectos para su posterior ejecución. Los

medios a utilizar son:

Periódicos (El Mercurio, La Tercera)

Internet

Televisión (canales nacionales)

Radio (Sólo radios locales)

Revistas(V&D, Arq, Croquis, Ambientes, entre otros)

1.9 Percepción de la inmobiliaria por parte de los clientes (mencionar además si existen niveles

de insatisfacción o reclamos)

A pesar de que la empresa cuenta con una basta experiencia en diferentes ámbitos industriales y de la

construcción. Tras el terremoto sufrido el 27 de Febrero del año en curso, “Tecsa Inmobiaria” recibió una serie de

reclamos por su poco compromiso y lentas soluciones que han presentado a sus clientes que salieron

perjudicados.

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2) Inmobiliaria Aconcagua

2.1) Conformación de la sociedad de la inmobiliaria

Hacia fines del 2007 Fourcade, Geosal y Aconcagua representantes emblemáticos en la industria de la construcción chilena decidieron unir fuerzas.

Inmobiliaria Aconcagua presenta su nueva estructura y cambio de imagen Agosto 2008 Con más de 70 proyectos de Antofagasta a Puerto Montt, Inmobiliaria Aconcagua es una de las empresas de dicho rubro más grandes del país. La compañía presentó su nueva imagen corporativa, que es la expresión de su nueva estructura, que estará liderada por quien fuera el gerente general de Aconcagua, Cristián Allende. Esta nueva organización y cambio de imagen, bajo la marca Aconcagua, viene a consolidar el área inmobiliaria del grupo SalfaCorp –el mayor grupo constructor inmobiliario de Chile– tras la fusión de las

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operaciones de Geosal, Aconcagua y Fourcade, en enero pasado. La unión de las dos empresas genera no sólo el amalgamiento de la experiencia y calidad de ambas, sino que consolida la presencia de Aconcagua en todos los segmentos inmobiliarios: casas y condominios, edificios de baja altura y edificios de gran altura.

2.2) Historia de la inmobiliaria

En 1980 nace Constructora Aconcagua Ltda. Después de un comienzo no sin dificultades por la crisis económica que sufrió el país en el año 83’, la empresa logra su primer gran proyecto en 1984 en la comuna de Puente Alto, donde construye un total de 3.100 viviendas pertenecientes al proyecto “Los Prados I, II y III” y “Los Nuevos Prados”. Tres años más tarde se construyó el “Conjunto El Alba”, que consistía en 1.920 bungalows más colegio, que aportaron un nuevo concepto en viviendas. En 1987 destaca el remate de los ex terrenos universitarios de San Joaquín, transformando la excavación para la elipse del estadio en el conjunto residencial “Parque Universitario”, que contó con 1.000 viviendas, representando una venta de 46 millones de dólares. De este modo, poco a poco, la empresa fue ganado experiencia y aplicando nuevas tecnologías en términos de industrializar y racionalizar la construcción de viviendas, de modo de ir entregando un producto final que satisficiera realmente las necesidades de las familias. Ya en 1991, la empresa ofrece un nuevo concepto de barrio en la comuna de Puente Alto, con el comienzo del proyecto “Parque San Francisco”, donde se construyeron 3.597 viviendas de todos los tipos - casas de uno o dos pisos, aisladas o pareadas, en condominios o barrios abiertos, equipadas con Centros Comerciales, Colegio, Iglesia y un Club House animado por una administración de connotados deportistas. La empresa logró convertir el proyecto en el más demandado de ese segmento en la comuna. Dada la consolidación de las actividades, la empresa pensó en extender sus operaciones más allá de la Región Metropolitana, y es así como en 1992 creó y construyó “Las Tacas”, el primer complejo turístico de alto nivel en el Pacífico Sur, el cual se ubica unos 20 Kms. al sur de la ciudad de Coquimbo, en la Cuarta Región del país. Del mismo modo, en 1997 la empresa comenzó la construcción de la nueva ciudad de “Curauma” a quince minutos de Valparaíso y Viña del Mar, con sus conjuntos “Villa Fundadores” y “Claros del Bosque”. En este proyecto no sólo se conjugó la visión de construcción de viviendas, sino que también la visión de construir todo un concepto nuevo en asentamientos urbanos. De este modo, en ese proyecto, la empresa ha construido hasta el momento viviendas de seis tipos, en un entorno natural con club house, restorán, piscina, multicanchas, centro comercial y de servicios, colegio para 2000 alumnos, además de otras comodidades que permitan el desarrollo integral de la familia que ahí vive. Es así como la empresa definió su nicho de mercado como el de las viviendas de 900 a 5.000 UF, tanto en la Región Metropolitana como fuera de ella.

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2.3) Estructura de la organización La estructura de organización de inmobiliaria Aconcagua se define como:

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2.4) Participación de mercado a nivel regional y nacional

Aconcagua Ltda. Se encuentra realizando distintos proyectos a lo largo del país marcando presencia en el mercado tanto regional como nacional.

En estos momentos, los principales proyectos que la empresa ha estado ejecutando en la Región Metropolitana son:

1. “Arqviva”: exclusivo proyecto ubicado en la Comuna de Peñalolén, donde se han construido más de 411 casas de tres tipos, con precios entre las 3.200 y 4.300 UF, con metrajes entre 108 y 140 m2.

2. “Faldeos de la Viña”: ubicado en la comuna de Puente Alto, contempla 1.300 viviendas de cinco modelos entre 67 y 92 m2, con una valor que va desde las 1.450 a 2.000 UF

3. “Ciudad del Este”: ubicado también en Puente Alto, considera 110 hectáreas para 4.000 viviendas en un concepto de barrio completo que incluye colegio, iglesia, centro comercial, club house, parque central, etc. Se han construido ya 650 viviendas entre cinco modelos de 74 a 140 m2. Su rango de precios es de 1.820 a 2.850 UF.

4. “Parque del Sol” y “Sol Poniente”: ambos ubicados en la comuna de Maipú ubicados muy cerca uno del otro. El primero ofrece 3 modelos de casas entre 1.780 y 2.500 UF, entre 83 a 124 m2. Sol Poniente amplía la oferta con tres tipos de casas entre 54 y 75 m2, con un rango de precios entre 1.270 y 1.680 UF.

5. San Francisco III: son 1.234 casas pareadas y aisladas en loteos o condominios, ubicadas en Puente Alto, en el rango de precios de 900 a 1.480 UF y metrajes entre los 54 y 72 m2. Del mismo modo, la empresa ha mantenido diversos proyectos en regiones, a saber:

Antofagasta, con 70 hectáreas. En desarrollo en los conjuntos:

1. “San Marcos”: son viviendas entre 968 y 1.630 UF, con seis modelos de casas, cuyos metrajes van entre los 54 y 99 m2.

2. “Kutulas”: es un proyecto que contempla más de 564 viviendas, con cinco modelos de casas en condominio con metrajes entre los 73 y 140 m2, en el rango de precios de 1.980 a 3.100 UF.

La Serena:1. “San Marino”: ubicado en el sector de Peñuelas en Coquimbo, son 224 viviendas con metrajes entre los

73 y 109 m2, en un rango de precios entre las 1.560 a 2.270 UF. Posee además un área recreacional con multicancha y sala multiuso.

2. “Santa Margarita”: contempla 3 modelos de casas de un piso también en el sector de Peñuelas en Coquimbo, con precios que van desde las 965 a 1.200 UF y metrajes desde los 52 a 67 m2.

Quinta Región:1. “Fundadores”: ubicado en la nueva ciudad de Curauma, son seis tipos de viviendas en un entorno

natural, con precios desde las 1.200 a 2.750 UF y un tamaño de 56 a 123 m2. El conjunto es una verdadera ciudad que cuenta con club house, centro comercial, colegio, movilización, multicanchas, etc.

2. “Claros del Bosque”: también ubicado en Curauma, corresponde a 120 casas estilo Californiano en dos modelos, que van desde los 108 a los 132 m2, en un rango de precios que fluctúa entre las 3.100 y 3.700 UF.

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2.5) Productos y servicios que ofrece la inmobiliaria

- La empresa definió su nicho de mercado como el de las viviendas de 900 a 5.000 UF, tanto en la Región Metropolitana como fuera de ella.

- Asesoría y gestión en postulación al subsidio habitacional.- Gestión de crédito en entidades financieras.- El compromiso de la compañía con la calidad también se ha visto reflejado en el servicio

post - venta, puesto que a cada propietario se le entrega un programa anual de mantención de la casa, donde se especifica mes por mes lo mínimo que se debe hacer con la casa para mantenerla operativa al 100%. Al respecto, este plan de mantención programada ha servido también de estándar a la empresa para solucionar conflictos que se han producido por reclamos a la póliza de garantía que todas las viviendas de Aconcagua tienen. Este plan programado está inserto en el programa de garantía, donde se explican una serie de conceptos y dudas que pudieran aparecer al propietario en los primeros meses de uso de su casa nueva. Por otra parte, la exigencia de calidad es vertical, en el sentido que la empresa exige a sus propios proveedores la misma calidad que como constructora ofrece en sus obras, de modo de lograr calidad total en la vivienda.

2.6) Diferenciación con respecto a la competencia

Pese a la calidad de las viviendas, la fuerte competencia que ha existido, además del fuerte poder negociador que han adquirido en los últimos años los clientes gracias a nuevas leyes y organizaciones de defensa del consumidor, han hecho que el ambiente en el cual se ha desarrollado el negocio de la construcción de viviendas sea bastante inestable, pudiendo un mal comentario, disminuir enormemente las ventas de la empresa. De hecho las ventas se han realizado en un 50% por la vía de las recomendaciones de algunos propietarios a familiares, amigos, etc. Por otra parte, la economía chilena ha tenido un lento ritmo de crecimiento desde el año 98’, producto de problemas tanto internos como externos, lo que ha llevado ciertamente a afectar a la familia chilena y por ende a la compra de viviendas.Pese a todo, Constructora Aconcagua se las ha ingeniado para duplicar su facturación en los últimos cuatro años. Los factores claves de este éxito empresarial han sido:

-Diseños de vanguardia-Trabajo sistemático de control y mejora de calidad-Innovación técnica constante2.7) Segmento objetivo de la inmobiliaria

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Diversificación de proyectos según zona geográfica, producto y segmento objetivo

_ 71 etapas de proyectos en desarrollo en 24 localidades a lo largo del país.

_ Mix de productos entre casas y departamentos.

_ Precios desde 900 a 15.500 UF, abarcando de esta manera los segmentos socioeconómicos altos, medios y bajos.

Diversificación GeográficaVenta potencial MM UF12, 4

Diversificación por ProductoDiversificación por Segmento objetivo

Venta potencial MM UF12, 4 Venta potencial MM UF12, 4

2.8) Publicidad y estrategia de venta

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1.- Andrés Sanhueza Maass, Director Comercial Valdivia Inmobiliaria Aconcagua Casas Lomas del Río: “Novedosos modelos a precios de lanzamiento”

Cuando la primera etapa del proyecto Lomas del Rio fue vendida en un 100%, Inmobiliaria Aconcagua inicio la segunda fase con nuevos y mejores modelos. Su Director Comercial en Valdivia, Andrés Sanhueza Maass, señaló que la empresa decidió lanzar tres nuevos modelos de viviendas con precios de venta en verde.

“En esta segunda etapa queremos que nuestros clientes vean que estamos siempre buscando las mejores alternativas para satisfacer sus necesidades. Con precios de venta en verde, pretendemos premiar la confianza que nos han tenido al preferirnos hoy, sin esperar que la etapa esté en pie”, indicó Sanhueza.

2.- Claudio Segura Yaeger, Director Comercial Inmobiliaria AconcaguaAlianza Aconcagua-BCI: Paga la mitad del dividendo”

Tras el éxito de ventas experimentado durante la primera etapa del proyecto residencial Brisas de la Ribera, Inmobiliaria Aconcagua mantiene su segunda fase con espectaculares beneficios en su compra en Valdivia. Desde el 15 de enero se encuentra vigente la promoción con Banco BCI, con tasas únicas y el pago de la mitad del dividendo durante los dos primeros años. Además, la entidad ofrece una completa asesoría, para que usted lleve a cabo su compra a través del subsidio DS40 de hasta 4 millones de pesos, al cual está afecto el proyecto.

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“Se trata de una espectacular alternativa para todos quienes sueñan con formar parte de este gran conjunto residencial, especialmente para aquellos que buscan una casa de primer nivel, en tres espectaculares modelos, inmejorables terminaciones y un excelente entorno, que le brindará toda la comodidad que usted necesita”, indicó Segura.

3.-Alianza entre Inmobiliaria Aconcagua y Falabella trae de vuelta promociones de 110% de financiamiento

Durante todo el mes de agosto los clientes podrán acceder no sólo a una tasa preferencial de 1,9% los dos primeros años, y fija de 5,5% durante el resto del periodo, sino que además tendrán la posibilidad de un crédito de consumo para equipar su nuevo hogar, equivalente al 10% del valor de la vivienda, entre otros beneficios.

Un espectacular convenio firmó Inmobiliaria Aconcagua con Falabella para sus más de 70 proyectos desde Antofagasta a Puerto Montt, gracias al cual vuelven las promociones de 110% de financiamiento inmobiliario.

Durante todo el mes de agosto, los clientes de Aconcagua que tomen su crédito hipotecario con Banco Falabella podrán acceder a una tasa privilegiada de 1,9% los dos primeros años, y fija de 5,5% durante el resto del periodo; además de tener la opción de solicitar un crédito de consumo para equipar su nuevo hogar, equivalente al 10% del valor de la propiedad por hasta 7 años, a una tasa de 0,55% mensual por los primeros 24 meses, y de un 1% por los siguientes 60 meses.

Dicha promoción también entrega una serie de beneficios en servicios asociados, como gastos operacionales gratis y mudanza sin costo.

Sobre el financiamiento de 110% que comienza este fin de semana, el gerente comercial de Aconcagua, Pablo Droguett, destacó que “sabemos que lo que más les interesa a las personas es pagar lo menos posible mensualmente. Por ello, Inmobiliaria Aconcagua junto con Falabella, no sólo estamos ofreciendo una oportunidad única para que las personas puedan tener una vivienda Aconcagua, pagando su financiamiento con una tasa privilegiada, sino que además estamos entregando todas las facilidades para que puedan equipar su nuevo hogar, a una tasa muy conveniente”.

Inmobiliaria Aconcagua, una empresa con experiencia, conocimiento y trayectoria, está presente desde Antofagasta a Puerto Montt, con más de 70 proyectos inmobiliarios de departamento y casas.

4.-Almagro Lidera Oferta de Departamentos y Aconcagua de Casas Con 33 proyectos en venta a su haber, la inmobiliaria Aconcagua lidera la oferta en casas en el Gran

Santiago al segundo trimestre de 2009, totalizando una participación del 9,1% de este tipo de obras, de acuerdo a un estudio elaborado por Tinsa. En tanto, Almagro encabeza la lista de proyectos de departamentos en venta (25), con el 3,5%. De los 1.082 proyectos en venta, 720 corresponden a departamentos, mientras que el resto a casas.

Aconcagua, “de acuerdo a nuestro concepto de estudio, tiene su mayor presencia de proyectos de casas en Puente Alto, con el 51,5% del total de su participación”. Esta comuna es la de mayor oferta de casas de la Región Metropolitana, “con 1.261 unidades en stock al segundo trimestre. Por lo tanto es un importante mercado”, explicó. “La segunda comuna de mayor participación de Aconcagua es Las Condes, con el 15,2%.

Como vemos, esta comuna está presente con una alta participación en ambos productos. En departamentos, es la tercera con mayor oferta de la RM, con 1.906 unidades, después Ñuñoa y Santiago, que es la de mayor stock en departamentos”, especificó.

Fuente: Diario Estrategia. Miércoles 16 de septiembre de 2009.

5.-Grupo compuesto por Kútulas y Aconcagua busca seguir creciendoEl auge de la minería hizo que algunas empresas constructoras del país comenzaran a ver nuevos ejes

de desarrollo dentro de Antofagasta, lo que llevó al grupo Kútulas a asociarse con Aconcagua. Se creó así la sociedad Inmobiliaria Ciudad del Norte, ICN, la que lleva seis años en funcionamiento y que construye cerca de 500 viviendas anuales que van desde las 1.200 a 3.500 U.F.

Posteriormente se creó una nueva sociedad denominada Inmobiliaria la Portada, donde la familia Kútulas participa con un 60%, Aconcagua con 20% y Consorcio Nacional de Seguros vida con 20%.

Inmobiliaria la Portada es la empresa que urbanizará 360 hectáreas en el sector norte de Antofagasta, donde ICN tiene la primera opción de compra de estos lotes. Según declaró el presidente de Empresas Kútulas, Marko Razmilic Kútulas, al Diario Financiero en junio de 2008, para el año 2010 la empresa espera vender 750

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viviendas anuales, “llegando así a las 2 millones de U.F. en venta, versus las 1,2 millones que lograremos en 2008”.

La empresa también tiene en mente desarrollar un complejo turístico en el sector La Portada.

2.9) Percepción de la inmobiliaria por parte de los clientes Según la información encontrada, la percepción que existe entre los clientes, propietarios y potenciales

clientes es un alto grado de insatisfacción en algunos de los proyectos realizados por la inmobiliaria Aconcagua, tanto en la construcción, como en la gestión de la entrega de las viviendas.

En el caso de las Regiones afectadas por el terremoto del 27 de febrero del 2010 también existe un descontento por parte de algunos clientes tanto por la mala calidad de las construcciones como por la falta de respuestas y soluciones a la emergencia presentada en sus viviendas.

3) Análisis de las inmobiliarias

3.1)¿Cómo realiza el análisis de demanda y oferta, para realizar un nuevo proyecto? La actividad inmobiliaria está fuertemente relacionada a la inversión, moviendo grandes volúmenes de

recursos financieros, tiempo y sobre todo de información. Este grado de complejidad sumado al objetivo de rentabilizar los recursos invertidos, hace particularmente importante la selección de proyectos o empresas que resulten exitosos. De esta forma, la evaluación de proyectos, es una poderosa herramienta para generar información respecto de las posibilidades reales de una idea, proyecto o empresa en particular. Proyecto que además requerirá de una adecuada Gestión como mecanismo implementador de la idea central, y además como controlador de los resultados cualitativos y cuantitativos deseados. Los análisis del sector se enmarcan generalmente en los siguientes puntos:

1.- Estudios de Mercado Sobre la Oferta InmobiliariaVivienda nueva, oficinas, hoteles, retrail.

Detectar las necesidades del mercado y el producto adecuado para el mismo, es la gran meta que cualquier inversionista o desarrollador inmobiliario busca. Si bien sabemos que existe alguna información general sobre el mercado, conocer el detalle, el momento, el lugar y el producto más adecuado, son algunas de las variables que con toda seguridad nos deben conducir al éxito si las manejamos bien o a un posible fracaso si no hemos sido rigurosos en su estudio, dimensionamiento y comprensión.

La metodología utilizada para estos estudios, integra a un equipo de profesionales y especialistas en el sector inmobiliario, los cuales están permanentemente en terreno obteniendo y procesando datos. Este trabajo

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sistemático, se desarrolla de forma periódica durante el año y permite disponer de una amplia y completa base como fuente propia y fidedigna.La mezcla del conocimiento del mercado y una base de datos actualizada, permite estudiar, fundamentar y entregar análisis de mercado para poder desarrollar proyectos con mayores garantías.

2.-Estudio y Análisis de la Demanda Potencial.

El objetivo que se persigue en estos estudios, es identificar las principales motivaciones que tienen los potenciales compradores para buscar y posteriormente adquirir una propiedad.Para obtener lo anterior, se identifica correctamente al futuro comprador, se analiza y profundiza en su perfil y se considera todos los aspectos cualitativos y cuantitativos que influyen en su decisión de compra.

Para realizar correctamente este trabajo, resulta vital poder contar con una base de datos de potenciales compradores reales como contactos que cumplen con este perfil, que se comunica cada mes.

La metodología, se concentra en la realización de encuestas que previamente han sido minuciosamente analizadas, estudiadas y preparadas por especialistas, en búsqueda de respuestas que arrojen soluciones a muchas de las incógnitas que se plantean a la hora de enfrentar un proyecto nuevo o respuestas a problemas sobre uno ya realizado.Técnicas de Focus Group y encuestas telefónicas son otras de las herramientas que se complementan dentro de estos estudios de demanda inmobiliaria.

3.-Estudios de Mercado Sobre Proyectos Especiales.Bodegaje, Centros Industriales y Logísticos, Viabilidad, Localización.

Dentro de todas las variables que componen el mercado inmobiliario, nos podemos encontrar con muchas aristas que responden a distintos estudios desarrollados. Es aquí donde los estudios especiales proporcionan una clara visión del comportamiento inmobiliario asociado a estas muchas aristas que estructuran el mercado.

Comportamientos inmobiliarios como el mercado de Bodegas, Centros Industriales y Logísticos más la posibilidad de determinar el potencial Inmobiliario de distintas localizaciones, en base al desarrollo de la oferta existente o ausencia de oferta (oportunidad) en el sector analizado, son algunos de los ámbitos.

La metodología que se utiliza para estos estudios, integra a un equipo de profesionales y especialistas en el sector inmobiliario, los cuales están permanentemente en terreno obteniendo y procesando gran cantidad de datos, fruto de encuestas y estudio de índices gubernamentales en general.

4.-Evaluación de Proyecto Inmobiliario.Análisis de los flujos de caja que se producirán en la promoción inmobiliaria a estudiar, teniendo en

cuenta los datos aportados por la empresa o bien los elaborados en base a los requerimientos de éste. La metodología de apoyo es mediante el acceso a las bases de datos generadas por el estudio de datos arrojados por el trabajo en terreno y otras áreas de servicio de información libre, como el Informe de Coyuntura Inmobiliaria, INCOIN, y toda la información presente en los medios.

Variables de análisis: Tipos de inmuebles. Casas y departamentos. Oficinas y locales comerciales. Terrenos para proyectos. Galpones industriales y bodegas. Estacionamientos. Edificios de vivienda, oficina o mixtos.

Los profesionales a cargo de esta área de estudio son generalmente arquitectos e ingenieros con especialidad en el sector inmobiliario, y capacitados en metodologías desarrolladas a nivel internacional.

3.2)Análisis detallado del segmento objetivo Tendencias demográficas:

Vivienda como un bien superior. Independencia de jóvenes profesionales.

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Tendencia a disminución del tamaño medio del hogar, y de los hogares por vivienda.

Crecimiento proyectado de 7% al año 2015 en el segmento poblacional de 25-40 años, principales demandantes de viviendas nuevas.

Tendencias Geográficas : Es el punto inicial de toda construcción. Y tal vez, el más importante. La elección de un buen terreno

puede llevar al éxito o al fracaso a un proyecto inmobiliario. Por eso las empresas tienen sus propios profesionales que miran, observan y concluyen qué terreno comprar. Además muchos externalizan el asunto, sobre todo, cuando no quieren que se sepa el nombre de la inmobiliaria, para evitar un alza injustificada de los precios y así obtener más antecedentes sobre el paño en cuestión.

Pero poco queda de esas grandes extensiones de tierra para construir. Los terrenos baldíos generalmente ya tienen dueños. Inversionistas, que con mucha anterioridad pusieron el ojo en esos lugares, los compraron, y los tienen a la espera de que llegue un buen momento para desarrollarlos.

El problema es que a diferencias de décadas anteriores hay muchos grupos inmobiliarios. Se han metido bancos, fondos de inversiones, entonces los terrenos han subido mucho su valor y cada día cuesta más conseguirlos. Hoy día tener un terreno eriazo es prácticamente imposible. Lo que uno consigue son casas ya habitadas, se arma un paño y se demuele.

Bodegaje o stock de terreno es el término acuñado por los expertos para decir cuántos terrenos tienen reservados los inversionistas para futuros proyectos

Una inmobiliaria debería tener al menos un 20% o un 30% en bodegaje, pensando que el 50% de sus proyectos está en distintas etapas de construcción, y tienes otro 20% en vista

Los requerimientos esenciales para elegir un terreno es saber cuál es la velocidad de venta y rentabilidad una vez que el proyecto ya esté hecho. Conocer muy bien la ordenanza municipal sobre qué está permitido construir en esa comuna. Y que el terreno esté, lo más cerca posible, de una avenida importante, de comercio, colegios y servicios básicos

Tendencias Sicográficas:

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Quienes han participado en el sector inmobiliario y de la construcción en los últimos 15 años, habrán podido notar y seguir con detenimiento los cambios que se han producido en el mercado y que, directamente afectan al comprador y los resultados comerciales, si no se los tiene claramente identificados y además, no se toman las medidas para ajustar las estrategias a las nuevas condiciones.

Los factores socioeconómicos, demográficos y sociales, las comunicaciones, la televisión, el Internet, los valores, las aspiraciones del comprador, la pérdida de poder de compra, la búsqueda de una mejor calidad de vida, han producido cambios en los factores sicográficos y conductuales del comprador que afectan al mercado inmobiliario, lo que ha producido cambios en el tamaño de la familia, las preferencias por determinado tipo de vivienda, los lugares preferidos para vivir, las preferencias en el perfil de los proyectos, los factores y cualidades de la próxima vivienda, entre otros.

Estilo de vida:Este estudio se hace con el propósito de conocer el estilo de vida de cada cliente, lo que permite

establecer en el proyecto los programas necesarios capaces de seguir el ritmo del estilo de vida del consumidor. Este punto suele ser importante especialmente en el sector inmobiliario, ya según los resultados del estudio la inmobiliaria ve si es viable o no el proyecto para un consumidor en especifico, la idea es no caer en separar al consumidor de otro, sino más bien que se integren en un mismo espacio cubriendo las necesidades de cada uno de ellos. Tecsa y Aconcagua se preocupan de que sus proyectos estén dirigidos a públicos de altos estilos de vida (por costo), activos (según los programas que integran), trabajadores, pasivos, empresarios, con familias grandes, entre otros.

Uso del producto:Tanto Tecsa como Aconcagua apuestan por departamentos y casas de uso de primera o segunda

vivienda, con superficies variadas dependiendo de la cantidad de integrantes a ocupar el inmueble. En el caso de Tecsa ofrece oficinas como productos, para empresas o de uso comercial, lo que permite que tenga una cartera de clientes más prestigiosa.

Beneficio del proyecto:Un inmueble es un bien a los que muchos consumidores quieren acceder, se han realizado estudios en

los cuales han arrojado que 1 de cada 10 personas optaría a comprar una vivienda por sobre otro bien, ya que es un bien seguro que ofrece grandes beneficios financieros, sin mencionar la libertad y un sentido de permanencia.

Al ser dueño de un inmueble, el pago mensual (arriendo) funciona como un plan de ahorro, lo que permite que el inmueble casi se pague por sí solo, permitiendo dejar al término del pago del inmueble un capital efectivo.

En fin, el ser dueño de un inmueble, sea de Tecsa o Aconcagua, le brinda seguridad financiera y satisfacción personal del consumidor.

Proceso de decisión: El proceso de decisión es un estudio que se debe hacer dependiendo del tipo de consumidor al cual va

dirigido el proyecto inmobiliaria, por lo que el tipo de publicidad para tomar dicha decisión debe estar enfocada a cada tipo de público, de manera de poder informarse de mejor manera de los beneficios del producto.

La inmobiliaria Tecsa se caracteriza por su publicidad a través de buenas imágenes de los proyectos, lo que es muy llamativo para todo tipo de público, hace uso de medios televisivos, escritos (folletos, afiches, gigantografías) y virtuales (internet), este ultimo de esencial trascendencia ya que en su página principal hacer conocer sus proyectos, su historia, proyectos futuros y servicios post-venta.

Por otra parte la inmobiliaria Aconcagua, en la región de Antofagasta, se caracteriza por tener publicidad dentro de la cuidad, en sectores estratégicos (sectores altos de la cuidad del proyecto), además de contactarse con algunos bancos de manera que los clientes conozcan los proyectos a través de folletos o carpetas de clientes diseñadas especialmente para que los clientes se informes de manera integral del proyecto en venta.

3.3) Ventaja competitiva, Estrategias y Posicionamiento

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VENTAJAS COMPETITIVAS:Ante la situación económica actual, se alzan como ventajas competitivas destacables las siguientes:1.-Fuentes y herramientas de financiamiento

Los efectos en los cambios producidos por el terremoto y la crisis, que ha brindado una mayor seguridad al comprador frente a sistemas de financiamiento y gestión inmobiliaria con mayor apoyo fiscal; nuevas herramientas a disposición de constructores y compradores como nuevos subsidios a la vivienda, fideicomisos, titularización inmobiliaria, cédulas hipotecarias, leasing inmobiliario, crédito y otras a disposición del mercado, apalancarán el crecimiento futuro del sector de la construcción.2.-Nuevos actores en financiamiento hipotecario

Después de la crisis financiera y el remesón en importantes Bancos y Financieras, algunas entidades tradicionales que otorgaban crédito hipotecario se han fortalecido, otras han ampliado su cobertura y sus mercados, algunas han aumentado los plazos de los créditos hipotecarios, se ha producido un equilibrio en las tasas de interés, se ha ampliado el financiamiento a otras categorías inmobiliarias como terrenos y oficinas y nuevas entidades han ingresado, aumentando la oferta de crédito hipotecario e impulsado el crecimiento del sector.3.-Globalización para nuevos materiales y sistemas constructivos

La apertura económica ha brindado la posibilidad de conseguir nuevos materiales, precios competitivos en productos para la construcción, así como sistemas constructivos alternos que permiten precios de venta de la vivienda más accesibles para el comprador. Chile mediante fondos especiales para promoción de sus exportaciones está permitiendo el ingreso al país de nuevas alternativas a precios muy competitivos que favorecen los precios de la vivienda. Sin embargo, es de notar que el efecto de precios de algunos de los productos importados, particularmente el hierro, afecta en contrapartida aumentando los costos de construcción de nuevos proyectos.

Hoy en día es necesario desarrollar proyectos inmobiliarios no solo con base a “corazonadas”, “intuición” o “buen ojo”, ya que esto no es suficiente; inclusive quienes tuvieron éxito en el pasado posiblemente ya no pueden estar tan seguros.

No podemos desconocer y olvidarnos de los fenómenos y cambios, que cada vez con mayor velocidad están ocurriendo en el mercado y, pensar que las soluciones se dan de la misma forma como hasta hace algunos años se dieron. El mercado evoluciona y el comprador cada vez se hace más exigente y selectivo.

ESTRATEGIAS Y POSICIONAMIENTO En los últimos años se ha acrecentado

la migración habitacional entre y hacia sectores aledaños al casco urbano de las ciudades capitales, con preferencia hacia la periferia (zonas de expansión urbana o incluso rural)

La respuesta de los constructores hacia los altos costos de la tierra en la última mitad de la década anterior, la preferencia hacia vivienda unifamiliar (casas) y la búsqueda de alternativas para una mayor calidad de vida, originaron un crecimiento explosivo de la oferta hacia los sectores perimetrales en primera instancia, para luego extenderse a antiguas localidades rurales y la expansión en altura en cuanto lo permite la adquisición de terrenos ya cada vez más difíciles de obtener y la acumulación de activos

financieros adecuados.

3.4)Analizar las 4 P (producto, precio, plaza, y publicidad y promoción)

PRODUCTOUna de las responsabilidades del empresario moderno en cualquier actividad económica, es la de

mantenerse al día respecto a los cambios que se suceden y que pueden afectar positiva o negativamente su empresa. Estos pueden darse a nivel macroeconómico del país, de la industria en la que se encuentra su actividad, de los competidores presentes en el sector, de su entorno o de su cliente mismo. En la actualidad, con el desarrollo de las comunicaciones y los nuevos medios de información de que dispone el comprador, esta

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situación de cambio se vuelve más dinámica y a veces dramática, por lo que se requiere estar siempre alerta e informado, ya sea para ajustar sus estrategias de mercado, entender cómo se modifica y transforma el perfil de su potencial comprador ó reorientar la brújula de su actividad constructora o comercial.

Fuente: portal inmobiliario

Las inmobiliarias estudiadas se caracterizan por presentar productos atractivos en cuanto a diseño, calidad e instalaciones dentro de los proyectos, sin embargo sus atributos vienen dado por lo siguiente:

Atributos físicos: Se ubican en zonas urbanas, con productos de diferentes superficies (adecuado para cada segmento ), con diseños adecuados para cada región en la que se emplace el proyecto , y la mayoría de sus productos constan de instalaciones como gimnasios, salón de eventos, lavandería, quinchos, estacionamientos y terraza. Cada inmobiliaria presenta alguno que otro atributo físico que sea llamativo al momento que el consumidor este en búsqueda de una vivienda.

Atributos intangibles: Cada inmobiliaria presta servicios de garantías dependiendo de tipo de problema que posea el producto (vivienda), amabas se acogen a la ley de calidad de la construcción y cubre solo los defectos constructivos, sin embargo aquellos problemas por desgastes naturales o situación normal por uso de los materiales no son cubiertos. Por otra parte están las garantías de los artefactos que son cubiertas solo por los fabricantes de los aparatos, la inmobiliaria no se hace responsable de los problemas de ese tipo. Las inmobiliarias presentan servicios de gestión de compra a través de bancos u otra entidad, dependiendo de cómo el cliente quiera acceder a la vivienda.Los servicios post-venta que ofrecen son: Seguridad del edificio, prestaciones de las instalaciones del edificio, reparaciones que cubra la garantía (problemas constructivos, siempre y cuando un técnico lo apruebe), servicio técnico para problemas con instalaciones, servicios de agua, luz, gas (todo lo paga el cliente pero está a nombre de la sociedad de la inmobiliaria). La inmobiliaria Tecsa ofrece asesoría con algún ejecutivo de ventas de la misma inmobiliaria, mientras que Aconcagua presenta la oportunidad de contactarse con ejecutivos de Bancos con los cuales tenga algún convenio hipotecario (esto se da mucho en la región de Antofagasta ya que las mineras tratar de que sus trabajadores traten de hacer los menos tramites posibles).

PRECIOLa mayor oferta inmobiliaria que se ha producido, permite un abanico más amplio de alternativas de

vivienda para el cliente potencial, lo que cambia las reglas de juego en el mercado. El cambio de un mercado de vendedores con pocos constructores, ofertas limitadas y poca variedad de productos, han dado paso actualmente a un mercado de compradores, lo que obliga al constructor a realizar cambios para que sus ofertas se ajusten a las necesidades y requerimientos del comprador. Cuando en el año 1997 existía una oferta disponible cercana a las 5200 unidades, para el año 2003 esta oferta para el mercado había aumentado aproximadamente a 7500.

Poder de negociación del compradorCada día los potenciales compradores de vivienda adquieren un mayor poder de negociación frente al

vendedor inmobiliario, en virtud de una oferta más amplia y variada, mayor información, alternativas en fuentes de financiamiento y de recursos económicos, mayores niveles de información por nuevos medios de promoción, ferias y eventos, mayor inversión en publicidad, agresivas estrategias comerciales de los constructores, en su deseo de capturar una mayor tajada del mercado. El efecto es que el comprador tiene mayores elementos de juicio para evaluar su próxima compra, puede seleccionar y además imponer, si así lo podemos decir, unas condiciones de precio, plazo y beneficios adicionales, mayores que los que podía obtener años atrás.

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Competencia en el sector inmobiliarioLa competencia directa entre constructores ha aumentado significativamente con el ingreso al mercado

de nuevos constructores y con los nuevos proyectos que han incrementado la competencia inmobiliaria. Como el sector de la construcción ha sido muy dinámico en los últimos años y ha existido una buena absorción en el mercado, esto ha traído como consecuencia el ingreso al sector de algunos oportunistas de negocios, que ven una alternativa interesante en esta industria. Muchos de estos “paracaidistas de la construcción”, por su desconocimiento del mercado y su visión de negocio inmediato, causan traumas y desequilibrios y en el corto plazo pueden deteriorar las condiciones del mercado. Para 1997 había en oferta alrededor de 210 proyectos de escala y ya sobrepasaban los 500 para el año 2003.

Proveedores que ingresan al mercadoEl crecimiento del sector de la construcción (PIB nacional del sector) en los últimos años, ha sido un

atractivo para que nuevos competidores ingresen al negocio inmobiliario, pasando de proveedores de productos o servicios de la industria a constructores de vivienda, situación que ocurre cuando el atractivo del mercado es tal, que a dichas empresas les conviene estratégicamente ampliar su radio de acción, mediante crecimiento por integración hacia adelante.

Constructores como nuevos vendedores inmobiliariosLos antiguos y nuevos constructores que han ingresado al negocio, han recurrido a conseguir

vendedores propios lo que aumenta la presión competitiva en el sector, genera competencia para las inmobiliarias y elimina para estos constructores la posibilidad de aprovechar economías de escala y aumentar la rotación de ventas, si utilizaran el canal adecuado y normal de comercialización de proyectos a través de los equipos de ventas especializados de las inmobiliarias.

Ingreso de competencia externaLa situación económica de países externos, ha generado el ingreso de promotores y constructores de

otros países, en busca de oportunidades de inversión o alianzas estratégicas para invertir o desarrollar nuevos proyectos. El atractivo crecimiento en la industria, particularmente en la ciudad de Santiago, la desaceleración de sus mercados domésticos de origen y la relativa afinidad entre los mercados respecto a idioma, hábitos, conductas y costumbres, además de la importación de tecnología constructiva ha sido un imán para que principalmente constructores mexicanos, colombianos y españoles ingresen al mercado mediante asociaciones con empresas nacionales.

Los rangos de precios de ambas inmobiliarias son bastantes similares, no así al tipo de producto al que corresponde, ya que Aconcagua presenta proyectos tanto departamentos como casas que van desde las UF1190 a UF3500, dependiendo de la superficie que se desee comprar, siendo la más pequeña de 40 m2 y la más grande de 60 m2 (departamentos), mientras que Tecsa presenta proyectos con valores que van desde UF1400 a UF4500, siendo la superficie más pequeña de 44m2 y la más grande de 150m2. Los precios de casas solo están estipulados para Aconcagua, ya que Tecsa solo produce proyectos en altura.

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Gráfico de distribución de precios de unidades en oferta, Valparaíso

PLAZA O DISTIBUCIÓNLos canales a distribuir los productos de las inmobiliarias Tecsa y Aconcagua:

Venta directa: En ambas se trabaja con ejecutivos de ventas dentro del los edificios, que son los encargados de hacer

conocer el proyecto a través de las visitas a pilotos o muestran la forma de financiamiento. Internet, como medio de difusión aunque solo para hacer cotizaciones ya que las ventas propiamente

tales las hace un ejecutiva ya sea de banco o de la inmobiliaria. Teléfono, utilizado para ofrecer el producto a los clientes potenciales de la región, empresarios,

profesionales, entre otros. El correo o mail lo utilizan las inmobiliarias para hacer conocer de sus productos a clientes de la

inmobiliaria que sean potenciales compradores.

Venta indirecta: Ninguna de las dos inmobiliarias cuenta con corredora propia, por lo que la distribución por este medio

se hace de manera convencional, de manera que el cliente se acerca a una corredora de propiedades la cual lo lleva al proyecto, sin embargo es importante destacar que para que una corredora pueda trabajar con algún proyecto de cualquiera de estas inmobiliarias debe trabajar en conjunto con ellas, vale decir que debe estar todo dentro del marco legal establecido por las mismas inmobiliarias, de lo contrario la corredora no podría hacer uso del nombre del proyecto y menos de la marca que en este caso en el nombre de la inmobiliaria.

PUBLICIDAD Y PROMOCIÓNEl comprador de vivienda, en los últimos años, cuenta con más variadas fuentes de información, que le

permiten realizar un mejor análisis y evaluación y tomar una mejor decisión con un mayor rendimiento de su inversión, al adquirir la nueva vivienda. El aumento de medios de información escrita, particularmente revistas especializadas, como el caso del Portal Inmobiliario entre otras, eventos como las exposiciones permanentes de la C.CH.C, ferias internacionales, congresos, simposios, cursos, seminarios y el uso de Internet, facilitan el proceso de selección y decisión de compra, beneficiando ampliamente al comprador.

A partir del año 1995 los constructores han aumentado sustancialmente la inversión publicitaria y el “bombardeo promocional” en apoyo a la venta de proyectos inmobiliarios, mediante la utilización de medios tradicionales, a pesar de sus altos costos; sin embargo, los empresarios tienen muy buenos resultados con la aplicación de acciones de mercadeo directo integral, mediante una estrategia racional de mezcla de medios publicitarios entre los tradicionales y las revistas especializadas en oferta inmobiliaria, correo directo, correo, vallas, señalización, correo electrónico, páginas Web, distribución de hojas volantes, tele mercadeo, presentaciones a grupos especiales, cócteles y ferias, entre otros, lo que ha requerido de una mayor creatividad y competitividad de las áreas de mercadeo y ventas de los equipos comerciales.

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Tecsa y Aconcagua presentan mayoritariamente propagandas por internet y sus promociones también son publicitadas por esa vía, sus proyectos se hacen mayormente conocidos por gigantografías y afiches publicitarios en las calles de cada región en las cuales se encuentra emplazado el proyecto. Además de ser inmobiliarias reconocidas, que al momento de lanzar un proyecto al mercado, algunos medios escritos y televisivos hacen conocer sus proyectos al público.

Promoción actual de Tecsa:

Promoción actual de Aconcagua:Propaganda válida para el Sur, no existen promociones actúales en Antofagasta.

4 Estudio de Mercado5 Mega proyecto La Serena Golf, éxito inmobiliario.

Inmobiliaria: La SerenaUbicación: A 10 min de la cuidad de La Serena, ChileSuperficie: 500 hectáreas en terreno y 7 Km de playaCaracterísticas: Complejo turístico con usos de segunda y primera viviendaPrimera inversión: US$5 millones

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Inversión total: US$350 millones

Según estudios de mercado realizados por variadas universidades y portales económicos uno de los proyectos que ha impactado a una de las ciudades con mayor crecimiento inmobiliario, La Serena (cuarta región de Coquimbo), es el proyecto La Serena Golf.

Debido a las atractivas actividades turísticas es que en el 2001 se comenzó a construir El proyecto La Serena Golf, con la inversión en la cancha de golf y un primer condominio de departamentos (Golf I). Con una primera inversión de US$5 millones.

El inicio de la construcción de la segunda etapa (“Barrio El Golf” contempla dentro del al edificio Golf II, Golf III y Playa I) conto con una inversión de US$ 3 millones (cada uno de ellos), lo que buscaba posicionar al proyecto en el segmento de primera vivienda para familias que buscaban residir en la región. A partir de septiembre del 2007, se inicio la venta en verde de estas unidades residenciales que constan de 140 m2

ampliables, en sitios de entre 700 y 800 m2, con un valor aproximado de UF4500, en un esquema de barrio cerrado y seguro, emplazado a un costado de la cancha de golf y próximas al mar.

Durante el año 2007 también se concreto una inversión de US$7 millones en el edificio “Playa II” compuesto de 2 torres de 8 pisos y 64 departamentos cada una, y un primer barrio de 7 casas de 140 m 2 en terrenos de aproximadamente 1000m2 para primera vivienda. El “Barrio El Golf” se entrego a sus propietarios en agosto del 2008.

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Como parte de una tercera etapa se anuncio una nueva expansión con de La Serena Golf, con primeras viviendas dentro del “Barrio El Golf”, que comprende 86 casas con una inversión de US$15 millones. De esta forma el proyecto se segunda vivienda, se consolidad para familias que buscan residir en la cuarta región, en un entorno de primer nivel.

En diciembre del 2009 se inicio la construcción de las nuevas unidades residenciales que tendrán 105, 110, 127 y 140 m2 ampliables, en sitios de 450 a 500m2 cada una. Estas viviendas estarán emplazadas en la línea de atrás de edificios, lo cual genera un ubicación más protegida, sin embargo está más cercana al mar. La entrega de esta etapa de primera vivienda será en diciembre del 2010.

La Serena Golf concretó en el 2009 la entrega de los últimos departamentos construidos, correspondientes a al Edificio Playa II.

Estudio de mercado1. Características geográficas: La región de Coquimbo tiene una población regional de 603.210 habitantes según el Censo del 2002, un

78.1% corresponde a población urbana, mientras que solo el 21.9 % vive en zonas rurales. La tasa medio de crecimiento anual para el periodo 200-2005 en la región fue de 1.33 personas por cada cien habitantes.

Su economía radica principalmente en el rubro agropecuario, silvícola, pesquero, turístico, comercial y minero, estos tres últimos sustentan en su mayoría a la región haciendo los mayores aportes al producto interno bruto (PIB) nacional.

El mayor atractivo está en la zona costera, debido a la gran cantidad de complejos recreacionales y vacacionales, también destacan las zonas aledañas al valle del Elqui, donde se produce el pisco e ir a Vicuña en donde Gabriela Mistral nació.

Su clima es cálido con oscilaciones térmicas bajas. El 80% de las precipitaciones se registran en los meses de invierno y aumenta con la altura.

2. Características demográficas: Este proyecto está dirigido a un público de todas las edades (niños, jóvenes, adulto e incluso adulto mayor),

extranjeros o residentes, ya que cuenta con las instalaciones capaces de satisfaces las necesidades de cada uno de ellos, desde juegos hasta espacios recreativos, e incluso espacios de tranquilidad a orillas de la playa. Sin embargo se enmarca a un segmento ABC1, ya que su costo es elevado y solo lo cubren aquellos que cuenten con el ingreso necesario (UF140 o más al mes).

3. Características sicográficas: Este proyecto se enfoca, en todas sus etapas, en un consumidor que busque un espacio seguro, tranquilo y

con espacios recreativos exclusivos, con un alto nivel de tecnología y diseño. Es por esto que está dirigido hacia un amplio grupo de edad, ya que cada uno de ellos puede disfrutar de las virtudes de este proyecto.

4. Estilo de vida: Este proyecto se relaciona a consumidores con un estilo de vida alto y activo, ya que los espacios que

ofrecen, permiten mantener al residente activo (espacios abiertos, canchas de tenis y futbol), ya que cada actividad presenta una oportunidad para el consumidor. De tener un estilo de vida alto, activo y familiar, se ve fomentado el uso de espacios comunes, en los cuales los residentes puedan disfrutar su vida con la familia.

5. Uso del producto: Está enfocado en uso de primera vivienda como de segunda vivienda, por lo que lo hace un proyecto de

gran diversidad, lo que le ha dado el prestigio y reconocimiento que hoy en día posee.6. Beneficio del proyecto: El mayor beneficio que ha traído este proyecto es el prestigio inmobiliario en la región, lo que ha permitido

que otros inversionistas inmobiliarios construyan sus proyectos allí, sin embargo si se ve desde el punto de vista del consumidor su beneficio radica principalmente en espacios de entretención, con alta seguridad, tranquilo, prestigioso y cómodo.

7. Proceso de decisión: Para poder llevar a cabo las etapas posteriores, los encargados del proyecto se dieron cuenta del éxito de la

primera etapa, además de la alta demanda que produjo la venta de los departamentos a pesar de su costo (UF4500). El proceso de decisión de cada consumidor local, se hizo a través de campañas publicitarias (gigantografías, afiches, pilotos) y publicidad en internet, mientras que el consumidor extranjero se hizo conocedor a través de internet y de información directa bajo su propio interés de conseguir una vivienda en la región.

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Proyecto “Parque Hollywood”, fracaso inmobiliario Inmobiliaria: Rec arquitectosUbicación: Comuna de Macul, Santiago, ChileSuperficie: 7000 m2

Características: Parque de diversiones Inversión total: US$30 millonesAños activos: 1998-2000

En el año 1999 al 2001 se invirtieron alrededor de US$80 millones en el negocio de la entretención, la idea parte de fomentar panoramas grupales que incluyan parejas, amigos, familia, incluso a empresas. El mercado del entretenimiento ha aumentado en la medida que se adapten a las características de los chilenos, los que están dispuestos a pagar poco por diversión.

Uno de los proyectos que siguió la iniciativa de generar diversión pero sin seguir un estudio de la idiosincrasia chilena fue el proyecto “Parque Hollywood”, una estructura de 10 m de altura, 50 m de ancho y 100 m de largo, el cual comenzó su construcción en el año 1996 para comenzar a funcionar en el 1998 y finalmente cerrar en el 2000 por poca asistencia de público. Su inversión total fue de US$30 millones en donde participaron importantes apellidos como Luksic, Ayayú y Errázuriz.

Según estudios posteriores al fracaso se piensa que fue un error al tratar de imponer experiencias que funcionaron en EE.UU o en Europa sin conocer al público local y sus gustos. Se asegura que en Chile, la gente está dispuesta a pagar mucho menos dinero por diversión, ya que existen otras prioridades que un sueldo mínimo no logra cubrir, en especial en un proyecto que se suponía iba dirigido a todos los sectores económicos.

Cine restorán y numerosos juegos, cuyo misión es directa y simple, darle valor al tiempo libre, pero que sin embargo por no hacer un buen estudio de mercado enfocándose bien en el publico y sus necesidades es que fracaso, lo que hizo perder una gran inversión, que hasta hoy trae problemas.

En la actualidad el terreno se encuentra en total abandono con sus instalaciones en el piso, debido a un incendio ocurrido el 27 de noviembre del 2007, el cual destruyo todo lo que había dentro, como mobiliario o revestimientos.

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Estudio de mercado1. Características geográficas: La densidad poblacional de esta región alcanza a 393,5 habitantes por km2, siendo la provincia de Santiago

la más densamente poblada, con 2.275,1 habitantes por km2.En cuanto al crecimiento por comuna, se destaca Quilicura (en la provincia de Santiago), con una tasa de

crecimiento promedio anual de 11,24%, seguida de Puente Alto (en la provincia Cordillera) y Maipú (en la provincia de Santiago), con 6,6% y 6,02%, respectivamente. Por el contrario, las comunas con tasa de crecimiento negativo fueron Peñaflor (provincia de Talagante), con -1,77%; Independencia, con -1,72%, y San Joaquín, con -1,55% (ambas en la provincia de Santiago).

2. Características demográficas: El proyecto estaba dirigido a todo público, de todas las edades y de clase media- alta y alta, extranjeros,

residentes, turistas, entre otros. Contaba con instalaciones de cine restorán, juegos, casino, destinados a su público específico, ya que algunos poseían restricciones de edad, sin embargo presentaban variadas alternativas en especial para las familias.

3. Características sicográficas: Se enfocaba en un consumidor que buscara un espacio de recreación, con variedades de espacios de

entretención. Un público activo en relación a las actividades fuera de la rutina diaria.4. Estilo de vida: Consumidor con un estilo de vida activo, el cual busque un escape de la rutina diaria a través de espacios

de recreación o entretención.5. Uso del producto: Enfocado en entregar diversión y espacio de recreación a los diferentes tipos de clases sociales, en especial

al sector en donde estaba ubicado (Macul).6. Beneficio del proyecto: Entregar un espacio de entretención en la comuna de Macul y a toda la comunidad santiaguina, integrando

un proyecto conocido mundialmente en una ciudad con alta población. 7. Proceso de decisión: En el periodo en que el proyecto funciono, se presentaron variadas publicidades tanto en forma escrita (afiches) como visual (televisión), se presentaron promociones para el público, sin embargo a pesar de los intentos de llamar más publico con ofertas y promociones, el proyecto no logró tener el impacto que esperaba.

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Conclusiones

Para el desarrollo de una empresa que se desenvolverá en el ámbito inmobiliario son muchos los aspectos y factores que influyen en su éxito o fracaso. Tales factores pueden ser predecibles y determinantes, y no escapan del control de la empresa, ya que son ellos lo que establecen sus estudios dentro del mercado en el cual se desarrollaran.

Un ejemplo de lo anterior es el caso de la empresa Tecsa, una gran empresa con más de 60 años en el sector de la construcción, que a su vez se ha fusionado con empresas internacionales que permiten una mayor eficiencia frente a sus competencias y le permiten garantizar una excelente calidad en sus productos.

Vale destacar que dentro de las herramientas más poderosas de estas empresas son la conformación de holding o fusión de empresas que se agrupan gracias a sus interdependencias, asegurándose costos internos menores, agilidad, eficiencia. Pero que a su vez la dirección a la que apuntan dichas agrupaciones es visiblemente hacia un monopolio del mercado. Concepto que es de muy poco beneficio para el público en general, pues bien si prestan mayores ofertas y menores costos a corto plazo, no así lo serán a largo plazo. La competencia es uno de los principios básicos de una economía sana.

Como se ha asegurado en el último tiempo, el terror del mercado inmobiliario se ha hecho realidad, un terremoto que dejo en descubierto las deficiencias en las estructuras de los edificios y a su vez la falta de agilidad en resolver los problemas, lo cual ha llevado a sus clientes a presentar su molestias con las inmobiliarias.

Finalmente se puede decir, que el sector inmobiliaria está sujeto a cambios tangibles como los no tangibles, pues existen eventualidades que no son controlados por las inmobiliarias, pero que deberían estar integradas dentro de un estudio por posibles casos, ya que de no ser así las inmobiliarias se varía sujetas a problemas a los que, por ejemplo hoy, se encuentran, por la falta de soluciones, aunque existen inmobiliarias que no se vieron afectadas en su parte estructural, sin embargo por normativa general de construcción si lo harán en un tiempo más.

Recomendaciones

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Como primera instancia esta el evaluar los beneficios que ofrece cada inmobiliaria para una futura compra, vale decir promociones, garantías, servicios post-venta, costos, instalaciones del inmueble, entre otros.

Cada inmobiliaria es capaz de ofrecer productos diferentes, sin embargo es el consumidor en que decidirá cual proyecto satisface mejor las necesidades de él, es por eso que cada inmobiliaria busca presentar proyectos innovadores, modernos y de atractivos diseños.

Cada proyecto basa su éxito o fracaso en un estudio de mercado, ya que de este se desprenden las variables que permiten que el proyecto se lleva a cabo, sin embargo existen proyectos que a pesar de hacer buenos estudios de mercado fracasan y pueden deberse a factores económicos, esto se relaciona al estado económico de un país y como puede afectar abruptamente a un proyecto inmobiliario.

La inmobiliaria Tecsa se ha caracterizado por tener proyectos muy exitosos, sin embargo últimamente, después del terremoto, ha tenido problemas para poder cubrir las garantías de los inmuebles, lo que ha provocado la molestia de sus residentes, una recomendación importante es saber en tipos de casos la garantías se hacen efectivas y cuál es el tiempo máximo de respuesta por parte de la inmobiliaria.

La inmobiliaria Aconcagua también ha tenido problemas en cubrir garantías, en especial las acusaciones por mala calidad de la construcción, por lo que se recomienda que se investigue si se han solucionado los problemas de construcción, de qué manera se solucionaron, y que futuras garantías ofrece la inmobiliaria de existir los mismos problemas.

En caso de los estudios de mercado, es recomendable trabajar con un cierto factor de riesgo, lo que permite que al existir riesgos futuros la inversión no sea una pérdida total.

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Anexos

Informe de la actividad inmobiliaria en la región de Valparaíso:Departamentos nuevos en la comuna de Valparaíso

- La mayor parte de los proyectos analizados se caracterizan por presentar departamentos nuevos de 3 y 2 dormitorios (100% de los 6 proyectos que componen la muestra). - El promedio UF/m² para la comuna es de 36,12.

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- Las superficies para el programa de 1D 1B varían entre 32,60 m² hasta 37,70 m², con precios entre 860 UF hasta 1.683 UF, con un promedio de 37,82 UF/m². - Las superficies para el programa de 2D 1B varían entre 38,54 m² hasta 46,45 m², con precios entre 1.122 UF hasta 1.800 UF, con un promedio de 36,11 UF/m². - Para el programa de 2D 2B las superficies varían entre 44,21 m² hasta 75,15 m², con precios entre 1.184 hasta 3.065 UF y con un promedio de 36,56 UF/m². - Para el programa de 3D 2B las superficies van desde 53,09 m² hasta - El programa de 2 dormitorios y 1 baño es el más demandado por quienes se encuentran buscando un departamento nuevo para compra en la comuna de Valparaíso. - Se constata que el 28,02% de los que buscan departamentos nuevos para comprar en Valparaíso viven en la comuna, 10,78% corresponde a búsquedas de personas que viven Viña del Mar. - Valparaíso es la segunda comuna con mayor porcentaje respecto al total de búsquedas de departamentos nuevos en la V Región de Valparaíso con un 14,51% para el 2do trimestre del año 2008.

(D: Dormitorio; B: Baño)

Gráfico de distribución de UF/m² de unidades en oferta, Valparaíso

Características arquitectónicas de La Serena GolfSu desarrollo arquitectónico pertenece al arquitecto Daniel Warner, quien une en su propuesta

residencial la opinión de Cristián Boza y Pablo Letelier, los cuales estuvieron a cargo de las primeras fases de departamentos del complejo turístico.

Según el director ejecutivo de La Serena Golf, Roberto Frick, la ampliación de las opciones de productos (departamentos, casas y sitios) diversifica la oferta y se dirige a aumento en casi un 100% las ventas a fines del 2007. También destaco la integración de extranjeros como propietarios del recinto, que llego hasta un 32% en el 2007, cifra que se espera que alcance el 60% en el 2010. Expresó que el desarrollo residencial dentro de la región espera captar el crecimiento poblacional de la zona, también apuntan a un segmento de extranjeros que ha ingresado a dicha región y a un público de adultos mayores que buscan un lugar acogedor en donde vivir, con un clima poco abrupto durante todo el año.

El desarrollo arquitectónico de la última etapa está a cargo del arquitecto Pablo Larraín, quien une a su propuesta residencial a las efectuadas por Daniela Warner, Cristián Boza y Pablo Letelier, arquitectos encargados de las primeras fases.

Viviendas bioclimáticas en La Serena Golf: Nuevas técnicas constructivas y geometría solar entregan una climatización eficiente a este proyecto inmobiliario, situado en el borde costero de la IV Región.

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Cuando se hace necesario el uso eficiente de la energía o control de la humedad en una vivienda situada en un entorno costero, habitualmente se piensa en cómo calefaccionar o aislar. Sin embargo, es posible optimizar este tema, con una perspectiva de geometría solar desde el momento de la concepción de la vivienda y con avances tecnológicos en materiales constructivos.

El complejo turístico La Serena Golf en la IV Región se ha especializado en este punto. En el marco de su estrategia de crecimiento y expansión en el mercado de segunda vivienda, el proyecto inmobiliario lanzó su nueva etapa de edificios de departamentos de alto nivel (con sólo dos departamentos por piso), que introducen una avanzada tecnología bioclimática, que incorpora el uso eficiente de energía y control de humedad.

El arquitecto Pablo Letelier, responsable de esta nueva etapa del proyecto (siete edificios y 56 departamentos) enfrentó el mandato de la inmobiliaria de desarrollar espacios residenciales sin humedad y fácilmente calefaccionables. Esto se logró por medio de la construcción bioclimática, sustentada en aspectos térmicos, lumínicos y acústicos de los inmuebles, de modo que se insertaran eficientemente en ese ambiente playero.

Primeramente, “los edificios tienen una orientación solar en su emplazamiento que garantiza la entrada de la luz y sanitiza los ambientes”, explica Marcelo Bachelet, gerente general del proyecto. Cuentan con calefacción central con calderas individuales y con ventanales de alta resistencia al viento y sonido del mar. Estar y dormitorios reciben mucha luz gracias a balcones volcados al mar, que maximizan la llegada del sol y entregan una sensación de visión muy amplia.

Otros aspectos vanguardistas son los muros, que cuentan con revestimientos térmicos, que otorgan condiciones cálidas. En este sentido, son vitales para la construcción bioclimática el uso de materiales interiores, pisos, revestimientos y colores que favorecen la calidad térmica.

Factor relevante es la circulación racional del aire en el perímetro y al interior de estas viviendas playeras. Bachelet explica que los departamentos cuentan tecnología anti humedad de ventilación por medio de un sistema centralizado de extracción de aire, a través de tuberías que rodean los departamentos, que permiten eliminar la humedad acumulada propia de la zona costera.

Adicionalmente, se diseñó ventilación cruzada y ventanas de altura diferenciada, que favorecen un constante intercambio en los flujos de aire interno.

(Portalinmobiliario.com 06-02-2007)

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