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3INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO

126 SUMARIO GENERAL MANUAL GENERAL PARA EL USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS

FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES

Permanentemente Vigilar: usuarios

Acciones en zonas contiguas o bajo el edificio. Excavaciones en solares prximos. Obras subterrneas en la va pblica. Fugas de agua o aparicin de humedades. Nuevas construcciones, obras subterrneas, tneles,

carreteras o rellenos de tierras en terrenosmuy prximos al edificio.

Lesiones, grietas, desplomes, asentamientos,abombamientos en forjados, techos, paredes, divisionesinteriores o en los elementos estructurales.

Muros en contacto con el terreno

Cada ao Comprobar (obligatorio): especialista

Aberturas de ventilacin de la cmara de murosparcialmente estancos.

Estado de la impermeabilizacin interior.

Limpieza de posiblesobstruciones.

Ejecutar el tratamiento oreparaciones, en su caso,detallados por especialistao consultar contcnico competente.

Suelos en contacto con el terreno

Cada ao Comprobar (obligatorio): especialista

Estado de las juntas. Efectuar, en su caso,

las reparaciones oreposiciones oportunas.

Elementos constructivos

Cimentacin

Elementos constructivos 3INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO

127MANUAL GENERAL PARA EL USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS SUMARIO GENERAL



Aparicin de humedades. Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en cualquier

elemento constructivo.

Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc.,en elementos estructurales de madera.

Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas delpavimento desencajadas, puertas o ventanasque no ajustan.

Desconchados en el revestimiento de elementosestructurales de hormign.

Cada ao Revisar: especialista

Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc.,en elementos estructurales de madera.

Ejecutar el tratamiento yreparaciones detalladas porel especialista, o

Consultar tcnicocompetente.

Cada 5 aos Comprobar: especialista

Estructura de hormign: sellado juntas de dilatacin. Estructura de acero: estado de los elementos de

proteccin contra incendios.

Estructura de madera: estado pintura de proteccin.

Ejecutar el tratamientoy reparaciones detalladas porel especialista, o


A los 9 aos Revisar: tcnico competente

Estado general de la estructura, con vistas a lafinalizacin del periodo de cobertura del segurodecenal obligatorio.

Desplomes, fisuras y grietas.

Efectuar, en su caso, por lacompaa aseguradoralas obras necesarias.

Cada 10 aos Revisar: tcnico competente

Estado general de la estructura. Segn informe-dictamen del

tcnico competente.

SI SE DETECTA ALGUNADE LAS ANOMALAS SEALADAS, PRESTAR LAMAYORATENCIN POSIBLE Y PROCEDER ENCONSECUENCIA, SEGN LA IMPORTANCIA DE LASMISMAS.CUANDO SE TRATE DE DAOS QUE PUEDAN SUPONER RIESGOS, DEBE CONSULTARSE CON TCNICO COMPETENTE Y ACTUAR SEGN PRONUNCIAMIENTO DEL MISMO.

Estructura

Elementos constructivos3INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO



Paredes y revestimientos exteriores


Aparicin de humedades. Desplomes, fisuras y grietas. Desprendimientos, piezas sueltas.

Cada 3 aos Revisar (obligatorio): especialista

Juntas de dilatacin y el sellado de juntas entrecarpintera y paredes.

Estado de conservacin de puntos singulares.

Reposicin o reparaciones,en su caso.

Cada 5 aos Comprobar (obligatorio): especialista

Fijaciones de aplacados, cornisas, impostasy elementos salientes.

Estado de ganchos de servicio (se deben comprobarsiempre con carcter previo a su utilizacin).

Estado de pinturas. Desplomes, fisuras y grietas en la hoja principal.

Ejecutar el tratamiento yreparaciones detalladaspor el especialista, o



Estado de las llagas o de las aberturas de ventilacin. Limpieza. Reparaciones oportunas,

en su caso.

Cada 15 aos Comprobar: tcnico competente

Estado general de las paredes. Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas

y elementos salientes.

Segn informe-dictamen deltcnico competente.

Fachadas

Elementos constructivos


Carpintera y elementos de proteccin (ventanas, puertas, persianas, rejas y barandillas)


Roturas de cristales. Fijaciones y anclajes defectuosos de barandillas. Oxidaciones y corrosiones en elementos metlicos. Ataque de hongos o insectos en los elementos

de madera.

Cada ao Revisar: usuarios

Las juntas de estanqueidad en la carpintera,y entre la carpintera y los vidrios.

Los sistemas de evacuacin. Juntas de sellado entre carpinteras y alfizares. Estado de los herrajes de colgar y seguridad.

Limpiar las carpinterasy persianas.

Reponer juntas, en su caso,por especialista.

Limpiar orificios paraevacuacin decondensaciones.

Engrasado de los herrajespreferentemente con spray y,en su caso, reparaciones oreposiciones necesarias.

Cada 3 aos Revisar: usuarios

La pintura de la carpintera y la cerrajera. Mecanismos de cierre y maniobra.

Repintar o barnizar, en sucaso, por especialista.

Ajustar y engrasar cierres,bisagras y dems elementosmviles de la carpinteray elementos de proteccin.


Los elementos de fijacin y anclaje de las carpinteras,rejas y barandillas.

Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc.,en elementos de madera.

Estanqueidad. Mecanismos de cierre y maniobra. Cintas, guas y topes de persianas. Estado de los anclajes de precercos o cercos

a las paredes.



3INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO



Fachadas


DE MANTENIMIENTO



Paredes


Aparicin de humedades. Fisuras, grietas y desprendimientos. Desplomes o abombamientos.

Puertas, mamparas y barandillas de escaleras


Cierres defectuosos. Roturas de cristales. Fijaciones y anclajes defectuosos. Ataque de hongos o insectos en la madera. Oxidaciones y corrosiones en elementos metlicos.


Estado de los mecanismos y herrajes de puertasy mamparas.

Engrasado de los herrajes,preferentemente con spray y,en su caso, reparaciones oreposiciones necesarias.


La pintura de la carpintera y la cerrajera. Mecanismos de cierre y maniobra.

Repintar, en su caso,por especialista.

Ajustar y engrasar cierres,bisagras y dems elementosmviles de la carpintera yelementos de proteccin.


Los elementos de fijacin y anclaje de las barandillas. Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc.,

en elementos de madera.

Oxidaciones y corrosiones en elementos metlicos. Estado de los anclajes de precercos o cercos

a las paredes.



Divisiones interiores


DE MANTENIMIENTO



Azoteas

Permanentemente Vigilar: usuarios Estancamientos de agua. Fisuras, grietas, hundimientos y piezas sueltas. Aparicin de humedades en los techos de la ltima planta. Aparicin de vegetaciones.

Cada 6 meses ycada vez que hayahabido tormentasimportantes

Revisar (obligatorio): usuarios o especialistaPreferentemente antes de poca de lluvias: Sumideros, cazoletas, canalones, rebosaderos

para cubiertas transitables.

Limpieza de los elementosde desage.

Reponer o reparar porespecialista los elementosdaados.

Cada ao y cadavez que hayahabido tormentasimportantes

Revisar (obligatorio): usuarios o especialistaPreferentemente antes de poca de lluvias: Juntas de dilatacin, cazoletas, canalones y rebosaderos. Encuentros con paramentos verticales. Juntas de solera en faldones. Estado de la solera. Estado de la capa grava, en su caso.

Limpieza general de faldones,grgolas, cazoletas ycanalones de desage.

Reponer o reparar porespecialista loselementos daados.

Recolocacin de la grava.

Cada 3 aos Comprobar (obligatorio): especialista Estado de pavimentos, acabados superficiales, anclaje de

mstiles, tendederos, chimeneas y puntos singulares.



Tejados

Permanentemente Vigilar: usuarios Aparicin de vegetaciones. Hundimientos y piezas rotas o desplazadas. Aparicin de humedades en los techos de la ltima planta.

Cada ao y cadavez que hayahabido tormentasimportantes

Revisar (obligatorio): especialistaPreferentemente antes de la poca de lluvias: Limahoyas, limatesas, canalones, grgolas, cazoletas

y piezas de cubricin. Encuentros con paramentos verticales. Estado de conservacin del tejado.

Limpieza general delimahoyas, limatesas,canalones, grgolas,cazoletas, ycanalones de desage.

Reponer o repararpor especialista,


Estado de sujeciones de piezas, juntas, canalones,faldones, vierteaguas, grgolas, anclaje de mstiles,chimeneas, etc.

Estado y solidez de los ganchos de servicio. (Se debencomprobar siempre con carcter previo a su utilizacin).

Ejecutar el tratamientoy reparaciones detalladaspor el especialista, o



Cubiertas


DE MANTENIMIENTO




Deterioro superficial.


Estado de los aislamientos. Ejecutar el tratamiento y

reparaciones detalladas porel especialista, o



Especiales (monteras y claraboyas)


Roturas de vidrios o placas y piezas sueltas. Aparicin de goteras o humedades. Sistemas de cierre y accionamiento de

elementos mviles.

Cada ao Revisar (obligatorio): especialistaPreferentemente antes de la poca de lluvias:

Juntas, encuentros y canalones. Los sistemas de cierre y accionamiento de los

elementos mviles.

Limpieza general. Reponer o reparar por

especialista, los elementosdaados o defectuosos.


Estado de elementos sustentantes, anclajes,sellados, etc.

Estado y solidez de los ganchos de servicio. (Se debencomprobar siempre, con carcter previo a su utilizacin).

Pinturas de los elementos metlicos.



Cubiertas

Aislamientos vistos: trmicos, acsticos y contra el fuego


DE MANTENIMIENTO




Solados

Piedras naturales y terrazos


Aparicin de hundimientos, piezas sueltas, fisuras, grietasy abofamientos.

Aparicin de humedades.


Abrillantado de las superficies en suelos interiores. Estado de las juntas.

Abrillantar por personalespecializado.

Rejuntar, en su caso,por especialista.

Cermicos


Aparicin de hundimientos, piezas sueltas, fisurasy grietas.


Juntas en suelos exteriores. Rellenar y sellar juntas

por especialista.

Madera


Aparicin de hundimientos, piezas sueltas, grietas yabofamientos.

Aparicin de araazos. Aparicin de humedades. Percepcin de crujidos.

Cada 10 aos Revisar: especialista

Estado general del pavimento. Lijado de madera y dar

dos capas de barniz.

Tener en cuenta el tratamientoy reparacin, en su caso,detallado por especialistao consultar con tcnicocompetente.

Revestimientos y acabados


Alfizares, albardillas y remates


Aparicin de humedades. Aparicin de hundimientos, piezas sueltas, fisuras

y grietas.

Cada 2 aos Comprobar: usuarios

Juntas de sellado entre carpinteras y alfizares. Juntas entre piezas de alfizares o albardillas.

Reponer juntas, en su caso,por especialista.

Alicatados, chapados y aplacados


Aparicin de desprendimientos de piezas sueltas,fisuras, grietas, abombamientos y zonas huecas.



Juntas con los aparatos sanitarios. Reponer los sellados,

en su caso.

Cada 5 aos Comprobar (obligatorio): usuarios o especialista

Adherencia con el soporte y estado de juntasy encuentros.

Fijaciones de aplacados exteriores.



Cada 15 aos Comprobar (obligatorio): tcnico competente

Fijaciones de aplacados exteriores. Segn informe-dictamen del

tcnico competente.

Guarnecidos y enfoscados


Aparicin de abofamientos, desprendimientos,fisuras y grietas.



Estado del revestimiento. Ejecutar el tratamiento

y reparaciones detalladas porel especialista, o



DE MANTENIMIENTO




DE MANTENIMIENTO




Falsos techos


Aparicin de desprendimientos, abombamientos,fisuras y grietas.



Estado general de sustentaciones. Ejecutar el tratamiento



Revestimientos de madera


Aparicin de desprendimientos o piezas sueltas. Ataque de hongos o insectos.


Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad. Ejecutar el tratamiento



Pinturas interiores


Aparicin de abofamientos y desprendimientos. Aparicin de humedades. Aparicin de xidos en pinturas que protegen

elementos metlicos.

Cada 5 aos Comprobar: usuarios

Estado general de las pinturas. Proceder, en su caso,

al repintado de las zonasen mal estado.


3INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO



Redes horizontales (arquetas, colectores y drenajes de muros y suelos)

Permanentemente Vigilar: usuario

Atascos y malos olores. Aparicin de humedades y fugas de agua. Roturas y hundimientos del pavimento.

Cada 6 meses ocuando se apreciehumedad

Revisar (obligatorio): especialista

Separador de grasas y fangos. Funcionamiento de los desages y arquetas en muros

en contacto con el terreno.

Limpieza y reparacionesoportunas, en su caso.

Cada ao Comprobar (obligatorio): especialistaPreferentemente, antes de poca de lluvias:

Elementos de anclaje y fijacin en redes colgadas. Funcionamiento de toda la red. Estado de tapas de arquetas y pozos de registro. Funcionamiento de canales y bajantes de evacuacin en

muros parcialmente estancos.

En suelos en contacto con el terreno, estado de la red dedrenaje y evacuacin.

Arquetas y bombas de achique,incluyendo las de reserva.

Limpieza de canalizaciones,registros, arquetas y bombasde elevacin.

Efectuar, en su caso,la reparacin o sustitucin demateriales deteriorados.

Cada 10 aos Revisar (obligatorio): especialista

Estado de las arquetas a pie de bajante, de pasoy sifnicas.

Limpieza y reparacionesoportunas, en su caso.

Instalaciones

Saneamiento

Instalaciones 3INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO




Redes verticales (bajantes)


Atascos y malos olores. Aparicin de humedades y fugas de agua. Deterioros en elementos de anclaje y fijacin

de bajantes accesibles.


Elementos de anclaje y fijacin de bajantes accesibles,estanqueidad en juntas y funcionamiento.

Proceder, en su caso,a las reparaciones oportunaspor especialista.

Consultartcnico competente.

Saneamiento

Instalaciones3INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO



Desages (aparatos, botes sifnicos, sumideros y tuberas)


Atascos y malos olores. Aparicin de humedades y fugas de agua.

Cada 6 meses Comprobar (obligatorio): usuario

Bote sifnico y sifones registrables de fregaderosy lavabos.

Sumideros de locales hmedos.

Limpieza de bote sifnico,sifones registrables, vlvulasde desages de aparatosy sumideros.

Red de distribucin de agua fra


Excesivo consumo. Aparicin de humedades y fugas de agua.

Cada 3 meses Comprobar: usuario

Obstrucciones en rompechorros de grifos. Limpieza de rompechorros

en grifos.

Cada ao Comprobar: usuario

Apertura y cierre en grifos y llaves de corte dela instalacin.

En caso de deficientefuncionamiento, procedera su reparacin o sustitucinpor especialista.


Fijaciones en columnas y montantes vistos. Estanqueidad y funcionamiento.

Proceder, en su caso,a las reparaciones oportunaspor especialista.

Aparatos sanitarios y griferas


Deficiente funcionamiento del mecanismo de descargade la cisterna del inodoro.

Roturas y desplazamientos en aparatos sanitarios. Prdidas de agua en los grifos.


Juntas de aparato con soleras, alicatados y encimeras. Anclajes y fijaciones. Funcionamiento de la grifera.

Ejecutar el tratamientoy reparaciones detalladas porespecialista.

Fontanera


DE MANTENIMIENTO




Grupos de presin


Corrosiones. Aparicin de fugas de agua. Falta de presin en la red.

Cada 6 meses Comprobar: especialista

El funcionamiento del presostato y del regulador del aire. Apertura/cierre de vlvulas de compuerta de aspiracin

y salida.

Funcionamiento de vlvula de retencin.

Proceder, en su caso, a lasreparaciones o sustitucionesoportunas por especialista.

Limpieza del depsitoacumulador.

Lubricacinengrase decojinetes y rodamientosde electrobomba.

Limpieza de filtros deaspiracin de bombas.

Cada ao Comprobar: especialista

La inexistencia de corrosiones en depsito de presin. Altura manomtrica de aspiracin. Estado de anclajes y antivibratorios. Estado del aljibe. Funcionamiento del grupo de presin. Vlvulas de paso, corte y reductoras de presin.

Limpieza de electrobombas yregulador de aire.

Limpieza exterior deldepsito de presin.

Proceder, en su caso, a lasreparaciones o sustitucionesoportunas, por especialista.

Limpieza del aljibe. Limpieza de llaves y

lubricacin, en su caso,de vstagos.

Ajustes y sustituciones, en sucaso, de elementos del grupode presin y vlvulas.


Conducciones. Posible necesidad de limpieza,

segn criterios tcnicos, desedimentos producidos por elagua e incrustaciones ensu interior.

Cada 10 aos Inspeccin reglamentaria (obligatorio): especialista

Prueba reglamentaria del tanque o depsito del grupode presin.

Proceder, en su caso, a lasreparaciones o sustitucionesoportunas, por especialista.

Fontanera


DE MANTENIMIENTO



Almacn de contenedores


Suciedad. Ubicacin adecuada de cada contenedor. Roturas o deterioros.

Cada da Comprobar (obligatorio): usuario

Estado del suelo del almacn. Limpieza del suelo

del almacn.

Cada 3 das Comprobar (obligatorio): usuario

Estado de los contenedores. Limpieza de contenedores.

Cada 2 semanas Comprobar (obligatorio): usuario

Estado del suelo del almacn. Limpieza con mangueras.

Cada 4 semanas Comprobar (obligatorio): usuario

Estado de paredes, puertas y ventanas. Limpieza y reparacin de

daos, en su caso.

Cada 1,5 meses Comprobar (obligatorio): especialista Estado de desinfeccin de contenedores y cuarto

de contenedores.

Desinfeccin de loscontenedores.

Desinfeccin, desinsectaciny desratizacin del almacnde contenedores

Cada 6 meses Comprobar: usuarios o especialista

Estado general de limpieza. Limpieza general de paredes

y techos del almacn,incluidos los elementos delsistema de ventilacin,las luminarias, etc.

Evacuacin de residuos


DE MANTENIMIENTO




Bajantes de residuos


Suciedad. Obstrucciones. Roturas. Existencia de humedad.

Cada semana Comprobar (obligatorio): usuario o especialista

Estado de las compuertas de vertido. Limpieza o reparaciones,

en su caso.

Cada 6 meses Comprobar (obligatorio): usuario o especialista

Estado de los bajantes. Limpieza de los bajantes por

gravedad y reparaciones oreposiciones, en su caso.

Cada ao Comprobar (obligatorio): usuario o especialista

Estado de los bajantes neumticos. Daos o deterioros.

Limpieza de los bajantes yreparaciones o reposiciones,en su caso.

Recinto de Estacin de carga


Suciedad. Obstrucciones. Roturas, daos o deterioros.

Cada semana Comprobar (obligatorio): usuario

Estado del suelo. Limpieza.

Cada 2 meses Comprobar (obligatorio): usuario

Estado de paredes, puertas y ventanas. Limpieza y reparaciones,

en su caso.

Cada 6 meses Comprobar (obligatorio): usuario o especialista

Estado general del recinto. Limpieza general de las

paredes y techos, incluidoselementos del sistema deventilacin y luminarias.

Desinfeccin, desinsectaciny desratizacin.

Evacuacin de residuos


DE MANTENIMIENTO


ADVERTENCIASPREVIAS

Sin perjuicio de aquellas operaciones de mantenimiento derivadas de otras normativas, segnel Documento Bsico del Cdigo Tcnico de la Edificacin DB-HE, para englobar todas las ope-raciones necesarias durante la vida de la instalacin para asegurar el funcionamiento, aumentarla fiabilidad y prolongar la duracin de la misma, se definen dos escalones complementariosde actuacin:

Plan de vigilancia.

Plan de mantenimiento preventivo.

El Plan de vigilancia se refiere especficamente a las operaciones que permiten asegurar que losvalores operacionales de la instalacin son correctos. Es un plan de observacin simple de losparmetros funcionales principales, para verificar el correcto funcionamiento de la instalacin.

El Plan de mantenimiento preventivo:

Consiste en operaciones de inspeccin visual, verificacin de actuaciones y otros, que apli-cados a la instalacin deben permitir mantener dentro de lmites aceptables las condicionesde funcionamiento, prestaciones, proteccin y durabilidad de la instalacin.

Implicar, como mnimo, una revisin anual de la instalacin completa para instalaciones consuperficie de captacin inferiores a 20 m2 y una revisin cada seis meses para instalacionescon superficie de captacin superior a 20 m2.

Debe realizarse por personal tcnico competente que conozca la tecnologa solar trmica ylas instalaciones mecnicas en general.

La instalacin tendr un libro de mantenimiento en el que se reflejarn todas las operacio-nes realizadas as como el mantenimiento correctivo.

Ha de incluir todas las operaciones de mantenimiento y sustitucin de elementos fungibleso desgastados por el uso necesario para asegurar que el sistema funcione correctamente du-rante su vida til.

Para las instalaciones con superficie de captacin menores de 20 m2 se realizarn conjuntamenteen la inspeccin anual las labores del plan de mantenimiento que tienen una frecuencia de 6 y12 meses.



Roturas y deterioros. Aparicin de humedades y fugas de agua. Agrietamientos y deformaciones. Indicios de corrosin. Suciedad de cristales. Degradacin.

Energa Solar Trmica


DE MANTENIMIENTO




Plan de vigilancia

Captadores

Permanentemente Vigilar (obligatorio): usuario

Agrietamientos. Roturas y desperfectos. Suciedad.

Semanalmente Vigilar (obligatorio): usuario

Estado de cristales. Limpieza con agua o

productos adecuados.

Cada 3 meses Vigilar (obligatorio): especialista o tcnico competente

Condensacin de cristales a las horas centrales del da. Agrietamientos y deformaciones de juntas. Corrosin, fugas, deformaciones, etc. del absorbedor. Degradacin o indicios de corrosin de la estructura.

Proceder, en su caso,a las limpiezas, reparacioneso sustituciones oportunaspor especialista.

Circuito primario

Cada 3 meses Revisar (obligatorio): especialista o tcnico competente

Purgador manual. Vaciar el aire del botelln

por especialista.

Cada 6 meses Revisar (obligatorio): especialista o tcnico competente

Humedad o fugas en tuberas, aislamientoy sistema de llenado.


Circuito secundario

Diario Vigilar (obligatorio): usuario o especialista

Temperatura del termmetro.

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): especialista o tcnico competente

Acumulador solar. Purgado de la acumulacin

de lodos de la parte inferiordel depsito.


Humedad y fugas en tuberas y aislamientos. Proceder, en su caso, a las

reparaciones o sustitucionesoportunas por especialista.

Energa Solar Trmica


DE MANTENIMIENTO



Plan de mantenimiento

Sistemas de captacin

Cada 6 meses Inspeccionar (obligatorio): especialista o tcnico competente

Diferencias sobre el original y entre captadores. Condensaciones y suciedad de cristales. Agrietamientos o deformaciones de juntas. Corrosin o deformaciones del absorbedor. Deformacin, oscilaciones, ventana de respiracin

de la carcasa.

Aparicin de fugas en conexiones. Degradacin, indicios de corrosin y apriete de tornillos

en estructura.

Proceder, en su caso, a laslimpiezas, reparacioneso sustituciones oportunaspor especialista.

Cada ao Comprobar (obligatorio): especialista o tcnico competente

Si en algn mes del ao la contribucin solar real hasobrepasado el 110% de la demanda energtica o en msde tres meses seguidos el 100%.

Alternativas:

Dotar a la instalacin de laposibilidad de disipar dichosexcedentes (a travs deequipos especficos omediante circulacin nocturnadel circuito primario.

Tapado parcial del campo decaptadores y posteriordestapado.

Vaciado parcial del campo decaptadores y llenado posterior.

Desvo de los excedentesenergticos a otrasaplicaciones existentes arealizar por especialista

Sistema de acumulacin


Posible presencia de lodos en el fondo del depsito. Desgaste de nodos sacrificio. Funcionamiento de los nodos de corriente. Existencia de humedad del aislamiento.

Proceder, en su caso,a las limpiezas, reparacioneso sustituciones oportunaspor especialista.

Sistema de intercambio


Funcionamiento, eficiencia y prestaciones delIntercambiador de placas.

Funcionamiento, eficiencia y prestacionesdel Intercambiador de serpentn.

Limpieza o, en su caso,reparacin o sustitucinpor especialista.

Energa Solar Trmica


DE MANTENIMIENTO



Circuito hidrulico


Degradacin, proteccin de uniones y ausenciade humedad del aislamiento al exterior.

Presin del vaso de expansin cerrado. Nivel del vaso de expansin abierto. Funcionamiento y actuacin del sistema de llenado. Purgador manual.

Reparaciones o sustituciones,en su caso, por especialista.

Ajustes, reparaciones osustituciones oportunaspor especialista.

Vaciar el aire del botelln porel especialista.


Densidad y PH del fluido refrigerante. Uniones y ausencia de humedad del aislamiento

al interior.

Estanquidad de la bomba. Funcionamiento del purgador automtico.

Funcionamiento de la vlvula de seguridad.

Funcionamiento de la vlvula de corte.


Limpieza o, en su caso,reparacin o sustitucinpor especialista.

Reparacin o sustitucin,en su caso, por especialista.

Abrir y cerrar para evitaragarrotamientos o, en sucaso proceder a lareparacin o sustitucinoportuna por especialista.

Cada 2 aos Comprobar (obligatorio): especialista o tcnico competente

Estanquidad del circuito completo. Efectuar prueba de presin y,

en su caso, realizar lasreparaciones o sustitucionesoportunas por especialista.

Sistema elctrico y de control


Que est siempre bien cerrado el cuadro elctrico paraque no entre polvo.

Funcionamiento del control diferencial. Funcionamiento del termostato. Verificacin del sistema de Medida.

Limpieza o reparacin,si procede, por especialista.

Reposiciones, reparacioneso sustituciones, si proceden,por especialista.

Energa Solar Trmica


DE MANTENIMIENTO




Deterioro de aislamientos en cables vistos. Desprendimientos o roturas de tomas de

mecanismos elctricos.

Desprendimientos, desplazamientos, roturas, deterioros,suciedad o desaparicin de aparatos de iluminacin(apliques, plafones, pantallas, ).

Reiterados saltos de interruptores automticosmagnetotrmicos (PIA) o diferenciales (IAD).

Cada mes Comprobar: usuarios

Correcto funcionamiento del interruptor automticodiferencial (IAD).

Estado de bombillas de los aparatos de iluminacin.

Accionar el dispositivode prueba.

Sustitucin en su caso,por personal especialista.

Limpieza o sustituciones,en su caso.

Cada ao Comprobar: usuarios

Ventilacin, desage y ausencia de humedades encentralizacin de contadores.

Estado de los aparatos de iluminacin.

Ejecutar el tratamientoy las reparaciones detalladaspor especialista.

Limpieza o sustituciones,en su caso.


Caja general de proteccin. Estado, aislamiento y cada de tensin de conductores,

lnea repartidora y lneas individuales y de distribucin.

Estado de precintos. Dispositivos de proteccin en cuadro de proteccin de

lneas de fuerza motriz, cuadro general de proteccinde lneas de alumbrado y cuadro general de distribucin.

Ejecutar las sustitucionesy reparaciones detalladaspor especialista.

Cada 10 aos Inspeccin reglamentaria (obligatoria): organismo de control

Instalaciones comunes de edificios de viviendas depotencia total instalada superior a 100 kw.

Segn acta de inspeccin.

Electricidad


DE MANTENIMIENTO




Rotura o deterioro del conductor. Modificaciones o alteraciones en la disposicin

de los elementos.


La continuidad del conductor y la disposicinde los elementos.

Estado de conservacin frente a la corrosin. Fijacin de las sujeciones. Conexin a tierra.

Ejecutar el tratamientoy las reparaciones detalladaspor especialista, o




Roturas y deterioros en dispositivos de toma de tierraen enchufes.


La instalacin en general. La resistencia a tierra.

Ejecutar en su caso lasrecomendaciones yreparaciones detalladas porespecialista, o




Alteraciones en la recepcin de la comunicacin. Roturas, deterioros, etc., en los elementos de la red.


Pulsadores y telefonillos. La botonera de llamada instalada en el portal exterior. La activacin de la cerradura.

Ejecutar las sustitucionesy reparaciones detalladas,en su caso, por especialista.


Pararrayos

Redes de tierra

Portero electrnico


DE MANTENIMIENTO


ADVERTENCIASPREVIAS

Obligaciones y facultades de los operadores y de la propiedad

Los operadores de redes y servicios de telecomunicacin garantizarn, hasta el punto de ter-minacin de red, el secreto de las comunicaciones, la calidad del servicio que les fuere exigi-ble y el mantenimiento de la infraestructura.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 5 del Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero,el propietario o los propietarios del inmueble sern los responsables del mantenimiento de laparte de infraestructura comn comprendida entre el punto de terminacin de red y el puntode acceso al usuario, as como de tomar las medidas necesarias para evitar el acceso no au-torizado y la manipulacin incorrecta de la infraestructura. No obstante, los operadores y losusuarios podrn acordar voluntariamente la instalacin en el punto de acceso al usuario, deun dispositivo que permita, en caso de avera, determinar el tramo de la red en el que dichaavera se produce.

Si fuera necesaria la instalacin de equipos propiedad de los operadores para la introduccinde las seales de telefona o de telecomunicaciones de banda ancha en la infraestructura, aqu-llos estarn obligados a sufragar todos los gastos que originen tanto la instalacin y el man-tenimiento de los equipos, como la operacin de stos y su retirada.

Empresas instaladoras de telecomunicacin

Tendrn la consideracin de empresas instaladoras de telecomunicacin las personas fsicaso entidades que realicen la instalacin o el mantenimiento de equipos o sistemas de teleco-municacin y renan los requisitos especificados en la Orden CTE/1296/2003, de 14 de mayo.

Entre las obligaciones de cada empresa instaladora de telecomunicacin estarn:

Realizar las operaciones de revisin y el mantenimiento de las instalaciones de telecomuni-cacin que tengan encomendadas en la forma y plazos previstos.

Conservar, durante el perodo de garanta y mantenimiento concertados para la instalacin,la documentacin y manuales de instalacin y mantenimiento de los equipos y materiales uti-lizados en la realizacin de las mismas, as como entregar al titular de la propiedad, o su re-presentacin legal, las pertinentes instrucciones de uso de las instalaciones realizadas.

Telecomunicaciones


DE MANTENIMIENTO




Telefona


Alteraciones en la comunicacin. Roturas, deterioros, etc., en los elementos de la red.


Fijaciones, corrosin y ausencia de humedad en armariosde registro de enlace, principal y secundarios,y canalizaciones no empotradas.


Televisin


Alteraciones en la recepcin de seal. Roturas, deterioros, etc., en los elementos de la red.


La fijacin del mstil y su estado de conservacinante la corrosin.



Estado de los cables coaxiales, equipos de captaciny amplificacin.

Sustitucin, en su caso.

Telecomunicaciones


DE MANTENIMIENTO


ADVERTENCIASPREVIAS

La propiedad del inmueble est obligada a tener una persona encargada y responsable de lainstalacin, instruida en su manejo y que dispondr de llave de apertura de puertas para el res-cate, en los casos de emergencia, de las personas atrapadas en la cabina.

La persona encargada de la instalacin deber: Estar debidamente instruida en el manejo del aparato del cual est encargada. Las instruc-

ciones sern facilitadas por el fabricante, instalador o conservador. Impedir el uso del aparato en cuanto observe alguna anomala en el funcionamiento del

mismo, avisando inmediatamente al propietario o arrendatario, en su caso, y al conservadory, cuando se trate de una emergencia, a los servicios pblicos competentes.

Poner inmediatamente en conocimiento del conservador cualquier deficiencia o abandonoen relacin con la debida conservacin de la instalacin y, en caso de no ser corregida, de-nunciarlo ante el rgano Territorial competente de la Administracin Pblica a travs del pro-pietario o arrendatario.

Es preceptivo contratar el mantenimiento y revisiones de la instalacin con una empresa inscritaen el Registro de Empresas Conservadoras existente en el rgano Territorial competente y se dis-pondr de un libro de registro de las revisiones, que ser cumplimentado por la empresa de con-servacin. En estas revisiones, se dedicar especial atencin a los elementos de seguridad delaparato, manteniendo un buen funcionamiento y la seguridad de las personas y las cosas.

En caso de accidente, el propietario o representante de la comunidad vendr obligado a po-nerlo en conocimiento del rgano Territorial competente y de la empresa conservadora y a noreanudar el servicio hasta que, previos los reconocimientos oportunos y pruebas pertinentes,lo autorice este rgano Territorial.

Tambin deben ser efectuadas inspecciones y pruebas despus de transformaciones y mo-dificaciones importantes, considerndose como tales, cambios de: La velocidad nominal. Carga nominal. Masa de la cabina. El recorrido.

y el caso de cambios o sustituciones de: Tipos de dispositivos de enclavamiento (si se trata de sustituir por otro del mismo tipo no se

considera modificacin importante). La maniobra. Las guas. El tipo de puertas o aadir una o varias puertas a la cabina. La mquina. El limitador de velocidad. Los amortiguadores. El paracadas. El dispositivo de bloqueo. El dispositivo de reten. El cilindro. La vlvula de sobrepresin. La vlvula de paracada. El reductor de caudal y/o reductor unidireccional.

La empresa conservadora comunicar al propietario o representante de la comunidad la fechaen la que corresponda solicitar las inspecciones peridicas preceptivas, que debern realizarsepor el rgano Territorial competente de la Administracin Pblica, o por una Entidad colabo-radora acreditada (en cualquier caso, las actas de inspeccin de las Entidades colaboradorassern supervisadas e intervenidas por el citado rgano competente).

Ascensores


DE MANTENIMIENTO




Permanentemente Vigilar: persona encargada de instalacin y usuarios

Incorrecto funcionamiento de las puertas y ladesnivelacin de la cabina en las plantas.

Ruidos y vibraciones anormales y extraas. Imposibilidad de apertura de puertas.

Cada mes(como mnimo)

Revisar (obligatorio): especialista empresa conservadora

Elementos de la instalacin del ascensor segn contratode mantenimiento.

Ejecucin de los trabajos demantenimientoreglamentarios y otrosque pudieran estarcontratados expresamente.

Limpieza del foso y cuartode mquinas.

Cada 4 aos Inspeccin reglamentaria (obligatoria): (solicitar, porel propietario o representante de la comunidad, al rganoTerritorial competente, para ascensores que den servicio ams de 20 viviendas o a ms de cuatro plantas).

Inspeccin y prueba peridica de la instalacin.

Segn acta de la inspeccin.

Cada 6 aos Inspeccin reglamentaria (obligatoria): (solicitar, por elpropietario o representante de la comunidad, al rganoTerritorial competente, para edificios de viviendasno incluidos en el apartado anterior).

Inspeccin y prueba peridica de la instalacin.

Segn acta de la inspeccin.

Ascensores


DE MANTENIMIENTO


ADVERTENCIASPREVIAS

El mantenimiento y reparacin de aparatos, equipos y sistemas y sus componentes emplea-dos en la proteccin contra incendios deben ser realizados por mantenerdores autorizados. LaComunidad Autnoma correspondiente llevar un Libro de Registro en el que figurarn los man-tenedores autorizados.

Los mantenedores autorizados adquirirn las siguientes obligaciones en relacin con los apa-ratos, equipos o sistemas cuyo mantenimiento o reparacin les sea encomendado:

Revisar, mantener y comprobar los aparatos, equipos o instalaciones de acuerdo con los pla-zos reglamentarios, utilizando recambios y piezas originales.

Facilitar personal competente y suficiente cuando sea requerido para corregir las deficien-cias o averas que se produzcan en los aparatos, equipos o sistemas cuyo mantenimientotiene encomendado.

Informar por escrito al titular de los aparatos, equipos o sistemas que no ofrezcan garantade correcto funcionamiento, presenten deficiencias que no puedan ser corregidas duranteel mantenimiento o no cumplan las disposiciones vigentes que les sean aplicables. Dicho in-forme ser razonado tcnicamente.

Conservar la documentacin justificativa de las operaciones de mantenimiento que realicen,sus fechas de ejecucin, resultados e incidencias, elementos sustituidos y cuanto se consi-dere digno de mencin para conocer el estado de operatividad del aparato, equipo o sistemacuya conservacin se realice. Una copia de dicha documentacin se entregar al titular delos aparatos, equipos o sistemas.

Comunicar al titular de los aparatos, equipos o sistemas, las fechas en que corresponde efec-tuar las operaciones de mantenimiento peridicas.

Cuando el usuario de aparatos, equipos o sistemas acredite que dispone de medios tcnicos yhumanos suficientes para efectuar el correcto mantenimiento de sus instalaciones de proteccincontra incendios, podr adquirir la condicin de mantenedor de las mismas, si obtiene la auto-rizacin de los servicios competentes en materia de industria de la Comunidad Autnoma.

Las actas de las revisiones, firmadas por el tcnico que ha efectuado las mismas, estarn adisposicin de los servicios competentes en materia de Industria de la Comunidad Autnomaal menos durante cinco aos a partir de la fecha de expedicin (artculo 19 del Reglamento deInstalaciones de Proteccin contra Incendios).

Una copia de la documentacin justificativa de las operaciones de mantenimiento que se re-alicen por el mantenedor autorizado se entregar al titular de los aparatos, equipos o sistema(artculo 15 del Reglamento de Instalaciones de Proteccin contra Incendios).

En todos los casos, tanto el mantenedor como el usuario o titular de la instalacin, conser-varn constancia documental del cumplimiento del programa de mantenimiento preventivo,indicando, como mnimo:

Las operaciones efectuadas, el resultado de las verificaciones y pruebas y la sustitucin deelementos defectuosos que se hayan realizado.

Las anotaciones debern llevarse al da y estarn a disposicin de los servicios de inspec-cin de la Comunidad Autnoma correspondiente (apndice 2 del Reglamento de Instala-ciones de Proteccin contra Incendios).

Proteccin contra incendios


DE MANTENIMIENTO




Permanentemente Vigilar: usuarios La desaparicin o cambio de ubicacin de seales y

elementos de extincin. La demolicin o modificacin de elementos constructivos

de compartimentacin y sectorizacin contra incendios(muros y cerramientos de compartimentaciny puertas cortafuegos).

Defectuoso funcionamiento de mecanismos de apertura ycierre de puertas cortafuegos (barras antipnico).

Existencia de obstculos en las vas de emergenciay evacuacin.

Roturas, deterioros, etc., en los elementos de la red.

Sistemas automticos de deteccin y alarma

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador oun mantenedor autorizado, o por el personal del usuario otitular de la instalacin.

Funcionamiento de las instalaciones (con cada fuentede suministro).

Estado de acumuladores.

Sustitucin de pilotos,fusibles, etc. defectuosos.

Limpieza de bombas,reposicin de agua destilada.

Ejecutar, en su caso, eltratamiento y las reparacionesdetalladas por elespecialista mantenedor.

Cada ao Verificar (obligatorio): personal del fabricante, instalador omantenedor autorizado.

Toda la instalacin. Uniones roscadas o soldadas. Equipos de transmisin de alarma. Prueba final de la instalacin con cada fuente de

suministro elctrico.

Limpieza del equipo decentrales, accesorios y rels.

Regulacin de tensionese intensidades.


Sistema manual de alarma

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador o unmantenedor autorizado, o por el personal del usuarioo titular de la instalacin.

Funcionamiento de las instalaciones (con cada fuentede suministro).

Estado de acumuladores.

Sustitucin de pilotos,fusibles, etc. defectuosos.

Limpieza debombas,reposicin de aguadestilada, etc.

Ejecutar, en su caso, eltratamiento y lasreparaciones detalladas porel especialista mantenedor.

Cada ao Verificar (obligatorio): personal del fabricante, instaladoro mantenedor autorizado.

Toda la instalacin. De uniones roscadas o soldadas. Prueba final de la instalacin con cada fuente de

suministro elctrico.

Limpieza de sus componentes. Ejecutar, en su caso, el

tratamiento y las reparacionesdetalladas por elespecialista mantenedor.



DE MANTENIMIENTO



Extintores

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador o unmantenedor autorizado, o por el personal del usuario o titularde la instalacin.

Accesibilidad, buen estado aparente de conservacin,seguros, precintos, inscripciones, manguera, etc.

Estado de carga (peso y presin) del extintor ydel botelln de gas impulsor (si existe).

Estado de las partes mecnicas (boquilla, vlvulas,manguera, etc.).


Cada ao Comprobar (obligatorio): personal del fabricante, instaladoro mantenedor autorizado.

Estado de carga (peso, presin) y en el caso de extintores depolvo con botelln de impulsin, estado del agente extintor.

La presin de impulsin del agente extintor. Estado de la manguera, boquilla o lanza, vlvulas

y partes mecnicas.

Ejecutar, en su caso, eltratamiento y lasreparaciones detalladas porel especialista mantenedor.

Cada 5 aos Verificar (obligatorio): personal del fabricante, instaladoro mantenedor autorizado.

Retimbrado del extintor.

A partir de la fecha detimbrado del extintor (y portres veces, una cada 5 aos)se retimbrar el extintor.

Cada 20 aos Sustitucin de extintores.

Bocas de Incendio Equipadas (BIE)

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador o unmantenedor autorizado, o por el personal del usuario o titularde la instalacin.

La buena accesibilidad y sealizacin de los equipos. Todos los componentes. La presin de servicio, por lectura de manmetro. La manguera, procediendo a desenrollarla en toda su

extensin y accionar la boquilla, caso de ser de variasposiciones.

Limpieza del conjunto yengrase de cierres y bisagrasen puertas del armario.



Correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintasposiciones y del sistema de cierre.

Estanqueidad de los racores y mangueras y estadode las juntas.

Manmetro con otro de referencia. Manguera mediante desmontaje y ensayo de sta en

lugar adecuado.

Ejecutar, en su caso, eltratamiento y las reparacionesdetalladas por el especialistamantenedor.

Cada 5 aos Comprobar (obligatorio): personal del fabricante, instaladoro mantenedor autorizado.

Prueba de presin. Funcionamiento de la instalacin.

Ejecutar, en su caso, eltratamiento y las reparacionesdetalladas por el especialista.



DE MANTENIMIENTO



Hidrantes

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador oun mantenedor autorizado, o por el personal del usuarioo titular de la instalacin.

Accesibilidad a su entorno y la sealizacin en loshidrantes enterrados.

Estanqueidad del conjunto mediante inspeccin visual. Estado de las juntas de los racores.

Quitar las tapas de lassalidas, engrasar las roscas.



Funcionamiento correcto de la vlvula principal y delsistema de drenaje.

Engrasar la tuerca deaccionamiento o rellenar lacmara de aceite del mismo.


Sistemas fijos de extincin:rociadores de agua, agua pulverizada, polvo, espuma, agentes extintores gaseosos


Que las boquillas del agente extintor o rociadores estnen buen estado y libres de obstculos para sufuncionamiento correcto.

Buen estado de los componentes del sistema,especialmente de la vlvula de prueba en los sistemas derociadores, o los mandos manuales de la instalacinde lossistemas de polvo, o agentes extintores gaseosos.

Estado de carga de la instalacin de los sistemas depolvo, anhdrido carbnico, o hidrocarburos halogenadosy de las botellas de gas impulsor cuando existan.

Circuitos de sealizacin, pilotos, etc., en los sistemascon indicaciones de control.

Limpieza general de todoslos componentes.



Integral de la instalacin de acuerdo con las instruccionesdel fabricante o instalador, incluyendo en todo casola comprobacin de: Componentes del sistema, especialmente losdispositivos de disparo y alarma.

Carga de agente extintor y del indicador de la misma. Estado del agente extintor. Prueba de la instalacin en las condicionesde su recepcin.




DE MANTENIMIENTO



Columnas secas


Accesibilidad de la entrada de la calle y tomas de piso. La sealizacin. Tapas y correcto funcionamiento de sus cierres. Que las llaves de las conexiones siamesas estn cerradas. Que las llaves de seccionamiento estn abiertas. Que todas las tapas de racores estn bien colocadas

y ajustadas.

Engrase de tapas y de suscierres si es necesario.


Sealizacin y alumbrado de emergencia

Permanentemente Vigilar: usuarios Desplazamiento, rotura, deterioro y ausencias de

aparatos de alumbrado de emergencia, y sealizacinde emergencia y evacuacin.

Cada ao Revisar: especialista Estado de las bateras y bombillas. Sealizacin. Desmontaje para limpieza interior y exterior de difusores

de aparatos de emergencia.

Efectuar reparaciones osustituciones de elementosdeteriorados.

Sistemas de abastecimiento de agua contra incendios


Depsitos, vlvulas, mandos, alarmas motobombas,accesorios y seales.

Funcionamiento automtico y manual de la instalacinde acumuladores.

Niveles de combustible, agua y aceite. Estado de cuartos de bombas.


Reposicin, en su caso,de agua destilada.

Reponer, en su caso. Limpieza general y, en su

caso, reparaciones yreposiciones que procedan.


Vlvulas.

Prensaestopas.

Velocidad de motores.

Accionamiento y engrase y,en su caso, sustituciones oreparaciones que procedan.

Ajuste y, en su caso,sustitucin o reparacin.

Ejecutar, en su caso, eltratamiento y las reparacionesdetalladas por el especialista.



DE MANTENIMIENTO




Instalacin para aparatos domsticos de coccin, aparatos mviles de calefaccin, aparatos de lavar o secar ropa,lavavajillas, refrigeradores por absorcin (vese tambin captulo de agua caliente sanitaria).


Aparicin de olores o seales que denoten fugas. Roturas, desprendimientos de elementos de

la instalacin.

Deterioros de llaves de corte, gomas, canalizaciones, etc. Inexistencia de advertencias, prohibiciones, etc., con las

que estuvieran dotados los aparatos en su carcasa.

Fecha de caducidad de los tubos flexibles.

Cada 4 aos Inspecciones (obligatorias): empresa suministradora

Partes de la instalacin desde la red general desuministro hasta la llave de corte del contador(obligacin de la compaa suministradora).

Segn Certificado de lainspeccin realizada, emitidopor tcnico de la empresasuministradora.

Revisiones (obligatorias): empresa instaladora autorizada(a contratar por el usuario)

Instalacin interior a partir del contador y aparatos a gas(obligacin del usuario y/o propietario).

Segn Certificado de revisinde la canalizacin, o delaparato (emitidos,respectivamente, portcnico de empresainstaladora autorizada yservicio tcnico oficial delaparato correspondiente).

Sustituir, obligatoriamente,tubos flexibles que unen lasbombonas con los aparatos.

Gas


DE MANTENIMIENTO


ADVERTENCIASPREVIAS

Tenga presente que cualquier intervencin sobre determinados dispositivos y, en especial, so-bre aquellos que estn precintados (con prohibicin incluso de intervenir por el usuario), debeefectuarse exclusivamente por: personal del fabricante, servicio tcnico oficial o, en su caso,instaladores autorizados.

Contrato de mantenimiento. Desde el punto de vista de la obligatoriedad o no de contar conun contrato de mantenimiento de las instalaciones trmicas con empresa mantenedora debi-damente autorizadas por la Comunidad Autnoma, debe tenerse en cuenta lo dispuesto, a talefecto, por el RITE (Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios):

Instalaciones trmicas con potencia trmica nominal total instalada con generacin de ca-lor o fro igual o superior a 5 kw debern mantenerse por una empresa mantenedora que ha-br de realizar su mantenimiento, de acuerdo con las instrucciones contenidas en el Manualde Uso y Mantenimiento de la instalacin.

Inspecciones del rgano competente de la Comunidad Autnoma de Andaluca: Los gene-radores de calor con potencia trmica nominal instalada igual o mayor que 20 kw y menorque 70 kw cualquiera que sea su tipo de combustible se inspeccionarn cada 5 aos.

Aquellos cuya potencia trmica nominal sea mayor de 70 kw y utilicen gases y combustiblesrenovables cada 4 aos y si utilizaran otros combustibles cada 2 aos.

Los generadores de fro de potencia trmica nominal superior a 12 kw se inspeccionarn pe-ridicamente, de acuerdo con el calendario que establezca el rgano competente de la C.A.,en funcin de su antigedad y de que su potencia trmica nominal est comprendida entre 12y 70 kw o sea mayor de 70 kw.

Cuando la instalacin trmica de calor o fro tenga ms de 15 aos de antigedad contadosa partir de la fecha de emisin del primer certificado de la instalacin, y la potencia trmica no-minal instalada sea mayor que 20 kw en calor o 12 kw en fro, se realizar una inspeccin com-pleta de toda la instalacin trmica, que se har coincidir con la primera inspeccin del gene-rador de calor o fro, una vez que la instalacin haya superado los 15 aos de antigedad. Lassiguientes inspecciones se realizarn cada 15 aos.

Aunque es obligatorio que cada fabricante facilite, los requisitos e instrucciones correspon-dientes para poder efectuar el mantenimiento adecuado del aparato en cuestin se proponen,a continuacin, una serie de recomendaciones bsicas que pueden tenerse en cuenta, sin per-juicio de que stas deban ser completadas o acomodadas en funcin de las necesidades es-pecficas de una marca concreta.

El titular de la instalacin ser el responsable de encargar a una empresa mantenedora la eje-cucin del mantenimiento de la instalacin, de realizar las inspecciones obligatorias y conservarsu correspondiente documentacin y de conservar la documentacin de todas las actuaciones,ya sean de reparacin o reforma realizadas en la instalacin trmica, as como las relacionadascon el fin de la vida til de la misma o sus equipos, consiguiendolas en el Libro del Edificio.

Instalaciones trmicas

Instalaciones

ADVERTENCIASPREVIAS

Manual de uso y mantenimiento de la Instalacin Trmica. Al hacerse cargo del mantenimiento,el titular de la instalacin entregar al responsable de la empresa mantenedora una copia delManual de uso y mantenimiento de la Instalacin Trmica, contenido en el Libro del Edificio.

La empresa mantenedora ser responsable de que el mantenimiento de la instalacin sea rea-lizado correctamente de acuerdo con las instrucciones del Manual de uso y mantenimiento ycon las exigencias del Reglamento de Instalaciones Trmicas de los Edificios (RITE).

El Manual de uso y mantenimiento de la instalacin trmica debe contener las instruccionesde seguridad y de manejo y maniobra de la instalacin, as como los programas de funciona-miento, mantenimiento, prevencin y gestin energtica.

Ser obligacin del mantenedor autorizado y del director de mantenimiento, cuando la parti-cipacin de este ltimo fuere preceptiva, la actualizacin y adecuacin permanente de la do-cumentacin contenida en el Manual de uso y mantenimiento, a las caractersticas trmicasde la instalacin.

Registro de las operaciones de mantenimiento. Toda instalacin trmica debe disponer de unregistro en el que se recojan las operaciones de mantenimiento y las reparaciones que se pro-duzcan en la instalacin y que formar parte del Libro del Edificio. El titular de la instalacinser el responsable de su existencia y lo tendr a disposicin de las autoridades competen-tes que as lo exijan por inspeccin o cualquier otro requerimiento. Se deber conservar du-rante un tiempo no inferior a cinco aos, contados a partir de la fecha de ejecucin de la corres-pondiente operacin de mantenimiento. La empresa mantenedora confeccionar el registro yser responsable de las anotaciones en el mismo.

Certificado demantenimiento. Anualmente el mantenedor autorizado titular del carn profesionaly el director de mantenimiento, cuando la participacin de este sea preceptiva, subscribir elcertificado de mantenimiento que ser enviado, si as se determina, al rgano competente dela Comunidad Autnoma, quedando una copia del mismo en posesin del titular de la instala-cin. La validez del certificado de mantenimiento expedido ser como mximo de un ao.


Calefaccin


Aparicin de olores o seales que denoten fugas. Roturas o desprendimientos de elementos de

la instalacin.

Deterioro de llaves de corte, gomas, canalizaciones, etc. Desaparicin de placas con advertencias, prohibiciones,

etc. adheridas a las carcasas de los aparatos.

Goteos en vlvula de seguridad. Obstruccin o anulacin de rejillas de ventilacin,

en chimeneas de evacuacin de gases de combustin.

Ruidos y vibraciones extraos. Deterioro del aislamiento de los circuitos

calorficos accesibles.

3INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO





DE MANTENIMIENTO



Instalaciones de potencia trmica nominal 5 < P 70 kw (Mantenimiento obligatorio, con empresa autorizada por la Comunidad Autnoma)

Cada semana Comprobar (obligatorio): mantenedor autorizado

Control visual de la caldera de biomasa. Testado de almacenamiento de biocombustibles slidos.

Segn resultado de las comprobaciones realizadas.

Cada mes Revisar (obligatorio): mantenedor autorizado

Residuos de cenizas en instalaciones de biocombustible slido.

Elementos de seguridad en instalaciones de biomasa.

Segn resultado de las comprobaciones realizadas.

Cada ao Comprobar y revisar (obligatorio): mantenedor autorizado

Evaporadores y condensadores. Circuito de hornos de caldera. Conducto de humo y chimeneas. Quemador de la caldera. Vasos de expansin. Sistemas de tratamiento de agua. Estanqueidad de cierre entre quemador y caldera. Calderas de gas o de gasoleo. Niveles de agua de circuitos. Filtros de aire. Aparatos de recuperacin de calor. Unidades terminales de agua-aire. Unidades terminales de distribucin de aire. Unidades de impulsin y retorno de aire.

Equipos autnomos. Estado del aislamiento trmico. Sistema de control automtico. Circuitos de humos de calderas y conductos de humos,

y chimeneas en calderas de biomasa.

Limpieza.

Segn resultado de la revisin.

Limpieza o sustitucin, en su caso.


Limpieza, reparacin o sustitucin, en su caso.


Limpieza y actuaciones segnresultado de la revisin.

Dos veces por temporada (ao)

Comprobar y revisar (obligatorio): mantenedor autorizado

Contenedor plegable en instalaciones de biocombustible slido.

Apertura y cierre.



DE MANTENIMIENTO



Instalaciones de potencia trmica nominal > 70 kw

Cada semana Comprobar y revisar (obligatorio): mantenedor autorizado

Evaporadores y Condensadores. Sistemas de tratamiento de agua. Niveles de agua en circuitos. Filtros de aire.

Unidades terminales de agua-aire. Unidades terminales de distribucin de aire. Unidades de impulsin y retorno de aire.

Equipos autnomos. Estado del aislamiento trmico. Sistema de control automtico.

Limpieza. Segn resultado de la revisin.

Limpieza o sustitucin,en su caso.


Limpieza o reparacin osustitucin, en su caso.


Cada mes Comprobar y revisar (obligatorio): mantenedor autorizado

Quemador de la caldera. Vaso de expansin. Sistema de tratamiento de agua. Estanquidad de cierre entre quemador y caldera. Niveles de agua en circuitos. Tarado de elementos de seguridad. Filtros de aire. Bombas y ventiladores. Residuos de cenizas en instalaciones debiocombustible slido.

Circuitos de humos de calderas y conductos de humosy chimeneas en calderas de biomasa.

Elementos de seguridad en instalaciones de biomasa.

Limpieza.

Segn resultado de lascomprobaciones.

Limpieza y retirada de cenizas.

Limpieza y actuaciones segnresultado de la comprobacin.


Cada ao Comprobar y revisar (obligatorio): mantenedor autorizado

Evaporadores y condensadores. Calderas de gas o de gasoleo. Estanquidad de circuitos de tuberas. Bateras de intercambio trmico. Unidades de impulsin y retorno de aire. Estado del aislamiento trmico.

Limpieza. Segn resultadocomprobaciones realizadas.

Limpieza o reparacino sustitucin, en su caso.


Instalaciones3 INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO



[Instalaciones de potencia trmica nominal > 70 kw]


Comprobar y revisar (obligatorio): mantenedor autorizado

Circuito de humos de calderas. Conductos de humo y chimenea. Material refractario. Estanquidad de vlvulas de interceptacin. Filtros de agua.

Aparatos de recuperacin de calor.

Sistema de control automtico. Contenedor plegable e instalacin de

biocombustible slido.

Unidades terminales de distribucin de aire. Unidades terminales agua-aire. Equipos autnomos.

Limpieza.

Segn resultado de las comprobaciones.


Limpieza o reparacin o sustitucin, en su caso.


Apertura y cierre.


GENERADORES DE CALOR Evaluacin del rendimiento de los equipos

Instalaciones de potencia trmica nominal 20 kw < P 70 kw

Cada 2 aos Comprobar (obligatorio): empresa mantenedora

Temperatura o presin del fluido portador en entrada y salida del generador de calor.

Temperatura ambiente del local o sala de mquinas. Temperatura de los gases de combustin. Contenido de CO y CO2 en los productos de combustin. Indice de opacidad de los humos en combustibles

slidos o lquidos y contenido de partculas slidas en combustibles slidos.

Tiro de la caja de humos de la caldera.

Evaluacin, medicin y registro de los valoresobtenidos.

Instalaciones con potencia trmica nominal 70 kw < P < 1.000 kw

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): empresa mantenedora







Instalaciones 3 INSTRUCCIONES

DE MANTENIMIENTO

SI SE DETECTA ALGUNA DE LAS ANOMALAS SEALADAS, PRESTAR LA MAYOR ATENCIN POSIBLE Y PROCEDER EN CONSECUENCIA, SEGN LA IMPORTANCIA DE LAS MISMAS.CUANDO SE TRATE DE DAOS QUE PUEDAN SUPONER RIESGOS, DEBE CONSULTARSE CON TCNICO COMPETENTE Y ACTUAR SEGN PRONUNCIAMIENTO DEL MISMO.



Instalaciones de potencia trmica nominal P > 1.000 kw

Cada mes Comprobar (obligatorio): empresa mantenedora






Red de distribucin de agua caliente

Iguales instrucciones que para Redes de agua fra, en el apartado de Fontanera (pg. 138)

EMISORES DE CALOR (Radiadores murales fijos, convectores)


Roturas, desprendimientos y deterioros. Aparicin de humedades y fugas de agua.

Cada 3 meses Comprobar: usuarios

Existencia de aire en radiadores. Realizacin, en su caso,

de purgado del aire contenido en radiadores.


Apertura y cierre de grifos y llaves de corte de la instalacin.

En caso de deficiente funcionamiento proceder a su reparacin o sustitucinpor especialista.


Anclajes de radiadores. Estanqueidad y funcionamiento, mediante prueba.

Proceder, en su caso, a lasreparaciones oportunas por especialista.



DE MANTENIMIENTO



Refrigeracin

ADVERTENCIAS PREVIAS

Las operaciones de mantenimiento de estos equipos pueden ser arriesgadas, debido al sis-tema de presin y a los componentes elctricos, por lo que en todo caso deben aplicarse lassiguientes precauciones:

Antes de empezar cualquier operacin de mantenimiento de la unidad, debe asegurarse que hasido desconectada la alimentacin elctrica. Una descarga puede causar daos personales.

Personal no adiestrado puede actuar en mantenimiento bsico, funciones de limpieza de ba-teras y filtros, y reemplazar filtros. Todas las dems operaciones deben ser realizadas por per-sonal de servicio tcnico especializado.

En aquellos supuestos especficos en los que el edificio cuente con torres de refrigeracin ycondensacin evaporativos, habrn de considerarse, con carcter general, las prescripcionesestablecidas, respecto del mantenimiento, por el Real Decreto 865/2003, de 4 de julio, por elque se establecen los criterios higinico-sanitarios para la prevencin y control de la Legio-nelosis y, en particular, el Anexo 4 de dicho Decreto.


Aparicin de olores o seales que denoten fugas. Roturas, desprendimientos de elementos. Deterioro de llaves de corte, gomas, canalizaciones, etc. Desaparicin de placas con advertencias, prohibiciones,

etc. adheridas a la carcasa de aparatos.

Goteos en vlvulas de seguridad. Obstrucciones o anulacin de rejillas de ventilacin. Ruidos y vibraciones extraos. Deficiente sujecin de los paneles. Deterioros, roturas o desprendimientos del aislamiento

de los circuitos frigorficos accesibles.




DE MANTENIMIENTO



Instalaciones con potencia trmica nominal 5 < P 70 w

Cada ao Comprobar (obligatorio): mantenedor autorizado

Evaporadores y condensadores. Sistema de tratamiento de agua. Niveles de agua en circuitos. Filtros de aire.

Unidades terminales de agua-aire. Unidades terminales de aire. Unidades de impulsin y retorno de aire.

Equipos autnomos. Estado del aislamiento trmico. Sistema de control automtico. Circuito de torres de refrigeracin.

Estanquidad y niveles de refrigerante y aceite en equipos frigorficos.

Aparatos de humectacin y enfriamiento evaporativo.

Limpieza. Segn resultado de la revisin.



Limpieza o sustitucin o reparacin, en su caso.


Drenaje, limpieza y tratamientosegn resultado de la revisin.

Segn resultado de las comprobaciones.

Instalaciones con potencia trmica nominal P > 70 kw

Cada mes Comprobar (obligatorio): mantenedor autorizado Vaso de expansin. Sistemas de tratamiento de agua. Niveles de agua en circuitos. Tarado de elementos de seguridad. Filtros de aire. Bombas y ventiladores. Estanquidad y niveles de refrigerante y aceite en

equipos frigorficos.

Aparatos de humectacin y enfriamiento evaporativo.

Limpieza, reposicin, reparacin o sustitucin, en su caso.


Comprobar y revisar (obligatorio): mantenedor autorizado Evaporadores y condensadores. Estanquidad de circuitos de tuberas. Bateras de intercambio trmico. Unidades de impulsin y retorno de aire. Estado del aislamiento trmico. Estanquidad de vlvulas de interceptacin. Filtros de agua. Sistema de control automtico. Unidades terminales de distribucin de aire. Unidades terminales agua-aire. Equipos autnomos. Circuitos de torres de refrigeracin.

Limpieza.

Limpieza, reparaciones o reposiciones, en su caso.



Drenaje, limpieza y tratamientosegn resultado de la revisin.



DE MANTENIMIENTO



GENERADORES DE FRO

Instalaciones con potencia trmica nominal 70 kw < P 1.000 kw

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): empresa mantenedora

Temperatura del fluido exterior en entrada y salida del evaporador.

Temperatura del fluido exterior en entrada y salida del condensador.

Prdida de presin en el evaporador en plantas enfriadas con agua.

Prdida de presin en el condensador en plantas enfriadas con agua.

Temperatura y presin de evaporacin. Temperatura y presin de condensacin. Potencia elctrica absorbida. Potencia tcnica instantnea del generador, como

porcentaje de la carga mxima.

CEE y COP instantneo. Caudal de agua en el evaporador. Caudal de agua en el condensador.

Medicin, evaluacin del rendimiento de los equipos y registro de los valores obtenidos.

Instalaciones de potencia trmica nominal P >1.000 kw

Cada mes Comprobar (obligatorio): empresa mantenedora

Temperatura del fluido exterior en entrada y salida del evaporador.

Temperatura del fluido exterior en entrada y salida del condensador.

Prdida de presin en el evaporador en plantas enfriadas con agua.

Prdida de presin en el condensador en plantas enfriadas con agua.

Temperatura y presin de evaporacin. Temperatura y presin de condensacin. Potencia elctrica absorbida. Potencia trmica instantnea del generador, como

porcentaje de la carga mxima.

CEE y COP instantneo. Caudal de agua en el evaporador. Caudal de agua en el condensador.

Medicin, evaluacin del rendimiento de los equipos y registro de los valores obtenidos.



DE MANTENIMIENTO




Red de distribucin de aire (Conductos de aire y rejillas)


Deterioros, roturas, desprendimientos de elementos de la instalacin.

Ruidos extraos en el sistema. Malos olores. Descolgamientos.

Cada 6 meses Revisar: usuarios

Estado de conservacin del interior de conductos, previo desmontaje de rejillas y difusores.

Desmontaje de rejillas y limpieza cuidadosa con pao hmedo.

En caso de observarse deficiencias, ejecutar eltratamiento y reparaciones detalladas por especialista.

Cada ao Revisar: especialista

Estado de conductos de aire y fijaciones. Limpieza, de sedimentos

producidos en su interior, as como desinfeccin, en su caso.

Proceder, en su caso, a las reparaciones oportunaspor especialista.


Instalaciones


Agua caliente sanitaria

ADVERTENCIAS PREVIAS

En aquellos supuestos especficos en los que el edificio cuente con sistemas de acumulacin deagua caliente sanitaria, comunitaria, para el consumo domstico, habrn de considerarse, con ca-rcter general, las prescripciones establecidas, respecto del mantenimiento, por el Real Decreto865/2003, de 4 de julio, por el que se establecen los criterios higinico-sanitarios para la preven-cin y el control de Legionelosis y, en particular, el Anexo 3 de dicho Real Decreto.

Instalaciones de agua caliente sanitaria con potencia total instalada inferior a 70 kw (Calentadores de agua a gas)


Aparicin de olores o seales que denoten fugas. Roturas, desprendimientos de elementos de

la instalacin.

Deterioro de llaves de corte, canalizaciones, etc. Desaparicin de placas c

mv general web isbn

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