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PROYECTO BÁSICO MODIFICACIÓN CONCESIÓN CNC02/12/CA/0016 ASOCIADA AL BAR – RESTAURANTE DENOMINADO “AMARNA”

 

playa de zahora - termino municipal de barbate - provincia de cádiz   

 ABRIL 2018 

 

  

gregor schafer, arquitecto

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INDICE

1. MEMORIA JUSTIFICATIVA 1.1. ANTECEDENTES

1.1.1. PROMOTOR DE LA ACTIVIDAD

1.1.2. AUTOR DEL ENCARGO

1.1.3. REDACTOR DEL PROYECTO

1.1.4. OBJETIVO

1.1.5. INFORMACIÓN PREVIA

1.1.5.1. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO

1.1.5.2. ENTORNO FÍSICO

1.1.5.3. NORMATIVA DE APLICACIÓN

1.2. DESCRIPCIÓN

1.2.1. JUSTIFICACIÓN DE LAS NECESIDADES DE INSTALACIÓN

1.2.2. FINALIDAD Y USOS DE LA INSTALACIÓN

1.2.3. PROGRAMA DE LOS TRABAJOS

1.2.4. TEMPORALIDAD

1.3. DECLARACIÓN EXPRESA DEL CUMPLIMIENTO DE LA LEY 22/1988.

1.4. CONCLUSIONES FINALES

2. MEMORIA DESCRIPTIVA 2.1. CARACTERISTICA DE LAS INSTALACIONES

2.2. MEMORIA DE CALIDADES

3. PRESUPUESTO 3.1. PRESUPUESTO INICIAL

3.2. PRESUPUESTO MODIFICADO

4. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 5. PLANOS

5.1. 01. SITUACIÓN ,EMPLAZAMIENTO

5.2. 02. PLANTA GENERAL

5.3. 03. ALZADOS

6. ANEJO DE DOCUMENTACIÓN

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1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. ANTECEDENTES

Con fecha 27 febrero de 2015 se otorgó a D. José Manuel Benítez Rivera concesión de ocupación de dominio público marítimo terrestre para Bar – Restaurante en los terrenos del cuartelillo de la Guardia Civil en el acantilado de Zahora, caletón de Zahora, en el término municipal de Barbate (Cádiz), mediante RESOLUCIÓN DE LA DELEGACIÓN TERRITORIAL DE AGRICULTURA, PESCA Y MEDIO AMBIENTE EN CÁDIZ PARA LA CONCESIÓN DE OCUPACIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE A D. JOSÉ MANUEL BENÍTEZ RIVERA CON RELACIÓN AL EXPTE. Nº CNC02/12/CA/0016.

La terraza objeto de este proyecto irá asociada y próxima a esta instalación, para dar servicio a la misma.

1.1.1 PROMOTOR DE LA ACTIVIAD

El Promotor de esta actuación es D. José Manuel Benítez Rivera

como representante de MANA GESTIONES E INVERSIONES SL., CIF B 72038573 y domicilio social en el Pago de Zahora, 175, Barbate, Provincia de Cádiz

1.1.2 AUTOR DEL ENCARGO

El autor del encargo para la redacción del presente Proyecto de Reforma y rehabilitación es D. José Manuel Benítez Rivera

Provincia de Cádiz.

1.1.3 REDACTOR DEL PROYECTO

El arquitecto del Proyecto Básico es D. Gregor Schafer, nº col. 8.772 del COAM, con domicilio en la c. Herrería 20, en 11140 Conil de la Fra.

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1.1.4 OBJETIVO El objeto del presente proyecto es la solicitud de modificación de la concesión con ref. CNC02/12/CA/0016 en relación al aumento de la superficie con una terraza exterior, asociada al establecimiento ya existente denominado “AMARNA”, ubicado en las proximidades de la playa de Zahora, termino municipal de Barbate, Cádiz. Actualmente la instalación objeto del presente proyecto cuenta con una concesión de ocupación de Dominio Público Marítimo Terrestre según Resolución de la Delegación Territorial de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente en Cádiz para la concesión de ocupación de dominio público marítimo-terrestre a D. José Manuel Benítez Rivera con relación al expediente CNC02/12/CA/0016.

Esta concesión fue otorgada para 153,40 m2 de bienes de dominio público marítimo-terrestre con destino al módulo de servicios (Chiringuito).

El objetivo es adaptar estas instalaciones a lo establecido en el art. 69.2 y 69.10 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, para lo que se plantea:

La ocupación de unos 273,40 m2, de los cuales, 153,40 m2 son la edificación cerrada ya existente, donde están incluidos los aseos y el resto de 120 m2 terraza abierta y desmontable. Del mismo modo, se solicita el mismo periodo que la concesión actual, que fue otorgada por un periodo DIEZ (10) años prorrogables, hasta un máximo de 30 años.

1.1.5 INFORMACIÓN PREVIA 1.1.5.1 SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO La zona solicitada para la ubicación de la terraza con mesas y sillas, se encuentra en el paraje de Zahora, del término municipal de Barbate, Cádiz, en las proximidades del antiguo cuartel de la Guardia Civil de Zahora, actualmente Bar – Restaurante.

Se solicita la autorización para la ocupación con terraza (mesas, bancos, taburetes, sombrillas y pérgola) con una superficie total de 120,0 m2. El centro de la terraza se encuentra aproximadamente en las coordenadas UTM-30, ETRS-89:

X: 225896,26

Y: 4010454,34

Se adjunta fotografía aérea de la ubicación.

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La instalación se sitúa entre los hitos 7 y 9 del deslinde del DPMT (C‐546‐ CA).

1.1.5.2 ENTORNO FÍSICO

La ocupación se sitúa a la altura del hito DP-8 del deslinde del DPMT, Tramo Arroyo San Ambrosio - Caños de Meca, aprobado por O.M. 10/09/1992, C-546-CA.

Es un suelo en primera línea de playa ubicada entre la carretera A-2233, el tómbolo- faro de Trafalgar y la playa de Zahora. Limita al norte con Vía Pecuaria Vereda de la Playa y suelo no urbanizable; al este y oeste con terrenos de dominio púbico y al sur con el deslinde del DPMT.

En el entorno se alternan los usos y aprovechamientos agrícolas de secano, y pastizal, con agrupación de parcelaciones urbanísticas y edificaciones residenciales irregulares, de manera significativa en la zona este. El sector cuenta con una serie caminos sin asfaltar y accesos a la playa no regulados.

Se encuentra en las cercanías del Parque Natural La Breña y Marismas del Barbate y del Faro de Trafalgar.

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1.1.5.3 NORMATIVA DE APLICACIÓN

Para la solicitud de autorización para la ocupación del DPMT, la normativa de aplicación es la siguiente:

Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y usos sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

Decreto 105/2011, de 19 de abril, por el que se establece la estructura orgánica de la Consejería de Medio Ambiente

Decreto de la Presidenta 12/2015, de 17 de junio, de la Vicepresidencia y sobre reestructuración de Consejerías.

Decreto 66/2011, de 29 de marzo, por el que se asignan las funciones, medios y servicios traspasados por la Administración General del Estado a la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de ordenación y gestión del litoral.

Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 12 de diciembre de 2006 relativa a los servicios en el mercado interior.

Real Decreto 1771/1994, de 5 de agosto, por el que se adaptan a la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, determinados procedimientos.

Real Decreto 735/1993, de 14 de mayo, por el que se acuerda la aplicación y se desarrolla la regulación de las tasas por prestaciones de servicios y realización de actividades en materia de dominio público marítimo-terrestre.

Orden de 30 de octubre de 1992 por la que se determina la cuantía del canon de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre establecido en el artículo 84 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

Orden de 8 de noviembre de 1985 por la que se aprueba el pliego de condiciones generales para concesiones demaniales en las playas, zona marítimo terrestre y mar territorial que se otorguen al amparo del artículo 10 de la Ley 28/1969, de 26 de abril, sobre Costas.

Orden de 8 de noviembre de 1985 por la que se dictan normas generales para las autorizaciones de ocupaciones provisionales que se otorguen al amparo del artículo 30 del Reglamento para la ejecución de la Ley sobre Costas.

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Este Proyecto se redacta con el objetivo de consolidar la concesión de la instalación expendedora de comidas y bebidas, tipo chiringuitos (de 150 de chiringuito y 120 m2 de terraza), al servicio de las playas del Término Municipal de Barbate, adaptándolas al R.D. 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

Dichas instalaciones se englobarían en las contempladas en el artículo 61 del referido Real Decreto, por cuanto que:

1. Únicamente se podrán permitir la ocupación del Dominio Público

Marítimo-Terrestre para aquellas actividades o instalaciones que, por su naturaleza, no pueden tener otra ubicación (artículos 32.1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. Las actividades o instalaciones a que se refiere el apartado anterior son:

a. Las que desempeñan una función o presten un servicio que, por sus

características, requiera la ocupación del dominio público marítimo-terrestre.

b. Las de servicio público o al público que, por la configuración física del tramo de costa en que resulte necesario su emplazamiento, no pueden ubicarse en los terrenos colindantes con dicho Dominio.

Este sería el caso de estas instalación expendedora de comida y bebida, tipo chiringuito.

1.2 DESCRIPCIÓN

1.2.1 JUSTIFICACIÓN DE LAS NECESIDADES DE LA INSTALACIÓN Como se ha comentado anteriormente el objetivo del presente proyecto es la adaptación de esta instalación al nuevo Reglamento de Costas.

El edificio del antiguo cuartel de la Guardia Civil en Zahora, se ha rehabilitado respetando la planta del edificio primitivo, como Bar – Restaurante, la planta del edificio rehabilitado cuenta con una superficie muy pequeña que quitando aseos y cocina, los metros cuadrados para el bar restaurante es muy reducido, no siendo rentable el funcionamiento de esta instalación, al menos que se cuente con una superficie complementaria como es la de las terrazas exteriores solicitadas.

En la fecha de la solicitud de la concesión de ocupación del dominio público marítimo–terrestre, el 30 de marzo de 2012, con la ley de Costas y el Reglamento vigente en esa fecha los metros máximos para de ocupación para este tipo de instalaciones era de 150 m2, conforme al artículo 65 del Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para desarrollo y ejecución de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (Vigente hasta el 12 de

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Octubre de 2014), estos 150 m2 son los que ocupa la planta del edificio existente, sin la posibilidad entonces de solicitar más terrazas exteriores.

Con la aprobación del nuevo Reglamento General de Costas, por Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, se ve modificada las condiciones de ocupación en dominio público marítimo terrestre, pasando de poder ocupar 150 m2 a 300 m2.

Es por lo que se plantea el poder solicitar la modificación de la concesión vigente, incluyendo las terrazas dentro de la concesión del cuartel de Zahora.

En la zona donde se solicita la ubicación de este tipo de instalación no existe este tipo de servicio, debido a la gran demanda de este servicio en esta zona, dado la gran afluencia de público en esta zona en época estival, por lo que se considera necesaria y justificada esta ocupación.

Estas instalaciones serán atendidas y dando el servicio adecuado desde la instalación próxima a la misma.

También hay que hacer constar que con esta instalación se crearan puestos de trabajo, tan necesario en esta zona.

Las instalaciones compuestas por tarima, mesas, silla, taburetes, quita vientos, sombrillas y pérgola de sombra, son desmontables y fácil retirada, no provocando alteraciones al entorno.

1.2.2 FINALIDAD Y USOS DE LA INSTALACIÓN La instalación solicitada continuará prestando un servicio como establecimiento expendedor de comidas al servicio de la playa, tipo chiringuito, únicamente se modifica la superficie de ocupación de la terraza.

El chiringuito cuenta con una concesión de ocupación permanente, por lo que la terraza solicitada deberá de tener el mismo carácter de permanencia.

1.2.3 PROGRAMA DE LOS TRABAJOS Los trabajos se ejecutarán en el plazo máximo de un mes.

La instalación de la terraza requiere de pocas actuaciones, solo de instalaciones desmontables por lo que solo se recoge el montaje y su puesta en funcionamiento.

Se estima que el tiempo necesario para el montaje, para su puesta en funcionamiento es de 5 días, desglosados como siguen:

DIAS 1 2 3 4 5

Acondicionamiento del terreno

Instalación eléctrica

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Instalación zona de sombras, pérgola.

Montaje de mesas y sillas

1.2.4 TEMPORALIDAD

No se contempla el desmontaje del mismo, puesto que, si bien los elementos son de carácter desmontable, para estas instalaciones se propone la permanencia durante todo el año.

Por lo tanto, el servicio abarcará la totalidad de las temporadas; esto es:

Temporada baja:

- Desde el 1 de octubre al 31 de marzo

Temporada media:

- Desde el 1 de abril al 14 de junio - Desde el 1 de septiembre al 30 de septiembre

Temporada alta:

- Desde el 15 de junio al 31 de agosto

1.3 DECLARACIÓN EXPRESA DEL CUMPLIMIENTO DE LA LEY 22/1988.  

Se declara expresamente que el presente proyecto cumple las disposiciones de la ley de Costas y de las normas generales y específicas que se dicten para su desarrollo y aplicación (artículo 44.7 de la Ley 22/1988, de 28 de julio y artículo 97 del Reglamento General de Costas).

Del mismo modo se responde de la exactitud y veracidad de los datos técnicos y urbanísticos conseguidos.  

1.4 CONCLUSIONES FINALES.

El contenido de este proyecto se ha realizado conforme a la Ley de Costas 22/1988, de 28 de julio y al Reglamento General de Costas, 876/2014, de 10 de octubre.

La ocupación del dominio público marítimo-terrestre queda justificada y cumple con el artículo 61 del Reglamento General de Costas:

1. Únicamente se podrá permitir la ocupación del dominio público marítimo-

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terrestre para aquellas actividades o instalaciones que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación (artículo 32.1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. Las actividades o instalaciones a que se refiere el apartado anterior son:

a) Las que desempeñan una función o presten un servicio que, por sus características, requiera la ocupación del dominio público marítimo-terrestre.

b) Las de servicio público o al público que, por la configuración física del tramo de costa en que resulte necesario su emplazamiento, no puedan ubicarse en los terrenos colindantes con dicho dominio.

3. En todo caso la ocupación deberá ser la mínima posible.

Con todo esto se considera que las instalaciones solicitas cumplen con lo dispuesto en la actual Reglamentación de Costas, quedando dispuesto para su tramitación y aprobación de la correspondiente autorización.

2. MEMORIA DESCRIPTIVA 2.1. CARACTERISTICAS DE LA INSTALACIÓN

SOLUCION ADOPTADA

La terraza se desarrolla en una sola planta, con suficiente facilidad de accesibilidad y optimización de los servicios prestados.

El establecimiento se presenta prácticamente a la misma altura que la rasante que la instalación bar-restaurante, por lo tanto, a efectos de dar cumplimiento a la normativa de accesibilidad, se ha orientado la zona de entrada sin ningún tipo de obstáculos.

Dispone de dos entradas: una directa desde el carril de acceso a la instalación por su parte delantera y otra desde la instalación existente.

Con fachadas a la zona de playa, se dispone la zona de mesas y sillas y zona de sombra para los clientes.

Desde los accesos comentados anteriormente desde uno de ellos se accede directamente a la zona de terraza y desde el otro se accede a la parte posterior de las instalaciones y zonas de uso público.

Los aseos están integrados dentro del edificio del bar restaurante, como venia descrito en el proyecto inicial de la concesión.

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SUPERFICIES

Superficie inicial:

Bar-restaurante-aseos 153,40m2.

Superficie modificada:

Terraza 120,00 m².

Total establecimiento expendedor de comida y bebida 273,40 m².

2.2 MEMORIA DE CALIDADES La instalación está formada por los siguientes elementos:

Tarima de madera tratada sobre rastreles en suelo, superficie de ocupación de 120 m2, sin ocupar zona de servidumbre de transito. Tarima para exterior, formada por tablas de madera maciza, de cumarú, de 28x145x800/2800 mm, tratadas, resistencia al deslizamiento clase 3, según CTE DB SU, fijadas mediante el sistema de fijación vista con tirafondos sobre rastreles de madera de pino, de 65x38 mm, tratados en autoclave, con clasificación de uso clase 4, según UNE-EN 335, separados entre ellos 50 cm, mediante tornillos galvanizados de cabeza avellanada de 8x80 mm; los rastreles se fijan con tacos metálicos expansivos y tirafondos.

Quita vientos laterales, compuestos por tres postes metálicos a cada lado, sujetos al terreno con placa metálica y cuatro pernos, pilar de una altura aproximada de 3 m. Entre estos postes se coloca toldos de lona que se enrollan en un mástil en la parte superior entre poste y poste.

Pérgola de madera maciza aserrada de pino silvestre (Pinus sylvestris), calidad estructural MEG, clase resistente C18, protección de la madera con clase de penetración NP2, trabajado en taller, anexa a muro de cerramiento, formada por: pilares de madera maciza, cogidos a la tarima mediante cajetines metálicos, vigas trasversales que van cogidas a la pared frontal y a los pilares y los travesaños que van perpendiculares a las vigas.

Todo lo anteriormente citado queda reflejado de manera gráfica en los planos adjuntos

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3. PRESUPUESTO

3.1. PRESUPUESTO INICIAL

Se tiene en consideración el presupuesto aplicado en el proyecto que contempla el Bar-restaurante, objeto del anterior proyecto presentado para tramitar la concesión original.

PRESUPUESTO POR CAPITULOS

01. Cimentación 7,50% 121.000,00 € 9.075,00 € 02. Estructura 10,00% 121.000,00 € 12.100,00 € 03. Albañilería 22,50% 121.000,00 € 27.225,00 € 04. Cubiertas 8,00% 121.000,00 € 9.680,00 € 05. Revestimientos 20,00% 121.000,00 € 24.200,00 € 06. Instalaciones 20,00% 121.000,00 € 24.000,00 € 07. Carpinterías y vidrios 5,00% 121.000,00 € 6.050,00 € 08. Pinturas 2,00% 121.000,00 € 2.420,00 € 10. Seguridad y Salud 3,50% 121.000,00 € 4.235,00 € 11. Control de Calidad y gestión de residuos 1,50% 121.000,00 € 1.815,00 € 100,00% 121.000,00 €

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3.2. PRESUPUESTO MODIFICADO

Presupuesto de la terraza.

CAPITULO DESCRIPCIÓN Uds.

m2 PRECIO IMPORTE

1 Acondicionamiento del terreno para tarima de madera

120 18,25 2.190 €

1 Tarima de madera de apoyo y transito

120 60 € 7.200 €

1 Mobiliario y sistemas de sombra 1 9.800 € 9.800 €

1 Pérgola de madera 1 2.900 € 2.900 €

TOTAL 22.090 €

En este presupuesto modificado se añade al presupuesto del proyecto inicial la partida de la terraza.

Por lo tanto el presupuesto total de la instalación modificada con la terraza será de 143.090 euros

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4. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO

El estudio económico es de toda la instalación completa, ya que ambas instalaciones están interrelacionadas entre sí en gastos y beneficios. 4.1 RELACIÓN DE INGRESOS ESTIMADOS Los ingresos estimados para este tipo de instalación, pueden desglosarse de la siguiente forma:

TEMPORADA INGRESOS JUNIO-SEPTIEMBRE

152.800 €

OCTUNBRE-MAYO

67.200 €

TOTAL INGRESOS 220.000 € El total de los ingresos anuales de las instalaciones ascienden a unos 220.000 € anuales. 4.2 RELACIÓN DE GASTOS ESTIMADOS

GASTOS DE PERSONAL

GASTOS IMPORTE PERIOCIDAD TOTAL ANUAL PERSONAL 9.600 € (12 meses) 115.200 €

GASTOS DE AMORTIZACIÓN DE INVERSIÓN

AMORTIZACIÓN 100% DEL PROYECTO CARACTERISTICA AMORTIZACIÓN PAGOS TOTALES

Importe a financiar 143.090 € Periodo de pago 30 AÑOS 4.769,66 €

GASTOS DE SUMINISTROS

TEMPORADA INGRESOS JUNIO-SEPTIEMBRE

13.440 €

OCTUNBRE-MAYO

30.560€

TOTAL INGRESOS 44.000 €

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4.3 EVAULACIÓN DE LA RENTAVILIDAD NETA

En esta evaluación no se tiene en cuenta la actualización del IPC de los beneficios y los gastos de mantenimiento y conservación.

Teniendo en cuenta todos los valores expuestos anteriormente, se obtiene que el beneficio anual antes de impuestos es de 56.230,34 €/año.

Fdo.: Gregor Schafer

Arquitecto.

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5. PLANOS

4.1. SITUACIÓN ,EMPLAZAMIENTO

4.2. PLANTA GENERAL

4.3. ALZADOS

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6. ANEJO DE DOCUMENTACIÓN