modificaciÓ puntual del pla general d'ordenaciÓ … · (subzona 9a), incloent les finques 2,...

SETEMBRE DE 2016

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL D'ORDENACIÓ MUNICIPAL EN L'ÀMBIT D'ESTUDI DELIMITAT PER ACORD DE PLE DE 15/12/2008 QUE INCLOU EL SECTOR DEL PLA ESPECIAL CAP DE CREU - SANT ONOFRE - RAMBLA SAMÀ (SUBZONA 9a), INCLOENT LES FINQUES 2, 2B I 4 DEL C/ SANT ONOFRE I LES FINQUES 19, 21 I 23 DEL C/ SANTA ANNA

TEXT REFÓS QUE DÓNA COMPLIMENT A LES PRESCRIPCIONS DE L’INFORME DE LA CTUB DE 29 DE D’ABRIL DE 2016

ESTUDI ECONÒMIC

4.1

ESTUDI ECONÒMIC I

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL D'ORDENACIÓ MUNICIPAL EN L'ÀMBIT D'ESTUDI DELIMITAT PER ACORD DE PLE DE 15/12/2008 QUE INCLOU EL SECTOR DEL PLA ESPECIAL CAP DE CREU - SANT ONOFRE - RAMBLA SAMÀ (Subzona 9a), INCLOENT LES FINQUES 2, 2b I 4 DEL C/ SANT ONOFRE I LES FINQUES 19, 21 I 23 DEL C/ SANTA ANNA

ESTUDI ECONÒMIC 1


ESTUDI ECONÒMIC 2

El projecte de reparcel·lació del polígon d’actuació, inclourà les despeses d’urbanització

derivades de la urbanització del sistema d’espais lliures, el sistema viari, les indemnitzacions i

reallotjaments. És podrà constituir una Junta de Compensació per al polígon d’actuació

d’acord amb el que estableix la legislació sectorial vigent, assumint aquesta el cost de les

obres d’urbanització.

D’acord amb l’article 45.1.b) del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, el sector haurà de

costejar, i si escau, executar les infraestructures de connexió amb els sistemes urbanístics

generals exteriors a l’actuació urbanística i les obres per a l’ampliació i reforçament

d’aquests sistemes que siguin necessàries com a conseqüència de la magnitud de dita

actuació o que, en el seu cas, hagin estat previstes en un Pla d’Infraestructures Municipal.

Per a establir les despeses vinculades a l’execució de la present proposta de modificació es

fa un còmput individualitzat per capítols:

Agafant com a valors promitjos un cost d’execució de la vialitat amb tots els serveis

urbanístics de 140 €/m2 i un cost d’execució de les zones verdes amb una qualitat d’acabat

mitja/alta de 20 €/m2, s’estableix un PEM de 1.040.000 €.

Segons el “Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el

Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo” a continuació es fa una valoració dels

drets indemnitzatoris imputables en el procés reparcel·latori resultat de l’execució de la

present proposta de modificació.

2.1 Finalitat de les Valoracions.

Tal i com estableix l’art. 124 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme (DL 1/2010, de 3

d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme), el sistema d’actuació

urbanística de la futura reparcel·lació ha de tenir per objecte, entre d’altres, el

repartiment equitatiu dels beneficis i les càrregues derivades de l’ordenació

urbanística. Així mateix, l’apartat 3 del mateix article precisa que la reparcel·lació

2. INDEMNITZACIONS

1. COSTOS D’URBANITZACIÓ


ESTUDI ECONÒMIC 3

comprèn la determinació de les indemnitzacions i les compensacions econòmiques

adequades per fer plenament operatiu el principi del repartiment equitatiu dels

beneficis i les càrregues derivades de l’ordenació urbanística.

En el cas concret que ens ocupa i per a l'execució de la present proposta de

modificació, les indemnitzacions procedeixen del necessari enderrocament de les

construccions incloses en l'àmbit de reparcel·lació.

Per tant, la finalitat de la present valoració és conèixer el valor de les edificacions,

construccions, i altres valors afectats que resulten incompatibles amb el

planejament que es proposa executar.

No obstant, cal advertir, que no tota edificació, construcció, instal·lació, obra, etc...

que resulta incompatible amb el planejament ha de ser indemnitzada, atès que en

alguns casos es tracten d’edificacions ja enderrocades en la data en que es realitza

aquesta valoració, o bé d'elements incompatibles i sense valor.

2.2 Finalitat de les Valoracions.

El Títol III Valoracions, article 21 del RDL 2/2008 de 20 de juny, pel qual s'aprova el

Text Refós de la Llei del sòl (Publicat en el BOE de 26 de juny de 2008), estableix el

següent:

Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones.

Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y

los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo

dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:

La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras

precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que

la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes

propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los

sujetos afectados.

La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad

de ésta y la legislación que la motive.

La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.


ESTUDI ECONÒMIC 4

La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración

Pública.

Las valoraciones se entienden referidas:

Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado

anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del

instrumento que las motive.

Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del

expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del

proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.

Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la

iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber

que la motive.

Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la

indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública,

al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la

eficacia del acto causante de la lesión.

També cal destacar que la data de referència de les valoracions contingudes en el

present document és la de la seva aprovació inicial, les quals hauran d'actualitzar-se

d'acord amb l'interès legal del diner a la seva aprovació definitiva, si aquesta es

produeix transcorreguts sis mesos des de la seva aprovació inicial.

2.3 Mètode i criteris de valoració de les edificacions.

Atès que es tractarà d'un procés de reparcel·lació urbanística i no d'expropiació, i

per tant, no es perden els drets d'aprofitament que el sòl genera, les edificacions i

construccions es valoren amb independència del sòl pel mètode de cost de

reposició, tal i com estableix l'art. 22.3 i d'acord amb l'art. 23.1.b del TRLS/2008.

Amb aquesta finalitat, a data de la valoració, es considera el cost de construcció

d'un edifici de les mateixes característiques, però depreciant-ho en consideració a

la seva antiguitat, estat de conservació i la seva conformitat o no a la legalitat

urbanística (la situació fora d'ordenació determinen la reducció del seu valor).


ESTUDI ECONÒMIC 5

2.4 Cost de construcció per contracta (PEC)

El cost de l’edificació serà el cost de la construcció per contracta (PEC).

Es considerarà com a cost de la construcció per contracta l’import resultant de la

suma dels costos d’execució material de l’obra (PEM), les despeses generals i el

benefici industrial del constructor.

Es determina un mòdul d’obra nova per cada element a indemnitzar basat en el

Boletín Económico de la Construcción (BEC) per analogia segons el quadre següent:

TIPUS

Habitatge plurifamiliar renda lliure tipus normal

Comercial en habitatge unifamiliar**

Edifici oficines

Habitatge unifamiliar entre mitgeres

Habitatge unifamiliar aïllat tipus senzill

Nau industrial tipus normal

Mur (tancament exterior)

* Butlletí de la Construcció 3º Tr. 2012** Estimació del 60% respecte a l'habitatge

COSTOS DE CONSTRUCCIÓ PER INDEMNITZACIÓ

PEC*

1.218,54 €/m²st

731,12 €/m²st

1.115,34 €/m²st

1.050,61 €/m²st

1.148,36 €/m²st

467,63 €/m²st

189,18 €/m²s

2.5 Coeficients de depreciació (estat de conservació, antiguitat i ponderació)

Coeficient en funció de l’estat de conservació (Cc)

S'han considerat els següents coeficients en funció de l’estat de conservació:

CONSERVACIÓBó

NormalRegular

DeficientMolt deficient

Ruinós0,200,00

COEFICIENTS CORRECTORS SEGONS ESTAT DE CONSERVACIÓ

COEF.1,000,800,650,50


ESTUDI ECONÒMIC 6

Coeficient per antiguitat (Ca).

Per al càlcul dels coeficients de depreciació s'utilitzen els continguts en el art.13 del

“Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas

de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para

determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana”

(publicat al BOE de 22 de juliol de 1993).

Al quadre següent es reprodueixen els coeficients considerats per als usos 1º i 2º, i

categories 7-9 del citat art. 13:

TIPUS*

ANTIGUITAT DE LA CONSTRUCCIÓ Ús 1 Cat. 7-9 Ús 2 Cat. 7-9

0 - 4 anys 1,00 1,005 - 9 anys 0,90 0,89

10 - 14 anys 0,82 0,8015 - 19 anys 0,74 0,7220 - 24 anys 0,67 0,6425 - 29 anys 0,61 0,5830 - 34 anys 0,56 0,5335 - 39 anys 0,51 0,4840 - 44 anys 0,47 0,4445 - 49 anys 0,43 0,4050 - 54 anys 0,40 0,3755 - 59 anys 0,37 0,3460 - 64 anys 0,34 0,3165 - 69 anys 0,32 0,2970 - 74 anys 0,30 0,2375 - 79 anys 0,28 0,2580 - 84 anys 0,26 0,2385 - 89 anys 0,25 0,21

90 - i més anys 0,24 0,20* Segons art. 13 RD 1020/1993 Valoracions cadastrals

COEFICIENTS CORRECTOR ANTIGUITATCOEF.

Coeficient de ponderació (Cp)

També s'ha considerat adequat establir un coeficient de ponderació (Cp), que

permeti la introducció de petites correccions o ajustos entre les edificacions

existents, per tal de tenir en compte:


ESTUDI ECONÒMIC 7

o La senzillesa i elementalitat tipològica i constructiva, pel qual s'estableix un

coeficient de ponderació de 0,80.

o Que part de la mateixa edificació té una qualitat constructiva inferior,

establint en aquest cas un coeficient de ponderació de 0,90.

o En el cas de no donar-se cap de les dues anteriors circumstàncies, el

coeficient de ponderació serà 1,00.

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL D'ORDENACIÓ MUNICIPAL EN L'ÀMBIT D'ESTUDI DELIMITAT PER ACORD DE PLE DE 15/12/2008 QUE INCLOU EL SECTOR DEL PLA ESPECIAL CAP DE CREU - SANT ONOFRE - RAMBLA SAMÀ (Subzona 9a), INCLOENT LES FINQUES 2, 2b I 4 DEL C/ SANT ONOFRE I LES FINQUES 19, 21 I 23 DEL C/SANTA ANNA

ESTUDI ECONÒMIC 8

Les finques incloses en el PMU són les que es detallen:

ADREÇA DEL SOLAR PROPIETARI REFERÈNCIA CADASTRAL CLASSIFICACIÓ ANY APROX. DECONSTRUCCIÓ

SUP. SOLAR (m2)SEGONS TOPOGRÀFIC ACTUALITAT

PB industrial 144,00 m²st

P1 vivenda 429,00 m²st

PB magatzem 94,00 m²st






513,66 m²s PB vivenda 175,00 m²st

àmbit 396,35 P1 vivenda 178,00 m²st

FINQUES AFECTADES PEL PLA DE MILLORA URBANA 9a

ÚS ACTIVITATSEGONS CADASTRE

SOSTRE EXISTENT (m2st) SEGONS CADASTRE

CARRER DE TARRAGONA N.11 Victorino Delgado Gomez 2849609CF9624N0001MP URBÀ 1900 residencial 573,00 m²st

CARRER DE TARRAGONA N.7 Miguel Jove Ferrer 2849611CF9624N0001FP URBÀ 1900

CARRER DE TARRAGONA N.9 Daniel Salvans Gonzalez i altres 19002849610CF9624N0001TP URBÀ 101,51 m²s residencial

solar

solar

189,70 m²s

192,00 m²st

166,00 m²st

residencial 207,00 m²st

2849613CF9624N0001OP URBÀ

PB garatge+2 vivenda

1900

89,94 m²s

PB garatge+2 vivenda104,63 m²s residencial

226,00 m²st PB magatzem+2 vivenda1900

CARRER DE TARRAGONA N.5 Miguel Jove Ferrer 2849612CF9624N0001MP URBÀ

CARRER DE TARRAGONA N.3 Juan Salvans PuigsechFeliza Alonso Diez

_

99,86 m²s

172,66 m²s

residencial

solar

PLAÇA CAP DE CREU 4-5 Eurogruper 98 SL 2849615CF9624N0001RP URBÀ _

CARRER DE TARRAGONA N.1 Eurogruper 98 SL 2849614CF9624N0001KP URBÀ

0,00 m²st

sòl sense edificarobres d'urbanització i jardineria 0,00 m²st


2849641CF9624N0001LP URBÀ

solar

_

125,14 m²s

solar5.274,01 m²s sòl sense edificarobres d'urbanització i jardineria

0,00 m²st solar_

CARRER MANUEL DE CABANYES N.38-44 ROVMA SL 2849640CF9624N0001PP URBÀ

CARRER MANUEL DE CABANYES N.46 Jose Rovira Sendra

_

280,28 m²s

145,47 m²s

sòl sense edificarobres d'urbanització i jardineria

solar

CARRER MANUEL DE CABANYES N.33-37 ROVMA SL 2848544CF9624N0001FP URBÀ _

CARRER MANUEL DE CABANYES N.39 Maria Asuncion Segarra Rovira 2848543CF9624N0001TP URBÀ

industrial 562,00 m²st



varis 2848522CF9624N0001IP URBÀ

solar

1950

397,40 m²s

solar amb coberts1.199,46 m²s

residencial 353,00 m²sta dins de l'àmbit

només hi ha cobertsPB+1 vivenda

1900

CARRER DE TARRAGONA N.31 Antonio Rodríguez López 2848545CF9624N0001MP URBÀ

CARRER SANT ONOFRE N.24


ESTUDI ECONÒMIC 9

A continuació es mostra en forma de fitxa, la valoració de cadascuna de les edificacions

que són objecte d’indemnització en tant presenten construccions existents en el moment

de la present valoració.

Els sòls no són objecte d'indemnització, doncs restaran inclosos en el PMU 9a.

3. VALORACIONS DELS BÉNS IMMOBLES

1

2 3

4


Les dades cadastrals, de propietat, de superfície i de sostre existent de les finques assenyalades són les següents:

IDENTIFICACIÓ ADREÇA DEL SOLAR PROPIETARI REFERÈNCIA CADASTRAL SUP. SOLAR (m2)SEGONS TOPOGRÀFIC ACTUALITAT

PB aparcament 94,00 m²stP1 vivenda 113,00 m²st

PB aparcament 73,00 m²stP1 vivenda 119,00 m²st

PB magatzem 99,00 m²stP1 vivenda 63,50 m²stP2 vivenda 63,50 m²st

513,66 m²s PB vivenda 175,00 m²st

àmbit 396,35 P1 vivenda 178,00 m²st

CARRER DE TARRAGONA N.5 2849612CF9624N0001MP

CARRER DE TARRAGONA N.7 2849611CF9624N0001FP 89,94 m²s residencial

SOSTRE EXISTENT (m2st) SEGONS CADASTRE

ÚS ACTIVITATSEGONS CADASTRE

CARRER DE TARRAGONA N.3 2849613CF9624N0001OP 99,86 m²s 226,00 m²st

104,63 m²s residencial 192,00 m²st

residencial

CARRER SANT ONOFRE N.24 2848522CF9624N0001IP a dins de l'àmbit

només hi ha cobertsPB+1 vivenda

varis residencial 353,00 m²st



PB magatzem+2 vivenda

Miguel Jove Ferrer

Miguel Jove Ferrer

Juan Salvans Puigsech

Feliza Alonso Diez

207,00 m²st1

2

3

4

IDENTIFICACIÓ DE FINQUES AMB DRETS INDEMNITZATORISAFECTADES PEL PLA DE MILLORA URBANA 9a


ESTUDI ECONÒMIC 11

IDENTIFICADOR DE LA FINCA 1

PROPIETAT Miguel Jove Ferrer

ANY APROX. ADREÇA

1.900 Tarragona nº 7

DADES CADASTRALS

REFERÈNCIA

2849611CF9624N0001FP

SUPERFÍCIE 89,94 m²s

SOSTRE 207 m²st

OBSERVACIONS

La superfície topogràfica és 89,94 m². Superfície construïda cadastral és 207 m²st Habitatge unifamiliar amb aparcament en planta baixa

VALORACIÓ

nº identificació

PB aparcament

P1 vivenda

ID. FINCAPropietat ANY aprox antiguitat USOS

7 1 Miguel Jove Ferrer 1.900 112 anys Residencial Unif.

Ca Cc €/m² €

COEFICIENTS VRN

207,00 m²st

SOSTREconsiderat

m²st

PEC€/m²st

VALORACIÓ€Cp

52.194,30 € 52.194,30 € 252,15 €/m²st 1,001.050,61 €/m²st 0,24 1,00

VALOR DE REPOSICIÓ DE L’EDIFICACIÓ c/ TARRAGONA nº 7 52.194,30€


ESTUDI ECONÒMIC 12

nº identificació


PB aparcament

P1 vivenda5 2 Miguel Jove Ferrer 1.900 112 anys Residencial Unif.

Ca Cc €/m² €

COEFICIENTS VRNSOSTREconsiderat

m²st

PEC€/m²st

VALORACIÓ€Cp

163,90 €/m²st 31.467,87 € 192,00 m²st 1.050,61 €/m²st 31.467,87 € 0,24 0,65 1,00



PROPIETAT Miguel Jove Ferrer

ANY APROX. ADREÇA


DADES CADASTRALS

REFERÈNCIA

2849612CF9624N0001MP


SOSTRE 192 m²st

OBSERVACIONS

La superfície topogràfica és 104,63 m². Superfície construïda cadastral és 192 m²st Habitatge unifamiliar amb aparcament en planta baixa

VALORACIÓ


ESTUDI ECONÒMIC 13

nº identificació


PB magatzem

P1 vivenda

P2 vivenda

Residencial Unif.112 anys Juan Salvans PuigsechFeliza Alonso Diez3 3 1.900

Ca Cc €/m² €


m²st

PEC€/m²st

VALORACIÓ€Cp

99,00 m²st 731,12 €/m²st 0,24 0,65 1,00 114,06 €/m²st 11.291,48 €

63,50 m²st 1.050,61 €/m²st 0,24 0,65 1,00 163,90 €/m²st 10.407,34 €

63,50 m²st 1.050,61 €/m²st 0,24 0,65 4,00 655,58 €/m²st 41.629,37 €

63.328,19 €



PROPIETAT Juan Salvans Puigsech Feliza Alonso Diez

ANY APROX. ADREÇA


DADES CADASTRALS

REFERÈNCIA

2849613CF9624N0001OP


SOSTRE 226 m²st

OBSERVACIONS

La superfície topogràfica és 99,86 m². Superfície construïda cadastral és 226 m²st Habitatge unifamiliar amb magatzem en planta baixa

VALORACIÓ


ESTUDI ECONÒMIC 14

nº identificació


PB vivenda

P1 vivenda24 4 F. Ruiz Díaz i altres 1.900 112 anys Residencial Unif.

Ca Cc €/m² €


m²st

PEC€/m²st

VALORACIÓ€Cp

175,00 m²st

178,00 m²st 0,24 1,00 252,15 €/m²st 1.050,61 €/m²st 44.125,62 € 44.125,62 € 1,00

VALOR DE REPOSICIÓ DE L’EDIFICACIÓ c/ SANT ONOFRE Nº 24 44.125,62€


PROPIETAT Varis

ANY APROX. ADREÇA

1.900 Sant Onofre 24

DADES CADASTRALS

REFERÈNCIA

2848522CF9624N0001IP


SOSTRE 353 m²st

OBSERVACIONS

La superfície topogràfica del total de la finca és 513,66 m². La superfície inclosa dins de l'àmbit de la modificació és de 396,35m². Superfície construïda cadastral és 353 m²st Habitatge unifamiliar en planta baixa i planta pis.

VALORACIÓ


ESTUDI ECONÒMIC 15

A continuació és detalla el total del valors indemnitzatoris:

nº identificació Ca Cc €/m² €

PB aparcament

P1 vivenda

PB aparcament

P1 vivenda

PB magatzem 99,00 m²st 731,12 €/m²st 0,24 0,65 1,00 114,06 €/m²st 11.291,48 €

P1 vivenda 63,50 m²st 1.050,61 €/m²st 0,24 0,65 1,00 163,90 €/m²st 10.407,34 €


PB vivenda 175,00 m²st

P1 vivenda 178,00 m²st 24 4 F. Ruiz Díaz i altres 1.900 0,24 1,00 252,15 €/m²st 1.050,61 €/m²st 44.125,62 € 44.125,62 €

191.115,99 € TOTAL VALORACIONS EDIFICACIONS

COEFICIENTS VRN

207,00 m²st

163,90 €/m²st

112 anys Residencial Unif.

Residencial Unif.112 anys

1,00

ID. FINCAPropietat ANY aprox antiguitat

SOSTREconsiderat

m²st

PEC€/m²st

QUADRE RESUM VALORACIONS EDIFICACIONS (v1)

5 2 Miguel Jove Ferrer 1.900 31.467,87 €

VALORACIÓ€Cp

USOS

Juan Salvans PuigsechFeliza Alonso Diez

63.328,19 €

112 anys Residencial Unif. 192,00 m²st 1.050,61 €/m²st 31.467,87 €

3

52.194,30 € 52.194,30 € 252,15 €/m²st 7 1 Miguel Jove Ferrer 1.900 112 anys 1,00Residencial Unif. 1.050,61 €/m²st 0,24 1,00

3

0,24

1.900

0,65 1,00


ESTUDI ECONÒMIC 16

Per al càlcul dels costos de reallotjament s'ha tingut en compte les despeses següents:

o Preu de lloguer d'habitatge: s'han contemplat tres preus mitjans de mercat:

el primer per a habitatges entorn als 300 m2 de superfície útil (de 1.200

€/mes), el segon per a habitatges entorn dels 200 m² de superfície útil (de 950

€/mes) i el tercer per a habitatges d'uns 65 m² de superfície útil (de 525

€/mes).

o Temps estimat de lloguer: Ateses les condicions previstes d'execució del pla

de millora, el temps aproximat de reallotjament s'estableix en 18 mesos,

corresponents a la previsió d'execució simultània de les obres d'urbanització i

edificació.

o Mudança: S'ha estimat un preu mitjà de 2.000 € per unitat d'habitatge-

família, corresponent a la mudança d’ “anada i tornada”.

o

a. Costos de reallotjament de la finca situada al C/Tarragona nº 7

Segons estudi in situ, existeix una família resident a reallotjar en un habitatge de 207 m² de

superfície.

Per tant els costos de reallotjament s'estimen en 19.100,00 €. (950,00 €/mes * 18 mesos +

2.000,00 €).

b. Costos de reallotjament de la finca situada al C/Tarragona nº 5

Segons estudi in situ, aquest habitatge es troba actualment desocupat i, per tant, no es

preveu cost de reallotjament.

c. Costos de reallotjament de la finca situada al C/Tarragona nº 3

Segons estudi in situ, existeixen dues famílies residents a reallotjar en dos habitatges de

superfície aproximada de 64 m² de superfície.

Per tant els costos de reallotjament s'estimen en 22.900 €. (2x (525,00 €/mes * 18 mesos +

2.000,00 €)).

4. ESTIMACIÓ DELS COSTOS DE REALLOTJAMENT


ESTUDI ECONÒMIC 17

d. Costos de reallotjament de la finca situada al C/Sant Onofre nº 24

Segons estudi in situ, existeix una família resident a reallotjar en un habitatge de superfície

aproximada de 350 m² de superfície.

Per tant els costos de reallotjament s'estimen en 23.600 €. (1.200,00 €/mes * 18 mesos +

2.000,00 €)).

A continuació, el quadre següent mostra el resum dels costos associats al reallotjament:

nº identificació

99,00 m²st

63,50 m²st

63,50 m²st

175,00 m²st

178,00 m²st

207,00 m²st

TOTAL COSTOS REATLLOTJAMENTS

33

19.100,00 € 7 1 Miguel Jove Ferrer


QUADRE RESUM VALORACIONS COSTOS DE REATLLOTJAMENT

VALORACIÓ€

ID. FINCAPropietat

SOSTREconsiderat

m²st

65.600,00 €

24 4 F. Ruiz Díaz i altres 23.600,00 €

22.900,00 €


ESTUDI ECONÒMIC 18

Amb les dades exposades, s’estableixen les despeses vinculades a l’execució de la present

modificació. Aquestes despeses ascendeixen a 1.324.715,99 €, tal i com segueix en el

quadre resum adjunt.

1. DESGLOSSAT SEGONS CONCEPTE

COSTOS URBANITZACIÓ PEM PECUrbanització 1.040.000,00 € 1.237.600,00 € Sub-total 1.040.000,00 € 1.237.600,00 € PEM: Pressupost d'Execució Material. PEC: Pressupost d'Execució per Contracte

ALTRES DESPESES ASSOCIADES A LA URBANITZACIÓ % sobre PEM ImportImpostos no recuperables 1,0% 10.400,00 €Primes de seguro i entitats de control 1,0% 10.400,00 €Assajos, control i seguretat 2,0% 20.800,00 €Taxes i llicències 0,5% 5.200,00 €Despeses d'administració del promotor 2,0% 20.800,00 €Despeses notarials i registrals 2,0% 20.800,00 €Varis i imprevistos 0,5% 5.200,00 €Honoraris tècnics 102.580,00 €Sub-total 9,0% 93.600,00 €

INDEMNITZACIONS ImportIndemnitzacions 191.115,99 €

191.115,99 €

REALLOTJAMENTS ImportReallotjaments 65.600,00 €

65.600,00 €

2. RESUM

CONCEPTE ImportCOSTOS D'URBANITZACIÓ (PEM) 1.040.000,00 €ALTRES DESPESES ASSOCIADES A LA URBANITZACIÓ 93.600,00 €INDEMNITZACIONS 191.115,99 €REALLOTJAMENTS 65.600,00 €TOTAL 1.324.715,99 €

DESPESES D'URBANITZACIÓ MODIFICACIÓ PUNTUAL

5. DESPESES D’URBANITZACIÓ MODIFICACIÓ PUNTUAL


ESTUDI ECONÒMIC 19




INDEMNITZACIONS ImportIndemnitzacions (valor solar+edificació afectada per l'execució del planejament) 16.363.139,76 €PEM 16.363.139,76 €PEC 19.472.136,32 €

2. RESUM

CONCEPTE ImportCOSTOS D'URBANITZACIÓ (PEM) 1.918.000,00 €ALTRES DESPESES ASSOCIADES A LA URBANITZACIÓ 172.620,00 €INDEMNITZACIONS 16.363.139,76 €TOTAL 18.453.759,76 €

DESPESES D'URBANITZACIÓ PLANEJAMENT VIGENT

Tal i com s’exposa detalladament en l’annex 7 “Avaluació econòmica de la rendibilitat de

l’operació en termes comparatius entre el planejament vigent i la proposta” on es detallen

els costos d’urbanització del planejament vigent. Les despeses vinculades a l’execució del

planejament vigent, ascendeixen a 18.453,76€. Les dades es detallen al mencionat annex,

la gran diferència està en la partida d’indemnitzacions, que en aquest cas són de

16.363.139,76€.

6. DESPESES D’URBANITZACIÓ DEL PLANEJAMENT VIGENT


ESTUDI ECONÒMIC 20

Així doncs, si comparem la rendibilitat d’ambdues actuacions, veiem com la modificació

proposada, és l’alternativa més viable econòmicament. Tot i que l’execució del

planejament vigent, preveu un àmbit més gran, més edificabilitat i conseqüentment més

sostre, té uns beneficis en termes absoluts més elevats; però el balanç càrregues-beneficis i

la repercussió €/m² de sostre és més favorable en la Modificació puntual proposada.

La repercussió €/m² de sostre de la modificació és de 128,72€ mentre que al planejament

vigent és de 633,28€.

1. MODIFICACIÓ PUNTUAL

CÀRREGUES

TOTAL 1.324.715,99 €

BENEFICIS ratio preu vendapreu venda

Sostre Habitatge Lliure 6.483,77 m² 1.023,99 6.639.315,64 €Sostre Habitatge HPO 1.852,50 m² 1.455,36 2.696.054,40 €Sostre Habitatge HPC 926,25 m² 2.251,26 2.085.229,58 €Sostre altres usos 1.029,17 m² 1.500,00 1.543.755,00 €TOTAL 10.291,69 m² 623061,0% 12.964.354,62 €

RENDIBILITATRepercussió càrregues €/m² sostre 128,72 € Rendibilitat sector 11.639.638,63 €

2. PLANEJAMENT VIGENT

CÀRREGUES

TOTAL 18.453.759,76 €

BENEFICIS ratio preu vendapreu venda

Sostre Habitatge Lliure 20.398,00 m² 1.023,99 20.887.348,02 €Sostre Habitatge HPO 5.828,00 m² 1.455,36 8.481.838,08 €Sostre Habitatge HPC 2.914,00 m² 2.251,26 6.560.171,64 €Sostre altres usos m² 1.500,00 0,00 €TOTAL 29.140,00 m² 35.929.357,74 €

RENDIBILITATRepercssió càrregues €/m² sostre 633,28 € Rendibilitat sector 17.475.597,98 €

COMPARATIVA RESUM MODIFICACIÓ PUNTUAL / PLANEJAMENT VIGENT

m² sostre

m² sostre

7. COMPARATIVA RESUM ENTRE MODIFICACIÓ PUNTUAL I PLANEJAMENT VIGENT


ESTUDI ECONÒMIC 21

Si bé és cert que el planejament vigent té uns beneficis superiors degut a la major

edificabilitat, hem de valorar la gran diferència de la partida de càrregues; 1.324.715,99€

de la proposta, davant dels 18.453.759,76€ del planejament vigent.

La modificació puntual, a més de ser més sensible amb l’entorn, preservant el teixit

consolidat, i proposant edificacions en consonància amb l’entorn, té un desenvolupament

a curt termini més viable, ja que les càrregues són assumibles.

El desenvolupament del PERI vigent, si bé es pot considerar favorable a llarg termini, té unes

despeses només en indemnitzacions tant elevades, que fa que la gestió sigui molt

complicada.

Vilanova i la Geltrú 30 de setembre de 2016

Jordi Jiménez

Arquitecte, Servei d’Urbanisme

4.2

ESTUDI ECONÒMIC I FINANCER GENERAL DE LA PROPOSTA DE LA MODIFICACIÓ ESTUDI DE VIABILITAT ECONÒMICA


ESTUDI ECONÒMIC I FINANCER. ESTUDI DE VIABILITAT ECONÒMICA 1

A continuació es fa una comparativa entre els estudis econòmics resultat de la modificació

puntual proposada envers el planejament vigent.

1.a Costos d’urbanització PMU 9a.

La proposta de modificació implica els següents costos d'urbanització:





191.115,99 €


65.600,00 €

2. RESUM



1. ESTUDI ECONÒMIC DE LA PROPOSTA DE MODIFICACIÓ PUNTUAL



1.b. Càlcul dels drets indemnitzatoris i de reallotjament.

La proposta de modificació suposa les despeses següents:

Indemnitzacions:

nº identificació Ca Cc €/m² €

PB aparcament

P1 vivenda

PB aparcament

P1 vivenda

PB magatzem 99,00 m²st 731,12 €/m²st 0,24 0,65 1,00 114,06 €/m²st 11.291,48 €



PB vivenda 175,00 m²st


1,00Residencial Unif. 1.050,61 €/m²st 0,24 1,00

3

0,24

1.900

0,65 1,00

3

52.194,30 € 52.194,30 € 252,15 €/m²st 7 1 Miguel Jove Ferrer 1.900 112 anys


63.328,19 €

112 anys Residencial Unif. 192,00 m²st 1.050,61 €/m²st 31.467,87 €

QUADRE RESUM VALORACIONS EDIFICACIONS (v1)

5 2 Miguel Jove Ferrer 1.900 31.467,87 €

VALORACIÓ€Cp

USOSID. FINCA

Propietat ANY aprox antiguitatSOSTRE

consideratm²st

PEC€/m²st

COEFICIENTS VRN

207,00 m²st

163,90 €/m²st

112 anys Residencial Unif.

Residencial Unif.112 anys

1,00 252,15 €/m²st 1.050,61 €/m²st 44.125,62 € 44.125,62 €

191.115,99 € TOTAL VALORACIONS EDIFICACIONS

24 4 F. Ruiz Díaz i altres 1.900 0,24 1,00

Reallotjaments:

nº identificació

99,00 m²st

63,50 m²st

63,50 m²st

175,00 m²st

178,00 m²st

65.600,00 €

24 4 F. Ruiz Díaz i altres 23.600,00 €

22.900,00 €

QUADRE RESUM VALORACIONS COSTOS DE REATLLOTJAMENT

VALORACIÓ€

ID. FINCAPropietat

SOSTREconsiderat

m²st

207,00 m²st

TOTAL COSTOS REATLLOTJAMENTS

33

19.100,00 € 7 1 Miguel Jove Ferrer


1.c Despeses vinculades al procés constructiu i les dades generals de la venda de

l'edificació.

Per a determinar les despeses vinculades al procés constructiu i les dades generals de la

venda de l'edificació es realitza l’estudi de mercat següent que configurarà el marc comú

pel comparatiu entre els dos escenaris (Modificació Puntual/Planejament vigent)



ESTUDI DE MERCAT RESIDENCIAL RENDA LLIURE

Nº Situació aproximada i descripció Font Sup. construida(m²c)

Preu oferta(€)

Preu oferta(€/m²c)

CoeficientOferta/Demanda

Preu mercat(€)

Valor homogeni(€/m²)

1 Zona Masia nova-solicrup Habitaclia 92,00 m²c 192.000,00 € 2.086,96 € 1.878,26 €/m²c 1.878,26 €/m²c 2 Zona Sant Jordi Habitaclia 116,00 m²c 240.000,00 € 2.068,97 € 1.862,07 €/m²c 1.862,07 €/m²c 3 Barri de Mar Habitaclia 69,00 m²c 135.000,00 € 1.956,52 € 1.760,87 €/m²c 1.760,87 €/m²c 4 Rambla del Prat Habitaclia 63,00 m²c 128.100,00 € 2.033,33 € 1.830,00 €/m²c 1.830,00 €/m²c 5 Carrer Joaquim Mir Habitaclia 143,00 m²c 274.650,00 € 1.920,63 € 1.728,57 €/m²c 1.728,57 €/m²c 6 Zona centrevila Habitaclia 86,00 m²c 169.000,00 € 1.965,12 € 1.768,60 €/m²c 1.768,60 €/m²c

TOTAL PONDERAT - 94,83 m²c 189.791,67 € 2.005,25 € - 1.804,73 €/m²c 1.804,73 €/m²c

Mostres de mercat RESIDENCIAL EN EDIFICI PLURIFAMILIAR en Venda. Vilanova i la Geltrú. Quart trimestre 2015

0,90

PREUS MÀXIMS DE VENTA D'HABITATGES DE PROTECCIÓ.

Municipi: VILANOVA I LA GELTRÚ

Zona Règ.Gen. Règ.Esp. Zona - Zona Règ.Gen. Règ.Esp. Zona -

Zona A1 3.001,68 Zona A1 1.500,84

Zona A2 3.001,68 Zona A2 1.500,84

Zona A3 2.728,80 Zona A3 1.364,40

Zona B 1.576,64 1.478,10 Zona B 2.183,04 Zona B 945,98 886,86 Zona B 1.091,52

Zona C 1.394,72 1.307,55 Zona C 1.773,72 Zona C 836,83 784,53 Zona C 886,86

Zona D 1.212,80 1.137,00 Zona D 1.364,40 Zona D 727,68 682,20 Zona D 682,20

Sup.Útil = 0,8 Sup.Const. Sup.Útil/Const= 0,80 Sup.Útil = 0,9 Sup.Const. Sup.Útil/Const = 0,90


Zona A1 2.401,34 Zona A1 1.200,67

Zona A2 2.401,34 Zona A2 1.200,67

Zona A3 2.183,04 Zona A3 1.091,52

Zona B 1.261,31 1.182,48 Zona B 1.746,43 Zona B 851,38 798,17 Zona B 873,22


Zona D 970,24 909,60 Zona D 1.091,52 Zona D 654,91 613,98 Zona D 545,76


Zona A1 1.650,92 Zona A1 825,46

Zona A2 1.650,92 Zona A2 825,46

Zona A3 750,42 Zona A3 750,42

PREUS UNITARIS MÀXIMS PER SUP. ÚTIL (€/m2stu) APLICATS

HPO - Protecció oficial HPC - Preu concertat

Zona A 640,36 562,82

PREUS UNITARIS PER SUP. ÚTIL (€/m2stu) APLICATS


Zona A 1.552,38 1.364,40

1.940,48

1.047,86 920,97Zona A 1.552,38 1.364,40 Zona A

HPC - Preu concertat

HPO - Protecció oficial HPC - Preu concertat HPO - Protecció oficial HPC - Preu concertat

1.164,29 1.023,30

PREUS UNITARIS PER SUP. CONSTRUÏDA (€/m2stc) PREUS UNITARIS PER SUP. CONSTRUÏDA (€/m2stc)

Zona A

PREU MÀXIMS DE VENDA - HABITATGES (pàrquing i trasters) DE PROTECCIÓ PÚBLICA

HABITATGE GARATGES I TRASTERS

PREUS UNITARIS MÀXIMS PER SUP. ÚTIL (€/m2stu) PREUS UNITARIS MÀXIMS PER SUP. ÚTIL (€/m2stu)

1.705,50 Zona A

HPO - Protecció oficial HPC - Preu concertat HPO - Protecció oficial


ESTUDI ECONÒMIC I FINANCER. ESTUDI DE VIABILITAT ECONÒMIC FINANCER 4

1.d Estudi econòmic dinàmic de la proposta de modificació.

Amb aquestes dades es pot generar l'estudi econòmic dinàmic de la proposta de modificació que es formularà en comparatiu a l'estudi econòmic del planejament vigent.

a) Quadre de dades generals referents als preus de la transformació urbanística del sòl

Tramitació planejament 102.580,00 eurosAltres despeses associades a la urbanitzacio 93.600,00 eurosReallotjaments 65.600,00 eurosIndemnitzacions 191.115,99 eurosCostos urbanització (PEC obres urb) 1.258.400,00 euros

( PEM obres urb) 1.040.000,00 euros

b) Quadre de dades generals referents als preus de la venda i edificació

Producte immobiliari Superficie (m2t) P venta (E/m2t) C construcción (E/m2t) Importe venta ( E ) Importe

construcción ( E )nombre

d'habitatges% del total de la

promoció

Sostre complementari màxim 1.027,00 m2st 1.263,31 €/m²st 851,12 1.297.419,26 € 874.103,32 €Habitatge plurifamiliar renda lliure 7.497,10 1.804,73 €/m²st 1.215,89 12.177.206,45 € 9.115.648,92 € 83 hab 73%Habitatges de Protecció Oficial de Preu Concertat 924,30 m2st 1.650,92 €/m²st 1.128,96 1.373.354,15 € 1.043.497,73 € 10 hab 9%Habitatges amb Protecció Oficial de Règim General 1.848,60 m2st 1.552,38 €/m²st 903,17 2.582.756,70 € 1.669.596,36 € 21 hab 18%

Totales 10.270,00 m2st 17.430.736,56 € 12.702.846,33 € 114 habTasa de capitalització de la venda del producte immobiliari 3%

Importe PEM = CC/1,2 (Beneficio constructor + gastos constructor = 0,2 PEM) 10.585.705,28 € PEM

c) Càlcul d'altres despeses relacionades amb la promoció

Projectes i direcció facultativa ** 5,0% sobre PEM 529.285,3 Taxes i impostos *** 3,5% sobre PEM 370.499,7 Despeses gestió del promotor **** 7,0% sobre PEM 740.999,4

Comissió de vendes 3,0% sobre el valor de venta 522.922,1

* Impuestos (AJD, IBI, Plusvalía), notario (adquision solar, division horizontal), registro, cédulas** Estudios topograficos y geotecnicos, proyecto ejecutivo, plan de salud y seguridad, proyecto de telecomunicaciones, director de obra, director ejecutivo de obra*** Licencia de obra nueva, Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, Licencia de primera ocupacion**** Oficina, gestoria, asesoria legal, contabilidad, OCT, seguro decenal

d) Cronograma de la inversió i Flux de caixa

CRONOGRAMA DE LA INVERSIÓ

AnysConceptes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Transformació urbanística dels sòlTramitació Planejament 60% 30% 10% 100%Altres despeses 15% 15% 30% 40% 100%Gestió i pagaments reallotjaments 40% 60% 100%Gestió i pagament indemnitzacions 100% 100%Execució obres d'urbanització 80% 20% 100%procés d'edificacióDespeses notarials i connexes * 90% 10% 100%Projectes i direcció facultativa ** 50% 10% 10% 10% 10% 10% 100%Taxes i impostos *** 90% 10% 100%Despeses gestió del promotor **** 40% 20% 20% 10% 5% 5% 100%Construcció de l'edificiació 30% 20% 10% 20% 20% 100%venda de l'edificacióComissió de vendes 20% 20% 10% 10% 20% 20% 100%Venda de l'edificació 20% 20% 10% 10% 20% 20% 100%

FLUX DE CAIXA

AnysConceptes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 TOTALES

Transformació urbanística dels sòlTramitació Planejament 61.548,00 30.774,00 10.258,00 - - - - - - - - - 102.580,00 Altres despeses 14.040,00 14.040,00 28.080,00 37.440,00 - - - - - - - - 93.600,00 Gestió i pagaments reallotjaments - - - - 26.240,00 39.360,00 - - - - - - 65.600,00 Gestió i pagament indemnitzacions - - - - 191.115,99 - - - - - - - 191.115,99 Execució obres d'urbanització - - - - - 1.006.720,00 251.680,00 - - - - - 1.258.400,00 procés d'edificacióProjectes i direcció facultativa ** - - - - - 264.642,63 52.928,53 52.928,53 52.928,53 52.928,53 52.928,53 - 529.285,26 Taxes i impostos *** - - - - - 333.449,72 - - - 37.049,97 - - 370.499,68 Despeses gestió del promotor **** - - - - 296.399,75 148.199,87 148.199,87 74.099,94 37.049,97 37.049,97 - - 740.999,37 Construcció de l'edificació 3.810.853,90 2.540.569,27 1.270.284,63 2.540.569,27 2.540.569,27 - - 12.702.846,33 venda de l'edificacióComissió de vendes - - - - - - 104.584,42 104.584,42 52.292,21 52.292,21 104.584,42 104.584,42 522.922,10 Venda de l'edificació - - - - - - 4.162.642,20 4.287.521,47 2.208.073,56 2.274.315,76 4.685.090,47 4.825.643,19 22.443.286,66

75.588,00 - 44.814,00 - 38.338,00 - 37.440,00 - 513.755,74 - 5.603.226,12 - 1.064.680,12 2.785.623,95 474.766,41 - 445.574,18 - 4.527.577,53 4.721.058,77 5.865.437,92

TASA 10%

VAN 1.014.073,98 €

Cost de compra del solar 1.014.073,98 €

75.588,00 - 44.814,00 - 38.338,00 - 37.440,00 - 513.755,74 - 5.603.226,12 - 1.064.680,12 2.785.623,95 474.766,41 - 445.574,18 - 4.527.577,53 4.721.058,77

TIR anual 16%

ESTUDI DINÀMIC DEL SECTOR PMU 9a CAP DE CREU

VAN MODIFICACIÓ PUNTUAL 1.014.073,98 €

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL D'ORDENACIÓ MUNICIPAL EN L'ÀMBIT D'ESTUDI DELIMITAT PER ACINCLOENT LES FINQUES 2, 2b I 4 DEL C/ SANT ONOFRE I LES FINQUES 19, 21 I 23 DEL C/ SANTA ANNA

ESTUDI ECONÒMIC I FINANCER. ESTUDI DE VIABILITAT ECONÒMIC FINANCER 6

Per a realitzar l’estimació de les despeses vinculades a l’execució del planejament vigent es

fa un còmput individualitzat per capítols:

2a. Costos d’urbanització planejament vigent.

Agafant com a valors promitjos un cost d’execució de la vialitat amb tots els serveis

urbanístics de 140€/m2 i un cost d’execució de les zones verdes amb una qualitat d’acabat

mitja/alta de 20€/m2, s’ha establert un import total PEM de 1.918.000 €.

2b. Càlcul dels drets indemnitzatoris planejament vigent.

Segons el “Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el

Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo” a continuació es fa una valoració

estimativa dels drets indemnitzatoris imputables en el procés reparcel·latori resultat de

l’execució del planejament vigent.

A continuació es recullen les valoracions de cadascuna de les finques que resultarien

afectades pel desenvolupament del planejament vigent.

Aquestes valoracions corresponen al valor de venta de l'immoble homogeneïtzat (taxació

conjunta de sòl i l'edificació), a diferència de les valoracions que corresponen a la present

modificació on els sòls afectats queden inclosos en el PMU9a, i per tant, només s'indemnitza

el cost de l'edificació existent en el moment de la valoració.

2. ESTUDI ECONÒMIC PLANEJAMENT VIGENT



Valoració de la finca C/Tarragona nº1

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a

CALCUL DEL VALOR DE L'APROFITAMENT DEL SOLAR

SUPERFICIES CONSTRUÏDA MODUL BEC TIPOLOGIA DE CASA VALOR DE LA PER PLANTA EN m² 1.215,89 € CONSTRUCCIÓ

PLANTA BAIXA 100,16 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 121.783,54 €PLANTA PRIMERA 100,16 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 121.783,54 €PLANTA SEGONA 82,44 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 100.237,97 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 282,76 m²s 343.805,06 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €

COST DE CONSTRUCCIÓ D'UN HABITATGE PLURIFAMILIAR DE NIVELL NORMAL 1.215,89 €/m²st

VALOR VENTA HOMOGENI ( Segons Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo)Tasació conjunta del sòl i l'edificació pel mètode comparatiu

Vv'= Vv. (1-B.F/1-Bi.F) Vv'= 995,56 €/m²st Valor de venta de l'inmoble homogeneitzat (tasació conjunta de sòl i l'edificació) 281.505,01 €

0,6737 Vv= Valor en venta del inmueble, en €/m2 1.804,73 €/m²st0,71310,0863

0,4804 0,5196 0,0581 0,9419 0,5516

282,76 m²st172,66 m²s

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ TARRAGONA Nº1

Eurogruper 98 SL C/ TARRAGONA Nº1 28496-14

SEGONS B.E.C. DE 2 on TRIMESTRE DEL 2012

PROPIETARI ADREÇA DEL SOLARN.PARCELA

SUPERFÍCIE SOLAR (m2) SOSTRE EXISTENT (m2st) CADASTRAL

F= Factor de relació del valor estimat de les construccions, respecte el valor total de la propietat característic de la zona, expressat en tant per ú B= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)

Bi= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació de la mostra (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)

URBÀ

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓSÒL



Valoració de la finca C/ Tarragona nº3

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL






Vv'= Vv. (1-B.F/1-Bi.F) Vv'= 1.079,50 €/m²st Valor de venta de l'inmoble homogeneitzat (tasació conjunta de sòl i l'edificació) 256.423,88 €


0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ TARRAGONA nº 3


SUPERFÍCIE SOLAR (m2)

99,87 m²s

SOSTRE EXISTENT (m2st)

237,54 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Juan Salvans Puigsech / Feliza Alonso Diez CARRER DE TARRAGONA N.3 28496-13

B= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ

F= Factor de relació del valor estimat de les construccions, respecte el valor total de la propietat característic de la zona, expressat en tant per ú



Valoració de la finca C/ Tarragona nº5

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,0581 0,9419 0,5516

28496-12

Bi= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació de la mostra (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)B= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)

APROFITAMENT PRIVAT

URBÀSÒL



104,63 m²s


189,25 m²st



CLASSIFICACIÓ

PROPIETARIN.PARCELA

Miguel Jove Ferrer CARRER DE TARRAGONA N.5

CADASTRALADREÇA DEL SOLAR



Valoració de la finca C/ Tarragona nº 7

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,0581 0,9419 0,5516




APROFITAMENT PRIVAT

SOSTRE EXISTENT (m2st) CADASTRAL

Miguel Jove Ferrer CARRER DE TARRAGONA N.7 28496-11 89,94 m²s


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ



200,61 m²st




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,0581 0,9419 0,5516

171,94 m²st101,51 m²s


Daniel Salvans Gonzalez i altres CARRER DE TARRAGONA N.9 28496-10




F= Factor de relació del valor estimat de les construccions, respecte el valor total de la propietat característic de la zona, expressat en tant per ú B= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)Bi= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació de la mostra (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)

URBÀ

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓSÒL




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a



PLANTA BAIXA 159,64 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 194.104,68 €PLANTA PRIMERA 149,64 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 181.945,78 €PLANTA SEGONA 149,64 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 181.945,78 €PLANTA TERCERA 149,64 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 181.945,78 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 608,56 m²s 557.996,24 € Valor construcció €/m2st 916,91 €





0,3623 0,6377 0,0438 0,9562 0,6669

608,56 m²st189,70 m²s


Victorino Delgado Gomez CARRER DE TARRAGONA N.11 28496-09





URBÀ

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓSÒL



Valoració de la finca Plaça Cap de Creu nº 4-5

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,0581 0,9419 0,5516

286,80 m²st125,21 m²s

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA PLAÇA CAP DE CREU nº 4-5

Eurogruper 98 SL PLAÇA CAP DE CREU Nº 4-5 28496-15





URBÀ

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓSÒL



Valoració de la finca C/ Manel de Cabanyes nº 31

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL


SUPERFICIES DE SÒL VALOR VENTA HOMOGENI AFECTADA EN m² 1.079,50 €/m²st

SÒL AFECTAT 1.199,46 m²s 1.294.814,28 €TOTAL 1.199,46 m²s 1.294.814,28 €

VALOR DEL SÒL 1.215,89 €/m²st

Valor de venta de l'inmoble homogeneitzat (tasació conjunta de sòl i potencial

d'edificació)1.294.814,28 €

URBÀ CARRER MANUEL DE CABANYES N.31 28485-54

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ MANUEL DE CABANYES nº 31



1.199,46 m²s 0,00 m²st

SEGONS ESTUDI DE MERCAT DE 2 on TRIMESTRE DEL 2012

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓVALOR DEL SÒLSÒL

URBÀ

Antonio Rodríguez López



Valoració de la finca C/ Manel de Cabanyes nº 33-37

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL



SÒL AFECTAT 397,40 m²s 428.992,37 €TOTAL 397,40 m²s 428.992,37 €



d'edificació)428.992,37 €

URBÀ CARRER MANUEL DE CABANYES N.33-37 28485-44

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ MANUEL DE CABANYES nº 33-37



397,40 m²s 0,00 m²st


APROFITAMENT PRIVAT


URBÀ

ROVMA SL



Valoració de la finca C/ Manel de Cabanyes nº 38-44

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL



SÒL AFECTAT 5.274,01 m²s 5.693.281,51 €TOTAL 5.274,01 m²s 5.693.281,51 €



d'edificació)5.693.281,51 €

URBÀ CARRER MANUEL DE CABANYES N.38-44 28496-40

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ MANUEL DE CABANYES nº 38-44



5.274,01 m²s 0,00 m²st


APROFITAMENT PRIVAT


URBÀ

ROVMA SL




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL







URBÀ CARRER MANUEL DE CABANYES N.39 28485-43




145,47 m²s 0,00 m²st


APROFITAMENT PRIVAT


URBÀ

Maria Asuncion Segarra Rovira




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a







CARRER MANUEL DE CABANYES N.46


APROFITAMENT PRIVAT


URBÀ

28496-41 280,28 m²s




0,00 m²stJose Rovira Sendra



Valoració de la finca C/ Onofre nº3

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a



PLANTA BAIXA 93,25 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 113.381,74 €PLANTA PRIMERA 93,25 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 113.381,74 €PLANTA SEGONA 93,25 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 113.381,74 €PLANTA TERCERA 93,25 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 113.381,74 €PLANTA QUARTA 45,18 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 54.933,91 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 418,18 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 508.460,88 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ ONOFRE nº 3



418,18 m²st

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓSÒL

Varis CARRER ONOFRE N.3 28474-10 93,26 m²s


URBÀURBÀ

URBÀURBÀURBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a



PLANTA BAIXA 89,86 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 109.259,88 €PLANTA PRIMERA 80,50 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 97.879,15 €PLANTA SEGONA 70,20 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 85.355,48 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 240,56 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 292.494,50 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




240,56 m²st

APROFITAMENT PRIVAT



Antonio Olivares Sanchez CARRER ONOFRE N.5 28474-09 97,62 m²s

B= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)Bi= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació de la mostra (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀURBÀURBÀ




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a



PLANTA BAIXA 115,47 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 140.398,82 €PLANTA PRIMERA 64,25 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 78.120,93 €PLANTA SEGONA 64,25 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 78.120,93 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 243,97 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 296.640,68 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

URBÀ


URBÀURBÀ



CARRER ONOFRE N.6 28485-13 115,85 m²s

CLASSIFICACIÓSÒL

243,97 m²st

APROFITAMENT PRIVAT




Ramon Ill Raventos



Valoració de la finca C/ Onofre nº 7

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




110,91 m²s


235,02 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Angel Soldevila Artigas CARRER ONOFRE N.9 28474-08


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ




Valoració de la finca C/Onofre nº 8

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a



PLANTA BAIXA 104,50 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 127.060,51 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 104,50 m²s 127.060,51 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ

B= Quoficient corrector per antiguitat i estat de conservació (Annex II Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre)F= Factor de relació del valor estimat de les construccions, respecte el valor total de la propietat característic de la zona, expressat en tant per ú


CARRER ONOFRE N.8 28485-14 104,50 m²st

APROFITAMENT PRIVAT

105,35 m²sDaniel i Dario Ill Estevez




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




102,83 m²s


236,96 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Varis CARRER ONOFRE N.9 28474-07



CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL



PLANTA BAIXA 126,24 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 153.493,95 €PLANTA PRIMERA 118,14 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 143.645,24 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 244,38 m²s 297.139,20 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




129,85 m²s


244,38 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Josefa Llaverias Llopart CARRER ONOFRE N.10 28485-15


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ




APROFITAMENT PRIVAT

110,75 m²sDolores Marce Fontanals




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




125,98 m²s


327,46 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Dolores Raventos Roig CARRER ONOFRE N.12 28485-16



CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




106,09 m²s


159,96 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL



CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




106,63 m²s


233,29 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Vicente Gargallo Sanahuja CARRER ONOFRE N.14 28485-17


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a



PLANTA BAIXA 67,50 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 82.072,58 €PLANTA PRIMERA 67,50 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 82.072,58 €PLANTA SEGONA 67,50 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 82.072,58 €PLANTA TERCERA 67,50 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 82.072,58 €PLANTA QUARTA 58,50 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 71.129,57 €PLANTA ÀTIC 48,00 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 58.362,72 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 376,50 m²s 457.782,59 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




69,84 m²s


376,50 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL



CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ




APROFITAMENT PRIVAT

111,98 m²sJoan Rull Calvet




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ




APROFITAMENT PRIVAT

111,68 m²sRosa Maria Foguet Capdevila




DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




110,47 m²s


101,08 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Jose Ferrer Bertran CARRER ONOFRE N.20 28485-20


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL


SUPERFICIES CONSTRUÏDA MODUL BEC TIPOLOGIA DE CASA VALOR DE LA 1.215,89 € CONSTRUCCIÓ

TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 353,00 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 429.209,17 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




CARRER ONOFRE N.24 28485-22 513,66 m²s 353,00 m²stVaris


CLASSIFICACIÓSÒL



APROFITAMENT PRIVAT




Valoració de la finca C/Santa Anna nº1

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL



PLANTA BAIXA 105,00 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 127.668,45 €PLANTA PRIMERA 95,00 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 115.509,55 €PLANTA SEGONA 95,00 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 115.509,55 €PLANTA TERCERA 85,00 m²s URBÀ HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 103.350,65 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 380,00 m²s 462.038,20 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ SANTA ANNA nº 1



Superfície del solar afectada 67,54 m²s

CARRER SANTA ANNA N.1 29477-17 108,36 m²s 380,00 m²stMaria Gene Bertran i altres


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ



APROFITAMENT PRIVAT




Valoració de la finca C/Santa Anna nº 3

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





CARRER SANTA ANNA N.3 29477-16 118,83 m²s 353,00 m²stRuben Redondo Perez i altres


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ



APROFITAMENT PRIVAT




Valoració de la finca C/Santa Anna nº 5-11

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 3a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ SANTA ANNA nº 5-11




Felix Ballester Grassot CARRER SANTA ANNA N.5-11 28474-15 183,42 m²s 509,82 m²st

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓ


SÒLURBÀ






DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 3a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




Superfície del solar afectada 67,54 m²sURBÀ

Varis CARRER SANTA ANNA N.25 28485-22 155,30 m²s 228,00 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CLASSIFICACIÓSÒL






DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 3a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981






APROFITAMENT PRIVAT


CLASSIFICACIÓSÒL






DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 3a



PLANTA BAIXA 190,00 m²s HABITATGE PLURIFAMILIAR RENDA NORMAL 231.019,10 €TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 190,00 m²s 231.019,10 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981






APROFITAMENT PRIVAT


CLASSIFICACIÓSÒL






DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 3a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

SOSTRE EXISTENT (m2st) CADASTRAL

CARRER SANTA ANNA N.31Varis


URBÀ

CLASSIFICACIÓSÒL




APROFITAMENT PRIVAT


216,00 m²st183,42 m²s28485-04




Valoració de la finca C/ Santa Anna nº 33

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 3a



TOTAL APROFITAMENT PRIVAT 230,00 m²s 279.654,70 € Valor construcció €/m2st 1.215,89 €





0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981



28485-03 183,42 m²s 230,00 m²st

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓSÒL

Varis CARRER SANTA ANNA N.33







DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 3a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





291,00 m²st

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓ

Varis CARRER SANTA ANNA N.35 28485-02 183,42 m²s

SÒL







DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 3a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981






APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓ


SÒLURBÀ





Valoració de la finca C/ Teatre nº 48

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ TEATRE nº 48



121,65 m²s


230,00 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Domingo Hernández Plaza CARRER TEATRE N.48 29477-18


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ




Valoració de la finca C/ Teatre nº 50

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ TEATRE nº 50



87,68 m²s


149,44 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Jordi Bertran Montaner CARRER TEATRE N.50 29477-19



CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ




Valoració de la finca C/ Aigua nº 41

DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981

VALORACIÓ DE LES EDIFICACIONS AFECTADES PER L'ACTUACIÓ URBANISTICA C/ AIGUA nº 41



128,20 m²s


294,66 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Varis CARRER AIGUA N.41 29477-15


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




95,95 m²s


188,82 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Pedro Pascual Rosell CARRER AIGUA N.43 29477-14


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




96,34 m²s


202,87 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Casa de Castilla y Leon CARRER AIGUA N.45 29477-13


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





CARRER AIGUA N.47 29477-12 103,94 m²s 201,00 m²stDolores Raventos Roig


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ



APROFITAMENT PRIVAT





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





Teresa Soler Benages CARRER AIGUA N.49 29477-11 94,58 m²s 308,00 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CLASSIFICACIÓSÒL






DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




47,12 m²s


141,42 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Felix Ballester Grassot CARRER AIGUA N.54 28474-16


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




109,57 m²s


212,88 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Josep Ferrer Pedreny CARRER AIGUA N.56 28474-17


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




114,11 m²s


303,00 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Jose Ramon Castellanos Marquez i altres CARRER AIGUA N.58 2847419


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981




111,27 m²s


303,00 m²st

APROFITAMENT PRIVAT


CADASTRAL

Jose Ramon Castellanos Marquez i altres CARRER AIGUA N.60 28474-19


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU VIAL








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





CARRER AIGUA N.62 28474-20 116,04 m²s 336,34 m²stAna Maria y Luisa Rovira Marti


CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀ



APROFITAMENT PRIVAT





DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





Gestiones y Desarrollos Patrimoniales S.A. CARRER AIGUA N.64 28474-21 109,23 m²s 437,04 m²st

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓ


SÒLURBÀ






DADES FINCA

CLASSIFICACIÓSÒL

URBÀCLAU 9a








0,4804 0,5196 0,1314 0,8686 0,5981





Alberto Mañe Bertran CARRER AIGUA N.66 28474-22 145,05 m²s 405,95 m²st

APROFITAMENT PRIVAT

CLASSIFICACIÓ


SÒLURBÀ





D'acord amb les dades aportades, el cost total dels drets indemnitzatoris de l'execució del planejament vigent seria un total de

16.363.139,76€.

FINQUES

Sup. parcel.la AFECTACIÓ SÒL SOSTRE

17 C/ MANEL DE CABANYES 31 28485-54 Antonio Rodríguez López TOTAL 1.454,38 m²s 1.199,46 m²s 1.294.814,28 €18 C/ MANEL DE CABANYES 33-37 28485-44 ROVMA SL TOTAL 397,40 m²s 397,40 m²s 428.992,37 €28 C/ MANEL DE CABANYES 39 28485-43 Maria Asuncion Segarra Rovira TOTAL 145,47 m²s 145,47 m²s 157.034,53 €29 C/ SANT ONOFRE 24 28485-22 Varis TOTAL 513,66 m²s 513,66 m²s 353,00 m²st 381.062,68 €30 C/ SANT ONOFRE 6 28485-13 Ramon Ill Raventos TOTAL 115,85 m²s 115,85 m²s 243,97 m²st 263.365,05 €31 C/ SANT ONOFRE 8 28485-14 Daniel i Dario Ill Estevez TOTAL 105,35 m²s 105,35 m²s 104,50 m²st 112.807,51 €32 C/ SANT ONOFRE 16 28485-18 Joan Rull Calvet TOTAL 111,98 m²s 111,98 m²s 226,84 m²st 244.873,25 €33 C/ SANT ONOFRE 18 28485-19 Rosa Maria Foguet Capdevila TOTAL 111,68 m²s 111,68 m²s 150,36 m²st 162.313,27 €34 C/ SANT ONOFRE 20 28485-20 Jose Ferrer Bertran TOTAL 110,47 m²s 110,47 m²s 101,08 m²st 109.115,62 €14 C/ SANT ONOFRE 10 28485-15 Josefa Llaverias Llopart TOTAL 129,85 m²s 129,85 m²s 244,38 m²st 263.807,64 €15 C/ SANT ONOFRE 12 28485-16 Dolores Raventos Roig TOTAL 125,98 m²s 125,98 m²s 327,46 m²st 353.492,31 €16 C/ SANT ONOFRE 14 28485-17 Vicente Gargallo Sanahuja TOTAL 106,63 m²s 106,63 m²s 233,29 m²st 251.836,01 €45 C/ SANTA ANNA 25 28485-22 Varis TOTAL 155,30 m²s 62,52 m²s 228,00 m²st 246.125,47 €46 C/ SANTA ANNA 27 28485-06 Varis TOTAL 154,36 m²s 52,31 m²s 239,00 m²st 257.999,94 €47 C/ SANTA ANNA 29 28485-05 Varis TOTAL 139,00 m²s 139,00 m²s 190,00 m²st 205.104,56 €48 C/ SANTA ANNA 31 28485-04 Varis TOTAL 183,42 m²s 183,42 m²s 216,00 m²st 233.171,50 €49 C/ SANTA ANNA 33 28485-03 Varis TOTAL 183,42 m²s 183,42 m²s 230,00 m²st 248.284,46 €50 C/ SANTA ANNA 35 28485-02 Varis TOTAL 183,42 m²s 183,42 m²s 291,00 m²st 314.133,82 €51 C/ SANTA ANNA 37 28485-01 Varis TOTAL 183,42 m²s 183,42 m²s 295,00 m²st 318.451,81 €

28485 1.997,25 m²s 1.742,33 m²s 3.673,88 m²st 5.846.786,08 €

19 C/ MANEL DE CABANYES 38-44 28496-40 ROVMA SL TOTAL 5.274,01 m²s 5.274,01 m²s 5.693.281,51 €20 C/ TARRAGONA 3 28496-13 Juan Salvans Puigsech / Feliza Alonso Diez TOTAL 99,87 m²s 99,87 m²s 237,54 m²st 256.423,88 €21 C/ TARRAGONA 5 28496-12 Miguel Jove Ferrer TOTAL 104,63 m²s 104,63 m²s 189,25 m²st 188.410,04 €22 C/ TARRAGONA 7 28496-11 Miguel Jove Ferrer TOTAL 89,94 m²s 89,94 m²s 200,61 m²st 199.719,62 €23 C/ TARRAGONA 9 28496-10 Daniel Salvans Gonzalez i altres TOTAL 101,51 m²s 101,51 m²s 171,94 m²st 171.176,87 €24 C/ TARRAGONA 11 28496-09 Victorino Delgado Gomez TOTAL 189,70 m²s 189,70 m²s 608,56 m²st 732.495,15 €25 C/ TARRAGONA 1 28496-14 Eurogruper 98 SL TOTAL 172,66 m²s 172,66 m²s 282,76 m²st 281.505,01 €26 PLAÇA CAP DE CREU 4-5 28496-15 Eurogruper 98 SL TOTAL 125,21 m²s 125,21 m²s 286,80 m²st 285.527,08 €27 C/ MANEL DE CABANYES 46 28496-41 Jose Rovira Sendra TOTAL 280,28 m²s 280,28 m²s 302.561,61 €

28496 6.437,81 m²s 6.437,81 m²s 1.977,46 m²st 8.111.100,75 €

35 C/ SANT ONOFRE 3 28474-10 Varis TOTAL 93,26 m²s 93,26 m²s 418,18 m²st 451.424,34 €36 C/ SANT ONOFRE 5 28474-09 Antonio Olivares Sanchez TOTAL 97,62 m²s 97,62 m²s 240,56 m²st 259.683,96 €11 C/ SANT ONOFRE 7 28474-08 Angel Soldevila Artigas TOTAL 110,91 m²s 110,91 m²s 235,02 m²st 253.703,54 €12 C/ SANT ONOFRE 9 28474-07 Varis TOTAL 102,83 m²s 102,83 m²s 236,96 m²st 255.797,77 €13 C/ SANT ONOFRE 11 28474-06 Dolores Marce Fontanals TOTAL 110,75 m²s 110,75 m²s 256,65 m²st 277.053,08 €37 C/ SANT ONOFRE 13 28474-05 Varis TOTAL 93,26 m²s 93,26 m²s 159,96 m²st 172.676,45 €38 C/ SANT ONOFRE 15 28474-04 Varis TOTAL 69,84 m²s 69,84 m²s 376,50 m²st 406.430,87 €43 C/ L'AIGUA 54 28474-16 Felix Ballester Grassot TOTAL 47,12 m²s 47,12 m²s 141,42 m²st 152.662,56 €40 C/ L'AIGUA 56 28474-17 Josep Ferrer Pedreny TOTAL 109,57 m²s 109,57 m²s 212,88 m²st 229.803,46 €8 C/ L'AIGUA 58 2847419 Jose Ramon Castellanos Marquez i altres TOTAL 114,11 m²s 114,11 m²s 303,00 m²st 327.087,79 €9 C/ L'AIGUA 60 28474-19 Jose Ramon Castellanos Marquez i altres TOTAL 116,04 m²s 116,04 m²s 303,00 m²st 327.087,79 €10 C/ L'AIGUA 62 28474-20 Ana Maria y Luisa Rovira Marti TOTAL 116,04 m²s 116,04 m²s 336,34 m²st 363.078,25 €41 C/ L'AIGUA 64 28474-21 Gestiones y Desarrollos Patrimoniales S.A. TOTAL 109,23 m²s 109,23 m²s 437,04 m²st 471.783,66 €42 C/ L'AIGUA 66 28474-22 Alberto Mañe Bertran TOTAL 145,05 m²s 145,05 m²s 405,95 m²st 438.222,08 €39 C/ SANTA ANNA 5-11 28474-15 Felix Ballester Grassot TOTAL 183,42 m²s 131,72 m²s 509,82 m²st 550.349,50 €

28474 1.619,05 m²s 1.567,35 m²s 4.573,28 m²st 4.936.845,10 €

4 C/ L'AIGUA 41 29477-15 Varis TOTAL 128,20 m²s 128,20 m²s 294,66 m²st 318.084,78 €5 C/ L'AIGUA 43 29477-14 Pedro Pascual Rosell TOTAL 95,95 m²s 95,95 m²s 188,82 m²st 203.830,75 €6 C/ L'AIGUA 45 29477-13 Casa de Castilla y Leon TOTAL 96,34 m²s 96,34 m²s 202,87 m²st 218.997,69 €7 C/ L'AIGUA 47 29477-12 Dolores Raventos Roig TOTAL 103,94 m²s 103,94 m²s 201,00 m²st 216.979,03 €43 C/ L'AIGUA 49 29477-11 Teresa Soler Benages TOTAL 94,58 m²s 94,58 m²s 308,00 m²st 332.485,28 €2 C/ SANTA ANNA 1 29477-17 Maria Gene Bertran i altres TOTAL 108,36 m²s 108,36 m²s 380,00 m²st 410.209,11 €3 C/ SANTA ANNA 3 29477-16 Ruben Redondo Perez i altres TOTAL 118,83 m²s 118,83 m²s 353,00 m²st 381.062,68 €44 C/ TEATRE 50 29477-19 Jordi Bertran Montaner TOTAL 87,68 m²s 87,68 m²s 149,44 m²st 161.320,13 €1 C/ TEATRE 48 29477-18 Domingo Hernández Plaza TOTAL 121,65 m²s 121,65 m²s 230,00 m²st 248.284,46 €

29477 955,53 m²s 955,53 m²s 2.307,79 m²st 2.491.253,93 €

10.703,02 m²s 12.532,41 m²st 21.385.985,86 €

CÀLCUL DE LES INDEMNITZACIONS PER A L'EXECUCIÓ DEL PERI A VILANOVA I LA GELTRÚ

Identificació al plànol ADREÇA DE LA FINCA nº carrer REFERENCIA

CADASTRAL PROPIETARI TIPUS D'AFECTACIÓ

AFECTACIÓ INDEMNITZACIÓ (tasació conjunta de

sòl i edificació)



2c. Estimació dels costos de reallotjament. Planejament vigent.

En cas d'execució del planejament vigent no es preveuen costos de reallotjament perquè

en aquest cas s'indemnitzaria el global de sòl i edificació i s'expropiaria el total de la

propietat.

2d. Despeses vinculades a l’execució del planejament vigent.

Amb les dades exposades es pot finalment establir les despeses vinculades a l’execució del

present planejament. Aquestes despeses ascendeixen a 23.537.355,86 €, tal i com segueix:




INDEMNITZACIONS ImportIndemnitzacions (valor solar+edificació afectada per l'execució del planejament) 21.385.985,86 €PEM 21.385.985,86 €PEC 25.877.042,89 €

2. RESUM

CONCEPTE ImportCOSTOS D'URBANITZACIÓ (PEM) 1.918.000,00 €ALTRES DESPESES ASSOCIADES A LA URBANITZACIÓ 233.370,00 €INDEMNITZACIONS 21.385.985,86 €TOTAL 23.537.355,86 €

DESPESES D'URBANITZACIÓ PLANEJAMENT VIGENT

2e. Despeses vinculades al procés constructiu i les dades generals de la venta de

l'edificació



Per a determinar les despeses vinculades al procés constructiu i les dades generals de la

venta de l'edificació s'utilitza l'estudi de mercat que configurarà el marc comú pel

comparatiu entre els dos escenaris (Modificació Puntual/Planejament vigent)

ESTUDI DE MERCAT RESIDENCIAL RENDA LLIURE

Nº Situació aproximada i descripció Font Sup. construida(m²c)

Preu oferta(€)

Preu oferta(€/m²c)

CoeficientOferta/Demanda

Preu mercat(€)

Valor homogeni(€/m²)

1 Zona Masia nova-solicrup Habitaclia 92,00 m²c 192.000,00 € 2.086,96 € 1.878,26 €/m²c 1.878,26 €/m²c 2 Zona Sant Jordi Habitaclia 116,00 m²c 240.000,00 € 2.068,97 € 1.862,07 €/m²c 1.862,07 €/m²c 3 Barri de Mar Habitaclia 69,00 m²c 135.000,00 € 1.956,52 € 1.760,87 €/m²c 1.760,87 €/m²c 4 Rambla del Prat Habitaclia 63,00 m²c 128.100,00 € 2.033,33 € 1.830,00 €/m²c 1.830,00 €/m²c 5 Carrer Joaquim Mir Habitaclia 143,00 m²c 274.650,00 € 1.920,63 € 1.728,57 €/m²c 1.728,57 €/m²c 6 Zona centrevila Habitaclia 86,00 m²c 169.000,00 € 1.965,12 € 1.768,60 €/m²c 1.768,60 €/m²c

TOTAL PONDERAT - 94,83 m²c 189.791,67 € 2.005,25 € - 1.804,73 €/m²c 1.804,73 €/m²c

Mostres de mercat RESIDENCIAL EN EDIFICI PLURIFAMILIAR en Venda. Vilanova i la Geltrú. Quart trimestre 2015

0,90

PREUS MÀXIMS DE VENTA D'HABITATGES DE PROTECCIÓ.



Municipi: VILANOVA I LA GELTRÚ


Zona A1 3.001,68 Zona A1 1.500,84

Zona A2 3.001,68 Zona A2 1.500,84

Zona A3 2.728,80 Zona A3 1.364,40

Zona B 1.576,64 1.478,10 Zona B 2.183,04 Zona B 945,98 886,86 Zona B 1.091,52


Zona D 1.212,80 1.137,00 Zona D 1.364,40 Zona D 727,68 682,20 Zona D 682,20

Sup.Útil = 0,8 Sup.Const. Sup.Útil/Const= 0,80 Sup.Útil = 0,9 Sup.Const. Sup.Útil/Const = 0,90


Zona A1 2.401,34 Zona A1 1.200,67

Zona A2 2.401,34 Zona A2 1.200,67

Zona A3 2.183,04 Zona A3 1.091,52

Zona B 1.261,31 1.182,48 Zona B 1.746,43 Zona B 851,38 798,17 Zona B 873,22


Zona D 970,24 909,60 Zona D 1.091,52 Zona D 654,91 613,98 Zona D 545,76


Zona A1 1.650,92 Zona A1 825,46

Zona A2 1.650,92 Zona A2 825,46

Zona A3 750,42 Zona A3 750,42

PREUS UNITARIS MÀXIMS PER SUP. ÚTIL (€/m2stu) APLICATS


Zona A 640,36 562,82

PREUS UNITARIS PER SUP. ÚTIL (€/m2stu) APLICATS


Zona A 1.552,38 1.364,40

1.940,48

1.047,86 920,97Zona A 1.552,38 1.364,40 Zona A

HPC - Preu concertat

HPO - Protecció oficial HPC - Preu concertat HPO - Protecció oficial HPC - Preu concertat

1.164,29 1.023,30

PREUS UNITARIS PER SUP. CONSTRUÏDA (€/m2stc) PREUS UNITARIS PER SUP. CONSTRUÏDA (€/m2stc)

Zona A

PREU MÀXIMS DE VENDA - HABITATGES (pàrquing i trasters) DE PROTECCIÓ PÚBLICA

HABITATGE GARATGES I TRASTERS

PREUS UNITARIS MÀXIMS PER SUP. ÚTIL (€/m2stu) PREUS UNITARIS MÀXIMS PER SUP. ÚTIL (€/m2stu)

1.705,50 Zona A

HPO - Protecció oficial HPC - Preu concertat HPO - Protecció oficial



2f. Estudi econòmic dinàmic segons Planejament vigent.

Amb aquestes dades es pot generar l'estudi econòmic dinàmic del planejament vigent que es formularà en comparatiu a l'estudi econòmic de la proposta de modificació.


Tramitació Planejament 60.750,00 eurosAltres despeses associades a la urbanitzacio 172.620,00 eurosReallotjaments 0,00 eurosIndemnitzacions 21.385.985,86 eurosCostos urbanització (PEC obres urb) 2.320.780,00 euros






promoció

Sostre complementari màximHabitatge plurifamiliar renda lliure 29.140,00 m2st 1.804,73 940,80 47.330.807,39 € 27.414.912,00 € 324 hab 100%Habitatges de Protecció Oficial de Preu Concertat Habitatges amb Protecció Oficial de Règim General

Totales 47.330.807,39 € 27.414.912,00 € 323,78 habTasa de capitalització de la venda del producte immobiliari 3%



Projectes i direcció facultativa ** 5,0% sobre PEM 1.142.288,0 Taxes i impostos *** 3,5% sobre PEM 799.601,6 Despeses gestió del promotor **** 7,0% sobre PEM 1.599.203,2

Comissió de vendes 3,0% sobre el valor de venta 1.419.924,2

* Impuestos (AJD, IBI, Plusvalía), notario (adquision solar, division horizontal), registro, cédulas

** Estudios topograficos y geotecnicos, proyecto ejecutivo, plan de salud y seguridad, proyecto de telecomunicaciones, director de obra, director ejecutivo de obra

*** Licencia de obra nueva, Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, Licencia de primera ocupacion**** Oficina, gestoria, asesoria legal, contabilidad, OCT, seguro decenal



AnysConceptes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Transformació urbanística dels sòlTramitació Planejament 60% 30% 10% 100%Altres despeses associades a la urbanitzacio 15% 15% 30% 40% 100%Indemnitzacions 100% 100%Costos urbanització 80% 20% 100%procés d'edificacióDespeses notarials i connexes * 90% 10% 100%Projectes i direcció facultativa ** 50% 10% 10% 10% 10% 10% 100%Taxes i impostos *** 90% 10% 100%Despeses gestió del promotor **** 40% 20% 20% 10% 5% 5% 100%Construcció de l'edificiació 30% 20% 10% 20% 20% 100%venda de l'edificacióComissió de vendes 20% 20% 10% 10% 20% 20% 100%Venda de l'edificació 20% 20% 10% 10% 20% 20% 100%

FLUX DE CAIXA


Transformació urbanística dels sòlTramitació Planejament 36.450,00 18.225,00 6.075,00 - - - - - - - - - 60.750,00 Altres despeses associades a la urbanitzacio 25.893,00 25.893,00 51.786,00 69.048,00 - - - - - - - - 172.620,00 Indemnitzacions - - - - 21.385.985,86 - - - - - - - 21.385.985,86 Costos urbanització - - - - - 1.856.624,00 464.156,00 - - - - - 2.320.780,00 procés d'edificacióProjectes i direcció facultativa ** - - - - - 571.144,00 114.228,80 114.228,80 114.228,80 114.228,80 114.228,80 - 1.142.288,00 Taxes i impostos *** - - - - - 719.641,44 - - - 79.960,16 - - 799.601,60 Despeses gestió del promotor **** - - - - 639.681,28 319.840,64 319.840,64 159.920,32 79.960,16 79.960,16 - - 1.599.203,20 Construcció de l'edificació - - - - - 8.224.473,60 5.482.982,40 2.741.491,20 5.482.982,40 5.482.982,40 - - 27.414.912,00 venda de l'edificacióComissió de vendes - - - - - - 283.984,84 283.984,84 141.992,42 141.992,42 283.984,84 283.984,84 1.419.924,22 Venda de l'edificació - - - - - - 11.303.091,85 11.642.184,61 5.995.725,07 6.175.596,83 12.721.729,46 13.103.381,34 60.941.709,16

62.343,00 - 44.118,00 - 57.861,00 - 69.048,00 - 22.025.667,14 - 11.691.723,68 - 4.637.899,17 8.342.559,44 176.561,29 276.472,88 12.323.515,82 12.819.396,50 4.625.644,28

TASA 10%

VAN -6.162.600,62 €

Cost de compra del solar -6.162.600,62 €

62.343,00 - 44.118,00 - 57.861,00 - 69.048,00 - 22.025.667,14 - 11.691.723,68 - 4.637.899,17 8.342.559,44 176.561,29 276.472,88 12.323.515,82 12.819.396,50

TIR anual 3%

ESTUDI DINÀMIC DEL SECTOR SEGONS PLANEJAMENT VIGENT

VAN PLANEJAMNT VIGENT -6.162.600,62 €


Jordi Jiménez


4.3

INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÒMICA


INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÒMICA 1

L’articulat Decret legislatiu 1/2010 de 3 d’agost estableix la obligació d’incloure en el

present document de modificació puntual un informe o memòria de sostenibilitat

econòmica en el que es justifiqui la suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius

i es ponderi en particular l’impacte de l’actuació sobre les finances públiques afectades per

la implantació i el manteniment de les infraestructures necessàries o la posada en marxa i la

prestació dels serveis resultants.

Per tal d’establir l’impacte de la modificació del planejament general sobre les hisendes

públiques cal tenir en compte d'una banda aquells aspectes que suposaran una major

despesa i per un altre els que suposaran un estalvi o bé un ingrés.

Respecte a les despeses hi haurà un increment molt poc significatiu de la despesa a causa

del manteniment d'una major superfície d’espais lliures i vialitat.

Pel que fa a valoració dels ingressos, la implantació efectiva de sostre d’aprofitament privat

permetrà un indubtable increment dels ingressos municipals derivats de les taxes i els

impostos lligats a l’edificació i l’activitat. Igualment la cessió de sistemes previstos a la

present modificació puntual suposa un augment del patrimoni municipal del sòl sense cost

addicional.

El Decret Legislatiu DL 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei

d’urbanisme modificat per la Llei 3/2012, del 22 de febrer i per la Llei 7/2011, del 27 de juliol,

de mesures fiscals i financeres estableixen la necessitat de disposar d’un document que

permeti avaluar les actuacions a desenvolupar.

“d) L’informe de sostenibilitat econòmica, que ha de contenir la justificació de la suficiència i

adequació del sòl destinat a usos productius, i la ponderació de l’impacte de les actuacions

previstes en les finances públiques de les administracions responsables de la implantació i el

manteniment de les infraestructures i de la implantació i prestació dels serveis necessaris”.

En compliment, doncs d’aquest mandat legal, s’elabora el present informe de sostenibilitat

econòmica que s’incorpora com a document necessari de la Modificació puntual del PGO

de Vilanova i la Geltrú .

1. INTRODUCCIÓ



A continuació, i a partir dels paràmetres urbanístics definits a la present Modificació, es fa

una avaluació precisa de l’impacte en la hisenda pública de l’Ajuntament de Vilanova i la

Geltrú.

Per tant, l’anàlisi econòmic efectuat en aquest informe, es fonamentarà en valors hipotètics

estimats a partir d’aquests estàndards de màxims i mínims prefixats; aquests són els que

s’indiquen a continuació:

Superfície sector PMU 9a 8.559,00 m² de sòl 100% sup. sector Edificabilitat màxima PMU 9a 10.270,00 m² de sostre --- Superfície d’espais lliures i equipament

mín. 5.563,35 m² de sòl mín. 65% sup. sector Superfície viari

Cal tenir present que el balanç econòmic important recau en aquells conceptes periòdics,

és a dir, els ingressos i despeses que s’aniran produint any rere any.

Com a conceptes extraordinaris (puntuals i no periòdics), l’Ajuntament de Vilanova i la

Geltrú rebrà uns ingressos en concepte de:

- Valor econòmic de l’aprofitament urbanístic de cessió obligat

- Impostos extraordinaris com són: llicències d’obra i taxes de construcció, entre d’altres

i

si avaluant el cash-flow anual que repercuteix sobre l’Ajuntament de Vilanova i la

Geltrú, degut a la consolidació de l’àmbit de la Modificació i el PMU 9a- només a partir

dels conceptes periòdics- se’n deriva un resultat positiu, és a dir, els ingressos anuals són

majors a les despeses anuals, es conclourà que aquest sector és econòmicament

sostenible per a la hisenda pública local, ja que a més, tots els conceptes extraordinaris

esmentats són ingressos per a l’administració local i, per tant, la sostenibilitat econòmica

del desenvolupament d’aquest sector és més clarivident.

2.a Balanç monetari per conceptes periòdics (anuals).

Dins dels conceptes periòdics es consideren:

a) Ingressos

a.1) Impost sobre béns immobles – IBI: el rang de valors mitjos s’ubica entre 1,50 i 3,00

€/m2 de sostre i any (s’adoptarà pel càlcul, un valor sesgat a la baixa –per

prudència-, de 1,80 €/m2st·any)

2. DESENVOLUPAMENT - BALANÇ ECONÒMIC



b) Despeses

b.1) Manteniment de les zones verdes: el rang de valors mitjos s’ubica entre 0,50 i 2,80

€/m2 de sostre i any, en funció de la ubicació i funció social que tingui; en aquest

cas, i donada la ubicació central d’aquests espais s’adoptarà pel càlcul, un valor

de 1,80€/m2st·any.

b.2) Manteniment de vialitat: el rang de valors mitjos s’ubica entre 2,10 i 3,50 €/m2 de

sostre i any; aquests valors inclouen el manteniment d’altres serveis com per

exemple: enllumenat públic, serveis de recollida d’escombraries, etc.; en aquest cas,

s’adoptarà pel càlcul, un valor de 3,00 €/m2st·any).

En el quadre següent es recopilen aquest valors unitaris emprats per a la formulació del

balanç monetari anual:

CONCEPTES PERIÒDICS(anualment) INGRESSOS DESPESESIBI - Impost sobre béns immobles 1,80 €/m2st.anyIAE - Impost sobre act. eco. 2,10 €/m2st.anyCost manteniment zones verdes -1,80 €/m2st.anyCost manteniment vialitat* -3,00 €/m2st.any

VALORS UNITARIS

Si aquests valors monetaris s’apliquen sobre els estendards de sòl i sostre determinats abans,

s’obtenen els imports monetaris globals que es mostren a continuació. En el cas dels sistemes

generals, amb una reserva mínima del 65% de la superfície del sector PMU 9a, s’ha estimat

pel càlcul una superfície destinada a vialitat del 25%, mentre el 75% de la superfície restant

de la reserva es destinada a espais lliures i zones verdes. El resultat estimat és el següent:

CONCEPTES PERIÒDICS(anualment) INGRESSOS DESPESESIBI - Impost sobre béns immobles 18.486,00 €/anyCost manteniment zones verdes -8.345,03 €/anyCost manteniment vialitat* -4.172,51 €/anyTOTAL 18.486,00 €/any -12.517,54 €/anyBALANÇ

VALORS GLOBALS

+ 5.968,46 €/any

Per tant, i donat que el balanç anual és favorable per a la hisenda municipal

(ingressos>>despeses), és evident que el desenvolupament urbanístic que promulga la

present modificació és sostenible econòmicament.



A partir del balanç anual d’ingressos i despeses ordinaris, fruït del desenvolupament

urbanístic de la present Modificació s’ha obtingut que la hisenda municipal recaptarà uns

imports econòmics nets al voltant de 6.000 euros per any i, per tant, és evident l’impacte

econòmic positiu pel municipi ocasionat.

Cal tenir present, també, que el fet que existeixin una sèrie d’ingressos puntuals per

l’administració local (10% aprofitament urbanístic), reforça i potencia l’impuls econòmic per

a la hisenda municipal que ocasiona el desenvolupament urbanístic d’aquest sector.


Jordi Jiménez


3. CONCLUSIONS

4.4

AVALUACIÓ ECONÒMICA DE LA RENDIBILITAT DE L’OPERACIÓ EN TERMES COMPARATIUS ENTRE EL PLANEJAMENT VIGENT I LA PROPOSTA

AVALUACIÓ DE LA MOBILITAT GENERADA 2


AVALUACIÓ ECONÒMICA DE LA RENDIBILITAT DE L’OPERACIÓ EN TERMES COMPARATIUS ENTRE EL PLANEJAMENT VIGENT I LA PROPOSTA 1

A continuació, i per a poder establir el comparatiu s'adjunten els estudis econòmics dinàmics que corresponen a l'execució del planejament vigent i a l'execució de la proposta de modificació.


Tramitació planejament 102.580,00 eurosAltres despeses associades a la urbanitzacio 93.600,00 eurosReallotjaments 65.600,00 eurosIndemnitzacions 191.115,99 eurosCostos urbanització (PEC obres urb) 1.258.400,00 euros






promoció

Sostre complementari màxim 1.027,00 m2st 1.263,31 €/m²st 851,12 1.297.419,26 € 874.103,32 €Habitatge plurifamiliar renda lliure 7.497,10 1.804,73 €/m²st 1.215,89 12.177.206,45 € 9.115.648,92 € 83 hab 73%Habitatges de Protecció Oficial de Preu Concertat 924,30 m2st 1.650,92 €/m²st 1.128,96 1.373.354,15 € 1.043.497,73 € 10 hab 9%Habitatges amb Protecció Oficial de Règim General 1.848,60 m2st 1.552,38 €/m²st 903,17 2.582.756,70 € 1.669.596,36 € 21 hab 18%

Totales 10.270,00 m2st 17.430.736,56 € 12.702.846,33 € 114 habTasa de capitalització de la venda del producte immobiliari 3%



Projectes i direcció facultativa ** 5,0% sobre PEM 529.285,3 Taxes i impostos *** 3,5% sobre PEM 370.499,7 Despeses gestió del promotor **** 7,0% sobre PEM 740.999,4

Comissió de vendes 3,0% sobre el valor de venta 522.922,1



*** Licencia de obra nueva, Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, Licencia de primera ocupacion**** Oficina, gestoria, asesoria legal, contabilidad, OCT, seguro decenal



AnysConceptes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Transformació urbanística dels sòlTramitació Planejament 60% 30% 10% 100%Altres despeses 15% 15% 30% 40% 100%Gestió i pagaments reallotjaments 40% 60% 100%Gestió i pagament indemnitzacions 100% 100%Execució obres d'urbanització 80% 20% 100%procés d'edificacióDespeses notarials i connexes * 90% 10% 100%Projectes i direcció facultativa ** 50% 10% 10% 10% 10% 10% 100%Taxes i impostos *** 90% 10% 100%Despeses gestió del promotor **** 40% 20% 20% 10% 5% 5% 100%Construcció de l'edificiació 30% 20% 10% 20% 20% 100%venda de l'edificacióComissió de vendes 20% 20% 10% 10% 20% 20% 100%Venda de l'edificació 20% 20% 10% 10% 20% 20% 100%

FLUX DE CAIXA


Transformació urbanística dels sòlTramitació Planejament 61.548,00 30.774,00 10.258,00 - - - - - - - - - 102.580,00 Altres despeses 14.040,00 14.040,00 28.080,00 37.440,00 - - - - - - - - 93.600,00 Gestió i pagaments reallotjaments - - - - 26.240,00 39.360,00 - - - - - - 65.600,00 Gestió i pagament indemnitzacions - - - - 191.115,99 - - - - - - - 191.115,99 Execució obres d'urbanització - - - - - 1.006.720,00 251.680,00 - - - - - 1.258.400,00 procés d'edificacióProjectes i direcció facultativa ** - - - - - 264.642,63 52.928,53 52.928,53 52.928,53 52.928,53 52.928,53 - 529.285,26 Taxes i impostos *** - - - - - 333.449,72 - - - 37.049,97 - - 370.499,68 Despeses gestió del promotor **** - - - - 296.399,75 148.199,87 148.199,87 74.099,94 37.049,97 37.049,97 - - 740.999,37 Construcció de l'edificació 3.810.853,90 2.540.569,27 1.270.284,63 2.540.569,27 2.540.569,27 - - 12.702.846,33 venda de l'edificacióComissió de vendes - - - - - - 104.584,42 104.584,42 52.292,21 52.292,21 104.584,42 104.584,42 522.922,10 Venda de l'edificació - - - - - - 4.162.642,20 4.287.521,47 2.208.073,56 2.274.315,76 4.685.090,47 4.825.643,19 22.443.286,66

75.588,00 - 44.814,00 - 38.338,00 - 37.440,00 - 513.755,74 - 5.603.226,12 - 1.064.680,12 2.785.623,95 474.766,41 - 445.574,18 - 4.527.577,53 4.721.058,77 5.865.437,92

TASA 10%

VAN 1.014.073,98 €

Cost de compra del solar 1.014.073,98 €

75.588,00 - 44.814,00 - 38.338,00 - 37.440,00 - 513.755,74 - 5.603.226,12 - 1.064.680,12 2.785.623,95 474.766,41 - 445.574,18 - 4.527.577,53 4.721.058,77

TIR anual 16%

ESTUDI DINÀMIC DEL SECTOR PMU 9a CAP DE CREU


Tramitació Planejament 60.750,00 eurosAltres despeses associades a la urbanitzacio 172.620,00 eurosReallotjaments 0,00 eurosIndemnitzacions 21.385.985,86 eurosCostos urbanització (PEC obres urb) 2.320.780,00 euros






promoció

Sostre complementari màximHabitatge plurifamiliar renda lliure 29.140,00 m2st 1.804,73 940,80 47.330.807,39 € 27.414.912,00 € 324 hab 100%Habitatges de Protecció Oficial de Preu Concertat Habitatges amb Protecció Oficial de Règim General

Totales 47.330.807,39 € 27.414.912,00 € 323,78 habTasa de capitalització de la venda del producte immobiliari 3%



Projectes i direcció facultativa ** 5,0% sobre PEM 1.142.288,0 Taxes i impostos *** 3,5% sobre PEM 799.601,6 Despeses gestió del promotor **** 7,0% sobre PEM 1.599.203,2

Comissió de vendes 3,0% sobre el valor de venta 1.419.924,2



*** Licencia de obra nueva, Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, Licencia de primera ocupacion

**** Oficina, gestoria, asesoria legal, contabilidad, OCT, seguro decenal



AnysConceptes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Transformació urbanística dels sòlTramitació Planejament 60% 30% 10% 100%Altres despeses associades a la urbanitzacio 15% 15% 30% 40% 100%Indemnitzacions 100% 100%Costos urbanització 80% 20% 100%procés d'edificacióDespeses notarials i connexes * 90% 10% 100%Projectes i direcció facultativa ** 50% 10% 10% 10% 10% 10% 100%Taxes i impostos *** 90% 10% 100%Despeses gestió del promotor **** 40% 20% 20% 10% 5% 5% 100%Construcció de l'edificiació 30% 20% 10% 20% 20% 100%venda de l'edificacióComissió de vendes 20% 20% 10% 10% 20% 20% 100%Venda de l'edificació 20% 20% 10% 10% 20% 20% 100%

FLUX DE CAIXA


Transformació urbanística dels sòlTramitació Planejament 36.450,00 18.225,00 6.075,00 - - - - - - - - - 60.750,00 Altres despeses associades a la urbanitzacio 25.893,00 25.893,00 51.786,00 69.048,00 - - - - - - - - 172.620,00 Indemnitzacions - - - - 21.385.985,86 - - - - - - - 21.385.985,86 Costos urbanització - - - - - 1.856.624,00 464.156,00 - - - - - 2.320.780,00 procés d'edificacióProjectes i direcció facultativa ** - - - - - 571.144,00 114.228,80 114.228,80 114.228,80 114.228,80 114.228,80 - 1.142.288,00 Taxes i impostos *** - - - - - 719.641,44 - - - 79.960,16 - - 799.601,60 Despeses gestió del promotor **** - - - - 639.681,28 319.840,64 319.840,64 159.920,32 79.960,16 79.960,16 - - 1.599.203,20 Construcció de l'edificació - - - - - 8.224.473,60 5.482.982,40 2.741.491,20 5.482.982,40 5.482.982,40 - - 27.414.912,00 venda de l'edificacióComissió de vendes - - - - - - 283.984,84 283.984,84 141.992,42 141.992,42 283.984,84 283.984,84 1.419.924,22 Venda de l'edificació - - - - - - 11.303.091,85 11.642.184,61 5.995.725,07 6.175.596,83 12.721.729,46 13.103.381,34 60.941.709,16

62.343,00 - 44.118,00 - 57.861,00 - 69.048,00 - 22.025.667,14 - 11.691.723,68 - 4.637.899,17 8.342.559,44 176.561,29 276.472,88 12.323.515,82 12.819.396,50 4.625.644,28

TASA 10%

VAN -6.162.600,62 €

Cost de compra del solar -6.162.600,62 €

62.343,00 - 44.118,00 - 57.861,00 - 69.048,00 - 22.025.667,14 - 11.691.723,68 - 4.637.899,17 8.342.559,44 176.561,29 276.472,88 12.323.515,82 12.819.396,50

TIR anual 3%

ESTUDI DINÀMIC DEL SECTOR SEGONS PLANEJAMENT VIGENT

VAN MODIFICACIÓ PUNTUAL 1.014.073,98€ VAN PLANEJAMENT VIGENT -6.162.600,62€

Com es pot constatar, l'execució del planejament vigent, tot i permetre un sostre màxim superior en 18.848,31 m²st respecte la proposta de la modificació, és econòmicament menys viable d'executar que la

proposta de la modificació, principalment degut a la gran diferència en quant a despeses indemnitzatòries en els dos escenaris comparats: mentre que en la proposta de la modificació les despeses per

indemnitzacions de drets urbanístics ascendeixen a un import total de 191.115,99 € (incloent també els costos derivats dels reallotjaments), en el cas d'execució del planejament vigent aquestes despeses

s'incrementen fins a un import total de 21.385.985,86 €.

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL D'ORDENACIÓ MUNICIPAL EN L'ÀMBIT D'ESTUDI DELIMITAT PER ACORD DE PLE DE 15/12/2008 QUE INCLOU EL SECTOR DEL PLA ESPECIAINCLOENT LES FINQUES 2, 2b I 4 DEL C/ SANT ONOFRE I LES FINQUES 19, 21 I 23 DEL C/ SANTA ANNA


Com ja s’ha exposat en el document, es preveu una reducció del 45% del sostre avui admès pel planejament vigent en l’àmbit del

PMU (índex d’edificabilitat brut disminueix de 2,2 a 1,2m²st/m²s), el que suposa una reducció de 18.870m²st; i el sostre total previst resulta

compatible amb la volumetria actualment prevista pel PGO vigent amb l’obertura de la rambla Samà amb nombre de plantes i

condicions d’ordenació pròpies de l’entorn ja consolidat. To això, sembla indicar que l’aprofitament ara proposat per al PMU-9a no

resultaria significativament superior a l’actualment establert pel PGO en el mateix àmbit, un cop ponderades les càrregues

urbanístiques que li serien d’aplicació.

L’estudi econòmic i financer, fins aquí, aporta els estudis dinàmics de la totalitat del sector previst al PGO vigent, i del sector del PMU-9a

de la proposta. Aquest estudi, com s’ha vist, posa de manifest la inviabilitat econòmica del PERI previst al PGO. D’acord amb això, i

atenent a la complexitat de determinar amb precisió el diferencial d’aprofitament necessari per corregir-la, es valora la rendibilitat de

la proposta en relació amb la del entorn ja consolidat.

A continuació s’aporta la valoració comparativa que acredita l’equilibri del valor residual del sòl urbanitzat que resulta de la proposta

respecte del vigent a l’entorn, tot als efectes de justificar que tot l’increment de sostre teòric de 6.880m², resulta el mínim necessari per

a garantir aquesta condició.

PROPOSTA METODOLÒGICA

El procediment escollit per efectuar la valoració urbanística i avaluar l’equilibri del valor residual del sòl urbanitzat que resulta de la

proposta respecte del planejament vigent, és el següent:

Identificació dels valors de venda (mitjançant estudi de mercat per a la tipologia edificatòria)

Estimació dels costos de construcció de l’edificació.

Estimació dels costos d’urbanització

Valoració urbanística: Formulació del Mètode Residual Estàtic.

Tenint en compte que l’estudi econòmic del document es va fer al 2012, s’actualitzen els valors en aquest apartat, per tal d’ajustar-los i

referir-los als valors actuals tant de venda com de construcció de l’edificació.

1.1 Valors de venda habitatge lliure

El valor de mercat resulta ser el protagonista de gairebé totes les valoracions i és per aquest motiu que sigui una dada molt “sensible”

d'establir de cara a l’estudi. Aquest valor que sempre és objecte de controvèrsia, ho és més encara en una situació econòmica com

l'actual.

Les condicions de mercat estan fortament condicionades per la falta de finançament i pel “refredament” de l'activitat econòmica, la

qual cosa suposa que les operacions de compra-venda variïn de forma molt important en funció de la conjuntura particular del

venedor i comprador.

- Estudi de mercat habitatge lliure

S'ha donat prioritat a l'obtenció de mostres de mercat primari, amb venda directa del promotor o de l'entitat bancària que ha assumit

la promoció. No obstant això, no ha estat possible trobar més d'un testimoni del mercat primari, i per tant, s'han aplicat coeficients

correctors en funció de la localització, l'antiguitat i l'estat de conservació a les mostres trobades.

Per a l'aplicació dels coeficients de ponderació s'ha pres com a referència el que s’estableix en l'art. 13 del Real Decreto 1020/1993 de

25 de juny, per el que s’aproven les normes tècniques de valoració i el marc de valors del sòl i de les construccions per determinar el

valor cadastral dels béns immobles de naturalesa urbana.

Coeficient de localització (Cl): S’han considerat els següents coeficients en funció de la localització respecte el municipi d’estudi.

COEF.1,000,900,95

COEFICIENTS CORRECTORS VALORSEGONS LOCALITZACIÓ

LOCALITZACIÓÀmbit i rodalies pròximesZona centrevilaZona Masia solicrup

Coeficient en funció de l’estat de conservació (Cc): S'han considerat els següents coeficients en funció de l’estat de conservació:

COEF.1,001,051,151,501,752,00

COEFICIENTS CORRECTORS VALORSEGONS ESTAT DE CONSERVACIÓ

CONSERVACIÓBóNormalRegularDeficientMolt deficientRuinós

Coeficient per antiguitat (Ca): Al quadre següent es reprodueixen els coeficients considerats per als usos residencials:

T

1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-90 - 4 anys 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,005 - 9 anys 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88

10 - 14 anys 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,7815 - 19 anys 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,6920 - 24 anys 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,6125 - 29 anys 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,5430 - 34 anys 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,4935 - 39 anys 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,4440 - 44 anys 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,3945 - 49 anys 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,3550 - 54 anys 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,3255 - 59 anys 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,2960 - 64 anys 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,2665 - 69 anys 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,2470 - 74 anys 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,23 0,37 0,30 0,2275 - 79 anys 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,2080 - 84 anys 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,1985 - 89 anys 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18

90 - i més anys 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17* Segons art. 13 RD 1020/1993 Valoracions cadastrals

COEFICIENTS CORRECTORVALOR ANTIGUITAT CONSTRUCCIÓ*

H

ANTIGUÏTAT(anys complerts)

Ús 1º (residencial,oficines, edif. Singulars)

Ús 2º (ind.l, comer., turístic, hosteleria, esportiu, sanitari)

Ús 3º(Fàbriques i espectacles)

Categories Categories Categories

Coeficient per tamany (Ct): Al quadre següent es reprodueixen els coeficients considerats per als tamanys residencials en relació al

tamany considerat de superfície mitja d’habitatge lliure; 110m²

COEF.1,001,051,10més de 150m²

COEFICIENTS CORRECTORS VALORSEGONS TAMANY

LOCALITZACIÓentre 100 i 120m²entre 120 i 150m²

Segons l'exposat anteriorment, en els següents quadres es mostren els valors de mercat ponderats en funció de la localització,

l'antiguitat i estat de conservació.



localització m² útils

tipus

hab

.

ba

nys

Preu €

loca

litza

ció

cons

erva

ció

tam

any

ant

igui

tat

Preu Ponderat € valor m²

1 2a màCarrer Picapedrers, 60 Zona Centrev ila

120,00 m²st duplex 4 2 260.000,00 € 1,00 1,00 1,00 1,09 283.400,00 € 2.361,67 €/m²st

2 2a màCarrer Santa Anna, 8 Zona Centrev ila

150,00 m²st casa 7 2 260.000,00 € 1,00 1,00 1,10 1,09 311.740,00 € 2.078,27 €/m²st

3 2a màCarrer Picapedrers, 13 Zona Centrev ila

197,00 m²st casa 4 2 320.000,00 € 1,00 1,05 1,10 1,09 402.864,00 € 2.044,99 €/m²st

4 2a màCarrer Pare Gari, 3 Zona Centrev ila

103,00 m²st pis 3 2 249.000,00 € 1,00 1,05 1,00 1,00 261.450,00 € 2.538,35 €/m²st

5 2a mà Zona Centrev ila - Centre 100,00 m²st pb 2 2 134.800,00 € 1,00 1,05 1,00 1,09 154.278,60 € 1.542,79 €/m²st

6 2a mà Zona Centrev ila - Centre 101,00 m²st pis 3 2 191.750,00 € 1,00 1,05 1,00 1,09 219.457,88 € 2.172,85 €/m²st

128,50 m²st 235.925,00 € 282.746,52 € 2.123,15 €

ESTUDI DE MERCAT HABITATGE RENDA LLIURE SUPERFÍCIE MITJA 100m² - 120m²A VILANOVA I LA GELTRÚ

Promig

- Valors de venda unitaris pels habitatges de promoció pública

Els valors de venda unitaris pels habitatges de promoció pública es determinen a partir de les directrius del Departament de Medi

Ambient i Habitatge a les quals s’aplica un ràtio útil/ construït de 0,80. Per Vilanova i la Geltrú, Zona A2, s’estableixen els valors següents:

Vilanova i la Geltrú. Zona A2 preu preusup. Útil sup. Construïda Màxim

Habitatge Concertat 3.001,68 €/m²st 2.401,34 €/m²st

Habitatge Públic en Règim General 1.940,48 €/m²st 1.552,38 €/m²st

Habitatge Públic en Règim Especial 1.705,50 €/m²st 1.364,40 €/m²st

PREU VENDA HABITATGE PÚBLIC

- Valors de venda unitaris aplicats

Els valors de venda aplicats són els que es detallen a continuació. Pel que fa el preu de venda de l’habitatge concertat, s’opta per

ajustar el preu al de l’habitatge lliure, ja que el màxim previst de 2.401,34€/m² es troba molt per sobra del preu de venda de l’habitatge

lliure.

Habitatge plurifamiliar renda lliure: 2.123,15€/m²st

Habitatge de Protecció Oficial de Preu Concertat: 1.837,76€/m²st

Habitatge de Protecció Oficial de Règim General: 1.552,38€/m²st

1.2 Estimació dels costos de construcció de l’edificació

Segons el BEC del 3r trimestre de 2.016, el cost de construcció d’un habitatge plurifamiliar normal (inclòs el 20% de benefici industrial i

despeses generals) es de 1.116,40€/m²st.

S'ha estimat oportú ponderar a la baixa en un 15% aquest costos, doncs donada la conjuntura actual, aquesta rebaixa és habitual i

factible. Per tant, el PEC ponderat que resulta per els habitatges de renda lliure és de 948,94 €/m²st

Els costos de construcció associats als habitatges de promoció publica, són els que es determinen en el Pacte Nacional per

l’Habitatge, on la Secretaria d’Habitatge elabora una mitjana a partir de les informacions facilitades per diversos promotors públics i

privats. S’estableixen tres escenaris en funció de les promocions estudiades, s’escull l’escenari mitjà, que és la mitja de totes les

promocions, descartant les 10 de valor més alt i les 10 de valor més baix. El cost de construcció s’estableix en 806,28 €/m²

Però, també cal considerar les despeses indirectament relacionades amb la construcció i que s’estimen a partir del seu propi

pressupost d’execució material o per contracte. Els percentatges estimats són els que s’indiquen a la taula (segons valors recomanats

per ARQUITASA o EME DOS), i per tant, tenim:

Honoraris d'arquitecte i arq. tècnic i v isats 5,00% PEM

Impost sobre la Construcció i Obres 3,50% PEM

Despeses comercialització 3,00% PEC

Despeses d'administració del promotor 7,00% PEM

1.3 Estimació dels costos d’urbanització

La proposta de modificació implica els següents costos d'urbanització:





191.115,99 €


65.600,00 €

2. RESUM



1.4 Valoració urbanística: Formulació del Mètode Residual Estàtic

Existeixen diversos mètodes de valoració, tots ells recollits, reconeguts, contemplats i desenvolupats per les Normes Europees de

Valoració i la O.M., encara que les denominacions no sempre siguin idèntiques.

Els mètodes més emprats són els següents:

- Mètode del cost:



o Valor de reemplaçament brut (CRB)

o Valor de reemplaçament net (CRN)

- Mètode de comparació, o mètode de comparació amb el mercat.

- Mètode d’actualització de rentes.

- Mètode residual:

o Mètode residual dinàmic. Anàlisis d’inversions amb valors esperats.

o Mètode residual estàtic. Anàlisis d’inversions amb valors actuals.

Per a realitzar la valoració comparativa que acredita l’equilibri del valor residual del sòl urbanitzat que resulta de la proposta respecte

del vigent a l’entorn, tot als efectes de justificar que tot l’increment de sostre teòric de 6.880m², resulta el mínim necessari per a garantir

aquesta condició, s’ha escollit el Mètode residual estàtic.

L’orde ECO 805/2003 estableix que únicament podrà aplicar-se el mètode residual estàtic, als solars i immobles en rehabilitació en els

que es pugui començar l’edificació o rehabilitació en un termini no superior a un any, així com als solars edificats.

Els Mètodes residuals de valoracions consisteixen en determinar el valor de mercat del sòl o edifici a partir del valor del producte

immobiliari final, deduint d’ells totes les despeses i inversions necessàries, incloent les despeses financeres, comercials i el marge brut o

benefici que presumiblement un promotor de tipus mig consideraria. Es basen en el principi del valor residual i en el principi del major i

menor ús, i serveixen per determinar el valor de mercat de terrenys, sòls o immobles.

A la normativa de valoracions de garantia, es defineixen i desenvolupen aquests mètodes i s’estableixen en la secció cinquena de la

norma, articles 34 al 42 dos possibilitats per a la taxació, donant en alguns casos l’opció de valorar segons el seu criteri pel mètode

dinàmic o estàtic.

En aquest cas, com que volem comparar la proposta de planejament amb l’entorn consolidat, aplicarem el mètode residual estàtic.

Mètode residual estàtic

Per el càlcul del valor residual amb el procediment estàtic es seguiran els següents passos:

- S’estimaran els costos de construcció, els de comercialització i, en el seu cas, els financers normals per un promotor de tipus mig

i per una promoció de característiques similars a la analitzada. En el cas d’immobles en rehabilitació i en aquells terrenys que

contin amb projecte d’obra nova també es tindran en compte els costos de construcció pressupostats en el corresponent

projecte.

- S’estimarà el valor en venda de l’immoble a promoure per la hipòtesis d’edifici acabat a la data de la taxació.

- Es fixarà el marge de benefici del promotor

- S’aplicarà la fórmula de càlcul:

o F: valor de mercat del sòl

o Vm: valor de mercat de l’immoble acabat

o B: marge de benefici del promotor (l’Ordre Ministerial EHA 3001/2007 estableix els valors mínims de b)

o Ci: costos i despeses de promoció

o (1-b) Benefici

- El marge de benefici del promotor es fixa per l’entitat taxadora, a partir de la informació de que disposi sobre promocions de

similar naturalesa, i atenent al més habitual en les promocions de similars característiques i emplaçament, així com als gestos

financers i de comercialització més freqüents. Aquest beneficis, d’acord amb l’Ordre EHA 3001/2007 no podran ser inferiors per

edificis residencials, del 18%.

CibVMF )1(*

APLICACIÓ DEL MÈTODE RESIDUAL ESTÀTIC

F = Vm x (1 - b) - ∑Ci

F Valor del terreny o immoble

Vm Valor de l'immoble en la hipòtesi d'edifici acabat

b Marge o benefici net del promotor en tant per u

Ci Cadascuna de les despeses necessàries considerades

Hab. Plurif.Renda Lliure

ResidencialHPO

ResidencialHPC

Valor de mercat de l'immoble acabat Vm 1.859,62 €/m²st 1.552,38 €/m²st 1.650,92 €/m²st

Marge de benefici mínim (ECO/805/2003) b 18% 18% 18%

(1-b) 0,82 0,82 0,82

Despeses considerades C= ∑Ci 1.101,01 €/m²st 935,49 €/m²st 935,49 €/m²st

1 PEC Construcció C1 948,94 €/m²st 806,28 €/m²st 806,28 €/m²st

PEM Construcció 797,43 €/m²st 677,55 €/m²st 677,55 €/m²st

Despeses generals 6,00% PEM 47,85 €/m²st 40,65 €/m²st 40,65 €/m²st

Benefici industrial construcció 13,00% PEM 103,67 €/m²st 88,08 €/m²st 88,08 €/m²st

2 Honoraris d'arquitecte i arq. tècnic i visats 5,00% PEM C2 39,87 €/m²st 33,88 €/m²st 33,88 €/m²st

3 Impost sobre la Construcció i Obres 3,50% PEM C3 27,91 €/m²st 23,71 €/m²st 23,71 €/m²st

4 Despeses comercialització 3,00% PEC C4 28,47 €/m²st 24,19 €/m²st 24,19 €/m²st

5 Despeses d'administració del promotor 7,00% PEM C5 55,82 €/m²st 47,43 €/m²st 47,43 €/m²st

Valor de repercussió (sòl urbanitzat) Fu 423,88 €/m²st 337,46 €/m²st 418,27 €/m²st

Coeficient d'homogeneïtzació Ch 1,00 0,80 0,99

Sostre m²st 7.497,10 m²st 1.848,60 m²st 924,30 m²st 10.270,00 m²st

Sostre lucratiu m²st 6.747,39 m²stL 1.663,74 m²stL 831,87 m²stL 9.243,00 m²stL

Valor lucratiu € 2.860.087,97 € 561.451,58 € 347.943,22 € 3.769.482,77 €

Costos Urbanització € 1.492.895,99 €

Sostre equivalent del valor lucratiu € 5.370,82 m²st 2.276.586,78 €

CÀLCUL DEL VALOR RESIDUAL(Art. 26 LS 8/2007; Ordre ECO/805/2003, de 27 de març

D’acord amb el quadre, el valor residual del sòl urbanitzat per el PMU 9a és de 423,88 €/m²st per l’habitatge lliure, de 337,46€/m²st per

l’habitatge de protecció oficial i de 418,27 €/m²st per l’habitatge concertat.

Per tal de comprovar que l’increment de sostre proposat al PMU-9a no és superior a l’actualment establert pel PGO en el mateix àmbit

un cop ponderades les càrregues urbanístiques que li són d’aplicació, es resten aquestes càrregues per tal de determinar el sostre

equivalent.

Així, es descompta el 10% de cessió de l’aprofitament mig, es descompten els costos d’urbanització, i es conta tot el sostre com a lliure,

sense règim de protecció oficial.

El sostre admissible a l’àmbit del PMU-9a d’acord amb el planejament vigent sense contemplar l’obertura de la rambla és de 6.880 m², i

com es pot veure el sostre equivalent del valor lucratiu que resulta és de 5.370,82 m²st, per tant, l’increment de sostre que es proposa al

PMU-9a és justificable i no incrementa respecte el valor de l’entorn.


Jordi Jiménez


modificaciÓ puntual del pla general d'ordenaciÓ … · (subzona 9a), incloent les finques 2,...

Documents