ministerio de economÍa - boe.es1026 xoves 1 maio 2003 suplemento núm. 7 artigo 2. acción...

1026 Xoves 1 maio 2003 Suplemento núm. 7

Artigo 2. Acción protectora.

A acción protectora dispensada ós deportistas pro-fesionais será a establecida no artigo 114.1 do textorefundido da Lei xeral da Seguridade Social.

Artigo 3. Cotización.

Ós deportistas profesionais incluídos no ámbito deaplicación deste real decreto seralles de aplicación, paraefectos de cotización, o establecido no artigo 34 doRegulamento xeral sobre cotización e liquidación doutrosdereitos da Seguridade Social, aprobado polo Real decre-to 2064/1995, do 22 de decembro.

Artigo 4. Obrigas empresariais.

Os clubs, entidades deportivas e organizadores deespectáculos ou actividades deportivas, nos termos pre-vistos no Real decreto 1006/1985, do 26 de xuño, terána consideración de empresarios para efectos das obrigasque para estes se establecen no réxime xeral da Segu-ridade Social.

Disposición derradeira primeira. Habilitación regula-mentaria.

Autorízase o ministro de Traballo e Asuntos Sociaispara dicta-las disposicións necesarias para a aplicacióne o desenvolvemento do previsto neste real decreto.

Disposición derradeira segunda. Entrada en vigor.

Este real decreto entrará en vigor o primeiro día dosegundo mes seguinte ó da súa publicación no «BoletínOficial del Estado».

Dado en Madrid, o 7 de marzo de 2003.JUAN CARLOS R.

O ministro de Traballo e Asuntos Sociais,EDUARDO ZAPLANA HERNÁNDEZ-SORO

MINISTERIO DE ECONOMÍA7253 ORDE ECO/805/2003, do 27 de marzo,

sobre normas de valoración de bens inmoblese de determinados dereitos para certas fina-lidades financeiras. («BOE» 85, do 9-4-2003.)

Esta orde establece normas para o cálculo do valorde taxación de bens inmobles e de determinados derei-tos reais para as finalidades previstas no seu ámbitode aplicación, así como para a elaboración de informese certificados nos que se formalizará. Estas normas pre-tenden, continuando na liña do Real decreto 775/1997,do 30 de maio, sobre o réxime xurídico de homologacióndos servicios e sociedades de taxación, potencia-la cali-dade técnica e formal das valoracións co obxectivo últi-mo de protexer máis e mellor os intereses de terceirosna súa condición de investidores ou asegurados. Convénlembrar que esta orde non contén ningunha disposiciónde tipo subxectivo relacionada coa capacidade para taxarnin para designa-lo taxador, a cal se rexe polas normasregulamentarias correspondentes segundo a finalidadeda taxación.

O cálculo e a formalización do valor de taxación esta-ba regulado pola Orde do 30 de novembro de 1994

sobre normas de valoración de bens inmobles para deter-minadas entidades financeiras. Esta disposición, que ago-ra se derroga, era o último expoñente dunha regulaciónque tiña como orixe a Lei da regulación do mercadohipotecario. A Orde de 1994 contribuíu de forma decisivaa perfecciona-lo funcionamento do mercado de taxaciónpara finalidades financeiras.

Non embargante, considerouse aconsellable a súasubstitución por un novo texto. Os motivos para estecambio normativo son basicamente tres:

a) A aclaración terminolóxica dalgúns aspectos rela-cionados coa valoración de bens inmobles para a fina-lidade hipotecaria e de fondos de pensións. Algúnsdesenvolvementos recentes no ámbito europeo tendena diferenciar valor de mercado (o valor nun momentodo tempo) e valor hipotecario (o valor sustentable notempo). Aínda que formalmente a Orde de 1994 baseabao cálculo do valor de taxación no valor de mercado,a obriga de utilizar unha metodoloxía estricta e rigorosabaseada no principio de prudencia conducía ó cálculodun valor de taxación equiparable ó valor hipotecario.Para emendar este problema, máis formal ca material,introduciuse na orde o valor hipotecario como base paraa obtención do valor de taxación de bens inmobles paraas finalidades hipotecaria e de fondos de pensións, facen-do explícitas algunhas prácticas destinadas a respecta-loprincipio de prudencia. En todo caso, debe subliñarseque estas modificacións non supoñen en modo ningúnunha ruptura nas normas de cálculo do valor de taxación,senón tan só un axuste aclaratorio inscrito na vontadexeral de continuidade que inspira a orde.

b) A adaptación do cálculo do valor de taxación ea súa formalización á lexislación aprobada recentemente.En efecto, desde a entrada en vigor da Orde de 1994aprobáronse novas normas que a afectan directa ou indi-rectamente. Entre elas destacan a Lei 6/1998, do 13de abril, sobre réxime do solo e valoracións, a Lei46/1998, do 17 de decembro, sobre introducción doeuro, o Real decreto lei 14/1999, do 17 de setembro,sobre sinatura electrónica, o Real decreto 2486/1998,do 20 de novembro, polo que se aproba o Regulamentode ordenación e supervisión dos seguros privados, e oReal decreto 845/1999, do 21 de maio, de modificaciónparcial do Real decreto 1393/1990, do 2 de novembro,polo que se aproba o regulamento da Lei 46/1984, do26 de decembro, reguladora das institucións de inves-timento colectivo en relación coas sociedades e fondosde investimento inmobiliarios e se dispoñen outras medi-das financeiras.

c) A introducción das melloras de tipo técnico eformal froito da experiencia na aplicación práctica daOrde de 1994, tanto por parte dos organismos super-visores como das entidades e das sociedades e serviciosde taxación.

A orde consta de 88 artigos, cinco disposicións adi-cionais, unha disposición transitoria, unha disposiciónderrogatoria e tres disposicións derradeiras. Os artigosestructúranse en catro títulos e estes en capítulos eseccións.

O título I contén as disposicións xerais: o ámbito,principios e definicións; as comprobacións mínimas edocumentación dispoñible; os condicionantes e adver-tencias, tanto xerais coma específicas, e en xeral todasaquelas cuestións que o taxador deberá ter en contatanto no ámbito técnico coma no formal.

O título II contén as disposicións técnicas encami-ñadas á determinación do valor de taxación dos distintosobxectos de valoración e para as distintas finalidades.Para iso regúlanse os distintos métodos técnicos de valo-ración e a valoración dos distintos bens e dereitos. Todoo seu contido está baseado no principio de prudencia

Suplemento núm. 7 Xoves 1 maio 2003 1027

e o principio de sustentabilidade para aqueles valorescon efectos ó longo do tempo.

O título III contén as disposicións formais encami-ñadas á elaboración do informe e certificado nos quese formalizará o correspondente valor de taxación. Paraiso establécese unha única estructura cunha serie depuntos mínimos que o taxador terá que cubrir segundocál sexa o obxecto da valoración. Todo o seu contidoestá baseado no principio de transparencia no sentidode que os documentos e datos manexados polo taxadorpara o cálculo dos valores deberán estar ó dispor dosupervisor correspondente.

O título IV contén unha serie de disposicións cunámbito de aplicación que se limita á valoración paraa cobertura das provisións técnicas das entidades ase-guradoras e para a determinación do patrimonio dasinstitucións de investimento colectivo inmobiliarias.

Esta orde díctase en uso das habilitacións normativassinaladas no artigo 37.4 do Real decreto 685/1982,do 17 de marzo, polo que se desenvolven determinadosaspectos da Lei 2/1981, do 25 de marzo, de regulacióndo mercado hipotecario; o artigo 74.5 do regulamentoda Lei 46/1984, do 26 de decembro, reguladora dasinstitucións de investimento colectivo, aprobado poloReal decreto 1393/1990, do 2 de novembro (segundoa redacción dada no Real decreto 686/1993, do 7 demaio); o artigo 50.10 do Regulamento de ordenacióne supervisión dos seguros privados (aprobado polo Realdecreto 2486/1998, do 20 de novembro) e o artigo37.1 do Regulamento de plans e fondos de pensións(aprobado polo Real decreto 1307/1988, do 30 desetembro),

Na súa virtude, dispoño:

TÍTULO I

Disposicións xerais

CAPÍTULO I

Ámbito, principios e definicións

Artigo 1. Obxecto.

Esta orde ten por obxecto a regulación do réximexurídico ó que se deberá axusta-lo cálculo do valor detaxación de bens inmobles e determinados dereitos, asícomo a elaboración dos informes e certificados nos quese formalice, sempre que o devandito cálculo se realicepara algunha das finalidades integrantes do seu ámbitode aplicación.

Artigo 2. Ámbito de aplicación.

Esta orde será de aplicación sempre que o valor detaxación se utilice para algunha das finalidades seguin-tes:

a) Garantía hipotecaria de créditos ou préstamosque formen ou vaian formar parte da carteira de cober-tura de títulos hipotecarios emitidos polas entidades, pro-motores e constructores a que se refire o artigo segundodo Real decreto 685/1982, do 17 de marzo, polo quese desenvolven determinados aspectos da Lei 2/1981,do 25 de marzo, de regulación do mercado hipotecario.

b) Cobertura das provisións técnicas das entidadesaseguradoras, esixida no Real decreto 2486/1998, do20 de novembro, polo que se aproba o Regulamentode ordenación e supervisión dos seguros privados.

c) Determinación do patrimonio das institucións deinvestimento colectivo inmobiliarias reguladas no Real

decreto 1393/1990, do 2 de novembro, polo que seaproba o regulamento da Lei 46/1984, do 26 de decem-bro, reguladora das institucións de investimento colec-tivo.

d) Determinación do patrimonio inmobiliario dosfondos de pensións regulados no Real decreto1307/1988, do 30 de setembro, polo que se aprobao Regulamento de plans e fondos de pensións.

Artigo 3. Principios.

1. As entidades de crédito que dispoñan de serviciosde taxación e as sociedades de taxación homologadascando valoren para calquera das finalidades integradasno ámbito de aplicación desta orde deberano facer apli-cando, nos termos establecidos nel, os seguintes prin-cipios:

a) Principio de anticipación, segundo o cal o valordun inmoble que se encontre en explotación económicaé función das expectativas de renda que previsiblementeproporcionará no futuro.

b) Principio de finalidade, segundo o cal a finalidadeda valoración condiciona o método e as técnicas de valo-ración que hai que seguir. Os criterios e métodos devaloración utilizados serán coherentes coa finalidade davaloración.

c) Principio de maior e mellor uso, segundo o calo valor dun inmoble susceptible de ser dedicado a dife-rentes usos será o que resulte de o destinar, dentrodas posibilidades legais e físicas, ó economicamentemáis aconsellable, ou se é susceptible de ser construídocon distintas intensidades edificatorias, será o que resul-te de o construír, dentro das posibilidades legais e físicas,coa intensidade que permita obte-lo seu maior valor.

d) Principio de probabilidade, segundo o cal antevarios escenarios ou posibilidades de elección razoablesse elixirán aqueles que se consideren máis probables.

e) Principio de proporcionalidade, segundo o cal osinformes de taxación se elaborarán coa amplitude ade-cuada tendo en conta a importancia e o uso do obxectode valoración, así como a súa singularidade no mercado.

f) Principio de prudencia, segundo o cal, ante variosescenarios ou posibilidades de elección igualmente pro-bables, se elixirá o que dea como resultado un menorvalor de taxación.

Este principio será de aplicación obrigatoria candoo valor de taxación se utilice para algunha das finalidadessinaladas no artigo 2.a), b) e d) desta orde.

g) Principio de substitución, segundo o cal o valordun inmoble é equivalente ó doutros activos de similarescaracterísticas substitutivos daquel.

h) Principio de temporalidade, segundo o cal o valordun inmoble é variable ó longo do tempo.

i) Principio de transparencia, segundo o cal o infor-me de valoración dun inmoble deberá conte-la informa-ción necesaria e suficiente para a súa fácil comprensióne detalla-las hipótese e documentación utilizadas.

j) Principio do valor residual, segundo o cal o valoratribuíble a cada un dos factores de producción duninmoble será a diferencia entre o valor total do devanditoactivo e os valores atribuíbles ó resto dos factores.

2. Os principios recollidos no punto anterior utili-zaranse como criterios de interpretación e, se é o caso,de integración das normas desta orde.

Artigo 4. Definicións.

Para os efectos desta orde utilizaranse as seguintesdefinicións:

Actualización dunha taxación. É toda revisión dunhataxación anterior, emitida pola mesma entidade taxadora


antes de transcorreren dous anos desde a súa data deemisión, na que con referencia á taxación anterior semodifiquen as advertencias, os condicionantes ou cal-quera dos valores que figuren nela. Este prazo será detres anos para a finalidade recollida no artigo 2.b) (ámbitode aplicación), conforme o establecido no artigo 84.1desta orde.

Antigüidade. É o número de anos transcorridos entrea data de construcción dun inmoble ou a da última reha-bilitación integral del, e a data da valoración.

Comparables. Son inmobles que se consideran simi-lares ó inmoble obxecto de valoración ou adecuadospara aplica-la homoxeneización, tendo en conta a súalocalización, uso, tipoloxía, superficie, antigüidade, esta-do de conservación, ou outra característica física rele-vante ó devandito fin.

Compromiso de compra a prazo de inmobles. É uncontrato en virtude do cal os contratantes se compro-meten á compravenda dun inmoble, a un prezo prede-terminado, e nunha data concreta.

Depreciación física. É a perda que experimenta o valorde reemprazamento bruto (VRB) dun ben en función dasúa antigüidade, estado de conservación e duración dosseus compoñentes.

Depreciación funcional. É a perda que experimentao valor de reemprazamento bruto (VRB) dun ben aten-dendo á súa defectuosa adaptación á función a que sedestina. Comprende as perdas producidas no inmoblepor obsolescencia, deseño, falta de adaptación ó seuuso, etc.

Edificio. É calquera tipo de construcción, sólida, dura-ble e apta para albergar un ou varios espacios destinadosó desenvolvemento de calquera actividade.

Edificio destinado a uso determinado (residencial, deoficinas, etcétera). É todo edificio no que a superficiesobre rasante destinada a un uso determinado é igualou superior a dous tercios da superficie total sobre rasan-te del.

Edificio en construcción. É toda obra de nova edi-ficación iniciada e non terminada que conte coa corres-pondente licencia e se realice de acordo cun proxectovisado polo colexio profesional correspondente.

Edificio en proxecto. É calquera tipo de construcción(obra nova ou rehabilitación) que se realizará sobre unterreo ou predio determinado de acordo cun proxectovisado polo colexio profesional correspondente. Paraestes efectos, entenderanse como obras de rehabilita-ción as que cumpran os requisitos sinalados na definiciónde inmoble en rehabilitación.

Elementos comúns dun edificio. Son todos aquelesespacios que, non sendo de uso privativo, deban sertidos en conta para efectos de cómputo de superficie.

Elemento dun edificio. É toda unidade física, funcionalou rexistral, que forme parte dun edificio composto pormáis unidades destinadas ó mesmo ou a outros usose que sexa susceptible de venda individualizada.

Elementos especulativos. Son aqueles datos, ofertasou escenarios que mesmo sendo relevantes para a deter-minación do valor de mercado traian causa, ben duncomportamento ligado á intención dun operador debeneficiarse a curto prazo coas fluctuacións nos prezosdos activos inmobiliarios, ben de expectativas de cambiode uso ou edificabilidade, ben doutros factores extraor-dinarios (tales como novas infraestructuras ou investi-mentos que impliquen unha revalorización dos inmobles)dos que a presencia futura non estea asegurada.

Entidade taxadora. As sociedades de taxación homo-logadas e inscritas no Rexistro Especial do Banco deEspaña, así como, respecto ás valoracións que teñancomo finalidade a mencionada na letra a) do artigo 2,os servicios de taxación de entidades de crédito homo-logados e inscritos no Rexistro Especial do Banco deEspaña.

Contorno. É o espacio de adecuada amplitude e concaracterísticas homoxéneas tanto físicas coma estruc-turais no cal se sitúa o inmoble obxecto de valoración.

Predio rústico. Aquel terreo de nivel urbanístico II quese dedique ou poida dedicarse ó desenvolvemento du-nha actividade agraria.

Homoxeneización de prezos de inmobles compara-bles. É un procedemento polo cal se analizan as carac-terísticas do inmoble que se taxa en relación con outroscomparables, co obxecto de deducir, por comparaciónentre as súas similitudes e diferencias, un prezo de com-pravenda ou unha renda homoxeneizada para aquel.

Infraestructuras exteriores do terreo. Son as nece-sarias para dota-lo terreo dos servicios urbanísticos esixi-dos para a súa consideración como solo urbano de acor-do coa lexislación sobre réxime do solo e ordenaciónurbana.

Inmoble en rehabilitación. É todo edificio ou elementode edificio no que se iniciasen obras que reúnan osseguintes requisitos:

a) Que conten coa correspondente licencia.b) Que se realicen de acordo cun proxecto visado

polo colexio profesional correspondente.c) Que, alterando ou non os seus elementos estruc-

turais, impliquen o acondicionamento de polo menoso 50 por 100 da súa superficie edificada antes do iniciodas obras.

Para estes efectos consideraranse como obras deacondicionamento as destinadas a mellora-las condi-cións de habitabilidade dun edificio mediante a subs-titución, restauración ou modernización dos seus dife-rentes elementos constructivos e instalacións, e as queteñan por obxecto alterar substancialmente a morfoloxíada edificación, amplíen ou non a superficie edificada.

d) Que o custo orzado das obras alcance polo menoso 50 por 100 do valor de reemprazamento bruto daedificación (excluído o valor do terreo).

Cando a valoración se refira a un edificio completoe se estea procedendo á súa reforma parcial, a definiciónprecedente poderá aplicarse á parte afectada polas obrascando estas alcancen polo menos unha planta completa.

Inmoble ligado a unha actividade económica. É todoedificio, ou elemento de edificio, de uso monovalenteque está ou pode estar vinculado a unha explotacióneconómica. Entre outros incluiranse os seguintes tipos:

a) Edificios e instalacións industriais, fabrís e de pro-ducción agraria.

b) Centros de transporte, aparcadoiros e edifica-cións ou instalacións ligadas ó servicio de transporte.

c) Inmobles hoteleiros, nas súas diversas categoríase tipoloxías.

d) Hospitais e outras instalacións de carácter sani-tario.

e) Instalacións recreativas, deportivas e de espec-táculos.

f) Centros de ensino e outras instalacións culturais.g) Centros de equipamento social.h) Residencias estudiantís, para a terceira idade ou

similares.

Instalacións polivalentes. Son as instalacións que,concibidas ou instaladas para un uso concreto, permitan,ó xuízo do taxador, a súa utilización para outros per-mitidos.

En ningún caso se entenderán como instalacións poli-valentes aquelas con características e elementos cons-tructivos que limiten ou dificulten usos distintos ós exis-tentes, como son as cámaras acoirazadas, cámaras fri-goríficas, instalacións de lavandería, cociña e de serviciosespecíficos en establecementos de hostalería.

Localidade. É o núcleo urbano no que se encontrao inmoble obxecto de valoración.


Mercado local. O inmobiliario do contorno urbano ourural homoxéneo (barrio, pedanía, localidade, comarca)onde se encontre o inmoble (edificio, elemento de edi-ficio, predio rústico ou terreo), ou, cando o seu uso oucaracterísticas non permitan dispoñer de comparablesna devandita área, o mercado inmobiliario sectorial (ofi-cinas, centros comerciais, hoteis, explotación agraria docultivo dominantes correspondente) sempre que resulterepresentativo para a súa comparación dentro do terri-torio nacional.

Niveis urbanísticos do terreo. Para efectos da súa taxa-ción os terreos clasificaranse nos seguintes niveis:

Nivel I. Incluirá tódolos terreos que non pertenzanó nivel II.

Nivel II. Incluirá os terreos clasificados como non urba-nizables nos que non se permita edificar para usos dife-rentes á súa natureza agrícola, forestal, gandeira ou queestean ligados a unha explotación económica permitidapola normativa vixente.

Tamén se incluirán os terreos clasificados como urba-nizables que non estean incluídos nun ámbito de desen-volvemento do planeamento urbanístico ou que, están-doo, non se definisen nel as condicións para o seudesenvolvemento.

Opción de compra. É un contrato en virtude do calun vendedor outorga o dereito a comprar un inmoble,a un prezo predeterminado, e nunha data ou prazo con-creto.

Protección pública. É calquera réxime legal que limiteo prezo de venda ou aluguer do inmoble obxecto devaloración.

Solo urbano, solo non urbanizable, solo urbanizable.Utilizaranse as definicións establecidas na lexislaciónvixente sobre réxime do solo e ordenación urbanística.

Superficie comprobada. É a área medida polo taxadortendo en conta as definicións de superficie útil ou cons-truída e o correspondente plano acotado.

Superficie construída con partes comúns. É a super-ficie construída sen partes comúns máis a parte pro-porcional que lle corresponda segundo a súa cota nasuperficie dos elementos comúns do edificio.

Superficie construída sen partes comúns. É a super-ficie útil, sen excluí-la superficie ocupada polos elemen-tos interiores mencionados na devandita definición eincluíndo os cerramentos exteriores ó 100 por 100 ouó 50 por 100, segundo se trate, respectivamente, decerramentos de fachada ou medianeiros, ou de cerra-mentos compartidos con outros elementos do mesmoedificio.

Superficie útil. É a superficie do solo delimitado poloperímetro definido pola cara interior dos cerramentosexternos dun edificio ou dun elemento dun edificio,incluíndo a metade da superficie do solo dos seus espa-cios exteriores de uso privativo cubertos (tales comoterrazas, balcóns e tendedeiras, soportais, peiraos de car-ga, beirís, etc.), medida sobre a proxección horizontalda súa cuberta.

Non se considerará superficie útil a superficie ocu-pada en planta por cerramentos interiores fixos, poloselementos estructurais verticais, e polas canalizaciónsou conductos con sección horizontal superior ós 100centímetros cadrados e a superficie do solo cunha alturalibre inferior a 1,5 metros.

Tampouco se considerará superficie útil a ocupadapolos espacios exteriores non cubertos.

Superficie utilizable ou computable. É a superficie uti-lizada nas taxacións para determina-los valores técnicos.

Taxador. O profesional que, de conformidade co pre-visto nas normas aplicables a cada tipo de taxación,debe subscribir necesariamente o informe de taxación.

Valor de mercado ou venal dun inmoble (VM). É oprezo ó que podería venderse o inmoble, mediante con-

trato privado entre un vendedor voluntario e un com-prador independente na data da taxación no supostode que o ben se ofrecese publicamente no mercado,que as condicións do mercado permitisen dispoñer delde maneira ordenada e que se dispuxese dun prazo nor-mal, tendo en conta a natureza do inmoble, para nego-cia-la venda.

Para tal efecto considerarase:

a) Que entre vendedor e comprador non debe existirvinculación previa ningunha, e que ningún dos dous tenun interese persoal ou profesional na transacción alleaá causa do contrato.

b) Que a oferta pública ó mercado comporta tantoa realización dunha comercialización adecuada ó tipode ben de que se trate, como a ausencia de informaciónprivilexiada en calquera das partes intervenientes.

c) Que o prezo do inmoble é consecuente coa ofertapública citada e que reflicte nunha estimación razoableo prezo (máis probable) que se obtería nas condiciónsdo mercado existentes na data da taxación.

d) Os impostos non se incluirán no prezo. Tampoucose incluirán os gastos de comercialización.

Valor do inmoble para a hipótese de edificio termi-nado. É o valor que previsiblemente poderá alcanzar unedificio en proxecto, construcción ou rehabilitación nadata da súa terminación, se se constrúe nos prazos esti-mados e coas características técnicas contidas no seuproxecto de edificación ou rehabilitación.

Valor de reemprazamento (VR) ou custo de reem-prazamento ou de reposición pode ser: bruto ou a novoe neto ou actual.

O valor de reemprazamento bruto ou a novo (VRB)dun inmoble é a suma dos investimentos que seríannecesarios para construír, na data da valoración, outroinmoble das mesmas características (capacidade, uso,calidade, etc.) pero utilizando tecnoloxía e materiais deconstrucción actuais.

O valor de reemprazamento neto ou actual (VRN) éo resultado de deducir do VRB a depreciación física efuncional do inmoble na data da valoración.

Valor de taxación (VT). É o valor que esta orde esta-blece como tal para cada tipo de inmoble ou dereitoa valorar. Este valor será o valor xurídico ou con efectosxurídicos para as finalidades integrantes do ámbito deaplicación dela.

Valor hipotecario ou valor para efecto de crédito hipo-tecario (VH). É o valor do inmoble determinado por unhataxación prudente da posibilidade futura de comerciarco inmoble, tendo en conta os aspectos duradeiros alongo prazo daquela, as condicións do mercado normaise locais, o seu uso no momento da taxación e os seususos alternativos correspondentes.

Na determinación a que se refire o punto anteriornon se incluirán os elementos especulativos.

Valor máximo legal (VML). É o prezo máximo de vendadunha vivenda suxeita a protección pública establecidona normativa específica que lle sexa aplicable.

Valor por comparación, valor por actualización, valorresidual. É o valor obtido mediante a aplicación dos méto-dos técnicos de comparación, actualización de rendase residual respectivamente.

Valoración intermedia de obra. É calquera das valo-racións que se emiten con posterioridade á taxación ini-cial e durante a construcción ou rehabilitación dun ele-mento ou edificio, nos que se reflicte o avance das obrase a porcentaxe da obra executada e calquera outra cir-cunstancia da construcción que poida afecta-lo valor detaxación. A súa emisión non implica a actualización dosvalores contidos na valoración inicial.

Vivenda para primeira residencia. É aquela que polassúas características e localización teña como destino


máis probable o seu uso como vivenda habitual, inde-pendentemente do seu destino actual.

Vivenda para segunda residencia. É aquela que polassúas características e localización teña como destinomáis probable o seu uso como residencia temporal, inde-pendentemente do seu destino actual.

Vida útil. É o prazo durante o cal un inmoble estaráen condicións de ser usado para o fin a que se destina.Será total se se calcula desde o momento da construc-ción ou última rehabilitación integral e será residual sese calcula desde a data da taxación.

Artigo 5. Superficie utilizable ou computable.

1. Para calcula-lo valor dun edificio ou dun elementodun edificio utilizarase sempre a superficie comprobadapolo taxador. Ademais deberanse ter en conta as espe-cificacións seguintes:

a) Cando non sexa posible comproba-la superficiedo edificio ou elemento do edificio, utilizarase a súasuperficie rexistral.

b) No caso de elementos de edificios nos que sepuidese comproba-la superficie útil ou a construída senpartes comúns, poderá tamén utilizarse a superficie rexis-tral con partes comúns, mesmo cando esta última nonpuidese ser comprobada, sempre que exista unha difi-cultade operativa especial para a comprobación debi-damente xustificada polo taxador, non exista dúbidarazoable sobre a natureza da devandita superficie rexis-tral e a relación entre esta e a superficie comprobadasexa razoable ó xuízo do taxador.

c) Cando a superficie comprobada sexa superior árexistral ou cando se trate dun edificio que careza dedeclaración de obra nova inscrita, a súa adopción requi-rirá que se verifique a súa adecuación á normativa urba-nística aplicable.

d) No caso de que a superficie dos espacios exte-riores de uso privativo do edificio ou elemento dun edi-ficio supere o 15 por 100 da súa superficie total, aquelasuperficie deberase medir por separado e valorarase conprezo unitario diferente a superficie dos espacios exte-riores. Tamén se deberán valorar con prezo unitario dife-rente os espacios exteriores non cubertos e os que poloseu uso, características constructivas e funcionais se con-sidere que teñen valores independentes. O conxunto des-tas superficies deberá ser obxecto de xustificación, indi-cando os criterios seguidos.

e) Para os efectos do cálculo do seu valor máximolegal, nas vivendas suxeitas a protección pública toma-rase como superficie a consignada na cédula de cua-lificación correspondente.

2. Para calcula-lo valor dun terreo ou dun prediorústico utilizarase como superficie a comprobada polotaxador. Cando a devandita comprobación non sexa via-ble utilizarase a menor entre a superficie rexistral e acatastral.

Sen prexuízo do sinalado no parágrafo anterior, pode-rase utiliza-la maior entre a superficie rexistral e a catas-tral sempre que, unha vez feitas as estimacións opor-tunas, se xustifique expresa e razoadamente dunhamaneira destacada.

Artigo 6. Expresión dos valores.

1. Os valores dos bens inmobles e dereitos obxectode valoración reflectiranse nun informe e, se é o caso,nun certificado de taxación para a elaboración do calse seguirá o previsto no título III desta orde.

2. Estes valores expresaranse na moeda de cursolegal do país onde se localicen os bens ou o obxectodos dereitos. Se a devandita moeda non fose o euro,os valores ós que se refire o punto anterior expresaransetamén en euros utilizando como tipo de cambio os publi-cados oficialmente na data da taxación ou, se é o caso,no día anterior máis próximo.

CAPÍTULO II

Comprobacións e documentación

Artigo 7. Comprobacións mínimas.

1. Para determina-lo valor de taxación realizaranseas comprobacións necesarias para coñece-las caracte-rísticas e situación real do obxecto da valoración, e uti-lizarase o contido da documentación sinalada no artigo 8desta orde.

2. Entre as comprobacións a que se refire o puntoanterior, incluiranse polo menos as seguintes:

a) A identificación física do inmoble, mediante a súalocalización e inspección ocular por parte dun técnicocompetente, comprobando se a súa superficie e demaiscaracterísticas coinciden coa descrición que conste nadocumentación utilizada para realiza-la taxación, asícomo da existencia de servidumes visibles e do seu esta-do de construcción ou conservación aparente.

b) O estado de ocupación do inmoble e uso ouexplotación ó que se destine.

c) No caso de vivendas, o réxime de protecciónpública.

d) O réxime de protección do patrimonio arquitec-tónico.

e) A adecuación do inmoble ó planeamento urba-nístico vixente e, se é o caso, a existencia do dereitoó aproveitamento urbanístico que se valore.

Artigo 8. Documentación necesaria.

1. Para realiza-lo cálculo do valor de taxación, debe-rase ter disposto previamente de todos aqueles docu-mentos que sexan necesarios para unha identificacióncompleta do obxecto da valoración, tendo en conta otipo de ben, a finalidade daquela, o estado de ocupacióne construcción daquel e o método de valoración utilizado.

Entre os documentos ós que se refire o parágrafoanterior incluirase a certificación rexistral acreditativa datitularidade e cargas do inmoble, así como da súa des-crición completa, expedida dentro dos tres meses ante-riores á data da valoración, ou os seus equivalentes legaisen soportes alternativos.

Non obstante, na valoración de bens para a finalidadesinalada no artigo 2.a) e na valoración previa á comprade bens para a finalidade sinalada no artigo 2.c) (ámbitode aplicación) desta orde, a devandita certificación pode-rá ser substituída por orixinal ou copia de nota simplerexistral, expedida dentro dos tres meses anteriores ádata de valoración, que conteña polo menos a titula-ridade e descrición completa do inmoble, incluídos, seé o caso, os dereitos reais e as limitacións do dominio;ou por fotocopia do libro de Rexistro da propiedade,por fotocopia de escritura de propiedade, ou por docu-mentos equivalentes emitidos por procedementos tele-máticos polo Rexistro da Propiedade.

2. Ademais do sinalado no punto anterior, deberaseter disposto do seguinte:

a) No caso de edificios en proxecto que se valorenpara a hipótese de edificio terminado, o proxecto delesvisado polo colexio profesional competente.


b) No caso de edificios en construcción ou en reha-bilitación que se valoren para a hipótese de edificio ter-minado, e ademais do proxecto deles visado polo colexioprofesional correspondente, a licencia de obra, a últimacertificación da obra executada expedida pola direcciónfacultativa, así como o contrato de execución da obrae o orzamento de contrata, se existen.

c) No caso de vivendas suxeitas a protección públi-ca, cédula de cualificación ou documento administrativoque acredite ou permita determina-lo prezo máximo envenda ou aluguer.

d) No caso de edificios (que teñan como uso prin-cipal o de vivenda) a que se refire o artigo 2 da Lei38/1999, do 5 de novembro, de ordenación da edi-ficación, o documento acreditativo da expedición doseguro de danos materiais recollido no seu artigo 19.1.c)(seguro de danos decenal).

e) No caso de inmobles dos que se cedese totalou parcialmente o uso, o contrato de arrendamento ououtro título de ocupación, o último recibo da renda aboa-do así como unha certificación expedida polo propietariona que se expresará con claridade: cada unha das super-ficies arrendadas dentro do predio; a renda neta anualproducida en total e por cada unha das partes; o estadode ocupación do inmoble; o estado de pagamento dasrendas vixentes; os gastos imputables ó inmoble, conindicación dos repercutidos ó ocupante durante o últimoano e o destino do inmoble.

Para efectos da finalidade indicada no artigo 2.a) des-ta orde, os datos a que se refire o parágrafo anteriordeberán estar igualmente dispoñibles aínda que non seránecesaria a certificación expedida polo propietario.

f) En inmobles ligados a unha explotación econó-mica, os documentos necesarios para calcula-los fluxosa que se refire o artigo 27 (fluxos de caixa no métodode actualización) desta orde.

g) No caso de predios rústicos, a documentacióncatastral relevante, a referente ó seu réxime de explo-tación, así como, se é o caso, a do dereito de rega ea do seu rendemento.

h) No caso dos terreos que se valoren atendendoó seu aproveitamento urbanístico ou para edificios enproxecto, cédula urbanística ou certificado municipal ououtra documentación que permita determina-la clase desolo e, se é o caso, o seu aproveitamento urbanístico,condicións para o seu desenvolvemento ou documen-tación necesaria para determinalos.

i) No caso de edificios en réxime de propiedade hori-zontal ou elementos de edificios diferentes de vivendaou praza de garaxe, os estatutos da comunidade de pro-pietarios, documento equivalente ou certificación doadministrador da comunidade acreditativa das limita-cións do seu uso ou outras circunstancias contidasnaqueles que puidesen afecta-lo seu valor.

j) Os restantes que sexan esixidos por outras dis-posicións desta orde segundo o método de valoraciónadoptado, o tipo de inmoble ou a finalidade de taxación.

CAPÍTULO III

Condicionantes e advertencias

Artigo 9. Valor de taxación condicionado.

Agás o previsto no artigo 14, para que o valor detaxación calculado de acordo con esta orde poida serutilizado para algunha das finalidades sinaladas no seuartigo 2 (ámbito de aplicación) deberá ser expresadosen suxeición a ningún condicionante.

Artigo 10. Condicionantes.

1. Para os efectos desta orde considerarase queexiste un condicionante nos seguintes supostos:

a) Cando non se puidesen realiza-las comprobaciónsa que se refire o artigo 7.2 (comprobacións mínimas),salvo no caso da prevista na letra d) do devandito punto,que só constituirá un condicionante cando afecte edi-ficios completos ou locais comerciais.

b) Cando, estando cedido o uso do inmoble, nonse dispuxese do contrato de arrendamento ou outro títulode ocupación e das condicións actuais do arrendamentoou cesión.

c) Cando o inmoble estea suxeito a protección públi-ca e non se puidese calcula-lo seu valor máximo legal.

d) Cando non se dispuxese, se é o caso, dalgunhada documentación seguinte:

A documentación a que se refiren os parágrafossegundo e terceiro do artigo 8.1 (documentación dis-poñible) desta orde.

O proxecto visado a que se refire o artigo 8.2.a).A licencia de obra a que se refire o artigo 8.2.b).Cédula urbanística ou documentación a que se refire

o artigo 8.2.h) desta orde.A da adscrición do dereito de rega ó predio rústico

a que se refire o artigo 8.2.g) cando esta se valore comoregadío.

e) Cando non se puidesen cumprir outras esixenciasprevistas nesta orde, ou concorran outras circunstanciasque impliquen dúbidas razoadas sobre a correcta iden-tificación, física ou rexistral, do inmoble que se vaia taxar,ou sobre a existencia das características del utilizadasna taxación, que poidan afectar significativamente o cál-culo dos seus valores técnicos.

2. Cando a taxación se efectúe para os efectos dodisposto no artigo 2.c) (ámbito de aplicación) desta orde,condicionarase o valor de taxación, cando o titular rexis-tral do inmoble non coincida coa institución que o inclúapara efectos de cálculo do seu valor patrimonial.

O sinalado no parágrafo anterior non será de apli-cación cando se realicen taxacións previas á comprade inmobles por parte de sociedades ou fondos de inves-timento inmobiliario.

Artigo 11. Advertencias xerais.

Para os efectos desta orde considerarase que existeun suposto de advertencia, sempre que se teña dúbidasobre algún dos datos utilizados no cálculo dos valorestécnicos do obxecto da valoración e, como mínimo, nossupostos que se indican a continuación:

a) Cando existan discrepancias entre a realidade físi-ca do inmoble e a súa descrición rexistral que non indu-zan a dubidar sobre a súa identificación ou característicase que non inflúan previsiblemente sobre os valores cal-culados.

b) Cando o inmoble que se valora non estea con-forme co planeamento urbanístico vixente, salvo que seformulase un condicionante, ou cando, non sendo esixi-ble a emisión dun condicionante, non se puidese com-proba-lo réxime de protección do patrimonio arquitec-tónico do inmoble.

c) Cando se valoren inmobles suxeitos a expropia-ción forzosa ou en función de licencias de construcciónou autorizacións administrativas que conteñan condi-cións, que de non cumprirse poidan orixinar modifica-cións no valor certificado.


d) Cando na valoración se utilizasen métodos dife-rentes dos indicados no artigo 15.1 (métodos) destaorde.

e) Cando para calcula-lo valor máximo legal non sedispuxese da documentación indicada no artigo 8.2.c).

f) Cando non se dispuxese dalgunha da documen-tación seguinte:

Os documentos necesarios para calcula-los fluxos decaixa a que se refire o artigo 8.2.f).

Nos predios rústicos, a documentación catastral rele-vante ou a referente ó seu réxime de explotación ourendemento.

Os documentos sinalados no artigo 8.2.b), agás alicencia de obra para a que será de aplicación o previstono artigo 10.1.d).

Nos casos a que se refiren as letras d) e i) do arti-go 8.2, os documentos alí sinalados.

Artigo 12. Advertencias específicas.

1. Con independencia das advertencias xerais sina-ladas no artigo anterior, cando concorran tódalas cir-cunstancias mencionadas no punto seguinte, a entidadetaxadora deberá advertir expresa e motivadamente daposibilidade de que o valor de taxación do inmoble suframinusvalías no futuro, poñendo de manifesto os datos(ciclos pasados no mesmo mercado local; expectativascomúns entre os expertos; volatilidade apreciada no pre-zo dos seus comparables; mercado dominado por ele-mentos especulativos, etc.) de que dispoña sobre ascaracterísticas e a conxuntura do mercado inmobiliarioconsiderado.

2. As circunstancias a que se refire o punto anteriorson as seguintes:

a) Que o valor de taxación se calcule para a fina-lidade prevista no punto 2.a) desta orde.

b) Que no cálculo do valor de taxación se utiliceexclusivamente o método de comparación.

c) Que o ben obxecto de valoración estea destinadoa un uso do que os comparables, no mercado local ondese sitúe, experimentasen algunha caída significativa eduradeira dos seus prezos nominais nos últimos dezanos.

3. Nas taxacións que teñan como finalidade a pre-vista no punto 2.a) desta orde, tamén se deberá incluírunha advertencia específica, na forma que se indica acontinuación, cando, aínda que non concorra a circuns-tancia prevista na letra c) do punto anterior, a entidadetaxadora considere que existe unha probabilidade ele-vada de que o valor de taxación experimente unha reduc-ción significativa en termos nominais antes de trans-corrido un ano desde a data da taxación que dure polomenos tres anos.

A estimación deberá apoiarse en datos sólidos dis-poñibles sobre a situación conxuntural do mercado local,e a advertencia deberá mencionar aquela probabilidadexustificando a súa existencia e os datos en que se apoiaa estimación da entidade.

Artigo 13. Actuacións da entidade taxadora.

1. Cando se produza un condicionante, a entidadetaxadora deberá elixir unha das seguintes alternativas:

a) Entregarlle o informe ó cliente condicionandoexpresamente o valor de taxación.

b) Entregarlle o informe ó cliente denegando a fixa-ción dun valor de taxación.

Non obstante, cando a taxación se realice para osefectos da finalidade sinalada no artigo 2.a), e non sepuidese identificar física ou rexistralmente o inmoble,a entidade deberá rexeitar de maneira razoada a emisióndo informe.

2. Cando se produza unha advertencia, a entidadetaxadora deberá expresar, se é o caso, o seu efecto sobrea valoración.

Artigo 14. Emenda e levantamento do condicionante.

1. Malia o indicado no artigo 9, os informes e cer-tificados que conteñan condicionantes poderán utilizarsesempre que se levantasen conforme o previsto no punto2 e, ademais, para efectos da finalidade prevista no artigo2.a) poderán utilizarse os informes e certificados queconteñan:

O condicionante mencionado na letra b) do artigo10.1, se previamente á formalización da hipoteca setransmitise a propiedade do inmoble libre de inquilinose ocupantes.

Os condicionantes mencionados nas letras a), poloque se refire á comprobación do réxime de protecciónpública da vivenda que se vai valorar, e c) do artigo10.1, se previamente á formalización da hipoteca seincorporase ó expediente do correspondente crédito,baixo a responsabilidade da entidade de crédito que oconceda, a documentación, procedente das autoridadesadministrativas competentes ou do rexistro da propie-dade correspondente, que reflicta o réxime legal do inmo-ble (existencia ou inexistencia de protección pública, con-creción do valor máximo legal), unida a unha declaraciónsubscrita por apoderado recoñecido da entidade na quemanifeste a identidade dos inmobles a que se refire acitada documentación e os previstos na taxación.

2. A entidade taxadora poderá levanta-lo condicio-nante dun informe de taxación e do certificado en queaquel se sintetice cando desaparecese o suposto quedeu orixe a el. O levantamento do condicionante esixiráa declaración expresa e razoada da entidade que subs-cribiu o informe que o contiña na que se manifeste quese verificou a desaparición do suposto que deu orixea el.

TÍTULO II

Cálculo do valor de taxación

CAPÍTULO I

Métodos técnicos de valoración

SECCIÓN 1.a DISPOSICIÓNS XERAIS

Artigo 15. Métodos.

1. Os métodos técnicos de valoración utilizablespara efectos desta orde son:

a) O método do custo.b) O método de comparación.c) O método de actualización de rendas.d) O método residual.

2. Estes métodos permiten obte-lo valor de merca-do, o valor hipotecario e o valor de reemprazamento.

Artigo 16. Aplicabilidade e procedementos.

1. O ámbito de aplicabilidade dos métodos sinala-dos no artigo anterior así como os requisitos e proce-


dementos para a súa aplicación axustaranse ó estable-cido nas seccións seguintes deste capítulo.

2. En todo caso, na aplicación dos devanditos méto-dos para a finalidade prevista no artigo 2.a) (ámbito deaplicación) eliminaranse os elementos especulativos.

SECCIÓN 2.a MÉTODO DO CUSTO

Artigo 17. Aplicabilidade do método do custo.

1. O método do custo será aplicable na valoraciónde toda clase de edificios e elementos de edificios, enproxecto, en construcción ou rehabilitación ou terminados.

2. Mediante este método calcúlase un valor técnicoque se denominará valor de reemprazamento. Este valorpoderá ser bruto ou neto.

Artigo 18. Procedemento de cálculo do valor de reem-prazamento bruto.

1. Para calcula-lo valor de reemprazamento brutosumaranse os seguintes investimentos:

a) O valor do terreo no que se encontra o edificioou o do edificio que se vai rehabilitar.

b) O custo da edificación ou das obras de rehabi-litación.

c) Os gastos necesarios para realiza-lo reempraza-mento.

Para determina-los valores ou importes a que se refireo parágrafo anterior terase en conta o sinalado nos núme-ros seguintes.

2. Para determina-lo valor do terreo ou do edificioque se vai rehabilitar utilizarase ben o método de com-paración, ben o método residual de acordo co previstonesta orde.

3. O custo da edificación ou das obras de rehabi-litación será o custo da construcción por contrata.

Considerarase como custo da construcción por con-trata a suma dos custos de execución material da obra,os seus gastos xerais, se é o caso, e o beneficio industrialdo constructor. Non se incluirán no devandito custo odos elementos non esenciais da edificación que sexanfacilmente desmontables nin, agás para os inmobles liga-dos a unha explotación económica, os custos dos aca-bamentos e instalacións non polivalentes.

No caso de edificios de carácter histórico ou artísticoterase en conta, ademais, o valor particular dos elemen-tos da edificación que lle confiran ese carácter.

4. Os gastos necesarios serán os medios do mer-cado segundo as características do inmoble obxecto devaloración, con independencia de quen poida acomete-loreemprazamento. Estes gastos calcularanse cos prezosexistentes na data da valoración.

Incluiranse como gastos necesarios, entre outros, osseguintes:

Os impostos non recuperables e aranceis necesariospara a formalización da declaración de obra nova doinmoble.

Os honorarios técnicos por proxectos e dirección dasobras ou outros necesarios.

Os custos de licencias e taxas da construcción.O importe das primas dos seguros obrigatorios da

edificación e dos honorarios da inspección técnica paracalcula-las devanditas primas.

Os gastos de administración do promotor.Os debidos a outros estudios necesarios.

Non se considerarán como gastos necesarios o bene-ficio do promotor, nin calquera clase de gastos finan-ceiros ou de comercialización.

5. Na determinación do valor de reemprazamentobruto dos inmobles en construcción ou en rehabilitaciónatenderase á situación da obra executada na data davaloración, sen incluír fornecementos nin mobiliario.

6. Cando se calcule o valor de reemprazamento bru-to de inmobles en proxecto, en construcción ou en reha-bilitación, para a hipótese de edificio terminado, os pre-zos das unidades de obra existentes no momento dataxación poderán corrixirse, se é o caso, coa evolucióndo mercado ata a data da actualización. A modificacióndo valor do solo non poderá realizarse ata que a obraestea terminada e esixirá a actualización da taxación.

Artigo 19. Procedemento de cálculo do valor de reem-prazamento neto.

1. Para calcula-lo valor de reemprazamento neto res-tarase do valor de reemprazamento bruto a depreciaciónfísica e funcional do edificio terminado.

2. A depreciación física da edificación calcularasepor algún destes tres procedementos:

a) Atendendo á vida útil total e residual estimadaspolo taxador, o cal deberá xustificar adecuadamente oprocedemento utilizado na devandita estimación.

No caso de que atribuíse diferentes vidas útiles ásdiferentes instalacións ou elementos da construcción deedificio, a xustificación desagregará cada unha delas.

b) Mediante a técnica de amortización lineal, paraos efectos da cal se multiplicará o VRB, excluído o valorde mercado do terreo, polo cociente que resulte de divi-di-la antigüidade do inmoble entre a súa vida útil total.Esta última será a estimada polo taxador e, como máximo:

Para edificios de uso residencial: 100 anos.Para edificios de oficinas: 75 anos.Para edificios comerciais: 50 anos.Para edificios de uso industrial e inmobles ligados

a unha explotación económica: 35 anos.

No caso de edificios non destinados a un uso deter-minado, a vida útil máxima obterase ponderando os pra-zos máximos sinalados anteriormente en función dasuperficie destinada a cada un dos usos.

c) Sumando os custos e gastos necesarios paratransforma-lo edificio actual nun novo de similares carac-terísticas.

3. Os elementos dun edificio seguirán o réxime dedepreciación correspondente ó edificio en que se encon-tren.

4. A depreciación funcional calcularase como ovalor dos custos e gastos necesarios para adapta-lo edi-ficio ós usos ós que se destina, ou para corrixir errosde deseño ou obsolescencia.

SECCIÓN 3.a MÉTODO DE COMPARACIÓN

Artigo 20. Aplicabilidade do método de comparación.

1. O método de comparación será aplicable á valo-ración de toda clase de inmobles sempre que se cumpranos requisitos que se establecen no artigo seguinte.

2. Nos termos previstos nos artigos 53 (valoraciónde inmobles sobre os que existe dereito de superficie)e 54 (valoración de concesións administrativas) destaorde poderá ser aplicado igualmente á valoración dodereito de superficie e das concesións administrativas.


3. Mediante este método determínanse dous valo-res técnicos que se denominarán valor por comparación,que permite determina-lo valor de mercado dun deter-minado ben, e valor por comparación axustado, que per-mite determina-lo seu valor hipotecario.

Artigo 21. Requisitos para a utilización do método decomparación.

1. Para a utilización do método de comparación paraefectos desta orde será necesario que se cumpran osseguintes requisitos:

a) A existencia dun mercado representativo dosinmobles comparables.

b) Dispoñer de suficientes datos sobre transacciónsou ofertas que permitan, na zona de que se trate, iden-tificar parámetros adecuados para realiza-la homoxenei-zación de comparables.

c) Dispoñer de información suficiente sobre polomenos seis transaccións ou ofertas de comparables quereflictan adecuadamente a situación actual do devanditomercado.

2. Adicionalmente, para a utilización do método decomparación para efectos do previsto no artigo 2.a) (ám-bito de aplicación) desta orde serán necesarios os seguin-tes requisitos:

a) Dispoñer de datos adecuados (transaccións, ofer-tas, etc.) para estima-la evolución dos prezos de com-pravenda no mercado local de comparables durante polomenos os dous anos anteriores á data da valoración.

b) Dispoñer de información adecuada (datos pro-pios, publicacións oficiais ou privadas, índices sobre evo-lución de prezos, etc.) sobre o comportamento históricodas variables determinantes na evolución dos prezos domercado inmobiliario dos inmobles de usos análogosó que se valore e sobre o comportamento deses prezosno ciclo relevante para o efecto e sobre o estado actualda conxuntura inmobiliaria.

c) Contar con procedementos adecuados que, a tra-vés da detección das ofertas ou transaccións con datosanormais no mercado local, posibiliten a identificacióne eliminación de elementos especulativos.

Artigo 22. Procedemento de cálculo do valor por com-paración.

1. Para calcula-lo valor por comparación seguiranseas seguintes regras xerais:

a) Estableceranse as calidades e características doinmoble taxado que inflúan no seu valor.

No caso de edificios de carácter histórico ou artístico,para establece-las devanditas calidades e característicasterase en conta, ademais, o valor particular dos elemen-tos da edificación que lle confire ese carácter.

b) Analizarase o segmento do mercado inmobiliariode comparables e, baseándose en informacións concre-tas sobre transaccións reais e ofertas firmes apropia-damente corrixidas, se é o caso, obteranse prezos actuaisde compravenda ó contado dos devanditos inmobles.

c) Seleccionarase entre os prezos obtidos trala aná-lise prevista na letra anterior, unha mostra representativados que correspondan ós comparables, á que se aplicaráo procedemento de homoxeneización necesario.

Na selección indicada deberase, previamente, con-trastar aqueles prezos que resulten anormais co fin deidentificar e eliminar tanto os procedentes de transac-

cións e ofertas que non cumpran as condicións esixidasna definición de valor de mercado dos bens afectadoscomo, cando se trate dunha valoración para a finalidadeprevista no artigo 2.1.a) desta orde, os que poidan incluírelementos especulativos.

d) Realizarase a homoxeneización de comparablescos criterios, coeficientes ou ponderacións que resultenadecuados para o inmoble de que se trate.

e) Asignarase o valor do inmoble, neto de gastosde comercialización, en función dos prezos homoxenei-zados, logo de deducción das servidumes e limitaciónsdo dominio que recaian sobre aquel e que non fosentidas en conta na aplicación das regras precedentes.

2. Ademais das regras xerais sinaladas no puntoanterior, para determina-lo valor a que se refire o devan-dito número teranse en conta, cando proceda, as seguin-tes regras especiais:

a) No caso de edificios en proxecto, construcciónou rehabilitación, cando se determine o valor por com-paración para a hipótese de edificio terminado, utiliza-ranse os prezos existentes no mercado na data da taxa-ción para a venda de inmobles terminados similares.Este valor poderase corrixir razoadamente de acordo coatendencia do mercado para o prazo previsto de termi-nación da obra.

b) No caso de valoración de predios rústicos, ó uti-liza-lo método de comparación, a homoxeneización pre-vista nel basearase nos valores unitarios por hectáreaexistentes no mercado para as distintas clases de terra,ou tipos de cultivos ou aproveitamento.

Artigo 23. Axuste do valor por comparación.

1. O valor por comparación obtido de acordo coartigo anterior será axustado pola entidade taxadora paraobter un valor por comparación axustado cando con-corran os requisitos para incluí-la advertencia específicaque se menciona no punto 3 do artigo 12.

2. Para corrixi-los efectos da probabilidade a quese refire o devandito artigo 12.3, a entidade taxadora,en función da súa capacidade técnica, aplicaralle ó valorpor comparación a reducción que considere necesaria.

Cando os datos dispoñibles sobre o comportamentodo mercado non permitan, en opinión da entidade taxa-dora, estima-la reducción indicada no parágrafo anterior,aplicarase unha porcentaxe de reducción do 10 por 100en todo caso, e do 15 por 100 se aprecia unha granvolatilidade nos prezos considerados para determina-lovalor por comparación.

3. Sen prexuízo da información esixible no cálculodo valor de taxación, a mención ó axuste realizado ea súa xustificación incluiranse na advertencia específicaa que se refire o artigo 12.3.

SECCIÓN 4.a MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENDAS

Artigo 24. Aplicabilidade do método de actualización.

1. O método de actualización de rendas será apli-cable, sempre que se cumpran os requisitos establecidosno artigo seguinte, á valoración de toda clase de inmo-bles susceptibles de producir rendas e á dos dereitosreais sinalados no artigo 52.2 (aplicación), salvo asopcións de compra.

2. Mediante este método calcularase un valor téc-nico que se denominará valor por actualización, que per-mite determinar tanto o valor de mercado dun deter-minado ben como o seu valor hipotecario.


Artigo 25. Requisitos para a utilización do método deactualización.

1. Para a utilización do método de actualización paraefectos desta orde será necesario que se cumpra polomenos un dos seguintes requisitos:

a) A existencia dun mercado de alugueres repre-sentativo dos comparables. Para presumir tal existencia,será necesario dispoñer, como mínimo, de seis datosde rendas de aluguer sobre comparables que reflictanadecuadamente a situación actual deste mercado e dis-poñer de suficientes datos sobre transaccións en aluguerou ofertas que permitan identificar parámetros adecua-dos para realiza-la homoxeneización de rendas en com-parables.

b) A existencia dun contrato de arrendamento sobreo inmoble obxecto de valoración.

c) Que o inmoble valorado estea producindo ou poi-da producir ingresos como inmoble ligado a unha acti-vidade económica e que ademais existan suficientesdatos contables da explotación ou información adecuadasobre ratios estructurais medias da rama de actividadecorrespondente.

2. Para utiliza-lo método de actualización de rendaspara efectos do previsto no artigo 2.a) (ámbito de apli-cación) desta orde será necesario, cando concorra algúndos supostos previstos nas letras a) ou b) do punto 1,que a entidade de taxación dispoña de:

a) Datos adecuados (transaccións ou ofertas, etc.),sobre a evolución das rendas de aluguer no mercadolocal de inmobles comparables durante polo menos osdous anos anteriores á data da valoración, e o seu estadoactual.

b) Información adecuada (datos propios, publica-cións oficiais, índices de prezos) sobre o comportamentohistórico das variables determinantes na evolución dosprezos do mercado inmobiliario dos inmobles de usosanálogos ó que se valore e sobre o propio comporta-mento deses prezos no ciclo relevante para o efectoe o estado actual da conxuntura inmobiliaria.

c) Procedementos adecuados que, a través dadetección das ofertas ou transaccións con datos anor-mais no mercado local, posibiliten a identificación e eli-minación de elementos especulativos.

Artigo 26. Procedemento de cálculo do valor por actua-lización.

O cálculo do valor de actualización esixirá:

a) Estima-los fluxos de caixa.b) Estima-lo valor de reversión.c) Elixi-lo tipo de actualización.d) Aplica-la fórmula de cálculo.

Artigo 27. Fluxos de caixa no método de actualización.

1. Para efectos do sinalado no artigo anterior osfluxos de caixa poden ser inmobiliarios e operativos.

2. Entenderase por fluxos de caixa inmobiliarios oscobramentos e pagamentos futuros que traian causa doinmoble obxecto de valoración.

3. Entenderase por fluxos de caixa operativos osda explotación que utilice o inmoble obxecto de valo-ración. Estes fluxos calcularanse sumando ó beneficioda explotación no exercicio despois de impostos as dota-cións a amortizacións realizadas nel e restando destasuma os investimentos efectuados no devandito exer-

cicio en inmobilizado e, se é o caso, as variacións dofondo de manobra.

Cando se vaia calcula-lo valor de taxación para a fina-lidade prevista no artigo 2.a) (ámbito de aplicación), osbeneficios que se considerarán serán, en exclusiva, osordinarios do correspondente exercicio.

Entenderase por fondo de manobra a diferencia entreo saldo do activo circulante e o de acredores a curtoprazo do balance.

O inmobilizado, o activo circulante e os acredoresa curto prazo abarcarán as contas que se sinalan nosartigos 176, 177 e 180 do texto refundido da Lei desociedades anónimas, aprobado polo Real decreto lexis-lativo 1564/1989, do 22 de decembro.

4. Os fluxos de caixa estimaranse tendo en contao réxime do inmoble obxecto de valoración e, en todocaso, utilizaranse as hipóteses máis probables para deter-mina-las súas contías e as datas en que se realizarános cobramentos e os pagamentos.

Os devanditos fluxos de caixa calcularanse en uni-dades monetarias do ano a que se refira o valor da taxa-ción, sen ter en conta, por tanto, o efecto inflacionista.

Artigo 28. Fluxos de caixa dos inmobles con mercadode alugueres.

1. O establecido neste artigo poderá aplicarse sem-pre que exista, na data da taxación, un mercado de alu-gueres nos termos establecidos no artigo 25.1.a) (re-quisitos para a utilización do método de actualización)desta orde, con independencia de que o inmoble esteaalugado, baleiro ou explotado directamente polo seupropietario.

2. Os fluxos de caixa do inmoble obxecto de valo-ración estimaranse, ó longo da súa vida útil, tendo enconta tódolos factores que poidan afecta-la súa contíae a súa obtención efectiva, entre deles:

Os cobramentos que normalmente se obteñan eninmobles comparables.

A ocupación actual e a probabilidade de ocupaciónfutura do inmoble.

As disposicións legais ou cláusulas contractuais (ren-da, revisións, prazo, etc.) que afecten exclusivamenteos fluxos de caixa do inmoble. Excluiranse aquelas dis-posicións ou cláusulas que afecten a fluxos atribuíblesa elementos vinculados ó devandito inmoble pero alleosa el, tales como mobiliario, enxoval, etc.

A morosidade actual ou previsible dos cobramentos.A evolución previsible do mercado, tendo en conta

soamente, cando a valoración se realice para a finalidadeprevista no artigo 2.a) (ámbito de aplicación) desta orde,aquelas situacións ou circunstancias que presumible-mente poidan permanecer no medio e longo prazo.

3. Sen prexuízo do sinalado no punto anterior,durante o período de vixencia dos contratos de arren-damento as contías dos cobramentos integrantes dosfluxos de caixa serán as derivadas das cláusulas con-tractuais. Non obstante, se as devanditas contías fosensuperiores ás doutros inmobles comparables, só se pode-rán utilizar se se considera e xustifica que non é previsiblea modificación das devanditas contías e, cando se pre-tenda calcula-lo valor de taxación para a finalidade pre-vista no artigo 2.a) (ámbito de aplicación), sempre queaquelas non se poidan atribuír a elementos especula-tivos.

4. No cálculo dos pagamentos incluirase calqueratipo de gasto necesario actual ou previsible, mesmo recu-perable, que deba soporta-la propiedade, xa sexa impu-


table directamente ó inmoble (mantemento, conserva-ción, administración, impostos, taxas, etc.), xa sexa con-secuencia do seu destino ou necesario para o seu aluguer(administración dos alugueres, comercialización, etcétera).

Nos pagamentos recuperables terase tamén en contao prazo previsible en que vaian ser efectivamente recu-perados.

Artigo 29. Fluxos de caixa doutros inmobles en arren-damento.

1. O establecido neste artigo poderá aplicarse can-do o inmoble obxecto de valoración se encontre arren-dado na data da taxación.

2. Os fluxos de caixa do inmoble obxecto de valo-ración estimaranse, mentres estea en vigor o contratode arrendamento, tendo en conta as súas cláusulascontractuais.

Cando a finalidade da valoración sexa a prevista noartigo 2.a) (ámbito de aplicación), os fluxos de caixa doinmoble obxecto de valoración que sexan superiores ósdoutros inmobles comparables substituiranse polos des-tes sempre que a diferencia poida atribuírse á presenciade elementos especulativos.

Artigo 30. Fluxos de caixa doutros inmobles en explo-tación económica.

1. O establecido neste artigo poderá aplicarse can-do o inmoble obxecto de valoración se encontre na datada taxación ligado a unha actividade económica.

2. Estimaranse os fluxos de caixa da explotacióndurante o período de tempo en que previsiblemente vaiacontinuar esta e tomaranse os que son imputables óinmoble.

3. Os fluxos de caixa a que se refire o punto anteriorserán as contías medias do sector de actividade no quese integre a devandita explotación. Estas contías mediascorrixiranse razoadamente cando:

a) A localización ou as características particularesdo inmoble inflúan ou poidan influír claramente en quea explotación económica obteña ingresos superiores ouinferiores á media do sector de actividade no que seintegra.

Cando a finalidade da valoración sexa a prevista noartigo 2.a) (ámbito de aplicación) só se levará a cabocorrección se se prevé que os ingresos a que se refireo punto anterior, cando sexan superiores ás contíasmedias citadas, vaian ser obtidos de modo duradeiropolo menos durante os cinco anos seguintes á data dataxación.

b) As perspectivas económicas do devandito sectormodifiquen a probabilidade de obte-los ingresos netosprevistos pola devandita explotación.

Para realiza-la corrección a que se refire o primeiroparágrafo deste número non se poderán utiliza-los datosactuais ou previsibles da explotación que utiliza o inmo-ble obxecto de valoración que, segundo opinión razoadado taxador, traian causa de factores vinculados funda-mentalmente á xestión da devandita explotación ououtros alleos ó inmoble.

4. Para realiza-la imputación a que se refire o punto 2deste artigo tomaranse os fluxos de caixa operativosdeterminados segundo o punto anterior, e terase en con-ta o valor relativo do mobiliario e equipo non inmobiliario.

5. Cando non existan as contías medias a que serefire o punto 3 deste artigo, utilizaranse as propias daexplotación de que se trate sempre que se dispoña de

datos de, polo menos, os dous últimos anos. No casode tratarse dunha explotación en proxecto, teranse enconta as contías provisionais achegadas polos titularesda futura explotación, sempre que sexan completas ealcancen polo menos tres exercicios.

No caso de que a finalidade da valoración sexa aprevista no artigo 2.a) (ámbito de aplicación) as contíasa que se refire o parágrafo anterior reduciranse polomenos nun 10 por 100.

Artigo 31. Valor de reversión.

1. Cando os fluxos de caixa se calculan de con-formidade co previsto no artigo 28 (fluxos de caixa dosinmobles con mercado de alugueres) desta orde, o valorde reversión ó final da súa vida útil será o valor nesadata do terreo no que está edificado. Para iso:

a) Calcularase o valor do terreo na data da taxaciónde acordo cos métodos previstos nesta orde.

b) Este valor axustarase coa plusvalía ou a minus-valía que resulte razoable e sexa debidamente xustifi-cada, tendo en conta a localización, uso e evolucióndo mercado de inmobles comparables.

2. Cando os fluxos de caixa se calculan de acordoco previsto no artigo 29 (fluxos de caixa doutros inmo-bles en arrendamento) desta orde, o valor de reversiónserá o valor previsible do inmoble ó final do contrato.Para iso calcularase o valor do inmoble libre de inquilinosna data da taxación aplicando o método de valoracióncorrespondente, e axustarase o valor do solo de acordocoa letra b) do punto 1 anterior e restarase a depreciaciónfísica e funcional da edificación, calculada de acordoco método do custo.

3. Cando os fluxos de caixa se calculen de acordoco previsto no artigo 30 (fluxos de caixa doutros inmo-bles en explotación económica) desta orde, para esti-ma-lo valor de reversión ó final do período de tempoen que previsiblemente vaia continua-la explotación,tomarase o seu valor de reemprazamento neto no devan-dito momento. Para iso terase en conta o sinalado nasletras seguintes:

a) Calcularase o valor do solo na data da taxacióne axustarase nos termos establecidos nas letras a) eb) do punto 1 deste artigo.

b) A depreciación das edificacións corresponderaseco período citado.

Artigo 32. Tipo de actualización no método de actua-lización.

1. Para determina-lo tipo de actualización seguiraseo seguinte procedemento:

Adoptarase un tipo de xuro nominal adecuado ó riscodo proxecto de investimento e que atenda, en particular,ó seu volume e grao de liquidez, á tipoloxía (industrial,comercial, etc.) do inmoble, ás súas características e loca-lización física, ó tipo de contrato de arrendamento (exis-tente ou previsto) e ó risco previsible na obtención derendas.

Este tipo de xuro converterase en real corrixíndosedo efecto inflacionista mediante a aplicación dun índicede prezos que reflicta adecuadamente a inflación espe-rada durante o período para o que se prevexa a existenciade fluxos de caixa.

2. O tipo de xuro nominal a que se refire o primeiroguión do punto anterior non poderá ser inferior á ren-dibilidade media anual do tipo medio da débeda do Esta-do con vencemento superior a dous anos. Este prazo


de vencemento será igual ou superior a cinco anos sea finalidade da valoración é a prevista no artigo 2.a).

Para determina-la rendibilidade media anual:

Tomarase o tipo medio durante un período continua-do non inferior a tres meses nin superior a un ano con-tados antes da data da taxación.

O tipo medio deberá ter sido publicado por un orga-nismo público ou por un mercado organizado.

3. A entidade taxadora xustificará debidamente otipo de xuro elixido, destacando o diferencial positivoaplicado respecto á rendibilidade media mencionada noparágrafo anterior e, en especial, a inflación esperadae demais medios de corrección utilizados para obter untipo real.

Artigo 33. Fórmula de cálculo do valor por actualiza-ción.

1. O valor de actualización do inmoble obxecto devaloración será o valor actual (VA) dos fluxos de caixae do valor de reversión esperados para o tipo de actua-lización elixido.

2. O VA a que se refire o número anterior calcularasede acordo coa seguinte fórmula matemática:

VA = R Ej – R Sk +Valor de reversión

(1 + i)tj (1 + i)tk (1 + i)n

Onde:

VA = Valor actual.Ej = Importe dos cobramentos imputables ó inmoble

no momento J.Sk = Importe dos pagamentos previstos no momen-

to K.tj = Número de períodos de tempo que debe trans-

correr desde o momento da valoración ata que se pro-duza o correspondente Ej.

tk = Número de períodos de tempo desde o momentoda valoración ata que se produza o correspondente Sk.

i = Tipo de actualización elixido correspondente áduración de cada un dos períodos de tempo conside-rados.

n = Número de períodos de tempo desde a taxaciónata o final do período de estimación dos ingresos espe-rados.

3. Os períodos transcorridos (tempo), e o tipo deactualización que se vaia utilizar, expresaranse nas uni-dades correspondentes á duración de cada un dos perío-dos de tempo considerados.

SECCIÓN 5.a MÉTODO RESIDUAL

Artigo 34. Aplicabilidade do método residual.

1. O valor polo método residual calcularase seguin-do un dos procedementos seguintes:

a) Procedemento de análise de investimentos convalores esperados (Procedemento de cálculo «dinámi-co»).

b) Procedemento de análise de investimentos convalores actuais (Procedemento de cálculo «estático»).

2. O método residual poderá aplicarse mediante oprocedemento dinámico ós seguintes inmobles:

a) Terreos urbanos ou urbanizables, estean ou nonedificados.

b) Edificios en proxecto, construcción ou rehabili-tación, mesmo no caso de as obras estaren paralizadas.

3. O método residual só se poderá aplicar medianteo procedemento estático ós soares e inmobles en reha-bilitación nos que se poida comeza-la edificación ou reha-bilitación nun prazo non superior a un ano, así comoós soares edificados.

4. Mediante este método calcularase un valor téc-nico que se denominará valor residual, que permite deter-minar tanto o valor de mercado dun determinado bencoma o seu valor hipotecario.

Artigo 35. Requisitos para a utilización do método resi-dual.

1. Para a utilización do método residual para efectosdesta orde será necesario o cumprimento dos seguintesrequisitos:

a) A existencia de información adecuada para deter-mina-la promoción inmobiliaria máis probable que se vaiadesenvolver consonte o réxime urbanístico aplicable ou,no caso de terreos con edificios terminados, para com-probar se cumpren co devandito réxime.

b) A existencia de información suficiente sobre cus-tos de construcción, gastos necesarios de promoción,financeiros, se é o caso, e de comercialización que per-mita estima-los custos e gastos normais para un pro-motor de tipo medio e para unha promoción de carac-terísticas semellantes á que se vai desenvolver.

c) A existencia de información de mercado que per-mita calcula-los prezos de venda máis probables doselementos que se inclúen na promoción ou no edificionas datas previstas para a súa comercialización.

d) A existencia de información suficiente sobre osrendementos de promocións semellantes.

2. Para poder aplica-lo método residual polo pro-cedemento dinámico será necesario, ademais dos requi-sitos sinalados no punto anterior, a existencia de infor-mación sobre os prazos de construcción ou rehabilita-ción, de comercialización do inmoble e, se é o caso,de xestión urbanística e de execución da urbanización.

Artigo 36. Procedemento de cálculo «dinámico».

1. Para o cálculo do valor residual polo procede-mento de cálculo dinámico seguiranse os seguintespasos:

a) Estimaranse os fluxos de caixa.b) Elixirase o tipo de actualización.c) Aplicarase a fórmula de cálculo.

2. Deberanse xustificar razoada e explicitamente ashipóteses e os parámetros de cálculo adoptados.

Artigo 37. Fluxos de caixa no método residual diná-mico.

1. Tomaranse como fluxos de caixa: os cobramen-tos e, se é o caso, as entregas de crédito que se estimeobter pola venda do inmoble que se vaia promover; eos pagamentos que se estime realizar polos diversoscustos e gastos durante a construcción ou rehabilitación,mesmo os pagamentos polos créditos concedidos.


Os devanditos cobramentos e pagamentos aplicaran-se nas datas previstas para a comercialización e cons-trucción do inmoble.

2. Para estima-los cobramentos que haxa que obterpartirase dos valores en venda previstos nas datas decomercialización na hipótese de edificio terminado, oscales se calcularán atendendo ós valores obtidos polosmétodos de comparación ou por actualización de rendasna data de taxación, e á evolución esperada dos prezosde mercado.

3. Para estima-los pagamentos que haxa que rea-lizar teranse en conta os custos de construcción, os gas-tos necesarios a que se refire o artigo 18.3 e 4 destaorde, os de comercialización e, se é o caso, os financeirosnormais para un promotor de tipo medio e para unhapromoción das características similares á que se con-sidere máis probable promover.

No caso de inmobles en rehabilitación e naquelesterreos que conten con proxecto de obra nova taménse terán en conta os custos de construcción orzadosno correspondente proxecto.

4. Para determina-las datas e os prazos previstosa que se refire o punto 1 deste artigo teranse en conta,ademais dos sistemas de pagamentos a provedores, ashipóteses máis probables atendendo ás característicasdo inmoble proxectado e, se é o caso, ó grao de desen-volvemento do planeamento, da xestión urbanística eda urbanización.

5. Para determina-lo inmoble que se vaia promoversobre o obxecto que se vai valorar terase en conta oprincipio de maior e mellor uso. Non obstante, candosexa coñecido o destino decidido pola propiedade doinmoble e non se opoña á normativa urbanística aten-derase a el.

En todo caso, cando se trate de soares edificadosde acordo co réxime urbanístico aplicable, e salvo queexista a posibilidade de materializa-lo principio de maiore mellor uso, atenderase á edificación existente.

Artigo 38. Tipo de actualización no método residualdinámico.

1. Para os efectos do cálculo do valor residual poloprocedemento dinámico previsto no artigo 36 (proce-demento de cálculo «dinámico») desta orde utilizarasecomo tipo de actualización aquel que represente a ren-dibilidade media anual do proxecto sen ter en contafinanciamento alleo que obtería un promotor medio nu-nha promoción das características da analizada.

Calcularase sumando ó tipo libre de risco, a primade risco.

2. O tipo libre de risco será o tipo de actualizaciónestablecido no artigo 32 (tipo de actualización no métodode actualización) desta orde, tomándoo como real ounominal segundo sexa constante ou nominal a estima-ción dos fluxos de caixa.

3. A prima de risco será determinada pola entidadetaxadora, a partir da información sobre promocións inmo-biliarias de que dispoña, mediante a avaliación do riscoda promoción tendo en conta o tipo de activo inmobiliarioque se vai construír, a súa localización, liquidez, prazode execución, así como o volume do investimento nece-sario.

4. Cando na determinación dos fluxos de caixa seteña en conta o financiamento alleo, as primas de riscosinaladas no punto anterior deberán ser incrementadasen función da porcentaxe do devandito financiamento(grao de apancamento) atribuído ó proxecto e dos tipos

de xuro habituais do mercado hipotecario. En todo caso,o devandito incremento deberá ser debidamente xus-tificado.

Artigo 39. Fórmula de cálculo do valor residual poloprocedemento dinámico.

O valor residual do inmoble obxecto da valoracióncalculado polo procedemento dinámico será a diferenciaentre o valor actual dos cobramentos obtidos pola vendado inmoble terminado e o valor actual dos pagamentosrealizados polos diversos custos e gastos, para o tipode actualización fixado, utilizando a seguinte fórmula:

F = R Ej – R Sk

(1 + i)tj (1 + i)tk

Onde:

F = Valor do terreo ou inmoble que se vai rehabilitar.Ej = Importe dos cobramentos previstos no momen-

to J.Sk = Importe dos pagamentos previstos no momen-

to K.tj = Número de períodos de tempo previsto desde o

momento da valoración ata que se produce cada undos cobramentos.

tk = Número de períodos de tempo previsto desdeo momento da valoración ata que se produce cada undos pagamentos.

i = Tipo de actualización elixido correspondente áduración de cada un dos períodos de tempo conside-rados.

Artigo 40. Procedemento de cálculo «estático».

1. Para o cálculo do valor residual polo procede-mento estático seguiranse os seguintes pasos:

a) Estimaranse os custos de construcción, os gastosnecesarios a que se refire o artigo 18.3 e 4 desta orde,os de comercialización e, se é o caso, os financeirosnormais para un promotor de tipo medio e para unhapromoción de características similares á analizada. Nocaso de inmobles en rehabilitación e naqueles terreosque conten con proxecto de obra nova tamén se teránen conta os custos de construcción orzados no corres-pondente proxecto.

b) Estimarase o valor en venda do inmoble que sevai promover para a hipótese de edificio terminado nadata da taxación. Este valor será o obtido por algún dosmétodos establecidos nos artigos precedentes.

c) Fixarase a marxe de beneficio do promotor.d) Aplicarase a fórmula de cálculo.

2. Deberanse xustificar razoada e explicitamente ashipóteses e os parámetros de cálculo adoptados.

Artigo 41. Marxe de beneficio do promotor.

1. A marxe de beneficio do promotor será fixadapola entidade taxadora, a partir da información de quedispoña sobre promocións de semellante natureza, eatendendo ó máis habitual nas promocións de similarescaracterísticas e localización, así como ós gastos finan-ceiros e de comercialización máis frecuentes.


Artigo 42. Fórmula de cálculo do valor residual poloprocedemento estático.

O valor residual polo procedemento estático doobxecto de valoración calcularase aplicando a seguintefórmula:

F = VM × (1 – b) – R Ci

Onde:

F = Valor do terreo ou inmoble que se vai rehabilitar.

VM = Valor do inmoble na hipótese de edificio ter-minado.

b = Marxe ou beneficio neto do promotor en tantopor un.

Ci = Cada un dos pagamentos necesarios considera-dos.

CAPÍTULO II

Valoración de bens inmobles e dereitos

SECCIÓN 1.a DISPOSICIÓNS XERAIS

Artigo 43. Valoración de inmobles.

1. As valoracións expresaranse por predios rexis-trais independentes.

2. Para valorar un inmoble integrado por varios ele-mentos procederase a valorar cada un deles segundoo previsto nesta orde, obténdose o valor total do inmoblecomo suma dos valores calculados para os devanditoselementos.

3. Aqueles inmobles que sexan obxecto dalgún dosdereitos recollidos na sección quinta deste capítulo valo-raranse tendo en conta a existencia dos devanditosdereitos.

4. Cando non fose posible a utilización de ningúndos métodos técnicos sinalados no artigo 15, poderasecalcula-lo valor correspondente utilizando un procede-mento admitido na práctica profesional para tal fin. Ade-mais da advertencia a que se refire a letra d) do artigo 11,o devandito procedemento deberá ser explicado co debi-do detalle no informe, e a súa utilización xustificada ade-cuadamente nel, especificando ademais, cando se tratede calcula-lo valor de taxación para a finalidade previstano artigo 2.a) (ámbito de aplicación), o procedementoempregado para descarta-los elementos especulativosdo cálculo.

SECCIÓN 2.a VALORACIÓN DE EDIFICIOS E ELEMENTOS DUN EDIFICIO

Artigo 44. Aplicación.

1. O establecido nesta sección será de aplicacióná valoración de edificios e elementos de edificios, esteanou non terminados. Aplicarase igualmente os edificiosou elementos de edificios en proxecto, en construcciónou rehabilitación para a hipótese de edificio terminado.

2. Malia o sinalado no punto anterior, os edificiosen demolición, e os declarados legalmente en ruína, valo-raranse consonte o establecido para a valoración deterreos na sección cuarta deste mesmo capítulo II, salvoque sexan cualificados como predios rústicos.

Artigo 45. Valor de taxación de edificios e elementosde edificios para o mercado hipotecario e fondos depensións.

O valor de taxación de edificios e elementos de edi-ficios para finalidades incluídas nas letras a) e d) doartigo 2 desta orde será o valor hipotecario; para a súadeterminación seguiranse as seguintes regras:

1. Nos inmobles en construcción ou en rehabilita-ción:

a) O valor de taxación será o valor de reempraza-mento neto; non obstante, se as obras estivesen para-lizadas e non se prevé a súa continuación a curto prazo,tomarase como valor de taxación o menor entre o valorde reemprazamento e o residual do terreo e da edifi-cación realizada.

b) A valoración dos inmobles en proxecto, construc-ción ou rehabilitación para a hipótese de edificio ter-minado realizarase, para a data prevista de terminacióndas obras, seguindo as regras previstas nas letras a),b), c) seguintes.

2. Nos inmobles terminados:

a) Nos inmobles ligados a unha actividade econó-mica calcularase o valor por comparación, se é o caso,axustado e, cando sexa posible, o valor por actualización,e o valor de reemprazamento neto, e tomarase comovalor de taxación o menor deles. No cálculo do valorpor actualización terase en conta o previsto no artigo30 desta orde, salvo cando o inmoble estea arrendadona data da taxación, caso en que poderá seguirse oprevisto no artigo 28 ou, se non existise un mercadode alugueres que cumpra os requisitos previstos no arti-go 25.1.a) desta orde, o previsto no seu artigo 29.

b) Nos inmobles arrendados ou nos que estandobaleiros o seu destino sexa o aluguer, coa excepcióndas vivendas, calcularase o valor por actualización e ovalor por comparación, se é o caso, axustado, para osuposto en que estivese libre de inquilinos, e tomarasecomo valor de taxación o menor deles. No cálculo dovalor por actualización terase en conta o previsto noartigo 28 desta orde, salvo cando se trate dun inmobleque careza dun mercado de alugueres que cumpra osrequisitos previstos no artigo 25.1.a) desta orde, casoen que, de estar arrendado na data da taxación, se segui-rá o réxime previsto no artigo 29.

As regras anteriores aplicaranse igualmente óconxunto de elementos dun edificio que constitúan unhaunidade funcional destinada polo seu propietario ó alu-guer.

No caso de vivendas que estean arrendadas na datada taxación, calcularase o valor por actualización, tendoen conta o previsto no artigo 29, e o valor por com-paración, se é o caso, axustado, para o suposto en quese atopase libre de inquilino, e tomarase como valorde taxación o menor deles.

Cando non se poidan calcula-los valores citados, ovalor de taxación será, como máximo, o valor de reem-prazamento neto do inmoble.

c) Nos restantes inmobles non mencionados nasletras anteriores, é dicir, os edificios ou elementos deedificios destinados a uso propio ou baleiros e non liga-dos a unha explotación, o valor de taxación será o valorpor comparación, se é o caso, axustado; cando o seucálculo non fose posible tomarase o valor por actua-lización tendo en conta o previsto no artigo 28, e seo cálculo deste tampouco fose posible, o valor de taxa-ción será, como máximo, o valor de reemprazamentoneto.


3. Nos inmobles acollidos a un sistema de protec-ción pública, o valor de taxación en ningún caso serásuperior ó valor máximo legal.

Artigo 46. Valor de taxación de edificios e elementosde edificios para entidades aseguradoras.

O valor de taxación de edificios e elementos de edi-ficios para finalidades incluídas na letra b) cando se refiraa entidades aseguradoras do artigo 2, determinaraseseguindo as seguintes regras:

1. Nos inmobles en construcción ou en rehabilita-ción:

— O valor de taxación será o valor inicial máis oimporte das certificacións de obra na medida en quese vaian aboando e respondan a unha efectiva realizacióndelas.

— O valor inicial a que se refire o parágrafo anteriorserá o valor de taxación do terreo no caso de obrasde nova construcción ou o valor de taxación do edificioou elemento de edificio antes do comezo das obras nocaso de edificios ou elementos de edificios en rehabi-litación.

2. Nos inmobles terminados:

a) Nos inmobles ligados a unha actividade econó-mica calcularase o valor por comparación, o valor poractualización, e o valor de reemprazamento neto, e toma-rase como valor de taxación o menor deles. No cálculodo valor por actualización terase en conta o previstono artigo 30 desta orde, salvo cando o inmoble esteaarrendado na data da taxación, caso en que se poderásegui-lo previsto no artigo 28 ou, se non existise unmercado de alugueres que cumpra os requisitos pre-vistos no 25.1.a) desta orde, o previsto no seu artigo 29.

b) Nos inmobles arrendados, o valor por actualiza-ción calculado segundo o procedemento previsto no arti-go 29. O valor de taxación así achado non poderá supe-ra-lo valor por comparación do inmoble no suposto deque estivese libre de inquilinos.

Cando non se poidan calcula-los valores citados, ovalor de taxación será, como máximo, o valor de reem-prazamento neto do inmoble.

c) Nos restantes inmobles non mencionados nasletras anteriores, é dicir, os edificios ou elementos deedificios destinados a uso propio ou baleiros e non liga-dos a unha explotación económica, o valor de taxaciónserá o valor por comparación; cando o seu cálculo nonfose posible, tomarase o valor por actualización tendoen conta o previsto no artigo 28, e se o cálculo destetampouco fose posible, o valor de taxación será, comomáximo, o valor de reemprazamento neto.

3. Nos inmobles acollidos a un sistema de protec-ción pública, o valor de taxación, en ningún caso, serásuperior ó valor máximo legal.

Artigo 47. Valor de taxación de edificios e elementosde edificios para institucións de investimento colec-tivo inmobiliarias.

O valor de taxación de edificios e elementos de edi-ficios para a finalidade recollida no artigo 2.c) (ámbitode aplicación) desta orde determinarase seguindo asregras que se citan a seguir:

1. Nos inmobles en proxecto, en construcción ouen rehabilitación:

O valor de taxación será o valor que tería o inmoblena data da taxación para a hipótese de edificio terminado,calculado segundo as regras do punto seguinte. Este

valor non poderá incorporar correccións á alza parareflecti-la tendencia do mercado no prazo que reste ataa finalización das obras.

2. Nos inmobles terminados:O valor de taxación será o menor entre o valor por

comparación e o valor por actualización calculado segun-do o previsto no artigo 28 (fluxos de caixa dos inmoblescon mercado de alugueres) desta orde.

Cando non existise un mercado de alugueres quecumpra os requisitos previstos no artigo 25.1.a) destaorde:

— Se o inmoble se encontra arrendado na data dataxación, o valor de taxación será menor entre o valorpor comparación e o valor por actualización calculadosegundo o previsto no artigo 29 (fluxos de caixa doutrosinmobles en arrendamento) desta orde.

— En caso contrario, o valor de taxación será o menorentre o valor por comparación e o valor por actualizacióncalculado segundo o previsto no artigo 30 (fluxos decaixa doutros inmobles en explotación económica) destaorde. Neste caso, o valor de taxación non poderá sersuperior:

a) ó valor de reemprazamento neto, se se está rea-lizando unha taxación previa á adquisición do inmoblepola Institución de Investimento Colectivo (en diante,IIC), ou

b) ó valor de adquisición do inmoble pola IIC sese está realizando a primeira taxación con efectos nocálculo do valor liquidativo, ou

c) ó último valor de taxación asignado ó inmoble,cando se puidese calcular por outros procedementosde acordo co previsto neste artigo, para o resto de taxa-cións sucesivas mentres o inmoble forme parte do patri-monio da IIC.

No caso de vivendas que estean arrendadas na datada taxación, calcularase o valor por actualización segun-do o previsto no artigo 29 e o valor por comparaciónpara o suposto de que se atope libre de inquilino. Toma-rase como valor de taxación o menor deles.

3. Cando non fose posible o cálculo de ningún dosvalores sinalados nos números anteriores, o taxadorpoderá calcula-lo valor de taxación de acordo co previstono artigo 43.4 desta orde sempre que o procedementousado estea admitido na práctica profesional para o cál-culo do valor de mercado do inmoble en cuestión.

En todo caso, o devandito valor de taxación deberárespecta-lo previsto nas letras a) b) e c) do punto 2 desteartigo.

4. Cando exista un valor máximo legal para o inmo-ble obxecto de taxación, o valor de taxación non poderáser superior ó devandito valor máximo legal, agás nocaso de vivendas de protección oficial nas que a findo período de afección que reste sexa inferior a tresanos desde a data de taxación. Neste último caso, ovalor de taxación non poderá ser superior ó seguinte:

VML + Máximo [0, ( VTL ) – VML](1 + i )n

Onde:VML: é o valor máximo legal.VTL: é o valor de taxación de acordo coas normas

do artigo 47 para o inmoble en ausencia do réxime deprotección oficial.

i: é o tipo de xuro da débeda pública a un prazosimilar a aquel que quede ata a fin do período de afec-ción, máis a prima por iliquidez que o taxador considererazoable.

n: é o prazo que reste ata a fin do período de afección.


SECCIÓN 3.a VALORACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS


O establecido nesta sección será de aplicación á valo-ración de predios rústicos, incluídos aqueles con mello-ras, instalacións ou edificios.

Artigo 49. Valor de taxación de predios rústicos paratódalas finalidades.

O valor de taxación de predios rústicos obterasesumando os seguintes valores:

a) O valor de taxación da terra, incluídos os distintosedificios e instalacións non desmontables vinculados enecesarios para a súa explotación. Este valor será omenor entre o valor por comparación, se é o caso, axus-tado, das distintas clases de terra, e o valor por actua-lización da explotación.

b) O valor de taxación dos edificios ou instalaciónsdestinados a explotacións distintas daquelas ás que sededican os diferentes tipos de terra. Este valor obterasecomo se fosen inmobles ligados a unha explotación eco-nómica e será, como máximo, o valor de reempraza-mento neto.

c) O valor de taxación doutros edificios ou insta-lacións (residencias, recreativas, etc.). Este valor será ovalor de taxación calculado de acordo cos artigos 45(valor de taxación de edificios e elementos de edificiospara o mercado hipotecario e fondos de pensións), 46(valor de taxación de edificios e elementos de edificiospara entidades aseguradoras) e 47 (valor de taxaciónde edificios e elementos de edificios para instituciónsde investimento colectivo inmobiliarias) desta ordesegundo a finalidade da taxación.

SECCIÓN 4.a VALORACIÓN DE SOARES E TERREOS


1. O establecido nesta sección será de aplicacióná valoración de terreos clasificados como urbanos e urba-nizables e non urbanizables que non se valoren comopredios rústicos.

2. Tamén se aplicará, xustificándoo debidamente,a aqueles inmobles construídos nos que non exista impe-dimento legal para a súa demolición e que teñan comomaior e mellor uso o de terreo.

Artigo 51. Valor de taxación de terreos para tódalasfinalidades.

1. O valor de taxación dos terreos de nivel urba-nístico I será o valor por comparación, se é o caso, axus-tado. Cando o seu cálculo non fose posible, o valor detaxación será o valor residual. En ámbolos casos des-contaranse, cando proceda, os gastos de demolición.

A existencia dun proxecto de construcción sobre undeterminado terreo non permite valorar este de maneiradiferente á prevista nesta sección.

2. O valor de taxación dos terreos suxeitos a explo-tación económica distinta da agropecuaria será o valorpor actualización calculado polo procedemento previstono artigo 30.

3. O valor de taxación nos restantes casos de terreoscatalogados como nivel urbanístico II será o valor por

comparación sen consideración ningunha á súa posibleutilización urbanística. Cando o cálculo do devanditovalor non fose posible, o valor de taxación será, comomáximo, o valor catastral do terreo.

4. Os valores a que se refire o punto 1 anteriorcalcularanse tendo en conta o aproveitamento urbanís-tico susceptible de apropiación polo seu propietario nadata da taxación.

SECCIÓN 5.a VALORACIÓN DE DETERMINADOS DEREITOS

E DOS BENS OBXECTO DELES


1. O establecido nesta sección será de aplicacióná valoración de determinados dereitos reais ou limita-cións que recaian sobre un ben obxecto de valoraciónde acordo coa presente orde.

2. Os dereitos e limitacións a que se refire o puntoanterior son:

a) O dereito de superficie.b) A concesión administrativa.c) A servidume.d) A núa propiedade, o usufructo, o uso e a habi-

tación.e) Limitacións de dominio.f) As opcións de compra.g) Tempo compartido sobre inmobles.h) Compromisos de compra a prazos.

Artigo 53. Valoración de inmobles sobre os que existedereito de superficie.

1. Para valorar un edificio ou elemento de edificioconstruído ou que se vaia construír para a hipótese deedificio terminado en exercicio dun dereito de superficiesobre un terreo propiedade dun terceiro, poderase elixircalquera dos procedementos indicados nas letras seguin-tes:

a) Aplicaranse, en función da finalidade da taxación,os artigos 45 (valor de taxación de edificios e elementosde edificios para o mercado hipotecario e fondos depensións), 46 (valor de taxación de edificios e elementosde edificios para entidades aseguradoras) e 47 (valorde taxación de edificios e elementos de edificios parainstitucións de investimento colectivo inmobiliarias) des-ta orde como se fosen inmobles en pleno dominio.

Do valor así obtido restaranse:

i) O valor actual dos pagamentos que se lle vaianefectuar ó concedente.

ii) O valor actual do valor de reversión calculadode acordo co artigo 31.3 na data de extinción do dereitode superficie.

b) Calculando o valor por actualización a que serefire o artigo 24.2 desta orde. Para o cálculo do devan-dito valor teranse en conta ademais as precisións seguin-tes:

i) Os pagamentos que se lle vaian efectuar ó con-cedente por calquera concepto.

ii) Os investimentos que vaia efectua-lo concesio-nario en edificios ou instalacións.

iii) O período en que se xerarán rendas ou ingresos.iv) A inexistencia dun valor de reversión para o

concesionario.


2. Para valorar un dereito de superficie sobre undeterminado terreo aplicarase o método residual poloprocedemento dinámico previsto no artigo 36 (proce-demento de cálculo «dinámico») desta orde tendo enconta, en particular, as cantidades que pagará o super-ficiario durante a construcción e, se é o caso, duranteo resto de duración do dereito, así como os cobramentose pagamentos xerados pola actividade económica aso-ciada ó dereito de superficie.

3. Para valora-la propiedade dun terreo sobre o queestá constituído un dereito de superficie sumarase:

a) O valor actual dos pagamentos que se lle vaianefectuar ó concedente.

b) O valor actual do valor de reversión calculadode acordo co artigo 31.3 (valor de reversión), na datade extinción do dereito de superficie.

4. As taxas de capitalización que se utilizan paracalcula-los valores citados neste artigo determinaransede acordo cos artigos 32 e 38, segundo correspondae deberán tomar en consideración, adicionalmente, ascondicións do dereito de superficie, especialmente encanto ás causas e ó prazo de extinción ou resolución.

5. Sen prexuízo do sinalado nos números anteriores,cando existan datos suficientes sobre transaccións deinmobles en dereito de superficie, ou de dereitos desuperficie ou de terreos afectados por dereitos de super-ficie en condicións similares ó que se valora, poderaseutiliza-lo método de comparación, sempre que se cum-pran os requisitos do artigo 22 (procedemento de cálculodo valor por comparación) desta orde.

Artigo 54. Valoración de concesións administrativas.

1. Para valorar un edificio ou elemento de edificioconstruído ou que se vaia construír para a hipótese deedificio terminado sobre os que está constituída unhaconcesión administrativa, poderase elixir calquera dosprocedementos indicados nas letras seguintes:

a) Aplicaranse, en función do tipo de inmoble e dafinalidade da taxación, os artigos 45 (valor de taxaciónde edificios e elementos de edificios para o mercadohipotecario e fondos de pensións), 46 (valor de taxaciónde edificios e elementos de edificios para entidades ase-guradoras) e 47 (valor de taxación de edificios e ele-mentos de edificios para institucións de investimentocolectivo inmobiliarias) e 49 (valor de taxación de prediosrústicos) desta orde como se fosen inmobles en plenodominio.

Do valor así obtido restarase:

i) O valor actual dos pagamentos que se lle vaianefectuar ó concedente.

ii) O valor actual de reversión calculado de acordoco artigo 31.3 na data de extinción da concesión admi-nistrativa.

b) Calculando o valor por actualización a que serefire o artigo 24.2 desta orde. Para o cálculo do devan-dito valor teranse en conta ademais as precisións seguin-tes:

i) Os pagamentos que vaia efectua-lo concedentepor canon ou por outro concepto.

ii) Os investimentos que se lle vaian efectuar ó con-cesionario en edificios ou instalacións.

iii) As tarifas do servicio público da concesión e asúa previsible evolución.

iv) O período en que se xerarán rendas ou ingresos.v) A inexistencia dun valor de reversión para o con-

cesionario.

2. Para valorar unha concesión administrativa sobreun determinado terreo aplicarase o método residual poloprocedemento dinámico previsto no artigo 36 (proce-demento de cálculo dinámico) desta orde tendo en conta,en particular:

a) As cantidades que teña que paga-lo beneficiarioda concesión durante a construcción e, se é o caso,durante o resto da duración da concesión.

b) Os cobramentos e pagamentos xerados pola acti-vidade económica asociada á concesión.

3. Para valora-la propiedade dun terreo sobre o queestá constituída unha concesión administrativa suma-rase:

a) O valor actual dos pagamentos que se lle vaianefectuar ó concedente.

b) O valor actual de reversión calculado de acordoco artigo 31.3 na data de extinción da concesión admi-nistrativa.

4. As taxas de actualización que se utilicen paracalcula-los valores actuais citados neste artigo determi-naranse de acordo cos artigos 32 e 38, segundo corres-ponda e deberán tomar en consideración adicionalmenteas condicións da concesión administrativa sobre causase prazos de extinción ou resolución, así como das tarifasdo servicio público da concesión e a súa posible evo-lución.

5. Sen prexuízo do sinalado nos números anteriores,cando existan datos suficientes sobre transaccións deinmobles en concesión administrativa, ou de concesiónsadministrativas ou de terreos afectados por concesiónsadministrativas, en condicións similares ó que se valora,poderase utiliza-lo método de comparación, sempre quese cumpran os requisitos do artigo 22 (procedementode cálculo do valor por comparación) desta orde.

Artigo 55. Valoración da servidume.

1. As servidumes recollidas no título VII do librosegundo do Código civil, valoraranse restando do valordo inmoble, suposto libre da carga imposta pola ser-vidume, o valor do devandito inmoble tendo en contao efecto da servidume que o grava.

2. Os valores a que se refire o punto anterior cal-cularanse aplicando o método correspondente previstonesta orde.

Artigo 56. Valoración da núa propiedade, do usufructo,do uso e da habitación.

O valor da núa propiedade, do usufructo, do uso eda habitación determinarase conforme as seguintesregras:

1.o) Calcularase a base para o rateo, que será ovalor por actualización segundo o procedemento previstono artigo 28 (fluxos de caixa dos inmobles con mercadode alugueres) desta orde.

2.o) A distribución da base de rateo entre o usu-fructo e a núa propiedade será a seguinte:

Usufructo: valor actual actuarial dos fluxos de caixadurante o período en que se mantén o dereito.


Núa propiedade: diferencia entre a base de rateo eo valor actual anterior.

Consideracións para o cálculo do usufructo:a) usufructo constituído a favor dunha soa persoa:a.1) se o usufructo é temporal: calcularase o valor

actual actuarial dunha renda a duración da cal sexa atemporalidade non transcorrida, para unha cabeza daidade do usufructuario

a.2) se o usufructo é vitalicio: calcularase o valoractual actuarial dunha renda vitalicia para unha cabezada idade do usufructuario.

b) usufructo constituído a favor de máis dunha per-soa:

b.1) se o usufructo é temporal: calcularase o valoractual actuarial dunha renda a duración da cal sexa atemporalidade non transcorrida, considerando as pro-babilidades de supervivencia do grupo e a súa casuísticade extinción segundo as ordes de falecemento.

b.2) se o usufructo é vitalicio: calcularase o valoractual actuarial dunha renda vitalicia, considerando asprobabilidades de supervivencia do grupo e a súa casuís-tica de extinción segundo as ordes de falecemento.


d) os cálculos anteriores realizaranse coas táboasde supervivencia que cumpran os requisitos establecidosno artigo 34.1, puntos a), b), c), e) e último inciso, doRegulamento de ordenación e supervisión dos segurosprivados, aprobado polo Real decreto 2486/1998, do20 de novembro.

Atopados os valores actuais do usufructo e da núapropiedade, a suma dos cales ten que ser igual á basede rateo, determínase a proporción que estes valoresteñen.

3.o) O valor do usufructo e da núa propiedade seráa resultante de lle aplicar ó valor de taxación do inmobleconforme esta orde ministerial a proporción correspon-dente determinada no parágrafo anterior.

4.o) O valor do dereito de uso e habitación obterasedividindo o valor do dereito de usufructo, calculado con-forme as regras anteriores, por 1,12.

Artigo 57. Valoración das limitacións do dominio.

1. As prohibicións e as limitacións xerais ou par-ticulares da plena propiedade ou da libre utilización dosinmobles, diferentes ás sinaladas nos artigos 53 (valo-ración de inmobles sobre os que existe dereito de super-ficie), 54 (valoración de concesións administrativas), 55(valoración da servidume) e 56 (valoración da núa pro-piedade, do usufructo, do uso e a habitación) desta orde,teranse en conta na valoración destes.

2. A valoración das limitacións determinarase apli-cando os métodos previstos no capítulo I deste título,que correspondan ó contido xurídico da limitación dodominio, aplicados á contía na que a propiedade quedeafectada.

3. O valor do inmoble virá determinado pola dife-rencia entre o obtido como se non existise a limitacióndo dominio, e o valor desta.

Artigo 58. Valoración de opcións de compra.

As opcións de compra sobre inmobles que se valorenpara os efectos do artigo 2.c) (ámbito de aplicación)desta orde, farano considerando o valor do inmoble, osprazos e as condicións da execución da opción que figu-ren na documentación que regule o dereito de opción.

O valor da opción determinarase conforme as seguin-tes regras:

a) Se a diferencia entre o valor do inmoble na datada taxación, calculado segundo o previsto no artigo 47(valor de taxación de edificios e elementos de edificiospara institucións de investimento colectivo inmobiliarias)desta orde, e o prezo de execución da opción sobreo inmoble, é positiva, o valor da opción será equivalentea esa diferencia.

b) Se a mencionada diferencia fose negativa ounula, o valor da opción será nulo.

c) En calquera dos casos nos que a opción, o seuprazo de execución ou o importe polo que se pode exe-cutar, estean condicionados a situacións ou prazos quefagan improbable o seu exercicio, en opinión da entidadetaxadora, o seu valor será nulo.

Artigo 59. Valoración de inmobles con tempo compar-tido.

1. Os inmobles que sexan total ou parcialmenteobxecto do dereito previsto na Lei 42/1998, do 15 dedecembro, sobre dereitos de aproveitamento por quenda

de bens inmobles de uso turístico e normas tributarias,valoraranse na parte suxeita a este dereito de acordocoas seguintes regras:

a) Determinarase o valor de tódolos períodos sus-ceptibles de cesión do inmoble suxeito total ou parcial-mente a este dereito, estean cedidos ou non, polo méto-do de actualización de rendas, utilizando como xuro oda débeda pública de duración máis próxima ó númerode anos restantes para a finalización do réxime.

b) Determinarase o valor de cada período cedidode cada elemento de edificio suxeito a este dereito polométodo de actualización de rendas, sen considera-lovalor de reversión e utilizando como xuro o de débedapública de duración máis próxima ó número de anosrestantes para a finalización do contrato.

c) En ámbolos casos os fluxos de caixa calcularansesegundo o previsto no artigo 28 tendo en conta as rendasmedias de inmobles arrendados comparables, conside-rando a época do ano a que se refiran, que deberá se-lamesma cá do período do que se pretende obte-lo valor.

2. Para a obtención do valor do inmoble suxeitototal ou parcialmente a este dereito e do que se cederondeterminados períodos, restarase do valor obtido no pun-to 1.a) a suma de valores obtidos no punto 1.b) e cal-cularase a proporción que representa sobre o valor obti-do no punto 1.a).

Para a obtención do valor dun ou máis períodos cedi-dos determinarase a proporción que representa sobreo valor obtido no punto 1.a).

3. Multiplicarase, segundo o caso, a proporción asíachada polo menor entre o valor por comparación, ovalor por actualización calculado segundo o procede-mento do artigo 28 e o valor de reemprazamento netodo inmoble, no suposto de que non existise este dereito.

Artigo 60. Valoración de compromisos de compra aprazos.

1. Os compromisos de compra a prazo sobre inmo-bles que se valoren para os efectos do artigo 2.c) (ámbitode aplicación) desta orde, valoraranse considerando ovalor do inmoble, o prazo e as condicións do contratoque figuren na documentación que regule o devanditocompromiso.

2. O valor do compromiso determinarase como dife-rencia entre o valor do inmoble no momento da taxación,calculado conforme o previsto no artigo 47 (valor detaxación de edificios e elementos de edificios para ins-titucións de investimento colectivo inmobiliario) destaorde, e o prezo pactado no contrato de compra a prazoactualizado, utilizando como taxa de actualización o tipode xuro da débeda pública con duración máis próximaó prazo restante para o exercicio do compromiso.

TÍTULO III

Elaboración de informes e certificados de taxación

CAPÍTULO I

Disposicións xerais

Artigo 61. Principios e regras xerais.

1. As entidades de crédito que dispoñan de serviciosde taxación e as sociedades de taxación homologadas

1046 Xoves 1 maio 2003 Suplemento núm. 7edeberán elabora-los informes e certificados de taxaciónde acordo coas seguintes regras xerais:

a) Redactalos con veracidade e transparencia.b) Indicar explicitamente e de forma notoria se a

taxación se realizou ou non de acordo coas disposiciónscontidas nesta orde.

En todo caso, citarase a devandita orde coa súa deno-minación completa e indicarase a data do «Boletín Oficialdel Estado» en que fose publicada.

2. Cando o informe se elabore para as finalidadesprevistas no artigo 2 (ámbito de aplicación) desta orde,os seus aspectos formais e estructurais axustaranse óestablecido nos artigos seguintes.

En tódolos casos nos que esta orde prevexa a adop-ción dunha decisión ou opción determinada xunto á súaxustificación razoada, esta xustificación farase constarde forma expresa no informe de taxación, e no corres-pondente certificado cando así proceda por estarenincluídas nel as informacións a que se aplicase a decisiónou opcións citadas. Cando a norma prevexa unha xus-tificación destacada, farase uso dun tipo de letra dife-rente ou doutros procedementos que chamen a atencióndo lector.

3. O informe e certificado da actualización dunhataxación realizarase coas mesmas esixencias cás de cal-quera outra taxación e deberá conter ademais a iden-tificación da taxación anterior á que actualiza.

Artigo 62. Emisión e caducidade das taxacións.

1. A data de emisión dun informe ou certificadode taxación non poderá ser posterior en máis de dousmeses á data en que se efectuase a última inspecciónocular do ben valorado.

2. Non obstante, no caso dos terreos, ou noutrosexcepcionais e expresamente xustificados no informe,tales como a valoración de patrimonios, o devanditoperíodo poderá alongarse ata os seis meses.

3. Para efectos desta orde a data de emisión seráconsiderada como a data da taxación.

4. Os informes e certificados caducarán, necesaria-mente, ós seis meses contados desde a data en quefose emitido o informe.

CAPÍTULO II

Aspectos formais

SECCIÓN 1.a ASPECTOS FORMAIS ESPECÍFICOS DO CERTIFICADO

Artigo 63. Requisitos do certificado.

1. O certificado de taxación elaborarase de acordocoa forma e co contido mínimo seguinte:

a) Indicarase a denominación social da sociedadede taxación ou da entidade financeira que o emita, eo seu número de inscrición no Rexistro do Banco deEspaña.

Confeccionarase en papel coa cabeceira da sociedadede taxación ou da entidade financeira que o emite, conmención do punto de páxinas que o compoñen. Alter-nativamente tamén poderá confeccionarse e arquivarsepor medios electrónicos en soporte duradeiro sempreque estea asegurada a identificación da entidade quea emite e a conservación da súa integridade para ulteriorconsulta.

b) Indicará a finalidade legal da taxación.

c) Incluirá unha referencia precisa ó informe de taxa-ción que sintetiza.

d) Conterá a localización e o tipo de inmoble, a súaidentificación rexistral, a referencia catastral sempre quese coñeza, a superficie útil cando se trate de edificiose sexa comprobable, a superficie adoptada no cálculodos valores técnicos e o seu estado de ocupación esalvo para efectos da finalidade do artigo 2.a) (ámbitode aplicación), o titular rexistral no momento da taxación.

e) Incluirá unha declaración expresa de que a taxa-ción se realizou de acordo cos requisitos desta orde ououtra normativa aplicable segundo a finalidade da taxa-ción.

f) Indicará o método ou métodos de valoración uti-lizados, así como os valores estimados para cada método.

g) Indicará o valor de taxación do inmoble así comoas limitacións ó dominio que se mencionaran especi-ficamente e o valor para efectos de seguro de incendiose outros danos.

Cando se refira a varios inmobles que constitúan pre-dios rexistrais ou funcionais independentes deberá espe-cifica-lo valor de taxación que se asigna a cada un deles.

h) Indicará, se é o caso, os condicionantes e asadvertencias a que se refiren os artigos 10 (condicio-nantes), 11 (advertencias xerais) e 12 (advertenciasespecíficas) desta orde.

i) Indicarase a súa data de emisión, a data da últimavisita ó inmoble e a data límite de validez.

j) Será asinado por un representante da entidadeque emita o certificado ou da entidade financeira ósservicios da cal pertenza o taxador. A sinatura será autó-grafa, mecanizada ou electrónica; neste caso caso cum-prirá a normativa vixente sobre sinatura electrónica,correspondendo á entidade taxadora establece-los pro-cedementos que aseguren a inalterabilidade dos docu-mentos en que se estampa.

k) Conterá calquera outra información que sexarequirida pola normativa específica segundo a finalidadeda taxación.

SECCIÓN 2.a ASPECTOS FORMAIS ESPECÍFICOS DO INFORME

Artigo 64. Requisitos formais do informe.

O informe elaborarase cos seguintes requisitos for-mais:

a) Indicarase a denominación social da sociedadede taxación ou da entidade financeira que o emita, eo seu número de inscrición no Rexistro do Banco deEspaña.

Confeccionarase en papel coa cabeceira da sociedadede taxación ou da entidade financeira que o emite, conmención do punto de páxinas que o compoñen. Alter-nativamente tamén poderá confeccionarse e arquivarsepor medios electrónicos en soporte duradeiro sempreque estea asegurada a identificación da entidade quea emite e a conservación da súa integridade para ulteriorconsulta.

b) Elaborarase conforme a estructura e o contidoprevistos nos artigos 65 (estructura xeral dos informesde taxación) e seguintes.

c) Será asinado por un representante da entidadetaxadora e polo profesional competente que realizaseo informe, de acordo co establecido no artigo 2.2 doReal decreto 775/1997, do 30 de maio.

Necesariamente, unha das dúas sinaturas será autó-grafa ou electrónica; neste caso cumprirán a normativavixente sobre sinatura electrónica, correspondendo á


entidade taxadora establece-los procedementos que ase-guren a inalterabilidade dos documentos en que seestampa.

Cando o profesional competente que realizase o infor-me non sexa o mesmo que o que realizase a visita einspección ocular do inmoble obxecto de valoración, oinforme indicará ademais os datos profesionais e per-soais do profesional competente que a realizase, espe-cificando tal circunstancia.

CAPÍTULO III

Aspectos estructurais

Artigo 65. Estructura xeral dos informes de taxación.

1. Os informes de taxación elaboraranse e presen-taranse de acordo coa estructura que se especifica nesteartigo. Esta estructura conterá, como mínimo, os seguin-tes puntos:

a) Solicitante da taxación e finalidade.b) Identificación e localización.c) Comprobacións e documentación.d) Localidade e contorno.e) Descrición e superficie do terreo.f) Descrición e superficie da edificación.g) Descrición urbanística.h) Réxime de protección, tenza e ocupación.i) Análise de mercado.j) Datos e cálculo dos valores técnicos.k) Valores de taxación.l) Condicionantes e advertenciasm) Observacións.n) Data de emisión, caducidade e sinaturas.o) Documentación anexa ó informe.

2. Os puntos sinalados no punto anterior cubriransetendo en conta o principio de proporcionalidade, segun-do o tipo de inmoble que sexa obxecto de valoración,e neles expresarase como mínimo o contido que se indicanos artigos seguintes.

Artigo 66. Solicitante e finalidade.

1. Neste punto do informe indicarase:

a) O cliente da entidade taxadora.b) A finalidade para a cal se fixese a taxación.c) Se a taxación se realizou seguindo as disposicións

contidas nesta orde, citando a orde coa súa denomi-nación completa e a data do «Boletín Oficial del Estado»en que fose publicada.

2. Cando a finalidade da taxación sexa a previstano artigo 2.a) (ámbito de aplicación) desta orde, indi-carase ademais a entidade que fose mandatario do clien-te para o seu encargo.

Artigo 67. Identificación e localización.

Neste punto do informe indicarase:a) Se se valora un só edificio ou elemento de edificio

ou varios agrupados nun único complexo, ou no mesmoedificio.

b) Se se trata dun inmoble terminado, en proxecto,construcción ou en rehabilitación.

c) Os datos correspondentes á localización do inmo-ble obxecto de valoración, así como os da súa iden-tificación rexistral ou, se é o caso, e sempre que secoñezan, catastral.

d) Cando o obxecto da valoración sexa un prediorústico ou un terreo non urbanizable expresarase, ade-mais do sinalado na letra anterior, a aldea ou lugar, termomunicipal, comarca e provincia en que se encontre odevandito predio, así como o nome con que figura noRexistro da Propiedade e, cando sexa diferente, aquelpolo que é recoñecido habitualmente.

Artigo 68. Comprobacións e documentación.

Neste punto do informe indicarase a relación das com-probacións realizadas pola entidade taxadora para a con-fección do informe e a relación dos documentos uti-lizados.

Artigo 69. Localidade e contorno.

1. No epígrafe localidade e contorno expresaranseas características básicas de ambos que poidan influírna valoración, por exemplo, o tipo de núcleo, a súa ocu-pación laboral predominante, a súa poboación de dereitoe evolución recente, así como as características básicasda localidade da que dependa cando exista.

2. Cando o obxecto da valoración sexa un edificio,un elemento dun edificio ou un terreo, entre as carac-terísticas básicas do contorno indicaranse por exemplo:o nivel de renda, os trazos de homoxeneidade arqui-tectónica e usos dominantes, infraestructuras, equipa-mento e servicios, as súas comunicacións, aparcadoiros,o nivel de desenvolvemento edificatorio do contorno,a súa antigüidade característica, a renovación experimen-tada recentemente, etc.

3. Cando o obxecto da valoración sexa un prediorústico, entre as características básicas do contorno indi-caranse, por exemplo: as explotacións características,a súa densidade de poboación, os seus equipamentose servicios, en particular os que permitan ou facilitena explotación agraria, a súa infraestructura, etc.

Artigo 70. Descrición e superficie do terreo.

1. Cando o obxecto de valoración sexa un edificioou un terreo de carácter urbano, neste punto do informeindicarase:

a) A superficie do terreo comprobada polo taxador,a que figure na documentación rexistral utilizada e, sem-pre que se coñeza, a superficie catastral.

b) As obras de infraestructura exteriores do terreodas que estea dotado, así como das pendentes de realizarno momento da taxación, expresando unha estimaciónda porcentaxe de obra realizada e do investimento pen-dente.

2. Cando o obxecto de valoración sexa un elementodun edificio, non será necesario expoñe-la informaciónprevista neste artigo, agás que pola súa transcendenciasobre o valor do inmoble se considere relevante.

3. Cando o obxecto de valoración sexa un prediorústico, indicarase:

a) A superficie do terreo comprobada polo taxador,detallando o tipo de comprobacións realizadas, a quefigure na documentación rexistral utilizada e, se é o caso,a superficie catastral.

1048 Xoves 1 maio 2003 Suplemento núm. 7e

b) A superficie aproximada destinada ós distintosaproveitamentos agrarios e, se é o caso, a dedicada aoutros fins (residenciais, recreativos, outras explotaciónseconómicas, etc.).

c) As infraestructuras interiores de que dispón (au-ga, camiños, enerxía eléctrica, etc.).

d) En relación co solo, os factores de textura, pro-fundidade, pedregosidade, salinidade e pendente, indi-cando as clases agrolóxicas.

e) Nas predios onde existan explotacións de rega-dío, a procedencia das augas, caudais, calidade, sistemade extracción e distribución no predio segundo o sistemade rega.

f) No caso de que existan características especiaissinalaranse aquelas que inflúan no seu valor, tales comoa súa especial localización, circunstancias paisaxísticas,ecolóxicas, cinexéticas.

g) As alternativas seguidas para as rotacións de cul-tivo e as súas características.

Artigo 71. Descrición e superficie da edificación.

1. Cando o obxecto de valoración sexa un edificio,indicarase:

a) A distribución das edificacións e servicios na par-cela, a tipoloxía da edificación, a superficie total, sina-lando se é a útil ou a construída con ou sen partescomúns, o punto de plantas, distribución básica, usose superficie de cada unha delas, existencia de elementoscomúns, servicios xerais internos, e atendendo ós seususos, as circunstancias específicas máis relevantes paracada un deles. Sempre que sexa comprobable indicarasea superficie útil.

b) Os elementos fundamentais da edificación (ci-mentación, estructura, cuberta, cerramentos exteriores,carpinterías exteriores, etc.), as instalacións relevantes(fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, elec-tricidade, ascensores, prevención de incendios, etc.), asícomo as terminacións e acabamentos relevantes.

c) No caso de edificios en construcción ou reha-bilitación, as características dos puntos anteriores refe-riranse, na parte da obra que aínda non estea executada,ó proxecto que servise de base para a concesión dalicencia municipal.

Tamén se expresará en qué fase se encontran asobras, indicando unha estimación da porcentaxe de obraexecutada.

d) No caso de edificios destinados ó uso comercialou industrial, indicaranse tamén as características e oselementos constructivos que limiten ou dificulten usosdistintos ós existentes, os acabamentos, instalacións ouelementos constructivos recuperables, relevantes e uti-lizables previsiblemente por un terceiro ou polivalentes.

Tamén se expresará se se encontra terminado enbruto (estructura e acometida de instalacións) ou se seencontra acondicionado para a actividade correspondente.

2. Cando o obxecto de valoración sexa un elementodun edificio indicarase:

a) A súa superficie, indicando se é a útil ou a cons-truída con ou sen partes comúns, distribución e depen-dencias, situación relativa e características básicas doedificio do que forme parte, as características específicasque sexan relevantes para cada un dos seus usos e,cando existan, os seus anexos coa súa superficie.

b) As súas características constructivas e instala-cións relevantes ou que afecten o valor.

3. Cando o obxecto de valoración sexa un terreode carácter urbano, indicarase se existen sobre el edi-ficacións e no caso de que existan e non estea previstaa súa demolición describirase o seu uso, superficie eprincipais características constructivas.

4. Cando o obxecto de valoración sexa un prediorústico, indicarase:

a) As edificacións, instalacións e melloras perma-nentes existentes, distinguindo as necesarias para aexplotación agraria ou gandeira e forestais, as que pro-duzan rendemento por si mesmas por estaren ligadasa unha explotación económica distinta da explotaciónagraria do terreo e outras edificacións non incluídas nostipos anteriores, como, por exemplo, as vivendas.

b) Para cada unha das edificacións describirase oseu uso, distribución, superficie e principais caracterís-ticas constructivas, consignando a adecuación e sufi-ciencia.

5. Para todo tipo de edificacións e para as insta-lacións agrarias ou doutra natureza, expresarase a súaantigüidade e vida útil estimadas, o estado de conser-vación e as deterioracións aparentes existentes.

Artigo 72. Descrición urbanística.

1. Cando o obxecto de valoración sexa un edificioou un elemento dun edificio, indicarase:

a) O grao de adecuación das súas característicasfísicas e usos a que está destinado, á normativa urba-nística vixente, así como se está suxeito a algún tipode protección urbanística ou histórica individualizada.

b) En particular, cando se trate de edificios, indi-carase se son ou non conformes co planeamento.

2. Cando o obxecto de valoración sexa un terreode carácter urbano, expresarase:

a) O planeamento xeral de ordenación vixente e,se é o caso, o planeamento de desenvolvemento nece-sario segundo a lexislación urbanística aplicable, a fasede aprobación na que se encontra, os prazos previsiblespara a súa aprobación definitiva, tendo en conta, se éo caso, a súa inclusión dentro dun ámbito de xestión.

b) A clasificación urbanística que corresponda óterreo: urbano, urbanizable ou non urbanizable, ou, seé o caso, clases equivalentes reguladas pola lexislaciónurbanística.

Cando o terreo obxecto de valoración sexa clasificadocomo urbano, expresarase ademais se ten ou non natu-reza de soar.

c) A cualificación urbanística, os usos autorizadose prohibidos, a tipoloxía e intensidade edificatoria e assúas condicións (índices de aproveitamento e de edi-ficabilidade neta ou bruta, alturas permitidas, ocupaciónmáxima, recuamentos, etc.).

d) O aproveitamento urbanístico de acordo co seuámbito de repartición e ámbito de xestión e execución.A este respecto indicarase:

— A superficie realmente construíble polo propietariodo terreo.

— O suxeito a quen corresponda a iniciativa da xes-tión (calquera das diferentes administracións, particula-res, etc.).


— O sistema e modo de xestión segundo a lexislaciónurbanística aplicable.

— As cargas urbanísticas (cesións, custos de urba-nización, obrigas adquiridas, etc.) que afecten ó terreo,atendendo, se é o caso, ó ámbito de xestión no quese encontre. Neste caso, indicarase tamén a proporciónque a superficie do terreo representa sobre a superficietotal do ámbito de xestión ó que pertenzan. Cando seiniciasen as obras de urbanización, indicarase o seuestado.

— Os instrumentos de planeamento ou xestión, e ostrámites destes, necesarios para que o terreo poida con-siderarse soar.

— No caso de estaren establecidos, os prazos de exe-cución previstos para o desenvolvemento urbanístico doterreo fixados no documento correspondente de progra-mación segundo lexislación aplicable e, en particular,as consecuencias que puidesen afecta-lo valor do terreoen caso de incumprimento.

— No caso de que o terreo estea dentro dun ámbitosuxeito a expropiación forzosa, indicaranse os criterioslegais aplicables á súa valoración e o estado do pro-cedemento expropiatorio.

3. Cando o obxecto da valoración sexa un prediorústico, indicarase a clasificación do solo e, se é o caso,o seu réxime de protección especial.

Artigo 73. Réxime de protección, tenza e ocupación.

Neste punto, indicarase para o inmoble que se valora:

a) O estado de ocupación e, en caso de estar ocu-pado, o título en virtude do cal o está, así como as súascaracterísticas e o prazo de vixencia.

b) Cando o inmoble teña ou estea destinado a unhaexplotación económica indicaranse as características daactividade ou explotación económica albergada ou pre-vista pola propiedade.

c) Cando exista algún dereito ou obriga que afecteo contido do dereito real de propiedade do inmoble,describiranse as súas características e o efecto sobreo valor.

d) Cando se valore un inmoble que teña algunhalimitación legal, urbanística ou protección pública quelimite directa ou indirectamente o seu prezo de venda,indicarase expresamente o feito e o efecto sobre o valor.

Artigo 74. Análise de mercado.

Neste punto describiranse as características do seg-mento do mercado inmobiliario relativo ós bens com-parables ó que sexa obxecto de valoración, cando exista.Tamén se indicarán as diferencias apreciadas entre ovalor de mercado e o valor hipotecario nese segmentodo mercado.

Segundo o caso, conterá datos relativos á oferta, ádemanda, ós intervalos de prezos actuais de venda ócontado ou de aluguer e ás expectativas de oferta-de-manda e de revalorización.

Artigo 75. Datos e cálculo dos valores técnicos.

1. Neste punto indicaranse os métodos de taxacióne os criterios utilizados, así como os cálculos realizadospara determina-lo valor. Ademais, informarase daquelesdatos que sexan necesarios para realiza-lo devandito cál-culo e que non fosen incluídos nos puntos precedentes.Os devanditos criterios e datos estarán en función dométodo de valoración empregado e serán, como mínimo,os sinalados nos números seguintes deste artigo.

2. Cando se utilice o método de comparación, osdatos mínimos a que se refire o punto anterior serán:

a) Os datos de polo menos seis inmobles compa-rables utilizados para aplica-lo método, indicando paracada un deles, como mínimo, a provincia, o municipioe, se é o caso, o código postal, a rúa e, para os edificiosque non sexan vivendas unifamiliares, o seu número.

b) Para cada inmoble os parámetros, os coeficientesou ponderacións ou desenvolvemento estatístico utili-zados para realiza-la homoxeneización de prezos.

3. Cando se utilice o método de actualización, osdatos mínimos a que se refire o punto 1 deste artigoserán, se é o caso:

a) Información utilizada para fixa-las rendas espe-radas. No caso de que se trate de datos puntuais decomparables indicaranse para cada un deles, como míni-mo, os datos utilizados para realiza-la homoxeneizaciónde rendas.

b) As ratios medias empregadas no caso de inmo-bles ligados a unha explotación económica e as fontesutilizadas.

c) Detalle dos fluxos de caixa empregados no cál-culo, da vida útil e a taxa de actualización elixidas edo valor residual.

4. Cando se utilice o método residual, os datos míni-mos a que se refire o punto 1 serán:

a) Os valores en venda dos productos inmobiliarioscorrespondentes.

b) Os custos de construcción utilizados.c) Os prazos de execución e venda no caso do méto-

do residual polo procedemento dinámico.d) A taxa de actualización elixida no caso do método

dinámico ou da marxe no caso do método estático.e) Detalle dos fluxos de caixa empregados no cál-

culo no caso do método residual polo procedementodinámico.

5. Nos casos nos que o valor se calcule por algúnmétodo relacionado co método de custo e cando secalcule o valor de inmobles en construcción, os datosa que se refire o punto 1 serán:

a) Os custos de construcción utilizados.b) A información correspondente ó método elixido

para calcula-lo valor do solo.

Artigo 76. Valores de taxación, condicionantes e adver-tencias.

Neste punto expresaranse:

a) Os valores técnicos resultantes para cada inmo-ble obxecto de valoración.

b) O valor de taxación que resulta tendo en contao obxecto e a finalidade da valoración.

c) Os condicionantes ou advertencias que puidesenexistir conforme o previsto no capítulo III do título I destaorde.

d) As limitacións ós valores, se as houber.e) O valor mínimo do seguro de incendios e outros

danos ó continente previstos na disposición adicionalprimeira.

Artigo 77. Data de emisión, caducidade e sinaturas.

Neste punto incluiranse:

a) Data da última visita ó inmoble.b) A data de emisión do informe.


c) A data de caducidade do informe.d) Nome, sinaturas e titulación ou cargo dos que

subscriben o informe e nome e titulación dos restantestécnicos especializados que interviñesen directamentena taxación.

Artigo 78. Documentación anexa ó informe.

1. Neste punto incluirase polo menos a seguintedocumentación gráfica:

a) Planos a escala ou esbozo de situación e loca-lización do inmoble no municipio.

b) Planos a escala ou esbozo acotados do inmoble.c) Aqueloutra que ó xuízo do taxador permita definir

e identificar suficientemente as características do inmo-ble (seccións, fotografías, etc.).

2. Tamén se incluirá polo menos a seguinte docu-mentación non gráfica:

a) Documento utilizado para a identificación rexis-tral ou catastral, se é o caso.

b) Copia da licencia de obras nos edificios en cons-trucción ou rehabilitación.

c) Nos edificios en proxecto, en construcción ourehabilitación, un resumo do orzamento de execuciónmaterial.

d) Copia da cédula de cualificación ou documentoque determine ou permita determina-lo valor máximolegal nos edificios en construcción suxeitos a protecciónpública.

e) Copia do certificado de titularidade e cargas, can-do o devandito documento sexa de uso obrigatorio paraa taxación.

f) En inmobles arrendados, copia do contrato dearrendamento ou, no seu defecto, título da ocupacióne agás para a finalidade prevista no artigo 2.a) (ámbitode aplicación) desta orde, certificado do propietario dasituación de ocupación, rendas vixentes e o seu estadode pagamento, e dos gastos imputables ó inmoble duran-te o último ano.

g) Copia do balance e conta de resultados dos últi-mos tres anos no caso de inmobles ligados a unha explo-tación económica.

3. O contido dos puntos anteriores poderase inte-grar total ou parcialmente nos diferentes epígrafes doinforme de taxación, se iso mellora a súa lectura.

4. Nos casos de escrituras ou documentos técnicosextensos, poderase xunta-la folla identificativa deles, oua súa información máis representativa.

TÍTULO IV

Disposicións especiais

CAPÍTULO I

Cobertura de provisións técnicas de entidadesaseguradoras

Artigo 79. Ámbito deste capítulo.

As disposicións especiais recollidas neste capítuloterán como ámbito exclusivo de aplicación a valoraciónpara a finalidade prevista no artigo 2.b) (ámbito de apli-cación) desta orde.

Os inmobles poderán ser valorados polos serviciostécnicos da Dirección Xeral de Seguros e Fondos dePensións ou por unha entidade de taxación autorizadapara a valoración de bens no mercado hipotecario (endiante entidade taxadora autorizada) consonte as nor-mas que para tal efecto se establecen nesta orde, senprexuízo das comprobacións que poida realiza-la Direc-ción Xeral de Seguros e Fondos de Pensións das valo-racións efectuadas polas citadas entidades taxadorasautorizadas.

Artigo 80. Valoracións realizadas polos servicios téc-nicos da Dirección Xeral de Seguros e Fondos dePensións.

1. A entidade aseguradora que pretenda a valora-ción dun inmoble ou dun dereito real inmobiliario polosservicios técnicos da Dirección Xeral de Seguros e Fon-dos de Pensións deberá presentar no devandito centrodirectivo solicitude telemática ou non telemática asinadapolo seu representante legal e remiti-los seguintes docu-mentos:

a) Documento público que acredite a adquisicióndo inmoble, o seu prezo e a forma de pagamento. Sea escritura pública correspondese á adquisición de variosinmobles e figurase nela un prezo conxunto para eles,a entidade deberá xuntar certificación expedida pola súarepresentación legal na que se faga consta-lo prezo indi-vidualizado do inmoble ou inmobles dos que se solicitea valoración.

b) Orixinal ou copia legalizada da certificación rexis-tral sinalada no artigo 8.1 (documentación dispoñible)desta orde.

c) Documentación gráfica a que se refire o artigo78.1 (documentación anexa ó informe) desta orde.

d) Certificado das obras de mellora ou acondicio-namento, se se realizasen despois da adquisición doinmoble, comprensiva ó detalle delas e da súa valoración,asinada polo contratista que as realizase.

e) Certificación expedida polo representante legalda entidade aseguradora, na que se faga consta-lo réximede ocupación e tenza do inmoble, é dicir, se se encontraocupado ou desocupado, destinado a uso propio ou enarrendamento. Se o inmoble estivese total ou parcial-mente arrendado indicarase: a superficie e localizaciónda zona arrendada, a renda líquida anual producida entotal, e, se é o caso, a producida por cada unha daspartes, a duración do contrato, se existe dereito de adqui-sición preferente a favor do arrendatario e as condiciónspactadas e demais cláusulas especiais se as houbese.

Se o inmoble se encontra ocupado sen título, cedidoen precario, ou en calquera outra situación que impliquea súa ocupación, na devandita certificación farase cons-tar se a ocupación foi formalizada mediante algún tipode contrato ou ben foi pactada verbalmente e en quétermos, en calquera caso concretarase detalladamentea situación existente co ocupante de forma que permitacoñecer cál é o título actual de ocupación do inmoble.

f) No caso de inmobles en construcción ou reha-bilitación a entidade achegará certificación do acordoadoptado polo órgano social competente comprometén-dose a finaliza-la construcción no prazo de cinco anose certificación da propia entidade aseguradora dos paga-mentos realizados.

g) Os documentos sinalados nas letras c), f), g), h)e i) do artigo 8 (documentación dispoñible) desta orde,nos casos en que resulten de aplicación e calquera outrodocumento que a entidade que taxa crea necesario paraa realización da taxación.


h) Certificación expedida pola entidade que asegurao inmoble na que se faga consta-lo punto de póliza con-tratada, que o inmoble se encontre asegurado contrao risco de incendios e outros danos ó continente, loca-lización do risco asegurado para cada predio rexistrale que a póliza se encontre ó corrente de pagamentoda prima.

i) Para o caso de dereitos reais inmobiliarios a enti-dade deberá achegar ademais da certificación rexistralsinalada na letra b) deste punto, na que o dereito realestea inscrito ó seu favor, aqueles documentos esixidospor esta orde para a valoración de bens inmobles.

2. Unha vez que a entidade aseguradora achegaseos documentos que correspondesen consonte o puntoanterior, a Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pen-sións ordenará a valoración do inmoble ou dereito realinmobiliario, que se aterá ás normas previstas no título II,capítulo II desta orde e, ademais, ás seguintes:

a) As entidades aseguradoras deberán da-las máxi-mas facilidades para levar a cabo a citada valoración.En caso contrario, o técnico actuante procederá a levan-tar dilixencia de constancia de feitos, e a Dirección Xeralde Seguros e Fondos de Pensións poderá declara-loinmoble ou o dereito real inmobiliario non apto paraa cobertura de provisións técnicas.

b) Se durante a tramitación do expediente de valo-ración se apreciase que o inmoble ou dereito real inmo-biliario carecese dalgún dos requisitos de aptitude paracubrir provisións técnicas, a Dirección Xeral de Segurose Fondos de Pensións, mediante acordo motivado, decla-rará o inmoble ou dereito real inmobiliario non apto paraa cobertura das devanditas provisións sen prexuízo dainterposición dos recursos que procedesen contra o acor-do anterior.

c) O técnico actuante elevará ó director xeral deSeguros e Fondos de Pensións un informe de valoraciónque, sen necesidade de se cinguir á estructura e ó con-tido previstos no título III, deberá axustarse ós criteriose ós métodos de cálculos de valores de taxación esta-blecidos nesta orde.

d) Efectuada a valoración, darase traslado á enti-dade aseguradora do acordo no que se fixe o valor doinmoble ou dereito real inmobiliario para efectos decobertura das provisións técnicas e do informe elaboradopolo técnico actuante que motive o acordo, con indi-cación do recurso que coubese interpoñer contra odevandito acordo.

e) Se o inmoble estivese sometido ó réxime de pro-piedade horizontal, o capital asegurado na póliza de segu-ro contra o risco de incendios e outros danos deberáfigurar individualizado. Se á vista do valor da construc-ción que figure no informe de valoración se apreciaseno seguro unha situación de infraseguro, a entidade ase-guradora deberá de inmediato proceder a emendalo.Unha vez emendado poderá computa-lo inmoble polovalor fixado no acordo da Dirección Xeral de Segurose Fondos de Pensións.

Artigo 81. Valoración realizada por entidade taxadoraautorizada.

1. A entidade aseguradora propietaria do inmobleou do dereito real inmobiliario deberá remitir á DirecciónXeral de Seguros e Fondos de Pensións, no prazo dunmes desde a data de emisión do informe de taxación,escrito asinado polo representante legal da aseguradorano que se faga consta-la identificación rexistral do inmo-

ble, a razón social da entidade taxadora autorizada querealizase a valoración, o valor de taxación, a data deemisión do informe e o certificado de taxación. Ó escritoxuntarán o informe e o certificado emitidos pola entidadetaxadora autorizada que se axustarán ó disposto nestaorde, coas matizacións seguintes:

a) O informe deberá mencionar expresamente adata e o prezo de adquisición do inmoble ou do dereitoreal inmobiliario e os importes das obras que se rea-lizasen desde a anterior valoración, se é o caso.

b) Como anexos ó informe de taxación deberán figu-ra-los recollidos no artigo 80.1 (valoracións realizadaspolos servicios técnicos da Dirección Xeral de Segurose Fondos de Pensións) desta orde.

c) O informe conterá o valor mínimo que será cuber-to pola póliza de seguro de incendios e outros danosó continente.

2. Cando as valoracións efectuadas por entidadetaxadora autorizada sexan obxecto de comprobaciónpola Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pensións,os seus servicios técnicos aplicarán as normas corres-pondentes mencionadas no artigo 80.2 (valoracións rea-lizadas polos servicios técnicos da Dirección Xeral deSeguros e Fondos de Pensións) desta orde.

3. A Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pen-sións poderá elaborar e subministrar un modelo de cer-tificado coa finalidade de facer uniforme a forma de pre-sentación e ordena-lo seu contido.

Artigo 82. Normas complementarias.

1. As entidades aseguradoras comunicarán á Direc-ción Xeral de Seguros e Fondos de Pensións calqueraincidencia que puidese altera-lo valor dos inmobles edos dereitos reais inmobiliarios, ou as circunstancias quepuidesen afecta-los requisitos de aptitude para coberturade provisións técnicas deles no prazo dun mes, a partirda data en que tivesen coñecemento diso. Á vista docal, a Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pensiónspoderá acordar de oficio a revisión do valor atribuído,ou, se é o caso, a comprobación dos referidos requisitos.

2. A Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pen-sións poderalles requirir tanto á entidade aseguradorapropietaria do inmoble e dos dereitos reais inmobiliarioscomo á entidade taxadora autorizada que emitise o infor-me as aclaracións necesarias e a presentación de docu-mentos distintos ós mencionados expresamente nestaorde se fose preciso para verificar ou revisa-las circuns-tancias, cálculos e valores incorporados ó expediente,así como para comprobar que o inmoble ou os dereitosreais inmobiliarios cumpren os requisitos de aptitudepara a cobertura das provisións técnicas. Se se apreciasea falta dalgún destes, procederá a declaralos non aptospara o devandito fin.

3. O incumprimento dos prazos previstos neste títu-lo, para a remisión de cantos datos ou documentos aentidade aseguradora deba subministrar á DirecciónXeral de Seguros e Fondos de Pensións, entenderasecomprendido dentro dos supostos do artigo 40 da Lei30/1995, do 8 de novembro, de ordenación e super-visión dos seguros privados.

Artigo 83. Comprobación pola Dirección Xeral de Segu-ros e Fondos de Pensións das valoracións realizadaspor entidades taxadoras autorizadas.

Cando a Dirección Xeral de Seguros e Fondos dePensións acorde comproba-la valoración realizada por

1052 Xoves 1 maio 2003 Suplemento núm. 7eentidades taxadoras autorizadas, comunicarallo porescrito á entidade aseguradora titular do inmoble ou dodereito real inmobiliario. Ámbalas entidades deberánentrega-la documentación que lles sexa solicitada eda-las máximas facilidades para realiza-la citada com-probación. Das comprobacións que efectúen os serviciostécnicos da Dirección Xeral de Seguros e Fondos dePensións elevarase a esta informe de acordo cos termosen que se ordenase a valoración. Á vista do informe,a Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pensións pode-rá acorda-la ratificación da valoración inicial realizadapola entidade taxadora autorizada, a modificación daque-la ou, se é o caso, a súa non aceptación. Cando o informese emita contendo algunha das advertencias sinaladasno artigo 11 (advertencias xerais) desta orde comuni-caralle o devandito acordo á entidade aseguradora conexpresión do recurso que proceda contra el.

No caso de que a Dirección Xeral de Seguros e Fondosde Pensións acordase modifica-la valoración poderallocomunicar igualmente á entidade taxadora autorizadaindicando os motivos que concorresen e os criterios apli-cados na fixación do novo valor.

Artigo 84. Valoracións posteriores á inicial.

1. As entidades aseguradoras solicitarán dos ser-vicios técnicos da Dirección Xeral de Seguros e Fondosde Pensións ou de entidade taxadora autorizada a revi-sión das valoracións dos inmobles da súa propiedadee dos dereitos reais inmobiliarios inscritos ó seu favor,unha vez que transcorrese un ano desde a anterior valo-ración e antes de que transcorresen tres. Excepcional-mente, a Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pen-sións poderá adianta-lo prazo dos tres anos, con carácterxeral ou para determinada clase de inmobles e dereitosreais inmobiliarios, cando polas especiais circunstanciasque afectasen o mercado inmobiliario fose necesariopara evitar sobrevaloracións dos inmobles.

2. As revisións dos valores dos inmobles e dos derei-tos reais inmobiliarios poderán facerse de oficio ou porinstancia das entidades aseguradoras.

3. A Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pen-sións poderá acordar de oficio, en calquera momento,a revisión das valoracións atribuídas ós inmobles e ósdereitos reais inmobiliarios cando considere que o seuimporte supere o valor que resulte da aplicación destaorde.

4. Cando a revisión tivese que ser realizada polosservicios técnicos da Dirección Xeral de Seguros e Fon-dos de Pensións, abondará con remitir, salvo en casode aplicarse o punto 80.2 desta orde, os documentossinalados nas letras b), e) e i) do artigo 80.1 (valoraciónsrealizadas polos servicios técnicos da Dirección Xeralde Seguros e Fondos de Pensións) desta orde, así comoos documentos previstos nas letras d) e j) do citadoartigo, nos casos en que resulten de aplicación.

5. Se a revisión da valoración fose efectuada porentidade taxadora autorizada, será de aplicación o dis-posto no artigo 81 (valoracións realizadas por entidadetaxadora autorizada) desta orde.

6. Cando se trate de inmobles en construcción ourehabilitación, a entidade aseguradora poderá incorporará valoración inicial o importe das certificacións á orixedas obras realizadas, e aboadas, sen incluír fornecemen-tos nin mobiliarios, caso en que presentará a documen-tación sinalada na letra f) do artigo 80.1 (valoraciónsrealizadas polos servicios técnicos da Dirección Xeralde Seguros e Fondos de Pensións) desta orde co fin

de xustifica-lo aumento do valor. Unha vez finalizadasas obras presentarase ou solicitarase nova valoracióncorrespondente ó inmoble terminado.

Artigo 85. Normas complementarias de valoración.

1. Cando os inmobles ou os dereitos reais inmo-biliarios se encontren situados fóra de España, aplica-ranse, de forma análoga e tendo en conta a lexislaciónpropia de cada Estado, os criterios e normas de valo-ración contidos nesta orde.

2. As comprobacións das taxacións periciais dosinmobles achegados como desembolso nos aumentosde capital social das entidades aseguradoras previstasno punto 2.a) do artigo 27 do Regulamento de orde-nación e supervisión dos seguros privados levaranse acabo consonte o disposto nesta orde.

3. Naqueles casos nos que as plusvalías resultenda infravaloración de bens inmobles e dereitos reaisinmobiliarios non aptos para cobertura de provisións téc-nicas, a entidade aseguradora deberá axustarse ó dis-posto nesta orde para xustificar ante a Dirección Xeralde Seguros e Fondos de Pensións o seu importe.

Artigo 86. Valor de afección provisional a coberturade provisións técnicas.

1. Cando os inmobles ou os dereitos reais inmo-biliarios estean en trámite de inscrición no Rexistro daPropiedade, as entidades aseguradoras poderán afec-talos a cobertura de provisións técnicas polos seus pre-zos de adquisición, sempre que exista un seguro de cau-ción concertado con entidade aseguradora distinta á titu-lar do inmoble ou un aval bancario por importe noninferior ó valor de afección provisional a cobertura deprovisións técnicas asignado ó inmoble. No documentoen que conste a garantía outorgada consignarase:

a) Entidade que emite o aval bancario ou a pólizade seguro de caución e nome e apelidos dos que asinanen nome e representación dela.

b) Designación da entidade aseguradora avalada outomadora do seguro de caución.

c) Que o aval bancario o constitúen solidariamentea entidade que o outorga e a entidade propietaria doinmoble.

d) Que a garantía se constitúe a favor e á disposiciónda Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pensións.

e) Identificación do predio rexistral que se afianza.

f) Finalidade do aval ou póliza de seguro de caución,que se constitúe para efectos da afección provisionala cobertura de provisións técnicas dos inmobles pen-dentes da súa inscrición no Rexistro da Propiedade, deacordo co disposto no último parágrafo do artigo 50.10do Regulamento de ordenación e supervisión dos segu-ros privados.

g) Contía a que ascende a garantía; vixencia a partirda data de efecto do aval ou seguro de caución e atao momento en que a Dirección Xeral de Seguros e Fon-dos de Pensións autorice a súa cancelación; e constanciaexpresa de que se fará efectivo por requirimento desta,sen máis requisito que no devandito requirimento sefaga constar que é por calquera das causas que permitena execución consonte este precepto.

h) Data de efecto e sinaturas dos apoderados debi-damente lexitimadas.


Os avais deberán ser autorizados por apoderados daentidade avaladora, con poder suficiente para obrigalaplenamente.

2. Unha vez inscrito o inmoble ó nome da entidadeaseguradora ou o dereito real ó seu favor no Rexistroda Propiedade, procederase á valoración do inmoble oudo dereito real inmobiliario por algunha das canles pre-vistas nos artigos 80 (valoracións realizadas polos ser-vicios técnicos da Dirección Xeral de Seguros e Fondosde Pensións) e 81 (valoracións realizadas por entidadetaxadora autorizada) desta orde, e solicitarase á Direc-ción Xeral de Seguros e Fondos de Pensións a cance-lación do aval ou o vencemento do seguro de cauciónconcertados como garantía. Para tal efecto, a DirecciónXeral de Seguros e Fondos de Pensións efectuará asoportunas notificacións tanto á entidade aseguradorapropietaria do inmoble ou do dereito real inmobiliariocomo ás que ofrecese a garantía. Non obstante, se seapreciase que o inmoble ou o dereito real inmobiliarionon cumpre os requisitos precisos para ser apto paracobertura de provisións técnicas, a Dirección Xeral deSeguros e Fondos de Pensións declararao non apto parao devandito fin e, no caso de que fose necesario paramanter cubertas as provisións técnicas da entidade,poderá proceder á execución da garantía.

3. Unha vez que o inmoble ou o dereito real inmo-biliario fose valorado por algunha das canles previstasnos artigos 80 (valoracións realizadas polos servicios téc-nicos da Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pen-sións) e 81 (valoracións realizadas por entidade taxadoraautorizada) desta orde, para o cal deberá estar previa-mente inscrito a nome da entidade aseguradora no Rexis-tro da Propiedade, atenderase ó valor resultante da taxa-ción, que se deberá axustar ó disposto na norma sétimadeste título.

4. O período de afección provisional non poderáexceder do prazo dun ano.

Artigo 87. Créditos hipotecarios.

1. A inclusión dun crédito hipotecario como aptopara a cobertura de provisións técnicas na documen-tación estatístico-contable, información trimestral ou encalquera estado de cobertura de provisións técnicas quese presente na Dirección Xeral de Seguros e Fondosde Pensións esixirá que o devandito crédito hipotecariocumpra os requisitos de aptitude previstos no artigo50.11 do Regulamento de ordenación e supervisión dosseguros privados na data á que se refiren os cálculoscontidos no documento presentado, e que o inmoblehipotecado fose valorado conforme as normas e instruc-cións de valoración recollidas nesta orde para a fina-lidade 2.a) dela.

2. Na escritura de préstamo hipotecario deberáconstar que o debedor hipotecario consente o accesodos servicios técnicos da Dirección Xeral de Segurose Fondos de Pensións para realiza-la valoración do inmo-ble ou para comproba-la que se realizase.

3. A póliza de seguro de incendios e outros danosó continente do inmoble incluirá unha cláusula de subro-gación na que figurará como beneficiaria a entidade acre-dora hipotecaria. Esta póliza de seguro deberá estar con-certada con entidade aseguradora distinta da beneficia-ria dela.

CAPÍTULO II

Determinación do patrimonio das instituciónsde investimento colectivo inmobiliarias

Artigo 88. Disposicións especiais.

Para os efectos da finalidade prevista no artigo 2.cdesta orde:

a) Esixirase ademais do sinalado nesta orde calque-ra outra documentación que sexa esixida en función danormativa específica.

b) Se existisen condicionantes ó valor de taxación,a sociedade xestora ou a sociedade de investimentodeberalle facilitar á sociedade de taxación, no prazo dedez días hábiles, a información necesaria e a realizacióndas comprobacións mínimas que permitan a supresióndos condicionantes.

c) Cando as taxacións previas á compra de inmoblespor parte das institucións de investimento colectivoinmobiliario expresen un valor condicionado, a institu-ción non poderá compra-lo inmoble en cuestión entre-mentres non se resolvesen as causas que orixinaron adevandita circunstancia e así o certificase a sociedadetaxadora.

Disposición adicional primeira. Seguro de incendio eoutros danos ó continente.

1. A suma asegurada para efectos do artigo50.10.g) do Real decreto 2486/1998, do 20 de novem-bro, non será inferior a:

a) No caso de edificios completos, o menor entreo valor de reemprazamento bruto da edificación e o valorde taxación, excluíndo en ámbolos casos o valor doterreo.

b) No caso de elementos de edificios, ó valor detaxación do elemento, excluído o valor do terreo.

2. A suma asegurada para efectos do artigo 30 doReal decreto 685/1982, do 17 de marzo, non será infe-rior á cantidade resultante de restar do valor de reem-prazamento bruto do edificio ou elemento do edificioobxecto de valoración o valor do terreo no que se encontra.

Disposición adicional segunda. Mecanismos de controlinterno.

Para o cumprimento dos obxectivos previstos no arti-go 3.1.e) (mecanismos de control interno) do Real decre-to 775/1997, do 30 de maio, sobre réxime xurídicode homologación dos servicios e sociedades de taxación,as devanditas sociedades e servicios deberán dispoñerduns procedementos que permitan asegurar:

1. O adecuado coñecemento do mercado inmobi-liario sobre o que deberán operar, para o cal disporán,como mínimo:

a) Dunha base de datos de información de custose prezos (en venda e en aluguer) e de característicasdos inmobles, suficiente en número, tipoloxía e locali-zación adecuadamente distribuída dentro da área xeo-gráfica na que a entidade pretenda operar.

b) De datos actualizados de información estatísticaou doutra índole (poxas, prezos de materiais, etc.) quesexan utilizables para a taxación.

c) Procedementos de actualización dos datos reco-llidos nas dúas alíneas anteriores.


d) As fontes concretas dos datos anteriores.

e) A metodoloxía utilizada no tratamento dos datosanteriores.

f) As canles de transmisión dos devanditos datosós seus profesionais e o sistema de utilización delesnas taxacións.

2. O cumprimento uniforme das normas de valo-ración aplicables, para o cal deberá dispoñer dun manualde procedemento, debidamente actualizado, no que,polo menos, se recollan:

a) Os criterios concretos para a aplicación dasdevanditas normas, detallando entre outros: os criteriosde medición e atribucións de uso das superficies; osparámetros e sistemas utilizados na homoxeneizaciónde comparables; a forma de validación de testemuñas;a interpretación da documentación rexistral; os criteriospara aplica-los condicionantes e advertencias, se é ocaso; a forma de determina-la vida útil, e os tipos quea entidade utiliza para aplica-los métodos de actualiza-ción e residual; a forma de obte-lo valor dos inmoblesneto de gastos e impostos; a previsión da tendenciafutura do mercado; a xustificación das plusvalías e minus-valías que se vaian aplicar ó valor de reversión do soloe os criterios para identifica-los elementos especulativosnas transaccións.

b) O sistema de control de calidade das taxaciónse o modo de intervención nel dos profesionais vincu-lados, así como os criterios establecidos pola entidadepara a intervención de profesionais especializados nataxación de inmobles dedicados a usos particulares.

c) O sistema de formación e actualización de coñe-cementos dos seus profesionais, especificando se os vin-culados realizan ou non valoracións.

3. O cumprimento uniforme do réxime das obrigase incompatibilidades previsto no Real decreto775/1997, para os efectos do cal a información mínimadispoñible comprenderá a relación de persoas físicas exurídicas, para as que a sociedade ou servicio de taxaciónnon poida realizar valoracións por non poder manterrazoablemente unha posición de independencia enmenoscabo da obxectividade da taxación, así como oscriterios utilizados para a confección da devandita rela-ción.

Tamén comprenderá a información solicitada polaentidade ós seus profesionais para velar polo cumpri-mento das incompatibilidades destes e a frecuencia coaque se solicite.

Disposición adicional terceira. Información que hai quelle render ó Banco de España.

As sociedades e servicios de taxación comunicaranlleó Banco de España, na forma e coa periodicidade queeste estableza, información sobre as primas de risco emarxes de beneficio a que se refiren os artigos 38.3e 41 desta orde que veñan utilizando na súa actividade,así como sobre calquera outro parámetro técnico decarácter xeral que veñan utilizando regularmente na súapráctica profesional para a aplicación dos diferentesmétodos de taxación, e que o Banco de España considererelevante para asegura-lo cumprimento uniforme da nor-mativa de valoración. A información agregada resultanteda información recibida das entidades de taxación comu-nicarase á Dirección Xeral de Seguros e Fondos de Pen-sións e da Comisión Nacional do Mercado de Valorese distribuirase entre as propias entidades de taxación.

Toda disposición que sexa dictada polo Banco deEspaña de conformidade co previsto no parágrafo pre-cedente serao logo de informe da Dirección Xeral deSeguros e Fondos de Pensións e da Comisión Nacionaldo Mercado de Valores.

Disposición adicional cuarta. Conservación das taxa-cións.

As taxacións dos últimos 5 exercicios, que as enti-dades de taxación deben conservar nos seus arquivosde conformidade co previsto no artigo 12.1 do Realdecreto 775/1997, do 30 de maio, incluirán unha copiacompleta dos informes de taxación e dos seus anexos,así como do certificado ou certificados que os sinte-tizasen. Tamén conterán a documentación utilizada paraa súa elaboración ou unha referencia documental a elaou ó arquivo público en que se encontre.

A conservación a que se refire o parágrafo anteriorpoderá facerse en papel, ou por medios electrónicos ensoporte duradeiro, sempre que estea asegurada a iden-tificación da entidade que a emite, a súa accesibilidadee a súa integridade para ulterior consulta.

Disposición adicional quinta. Revisións periódicas.

O tipo de xuro e as táboas actuariais utilizados noscálculos para determina-lo valor do dereito de uso e habi-tación poderán ser revisados periodicamente pola Direc-ción Xeral de Seguros e Fondos de Pensións.

Disposición transitoria única. Primas de risco e marxesde beneficio.

Durante os tres primeiros anos, contados a partir dadata de entrada en vigor desta orde, as primas de riscoa que se refire o artigo 38.3 e as marxes de beneficiodo promotor indicados no artigo 41 non poderán serinferiores ós que se establecen nas táboas que, paracada un deles, se indican a continuación, ou ós queresulten da súa revisión conforme o previsto no últimoparágrafo desta disposición:

Prima de riscosen financiamento

nin impostosobre a rendade sociedades

(IRS)

Tipo de inmoble

Edificios de uso residencia:Vivendas primeira residencia . . . . . . . . . . . . . . 8Vivendas segunda residencia . . . . . . . . . . . . . 12

Edificios de oficinas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Edificios comerciais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12Edificios industriais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Prazas de aparcadoiro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9Hoteis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11Residencias de estudiantes e da terceira

idade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12Outros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

No caso de edificios destinados a varios usos, a primade risco mínima obterase ponderando as primas de riscomínimas sinaladas anteriormente en función da super-ficie destinada a cada un dos usos.


Marxesen financiamento

nin impostosobre a rendade sociedades

(IRS)

Tipo de inmoble

Edificios de uso residencia:Vivendas primeira residencia . . . . . . . . . . . . . . 18Vivendas segunda residencia . . . . . . . . . . . . . 24

Edificios de oficinas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Edificios comerciais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24Edificios industriais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27Prazas de aparcadoiro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Hoteis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22Residencias de estudiantes e da terceira

idade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24Outros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Cando se teña en conta o financiamento alleo, asmarxes sen financiamento sinaladas deberán ser modi-ficados en función da porcentaxe do devandito finan-ciamento (grao de apancamento) atribuído ó proxectoe dos tipos de xuro habituais do mercado hipotecario.

A Dirección Xeral do Tesouro e Política Financeira,logo de informe da Dirección Xeral de Seguros e Fondosde Pensións, do Banco de España e da Comisión Nacionaldo Mercado de Valores, poderá prorroga-la ampliacióndo disposto no primeiro parágrafo desta disposición, porperíodos sucesivos dun ano, sen exceder dun total detres, agás para a finalidade b), para a que a devanditaprórroga poderá ser por tempo indefinido.

Polo mesmo procedemento previsto no parágrafo pre-cedente poderase revisar, cada dous anos, as primasde risco e marxes contidas nas devanditas táboas, toman-do como criterios básicos a evolución do mercado inmo-biliario, e os tipos de xuro da débeda pública a longoprazo, o índice de prezos ó consumo ou calquera outrofactor que ó xuízo dos devanditos organismos inflúa noseu valor.

Disposición derrogatoria única. Derrogación normativa.

Derrógase a Orde do 30 de novembro de 1994 sobrenormas de valoración de bens inmobles para determi-nadas entidades financeiras.

Disposición derradeira primeira. Habilitación á Comi-sión Nacional do Mercado de Valores.

Habilítase a Comisión Nacional do Mercado de Valo-res para dicta-las disposicións necesarias para o desen-volvemento desta orde, para efectos da súa aplicaciónpara a finalidade recollida no artigo 2.c).

Disposición derradeira segunda. Habilitación á Direc-ción Xeral do Tesouro e Política Financeira.

A Dirección Xeral do Tesouro e Política Financeira,por motivos de prudencia e comparabilidade valorativae logo de informe da Dirección Xeral de Seguros e Fon-dos de Pensións, do Banco de España e da ComisiónNacional do Mercado de Valores, poderá establecer unlímite cuantitativo á plusvalía anual utilizable para efectosdo axuste previsto no artigo 31 desta orde.

Disposición derradeira terceira. Entrada en vigor.

Esta orde entrará en vigor ós seis meses da súa publi-cación íntegra no «Boletín Oficial del Estado». Non obs-tante, desde a súa publicación e ata a súa entrada envigor, as taxacións tamén se poderán realizar conformeesta orde.

Madrid, 27 de marzo de 2003.

DE RATO Y FIGAREDO

Excmo. Sr. Gobernador do Banco de España.Ilmo. Sr. Presidente da Comisión Nacional do Mercado

de Valores.Ilmo. Sr. Director Xeral de Seguros e Fondos de Pensións.Ilma. Sra. Directora Xeral do Tesouro e Política Finan-

ceira.

MINISTERIO DE AGRICULTURA,PESCA E ALIMENTACIÓN

7401 REAL DECRETO 373/2003, do 28 de marzo,de medidas urxentes no sector vitivinícola.(«BOE» 86, do 10-4-2003.)

En España, a vitivinicultura é un sector que produceimportantes externalidades positivas, por canto a acti-vidade vitivinícola xera unha serie de bens sociais quenon son remunerados polo mercado.

Entre estes bens están a creación de actividade ede emprego en zonas sen alternativas productivas, aocupación do territorio e a defensa do terreo fronte áerosión e a desertización.

Este problema adquire particular gravidade cando,como sucede na actualidade, a escasa rendibilidade doviñedo pode pór en risco o mantemento da actividadevitivinícola nalgunhas zonas.

Ante a situación actual, o Ministerio de Agricultura,Pesca e Alimentación elaborou un plan de actuaciónpara o sector vitivinícola, sometido a informe da Con-ferencia Sectorial de Agricultura e DesenvolvementoRural, no que se inclúen actuacións para controla-la ofer-ta e a demanda, medidas de reforzamento do controle medidas de organización e coordinación.

Para facer efectivas as previsións contidas no referidoplan, é necesario establece-lo marco xurídico imprescin-dible que faga posible a adopción das medidas previstas.Así mesmo, este real decreto introduce as modificaciónsna normativa nacional, necesarias para a súa adaptaciónó Regulamento (CE) n.o1342/2002 da Comisión, do 24de xullo de 2002, que modifica o Regulamento (CE)n.o1227/2000 da Comisión, do 31 de maio de 2000,polo que se fixan as disposicións de aplicación do Regu-lamento (CE) n.o 1493/1999 do Consello, polo que seestablece a organización común do mercado vitivinícola,no relativo ó potencial de producción.

Así pois, o réxime de reestructuración e reconversióndo viñedo adaptouse ós cambios introducidos pola nor-mativa comunitaria, modificouse a porcentaxe de derei-tos de nova plantación que os agricultores mozos podenachegar ós citados plans, e fixáronse os prazos nos queo productor pode renunciar ós anticipos que recolle anormativa comunitaria. Por outro lado, co fin de mello-ra-la aplicación do réxime de reestructuración e recon-

ministerio de economÍa - boe.es1026 xoves 1 maio 2003 suplemento núm. 7 artigo 2. acción...

Documents