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Metodologías subsanatorias de inexactitudes registrales (1ª parte)*

Marcelo E. Urbaneja

Sumario: 1. Introducción. 2. Concepto. Distintas posiciones. 3. Inexactitud y error. 4. Incidencia de los caracteres del sistema registral. 5. Criterios clasifica-torios y su relevancia. 6. Efectos de la publicidad registral inexacta. 7. Metodo-logía subsanatoria en sede notarial.

1. Introducción

Eltemade las inexactitudesregistraleshasidountradicionalpuntodeconvergenciadelderechonotarialyelderechoregis-tralenlapraxisdelosprofesionalesinvolucradosenambasdis-ciplinas.

Locorroboralacelebración,enmayodelañoencurso,delaXXIXJornadaNotarialArgentina(MardelPlata,provinciade Buenos Aires), cuya comisión nº1 se abocó al tema“Lasinexactitudes registrales.Calificaciónregistral”, congrancan-tidad de participantes de todo el país y hasta la presencia decolegas extranjeros. Su carácter nacional reflejó, además, losmaticesquelasrealidadeslocalespresentanenlasdimensionesnormológicay sociológica. Eldebate fueenriquecidocon lasvisionesaportadasdesdelosdistintosámbitosvinculadosa laproblemática:principalmentenotariosautorizantesyfunciona-riosdeRegistrosdelaPropiedad(directoresysubordinados).

Eltenordeestasinquietudesfueconsagradoeneldespa-chodelacomisión,enlacualelautordeestaslíneasfuedesig-nadovicepresidentedemesayluegorelator. Esdedestacarque,medianteelconsensoenlosaspectosmedularesdelaproblemá-tica,selogrósinmayoresdificultadeslaaprobacióndemaneraunánime.

Tanto en las pautas propuestas por la coordinadora na-cionalcomoenlosdistintospuntosdeponenciayeneldebate

*ElpresentetrabajofuedistribuidoentrelosasistentesalLIXSeminarioTeórico-práctico“LaureanoArturoMoreira”,organizadoporlaAcademiaNacionaldelNotariado(BuenosAires,10-11junio2010).

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posterior,seadvirtióunamarcadatendenciaaabordarlascon-secuenciasdelasinexactitudesylaincidenciadelacalificaciónregistralensuscausasyensusefectos. Afortunadamente,losdefectosprovocadosporladiferenciaentreloinformadoyloqueconstaregistradosehanmorigeradoatalpuntoqueconfiguranenlaactualidadsituacionesabsolutamenteexcepcionales. Conmásfrecuenciasepresentan,encambio,supuestosenmarcadosenotrasórbitas,como,porejemplo,ladiferenciaentrelorogadoyloregistrado,oladiferenciaentreloinstrumentadoyloroga-docuandoseregistraestoúltimoynoloprimero.

Enesteaporteproponemosocuparnosdelasubsanacióndelasinexactitudesregistralesensedenotarial,analizandoenquécasoselloesposible,porquémediosyconquéalcance. Esmenester,naturalmente,emprendereltratamientodecuestio-nesprevias,muchasde lascualesestánpletóricasde insospe-chadasconsecuenciasprácticas. Suelucidacióndependedelaposiciónquesetenga,delege lataymuchasvecesde lege feren-da –claroquedisimuladaenaquella–,sobreloscaracteresdelordenamientoregistralinmobiliarioargentino.

2. Concepto:distintasposiciones

ElDecreto-Ley17.801/1968(enadelante,LNR)establece,ensuartículo34,elsiguienteconcepto:

SeentenderáporinexactituddelRegistrotododesacuerdoque,enordenalosdocumentossusceptiblesdeinscripción,existaen-treloregistradoylarealidadjurídicaextrarregistral.

Elartículo35esútilparacomplementarlaidea:

Cuandolainexactitudaqueserefiereelartículoprecedentepro-vengadeerroruomisióneneldocumento,serectificará,siemprequealasolicitudrespectivaseacompañedocumentodelamis-manaturalezaqueelquelamotivóoresoluciónjudicialquecon-tengaloselementosnecesariosatalefecto. Sisetrataredeerroruomisiónmaterialdelainscripciónconrelaciónaldocumentoaqueaccede,seprocederáasurectificaciónteniendoalavistaelinstrumentoquelaoriginó.

Losautoresdiscrepansobreelalcancedelospreceptosypropo-nendistintosmatices. SegúnVillaro,losartículosdebencon-

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textualizarse;siasínosehiciera,todaregistraciónimportaríaunsupuestoderectificación,1ideaquesostieneCornejo2ysereflejaenladifundidainexactitud sobrevenida normal,quepre-gonabaRocaSastreyalaqueadhierenennuestropaísAndornoyMarcolíndeAndorno.3

Pornuestraparte,recordamos,comolopusimosdema-nifiestoduranteeldebatedelaúltimaJornadaNotarialArgen-tina,quemuchasdelasreflexionesbrindadasprescindendelafrasequenosparecefundamentalalahoradeenmarcarlain-exactitud:“enordenalosdocumentossusceptiblesdeinscrip-ción”. Interpretadocon laclaridadquesu literalidadpermite,exigeenprimerlugardescartarcomoconfigurantedeinexacti-tudlafaltadecumplimientodelmodo,cuandosetrataredeunderecho real que así lo requiera.4 Al tratarse el argentino deunregistrodetítulos(enlaclasificacióndeNúñezLagos),in-gresanalorganismolosdocumentosenloscualesaquellosseinstrumentanynoelmodo,locualnoescriticablenideberíasermodificado.5 Poreso,porqueelmodonointegralosdocu-mentos susceptibles de inscripción,nohayinexactitud,aunsielmismonosehubieracumplidoalmomentoalaccederlostítulosalRegistro.

Asimismo,yresultandoclaroqueelartículo35amplíalossupuestosprevistosenelartículo34, incorporando ladiscor-danciaeneldocumentoregistrable,creemosnoobstantequeeldefectoenlapublicidadnopuedeencuadrarsedentrodelasinexactitudes,pornoestarasícontempladonormativamente.6Nosreferimos,claro,alapublicidadquereflejaincorrectamenteelcontenidodelasientoynoalcasoenqueaquellanohacemásquereproducir(fielmente)elasientodeporsíinexacto,porqueentodosloscasoslainexactitudcobratrascendencia,comobienlorecuerdanAlteriniyLloveras,cuandoseexterioriza.7MoissetdeEspanés–conacierto–ladenominainexactitudpublicitariaylaconsideraunsupuestodeerror.8

Pensamosquelasolucióndelosconflictospresentadosenlossupuestosdepublicidadregistraldefectuosaennadadepen-dedesuinclusiónonodentrodelasinexactitudes,porcuanto,comoreflexionamosenelapartadosiguienteysostieneelautorreciéncitado,estaríamosenpresenciadeunerror registral. Pararobustecerlosargumentosenestesentido,advertimosque,enelcasodelapublicidaddeficientedeunasientocorrectamen-telabrado,nohabrárectificacióndeaquellasinounanuevaex-pedicióndeldocumentopertinente,ahorasinelerrorquetuvo

1.Vernotaextendidaenp.172.

2.Cornejo,AméricoA.,Derecho registral,BuenosAires,Astrea,1994,p.227.

3.Andorno,LuisO.,yMarcolíndeAndorno,M.N.,Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada, anotada,BuenosAires,Hammurabi,1999,(2ªed.,corregida,actualizadayampliada),pp.590-591.

4.ComoporejemplosostieneLópezdeZavalía,FernandoJ.,Curso introductorio al derecho registral,BuenosAires,Zavalía,1983,pp.362-363.


6.Cfr.Ventura,GabrielB.,Ley 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble. Comentada, anotada,BuenosAires,Hammurabi,2009,p.424.

7.Alterini,JorgeH.yLloveras,N.L.,“Responsabilidadcivilporinexactitudesregistrales”,enEl Derecho,BuenosAires,UCA,tomo62,p.547yss.(sobreelparticular,verp.553).

8.MoissetdeEspanés,Luis,Publicidad registral,BuenosAires,Zavalía,2003(3ªed.),p.337.


enlaanterioroportunidad. Ensuma,losposiblessupuestosdeinexactitudocurriríancuandolasituaciónencuadraraenalgu-nodelossiguientessupuestos,queresumeVillaro:

– Diferenciasentreeldocumentoregistradoyelasientoquelorefleja.

– Diferenciasentrelamatrizylacopia(reflejandoelasien-to,naturalmente,loqueindicaestaúltima).

– Diferenciasentrelamatrizy“elverdaderocontenidoyalcancedelactodispositivo”.9

Tambiéndeberíaconsiderarseuncuartosupuesto,sugeri-doenlaintroduccióndeestetexto,quesedaríacuandoelRegis-troconfeccionasuasientoenbasealcontenidodelformularioprevistoparalarogaciónporlaleylocal(art.7,LNR),peroelmismonoreflejafielmenteloplasmadoeneldocumentoregis-trable. Eldespachodeltema2delaVIIIReuniónNacionaldeDirectoresdeRegistrosdelaPropiedad(SanLuis,1971)locon-siderótambiénunsupuestoautónomo.

Sibienpodríaencuadrarenelprimersupuestoconsidera-do,hayqueadvertirquetienesusdiferenciasenpuntoalres-ponsabledeldefecto,locualtrasciendeacasosprácticoscomoelquereflejamosenelapartado“Efectosdelapublicidadregis-tralinexacta”. Nosotrosvolcamosaquílossupuestosque,paraAlteriniyLloveras,configuraninexactitudes internas.10 Volve-remosalhablardelasclasificaciones.

Convienerecordarquelainexactitudregistralnoesexclu-sivadelosregistrosdeclarativos,noconvalidantesysinfepúbli-ca,siendoelejemplomásacabadoeldelausucapióncontra ta-bulas,vigentecondiferentesalcancesenelámbitoinmobiliarioespañolyenlaregistraciónautomotrizargentina.11

3. Inexactitudyerror

Conformea ladoctrinadominante, la inexactituddevieneengénerodelcualelerroresunaespecie.12 Enfuncióndeloex-presadoenelapartadoanterior,creemosquesonconceptosqueconvergenperonoseidentifican,porloquenohayrelacióndegéneroaespecie.13

9.Villaro,FelipeP.,óp.cit.(cfr.nota1),p.118.

10.Alterini,JorgeH.yLloveras,N.L.,óp.cit.(cfr.nota7),p.553.

11.Cfr.conlaaplicabilidadtambiénasistemasconstitutivos:MoissetdeEspanés,Luis,óp.cit.(cfr.nota8),p.340.

12.Ibídem,p.337.

13.ParticipadeestatesituraVentura,GabrielB.,óp.cit.(cfr.nota6),pp.423-424.

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4. Incidenciadeloscaracteresdelsistemaregistral

Sedesprendesinesfuerzoladistintatrascendenciaqueadquierelaproblemáticaquenosocupasegúnloslineamientosdelorde-namientoregistralqueseconsidere. Detodoslosmaticesqueinforman la registración inmobiliaria argentina, cobran rele-vanciaaquísucarácterdeclarativoynoconvalidante,juntoalaausenciadelallamadafe pública registral.14

4.1. Sistema declarativo y no convalidante

Enunsistemaconstitutivoyconvalidante,lainexactitudquella-maremospor omisión,estoes,unasituaciónjurídicaingresadaalRegistroperonopublicitadadebidamentealtercero,deberíaotorgar preeminencia a este, sin posibilidad de desvirtuar suprotecciónporcualquierotracircunstancia. Procederdedis-tintamaneraesadmitir,subrepticiamenteysegúncadasupues-to,queonohaytalconstitutividadonohaytalconvalidación.

Enunsistemadeclarativoynoconvalidante,militanrazo-nesdepeso–quesedesarrollanenlosapartadossiguientes–paraexigirunamínimadiligenciaaeseterceroalahoradepermitirledesconocerelderechonoinformado;además,ennumerososca-sos,lacognoscibilidaddelasituaciónjurídicasepuedelograratravésdelaspublicidadesposesoriayregistral.

4.2. Ausencia de la llamada fepúblicaregistral

EnelaportequepresentamosalacitadaJornadaNotarialAr-gentina,hicimosconsideracionessobreelparticular,15quesin-tetizamosenlospárrafossiguientesconlosmaticesdelpropósi-todeestaslíneas.

ElIXCongresoNacionaldeDerechoRegistral(SantaFe,1995)declaró,pormayoría,quenohansidoreceptadosennues-tralegislaciónlosprincipiosdepresuncióndeexactitud,legiti-mación(entendidacomopresuncióniuris tantumdetitularidaddequienaparececomotalenlosasientosregistrales)yfepúblicaregistral,perosí lapresuncióndecompletividadointegridad.Estasideassondominantesenladoctrinanacional.

GarcíaConi16 yVillaro17 sostienen, enposiciónminori-taria,laexistenciadelprincipiodefepúblicaregistral,aunque

14.Enotroslugares,justificamoslasingularidaddeestasyotrascaracterísticasdenuestralegislaciónypugnamospormantenerlasy,sicabe,profundizarlas,juntoalprincipiodeautenticidad,prioridadylaexigenciadelmodo(material,noespiritualizado).Remitimosaellos:Urbaneja,MarceloE.,óp.cit.(cfr.nota5a);ídem,óp.cit.(cfr.nota5b);ídem,óp.cit.(cfr.nota5c).

15.Ídem,“Proyeccionesdelapublicidadcartularfrentealasinexactitudesregistrales”,enConsejoFederaldelNotariadoArgentino(ed.),XXIX Jornada Notarial Argentina. Trabajos presentados,tomoI,[LaPlata],ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,[2010],pp.255-268.

16.GarcíaConi,RaúlR.,“Fepúblicayaparienciajurídicaensederegistral”,enRevista del Notariado,BuenosAires,ColegiodeEscribanosdelaCiudaddeBuenosAires,nº818,1989,pp.731-736.



cadaunoleotorgaunalcancediversoy,consecuentemente,lofundeenconsideracionesdistintas.

Lallamada“CartadeBuenosAires”,declaracióndelICon-greso Internacional de Derecho Registral (Argentina, 1972),proclamó:

XIV. El Registro se presume exacto e íntegro, tanto cuandoproclamalaexistenciadeunderechocomocuandopublicasuextinción,mientrasporsentenciafirmeinscritanosedeclarelocontrario.XV. Sepresumequeelderechoinscritoexisteycorrespondeasutitular,quiensehallaexoneradodelacargadelaprueba.

En similar sentido se expidió el siguiente Congreso (España,1974),enlosartículos11,inciso1,y20,incisos1y2,delProyec-todeLeyUniformedelosRegistrosJurídicosdeBienes.

Enderredordelartículo22de laLNR,sehan tejido in-terpretacionesreñidasnoyaconsuespíritusinoconsupropiotexto:

Laplenitud,limitaciónorestriccióndelosderechosinscriptosylalibertaddedisposición,sólopodráacreditarseconrelaciónatercerospor lascertificacionesaque se refieren losartículossiguientes.

Sedesprendedeallíqueloqueelcertificadoacreditasondiferen-tescircunstanciasdederechosquepresuponeinscriptos. Noseestablecequeloquedelcertificadosurjaseconsideraráregistra-doyseránoregistradoloqueestenoinforme:porelcontrario,imponequesi un derecho está inscripto,laplenitud,limitaciónorestriccióndelmismoseacreditaráconeseinstrumento. Desuletrasederiva,asimismo,quesi un derecho no está inscripto,esosefectosnopodrándarse(o,almenos,nopodránprovenirlosmismosdelapublicidadregistral). Compartenlaideadecon-servarloslímitesdelartículoenelterrenodelapublicidadregis-tralAlteriniyLloveras18yAbella.19 LapropiaLNRdescartalosexorbitantesefectosquealoscertificadosseatribuyedesdecier-tosámbitosalexigiralnotario,alahoradeautorizarunamuta-ciónjurídico-real,teneralavistaeltítuloinscripto(art.23).20

AjuiciodeLópezdeZavalía,loscertificadosregistralesseemparentanconelprincipiodelegitimación. Larecordadafra-sequeutilizaraparanegarlaexistenciadelafe pública registral,

18.Alterini,JorgeH.yLloveras,N.L.,óp.cit.(cfr.nota7),p.560[cuerpodelartículoynota83].

19.Abella,AdrianaN.,Derecho inmobiliario registral,BuenosAires,Zavalía,2008,pp.74-75[nota111].

20.Porelalcancedeestasreflexiones,evitamosconsiderarenestelugaraquiéneslegitimalaLNRparasolicitarcertificados(art.23).

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“ennuestrosjuiciosselitigacontítulos”,21sefundabaenelrégi-mendelapruebadelalegitimaciónactivaparaejercerlaacciónreivindicatoria(arts.2789-2792,C.C.).22 Sostieneeljuristatu-cumanoquecomosololostitularesinscriptospuedenobtenerlareservadeprioridad,enesoslímitesquedaenmarcadoelprinci-piodelegitimación.23

Ennuestrotrabajo,habíamospuntualizadounargumentomásconvincenteparanegarlavigenciadelprincipioqueélex-ponecomodelegitimación(queconfiguralafe pública registral,enpalabrasdeotrosautores).

Norespondealrigorargumentativofundarlainexistenciadefe pública registralenlassituacionesjurídicasenlasque,porhipótesis,jamáspodríaexhibirseinformaciónregistralquecon-tradigaaltítuloenelrégimenoriginaldelCódigoCivil. SiVélezSarsfieldexigióallegitimadoactivoenlaacciónreivindicatorialaexhibicióndeltítulodepropiedad,nofueporquenegaralafe pública registral,sinoporqueesosderechosnoseregistrabany,consecuentemente,nopodíanexpedirsecertificaciones.24 Pro-pusimos apoyarnos, en cambio, en la legitimación activa exi-gida al acreedor hipotecario para interponer las dos accionesreales que se le conceden: confesoria (art.2796) y negatoria(art.2801). Élostentaelúnicoderechoinscribibleenelorigi-narioCódigoCivil. Consecuentemente,aquí,endondeelre-gistradordeloficiodehipotecasexpidecertificados(art.3146),Vélezexigeotravezeltítulo(arts.2798y2805).25 Estaynootraeslamejorpruebadelosefectosdisminuidosqueelcertificadotienefrentealtítulo.

QueelmismoefectoseconservaconlavigenciadelaLNRlopruebantantosufaltadederogaciónexpresa26comolasu-gestivaausenciaenelartículo22delaexistenciadelosderechosinscriptos entre los extremos que acredita el certificado. Enparticular visión, Villaro sostiene que lo que queda fuera delartículoeslatitularidad,porloquenopodríaservirparades-plazaraundominio,aunquesí,porejemplo,aungravamenhi-potecario.27 Elcriteriodiferenciadorqueproponenosresultainadmisible,puestoque,entrendeanalizarlaleyporsustérmi-nos,elacreedorhipotecarioestantitularcomoeldueño. Tam-pococonsideralapublicidadposesorianimuchomenoslacar-tular,pues,ensuconcepción,laúnicapublicidadposibleparalas mutaciones jurídico-reales es la registral, afirmación paranosotrosfrancamentecontra legem.28

21.LópezdeZavalía,FernandoJ.,óp.cit.(cfr.nota4),p.365.

22.Lasulterioridadessobrelaconservacióndelderechoaltiempodelasentencia(art.2774)ylaexhibicióndetítulotambiénporeldemandado(arts.2791-2972)hansidovastamenteconsideradasporladoctrina.VerAlterini,JorgeH.,Acciones reales,Abeledo-Perrot,BuenosAires,2000.

23.LópezdeZavalía,FernandoJ.,óp.cit.(cfr.nota4),p.366.

24.EstáfueradedudaqueLópezdeZavalíasosteníaelargumentoporconsiderarquelosartículosencuestión(2789-2792)nohabríansidoalteradosporlaLNR,noobstanteincorporarlaregistraciónparaloslegitimadosaincoaresasacciones.



27.Villaro,FelipeP.,Derecho registral inmobiliario,BuenosAires,Astrea,2010,[colección“Funciónnotarial”,coordinadaporEtchegaray,N.P,v.2],pp.171-172.

28.Óp.cit.,pp.39a41.


Ensuma,loscertificadossonlaúnicafuentequeacredita,enelámbitoregistral,laplenitud,limitaciónorestriccióndelosderechos,porloquelainformaciónquelapublicidadposesoriaycartularbrindenalrespectopuededesvirtuaresosalcances,comoseveráenlosapartadossiguientes.

Además,comosedijo,recordandoaLópezdeZavalía,laexistenciadelosderechosinscriptosnoesprobadaporloscer-tificadosregistrales,sinoporeltítulo(porelcual,sieladquiren-teesposeedor,hacepresumirlacoincidenciatemporalconelmodoy,porlotanto,elnacimientodelderechoreal:art.4003,C.C.).29

Otorgaresta interpretación, lejosdedesvanecer losefec-tosde lanormade laLNR, importaarmonizar suspreceptosconel restodelordenamiento jurídico: susalcances implicanquelainformacióndelRegistroquebrindeelcertificadopreva-leceporsobrelaobtenidadelmismoorganismoporcualquierotrodemedio(aún,porejemplo,porlaconsultadirectadelosasientos).30

5. Criteriosclasificatoriosysurelevancia

Enunaantiguayagudanota,PelosicitabaaGenaroCarrió,apropósitodelasclasificaciones,afirmando:

Lasclasificacionesnosonverdaderasnifalsas,sonservicialesoinútiles, susventajasodesventajasestánsupeditadasal interésqueguíaaquienlasformulayasufecundidadparapresentaruncampodeconocimientosdeunamaneramásfácilmentecom-prensiblesoricaenconsecuenciasprácticasdeseables.31

Conesaspalabrascomonorte,separaremoslasclasificacionesenfuncióndelinterés que nos guía:porunlado,ladivisiónmástrascendenteparacontemplarlosefectosdelainexactitud;porelotro,distinguirlossupuestosparasaberlasulterioridadesdesurectificación.Dejamosparaelapartado“Metodología subsanatoriaensedenotarial”elanálisisdeestasúltimas,yvemosahoralaseparaciónqueconformaelnúcleodelosefectosdelainexactitud:

– Omisión. Implicalaausenciadepublicidadregistraldeunasituaciónjurídicaefectivamenteregistrada. Habríapropiamenteloqueantessemencionócomoinexacti-tud publicitaria. Nohablamosdelonoinscripto,caso

29.Paraeldesarrollodeestaidea,remitimosanuestroestudio:Urbaneja,MarceloE.,óp.cit.(cfr.nota5a).

30.Conperspicacia,sesostienelainconsecuenciadenegaresteefectoalosinformes,siendoquelousualesquealapublicidad,enamboscasos,selleguevíafotocopiadelamatrícula(verDeReinaTartière,Gabriel,Principios registrales. Estudio del derecho registral inmobiliario argentino,BuenosAires,Heliasta,2009,p.298).Larespuestaesquelacoincidenciadelosmecanismosporlosquesepublicitanofueunaimposicióndelaley,lacual,comobienrecuerdaelautorcitado(p.297),serefierealosinformesescuetamenteensuartículo27.Lacoincidenciaobedecealasregulacioneslocales,quehanpreferidomayoritariamenteeseproceder,siguiendolasugerenciadelospropiosFalboyScotti(verFalbo,MiguelN.yScotti,A.S.,óp.cit.[cfr.nota26],puntoxxdelosfundamentos).Conestovadichoqueladiversidaddeconsecuenciaspuedeconsiderarsesustentadasuficientementeenlosefectossustantivos(limitadosperoexistentesalfin)quetieneelcertificadoynoelinforme.


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enelcual,comoyasostuvimos,nohayinexactitud. EselcasodelembargoanotadoperonoinformadoporelRegistro. Nosotros agregamos al análisis el supuestoaúnmásaisladoenquelaomisióninformativasesuce-diórespectodeunderechoreal(yalosefectosdelaso-lucióndeberíasepararselaexistenciaonodepublicidad posesoria,segúncorresponda).

– Error. Haydossupuestos. Enelprimero,elasientonocoincideconlarealidadextrarregistral,peroquiencau-sóladiscordanciafueundocumentoinscribiblealcualelasientocaptócorrectamente. Enelotro,adiferenciadelaomisión,aquíhayestrictamenteexactitud publici-taria,puestoqueseconfiguracuandolapublicidadre-gistralreflejatalcualesunasientoqueenrealidadnocoincideconeldocumentoregistrado. Noobstantesusdefectos,siessuficienteparacrearlaposibilidaddeco-nocerocognoscibilidad,cumple,enrigor,lafinalidaddelapublicidadregistral.32

Ladiferenciaencontraríaapoyatura,también,enelartícu-lo35delaLNR. LaideadesepararambassituacionesparecieraserseguidaporVillaro,33aunqueclaramentenocomparte lasconsecuenciasquemásadelanteatribuimosacadaextremo.

AlteriniyLloveraspropugnanuncriteriodiverso,quedi-ferencialainexactitudinternadelaexterna,estaúltimacondossupuestosdistintos.34 Enloquenosinteresa,contemplalosmis-mos supuestos que sugerimos, aunque el esquema propuestopornosotroscaptamejorlasconsecuenciasprácticasdelosca-sosqueaquíinteresan.

Villaropropone,alahoradeanalizarlasposiblesrectifi-caciones,laseparacióndeloserroresuomisionesmaterialesdelos ideológicos.35 Falbo le resta trascendencia,36 y comparti-mossusmotivos. Noaceptamos,encambio,lodeinexactitudextrarregistral,siconelloserefierealapresuntamenteabsolutainoponibilidaddelonoregistrado. EltemaIIdelIVCongresoNacionaldeDerechoRegistral(Mendoza,1982)sehacecargodelaposibleamplituddeestavariantedelainexactitud.

6. Efectosdelapublicidadregistralinexacta

Reiterandoloexpuestoenelapartadoanterior,ladistinciónen-trelainexactitudporomisión(documentoingresadoalRegistro

32.Ormaechea,Carolina,“Errorenlainscripcióndeunahipoteca”,enRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº943,septiembre-diciembre2002,pp.837-850(comentarioalfalloCNCom.,SalaC,5/7/2002,“FerrosiderS.A.c/FadematS.R.L.yotross/ejecutivo”);locitadosehallaenpp.840-841.

33.Villaro,FelipeP.,óp.cit.(cfr.nota1),pp.117-122.

34.Alterini,JorgeH.yLloveras,N.L.,óp.cit.(cfr.nota7),p.553.

35.Convestigiosdelaclasificacióndelderechoespañoleninexactitudmaterialeinexactitudideológica.Cfr.Falbo,MarceloN.,“Efectosdelainexactitudregistralconrelaciónaterceros”,enRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº861,1982,p.413(estaafirmaciónlaformulaennota6,p.424).

36.Ibídem,p.424.

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ynopublicitado)ylainexactitudporerror(enelcasodeldocu-mentoingresadoalRegistroypublicitadoincorrectamente)esrelevanteencuantoalosefectosdelopublicitado.

6.1. Inexactitud por omisión en la publicidad registral. La publicidad cartular y su incidencia

SobreesteparticularversónuestroaportealaXXIXJornadaNo-tarialArgentina.37 Transcribimoslospuntosdeponenciaqueexpusimos,afindeesclareceralgunascuestionespolémicas:

1) Es indudable la existencia enelderechoargentinodeunaincipientefunciónpublicitariaenlaforma,quenoagotaenellaotrasfinalidadesmásrelevantes. Estapu-blicidad cartularlegislativamentepreexistióalapubli-cidadregistralinmobiliariaycobróvigenciajuntoalapublicidadporelejerciciodeunarelaciónreal(llamadapublicidad posesoria).

2) Laleynacionalestablecelaexistenciayefectosdelapu-blicidadcartular,mientrasquelaleylocal,pordelega-cióndeaquella(art.979,inc.2,C.C.),reglamentasusdistintasmanifestacionesyformalidades.

3) La publicidad cartular posee normativamente la mis-majerarquíaquelapublicidadregistralylapublicidadposesoria.

4) El artículo 22 del Decreto-Ley 17.801/1968 limita sualcancealámbitoregistral,ysusprevisionessoncom-plementadasporlasotraspublicidades(cartularypose-soria).

5) ElDecreto-Ley17.801/1968noderogónialteróenmo-doalgunoelalcancede lapublicidadcartular,pornosurgirtalprevisióndedichocuerponormativo.

Delosfundamentosqueeneselugaroportunamentede-sarrollamospasamosasintetizarenlospárrafossiguienteslosconceptosprincipalesenposdelacuestiónquenosocupa.

6.1.1. Embargos

Unasituaciónqueocasionabaantiguascontroversiaseralasi-guiente:elnotarioqueautorizaríalaescriturapúblicadecom-praventasolicitabaloscertificadosregistrales,decuyainforma-ciónsurgíalatitularidadanombredequienindicabaeltítulo

37.Urbaneja,MarceloE.,óp.cit.(cfr.nota15),pp.255yss.

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inscripto,sinmedidacautelaralguna. Autorizadoelactoper-tinenteeingresadoeldocumentoalRegistrodelaPropiedad,estenoadmitíalainscripcióndefinitivaporqueensusconstan-ciasaparecíaunamedidacautelaranotadaconanterioridadalasolicituddeloscertificadosregistrales,aunqueenlosmismosnofuerainformadaporerrordelorganismo. Porsupuesto,estasituaciónsefavorecíaencualquiertécnicaregistralquenofueraladefolioreal,dispuestaporlaLNRen1968. Esinteresantere-cordar,detodosmodos,queelantecedenteinmediatoanteriorenlaslegislacioneslocalesargentinasquemásseasemejabaalfoliorealestablecidoluegoanivelnacionalloencontramosenlaprovinciadeBuenosAiresen1962.38

Ladecisiónatomarenesteconflictonoadmitíaambages:entreeladquirente–actualtitulardedominio–yelacreedorem-bargante,unodebíaconservarsuposiciónregistralyotrolaveríadesplazada,pudiendoeste–naturalmente–incoarlapertinenteacciónpordañosyperjuicioscontraelEstado.39 Luegodeundevenir jurisprudencial vacilante, fue afianzándose la posturaqueconsiderabaqueeladquirentedeunderechorealnopodíaserperjudicadoporlaomisióndeinformar,enloscertificadosregistrales,laanotacióndeunembargovigente. Elperjudicadoensuderechosería,entonces,elacreedorembargante.

EnlaprovinciadeBuenosAires,laSupremaCortesepro-nunciabaenestesentidoantesdelavigenciadelaLNR.40 Enelámbitoporteño,lacuestiónfuedirimidaenestesentidoporunrecordadoplenariodelaCámaraNacionaldeApelacionesenloCivil,apartirdelcualestaposicióndominantesetransformóenprácticamenteunánime.41

Lageneralidaddeladoctrinacompartelasolución,aunquediscrepesobresusfundamentos. Así:GarcíaConilofundaenlainoponibilidad42yenlafepúblicaregistral;43Alterinisostienequesederivadelcarácterdeinstrumentospúblicosquetienenloscertificadosynodelafe pública registral,queasujuicionoexisteennuestrosistema;44paraLloverasyCoghlan,setratadelprincipiodeintegridad,45lomismoqueparaAbella;46paraVen-tura,sefundaenelprincipiodeexactitud;47Villaroveallíunaaplicacióndefe pública registral impropia.48

6.1.2. Hipotecas

Elinterroganteacercadelasoluciónacertadasemanteníaparaelsupuestoenqueloomitidofueraunahipoteca. Aquíentraa

38.Decreto2202,del14/3/1962.





43.Ídem,óp.cit.(cfr.nota16).

44.Alterini,JorgeH.,“Labuenafeylatitulacióncomodesmitificadorasdelasllamadaslegitimaciónyfepúblicaregistral”,enLa Ley,BuenosAires,LaLey,nº178,14/9/2006,tomo2006-E,pp.1126yss.

45.Coghlan,AntonioR.M.yLloveras,N.L.,“Elartículo1051delCódigoCivil.Fepúblicaregistraloestudiodetítulos”,enEl Derecho,BuenosAires,UCA,tomo103,p.993(ver,enparticular,p.996).

46.Abella,AdrianaN.,óp.cit.(cfr.nota19),pp.31-32.

47.Ventura,GabrielV.,óp.cit.(cfr.nota6),pp.358-359.

48.Villaro,FelipeP.,óp.cit.(cfr.nota27),pp.71y172.Aclaramosquelacalificacióndeimpropia queelautorotorgaalafepúblicaesporsusdiferenciasconotrosordenamientosendondegozaderancioabolengo,comoelderechoespañol(pp.70-72).


jugarlallamadapublicidad cartular. Cuandosetratadelacoli-sióndedosderechosreales,laconsideracióndelosalcancesdelartículo996delCódigoCivilsehaceimprescindible. Sutextoreza:

Elcontenidodeuninstrumentopúblicopuedesermodificadooquedarsinefectoalgunoporuncontra-instrumentopúblicooprivadoquelosinteresadosotorguen;peroelcontradocumen-toprivadonotendráningúnefectocontralossucesoresatítulosingular,nitampocolotendrálacontra-escriturapública,sisucontenidonoestáanotadoenlaescrituramatriz,yenlacopiaporlacualhubieseobradoeltercero.

LanotadelilustreCodificador,comoentantasotrasoportuni-dades,refuerzayaclaralosconceptosvertidosenlanorma.

Comohabitualmenteseexplicaelcontenidodelartículovinculadoalviciodesimulacióndelosactosjurídicos,nospre-ocupamosendemostrarquesualcanceesmásvastoy,enrigor,esaplicableaactosjurídicosplenamenteválidosyeficaces.

Ladoctrinacivilista,enplausibleactitudseguidaporgranpartedelajurisprudencia,sepreocupódedemoleralgunasideasprimigeniasquesuponíanquelapublicidaddelosderechosrea-lesinmobiliarioscorrespondíaexclusivamentealámbitoregis-tral.49 Lateoríadeltítuloyelmodo,contodalaproblemáticadeeste,dabapie,noobstante,paraadvertirquelarelaciónrealdeltitularconelobjetosobreelcuallaejercíabrindabatambiénunapublicidaddelderechoreal. Selaconociócomopublicidad posesoriayseafirmósuexistenciayequivalenciajerárquicaconlapublicidadregistral.50 Asínospronunciamosapropósitodelanálisisdelasmanifestacionesdelaspartessobrelatradiciónenunaescrituradecompraventa.51 Enestesentido,lasVIIIJor-nadasNacionalesdeDerechoCivil(LaPlata,1981)resolvieronqueentrelapublicidadregistralylapublicidadposesoriatriun-falaprimeraeneltiempo,siemprequeseadebuenafe.

Peroenestasconcepcionessesoslayatodotipodeconsi-deracionessobrelapublicidadcartular,quetambiénterciaenlosconflictoseinclinalasoluciónenalgúnsentido. Recientemente,comoexcepciónalreiteradosilenciodoctrinariofueradelám-bitonotarial,contemplaelsupuestoDeReinaTartière,52aunquenegandotodaposibleprevalenciasobrelapublicidadregistral;sostienequepuedecalificarsedenegligentealnotarioque“nosepercatódelaexistenciadelgravamensobreelqueluegonoinfor-

49.Alterini,JorgeH.,“Labuenafeylapublicidadinmobiliariaregistralyextrarregistral(conunaarmonizaciónentrelatradiciónylainscripciónregistral)”,BuenosAires,RegistrodelaPropiedadInmuebledelaCapitalFederal,1974(aportedeladelegaciónargentinaIICongresoInternacionaldeDerechoRegistral[Madrid,1974]).

50.Elnombredepublicidad posesoriarespondealaidea,dominanteenlosautorescontemporáneos,quesostienequeenlostitularesdederechosrealesqueejercenunarelaciónreal,lamismaesposesiónentodosloscasos.Porinteresaraquíesapolémica,utilizamosindistintamenteeseconceptojuntoaldepublicidad por el ejercicio de una relación real,queensuexpresiónpermiteabrazartambiénlasideasdequienescreenquelarelaciónrealenloscasosmentadosestenencia.

51.Urbaneja,MarceloE.,óp.cit.(cfr.nota5a).

52.DeReinaTartière,Gabriel,óp.cit.(cfr.nota30),p.313.

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maraelcertificadodelRegistro”,peronoaladquirente.53 Másalládecompartirlaclararesponsabilidadnotarialenelsupues-to,esinadmisiblequesepretendadesligaraladquirentedelosefectosdelapublicidadcartular. Conelmismocriteriodeberíadecirsequetampocoseríaresponsablefrentealasconstanciasdelcertificadoregistral,yquesolocabríaresponsabilizaralno-tarioautorizante.

Porotrolado,estáclaroqueenmateriahipotecarialapu-blicidadposesorianoexiste,yrobustecesuimportancialanotaeneltítulo. Comoseveennuestroejemplo,máscomplejoestodavíaelsupuestocuandolacolisióndelahipotecaesconunderecho real con publicidad posesoria. Así, en saludable ex-cepciónalasomisionesqueestamoscriticando,elXCongresoNacionaldeDerechoRegistral(Salta,1997)declaróensutemaI(“Publicidadregistral.Publicidadformalymaterial.Publici-dadporinformeyporcertificaciones.Lapublicidadylaoponi-bilidad”):

Enelcasoenqueelerroruomisiónestuviererelacionadoconde-rechosreales,debentenersepresentelosefectosdelapublicidadregistral,cartularyposesoria.

Omitimosconsiderarelsupuestoenquelacolisiónopereentredosderechosrealesqueseejercenporunarelaciónreal,pornosertrascendentealosfinesdeestapublicación. RemitimosaloquehemosreflexionadoenelyacitadoaportealaXXIXJornadaNotarialArgentina.

Veamos,entonces,latrascendenciadelapublicidadcartu-larenelcasopropuesto;sueficaciasurgedeunadoblefuente:enprimerlugar,delaLNR,alimponeralautorizanteeldeberdete-neralavistaeltítuloinscriptoalmomentoenqueeltitularotor-gueunactoconvocaciónreal(art.23);silacertificaciónagotaralapublicidaddelasituaciónregistral,estaexigenciadevendríaintrascendente;porotrolado,elartículo996delCódigoCivil,alnohabersidoderogadoniexpresaniimplícitamenteporlaLNR,mantienesuvigencia. Porlotanto,debenarmonizarselascircunstanciasquemientaensutextoconlapublicidadregistralylapublicidadposesoria.

Notenemosdudadequelavigenciayalcancedelapubli-cidadcartularnodependendeloprevistoenlas legislacionesnotarialeslocales,aunquelocontrariosehayadeslizadoenal-guna opinión durante el debate de la citada Jornada Notarial 53.Ibídem,pp.312-313.


Argentina. EsqueelCódigoCivil,alestablecersualcance,soloadmitequelanormativalocalreglamentesusformalidades(víaart.979,inc.2),nuncaquedispongasuexistenciayefectos.

ComorecuerdaPelosi–nuestromásprestigiosonotarialis-ta–ensuprecisoyyaclásicoesquema,54lasnotasdelasqueaquíhablamossondocumentosnotarialesextraprotocolaresycons-tituyen,asujuicio,“máscertificadosquenotas”.55 Cualquierar-gumentocontrariosobrelavigenciayalcancedelapublicidadcartularsederribanobienseconsiderequeesteefectopubli-citariodelasnotasexisteaunenaquellasdemarcacionescuyaleynotarialnolasimpongacomodeberfuncional. Esdecirque,aunqueparadichasnormasnocupieraparaelnotariosanciónalgunaencasodenoplasmaresanotaenlostítulos,siestelohiciera,elefectopublicitarioquedelamismaderivasecumpleplenamente. YsucedeasíporqueelCódigoCivilnoestableceundebernotarial,perotampocoadmiteque,deprocederconformealartículo996,sepretendaquitarleefectos:losmismosprovie-nendeuna leynacionalplenamentecompetenteparaasignarefectosalosinstrumentospúblicos. En1976,laCorteSupremadeJusticiadelaNaciónresolvióque,encasodeconflictoscomolosqueestamosconsiderando,peroahoraentreunadquirentedominialyunacreedorhipotecario,debíaprevalecerelderechodeaqueladquirente,otravez.56 Comentandolasentenciayha-ciendogaladelasolidezjurídicayconocimientoprácticoquelocaracterizócomodoctrinario,GarcíaConicuestionóelsilenciodeltribunalsobrelaexistenciaonodepublicidadcartularcomocircunstanciarelevantealahoraderesolvereldiferendo.57 Enrigor,este incuestionablecarizde lapublicidadcartularhabíasidodebidamenteponderadoporelmismoautoryaen1969,aldictar,comoDirectordelRegistrodelaPropiedaddelaProvin-ciadeBuenosAires,laResoluciónContencioso-registral34,del17deseptiembre. EstaposturadelsiemprepioneroGarcíaConiconstituye,comolodijimosenelseñaladoaporte,laprimeropi-niónqueconocemosenesesentidoapartirdelavigenciadelaLNR.

Porsupuesto,lacalificaciónregistralnopuedemeritarlapublicidadcartular,que,porhipótesis,desconoce. Sudeberseenmarcaenloqueresultadelosdocumentospresentadosyensuspropiosasientos(art.8,LNR). Porello,elprocederdelor-ganismodebeseridénticoencasodeomisiónpublicitaria:otor-garleinscripcióndefinitivaaquienadquirióconfiandoensusconstancias. Seráensedejudicialendondeeltitulardeunde-

54.Pelosi,CarlosA.,El documento notarial,BuenosAires,Astrea,1980,p.253.

55.Ibídem,p.267.

56.CSJN,22/6/1976,“Osswald,FedericoG.c/ProvinciadeBuenosAires”,publicadoenRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº831,1977,pp.531-536.

57.GarcíaConi,RaúlR.,“Responsabilidadregistralporinformeerróneo”,enRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº831,1977,pp.531yss.

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rechorealpreteridopodrádemostrarsupreeminenciafrentealadquirenteque,invocandolaignoranciadebuenafedelaverda-derasituacióndelinmueble,noadvirtiólaexistenciadenotaeneltítulodesutransmitentequeanunciabalaexistenciadeestederechoreal. Robustecerásupetición,sicorrespondiera,conlapublicidadposesoria.

EldespachodelaXXIXJornadaNotarialArgentinasinte-tizóestasideasensupunto4:

Anteelsupuestodefugasregistrales,seaporomisiónoporerró-nea información en los certificados expedidos, el registradordebeprocederalainscripcióndefinitivadeldocumentobasadoendichainformación,talcomoresultadeladoctrinasentadaenelplenario“A.deMalbin,Gladys”(CámaraNacionaldeApela-cionesenloCivil,enpleno21/4/1976,ED67-267).

Losmismoscaucesinterpretativosseaplicanalcasoenquenohubieradefectoenlainformaciónsinolisayllanamentefaltaderegistracióndeldocumentoinscribible,siempre–naturalmen-te–quesehayaefectuadolanotaeneltítulo.

6.2. Las constancias de trascendencia real y su oponibilidad. El XV Congreso Nacional de Derecho Registral (Santa Fe, 2009)

No constituye inexactitud, en cambio, la falta de constanciaenelRegistrodecualquiercircunstanciade trascendencia real(art.12,LNR)delosdocumentosingresados. Ellasseríanporejemplolascondicionesresolutorias,alasquelaLNRmencionaexpresamenteensuartículo33,segundopárrafo.

La aprehensión de estas supuestas omisiones dentro delconcepto de inexactitudes puede implicar como inaceptablederivaciónelconsiderarqueelúnicomediodepublicidaddedichasconstanciases lavíaregistral. Asíhasidosugeridoentrabajos presentados a la última Jornada Notarial Argentina(MardelPlata,2010),interpretandoqueelderechodereversiónesinoponiblea“lostercerosquenodebieroncontarconeltí-tuloalavistaparacontratar”siregistralmentesolosepublicitóeldominioadquiridopordonaciónmasnoelderechoderever-sión. Con los mismos fundamentos debería extenderse elra-zonamientoalosacreedoresembargantesdeldonatario,queasípodríaninvocar,frentealacaecimientodelareversión(queope-


raaquídeplenoderecho),quelamismalesesinoponibleporausenciadepublicidadregistral. Enestatesitura,losúnicosaquienesestareversiónseríaoponiblesonaquellosque,vincu-lándosejurídicamenteconeltitulardominial,seanparteenunadelasmutacionesjurídico-realesmentadasenelartículo23delaLNR.

Estas ideas,quecreíamosabsolutamentesuperadasenelordenamientoargentino,sellegaronasosteneraisladamenteysin mayor recepción jurisprudencial,58 aunque muy reciente-mentesepretendarevivirlas,sinargumentossignificativosquealterenlaconcepcióntradicional.59

LarectalecturadelasnormasenjuegofuelaaprobadapormayoríaenelXVCongresoNacionaldeDerechoRegistral(San-taFe,2009),encuyodespacholacomisióndeltemaII(“Cláusu-lasconvocaciónregistralinmobiliaria”,delqueelautordeestaslíneasfueCoordinadorNacional)resolvió:

Lascláusulasconvocaciónregistralquenosehanpublicitadoes-pecíficamenteenlasconstanciasregistralessonigualmenteopo-niblesatodalasociedad,atentolapublicidadcartular.

Comonoshemosocupadode recordar,60 el ejemploqueconmásfrecuenciasecitóenelsenodelacomisiónfuejustamenteeldelderechodereversiónenlasdonaciones.

Esdetodaevidenciaqueestasinterpretacionesestánba-sadasenunaerróneaconceptuacióndelapublicidad cartular,conperniciososydistorsionantesresultados. Comoessabido,laLNRobligaalosRegistrosaseguirlatécnicadelainscrip-ción,cuando,ensuartículo12,prescribequelapublicidaddelosaspectospertinentesdeldocumentoingresadoseharáme-diante“brevesnotas”. Convieneaquírecordarque,alahoradeclasificarunordenamientoregistral, la técnicaennada incidesobrelosefectosdeloregistrado,sino,entodosloscasos,enlalaborinternadelosorganismos(yaseaencuantoalelementodelasituaciónjurídicaqueseutilizacomonúcleodelasregistra-cionescomoencuantoalamodalidaddeprocesamientodelosdocumentos ingresados).61 Semejantedisposiciónnotienenipretendetenerelalcancederestringirlaoponibilidadexclusiva-mentealtextodelosasientos,sinojustamentelocontrario:portratarselosdocumentosregistrables,comoprincipiogeneral,deinstrumentospúblicos(art.3,LNR),susconstanciasdebensertenidasporciertasportodos,conlosalcancesdelosartículos

58.Adrogué,ManuelI.,El derecho de propiedad en la actualidad,BuenosAires,Abeledo-Perrot,1995,pp.99-102.


60.Urbaneja,MarceloE.,“ApropósitodelasconclusionesdeltemaIIdelXVCongresoNacionaldeDerechoRegistral”,enRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº961,enero-abrilde2009,pp.143-150.

61.Scotti,EdgardoO.,“BasesyresultadosdelatecnificacióndelosregistrosinmobiliariosenlaArgentina(aporteparaunaadecuacióndelastécnicasregistralesensuestudiocomparado)”,enPonencias y comunicaciones presentadas al III Congreso Internacional de Derecho Registral,SanJuan[PuertoRico],InstitutodeDerechoRegistralyNotarialdePuertoRico,1978,pp.287-306(enparticular,verp.293).NuestropareceralrespectoestáexpuestoenUrbaneja,MarceloE.,óp.cit.(cfr.nota5b).

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993,994y995delCódigoCivil. Porello,laadopcióndelatéc-nicadelainscripcióndescansaenestaclasedeinstrumentosyesconsecuenciadeestellamadoprincipio de autenticidad.62

Podríadecirse,desdeotraperspectiva,que:

Elprincipalobjetodelsistemadepublicidadregistralinmobilia-ria,comohemosdicho,esbrindarseguridadjurídica,posibili-tandoalostercerosinteresadosunconocimientoútilyoponi-bledelasituaciónjurídicadelosinmuebles. Enestesentido,la“posibilidaddeconocer”,oconocimientopotencialqueofrece,noimplicanitieneporquécoincidirenloshechosconel“conoci-mientoefectivo”;lograreseconocimientoefectivopuedereque-rirdepartedeltercerointeresadoeldesarrollodeotrasactivida-des,lasque,encasodeomitirse,puedengenerardudasacercadesubuenafediligente.63

Negarquelatotalidaddelasconstanciasdelinstrumentopú-blico (documento notarial, en el ejemplo de la donación conderechodereversión)seanoponiblesalostercerosqueconoz-canlaexistenciadeesosdocumentosporlapublicidadregistralimplica:

a) Consagrarnoyalafepúblicaregistralsinolisayllana-mentelaconvalidación,expresamenterechazadaporelartículo4delaLNR.

b)Desvirtuarlafepúblicaquedimanadelosinstrumentospúblicosensentidoestricto,64conformealoscitadosar-tículosdelCódigoCivil.

c) Justificarlaausenciadebuenafe-diligenciaenquienes,medianteelsencilloexpedientedeconsultarlamatriz,podríanalcanzarla.

Porúltimo,ysolamentealefectodecorroboraresosargu-mentosincontestables,lapropiaLNRbrindapautasquepermi-tenadvertirelerrordelasposturascontrarias. Enprimerlu-gar,lainspiraciónqueatraviesatodalaleyesqueseregistransituaciones jurídicas(dígaseaquídocumentos,títulosoactos),ynocláusulasdecontratos. Bastaconelartículo2paraconfir-marlo. Nosproponemosdemostrarenlaslíneasquesiguenquelaideadominantesobreesteparticularnotienesustentonorma-tivo:nohayapoyoenlaLNRparajustificarlanecesidadderoga-ciónespecíficadelascláusulas de trascendencia real que resulten(comosería,claramente,elderechodereversión).

CuandolaLNRmientaenelartículo12laconsignacióndeestasenelasiento,noestáindicandoqueellassoloseránoponi-

62.GarcíaConi,RaúlR.yFrontini,ÁngelA.,óp.cit.(cfr.nota42),p.68.

63.Ormaechea,Carolina,óp.cit.(cfr.nota32),pp.840-841.

64.CarminioCastagno,JoséC.,“Teoríageneraldelactonotarial”,enRevista del Notariado,BuenosAires,ColegiodeEscribanosdelaCapitalFederal,nº727,enero-febrero1973,pp.17yss.


blessisurgenexpresamentedelfolioreal,dadoquelaordenestádirigidaalregistradorynoalrogante(porcuantoserefierealasientodematriculación,comoseleealcomienzodelartículo,ydice“seharámención”). Consecuentemente,siseinterpretaraquelafaltadepublicidadexpresaquitaeficaciaalacláusulaomi-tida,estosedeberíaalaresponsabilidadporincumplimientodesusfuncionesdelRegistroynoalanegligenciaodesinterésdelrogante(porsupuestafaltadesolicitudexpresa). Parajustificartantolanecesidadderogaciónexpresadecláusulascomoelde-rechodereversióncomolainoponibilidaddelasmismasantesufaltadepublicidadregistralespecífica,eslugarcomúnelutilizarelúltimopárrafodelartículo33delaLNR:

Elcumplimientodecondicionessuspensivasoresolutoriasqueresultendelosdocumentosinscriptos,asícomolasmodificacio-nesoaclaracionesqueseinstrumentenconrelaciónalosmis-mos,seharánconstarenelfoliorespectivopormediodenotasaclaratorias,cuandoexpresamenteasísesolicite.

Bienciertoesquelareferencianormativaseciñealcum-plimiento de condiciones suspensivas o resolutorias,pero,comobienloresaltaladoctrina,seríacontradictorioadmitirlavoca-ciónregistraldeldocumentodelquesurjaelcumplimientodelacondiciónsino la tuviera tambiéneldocumentoque ledanacimiento. Peroconestaafirmaciónnosehacemásquedecirquelascláusulasquenosocupanpuedenserexpresamentero-gadas. Nosedemuestra,encambio,queellasrequieranderoga-ciónespecíficaparasupublicidad. Yesqueesevidentequeeltextolegalnoserefiereacláusulasenparticulardeundocumen-toregistrable(casoenelcualsípodríaaceptarselainterpreta-cióndominante),sinoqueestádirigidoadocumentosautóno-mos,queporsímismosocasionanunamutaciónjurídico-real.Enefecto,auncuandoelartículorece“queresultendelosdo-cumentosinscriptos”,esevidentequeserefiereadocumentoscuyootorgamientotuvoporfinhacerconstarelacaecimientodeloshechosconstitutivosdelasrespectivascondiciones,loqueserefuerzaalhablardelas“modificacionesoaclaracionesqueseinstrumentenconrelaciónalosmismos[documentos]”.

Porello,suregistraciónserealizará“cuandoexpresamen-teasísesolicite”: lapublicidaddeloshechosquecontemplanpodráhabersecumplidoporotrosmedios;porejemplo,lano-tificacióndelavoluntaddelbeneficiariodelarevocacióndeun

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dominiorevocable(paraloscasosenquelarevocaciónrequiereesamanifestación).65 Nohaydudadeque,detodosmodos,enloscasosdecumplimientodecondiciónresolutoria,laregistra-cióndeesarevocaciónseráimprescindiblealosefectosdecum-plirconeltractoabreviadoylaobligacióndeltítuloinscriptoalavistaparaactosdetrascendenciareal(arts.15y23,LNR).Esdecir,lavocaciónregistraldelosdocumentosmentadosenelpárrafofinaldelartículo33delaLNRsurge,enrigor,desuartículo2:constituyen,transmiten,declaran,modificanoextin-guenderechosreales,segúnloscasos.66

Alcontrario,elderechodereversión(cuyanaturalezaes,endefinitiva,ladeunacondiciónresolutoria),cuando surge de la misma escritura de donación,noconstituye,porsísolo,unasituación jurídica registrable: sí lo es, en cambio, el dominioimperfectocuyacausaesladonaciónconelderechoderever-sión. Esteúltimoes,respectodelcontrato,unelementoacciden-tal(porloquerequiere,parasuexistencia,laexpresaprevisióncontractual). Claroque,sisesostiene,enposturaalaqueadhe-rimos,queesederechopuedeacordarse luegodeladonación(porsupuestoquepordonanteydonatario),síseríaundocu-mentoregistrable:provocaríaunamodificacióndelderechoreal(transformandoaldominioperfectoendominioimperfecto).

Ensuma,comoelderechodereversión(ocualquierotracondición–y,claroestá,tambiénplazosycargos–)soloconsti-tuyeunasituaciónjurídicaregistrablecuandoseotorgadema-neraautónoma(art.2,LNR),exclusivamenteenesacircunstan-ciadebeserrogado,porquelasituaciónregistralvariará(art.6,LNR). Cuandoestasmodalidadesintegraninicialmenteunactojurídicoqueconfiguraunasituaciónregistrable,norequierenderogaciónespecífica,porqueloqueseregistraráseráaquellasi-tuaciónynoestacláusula. Estoexplicaporquéelartículo33delaLNRhabladelarogacióndel“cumplimiento”delascon-dicionesynodesunacimiento:presuponeque,enloordinariodeloscasos,esteeventoseprodujosimultáneamenteconelactojurídicoaqueacceden,yconélhansidoregistrados. Elargu-mentonosedesvirtúaporrecurriralallamadarogación parcial,porcuanto,másalládelasdenominacioneselegidas,lociertoesqueeldocumentopuedecontenermúltiplessituacionesre-gistrablesy,naturalmente,cadaunadebeserrogadademane-raespecífica.67 Reiteramosquenoconstituyentalsituaciónlascondicionescomoelderechodereversión.

65.VerAlterini,JorgeH.,“Resolucióndeloscontratosydominiorevocable.Conespecialreferenciaalaresoluciónporincumplimientoyalpagodelprecioenlatransmisióndeldominio–arts.1376y3923delCódigoCivil–”,enEl Derecho,BuenosAires,UCA,tomo50,pp.633yss.

66.Así,declaraderechosrealesaqueldocumentoporelcuallosotorgantesdejenconstanciadequeya ha acaecidoelhechoqueproduceelnacimientoolaextincióndeunderechoreal(condiciónsuspensivaoresolutoria)yextinguederechosrealeslamanifestaciónqueproducelarevocacióndeldominio(p.ej.,pactoderetroventa).Sobrelasdistintasvariantesenlaoperatividaddelaresolucióndeldominio,veribídem,pp.633yss.



Comosedijo,estasreflexionesseorientanexclusivamenteadesvirtuarlaideadominanteenlamateriarespectoalascláu-sulasmentadas,pero,reiterandolaafirmacióninicial,nocabendudasdelaintrascendenciadeesasmencionesenlapublicidadregistral.

En conclusión: si bien no hay respaldo normativo parasostenerquelapublicidadenelfoliorealdecualquiercircuns-tanciade trascendencia realdebeserrogadaenformaespecífi-ca,tampococabendudasdequeesaconstanciaexpresaensederegistrales irrelevante, porque la técnica de la inscripción y,fundamentalmente,losartículos993,994y995delCódigoCivilobliganarecurriralamatriz(enelcasodelosdocumentosnota-riales)paraconocerelplenoalcancedelassituacionesjurídicasregistradas.

6.3. Inexactitud por error en la registración. Una sentencia inquietante

LaSalaCdelaCámaraNacionaldeApelacionesenloComer-cial,confirmandoeldecisoriodeprimerainstancia,dictósen-tenciael5dejuliode2002enautos“FerrosiderS.A.c/FademetS.R.L.yotross/ejecutivo”.68 Elmásquecuestionablefalloseinsertaenunatendenciajurisprudencialtenueperopreocupan-te,quetiendeatransformarlapublicidadregistralenfuente de toda razón y justicia.

Setratabadelconflictoplanteadoentreunembarganteyunacreedorhipotecariodefechaanterior,perocuyoderechofuevolcadoenelfoliorealconunmontogarantizadomenoralquesurgíadelaescrituraingresadaalRegistrodelaPropiedad. Elembargante pretendía que solo le fuera oponible el montoefectivamente registrado,mientrasqueel titularde lahipote-casosteníaquedebíaserelmontoporelqueefectivamenteseconstituyó el derecho real. Aunque no surja con claridad delasentencia,debepresumirsequealdocumentoselecolocólanotaqueprescribeelartículo28delaLNR. LaCámararesolvióquecorrespondíalarazónalembargante,conapoyo,entreotrosargumentos, en “la apariencia jurídica y la buena fe registral,puestoquesonlosquemejorsecompadecenconlaseguridaddeltráficoylafinalidaddepublicidadquetienenlosregistrosinmobiliarios”. Tampocosedesprendedelfallo,aunquesoloin-teresealahoradeatribuirresponsabilidades,silarogatoriafue

68.PublicadaenRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº943,septiembre-diciembre2002,pp.848-849.

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debidamenterealizadayelerrorfueexclusivodelacalificaciónregistral,osilainscripciónfueincorrectamentesolicitadaenlapeticiónyelRegistronoloadvirtió.69

Habiendotomadoconocimientodeldecisorioysinestaraún publicado mientras nuestro trabajo se hallaba en prensa,oportunamentedimosnuestrofirmeparecercontrario70. Conlosmaticesqueacontinuaciónseexplicitan,compartimosple-namente laajustadacríticaque realizaOrmaecheaal falloencuestión.71

Contrariamentealoqueseafirmaenotrodeloscomenta-riosalmismo,72sialgosedesprendedelabrevesentencia,eslaimprecisiónenlaterminologíautilizada(nombrandoindistin-tamentealos“informes”yalos“certificados”),lareiteracióndevagosconceptosdeantiguocuñoperotristedifusiónenlosúlti-mostiempos,comola“buenaferegistral”,ylafaltadepondera-cióndefactoressumamenterelevantes. Nosurgedelosconside-randossieldocumentoportantedelahipotecafueacompañadopor la copia del folio real, en saludable previsión de algunasnormativaslocalesquenoestáimpuestaporlaLNR.73 Losfun-damentosinvocadosporlossentenciantesnoresistenunmíni-moanálisisrigurosoynonosdetendríamosenellossinofuera,comodiceOrmaechea,“porlasimplicidaddesurazonamiento(loquesurgedelapropialetradelfallo)”.74

Lo medular de los argumentos expuestos en el apartadoanterior justifican sobradamente la críticaqueen los círculosacadémicosdelnotariadonacionalsehizoatanerradodeciso-rio,quedesconoce losefectosde los instrumentospúblicosy,particularmente,delosdocumentosnotariales. Yesque,comobienaclaralacomentarista,laposibilidad de conocerporelem-barganteelexactoalcancedelosderechossobreelinmueblesecumplió,enelcaso,perfectamente.75

TambiénensentidocríticosehapronunciadoCasabé,enponenciapresentadaenelIIForoInternacionaldeDerechoRe-gistral(Argentina,2009).76

Altratarseenestecasodeunahipoteca,podríaagregarseelargumentoque,apropósitodelplenariodelaCámaraNacio-naldeApelacionesenloCivil“Czertok”,77hicieraHightonenlaampliacióndefundamentos:elprivilegiodeestederechorealnocubresolamenteelmontogarantizado,porcuantoseinclu-yenenéllosintereses,dañosycostas(arts.3152,3111y3900,C.C.).78 Ydeelloconcluye:

69.Ensuma:entodosloscasos,habráresponsabilidadregistral;segúnhayahabidoonoerrorenlarogatoria,laresponsabilidadserátambiénnotarial.

70.Urbaneja,MarceloE.,óp.cit.(cfr.nota5c).

71.Ormaechea,Carolina,óp.cit.(cfr.nota32).

72.Salerno,MarceloU.,“Lavirtualidaddeloscertificadosregistrales”,enLa Ley,BuenosAires,LaLey,nº53,17/3/2003,tomo2003-B,p.732:“esnecesarioponerdemanifiestolasobriedaddelestilo,máslaprecisiónterminológicaquehacegalalasentencia”y,porlotanto,“convienedepurarlostextosevitandoarcaísmos,barbarismosyneologismos”.


74.Ormaechea,Carolina,óp.cit.(cfr.nota32),p.837.

75.Ibídem,p.841.

76.Casabé,EleonoraR.,“Inexactitudesregistrales.Algunossupuestosconflictivos”,(trabajopresentadoenelIIForointernacionaldeDerechoRegistral[SantaFe,2009]).




Lomismoquelaindividualizacióndelahipotecaqueconsagraelfoliorealyqueexteriorizanlascertificacionesregistralesim-porta una vía de información que puede complementarse poreltercerointeresadomedianteelaccesoalarespectivaescrituraoriginaria…79

Porañadidura,insólitaeinopinadamente,secargaenelacree-dorhipotecarioy–demaneraaúnmásinconcebible–enelno-tarioautorizanteeldeberdeverificarquelainscripciónsecum-plióendebidaforma.80 Comoseveráenelapartadosiguiente,estasafirmacionescontradicenladoctrinadelaCorteSupremadeJusticiadelaNación.

Entrelopocoquepodríaagregarse,llamapoderosamentelaatencióndelintérpretelaimposicióndetantasexigenciasalti-tulardeunderechorealquetieneensuinstrumentonotadeins-cripcióny,encambio,laconcesióndesingularesprerrogativasaquienesgrimeasufavorsolounamedidacautelarque,comotal,noleconcededemaneradefinitivaningunaclasedederechohastaobtenersentenciadefinitivafavorable.

Finalmente,nopodríacompararselasituaciónpresentadaenelcasocomentadoconlacontroversiasobrelaoponibilidaddel monto de los embargos, que tiene plenarios encontradosenlaCiudadAutónomadeBuenosAires,enlosfueroscivilycomercial. Enelprimero,elyacitado“Czertok”,queestableciólaoponibilidadaladquirentedelinmuebledelmontoqueresul-tedeautos,independientementedelanotadoregistralmente;enelámbitocomercial,“BancodeItaliayRíodeLaPlata”81sentódoctrinaensentidoopuesto,considerandooponiblealadqui-rentesoloelmontoregistrado.

Másalládelaposiciónqueseasumaalrespecto,aparececomoincoherenteyabsurdamentecontradictorioexigiralad-quirentedeldominio,parademostrarsubuenafe,queverifiqueelexactoalcancedeunamedidacautelar,compulsandoelexpe-dientejudicialendondeseordenósuanotación,y,encambio,sedispensealmeroembargantequeseinformaregistralmentedelaexistenciadeunderechorealdeverificarlamatrizendondeseotorgóelactoqueledionacimiento.82

79.AmpliacióndefundamentosdeladoctoraElenaI.HightonenCNCiv.,enpleno,23/8/2001,“Czertok,Oscaryotroc/AsistenciaMédicaPersonalizadaS.A.yotros/ejecucióndealquileres-ejecutivo”,enLa Ley,BuenosAires,LaLey,tomo2001-E,p.655.

80.Kiper,ClaudioM.,“Hipotecainscriptaenelregistroporunmontoinferioralreal”,enJurisprudencia Argentina,BuenosAires,LexisNexis-Abeledo-Perrot,tomo2003-IV,pp.513yss.Laafirmaciónqueimpugnamossehallaenpp.513-514y521.

81.CNCom.,enpleno,10/10/1983,“BancodeItaliayRíodeLaPlatac/CorbeiraRey,Teresas/ejecutivo”,enLa Ley,BuenosAires,LaLey,tomo1983-D,p.476.

82.Enelsentidoquecuestionamos:cfr.Kiper,ClaudioM.,óp.cit.(cfr.nota80),p.520.

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6.4. Inexactitud por omisión en la registración. Un ajustado decisorio de la Corte Suprema de Justicia de la Nación

Justamente, lo resuelto por la Cámara Nacional de Apelacio-nesenloComercialenelfalloreciéncuestionadoseoponealaposicióndelaCorteSupremadeJusticiadelaNaciónencasoqueguardaalgúnpuntodecontactoprovechosoconelreciénconsiderado.83 SetratabadelacompradeuninmuebleubicadoenlaprovinciadeSalta,consimultáneaafectaciónalrégimendebiendefamilia. Elorganismoinscriptor(DirecciónGeneraldeInmuebles)dejóconstanciaenellibrodiario(art.40,LNR)ynotaeneltítulo(art.28,LNR)deambosactos,aunquereflejóenlamatrículasololaadquisicióndominial. Anotadounem-bargosobreelinmueble,eltitularplanteaincidenteparalograrsulevantamiento,fundadoenlainembargabilidaddelbiendefamilia(enrigor,inejecutabilidad). Lasdosinstanciasanterio-resanuestromáximotribunaldenegaronlapetición,fallosquefueronrevocadosporlaCorte.

NosenosescapanlasdiferenciasconelsupuestoresueltoporlaCámaraNacionaldeApelacionesenloComercial:

a) Aquísetratabadeunbiendefamiliacuyaregistración,alalecturaquegeneralizadamentesehacedelartículo35delaLey14.394,tienecarácterconstitutivo.84

b)Enestesupuesto,haydossituacionesjurídicasregistra-blesenunmismodocumento,rogadasambasdebida-mente,peroinscriptaefectivamentesolouna;enelcasodelahipoteca,nohabíaotroactosimultáneoenelmis-moinstrumento.

c) Elbiendefamiliaseomitióenelfoliorealdemaneraabsoluta,mientrasque,enelcasodelahipoteca,ellasehabíaregistradoporunmontoerróneo.

Ningunadeestascircunstancias(sumamentetrascenden-tesparaotrasderivacionesdelcaso)desvirtúalaaplicacióndeloresueltoporlaCortealcasodelahipotecainscriptapormontoerróneo,loquesedesprendedelosconsiderandos7y8desusentencia:

7º Quelaexigenciadela quoenelsentidodequeelactorde-bióefectuarunnuevorequerimientoparaobtenerlainscripciónconstituyeunaafirmacióndogmáticaycarentedesustento,pues,auncuandoenprincipioel registroactúaa instanciadeparteinteresadaynodeoficio(art.6,Ley17.801),unavezefectuadalapresentacióndel interesadoelprocedimientoesautomático,

83.CSJN,10/9/1985,“Rodríguez,Armandoc/Carrizo,JoséÁngel”,enRevista del Notariado,BuenosAires,ColegiodeEscribanosdelaCapitalFederal,nº803,octubre-diciembre1985,pp.1088-1093;connotaafallodeRaúlR.GarcíaConi.

84.Asertoqueelcomentaristadelfallo,GarcíaConi,niega.


laactuacióndelregistradorsetornaobligatoria(arts.8y9,leycit.). Además,dichaexigencianosecompadececonlaconstan-ciapuestaporelregistrolocalalpiedeltítulopresentadoporelbeneficiario,niconelexpresoreconocimientodedichoentedehaberestadoencondicionesdehacerlo.8º Que,deesemodo,elfallorecurridoomitióresolverelcasodeacuerdoalodispuestoporelartículo40delaLey17.801,segúnelcual,presentadalapeticióndeinscripciónyeldocumento,elprimeractoquedeberealizarelregistradoreselanotarsupre-sentaciónenelsistemadeordenamientodiario,asignándoleunnúmeroquesirvaparaordenarlacronologíadelasdiversaspre-sentacionesyasegurardeestamaneralasprioridadeslegalesaqueserefiereelartículo19delcitadocuerpolegal,segúnelcuallaprelaciónsedeterminaporlafechayelnúmerodepresenta-ciónasignadaalosdocumentos.

Seadvierteque,conformeanuestroTribunalSupremo,lanotaqueelartículo28delaLNRobligaalregistradoracolocarenlosdocumentosingresadoshacepresumirelvuelcocorrectodelasituaciónregistrableal folioreal,sinnecesidaddeimponeralrogantelacargadeverificarlaexactituddeeseproceder.

6.5. Los llamados asientos viciados

EnsendostrabajospresentadosalXVICongresoInternacionalde Derecho Registral (España, 2008) y al II Foro Internacio-naldeDerechoRegistral(Argentina,2009),RuizdeErenchunproponeladesignacióndeasientos viciadosparalasconstanciasregistralesqueesténbasadasendocumentoscondistintosde-fectos(desdefaltadematricidadhastapresuntassustituciones de personas). Llegaaadvertirlaspresuntasfaltas(presuntas yaquecarecedefuncionesjudicialesquelepermitandirimirsitua-cionesajenasasucompetenciaespecífica)porlamanifestacióndeunparticularquedicehabersidodamnificadooporinvesti-gacionesquerealizadeoficio,cuandoadviertealgunacircuns-tanciaenlosasientosregistralesoeneldocumentoingresadoqueasucriteriosugieraalgunairregularidad. Enlosreferidossimposios,elautorreiteraalgunosconceptosyaexpuestosenestaAcademia, enelXLIIISeminario“LaureanoArturoMo-reira”(2002). Pretendesustraerestossupuestosdelasinexac-titudesregistralesparajustificardiversosprocederesasumidosensuactualcarácterdedirectorgeneraldelRegistrodelaPro-

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piedadInmuebledelaCiudadAutónomadeBuenosAires,sinintervenciónjudicialmediante. Entreellos,elimpedimentodelainscripcióndefinitivadedocumentosentrámite,elsecuestrodelfolioreal(evitandolaregistracióndecualquieractosobreelinmueble)ylacancelacióndeasientos.

Con lacolegaDodda,directoradel InstitutodeDerechoRegistraldelaUniversidadNotarialArgentina,expusimosenlosmismoseventosnuestraposturacontrariaaesasdecisiones. Es-tasactitudessobrepasanflagrantementecualquiermarcointer-pretativoqueseadjudiquealacalificaciónregistral,inclusoelreconocidoporautoresqueavalanlaactituddedichofuncio-nario.85

HastapodrádiscutirselaatribucióndelRegistroparave-rificar,comosepregonaynosotrosrechazamosdeplano,lava-lidezdelactodispositivoylacapacidaddelaspartes,peronopuedesoslayarsequelacalificaciónseejerce,entodosloscasos,“ateniéndosealoqueresultaredeellos(losdocumentos)ydelosasientosrespectivos” (art.8,LNR). Esdecir,el límite seráeldocumentopresentadoy losasientosdel propio organismo.Conestoqueremosrechazar,deplano,laposibilidaddeanalizarasientos de otros organismos, como se autoriza expresamente,por ejemplo, en el derecho peruano. Allí, el Reglamento Ge-neraldeRegistrosPúblicos(aprobadoporResolucióndelSu-perintendenteNacionaldelosRegistrosPúblicosNº079-2005-SUNARP/SN)permitealregistradordenegarlainscripciónporfaltadeadecuaciónentreeltítuloylainformaciónde otros regis-tros,exclusivamenteparaloscasosdecompetencianotarialodelfuncionarioadministrativoautorizanteocertificanteylacapa-cidaddelosotorgantes(anteúltimopárrafodelart.32delRegla-mentoGeneral). Nuestropaísnocontienedisposición seme-jante,porloqueelconocimientoadquiridoporfuentesajenasalasindicadasnoesjurídicamenterelevanteaestosefectos.86Enmuchosdeesossupuestos,además,sevulneralaplenafequedimanadelartículo993delCódigoCivil,sinelprocedimientoidóneoqueestableceelmismoartículo.

NospreguntamosademássinocontribuyeelRegistroalairregularidadquepretendecombatircuando,alexpedirloscer-tificadosregistrales,nonosadvierteque(atravésdeesecono-cimientoqueadquirióconnulosefectosjurídicos),eltitularseencuentrafallecido,y,encambio,impideluegolaregistracióndefinitiva.87

85.Así,verVillaro,FelipeP.,óp.cit.(cfr.nota27),pp.95y112-113.

86.Ibídem,p.33;Alterini,JorgeH.,“Importanciadelestudiodetítulos”,enGaceta del Notariado,Rosario,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeSantaFeSegundaCircunscripción,nº88,1982,pp.21yss.(enparticular,p.31).

87.Niquédecirtienequepodríalatransmisiónserperfectamenteválidayeficaz(yelorganismonotomarconocimientodeello)siserealizaramedianteunpoderquereunieralosrecaudosdelosartículos1977y1982delCódigoCivil.


Endefinitiva,estasdecisionesdebensertomadasensedejudicial, siempre que, por supuesto, no contradigan los pre-ceptosdelaLNR,dadoquelessontambiénplenamenteapli-cables.88 Estasalvedadsurgetambiéndelpunto3deldespachodelaúltimasJornadaNotarialArgentina,reproduciendolore-sueltoenelVIIICongresoNacionaldeDerechoRegistral(Salta,1993).

Culminamoslasreflexionessobreelparticularconlatrans-cripcióndelapartepertinentedelpunto2)deldespachodelaúltimaJornadaNotarialArgentina,queyacomentamos:

Elconocimientoqueelregistradortengadelarealidadextrarre-gistral,generadoporlapresuncióndelareferidadiscordanciaodelainexactitud,nopodráacarrearcomoconsecuencialacance-laciónoficiosadelosasientosregistralesexistentes,lacreacióndecautelaresadministrativas,ni impedir laregistracióndefinitivadelosdocumentospresentados. Elregistradorcarecedeimpe-riumparadeterminarporsímismolaexistenciadeunilícitoodesplegarunaactividadinvestigativaquesolocorrespondealaautoridadjudicial,únicoórganoencargadodepronunciarseso-brelaexistenciadenulidades,fraudesoviolacioneslegales. Elregistradordeberáformularlapertinentedenunciajudicialanteelconocimientoopresuncióndelacomisióndeunilícito,advir-tiendodedichacircunstanciaalprofesionalinterviniente.

7. Metodologíasubsanatoriaensedenotarial

LaLNRcontienesolounescuetoartículosobrelasubsanacióndelasientoinexacto(el35,yatranscripto). Secontemplanex-presamentedossupuestos:larectificaciónpordocumentodis-tinto,quepodrátenerlamismanaturalezaqueelqueprodujoelerroroserdeorigenjudicial,ylarectificaciónpor“erroruomisiónmaterialdelainscripción”,casoenelcualserequiereelmismodocumentoqueoriginóesedefecto. Villarosostieneque, como consecuencia de estas previsiones, la rectificaciónestáimpregnadadelosprincipiosdehomogeneidad documentalydepresencia documental.89

Dijimos,alhablardelasclasificacionesdelasinexactitudes,quereservábamosparaestelugaraquellasqueincidíansobrelaposibilidaddeserrectificadasy,ensucaso,lamodalidad. Enlamayorpartedeloscasos,eldocumentonotarialutilizadoesunaescritura-acta,enlaexactaterminologíapropuestaporPelosi.90

88.Alterini,JorgeH.,“Certificadosregistrales.Reservadeprioridadymedidasjudiciales”,enRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº949,septiembre-diciembre2004,pp.617-625.


90.Pelosi,CarlosA.,óp.cit.(cfr.nota54),pp.275yss.

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Para separar las cuestiones de interés al notariado, hayquecontemplarunaseriedeconsideracionesdeparticulartras-cendencia. Comencemosconunaaclaraciónmedular:nohaydudadeque,entodosloscasosenquelarectificaciónesposi-ble,ellapuedeserotorgadaportodaslaspartesdelactodelquederivalainexactitud. Losinterrogantesnacenporsaberenquécasospuedeprescindirsedealgunodeellos. Másdiscutibleauneslaposibilidaddeprescindirdetodosyrealizarlarectificaciónexclusivamenteporelnotario,mediantenotas. Ylacumbredelasdificultades sepresentacuando,aceptadoesto, se sostieneaúnlaposibilidaddeefectuarlopordocumento notarial sin com-pareciente. ConvienetenerpresenteslosconceptosvertidoseneltemaIdelaVIConvenciónNotarialdelColegiodeEscriba-nosdelaCapitalFederal(BuenosAires,1976):

I. Quelasescrituras aclaratoriassonaquellasquetiendenacla-rificarexpresionesoscurashabidaseneltextodeunaescrituraanterior.II. Quelasescrituras rectificatoriassonaquellasquetienenporobjetocorregir el errorenque se incurrió, seaestematerialoconceptual,seaqueseencuentreindistintamenteenlasenuncia-cionesdelescribano,enlasmanifestacionesdelaspartes,oenambasalavez.III. Quelasescrituras complementariassonaquellasnecesariasparasupliromisionesdeunaescrituraanterior,agregándoleunelemento,cualidadocircunstanciadelcualcarecían.91

Conlasconsideracionesrealizadas,paralaresolucióncorrectadecadacaso,debemosponderar:

7.1. Silainexactitudfueprovocadapordefecto en el documen-toregistrado,quenocontemplófielmentelarealidadextrarre-gistral,osi fue causada por el propio Registro,alvolcarensusasientos de manera errónea las constancias del documentoregistrable. Paraestoúltimo,pudoonohaberexistidoco-res-ponsabilidadnotarial,segúnlarogaciónreflejaracorrectaoin-correctamenteeldocumentoqueacompañaba.

7.1. a)Enelsupuestodehabersidoladiscordanciaentreelins-trumentoyelasientocausadapordefectuosoaccionardelRegis-tro,larectificaciónpodráhacerseexhibiendoeldocumentoquecausóeldefecto(art.35,LNR). EnlaprovinciadeBuenosAires,laDTR184/59(que,comoacertadamenteafirmanVillaroyBi-

91.[Eldestacadonospertenece].


dart,puedeconsiderarsereglamentariadelalegislaciónregistrallocal,auncuandoestasehayareformadoposteriormente)92dis-poneunnovedoso,prácticoyaúnvigenteprocedimiento. Porél,ademásdelsupuestoexpresamentecontempladoenlaLNR,seadmitelarectificaciónpracticadaasolicituddelautorizantedeunactoqueimpliqueunamodificacióndeesaregistración(total[transmisióndeldominio:art.1]oparcial[derechosrea-leslimitados:art.2]),sinnecesidaddeacompañareldocumentoquecausóelasientoincorrecto. Debedejar“constanciadetalla-dadelasdiferenciasoerroresadvertidos”(art.1),loque,conelrégimenvigentedelaLNR,seráunaconsecuenciadeldeberdeteneralavistaeltítuloinscripto(art.23). EnlaCiudadAu-tónomadeBuenosAires,porlosartículos72y77delDecreto2080/80(t.o.Decreto466/99),elprocedimientotambiénpodráserautónomoosimultáneoconotroactoregistrable,peroin-variablementesedeberápresentareldocumentoquecausóelasiento.

7.1. b)Encasodetratarsedeundefectodeldocumentopor-tante,elmismopuededarlugaraunainvalidezoserun“defectosubsanable”,enpalabrasdelartículo9,incisob),delaLNR. Lanulidad absoluta y manifiesta, trátese de invalidez del docu-mentonotarial(enrigor,delactonotarial)93odelactojurídicoinstrumentado, no debió tener emplazamiento registral defi-nitivo(art.9,inc.a,LNR).94 Siloobtuvo,elmismonomejoróniempeorósusituación(art.4,LNR). Silainvalidezconesascaracterísticas afectóel acto instrumentado, elmismono tie-neposibilidaddesubsanación(art.1048,C.C.),porloquesusconsideracionesescapanaesteaporte. Siesainvalidezafectóeldocumentonotarial,nohaysubsanaciónposibledeesedefectoaestaraladoctrinadominantecontemporánea,dadoquelasnu-lidadesinstrumentalesrevistencarácterabsoluto. Seingresadi-rectamenteenelrégimendelosartículos987y1185delCódigoCivil,salvoenloscasosdelartículo1810,enqueelúnicoefectodelacto(dediscutibleaplicación)eslaobligaciónnaturaldelar-tículo515,inciso3. Solorestaalosotorgantes,enesteúltimocaso,lareproduccióndelacto,“comportándoselaspartescomosinuncasehubiesecelebradoelnegociojurídicoanterior”.95 Enposicióncontraria,sosteniendoelcaráctermayormenterelativodelainvalidezinstrumental,sedestacalaautoridaddePelosi.96

Encasodetratarsedeinvalidezrelativa(seaonomanifies-ta,yaqueesintrascendenteparanuestropropósito),lamisma

92.Villaro,FelipeP.yBidart,R.E.,Legislación registral inmobiliaria,BuenosAires,Campos,1972,p.98(ennotaalpiedepágina).

93.CarminioCastagno,JoséC.,óp.cit.(cfr.nota64),pp.17yss.Paralainvalidezinstrumental,verlasagudasreflexionesenPelosi,CarlosA.,óp.cit.(cfr.nota54),pp.285yss.

94.Noobstante,lehubieracorrespondidounasuertedeinscripciónprovisoria,porlaconcordanciadelartículo9,incisoa),conlaprimerapartedel33yconel18,incisoa),todosdelaLNR.VerVillaro,FelipeP.,óp.cit.(cfr.nota27),pp.148-149,yXXIXJornadaNotarialArgentina,temaI,punto2.

95.Armella,CristinaN.,“Eldocumentonotarialsincompareciente.(Apropósitodelassubsanaciones)”,enRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº918,mayo-agosto1994,pp.263yss.(lotranscriptoenp.267).

96.Pelosi,CarlosA.,óp.cit.(cfr.nota54),pp.310yss.

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puedeserconfirmable(art.1047,CC). Losartículos1059ysi-guientesdelCódigoCivilregulanlaposibilidaddeotorgaresaconfirmaciónporellegitimadoparaaccionarporlainvalidez,sinlaintervencióndelbeneficiariodelasubsanación. Uncasotípicopodríasereldelasentimientoconyugal,paraquienessos-tienenquesuausenciaprovocanulidadrelativaynoinoponibi-lidadalcónyugeomitido. Depensarseasí,laconfirmaciónpue-deserotorgadaporelasintienteconfirmante,sinintervenciónnidesucónyugenideladquirente. Tambiénlavíasubsanatoriaexpuestaesútilparalaratificación,actojurídicoparaleloperonoidénticoalaconfirmación(notaalart.1059,C.C.). Porella,sesubsananlosdefectosdelalegitimacióninvocadaincorrecta-menteoseasumenlasconsecuenciasdelagestióndenegocios;en ambos casos, tanto expresa como tácitamente (arts.1162,1935,1936,y2304,C.C.).97

Porúltimo,losmásfrecuentesenelquehacernotarialsonlos defectos subsanables. En la provincia de Buenos Aires, elartículo8delDecreto5479/65,reglamentariodelDecreto-Ley11.643/63,orgánicodelaregistracióninmobiliaria,brindauncatálogodefallas subsanables. Podríadecirsequeestosdefec-tossonaquellosque,sinconstituirningunaclasedeinvalidez,integranladescripcióndeloselementosdelasituaciónjurídicaregistrable.

7.2. Sieldefectoafectaalsujeto,alobjetooalacausa,ennin-gúncasopuederegistrarseporvíarectificatoriaunasustitucióndealgunodelostreselementos. Encambio,cualquierotracir-cunstanciavinculadaalosmismosdebesercontemplada. Así,elInstitutoArgentinodeCulturaNotarialsentósuposicióneneltema“IV/72-Escriturasaclaratorias”,98respondiendoalin-terrogante “¿Puede otorgarse escritura aclaratoria para subsa-nardeterminadoserroresconlasolacomparecenciadelactualtitular del derecho que emana de la escritura donde figura elerror?”. Ladoctrinageneralquesesentófuelasiguiente:

1) Esposibleelotorgamientodeescriturasdesubsanaciónconlasolacomparecenciadelactualtitulardelderechoque emana de la escritura donde figura el error, paraaclararosubsanardeterminadascircunstanciasquenoalterenelfondodelnegocio.

2) Noloes,encambio,cuandoseafectaelaspectosubs-tancialdelcontrato,supuestoenelquedeberequerir-selaactuacióndetodoslosintervinientesyllenarselos

97.Urbaneja,MarceloE.,“Laratificación.Suincidenciaenlaactividadnotarial”,BuenosAires,[UCA],2004,(presentadoalaIJornadadeTécnicaNotarialyRegistral,dirigidaporNatalioP.Etchegaray,enlaPontificiaUniversidadCatólicaArgentinaSantaMaríadelosBuenosAires).

98.VerInstitutoArgentinodeCulturaNotarial,[s.t.],enRevista del Notariado,BuenosAires,ColegiodeEscribanosdelaCapitalFederal,nº728,marzo-abril1973,pp.711yss.


recaudosdelCódigoCivil(arts.996,1062,1064,1184inc.10y1061).

3) Entodosloscasosdebencumplirselasexigenciasdelasleyesregistralesydeloscódigosprocesales. (DelvotodelConsejeroFerrariCeretticoincidenteconlasrestan-tesopiniones).

DestacamoslaopinióndelconsejeroPelosi:

Doctrina:esposibleelotorgamientodeescriturasparasubsanarerroresuomisiones,conlasolacomparecenciadelactualtitu-lardelderechoqueemanadelaescrituraobjetodesubsanación,siempreque:a) Noseafectenelaspectosustancialdelactojurídico,losdere-

chosdelosdemásintervinientesodeterceros.b) Secumpla,segúnloscasos,conlasexigenciasdelalegisla-

cióndefondo,asícomodelasleyesregistralesydeloscódi-gosdeprocedimiento.

Estaconceptuación,sibienfueunavanceparasuépoca,nocon-templaexpresamenteelsupuestodelasnotasmarginalesnielyamencionadodeldocumento notarial sin compareciente. Laad-misióndeestavíainstrumentalhasidoysiguesiendopolémicaenelámbitonotarial,peropaulatinamentevacobrandomayorvigor la postura que lo admite. Etchegaray,99 García Coni,100Gattari101yArmella102hanresumidolosmejoresargumentosafavordesuvigencia,yadherimosplenamenteasusideas.

Enestalíneadeideas,podríadecirsequeeldocumento no-tarial sin comparecientepuedeutilizarse,paraquienesloacep-tan,paralosmismossupuestosenquesonviableslasnotasmar-ginales. Losalumbralamismaidea:nohaycomparecienteperosírequirentequeaguardalaconcrecióndelaobligacióndere-sultadoalaqueseencuentraconstreñidoelnotarioporelcon-tratodelocacióndeobraintelectualque,ajuiciodelamayoríadeladoctrina,losune.

UnfuerteespaldarazoharecibidoenlaXXVIJornadaNo-tarialArgentina(Córdoba,2002),encuyotema1,eldespachoseñala:

8. Sonadmitidoslosdocumentosnotarialespararectificar,acla-rar o complementar constancias notariales, errores materialesuomisionesquepuedatraeraparejadoslaobservabilidaddelaescritura,enlamedidaquenoalterenelnegocio. Estosdocu-mentos,comomediosdesubsanación,podránformalizarsesin

99.Etchegaray,NatalioP.,Escrituras y actas notariales,BuenosAires,Astrea,2007,(4ªed.),pp.331yss.

100.GarcíaConi,RaúlR.,“ElprincipioderogatoriaanteelVIIICongresoNacionaldeDerechoRegistral”,enRevistadelNotariado,BuenosAires,ColegiodeEscribanosdelaCapitalFederal,nº834,julio-septiembre1993,pp.609-612.

101.Gattari,CarlosN.,Práctica notarial,tomo7,BuenosAires,Depalma,1999,(2ªed.,actualizada,aumentadaycorregida),pp.161yss.

102.Armella,CristinaN.,óp.cit.(cfr.nota95),pp.263yss.

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comparecienteenvirtuddelarogaciónprevia. Enesteúltimosupuesto,deberádocumentarseporelmismoescribanoosusu-brogantelegal.

7.2. a)Encuantoal sujeto,unaclásicacontroversia sedesataalrededordelaacreditacióndelorigendeldinero,alosefectosprevistosenelartículo1246delCódigoCivil.103 Laposicióncontemporáneamentemayoritariadelnotariadoseinclinaporadmitirladeclaracióndeesteorigendespuésdeotorgadoelactorespectivo,sienelmismoseomitióesamanifestación. DeestepareceresGattari,104yasísemanifestótambiénlaXXXJornadaNotarialBonaerense(VillaGesell,1995)eneltemaIV. SeñalaVillaroqueesamismaeslaposiciónactualdelosregistrosin-mobiliariosdelaprovinciadeBuenosAiresydelaCiudadAu-tónomadeBuenosAires.105

Otrosupuestovinculadoalsujetoeseldelarectificacióndelestadociviloportunamentedeclarado. Pelosi106abordaex-presamente,ennotaafallo,elcasoenquesemanifiestaestarcasadoy luegosepretendemodificarloporeldesoltero:asujuicio,esposibleensedenotarialconlacomparecenciadelsu-puestocónyuge,quetambiénmanifiestequese tratódeerrormaterial. Falbo se había pronunciado en el mismo sentidoenlacitadareunióndelInstitutoArgentinodeCulturaNota-rial. Pondé,enposturaaúnmásamplia,aceptabalarectifica-ciónsinlapresenciadelsupuestocónyuge. Gattari107sintetizalasposicionesySarubo108aportaejemplosprácticos.

7.2. b)Encuantoalsegundoelemento,esclásicoeltemadellla-mado“errorenobjeto”,queenrealidadsetratadelerrorenladesignacióndelobjeto. NoestamosenpresenciadelsupuestoenquealguienquierevenderAysucontrapartecomprarC,sinoqueambosquierennegociarsobreelinmuebleXydeélsehacetradición,sóloquefueerróneamentedesignadocomoZenlaescritura.

EnlaprovinciadeBuenosAireselRegistrodelaPropiedadoriginariamentesostuvolaposición(erróneaanuestrojuicio)queférreamenteimpusoGarcíaConiconeldictadodelaDTR4/69ylaordendeservicio3/72. Porestasnormassevedabanactosrectificatoriosyseimpusolavariantedel“tractoyretracto”,generalmentemediantepermuta. LaDTR7/82derogóambasnormasyestableció,porlasendacorrecta,queeldefectopodíasubsanarseconescrituraaclaratoria,sinperjuiciodelcumpli-mientodelartículo23delaLNR.

103.Paralaproblemáticadesuvigencia,verBelluscio,AugustoC.,Manual de derecho de familia,tomo2,BuenosAires,Astrea,2006,(8ªed.),pp.71-72.

104.Gattari,CarlosN.,óp.cit.(cfr.nota101),tomo15,BuenosAires,LexisNexis-Abeledo-Perrot,2005,pp.258-259(apartirdep.247,compulsadiversasopinionesdoctrinarias,congresosyjurisprudencia).


106.Pelosi,CarlosA.,“Subsanacióndeerroresenelestadocivil”,enRevista del Notariado,BuenosAires,ColegiodeEscribanosdelaCapitalFederal,nº760,julio-agosto1978,pp.1346yss.(locitado,enp.1349).

107.Gattari,CarlosN.,óp.cit.(cfr.nota101),tomo7,pp.20-29.

108.Sarubo,OscarE.,“Inexactitudesregistrales”,enTranchini,MarcelaH.(coord.),Estudios de derecho notarial y registral,LaPlata,FundaciónEditoraNotarial,2005,pp.141-143.


7.2. c)Elcasorelativoalacausaquetraemoscomoejemplifi-caciónessugeridoporVillaro:109siunapersonatransmite3/4partesindivisasytiene,enrealidad,solo2/4partes,entiendeelautorquelarectificaciónpuedeotorgarseconla intervenciónexclusivadeladquirente,sinqueseanecesarialavoluntaddeltransmitente. Lo justifica en que la disminución del derechodeuntitularrequieresolosumanifestación. Pensamosquelasoluciónesequivocada:laintervencióndeltransmitenteesim-prescindibleporeljuegodelosartículos1329,1330y1331delCódigoCivil,quesancionanelsupuestoconnulidadaunporlapartetransmitida(bienqueparaelsupuestodeventadelcienporcientoporelcondómino).

7.3. Eldocumentoqueprovocólainexactitudpuedesernota-rial,porunaparte,ojudicialoadministrativo,porlaotra. Porlahomogeneidad documentalalaquehicimosreferencia,yaestaralaletradelartículo35delaLNR,soloeldocumentojudicialpuede modificar a uno de distinta naturaleza. Sin embargo,comosugirióelpunto6deltemaIdelVIIICongresoNacionaldeDerechoRegistral(Salta,1993)yafirmasinhesitarSarubo110–acuyaopiniónadherimos–,eldocumentonotarial,apoyadoenotrasconstanciasdocumentalesfehacientes,puederectificarlainexactitudporerroresuomisionesmaterialesrelativaaele-mentosidentificatoriosdelsujetooelobjetodelderecho.

Notasextendidas

1.Villaro,FelipeP.,Elementos de derecho registral inmobiliario,LaPlata,ScottiEdito-ra,3ªed.,2003,p.117.(Losconceptosquesobreinexactitudesregistralesbrindaenestaobra[pp.117-122]sonreproducidosenVillaro,FelipeP.,Derecho registral inmobilia-rio,BuenosAires,Astrea,2010,[colección“Funciónnotarial”,coordinadaporEtchega-ray,N.P,v.2],pp.357-361).

5.Hemos dado nuestra interpretación sobre el particular en los siguientes estudios:a)Urbaneja,MarceloE.,“Tradición,constituto posesorio,traditio brevi manueinmue-bleocupadoporuntercero:sureflejoescriturario”,enRevista Notarial,LaPlata,Cole-giodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº957,septiembre-diciembre2007,pp.765-786;b)íd.,“Registrosdetítulosyregistrosdederechos”,s.e.,[2005],(aportedelaDelegaciónArgentinaalXV Congreso Internacional de Derecho Registral[Fortaleza,Brasil,2005]),(publicadoconbrevesadaptacionesenRevista Notarial,ColegiodeEscri-banosdelaProvinciadeBuenosAires,nº956,mayo-agosto2007,pp.453yss.);c)íd.,“A35añosdelDecreto-Ley17.801/68.Panoramasobrelaregistracióninmobiliariaargenti-na”,enEl Derecho,BuenosAires,UCA,5/2/2004,tomo206,pp.773(N.delE.:publicadotambiénenRevista del Notariado,BuenosAires,ColegiodeEscribanosdelaCiudaddeBuenosAires,nº875,enero-marzo2004,pp.71-86).

25.NosedigaqueloquellevóalCodificadorapreferireltítuloporsobreelcertificadoenesteámbitofuelanecesidaddesolicitudjudicialdeaquel(art.3146),porquesielartículoprueba,esencontradelargumentoynoafavor:nadaobstabaaqueseadmitiera


110.Sarubo,OscarE.,óp.cit.(cfr.nota108),pp.137yss.

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excepcionalmentelasolicitudporelparticularoelnotarioparaelejerciciodelaacción,oque,comounasuertedemedida preparatoria,eljuezordenaralaexpedición.

26.Auncuandonosetratedeunafuenteformaldelderecho,esinteresantetraeracola-ciónqueenningunadelasversionesquefueasumiendoelproyectooriginaldeMiguelNorbertoFalboyEdgardoAugustoScottisepreviólamodificacióndeestosartículosysí,encambio,deotros(verFalbo,MiguelN.yScotti,A.S.,“RegistrosdelaPropie-dadInmueble.Proyectodeleynacional”,BuenosAires,UniversidadNotarialArgentina[InstitutodeDerechoRegistral],1966,art.44,quesepreparósobrelasbasesdadasenlaI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad[BuenosAires,1964]yseaprobóenlaIIyIII Reunión Nacional[Tucumán,1965,ySantaFe,1966,respectiva-mente]).

31.Pelosi,CarlosA.,“Elderechonotarialcomoderechoautónomo”,enRevista del No-tariado,BuenosAires,ColegiodeEscribanosdelaCapitalFederal,nº729,mayo-junio1973,pp.893-913(lotranscripto,enp.910).

39.Eninnumerablesocasiones,laCorteSupremadeJusticiadelaNaciónsemanifestóenelsentidoderesponsabilizaralEstadoporladeficienteprestacióndesusservicios.Unadelassentenciasantológicaseslade“FerrocarrilOestedeBuenosAiresc/ProvinciadeBuenosAires”,del3/10/1938;verFallos,182:5.

40.SCBuenosAires,27/5/1966,“Castelli,Raúlc/ProvinciadeBuenosAires”,enRevista Notarial,LaPlata,ColegiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº768,1966,pp.1720yss.

41.CNCiv.,enpleno,21/4/1976,“AcrichdeMalbín,Gladyss/recursoderecalificación”,enLa Ley,BuenosAires,LaLey,tomo1976-C,p.47;yenRevista Notarial,LaPlata,Co-legiodeEscribanosdelaProvinciadeBuenosAires,nº827,1976,pp.884yss.(connotaaesteyaotrosdosfallos:GarcíaConi,RaúlR.,“Oponibilidadregistralyprescriptiva”,pp.883).

42.GarcíaConi,RaúlR.yFrontini,ÁngelA.,Derecho registral aplicado,BuenosAi-res,LexisNexis,2006,(3ªed.),p.204.

73.EnlaprovinciadeBuenosAires,laDTR1/1970,dictadaporRaúlR.GarcíaConi,establecióeseproceder.OtramuestradelaperspectivavisionariaquelodestacócomodoctrinarioydirectordelRegistrodelaPropiedad,queyarecordamoseneltexto,puedeapreciarseenelprimerpárrafodelosconsiderandosdeaquellanorma:“Queelproce-dimientohademostradosereficazencuantofacilitaelquehacerregistralypermitealrogantequeejerzasupropiocontroleinterpretacióndirectadelasiento.(LacalificacióndocumentaldebeserrecíprocaentreelautorizanteyelRegistro)”.

77.CNCiv.,enpleno,23/8/2001,“Czertok,Oscaryotroc/AsistenciaMédicaPersona-lizadaS.A.yotros/ejecucióndealquileres-ejecutivo”,enLa Ley,BuenosAires,LaLey,tomo2001-E,p.655.

78.Dejamosasalvoquelaextensióndelahipotecarespectodelcréditoy,fundamen-talmente,quéconceptoscubreelprivilegioquelahipotecagenerasontemascontrover-tidosendoctrina.Paraunaposicióndiversa,cfr.Papaño,RicardoJ.yotros,Derechos reales,tomoII,BuenosAires,Astrea,2004,(2ªed.),§214.

metodologías subsanatorias de inexactitudes registrales ... · incidencia de los caracteres del...

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