mercados, solvencia del sistema financiero y posiblidades de actuación

Mercados, solvencia del sistema financiero y posiblidades de actuación

25 de febrero de 2008

Grupo de Inmobiliarias por la Excelencia

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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación

22-feb-08 31-dic-07 30-jun-072007 2008 2007 2008 2007 2008

España 3,8% 2,4% 3,8% 2,8% 3,8% 3,3%UME 2,7% 1,8% 2,6% 2,0% 2,7% 2,1%Alemania 2,6% 1,8% 2,6% 2,1% 2,9% 2,2%Francia 1,9% 1,9% 1,9% 2,0% 2,0% 2,1%Italia 1,7% 1,0% 1,8% 1,5% 2,1% 1,6%EEUU 2,2% 1,4% 2,3% 1,8% 2,2% 2,9%Japón 2,1% 1,8% 1,9% 1,9% 2,7% 2,2%Reino Unido 3,1% 1,9% 3,1% 2,2% 2,5% 2,4%(*) En verde (rojo), revisión al alza (a la baja) respecto a la fecha de la derecha

Mes a mes, el escenario macro internacional continua desacelerándose…

Previsiones AFI de crecimiento anual del PIB en principales economías e histórico de revisiones

Con las previsiones actuales, ninguna economía de nuestro entorno superará el 2% de crecimiento. La previsión para España, sigue situándola en mejor lugar.

Estados Unidos sigue experimentando revisiones relevantes a la baja, por la crisis de crédito.

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Desde el punto vista de la cotización, febrero muestra una relativa tranquilidad

Evolución reciente. Índice Afi sector inmobiliario cotizadas españolas vs índice

EPRA (*) (base 100 enero 1996)

(*) European Public Real Estate Index: índice ponderado por capitalización de las compañías con mayor volumen de negociación del sector en Europa

Fuente: AFI a partir de datos de JCF y Bloomberg

Evolución reciente. Índice Afi sector inmobiliario cotizadas españolas vs Índice General de la Bolsa de

Madrid (base 100 enero 1996)

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Índice Afi sector inmobiliario cotizadas españolas

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Índice Afi sector inmobiliario cotizadas

españolas

Índice EPRA

El índice Afi de cotizadas inmobiliarias ha subido un 7,5% en el último mes, dejando la caída acumulada en 2008 en un 3%,.. tras el 42% de caída en 2007

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Comparativa con el sector financiero estadounidense: Principales variables

EE.UU. ESPAÑA

Originación y tenencia final de las operaciones

-Esquema de “originar para titulizar”

-Porcentaje de activos transferidos del 70%

-Coincidencia de originador y administrador en un 98% de los casos-Porcentaje de cartera hipotecaria que respalda emisiones del 37%

Morosidad hipotecaria Morosidad elevada (2,72% en 3T07) Morosidad más reducida (0,63% en 3T07)

Solvencia (ratio BIS)Robusta posición de solvencia (12,31% en 3T07)

Robusta posición de solvencia (11,80% en 3T07)

Cobertura de los activos dudosos

Cobertura por provisiones más reducida (105% en 3T07)

Amplia cobertura (250% en 3T07)

Otras variables

Préstamos respaldados únicamente por garantía real

Préstamos respaldados tanto por garantía real como personal

Presencia de Home Equity Loans Inexistencia de Home Equity Loans

Presencia significativa de segundas hipotecas

Segundas hipotecas poco extendidas

Inexistencia de límites en los activos titulizados

Elevados requisitos para la definición de la cartera elegible

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Calidad de las exposiciones

Diferencias significativas en la calidad entre el mercado Diferencias significativas en la calidad entre el mercado hipotecario español y el estadounidense:hipotecario español y el estadounidense:

Estos rasgos diferenciales conllevan que la situación general en Estos rasgos diferenciales conllevan que la situación general en ambos países sea completamente distinta, como ponen de manifiesto ambos países sea completamente distinta, como ponen de manifiesto las tasas de morosidad registradas. las tasas de morosidad registradas.

Tasa de Morosidad Hipotecas EEUU

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Fuente: Reserva Federal

Tasa de Morosidad Hipotecas EEUU

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Fuente: Reserva Federal

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Fuente: Banco de España

Tasa Morosidad Hipotecas España

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Fuente: Banco de España

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Cobertura de los activos dudosos

En el caso español, las provisiones pueden ser de dos tipos: La provisión genérica, que supone un porcentaje de En el caso español, las provisiones pueden ser de dos tipos: La provisión genérica, que supone un porcentaje de dotación variable en función del riesgo de la operación, y la específica, dotada expresamente para cubrir dotación variable en función del riesgo de la operación, y la específica, dotada expresamente para cubrir situaciones de dudosidad existentes o previstas. Con datos del 3T07, la situación de provisiones de las entidades situaciones de dudosidad existentes o previstas. Con datos del 3T07, la situación de provisiones de las entidades financieras españolas es excepcional, situándose la cobertura en un 250% en términos individuales, y un 213% financieras españolas es excepcional, situándose la cobertura en un 250% en términos individuales, y un 213% en términos consolidados. Esto supone que por cada euro de activos dudosos, hay dotados 2,5 euros. en términos consolidados. Esto supone que por cada euro de activos dudosos, hay dotados 2,5 euros.

Esta situación contrasta con la de EEUU, donde el ratio de cobertura por provisiones se ha venido deteriorando Esta situación contrasta con la de EEUU, donde el ratio de cobertura por provisiones se ha venido deteriorando en los últimos trimestres, y se sitúa en el 3T07 en un 105% . Esto quiere decir que actualmente la cobertura en los últimos trimestres, y se sitúa en el 3T07 en un 105% . Esto quiere decir que actualmente la cobertura estaría ya prácticamente consumida por los activos dudosos existentes, no quedando apenas margen para los estaría ya prácticamente consumida por los activos dudosos existentes, no quedando apenas margen para los que se pongan de manifiesto en los próximos meses.que se pongan de manifiesto en los próximos meses.

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Una solvencia mayor que en el resto de Europa.

La mayor “exigencia regulatoria” del Banco de España permite que, si se analiza el sistema español siguiendo Basilea II, aparezcan colchones adicionales útiles para

afrontar escenarios desfavorables:

La mayor “exigencia regulatoria” del Banco de España permite que, si se analiza el sistema español siguiendo Basilea II, aparezcan colchones adicionales útiles para

afrontar escenarios desfavorables:

1.1. Existencia de Existencia de provisiones genéricasprovisiones genéricas obligatorias, de importe variable en función del volumen y el riesgo de cada obligatorias, de importe variable en función del volumen y el riesgo de cada operaciónoperación

2.2. Dotación adicional de Dotación adicional de provisiones por existencia de activos subestándarprovisiones por existencia de activos subestándar

3.3. DeduccionesDeducciones regulatorias en el capital por la existencia de determinadas inversiones (principalmente regulatorias en el capital por la existencia de determinadas inversiones (principalmente aseguradoras)aseguradoras)

4.4. Existencia de Existencia de plusvalías latentesplusvalías latentes en los balances, derivadas de valoraciones conservadoras de las carteras de en los balances, derivadas de valoraciones conservadoras de las carteras de instrumentos financieros y de las limitaciones regulatorias para su cómputoinstrumentos financieros y de las limitaciones regulatorias para su cómputo

5.5. Desinversiones no estratégicas: fuerte peso de los inmovilizados en el balance de las entidades, que se erigen Desinversiones no estratégicas: fuerte peso de los inmovilizados en el balance de las entidades, que se erigen en fuente de posibles plusvalías y de obtención de liquidez mediante su ventaen fuente de posibles plusvalías y de obtención de liquidez mediante su venta

El cómputo de la solvencia en términos comparables con los demás (Basilea II) suponer, aproximadamente, un incremento de la solvencia del

Sistema financiero español de 1,5 puntos porcentuales.

El cómputo de la solvencia en términos comparables con los demás (Basilea II) suponer, aproximadamente, un incremento de la solvencia del

Sistema financiero español de 1,5 puntos porcentuales.

Las extensas redes de oficinas suponen también una ventaja para las entidades financieras españolas.

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El Banco de España reitera la solidez y solvencia del sector bancario español

El sistema financiero español se encuentra en una posición de fortaleza para afrontar la actual situación de los mercados internacionales, gracias a su holgada situación de liquidez, sus altos niveles de rentabilidad, unas confortables ratios de solvencia –bastante por encima de los mínimos que exige la regulación- y los elevados niveles de cobertura de los créditos dudosos conseguidos gracias a las provisiones realizadas por bancos y cajas durante los últimos años. Así lo ha manifestado hoy el Director General de Supervisión del Banco de España, F. Javier Aríztegui, en su intervención durante la clausura de la VIII Jornada Anual de Riesgos organizada hoy en Madrid por el Club de Gestión de Riesgos de España.

…

Por todo ello, el Banco de España considera que las entidades españolas están en una posición sólida para superar la actual coyuntura y que no hay ninguna base para sembrar una inquietud injustificada respecto a la salud del sector.

La NO situación de emergencia de las Entidades financieras podría facilitar una flexibilización de la política, evitando el estrangulamiento

del resto de la economía por falta de crédito.

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Medidas para una legislatura:

El sector de la construcción e inmobiliario es el que explica el empeoramiento de la perspectiva para la economía española. Por ahora, el impacto de la crisis se encuentra focalizado en este sector, y con margen, la desaceleración podría ser absorbida por el resto de sectores.

No obstante, los últimos datos (Barómetro, empleo) ponen de manifiesto una desaceleración del sector más rápida de lo previsto inicialmente, que pone en jaque su supervivencia y podría hacer que la respuesta del resto de la economía llegue tarde.

Que la caída sea más rápida, por tanto, implica costes adicionales:

Desempleo

Coste en prestaciones

Desaceleración consumo privado

Desaceleración otros sectores

Mayor caída de la confianza

Menor discrecionalidad en uso recursos públicos (inversión, políticas públicas)

Claves para romper el círculo: •Medidas para recuperar la confianza en el sector.•Medidas de apoyo al sector para frenar su desempleo (mayor actividad, mantenimiento de la financiación).

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Medidas para una legislatura: reactivación de la actividad inmobiliaria

1.- Recuperar la producción de vivienda protegida, en todas sus formas de protección:•Pacto nacional para una rápida activación de suelo para 200.000 viviendas protegidas por AA.PP.

2.- Ampliar las figuras de protección de Vivienda, para dar acceso a más población:•Potenciación de la vivienda de precio tasado y con niveles de subvención variable en función de la renta. El sistema actual excluye a las clases medias de la vivienda protegida, generando exclusión social.

3.- Mejorar fórmulas de acceso a través del alquiler: la nueva demanda pide nuevas viviendas, independientemente del régimen de uso.

•Eliminar los límites de edad en las deducciones y subvenciones. Continuar avanzando en medidas de fomento del alquiler y en protección de propietarios. El alquiler da rentabilidad a la inversión en vivienda.

4.- Adecuación de la vivienda de protección a las demandas de los ciudadanos.•Las nuevas familias demandan viviendas protegidas más pequeñas y, por tanto, más económicas que las que se pueden construir. Viviendas demasiado grandes como resultado de la normativa vigente implican mayor precio y por tanto, sobreesfuerzo familiar. En el límite, producen aumentos de densidad a través de realquiler, incluso en VPO.

Todas estas medidas recuperan la demanda, pero tienen impacto de largo plazo.

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Medidas URGENTES: mantener la capacidad de financiación empresarial

1.- Facilidades para la refinanciación de créditos a promotor. Ello permitiría que las empresas aguantaran, hasta la efectividad de las medidas de medio plazo, ya que el corte de la financiación a las empresas inmobiliarias pone en riesgo su continuidad por una cuestión de tesorería.

•Pacto nacional que permita aumentar las garantías ofrecidas por las empresas del sector.•Valoración del suelo•Soporte de las AA.PP.•Flexibilización en la asunción de garantías por parte de las AA.PP.

2.- Aumento de la financiación a promotor para VPO. Elevación de los límites aplicables en la financiación a promotor para VPO, y agilización de trámites.REAL DECRETO 801/2005 PLAN DE VIVIENDA “Artículo 37. Préstamos convenidos a promotores. Los préstamos convenidos, además de las características generales que son de aplicación a los préstamos a promotores de viviendas para arrendamiento, reunirán las siguientes características: a) La cuantía máxima del préstamo, a efectos de la determinación de los importes de las ayudas económicas estatales directas, será del 80 por 100 del precio máximo legal total de referencia que corresponda, según el artículo 32.1 de este Real Decreto. b) El plazo de amortización de los préstamos será de diez o de veinticinco años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años, ampliable hasta cuatro años como máximo, cuando medien circunstancias que, a juicio de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, y previo acuerdo de la entidad prestamista, aconsejen dicha ampliación. “

La financiación actual para la VPO es más restrictiva que el sistema de ayudas: menos plazo, y menos importe.

3.- Titulización de las rentas por alquiler, si el promotor destina la vivienda a alquiler protegido o a través de entidades que garanticen la obtención de la renta (Sociedad pública de Alquiler u otras).

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Medidas URGENTES: mantener la capacidad de pago de las familias

1.- Un eventual aumento del impago en hipotecas puede arrastrar al consumo privado. Medidas de flexibilización de los pagos, al estilo de las medidas abordadas en EE.UU..

•Tipo HOPE NOW ALLIANCE. Medidas que faciliten la no traslación momentánea del aumento de los tipos a la carga financiera de las familias. Alargamiento de plazos, seguros por desempleo. Podrían venir apoyados por las AA.PP.•En la línea de lo que está estudiando el supervisor de las cajas de ahorro en EE.UU., reducir la deuda hipotecaria si el valor de la vivienda se sitúa por debajo, creando una nueva figura (crédito con riesgo/warrant negociable) que sería exigible si la vivienda vuelve a subir de precio. Las entidades financieras asumen el riesgo de la revalorización, a cambio de reducir el riesgo de impago.

Valor Hipoteca: 100 Valor vivienda: 80

Nueva hipoteca: 80 Crédito a riesgo: 20

1.- Actual

2.- Revisión

3.- Venta

Valor ventaReembolso

Hipoteca

Reembolso Crédito a

riesgo

Plusvalía realizada

por propietario

80 80 0 0100 80 20 0110 80 25(*) 5

(*) más los intereses que se deriven de este crédito

A corto plazo: Disminución cuota mensual.

Menor carga financiera, y menor impacto negativo en

consumo.

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Var % de Actual Var % desde Var %Índice Cotización fecha Cotización fecha máximo a mínimo Cotización mínimos 2007 en 2008IGBM (ES) 1724,9 6-nov-07 1508,5 17-sep-07 -13% 1426,3 -5,4% -13%Afi sector inmobiliario 840,8 20-feb-07 486,22 28-dic-07 -42% 471,38 -3,1% -3%EPRA 439,9 20-feb-07 260,04 19-dic-07 -41% 274,24 5,5% 1%

Máximo 2007 Mínimo 2007

xxxx.

Fuente: AFI a partir de datos de FactSet

% revalorizaciónInmobiliario FEB.07 Actual

Potencial de revalorización medio del sector cotizado inmobiliarias españolas. Media del consenso de analistas

-8% 31%

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Índice Afi sector inmobiliario cotizadas españolas vs índice EPRA (*) (base 100 enero 1996)

(*) European Public Real Estate Index: índice ponderado por capitalización de las compañías con mayor volumen de negociación del sector en Europa

Fuente: AFI a partir de datos de JCF y Bloomberg

Índice Afi sector inmobiliario cotizadas españolas vs Índice General de la Bolsa de Madrid (base 100

enero 1996)

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Índice EPRA

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IGBM

mercados, solvencia del sistema financiero y posiblidades de actuación

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