mercado de oficinas lima 2014 q4 - colliers

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO LIMA

www.colliers.com/peru

AÑO 2014

4T 2014 | OFICINAS

ÍNDICES MERCADO PRIME

ÍNDICES MERCADO B+

3T-2014 4T-2014

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

OFERTA NUEVA

PRECIO DE RENTA

3T-2014 4T-2014

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

PRECIO DE RENTA

Durante el 2014 el mercado de oficinas en Lima, así como otros sectores del negocio inmobiliario, han sentido los efectos de la desaceleración económica, reflejada en la contracción tanto en el volumen como en la velocidad de ventas. Entre las razones están el contínuo ajuste a la baja en cuanto a la proyección del PBI, la depreciación del Nuevo Sol frente al Dólar, los problemas externos, entre otros. Está claro que el factor que ha impulsado el crecimiento económico del país en los últimos años ha sido la Inversión, retomar la ruta del crecimiento pasa por atraer capitales, y para esto se requiere no perder la estabilidad jurídica, continuar con la simplificación administrativa y principalmente recobrar la confianza en el largo plazo.

El mercado de oficinas, en su propia dinámica, ya venía mostrando algunas tendencias como la del incremento de la oferta (vacancia) y el ajuste a la baja en los precios (más marcado en algunos sub-mercados que en otros), así también se pudo observar durante el primer semestre la baja velocidad de colocación de oficinas, mejorando en el segundo semestre con el ingreso de nuevos edificios.

Durante el 2014 ingresaron al mercado de oficinas prime 9 edificios nuevos, sumando al inventario 112,142 m2. Estos edificios se ubican en los sub-mercados Sanhattan (Pacific Tower, Torre Tekton y Trillium Tower), San Isidro Golf (Torre Pardo y Aliaga, Torre Víctor A. Belaunde, Real Ocho y EC Basadre), Miraflores (C.E. El Reducto), Nuevo Este (Capital Golf).

El inventario actual de oficinas prime es de 617,634 m2, distribuidos en 55 edificios y el índice de vacancia al finalizar el año es de 8.1% (49,871 m2), este indicador era de 5.2% al finalizar el 2013, pero termina siendo menor a lo proyectado inicialmente (sobre el

10%), esto por el retraso en el ingreso de algunos proyectos que debieron darse en este año.

La absorción neta acumulada en el año es de 88,476 m2, la más alta en los últimos años, donde se consideran también los espacios colocados en los edificios que ingresaron durante este año. El precio de renta promedio (precio de lista) es de US$ 20.80 /m2/mes (US$ 22.26 /m2/ mes al finalizar el 2013), una reducción del 7%.

Para el 2015 se tiene previsto el ingreso de 13 nuevos edificios al segmento prime, los que incrementarían el inventario en más de 240,000 m2, cifra NUNCA vista en el mercado peruano. Estos edificios se ubicarán en la zona Sanhattan (5), Miraflores (2), Magdalena (2) San Borja (2) y Nuevo Este (2).

En el segmento de oficinas B+, durante el 2014 ingresaron 4 nuevos edificios con un total de 22,521 m2, con lo que al finalizar el 2014 el inventario de oficinas en este segmento es de 324,751 m2 distribuidos en 48 edificios. Los nuevos edificios se ubican en los sub-mercados Miraflores (28 de Julio, AMOF, Edificio Armendáriz) y Nuevo Este (Polo 401).

El índice de vacancia en el segmento B+ es de 6.0% (19,424 m2), este indicador era de 3.7% al finalizar el 2013. Mientras que el precio de renta promedio (precio de lista) es de US$ 19.88 /m2/mes (US$ 21.53 /m2/ mes al finalizar el 2013), una reducción del 8%.

Durante el 2015 ingresarían en este segmento 8 nuevos edificios, los que se ubicarán en las zonas Sanhattan (2), Miraflores (3), San Borja (1), Magdalena (1) y San Miguel (1). Estos edificios aportarían al inventario total 52,000 nuevos metros cuadrados de oficinas.

REPORTE DE MERCADO | 4T 2014 | OFICINAS

SUB-MERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

Lima - Sub-Mercados de Oficinas

SANHATTAN

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

SAN BORJA

CHACARILLA

MAGDALENA

SAN MIGUEL

NUEVO ESTE

Mercado de Oficinas Prime de Lima - 4to Trimestre 2014 / Edificios existentes

ZonaInventario (m2) N° Edificios Disponibilidad (%)

Absorción Neta (m2)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

A+ A A+ A A+ A Total A+ A Total A+ A

Sanhattan 129,287 126,324 8 10 2.6% 9.4% 5.9% 2,233 6,170 8,404 22.48 20.83

San Isidro Golf 45,211 66,633 3 12 13.8% 4.7% 8.3% 2,712 309 3,021 23.00 20.10

Miraflores 27,080 44,434 2 4 10.7% 4.7% 6.9% -1,259 1,663 404 20.93 20.17

San Borja - 13,715 - 2 0.0% 0.0% - - - - - -

Chacarilla - 10,398 - 1 0.0% 0.8% 0.8% - - - - -

Magdalena - 12,504 - 1 0.0% 0.0% - - 600 - - -

San Miguel - - - - 0.0% 0.0% - - - - - -

Nuevo Este 62,645 79,404 4 8 30.3% 1.7% 14.3% 11,284 588 11,872 20.01 19.75

Subtotal 264,233 353,412 17 38 11.9% 5.2% 14,970 8,730 23,701 20.92 20.58

Total 617,634 55 8.1% 8.1% 23,701 23,701 20.80

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 2


Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Los precios son de lista en edificios en fase de proyecto y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Proyectos en comercialización en Lima - 4to Trimestre 2014 Precios de Lista en edificios en fase de proyecto y/o construcción

ZonaCLASE A+Precio de

Venta

CLASE A+Precio de

Renta

CLASE APrecio de

Venta

CLASE APrecio de

Renta

CLASE B+Precio de

Venta

CLASE B+Precio de Renta

Sanhattan 2,419 22.69 2,255 22.00 2,176 21.00

San Isidro Golf - - - - - -

Miraflores - 21.82 2,300 - 2,244 -

San Borja - - - 21.00 2,100 -

Chacarilla - - - - - -

Magdalena - - 1,907 19.71 1,943 -

San Miguel - - - - 1,816 -

Nuevo Este 2,297 - - - 2,200 -

Promedio 2,339 22.39 1,993 20.83 2,009 21.00

Mercado de Oficinas B+ de Lima - 4to Trimestre 2014 / Edificios existentes

ZonaInventario

(m2)N° Edificios

Disponibilidad (m2)

Disponibilidad (%)

Absorción Neta (m2)

Precio Renta (US$ / m2 / mes)

Sanhattan 155,975 20 8,991 5.8% 3,416 19.50

San Isidro Golf 82,486 13 701 0.9% -701 19.00

Miraflores 39,268 8 4,726 12.0% 8,236 20.14

San Borja 10,365 2 - - - -

Chacarilla 2,100 1 - - - -

Magdalena - - - - - -

San Miguel - - - - - -

Nuevo Este 34,557 4 5,006 14.5% 4,790 20.00

Total 324,751 48 19,424 6.0% 15,741 19.88

TERMINOLOGÍA

Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.

Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado.

Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.

Absorción Bruta: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes.

Absorción Neta: referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta.

Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.

Tasa de Disponibilidad o Vacancia: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.

Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimeinto.

Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

Mercado de Oficinas de Lima - Acumulado 2014 por Zonas / Edificios existentes

Zona /

Clase

Edificio

Inventario (m2) Vacancia (m2) Absorción Neta 2014 (m2)

A+ A B+ Total A+ A B+ Total A+ A B+ Total

Sanhattan 129,287 126,324 155,975 411,586 3,372 11,820 8,991 24,183 11,455 7,799 -6,222 13,032

S.I. Golf 45,211 66,633 82,486 194,330 6,226 3,103 701 10,030 38,986 3,906 -467 42,425

Miraflores 27,080 44,434 39,268 110,782 2,894 2,076 4,726 9,696 9,198 3,395 20,000 32,593

San Borja - 13,715 10,365 24,080 - - - - - - 675 675

Chacarilla - 10,398 2,100 12,498 - 79 - 79 - -79 - -79

Magdalena - 12,504 - 12,504 - - - - - 600 - 600

San Miguel - - - - - - - - - - - -

Nuevo Este 62,645 79,404 34,557 176,606 18,990 1,311 5,006 25,307 12,548 669 4,258 17,475



OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME

Con los ingresos al mercado de los nuevos edificios prime (9) durante el 2014, el stock está conformado por 55 edificios (17 clase A+ y 38 clase A), siendo el sub-mercado Sanhattan el que cuenta con mayor cantidad de edificios en este segmento (18) en los que se distribuyen 255,610 m2 de oficinas. El inventario total actual alcanza los 617,634 m2.

La vacancia ahora alcanza el 8.1% de inventario total (49,871 m2 disponibles) continuando con la tendencia al incremento debido a la cantidad de proyectos en ejecución. El índice de vacancia al finalizar el año 2012 era de 1.4% y al término del 2013 se encontraba en 5.2%. De los espacios disponibles actualmente, el 41% se encuentra en el sub-mercado Nuevo Este, el 30% se encuentra en la zona Sanhattan, mientras que el 19% se ubica en San Isidro Golf y el restante 10% se ubica en la zona Miraflores.

La absorción neta acumulada al término del 2014 es de 88,476 m2, considerando aquí los espacios colocados en los nuevos edificios desde su fase de comercialización. Esta cifra es la más alta desde el año 2010, año en el que se registró una absorción neta de 81,786 m2, (ver cuadro Absorción Neta Anual).

Precios de Renta (precios de lista) por Clase y Disponibilidad - Mercado Prime

Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime

PRECIOS MERCADO PRIME

Al cierre del 2014 en los edificios prime operativos la renta mensual promedio (precio de lista) se encuentra en US$ 20.80 / m2 (US$ 22.26 a finales de 2013), siendo el valor promedio en edificios de clase A+ US$ 20.92 / m2 (US$ 22.40 finales de 2013) y en edificios de clase A US$ 20.58 / m2 (US$ 22.14 finales de 2013). Si bien se observa en los precios de lista una tendencia a la baja, respecto a los precios de cierre o de contrato el comportamiento muestra que el factor de ajuste (% sobre el precio de lista) es cada vez más alto, así en zonas como Nuevo Este y Miraflores el factor de ajuste puede llegar a 11% o 13% mientras que en Sanhattan a 7% y en San Isidro Golf se mantiene en 3% - 4%.

El costo promedio por mantenimiento en edificios prime bajo administración de Colliers International Perú es de US$ 2.50 por metro cuadrado construido.

En los edificios prime que se comercializan en fase de proyecto y/o construcción, la renta mensual promedio (precio de lista) se encuentra en US$ 21.89 / m2 (US$ 22.03 al 3T 2014); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 22.39 / m2 (US$ 22.49 al 3T 2014) y para edificios clase A en US$ 20.83 / m2 (US$ 21.20 al 3T 2014). En cuanto a la comercialización en venta de los proyectos prime, se observa el precio promedio (precio de lista) en US$ 2,214 / m2 (US$ 2,236 al 3T 2014); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 2,339 / m2 (US$ 2,359 al 3T 2014) y para edificios clase A en US$ 1,993 / m2 (US$ 2,025 al 3T 2014). Es en la zona Sanhattan donde se encuentra el precio promedio más alto de venta (precio de lista) con US$ 2,419 / m2, mientras que en la zona Magdalena se halla el precio promedio más bajo (precio de lista) con US$ 1,907 / m2.

Comercialización de Edificios Existentes - Rango de precios por Corredor en Mercado Prime

Renta - precios de lista

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vaca

ncia

A+ A Total

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

10.00

12.00

14.00

16.00

18.00

20.00

22.00

24.00

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Vacancia

US$

/ m2

/ m

es

Vacancia A+ A Total

Aborción Neta Anual - Histórico Mercado Prime

AÑO 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Absorción

Neta (m2)54,442 81,788 56,048 57,083 81,002 88,476

Nueva

Oferta (m2)85,047 61,165 50,440 52,129 101,604 112,143

Vacancia 8.4% 5.3% 2.7% 1.4% 5.2% 8.1%

23.00 23.00 20.93 22.00

20.50 20.00 20.17 19.67

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

SH SIG MIR NE

US$

/ m

2/

mes



Distribución de oficinas por Corredor - Mercado Prime 4T 2014

Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado B+ 4T 2014

OFERTA Y DEMANDA MERCADO B+

Al término del 2014 el inventario total de oficinas B+ es de 324,751 m2, distribuidos en 48 edificios. Durante este año ingresaron a este segmento 4 nuevos edificios, los que se ubican en los sub-mercados Miraflores (28 de Julio, AMOF, Edificio Armendáriz) y Nuevo Este (Polo 401), con estos ingresos el inventario se incrementó en 22,251 m2.

El índice de vacancia se encuentra ahora en 6.0% (equivalente a 19,424 m2). Este indicador sigue mostrando tendencia al incremento, pues al finalizar el 2012 se encontraba en 0.4% y al término del 2013 en 3.7%. De la disponibilidad total el 46% se encuentra en la zona Sanhattan y el 26% en la zona Nuevo Este, mientras que en Miraflores se ubica el 24% y el restante 4% en San Isidro Golf. La absorción neta acumulada durante el 2014 alcanzó los 18,244 m2, superior al del 2013 donde se llegó a 11,791 m2.

Se espera para el 2015 el ingreso de 8 nuevos edificios, con los que el inventario se incrementaría en aproximadamente 52,000 m2, de este grupo 7 edificios ya se encuentran en construcción.

PRECIOS MERCADO B+

Al finalizar el 2014 el precio promedio de renta (precio de lista) en edificios existentes es de US$ 19.88 / m2 (US$ 21.53 al término de 2013). Se observa que el precio de renta promedio (precio de lista) más alto se encuentra en la zona Sanhattan, donde se pide hasta US$ 22.00 por m2, mientras que en la zona Nuevo Este se encuentra el precio promedio (precio de lista) más bajo con US$ 20.00 por m2.

En los edificios que se encuentran en fase de proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta (precio de lista) se encuentra en US$ 21.00 / m2 (US$ 20.85 en el trimestre anterior), mientras que para la venta el precio de lista promedio es de US$ 2,009 / m2 (US$ 2,012 en el trimestre anterior).

Edificios Existentes - Rango de precios por Corredor en Mercado B+

Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Priime 4T 2014

Renta - precios de lista

SANHATTAN 41%

SAN ISIDRO GOLF 18%

MIRAFLORES 12%

SAN BORJA 2%

CHACARILLA 2%

MAGDALENA 2%

NUEVO ESTE 23%

SANHATTAN 30%

SAN ISIDRO GOLF 19%MIRAFLORES

10%

NUEVO ESTE 41%

SANHATTAN 46%

SAN ISIDRO GOLF, 4%

MIRAFLORES 24%

NUEVO ESTE 26%

22.00

19.00

21.0020.00

19.00 19.00

20.00 20.00

17.5018.0018.5019.0019.5020.0020.5021.0021.5022.0022.50

SH SIG MIR NE

US$

/ m

2/

mes



PRONÓSTICO

485 oficinas en 63 países en 6 continentes

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru

Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 15,800 profesionales especializados en 485 oficinas distribuidas en 63 países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.1 billones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 75 billones y maneja más de 442 millones de metros cuadrados en administración.

Accelerating success.

PERÚ:LimaEric Rey de CastroDirector GerenteAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FAX 511 224 0505

RESEARCHER:

LimaSandro Vidal CrovettoGerente de InvestigaciónAv. Manuel Olguín 501 Oficina 502Surco, Lima 33TEL 511 399 3350

• US$ 2.1 billones de ingresos anuales

• 442.4 millones de metros cuadrados bajo administración

• 15,800 profesionales

Culminado el año 2014, el mercado de oficinas prime en Lima muestra un nivel de vacancia de 8.1% (similar al observado en el año 2009 con 8.4%), con lo que continúa la tendencia al incremento de este indicador. No se llegó a nuestro estimado de superar el 10%, por el aplazamiento de proyectos que iban a entregarse durante el 2014.

Al término del año se registró el ingreso de 112,143 m2 nuevos de oficinas prime, mientras se estima que en el 2015 entren al mercado aprox. 240,000 m2 -logrando una cifra récord, los cuales ya se encuentran en construcción- en 13 nuevos edificios. Es evidente que la demanda no acompaña al mismo ritmo a la oferta, aun registrando este año una cifra record en cuanto a la absorción neta: 88,476 m2, pues lo que se observa es que en su mayoría los nuevos edificios aportan más disponiblidad que colocaciones, resultado de la contracción en la demanda, entonces, a mayor disponibilidad proyectamos que se observaría un ajuste de precios.

Ha sido un año complicado a nivel general, pero que ha golpeado especialmente al mercado inmobiliario en sus diferentes segmentos, a través de variables como el acceso al crédito, las proyecciones de crecimiento y una dosis de incertidumbre a nivel macroeconómico.

El negocio de oficinas es de fases o ciclos, darle una lectura adecuada a estos ciclos permitirá afrontar de mejor manera las

condiciones del mercado, particularmente cuando se está en transición de una fase a otra, como en este momento, que pasaremos de la expansión a la sobre-oferta, cada una con sus propias características. Algunos indicios de la etapa de sobre-oferta son el incremento de la vacancia, el ajuste en los precios, mayor producción de espacios, bajas velocidades de colocación, mejores condiciones para el usuario/comprador, entre otros.

El 2015 la vacancia podría aproximarse al 15%, considerando condiciones del mercado similares al 2014 y la entrega de espacios prevista durante el presente año, lo que se espera a continuación es un periodo “prolongado” (fase de absorción gradual) de colocaciones, pues tardarían en tomarse (en alquiler y compra) los espacios disponibles, comportamiento que se observa ya en el mercado.

Además de la diferenciación entre los productos disponibles (edificios/oficinas), un factor importante en la comercialización de oficinas en este periodo será la mejora de condiciones para el usuario, cuyo abanico de posibilidades seguirá ampliándose, saber llegar a él y brindarle las facilidades para una relación de largo plazo será fundamental.

La ubicación del péndulo en el mercado cambió, de donde mandaba el landlord a donde manda el usuario, habrá un alto poder de negociación en estos últimos.

-Crecimiento agresivo, sobre-construcción.

-Vacancia cercana al 15%.

-Ajuste de precios a la baja

-Dominio del UsuarioSobreoferta

Absorción GradualRecuperación

Expansión

2014

2015

-El mercado absorbe de manera progresiva el exceso de oferta a precios ajustados.

-Se detiene el lanzamiento de nuevos proyectos.

-Varían las condicones del mercado (comercialización).

Ciclo Inmobiliario


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Real Estate