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reporte de INVeStIGACIÓN y proNÓStICoPERÚ | Lima

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PANORAMA ACTUAL

2s 2010 | industrial

en los últimos años el perú ha vivido un auge exportador que ha tenido como sustento la explotación de materias primas y su creciente demanda en los países industrializados. A la par, nuestra exportación de productos con valor agregado ha permanecido casi inmóvil; sin embargo, el sector industrial local está reorientando sus objetivos hacia la transformación de las materias primas y el procesamiento de productos para la exportación con mayor valor agregado, esto a su vez ha impulsado el desarrollo de infraestructura industrial no solo en el sector de Lima Metropolitana, sino a nivel nacional. encontramos así, en nuestra metrópoli, que la demanda de áreas industriales en las proyecciones de expansión hacia Lurín y Chilca en el sur de Lima, Huachipa hacia el este y Ancón hacia el norte sobrepasan lo proyectado a comienzos de año, lo que ha impulsado el incremento del valor por metro cuadrado. Se ha evidenciado la carencia de terrenos zonificados y locales industriales y la necesidad de parques industriales dotados de todas las características y servicios propios de este tipo de proyectos; luego

de la positiva experiencia del parque industrial de Lurín, tenemos en nuestro medio un interesante desarrollo de parque industrial de mayor dimensión en Chilca, el cual está siendo solicitado más rápido de lo esperado. Asimismo, un grupo de inversión tiene en proyecto desarrollar un parque tipo cluster en la zona norte de Lima y, por parte de una empresa inversionista nacional, se está proyectando encontrar un área factible para implementar un parque industrial en la costa norte del país que satisfaga las necesidades de infraestructura industrial cumpliendo todas las normas de protección y cuidado del medio ambiente. A nivel nacional se ha presentado una fuerte demanda inmobiliaria en ciudades como Arequipa, Ica, pisco, trujillo, Cajamarca, Chiclayo y piura en las cuales se continúa con una creciente expansión de empresas distribuidoras, productoras de bienes de capital y empresas agro industriales con un incremento constante en sus volúmenes de exportación. todo esto está cambiando favorablemente los valores por metro cuadrado en terrenos con zonificación industrial.

Química Suiza S.A. adquirió terreno en Lurín.

Itt Water & Wastewater arrendó 5,000 m² en Chorrillos.

Actualmente, los límites de las áreas industrias establecidas en los distritos de la zona norte continúan dando paso a proyectos comerciales y educativos; indudablemente, todavía siguen siendo los terrenos y locales ubicados con frente a las arterias principales o con mayor exposición los que, de forma más rápida, están cambiando de uso de manera que la tendencia del sector industrial sigue siendo la de buscar nuevas locaciones inmobiliarias. Con el desarrollo de la economía, la creciente demanda inmobiliaria para estos nuevos fines no debería sorprendernos ya que responde al crecimiento demográfico de un segmento o sector social que se caracteriza por ser emprendedor y que hoy impulsa de manera enérgica toda la zona Norte.

todo esto presiona y aumenta la demanda enfrentándose con la poca oferta de espacios como en la estrecha zona industrial de puente piedra, lo cual incidió directamente en el incremento de los valores por m². Sigue la tendencia de

algunos operadores de la zona por la ampliación de sus propiedades con la compra de los terrenos o locales colindantes. encontramos para finales de este año las zonas de Infantas y pro en Los olivos, y la Urbanización Industrial Las Vegas en puente piedra como las que despiertan mayor interés, en ellas se ubican diferentes industrias como textiles, papeleras y otras.

Se presentan como posibles zonas para la expansión del sector industrial los límites de puente piedra, la zona este de Ancón y la zona de trapiche en el distrito de Comas, con áreas promedio entre los 2,000 y 5,000 m² y de 1 a 4 Has. Actualmente no existen otras zonas con posibilidades de desarrollo de parques industriales en la zona metropolitana Norte, lo que indica que en un futuro cercano las inversiones se orientarán hacia el norte chico.

Lima

ZONa NORTE

Compuesta por los distritos de:

San Martín de porres puente piedra Carabayllo Comas Los olivos Independencia

180

350

440

600

100

200

360

480

0

100

200

300

400

500

600

700

tI puente piedra LI puente piedra tI Independencia LI Independencia

US$

Zona Nor te - Venta US $ / m²

1.65

3.50

2.75

4.40

1.35

2.502.25

3.60

0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.00

tI puente piedra LI puente piedra tI Independencia LI Independencia

US$

Zona Nor te - Alquiler US $ / m² / mes

Precios Zona Norte

1S - 2010 2S - 2010

Venta

Alquiler

LI Local Industrial

tI terreno Industrial

ZONa NORTE

P. 2 | COLLiERs iNTERNaTiONaL

research & forecast report | Q1 2010 | resideNtial | divisioN Namereporte de inVestiGaciÓn Y pronÓstico | 2s 2010 | iNdustrial

Las zonas industriales consolidadas en los ejes de conexión entre el Cercado de Lima y el puerto del Callao, es decir la Av. Argentina, Av. Colonial o Av. Venezuela, y sus alrededores son las únicas que se mantienen dentro de los parámetros industriales; sin embargo, los constantes cambios en el valor del suelo debido a la demanda de terrenos para inversiones inmobiliarias, incentiva a los actuales propietarios de las industrias a vender sus propiedades obteniendo una rentabilidad muy atractiva, llevándolos a trasladarse hacia las zonas Norte, este o Sur de la ciudad de Lima.

podemos continuar considerando a esta zona como la de menor oferta inmobiliaria industrial, más bien se mantiene el cambio de uso de estos predios hacia el sector comercial y de vivienda

multifamiliar, lo cual podemos identificar como una constante en muchos sectores de Lima.

en la mayor parte de los distritos de esta zona, en los cuales se concentra gran parte de la población urbana de Lima Metropolitana, aún podremos encontrar terrenos industriales pero de áreas pequeñas y con serias limitaciones en cuanto a protección ambiental y horarios de trabajo, por lo tanto útiles sólo para negocios puntuales.

Como consecuencia de lo anterior, podemos afirmar que los valores que encontraremos para estos predios son los más elevados del mercado, los cuales son requeridos por empresas que por su naturaleza necesitan estas ubicaciones.

Lima

ZONa CENTRO


el Cercado de Lima San Miguel Magdalena pueblo Libre Miraflores 600

350 380

580

450

300 320

500

0

100

200

300

400

500

600

700

LI Lima Cercado tI Lima Cercado tI otros LI otros

US$

Zona Centr o - Venta US $ / m²

5.50

2.503.00

5.00

4.00

2.002.50

3.00

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

LI Lima Cercado tI Lima Cercado tI otros LI otros

US$

Zona Centr o - Alquiler US $ / m² / mesPrecios Zona Centro

1S - 2010 2S - 2010

Venta

Alquiler

ZONa CENTRO

LI Local Industrial




Nuestro mapa de espacios destinados para el sector Sur se inicia en Chorrillos, en donde observamos cada vez menos alternativas para la instalación de nuevas industrias debido a que la tendencia del uso de la tierra en este distrito está orientada a los desarrollos de carácter residencial.

Siguiendo nuestro análisis en dirección al sur, encontramos a Villa el Salvador en proceso de consolidación y desarrollo en temas de almacenaje, con algunos rasgos de Industria Liviana, convirtiéndose en lo que podríamos llamar un cluster logístico, alentado por su estratégica ubicación geográfica respecto del gran objetivo “Lima”.

A menos de 40 km. al Sur en Lurín, las alternativas para uso industrial son hoy algo escasas, tornándose difícil encontrar un predio con las características deseadas, debido a la demanda generada por la industria que ha migrado desde el entorno cercano a la ciudad hasta este punto, como ejemplo podemos mencionar a Química Suiza que ha decidido ampliar sus operaciones en esta localidad contando para ello con una amplia superficie que le permitirá enfrentar el crecimiento de los años venideros.

Como alternativa al aumento en la demanda de predios industriales en Lurín y siguiendo hacia el sur a donde se dirige la tendencia de crecimiento de este sector, consideramos que Chilca, ubicado a 25 km. de Lurín, se comienza a perfilar como un destino muy interesante para el desarrollo de la industria. Las características a favor que podríamos mencionar son las vías de acceso, valores de terreno accesibles y disponibilidad de áreas de diferentes dimensiones.

debemos resaltar que, frente al pueblo de Chilca transcurre el ducto de gas de Camisea proporcionando a su paso esta valiosa fuente de energía para que tres centrales térmicas puedan hacer uso de ella e incentivando la construcción de dos proyectos energéticos más, lo que habla bien del potencial energético de la zona, que sigue atrayendo a empresas de la magnitud de LINdLey, eFCo, preCor, Forte y otras más.

Hoy le toca a Chilca en su zona este ser el receptor de muchos de los proyectos de inversión industrial que se vienen gestando, sobre todo los de mediana y gran envergadura, que tendrán como resultado un gran impacto en la economía de la zona, creando bienestar social al ser generadores de nuevos puestos de trabajo.

Lima

ZONa suR


Barranco Chorrillos Santiago de Surco San Juan de Miraflores Villa María del triunfo Villa el Salvador pachacámac Lurin. 550

650

120 120

500550

90 800

100

200

300

400

500

600

700

tI Chorrillos LI Chorrillos tI Villa el Salvador

tI Lurin s/hab

US$

Zona S ur - Venta US $ / m²

1.80

5.50

1.101.20

4.50

0.900.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

tI Villa el Salvador tI Lurín pq Ind tI Lurin s/hab

US$

Zona S ur - Alquiler US $ / m² / mes

Precios Zona sur

1S - 2010 2S - 2010

Venta

Alquiler

ZONa suR



Se mantiene un gran interés por esta zona debido a su estratégica ubicación en términos de accesibilidad hacia toda Lima Metropolitana. Como se ha manifestado, desde hace algunos años vemos que los distritos de Ate-Vitarte y Santa Anita continúan cediendo terreno a propuestas comerciales y urbanas, mientras que en el distrito de Lurigancho, en donde se ubican Huachipa y Cajamarquilla todavía mantienen una muy buena alternativa inmobiliaria industrial, ya que cuentan con una oferta variada en cuanto a terrenos y algunos locales industriales de diversos tamaños y precios.

Los valores por m² de estos predios varían de acuerdo a su ubicación y tamaño, siendo mayor el valor en cuanto

este tenga menor tamaño y se ubique más cerca de las principales vías de acceso.

podemos afirmar que, así como en la zona Sur de Lima, el distrito de Lurigancho es actualmente el que ofrece las mejores alternativas inmobiliarias para el sector Industrial, encontrando actualmente a empresas como pApeLSA, GLorIA, FALABeLLA (almacenes) y en donde asumimos que las autoridades municipales pondrán mayor énfasis en las habilitaciones urbanas necesarias para zonas sin definir en vista de la creciente demanda, considerando además el desarrollo que se ha presentado en la zona con la ubicación de importantes industrias de alcance nacional.

Lima

ZONa EsTE


San Juan de Lurigancho el Agustino Santa Anita Ate-Vitarte La Molina Cieneguilla Lurigancho Chaclacayo.

450

600

150 110

400450

100 650

100

200

300

400

500

600

700

tI Ate Santa Anita LI Ate Sta Anita tI Huachipa tI Cajamarquilla

US$

Zona E ste - Venta US $ / m²

3.00

4.50

1.80

1.20

2.50

3.60

1.350.90

0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.00

tI Ate Santa Anita LI Ate Sta Anita tI Huachipa tI Cajamarquilla

US$

Zona E ste - Alquiler US $ / m² / mesPrecios Zona este

1S - 2010 2S - 2010

Venta

Alquiler

ZONa EsTE

LI Local Industrial




el interés por estar cerca al puerto del Callao por parte de los operadores logísticos y otros agentes relacionados al rubro hace muy atractivo este sector de la ciudad.

Notamos que se sigue manteniendo una creciente demanda de propiedades como consecuencia del dinamismo de la industria nacional y el desarrollo del comercio internacional. todavía se nota que existe un uso casi improvisado de algunas áreas colindantes al eje de la Av. Gambetta hacia el norte, colindando con La refinería de La pampilla.

Como resultado de la mayor demanda de terrenos e inmuebles se ha generado un consecuente incremento de los valores que en ocasiones están aparentemente fuera de los precios del mercado.

Cabe resaltar que la infraestructura portuaria se ha modernizado y existe la posibilidad de que con el puerto de Ancón el movimiento portuario se incremente de manera considerable en los próximos años, demandando para ello más espacios para el desarrollo de las industrias exportadoras y de los negocios relacionados a esta actividad.

Sabemos que la ciudad de Lima tiene una ubicación estratégica al encontrarse en el centro del continente Sudamericano y el Callao es la gran ventana que mira de frente al gran mercado Asiático, por lo que con la culminación del Muelle Sur y el desarrollo del Muelle Norte, así como con la construcción del puerto de Ancón nos enfrentaremos a una búsqueda de nuevos terrenos y locales industriales desde el Callao hasta Ancón.

Lima

ZONa OEsTE


Callao La punta Bellavista Carmen de la Legua La perla Ventanilla Santa rosa Ancón.

500 480

280 250

420380

200

120

0

100

200

300

400

500

600

LICallao tI Callao tI Gambetta tI Ventanilla

US$

Zona Oeste - Venta US $ / m²

4.00

2.102.50

1.80

3.00

1.80

1.20 1.00

0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.50

LI Callao tI Callao tI Gambetta tI Ventanilla

US$

Zona Oeste - Alquiler US $ / m² / mesPrecios Zona oeste

1S - 2010 2S - 2010

Venta

Alquiler

ZONa OEsTE

LI Local Industrial




PERÚ:

Limaeric rey de Castrodirector GerenteAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FaX 511 224 0505

REsEaRChER:

LimaJorge Marcenarodirector del área industrialAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FaX 511 224 0505

480 oficinas en 61 países en 6 continentesestados Unidos: 135Canadá: 39Latinoamérica: 17Asia pacífico: 194eMeA: 95

• $1.9 billones de ingresos anuales

• 62.514 millones de metros cuadrados administrados

• alrededor de 10,000 profesionales

este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no ga-rantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presen-tada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com.pe

Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 15,000 profesionales especializados en más de 480 oficinas distribuidas en 61 países. Colliers tiene ingresos de hasta US$ 2 mil millones, un volu-men anual en valor de transacciones de más de US$ 53 mil millones y maneja más de 200 millones de metros cuadrados en administración.

Accelerating success.

Con el crecimiento de la economía peruana en más del 8% en este año 2010 se configura un escenario favorable para el año 2011. dentro de este panorama se registraría una expansión económica del 5% en este próximo año, probablemente en el ámbito externo el crecimiento económico mundial no será tan robusto en el 2011 lo que podría afectar la demanda de los productos primarios de exportación peruanos; sin embargo, la producción industrial crecería impulsada por la recuperación de las industrias no primarias, específicamente la manufactura.

Se proyecta que la producción manufacturera se incrementará alrededor

del 10% durante el 2011 lo que generará un aumento en la demanda de terrenos y locales industriales orientando la ubicación de nuevos polos de desarrollo de las zonas industriales no solo en las áreas mencionadas anteriormente sino también hacia sectores periféricos de las principales ciudades del perú, así como hacia nuevas áreas independientes de las ciudades pero con características factibles para el desarrollo de proyectos que respeten y protejan el Medio ambiente, dentro de este panorama se siguen presentando las zonas de Chilca y pisco en el sur y Cajamarquilla en el este como zonas factibles para la instalación de industria pesada y de servicios presentando aún precios muy atractivos.

PRONósTiCO

Grupo Ferreyros adquirió nuevo local en el Callao.



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