COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA

Diplomado en Derecho Registral, Predial e Inmobiliario

LOS DERECHOS REALES EN EL REGISTRO DE PREDIOSMarleny Karina Llajaruna AguadoRegistrador Pblico del Registro de Predios de Lima - Sunarp Lima, 03 de mayo de 2014

ndice1.-Normativa aplicable2.-Los derechos reales y su inscripcinHipotecaAnticresisDerecho de usufructoDerecho de uso y habitacinDerecho de ServidumbreDerecho de Superficie3.-Resoluciones del Tribunal Registral

1.-Normativa aplicable

1.1.Normas generalesConstitucin Poltica del PerCdigo CivilCdigo Procesal CivilLey N26639Ley N29151 y su reglamento.

1.2.Normas registralesT.U.O. del Reglamento General de los Registros Pblicos: Resolucin N126-2012-SUNARP/SN (EP, 19/05/2012, texto completo pub. el 22/05/2012).Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolucin N097-2013-SUNARP/SN (EP, 04/05/2013, vigente:17/06/2013).

2.-Los derechos reales y su inscripcin

2.1.La Hipoteca

2.1.1. Nociones conceptualesLa constitucin de la hipoteca es un acto de disposicin sobre el inmueble gravado. El acuerdo y la inscripcin hacen que el derecho nazca como deuda inmobiliaria de propietario.La inscripcin en el Registro debe caracterizar el derecho como hipoteca, con la necesaria determinacin de la identidad del acreedor y del crdito, y de la cuanta de este ltimo.

(Westermann, Harry y otros, Derechos Reales, Fundacin Cultural del Notariado, Madrid, 7edicin, 1998, pg.1155)

Objeto de responsabilidad es el inmueble, que ser tratado como una unidad de aprovechamiento. Por ello, son tambin objeto de responsabilidad: las partes integrantes separadas, los frutos, las pertenencias, los derechos sobre prestaciones peridicas derivados de derechos reales, de arrendamientos del inmuebles.La responsabilidad entraa un derecho a la realizacin, pero no una prohibicin de disponer.(Westermann, Harry y otros, Derechos Reales, Fundacin Cultural del Notariado, Madrid, 7edicin, 1998, pg.1167)

2.1.2. La Hipoteca en el Registro de Predios

Artculo 116.- Inscripcin de hipotecaEn el asiento de inscripcin de la hipoteca se consignar:a) El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinacin;b) La constancia de que la obligacin que garantiza es determinada o determinable; y,c) La fecha del vencimiento del plazo del crdito garantizado, cuando conste en el ttulo.

En los casos de constitucin de hipoteca de predio cuya edificacin no se encuentra inscrita, no constituye obstculo para la inscripcin que en el ttulo se haya consignado que la edificacin tambin es objeto de la hipoteca.

Artculo 118.- Cancelacin del asiento de hipoteca

Para extender el asiento de cancelacin de una hipoteca ser suficiente presentar la escritura pblica o, en su caso, el formulario registral que contenga la declaracin unilateral del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligacin garantizada se ha extinguido.

En ningn caso la declaracin unilateral del constituyente dar mrito para cancelar el asiento de una hipoteca, salvo el caso en que se haya registrado la constitucin de una hipoteca unilateral y no conste en la partida del predio su aceptacin por el acreedor. Estas disposiciones no rigen para las hipotecas unilaterales reguladas por leyes especiales.

Procede la inscripcin del levantamiento de la hipoteca otorgada por slo uno de los cnyuges, cuando aquella se inscribi a favor de dicha persona, consignando su estado civil de casado, sin haber sealado el nombre del otro cnyuge.

Caducidad de HipotecasLey N26639

Artculo 120.- Caducidad de la inscripcin de los gravmenes

La inscripcin de los gravmenes a que se refiere el primer prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639 caduca a los 10 aos de la fecha del asiento de presentacin del ttulo que los origin. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravmenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en stas deber entenderse que la obligacin es exigible inmediatamente despus de contrada, en aplicacin del artculo 1240 del Cdigo Civil.

En el caso de gravmenes que garantizan crditos a que se refiere el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639, la inscripcin caduca a los 10 aos contados desde la fecha de vencimiento del crdito, siempre que ste pueda determinarse del contenido del asiento o del ttulo.

Tratndose de inscripciones correspondientes a gravmenes que garantizan obligaciones que remiten el cmputo del plazo a un documento distinto al ttulo archivado y dicho documento no consta en el Registro, as como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que por su naturaleza o por la circunstancias que consten en el ttulo no estn concebidas para asegurar operaciones mltiples, slo caducarn si se acredita fehacientemente con instrumento pblico el cmputo del plazo o el nacimiento de la obligacin, segn corresponda, y ha transcurrido el plazo que seala este prrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la obligacin garantizada.

Muy importante:Lo dispuesto por el artculo 3 de la Ley N 26639 no es de aplicacin para los gravmenes constituidos en favor de las empresas del sistema financiero.

Artculo 117.- Ampliacin del asiento de hipotecaPara efectos de la aplicacin del plazo de caducidad a que se refiere el artculo 120, podr ampliarse el asiento de inscripcin de la hipoteca haciendo constar el nacimiento de la obligacin garantizada por la hipoteca o el plazo de vencimiento de la dicha obligacin. La ampliacin se realizar en mrito a instrumento pblico que acredite fehacientemente cualquiera de dichas circunstancias.

Artculo 121.- Ttulo que da mrito a la cancelacin por caducidadEl asiento de cancelacin por caducidad de la inscripcin de un gravamen se extender a solicitud de parte, en mrito de su declaracin jurada con firma certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentacin que origin la inscripcin y el tiempo transcurrido. El registrador cancelar el respectivo asiento con la sola verificacin del tiempo transcurrido, siempre que de los actos inscritos en la partida no se desprenda la actividad del acreedor o del deudor que desvirte la caducidad invocada.

LIQUIDACIN DE DERECHOS REGISTRALES

Artculo 119.- Liquidacin de derechos por cancelacin de hipoteca trasladada a partidas independizadasEl acto por el que se declara la cancelacin de la hipoteca inscrita en una partida matriz, dar lugar, a la cancelacin de los asientos de traslado de hipoteca extendidos en las partidas individuales independizadas de aqulla, an cuando stas no hayan sido mencionadas en el ttulo o en la rogatoria. En estos casos, la liquidacin de los derechos registrales comprender un nico pago por derechos de inscripcin y, por derechos de calificacin, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados.

El solicitante podr restringir su rogatoria al levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o al de sta y al del asiento de traslado de hipoteca de una o ms de las partidas independizadas. En estos casos, la liquidacin comprender el pago nico por derechos de inscripcin y el pago de los derechos de calificacin que correspondan a los asientos cuya cancelacin se solicit. Los derechos de calificacin correspondientes a la cancelacin del asiento de traslado de la hipoteca en las dems partidas independizadas, se cobrarn en la oportunidad en que sean solicitadas.

Artculo 127.- Garantas constituidas a favor de personas jurdicas extintas

Las garantas constituidas a favor de personas jurdicas extintas se cancelarn, a solicitud del interesado y con la sola verificacin de la inscripcin de su extincin en la respectiva partida del Registro de Personas Jurdicas, salvo que en virtud a dicha extincin la garanta haya sido adquirida por otra persona.Lo dispuesto en el prrafo precedente ser de aplicacin tambin a las empresas extintas del sistema financiero.

2.2.La anticresis2.2.1.-La anticresis en el Cdigo CivilPor la anticresis se entrega un inmueble en garanta de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos. (Art. 1091 C.C.)

El contrato se otorgar por escritura pblica, bajo sancin de nulidad, expresando la renta del inmueble y el inters que se pacte. (Art. 1092 C.C.)

2.2.2.-La anticresis en el Registro de Predios.

Artculo 134.- Inscripcin de anticresisEn el asiento de inscripcin de la anticresis se expresar:a) El monto de la deuda garantizada;b) La renta del inmueble y la tasa de inters que se pacte; y,c) La fecha de vencimiento de la deuda garantizada.

Artculo 135.- Cancelacin del asiento de anticresis por declaracin del acreedor

Para extender el asiento de cancelacin de una anticresis en los casos de extincin de la obligacin garantizada y renuncia del acreedor, ser suficiente presentar la escritura pblica que contenga la declaracin unilateral del acreedor en tal sentido.

2.3.Derecho de UsufructoEl usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. (Artculo 999 del C.C.)

El Usufructo:Puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles.

El usufructo se puede constituir por: 1.- Ley cuando expresamente lo determina.2.- Contrato o acto jurdico unilateral.3.- Testamento.(Artculo 1000 C.C.)

Plazo del usufructo:

El usufructo es temporal.Beneficiario persona jurdica:. El usufructo no puede exceder de treinta aos y cualquier plazo mayor que se fije se reduce a ste. Si el bien inmueble tiene valor monumental y es de propiedad del Estado: el usufructo que constituya el Estado en favor personas naturales o jurdicas: plazo mximo de noventinueve aos.(Artculo 1001 C.C.)

2.4. Derecho de Uso y HabitacinEl Derecho de USOEl derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las disposiciones del Usufructo.(Artculo 1026 C.C)

Derecho de Habitacin

Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitacin.(Artculo 1027 C.C.).-

Los derechos de uso y habitacin:

Se extienden a la familia del usuario, salvo disposicin distinta. (Artculo 1028 C.C.)

No pueden ser materia de ningn acto jurdico, salvo la consolidacin.(Artculo 1029 C.C.)

2.5. Derecho de ServidumbreLa ley o el propietario de un predio puede imponerle gravmenes en beneficio de otro que den derecho al dueo del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueo de ste el ejercicio de alguno de sus derechos. (Art. 1035 C.C.)

Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Slo pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario. (ART. 1036 C.C.)

Las servidumbres son perpetuas, salvo disposicin legal o pacto contrario.

(Artculo 1037 C.C.)

El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro.(Artculo 1048 C.C.)

La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los caminos pblicos.Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le de salida o cuando se abre un camino que de acceso inmediato a dicho predio. Esta servidumbre es onerosa (valoriza: daos y perjuicios al propietario del predio sirviente.

(Arts. 1051-1052 C.C.)

El Derecho de Servidumbre en el Registro de Predios

La inscripcin de la servidumbre se realizar en la partida del predio sirviente.

En la partida del inmueble dominante se extender una anotacin de correlacin indicando que ste se encuentra favorecido con la servidumbre. (Artculo 144 del RIRP).

2.6. Derecho de Superficie

Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.(Art. 1030 C.C.)

Duracin del Derecho de SuperficieEste derecho no puede durar ms de noventinueve (99) aos.

A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto. (Art.1030 C.C.)

Cmo se constituye?

El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamento. Este derecho es trasmisible, salvo prohibicin expresa. (Art. 1031 C.C.)

El Derecho de Superficie en el Registro de Predios.

Artculo 141.- Inscripcin del derecho de superficie

Dar lugar a la apertura de una partida especial.El asiento contendr:

1. La mencin expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitucin de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo.

2. La indicacin de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos.3. El plazo de duracin.

4. Si se constituye a ttulo gratuito u oneroso, sealndose en este ltimo caso la contraprestacin a cargo del superficiario;5. El nombre del titular del derecho de superficie; y,

6. El traslado de las cargas y gravmenes registrados antes de la inscripcin del derecho de superficie, cuando corresponda.

Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo titular, ste puede solicitar la inscripcin de la superficie en partidas especiales distintas, de lo contrario, se inscribir en una sola partida especial.

Artculo 142.- Anotacin de correlacin del RIRP

Simultneamente a la inscripcin del derecho de superficie, en la partida registral del predio sobre el que ste recae se extender una anotacin de correlacin en la que se indicar que se ha abierto una partida especial por la constitucin del derecho de superficie, as como los datos a que se refieren los numerales 2 al 5 del artculo 141 del RIRP.

Artculo 143.- Extincin del derecho de superficie y cierre de partida

Al inscribir la extincin del derecho de superficie, el registrador proceder a cerrar la partida correspondiente, extendiendo simultneamente en la partida registral del predio una anotacin en la que se deje constancia de dicho cierre.

3. Resoluciones del Tribunal Registral

LEVANTAMIENTO DE HIPOTECAEN APLICACIN DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACION , PROCEDE LA INSCRIPCIN DE LA ESCRITURA PBLICA DE LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA OTORGADA POR SOLO UNO DE LOS CONYUGES, CUANDO LA HIPOTECA SE REGISTR A FAVOR DE ESTE CONSIGNANDO SU ESTADO CIVIL DE CASADO, SIN HABER CONSIGNADO EL NOMBRE DEL CNYUGE.Criterio adoptado en la Res. N1077-2008-SUNARP-TRL del 03/10/2008.

Cancelacin de gravmenesProcede cancelar en mrito de la resolucin judicial que dispone la adjudicacin por remate y el levantamiento de gravmenes, todos los gravmenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos registrados con posterioridad a la expedicin de la antedicha resolucin, estando exceptuados nicamente aqullos que expresamente excluye el artculo 739 del Cdigo Procesal Civil. Criterio adoptado en la Resolucin N 1150-2010-SUNARP-TR-L del 11/08/2010

CANCELACIN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE UNA PERSONA JURDICA EXTINGUIDA La extincin de la persona jurdica acreedora determina la extincin de la obligacin y consecuentemente la extincin de la hipoteca. En aplicacin del principio iura novit curia procede disponer la cancelacin de una hipoteca por extincin de la acreedora, aun cuando en la rogatoria se haya solicitado la cancelacin por caducidad conforme a la Ley 26639.

Criterio adoptado en las Resoluciones N 1001-2009-SUNARP-TR-L del 26 de junio de 2009 y N 095-2009-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2009.

MONTO DEL GRAVAMEN HIPOTECARIO

El monto de la hipoteca debe ser expresado en forma numrica desde el momento de su inscripcin. Dicho monto ser determinado si es una suma fija claramente definida o especificada. Ser determinable si se obtiene sobre la base de elementos objetivos o factores fijados por las partes, mediante simples operaciones aritmticas y sin necesidad de recurrir a acuerdos o convenios posteriores de aqullas.

Criterio adoptado en las siguientes Resoluciones N 144-2001-ORLL-TRN del 25 de octubre de 2001, N 076-2005-SUNARP-TR-T del 6 de mayo de 2005, N 099-2005-SUNARP-TR-T del 16 de junio de 2005 y N 115-2005-SUNARP-TR-T del 4 de julio de 2005.

IMPROCEDENCIA DE LA REINSCRIPCIN DE HIPOTECAS CANCELADAS

No procede la reinscripcin de una hipoteca cuando sta se cancel por caducidad de conformidad con la Ley N 26639.Criterio sustentando en la Resolucin N 311-2008-SUNARP-TR-L del 19 de marzo de 2008.

CRITERIOS DE DETERMINABILIDAD DE LAS OBLIGACIONES GARANTIZADAS CON HIPOTECA

Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como criterios mnimos de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes: a) A una relacin jurdica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el ttulo; b) Uno o ms tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones; c) A actividades habituales del acreedor, cuando stas vengan determinadas por Ley. Criterio adoptado en las Resoluciones N 001-2006-SUNARP-TR-A del 06 de enero de 2006 y N 164-2006-SUNARP-TR-T del 6 de octubre de 2006.

TRASLADO DE GRAVMENES EN LA DIVISIN Y PARTICIN DE UN BIEN

Los gravmenes que afectan la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas registrales resultantes de la divisin y particin de dicho bien. Criterio adoptado en las Resoluciones N 133-2002-SUNARP-TR-L del 21 de noviembre de 2002 y N 262-2006-SUNARP-TR-L del 28 de abril de 2006.

Hipoteca Unilateral

Procede inscribir hipotecas constituidas por declaracin unilateral del propietario, sin necesidad de intervencin del acreedor. Criterio adoptado en las Resoluciones N P003-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y N 279-1997-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

ASPECTOS DE CALIFICACIN DE LA OBLIGACIN GARANTIZADA CON HIPOTECA

- No corresponde al Registrador verificar la existencia ni la validez de la obligacin cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino nicamente la constatacin de que en el acto constitutivo de la hipoteca se ha enunciado al acreedor, al deudor y a la prestacin. En cuanto a la prestacin, sta deber ser determinada o determinable. Criterio adoptado en las Resoluciones N P003-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y N 279-97-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

DERECHOS REGISTRALES EN LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA

Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripcin para la cancelacin de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendi el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidacin por derechos de inscripcin, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las dems partidas registrales. Criterio adoptado en las Resoluciones N 715-2003-SUNARP-TR-L de 6 de noviembre 2003, N 247-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004 y N 248-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artculo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolucin N 248-2008-SUNARP/SN).

CMPUTO DEL PLAZO PARA LA EXTINCIN DE LA HIPOTECA

Para el cmputo del plazo de caducidad establecido en el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley 26639, cuando en un contrato se haya pactado que el vencimiento de las cuotas es mensual y no exista algn perodo de gracia para dar inicio al cmputo del vencimiento de la primera cuota, debe interpretarse que el pago de la primera armada se efectuar luego de transcurrida un mes de la fecha cierta de celebracin del contrato. Criterio adoptado en las Resoluciones N 364-2003-SUNARP-TR-L del 13 de junio de 2003, y otras.

LA CADUCIDAD DE HIPOTECAS CUANDO EL PLAZO DE VENCIMIENTO DE LA OBLIGACIN GARANTIZADA DEBE CONTARSE DESDE LA ENTREGA DEL DINERO MUTUADO

Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma mutuada se contara desde la entrega, y sta tendra lugar a la inscripcin de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega se efectu segn lo acordado y en consecuencia resulta posible determinar la fecha de inicio del cmputo del plazo de caducidad a que se refiere el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639. Criterio adoptado en las Resoluciones N 292-2003-SUNARP-TR-L del 9 de mayo de 2003, N 307-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y N 268-2004-SUNARP-TR-L del 30 de abril de 2004

CAUSAL DE EXTINCIN DE HIPOTECA

El artculo 3 de la Ley N 26639 ha introducido una nueva causal de extincin de la hipoteca, adicional a las sealadas en el artculo 1122 del Cdigo Civil. Criterio adoptado en la Resolucin N 232-2003-SUNARP-TR-L del 11 de enero de 2003.

PLAZO DE CRDITO GARANTIZADO La fecha de vencimiento del plazo de crdito garantizado y su modificacin, tanto en el contrato de mutuo como en los dems actos y contratos de los que surjan obligaciones garantizadas por gravmenes inscritos, requerirn acceder al registro en atencin a las consecuencias registrales que el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639 le otorga a dicho plazo". Criterio adoptado en la Resolucin N 162-2003-SUNARP-TR-L del 14 de marzo de 2003

Muchas gracias por vuestra participacin.