madrid, 3 de diciembre de 2010

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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema

Dirección General de Supervisión

Madrid, 3 de diciembre de 2010

Caja de Madrid Informe de la visita de inspección

Departamento de Inspección 1 - Grupo 8

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Referida a los estados financieros:

Primera Fase: 31 de marzo de 2009. Segunda Fase: 30 de septiembre de 2009 con actualización continua hasta 30 de septiembre de 2010.

Equipo Inspector:

Primera Fase

Inspector encargado: María Julve San Martin

Inspectores: María Jesús González Hernández, Rocío OrtlZ Escario, Eduardo Tomás

Rodriguez, Jesús Cabezas Pascual, Luisa Noelia Sánchez Saorín

AudITor Informático: José Carlos Piqueras Noheda

Segunda Fase

Inspector encargado: José IIntonio Casaus Lara

Inspectores': María Jesús González Hernández, Pedro Bravo Llatas, Jesús Cabezas

Pascual, Luisa Noelia Sánchez Saorín. Colaboraron puntualmente como apoyo al equipo

de seguimiento: Antonio Miranda Gallardo, EugenioAlejandre Siscart, Laura Baztán

Gutiérrez, y Blanca Acuyo Sancho.

Auditor Informático: José Carlos Piqueras Noheda

Fecha de inicio: 16 de marzo de 2009 Fecha de terminación: 30 de septiembre de 2010

Fecha de la anterior inspección: 31 de marzo de 2006.

Conclusión. Inspección de seguimiento de alcance limitado que tenía como objetivos principales

en la primera fase, según la nota previa de 16.3.09. políticas y controles de la cartera hipotecana

minorista, en particular, el plan de gestión de la morosidad de esta cartera implantado en

diciembre de 2008 y adjudicados; tratamiento agregado del riesgo con el sector promotor;

conciliación de fa inversión crediticia y tratamiento automático de la morosidad, y valoración del

gobierno corporativo en estos aspectos.

En una segunda fase, a partir de noviembre de 2009, estuvo centrada en el análisis de distintas

muestras de acreditados, principalmente del sector promotor, una revisión más profunda de la cartera

hipotecaria minorista en !o que concierne a refinanciaciones y adjudicaciones, la estimación del

quebranto potencial de la cartera crediticia total a través del proceso de segmentac:ón de la misma; y

procedimientos y controles en la valoración de las garantías reales'.

Como conclusiones de tipo cuantitativo, de la re\isión de inversión indi\idualizada se deteció la

necesidad de reclasificaciones de riesgos a activos dudosos por 1 .297 ME Y a la categoría de

subestándar por 1.425 M€, que suponían necesidades de saneamientos adicionales para la cobertura

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BANCO DE ESPAÑA EurOSistema

de dichos riesgos por 577 ME derivados de análisis espeañco, quedando pendiente de contabilGcar, a

30 de septiembre de 2010, 223 M€ de reclasificaciones a dudosos, 225 M€ a subestándar y la

const~ución de 11 O ME de fondos de insolvencias.

Asimismo. de la reVisión estructural del resto de las carteras cred[icias se identificaron pérdidas

esperadas en un escenario temporal de dos años por importe de 4.983 ME. de los que 3.020 M€

corresponderían a acreditados más problemáticos o con mayor probabilidad de manifestarse, cuyo

reconocimiento futuro supondria un nivel elevado de incertidumbre sobre la capacidad de absorción

de las mismas por la cuenta de resultados de la caja.

Por último de la revisión de los fondos de comercio de participaciones permanentes y la valoración de

una participada claSificada como cartera disponible para la venta, se requieren saneamientos

adicionales en la cuenta de resultados por importe de 548 ME.

Como conclusiones de tipo cualitativo, deficiencias en la gestión del riesgo de crédito y control

intemo entre las que destacan:

- Política de refinarciación a promotores que persigue en la mayoría de los casos una solución

temporal del problema de vialbilidad de muchos grupos promotores, mediante la concesión

de carencias de principal, activaCión y refinanciación de intereses pendientes de pago, y en

algunos casos se concedieron carencias de intereses. No existía una politica de

reflnanciación documentada y aprobada al nivel adecuado.

Cartera hipotecana minOrista y plan de gestión de la morosidad. Ratio de morosidad de la

cartera a 30.6.10 del 4,7%, después de alcanzar un máximo del 7,6% en junio de 2009, muy

por encima de los ratios medios del sector cajas y bancos (2,7% y 2,3%). Este diferencial en

el ratio de morosidad trae causa de la agresi,'a política comerCial de la caja durante los años

2004 a 2006, debilidades en la evaluación de la capaCidad de pago y politicas de admisión

de operaciones que forzaron implícitamente el resultado de la herramienta de scoring.

La cartera refinanciada, 5.174 M€ a junio de 2010, presenta un perfil de riesgo alto al

concentrarse en las añadas más problemáticas (2005-2007). presentando L 1V altos (el 82%

con L 1V > 80% Y 58% con L 1V > 100%, una vez corregida la tasación), porcentajes de

impago aitos en origen, con un ratio de mora actual del 6,6%; aumento de un 8% de media

del nesgo financiado mediante la activación de intereses y gastos, cancelación de

operaciones con garantía personal en la caja; debilidades en la instrumentación, no

documentación de les n~'eles de ingresos actuales, no se actualiza la calificación del sconng,

ni la tasación: y carencias en la contabilización, al reconocerse los irJtereses impagados y no

poder conectar la nueva operación con las operaciones que se cancelan, no cor,ser.lando la

antigüedad de impago original.

- Procedimientos y controles en la valoración de las garantías reales y sus tasaciones (revisión

del grupo de tasadoras). No existen procedimientos para la reviSión del valor de las garantías,

la base de garantías no dispone de información sufciente para realizar una actualización del

valor de las mismas, aunque dispone de una base de tasaCiones que permitiría completarla

adecuadamente; se utilIZa en la valoraCión de adjudicados tasaciones de Tasamadrid,

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sociedad que no cumple el requis~o de independencia, al pertenecer al grupo de la caja; y

delic~ncias en la calidad de las tasaciones (principalmente de terrenos) y errores en el reflejo

de sus elatos en el fIChero de garantías.

El cumplimiento tanto de los ajustes mencionados anteriormente como de otras debilidades,

habrá de llevarse a caJbo en el marco del desarrollo del ctado proceso de integración de Caja

Madrid en un SIP junto con Bancaja y otras 5 entidades, que comenzará su andadura a partir del

1 de enero de 2011, tras haberse constituido el 3 de diciembre el Sanco Financiero y de Ahorros,

SA que actuará de sociedad central del SIP.

Jase Antonio Casaus Lara

Inspector

\1"8"

F. Javier del Río del Castillo

Jefe del Grupo

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íNDICE

1. Introducción7

1.1. Alcance de la revisión. 7

1.2. Datos básicos de Caja Madrid a 30 de septiembre de 2010 7

1.3. Principales cifras de Inversión crediticia. Política crediticia. 13

2. Resumen ejecutivo y conclusiones 17

2.1 . Conclusiones de la pcimera fase. 17

2.2. Conclusiones de la segunda fase. 25

2.3. Diagnóstico de la situación de Caja Madrid. 30

2.4. Proceso de creaCión del SIP. 32

3. Revisión de muestras de acrsóitados no minoristas 35

3.1. Resumen de reclasificaciones y déficit de fondo de insolvencias estimados

3.2. Promotores y mayores riesgos. Información publicada riesgo promotor 35

3.3. Revisión de acreditados sistémicos 38

3.4. Acreditados reflnanciados no promotores 39

3.5. Muestra de LBOs 40

4. Revisión de muestras de acreditados minoristas 41

4.1. Operaciones hipotecarias refinanciadas primera muestra 41

4.2. Operaciones minoristas refinanciadas. Segunda muestra 44

4.3. Inmovilizado recibido en dación yio adjudicación de activos. 45

5. Análisis global de :a cartera hipotecaria minorista refinanciada 50

6. Segmentación 62

6.1. Procedimiento general seguido en la segmentación 62

6.2. Conclusiones de la segmentación 66

6.3. Segmentación de la cartera hipotecana minorista. 69

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6.4. Segmentación cartera Gran Empresa no promotor 78

6.5. Seg mentación cartera promotor 83

6.6. Segmentación de otras carteras. 96

7. Revisión de procesos de control y valoración de garantías reales 96

7.1 . Valoración de activos por tasadora independiente 97

7.2.

7.2.1.

7.2.2.

7.3.

Actualización de las garantías 97

Tratamiento de los ficheros de garantías: 97

Procedimientos para la actualización masiva de valores de las garantias inmobiliarias. 97

Calidad de las tasaciones y su reflejo en los ficheros de garantías: muestras de tasaciones. 98

7.3.1. Resultados de la muestra de tasaciones: 98

8. Valoración de participadas permanentes y otras en disponible para la venta. 101

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1. Introducción

1.1. Alcance de la revisión.

La primera fase de la inspección fue llevada a cabo entre mayo-09 y julio·09 con alcance limitado

a: calidad datos y otros controles en el scoring de hipotecas; análisis del plan de gestión de la

morosidad hipotecaria; proceso de conciliación de la inversión crediticia y tratamiento automático

de la morosidad; políticas y controles en activos adjudicados minoristas y de promotores. Algunos

aspectos fueon actualizados con datos a dic·09 como las 'nagnitudes y perfil de la cartera

hipotecaria rennanciada y los resultados de las auditorías internas sobre la calidad de datos.

Segunda fase, centrada en el análisis de distintas muestras de acreditados; una revisión más

profunda de la cartera hipotecara minorista en lo que concierne a refinanClaciones y adjudicaciones;

la valoración de la calidad de las tasaciones; la estimación del quebranto en la cartera crediticia total

partiendo de una segmentación de la misma; y la revisión del deterioro de algunas participaciones. En

concreto, aIoarca los siguientes aspectos:

A) Revisión de acreditados no minoristas mediante una selección de:

• Promotores y 'nayores riesgos

• Acreditados sistémicos (calificados por el SiAl

• Acreditados rennanciados no promotores

• LBO Leveraged buyout: operaciones de nnanciación de oompra de empresas

BI Revisión de acreditados minoristas con objeto de actualizar y confirmar los defectos y

debilidades puestos de manifiesto en la primera fase mediante una selección de:

• Operaciones hipotecarias refinanciadas

• Inmovilizado recibido en dación ylo adjudicación de activos.

C) AnálisIS global de la cartera hipotecaria minorista reTInanciada o reestructurada,

profundizando en la revisión efectuada en la primera fase.

D) Estimación del quebranto en la cartera crediticia total partiendo de una segmentación de !a

misma. Estableciendo ciertos criterios en cada segm8'lto, se separa la cartera de mayor calidad de la

problernática, aplicándose finalmente a esta una probabilidad de incumplimiento (defauit) y una

severidad que determinan su pérdida esperada

E) ReVisión del fondo de cO'nercio de City Nalional Bank of Florida, Mecalux, SOS Cuétara,

Su Casita y de la valoración de Metrovacesa.

F) Revisión de garantías y cal idad de tasaciones por parte del grupo de tasadoras

1,2, Datos básicos de Caja Madrid a 30 de septiembre de 2010

Entidad con solvencia ajustada y rentabiiidad decreciente. Morosidad elevada con tendencia al

alza, que se sitúa por encima del grupo, debido principalrnente a la cartera hipotecaria minorista y

al peso significativo del riesgo promotor. Bajo nivel de cobertura, Elevada dependencia de los

mercados mayoristas por el elevado peso de emisiones, mitigado en parte con diversificación de

vencimientos e instrumentos, que puede generarle dificultades en el entorno actual. Ratings de A 1,

)'PE::::::O·j GC:~'EPJ.L CE SUPIO'1'llSjU'; ;::',:"P.".H';'"',Et, -:-C DE I~,SPEC':; O"j, GRUPC e 7/101 CA...:' DE t.'tI-ORID. I\:FOFI\1E CE ,NSPECClS·t,· 2J3E 20" ü')93)

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A, y A (bajada 22.07.10 desde A+). de Moody's, S&P y Rtch-IBCA, todos con perspectiva

negativa.

Resulta recomendable un Consejero Delegado del sector bancario. en lamedida que la estructura

actual de directores generales adjuntos en torno a un Presidente Ejecutivo con un perfil no

bancario no ha dado buenos resultados. Como aspectos positivos, alta implantación y gestión de

los modelos internos de riesgo y buena eficiencia basada en control de costes y márgenes, así

como unos mandos intermediOS capacitados.

Prioridad 1 por su perfil de riesgo supervisor ALTO, debido al riesgo de crédito y liquidez, y por su

carácter sistémico.

Breve descripción de la entidad

Escasa aportación del grupo financiero y económico. Balance individual y consolidado público de

196 miles de millones de euros (mM€) y 198 mM€, respectivamente. Ocupa el 4° puesto por

activos en el sector bancario y el 2° en ca¡as, aunque después de la integración en un SIP formará

la primera caja de ahorros por activos (331 mM€). La matriz cuenta con 13.768 empleados, 2.096

oficinas en España (51 % en Madrid) y 4 en el extranjero (Dub!ín, Lisboa, Miami y Viena) y acuerdo

con 623 "oficinas de distribución bancaria" de Maplre, principalmente fuera de Madrid. Cuenta con

un área de banca corporativa de cierta significación, aunque ha reducido su peso después de los

fuertes crecimientos en crédito hipotecario minorista y promotor de los últimos años.

En junio 2008, constituyó la sociedad holding Cibeles a la que han traspasado todas las

participaciones bancarias y de seguros (excepto el 60% de Corporación FinanCiera Habana).

Estaba prevista su salida parcial a bolsa (30%-25% del capital) a finales de 2008, pero la situación

de los mercados abortó el proyecto. Sus principales participaciones son: el 100% de Altae Banco,

el 51 % de Banco Servicios Financieros, el 38,48% de Banco Inversis, el 100% de Oty National

Bank of Florida, tras adqUirir en febrero 2010 el 17% restante, y el 40% de Hipotecaria Su Casita

(SOFOM en México), participación que la entidad ha puesto en venta. Además engloba a Ca¡a

Madrid Bolsa, Gesmadrid, Caja Madrid Pensiones y el 15% de Mapfre, SA Con el grupo Mapfre

reorganizó sus participaciones en 2008, dejando de ser conglomerado financiero, aunque se

mantiene la fortaleza de la al ianza estratég ica.

Asimismo, mantiene otra alianza estratégica con FCC, a través de la sociedad multigrupo Realla,

en la que ambos grupos mantienen una participaCión del 27.65%, tras la OPV de 2007.

Otras participaciones asociadas relevantes son el 22,99% de Iberia, SA (esta última inmersa en

un proceso de fusión muy avanzado junto con British Airways), el 50% de Globalvía

Infraestructuras (alianza con FCCj, el 20% de Indra Sistemas, el 20% de Mecalux, SA, el 12,54%

de NH Hoteles y el 10,5% de SOS-Cuétara (esta última adquirida en 2009 -14,64% a partir de julio

2010, como consecuencia de la compensación de créditos parlicipativos por importe de 18,4 ME

ostentados indirectamente a través de la Sociedad de Promoción y Participación Empresarial,

SAl·

1) FECG 0'1 GE\lEF';'_ DE S.JPE:;I\'ISI::f\l DEP,<..RTA \EI\ Tú )E I',SFECCIÓN G~.JPC 8 81101

2039 2C1 CC930

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Durante el primer trimestre de 2010 se nombra a Rodrigo Rato. presidente de Caja Madrid,

poniéndose fin a la crisis institucional en la entidad acaecida durante 2009.

El 14 de junio de 2010 se aprobó un Protocolo de Integración por parte de los Consejos de

Administración de Caja Madrid, Sancaja y de otras 5 cajas de ahorros menores (Caja Insular de

Canarias, Caixa Laietana, Caja de Ávila, Caja Segovia y Caja Rioja), para la creación de un SIP

(Sistema Institucional de Protección) con mutualización 100% de los resultados con una duración

mínima de 15 años, con fuertes penalizaciones de salida que lo hace prácticamente irreversible y

que dará lugar a la primera entidad del sector. El SIP fue autorizado por el Banco de España el 29

de junio de 2010 Y aprobado el 14 de septiembre por las Asambleas. E! pasado 3 de diCiembre se

constituyó el Sanco Financiero y de Ahorros, SA, que actuará como sociedad central del grupo.

Les entidades que integrarán el SIP mencionado en el párrafo anterior, han acordado además

pedir al FROB 4.465 millones de euros (M€), la mitad aproximadamente para Caja Madrid, la cua:

estará a su vez al frente de la nueva entidad. El peso de cada caja en la futura entidad, será el

sigUiente: Caja Madrid 52,06%, Sancaja 37,7%, Caja Insular de Canarias 2,45%. Caja Ávila

2,33%, Caixa Leietana 2,11 %, Caja Segovia 2,01 % Y Caja RloJa 1,34%. En el contexto de

creación del SIP se pretende una reducción de gastos estructurales del 15%, dentro del que se

enmarca una reducción (de unos 3.700 empleados, -16%) y de oficinas (unas 600, -15%).

El SIP comenzará su andadura el 1 de enero de 2011.

Solvencia ajustada y, pese a que los indicadores muestren cierta mejora, la tendencia de fondo

es descendente debido ai entorno económico adverso actual y por debajo de fa media de

entidades grandes. A 30.06.10 los recursos propios computables ascienden a 13.290 ME, con un

ratio total del 10,73%, Tier I del 8,70% y core cap~al 6,61 %, exceso de 3,383 ME, el 34% sobre

los mínimos. Ante la previsión de incremento de requerimientos. tendria dificultades para mejorar

los computábles de calidad debido a los bajos resuitados previstos y escaso margen de emisión

de preferentes (335 M€). En junio se produjo una emisión de subordinadas por 800 ME (400 ME

canje y 400 ME nueva emisión) habiéndose quedado el margen para emitir este tipo de títulos en

unos 3.007 ME, pero utilizarlo supondría un alto coste y no mejoraría su ratio core capital.

El balance es de 1 98.000 ME y la inversión credilicia bruta de 119.000 ME (-2% interanual, -

2.140 M€), aunque al sector privado residente cae casI un 4% interanual (-3.870 M€),

compensado con un crecimiento en sector público del 44% (+1.550 M€) principalmente con

Comunidades Autónomas.

El saldo final de riesgos dudosos asciende a 7.282 ME lo que representa una disminución

trimestral de un 5% (-383 M€), debido al efecto de refinanciación de hipotecas minoristas, que han

posibilitado la salida de morosidad de unos 1.200 ME, que han compensado entradas en mora

subjetivas de casi 1,000 ME debido a la inspección en curso. El ratio de morosidad publicado es

del 5,43% (igual que el trimestre anterior y algo superior al 5,38% de septiembre de 2009), que en

CAJA CE \t~.cPID. I~FCF'IVE DE 'NSFCü:;iON 2G33201Cl093C

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


el ámbito reservado es del 5,9%3 (5,8% en la media). Los fondos de insolvencias ascienden a

2.976 M€, de los que 303 M€ son fondos genéricos, situando la cobertura en el 41 % (56% en la

media). El mínimo del 1 0% de la genérica son 140 M.

Hay que señalar que cuenta con riesgos subestandar por 6.254 ME (2.167 M de hipotecas

minoristas, 3.178 M de promotores y 690 M€ de empresas) y adjudicados por 2.531 M€, que

agregados a los dudosos daría un total de activos problemáticos de 16.337 ME, que representa el

12,5% de la inversión crediticia (con pasivos contingentes, 8.723 ME, y adjudicados, unos

t30.250 M€). El ratio de mora publicado, corregido con adjudicaciones se sitúa en el 7,2% (7,7%

en el reservado).

El deterioro de la cartera crediticia es fruto de los excesos cometidos entre 2003 y 2006 (plan

estratégico) que supuso un Incremento medio de inversión del 22%, centrado en el riesgo

Inmobiliario, que es donde están los principales problemas. La financiación a promotores asciende

a unos 18.000 M€ (el 16% de la inversión), con un ratio de incumplimiento del 20%, de los que

5.300 M€, son financiación de suelo y más de 7.000 M€ son promociones (4.000 M€ terminadas).

Los recursos ajenos de clientes, 131.830 M€ caen en 9.706 M€ (-6,85%) respecto a diciembre de

2009 (-5,1% interanual), por la caida de depÓSitos a plazo (-4.623 ME, -13.4%), de cesiones

temporales con AAPP (-2.930 M€, -33,3%) Y de empréstitos vivos (-5.733 M€, -11 %). Hay un

incremento en las cédulas TDAs singulares emitidas (+3.600 M€, +44%) pero todas han sido

retenidas por la Entidad y pignoradas en póliza Banco Central Europeo (BCE).

Por otro lado, en 2010 se concentran vencimientos de depósitos a plazo de alta remuneración sin

vinculación que no se están renovando en su totalidad, y acumulan una caída de 4.000 M€ a

cierre de junio. Para detenerla, el Comité de Activos y Pasivos ha aprobado recientemente 3

campañas de captación y retención de depósitos a tipos altos.

Las emisiones totalizan 59.432 ME, el 45% de los recursos ajenos (el 30% del pasivo). En un 96%

son emisiones mayoristas. La finanCiación mayorista neta de actPJos líquidos asciende a 51.400

M€, un 44% de la inversión crediticia. Presenta vencimientos no cubiertos por activos líquidos de

unos 11.100 M€ a 2 años (a un año diferenCia positiva de 1.450 M), aunque tiene un margen para

emitir con aval del Estado por 5.200 M€ Y disponible en póliza BCE de 6.200 ME (con peso

significativo de bonos de tituÍización y cédulas hipotecarias propias retenidas).

E' BAl a 30.0.10, 296 M€, cae un 64% y BDI consolidado de 232 M€, atribuido casi en su

totalidad al Grupo, con una caída interanual del 63%, con la siguiente evolución de márgenes:

:3 Se dete ar gran parte a 1:0. inclJsbn 8,~ el :::;encm~2r c:::mo n_'8rsi6n credtiCi2..la re"'~a fi}~. v:'¡ads. (~-os 8.3 c.:J.). Hast;:;. sep~i8~b'e in.:::uía

I:2Jnbén c€dJ as -:-OA P-O;)'c.s 'e:end2..s, qJ8 ha €-lim rado de dencmi~!E:d::::r.

C'IRECXIÓN ~HER".L Jo: SU"EP,V 31CI\. CE=-A;;rr ".1.1="·no D:: r-JSp"CCl8N l. G'=:dP(J.3 10/101 c;.,J". DE ~",AD:::: C. l~jFJRME ::1= I'~SPECC Ó·"< 2033 2~1 C~9S0

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PERDIDAS POR: DETERIORO DE A.CTIVOS FCIEROS (888.93°) (l.o.r,lS.gooi :15]-970 (1S,1.J

fiSUlTAOO DE LAACTMOAO DE EXPLOTACIÓN 1d1.~1 ...... , -- 15>,.)

PERDIDAS POR DETERIORO DE ACTIVOS NO Fe EROS {l.Z.r..4Q9J (¡.¡..s6') (149.1 4].) lo:l.,O

OTI;:AS GANANOAS V PERDIDAS U.iSS 06·417) 1OS·1.¡:l (zig,:i)

m:NEFIOOANl'B IR: fMf'UEST05 -- '21-1" 1$J2-"1» ' .... ) IMPUESTOS SOBRE SOC:EDADES {63-54S) (2U.,US) -u.c·5Bo (68,9)

SENEFIOOATRBUmOAlGRUPO ...- --... -~ (02,8)

La caída del resultado está causada por el fuerte estrechamiento del margen de intermediaclón,

unos 600 M€ (-30%), que es debida al efecto negativo de la repreclación de la cartera hipotecaria

a tipos más bajos, El fuerte ROF, en su mayoría no recurrente, consigue que dicho impacto no sea

mayor, así como la disposición de la genérica en el trimestre (432 Me) que permite mitigar las

dotaciones netas Insolvencias netas de insolvencias, a pesar de lo cual resu~ado de explotación

cae un 51 %, Se generan atípicos por 148 M€ por lease back de oficinas que ayudan a absorber

en parte los mayores saneamientos de inmovilizado adjudicado, Ratio de eficiencia del 49% (52%

en la media), ROA del 0,16% (0,23% en el grupo) y ROE del 3% (4,3% en la media),

El margen de Intereses cae un 30% Interanual (-608 Me) debido al negativo efecto precio de las

repreclaclones de la cartera hipotecana, El margen estanco trimestral es de 452 M€, frente a los

468 M€ del trimestre anterior, y los 549 M€ del 3T 2009, El margen de clientes se sitúa en un

0,99%, frente al 1,39% de hace un año,

Los resultados de las sociedades valoradas por el procedimiento de la partiCipación son negativos

por 18 M€, menores que los -57 M€ de 2009, El ROF incluyendo diferencias de cambio asciende

a 570 M€ frente a 595 M de sept-09, aunque con distinta composición, ya que mientras en 2009

se centraban en plusvalías de renta fija (250 M€) Y recompras de bonos de tltullzaGÍón (200 M€),

en este ejercicio se componen de: 113 M€ por la recompra de bonos subordinados a Allianz, 120

M€ por venta de renta fija y 286 M€ por recompra de cédulas hipotecarias por importe de unos

1,770 M€, penalizando la situación de liquidez de la entidad. El margen ordinario cae un 20%,

hasta los 2,570 M€,

DIREcc:or~ SEr·l~R.';'L )= SU"'ER\'ISICt\, eF'A'IT,';'ME·~TO ::l:': 1:-lSPECCléoN G=l .. PO 8 11/101 Ci>.J.>.:'E b'AO=l e,. II·'FOC:M= ::lE 1~,Sq:.:::c: m, 2039 2~1 CC930

• • • •• ,

l.

• • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


El margen de explotación antes de dotaciones cae un 33% interanual (~647 ME) hasta los 1.340

M, caída que es similar al margen de intereses, y pOdría ser mayor de no haber obtenido el

abultado ROF no recurrente.

Las dotaciones brutas a insolvencias se elevan a 1 .424 M (+ 552 M€, +62%) que tras liberar

genérica por 592 M€ (en sept-09 se dotaron 149 M€), de los que 432 M€ se liberan en el

trimestre, debido al impacto del nuevo anejo IX (260 M€, de los que 199 M€ por créditos y 61 M€

por adjudicados). En dotaciones netas, sin embargo ascienden a 88s) M, un 15% inferiores a

2009, por el efecto de liberación de genérica. El resultado explotación cae un 51 %.

Asimismo. las dotaciones por activos no financieros (inmuebles) penalizan la cuenta, al dotarse

224 M€ frente a los 74 M de septiembre de 2009 (+200%). Los resultados atípicos aportan en

neto 69 M€, gracias a las operaciones de lease-back de oficinas que generan 148 M€,

compensando las pérdidas en venta de adjudicados (·76 M€).

Perlil de riesgo supervisor A~o, motivado principalmente por el peso, situación y evolución del

riesgo de crédito, la situaCión de liquidez y la evolUCión a la baja de rentabilidad y solvencia.

Adicionalmente el tamaño de la entidad determina que la Prioridad supervisora se sitúe en nivel 1.

CFEGClÓ/\ G""Eq,l.L DE 5L..P"R'/IS Ó'J. ::lEF . .:..R-¡:.t/EN""C DE It-.S=-E:::C!CN 1. ~FLP0 13 121101 CAJA CE \t~.cFD. IN=CF'l,/E DE NSP"CClÓN

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • 1:. l. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


1.3. Principales cifras de inversión crediticia. Politica crediticia.

Caja Madrid presenta unos ratios de morosidad muy elevados especialmente motivados por la

cartera hipotecaria minorista y la cartera de riesgo promotor. La evolución de las pnncipales cifras

de inversión crediticia y de activos problemáticos de Caja Madrid ha sido la siguiente:

Inversión tolal Inversión crediticia

Fondo inso.lVenclas

Del que Dudosos (A) Dudosos

com"entes

Cartera hipotecaria a tipo variable % Morosidad total cartera hipoteco Del que refinanciaciones

% MorCSIÓ'aa'

%Moros/dad cartera hipotecaria

%Cobertura

% Morosidad+Aa]uo'/cados

% Morosidad+Ao]udlcados+Subesrandar

% Morosidad

5.9%

4.7%

46,5%

8.1%

13,9%

125.755 118.053 718.368

3.192 3.011

4.510 3.285

7.703 6.867

6,1% 5,6% 1.0%

6.9% 6,9% 1.1%

43,3% 46,4% 234, i%

8,1% 6,3% 1.1%

13.2% 11:9% 9.2%

4 3d:=: S8 ccmp,~tan 8.q~eI8s c;ue ran \'ueH:o a €fnar en --:-'or2.. ::;es::::ué~ :ce la '8ti~arcia:::;ó~ y se ex::;!_ye- a8lJel~¿s q.Je se e-cuentra~ en

crudaso 6 rf1$ses desde la nueva rafinanciación a la espara de ·'cura'Ss". B date que "tg'Jra en los informes de gestión de la enhisri a ¡un'ü-

10 eré'. deI4,:5;Y~, 3:J'"tque se comvobj que Exsfan opera::::ó'"les ,O'038S cen:rc: de las cee est3can en espera de cura.

2J3~2C~üü930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • i • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Hay que resaltar que la agresiva política de refinanciación mayorista y minorista Impide las

entradas de morosidad por calendario y reduce saldo dudoso (en gran parte sin cumplir anexo IX).

A continuación se exponen las restructuraciones realizadas en 2009 y primer semestre de 2010

que en el ámbito de hipotecas minoristas si están correctamente identincadas en los sistemas de

la entidad, pero que en el ámbito de empresas se llevan en ámbito local (manualmente en ficheros

Excel), habiéndose recomendado a la entidad que informatice la marca de refinanciación. Las que

se han podido identificar son las siguientes:

(*) Ajunio quedan er morosas adecuadas 675 M, 212 M reir:cidentes

De las refinanciaciones minoristas que estaban en dudoso al refinanciarse, han salido a normal unos 925 M en el último año, sin verincarse en todas ellas que cumplen anexo IX y criterios, como se comentará en el apartado 5 del Informe.

Por otro lado, de la refinanciaciones mayoristas analizadas se concluyó que entre un 60~ 70% debían estar clasificados en dudosos o subestandar (ver apartado 4. Revisión de muestras)

i. Muestra 65 grupos analizados (promotores), 45 reestructurados (un 70%) y un 60% de los mismos (26) resultaron dudosos o subestandar. De los 45 reestructurados, un 60% carencias capital 3 años, 12% carencia total: un 44% se financian intereses futuros.

ii. Muestra 13 refinanciaciones no promotor: 70% dudosos (7) o SUB (2).

Asimismo, la enlldad está siguiente un adelanto de pase a fallidos (operaciones de consumo) y quitas. Por otro lado, las clasificaciones subjetivas proceden en su totalidad de las propuestas por la inspección, mientras que tanto la Dirección de Riesgos y Dirección de Control se limitan a proponer reestructuraciones en el marco de un (ComITé Morosidad).

A continuación se puede ver el ongen de los movimientos de entradas y salidas de dudosos en el primer semestre de 2010. Como se observa. las salidas de hipotecas 'curadas" (518 M€) Y traspaso a adjudicados y fallidos, compensan las entradas por calendarios de otras carteras y las propias subjetivas del BE:

Entradas netas dudoso ene/jun-10 786 Salidas por baja deuda ~956

Entradas Subjetivas inspecciór S;:: 674 .4djudicados -350

Entradas empresas y consurr,o C3'en::t 630 ::all dos y quitas -605

Salidas mora '1ipotecas "curadas" -5,8

Neto dudosos semestre -170

En las dos últimas presentaciones de resultados (marzo y junio~ 1 O) resu~a preocupante la

tendencia de mejoría del riesgo trasladada al mercado (donde además se jactan comparándose

5 =-'~edef1 9.xis:ir aoici::::na ~ente vor'ogaó: o 'a1c ... ·Slc:ones de cpe'aciones :::e crc:motor8S :proiociGnes termina,jaE:' o e--;<xesas :::::tc.s,cdtto:.,

C","-I¡\ CE ·,tio.cFD. I~Fcm/E DE NSPSCClON 2(3820100938

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


con el sector', y que es opuesta a la realidad y nuestras previsiones (resu~ado de análisis de

muestras, alza en reincidencia refinanciaciones y conocimiento de carteras por la segmentación),

visión que hemos reiterado a la entidad. La bajada de saldo dudoso no es producto de un

descenso de la siniestralidad, sino de una política agresiva de refinanciación de operaciones

morosas minoristas y en empresas, adelanto de fallidos y bajada por daciones-adjudicados. Se

está posponiendo buena parte de la morosidad dado ei pertil de algunos deudores (asfuerzo

econÓmiCO y L n~.

Por último comentar la divergencia a junio-1 O de 1 p.p. entre el ratio de mora publicado (5,39%)

y el real' (6.37%) de la que 0,51 p.p. por reclasificaciones pendientes (657 M) Y 0,47 p.p. por

íncluir en el denominador la renta fUa privada (11.200 M, 8% de la Inversión, de las que 4.200 M

son cédulas propias retenidas) que se ha recomendando a la entidad que oomja para adaptarse al

cálculo correcto que realizará el SIP. Bajaron ligeramente el ratio en jun'0-1 O, -0,04 p.p., de 5,43%

a 5.39%, que fue en contra de nuestra recomendación pactada de no bajar ratio mientras estén

en situación de calendario de ajustes y de corregir denominador.

Los antecedentes de esta situación se detallan a continuación:

o El 22.1.10 se comenzó a recomendar a la entidad que tenía que corregir la forma de

calcular el ratio de mora publicado al observarse que había crecido significativamente la

diferencia con el reservado (0,8 p.p.), de los que 0,6 p.p. se debían a la inclusión de renta

fija en el denominador, saldo en continuo crecimiento. La entidad es un outlier en este

cálculo (ninguno de los otros 3 grandes lo hace) y aunque se conocía este método desde

2004, no era significativo.

dic-06 die-07 die-Da dic-09

o En el cierre de marzo-10 ante la intención de la enlidad de bajar ratio se le indicó que

teniendo pendientes reclasificaciones de la inspección en curso por 675 M a dudosos (0,5

p.p. de ratio) y teniendo en cuenta el aspecto anterior de cálculo (0,6 p.p.) no podía bajar

ratio y se recomendó que deberían dar una ligera subida (correo 25-3-10 a .'1ntonio

Román). Finalmente repitieron ratio de diciembre 5,43%. Señalar que la entidad ha

presupuestado para cierre 2010 un 5,03% (-0,4p.p.) aspecto que condiciona la negativa a

acometer subidas,

El 5-7-10, se mantuvo reunión con el Director de Control en la que se comprometió a no bajar

ratio de mora respecto a marzo, para lo cual no incluirían en el denominador los nuevas bonos

de cédulas TDA que se generaron como colateral y se retuvieron en el 2T (unos 4.500 MO) Y

6 atan que es la 'única entre bs gra'ld8s con un descenso con~inuadc de la Fora ~ los últimos 12 meses y que ha reducido el saljü

d.doso interanual de un 6,3, :-388 \11;, h"rte ¿ ::::a.as ( ... 4,L'~{t y bar;cos (+36,6%).

7 Ya)' :::t'o €'8C~C de 0.2 p,p a,jicc.ral r8Spec~o al 'a:k:l Gonsoli:=:ac'o '€SB~"E.d:::: cu€ nc se c:::nsioora ¡' es la '(~clu~l::':n 81 El :Jen::lml~ado' de la -c:t2.iicad:::e pasivos CO:ltingent82, Q'¿cica ql~e ,,;f si']uen ;cdas as entd3::::es en "": r¿;i,;:, :Jllt4ico (er 81 SAC so,:::: ,::\,8163 'r.s.ncer::::s).

8 Se es ¡n:::ic:ó que este es -iesgo cor ECA.s y en c::ertc serri:::o un r €-S';lc SO:Jre el r:;rcp o balance de la caj3 (cada cé::::ul¿ está '9:)3 d¿d2 pO'

SJS ..,ipcrtE'cas)

)FECG'C', GENERA~ CE SUP;;:R· ... ISla-J D::P.~.FTA!·N:':t, ~c CE I~,S~C O·~ !. GRUPC: E 15/101 C'>""A DE MADRID NFOR\lE CE '~JSPE:::ClSN 2~3e 20' OL'930

• • l. • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


eliminar otros tanto bonos de cédulas Incorporados en trimestres anteriores en la cuantía

necesaria para no bajar ratio. Asimismo, propuso reflejar 120 M de dudosos de los 688 M

pendientes'. Además se pactó según correo enviado a la entidad 6.7.10:

o Eliminar el resto de bonos de cédulas TDA retenidos (unos 4.200 M) en los dos próximos

trimestres (3T y 4 n o No incorporar más renta fija en el denominador con objeto de converger a corto plazo al

ratio que pUblicará el SIP que está correctamente calculado.

e Realizar hasta septiembre el resto de ajustes derivados de la muestra inicial de inspección

y acredITados sistémicos (unos 345 M de dudosos, 196 M de subestandar y 97 de

fondos) y el resto de otras muestras ya analizadas (refinanciaciones no promotores y

LBOS) a lo largo del resto del año.

A 30.6.10 ha publicado un ratio de 5,39%, -0,04 p.p. sobre marzo-lO y dic-09 (5,43%) y -

0,16 p.p. sobre el 5,55% de jun-09. Un día antes de publicar el Director de Control envió un

correo indicando dicho dato y que solo dejaban de incorporar las cédulas retenidas del

trimestre (4.500 M) Y mencionando en el correo la tendencia observada en la publicación por

otras entidades. Resaltan este hecho en la publicación comparando su caída del 6.3%

interanual de dudosos (-388 M) con subidas del 4,4% y 35,6% en cajas y bancos.

El ratio real de morosidad es de 6,37% (sin contar el efecto de los pasivos contingentes que

es común para todas las entidades), casI un 1 p.p., explicado 0,51 % por reclasificaciones

pendientes (657 MI Y 0,47% por incluir en el denominador renta fija por 11.239 M, de la cual

4.180 M€ son bonos de titulizaciones de cédulas TDA retenidas y el resto deuda privada,

deuda pública no residentes y de CCAA).

Publicado A L.stes Real :¡.:) Dfa· ReallPub. Dudosos 7.584 657 8.241 9'1'c Denorr:rladcv 140.641 11.239 129.402 8% Ratio 5,397'0 0,98% 6.37% 18'70

En septiembre-10 se pUblica un ratio del 5,43%, ligeramente superior al de Junio, e idéntiCO al de

die-Og. Elimlraron del denom;nador cédulas retenidas propias sólo aparecen cédulas TDA por 983

ME.

En el tercer trimestre se aprecia una fuerte bajada de los fondos de insolvencia globaies (específicos y genéricos) desde 3.500 M€ a 3.000 ME, lo que viene básicamente motivado por el fuerte traspaso a fallidos (sólo en el mes de septiembre ya supone 300 M€). La provisión genérica. que empezó el año en 900 M€ Y hasta septiembre se mantenía por encima de 700 M€, acusa el golpe de la modificación del anejo IX de la Circular 4/04 y queda en únicamente 273 M€, quedando sólo 136 M€ por encima del límite mrnimo del 10% de alfa.

9 =n:a r-€dd2.C~€ 3e co-sider3:::a prontaro ir cO'ri;¡isndc:3 :::e!1CIT'¡'ia,j:::r ,D S8 :)resioné;. sobrsl2.. cuant"a 2. n:qistra c de aus~es

CF'I:CClÓN GEr.JE"I.Io.L DE 5LPEF''''S o·~. ::EF.".R'-AtJ.ENT:=:, DE ¡t';SPE:::::ICI\ L ::3PLF:::, 3 16/101 G'oJA DE ",,{'\DRID. 1',¡=':::·Ft/E Oc i'JSFEOOÓ"J 2Cr>uS201J'J'?::C

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


2. Resumen ejecutivo y conclusiones

2.1. Conclusiones de la primera fase.

Se entregaron formalmente a la entidad el pasado 17 de marzo de 2010 y se mantuvo una

reunión. En el anejo na 1 se incluyen aspectos descriptivos y mayor detalle de algunos aspectos de

calidad de datos, pol~ica comercial hipotecas y plan de gestión de la morosidad.

Estas conclusiones están sustentadas en el Informe de la primera fase de inspección (con sus

correspondientes anexos) de fecha 20 de julio de 2009, que se incluye como anejO n' 2.

En el anejo n' 3 se incluye el detalle de 151 operaciones hipotecarias minoristas que se acogieron

al Plan de Gestión de la Morosidad, que fueron revisadas en la primera fase.

Las principales debilidades y recomendaciones son las siguientes. algunas de las cuales se fueron

trasladando a los interlocutores de las distintas áreas implicadas en el proceso de revisión:

A.. Calidad de datos en la admisión del scoring hipotecario. Debilidad detectada en 2006

en el proceso de validación supervisora con recomendaciones emitidas sobre este aspecto en

el escrito de 29.12.06 y en el de autorización de modelos IRB de 17.7.08. Aunque

comenzaron a adoptarse medidas desde 2006 por la Dirección de Riesgos (Área de Políticas

y M odelos de Riesgo), promoviendo normativa interna sobre calidad de datos y

endurecimiento del scoring, y por auditoria Interna, con revisiones transversales de este

aspecto, la red comercial ha tardado más de dos años en un cumplimiento aceptable de la

normativa interna, según se desprende de las revisiones periódicas de auditoría interna, ya

que hasta la segunda mitad de 2009 no comienzan a descender dichas incidencias a niveles

más aceptables.

Este retraso ha afectado principalmente a la calidad de datos de las añadas 2007 y 2008, ya

que en dichas revisiones resultaban incidencias del 23% en las variables clave Introducidas en

el scoring (ingresos declarados y compromisos del cliente en otras entidades), incidencias que

no eran mitigadas por la vigilancia de comités superiores de negocio (Dirección de Zona y

Dirección de Negocio). donde se elevaban gran parte de las operaciones en las muestras

revisadas. Estas debilidades han condiCionado en dichos años y en la cartera afectada la

precisión de la herramienta de sconng, elevando el perfil de riesgo de la cartera y atacando la

fiabilidad de la información de gestión utilizada.

Las calificaciones y medidas sancionadoras a la red comercial por parte de Auditoría Interna

(Al) en dichos años, aunque se fueron adaptando para tener en cuenta este factor de calidad

de datos, consideramos que no han tenido el sunclente peso para contribuir a corregir con

mayor prontitud esta debilidad, máxime cuando Al venía obserJando en la monltonzación de

este aspecto que no se corregía la debilidad por la red de negocio. En diciembre de 2008 la

Dirección de Riesgos emitiÓ una carta para exigir a la red de negocio el cumplimiento de la

normativa interna de calidad de datos.

DIRE~ON GEN::8.".L o;:: S\ . .I?ERV S¡C~:. CE~ ... ::r:.~.ME'/T8 Do: NSP'OCClJ/\ 1. G"lJ?O 3 CIoJ.':" DE r"iAD":iC. 1',FeRME 0::: I"~SPEC!)Ó\] ~03B 2:11 ~~93ü

17/101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • 1:. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Por otra parte, el sistema de incentivos de la red comercial ha estado basado en variables de

crecimiento del volumen de negocio y en términos de margen ordinario, aspecto trasmitido en

las revisiones supervisoras en 2006. Los altos niveles de deficiencias en 2007 y 2008

detectados per auditoría interna no produjeron una modificación er> el sistema de incentivos

para introducir variables que penalizaran debilidades en la calidad de datos y la morosidad

asociada. En 2008 se introdujo una variable de gestión de impagados (5% de peso), con

objeto de impulsar la actividad recuperatoria, y en 2009 aumenta su peso al 30%, para

incentivar el piar de gestión de la morosidad hipotecara.

Corno recomendaciones a estas debilidades, resaltar el necesario cumplimiento per las DN, DZ y

oficinas de la normativa interna sobre calidad de datos de forma que permitan a las herramientas

de scoring (hipotecario y consumo) emitir resu~ados fiables y se pueda valorar el limite de esfuerzo

económico futuro, a efectos de aceptar o no la operación. Asimismo, en las refinanciaciones

hipotecarias se deberá cumplir dicha normativa, bien esté el ámbito de aprobación de las mismas

en la red comercial o en el Área de Recuperaciones.

Consideramos necesario la introdUCCión en el sistema de remuneraciones de la red comercial de

factores que ponderen lo sufiCiente en su retribución variable ligados no solo a favorecer la gestión

recuperatona, sino a penalizar dicha remuneración variable por la detección tanto por estamentos

de control interno corno por audIToría interna de debilidades en la calidad datos. Asi'mismo,

debería ponderarse la morosidad relativa de la oficina o unidad de negocio, respecto a

benchmarks Internos o externos, tanto de producción nueva como de refinanciaciones.

Recomendarnos que auditoría interna revise, y en su caso aumente, la ponderación de las

debilidades de datos en los sistemas de calificación de oficinas que vaya acorde con los riesgos

futuros en los que incurre la entidad por operaciones no adecuadamente documentadas y

valoradas en la admisión, y que suponen mayores índices de morOSidad futura: y continuar el

seguimiento de la calidad de datos, focalizando en las operaciones rennanciadas. en las que se

han detectado debilidades.

B. Operaciones "forzadasH del scoring hipotecario. Creciente nivel de operaciones forzadas

(denegadas por el scoring y aprobadas en DN) en 2007 y 2008. a medida que se ha

endurecido desde la Dirección de Riesgos el scoring. Se introducen objetivos a las DN para

que estas operaciones no superen un porcentaje (4%), aunque se excluyen del cómputo del

mismo numerosas tipologías de operaciones. El ratio de incumplimie-nto de estas operaciones

es significativo.

Se recomienda definir políticas escritas detalladas sobre los requisitos documentales y de riesgo

para aprobar operaciones rechazadas por scoring por parte de las DN; reducir y restringir en lo

posible el peso de aprobaciones de "forzadas" dado su ratio de incumplimiento posterior y en la

medida que debilita el cumplimiento del test de uso de los modelos internos; introducir en los

sistemas de retribución variable de las DN factores correctores relacionados con ía mora posterior

de las operaciones forzadas en su nivel.

C. Hipoteca protegida (seguro Mapfre desempleo). En 2006 y 2007 se obserJó en las

revisiones supervisoras una comercialización Inadecuada de este producto entre colectivos

que no cumplían los requisitos para una cobertura efectiva (trabajadores con contrato

) FEC';:: ó'< GE'iEFA_ DE SJPFf'iI510N D:::P¡:'FT"'\E'" TO JE 1"jSPECC;ON GRUPC g 18/101 G"..:A J:: M,'.)RID t,FO"!\E CE IhS~::::::IOt, 2J3e 2(:" OGKlD

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


temporal). Se ha observado un crecimiento de la cartera hipotecaria con la cobertura de este

producto desde unos 2.400 M en 2006 a 6.200 M en marzo-09.

Se recomienda realizar un seguimiento de este colectivo y establecer los controles necesarios

pare una comercialización adecuada y así evitar incurrir en un riesgo reputacional.

D. Avales cruzados. De los 8.792 M de riesgo con titulares no residentes a marzo-Og, un 52%

está avalado por otro no residente, presentando esta subcartera un ratio de morosidad

elevado (el 28%) Se ha comprobado que unos 180 M€ (963 op.) el avalista es titular de otra

operación hipotecaria en Caja Madrid (solo 266 operaciones cruzadas estaban en normal).

Se recomienda implantar controles en red de admisión sobre los fiadores propuestos que

permitan evitar operaciones cruzadas en la entidad o con otras entidades (vía CIR) de forma

que pueda detectarse la poca efectividad de las garantías personaies.

E. Política comercial en hipotecas. Caja Madrid tiene fijada en su polllica comercial como

hipoteca estándar la financiación hasta el 85% de! valor de tasación, en lugar del 80% que

fijan los estándares crediticios en e! que se ancla la regulación para delimitar tratamientos

diferenciados. Esta política ha motivado que a 31.12.09, las operaciones con L TV entre el 80 y

85% representen un 7% (3.975 MI del total cartera y un 30% de las hipotecas con L TV> 80%

(13.292 M€), con una morosidad del 11,2% muy superior al ratio de mora de L TV < 80%, el

2,2% o del 3,5% del tramo inferior (LTV entre 70%-80%). En la política actual ya se recoge no

financiar más del 80% del L TV.

F. Plan gestión morosidad hipotecaria (PGM). Refinanciaciones minoristas. Del análisis

de las características y perfil de la cartera global refinanclada a 30.5.09 y 31.12.09, como de

la re,;sión de una muestra de 150 expedientes de operaciones refinanciadas, se ha puesto de

manifiesto un perfil de riesgo alto de esta cartera, que eleva la probabilidad de impago de un

porcentaje significativo de las operaciones debido a:

a) Origen de las operaciones. Las características en su origen de un porcentaje

significativo de estas operaCiones: 71 % procede de las añadas más problemáticas

(2005 a 2007); 31% de canal API; el 27% no residente, 62% con LTV >80% y 56%

con cuota creciente. El esfuerzo económico en estas tipologías es alto y soportado en

ingresos poco estables y en algún caso no justificados adecuadamente. Un

porcentaje signíficatNo de estas operaciones se aprobó en estamentos superiores de

DN o DZ, ante un resukado del scoring de "Revisar por límite endeudamiento

excedido".

b) El ratio de mora por añada, canal API y no residente es el siguiente (datos a dic-09):

19/101

2836 20~o)..'93J

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BANCO DE ESPAÑA Eurosislema

Cartera refinanciada a 31 -12-09 por añada, colectivo y canal

Del que:

Añada Total % s/total Ratio mora API % s/total Ratio mora

2008 228 5% 14,90% 20 9% '5,20%

Del que: no residente 31 1% 20.6% 5 16% 8,0%

2007 825 18% 21,60% 206 25% 24,50%

Del Que: no resideme 252 6% 22,8% 78 31% 28,5%

2006 1,387 31% 24,40% 595 43% 28,40%

Del que: no residente 4í9 9% 36,3% 272 65% 32.7%

2005 1.001 22% 21,50% 379 38% 25,300/0

Del quB: no residente 309 7% 30,4% 165 53% 31,9%

<=2004- 1,053 23% 15,40% 204 19% 23,80%

Del que: no residente 219 5% 33,0% 88 40% 29,4%

Total 4.494 100% 20,60% 1,404 31% 26,10%

Del que: no residente 1,230 27% 29,9% 608 49% 31,2%

el Los nuevos factores de riesgo en la refinaneiaeión:

~ El incremento del L TV tanto por el nuevo riesgo concedido como por el deterioro

del valor de la garantia, Con el valor de tasación original, el peso de cartera con

LTV> 80% es del 62% (2.789 Mj del total reflnanciado a 31.12.09, y de éstas, las

que superan el 100% del lIT, suponen el 18% del total (805 MI·

No obstante, si se actualizara a la baja el valor de la garantia en un 15% de media.

la cartera reflnanciada con L TV > 80% Y 100%, serian del 80% (3.603 MI Y 46%

(2.052 MI, respectivamente". Las operaciones con LTV por encima del 100%

aumentan significativamente el riesgo de impago y/o dación, en la medida que el

cliente presente nuevas dificultades de pago y sea consciente del valor de la

garantía, materializándose en ese caso una pérdida significativa11

~ No se actualiza la tasaCión, lo que implica que ni la entidad ni el cliente conocen el

L TV real al que se está concediendo la refmanciación.

~ Un esfuerzo económico muy arto en gran parte de las operaciones revisadas en la

muestra de 150 expedientes y en algunos casos parcialmente no documentado,

elevando la incertidumbre en la capacidad de pago.

~ De la cartera refinanciada a mayo-09 (2.542 M€), un 60% (1,510 M€) había

obtenido una probabilidad de éxito mostrada por el scoring de recuperaciones de

baja (960 ME, un 38%1 o muy baja (550 ME, un 22%).

10 S, se 'ealiZara este 6Jerc'cio de i~pacto sobre toda la cartera hipotecaria (56.400 M€), el ::)880 de la car:era con LTV >

80:;;::' se duplic-ar,'a, pasar"ldo ce un 24S'J a un 48'1~ de! total. y lo que es más preocupante, ,a cartera COi"' LT\/ > ·OO~,~

pasan'a de un 2,810 del totai (1.575 \1) ai 17'*, del ~c;al (casi 9.5OC'I~"'). "' La parte nc CI~b,er:a De '6sg::: de 102 2.0521·..1 s:::br€ el vav:::e ~as¿cié:n cü"eg:do (1.816 M) %"8 d9 236 t~\ que net) de pr8\'isI8nes,

3_sce-,d8'"a a ~64 ... ~, que s8'a péGi:::a 31100%. AD,d:::n,.::--ente ccr la par:E! cc.oer:a S9 :J'::::::ucir"a un :x;rC9~,l:¿¡j9 d8 pérddc. en fun:::'Ó1 d€ le

LG:::: cOTes::::::nd;en~e (añada, 6:C:.:'.

DiRECCIÓr·l SEr~::RAL );: SU"'ER\·,Slé~ .. CE=>A9T . .>,r,1E'nO):: ;r·JSPECCI:)t·~ G"IPO B 201101 CJ..J'" DE fJAD"IC·. I:-.;FOPME JE I"-SPEG-C:ÓN 20.3B 2J1 GC9SI)

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


,/ Los productos con alguna carencia han pasado del 5% (104 ME) de la cartera

refinandada a mayo-09 al 9% (400 ME) en la cartera a dic-09. De estos 400 M,

111 M se mantenían en dudoso por haber estado en mora en el momento de la

refinandació1. El detaile por tipo de producto y Su ratio de mora a dic-09:

% ratio

Producto Cod.Pdto. Imp. Dud. mora

Adecuación ampliación plaz.a 13.020 3.809 739 19%

Adecuación pdtos.especiales 13.021 286 75 26%

Adee. cuota cero adecuac. 13.018 328 92 28%

Adec. por recuperaciones 13.017 44 9 2D%

Adec.cuota cero VPO/pdtos.esp. 13.023 27 10 35%

4.494 924,5 21%

,/ Finalmente. como factor de riesgo externo, la débil situación macroeconómica,

con perspectivas negativas para 2010 en términos de PIB, desempleo y precio de

la vivienda. No obstante, el entorno de tipos bajos durante 2009 y 2010. está

contribuyendo a mejorar transitoriamente la capacidad de pago de este colectivo

con dificultades. Si se producen subidas de tipos a corto plazo, puede dañar la

capaCidad de pago de gran parte de este colectivo en 2011.

Las recomendaciones sobre el plan de gestión de la morosidad son:

• Del análisis de la muestra de expedientes se observaron una serie de debilidades en el

análisis y Justificación de ingresos, por lo que se recomienda mejorar el análisis de la

capacidad de pago del acreditado en la refinanciación, completando la información sobre

compromisos de pago en otras entidades, GIR, etc. y restringiendo el cómputo de

ingresos no justificados, en línea con la normativa interna (anexo 1 de la Circular 24/2008)

de forma que se pueda obtener el esfuerzo económico real que está asumiendo el cliente.

• Fijar límites a la concesión de operaciones cuyo esfuerzo económico superen ciertos

umbrales prudentes y asimismo limitar la ooncesión de operaciones cuyo scoring de

recuperaciones ofrezca una probabi:idad de éxito baja (C) o muy baja (D).

• Restringir en lo posible la utilización de productos con carencias de principal o de

intereses, dado el crecimiento observado de mayo a dIO-09, del 5% al 9% de la cartera

refinanciada.

• Modificar a la mayor brevedad posible los sistemas informáticos centralizados

(aplicaciones operativas de producto y contables) para relacionar y conectar el número de

contrato refinanciado con el contrato original y se pueda obtener, de forma automatizada.

el historial de la operación original (añada, canal. oobros y pagos; liquidación en el

momento de la refinanciaclón, etc.), y en particular. conservando, la fecha de antigüedad

de Impago existente en la fecha de la refinanciación, a efectos de poder realizar el

tratamiento contable que establece la normativa (apartada 7 anexo IX y criterios internos

del BE).

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• Tratamiento contable. Recomendaciones.

Si la operación no tenía impagados y se reduce la cuota solo vía alargamiento de

plazo, sin reóucción de tipo de interés y sin carencia, la operación puede continuar

como normal si estaba en esta situación.

Si la operación tenía impagados o estaba clasificada como morosa, el cliente debe

haber abonado los intereses pendientes de la operación impagada, para que la

operación pase a normal, en la medida que se cumplan los requisitos anteriores (solo

alargar plazo). En caso contrario, se mantendrá en la categoría dudosa. si era dudosa,

aplicando posteriormente ciertos intervalos temporales para su clasificación a normal.

No deben reconocerse en resultados aquellos intereses impagados en el momento de

la refinanciación, ni otros que se devenguen en la nueva operación. en la medida que

sean satisfechos con fondos adicionales facilitados por la entidad en la refinanciaclón.

En caso de haberse reconocido deben provisionarse al 100%.

En las operaciones con carencia de prinCipal y/o intereses de ciertos productos, si la

operación era morosa deben mantenerse las operaciones en dudoso o clasificarse en

subestandar. tanto si encontraba impagada o al día. Hasta que no finalice la carencia

no se modincará la clasificación, que se producirá si se cumplen ciertos requisitos. Si

la carencia es parcial de intereses se analizará los requisítos para su claSificación

contable. Actua!mente según la definición de productos afectaría a los 400 M

señalados. que habrá que reconsiderar su clasificación contable actual.

En todos los productos, si la operación ha incrementado riesgo y su L TV actualizado

es mayor que el 100% se clasificará al menos en subestandar, o moroso si lo estaba

en origen.

Provisiones. La operación si era morosa continúa con su calendario. Si la operación

se clasifica en subestándar se trasladará a la entidad el régimen de provisiones en

función del L TV. que tendrá que estar actualizado para poder reóuGÍrse el riesgo en el

70% del valor de tasación.

• Tasación. Debe realizarse una actualización de la tasación en el momento de la

refinanciaclón por sociedad de tasación independiente, en línea con lo establecido en

los apartados 2d) y 13d) del anexo IX de la Circular 4/04. No parece p'udente

conceder nueva financiación y renovar una operación a mayor plazo, sin conocer el

valor actual de la garantía. Para la cartera ya refinanciada proceder a realizar una

actualización del valor de tasación.

• Nota scoring y tratamiento en solvencia. Independientemente de que se aplique

el ·scoring de recuperaciones" para determinar la probabilidad de éx~o de la

refinanciación, se debería realizar un nuevo scoring de la operación con objeto de

determinar si la nueva operación sería aceptada o rechazada. Establecer un

tratamiento diferenciado en el cálculo de su PD. que hasta tanto se cuente con los

datos para llevarlo a cooo, consistirá en asignar la peor nota del scoring. Este último

aspecto ya ha sido introducido por la entidad.

CI"I::CCI:JN GENE"lAL DE SLPEF',"S C~. CEP",;:r,'nE-JT:J DE NSP:::::CI::;'~. 1. SRL'fO 8 C'<'JP_ DE \~'IC'RIC. I'F::Ft,E Do: 1'~SFECClÓ'~ 20"'uS 2Cl1 ~~,,2C

22/101

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• Auditoría íntema. Revisión por parte de auditoría interna de las operaciones

refinanciadas dentro de su plan anual, con objeto de venncar el cumplimiento de la

normativa sobre calidad de datos, las politicas establecidas en el Plan de Gestión de

la morosidad y el tratamiento contable establecido por el BE.

G. Cuadre de inversión y análisis masivo morosidad. De la revisión de los ficheros de

inversión crediticia, solo se ha detectado como debilidad la necesidad de identificar en el caso

de operaciones en mora que figuran dudosas, los dos estadios solicitados en el fichero para

poder aplicar los distintos calendarios aptdo. 17 Anexo IX, en particular el b) (il) Otras

operaciones con garantía real. ("En "reclamación judicial o "En ejecución de la garantía")

H. Activos adjudicados por litigio o dación minoristas.

8 El valor contable de los bienes adjudicados y recibidos en dación de hipotecas

minoristas es soportado por informes de tasación emitidos por Tasamadrid, sociedad

del grupo Caja Madrid, no cumpliéndose lo señalado en las normas 14".5 y 62" de la

circular 4/04, que exigen que la tasación se realice por una sociedad independiente.

o Se ha comprobado que las tasaciones realizadas en el momento previo a la

adjudicación o dación está sobrevalorada respecto a tasación Interna realizada

posteriormente cuando el bien se pone a la venta. En una muestra de activos

vendidos, los descuentos aplicados en la venta de activos están en torno al 30%

sobre el valor de tasación inicial, que es por el que figura registrado, lo que indica que

las tasaciones de Tasarnadrid están alejadas de lOS valores de mercado.

.o La entidad registra (léase registraba, pues ha cambiado el criterio contable en el año

2010) los activos adjudicados o daciones en pago minoristas por el 70% del valor de

tasación previo a la adjudicación, realizándose en su caso un saneamiento en

resultados si dicho valor es inferior al valor neto contable de la deuda. La entidad

manifiesta que posteriormente, cuando se realiza una tasación una vez tomado

posesión dei bien, se vuelve a realizar la comparación del valor registrado con el 25%

del nuevo valor de tasación, \' en caso de que sea Inferior al valor registrado, se

corrige la contabilización inicial.

Aunque este método de contabilización pueda arrojar resultados conservadores en

algunos casos, se hace depender de un valor de tasación inicial que se ha

comprobado que puede estar sobrevalorado. En la medida. que se dilate la toma de

posesión del bien 12, la nueva tasación puede tardar un tiempo en realizarse \' la

contabilización pivota durante un tiempo sobre un valor de tasación inicial que no está

realizado por sociedad independiente y no cumple Orden ECO.

Se recomienda registrar los activos adjudicados según lo especificado en la norma 34'.26

de la Circular 4/04, teniendo en cuenta lo establecido en apartado 17 del Anexo IX a

"22.89>' datos 2.:3" .12.09. ~€ 12S 11.377 IJi;::ad€s é.dl~dtC2..das, 6.060 ~~dc.d83 po~ _~ valor de 1.:::24 roA n::: 92:'0'1 dispo-'t:.e ix'dc2.P1ente:

:=:8 as o:r8E 5.s-' 7 J'1 dades :::isponi:)i€s, ,_ 'IGIC3'Tler:e ,:1.653 \,1), 324 unidaces por 92":=J \ .. ! nc eran cOIlErcia ¡mUes.

D FEGG O\l GE"'lEFA_ DE SJPE')VlSION D:'?""PT"'\Et\ TO DE 1"SPEcc!Or~ GRu~C 9 23/101 C.:...:.~ )~ MA)RID t-.FO"lM::: CE It-.S"E:::::I':::I\

2JJe 2C' 00930

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BANCO DE ESPAÑA Eurosislema

efectos de poder liberar las provisiones constituidas 13. Asimismo complementar esta

contabilización con los criterios trasmitidos a la entidad sobre este aspecto: menor valor

entre el valor contable del préstamo neto de provisiones constituidas y el valor de tasación

menos costes de venta (el 10% o 20% si el bien supera el año de permanencia). En

cualquier caso, la deuda bruta del cliente debe oontar con un 10% de provisión en el

momento de la adjudicación o dación y del 20% transcurrido un año (sin tener en cuenta

la reducción del préstamo en el 70% del valor de tasación). La entidad está en prooeso de

facilitar la comprobación de que se cumplen estos requisitos y va a modificar los procesos

oontables para adecuarse a ellos. Se considera necesario que estén implantados dichos

procesos lo antes posible (2° trimestre 2010).

1, Venta con financiación de Caja Madrid de activos adjudicados. Las ventas de

adjudicados de 2008 (198 op.) Y 1T 09 (66 op.) se han financiado por el 87% y 82% del precio

de venta, respectivamente. Sin embargo, la entidad tiene registrado un valor de tasación muy

superior al importe de la venta, lo que supone que el L TV medio de estas operaciones

suponga el 58% y 62% respectivamente. Consideramos que el valor de mercado del activo

fijado en la tasación debería ser muy próximo al de ia transacción y sin embargo, los valores

de tasación son superiores en un 25% a los de venta.

Las políticas aprobadas por la entidad para la financiación de activós adjudicados se admite

que el préstamo alcance el 100% del valor de venta, sin superar el 80% del valor de tasación.

Estos límites pueden resultar inconsistentes, pues o el valor de venta está infravalorado

respecto al de mercado o la tasación está sobrevalorada. Se recomienda que el valor

razonable se ajuste a los precios de venta, ya que es la mejor evidencia del valor (norma 14'.5)

en el marco de la tendencia decreciente actual de los precios de los activos inmobiliarios.

Por otro lado, la norma 34'.28 establece que las entidades "adoptarán una política de

financiación de las ventas de sus activos no corrientes en venta que incluirá porcentajes

máximos de financiación respecto del precio de venta".

Al tratarse de una nueva operación y nuevo deudor, la tasación a efectos de las financiaciones

de la venta de activos debe cumplir Orden ECO para poder beneficiarse del tratamiento de

provisiones (apartado 13.d) del anexo IX Circular 4/04), en solvencia (norma 43".6.b) y

además, tener una antigüedad de menos de 6 meses para poder ser movilizable en el

mercado hipotecario (art. 8.3 del RD 716/2009, de 24 de abril). Deberán actualizarse las

tasaciones de los préstamos hipotecarios formalizados a efectos de que puedan tener el

tratamiento regulatorio específico, debiéndose clasificar hasta que se produzca dicha

tasaciones en el tramo de L TV > 80%.

J, Adquisiciones y daciones de promotores. De una muestra revisada se concluye la

necesidad de:

1) Seg: ~ el j :irno ::::árrs.fc: Gel ¿:)2rlado • 7 del ar€xo X:=8 12. cir:::J ar so o se 'berarán ;):)certurc..s si e \'9'0' de ad::¡ulsic ó~ menes les costes esti-"ados:::e -,/entc:.l:qJ€ se.r:m é: me~,os 28130%:::8 ,jic~,o ','<'.0(, soo SI~;)9'O' al imc:or:e dela deJda si~, ccns:cl6rar 12$ cobe'tUr3S. salv'c :::IJ€ el valor de a.dqu:si-::::c·r SEia sq::8ric,r a: .!alar "'ipcrtecario, en cuyo caso S9 t:=:ma~á corr.:=: 'efe'erci"':! est€ uitim:) w,_o'.

):FEC:::,C" GcNERA_ CE SJPER·jl310N D=P ... .FT.;··.E~.TO;:lE; INSPECCO'l GRUPC 9 24/101

2~313 20· 0093J

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• •• • • • • • • • • • • '. • e • :. • • -• • • • • • ,

!e l. • • • • • • • • •


o Definir pol~icas para la adquisición de activos y limitar financiaciones adicionales a la

deuda de la dación via precio de adquisición.

o Se observa un porcentaje signilicatrvo de tasaciones realizadas por Tasamadrid, lo

que no se ajusta a la normativa (norma 14a.5).

o Completar la aplicación informática de Gestión de Promociones de forma que

contenga todos los aspectos clave de las promociones y pueda utilizarse como

información de gestión por la entidad y por terceros.

00 Tratamiento diferenciado de las daciones de promotores en solvencia de Ionma que

se revise la nota de rating y que a efectos de la calibración anual de la PD se

computen como un defaul!. Está en proceso el cumplimiento de esta recomendación.

K. Reestructuración deudas promotores. Resulta necesario identificar en los sistemas

centralizados de la entidad las refinanciaciones y reestructuraciones de deudas, que se

gestionan manualmente. Ha sido facilitado un Inventario de las realizadas en 2009, que

debería completarse con las realizadas en 2008.

L. Auditoría interna. Se recomienda continuar con la realización de muestras penódicas de las

operativas de refinanciación minorista, daciones en pago minoristas y mayoristas. para

verificar la suficiencia y cumplimiento de políticas y controles, y la correcta contabilización

acorde con la circular 4104 y cnterios interpretativos comunicados.

2.2. Conclusiones de la segunda fase.

Caja Madrid presenta ratias de morosidad elevados especialmente motivados por la cartera

hipotecaria minorista y la cartera de riesgo promotor: 5,9% en junio 2010 (5,4% publicado) frente al

5,4% del comparativo. El porcentaje de cobertura también es infenor a la media, 46% frente al 57%.

La agresiva polITica comercial llevada a cabo por la Entidad durante el periodo 2004·2007, junto a

deficiencias en los procesos de admisión de la cartera hipotecaria -destacando la mala calidad de los

datos de entrada, aspecto muy relevante en una entidad que gestiona su riesgo de crédito con

modelos avanzados- han derivado en una cartera hipotecara minorista de alto riesgo que presenta

mayor morosidad que la del sistema pese a la intensa política de reestructuraciones: esta cartera de

hipotecas refinanciadas con particulares presenta un perlil de riesgo particulanmente alto y, sin

embargo. cuenta con una cobertura muy escasa. Los problemas existentes en la cartera promotora

son similares a los de casi tecas las entidades en España y se explican tanto por la sobrelnanciación

que recibió el sector entre 2003 y 2006 (con tasas de crec'mlento medias anuales superiores a! 40%)

como por la fia~a de exigencia de una proporción relevante de recursos propios en la financiaCión de

los proyectos que acometían, fiactores que conjuntamente considerados impulsaron el precio del

suelo -€specialmente- y el de la ,"vienda a niveles artificiales e insostenibles en el tiempo.

En la revisión individualizada de distintas muestras de acreditados y grupos económicos

mayoristas con riesgo dispuesto por 9.827 millones de euros (un 16% de la cartera no minorista).

se ha estimado una reclasificación a riesgo dudoso de 1.297 M€ Y a riesgo subestándar por 1.425

M€ Y que existía un déficit de cobertura de 577 ME. En diciembre de 2009 y durante el año 2010,

)iRE:::::::ié~, GEI\EP;:'L CE SUP¡:R',l~ON, cr:p':'.FT;;'·:;O:~.-C CE Ii\SPE-:X O"ll GRUPC E ':./',..1. CE MACFD. r..JFCR',_~E CE NSP=CClÓN 2:3520· 0093J

25/101

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BANCO DE ESPAÑA EUfosistema

la entidad ha ido efectuado reclasificaciones y dotaciones sobre estos acreditados, quedando a

30 de septiembre de 2010 pendiente de contabilizar 223 M€, 225 M€ de subestándar y la

constitución de 110 M€ de fondos de insolvencias,

El ratio de mora del sector promotor se incrementó del 11,6% (30,09,09) al 20,8% (30,09,10) tras

dichas reclasificaciones, mientras que el ratio de mora total publicado se mantenía en el entorno

del 5,4% (5,9% en el reservado) debido al efecto positivo de las salidas de dudosos por

refinanciación de hipotecas morosas y por las adjudicaciones de activos, que han compensado las

entradas a dudosos, en su mayoría por causas subjetivas con motivo de la inspección,

Asimismo, en el proceso de revisión estructural (segmentación) de la cartera crediticia

mediante tratamiento informático y juicio experto, sobre una exposición de 125,885 M€ a

31,12,09, se ha estimado un quebranto potencial neto de fondos de insolvenCias especificas en

un horizonte temporal de dos años 5,560 M que, una vez descontado el dé1icit detectado en el

análisis individual de 577M, quedarían en 4,983 M€, de los que 3,020 M€ corresponderían a los

acreditados más problemáticos o con mayor probabilidad de manifestarse La entidad en sus

estimaciones de escenario central estimaba unos saneamientos a dos años por 2,740 M€, yen

escenarios de stress desde 3,900 M€ a 4,300 M€ según la dureza del escenario,

Por otra parte, se analizó el deterioro de fondos de comercio de participaciones permanentes y

la valoración de una participada clasificada como cartera disponible para la venta, concluyéndose que

resultaba necesario registrar saneamientos adicionales en la cuenta de resultados por importe de 548

M€ (City National Bank 01 Florida, 360 M€; Su Casita, 12 M€; SOS Cuetara, 70 M€; Mecalux, 43 M€;

Y Metrovacesa, 63 M€),

Asimismo se han observado deficiencias en /os procedimientos de admisión, refinanciación y

contabilización de operaciones hipotecarias minoristas y de la cartera de riesgo promotor.

Política de refinanciación de riesgos con promotores, Dentro del proceso de revisión de

inversión crediticia individualizada cuyos resultados se han citado antenormente, se analizó

una muestra de 65 grupos económicos de acreditados del segmento promotor, con un riesgo

dispuesto de 3.441 M€, de la que se derivaron necesidades de fondos adiCionales por 287

M€ Y reclasificaciones a dudosos y subeslandar por 588 M€ Y 820 M€, respectivamente, que

suponen un porcentaje de acreditados problemáticos del 41 % del riesgo analizado, La cartera

de riesgo promotor ascendía a 30 de junio de 2010 a unos 18.200 M€ que, tras el

reconocimiento de los ajustes anteriores, registraría un ratio de dudosos del 20% y del 18%

en subestandar, con una cobertura total del 25% de estos riesgos problemáticos y del 9%

sobre toda la cartera.

En esta revisión se observó que en 43 grupos de acreditados, el 66% de los casos, se les

había concedido una refinanciación o reestructuración de sus deudas con aplazamientos de

vencimientos de hasta 3 años, Sin que en la mayoría de las refinanciaciones se aportaran

garantías adicionales efectivas, distinta de la superposición de garantías existentes, De esas

refinanciaciones. en 25 de ellas, un 60%, se concedieron carencias de principal yen 19 de

CI"l:=caót-. G"I\E.:¡;:'L DE 3LFEF'I1S'(Y·1. JEF . .:..R'';'HENiG' CE II\S"E:::::::Ó~< L SFLF~ 13 26/101 CAJA CE \V'cPIJ. N~C¡:;riE C'E NSF::OOÓN 2C.SS ~01i})93C

28C¡

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • •

I • I • • • • • • • • • • • • • •

BANCO DE ESPAÑA EUfOsistema

ellas, un 44%, se activaron y reíinanciaron los intereses pendientes de pago mediante

ampliaciones de créditos, Adicionalmente, en un 12% de las refinanciaciones, se concedieron

carencias de intereses, Estos aspectos fueron trasmitidos a la entidad, junto con la necesidad

de que estableciera y documentara una política de refinanciaciones, aspecto que ha realizado

en el marco de la actualización del documento de Políticas llevado anualmente al consejo, que

fue aprobado en noviembre de 201 O,

La cartera hipotecaria minorista ascendía a 30 de junio de 2010 a unos 56,000 M€, con un

ratio de morosidad dei 4,7%. después de alcanzar un máximo del 7,6% en junio de 2009, muy

por encima de los ratios medios del sector cajas y bancos (2,7% y 2,3%). Este diferencial en el

ratio de morosidad trae causa de la agresiva política comercial de Caja Madrid durante los

años 2004 a 2006 que incrementaron el perfil de nesgo de la cartera al entrar en colectivos,

canales de captación (API y red agencial), generalización de préstamos con una proporción

entre el importe dei préstamo y el valor de la garantía (L 1\1) superior al 80% y sistemas de

amortización con cuotas crecientes, práctica que fue alertada en el anterior escrito de

recomendaciones del Banco de España de 29 de diciembre de 2006, momento en el que la

tasa de morosidad de la cartera era de un 0,5%.

Asimismo, otro factor determinante del ascenso de la morosidad fueron las debilidades en la

evaluación de la capacidad de pago a largo plazo del cliente, cuyo análisis estaba soportado

en ingresos poco estables y con una deficiente calidad y soporte documental de los datos

económicos introducidos en la herramienta de clasificación rscoring") por parte de las

oficinas. Por último, un alto porcentaje de operaciones con L TV superior al 80% fue aprobado

en los estamentos de negocio con superior nivel jerárquico, cuando el resultado de la

herramienta "sconng" recomendaba revisar la concesión por exceso de endeudamiento del

ciiente. Estos aspectos fueron ya comunicados en el escrito enviado a Caja Madrid el 17 de

junio de 2008 con motivo de la autorización de los modelos IRB.

Durante 2007 Y 2008 la entidad fue adoptando medidas para corregir las anteriores

debilidades lo que ha reducido el perfil de riesgo de las nuevas producciones, aunque se ha

dilatado en exceso la corrección de la debilidad asociada a la calidad y soporte documental

de datos introducidos en el scoring, ya que hasta finales de 2009 no ha ofrecido porcentajes

de Incidencias aceptables en las revisiones que viene realizando la auditoría interna.

Esta situaCión provocó importantes saldos de activos dudosos, que la caja ha intentado contener

mediante la implantación de un plan de gestión de la morosidad- (aprobado a finales del

2008, pero opera1P/amente empezó en el 2009), cuyo objetivo fundamental era reducir las

entradas en el ámbito de recuperaciones de la cartera hipotecaria de personas fisicas y tratar de

adecuar la cuota mensual a la capacidad de pago del cliente. Las refinanciaciones hipotecarias

minoristas ascendían a 5.175 M€ a 30 de junio de 2010 (5.300 M€ a 30.9.10), lo que representa

el 9% de la cartera hipotecaria de particulares. Esta cartera reiinanCiada muestra un per1i1 de

nesgo mucho más alto que el del resto de ia cartera hipotecaria, debido a sus muy superiores

probabilidad de impago y severidad, fundamentalmente por los siguientes motivos:

CI"l~ca:J'" G8'-.E=t"'l. DE SLFEF':IS o·~. JEFi'.WM/ENT::::' CE !~,S~E::CiGN 1. GR'_FO 6 C"'Jio. DE ... tu.cPI~. I~FCH/E DE NSFEOOÓN 2ü33::'01D'J~3C

271101

• • • l· , . • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


• Un 70% de la cartera refinanciada está originada en los ejercicios 2005-2007 donde se

concentran las debilidades de concesión mencionadas anteriormente: un 30% y 16%

procede de canal API y red agencial Mapfre, respectivamente, que presentan ralios de

morosidad que sextuplican y duplican a la cartera captada en la red de oficinas (2,9% a jun-

10); un 56% tiene sistema de amortización creciente en progresión geométrica; un 26% es

colectivo extranjero, que presenta ratios de morosidad siete veces superior aJ colectivo

nacionaJ (3,2%).

• El 79% de las hipotecas refinanciadas tenían impagos en el momento de la

reestructuración, de las que unos 1.600 ME, un 31 % de la cartera refinanciada, estaban

clasificadas morosas. Asimismo, un 31 % de las refinanciaciones estaban impagadas a 30

de junio de 2010 (un 13% excluidos impagos inferiores a un mes), a pesar de los bajos tipos

de interés y al reducido importe medio de las cuotas (más de la mitad de los clientes

amortizan al año menos del 1,5% del capital). Cabe destacar que a 30 de junio de 2010

habían salido de riesgo dudoso después de pagar el cliente 6 mensualidades de la nueva

cuota operaciones refinanciadas que sumaban casi 1.200 millones de euros, de las cuajes

más del 50% tenían impagos de más de 6 meses en el momento de la reestructuración. Se

recomendó a la entidad que estas operaciones no podian pasar a normal, y que debían estar

clasificadas en subestandar al menos otros 6 meses.

• Esta arra tasa de impagos actuaJ se produce pese a: el volumen de operaciones con

carencias de capital y/o intereses (un 10% del total) o con cuotas crecientes en progresón

geométrica (un 56% del total); los excedentes en la refinanciación aplicados a pagar cuotas

futuras y las nuevas operaciones crediticias (incluidos descubiertos) que han recibido al9unos

clientes tras la reestructuración de su deuda; y, por último, la existencia de nuevas

refinanciaciones y la desapanción de la cartera de una parte de las operaciones a cambiO de

los inmuebles en garantía (daciones y adjudicaciones). Se echa de menos un mayor control

interno por parte de la Dirección de Riesgos en relación a estos aspectos si bien, tras varias

reuniones mantenidas con el equipo inspector, han decidido reforzar el mismo.

• Las refinanclaciones han supuesto un aumento en un 8% de media del riesgo que soporta

la garantía debido a la activación, y por tanto reconocimiento, de intereses Impagados,

gastos de tramitación de la novación y por la unificación de deudas personales del cliente

(tarjetas, descubiertos, prestamos consumo, etc.), lo que origina una subida del L TV de la

operación, de por sí ya elevado en las 'efinanciaciones.

Así, en ei 62% de la cartera, el importe de los préstamos concedidos son superiores al

80% de la tasación. Es muy relevante que en el 18% de la cartera el importe de íos

préstamos es superior al 100% tomando el valor de tasación en ongen de la operación.

No obstante, la corrección del valor de tasación en un 15% de media, situaría el 82% de la

cartera con L TV superior al 80% y un 58%, 3.036 M€, tendrían un L TV superior al 100%.

Otras debilidades observadas en la re"nanciación de hipotecas minoristas:

JIRE::CiéN GENERA~ CE SUP::W.~SION O:OPAFTA!o.'Etv -C DE I~IS<='ECC O'l; GRUPC e C:>""I< CE r.1f.DFI), NFCR\;E CE t,¡sP~:::Cl::N 2~2fí 2(. 0093J

281101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


• No se realiza una nueva tasación del inmueble ni se realiza un sooring de concesión de

operaciones nuevas. Esto implica que ni la entidad ni el cliente conocen el valor del inmueble

en el momento de la ooncesión. así como que se permite la concesión de operaciones

re'nanciadas que no se hubieran ooncedido en el caso de nuevos clientes.

• Para las operaciones dudosas refinancladas. se activaba la cuantía de los intereses

impagados refinanciados reconociéndose como Ingreso. No obstante, la entidad ha

manifestado que a partir de abril 2010 ya puede determinar de manera automatizada los

importes.

• Por ú~imo, mencionar como debilidad de control que los sistemas informáticos no

permiten relacionar y conectar el número de contrato refinanciado con el contrato original,

de forma que se pueda obtener, de forma automatizada, el historial de la operación

original y que se conserve la fecha de antigüedad de impago existente en la fecha de la

refinanciación. todo ello a efectos de poder realizar el tratamiento contable

Respecto a la contabilización de adjudicados minoristas, indicar que el valor neto contable de los

activos recibidos implica un saneamiento superior al 30% de los riesgos de crédito original. La entidad

registra eí valor del adjudicado neto de los fondos de Insolvencia que tuviese el crécito y del deterioro

que se realiza en el momento de la adjudicación, ai comparar con el valor de tasación, lo que dificulta

conocer en qué porcentaje está pro,-"sionada la operación original, a efectos de poder aplicar los

deterioros del 10%, 20% o 30% sobre los activos adjudicados. La entidad nos transmite que ha

modificado sus sistemas informáticos durante este año para ajustarse a lo estipulado por la nueva

eBE 3/2010 que modifica el anejo IX de la eBE 4/2004

Por último, de la revisión que realizó el grupo de tasadoras deede abril a septiembre de 2010 de

los procedimientos y controles en la valoración de las garantías reales y sus tasaciones, se

han detectado numerosas debilidades comunicadas a la entidad mediante una nota de 20 de

septiembre de 2010, entre las que destacan:

• La entidad no tiene establecido un procedimiento para la actualización de valores de

garantías reales de operaciones crediticias, tal como dispone el apartado 6 de la norma

43' de la eSE 3/2008, que establece que el valor del bien hipotecado será reVisado con

una frecuencia mínima de un año, cuando se trate de inmuebles comerciales y de tres

años en el caso de inmuebles residenciales o si el préstamo supera los 3 M€.

• La base de garantías de la entidad no dispone de la información suficiente para una

completa identificación de las garantías y de sus tasaciones que permita realizar una

adecuada actualizaCión del valor de las garantías. En particular, no figura el número de

tasación, la fecha de la misma, la tipología de bien y la existencia o no de condicionantes

a efectos de considerarse apta la tasación para mercado hipotecario. No obstante, la

entidad dispone de una base de tasaciones que permitiría obtener una Información más

completa, aunque actualmente no está conectada con la base de garantías.

2C38 :::01 OD930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


• Con carácter general las tasaciones de los activos adjudicados son realizadas por

Tasamadrid que, al ser una sociedad del grupo, no reúne los requisitos de independencia

que se exigen para estas valoraciones en el apartado 5 de la norma 14' de la Circular

4/2004 del Banco de España,

• Acerca de la calidad de las tasaciones y de su refiejo en los ficheros de garantias, se han

detectado en la muestra analizada numerosas incidencias en las tasaciones,

principalmente en la valoración de terrenos adjudicados o en garantía de operaciones,

Como aspectos relacionados con la estructura organizativa de Caja Madrid, en nuestra opinión,

no existe segregación de funciones y ámbitos de decisión entre Dirección Financiera y

Dirección de Riesgos, que cuelgan del mismo Director General Adjunto (esta estructura se va a

replicar en el SIP, lo que resulta preocupante), Este esquema se separa de los existentes en las

otras tres entidades grandes, donde existen direcciones generales de riesgos por un lado y

Dirección General Financiera por otro, Esto ocasiona en Caja Madrid que la opinión de Riesgos y

su necesaria independencia están condicionadas por la Dirección Financiera, que es quien decide

lo que reclasifica a dudoso y se provisiona,

Desde die-OS en que el Director de Riesgos pasó a Director General de Auditoría Interna y

nombraron Director de Riesgos al Director de Negocio de Promotores, se ha producido una

minusvaloración del peso de riesgos en la organización y de la información de gestión de carteras

que genera, Recientemente se ha tenido que recomendar a la entidad que la información de

gestión basada en las carteras en los modelos IRB tenía que subir a Comité Financiero y a

Consejo periódicamente, aspecto que la entidad comenzó a realizar en mayo-10,

Finalmente, como aspecto de la relación supervisora con la entidad, hay que destacar las

dificultades y retrasos en obtener cierta información en el marco del seguimiento, y que

acaban entregando después de meses y de realizar fuertes presiones (se produce más en el área

de financiera que en la de riesgos), Se trata de una cultura implantada desde la Dirección General

Adjunta (antes Matías Amat y ahora Ildefonso Sánchez) que es admitida (en petí comité) por los

interlocutores del equipo,

A título de ejemplo de situaciones en las que se ha producido esta situación: cierta información de

gestión (LBOs y Cibeles); ciertas características de operaciones refinanciadas; inventarios de

adjudicados minoristas (con el riesgo cancelado) para comprobar si se dotó el 10% en origen,

etc" En parte la relación supervisora con la entidad se ha visto tensionada como resultado de la

presión ejercida en la revisión de inversión (individual y segmentación) y stress test en el marco del

IAC, con la finalidad de que la entidad tomara conciencia de la necesidad de ir a un SIP,

2,3. Diagnóstico de la situación de Caja Madrid,

Dada la escasa generación de recursos prevista en 2010 Y 2011 para cubrir las necesidades de

saneamientos de insolvencias y otros quebrantos estimados se consideró necesaria la

participación de Caja Madrid en un proceso de integración, con objeto de evitar el riesgo de entrar

en pérdidas en alguno de estos ejercicios que, dado su carácter sistémico y su a~a y creciente

CFECCI:::t, GEI\E=' .... L DE SLFEFVIS O't JEF"'R-¡',~/8..rr:) DE ~NS::>E:::CI-:::;r-. L SPLFD 8 CAJA CE ·,t".eFIJ. I;~=CH/E DE "~SFEcoór~ 20S82010D;;3~

301101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

•

•


dependencia de mercados mayoristas (actualmente del BCE) cobraba mayor relevancia. El

colchón de solvencia aguantaría el impacto de quebranto no cubierto, aunque el ratio total

quedaría en niveles mínimos, lo que repercutiría probablemente en su rating según se puede ver

en el siguiente cuadro", donde se presentan tanto la opción de considerar quebranto a dos años

la pérdida esperada total de las carteras (4.983 M€) o solamente aquello quebrantos de

acreditados más problemáticos con mayor probabilidad de manifestarse (3.020 M€):

con i comercIo deteriorados pcr 485 M (City 12 tv; Mecalux, 43: SClS, 70 M) Y de!a partiCip8COn en Metrovacesa por 63 M (sanearrjento a NAV estimado 25€1acc,)

Los quebrantos derivados de la revisión estructural de las carteras crediticias (segmentacióni y su enlace con los ajustes de la inspección por muestras individuales tienen este desglose:

i i li i i

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i i i

Respecto a la capacidad de la cuenta de resultados de 2010 para absorber saneamientos, con el BAI previsto para 2010, 317 M. y otros 100 M de posibles atípicos no presupuestados, dispondría de unos 417 M, que serían insuficientes para afrontar los saneamientos individualizados detectados a la fecha actual" y no presupuestados por la entidad:

.1 i ¡ i

rl .~illllill!pa;ra!!=;~M~s~o~r~D¡O¡~ e¡,ic¡a¡'8¡rd¡a¡ri¡cid¡e¡d¡ud~o¡so¡s¡a¡d¡i!cl.c,gc\;. 4¡7'Ohl,~;pa~ra¡"!ulfNa~S entradas.

",:. Est:]s mé.g'"1 ~udes ',g.fé.r 8'1 L.ra note. ela~cra:::a el"' j.rl o de 2010 qJ8 ers ac:tuc..1izaciÓn d8 O"éras r92.izac:!as dv'are el segundo trmestre

"5 .2 e""1ticad esti,ó ::::,72.0 M de sareamler:os rFSS en d:=:s aiks en ~~ escenaro no.mal. yee- 9scen?ros ,je st'€SS desde 3.9Jo] t,~ a

4.300 M€.

·6 En realidad el "OOultacb tetal de la segmentadÓl'1 fue de 5.560 ME, a I::ls cuales se le han restado los ajustes de anális·s individual. 577 ~€, yen concreto de la parte de cuebranto más probable {3.59? M€). ·7 N:J se ha corp'~ tado nhgún ajuste derivadc de la segmet"1tación, a pesar de que se ha ider-~ificado 3.020 ME de qJoorar-:os ¡;era las ca--:eras 'es~jus o proble""'a:icas.

C.IREOOON GEN!::Fl':"L o:: SUPER',' SIC~. CEP",::rrAt.1E"·./T:J D';; NSP~CCl::·~. 1. GR'_IP:J 8 31/101 Cl-J". DE ~ ... "'-DC'I c. I\JF:JRME:l" I"SPECC Ó··< ::CC\8 231 ~~¡:¡30

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


A estos posibles saneamientos, habría que añadir las previsibles necesidades de dotaciones por

nuevos riesgos dudosos o subestandar en lo que queda de año y otros derivados de revisiones en

curso (actualización de garantías y cartera minorista refinanciada).

2.4. Proceso de creación del SI P,

Caja Madrid inició centactos en mayo de 2010 para la formación de un Sistema Institucional del

Protección (SIP) cen cinco cajas de ahorros Caja Insular de Ahorros de Canarias, Caixa D'EstaPJis

Laietana, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ávila, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de

Segovia y Caja de Ahorros de la Rioja. Posteriormente, ellO de junio de 2010 se anuncia la

participación en el SIP de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja) y culmina

el14 de junio de 2010 con la firma y aprobación por los Consejos de Administración de las siete

entidades de un Protocolo de Integración Contractual, en el que Caja Madrid tendrá un 52,06% de

participación en la sociedad central y Bancaja un 37,7%, repartiéndose el 10,24% restante entre

las otras cinco cajas.

Se han establecido materias reservadas que deberán acordarse por mayoría cualificada tanto en

sede del Ccnsejo de Administración como de la Comisión Ejecutiva, siendo necesario el voto

favorable de los consejeros nombrados a propuesta de Caja Madrid y de Bancaja, con el

consiguiente control conjunto de ambas entidades. Este control conjunto se diluye parcialmente a

partir de 2015, una vez finalizado el Plan Estratégico 2010-2014 que está diseñando el SIP, en la

medida que no es necesario el voto de Bancaja para que Caja Madrid pueda aprobar por mayoría

simple los planes de negocio anuales.

Mediante escrito presentado el 15 de junio las entidades solicitaron un apoyo financiero del Fondo

de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) por importe de 4.465 ME (el 2% de los ac1010s

ponderados de riesgo del SIP) al objeto de reforzar los recursos propios del SIP, todo ello

conforme a lo previsto en el articulo 9° del Real Decreto-Ley 9/2009 de 26 de junio, sobre

reestructuración bancaria y reforzamiento de los recursos propios de las entidades de crédito.

La Comisión Ejecutiva del Banco de España en su sesión de 29 de junio de 2010 aprobó la

constitución del SIP condicionado a: la aprobación por los Ccnsejos de Administración de las siete

cajas integrantes del SIP del Contrato de integración defl~itivo, que tuvo lugar el 29 de julio de

2010; a la obtención de las autorizaciones administrallvas preceptivas de la Comisión NaCional de

la Competencia, que tuvo lugar el 23 de noviembre de 2010 y, en su caso, de las Comunidades

Autónomas afectadas; y a la válida constitución como entidad de crédito de la sociedad centra!

del SIP, que tuvo lugar el 3 de diciembre de 2010 con la denominación de Banco Financiero y de

Ahorros, S.A ..

Durante el mes de diciembre está prevista la suscripción por el FROB de las participaciones

preferentes por 4.465 M emitJdas por el citado Banco y a partir del1 de enero de 2011 comenzará

ia mutualizaclón de! 100% del resultado de las cajas.

De los apoyos del FROB solicitados, a Caja Madrid !e corresponderán 2.530 millones, según sus

activos ponderados de riesgo, que pemnitiría realizar unos saneamientos brutos de 3,613 M€,

),F,ECG'C\J GE"EF:;:'~ CE SLlP!:RVISlON D=:P¡:'FTA' .. ,;;::~.-c CE IN5PEC:C Ó'l GRUPO;:: e C;"'A DE t:L"JAID t·~FO"l·dE CE It';SPE:::C1Ót·. 2J3e 2C" 00930

321101

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I •

• • • • • • • ,. • •

BANCO DE ESPAÑA Eurosístema

superiores a los 2.641 M€ de pérdida esperada evaluada en el Pian de Integración en un

escenario temporal de dos años; tales saneamientos cubrirán los ajustes estimados en la visita de

inspección' 8 .

Según el Plan de Integración. las pérdidas por valor razonable de la inversión crediticia y activos

adjudicados del SIP en un horizonte de dos años alcanzarían los 12.411 M€, que netas de las

provisiones constituidas, 5.620 M€, generarían un saneamiento neto de 6.791 M€", que se

realizará mediante un cargo en reservas del grupo consolidado. neto del efecto fiscal, de 4.753

M€.

Por otra parte, la cuenta de resultados proyectada recoge saneamientos por otros 3.967 M€, lo

que totalizaría unos saneamientos en el periodo por 10.758 M€. En escenario estresado tendrían

cabida en la cuenta de resultados otros 5.263 M€ vía dotaciones de insclvencias, y que seguiría

permitiendo generar resultados para la devolución dei FROB antes de finalizar 2015. En total

saneamientos netos por 12.054 M€. Considerando la provisión constituida, la pérdida esperada

bnuta ascendería a 16.378 M Y 17.674 M, respectivamente:

Seaneamientos insolvencias-v ad'udicados Base Estresado Saneamientos brutos con carco reservas 6.791 6.791 Saneamientos con car o resultados 20~ C-2015 3.967 5.263

Dotaciór esoecífjca adicional 2.337 3.633 Dotación ~ecorstrtución nenérica al 1 25% alfa 1.63C .. 630

Total saneamientos netos adiconales SIP 5 años 10.758 12.054 Provisiones constituidas Cmarzo-2010, 'ri 5.620 5620 Totarnérdida eSPerada bruta cubierta 5 años 16.378 17.674 % scbre invers:ón crediticia bruta v ad'udicados 7.5% 8,19{)

El detalle por entidad es el siguiente:

Quebranto Adicio'lal Total SIP cargo Adiccne.! Con Oueb'. Total

Saneam. ReserJas Con ~esuH:acc Cubier18 Ouebr. APRs FROB con (NOTO Reslo·tado ~sc. Esc.lnt.! Cubierto dic-09 2% FROB ~:~ toml PROV.\ Esc.Base !"lt./Adv. Adv. Esc.Base

caii" Madrid i26.43f 2.529 3.612 56,6% 2.641 1.8(6 2.396 4.447 5.C3f Bancaia 71.368 1.427 2.·:).39 32,C% 3.249 1.527 2.159 4.876 5.408 Caia "rsula' 6.041 '21 173 2,77:) 240 122 162 362 402 Caia A-Ala 5. l 33 '03 147 2,3% 97 110 145 207 242 Caixa Laie:ana 7.108 142 203 3.2% 356 157 205 513 564

Caia Se:JOvia 4.534 91 13:) 2,0% '21 96 127 217 248 Caia ROTa 2.591 52 74 1,2% 87 49 65 136 152 Total 223.212 4.464 6.377 100% 6.791 3.967 5.263 10.758 12.054

Destacar que la distribución de los cargos contra resultados entre las entidades se trata de una

estimación nuestra''', ya que en el marco del plan de implantación no se estimaron por entidad.

15 Ajustas de cartera estructural, 3.020 M€, Y los derivados del saneamiento de participadas (548 N'€), mientras qua los ajustes cen·::He~,tes por 110 ·IJ€ de fo~os de insolvencias por análiSIS i'ldividual se realizarán COn cargo a la cLalta de ,resJltados de Caja Madrid en el ~I ~i'nJ

tri"TIest'€.

19 Dentro de esta cifra estarían los 2.641 M€ que cotTBSPJnden a Caja Madrid, aunque en el Pla~ d€-lnt"'9r¿ci~n ~o S8 de:alló p:)' 9ntdad.

20 Se han distrfbuido los 3.967 M€y los 5.263 M€ en función del peso relativo de los 6.791 M€ por en:idad.

CI"I:::CCléN GEt.JE"IAL DE SI~PEF· .. S c' •. DEP';'::C"t,E-JT:) C·E NSP:::::::CI::~: !. SRI_FO 8 33/101 C-AJA e·E :·.1".CH1D. I"·F:JHiE Do: 1··lSPEO::;¡Ó·~ 203-3 201 JJg~C

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Entre los objetivos cuantrtativos del SIP para 2015 destacan:

En cuanto a los objetivos de mejora de eficiencia, previsión de cerrar 589 oficinas de las 4.052 del

SIP (15% del total), la mitad en 2011 y la otra mitad en 2012. Se racionalizará plantilla por 3.756

empleados, el 16% de la plantilla, de los que 1.944 empleados en la red (,11 %) Y 1.812

empleados de servicios centrales (,38%).

Las sinergias positivas ascienden a 2.136 M€ en el quinquenio 2011 ,2015, un 68% por ahorros de

personal. El Plan cuantifica ios costes de reestructuración en 1.870 M€, equivalen al 0,8% de los

activos ponderados de riesgo. El impacto posrtivo de 266 M€ en el procese de integración, si bien

los costes se concentran en los dos primeros ejercicios, en tanto que lOS beneficios se dilatan en

el tiempo y se producen sobre todo desde 2012.

Por otra parte los ahorros de costes de explotación hasta 2015 se estiman en 1 .177 M€ que

sirven para compensar el coste financiero de los apoyos del FROB, 1.066 M€ .

En el stress test llevado a cabo por CEBS a finales de julio de 2010, el SIP de Caja Madrid dio

como resu~ado unos detenoros potenciales brutos a dos años por riesgo de crádito (sin restar

fondos especfficos) de 18.163 M€ en el escenario tensionado de referencia y 22,351 M€ en el

escenario tensionado más adverso.

Tras considerar los recursos disponibles a dos años (partiendo de 31.12.09). el Tier I para

31.12.11 quedaría sin ayudas del FROB en un 6,7% y 4,2%, en lOS dos escenarios, y con ayudas

alcanzaría el 8,8% y 6,3%, respectivamente.

21 Con :as a~':~d3S jel FFlCB serian 00 7 '- '7:':; ~. 9, ~ % e~ 20· D Y 20· 5 '€spect '.'",-en:8.

CI"l"Cü::)N ·3ENE"IAL DE SLPEp·.' S C\I. DEP'>'cCAME'JTC' DE ·NSD=~ClC~, 1. GPUFO lO. c.r..l". DE \~ilDAIC:. I"~~:=H:E D:: l'lSFECClO'l 2038 201 JJ~3C

34/101

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3. Revisión de muestras de acreditados no minoristas

3.1. Resumen de reclasificaciones y déficit de fondo de insolvencias estimados

En la segunda fase de la inspección se ha revisado acreditados por importe de unos 9.800 M€,

que ha generado unas reclasificaciones a dudosos y subestándar por 1.297M y 1.431 M,

respectivamente, asi como incrementar los fondos de provisión en 579M.

La entidad ha venido recogiendo dichos ajustes y reclasificaciones durante el año 2010, quedando

pendiente a 30.09.10 recoger las reclasificaciones y dotaciones de las muestras de rennanciados y

LBOs por un importe de 223M de dudosos, 225 de subestándar y de 110M de provisiones. No

obstante, los representantes de la entidad se comprometieron a efectuarlo antes del cierre de

2010.

Reclasificación de MiNonesde € riesgos

Riesgo Déficit Revisiones efectuadas dispuesto Dudoso Subestándar estimado

Muestra ind','.¡ldual insoección 3.441 588 820 287

A.creditados SIA 5.&)4 486 380 180

Reclasificaciones por repaso mayores sistémicos antes 201 SI 4.871 202 289 183

Subestandar - .A.'C8nce 63%-96% 2.488 16 351 60

Dudosos -Alcance 82% ?383 185 ·62 43

Reclasificaciones por nuevos sistémicos 1T201 O 1"- parte 397 220 ·43 41

Reclasificaciones ¡JOr nue-.¡os sistéMicos 1-20' e 2"- par.e 336 64 134 36

Muestra refinan8:a::::los 2009 '10 promc':ores 269 105 5€ "3

\o1uestra LEOs 5"3 118 159 57

Total análisis individual 9.827 1.297 1.425 577

3.2. Promotores y mayores riesgos. Información publicada riesgo promotor

Alcance

Se han analizado 65 grupos de acreditados con un riesgo dispuesto en Caja Madrid de 3.441

millones de euros. El proceso de selección partía básicamente de aquellos grupos con más de €

30 millones de riesgo dispuesto en Caja Madnd. de los cuales se excluían aquellos acreditados

que ya contaban con una calificación "sistémica" de subestándar o de dudoso y otros acreditados

de gran relevancia a juicio particular (El Corte Inglés o Indra. por ejemplo). La composición linal fue

la sigUiente:

46 grupos con riesgo dispuesto en Caja Madnd superior a € 30 M. Y en los cuales el riesgo

promotor era igualo mayor al 50% del riesgo dispuesto en Caja Madrid.

16 grupos con riesgo dispuesto en Caja Madrid superior a € 30 M. Y en los cuales el riesgo

promotor no era igual ni mayor al 50% dei riesgo dispuesto en Caja Madrid.

35/101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


3 grupos con riesgo dispuesto en Caja Madrid inferior a € 30 M., todos ellos promotores, dos

de los cuales habían vendido inmuebles a Caja Madrid y un tercero asociado a Caja Madrid.

Como ejemplo de la concentración con nombres individuales al sector promotor, se detallan las

contrapartidas más significativas en dudoso (Sdo.> 40 M€) Y subestandar (Sdo.>50 M€), que

suman 2.711 M€ Y 2.948 M€, respectOJamente:

J FE:::C Ó'" GF~EF'!'_ JE SJPE=r'JI31:)t.! DEPM1TA \Er·.m ::lE I%FECCION GRJ~ 9 36/101 .:;Jo..;1', Jo: MAJAn ,t\FO'i~,E DE 1~.S=-EC::!ét, 2JJE 2C' 00930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

BANCO DE ESPAÑA Eurosístema

El detalle de la inversión analizada, así como el detalle de reclasificaciones y déficit estimados,

consta en el anejo n' 4"

Reclasificaciones, déflcits y debilidades detectadas

Las principales debilidades o deficiencias se señalan a continuación en los siguientes apartados

• Reclasificaciones y déficits de la inspección.- Se ha estimado necesario reclasificar 588 millones a dudoso y 820 a subestándar, y cubrir los riesgos con 287 M.

• Política de refinanciaciones mayoristas seguida por Cajamadrid.- Como resu~ado de la inspección realizada, con la revisión de los 65 grupos de acreditados seleccionados como se ha descrito anteriormente, observamos que en un 66% de los casos se les ha concedido una refinanciación o reestructuración de sus deudas en la Caja. En los 43 casos donde ha habido reestructuración, la reflnanciación consiste en aplazamientos de los vencimientos, de hasta 3 años; en un 60%, en carencias de caprtal; yen un 44%, se financian los intereses, mediante ampliaciones de créditos para atender contra éstos los intereses del resto de deudas en la entidad, con lo que se siguen devengando los intereses en cuenta de resultados pese a que no se están cobredo. También en algunos casos se conceden carencias de intereses (12% de las refinanciaciones).

Se ha trasladado a la Entidad que los intereses de operaciones refinanciadas con créditos

de la propia entidad no deben registrarse en cuenta de resultados, si bien, en caso de

que estas operaciones no estén en dudoso, se acepta que los intereses sean reconocidos

pero se provisionen posteriormente al 100%. Se les ha comunicado tanto como regla

general como en los expedientes concretos revisados.

Además, en la mayoría de las refinanciaciones no se aportan nuevas garantías adicionales

efectivas (en algunos casos constituyen 2', 3' o 4" hipoteca de un bien ya hipotecado por

la Caja, y en algunos casos, pero no en todos, retasan el suelo/ promoción garantía del

préstamo registrando un aumento en el VT por el cambio de calificación del suelo o

avance de la promoción).

• Seguimiento de los riesgos en Cajamadrid.· Más de la mitad de íos 43 grupos reestructurados (24) no han pasado a seguimiento o vigilancia en la entidad tras la

refinanciación.

• Ratings de los acreditados revisados.- En 4 casos, el ratinginterno del acreditado no se ha actualizado desde 2007. En ei resto, casi todos son de 2008, ya que se actualiza sólo cuando se cargan los estados financieros aprobados, lo que tiene repercusión en la cobertura del riesgo con recursos propios.

~"- =-0' garantas apo-tacas de Tn~sa,~ dsmn.yó a c;'-a de c\..dosos '2~ 74V, rcrwns:tancio la de sJ:Je;o~an,jar €íl asa c1.8wi2 y" 12

ne·ysda.,j :::e ford:)s dS'ninuirla en f.. M. que "10 está .. 'ecog·d.ss 81 el 8118:0 _c 3. E'1 el ::::::rrec :::ue se reTI'ij a ia enlid.sd y e~ el 2~exo as

::;::r23 'JIO:J8;€S sscen:::ían a Be::CM a d,~dcso. 7'::'6M ¿ s~:Je;:~3n:::ar y ~€cesd6.d9s da ':::n:::08 de 291~':.

37/101

2038 2J1 C~9S0

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


De los 17 acreditados que hemos considerado dudosos, en 6 de ellos el rating de la

entidad es su penar a B+, si bien todos estaban en seguimiento en la entidad.

De los 13 acreditados calificados subestándar, también 6 tienen rating superior a B+, paro

sólo 4 estaban en seguimiento.

• Información pública de riesgo promotor. En junio·1 O han declarado por primera vez la

cifra de riesgo promotor (10.300 M, solo Inversión normaO que no es la real, que se situaría

según infonmación de gestión de Riesgos elevada a Comité Financiero, en unos 14.500 M

(18.300 M con dudosos). Se ha venido recomendando a la entidad, y esta lo ha ido

recogiendo, que Incluya la infonmación proporcionada por D. Riesgos en su reporting a

consejo (1 a vez, marzo·10) y comité oe alta dirección (1a vez lun·l0). Dada la diferencia

signiJicatlva y la sensibilidad al riesgo de esta magnitud (sinve de base a los stress y SIP), no

tiene sentido que en esta primera publicación se aparte de la tendencia de trasparencia

interna que ha comenzado y de ios datos reales, que serán los que publique el SIP, por lo que

se recornendará que la modifiquen para septiembre.

La cifra publicada procede de una segmentación de cartera de contabilidad analítica (utilizada

históncamente por D. Control para inforrnar a ConseJo) que no incluye el saldo de promotores

clasificados en la antigüa unidad de banca de negocios, unos 4.900 M (básicamente

sindicados de Reyal, Habitat, Martlnsa, etc.) y, asimismo, toma en consideración producto, sin

tener en cuenta Jinalidad promoción. El saldo de 18.300 M es el manejado por la Dirección de

Riesgos (segmentación BIS 11), que es similar al cuadro de distribución crediticia (19.300 M,

epig. 1.a) + 2.a), 16.200 M de inv.normal), que ha sido el utilizado para las estimaciones de

pérdida y proyecciones del SIP.

Estas conciusiones y debilidades se fueron comunicando a la entidad a medida que se

desarrollaba la revisión. Con Independencia de ello, se materializó su comunicación mediante un

correo electrónico por parte del equipo inspector, el pasado 27 de abril de 2010.

Las reclasificaciones y aJust es por déficit est Imadas a la fecha de este informe ya se han registrado

y contabilizado. Caja Madrid ha venido realizando los ajustes durante el penado marzo a

septiembre de 2010.

3.3. Revisión de acreditados sistémicos

Alcance

Se efectúo primeramente una revisión de los acreditados sistémicos (calificados por el SIA)

dudosos y subestándar existentes a diciembre de 2009 que procedían de calificaciones ya

pasadas, con el objetivo de analizar su adecuada pro,osión y clasificación, y homogeneizar los

cnterios que se utilizaron en la muestra. Posteriormente, las nuevas entradas de acreditados

sistémicos en el primer tnmestre de 2010 con calificación negativa.

)PEC:::O', GE'~EFA_ CESJPE"I\iISION D:PM:¡TA\Et"O DEI'ISFECCÚ'l GFhJPO 9 38/101

2J3e 2C" «0930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


El análisis de los acreditados sistémicos dudosos y subestándar a diciembre de 2009 consistió en

verificar la correcta clasificación, y nivel estimado de fondos de insolvencia necesarios, de los

principales acreditados sistémicos. Así, se revisó el 82% del riesgo dispuesto de los acreditados

dudosos mediante la revisión de 10 gnupos económicos por un riesgo dispuesto de 2.383 M Y el

63% de los subestándar mediante el análisis de otros 10 grupos (96% si excluimos a Realia y

Prisa) por un importe dispuesto de 2.488M.

Los acreditados que se revisaron posteriormente, otros 10 grupos más, correspondían a las

entradas de los sistémicos del primer trimestre de 2010 por un importe global de 733 M.

La relación de los acredrtados revisados, su reclasificación y déficit de provisión estimados consta

en el anejo n° 5

Conclusión

Se ha estimado necesario reclasificar 486 millones (M.) a dudoso y 380 a subestándar, y cubrir los

riesgos con 180 M.

Caja Madrid ha venido registrando los dudosos, subestándar y fondos de Insolvencias estimados

durante los nueve primeros meses de! año 2010, considerándose que actualmente la entidad ha

efectuado todos los ajustes estimados.

3.4. Acreditados refinanciados no promotores

Aicance

Se efectuó una muestra partir de los acreditados no segmentados como promotores cuyos riesgo

dispuesto en Caja Madrid fuera superior a 12 M Y hubiera sido reestructurado en 2009. Se

analizaron 13 grupos de acreditados con un riesgo dispuesto de 269M, cuya relación consta en el

anejo nO 6

Conclusión

De la revisión de 13 grupos se consideró que 7 de los 13 (54%) son dudosos, 2 son subestándar

(15%) y 4 son de seguimiento (31 %). Respecto a la calificación de los riesgos y teniendo en

consideración las garantías, se estimó que 105 M. debían contabilizarse como dudosos (39%), 66

M. como subestándar (24%) y 99 M. (37%) como seguimiento y una neceSidad de fondos

específicos de Insolvencia por 43 M., que coincide con el déficit de insolvencias dado que ninguno

de los riesgos contaba a 31 de marzo de 2010 (fecha de referencia de nuestro análisis) con

provisión específica en Caja Madrid. A destacar que de los 13 acreditados, en lOse producía

carencia de capital, y en otros 6 carencia de intereses.

La existencia de una refinanciación en 2009 fue precisamente el criterio de selección, lo que

otcrga a la muestra un indudable sesgo de peor calidad crediticia

cr:EcaóN GENE=:'~L DE SI~PEF'.' S o' •. DEP"'C:-M/ENT~' C'E t·JSPECClcr·: 1. 3FCF0 8 39/101 C'<'J.'o. DE WDRID. 1,'F:JFt¡E Di: I'~SFECCIÓ:~ 20332Dl'JJS2C

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


A pesar de que durante el transcurso de la revisión se fueron anticipando nuestras estimaciones,

en fecha 4 de junio de 2010 se formalizó nuestras conclusiones mediante correo electrónico a los

interlocutores. A la fecha de este informe, si bien no ha efectuado ningún ajuste ni reclasificación,

existía el compromiso verbal de efectuarlo antes del cierre de 2010.

3,5. Muestra de LBOs

Alcance

Se seleccionaron los 14 mayores acreditados con riesgo directo en Caja Madrid correspondientes

a operaciones LBO (Leveraged buyout, es decir, compras apalancadas de compañías) por un

importe de 512M, que junto a los 4 acreditados ya analizados en muestras previas suponía el

62%%23 de la cifra existente de unos 1.100 M. de inversión crediticia en LBO de la entidad.

No obstante lo anterior, el riesgo en LBO de Caja Madrid no se limita a esos 1.100 M. ya que

existen adicionalmente en el activo de la entidad notas CLO por unos 1.020 M: se trata de pasivos

emitidos por tres vehículos de titulización gestionados por Caja Madrid (Neptuno 1. unos 10M;

Neptuno 11, unos 410 M; Y Neptuno 111, unos 600 M) cuyo activo está formado precisamente por

LBO. De hecho, los 14 acreditados revisados tenían riesgo dispuesto en los Neptunos por unos

200 M. De estos tres vehículos, en torno al 25% de sus activos LBO de Neptuno I y Neptuno 11,

tienen una calificación externa igual o peor que CCC, yen Neptuno 111 en torno al 17%.

Asimismo, Caja Madrid es titular de otras notas CLO por importe de unos 190 M correspondientes

a vehículos no gestionados por CM que invirtieron en LBO que cuentan, en su mayoria, con rating

externo de CCC.

Sobre esta cartera de CLO, de unos 1.200M a 31.12.09, el área de admisión de riesgos efectuó

un estudio de cuál sería el nivel de pérdidas que pudieran derivarse para Caja Madrid SI los activos

calificados por su parte corno Watch List en los vehiculos tuvieran una severidad del 100%. Estas

operaciones en vigilancia estaban en proceso de reestructuración o existia la expectatrJa de

ruptura de covenants o sus flulOS esperados se estimaban insuficientes para atender las

amortizaciones pre,"stas. La conclusión es que las pérdidas alcanzarían los 400M de euros, cifra

muy superior a los 137 M de provisiones constituidas.

En definitiva, existe una cartera de CLO gestionados y no gestionados por un Importe de unos

1.200 M, que presenta bastantes debilidades y que pudiera exigir un nivel de dotaciones superior

al que tiene constituido Caja Madrid. Así se deduce tanto del propio estudio del área de admisión

como de los importantes porcentajes de cartera deteriorada en los vehículos (con rat1ng CCC o

peor entre el 17-25%) o del elevado porcentaje de reclasificaciones a dudoso y subestándar que

se menciona en el apartado siguiente. Sin embargo, por cuestión de tiempo y prioridades de los

23 Vel, Panr:co, ~9va1tina y CMp,-DinOS81

CI"l::caÓN ':;ENEq~L DE SLPEF'.' S Ó··J. CEP"'¡::¡."J.~H.fTc> DE t'JSPC':::oj~, 1. GRUPO 8 40/101 CIoJ.". DE \{"DP.ID. I'"F::'F.t/E O;;: i'lSFEWÓ·~ 2C'38201(l'J~3C

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

BANCO DE ESPAÑA EuroSistema

trabajos, no se ha podido cuantificar por nuestra parte este déncit, aunque se ha ajustado en el

marco de la segmentación.

En el anejo n° 7 se incluyen los acreditados ana!izados.

Reclasificaciones y déficit estlÍr,ados

Tras la revisión de la muestra con un riesgo dispuesto de 512M de LBO los resultados son:

• Antes de la revisión, había 122 M. (24%) calificado como riesgo subestándar procedentes

de una reclasificación realizada en dic-07, con una provisión específica de 13 M (2,5% del

total riesgo, 11 % del subestándar).

• Tras nuestra revisión. habría riesgo calificado como dudoso o como subestándar por 399

M. (78% del total) con una provisión específica necesaria de 80 M. (16% del total riesgo

revisado y 20% de los riesgos calincados como dudoso o como subestándar). Por tanto.

Caja Madrid tendría que reclasificar 118 M. a dudoso, incrementar los subestándar en 159

M. Y dotar 67 M. a fondos específicos de insolvencias.

Dichas reclasificaciones y déficit estimados se fueron trasladando a la entidad en diversas

reuniones de discusión y quedaron formalizadas en la remisión de un correo electrónico a los

interlocutores de la entidad con fecha 8 de Julio de 2010.

A la fecha de redacción de este informe la entidad no habia realizado ningún ajuste ni

reclasificación, si bien se había comprometido verbalmente a realizarla antes del cierre del 2010.

4. Revisión de muestras de acreditados minorislas

Cen objeto de actualizar y connrmar los defectos y debilidades puestos de manifiesto en la primera

fase de la inspección se efectuaron distintos muestreos para connrmar si 'determinadas debilidades

detectadas se habían solventado. Para ello, se seleccionaron distintas muestras de operaciones con

el alcance y conclusiones que se detal!an a continuación.

4.1. Operaciones hipotecarias refinan ciadas primera muestra

Alcance

Se ha procedido a la revisión de una muestra de 20 expedientes de particulares refinanciados,

seleccionados a partir del inventario referido a 31 de marzo de 2010 proporCionado por la caja. Se

han tenido en cuenta dos características a la hora de seleccionar los acreditados.

al Para todos los casos, se produjese un aumento del saldo VIVO del riesgo del deudor entre

diciembre de 2009 y marzo de 2010.

b) La mitad de los expedientes se han seleccionado de entre aquellos de mayor importe de

incremento del riesgo vivo entre diCiembre de 2009 y marzo de 2010.

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La información de los expedientes proporcionada por la entidad ha sido correcta y suficiente en

todos los casos. Sin embargo, se han encontrado dificultades para acceder a los sistemas de

información informáticos (NOS), debido a que no se nos ha facilitado una habilitación suficiente

para conocer, entre otros, los movimientos de préstamos, ta~etas de crédito o movimientos de

productos o cuentas ya cancelados.

Características generales.

Caja Madrid ha elaborado diversos productos específicos para refinanciaciones minoristas, cuyas

características difieren en función de si son llevadas a cabo per la red comercial !y los CNT) o por

el Área de Recuperaciones. Siguiendo la numeración aplicada per la propia entidad, los productos

13020, 13021 Y 13023 serían los utilizados por los primeros, mientras que los productos 13017 y

13018 serían los especfficos del Área de Recuperaciones. Las características de cada producto se

explican en el Anejo 8.

La muestra analizada abarca 11 expedientes 13018, 7 del producto 13020 y 2 del 13021. La

relación de los expedientes analizados se incluye en el anejo n° 9.

En el momento de la refinanciación, la práctica totalidad de los casos revisados presentaban

saldos impagados, vanos de ellos superiores a 90 días. Se observan casos en los que tras la

reestructuración se producen automáticamente nuevos impagos, varios de los cuales acaban en

dación en pago o en el inicio del proceso de adjudicación. En concreto, a finales de septiembre de

2010 existen 4 acreditados en mora (en fase de recobro o adjudicación), 3 que han terminado en

dación en pago, 1 al que se ha vuelto a refinanciar y otros 4 en situaciones "irregulares" (con otros

productos en mora o con nuevos productos de activo).

Conclusión

De las 20 operaciones analizadas, 15 de las mismas (75%) tenían incidencias de impagos,

morosidad o adjudicación. Aunque no es un muestreo estadístico, estos resu~ados ponen de

manifiesto las debilidades de estas operaciones refinanciadas y evidencian su mayor nivei de

riesgo.

El detalle de las deficiencias, por productos, se señala a continuación:

Producto 13018. Adecuaciones CUQta cero.

Se han revisado 11 expedientes que tienen este tipo de contrato. De los 11 analizados, sólo 3 de

ellos no han presentado ningún tipo de incidenCias tras ser refinanciados. De los restantes, 3 se

encuentran actualmente en mora, otros 3 han terminado en dación en pago. 1 presenta impagos

superiores a un mes y a otro se le ha dado una segunda refinanciación tras volver a Impagar al

finalizar el periodo de carencia (de capital e intereses).

A casi todos los acreditados analizados con este producto se les ha concedido una carencia total

tanto de capital como de intereses durante un periodo de 12 meses. Aunque los representantes

:JPEC::C', GE'~ERA~ CESJP=''''-'I3IÓN D;:P.4.FT';··.Et·.~C DEI"JSPECC'O'l' GRupe 9 421101 Ci>..A :::lE M,/o:JRID t·,FOR\~E CE 'NS;>:::CCl·::t-.: 2J2e 20" 0093')

~o5

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


de la caja señalan que no es la política general ya que casi siempre se exige el pago de una cuota

(aunque comprenda sólo el pago parcial de intereses) superior a 2000, al TInal manifiestan que

existen dos situaciones específicas en las que sí está prevista la posibilidad de conceder una

carencia completa:

• Para aquellos deudores compradores de una segunda vivienda a pagar con la venta de

otra y que dada la situación del mercado les ha sido imposible desprenderse del primer

inmueble y hacer frente al pago de las cuotas de las dos hipotecas. A este tipo de clientes

se ies concede carencia de capital e intereses durante 12 meses (plazo general, aunque

pOdría ser de hasta 24 meses) para darles más tiempo para lograr la venta.

• En la reinstnumentación del producto comercial hipoteca cuota D. Estos deudores

presentan ya debilidades en el origen de la operación (por eso han recurrido a un cuota O)

y la intención de la caja al refinanciarles es la de proporcionarles más tiempo para que

intenten mejorar su situación.

Pero, además de estas 2 situaciones previstas, reconocen que existen infinidad de casos

particulares (como despidos o bajas temporales que mermen los ingresos) que pueden

desembocar en reinstrumentaciones con estas características.

Producto ¡ 3020. Adecuación amoliación de alazo

Se han revisado 7 expedientes, en los que en 6 han tenido alguna incidencia (únicamente en un

caso se ha producido la cancelación del préstamo). Así, eXisten dos acreditados que presentan

retrasos en el pago de sus cuotas de alrededor de un mes (uno de ellos está calificado por la

entidad como dudoso subjetNo al tratarse de una refinanciación en origen morosa); en otro caso,

pese a que el riesgo reinstrumentado se encuentra al corriente de pago, otras posiciones han

entrado en mora. Los otros 3 deudores están al día con sus recibos, si bien hay tener en

consideración la Siguiente característica, común a todos los casos analizados, y es que en mayor

o en menor medida se le concede al acreditado refinanciado un exceso de fondos.

Esta financiación "extra" puede obtenerse por diferentes vías:

a) Ei importe ampliado del préstamo es superior a los cargos impagados más los gastos

generados. Ese exceso de liquidez contribuye al abono de las cuotas futuras o, en el peor de los casos, es utilizado por el tITular a fines diversos (pagos de otros recibos, retiradas

de efectivo, "recargas" de tarjetas, etc.). Dentro de este apartado se obsenva que la

provisión de fondos para los gastos de refinanciación ("nanciados por la caja) es en algunos casos muy elevada, por lo que íos sobrantes son mportes significativos que se

abonan a los clientes refinanciados, produciéndose el mismo efecto anteriormente

señaiado.

b) Se utilizan productos como ta~etas de crédito "revolving" con disponibles elevados en

relación al endeudamiento y la capacidad de pago del deudor refinanclado. Esto provoca

:'FECGÓ" GC'lEFA_ CESJPE"f'lISIÓI'J D!::PAFlTA\f,J,TO )Er-,SPEC:C!Ór~ GRJPC 9 431101

2J3~ 2C· üü9:})

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


que el acreditado disponga de límites de créditos de hasta en algunos casos 6,000€ a un

plazo de 5 años, con cuotas mensuales de 120€.

cl Se conceden nuevas operaciones como préstamos al consumo de imperte reducido (por

ejemplo, 9,OOO€j, pese a que al refinanciarse se prohíba conceder más riesgos en 12 ó 24

meses, según el caso,

Producto 13021, Adecuación oroductos especiales

Por último se han analizado 2 acreditados refinanciados con este tipo de contrato, Uno de ellos

presentaba a junio de 2010 posiciones impagadas que a la fecha de la revisión (septiembre de

2010) ya superan los 90 días,

4.2. Operaciones minoristas refinanciadas. Segunda muestra

Alcance

Al hacer un análisis automatizado de todos los clientes minoristas de Caja Madrid que a 30 de

Junio de 2010 habían refinanciado su hipoteca, obse~/amos que una parte de ellos habían reCibido

posteriormente a la reestructuración de su deuda un nuevo producto de activo: cabía el riesgo,

por tanto, de que la red de oficinas estuviera ccncediendo productos de activos a sus clientes

refinanciados para evitar que entraran nuevamente en morosidad, entrada en morosidad que

perjudicaría los incentivos económicos de los comerciales. Trasladada esta inquietud nuestra al

Área de Riesgos, concluimos que desde la misma no se controlaba este aspecto, por lo que

procedimos a realizar una muestra.

Se analizaron un pequeño número de operaciones de cada uno de los siguientes segmentos: 5

expedientes de refinanciación de productos de consumo, 11 de concesión de nuevas operaciones

de activo, y 5 de concesión de tarjetas de crédito. Los 21 expedientes revisados presentan como

elementos comunes el ser operaciones concedidas en el primer semestre de 2010 Y el provenir de

acreditados cuya hipoteca sobre vivienda fue reinstrumentada durante 2009,

Conclusión

De las 17 operaciones analizadas completamente", ei 76% (13 operaciones) presentan algún t!pe

de irregularidad ya que se han concedido para rennanciar operaciones o dar liquidez a acreditados

con impagos, lo que da idea, sin inferencia estadística, de las deb'¡idades de operaciones

concedidas a acreditados con operaciones hipotecarias refinanciadas,

A continuación se analizan en función del producto:

24 Er L ~,o 'JS posil::18 hace' o ccn'ierient8r'Snt9.

~IRE::;CIC~, G'J,ER¡O.L CESUF::R\,1810N. )EF.':'PTM/Et ... C CElt·.S:JEC:cÓ'l1. 3FLPC E 44/101 C~'f. CE '.1."CFI). NFGR;iE DE NSP"CClON ;::~3S 2ü'0093~

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


-RefinanciaciÓn conSllmo' En los 5 expedientes vistos (100%) se refinancian posiciones morosas o

vencidas prÓximas a mora entre abril y mayo de 2010; en la fecha de revisiÓn, octubre de 2010, 3

de ellas se encuentran de nuevo en el departamento de recuperaciones por nuevos impagos.

-ConcesiÓn de nUevos productos de activo: Existen numerosos productos (crédito nómina, crédito

ya, préstamos del monte de piedad, ... ). De los 11 expedientes, sÓlo 3 de ellos no han sido

concedidos para evitar impagos ya producidos o inminentes.

En funciÓn del tipo de producto, cabe señalar:

Los préstamos "general para garantías diversas" se emplean en los 2 casos vistos para

regularizar descubiertos en cuenta corriente e impagos de cuotas.

De los 3 acreditados que no regularizan posiciones, un préstamo se emplea en la reparación de un vehículo, otro ("crédito súper") para la compra de un automóvil, y el 3" es

una renovación de una cuenta de crédito con operativa normal.

Los 2 créditos "nÓmina" vistos se utilizan para evitar descubiertos en cuenta corriente.

El crédito "consumo cuota O" se utiliza para regularizar cuotas vencidas (y a la fecha de

reviSión de nuevo impagadas).

En uno de los expedientes no se encuentra información del producto ni su operativa (sin

préstamo).

No se ha podido comprobar la operatIVa referente a 1 préstamo del Monte de Piedad, al

no incluirse en ias aplicaciones de la entidad.

El crédito "ya" de la muestra ha sido analizado en la muestra de refinanciaciones, se concede para dotar de liquidez y evitar descubiertos recurrentes en la cuenta corriente del

acreditado.

-ConCesiÓn de n!Jevas tarietas de crédito: Se han analizado 5 expedientes a cuyos titulares se le

han concedido nuevas tarjetas de crédito después de su proceso de refinanciación. E:n 2 casos no

ha sido posible conocer los movimientos de la ta~eta ya que no es posible el acceso en la

aplicación. Uno de los casos, "créd~o bussines", no tiene ningún impago ni ha utilizado la totalidad

del crédito concedido. En los dos restantes casos se han concedido para facilitar liqUidez al

cliente; en la fecha de revisiÓn, en ambos casos, existen saldos vencidos impagados, mientras

que en uno de estos casos se le acaba de conceder un préstamo personal para cubrir los

impagos y los descubiertos ..

En el anejo n° 1 O se incluye la relación de las operaciones analizadas.

4.3. Inmovilizado recibido en dación y/o adjudicación de activos.

Alcance

El alcance de la muestra revisada comprende 25 expedientes de adjudicados y daciones en pago

a favor de Cajamadrid, todos derivados de hipotecas con particulares: 24 de los Inmuebles fueron

J:FECC'C', GE''¡::RAL CESUPEi"bISlét.l D=P¡',FTA".Et,~O DEI~.!SPE:CÓ'll GRUFo.::: ~ 45/101 C"...A :JE t.~DRfO t..;FOFl\.E CE INSPE:::Clc·r. 2~3e 2C' 0093'3

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


dados de alta por la caja en el último trimestre de 2009 y el restante a finales de 2008. Diez de

estos expedientes son adjudicaCiones y el resto son daciones en pago. Se seleccionaron de un

inventario de activos adjudicados solicitado para verificar que la entidad dotaba al menos en el

momento de la adjudicación un 10% sobre el valor bruto contable o se reftejaba por el 90% de la

tasación, el menor de los dos.

En el anejo n" 11 se incluye la relación de expedientes analizados.

Contabilización

Fecha de alta en contabilidad. En el caso de las daciones en pago, la fecha de alta del activo

coincide con la de la escrITura de dación en pago. En el caso de las adjudicaciones se aprecian

dos crITerios a la hora de su reconocimiento: en 3 casos el inmueble se ha contabilizado a partir de

la fecha de obtención del auto de adjudicación; en los restantes 7 casos la fecha de alta en

contabilidad es la de la obtención del acta de subasta, que se expide en la fecha de celebración

de la misma.

Criterio de contabilizaciÓn del alta en balance: En 18 de los 25 casos analizados el criterio es

darios de alta por el importe resultante de realizar una quita del 30% al valor de tasación

determinado por Tasamadrid, activando los gastos permitidos. En los otros 7 casos, el activo ha

sido Inicialmente contabilizado por el valor señalado en el auto de adjudicación, que a su vez se

corresponde con el 50% del valor de tasación a efectos de adjudicación. Según indican los

representantes de la caja, esta valoración inicial debería ajustarse de acuerdo a una segu nda

valoración (segunda tasación), que se realizaría al obtener la posesión del inmueble.

En 9 de los 25 expedientes analizados (el 36%) no se cumplían los criterios señalados en la

normatl'"" entonces vigente, ya que los activos se contabilizan por encima del valor que

corresponderia de aplicarles la metodología refenda en la CBE; en 15 de los 25 están

contabilizados por un importe inferior y, por tanto, más prudente que el regulado por la CirCUlar; y

uno cumpie estrictamente sus criterios.

La caja indica en este punto que los g casos de Incumplimiento no son tales, ya que el valor

contable neto del préstamo que aparece en la base de datos facilitada es erróneo y está

distorsionado debido a que en varios casos se han considerado provisiones más elevadas de las

que realmente tienen contabilizadas, debido a que han calculado aquéllas sobre el importe total

del préstamo y no sobre el importe que exceda del 70% del valor de tasación del inmueble.

En términos globales de la cartera, si tomamos el valor total neto contabilizado de inmuebles

adjudicados en el último trimestre de 2009 (1.005 ME) Y lo comparamos con el valor total que

correspondería de aplicar los criterios de la CBE 4/2004, sí se cumplirían los términos recueridos

en ésta última e incluso existiría una minusvaloración de los activos estimada en alrededor de

67,9M€. Esto es debido a que en un porcentaje importante de inmuebles, el vaior contable Inicial

se corresponde con el valor de tasación del bien con una quita del 30%.

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Además, no se observan casos en los que cabría la posibilidad de liberar provisiones específicas

en el momento de dar de alta los activos, según el siguiente criterio: {Minimo lYa/or adquisición,

Valor hipotecanó) • (7 -0,3) > (Importe bruto de deuda sin provisiones)}.

En ninguno de los 25 casos analizados se produce la cancelación de deudas y, además, el pago

de una cantidad en efectivo al deudor. Sí existen al menos 2 casos en los que unos pocos meses

antes de producirse la dación se han intentado medidas de reinstrumentación que consisten en

novaciones del préstamo que suponen, entre otros puntos, entrega de capital adicional al deudor

sin aumento de garantías. En estos dos casos reseñados, no existe provisión específica alguna

(porcentaje 0%), ni tan siquiera en la parte de efectivo entregada y destinada al pago de cuotas y

gastos de novación.

Baja de !os oréstamos en contabilidad. Durante el segundo semestre de 2009, siguiendo las

indicaciones del escrito del D.G de Regulación a las Asociaciones bancarias, Caja Madrid

"recalculó" las provisiones específicas requeridas por las operaciones morosas que cuentan con

garantía sobre bienes inmuebles, aplicando los porcentajes correspondientes sobre el importe que

exceda del 70% del L TV. Pese a ello, en un número importante de casos recogidos

posteriormente en el fichero de adjudicaciones y daciones los importes provisionados toman como

base de cálculo el saldo vivo del préstamo. En una primera aclaración, la caja indica que de ser así

se trataría de préstamos excluidos al incumplir los criterios antes referidos (no habrían Sido

considerados comO garantía eficaz, por e¡emplo), y que en todo caso la contabilizaCión de los

préstamos concordaría con la contenida en el fichero de adjudicados. Sin embargo,

posteriormente y tras realizar sus comprobaciones, han concluido que se trata de un error de los

ficheros aportados, ya que en realidad en todos los casos se realizó el recálculo, por lo que la

información contable no coincide con la que figura en el fichero de activos adjudicados. al menos

en ese aspecto.

Desde abril 2010 los representantes de la entidad ponen de manifiesto que el tratamiento contable

se ha modificado y se basa en lo dispuesto en la CBE 3/2010 Y el registro inicial se realiza por el

menor de los 3 valores (valor neto de la deuda, valor de la deuda menos e! 10% o tasaCión menos

el 10%) y únicamente se permite la activación de los gastos registrales y de los impuestos

liquidados con un mínimo de! 10%.

Por otra parte, la entidad señala que desde abril de 2010 ha comenzado a implantar un sistema

automatizado de contabilización del alta de los inmuebles y de baja de los correspondientes

préstamos, ya que hasta ese momento se realizaban de forma separada.

Va/oración de los activos en las dac,,:mes y adjudicaciones.

Los informes de tasación realizados en 2009 constituyen un elemento fundamental para la

valoración de esta cartera, ya que como se Indica anteriormente, en el 72% de los casos la

contabilización de los act~·os se realiza por el valor obtenido en estos informes, con una quita

inicial del 30%.

JIi=lE::::c.¡.:=·1\ G=~·.ERAL e,E SUP=R',lS,O~l, )EF"AF,T ,<.fiEt,rc CE I~.S"'E':::C: C'l L '2FLF:J 8 47/101 '::.A--,'" CE ;,t<-.cFIJ NFCRI,,'E DE NSP=CUÓN 283e. 20- 0093~

• • • • • '. I •

• • • • • • l· '. • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • i. • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Todas las tasaciones de la muestra analizada (50), excepto una firmada por Sociedad de

Tasación, S.A, han sido realizadas por Tasamadrid. Ninguna de las 25 tasaciones elaboradas oon

la finalidad de asesorar en casos de dación o adjudicación durante el año 2009 cumplen con los

criterios establecidos en la orden ECO/805/2003.

En la mayoría de las daciones en pago, la caja aporta al expediente tan sólo un certificado de

tasación y no el informe completo como le fue soliCItado. De esta manera no es posible conocer

ningún detalle de los criterios seguidos para su elaboración (al margen de señalar que no cumplen

la orden ECO/805/2003). En la práctica totalidad de los casos analizados se incluye un párrafo en

el que se advierte expresamente que el valor de mercado de los inmuebles podría ser inferior al

recogido en el informe.

El método de valoración empleado por la tasadora es en todos los casos el de comparación,

aunque sin tener en cuenta las estimaciones en la evolución de los precios de compraventa en el

mercado local y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo económico y sobre el estado

actual de la coyuntura inmobiliaria. Por esta razón, entre otras, no son tasaciones de acuerdo a la

Orden ECO/805/2003.

La mayoría de las tasaciones realizadas para procesos de adjudicación de activos presenta

advertencias o condicionantes que influyen significativamente en la valoración de los inmuebles,

tales como impOSibilidad de comprobar la ocupación, cargas o estado interior de la vivienda

(debidO a la imposibilidad de acceso a la misma). En las tasaciones realizadas para daciones en

pago no se producen, generalmente, estos condicionantes.

Conclusiones

Diecisiete expedientes han presentado información errónea o incompleta, subsanándose sus respectivas Incidencias, tras su reclamación, a lo largo de la realización de la revisión.

La información contable aportada por la caja para la elaboración de la muestra y su

posterior estudio es errónea, ya que de ella se desprende que no se han aplicado las

recomendaciones de la carta de la D.G. de Regulación a un porcentaje importante de la cartera de hipotecas dudosas sobre viviendas minorista. Sin embargo, una vez realizada

la revisión de adjudicados y tras solicitar vanas aclaraciones al respecto, se reconoce por parte de la entidad un error a la hora de elaborar la ;nformación y se afirma que las

recomendaciones se han aplicado en todos los casos, por lo que todos aquellos

préstamos de la base de datos de activos adjudicados que recojan un porcentaje de

provisión no acorde con dichas recomendaciones están mal informados.

El criterio de reconocimiento de actPJos en la fecha de celebración de la subasta (en el

caso de activos adjudicados) podrra considerarse precipitado, ya que en muchos casos el "control económico" referido en la Norma 9 de la eBE 4/2004 (A~a de un activo) puede

no obtenerse de una manera efectiva hasta mucho tiempo después, tal y como se

comprueba en 9 de las 10 adjudicaciones vistas, en las cuales la entidad ha tenido que

acudir a procedimientos de lanzamiento o desahucio, y en las que al cierre de la revisión

continua sin tener el control pese a haber transcurrido entre 8 y 11 meses desde la

::O'RECC'C~, GE'jEFA~ CES.JPER·,1310N D=P.~.RTA·,:I::t·.-:-O DEI'~SPF:;':=;Oe.¡ GRUPC 9 48/101 '2A..A DE M/.C)RID NFORW:: CE NSP':::::O:::'t·, n3E 2CÜl-193D

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • •

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celebración de la subasta. Los casos en que se repite esta situación de tener que acudir a

procedimientos de lanzamiento o desahucio, en términos generales, están en continuo

aumento.

Caja Madrid reconoce un resultado contable positivo indebido en un número importante

de operaciones al darlas de alta en contabilidad. Se trata en su mayoría de aquellas en las

que el criterio de reconocimiento (lIT -30%) es superior al valor del préstamo que se da de

baja, neto de proviSiones. Se debe tener en cuenta en este punto el error descrito en

párrafos anteriores, ya que en algunos casos el valor del préstamo neto de provisiones

seria incorrecto al no aplicar la carta de la OGR, por lo que el número real de casos, aún

siendo importante, se reduce significativamente.

También reconoce la caja una mayor pérdida que la requerida por la normativa contable

en la práctica totalidad de las restantes operaciones. El resultado neto, hasta diciembre

de 2009, sería de una menor valoración de la cartera por 67,9M€

La idea anterior. también contenida en el inventario de daciones/adjudicados, es que el

criterio seguido por la entidad para contabilizar esta cartera puede parecer más prudente

que el recogido en la CBE 4/2004. Sin embargo, y para contradecirlo, cabe señalar que

pese a realizar una qUita del 30%. los importes sobre los que se realiza esta reducción se

obtienen en base a informes que incumplen algunos de los principios esenciales para

obtener una cifra aproximada del valor de mercado de los activos.

En el caso de las 10 adjudicaCiones. esta segunda tasación no se ha realizado debido a

que la caja no ha obtenido todavía la posesión, pese a que en todos los casos la

propiedad se obtuvo entre octubre y diciembre de 2009. La caja informa que, de los 10

casos, en uno de ellos se ha vendido el inmueble por un importe igualo mayor a la deuda

pendiente y en los otros 9 están a la espera de lograr el desahucio del inquilino, antiguo

propietario de la viVienda.

El CTC de 30 de abril de 2009 señala los requisitos que deben reunir los informes de

tasación que utilicen las entidades de crédito para soportar la valoración de los inmuebles

recibidos para cancelar deudas. Comparando éstos requisitos con los casos analizados

se observan las siguientes incidencias:

a) Si bien no existen dudas en la identificación de los activos, en la práctica totalidad

de los expedientes de activos adjudicados no se han comprobadO características

esenciales del bien como son, a modo de ejemplo, su estado de conservación o

uso. Tampoco se ha comprobado respecto a la situación registral del activo las

eventuales cargas afectas al inmueble, excepto claro está la hipoteca a favor de

Caja Madrid.

b) La metodología empleada para la valoración ha Sido el método de tasación por

comparación. Al describir su forma de realización, en todos lOS casos vistos (tanto

de adjudiCaciones como de daciones) se hace referencia a la posibilidad de que

su valor de comercialización sea inferior al recogido en ios informes. Esta

referencia puede ven!f recogida de dos formas diferentes: o bien se estima un

valor de realización distinto y siempre por debajO del valor de tasación, o bien se

recoge un párrafo genérico en el que se indica que el valor de tasaCión, de ser

DIRECüG·J '::OEN'OR,.\,l D:: SU"'EP .... sICi~. CEJA"f'"At.'FITO D:= NSP:=CCljJ\ 1. GRUPO 8 49/101 CM!>' DE ~/"D",C. I\JFOPME )" I'.SPECC: Ó'~ ~033 2J1 ~G93ü

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • •• •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


ajustado según las previsiones de evolución de precios, podría ser menor al

determinado en el propio informe.

e) Todas las tasaciones han sido realizadas por Tasamadnd, sociedad de tasación

homologada pero no independiente respecto a Caja Madrid.

5. Análisis global de la cartera hipotecaria minorista refinanciada

Alcance

Con objeto de profundizar en la revisión y conclusiones efectuadas en la primera fase de la

inspección, se ha analizado de fonma masiva la cartera de operaciones hipotecarias refinancl8das

a 30 de junio de 2010: unas 30.000 operaciones y 5.200 millones de riesgo dispuesto. Dicha

revisión complementa los análisis de muestras comentados en los puntos anteriores 3.2.1 y 3.2.2.

Conclusión

La cartera señalada encierra una pérdida esperada muy superior a los fondos de insolvencia

constituidos (tan sólo 69 M€, apenas el 1,33% del riesgo dispuesto), debido tanto a la alta

probabilidad de impago como a la elevada severidad que caracteriza a las hipotecas afectadas,

aspectos ambos constatables ante el historial de impagos -pasado y presente- de las

operaciones, por un lado, y los altos "loan to value" de las mismas, por el otro. Respecto a la a~a

probabilidad de impago, el hecho es que un 31 % de las "adecuaciones" están impagadas a 30 de

junio (un 13% si quitamos impagos inferiores a un mes), pese a los bajos tipos de interés, al

reducido importe medio de las cuotas (más de la mitad de los clientes no amortizan al año ni el

1,5% del capitaO y a que CM está utilizando al menos 6 vías para reducir los impagos de esta

cartera (como se ha puesto de manifiesto en las muestras revisadas y detalladas en los puntos

3.2.1 y 3.2.2 anteriores), las dos primeras contractuales y las otras cuatro de hecho (ante el

escaso control ejercido sobre la red y los CNTs): carencias: cuota creciente en progresión

geométrica; excedentes abonados en la cuenta al refinanciar con el que se pagan cuotas futuras;

nuevas operaciones de activos, incluidos descubiertos; nuevas refinancfaciones; y conversión en

inmuebles a través de dac;ones y de adjudicaciones.

El resultado práctico más visible de las adecuaciones hipotecarias de CM ha sido la reclasificación

contable, hasta juniO, de unos 1.200 M€ (1.181 M€) de riesgo dudoso a riesgo normal. A destacar

que más de la mitad de esta inversión crediticia (631 M€) que había salido de riesgo dudoso no

cumplía las condiciones eXigidas (pese a estar ya muy flexibilizadas respecto a la norma) para

merecer tal tratamiento.

Además, a diferencia de lo sucedido, CM debería: haber registrado en sus bases de datos la

totalidad de las operaciones de riesgo refinanciadas (incluyendo tarjetas y préstamos consumo,

entre otras); haber conservado la fecha del impago de la hipoteca original; y haber provisionado

íntegramente los intereses vencidos "cobrados" en el momento de la refinanciación. Lo primero es,

además, fundamental para una adecuada calibración de los modelos IRB por los que se gestiona

en CM el riesgo de crédito.

CI"l=CClON GENE=lAL D'O Sl'CU;', S'C··j. CEP';'=:-. .:..t.1E'·H0 DE NSP:;CCljt, L G",UPO 3 501101 GlJ.". DE \~.>.C·R¡C. r~~CH,~E D:: l'lSFEGc:IO'l 2033 2:11 ~~&30

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Con independencia de lo anterior, Caja Madrid recientemente parece haber incrementado el

control de las refinanciaciones minoristas, mediante el análisis de aspectos hasta ahora no

contemplados cuyas bases nos comunicaron mediante una presentación (por ejemplo, análisis de

operaciones concedidas a clientes con operaciones adecuadas, con cuota creciente, etc,), así

como en la clarificación de determinados aspectos.

Asimismo, a finales de noviembre de 2010 Caja Madrid acaba de publicar en la intranet un

documento relativo al Plan de Gestión de la Morosidad (PGM), que se centra precisamente en

Intentar evitar muchas deficiencias que observamos en la revisión de la muestra: la concesión de

segundas refinanciaclones, el que se faciliten sobrantes de importe significativo. la no cancelación

de tarjetas, los cargos en descubierto, etc. En definitiva, parece que han tomado en cuenta que

las debilidades detectadas existían y quieren regular que no se produzca.

A fin de unificar los criterios que hay que seguir en la gestión de las operaciones de refinanciación,

han elaborado dicho documento resumen para que SirIa de guía para las oficinas y los centros de

recuperaciones para la tramitación de estas operaciones, en el que recoge "el resumen de las

orientaciones publicadas en los diferentes planes de morosidad y deben ser de aplicación práctica

en la tramitación de los productos de adecuación incorporados en dichos planes". Entre otros

aspectos se destaca:

• Deben faCIlitar una solución global, y por tanto es recomendáble agrupar todas las

deudas.

• La necesidad de incorporar al expediente la documentación acreditativa actualizada de

justrñcantes de ingresos, según Circular de calidad de datos de 42/2008.

• Al utilizar el simulador, procurar utilizar sistemas de amortización que no capitalicen parte

de intereses. No se realizaran adecuaciones con carencia total de capital e intereses

• Como criterio general no se concederán nuevas operaciones de riesgo a los clientes

objetos de adecuación, siendo especialmente restrictivos en los 12 meses posteriores.

Asimismo, cuando en la refinanciación se hayan incluido tarjetas o descubiertos. deben

cancelarse las mismas y los correspondientes servicios de descubierto (excepcionalmente

en autónomos, microempresas y empresas podrá mantenerse una Ifnea mínima de

financiación de circulante que permita al cliente continuar su actividad).

• Las operaciones de refinanciación a personas físicas, con los productos específicos de los

planes de morosidad, no podrán ser readecuadas. Las excepciones deben justificarse por

mejora de los ingresos y/o garantías analizando su viabilidad a medio y largo plazo.

• En la tramitación, formalización y gestión, deberán tenerse siempre en cuenta las

siguientes consideraciones:

CI':E,CClÓI\ G"t·.E=:I-L DE -SLF'OF'IIS 0'1. JEF.>.WMlB·,fTC CE II\S"E:::C!.:';;·~ L 3F:LFC· 8 51/101 C~.I¡' CE ....... .cF,D. IN=CF,/E DE N5FECClbr~ 2C:..s 201 ClCI93~

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


o El importe sólo podrá destinarse a pagar deudas en la entidad y gastos

inherentes a la operación. No podrán Incluirse operaciones de otras entidades ni

aportar liquidez adicional al cliente.

o En el caso de sobrantes del importe desembolsado o en la provisión de fondos,

se deberá destinar a la amortización parcial del principal del préstamo,

recogiendo en la formalización la orden firmada por el cliente.

o En una adecuación no se podrá incluir el pago de cuotas posteriores, ni el pago

de intereses o de capital de operaciones ya adecuadas.

o No se podrán cargar en descubierto, los recibos de préstamos ya adecuados.

e Ademés de cancelar las tarjetas y servicios de descubiertos en caSO de ser

refinanciados, deben darse de baja las Líneas de tarletas de crédito. para evitar

mantener disponible las líneas de concesión de nuevas tarjetas.

Desarrollo de la revisión y conclusiones efectuadas.

Primero.- Se trata de una cartera de clientes que tenían un perfil de riesgo elevado ya en la

formalización de la operación original (promedio añada 2005), como puede verse en:

• Que operaciones que forman el 44% del saldo dispuesto tenían la hipoteca original con

cuota creciente, quizá porque el pago de la cuota de un sistema francés les resultaba

difíci I de afrontar.

• El alto loan to value (L TV) sin corregir del total de operaciones adecuadas: operaciones

que alcanzan el 62% del saldo dispuesto tenían en junio 2010 un LTV supenor al 80%, de

las cuales un subconjunto que supone un 18% del total superaba el 100% (aunque este

alto LTV a Junio 2010 sea en parte debido al aumento de riesgo que se produce en la

refinanciación: un 8% de media).

No obstante, la corrección del valor de tasación en un 15% de meda", situaría el 82% de

la cartera con LTV superior al 80% y un 58%, 3.036 ME, tendrían un LTV superior al

100%.

25 La :::o"occión :::e! valor de taS3<~ór según 12 ciía::a ha sdo: 2m,: un Est, :2Q05 un 15%. 2mB un 2::;,*, 2(()7 J~I 25%. 2:::::::8 un 2'::~:,. La

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CI8ECOON GENE"l~.L ~= SUPEP',' S!eN. CEP,,=:-:-."J¡IE\/TD Do: NSP=CCI::'t, l. GRUPO 8 UoJA DE 1· .. t"D:::::C. 1\I~Cf'ME 8= I\lSPECC'Ó\j 2088 201 JJ93G

52/101

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BANCO DE ESPAÑA EurOsistema

• Que muchos clientes refinancian no sólo la hipoteca sino otros productos de activo (no se

ha revisado si tales productos de activo se concecían a la vez que la hipoteca).

Segundo. - Se trata de una cartera de clientes con graves problemas para pagar sus deudas antes

de la adecuación (promecio julio 2009), lo cual parece obvio dado que han tenido que retinanciar

la operación. Así:

• Operaciones que forman el 79% del saldo adecuado tenía impagos en el momento de la

adecuación. Por tanto, sólo el 21 % no tenía impagos en la hipoteca en el momento de la

adecuación, lo cual, además, no excluye que el cliente adecuado pudiera tener impagos

en otros productos de activo de Caja Madrid.

• Operaciones que fonman el 34% del saldo de la cartera (1.756 M€) estaba morosas

• Operaciones que suponen el 20% de la cartera llevaban morosas más de 3 meses (1.033

M€ con impagos de más de 6 meses)

Tercero.- Se trata de una cartera de clientes que presentan serios problemas para pagar sus

deudas tras la adecuación. Así, a 30 de Junio 2010, Y pese a que sólo han transcurrido unos 18

meses de la puesta en marcha del plan (el promedio son 11 meses), vemos que:

• Operaciones que fonman el 31 % del saldo de la cartera (1.593 M€) tienen impagos a 30

de junio 2010, porcentaje que se reduce a un todavía muy notable 13% cuando se

excluyen los impagados de menos de un mes, Y tenemos ya 344 M€ morosos Qmpagos

superiores a 3 meses), lo que supone el 7% de! saldo adecuado con un crecimiento

notable cada trimestre.

• Esas serias dificu~ades para pagar de este colectivo se producen pese a que las cuotas

son muy bajas. Veamos: a 31 marzo 2010, sólo un 62% del saldo (3,002 M€) estaba

·sano~sano", entendiendo por tal el que ni estaba impagado a ese fecha ni estaba como

dudoso con código 70 (por haberse refinan ciado estando en mora). Pues bien, de las

17.660 operaciones "sanas-sanas" de marzo, sólo quedan "sanas-sanas" en junio

15.210, con lo que desaparecen en sólo 3 meses 2.450 operaciones (el 14%) si bien

puede haber impagos técnicos. ¿Y cuánto han pagada en esos 3 meses esas 15.210

operaciones sanas~sanas?: 9 M€, lo que supone 36 M€ anuales, lo que representa sólo el

1.40% del saldo dispuesto; es decir, que pasado un año, el cliente que ha tenido que ser

refinanciado de media once meses antes debe, pese al esfuerzo realizado. casi lo mismo

que el año anterior (el 98,60%), pero además observa que su casa vale menos. ¿Y cuál es

la sensibilidad a los tipos de interés?: si ponemos que de media el cliente está pagando el

2,56% de tipo de interés (aproximadamente 1,28% de referencia y 1,28% de diferencial),

resulta que está pagando en un año sólo el 3,96% de su saldo dispuesto, por lo que si los

tipos suben 100 puntos básicos se le incrementa un 25% la cuota (alta sensibiiidad).

CI;:;:'::GCI:Ji'. G'Ot,E=;¡lL DE SLF'OP'¡IS 0'1. )EF,ilIC",f.:HJT::;' CE II\'SPE::::::IC~: 1. Spl_F8 8 CAJA CE \1I'.cFD. 1N.'-0Pf/E DE r'bF=CCl6~J 2C2e20~0093~

53/101

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Otra manera de ver el reducido importe de las cuotas mensuales es compararlas con lo

que pagarian sólo por intereses (sacamos de la base de datos SGR a 30 de juniO 2010

tanto el dato de tipo nominal como el de importe de la cuota), para ver si al menos están

pagando el 50% de los intereses. No está confirmado que el dato "cuota" de SGR sea la

cuota que realmente se está liquidando al cliente pero, si así fuera, están serían las

conc!uslones:

• Positiva: en todos los casos (29.932 operaciones), el cliente está pagando

cuotas que superan el 50% de los intereses. Cuestión distinta es si en algunos

casos es la propia entidad la que da el dinero para pagar esas cuotas,

posibilidad que veremos más adelante. Este aspecto se ve influido por el bajo

tipo nominal medio, que es del 2,56% (Euribor 1 SI O en tomo al 1,20%).

• Negativa: sin embargo, en el 59% de los casos (17.672 operaciones) el cliente

no amortiza más de 200 euros de capital al mes. Es decir, el 59% de los

clientes paga cada mes, como mucho, todos los intereses y 200 euros al mes

de capital. Esto quiere decir que el 59% de los clientes adecuados amortiza,

como mucho, 2.400 euros al año, lo que significa que el "mejor" de los 17.672

peores clientes adecuados de Ca¡a Madrid amortiza en un año sólo el 1,4% del

saldo (la hipoteca media adecuada es de 173.400 euros), pese a los baJos tipos

de interés, lo que se traduce en un periodo de amortización de 72 años.

Si subimos el umbral a amortizar menos de 300 euros de capital al mes,

elevamos el número de operaciones a 24.139 (81 %) Esto qUiere decir que el

81 % de los clientes adecuados amortiza, como mucho, 3.600 euros al año, io

que significa que el "mejor" de los 24.139 peores clientes adecuados de

Cajamadrid amortiza en un año sólo el 2,1% del saldo (la hipoteca media

adecuada es de 173.400 euros), pese a los bajos tipos de interés, lo que se

traduce en un período de amortización de 48 años.

SI por ei contrario bajamos el umbral a amortizar menos de 100 euros de capital

al mes, reducimos el número de operaciones a 8.697 (29%) Esto qUiere decir

que el 29% de los clientes adecuados amortiza, como mucho, 1.200 euros al

año, lo que significa que el "mejor" de los 8,697 peores clientes adecuados de

Cajamadrid amortiza en un año sólo el 0,7% de; saldo (la hipoteca media

adecuada es de 173.400 euros), pese a los bajos tipos de interés, lo que se

traduce en un período de amortización de 144 años.

De estas 8.697 operaciones que amortizan menos de 100 euros de capital al

mes, destacamos las 747 (2,5% del total) que no pagan el 100% de los

intereses y que tienen un riesgo dispuesto de 141 M€.

En cuanto a las cuotas mensuales "pegadas", es cierto que en la gran mayoria de las

operaciones superan los 300 euros (cuota total: intereses más capitai), concretamente en

26.351 operaciones (88%). Las que superan los 200 euros -cifra que aparece como

importe mínimo en un documento interno de Caja Madrid fechado en abril de 2010-

DIRECClbr~ ~B~=R"'L )= SU"EP,V'SI':::r.. CE"';,'IT ".ME'JTO 0= ,!·,JSF!:CCI::':t..: G=:J"O a 54/101 c;.,J,". DE ~/';D=; c. r"'FORME )¡: I~SPECC é~j 2033 n1 CC930

31i

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alcanzan las 29.154 operaciones (97%). Por tanto, sólo 744 operaciones pagan menos de

200 euros al mes (de ellas, sólo 37 menos de 100).

Estratificando:

Menos de 200 euros: 743 operaciones, 33 M€ dispuestos

Menos de 300 euros: 3.582 operaciones, 253 M€

Menos de 400 euros: 8.397 operaciones (28%), 779 ME (15%)

Menos de 500 euros: 13.875 operaciones (46%), 1.562 M€ (30%)

• El saldo rennanciado se incrementa en media un 8% respecto al momento de la

refinanciación debido a la activación, y por tanto reconocimiento, de intereses impagados,

gastos de tramitación de la novación y por la unificación de deudas personales del cliente

(tarjetas, descubiertos, prestamos consumo, etc.), lo que origina una subida del L TV de la

operación, de por sí ya elevado en las refinanciaciones. No obstante, en un 26% de las

hipotecas, el riesgo aumenta más de un 10%

% aumento ri8SQo Saldo. Hipotecas o/c· s/total 0%-5% 2.589 52,;::mf.

5%-10 % 1.049 21,40%

10'%-20 % 840 17,10% 20%-50 % 358 7,30% SO%-75% 38 0,80% 7S·};:'-100% 15 0,30% >1007::' 23 0,50% Total cartera (marzo-10t 4.912 100%

• Además, este elevado porcentaje de impagados y de morosos se produce pese a que

existen en la práctica (al margen de que la política de riesgos establecida lo permita o no)

al menos seis vías de reducir impagos y morosidad en la cartera adecuada: carencias en

contrato: sistemas de amortización de cuota creciente (que a veces ni cubre todos los

Intereses); dejar una parte del nuevo préstamo en la cuenta corriente para pagar con ese

excedente varias cuotas tras la adecuación; dar dinero tras la adecuación mediante la

utilización de tarjetas y de crécitos o préstamos o a través de la autorIZación de

descubiertos; adecuar una segunda vez; y pasar a dación/adjudicación (a veces a los dos

o tres meses de la adecuación, como en 3 casos vistos en la muestra de adjudicados -

que sólo tenía 25 elementos, de los que 15 eran daciones~; también se ha visto en 1 de

las 20 hipotecas adecuadas).

1. Existen operaciones por un saldo dispuesto conjunto de 468 M€ (9,0% de la

cartera) en los productos 13018 (422 ME) Y 13017 (46 M€), que eran los

productos específicos de recuperaciones destinados a los clientes más

problemáticos a la hora de adecuar: los que tenían ya cuota creciente en la

hipoteca original y plazos residuales cercanos a los 40 años. Dadas las

dificultades de estos deudores, el producto 13018 ("Adecuación cuota cero por

recuperaciones") no tiene límite de importe, permite todas las posibilidades de

plazo incluido período de carencia de capital e intereses hasta el 100% durante 2

años. admite tipo de interés fiJO, mixto y variable (hasta el 0%), no aplica

:J FE-=::: Ó\l GE'lEFA_ CE S.JPE=rvI318N DcP,~.RT '>'\l~t, TO ::lE l'E,PECGOr~ GR.JPC 9 C"...A )~ Mt.)RID 't·.FO::¡\E DE ¡t,S"E::CiCt\ 2J3E 2C~ 00930

55/101

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comisiones y amortiza por el sistema francés. Y el 13017 ("Adecuación por

recuperaciones") no tiene límite de importe, permite todas las posibilidades de

plazo Incluido periodo de carencia de capital, admite tipo de inte,és fijo, mixto y

variable (hasta el 0%) y sistemas de amortización francés, cuota creciente y cuota

residual, y no aplica comisiones. De los 422 M€ que hay en el 13018, hay 213 M€

en cuota creciente (que en teoría no permite el catálogo), y de los 46 M€ en el

13017 hay 10 en cuota creciente.

De los 468 M€ en productos 13018 y 13017, estaban morosos en el momento

de la adecuación 167 M€ (36%, porcentaje similar al 34% del total de

adecuaciones). Y de esos 167 M€, 111 M€ estaban impagados desde hacía més

de 6 meses.

2. Además hay que considerar que en los otros tres productos (13020, 13021 Y

13022) se permite como sistema de amortización el francés, el cuota creciente

con recálculo y, en caso necesario, capitalización de intereses. Se han

determinado operaciones por un saldo dispuesto de 289 M€ que, estando sin

ningún impago ni en diciembre 2009 ni en marzo 2010, aumentan saldos en el

trimestre (claro que puede que haya intersección con lo que se comenta en el

punto siguiente sobre los cuota creciente). Este dato de los 289 M€ no parece

congruente con que sólo haya (si es que el dato "cuota" de SGR es la realmente

liquidada al cliente) 747 operaciones con un riesgo dispuesto de 141 M€ que no

pagan el 100% de los intereses.

3. Los cuota creciente suponen a 30 junio 2010 el 55% del saldo dispuesto, 2.865

M€. En total, 14.692 operaciones cuyo saldo dispuesto se ha reducido sólo en un

0,43% anualizado desde la adecuación, lo que supone, a ese nivel de cuota,

pagar 233 años (més si los tipos suben, que están en minimos). Bien es verdad

que ese 0,43% se ve penalizado por las cuotas Impagadas, que como se verá

son abundantes.

El grueso de las 14.692 operaciones son las 8.649 operaciones de producto

13020 que tenían cuota creciente (probables problemas ya en la concesión) y la

mantienen tras la adecuación. Operaciones promedio de junio 2005 adecuadas

en Junio 2009. Creció su saldo en la adecuación un 6.2% y ahora el dispuesto se

reduce anualizado un 0,38% (263 años). Pues de este saldo dispuesto de casi

1.700 M€ de clientes probablemente ya apurados en la concesión original, que

apenas reducen un 0,38% el dispuesto cada año tras la adecuación, está

impagado más de 15 dras un 22%. más de 1 mes un ~ 5% Y más de 3 meses un

8% (estando los tipos a mínimos r,istóricos: alta sensibilidad al tipo de interés).

4. Otro método que impide que afioren impagos -descubierto en la muestra revisada

de tan solo 20 operaciones· es la de dar un excedente al cliente al adecuarlo,

J'PE::: é', GE'<ERA~ CE SJPE8',ISléN D"P¡'PTA' •. EI\ -o ElE I~,SPECC Ó'J, GRUPO::: e 56/101 Ci'...A::lE M,AJRID t"FOR\E CE It·.SPE::::O:':N 2J3E 20' ((19.3(1

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• •• • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • •

I • •• 1: • • • • • • • • • • • •

BANCO DE ESPAÑA Euros¡stema

excedente que queda en la cuenta corriente y con el Gual puede pagar varias

cuotas tras la adecuación. Está pendiente de cuantificar el uso de esta práctica.

5. Otra posibilidad usada es la de dar dinero al cliente tras la adecuación mediante

la utilización de tarjetas y de créditos o préstamos o bien a través de la

autorización de descubiertos. Está pendiente de cuantificar el uso de esta

práctica que se ha detectado en varios casos de la muestra revisada de 20

operaciones.

En un proceso automatizado, se han detectado 4.669 operaciones de activo

(desde préstamos, créditos y tarjetas, hasta descubiertos) con un saldo dispuesto

superior a 100 euros, asociadas a los mismos NIF que los hipotecarios

adecuados, con el requisito de que tuvieran fecha de concesión posterior a la de

la (última, en su caso) adecuación. Estratificación:

Más de 2.000 € dispuesto: 474 operaciones de activo

Más de 1.200 €: 687

Más de 1 ,000 €: 830

Más de 800 €: 1 .056

Másde600€: 1.418

Llama la atención la proliferación de préstamos Monte Piedad de pequeños

importes: de las 4,669 operaciones, 898 cotTesponden a este tipo de préstamos

y su importe medio es de 563 €.

Por otro lado, y también mediante proceso automatizado, se han cruzado todas

las operaciones de activo (inCluyendo descubiertos) de los clientes adecuados

con la base de datos de aquellos clientes adecuados que no estaban impagados

a 30 junio 2010 (operaciones que sumaban el 69% del saldo dispuesto

adecuado). Como resultado, hay 1,311 descubiertos superiores a los 100 euros,

lo que representa el 4,4% de las 29,934 hipotecas adecuadas, por lo que se

podría decir que las operaciones adecuadas que o bien estaban impagadas a 30

junio 2010 o bien eran titularidad de una persona que contaba con un

descubierto superior a 100 euros, sumaban el 35% del saldo dispuesto

adecuado.

En este segundo proceso automatizado realizado sobre los adecuados que

formalmente estaban al día en los pagos a 30 de Junio de 2010, también se han

detectado:

602 créditos (49 concedidos en el primer semestre de 2010)

2,220 préstamos (528 en 2010 y 479 en !a segunda mitad de 2009), de

los cuales la gran mayoría eran pequeñas cantidades del Monte de Piedad

CI"l~GCl2t, G::~.E:::;AL DE -SLP;'P,'IS 0'1. JEI= .... R":""¡:.~.:ENi.::;, CE II\.S"ECC:O' 1. SFlFD E· CAJA CE \1ACFD. iN='C-FriE DE N5P:;cabN 2C:38 ~01 OÜ93~

57/101

320

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3.076 tarjetas con saldo dispuesto superior a los 300 € (125 dadas en

2010 con un saldo dispuesto medio de 1.250 euros y 93 concedidas en segundo

semestre 2009 con un saldo dispuesto medio de 1.454 euros).

Con la información de este segundo proceso automático, se han seleccionado las

21 operaciones de activos concedidas en el primer semestre de 2010 a los

clientes hipotecarios adecuados, todas ellas operaciones con un riesgo dispuesto

superior a 800 €. La conclusión es que en el 76% de los casos o bien se ha

utilizado la nueva operación de activo para regularizar posiciones del cliente que

estaban vencidas en el momento de la adecuación o bien el cliente tiene en la

última fecha revisada posiciones vencidas.

6. Una segunda adecuación, aunque esté prohibida como política de riesgos,

también ayuda a reducir la morosidad de esta cartera. Está pendiente de

cuantificar esta operativa, que también se ha visto en un caso de la muestra de

20.

7. Otra vía que reduce el número de adecuaciones impagadas (y morosas) es la del

pase a dacíónladjudicación (a veces a los dos o tres meses de la adecuaCión,

como en 3 casos de la muestra de activos adjudicados/recibidos en dación, pese

a que la muestra era de sólo 25 elementos; también se ha Visto en un caso de la

muestra de 20 adecuaciones). Tampoco está cuantificado.

Cuarto.- Si la capacidad de pago es escasa y muy sensible a subidas de tipos, la garantía real

tampoco constituye un mitigante de gran calidad. Sin actualizar los L TV, el 19% de ia cartera (980

M€) tiene LTV superior al 100%, dejando al descubierto 56 M€ de riesgo. Si corregimos todas las

tasaciones el 25%, las cifras se disparan al 62% de la cartera (3.215 M€) Y un descubierto de 462

M€. Y si se corrigen los valores de tasación según el año (5% en 2004, 15% en 2005. 20% en

2006 y 25% en 2007 y 2008). el resultado es muy similar al anterior: 58% de la cartera y 430 M€

descubiertos.

En parte. esto se debe a que al adecuar se incrementa el riesgo hipotecario por refundirse en esta

operación otros riesgos y los gastos de la reestructuración. En operaciones que forman el 26% del

saldo dispuesto, el incremento fue superior al 10%. destacando de éstas aquellas operaciones

(169 M€ de saldo dispuesto hoy, el 3% del totaO que registraron aumentos de riesgo superiores al

35~/o"

En este asunto del Incremento del riesgo, en el momento de cada adecuaCión el saldo dispuesto

total concedido fue de 5.242 M€ (5.190 M€ hoy), con un aumento de 368 M€ sobre la hipoteca

original (+7,0%). Desconocemos la aplicación de esos 368 ME porque desconocemos qué otras

operaciones de activo se cancelaron pese a que lo hemos solicitado reiteradamente.

DiREO:::lbr~ :3HERAL. ::lo: S'..PER\'iSICk CE='A''lTiV,1E'<TO o:: iNSF;::Caot, i G:U=D a CAl"'::lo: ~':A!J"I D. I~,FORM= ::lE II~S"'ECC Oj"·¡ 2033 2J1 CC930

581101

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Quinto.- Contablemente, sin embargo. la cosa funciona bastante bien para CM. Se han "curado"

(pasado de dudoso código 70 a normal) operaciones que a 30 junio 2010 tenían un saldo

dispuesto de € 1.181 M€, de las cuales 631 M€ tenían impagos de más de 6 meses en el

momento de la adecuación (para las que se requiere un tratamiento contable específico).

Destacan los 256 M€ que llevaban más de un año sin pagar antes de que fueran adecuadas.

Por otra parte, hay 2,561 operaciones (468 M€ saldo) que permanecen dudosas con el código 70

pero, curiosamente, sólo la mitad son adecuaciones del 2010, lo que quiere decir que la otra

mitad son operaciones que llevan adecuadas más de 6 meses y, sin embargo. siguen como

dudosas con código 70 (requiere explicación). De los 468 M€ de saldo con código 70, 309 M€

tenían impagos superiores a 6 meses en el momento de la adecuación (requieren tratamiento

contable específico"). En relación a estos 309 M€, Y vol'Jiendo al tiempo que llevan adecuadas las

operaciones, vemos que a 30 de junio 2010 hay todo tipo de casuística que requiere una

explicación: operaciones al día adecuadas en 2010 (normal: se están curando), operaciones al día

adecuadas en 2009 que suman 15 M€ (¿son segundas refinanciaciones?), operaciones morosas

adecuadas en 2009 (81 M€), etcétera,

Sexto,' También desde ei punto de vista contable, hay que destacar que las proviSiones de ia

cartera hipotecaria adecuada de CM (5.190 M€) a junio 2010 son de sólo 69 M€, lo que supone el

1,33% de los 5,190 M€. De los 69 M€ de fondos de insolvencias, 39 M€ era fondos específicos y

30 M€ eran genérica.

Hacemos a este respecto tres comentarios: (a) ese 1,33% de cobertura es sólo ligeramente

superior al 0,80% que sería la genérica de la CBE 4/91 (hay un 40% de saldo con L TV sin corregir

menor al 80% y un 60% que sí lo supera): (b) por cada punto porcentual que la pérdida real de

esta cartera adecuada supere el 1,33% de cobertura, se produce una pérdida de 52 M€ para CM

(y escenanos para esta cartera de PO y severidades relevantes parecen razonables); y e) la pérdida

esperada de la cartera adecuada a junio 2010, quitando de la misma los morosos y los dudosos,

es según un cuadro de segmentación que nos facilita Riesgos del 3,46%, lo que supondría que

faltarían 110 M€ de provisiones (si metemos los adecuados dudosos, la pérdida esperada se eleva

al 5,55% Y el déficit a 219 M€),

Séptlma.- Contalblemente, por tanto, habría que lograr un mayor rigor en la clasificación y en la

cobertura de estas operaciones.

• En primer lugar. señalando que no se apliquen las condicionesftexibles si no se dan los

requisitos establecidos:

1. Se han curado a 30 de junio operaciones por un saldo dispuesto de 631 M€ que

tenían impagos de más de 6 meses en el momento de la adecuación. Como no

cumple ios requisitos para aplicar el tratamiento flexible, habría que dejarlas en

26 26 ha ¡::ae;tado CO,.. la 8~tiC:ad que est2S ::::p€r9::::iO:les ne ::::eber sc..lir ::le 'T!':X858S ¿ 1:=:8 El reses, s;~:'.) :)w~arlec:e< otros <3 ¡eses €~

sut€standac.

DI'lECaa~ GENER..:..L DE ~'PER'.' SiCI\.. CEc..;:rr.úJ'.'IE··HO O:: NSP"CCI:::-h! G":'_IPO.3 59/101 C,'"J". DE "'~AQRIC. r·.FCf'ME D:: I'JSPECCiÓ\I 2033 201 JJ:;;~C

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mora (con la fecha de impago original) hasta que estén rehabilitadas, es decir, se

hayan percibido los intereses ordinarios pendientes de cobro.

Como postura intermedia, habría que dejarlas en subestándar los siguientes 6

meses para entonces, de no haber impagos, pasarlas a normal. En tanto

estuviera como subestándar, habria de cubrirse al 10% la base provisionable: el

importe de! riesgo menos el 64% del valor de tasación de la base de datos (se le

resta al valor de tasación un 20% por ser vivienda y otro 20% por no estar

actualizada la tasación). Cajamadrid ha cifrado en 170 ME el saldo dispuesto de

las operaciones vivas y ya curadas a 30 de junio 201 O que a 30 de septiembre de

2010 llevaban menos de un año adecuadas, cantidad a la que habría que sumar

aquellas operaciones que, habiéndose curado en el tercer trimestre de 2010,

tuvieran impagos de más de 6 meses en el momento de la adecuación (una parte

de los 309 M€ que se comentan a continuación).

El mismo tratamiento hay que dar a futuro a los 309 M€ que a 30 junio 2010

tenían código de insoivencias 70 y que en el momento de la adecuación llevaban

6 meses impagadas, para que no pasen de dudoso a normal a los 6 meses de la

adecuación (podría halber morosas en esos 309 ME).

2. Respecto a que al menos paguen el 50% de los intereses, parece que se cumple

en todos los casos a falta de confimnar qué supone el campo "cuota" de SGR

(cuestión distinta es si en algunos casos es la propia Cajamadrid la que da el

dinero para pagar esas cuotas, posibilidad que veremos más adelante). Además,

este aspecto se ve in~uido por el bajo tipo nominal medio, que es del 2,56%

(Euribor lS10 en torno all ,20%).

3. En lo relativo al periodo máximo de aplazamiento de cuotas (18 meses), no

tenemos datos, si bien parece que no hay ninguna cuota cero ni ninguna carencia

superior al 50% de los intereses (más ailá de que la cuota en algunos casos se

pague con dinero de Cajamadrld). Sin embargo, sí sabemos que el simulador

permite carencias de hasta 24 meses (y razones geométricas de hasta el 1,06%

en los cuota creciente que, si realmente no se están aplicando, no entendemos

por qué el simulador las admITe).

• En segundo lugar, señalando que, Incluso en los casos en que si se daban los requisITos

establecidos para aplicar el tratamiento flexible, no se ha aplicado íntegramente el

tratamiento flexible, que por ejemplo establecía:

1. "Intereses no cobrado re~nanciados: en ambos casos la parte de intereses no

cobrados que se abonan a resultados se dotan al 100%". Se les ha requerido en

varias ocasiones a Caja Madrid pero no han actuado en consecuencia, ni siquiera

nos han facilitado la cuantificación. Les hemos preguntado si, tras la reforma de

abril de 2010, los sistemas informáticos permiten un tratamiento automatizado de

esta circunstancia, y nos han respondido que si.

2. "Impagos posteriores: en casos de impagos posteriores la operación se tratará

como morosa con fecha de antigüedad la inicial". Entendemos que esto sólo es

CI=:=ca~J GEt·E'IAL DE SLPEF',' S o,". DEPol,?-.4MEr·.rrc, DE NSPECCICl, 1. SRtFO S C;\J.". DE \{'o.DRIL::. 1"~=~Ft;E o:: I'.ISFECü()'1 2038 201 ~JS3C

601101

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BANCODEESPAÑA Eurosistema

aplicable a las que se adecuaron estando morosas pero tampoco nos consta que

lo estén aplicando. También les hemos preguntado si, tras la reforma de abril de

2010, los sistemas informáticos permiten un tratamiento automatizado de esta

circunstancia, y estamos pendiente de recibir respuesta.

Octavo. - Las políticas crediticias son tanto más eficaces cuanto mayor sea el grado de

cumplimiento de las mismas, para lo cual resulta esencial la correcta instrumentación de las

políticas, una adecuada transmisión a quien ha de aplicarlas y el establecimiento de unos sólidos

procedimientos de control. En este último aspecto, podría hablarse en la teoría de un control a

priori -idealmente automatizado, en la medida en que pueda implantarse en los sistemas

informáticos- que habría de complementarse con un control a posteriori.

No hemos constado la existencia de medidas de control a priori pero, por el contrario, sí hemos

detectado que, por ejemplo, los excedentes que reciben algunos clientes adecuados no se aplican

automáticamente a la amortización anticipada, o que es posible que las ofiCinas concedan una

nueva operación de crédito en los 12 meses siguientes a la adecuación, o que los sistemas no

bloqueaban una segunda adecuación. Otro ejemplo de falta de control a priori, en relación con

que se cumpla la política de que no pueda haber readecuaciones, es que la gestión (procesos,

responsables) ante el impago de una hipoteca adecuada es la misma que ante el impago de

cualquier otra hipoteca.

Por otra parte, hemos ~sto que el control a posteriori del cumplimiento de la política crediticia

establecida en relación a las adecuaciones no se ejercia desde Riesgos, área en la cual, por

ejemplo, no se disponía de información (o al menos no aparecía en las informes de adecuaciones

ni se nos facilitaba) sobre el número de casos en los que se había dado al cliente un excedente en

el momento de la adecuación, ni sobre cuántas readecuaciones se habían producido, ni respecto

a cuántos clientes adecuados habían reCibido posteriormente otro producto de activo (o

descubiertos) ni acerca de cuántas adecuaciones habían terminado a los pocos meses en una

dación con el consigUiente derroche de recursos. Por lo que nos comentan, este control se deja

en manos de Auditoría interna.

No es de extrañar, por tanto, que hayamos constatado que no se cumplen tres aspectos

esenciales de la "polftica" de adecuaciones: hemos visto, pese a la mínima muestra revisada,

varios casos de excedentes de financiación muy superiores al 0,5% supuestamente establecido,

en los que además no se aplican dichos excedentes a la amortización anticipada de la nueva

operación; en muchas operaciones la cuota a pagar es ;nfenor a los 300 euros mensuales que

teóricamente constituirían el mínimo recibo; hemos verificado la existencia de "readecuaciones".

No obstante lo anterior, a raíz de las refleXiones planteadas sobre este particular a la Dirección de

Riesgos, se nos comunica en octubre de 2010 que el Área de Políticas y ModelOS de Riesgos de

la Dirección de Riesgos va a asumir la función de controlar el cumplimiento de ¡as políticas

crediticias.

CI"I"caÓN GEl'-.FIAL DE SCPEFi',' s,e'j. CEP;;'i~,~'.1E~fT:::' DE NSP'::::CI:':·,,- 1. GPL'PO 3 61/101 C.f.J~. DE ['.1"DR!C. 1"~~OFt,1E o:: ¡"'lSPB-'C'O'l 2033 2.J1 J~;30

• • • • • • • • • • • • • • • • ,. • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


6. Segmentación

6.1. Procedimiento general seguido en la segmentación"

Metodología y objetivo

Partiendo de la base de datos de exposiciones de Caja Madnd (de aquí en adelante, SGR), se ha

estratificado el riesgo uti:izando come eje primario el segmento interno de la entidad: hipotecas,

consumo, grandes empresas no promotoras, grandes empresas promotoras, pymes y

microem presas , Se ha elegido SGR por ser el repositorio consolidado que se usa para generar la

información de gestión de riesgo de la entidad, siendo los segmentos mencionados arriba los que

la propia entidad usa en sus informes como eje básico a efectos de consumo de capital de los

modelos IRB, Por tanto contiene toda la información sobre los parámetros de riesgo (PD,LGD) de

las operaciones,

SGR está estructurada como una base de datos de operaciones, a la que se añade la información

básica de la identificación personal del acreditado y toda la información derivada del modelo que

se le aplica, Basamos buena parte de nuestro perfilado de los grupos de cada estrato en esta

informaCión de modelos, requiriendo a la entidad, cuando fuera insuficiente, Información extra con

un modelo de datos adaptado para cada segmento y completando en algún caso con la

informaCión contable que provee el inventario de información crediticia que se nos proporcionar

trimestralmente y que hemos conciliado en múltiples ocasiones con el M-1,

Partiendo de esta información caracterizamos para cada segmento un conjunto de grupos

homogéneos, de los que presentamos un conjunto de resultados que permiten evaluar la calidad

y cantidad del riesgo asociado, Hemos seguido una estrategia de "sacas", de manera que

partiendo del total, fuimos extrayendo subconjuntos de operaciones con características comunes,

presentado de cada grupo los siguientes datos: saldo dispuesto, EAD, pérdida esperada, capital

regulatario, provisión específica y genérica.

Pondremos como ejemplo el segmento de grandes empresas promotoras. Definimos en la

estratificación dos niveles, En el primero de ellos, sacamos del total de operaciones de cada

segmento aquellas que consideramos ya clasificadas como problemáticas:

• Grupos SIA

• Grupos dudosos

• Grupos subestándar

• Acreditados subestándar sin grupo

• Grupos refinanciados

• Acreditados refinanciados sin grupo

27 =1 :Jr:JC9SO de S69""",En~8'=.iÓr se ~'¿ rea izaJ:J m~.jj2:t€ el trB'a",ientCl :,fcrm¿tic::: :::6 fiche'.::::s P:Y 8a1o:;; del 2..:ditv info-:-átco JClS€ Cabs

P qClfr8s. El esta:) eci'-n€n:c de 1 :res '¡ cuar¡tif cación d8 :::uebrantc '12. s do responsal::i:idad del_'e'e de gru¡::o,

~033 2018~93C

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Sucede con esta metodología que en la pnmera saca -grupos SIA-, se incluyen acreditados de

gnupos dudosos, resultando que al haberlos extraído del total, en la segunda saca -grupos

dudosos-, no estarán todos aquellos grupos dudosos, sino sólo aquellos que no pertenezcan a

algún grupo SIA El orden en el que vamos extrayendo cada saca es el orden de su importancia

según nuestro criterio,

Una vez extraigamos estos acreditados del total, tendremos una cartera de operaciones no

problemática y clasificada contablemente como nomnal, aunque en las "sacas" anteriores también

existen saldos clasificados en normal, Es el segundo nivel de nuestra estratificación y nos

basaremos en información de otro tipo para su claSificación, Para el caso de grandes promotores

le pedimos a la entidad una base de datos en la que para cada operación del segmento, se definía

la finalidad de la operación --suelo, promoción, otras-, el estado del suelo -sin definir, con licencia,

urbanizable, no urbanizable, urbanizado- o el avance de la promoción SI correspondía, Definimos

en este caso tres sacas: promoción en curso, suelo y otras financiaciones, desglosando esta

última a su vez en operaciones con rating mejor y peor o igual que BBB, Y estas últimas por

finalidad.

Para cada selección hemos calculado también su ratio de morosidad; para ello es necesario

entender que cada saca es simplemente una seleCCión de operaciones que cumplen un conjunto

de características en la base de datos. Definimos este rat;o de morosidad como la comparación

entre el saldo dispuesto en cada subconjunto y el saldo dispuesto del subconjunto que resultaría

si extrajéramos las operaciones que cumplen las características oportunas en la cartera de

dudosos del segmento. Este ratio nos permitirá decidir si las decisiones sobre la caracterización

de cada saca han sido oportunas, es decir, a medida que filtramos riesgos de la cartera normal,

los segmentos remanentes llevan asociado un ratio de morosidad superior.

Conocidos ei saldo dispuesto, la pérdida esperada, la pro,;sión y el ratio de morosidad de cada

saca, procedimos a su vez a profundizar O clasificar las operaciones según nuestras necesidad -

por tipo de producto, por rating, por LTV, etc-, hasta llegar al nivel de granularidad deseado.

obteniendo grupos homogéneos a los que podamos aplicarles una severidad media y, así, decidir

si la proviSión es suficiente.

En el siguiente cuadro se puede seguir la evolUCión de las extracciones y los datos de número de

operaciones, saldo dispuesto y exposición del ejemplo descrito.

DIREOOON ::;ENER"-L:)2 SU"'ERV SICr-... CE'::>",:rr~.I.'E··no Do: NSP:;:ca::: ..... 1. G=uPO 3 CAJA DE r,,!.l,[o"i c. I\jFOF~.'E 8:: I'lSFECC::Ó'1 ~03a 2Jl O~93(O

63/101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Ofras en euros

D PECe O'~ SE'l:F"'_ DE S.PE::rdSI:)t.; DE:l,l.f1T"-\1;:::1\ TO JE 1'13PEoXIÓN G::¡j::>() 3 64/101 CAJ", :E t¡'A)8,D ¡t,FO"lM:: DE I~.S='EC;::::CI, 2C1Je 2C1 Ct930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


DESCUENTO COMERCIAL 19L 27.556.357 36.328.875

FINANCIACION COMERCIO EXTERIOR 5 19.755 19.755

UNEA DE COMERCIO EXTERIOR 3 O 15.235

UNEAS DE AVALES 7796 412.702.104 435.413.826

UNEAS TARJETAS DE CREDITO 3.492 1.088.835 7.779.995

PRESTAMO ;,111 450.258.496 462.314.C78

SINDICADOS 29 150.565.627 151.183.932

197.413.098

Información específica para colectivos concretos.

Corno parte de la estrati~cación y para poder analizar algunas de los segmentos con más

profundidad, se ie solicitó a la entidad información relativa a dos segmentos especialmente

Importantes: las operaciones que forman parte del cuadro de distribución de riesgo de crédito que

envía trimestralmente ia entidad al Banco de España y las re~nanciaciones de hipotecas de

minoristas. Se realizaron tareas básicas de conciliación de estos segmentos con SGR.

1. - Conciliación del cuadro de distnbución de riesgo de crédito

Se le solicitó a Caja Madrid un inventario de las operaciones que conformaban el cuadro de

distribución de riesgo de crédito a 31 de diciembre del 2009. Fue necesario que incluyeran el

epígrafe en ei que vienen clasificadas dentro del estado, pues no era posible a partir de las bases

de datos que manejábamoS reproducir el algoritmo de clasificación. También se le pid,ó un listado

de suelos y promociones con las operaciones asociadas. De la conciliación entre las tres bases

datos surgió una discrepancia que se concreta en que de las operaciones clasificadas como

suelo, 578 millones de euros no tienen correspondencia en el inventario de suelos, habiendo 272

millones de euros que no tenían correspondencia en el inventario de promociones. La entidad

justilicó estas diferencias identificando los problemas que las causaban, pero no fue capaz de

completar la información operación por operación.

2. - Concihación de las operacli)nes hipotecarias de minorista refinanciadas

Conocidas como "adecuaciones" en la entidad, le solicitamos al departamento de gestión de

riesgos una extensión a la información que ya aparece en SGR a fin de poder analizar este

segmento de manera individualizada y con mayor profundidad. En concreto, todo lo relativo a la

situaCión contable de la operación origen: días de impago, saldos vencidos y no vencidos, fecha

de la formalización de la refinanciación, situación contable en el momento previo a la

refinanciación, canal de contratación o fecha de la contratación. También se incluyeron algunos

datos sobre la nueva operación refinanciada: saldo concedido -incluye la hipoteca original y,

normalmente. otras operaciones de consumo-o cuota -geométnca o constante-, días de impago y

situación contáble.

SIC¡::::CI:::,t·. G=:hE'V'.L DE SlP"P','IS á'l. ::JEF'.",R-¡:"t¡ENT::' e'E It..JS?E(::::lé~, L GF'I~'F:::-::' 65/101 CAJA. DE \1i>.cPD. Ir~=':::'Ft¡E DE NSFEcaór~ 2C38~o,ü<m~

32.3

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


6.2. Conclusiones de la segmentación

Para una cartera de unos 125.000 se obtuvo un quebranto neto de fondos específicos en un

horizonte temporal de dos años de 5.560 M€, de los que 3.597 M€ corresponderían a

necesidades de los acreditados más problemáticos que serían:

Dudosos y subestandar. En estos acredITados surge mayor necesidad de fondos debido a que se ha estimado su quebranto económico final que supera al contable que viene determinado bien por el calendario o por una provisión subjetiva prudencial mínima (ej.: en los subestandar esta provisión es del 15% o 10% si existen garantías).

Acreditados en nonmal que se han considerado "residuo", es decir, cartera con una probabilidad de impago más alta.

A continuación se expone el cuadro resumen' Queb. Neto Dud. +

Residuo SUB

Queb. Oueb. Exposi Queb. Prov. neto 2 Caro

cion % Bruto % Esp. años (a) % Total Dud Hipotecas 5(.154 459-(: 1.578 2,8% 373 1.205 2,1% 725 ""-56 Gran empresa (no prom.) 21.355 ~ {'fe éXJ7 2,4% 72 435 2,0% 173 35 Promotor (GE+pymesl 19.4D8 ib% 3.588 ~8,5% ~362 2.226 11,5% 1.734 1.212 Pymes no promotor 14.354 ~ 1 r;/c 1.[03 7.0% 244 759 5,3% 447 213

Finane. especializada 6.073 SS'; 223 3.,'% 7 166 2,nó 63 5 Consumo 2.958 2% 476 16,"1% 107 369 12,5,:}"0 206 130

Autonomos 1.775 1% 159 9,0% 32 127 (,2% 69 32 Microemoresas 2.808 2% 331 1 ~ .87~, 58 273 9,7% 180 63 Total 125.885 ~OO% 7.865 62~/é 2.255 ,.>.': 11_

4.4% 3.597 2.146

Las exposiciones a las que correspondería el quebranto de 3.597 M€ Y su s~uación contable se

detallan a continuación:

Cartera Cob

De lo anterior pOdría deducirse que existirían nesgas a clasificar a subestandar por la diferencia

entre 13.968 M€ Y 5.217 M, unos 8.481 M€, al considerarse carteras residuo donde el nivel de

quebranto supera en todos los casos el 10%. Destaca la cartera de promotor con unos 3.923 M€

de exposición que tendría que reclasificarse.

CI"I:='wóN GB'JE"I,~.L DE SLPEf".' S ó>.J. CEP"'''l~AME"fT:::' o¡;: NSP=:::Cl-2t, 1. SRUFO;:3 66/101 CAJ.~. DE "-l"DRIC. I'F:::Rt/E 0= I\lSFECC;IO·~ 2033:::01JJS3C

Queb. Car.

Resid uo 259 138

522 23L

58 76 37

117 1.451

Cob

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Respecto al quebranto de exposiciones dudosos, al haberse realizado un tratamiento de grupo de

acreditados, a efectos de calcular el quebranto se ha considerado arrastradas con PD 100% tanto

las exposiciones en normal de acreditados con algún saldo en operaciones dudosas, como las

exposiciones de sociedades aunque no tuvieran saldos dudosos. Proponer la clasificación a

dudoso de estas exposiciones sería complejo, con lo cual podría plantearse clasificar aquellos

saldos en normal de acreditados dudosos, también como subestandar, es decir, otros 3.128 M€.

Diferencia Diferencia Ex¡:os.Dud'JSas Exoos.SLJB

HiPOtecas O 718

Gran empresa no prom 21 596

Promotor (GE+pymes) 2.076 3.923

Pymes no promotor 1.031 1.211

Financ. especializada O 250

Consumo C 519

Autonomos O 322

MicroemDresas e 932

Total 3.128 8.481

Estos ajustes se realizarán en el marco del proceso de integración.

En la medida que se ha realizado en paralelo un análisis individual de acreditados con impacto en

reclasificaciones y déficit, este último, unos 577 M€ debe restarse del quebranto de la revisión

estructural, yen particular se minoran de los 3.597 M€ de quebranto de la cartera problemática.

Défic:t anáisls ird-vid.Jal 577 Ouebranto cartera residL.cs heta de análisis ind vidL.al\ 3.020

(a) Total Ajustes insolvencias 3.597 (b) Queb;-an:o neto resto cartera CI"edit'cia no residuo 1.963

(c)=(a+b) Total Quebrantos 2 años inversión crediticia28 5.560

En los siguientes cuadros se refleja la conexión entre clasificación de la cartera y la clasificación

desglosando análisis individual y por segmentación:

23 En realida::: 9 r8::ult¿d~ to:al de 13 S&;rne.-,tación fue de 5.560 ME, a los cuajes se le han ~estado los ajustes de análisis individual. 577 M€.

'1 en COI'lcreto de la parte de quebrarlto mas pmbabie (3.597 ME).

),P,EC:::: Ó, GE'<EF;'~ CE SUPEi'I':ISlá-j D~P¡'.FT;'··.Et, ~o CE I"ISPECC'O·~; GRUP::: ~ 67/101 C..>,.."" DE MADRID NFOR\1E CE 't·~SP2:::CI;:';,t.,¡ n3E 2C' (<..1930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Clasificación de la cartera Millones €

.1.%

I .rge n. I total I Normal Subest. Dudoso Total Normal Subest. Total

'otal cartera revisión . 4.24, 2.154 1.818 8. 14 7% 2.106 3. 2. 8.214 1.173 225 28 1.L26 1% 696 " 1.426

Pymes 187 O O 187 0% 66 187 , - - - - - -

~ - - - - - - -

5.602 2.379 1.846 9.: 17 8% 2.868 3.742 3.217 9.827

>!neto de I 9.965 131 .098 .194 9% 6.'03 _ 3.057 2.034 '1194

19.685 142 102 19.929 16~, ).545 420 O '9.965 I I I 6.049 24 6. 73 5% 5.789 260 24 6.073

Pyll'es 13.414 22.3_ 530 14.167 11% 11.293 1.385 1.489 14.167 Hi , I 51.312 22El 3.551 57.154 45,', 50.543 iO 3' ¡¡ 57.154

2.642 O 3'6 2%6 2% 2123 9 , ,y 4.316 267 4583 4% 3062 SUMA 107.383 2.787 5.888 116.058 92% 98.458 9. i5 7.804 No. TOTAL 112.985 5.166 7.734 125.885 ("» 100% 1.326 13.697 11.021

2.640

Estimación del déficit de provisiones Millones € Segmento I analizado Provisión constituida Provisión estimada Déficit de provisión

Subest. Dudoso Total Subest. Dudoso Total Subest. Dudoso Total cartera revisión individual Promotor 32L 646 970 .:1.67 953 '.420 143 302 Corocrativa 29 7 36 87 42 '39 58 35 Pmes O O e 9 31 30 9 31 H'ipotecario minonsta -Resto - - -SUMA 353 653 1.006 563 1.026 1.589 210 373

$eamentación Promotor 5 388 393 384 1.293 1.677 379 910 Ccrporativa 16 20 36 95 20 106 80 O Financiación Esoecia!izada 8 7 7 58 12 70 58 5 Pfmes 33 211 244 258 393 661 225 182 h'iootecario minonsta 55 315 373 324 774 1.098 269 4ó6 Consumo O 107 107 15 237 313 76 130 Microempresas y autónomos O 90 90 154 185 .339 154 95 SUMA 109 1.141 1.250 1.350 2.914 4.264 1.241 1.773

TOTAL 487 1.794 2.281 1.967 3.886 5.853 1.451 2.146

ADJUDICADOS 319 469 I Total

2~ (1 Fiesgo ::;iSPU9St:::: Qt'os sectores resi:::ent9s (=1='":;;. 4 2 de ~~1-1: ~ ,t..justes ~o.' vao'.:;.cíón C=píg_ 4 2.'0l1 + Ot'o~ 39:::to'es n::: r9sicentes

(4.4 :::81 \1- ·-1 ->- .. '\ustes ','2.caci:jn {4.4.9:, 'i FiesgJ d9 'rma icpig, . Fesgos c:::nth;~w,t€s'l

JIHE::::crOI\ G=~.ER"L e'E '::UF'OR·.·lSI0~J, );:F."FTAl-IEt·rc CE II\S~C::': O'~ L GPLP:J 8 ::::>../. DE !.'IADRD NFCR"'~E CE t.J3P::::::CI:JN 28~E- 20' 0093J

661101

Total

44ó 103 30

--

577

1.289 78

63 4'7 725 206

249 3.020

3.597

150 3.747

2958 4583

116.094

125.921

2.640

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • i. • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


6.3. Segmentación de la cartera hipotecaria minorista.

A. Resumen ejecutivo

Cartera de 57.154 M con un consumo de capital y pérdida esperada regulatoria del 5%.

Prov. Prov. Prov- % Dalos a 31-12-09

Imp. Esp. Gene %COB. PE % PE Reg. PE Capital % Cap. Cap.+PE

A. Cartera dudosa 3.551 318 O 9,0% 696 19,6% ·378 354 10,0% 29,6%

- A.1. Dudosos no refinanc. 2.622 253 O 9,6% 509 19.4% -256 241 9,2% 28.6%

- A.2. Dudosos refinanciados 929 65 O 7,0% 187 20.1% ·122 113 12,2% 32,3%

B. Cartera refinanciada normal 3,575 O 29 0,8% 125 3,5% ·96 411 11,5% 15,0%

C. Cartera normal sin refino 50,028 55 249 0,6% 174 0.3% 130 1.109 2,2% 2.6%

de la que: Subestándar 2.291 55 O 2.4% 19 0,8% 36 118 5,2% 6,0%

Total Cartera 57.154 373 278 1,1% 995 1,7% ·344 1,874 3,3% 5,0%

Cartera con un perfil de riesgo muy alto (ver anexo 13 con nota adjunta "Perfil y origen") que

queca refiejado en que un 14% ha presentado dificultades de pago (el 8% ha hecho delault y

el 6% ha sido reestructurado) y otros 4% en subestándar tiene una alta probabilidad de hacerlo.

En total un 18% puede calificarse de problemática Estos porcentajes no cambian apenas

después del proceso de segmentación, aunque si se propone una clasificación adiCional a

subestándar debido a la cartera refinanclada que por su alto perfil y parte de ella no puece quedar

en nonma!.

S¡tuaCiÓ'l act~al Clas ficación cespués segrí.

rop. :;'0 sltotal Acurr. IfTlp. % sltota· .A.cum.

Duoosa 3.551 6c." " 6% 3.551 60.." ."c· Ru' o"

Adjudicados 985 2% 8% 985 2% 80.." "

Reflranciada 3.575 6S·~ 14% 3.575 6% 14%

de.l que sub estándar O 0% 0% 1.039 2%

3ubestándar 2.291 4% 18"7;:, 2.021 3% 17%

Total cartera problemática 10.402 18% 10.132 17%

Total Inversión + Adjudicados 58.139 100% 58.139 100%

Pro-mem.: Total Subestánda' 2.291 4"' ., 3.060 57::'

El quebranto bruto dos años (2010 y 2011) en la segmentación ascendería a 1.578 M, un 2,8%,

y a 1.275 M neto de fondos específicos de 373 M. Se ha estimado una cartera de 3.060 M en

base a su mayor probabilidad de impago. A continuación se presenta el desglose entre los

distintos tipos de cartera y las diferencias en la pérdida a 1 año regulatoria de la entidad"

:;.c Las diferencias de 181 M se prOOuC8:"1 en la cartera dudosa (78 M) .. y" p:::.r ot;o lado 8r :a CE'.1e"a r-c dI ... dosa (103 tJ), en

lE'. medida que se h6.1 ..I~iliz6.do L.nas POs es¡:::ec:"ficas por colectivo, c81ales y L-:\¡' que resultan super:cres a las regJlatorias

('l1edia para Cliente '/ no cli8n~e de todos :08 cole:::tivos, cana·es :J L 1V).

O:RECG Ó'·l 8E'EP';'·_ Jo: SPE,,\'ISIÓt-. DE:::>;'RTA'-1E'·<TO Jo: I"-ISFo:caÓN . G~J"O 3 69/101 CAl".)E ~/AD~ c. Ir~FO'it.1~ JE INSPECC O~! :cro9 2~1 CCffiO

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Hay que señalar que esta pérdida económica se materializará contablemente a lo largo de varios

años, coincidiendo ambas al final del ciclo recuperatorio. No obstante, la política de refinanciación

está contribuyendo a desplazar la pérdida contabie en aquellos riesgos cuya reestructuración

tengan una muy baja probabilidad de éxito a medio plazo.

No obstante, el quebranto contable más probable en los próximos dos años estaría por un lado en

la cartera dudosa (la pérdida económica materializándose) y en las carteras residuos clasificables a

subestándar. El quebranto neto de provisiones específicas se estima en unos 725 M, de los que

456 M corresponden a la cartera dudosa y 269 M a la cartera residuo.

Prov. % PE Queb.Seg.

% Oueb. % PE 2 años

cob. Reg. Bruto

Queb. neto

El volumen de cartera problemática se cifra en unos 6.600 M el 11,5%, que alto perfil de riesgo de

la cartera.

Razonabilidad de los resultados.

al Respecto a transacciones reales de ventas de inmuebles adjudicados, Para contrastar

el quebranto del 22% estimado en media para la cartera dudosa se toma como referencia las

ventas de Inmuebles adjudicados durante 2009 (1.042), se observa una pérdida del 16%,

) FEC::é"·< GE'JEFA_ CES~IPEq'iISIÓN D:::P¡lf'TA\B,TO )EI',SPECCiÓr.J GRUPC 9 70/101

2J38 2C· 00930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


solamente 6 puntos por debajo del 22% estimado. Respecto al valor neto contable no se

producen pérdidas adicionales, mientras que el valor de tasación en el momento de la

adjudicación el descenso es del 27% (sobre VT origen será superior).

Como conclusión se puede decir que la entidad está sacando al mercado y consiguiendo

vender los bienes que le han permitido no reconocer pérdida contable adicional, mientras que

aún pueden quedar inmuebles con una pérdida sobre la deuda superior a ese 16%

Imp.(M€) Perd, slVenta

Imp.Venta 135

Valor Contable 160 -16%

Neto contable 135 O,?iJ

Valor tasación 18:5 -27%

b) Respecto al Stress test de la entidad a dos años.

El quebranto neto de 1.205 M queda por debajo, aunque muy similar, a la pérdida económica

obtenida por la entidad en sus distintos escenarios en un horizonte de 2 años:

1.400 1.200 1.000

800 600 400 200

Quebranto 2 años neto prov.especifica (373 Mí)

Hipotecas minorista

• BE • Central • Stress Base • ST 75%

1290

ST90%

La entidad ha estimado también la distribución pérdida económica y contable durante el proceso

el proceso recuperatorio (hasta 2018) confluyendo ambas pérdidas al final. En la siguiente tabla se

recogen ambas pérdidas y la pérdida contable imputable a los ejerCicios 2010 Y 2011:

A titulo de ejemplo, la distribución de la pérdida económica y contable en el tiempo para ei

escenario de stress base se desglosa a continuación:

JtRE:::Oj", G~~.ER.'-L CE SUP~R',lSIÓN. J:F."FTM/EWG CE I~,S"EC::: Ó'< L :OPLP:J e 71/101 C,,-,¡. CE M.".cFD. N!"CRi· .. !E t'E NSP~ca:jN 2~3['.20~OO93J

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


B. Detalle del proceso de segmentación y obtención del quebranto.

1. Cartera dudosa. Se estima un quebranto medio bruto del 22% (774 M), algo superior al

máximo de cobertura que alcanzará la cartera por calendario aplicando el (unos 666 M, un

19%) Y similar a los 696 M de pérdida esperada.

a) Cartera dudosa no refinanciada (2.622 M). Quebranto de un 25% (645 M). Un 72%

tiene un L TV superior al 80%, y en particular las operaciones con L TV > 100%

suponen el 12% del riesgo. Si se realizan los recortes medios sobre el valor de

tasación", el peso de operaciones con L TV superior al 100% alcanzaría el 68% del

total (1.770 M). La distribución por añadas de los dudosos muestra que el 80% de

los mismos están concentrados en las añadas de 2005 a 2007, destacando 2006 con

el 37%.

Base

Añada Imp. % s/total prov. Prov. % prov. VTCorre VT origen Minusv. Ouebr. % queb.

neta

1991-2002 57 2% Neg. 1 1 7:).0· ,o .. o 119 119 0'% ·5 ·97Ó

2,003 84 3'?-·a 1 3 3,9:;:J 119 119 m-ó -10 -117:::'

2,004 223 9% 25 14 5,3~":J 270' 284 -5% -32 -147·J

2.005 603 23% 132 57 9.5S<~ 644 715 -10% ·126 -21%

2.006 973 37% 183 112 11.5% 933 1.1?9 -20'% ·220 -29%

31 La péroic'a econó'llica cel a"io 2009 se corresponde ccn la ;:€rdida esoerada de la cartera c'Jdosa ~681 M) mientras que 'a pérdida contable de par:.ioa son las provlsio'les comables asigr;adas (318 M}. S2 2004 un 5%; 2-:)05 un 10:;':): 2006 un 200;.·; y 2007 Y 2008 un 25%,

DIRECClÓ~J SHERIo,L )~ SU~RV':::¡':'::~ .. CE=-f,::rr il,ME"TO)" ,N:'OP~CCI:J/'; . G"IPO 3 72/101 Ci-.Jil, DE t.:",D"I C. ¡"'FORME )E I',S"'E':::;'::: O;·, ~033 2~1 ~C93Ü

Oueb-

Prov.

-4

-6

-18

·59

·168

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• •• • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • i. •


2.007 513 20% 72 4B 9,6~·S 473 630 -25% ·147 -29%

2.008 160 6% 19 15 9,6% 152 202 -25% ·46 -28%

2.009 8 0% ·6 1 15,1% 16 21 -259-;:, -2 -27%

Total 2.622 100% 395 253 9,6% 2.694 3.218 M16% -647 -25%

Cálculo del quebranto. El gap negativo de cobertura del riesgo con el VT corregido de

operaciones con LTV> 100%, unos 253 M, se sanea al 100% yel resto del riesgo en un 20% en

media (se aplica LGD sin efecto calda vivienda al estar ya considerado)

vr vr Corree. Exceso Queb. Total %

Riesgo origen correg medi vr Adic. queb Queb.

Cartera con L TV > = 100% 1.773 1.858 1.520 -18% -253 -302 -555 -31S"[]

Cartera L TV < 100% 849 1360 1.173 -14% 187 -90 -90 <1%

Total 2._

3.218 2.693 -16% -392 -645 -25%

En esta cartera dudosa el máximo calendario alcanzará los 498 M (cobertura del 1 g%)

que frente a los 645 M de quebranto estimado por la inspección supone una cobertura a

cubrir de unos 147 M, que debería cubrírse.

b) Dudosos refinanciados (929 M). Hay que diferenciar a su vez dos subcarteras:

o Cartera que presenta morosidad después de refinanciación (79 M). Se le da un

tratamiento similar a los dudosos anteriores: quebranto 25%.

• Canera que estaba morosa cuando se refinanció y está al día en fa nueva cuota,

en espera de transcurrír 6 meses para su clasificación como normal según el

criterio adoptado por la entidad (850 M). A esta cartera no se le ha estimado el

quebranto como dudoso, sino como si pasara a subestándar. Se estima un

quebranto a 2 años de 13% en función de la LGO regulatoría y una PO a 2 años

entre el 15% y 20% en función de su L TV. Hay que señalar que el 40% de esta

subcartera es colectivo extranjero que presenta un perlilde impago que más que

quintuplica al colectivo nacional en canal oficina y agencial y está en el entorno de!

doble en el canal API (esto es indicativo que el cliente nacional también tenía un

perfil maloj.

o Este cuadro revela dicha el ratio de morosidad a dic~09 y por colectivos, canales y

L 1\1 Y los múltiplos de moroSidad entre los mismos:

CI"I"OOCN GEt-JE"lI'L DE SlPEF'j S Ó'<. DEP-'."'-At,'ENT::' DE NSPE:::CI,::~. \. GPUFQó 73.{101 CAJA DE \t"DFJ~L Ir~~CFVEOé 1:'I&ECa(x~ ~ü33201oJD;;3C

·98

.3C

-1

-394

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. •

I •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Ratio morosidad Múltiplo morosidad

APII Mapfre I AP: .1

API Of¡cina \o1apfre Oficina Oficina Mepfre

L ~ < 80% nacional 9,90% 1,60% 3,78% 6,2 2,3 2,7

LTV > 80% nacional 15,5m-ó 4,40% 8,30% 3,5 1,9 1,9

Múltiplo L TV > 8C%/< so'ro 1,6 2.8 22

LTV < 80% Ext~a,.,je~o 18% 9% 19% 2,0 2.1 0,9

L TV > 80% Extranjero 37% 25<;"J 37% 1,4 '4 1,0

\o1últiplo L 1\1 > 80';9< 80~:é 2,1 2,9 1.9

Múltiplos Extranjero/Nacional AP Ofic','la Ma::.1re

L TV < 80''3-0::. nae,onal 1,8 5.6 5.1

! TV > 80% ra::iona: 2.4 5,9 4,5

2. Cartera Residuo total (3.060 M). Tiene una mayor probabilidad de hacer defaul!. Se estima una pérdida esperada de alrededor de un 6% por cada año. No se está suponiendo que hacen defaul! los 3.060 M, sino entre un 13% a 17% según las POs aplicadas en función de la añada. Por tanto, pOdrían entrar en default unos 530 M por año que con la LGO que le corresponde a estas operaciones (un 30%), supondría un quebranto estimado de 162 M a un año y 324 M a dos años. Se propone un 10% de provisión para esta cartera.

Imp clefault LGD Quebrarto OJebra~-m

Imp. pe -¡ aFio \lrrp.~ 00) media esperado 2 aros

Cartera residuo refinanciaoa •. 039 18% 187 307::' 56 112

Cartera residuo normal 2.021 17% = 31 ciJ 106 212

3.060 531 162 324

El anexo IX de la Circular 4/04, requiere clasif;car como subestandar aquellos riesgos que

npresentan debilidades que pueden suponer asumir pérdidas por la entidad superiores a las

coberturas por deterioro de los riesgos en seguimiento especial. En esta categoria se incluyen,

entre otras: las operaciones de clientes que forman parte de colectivos en dificultades (tales como

los residentes en una determinada área geogránca con un ámbito inferior al país. o los

pertenecientes a un sector económico concreto, que estén atravesando dificultades económicas),

oara los que se estiman pérdidas globales superiores a las que corresponden a las categorías

normal y seguimiento, y las operaciones no documentadas adecuadamente.

a) Cartera residuo nonnal

Se parte de una cartera nomnal de 50.028 M, de la que se eliminan a modo de resumen, toda la

cartera de 2003 y anterior, la añada 2009, VPO y subrogados de promociones de la entidad y

posteriormente se filtran tramos de scoring con mejor puntuación. En la siguiente tabla se observa

que la PO media LGd que va resultando en los distintos tramos remanentes va siendo superior a lo

eliminado.

)iREc:::;Cr ... G,,~jEF""L CE:SUPER',l5jét~ L):='PAFTA'"lEt,-O CEI~.SPEGGÓ··' r '3f'LiP::: e 74/101 CA...A DE MI·DRIL) ~;FOR\~E CE .t·JSP":::CIC,t·J 2J3e 2(" 00930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Los 10.267 M (61.583 op.), que en sí ya constituyen un residuo de riesgo medio-alto, en la

medida que el 70% tiene L TV> 80%. se componen en su mayoría de los tramos de scoring más

bajos o problemáticos (el 51 % A01-A03, 001; R02; R02) de las añadas 2004 a 2008, un 32% de

las operaciones tienen cuota creciente (3.331 M) Y solo un 23% de las operaciones tienen servicio

nómina domiciliado. La PD media es del 4,4% y LGD media del 23%.

A continuación se eliminan tramos de scoring del A04 al Al0 del modelo 2007, se obtiene un

primer residuo problemático de 5.272 M que pacría serJir como cartera residuo. en la medida que

presenta índices de morosidad y probabilidad de delault elevados. No obstante con objeto de

reducir la magnitud del residuo se establecen nuevos filtros que se exponen a continuación:

1.- Se elim:nan trarres A-Q4 a' AIO, D2. R3 al Rl0 y Te

anada 2007- 2008

Estaría compues:o oor teamos A01-A02-A03. DO~ y RO'

R02 de añadas 2004 a 2008 de LTV> 80% (NAC.o EX'".) y

Residuo PE

Remanente

Las características de la cartera residuo procedente de la cartera en situaCión normal 2.021 M

(11.095 operaciones) se caracterizaría por (ver detalle en anexo):

• L TV > 80% Y peores tramos de scoring (1.318 M en A01, el 65%), • el 40% extranjero (790 M) Y el 51 % (1.031 M) captado en canal API y

:JIRE:::C!cr-. G:::r",EP.AL CE SUF~R\·lSI0N. )::P.~.FTAI'I'El'rc CE II\S"'EC:: 0"11. 3FI~PG 8 2.A--I< CE M • .:.r:FO, NFCRHE CE Nsp"caéN ~C3820'Q09.3J

75/101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


• concentradas en las añad as peores (26% en 2005, 48% en 2006, 17 % en 2007). • El 54% (1.097 M) con cuota creciente. Señalar El 65% de los incumplimientos de las

añadas 2005 y 2006 tienen este sistema de amortización • El 77% del riesgo y del n° de operaciones (8.500) no tiene servicio nómina

domiciliado. • El 45% del riesgo está en sectores muy afectados por la crisis (Construcción,

Hostelería, Industria alimentaria, servicios limpieza).

Actividad o sector nOope % total

CONsrnUCCON y SERVICIOS DE REPARACION DE EDIFICIOS 2.675 24%

HOS'ELERIA 1.235 11%

TRANSPORTE. ALMACENAMIENTO y COMUNICACIONES 686 6%

COMERCIO 684 6%

OTRAS ACTlVIDADES EMPRESARIALES 682 6%

iNDUSTRIA DE AUMENTACION, BEBIDAS y TABACO 507 1:;0.' ~,O

SERVICIOS DE LIMPIEZA EMPAQUETADO Y eNVASADO 435 4"' "

La probabilidad de hacer default ya está capturada por el tramo de scoring en el que está ubicado

el cliente y las características de riesgo anteriores, principalmente, el LTV> del 80%. Por tanto, no

se ha considerado relevante tiltrar aún más por sector de actividad, pues se estaría utilizando un

eje de análisis para el que no están calculadas PDs y se perdería la referencia de los parámetros

de riesgo. Por otro lado, la profundidad de la recesión económica está afectando a todos los

sectores, aunque unos presenten mayor morosidad que otros.

A título ilustrativo, las PDs observadas en 2009 correspondientes a colectivos y canales para los

tramos A01, A02y D01 (Rechazada por nesgo) fueron:

L'V>80 \Jac.Of.Map Extr.Of.Mapf'

rr:p. % total AP; Extranj. '?,-':, 're LT.,l>80 El LTv>8C

Tota. A01 1.318 65% 2'.3% 27% 19% 14% 13%

Total A02 548 27S-é 15.19,& 169'é· 11% 12% 23G.:J

Tota,' D01 '103 5% 38:':é· 43% 31 c,.,:, 18% 41,4%

2.021 100o/ Q

No obstante, para la estimación del quebranto esperado a año se han utilizado una PDs más

suavizadas que las anteriores, correspondientes a un calibrado por L TV realizado por la entidad.

Se utilizan las LGDs regulatorias de cada operación (en media un 35%) el quebranto sería:

CAJA CE \t".CPID. Ir·J=GFFE DE NSFEcaON 2C38~OlC1C1,,3~

l. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


A dos años la pérdida esperada de esta cartera seria de 212 M, aplicando las mismas PDs en la

medida que no se espera que 2011 genere un crecimiento relevante para mitigar el efecto

desempleo y el impacto en la capacidad de pago de una subida de tipos de interés.

De esta cartera, 709 M ya están clasificados en subestándar, dentro de una cartera total de

2.291 M, clasificada desde dic-Q7,

b) Cartera refinanciada residuo. Esta cartera asciende a 31-12-09 a 3.575 M oon una pérdida esperada regulatoria de 1 25 M el 3,5 %, como resu Itado de apl icar la PD del 12,9 % (máxima de calibrado Cliente), El detalle en función del producto, peso de operaciones con L1V >100% (corregido un 205 de media el Vl) y del cliente extranjero:

Total LTV* > 100% Imp.lTV> 100% Edran;

Producto aPlpl plazo 3.075 61% 1.863 23%

Prod.espec.ampl 210 64% 135 33%

orad. Carencia princ-1nt 289 59% 169 25C/J

3,574 61% 2.167 24%

En el anexo se describe las PDs aplicadas para cada tipo de producto, Se ha obtenido quebranto

a dos años para esta cartera de 310 M (8,7%).

La selección del tramo reSiduo peor de esta cartera ha sido: • Producto con amo/iaÓÓn de plazo: operaciones con scoring de recuperaciones con

probabilidad de éxito muy baja (D): Suponían alrededor del 20% del total refinanciadas, lo que aplicado a los 3.075 M supone 6t5 M. También podría haberse elegido el criterio de operaciones con L 1V > 100% que

ascienden a 1.863 M que suponen un alto riesgo de impago, pero creemos que esta

herramienta discrimina mejor. o Productos especiales. aquellos con L 1V> 100%, 135 M o Productos con carencia. La totalidad. 289 M en la medida que se están pagando cuotas

mínimas para cubrir apenas los intereses.

El cálculo de quebranto

LGD

Cartera subestándar l1lo. Quec.1 aro '7(, QLeb 2 a'ios P:l media

P'oductos sin carer-cia 615 31 5,D~/J 62 10% 18'7:::' 31%

P·odI.Jctos especial'es ['-¡ip. Seg, .) 135 10 7,5% 20 15'6 2D~:3 37%

P'oductos oon carencia Prirc. o Int 289 15 5,3c/J 30 11% 2:))·~ 26S·;

1,039 56 112 206

Con datos a marzo-10 la distribución de las operaciones refinanciadas según la nota obtenida en

el scoring de recuperaciones, muestra que un 60% de las refinanciadas tiene una probabilidad de

éxito baja (38%) o muy baja (22%),

20.39 ;:OC, CC930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • •• l. • • • • • • • •

I • '. • • • • •

BANCO DE ESPAÑA Eurosis1ema

Probabilidad éxito refina. Imp. %

AAI,a 593 13%

B Normal 1.272 27%

e Baja 1.803 38%

D Muy Ba!a 1.036 22%

-'..703 100%

6.4. Seg mentación cartera Gran Empresa no promotor

A. Resumen Ejecutivo

La cartera. calificada por el modelo interno de corporativa (gran empresa) asciende a 21.355 M

(17% del total) con el siguiente desglose por situación de riesgo: .

I·'no. % Pro'l. Esp. Cob.

Cartera dudosa 130 0,6% 26 20%

Cartera suoestándar 367 1,7% 46 13%

-o'eI que LBOs 170 1.6% 18 10%

RefinanciaciO:l8S 1;' 199 0,9%

Cartera seguirniento3" 1.330 6,2%

cartera normal 19.329 9O.59·~

Total cartera 21.355 100,0% 72 0,3%

La cartera problemática (Dudoso+Sub.+Refinanc.) supone el 3.3% del total, y sumaría el 9,5% con

la cartera en seguimiento. No obstante, el principal factor de riesgo en los momentos actuales de

recesión mundial y restricción del crédito es la presencia de préstamos sindicados por 7.290 M,

el 36% del total, que presenta la siguiente composición según su clasificación de riesgo:

,. ,o s

Disp:Jesto -;-ctal "E % Cap.Reg. S·~

Dudosos 66 1 G.'j 12 18,1% 15 230/(-

Subestándar 335 5?'~ 9 2,F'Q 32 107;:.

Refinanciado 231 3Qfn 2 :),9% 16 7%

Seguimiento 960 '3% 18 1 ,g~'J "103 11%

LBOs (0) 369 5% 10 2.8~:~ 5' 147:J

Resto normal 5,329 73% "5 0.8% 366 7~'J

-: otal siliCl'rcados 7.290 10CHó 95 : .3'\: 583 8'%

(*i Hay otros LBOs en dudoso, subestanda' o refín8.1claclOr,

Destacar que un 9% de la cartera de sindicados presenta debilidades de pago y otro 13% se encuentra en seguimiento, en total un 22%. Por rating, un 59% no tiene grado de inversión y

32 La eiltidad sólo nos .18. facili~ado las retinanciacio:ies realizadas en 2OJ9, 34 Incluye un acreditado significativo por unos 600 M€.

:JIP.E:::::I·::;~·: GEI',EPPoL CE EUPER'iISION éEP¡',FTM:lEI\:-C CE I~,S"'ECC O"ll_ GRIJPC E 78/101 -::,~¡:. DE M¡..cRD NFCR:'.~E CE NSP"CCI::;N 2~~5 2(0- 0).'930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


en las categorías CCC y B se acumula un 27% de la cartera (unos 2.000 M), que en el entorno actual puede hacer default un poroentaje significativo (ver tabla PDs a 2 años).

CCC+ cee A+ 2% 1%0 1% Ratingsindicados

B- 1%

Como segmento de mayor riesgo en la cartera de sindicados, existe una subcartera de LBOs de unos 1.100 M (rating medio BI con tendencia a empeorar. De los LBOs identificados en ficheros (652 MI, hay subestándar por el 26% y Se han identificado reflnanciaciones por 113 M (el 17%):

Dpto ::Yo total PE % Cap % Prov. Esp, %

Dudosos 3 OYe 1 30% O Q<J/ .e 1 26%

Subestár;dar 170 26% 3 2% 21 12?-::' 18 1'%

Del que Retín. 30 4% 1 2% 4 13% 4

Refina'lciados 83 13% 6 7% 16 19% O 0%

Normales 395 61% 5 P" .·0 47 12?,-:J O 0%

Total 652 100% 15 2% 83 13% 19 3%

Estimación del quebranto de la cartera.

El quebranto estimado de cartera asciende a dos años asciende a 507 M. neto de provisiones 436 M, de la cual corresponde a la cartera dudosa y residuo 174M.

Quebranto

El desglose del quebranto de la cartera residuo con impacto contable a corto plazo:

DIR:::CO:::,t·. G::~.ERl-L DE SUF::R','S!Ó'~, )EF."FTM/Et<.n::: CE II\SJEC:: Ó:'j l. GFLP'::;' E 79/101 C,!J/O, CE M".cPD. it·jF·:::FI·/E DE Nsp::caót·j 2C38~01o-)g3~

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

BANCO DE ESPAÑA EUfOsistema

Queb.

Queb. % Prov. neto

Razonabilidad de los resultados. Los resultados del stress test a dos años realizado por la enlidad presentan los siguientes resultados en términos de pérdida económica y pérdida contable total de la cartera y el impacto contable solo en 2010 Y 2011

BE Central

Stress

Base ST75% ST90%

Como se observa en el gráfico el quebranto neto estimado a dos años en la segmentación, 435 M supera al más severo estimado por la entidad (ST 90% 374 M) en un 16%, lo que se debe ha considerado un mayor nivel de migración en las categorías peores de rating (entre BB+ y CCC) sobre todo para las categorías de seguimiento, refinanciación y subestándar, en las que creemos que el rating asignado empeorará respecto al asignado actualmente en los dos años siguientes. Resaltar que a dic-09 el rating está calculado con estados de 2008 y que cuando se incorporen estados de 2009 año con mayor impacto en la economía real, se producirán migraCiones

Quebranto 2 años neto de prov.espe<:ifica (72 M€)

600

435

400

200 Gran empresa no promotor

lIi BE • Central 11 Stress Base • 5r 75% 5T90%

B. Procedimiento de segmentación

DIREoX:lÓN 3EN::R . .:u. ): SU"'ERV S[C~'" CE"'A"IT ~.I.'E'·.fTO 8= NSF":CClC"'J '- G:U~ a 80/101 CJl.JA DE ~/':;D"1 c. I'~FORME :JE I"JSPECC m·l 2038 2~1 ~COOÜ

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • i· i.

I •

• • •


Los pasos segUidos de forma resumida se presentan en este cuadro con el importe del quebranto

a dos años estimado y los consumos de pérdida esperada y capital regulatorios, como

comprobación de que en el proceso de nitrado va quedandO sucesivamente cartera peor, Señalar

que en las carteras filtradas iniciales (Filtro 1, 2 Y 3) el quebranto coincide con la pérdida esperada

de fa entidad y sólo en los casos de cartera problemática "real" y a partir de la cartera residuo

bnuta se han utilizado parámetros de PO diferentes (la LGO siempre la regulatoria salvo para

LBOs)_ Comentar que la base ha sido siempre el saldo dispuesto y no la EAO lo que reduce el

quebranto estimado

Queb. % %

• Se aíslan aquellos grupos de acreditados problemáticos: dudosos o subestándar sistémicos o de la entidad" y acreditados con refinanciación identificada (filtro 1). Asimismo, se aislan !a cartera de LBOs para su tratamiento individual (filtro 4)

• A la cartera restante se le aplican unos filtros para elIminar cartera no problemática (nitro 2 y 3): acreditados con rating > BBB Y riesgo con garantía hipotecaria con L TV < 70%_

• La cartera resultante (cartera residuo bruta) se divide entre clasincación seguimiento o no (filtro 5 y 6), sindicado o no y se estratifica por raling_ Se separa una cartera de LBOs (no toda, parte está en la cartera problemática o eliminada por rating)

• A toda la cartera residuo bruta se le aplican unas POs condicionadas (las utilizadas en el stress de capitaQ a efectos de estimar un quebranto a dos años_ Asimismo, se estima que

35 Solamente 621 M (16-< dudoso y 470 s~bestandar) se co:ls;deran residuo qJe Jnido a los 186 M, 93 M Y 214 M. totaliza'llos 1.114 M. 3~ No todas estas eXf:Dslciores están clasificadas dL;dosas o subestanda~ ;ia q:..:e la selección se hace oor grupo e incluso a que algún ac'sdtado o:x ejempo dudoso puede tener algU:l8 operación en subest,:vldar. Se ha rea¡izado un aná. s's de aquellos acreditados arras:'adcs por la clasificación c'Jdcsa o sJbes:andar de a:guna ope'ac;ón f It'a'1do aque!los que ceberían ~ener esta clas:ficack)n

:)IRt::=:CI::t, G~I\ER;'.L e'E 5LJF=:RW,>lor·J. )EF,"F,,;:.~¡Etrc CE Ir,SJE,:::G'C'~ l. G¡:;LFC' 5 81/101 U.~I" CE:: \1ACFD IN"CRI·/E DE NSP::C.aÓN 2C2820'Q093~

-• • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

BANCO DE ESPAÑA Eurosjstema

parte de los rating más bajos B- a B+ pueden sufrir alguna migración, sobre todo la cartera en seguimiento, o que incluso el rating puede no estar ajustado a esta categoría.

Riesgos cee y B-, Excepciones por garanfas.

Las POS condicionadas utilizadas en el ejercicio de stress test de capital para esta cartera:

PDGE PO condicionadas (75%)

Regu'ator'a 2810 2011 PD 2 años~7)

BBB+ O,13r;.~ 0.13% 0,11% ··0,24%

BBB 0,19% 0,19% 0.16% . 0,35%

BBB· 0.38% 0,39% C.34% .0,73%

BB+ 0.90% 0,96% O.849-é ••

.1.19%

BS :.20<:,/[: 1,29% 1.14% .. ·2,42%

BB· ~.70% 1,85% 1.64% ...

.3.46%

B- 2,76% 3,60% 2.74*. 6,24%

B 4,85% 5,47'J'~ 4,95% 10,15%

5- 9,82% 11 ,25c.:'~ 10,35% . 20,44%

CCC+ 21,91% 25.17Slc 23,6L,% 42,86%

Cartera de sindicados por ratina

37 La PO a cas años se ob:ier,e 8.01 careo la fÓ-r'iL. a . -(~1-PD201 Of(1-PD2011)j

JFECCÓ\l GF~EF_"'_ CESJPFI\/ISI:::N D==P¡'RT"'\E~.TO JEI\J5PECC!ON GRUPO 9 82/101

2:1313 2COCOOO

• • • • • • • • ¡ •

• • ! •

• • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Imp cID PE % Cap "' 'c

A+ 88 1% O O,O~h 2 2~10

888+ 2.258 31% 2 0,1% 81 49'~

B8B- 1.389 19% 2 0,2% 63 5%

Subt grad inv 3.735 51% 4 0.1% 147 4%

BB+ 328 4% 2 0,5% 28 9%

BB 229 3% 1 O,5e,:] 20 9%

BB- 984 13% 7 0,7% 89 9c;,~

B+ 655 9% 9 1,3% 82 ~2%

B 562 8% 9 1,6% 58 ~O%

B- 451 6% 22 4,9% 90 20C)'~

cce+ 177 2:::"0 16 9,1% 3" ~g%

cee 98 1% 10 9,9% 20 21%

D 7": 1% 16 22,17'3 15 21'\

Subt no grado 3.555 49% 91 2,6% 436 12%:,

Total 7.290 100% 96 1,3% 583 B%

6.5. Segmentación cartera promotor

A. Descripción de la cartera

A marzo de 2010, la cartera de riesgo promotor, entendida como aquellos riesgos con finalidad

promoción inmobiliaria, asciende a unos 21.325 M de riesgo dispuesto, y supone el 21% del

riesgo crediticio al sector residente y el 160% de los RRPP (13.500 M).

El ratio de morosidad registrado es del 15% (10% sin Martinsa), un 14% en subestándar y un 29%

en seguimiento. Es decir. hay un 26% de la cartera (5.312 M finanCiero y 267 M firma) en situación

irregular33, que supone el 40% de los RRPP.

La cobertura de dudosos alcanza el 34% (el 30% sin Martinsa) y sobre dudoso más subestándar •

el 25%. Para toda la cartera la cobertura es del 6,4%, el 7% considerando la genérica, que resulta

claramente insuficiente para cobertura de este segmento de cartera dáda la profunda crisIs del

sector inmobiliario.

:;..g La g'an may'oria de acrroitaccs c!as;4cados 8ubestandar del sec:cr inMobiHar'o preserta dif¡cu~ades de pago a' no ge1erar rec~rsos y optarc'o ;a entidad ;::or otorgar carencias de arrortización, por lo que podriar estar encuaarados er: dudosos. AsirlisMO, ha"]' sa:dos en subestandar ae acrsoltados dL.-COSOS debido a operaciones que por su garartia (orincipalmente v:'Jierdas -:erminadas) se estiMa una pértica menor oel 25S·~.

D F>ECC'Ó'J GE'IcF''>'_ ::J~ SJ?E~\'lSIjt.. DE8ART '" \1'::1, ro );:: NSFEO~(')('i G"IJ=D 3 831101 CAJ"')~ t/.;)':lO Ir·.FO"l1',E )EI~.S"'EC:::::Or-.. 2038 2~1 CC930

• • • • • • • • • • ,. • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • i. • •

BANCO DE ESPAÑA EUfosistema

Clasificación contable Cab.

Fuente: In'urrne para BE de Riesgos

Los saldos clasificados dudosos o subestándar están motivados en su mayoría a clasificaciones

subjetPJas impulsadas por la inspección del Banco de España, bien por acreditados sistémicos o

revisiones individuales. y que corresponde a acreditados grandes o medianos. la entidad ante la

incapacidad de pago de los acreditados está siguiendo una política de refinanciación masiva, en

espera de que el sector inmobiliario pueda recuperarse. por lo que la tasa de incumplimiento está

muy infravalorada. Asimismo la severidad aplicada se corresponde con operaciones en situación

normal. cuando deberían estar en calendario de morosidad lo que aumentaría signrticativamente la

misma y por tanto la pérdida esperada de la cartera.

Según el Cuadro de Distribución Crediticia que la entidad remite trimestralmente a Banco de

España, según la finalidad del riesgo y situación de las promociones a 31-12-09:

D PEce'o'! 3F"EPAL J=: s,j='E=:\'!:;:I~)t" OE"'ART-'.'.1E:..JTO JO'. ¡"".t.SPi::caÓN G=:J"'O a 841101 "::':AJ-'. J=: t¡AJ::¡ü I~""FO=:M:: JE I~"S"'EC::; c~, :;'039 2~1 CC930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


;::uente: Cuadro ele distriOL.:Ci6n creditic'8 erviado trimestralmente al BE

En total el riesgo con el sector promotor y constructor asciende a casi 25.000 M, lo que supone

un 22% del crédito al sector residente y el 48% del riesgo con empresas (52.049 MI. Tomando

solamente el riesgo con acreditados promotores O riesgo con finalidad promoción, asciende a

22.000 M, el 20% del total. Dada la situación de profunda crisis del sector se trata de una

oonoentración muy problemática que medida en términos de RRPP, y en particular sobre el core

capital de 8.635 M, ya que dicha exposición de 22.000 supone 2,5 veces el oore capital.

La cartera de suelo, 5.500 M, supone el 28% del total, aunque habría que añadir la parte de

promociones con licenCia y sin iniciar, que pueden suponer unos 400 M (la información facilitada

está incompleta), y que su inicio resulta muy dudoso ante la situación del sector.

Por otro lado, de los activos adquiridos a promotores, 1.688 M, unos 1.070 M serian suelo, por lo

que la exposición directa o indirecta a sueto totalizaría alrededor de 7.000 M.

Fruto de la política de reTInanciaciones y de la escasez de ventas, destacar que en los dos últimos

años, el riesgo promotor está estabilizado en torno a los 20.000 M sin que se produzca apenas

reducción. Es más, se está otorgando nuevas financiaciones a acreditados problemáticos para

que puedan hacer frente a sus compromisos.

cíe-06 cíe-O? die-D8 dic-09 mar-18

~ctal Riesgo 18.789 18.003 22.689 21.160 21.057

Inversió:l Crediticia 18.789 18.003 22.,49 19.532 '9.362

Ad:udicados O O 540 ,628 "695

El riesgo dudoso y subestándar por tipo de finalidad consta en el siguiente cuadro.

D FECC O"~ GE""JEFA_ ::E Sj;:>E'lViSlC>t"" DE"'-"RT"-\ErnO:J:: 1"~SFECClÓN G"Ij='Q 3 85/101 G.""'A )0: MA)i'I'D :~"FO=:M= DE I~S"E:::::::C~" 2"J3e 2C1 0("930

... • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


% Dl<d+

Este riesgo promotor se distribuye entre distintos segmentos de clientes, estando concentrado en

el segmentos de promotor (Grande, Mediano y Pequeño), el 83% del total, que es el segmento

que se va a analizar como una cartera de la segmentación.

Pymes Segrrentos

Microerr,p. ro AJtó"loITlOS Resto Tata prornotor

promotor

P'omoción 7.894 1.312 775 539 453 10.176

Suelo 5.086 170 30 34 179 5.498

Ga'antia Persona! y c:ras gar, 3.905 3.9C5

Ava!es 1.090 1.090

Subtotal Finalidad Promoción 17.175 1.481 B08 573 632 20.669

Otros riesgos garantía real 2.027 970 485 3"2 102 3.896

CfiC:'las y locales 29' 58 14 363

Naves ',' 2" hipotecas 1.736 912 485 312 88 3533

Total riesgo promotor 19.202 2.451 1.293 885 734 24.565

% riesgo final promoción 83S'~ "':J:" "O 4% 3% 3% 100%

% total riesgo prOlTotor 78~'~ 10% 5% 4% 3~'c 1009';;

Segmento de promotor

A continuación se van a analizar los 19.202 M que corresponden al segmento promotor.

Promoción,

Según los ficheros facilitados, alrededor de un 10% estarían paradas y un 4% Sin iniciar, que

equivalen a suelo. Destacar que se encuentran pendientes de venta unos 4.000 M (6.500 para

J FES:: Ó'~ GE,<EF';_ CE SJPE"l'"ISIÓN D¡::PART,; \EI'-. -'-0 DE 1',5PEO:::'Ó'~ GRUPC 9 86/101 CA.A J~ M",JRID t,FOrl\1E CE :t·.S::>E::::Clét,

2~::!8 2C" 00930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


toda la cartera). Hay otras 851 M de operaciones de promoción para las que no se dispone de

información sobre su grado de avance"

Imp. % s total

Sin iniciar 293 4%

Parada 692 10%

En curso 1.292 18%

Ter~T1.nada 3.966 56%

Sin infonnac. 851 12%

Total promoción 7.094 100%

La distribución del suelo por su situación urbanística muestra. al menos. un 18% de suelo a muy

largo plazo y otros 12%, 617 M€, sin información. Tampoco resulta admisible que no exista

informaCión sobre tipologia de suelo financiado.

Imp, ~:'ó total

Sue:o no urb 173 3:;"J

SU8:0 uroanizab'8 733 15~/~

Suelo Urbanizado 2.350 47%

Suelo con ¡-cerco 1.092 22%

Sin información 617 " 29'é

4.966 ~ DOS-;;

Resumen del quebranto a 2 años

Para una cartera de 19.200 M, el quebranto bruto a dos años sería de 3.588 M (un 19% de la

cartera), que neto de provisiones específicas (1.362 M) ascendería a 2.226 M a dos años. De este

quebranto, la parte que correspondería a la cartera identificada como problemática, 11.280 M

(dudosa y residuo). ascendería a 3.097 M (un 26% de la cartera) y 1.734 M, respectivamente.

Por tipo de finalidad del riesgo promotor, el quebranto sería de un 19% en suelo. un 15%

promoción y un 29% en el riesgo con garantía personal:

39 ::r el escrito ae recomendaciones enviado er 2007 la er,tiaad se recorlendó que finaliz8.'a una base de catos de promcciores. con toda la irfor'T1ación 'e:eva'lte sobre las enSilas, lO que s'Jpone ur incJMplirriento la existenCia de este

saldo sir: 'nforrnación.

:l F.EC::: ó\j GE'lEFA_ DE S.JPE"r·,ISlóN D':P¡:.flTA \EI"-. TO :lE 1··jSPEO:::!O~l GRJPC 9 87/101 C"...A ::lE MA)RID t·.FO"l',E CE II\S"'E::::::!·::::t·. .:'J362C·Oü930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :, • • • • • • • • • • • • 1: :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Exo. Queb. ,. .0 Prov.Esp QLieb.Neto % %

SUele> 4_ 934 19% 366 568 8% 8%

Acrooltados problemáticos 2.667 715 27% 366 349 13~-"~ 9%

Normales 2.299 219 10% O 219 3% "O' .. o .

~ 7.094 1.061 15% 240 818 5% 6%

Acreo'itados p-oblernátk::os 2.378 618 26% 240 378 11% 7%

Normales 4.716 440 9% O 448 2% 5%

RIesgo garolntlio pIII8OI1aI 5.276 1.Ii06 29% 690 818 14% 9%

Acroc:!itados problemáticos 3.972 1.380 36% 690 690 18% 9%

Normales rating <= BBB 1.304 126 10% O '26 3% 9%

Riesgo 98:. Oficinas y Locales 150 7 5% O 7 3% gC¡J

Riesgo gar personal rating >= 88B+ 616 1 0,1% O 1 0% 2%

Avales 1.181 83 7% 57 17 7% 6e;;

TotoI . 19.283 3.588 19% 1.362 2.226 8% 7%

Por tipo de acreditado según su clasificación. en los acreditados dudosos se ha estimado un 45%

de quebranto bruto, un 12% en subestándar, y 11 % en refinanciados no clasificados dudosos o

subestándar. En media se estima un 30% de quebranto para estos acreditados.

(*; La entidad solamente ha facil'itadc los saldos refinanciacios de 2009

CI"I¡::WÓN GENE;:¡':'L DE SLPEF''''S é\j, CEP"''r.~,MENT2> DE NSP':CCI::I\ 1. GRUPO 8 88/101 CAl", DE \~ADRlC. r'F:JF,t¡E o: I'~SFEO::;¡Ó'~ 20;::.s201JJ~3C

PE-t-Cap

17%

22%

10%

11%

18%

7%

24%

28%

12%

12%

2%

13%

16%

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • '. • • • • • • • • • •


La clasrricación contable de las exposiciones problemáticas es:

Prov. % Cob

Exp05. Dud. SUB Narm Esp DUD+SUB

Grupos Dudosos (SlA o ent.) 4.992 2.894 374 2.159 1.086 33%

Grupos Subestándar (SIA o ent.) 3.491 22 1.911 1840 277 14%

Refinanciaciones 533 O O 551 O -

Total problemáticos 9.017 2.916 2.285 4.550 1.362. 26%

Las diferencias en las subcarteras Grupos dudosos y subestándar se deben al tratamiento a nivel

de grupo que se ha realizado en la segmentación, es decir, todas las empresas de un acreditado

que tuviese una operación en dudoso o subestándar ha sido seleccionada. Por otro lado en

acredITados dudosos, pueden existir saldos subestándar por las garantías de la operación.

Razonabilidad de los resultados

Los porcentajes de quebranto bruto de la cartera en global, un 1 g%, Y de las subcarteras

problemáticas en particular (30% en media, 45% dudosos y 12% residuo subestándar) resultan

razonables teniendo en cuenta las características de esta cartera:

• Se trata de acreditados que en su mayoría no generan recursos para la devolución de los

riesgos por el desplome de ventas y precios del sector inmobiliario, y cuyos incumplimientos

se están aplazando mediante una política de refinanciaciones masiva. Por este motivo la

sevendad que se está aplicando a la cartera corresponde a operaciones normales, cuando en

realidad se trata de operaciones que tendrían que estar en calendario.

• Las probabiiidades de impago de esta cartera es más alta que la mostrada por el propio

rating, en la medida que:

e El ratlng está elaborado con estados de 2008 que no recoge todavía el deterioro de la

situación financiera de estos acreditados. Los estados de 2009 y 20: o aflorarán

pérdidas contables en la mayoría de acreditados del sector, aunque no se aflorarán

las latentes por la caída de valor de sus activos, y que, en la mayoría de los sitúa con

patrimonio neto negativo. En la medida que se trata de pérdidas incurridas, no hay

viabilidad para gran parte de los aoreditados del sector.

) FECC Cej GE'.JEF';'~ CE S.JPFI'·iI5ICN D':P¡'FT';\f:t, TO JE 1"SPEo=:!Or~ GRúPC 3 C.I>,...; JE t.""':JAIe;. t· .. FO"l'd" CE i~,S~E:::Clct·. 2~38 2C· 0093C1

89/101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


e El rating indOiidualizado de estos acreditados no puede recoger la situación de crisis

del sector inmobiliario, de la que depende la viabilidad de estos clientes, por lo que

los alustes al rating son razonables.

• la caída del precio de las garantías que hacen Inviable la venta de existencias a los precios

anteriores a la crisis en base a los cuales se desarrollaron los proyectos inmobtliarios.

e En el caso de las viviendas y como media la caída se puede situar entre un 25% y

30%, aunque dependiendo de la provincia y tipo de bien puede alcanzar niveles del

40%-50%. Las ventas de adjudicados se están realizando a precios que suponen el

reconocimiento de una pérdida en media del 15% sobre valor contable bruto y del

27% sobre valor de tasación de la fecha de adjudicación. No obstante, en ambos

casos, los niveles de pérdida y caída, respectivamente, son mayores ya que en el

primer caso el valor contable bruto ha sido corregido en el momento de la

adjudicación, al menos, un 10%, Y en ei segundo caso porque las tasaciones de

origen serán superiores a las de la adjudicación.

o Respecto a los suelos, la caída de su precIo es muy supenor, debido a que su valor

estaba basado en las expectativas de desarrollo urbanístico ylo promoción a corto de

los mismos, plazos que se han dilatado y bloqueado en algunos casos. A título de

ejemplo, podemos decir que desde dic-07, las caídas de precios pueden oscilar entre

un40%y 60%.

• La situación de default, real o encubierta, de gran parte de los acreditados, y bajada de valor

del colateral, supone una pérdida incurrida en gran parte de las operaciones, por lo que a

diferencia de un segmento de empresas, los quebrantos estimados están materializados y

solo falta el reconocimiento contable.

Los resultados de los stress test muestran como resultado:

Stress test 2 años BE Central

Stress

Base ST75% ST90%

Como se observa en el gráfico el quebranto neto estimado a dos años en la segmentación. 3.588

M supera al más severo estimado por la entidad (ST 90% 2.873 M) lo que se debe a:

• mayor quebranto estimado para los acreditados problemáticos por su tratamiento como grupo que supone un tratamiento en términos de PD superior, tanto por la migraCión aplicada como por la PD mínima considerada para el sector.

CI=!"CClÓN GENE'l."L DE SI_PE!" ... S Ó .... CEf'.>."íMlEfT:) DE 'NSP",:::ClÓ\ 1. GRUPO 3 901101 G.'-JA DE \4.ilJ)RIC. I'F::::H"E Do: l'lSFEO:::;¡Ó'l 2ifá) 201 JJ:j2C

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


• una LGD superior, prinCipalmente en el caso de suelo, ya que la estimada por la entidad, aunque se trata de una lGD downturn, se ha calculado con una caída del precio del bien del 25%, que se ha visto superada con la caída experimentada por el suelo. Esta puede ir desde un 30%-40% para suelos urbanos hasta 60%-70% para suelos urbanizables e incluso superior para cierto tipo de suelos que no llegarán a desarrollarse.

• Destacar que la LGD que aplica la entidad a operaciones subestándar o refinanciadas que figuran en normal sería superior si figuraran contablemente como morosas, por lo que en este sentido, consideramos que la pérdida esperada de la entidad está infravalorada.

Proceso de segmentación

• Tanto la cartera problemática como la normal, se han analizado para estimar su quebranto bajo el enfoque de tipo de garantía de los acreditados: Suelo, Promoción y resto garantías.

• Inicialmente se aíslan aquellos grupos de acreditados problemáticos: dudosos o subestándar sistémicos o de la entidad y acreditados con refinanciación identificada (filtro 1).

• Se estima el quebranto de suelo, promoción y resto con garantía p'ersonal, distinguiendo en todos los casos los acredITados problemáticos de las operaciones normales.

A, Suelo.

Se ha clasificado el suelo según tramo de L TV y tipología de suelo, aunque para un 12% de la

cartera (612 M) no eXistía esta información, aspecto no penalizado (se ha tratado por urbanizable).

Se ha optado por utilizar las LOO estimadas por la entidad para la cartera morosa, mientras que

para la cartera no morosa se han incrementando un 20% la LGD estimada (lGD'1 ,2), ya que el

escenario de caída del prec.io de la vivienda, en el caso de suelo supera al de la cartera

hipotecaria.

Se ha realizado una estimación altemativa de quebranto (6), aplicando un recorte a los valores

de tasación del suelo en función de su tipología"', considerando LGD 100% a la parte no

cubierta por el VT y al riesgo cubierto se le ha aplicado una LGD del 15%. En cualquier caso a

esta pérdida se le ha aplicado las POs según la categoría del acreditado. El resultado es muy

similar al obtenido por el método anteríor (un 20% sobre el total, frente a un 19%).

Respecto a las POs, en la medida que los recuperabilidad del riesgo depende de la viabilidad de los proyectos, y éstos se encuentran paralizados, y dada la escasa solvencia patrimonial de la

mayoría de los acreditados del sector, creemos que el rating de ia sociedad pierde sentido, salvo

algún caso puntual. Por tanto, se ha optado por aplicar POs a 2 años iguales para toda la cartera de suelo, según su categoría: subestándar, refinanclada o normal.

B. Dudosos ISlA y entidad). PO 100% Y LGD regulatoria e. Subestándar. PO a 2 años del 35% (equivale a PO de un cee condicionada al 75%)

48 Cafda del 40o/c para suelo Gon licercia, 50% para urbanizable y L.rbanizacc. y eCo/e para suelo no : .. wanizable.

CI=:=CClC,1\ G"~.E"'J'.L DE SLP:F',iS 0"1. JEFAF.-:-M/Et..rTC CE I~.S"'E:=:C¡C~I 1. 3FLPQ 6 C';'J .. \, DE \{~r:.pICJ_ I~J=OF~':E DE :~SPEcaor~ 203S201-JO);;::!:

911101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


O. Refinanciados. PO a 2 años del 25% (equivale a la PO del B- al 75%) E. Normal: PO a 2 años del 25% (equivale a la PO del B- al 75%)

Riesgo Queb. Queb. Queb.

Suelo I Opto. A % B Prov. Aneto PE In. ;SIA 389 151 39% 49% 91 60 29%

I Grupos dudosos 699 309 44% 47% 106 203 19%

I n .. rlo,o"in grupo 150 82 55% 41% 60 22 45%

. SIA 1.058 130 12% 15% 96 35 2%

I Grupos. 130 18 13% 15% 6 11 5%

. sin grupo 37 5 13% 15% 7 -2 2%

O

i 150 15 10% 10% 15 3%

i ,sin grupo 53 5 10% 10% 5 3%

I Total; 2.667 715 27% 30% 366 349 13%

~" .•.. ··fy·:X· .. ··· .. ·.··.y·,· 2.299 219 ~ ~

219 3%

';-'133. ~ I ".: "J:, "4<Ji, ' ,

Total cartera suelo 4.966 934 19% 20% 366 8%

K PE+K

12% 41%

9% 27%

9% 54%

8% 10%

9% 14%

8% 10%

10% 13%

9% 12%

9% 22%

7% 10% .~ .. ,.

13%

8% 17%

La distribución por tipo de suelo de las operaciones normales y la parte que se ha elegido como

residuo (según tipología y L TV más alto) son:

%

TiJXl suelo Expos. Residuo ,eSIÓJO

Sueio cor licanea 557 37 n:. Suelo urbanizado 1.051 135 13S'~

Sue:o urbanizable 354 18G 49%

Sue:o no urbanizable 61 61 ·00'%

Sin inforrraciór 266 70 8%

2.299 433 ~ 99',=

Aunque se trata de operaciones de suelo con acreditados que no están clasificados dudosos,

subestándar y no está identificada como refinanciada, teniendo en cuenta la parálisis del sector

estas operaciones se deben estar reflnanciando con carencia de principal \' posiblemente con

financiación de los Intereses, según los acreditados. En la medida que el acreditado no le interese

promocionar el suelo a futuro o presente problemas de solvencia. el suelo acabará en el balance

de Caja Madnd.

) FEC::: Ó'i GE"jR'A_ CE SJPE':;\'ISI::':N O'::P¡.RT'" \1=~ ro ::lE 1'~SPEo:::!Ór~ GR.J;>C 3 921101 CAJ.', Jo: MAJiln 't\FO"lM:: DE 1~.S=-EC:::I·==r·. 2J3~ 2C: Ú093Q

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • •

, . l. l.

:. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Por tanto. procedemos a realizar una estimación del quebranto por el método de ajustar el

valor de la garantía y estimar la pérdida final en caso de que el recobro dependiera de la

realización de la misma.

o El valor de tasación del suelo se ha corregido en un 40% para el suelo con licencia. en un 50% en el resto de suelos excepto en el no urbanizable, el 60%. No obstante, este tipo de suelo puede presentar aún mayor caída de valor

o Se ha calculado la parte del riesgo no cubierta con el VT corregido o Se ha aplicado al resto del riesgo una severidad adicional de115% en concepto de gastos

de adjudicación etc. o Para las operaciones que si quedan cubiertas con el VT corregido, se ha aplicado una

LGO del 30%.

Como resultado resultaría que los 2.300 M de suelo tendrían un quebranto en caso de default

de 753 M, un 33%, siendo la parte del riesgo no cubierta de 440 M (un 19%).

~pos.

Queo. % no '1::'Expos.

Expos. Tota! Queb. cuo,erta No cub

Suelo cen licercia 557 84 15% 70 12%

Suelo urba'lizado 1.052 413 39% 245 23%

Suelo urbanizable 364 140 38% 81 22%

Suelo no urbanizable 60 27 ~% 16 271:)

Sin información 267 9C 34% 29 11l!::,

2.299 753 33% 441 19%

Si se considera que estos acreditados tienen una probabilidad de hacer dejault cercana al cee, la

PO a dos años sería de un 35%, que aplicado al quebranto total de 753 M nos daría la pérdida

esperada de esta subcartera, 264 M. un 11.5%. Se ha optado por mantener el otro cálculo

(quebranto A).

B. Promociones.

Se ha dividido para su tratamiento según el estado de avance de obra: Sin inicial, parada, en

curso, terminada y sin infonnación. No se ha considerado el L TV de la promoción, ya que la

información sobre valor de tasación facilitada se correspondía con la de hipótesis de bien

terminado de la promoción41.

41 La e.1':idad debería contar con e: 'liT de la o~omxión segú'l el estado actual de avarce de obra (coste de repos1ón neto) con objeto de conocer el L'V real de '8 prcmoció:l. Este aspecto debe ss' subsanado

D!FlECCION 3HER .. 'L )~ SUJER\"SICt-.. C,E"A::;T "'ME\ITO o::: ,'-.lSpt::CClON' G=:J:'ü B CJ..JA. o:::: ~/A):::; c, H,FORM:::)E II\S"'EGC Ó~, :::038 2~1 ~C930

93/101

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

BANCO DE ESPAÑA

• LGD.

• POs.

Eurosistema

Situación promoción LGD

S,n 'nieiar o en curso, sin inforr:¡ación 35%

Avance 100% 30%

TerrGinada subrogada promotor 30%

P'Dmoción Parada 45%

Hay que considerar teóricamente el dispuesto en estas últimas no ha alcanzado la

parte reservada para venta (10-15%). por lo que el LTV teórico considerando ei bien

en hipótesis de vivienda terminada resu~aria inferior al 80% (entre 70-75%). No

obstante, considerando el riesgo latente existente de que no se llegue a conclUir una

promoción por la situación de debilidad económica y patrimonial de los promotores,

lo más acertado seria considerar como valor de tasación el coste de reposición bruto, por lo que las promociones en curso tendrian un L TV muy superior al 80%.

o Grupos dudosos: PO 100%. <) Subestándar y refinanciaciones: POs condicionada del 35% (PD 1 año del 19,8%) que

corresponde los tramos cee. Si promoción parada PO 100%. o Normal: PO minima del 14,3% (rating B). Se ha distinguido entre la situaCión del

cliente en seguimiento o no y el estado de la promoción

PO 2

Seguimiento Migración años

PD mínima B 14,3%

Promoción: Sin iniciar, en curso o terminada Migra 1 notch

Promoción Parada (PD Ce) 54%

No Seguimiento

PDminima B 14.3%

Promoción Sin iniciar, sin información Migra 1 notch

Promoción: En curso y terminada No migración

Promoción: Parada (PD ceC) 100%

Queb.

Promoción Dpto Queb. A % Prov. neto PE K PE+K

Dudosas (SI A-entidad) 1.441 501 35% 194 306 177S 8s-;: 24~:S

Subestándar 622 81 13% L5 36 2'7::' e'~,ó 8S'e

Refi nanciadas n 315 35 ~ 1% O 36 3% 6:;'::' 9s'c

Subtotal promociones

acred .problemáticos 2.378 618 26% 240 378 11% 7'% 18%

Promociones aerad. nonnal 4.716 274 6% - 274 1,9% 5,2% 7,1%

Sin iniciar 180 11 6% - 11 0,9% 3,0% 4,OO/é,

Paradas 354 63 18% - 63 2,4% 4,2% 6.5%

C·1RECCION :;B\I':R,ú,L )~ SU"'EF:,' S~~:. CE"' ... :n.ú,I.-!E',fTO DO: "..¡sP:::CClÓ~; . G"I'JO() B 94/101 CAJ'>' DE ~/AD" C. I',FOFME ::lE I'''¡SPECGÓ.',¡ ~033 2J1 C~?30

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • •• l. l. •


En curso 1.026 74 7% 74 1,5% 3.4% 4.80:; .. ;

Terminadas 2.605 88 3% . 88 1,2% 3,8% 5,1%

Sin información 551 38 7% 38 1,6% 6,2% 7,8%

Total promoción 7,094 1.057 15% 240 818 4,9% 5,2% 10,1%

Prom.: Residuo normales 1.359 183 13% 183 4% 7% 10%

(*j Son las operaciones refinanciadas no dLdosas e subes!árdar.

La cartera residuo de las promociones en situación normal, 4.716 M se ha calculado utilizando la

clasificación de seguimiento, que asciende a 1.359 M, siendo su quebranto de 183 M (un 13%).

También se podría haber optado por seleccionar aquellas promociones sin iniciar, paradas o

temninadas con un tiempo de finalización supenor a 1 aRo.

Riesgo con garantía personal u otras garantías de acreedores problemáticos

En este apartado se analiza el quebranto de los saldos que figuran en el cuadro de distribución

crediticia con garantía personal o dineraria y las operaciones con garantía hipotecaria de naves,

segundas hipotecas, etc.

A continuación se analizan la parte de estos saldos que corresponden a problemáticos.

Queb. QU€t:.

Expos Bruto 7::.0ueb. Prov. Ne~c s·~ PE % Cap PE+Cap

"JFEC:::0"< GE'-JEFA~ CESjPE"l'!lSlót~ D=P.~RT';\E~·.TO JEr-EFECClór'J GR,PC 8 95/101 C"",,,, )'0 t,'~)RID 't"FO=¡\E DE l!\s"'Ecc!é~. n36 2(:" 0(0930

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • •• l·

, . l.

:. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Dudosos 2.314 1.203 52% 582 521 30% 8"' " 39~"~

Subestándar 1.644 175 ~1% 108 67 1% 107é, 12%

Refinanciados 14 2 14% O 2 67'~ 2' o.' 1."0 26%

Total proble, 3.972 1.380 35% 690 600 18% 9% 28%

Avales 620 77 12% 67 10 12~:Q 8% 21%

T ctal resto riesgo proble 4.592

Los criterios para estimar el quebranto han sido:

Riesgo con garantía personal de acreditados no problemáticos ("normales")

OL:eb. QlIeb. PE+

Expos. Bru:o %QL-eb neto DE Cap Ca::.

Resto riesgo no suele no promoc. norm 1.304 126 1 OC/~ 126 3% 9% 12%

Residuo 328 69 21% 69 9% 13% 22%

El residuo se ha identiJicado como acreditados con rating CCC y B-

6.6. Segmentación de otras carteras.

El proceso de segmentación del resto de carteras se Incluye en el anejo 13. Estas serían Pymes

no promotor. Financiación espeCializada, Consumo, Autónomos y Microempresas.

7. Revisión de procesos de control y valoración de garantías reales

A continuación se incluyen las conclusiones de la inspección realizada por el equipo de

especialistas de tasadoras del BE a Caja Madrid sobre los procesos y procedimientos implantados

en el ámbito de valoración de garantías y activos inmobiliarios.

Dichas conclusiones fueron trasladadas a la entidad previamente y comentadas con los

responsables de la Caja en reunión de 20 de septiembre de 2010.

DIRECCION SEN~Ril,L ::1:: SUq:p,',"SICk CE"'.;=rr ;"ME'HO D:: 'NSP~ca:jt·2 1. G=:·j"'O B 96/101 CJ...l.l, DE ~/'::'D=: C. ¡",FORME )E ¡"JSPF:;C: Ó:·; 2038 2J1 ccsr .. ,o

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • •

! •

• • • • •


7.1. Valoración de activos por tasadora independiente

Con carácter general, las tasaciones son realizadas por TASAMADRID, que al ser una sociedad del

grupo, no reúne los requisitos de independencia que se exigen para las valoraciones de

inmuebles que forman parte del patrimonio del grupo CAJA MADRID tales como los activos

adjudicados" .

Estos han sido tasados mayoritariamente por TASAMADRID, en vez de por una sociedad de tasación

independiente, lo que es contrario a lo establecido por el artículo 6. al del Real Decreto 775/1997, de

30 de mayo, de homologación de sociedades de tasación, yes contrario a lo señalado en la norma

14a .5 en relación oon la norma 62" de la CBE 4/2004.

7.2. Actualización de las garantías

7.2.1. Tratamiento de los ficheros de garantías:

No hay una vinculación entre la base de datos de garantías y la base de datos de

tasaciones. No existen campos que parmitan relacionar de una forma unívoca ambas bases de

datos, dedo que en la primera falta el número de tasación, yen la segunda no aparece el número

de operación. La información que figura en la base de datos de garantías de la inversión ered iticia

se introduce en el sistema en el proceso de tramitación de operaciones desde las oficinas.

La información incorporada en la base de datos de garantías es insuficiente para obtener

una adecuada identificación de las garantías para realizar una actualización precisa de los valores

de tasación. Para ello la Entidad debería Interconectar la base de datos de tasaciones cen la de

garantías, de modo que así disponga de toda la información que pudiera ser relevante para la

actualización automática de valores de las garantías.

7.2.2.Procedimientos para la actualización masiva de valores de las garantías

inmobiliarias.

Actua1ízarión oeriódica de {as gamntfas.

CAJA MADRID no tiene establecido ningún procedimiento para la actualización de los

valores de las garantías de operaciones crediticias. a pesar de que en la Norma

cuadragésima tercera de la circular 3/2008, de 22 de mayo, el Banco de España ha dispuesto

que, "el valor del bien hipotecado será revisado con una frecuencia mínima de un año, cuando se

trate de inmuebles comerciales, y de tres años, en el caso de Inmuebles residenciales. Esta

revisión podrá realizarse mediante métodos estadísticos, salvo en el caso de inmuebles singulares

o no susceptibles de producción repetida.

¿2 Esta :Ycl~rstaflcis. ya ha sdo rerreradanent9 tra-srniti::::a ccr El )rupo c¡::oera~i'"o ~9 nS:J9:Jc'Ó'" ce Ca_j¿ M~dr.j, ::d coro pcr a p'ooi¿

al~diTrí2 inte~~a ::::e a e-ti:::ac.

:;~,E::::CI'::~-. G~r-..ERR CE SUF::R',1SIÓr'J :lEp."FT;.r, .. :Et-rc: CE I~,S:>ECC Ó'-J I GRUPC E 97/101 CA...JA CE MI'CRD. NFCFl:·":E CE NSP"CCI::';N 2C38~O~0093~

7(.,0 .-.l

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


En los activos adjudicados, existe un procedimiento para la actualización de los valores de

tasación en el momento de la adjudicación de inmuebles, mediante la realización de una nueva

tasación. pero no existe procedimiento para actualizaciones posteriores.

En todas las tasaciones analizadas de operaciones dudosas, correspondientes al segundo

semestre de 2008 y al año 2009, las fechas de las tasaciones son de mecia 42 meses

anteriores a la fecha de la operación, debido a que en los procesos de reinstrumentación de la

deuda, la fecha de operación que figura en los ficheros es la de la novación, y no la inicial.

Actualización de valores de las garantías hipotecanas effcacas de cara a la aolicación del escrito de la direcciÓn general de regulación de 13 de iulk) de 2009 v Sil Imoacto sobre los fondos esoeciales oara insolvencias.

La actualización de los valores de tasación de las operaciones dudosas cubiertas con

garantías eficaces, para la aplicación de menores exigencias de cobertura, presenta las siguientes

debilidades:

a) ha sido realizada por la propia entidad, y no por una sociedad de tasación independIente (a

partir de la entrada en vigor de la circular 3/2010. se exige que la actualización de los valores los

realice una sociedad de tasación independiente).

b) Se ha realizado a partir de índices medios provinciales de precios de la vivienda

publicados por el Min,sterio de la Vivienda.

c) Existen carencias relevantes, para el cálculo de los valores actualizados, en la

información de las garantías. tales como fecha de tasación, tipología del activo o código

postal, entre otros.

Consecuentemente se hace necesaro la actualización de los valores de tasación por parte de una

sociedad homologada independiente. siguiendo el criterio de la circular 3/2010, con datos más

acotados que los que figuran en la base de datos de garantías, al objeto de precisar los valores

actuales de las garantías de la cartera crediticia dudosa.

7.3. Calidad de las tasaciones y su reflejo en los ficheros de garantías: muestras de

tasaciones.

7.3.1.Resultados de la muestra de tasaciones:

Se han realizado 4 muestras de tasaciones:

1) 100 Viviendas adjudicadas vendidas

2) 55 tasaciones de garantías de operaciones dudosas

3) 33 terrenos adjudicados

4) 58 tasacIOnes de garantías hipotecarias de terrenos

IncidenCias detectadas ea las tasaCiOnes de viviendas adJudiCadas vendidas:

:JFECc.:Ó'< GE"EFA_ DESJPE=r'iISIÓN D":P¡lRT;.,\H·.TO )EI'~SPEO::IQ,\I G"1L1PO 9 98/101 C':""'A)" M,<.)RID t,FO"!\1': CE 1~.S~Ec.:CI'::':t, 2J38 2C" OC930

• • • • '. !.

• • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


a) En el 87% de las tasaciones no se ha calculado el valor hipotecario a pesar de que la norma

34, párrafo 11 de la Circular 4/2004 establece que el valor que debe tomarse como referencia para

determinar el valor contable del activo, es el valor hipotecario.

b) El 65% de la cartera analizada de viviendas adjudicadas vendidas ha SJdo tasado por

TASAMADRID.

Incidencias detectadas en las tasaciones de garantias de operaciones que han devenido como

dudosas

a) El 23% de las tasaciones de viviendas analizadas, que garantizan riesgos hipotecarios dudosos, no

son válidas para mercado hipotecario:

2 tasaciones han sido realizadas por una sociedad no homologada por el Banco de España.

En un caso el valor de la garantía está justificado por u n borrador de una tasación.

En una tasación, la finalidad es la de asesoramiento de compraventa, y no la de garantla hipotecaria del artículo 2 a) de la Orden ECO/805/2003 (en adelante la Orden). 6 tasaciones presentaban valores condicionados, sin que conste levantamiento de los

condicionantes.

2 tasaciones se ha tomado como valor de tasación de la vivienda el que se calculó en

hipótesis de edificio terminado, cuando se valoraba un proyecto o un edificio en

construcción.

b) Adicionalmente se han observado otras deficienCias tales como:

En el caso de operaciones con varias garantías, solo figuran, en el fichero de dudosos, las características de una de ellas. Cuando existen varias operaciones con una misma garantía, el importe de ésta no se asigna en la parte que corresponde a cada operación. En Viviendas de protección pública, se ha detectado un caso en que ligura el valor de mercado por comparación, y no el valor máximo legal. IDEP 1173230723.

InCidencias detectadas en las tasaciones de terrenos adiudicados:

al El 39% de las tasaciones analIZadas de terrenos adjudicados no siguen la normatp,¡a de valoración

de estos actp,¡os debido a que estaban condicionadas o se indicaba explícitamente que las

tasaciones no se habían realizado de acuerdo a la Orden, o bien, en una tasación, se indica en el

informe que no se han podido realizar todas las comprobaciones preceptivas".

b) Otras deficiencias detectadas:

Se han observado diferencias entre los valores de tasación que figuran en las tasaCiones, y los que aparecen en los registros del inventario de adjudicados. En 3 inmuebles estas

43 Se ha ut;!lza.jc la me:odo'ogí2. GO,~tenica en la O.M. :::0:'/8':::5/2')J3, no sien:::o n3Cesa~o su i~lteGro CI~mp!jmen::::: PO' ser a ral ciad ·je

vese-le -forme cislinta dE las ·:)ol:g¿da~ é. s_ a¡:liC2.cién. y al ,o hat<srS6 po,jlde' realzar todas (¿s .::::or-pr:::bacÍ(Jne~ ¡:rec8obas.

)!P.E::::::I(';~, G'=~,ffit.L CE .sUP::R·,lSiÓN, )'=FAFT;'¡·:!:-:~,-C CE I~,S~':::; Q'll \3RUPC a 99/101 2A ... A CE r.tio,CRD, NFOR\~E CE M,P:::CCIÓf.,J 283820· C(I93Cl

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


diferencias hacen que el valor neto contable supere al valor de tasación por un total de 6 mi lIones de euros. En algunos casos la tasación que justifica el valor del terreno, no se corresponde con la de las

fincas adjudicadas, sino que es una parte del ámbito valorado de mayor superlicie a las

fincas adjudicadas. En estos casos, una valoración especifica de las fincas finalmente

adjudicadas, puede diferir del valor asignado en la tasación a la parte adjudicada.

Incidencias detectadas en las tasaciones de terrenos en garantía de operaciones:

a) El 67% de las tasaciones analizadas de terrenos en garantía de operaciones no cumplen con

la normativa para mercado hipotecario.

El 50% de las tasaciones analizadas de terrenos estaban condicionadas, o se Indicaba

explícitamente que no se habían realizado de acuerdo a la Orden, o incluso en un caso, solo

se disponía de un borrador de informe.

El 17% de las tasaciones analizadas no cumplen la normativa de valoración de la Orden, a pesar de que en el certificado y en el informe se Indica que se ha realizado siguiendo las

disposiciones contenidas en la Orden.

b) Otras deiiciencias detectadas:

En 3 tasaciones de terrenos, el valor de tasación que figura en los registros de la garantía era

el de hipótesis de edificio terminado en vez del valor actual de dicho terreno.

11 tasaciones de suelos no se justifican en la tasación los valores adoptados. De ellas en

4 se señala como método aplicado e! de comparación, a pesar de que no se identifican los

comparables, yen el propio informe se indica que "es destacable la dificultad de obtención de

este tipo de datos por corresponder estas operaciones de compraventa, a productos muy

escasos o limitados en el tiempo, que generalmente se producen solo cuando se empiezan a

desarrollar los avances de Planeamiento, con la intenCión de que los promotores tomen

iniciativas en el desarrollo del Planeamiento y la Gestión Urbanística futura".

Otras incidencias:

a) Referentes al arch OJO de las tasaciones:

A fecha de hoy, no se ha justificado, por los correspondientes Informes de tasación, ei valor de 3 terrenos, y como Justilicación del valor de otros 3 terrenos, se han aportado sendos informes de tasación que corresponden a fincas diferentes a las inventariadas. Estas incidencias se han indicado reiteradamente a la Entidad.

8 informes de tasación se han recibido con posterioridad a la el<jboración del informe de inspección.

b) Otras cuestiones:

madrid, 3 de diciembre de 2010

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