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MACROPROYECTO DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL “CIUDAD VERDE” - SOACHA
VII Encuentro internacional de
habitat sostenible: BIOCASA 2010
MACROPROYECTO DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL “CIUDAD VERDE” - SOACHA
Fuente. Censo de 2005
• 8’210,347 hogares• 78% urbanos y 22% rurales
• Déficit cuantitativo • Urbano : 1’031,484• Rural 276,501
•Déficit cualitativo:• Urbano: 1’185,607• Rural: 1’334,691
CONTEXTO NACIONAL
La realidad de la Vivienda en Colombia
MACROPROYECTO DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL “CIUDAD VERDE” - SOACHA
Concepto Viviendas a ser construidas
Déficit cuantitativo 623.078
Formación total de hogares 2009-2017 1.884.209
Total 2.507.287
VIS 1.749.495
No VIS 757.792
Nota: para los hogares con ingresos hasta 2 SMMLV, se supuso un precio de vivienda equivalente a 60 SMMLV. Para los hogares con ingresos mayores a 2 SMMLV y menores o iguales a 5 SMMLV se tomó un precio promedio de vivienda de 102,5 SMMLV (SMMLV de 2009). En 2007 se produjo el máximo histórico de número de viviendas, alrededor de 152.000 unidades.
Pasar de 150,000 a 280,000
Viviendasanuales
70,000 a 194,000 VIS
anuales
Requerimientos de Vivienda Urbana 2009 - 2017
CONTEXTO NACIONAL
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COMO HACERLO?
Aumentar el Gasto Público en vivienda
Aumentar Subsidios de las CCF
Generar Suelo Urbano
Mantener la figura de los Macroproyectos
CONTEXTO NACIONAL
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ANTECEDENTES
• Ley 1151 de 2007 - PND - Estableció la figura de los MISN. • Dto. 4260/07, MAVDT, reglamentó anuncio, formulación y
adopción de los MISN.
DESARROLLO
• Ciudad Verde inicia su desarrollo en feb. 2008
• Anuncio y Delimitación y con Documento de Formulación aprobado en marzo de 2009.
• Adoptado mediante resolución de Septiembre de 2009
INTRODUCCION
BOGOTA
SOACHAMOSQUERA
CHIA
COTA
FUNZA
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LOCALIZACIÓN MACROPROYECTO
BOGOTA
SOACHA
CIUDAD VERDE
AUTOPISTA DEL SURAV. LO
NG
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AV. CIUDAD DE CALI
RIO
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ESTRUCTURA URBANA
El MISN se desarrollara en siete etapas a partir del 2010. Del área útil planteada en el Macroproyecto se desarrollará el 65 % en vivienda y el 35 % en usos complementarios a los residenciales.
ÁREAS GENERALES
ÁREA BRUTAMalla Vial ArterialMalla Vial LocalParques y Equipamientos PúblicosÁREA ÚTILViviendaEquipamientos PrivadosComercio y Servicios
327 Ha47 Ha29 Ha85 Ha
160 Ha107 Ha18 Ha35 Ha
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VIVIENDA
COMERCIOMULTIPLE
INSTITUCIONAL PUBLICO
INSTITUCIONAL PRIVADO
El Macroproyecto Ciudad Verde, cuenta con un área de 327 hectáreas, planteando un total de 36.000 viviendas.
USOS DEL SUELO
ESTRUCTURA URBANA
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Delimitación
Formulación
Adopción
Ejecución
Anuncio
DETERMINANTES URBANASESTUDIOS PRELIMINARESAVALÚOS DE REFERENCIA
ESTUDIOS TÉCNICOSVIABILIDAD TÉCNICA, JURÍDICA, FINANCIERACONCERTACIÓN MUNICIPIO
INSTRUMENTO JURÍDICODEFINICION VALOR SUELOPLAN GENERAL URBANÍSTICOPERFECCIONAMIENTO INSTRUMENTO JURÍDICO - LICENCIAS URBANISTICAS
INSTRUMENTO JURÍDICO
FASES DE DESARROLLO
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• Fiducia inmobiliaria.• Patrimonio autónomo con los predios• Integración inmobiliaria. Los actuales linderos jurídicos
desaparecen. • En espacios públicos se da prevalencia al interés general sobre
el particular.
ESQUEMA FIDUCIARIO
• FIDUCIA INMOBILIARIA
• PARQUEO• ADMINISTRACIÓN
INSTRUMENTOS JURÍDICOS • NORMATIVIDAD URBANÍSTICA
• El Macroproyecto plantea las normas urbanísticas generales• Tratamientos urbanísticos, áreas de actividad, usos,
organización de unidades prediales, índices de habitabilidad, normas volumétricas, equipamientos comunal privado, unidades de ejecución
• VALOR DE LA TIERRA• AVALÚOS• DEFINICIÓN VALOR
SUELO • IMPUESTOS
ESQUEMA TRIBUTARIO
ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
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ESQUEMA FINANCIERO
• INVERSIONISTAS•PAGO DE LA TIERRA•REMUNERACIÓN PROMOTORES•ACUERDOS INTERINSTITUCIONALES
VENTAS – productos inmobiliarios
- COSTOS URBANISMO
= VALOR SUELO BRUTO
LOTES, LOTES PARA VIS, VIP Y COMERCIO y LOTES DOTACIONALES PRIVADOS
1. CÁLCULO DEL VALOR DE LA TIERRA
CARGAS GENERALES Y CARGAS LOCALES
• VENTAS• FINANCIACIÓN BANCOS• CAPITAL DE RIESGO PROMOTORES
2. FONDOS PARA DESARROLLAR EL PROYECTO
ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
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COMPENSACIÓN DE CESIONES PÚBLICAS PARA EQUIPAMIENTOS
Se establece la posibilidad de compensación en dinero o sustitución de predios para liberar suelos de equipamientos públicos dentro del macroproyecto para convertirlos en equipamientos privados, únicamente – LO QUE GARANTIZA INVERSIONES DE CAJAS – OTROS.
INSTRUMENTOS GESTIÓN DE SUELO
• REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
• PLUSVALÍA• COMPENSACIONES
REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOSEl sistema de reparto permite la posibilidad que los propietarios del suelo cedan
a título gratuito al municipio DE SOACHA suelo destinado a cargas generales (malla vial principal y redes matrices de servicios públicos) y/o ejecuten parte de esas obras a cambio de un índice de edificabilidad adicional.
PLUSVALÍA
El Macroproyecto constituye hecho generador de la participación en plusvalía. Se realizaron avalúos de referencia antes de la acción urbanística. El avalúo luego de la acción urbanística se efectuara realizando el método residual.
ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
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CONCLUSIONES
Para resolver la carencia de vivienda, de un millón trescientos hogares, se requieren medidas extraordinarias.
Vivienda Digna se logra es a través de Macroproyectos.
Es imposible adelantar VIP en zonas de Renovación Urbana, ésta se requiere para VIS alta y No VIS.
Para resolver el déficit se requieren recursos económicos adicionales.
La vivienda para los desplazados tiene espacio en los Macroproyectos.
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Colombia tiene que tomar una decisión:
O avanzamos en resolver la carencia de vivienda, en una forma
organizada
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ó…el desarrollo urbanístico,
nos lo hacen otros
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Gracias
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