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Mª TERESA ALONSO PÉREZ DIRECTORA
Mª TERESA ALONSO PERE ALBERTO LAFUENTE TORRALB PEDRO BUESO GUILLE ELISA MOREU CARBONELL ESTHER HERNÁNDEZ SÁINZ MARTA SALANOVA VILLANUEVA MIGUEL LACRUZ MANTECO V1IGUEL VIELA CASTRANADO
PROLOGO DE CABRIEL GARClA CANTERO
THOMSON REUTERS
ARANZAD ....... ..--GOBIERNOzaraCOZ" en q••• Cátedra --
Zaragoza Vivienda :. ::DE ARAGON Depart¡,mento de Sanídlld.QUniversidad Za ragoza 8lene:star SocIal y Familia
S1,l;Jh
MARÍA TERESA ALONSO PÉREZ Profesora Titular de Derecho civil
Universidad de Zaragoza (Directora)
Vivienda y. . ~.
crISIS economlca (Estudio jurídico de las medidas propuestas para solucionar los
problemas de vivienda provocados por la crisis económica)
Uro",,,a.uu •• Cátedra tJn_~GOBIERNO ~~~
Zaragoza ViviendaDE ARAGON ~ ... UniversidadZa ragoza15.2~SocWyF""
THOMSON REUTERS
ARANZADI
,
Indice general
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ABREVIATURAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . 23
AGRADECIMIENTOS , , 27
PRESENTACIÓN , , .. , .. , .. , 29
PRÓLOGO
EL (ESCONDIDO) DERECHO A LA VIVIENDA Y SU POSIBLE ACTUACIÓN POR LOS OPERADORES JURíDICOS , . . 31 GABRJEL GARCIA CANIERO
1. Introducción, , , , , , , 31
11. La Constitución de 1978, ¿jugó al escondite en relación con el derecho a la vivienda? , 33
IlI. Efectos sociológicos perniciosos del boom de la vivienda en España , , , , . . . . . . . . . . . . 35
IV. Vacilaciones doctrinales sobre la configuración del derecho a la vivienda , , , . . . . . . . . 37
V. Algunos ejemplos de Derecho comparado. . . . . . . . . . . . . . . . . 42 VI. ¿Hay algún texto internacional que en la actualidad reconoz~
ca, al menos indirectamente el derecho a la vivienda? . . . . . . 44
VII. El dolce fat niellte del legislador español hasta las vísperas del planteamiento del caso resuelto por la S1}CE de 14 marzo 2013 , , , , .. , , , 46
VIII. A modo de conclusiones introductorias. , , , . . . . . . . . . . . . . . . 49
CAPíTULO PRELIMINAR.. , " , .. , 51
MARIA TERESA ALONSO PfREZ
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v'!VIE1'<'DA y CRJSIS ECONO!\lJCA
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CAPíTULO I
EL NUEVO RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PRECONTRACTUAL EN LA CONTRATACIÓN BANCARlA DE PRÉSTAMOS HIPO-TECARlOS , . S9 ESTHER HER;'\'ÁNDEZ SAINZ
I. La falta de transparencia y la irresponsabilidad en la concesi?~ de prés~amo5 hipotecarios como una de las causas de la CrISIS financIera . 60
n. Regulación de la protección del deudor en la fase de formación del contrato de préstamo hipotecario . 62
1. La reglllaci6n existente antes de la crisis . 62 2. La reforma de la normativa de protección de la clientela bancaria 66 3. La reciente armol1Ízaóón de la protección a escala c01l1rmi/aria:
La Directiva 2014!17!U E del Parlamento y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial . 69
nI. Análisis del nuevo régimen jurídico de protección precontractual en la contratación bancaria de préstamos hipotecarios . 74
1. Ambilo de aplicaCl6n de las lluevas medidas de protección . 74
1.1. Ámbito subjetivo . 74 1.2. Ámbito objetivo . 78
2. Un prerrequisito: la previa fomwción financiera del clíente . SO
2.1. La mejora de la formación financiera como complemento necesario a las medidas de transparencia .... so
2.2. Instrumentos para la mejora global de la educación financiera en España: los Planes y los portales on line de educación financiera . 81
2.3. Formación específica en relación con los préstamos hipotecarios: la Guía del préstamo hipotecario elaborada por el Ban~o de Espaila . 82
3. i'vfayor transparencia en la publicidad de los préstamos hipotecarios . 84
4. Deberes de informaci6n precontractllal obligatoria y estrmdarizada . 87
4.1. Deberes generales de información y aclaración de las entidades de crédito frente su clientela . 87
10
4.2. Deberes esp estandarizada PRE, la FIPER
4.3. Deberes esp cláusulas y p vasos para el
5. Deber de evalllación
6. Posibilidad de solicitl
IV. Garantías del cumpli de información .
1. Los deberes de comprl de formaliznción en hipotecario .
2. Reconocimiento exprl ber sido advertido so
V. Consecuencias del inc mación precontractual
1. Ln imposición de san 2. Lo:> remedios de índo
2.1. Ausencia de medios gener
2.2. La posible an cios de conse falta de entreg, gatoria a las f,
2.3. Indemnízació
VI. Conclusiones: pequeñ, protección del solici
VII. Bibliografía consultad
VIII. Documentos relevante
CAPiTULO n APUNTES SOBRE LAS MO LA LEY DEL MERCADO PEDRO-]OSb BUESO GUILLf:N
1. Consideraciones preli
~
llCA
~ECONTRACTUAL
RÉ5TAMOS ffiPO
bilidad en la conce· a de las causas de la
en la fase de forma-o .
de la ciientt'la bal1C11ria I aescala comunitaria: ~o y del Consejo, de 4 crédit-a celt'brados con
'so residencial .
'OlecCÍón precon tra cmos hipotecarios .
tas de prote.cción .
~mciITa del cliente . ...
Kiera como comple1e transparencia .... :>bal de la educación es y los portales on
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bligatoria y estandan'
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INDICE GENERAL
4.2. Deberes específicos de sumlnJstro de infonnac:ión estandarizada sobre préstamos hipotecarios; la FIPRE, la F1PER y otros documentos anejos .
4.3. Deberes especiales de información en relación con cláusulas y pactos particularmente complejos O gravosos para el cliente .
5. Deber de evaluación de solvencía . 6. Posibilidad de solicitar una oferta vinculante .
IV. Ga~antías d~l, cumplimiento de los deberes precontractuales de mformaclOn .
1. Los deberes de comprobación y advertencia del notarlo en el Clcto de formalización en escritura pública del contrato de préstamo hipotecario .
2. Reconocimiento expreso y manuscrito por el prestatario de IUlber sido advertido sobre determinados riesgos .
V. Consecuencias del incumplimiento de los deberes de información precontractual y de evaluación de solvencia .
1. La imposición de sanciones administrativas . 2, Los remedios de (ndoll.' jur(dico-privada .
2.1. Ausencia de remedios específicos y recurso a los remedios generaJes del Derecho Civil .
2.2. La posible anulación del contrato de préstamo por vicios de consentimiento: dolo o error causados por la falta de entrega de la información precontractuaJ obligatoria o las falsedades u omisiones en su contenido.
2.3. Indemnización de daños y perjuicios .
VI. Conclusiones: pequeños avances y algunos retrocesos en la protección del solicitante de un préstamo hipotecario .
VII. Bibliografía consultada .
VIII. Documentos relevantes .
CAPíTULO II
APUNTES SOBRE LAS MODIFICACIONES DE LA LEY 1/2013 A LA LEY DEL MERCADO HIPOTECARIO . PEDRO-]OSt: BUESO GUILLt:N
1. Consideraciones preliminares
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VIVIE"OA y CRISIS ECONÓl\lIC
II. En pos de la independencia de Jas sociedades de tasación .
1, Mercado hipotecario, sociedades y servicios de tasación .
1.1. Mercado hipotecario . 1.2. Sociedades y servicios de tasación .
2. La independencia de las sociedades de tasación .
2.1. Situación tras la promulgación de la Ley 4) /2007 . 2.2. Nuevo impulso en la Ley 1/2013 .
3. Otras medidas aplicables a las socíedades de tasación .
lII. Modificaciones en relación con otras reglas del mercado hipotecario .
1. Condiciones de los préstamos y créditos que pueden ser incorporados O garantizar la emisión de los valores hipotecarios .
2. Actuación del emisor de valores hipotecarios CIISO de que desmerezca el valor del bien que garantiza el préstamo o crédito . ....
3. Condiciones que deben reunir los solicitantes y los beneficim'ios de l/na hipoteca inversa .
IV. Reflexiones finales . Bibliografía , .
CAPíTULO 111
CLÁUSULAS FRECUENTES EN PRÉSTAMOS ffiPOTECARlOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA: CLÁUSULA SUELO¡ CLÁUSULA DE VENCIMIENTO AJVI1CIPAOO y CLÁUSULA DE INTERESES MORATümOS EXCESIVAMENTE ELEVADOS.
(EN PARTICULAR¡ SU POSIBLE CARÁCTER ABUSIVO) MARIA TERESA ALONSO pfREZ
Introducción , , , .
I. La cláusula suelo , .
Introducción .
1, Es! udio de si la cláusula suelo cumple los requisitos de transparenCia .
2. El posible carácter abusivo de la cláusula suelo .
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)5)
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2.1. Posibilidad de
3.
3.1. La anulabilida, miento en cas
3.2. La nulidad de o por su cará
3.2.1. En parti de la dec¡
3.2.2. (r(fíea troactivi¡ neral ...
11. La cláusula de vencimi
Preliminar. Lns causas de 1 ben ser justas y ser re/evaI
1. Cláusula de vencimie; guna de las ClIotas de,
sulas que gu too En particul
2.2. ¿Puede el cará de su falta de
2.3. El control de
2.3.1.
2.3.2. 2.3.3.
INDICE GENERA L\!lC\
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2.1.
íos de tasación ....... 125
elades de tasación ... 125 Posibilidad de controlar el carácter abusivo de cláusulas que guardan relación con el objeto del contra-to. En particular, la cláusula suelo. . . . . . . . . . . . . . . . 158
........... ,....... , 125 2.2. !ón ................ 128
¿Puede el carácter abusivo de una cláusula derivarse de su falt<l de transparencia? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
2.3. El control de abusividad de la cláusula suelo. . . . . . . 162¡aciáll . ............. 132
2.3.1. Contrato del que sólo quedan pel1dien tes di' ejecución obligaciones a cargo de l/na de las partes. . . . 163
de la Ley 41/2007 . .. 132 [3 ................. 136
2.3.2. La e/dI/sula techo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 ¡ lÍe tasación . ........ 139
2.3.3. Búsqueda de otros mecanismos de cqwlibrio en el contrato. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165~las del mercado hi
o ................... 141 3. Efectos de la declaración de la nulidad de la cláusula suelo. . . . 167~f
lile pueden ser incorpores hipotecarios ...... 141
ríos caso de que desmeréstama o crédito . .... 143 mtes y los beneficiarios ................... 144
................... 145 ••• -'P •••••••••••• , •• 147
)S HIPOTECARlOS LÁUSUlA SUELO, \00 Y CLÁUSULA fENTE ELEVADOS. 149
RABUSIVO)
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f requisitos de transpa153
rsllelo . 158
3.1. La anulabilidad del contrato por vicio del consenti miento en caso de faJta de transparencia. . . . . . . . . . . 167
3.2. La nulidad de la cláusula por falta de transparencia o por su carácter abusí va. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
3.2.1. En particulal' el efecto ret I'oactivo o irretroactiva de la declaración de nulidad, , . . . . . . . . . . . . . . . . 169
3.2.2, CrUica de los argumentos el1 que se apoya la irretroactividad de la nulidad en contra de la regla ge/leral , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
a) EI1 determúwdos supuestos el Ordenamiento juddico except ría la regla general de retroactividad , , , ' , . 171
b) La e/dusrda sucio 110 es ;/reí/a sino que su pato-logra es la fal ta de transparencia . 172
c) Riesgo de trastornos graves CO/1 trascendencia para el orden público económico . 173
d) l.i1 facultad moderadora del jr¡cz permite 1110
dular el efecto retroactivo de la I1U/ ¡dad . 174 e) El principio de no vinCtllanón . 175
n. La cláusula de vencimiento anticipado . 176
Preliminar. Las causas de las que se hace depender el vencimiento deben ser justas y ser relevantes f!I1 relación al contrato de préstamo .. 176
1. Cláusula de vencimiento al1ticipado por incumplimiento de alguna de las cuotas de amortización . 177
13
VrvlEN'"DA Y CRISIS ECüNOM.lCA
1.1. El beneficio que supone el tém)ino o plazo para acreedor y deudor y supuestos legales de pérdida dE' dicho beneficio .
1.1.1. Vencimiento al1ticipado por defecto de garantfl1s: artículo 1129 del Código civil .
1.1.2. Vencimiento anticipado como remedio ante el incwnplimiento: el artículo 10 LVPBM .
1.2. Posibilidad de pactar supuestos de pérdida de! beneficio del plazo por el deudor distintos a los legalmente tasados: el articulo 693.2 de la LEC y el articulo 85.4.2 TRLGDCU .
1.3. Los límites de la autonomía de la voluntad .
1.3.1. El grado de inwmplimicnto necesario para poder pactar el vencimiento anticipado de la obligación: impago de tres cuotas mensuales .
1.3.2. La constancia del pacto de vellcimiento anl icipado por impago en la cS<-Titllra de constitución .
a) Los problemas de la inscripción del pacto de vencimiento anticipado con anterioridad a la Ley 1/2013 .
b) El 5Int!/ quo normalivo vigente: artículo 693.2 LEC yart{culo 130 de la LH .
1.4. Posibilidad de dejar sin efecto el vencimiento anticipado .
2. Cláusulas de vencimiento anticipado por otras causas distintas al impago de cuotas .
2.1. Venta o gravam en de Ia finca hi potecada en garantía del préstamo .
2.2. Arrendamiento de la finca gravada con hipoteca . 2.3. Denegación de la inscripción en el Registro de la
Propiedad del contrato de préstamo con garantía hipotecaria .
2.4. Embargo o disminución de la solvencia del deudor. 2.5. Dejar de pagar impuestos que graven la finca . 2.6. Dejar de pagar la prima de los seguras de daños de
la finca .
III. Cláusula de intereses moratorios .
Planteamiento y aspectos preliminares .
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1. ¿Puede CIllifimrse de a. que infringe el 1(mite
1.1. ¿Cabe control mas ante c1áu rativa? .
1.2. ¿Añade algo e vas? .
1.3. Desde la consí moratorios co infringieran el
2. Consecuencias jurídi intereses moratorios I la LH .
2.1. Nulidad parci 2.2. Consecuencia
reses moratori 114.3 LH .....
2.2.1. Lns posi 2.2.2. Ln faculti
la dáus/ 2.2.3. Ni el ar
lransito terpreta el tipo d.
2.2.4. Recapitr 2.2.5. Ln 1lat/m
com~ re" por l1ICU
a) Apli b) l.J¡ el
sula sión del e
c) .~rg
Juez cJáU5 tamo: 1103
Bibliografía ~.
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h\iDICE GE¡"';ERAL
1. ¿Puede calificarse de abusiva la cláusula de inlereses momtorio~
que infringe el lrmite del artl'culo 114.3 LH? , .
1.1. ¿Cabe control de abusívidad cuando nos encontramos ante cláusulas CJue infringen una norma imperativa? .
1.2. ¿Añade algo considerar estas cláusulas como abusivas? .
1.3. Desde la consideración de las cláusulas de intereses moratorias como abusivas: lo serían todas las que infringiera.n el límite del artículo 114 TRLGDCU....
2. Consecuencias jlm'dicas anudadas a la ilicitud de la cláusula de intereses mora/orios por infringir ellfmile del artIculo 114.3 de la LH .
2.1. Nulidad parcial .
2.2. Consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses moratorias que infringe el límite del articulo 114.3 LH .
2.2.1. Las posibles soluciones . 2.2.2. La faCIlitad moderadora del juez queda exc/uida si
la cláusula se considera abusiva . 2.2.3. Ni el artIculo 114.3 de la LH ni la Disposici6n
transitoria segunda de la Ley 1/2013 pueden interpretarse en el sentído de que haya de apliearse el tipo de tres veces el interés legal del dinero .
2.2.4. Recapi/ulación y consideraciones indiscutibles . 2.2.5. La naturaleza de la cláusula de intereses moratorias
como reguladora de la responsabilidad contractutll por incwl1plimiento y como cláusula penal .
a) Aplicabilidad del ar/(culo 1108 del Código á()il b) La cláusula de intereses moratorias como cláu
sula penal y la dificultad para apoyar la revisión de la misma por el juez en el artIculo 1154 del Código civil .
e) ArgulIlenlos favorables al reconocimiento al juez de la posibilidad de revisar o moderar la c/dusu/a de Ínlere5es moratorias en los préstamos hipotecarios: en particular, el artfeulo 1103 del Código civil .
Bibliografía .
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VIVIENDA YCRISISECONO~[]CA
CAPíTULO IV
EL CONTROL JUDICIAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: LUCES Y SOMBRAS DE SU RE~ GULAClÓN LEGAL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ALBERTO JOSb LAFUENTE TORRALBA
I. Introducción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n. Control de oficio , . . . . . . . . . . . . . . .
1. C~lestiol1esgel1emles,." .. , , ", ,... 2, Requisitos para la práctica del control de oficio: la previa au
diencia de las partes , , . 3. La decisión del juez subsiguiente a la alldiencia de las partes.
Régimen de impugnaciól1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IlI. Control a instancia del ejecutado .
J. El n¡¡evo motivo de oposici6n del arUCl/lo 695.1.4~ LECiv: delimitación de la causa oponible , .
2. Tramitación de la oposición fundada en cláusulas abusivas . 3, Decisión de la oposición: posibles pronunciamientos . 4. lmpttgnacíán del aulo resol l/torio de la oposición: la dudosa
constitucionalidad del al'trculo 695.4 LECiv, .
IV. Bibliografía consultada .
CAPfTULOV
LAS ALTERACIONES NORMATIVAS EN LA VENTA EXTRAJUDICIAL DEL BIEN HIPOTECADO. EL NUEVO ARTÍCULO 129 DE LA LEY HIPOTECARIA , .
MIGUEL vrELA CAST'RANADO
l. Parte preliminar: introducción, evolución legislativa y causas de la nueva regulación .
1. Introducción , , , . 2. Anteceden/es legislativos . 3. Causas o motivos de la /1fleva regulación .
3.1. FortaJecer en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudiciaJ de bienes hipotecados .
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3.2. Adaptación de micas y legisla
11. Presupuesto y desarroll
1. Presupllesto de la ven 2. Desarrollo práctico de
UI. Valor de tasación . .....
1. Régimen jurídico . ... 2. Consecuencias . ..... 3. Cllestiones planteadas
IV. Cláusula de venta extraj jurídico, consecuencias
1. Régimen jurídíco .... 2. Consecuencias del car,
lecada . ............ 3. Cuestiones planteadas
V. Hipotecas en garantía d
1. Régímol jurtdíco .... 2. Análísis de la nlleva r, 3. Problemática de la opo
do en las ventas extmj 4.
129 de la Ley Hípote,
Subasta notarial: una ' diciones de la subasta ..
Conclusíón: Requísíto.
VI.
1.
1.1. Subasta única. 1.2. Subasta electró
2. Tipos y condiciones d, regulación anteríor, tí teadas .
2.1. Problemas que 2.2. Tipos de subas 2.3. Cuestiones pi
II
ABUSIVAS EN LA BRAS DE su RE-
l················· .
e oficio: la previa au
I-Idiel1cia de las partes.
0695.1.4" LECiv: deli
'/álls 11 las abusivas .... I
damientos . oposición: la dudosa
:Civ .
~ VENTA EXTRAJU¡VO ARTícULO 129
ón legislativa y cau
~a el régimen de venta ~dos .
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lNDIC: ~:,,~\!.... ""t ..=........
3.2. Adaptación de la ley a las necesidades socioeconámicas y legislativas Clctuales .
n. Presupuesto ydesarrollo práctico de la venta extraj udicial ..
1. Presupuesto de la ven la exl mjl/dicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Desarrollo prdctico de la misma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
lll. Valor de tasación .
1. Régimen jllridico . 2. Consecuencias . 3. CLlestiones planteadas .
IV. Cláusula de venta extrajudicial y vivienda habitual: régimen jurídico, consecuencias y cuestiones planteadas .
1. Régimen jllr(dico . 2. Consecuencias del carácler de vivienda habitual de la finca hipo
tecada . 3. Cuestiones planteadas .
V. Hipotecas en garantía de deuda determinada o determinable
1. Régimen jurrdico . 2. Análisis de la nuevcr regulación eI1 comparación con la an.terior 3. Problemática de la oposición del deudor al acte? de.fijación de sal
do en las venias extrajudiciales . 4. Conclusión: Requisitos exigidos por el apartado c) del arl(culo
129 de la Ley HipoLemria .
VI. Subasta notarial: una única subasta electrónica y tipos y condiciones de la subasta .
1. Una lÍnica subas/a electrónica .
1.1. Subasta única . 1.2. Subasta electrónica .
2. Tipos y cOIldiciones de la subasta: problemas que planteaba la reglllación anterior, tipos de subasta actuales y cuestiones planteadas .
2.1. Problemas que planteaba la regulación anterior . 2.2. Tipos de subasta actuales . 2.3. Cuestiones planteadas .
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VT''lE)'"DA )' CRlS1S ECONÓ:VllCA
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VII. Remisi6n legal al Reglamento hipotecario . 293
1. Problemas pla11 teados en la prácl1ca susceptibles de ser regulados 294
1.1. ~or~a y personas a las que deben realizarse las nooficaaones , . 294
1.2. Procedimiento de subasta , . 294 1.3. Cantidades a consignar para tomar parte en la su
basta y causas de suspensión de la misma . 295 1.4. Efectos de la adjudicación y personas que han de
otorgar la escritura de venta y sus formas de representación , , . 296
2, Efectos de la remisión legislativa sobre las ventas ext rajudiciales en curso y concurrencia de 11OTlI1f1S ......•................ 298
VIII. Venta extrajudicial y cláusulas abusivas . 300
1. Régimen jurfdico . 300 2. Consecufl1cias de la nueva regulación en lo. autorización 1/ota
rial de [as escrituras de hipoteca . 30S 3. lntrodllccióll de la defensa del avalista e hipotecante 110 deudor
en las ventas extrajudiciales . 307
IX. Conclusión del procedimiento: régimen jurídico y observaciones a la nueva regulaci6n . 307
1. Régimen jllrfdico , . 307 2. Observaciones, , . 308
X. La Ley de Enjuiciamiento Civil como supletoria en la venta extrajudicial: regímen jurídico y críticas
1. Régimen jurídico 2. Criticas , ,
XI. Conclusiones , .. , ,
Bibliografía ,
CAPíTULO VI
LA DACIÓN EN PAGO
MIGUEL L. LACRUZ MANTECÓN
1. Introducción: la dación y el pago
1. Funcíón de In figura: Los subrogados del pago 2. Origen de la figura
18
, .. ,
.
.
.
.
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.
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3. La regulación en mt
11. La regulación actual e
1. Régimen legal de la 2. Concepto, natl/rale
glllación del Código.
2.1. Concepto... .1
2.2. Naturaleza jul
2.3. Descripción I
2.4. Estructura de
2.4.1. Sujetos 2.4.2. Objeto. 2.4.3. Famla.
2.5. Constitución
2.5.1. Úl perfti 2.5.2. Efectos
fIl. Figuras similares a la d
1. La cesión de bienes .. 2. La adjudicación CI1 Pi 3. El desamparo del bien 4. La adjudicación al a,
concursal .
IV. La dación en pago com
1. La actual crisis de la 2. La dacíón necesaria o 3. Los problemas apunt
Bibliografía .
CAPITULO VII
SANCIÓN Y EXPROPIACI DAS POR INCUMPLIMIE. CIRCUNSTANCIAS DE E EL15A MOREU CARBONELL
l. Aprender a base de go la vivienda en la crisis
,!leA
-jo .
rtibles de ser regulados
en realizarse las notí
ornar parte en la su-e lamisma . ~ersonas que han de sus formas de repre
l5 ventas extrajLldiciales
; ••••••••••• ro •••••
n la autorización nota
? hipotecmzte no deudor
n jurídico y observa
upletoria en la venta s .
~l pago .
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iNDICE GENERA
3. La regulación en nuestro Derecho histórico .
11. L:a regulación actual en Derecho español .
1. Régimen legal de la dación en pago . 2. Concepto, naturaleza y camcteres de la figura a partir de la re
gulación del Código .
2.1. Concepto . 2.2. Naturaleza jurídica . 2.3. Descripción de la figura: requisitos y caracteres . 2.4. Estructura de la dación .
2.4.1. Sujelos . 2.4.2. Objeto . 2.4.3. Forma .
2.5. Constitución y efectos de la clación .
2.5.1. La perfección del negocio . 2.5.2. Efectos , .
III. figuras similares a la dación y modalidades de]a misma .
1. La cesión de bienes . 2. La adjudicación en pago del bien hipotecado . 3. El desamparo del bien hipotecado . 4. La adjudicación al acreedor privilegiado en el procedimiento
concursal .
IV. La dación en pago como solución a la crisis de la vivienda ..
1. La actual crisis de la vivienda o de las hipotecas y la daóón . 2. La dación necesaria o legal en la actual regulación . 3. Los problemas apllntados por la doctrina y conclusiones .
Bibliografía .
CAPíTULO VII
SANCIÓN Y EXPROPIACIÓN DE VIVIENDAS DESHABITADAS POR INCUMPLIMIENTO DE SU FUNCIÓN SOCIAL O EN CIRCUNSTANCIAS DE EMERGENCIA SOCIAL. . EUSA MOREU CARBONELL
l. Aprender a base de golpes. Nueva percepción del derecho a la vivienda en la crisis económjca .
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V[\'TE.\lDA y CRlSlS ECO~OMICA
1. El derecho cOl1stltucíOnfll a la vivienda como derecho subjetivo. 2. Insuficiencias de la protección jurisdiccional del derecho a la vi
vienda , ' , , , .
n. Nuevas formas de intervención ante incumplimientos de la función social de la vivienda y situaciones de vulnerabili· dad social , .
1. La protección del derecho a la vivienda y el sobreendeudamien/o de las familias , , , , . , , , , . ,
2. Las Comunidades Au tónomas toman la iniciativa .
2.1. La Ley del derecho a la vivienda de Cataluña . 2.2. La Ley de vivienda de Andalucía y su polémica re
forma de 2013 , , .
2.3. La Ley del derecho a la vivienda de Navarra¡ en Su
versión de 2013 , .
2.4. La Ley de vivienda de Canarias y su Proyecto de Ley de reforma de 2013 , , .
IIl. Perol ¿existe el deber de destinar efectivamente la vivienda a uso habitacional? , .
IV. Sanciones administrativas por utilización anómala de la vivienda , .
1. Supuestos tipificados: viviendas de5/wbi/adas, viviendas sobreocupadas, illfraviviendas .
2. El expediente contradictorio para la declaración de vivienda des-habitada (0, en Sil caso, sobreocupación O infravivienda) .
3. I1ifracciones y sanciones por utilización anórnala de la vivienda
V. Expropiación de viviendas deshabitadas o en circunstancias de emergencia social .
1. ExpropiaCIón de la vivienda por incumplimiento de 51/ fUllción social (expropiación-sanción) , , .
2. Y lleg6 el escándalo: expropiación temporal de viviendas incursas en procedimientos de desahrlclO en circunstancias de emergencia social .
2.1. Requisitos de esta expropiación temporal. . 2.2. Procedimiento expropiatorio y cálculo del justiprecio 2.3. Ajuste constitucional de esta medida .
20
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400 406 412
VI. En conclusión .
VII. Bibliografía .
CAPfTULO VIlI
ALTERAOONES EN LA E ARRENDAMIENTO DE SI5 ECONÓMICA: ASPE 4/2013, DE MEDIDAS DE MERCADO DEL ALQUIL MARTA SALANOVA VILLANüEVA
l. La filosofía que subyac1
mico» de la crisis de vi 11. Los pilares de la refo
1. El fomento del mer,
1.1. Causas de la 1.2. Cultura de la
vivienda en 1.3. Cultura de
dad geográfic, 1.4. Incentivos al
arrendamien
111. «Flexibilizar con equj"' nomía del contrato de
1. Remozando la facha de viviendas: Sil pret,
2. La Reformulación de
2.1. El plazo de d 2.2. El «equilibrio
2.2.1. La (am viellda
2.2.2. La (am datario
2.3. La renta: libe sustitución te tación .
l~OCA
~omo derecho subjetivo. ¡onal del derecho a la vi
lcumplimientos de la iones de vulnerabili-
I el sobreendeudamiento
,illiciativa .
da de Cataluña .
Jcia y su polémica re
lda de Navarra, en su
15 Ysu Proyecto de Ley
vamente la vivienda a
ión anómala de la vj
iladas, viviendas sobreo
laración de vivíendil desoinfrauivienda) .
1 anómala de la vivienda
as o en circunstancias
'plimiento de su fllnción
10ml de viviendas illcurcircllnstancias de emer
:)0 temporal. .
Vcálculo del justiprecio medida .
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Ü<DlCE CENtRAL
VI. En conclusión .
VII. Bibliografía .
CAPíTULO VIII
ALTERACIONES EN LA ESTRUCTURA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VlVIENDA VINCULADAS A LA CRISIS ECONÓMICA: ASPECTOS SUSTAl\TTIVOS DE LA LEY 4/2013, DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZAOÓN y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIV1ENDAS . MARTA SAL-'\NOVA VILLANUEVA
l. l~ filosofía qU,e ,subya~e.a la refonna: un tratamiento «económIco» de la cnSIS de vIvIenda .
11. Los pilares de la reforma .
1. El fomento del mercado de vivienda en alquiler en Espai1a .
1.1. Causas de la necrosis del mercado arrendaticio . 1.2. Cultura de la vivienda en propiedad v. cultura de la
vivienda en alC)Lliler . 1.3. Cultura de arrendamiento y fomento de la movili
dad geográfica de la fuerza del trabajo . 1.4. Incentivos a la entrada en el mercado de inversores:
arrendamiento profesionalizado .
111. «Flexibilizar con equilibrio»: el eq uilibrio (fonnaD de la economía del contrato de arrendamiento .
1. Remozando la fachada del régimen aplicable al arrendamilmlo de viviendas: Sil prelendida redejinición legal. , .
2. La Reformulación de la «ecuació/1 renta-prórroga" .
2.1. El plazo de duración del contrato: «la prórroga» . 2.2. El «equilibrio» de la reforma en materia de plazo .
2.2.1. La (ampliada) facultad de recuperaCIón de la vivicndll por el arrendador .
2.2.2. La (ampliada) facultad de desistimiento delarrendatario .
2.3. La renta: liberalización del índice de actualización y sustitución temporal de renta por obras de rehabili tación .
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424 427
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\<1\Th'<D.-'\ Y CRISIS KO:--JÓ~IlC
Página
3. Otras previsiones tendmtes a aumentar la seguridad juddim del arrendador . 449
3.1. La disposítividad del derecho de adquisición preferente . 449
3.2. La resolución contractual por impagos y el nuevo apartado 4 del artículo 27 . 451
3.3. Refonna procesal: el desahucio (,fulminante,) . 453 3.4. El registro de sentencias nnnes de impagos de ren
tas de alquiler. . 455 1I ADC Anuario de 3.5. Concreción de la naturaleza del derecho del cónyu
BBTC Banca, Borsage no arrendatario adjudicata.rio del uso de la vivienda habitual . 456 11 BGB Código civil
4. La «reducción de las trabas a {os inquilinos» . 457 I BOE Boletín Ofici I
5. Novedades (en principio) neutrales . 458 CC Código Civil.
5.1. Mediación y arbitraje arrendaticios . 459 CE Comunidad 5.2. La notificación electrónica: Arrendamientos y TIeS.. 461 I CECA Confederaci 5.3. Obras de adaptación y mayores . 461 I CEE Comunidad 5.4. Una medida no liberalizadora: el nuevo apartado e)
CirBE Circular del del artículo 5 . 463 .11 CNMV Comisión Na
IV. «Una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario»: oponibilidad del arrendamiento de vivienda y registro . 464 DGRN Dirección G
V. Reflexión a modo de conelusÍón . 477 ~I doc. cito documento DOEU Diario afióBibliografía citada . 479 ~I FEIN Ficha europe FIPER Ficha de lnfo
FlPRE Ficha de Info
LC Ley Concur ICO Instituto de LCCC Ley 16/2011,
consumo. LCD5Fin Ley 22/2007,
tancia de se dores.
LCGC Ley 7/1998, de la Contra