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LOCALIZACION DE VIVIENDAS MULTIFAMILIARES EN ALTURA EN LAS CIUDADES DE EL SALVADOR

JULIO 2010

FACULTAD DE CIENCIAS Y ARTES FRANCISCO GAVIDIA

ESCUELA DE ARQUITECTURA

SEMINARIO DE ESPECIALIZACION

TEMA:

“LOCALIZACION DE PROYECTOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

EN ALTURA EN EL SALVADOR.”

ASESOR:

ARQ. EDGAR RODRIGUEZ ESPINAL PRESENTADO POR:

XIMENA DORDELLY CACERES CARNET#: 200300623

FECHA:

07/30/2010

SEMINARIO DE ESPECIALIZACION JULIO 2010


1

LOCALIZACION DE VIVIENDAS MULTIFAMILIARES EN

ALTURA EN LAS CIUDADES DE EL SALVADOR

I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1. CONCEPTUALIZACION DEL TEMA

La ciudad, ya sea si analizamos ciudades de El Salvador o ciudades en

general, se concluye que han sufrido transformaciones que las han llevado a

niveles complejos, como las áreas metropolitanas o ciudades unidas por

servicios comunes. Entre los múltiples factores que propiciaron dicha

metamorfosis en nuestras ciudades se encuentran la cultura fundamentalmente

urbana, las propias condiciones de la vida urbana que favorecen la

concentración en ciudades de las clases migrantes o la imposibilidad de evitar

la penetración continua y homogénea de la ciudad en los nuevos territorios. 1

De esta manera la ciudad moderna está poblada por unos habitantes

cuyas generaciones inmediatamente anteriores provienen del medio rural y



2

que, lógicamente, no tienen conciencia de ciudad con lo que no se ha podido

transmitir a sus hijos que han adoptado el modelo norte americano basado en

el uso vehicular y de grandes centros comerciales.1

La planeación urbana es una de las funciones de nuestro gobierno,

administrar los recursos financieros, materiales y de infraestructura para el

ordenamiento de la ciudad. Esta necesidad de planeación también emerge de

la sociedad ya que todos convivimos en un espacio urbano y a todos nos

beneficia o afecta lo que sucede dentro de ella. Debido al incremento de

población y comercio, cada vez menos sostenible por la capacidad limitada de

los servicios dentro de los centros de urbanos se desarrolla la expansión de la

ciudad hacia la periferia. 1

1. 1 Jan Bazant, “Periferias urbanas. Procesos de expansión y consolidación urbana incontrolada de bajos ingresos y su impacto sobre el medio ambiente”, Editorial Trillas



3

Se observa que el desarrollo de la ciudad mantiene la tendencia de

extensión en la superficie, ocupando cada vez más áreas periféricas que tienen

como efecto un aumento de la congestión humana y el vehicular2. Esto

conlleva a la creación de pequeños sub-núcleos dentro del mismo centro

urbano y en su periferia. Cada uno de estos sub-núcleos demanda

equipamiento e infraestructura para mantener su desarrollo.

2. 2 María Elena Ducci, “Santiago: Territorios, Anhelos y Temores. Efectos Sociales y Espaciales de la Expansión Urbana.”

Centro Urbano-Primordialmente Comercio

Zonas Perifericas inmediatas-Vivienda en desarrollo sin guia.

Zonas Rurales-Rapidamente siendo afectadas por el crecimiento de las zonas perifericas



4

Podemos observar esto en el Municipio de Antiguo Cuscatlán, partiendo

del Centro Histórico, debido al incremento de población y comercio los

habitantes residen en las periferias del centro. Por consecuencia se crean

nuevos sub núcleos en los alrededores.

A medida se forman

nuevos sub nucleos, así

se transforman sus

zonas adjuntas en

“periferia urbana”

Nuevos centros

urbanos de alta

densidad



5

Los servicios de vivienda con respecto al diseño, la construcción y la

administración del espacio urbano, demanda la consulta y negociación de una

variedad de servicios, entre las variables mas predominantes están:

Por un lado, históricamente las ciudades se transforman en gran parte

por el crecimiento desmesurado de la población y su reubicación dentro de la

ciudad. La falta de eficiencia al manejar los recursos del territorio nos conlleva

a resultados pobres con respecto a la administración de la ciudad. A esto se le

suma la escasez de tierra apta para uso habitacional en el lugar y las cercanías



6

de los núcleos o centros, el incremento de precio y la destrucción por desastres

naturales dejando una estela de comunidades marginales en aumento.

Lo anterior nos ayuda a reconocer las deficiencias dentro de nuestras

ciudades y que dicha incapacidad para afrontar de manera eficiente los

cambios del entorno ha llegado a causar un grave deterioro de la ciudad. Entre

los componentes a tomar en cuenta que la ciudad demanda están las

residencias, equipamientos sociales y económicos-comercial. A su vez se debe

mencionar los componentes que ofrece la ciudad: recursos humanos, centros

de productividad económica, transporte y telecomunicaciones. 3

La ciudad durante su proceso de crecimiento tiende a dispersar a la

población especialmente debido al incremento del comercio. La vivienda, por

su propia naturaleza espacial tiende a congregar. Dentro de los centros de la

ciudad, es de gran importancia darle su lugar a la vivienda que provee a la

ciudad con su más grande recurso, las personas, su fuerza laboral y de

consumo. Al reconocer la importancia de la relación entre la vivienda y los

centros de la ciudad se establece la necesidad de reconsiderar los actuales

usos de suelo y ubicación para viviendas en altura integradas a la dinámica del

núcleo comercial ya que debido a la rapidez del crecimiento comercial y social,

las oportunidades que se generan dentro de la ciudad y el continuo flujo de

personas en busca de trabajo en dichos centros, viviendas en alturas se

3. 3 Arq. Herman Samper, “La Humanización de la Ciudad”



7

convierten en una necesidad para que la ciudad se adapte a su entorno y

continuar con su productividad.4

Como todo proceso en la vida de una ciudad la vivienda en altura es una

respuesta natural al crecimiento de la ciudad y el incremento tanto de la

población como de los centros de comercio en la periferia y dentro del núcleo

de la ciudad.

Al observar el movimiento de personas en las ciudades de El Salvador

se puede notar que en la gran mayoría de la fuerza laboral de los centros

urbanos no habitan en las cercanías del centro urbano, sino en las periferias.

Es en estas situaciones en que la dinámica entre el desarrollo comercial y el

servicio vivienda entran en un juego de tira y empuja. El crecimiento de la

población junto con el incremento económico da lugar a ciertas necesidades en

el área de servicios de vivienda. Es evidente al observar a las personas que la

fuerza laboral en su gran mayoría no habita en las cercanías del centro urbano,

sino más bien, como se ha mencionado anteriormente en el documento,

habitan las periferias. Esto genera una demanda mayor por servicios de

transporte, servicios básicos, de educación, salud, todo aquel equipamiento

que es necesario para la subsistencia y mantenimiento de la vivienda y su

población.

4. 4 Lineamientos de Diseño Urbano-



8

2. FORMULACION DEL PROBLEMA

La ciudad tiene un reto en su ordenamiento para que funcione de

manera eficiente y eficazmente, y es el desorden del desarrollo habitacional en

la periferia, la principal evidencia de este problema que está afectando a la

mayoría de la población urbana de nuestras ciudades. Los núcleos con mayor

índice de crecimiento económico están desordenados y con procesos de

deterioro evidentes. La falta de orientación y la deficiencia en los centros de

servicio han propiciado la migración de la población laboral hacia las periferias

de manera desordenada y sin respaldo de equipamientos sociales básicos

como lo son equipamiento de servicio de agua, eléctrico, transporte de manera

que logren atender las necesidades de todos. Se puede observar claramente

en lugares como Antiguo Cuscatlán así como en casi toda ciudad, los cambios

de uso de suelo según la conveniencia de los habitantes. Áreas previamente

exclusivas para vivienda están siendo transformadas en pequeños centros de

comercio otorgándole cada vez más prioridad sobre la vivienda.



9

Por su parte, en las periferias se ven los efectos de dicha deficiencia al

crear un desarrollo desordenado, afectando el servicio de vivienda al dejarla

crecer sin guía y sin dotarla de servicios sociales básicos para que funcione

eficazmente para su población actual y futura.



10

3. JUSTIFICACION

El problema ha sido escogido debido a la enorme cantidad de población

urbana en el país que tiene problemas de vivienda adecuada en cuanto a su

localización y a los servicios que requiere. Por otro lado el crecimiento

desordenado de nuestras ciudades, en muchos casos está consumiendo tierra

valiosa para la agricultura u ocupando sitios de alto riesgo por deslaves e

inundaciones.5

Debido a que la ciudad se encuentra en un constante proceso de

cambio, es necesario proporcionarle con recursos de tierra y servicios públicos

y sociales que ayuden a los centros y su periferia para que funcionen de la

mejor manera, evitando a su vez su deterioro. Es importante enfocarse en los

factores y criterios que logren armonizar la vivienda en altura con el comercio y

sus servicios básicos necesarios para su sobrevivencia ya que eventualmente

en estos núcleos, no podrá estar una sin la otra. La población sigue en

aumento y así también es la demanda por empleos, servicios y equipamientos.

Por otra parte, es de vital importancia establecer criterios que ayuden a

la modificación de los usos de suelo dentro de las ciudades debido al constante

5 Estimaciones y Proyecciones de la Población 1950 – 2050, Ministerio de Economía-Dirección General

de Estadística Y Censos- DIGESTYC-Fondo De Población de las Naciones Unidas – UNFPA-Centro Latinoamericano y Caribeño de Demografía – CELADE



11

aumento de la población, por consiguiente la ciudad es afectada por la falta de

espacio físico para satisfacer la necesidad de vivienda. No se puede mantener

los lineamientos tradicionales, estos al igual que la ciudad, deben cambiar y

adaptarse a su nuevo entorno físico y social.

Ante el crecimiento acelerado de las ciudades y su expansión horizontal,

los gobiernos de muchas metrópolis del mundo, han buscado alternativas

efectivas que ayuden a mejorar la urbanización de los habitantes de ciudades

densamente pobladas. Se ha llegado a la conclusión de que el crecimiento

vertical, es decir, la construcción de edificios de departamentos y oficinas, es

una solución viable para el mejor aprovechamiento de los espacios urbanos.

El modelo de una ciudad extendida (al más puro estilo estadounidense)

plantea problemas, algunos de ellos muy graves. La contaminación provocada

por la mancha asfáltica, la sensible subida de la temperatura, la deforestación y

la fealdad de un desarrollo urbano malo además de plano, son algunos de los

elementos que han favorecido a cambiar en gran medida el estilo de

arquitectura que se desarrollaba en las ciudades.

(http://www.petitiononline.com/)

http://www.petitiononline.com/



12

4. OBJETIVOS

4.1 OBJETIVO GENERAL

Ayudar a identificar factores determinantes para un ordenamiento

eficiente de los centros urbanos y su periferia, e integrar la vivienda en altura y

sus servicios al funcionamiento de estos centros.

4.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS

-Definir con claridad la relación entre el servicio vivienda y los demás servicios

de los centros urbanos de Antiguo Cuscatlán.

-Indicar que la vivienda vertical los centros urbanos de Antiguo Cuscatlán sea

dotada del equipamiento social básico.



13

5. LIMITES

-Presentar un juego de criterios arquitectónicos y urbanísticos que ayuden a

ordenar la localización de viviendas en altura para asegurar su ubicación e

integración con los servicios de los centros urbanos del municipio de Antiguo

Cuscatlán.

-Elaborar lineamientos para Antiguo Cuscatlán en los que se debe enfocar a la

vivienda en altura sus servicios sociales básicos, con el propósito de impulsar

un ambiente propicio para el crecimiento adecuado de la vivienda, con enfasis

en las zonas periféricas.



14

6. ALCANCES

-Se presentara criterios de diseño con respecto a la parte físico – espacial de la

relación vivienda – servicios en el municipio de Antiguo Cuscatlán

específicamente en la urbanización La Sultana 1, limitándose a la ubicación de

la vivienda en altura para el sector o clase media y media - baja, orientando los

criterios a fortalecer al centro comercial de la zona.

-Asegurar que los servicios sociales básicos se complementen con aquellos

que ya existen en la zona de La Sultana.



15

7. METODOLOGIA

ETAPA

CONCEPTUAL

- Conceptualización

del tema.

- Planteamiento del

Problema

- Justificación

- Objetivo General y

Específicos

- Limites

- Alcances

- Metodología

ETAPA DE

INVESTIGACION

Y ANALISIS

- Marco Teórico

- Área de Estudio

- Generalidades de

la zona La Sultana

- Contexto Urbano

- Análisis

RESULTADOS

- Conclusiones

- Recomendacio

nes



16

II. INVESTIGACION Y ANALISIS

La investigación y análisis del estudio realizado contiene información

con respecto a la localización de proyectos de vivienda en altura y su

respectivo equipamiento social.

1. AREA DE ESTUDIO

Para el desarrollo de la investigación se ha escogido el municipio de

Antiguo Cuscatlán como delimitación física y la Urbanización La Sultana I como

alcance del documento. A partir de esto se investigara la situación actual del

ordenamiento urbano enfocado siempre a la integración de la vivienda en altura

con respecto a los servicios sociales y el servicio comercial de la ciudad para el

sector de clase media y media - baja.



17

A continuación se investiga el municipio Antiguo Cuscatlán seccionando

su totalidad en centros de comercio de alta densidad y las periferias que a

diferencia de los centros urbanos, han crecido sin el mismo abastecimiento de

servicios sociales básicos que por consecuencia han ido apareciendo

improvisados a medida se alcanzaba el nivel de necesidad extrema por estos

servicios. Al hacer esto podemos visualizar de mejor manera el funcionamiento

de los centros o núcleos urbanos y como estos afectan de manera directa a la

periferia urbana.



18

2. UBICACIÓN DEL MUNICIPIO DE ANTIGUO CUSCATLAN

Antiguo Cuscatlán es perteneciente al departamento de La Libertad y al

área metropolitana de San Salvador, está ubicado al norte de San Salvador,

colinda al sur con Nuevo Cuscatlán, Huizúcar y San Marcos, al este con San

Salvador y al oeste con Santa Tecla. Tiene una población de 33.698

habitantes (según el censo hecho en el año 2007).

Figura 1



19

Según el Informe 262 "Indicadores Municipales sobre Desarrollo

Humano y Objetivos de Desarrollo del Milenio" del Programa de las Naciones

Unidas para el Desarrollo (PNUD), Antiguo Cuscatlán es el municipio con el

más alto índice de desarrollo humano de El Salvador (0,87). El municipio está

formado mayormente por zona urbana, aunque también cuenta con área rural.

Sus principales cultivos son el café, los granos básicos y hortalizas. Hay

crianza de ganado, porcicultura y avicultura. Cuenta con tres zonas

industriales: Zona industrial Santa Elena, Plan de La Laguna y Merliot. Existen

fábricas de productos alimenticios, plásticos, metálicos, textiles y químicos. Los

sitios turísticos son: Basílica de Guadalupe y el Jardín Botánico del Plan de la

Laguna.

Al sur de la ciudad de Antiguo Cuscatlán y con una extensión de 30

manzanas, se encuentra el Jardín Botánico La Laguna. De esa extensión,

19.32 manzanas constituyen un bosque primario bajo condiciones de estricta

reserva; 4.6 manzanas son de uso público, distribuidas en 32 zonas que

albergan a más de 3.500 especies de plantas de todas partes del mundo; una

área de interpretación, cafetería y juegos infantiles; y 19 manzanas que forman

el bosque La Laguna, el cual se está reforestando y conservando para

rehabilitarlo y que a futuro pueda ser visitado con fines científicos, educativos y

recreativos.



20

3. MARCO SOCIAL-CULTURAL

Este municipio es el más cercano al de San Salvador, posee un buen

desarrollo en todos los aspectos, cuenta con un aproximado de 3.000 fuentes

de empleo que dan empleo a cientos de personas de otros municipios del

país,4 entre fábricas y oficinas, así como también posee centros comerciales de

los más visitados del país, como lo son el Hipermall Las Cascadas, La Gran

Vía, Multiplaza, los cuales constituyen además de una fuente de trabajo, un

área de recreación para quienes lo visitan.

Figura 2 Centros de comercio del Municipio de Antiguo Cuscatlán con fines regionales y

nacionales.

http://es.wikipedia.org/wiki/Antiguo_Cuscatlan#cite_note-COSA-3



21

Cabe mencionar que en el área educativa este municipio cuenta con tres

universidades privadas del país: Universidad Albert Einstein, Universidad "Dr.

José Matías Delgado" y Universidad Centroamericana "José Simeón Cañas",

además de poseer varios colegios privados, seis escuelas públicas de

educación básica y un instituto nacional de educación media. Además tiene el

campus de postgrados de la Universidad Don Bosco.

En cuanto a salud se refiere, únicamente se cuenta con una unidad de

salud en la zona de Merliot, así como con ocho clínicas de salud, no contando

con hospitales al interior del municipio. La alcaldía municipal administra una

clínica asistencial, dando servicio a los habitantes de escasos recursos; por

otro lado, el Instituto Salvadoreño del Seguro Social administra una clínica

comunal para los derechohabientes.

En el municipio hay cuatro iglesias católicas y diez evangélicas. La fiesta

religiosa más importante se da el 12 de Diciembre en honor a la Virgen de

Guadalupe y el 28 de Diciembre, en honor a los Santos Niños Inocentes, entre

otros.

La festividad en el municipio data de la época colonial, pese a que la

fiesta se celebraba en la iglesia desde el siglo V. En la actualidad los festejos

patronales de Antiguo Cuscatlán abarcan diversas actividades religiosas,

culturales, artísticas y recreativas, organizadas por la municipalidad.



22

4. POBLACION

Como se ha mencionado anteriormente, el departamento de La Libertad

cuenta con una población estimada de 660.652 habitantes con una densidad

de 399,67 hab/km². En el municipio de Antiguo Cuscatlán se encuentra una

población estimada de 33.698 habitantes según el Censo del 2007.

Se puede observar que la mayoría de la población se encuentra bajo la

categoría urbana.

63%

37%

Poblacion

Urbano Rural



23

“Este cuadro que aporta datos de población a nivel municipal, presenta

la población por sexo y área de residencia; con esta información, aparte de

mostrar los distintos volúmenes poblacionales, se obtienen dos indicadores: el

índice de masculinidad (IM) y el porcentaje de población urbana. La primera

medida (IM), pone de manifiesto a los departamentos y municipios donde tiene

mayor significación la población femenina (índice menor que 100), o aquellos

contextos con una población masculina preponderante (índice mayor que 100).



24

Con respecto a la población urbana, se observa que a nivel nacional

esta población ya es mayoritaria, más de seis de 10 salvadoreños(as), residen

en el ámbito urbano (62.7%), completando la población rural con 37.3%, la

distribución de la población, según el área de residencia. Los departamentos

presentan un panorama heterogéneo en este indicador, que resulta más

acentuado en el contexto municipal.”(CENSO 2007)

En este cuadro, se puede

notar que la densidad en

Antiguo Cuscatlan esta en

un nivel que amerita

introducir la vivienda en

altura en los centros

urbanos para el

ordenamiento de la

periferia de la ciudad.



25

En el cuadro anterior se observa en puesto se encuentra el municipio de

Antiguo Cuscatlán con respecto a la población total por municipio en orden de

mayor a menor. (CENSO2007)



26

En esta última tabla quedan reflejadas las viviendas según la condición

de ocupación, también la población censada en ellas, junto con el promedio de

personas en las viviendas ocupadas.

En el total del país hay un 17.0% de viviendas particulares

desocupadas1 (dentro de ellas un 6.3% son viviendas de uso ocasional, lo que



27

deja un 10.7%, para el resto de categorías contempladas: en alquiler, en venta,

reparación o construcción, otra causa).

El porcentaje más elevado (contemplando todas las categorías), se observa

en el departamento de La Unión (23.2%), valor superiores al 20 por ciento, o

alrededor de este valor, se tienen en Chalatenango (21.6%), en San Miguel

(20.3%) y La Paz (19.9%); los valores inferiores quedan reflejados en

Sonsonate y Ahuachapán (ambos con 15.6%), Cuscatlán (13.8%) y San

Salvador (13.6%). Los porcentajes de viviendas desocupadas están

influenciados por los movimientos migratorios de un importante conjunto de

salvadoreños(as) al exterior.6

Se puede observar claramente en casi toda ciudad los cambios de uso de

suelo según la conveniencia de los habitantes. El uso de suelo es la

distribución y estado de explotaciones y edificaciones que existen en una zona

dada en el momento de evaluarla, incluyendo aspectos como ubicación de las

edificaciones, material usado, distribución, cultivos, especies, aspectos

geológicos, climático, edafológico, fisiográfico, ecológico y socioeconómico.9

6 VI CENSO DE POBLACION Y V DE VIVIENDA 2007



28

A continuación se presenta un estimado del porcentaje en el cual se ha

distribuido el municipio basado en un porcentaje extraído del PLAMADUR.

INDUSTRIA 50.30%

COMERCIO 16.10%

SERVICIO 22%

CONSTRUCCION 9.10%

TRANSPORTE 1.50%

AGRICULTURA 1.10%

TOTAL SOBRE AMSS 3.95%

7

En el caso de este documento, para el municipio de Antiguo Cuscatlán se

había planteado previamente tres puntos o centros en los que se direccionaría

el trabajo:

- Centro Histórico:

- Colonia la Sultana

- Plan de la Laguna

5. 7 PLAMADUR- Tabla No. 7.6 Porcentaje de ocupados por rama de actividad en el AMSS.



29

Se escogió la Colonia la Sultana y en especial la zona comercial para

aplicar los criterios de localización de la vivienda en altura.

Figura 3

Este mapa nos indica que Antiguo Cuscatlán está en la zona de alta densidad

(de 5,000 a 10,000 hab/km2) que indica una cantidad de población en la cual la

vivienda en altura ya funciona económica y socialmente



30

TERRITORIO FISICO DEL MUNICIPIO DE ANTIGUO CUSCATLAN

Figura 4

UBICACIÓN MUNICIPIO

DE ANTIGUO

CUSCATLAN



31

Figura 5

En la presente imagen podemos observar el crecimiento demográfico de cada

municipio del AMSSA. Antiguo Cuscatlan se encuentra dentro de la categoría

de crecimiento entre 200% a 400%. (PLAMADUR)



32

5. CONTEXTO URBANO ACTUAL

El municipio de Antiguo Cuscatlán, como se ha mencionado al principio

del documento, colinda al sur con Nuevo Cuscatlán, Huizucar y San Marcos, al

este con San Salvador y al oeste con Santa Tecla8.

Es necesario primero describir la situación actual del municipio con

relación a sus aéreas o núcleos existentes. Para propósito de tratar el tema se

identifican los núcleos a continuación:

- Centro Histórico

- La Sultana

- Plan de la Laguna

En cada nodo predomina una característica de identidad que ayuda a

separarlos de los demás. En caso del centro histórico, no es solo de

comercio sino también se identifica por los servicios institucionales, centro

de gobierno. Se tomara colonia la Sultana como un muy buen ejemplo de la

variedad de usos de suelo dentro de su área. En particular vivienda y

comercio. Por otro lado tenemos el Plan de la Laguna, en el que tenemos el

uso industrial que como elemento predominante.

6. 8 PNUD (2006). Informe 262 "Indicadores Municipales sobre Desarrollo Humano y Objetivos de Desarrollo del Milenio". San Salvador: PNUD.



33

Figura 6

Se presenta el crecimiento urbano desde los estudios hechos hace

treinta años.



34

Como podemos observar, el comercio en la vivienda se ha convertido en

un fenómeno recurrente en el Municipio. El comercio toma posesión del

primer nivel y la vivienda es desplazada al segundo nivel.

Zonas destinadas para uso de suelo habitacional rápidamente

convertidas en zonas comerciales.



35

AREAS VERDES

Es de gran importancia mencionar a su vez la relación que mantiene con

las aéreas verdes, tanto de recreación como de conservación. En caso del

municipio de Antiguo Cuscatlán podemos mencionar el área verde de

conservación más importante, el Jardín Botánico La Laguna, ubicado en un

cráter volcánico. Su extensión es de 60 manzanas, de las cuales 4.5

manzanas están destinadas para uso público; distribuidas en 32 zonas con

colecciones diversas de plantas.9

Figura 7

Esquema ubicado en- http://www.jardinbotanico.org.sv/jardin.html

7. 9 Pagina web oficial del Jardin Botanico- http://www.jardinbotanico.org.sv/jardin.html

http://www.jardinbotanico.org.sv/jardin.html



36

Además se encuentran parques y áreas recreativas como el

Parque de Antiguo Cuscatlán frente a la Alcaldía Municipal y otras zonas de

conservación alrededor de Cumbre de Cuscatlán como se puede ver en el

mapa del municipio, a parte de los mencionados se pueden observar

pequeñas zonas. Por supuesto cabe mencionar que en áreas nuevas de

construcción comercial como la zona de Multiplaza y la Gran Vía, no se

tomo en cuenta la necesidad de estas áreas verdes.

Extraida de http://www.flickr.com/photos/fredyn/2762922375/

http://www.flickr.com/photos/fredyn/2762922375/



37

Figura 8



38

En la imagen anterior se ubican las áreas verdes de protección así como

las recreacionales.



39

VIVIENDA Y COMERCIO

En el municipio de Antiguo Cuscatlán predominan los servicios de

comercio y vivienda. Sin embargo, es evidente que el comercio sigue en

crecimiento y la zona central necesita más viviendas. En las fotografías a

continuación es bastante obvio como los habitantes permiten que el comercio

tome posesión de sus viviendas, ya sea por cuestiones económicas (el

propietario de la vivienda no tiene la posibilidad de mudarse a otro

establecimiento y es mucho mas económico mantenerse con su negocio) lo

cual causa la disfuncionalidad con respecto al uso de habitacional inicial y su

relación con el comercio, o al contrario, los propietarios ven la ganancia de

utilizar al cien por ciento la edificación para fines comerciales y ellos mudarse a

otra locación, que en su gran mayoría, por la limitante de espacio territorial,

termina siendo en la periferia del centro.



40



41

Viviendas modificadas para comercio (arriba). Urbanización con comercio

sobre la vía principal (abajo).

Debido a este movimiento de población, sin control por parte de las

autoridades municipales, hacia las afueras del centro es muy claro al recorrer

las vías del municipio así como de cualquier otra ciudad de El Salvador, que

existe un crecimiento desordenado, sin guía ni estudio o documentación que



42

ayuden a proporcionarle los servicios sociales básicos que se encuentran en

los centros urbanos. Es justo mencionar que cuando las autoridades

municipales proponen y ofrecen proyectos como el condominio Versalles

Proyecto de condominios



43

El esquema muestra la ubicación de las zonas de concentración de

comercio, zonas urbanizadas, institucionales, industriales, en proceso de

urbanizar y colonias ilegales.

Sin embargo, aun cuando el crecimiento de la población sobre la

superficie del territorio salvadoreño es faltante de orden, eficiencia y estudio, es

evidente que este desarrollo se da de manera orgánica, la misma ciudad

presenta las pautas a seguir, el siguiente paso natural es la vivienda en altura,

aun cuando son elaborados de manera esporádica.



44

COMERCIO

El comercio en Antiguo Cuscatlán, así como en todo El Salvador se

puede dividir en dos tipos, el comercio formal y el comercio informal.10

La primera vez que aparece el término formal-informal en la literatura

académica es a principios de los setenta, como resultado de un estudio llevado

a cabo en Ghana por Keith Hart. En este introduce la noción de oportunidades

de ingreso formal e informal para estudiar la ocupación en el medio urbano de

dicho país, en particular entre los estratos de población de menores ingresos.

Hart distingue entre lo formal e informal mediante la identificación de primero

con el empleo asalariado, y el segundo con el empleo por cuenta propia.11

Las definiciones presentadas tienen elementos coincidentes, como la

ausencia de registro ante hacienda, que serían los de servicio doméstico, de

los de cuenta propia, patrones de unidades pequeñas, la dificultad de medición

dependerá de la disponibilidad de fuentes estadísticas que permitan captar

8.

10 HART, Keith. “Informal Income Opportunities and urban employment in Ghana”,

artìculo presentado en una conferencia sobre “Desempleo urbano en África” en el Instituto de Estudios del Desarrollo (IDS) de la Universidad de Sussex, septiembre de 1971. La primera vez que aparece el término formal-informal en la literatura académica es a principios de los setenta, como resultado de un estudio llevado a cabo en Ghana por Keith Hart

9.

11 Ramos Soto y Gómez Brena: "¿Qué es la economía informal?" en Observatorio de

la Economía Latinoamericana, Número 60, mayo 2006. en http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/index.htm

http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/index.htm



45

estos atributos que aparecen en distintas definiciones, así como la cobertura

geográfica de cada fuente de información.8

Figura 9

El Instituto Nacional de Estadística Geográfica e Informática, (INEGI) es

un comunicado de Prensa, considera la definición del sector informal, aprobada

en la decimoquinta conferencia de estadísticos del trabajo de la OIT, celebrada

en Ginebra, Suiza de 1993, que el subsector informal está integrado por todas

aquellas empresas no constituidas en sociedad que forman parte del sector de



46

los hogares, dedicadas a la producción de bienes o servicios, con la finalidad

primordial de generar empleo e ingreso para las personas involucradas.8

En el caso del municipio de Antiguo Cuscatlán se presentan ambos

casos de comercio, tanto el formal como el informal, en especial en el Centro

Histórico.



47

Comercio improvisado y formal dentro del mismo municipio.



48

ACTIVIDAD INDUSTRIAL

Es cierto que el documento se ha enfocado en el municipio de Antiguo

Cuscatlán primordialmente en la relación comercio-vivienda, además de dichos

identificadores, el municipio cuenta con áreas destinadas al servicio industrial,

ubicado en el plan de la laguna en donde se puede encontrar MIXTA MASA,

ST. JACKS, entre otros.

Por otra parte, podemos apreciar áreas en las cuales el uso principal es

para servicios industriales, conjunto de operaciones ejecutadas para la

obtención, transformación o transporte de uno o varios productos. Pertenecen

a este género de edificios todos aquellos construidos con el fin de manufacturar

cualquier tipo de material, objeto o alimento, y tenerlo dispuesto para el servicio

del hombre.12

10. 12 Arquitectura Habitacional-Análisis temático teoría diccionario, PLAZOLA, VOL. III, 1990 Editorial Limusa



49

Figura 10

Esta área industrial proporciona trabajo a una gran cantidad de personas

que en su mayoría, no habitan en las cercanías de sus trabajos ni mucho

menos en la misma zona. Esto implica que la fuerza laboral de esta zona no

tiene más remedio que trasladarse desde sus viviendas hasta sus lugares de

trabajo que les cuesta tiempo y dinero, ambas de las cuales se pudieran

mejorar si no es que evitar casi por completo si tuviera la opción de conseguir

vivienda en la cercanía de sus lugares de trabajo.



50

III. LA PROPUESTA

A. CONCLUSIONES

En el municipio de Antiguo Cuscatlán, como se puede apreciar en toda

ciudad de nuestro país, muestra características similares, hasta estandarizadas

en cierta manera, con respecto al crecimiento de la población y el comercio.

Se puede observar claramente en casi toda ciudad los cambios de uso de

suelo según la conveniencia de los habitantes. El uso de suelo es la

distribución y estado de explotaciones y edificaciones que existen en una zona

dada en el momento de evaluarla, incluyendo aspectos como ubicación de las

edificaciones, material usado, distribución, cultivos, especies, aspectos

geológicos, climático, edafológico, fisiográfico, ecológico y socioeconómico.9

En el caso de este documento, para el municipio de Antiguo Cuscatlán se

había planteado previamente tres puntos o centros en los que se direccionaría

el trabajo:

- Centro Histórico:

- Colonia la Sultana

- Plan de la Laguna



51

A.1. CONCLUSIONES CON RESPECTO A LA LOCALIZACION DE

PROYECTOS DE VIVIENDA EN ALTURA.

Como todo centro histórico, el crecimiento de su población junto con el

incremento del comercio genero una cadena de efectos sobre la ciudad y su

distribución. El aumento en la población causo que la densidad habitacional

creciera de una manera que el centro se vio incapaz de satisfacer sus

necesidades. En cuanto a la necesidad del servicio vivienda fue lógico el

comportamiento de la población al irse hacia la periferia ya que se valoraba

mas mantener sus edificaciones habitacionales con el nuevo uso de comercio y

lograr el máximo rendimiento económico a la utilidad de tener sus negocios en

sus viviendas.

Este comportamiento se encuentra ahora en las áreas habitacionales en

zonas periféricas como por ejemplo Colonia la Sultana, en donde es notorio el

uso de las viviendas para establecer los negocios propios.



52

Este tipo de desarrollo habitacional-comercial deja evidente que se vuelve

prioridad para el propietario de la vivienda verse en la obligación y necesidad

de adaptar su vivienda al comercio, ya sea construyendo anexos, remodelando

la vivienda para adecuar a ambos usos, pero siempre dándole prioridad al

comercio, pues es su único recurso de sustentabilidad.



53

A.2. CONCLUSIONES CON RESPECTO AL EQUIPAMIENTO BASICO PARA

EL SERVICIO DE LA VIVIENDA EN ALTURA.

Dada la situación actual es evidente que la dinámica entre el desarrollo

comercial y el servicio vivienda entran en un juego de tira y empuja. El

crecimiento de la población junto con el incremento económico da lugar a

ciertas necesidades en el área de servicios de vivienda. Es notable al observar

que la fuerza laboral, en su gran mayoría, no habita en las cercanías del centro

urbano, sino más bien habitan las periferias. Esto genera una demanda mayor

por el equipamiento social básico que es necesario para la subsistencia y

mantenimiento de la vivienda y su población.

Los servicios imprescindibles son:

- Transporte.

- Servicios básicos.

- Educación.

- Salud.

Al tomar en cuenta dichos factores se puede concluir que la misma ciudad

evoluciona y se adapta junto al constante cambio de la población. Es aquí en

donde vemos como naturalmente la vivienda en altura se convierte en una de



54

las soluciones que la misma ciudad puede ofrecer. Al utilizar la vivienda en

altura en lugares estratégicos ofrecemos a la ciudad una manera para mejorar

el ordenamiento poblacional. El objetivo es proporcionar a los habitantes la

opción de vivienda cerca de sus lugares de trabajo para evitar el uso múltiple

de la vivienda como comercio o a su vez moderar la migración de los centros

urbanos a las periferias de manera desordenada y sin control. No se trata de

evitar el crecimiento o los nuevos asentamientos en las periferias, sino mas

bien ofrecerle tanto a la población como a sus instituciones de gobierno la

oportunidad de desarrollo eficiente para administrar la ciudad en crecimiento de

manera eficaz.

Se espera establecer criterios arquitectónicos-urbanísticos que ayuden a

visualizar mejor la planificación para la ubicación de viviendas en altura. Para

esto tomaremos como ejemplo la Urbanización La Sultana 1 debido a su

cercanía con la zona industrial plan de La Laguna y equipamiento social básico

(educación, recreación, salud).



55

La delimitación física del área de estudio, como se menciono al principio del documento,

será Urbanización La Sultana I, al oriente con Avenida Las Palmeras hasta la antigua Calle

Ferrocarril al poniente, al sur con Blvd. Walter Deninger y al norte hasta el Instituto Hermanas

Somascas.

Figura 11

La elaboración de los lineamientos de planificación para la ubicación de

vivienda en altura surge como respuesta para resolver algunos problemas en

relación a los usos de suelo y específicamente a la invasión de actividades no

residenciales provenientes del entorno inmediato y el crecimiento de poblacion.



56

B. RECOMENDACIONES

B.1. CRITERIOS ARQUITECTONICOS Y URBANISTICOS

PARA LOCALIZACION DE PROYECTOS DE VIVIENDA.

A continuación se presentan lineamientos de diseño arquitectónico y

urbanístico básicos referente al aspecto físico-espacial de la relación vivienda-

comercios y vivienda-servicios.

- De acuerdo a la información recopilada con respecto al municipio de

Antigua Cuscatlán en la Urbanización La Sultana I se analizo el hecho

que utilizan sus viviendas como estructura de comercio dejando a un

lado en segundo plano la vivienda. Se propone edificaciones

multifamiliares de dos a cuatro viviendas por rellano con un máximo de 4

pisos con estructuras diseñadas para futuras expansiones verticales de

la edificación, ofreciendo el primer y posiblemente el segundo nivel

exclusivamente para comercio, que ofrece rentabilidad y habitabilidad.

De esta manera el uso vivienda no entra en conflicto con uso comercial.

Se le proporciona al propietario o inquilino la posibilidad de mantener su

fuente de sustentabilidad, su vivienda y opciones de incrementar la



57

rentabilidad de su propiedad. 13 No se trata de sustituir las viviendas de

todos aquellos que habitan en el área, sino mas bien comenzar por

áreas y solo cierto número de casas para comenzar y lograr integrar el

concepto al entorno actual.

Rubén Pesci: “La calidad va primero, Nadie se opone a los usos mixtos de un

buen lobby de hotel. Fíjate cómo en un buen lobby coexisten con agradable

ambiente humano una librería, varios restaurantes, un centro de negocios,

discoteca, un bar, peluquería, venta de regalos, y habitaciones tranquilas en la

parte superior. La ciudad puede ser igual: hay que empezar con ejemplos de

calidad.” (Arq. Ruben Pesci entrevistado por Ing. Urbanista Gabriel

Todd. entrevista http://www.conocimientoenlinea.com/content/view/382/)

11. 13 Neufert, Ernest (1975). Arte de proyectar en arquitectura. Duodecima Edicion, Ed, - Gustavo Gili. Mexico. Pg: 247

Vivienda en

niveles

superiores.

http://www.conocimientoenlinea.com/content/view/382/



58

- Todas las normas relativas al ordenamiento de uso de suelo, estudio de

suelos, siendo aplicadas de acuerdo al proceso de trámite vigente en la

OPAMSS. Las regulaciones de aplicación progresiva en el presente

caso se toman como emprendimientos urbanísticos que requieren la

intervención de instituciones públicas o privadas, siendo el Gobierno

Municipal el obligado a coordinar esfuerzos con éstas para lograr los

objetivos.

RESIDENCIAL MANDALA

http://www.acambiode.com/producto_86542584967655666676628006006642.html

http://www.acambiode.com/producto_86542584967655666676628006006642.html



59

B.2. LINEAMIENTOS DIRIGIDOS A LA VIVIENDA EN ALTURA Y

SUS SERVICIOS SOCIALES BASICO.

En la información siguiente se clasificara criterios básicos de ordenamiento

urbano de Antiguo Cuscatlán Urbanización La Sultana I para facilitar el

mantenimiento de dichas edificaciones.

- Se deberá cumplir con los requerimientos técnicos indicados en las

recomendaciones resultantes del análisis de la red de aguas lluvias y la

red de abastecimiento de agua potable.

- Tomando en cuenta que el diseño de redes de agua potable, desagües

de aguas negras y lluvias fue originalmente elaboradas para una



60

demanda menor a la propuesta en este documento se limito el numero

de niveles de la vivienda en altura. Y por consiguiente deberá cumplir

con el requerimiento de presentar la factibilidad para agua potable

emitida por la Administración Nacional de Acueductos y Alcantarillados

(ANDA), de la cual el interesado deberá tomar en cuenta que si la

presión de la red pública no es suficiente para abastecer a todos los

usuarios y/o habitantes del inmueble, deberán construirse sistemas de

almacenamiento y mecanismos para regular y dotar de la presión

necesaria para el buen funcionamiento del sistema de agua potable.

- Se deberá proveer un dispositivo de almacenamiento dotado de equipo

de bombeo para todas aquellas nuevas construcciones de dos o más

niveles, cuya resolución de factibilidad emitida por ANDA indique una

presión menor de 18 psi (12.6 m.c.a), por las pérdidas de presión en las

tuberías y accesorios.

- Se deberá cumplir con un análisis de la red vial existente tomando en

cuenta el incremento en la densidad habitacional.

- Con respecto a los servicios de educación, el municipio de Antiguo

Cuscatlán está dotado con escuelas privadas y públicas de educación

básica y un instituto nacional de educación media. También cuenta con

tres universidades privadas, sin embargo se sugiere hacer un nuevo

estudio con respecto al impacto que tendrá el rápido incremento de

población que se proyecta vivirá dentro del municipio.



61

- Se deberá cumplir con otros requisitos solicitados por la OPAMSS y/o

Alcaldía que incluyan: i) compromisos legales ante las autoridades de la

OPAMSS y la Municipalidad de mantenimiento de la infraestructura

adicional requerida; ii) cumplir con los requerimientos adicionales de

estacionamiento y área verde recreativa; iii) restricciones o

condicionamientos a actividades incluidas en usos del suelo solicitados

que estén, en principio, permitidos.14

12. 14 MIICROPLAN DE ORDENAMIIENTO URBANO PARA LA ZONA

MAQUIILIISHUAT http://vmvdu.mop.gob.sv/sitdt/



62

- Es necesario indicar que todo asentamiento humano necesita áreas

verdes, zonas de recreación y zonas de conservación. El municipio de

Antiguo Cuscatlán cuenta con dichos componentes. La alcaldía

municipal deberá tomar en cuenta la población en incremento para

proporcionar adecuado mantenimiento y considerar la expansión de

algunos de ellos.



63

Parque Central frente a la Alcaldía Municipal.

Estadio Cuscatlán



64

Complejo Deportivo “La Sultana”

- De igual manera se observa que el municipio cuenta con centros

religiosos de diferentes creencias.



65

BIBLIOGRAFIA

1. 1 Jan Bazant, “Periferias urbanas. Procesos de expansión y consolidación urbana incontrolada de bajos ingresos y su impacto sobre el medio ambiente”, Editorial Trillas

2. 1 María Elena Ducci, “Santiago: Territorios, Anhelos y Temores. Efectos Sociales y Espaciales de la Expansión Urbana.”

3. 1 Arq. Herman Samper, “La Humanización de la Ciudad” 4. 1 Lineamientos de Diseño Urbano-

Estimaciones y Proyecciones de la Población 1950 – 2050, Ministerio de Economía-Dirección General de Estadística Y Censos- DIGESTYC-Fondo De Población de las Naciones Unidas – UNFPA-Centro Latinoamericano y Caribeño de Demografía – CELADE 1 VI CENSO DE POBLACION Y V DE VIVIENDA 2007

5. 1 PLAMADUR- Tabla No. 7.6 Porcentaje de ocupados por rama de actividad en el AMSS.

6. 1 PNUD (2006). Informe 262 "Indicadores Municipales sobre Desarrollo Humano y Objetivos de Desarrollo del Milenio". San Salvador: PNUD.

7. 1 Pagina web oficial del Jardin Botanico- http://www.jardinbotanico.org.sv/jardin.html

8. 1 HART, Keith. “Informal Income Opportunities and urban employment in Ghana”,

artìculo presentado en una conferencia sobre “Desempleo urbano en África” en el Instituto de Estudios del Desarrollo (IDS) de la Universidad de Sussex, septiembre de 1971. La primera vez que aparece el término formal-informal en la literatura académica es a principios de los setenta, como resultado de un estudio llevado a cabo en Ghana por Keith Hart

9.

1 Ramos Soto y Gómez Brena: "¿Qué es la economía informal?" en Observatorio de

la Economía Latinoamericana, Número 60, mayo 2006. en http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/index.htm

10. 1 Arquitectura Habitacional-Análisis temático teoría diccionario, PLAZOLA, VOL. III, 1990 Editorial Limusa

11. 1 Neufert, Ernest (1975). Arte de proyectar en arquitectura. Duodecima Edicion, Ed, - Gustavo Gili. Mexico. Pg: 247

12. 1 MIICROPLAN DE ORDENAMIIENTO URBANO PARA LA ZONA

MAQUIILIISHUAT http://vmvdu.mop.gob.sv/sitdt/

http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/index.htm



66

ANEXO

Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Area

Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños



67

TABLA DE CONTENIDO

Tema - “Localización de Viviendas Multifamiliares en Altura en las

Ciudades de el Salvador”………………………………….……………………….1

I. Planteamiento del Problema………………………….……………………...1

1. Conceptualización del Tema……..………….……………………….1

2. Formulación del Problema....…………………….…………………..8

3. Justificación….……………………………………………….………10

4. Objetivos …………………………………………………………….12

4.1 Objetivo General………………………………………...……….12

4.2 Objetivos Específicos……………………………………………12

5. Limites…………………………………………………………………13

6. Alcances ……………………………………………………………...14

7. Metodología ………………………………………………………...15

II. Investigación y Análisis….…………………………………………………..16

1. Área de Estudio…………………………….………………………..16

2. Ubicación del Municipio……………………………………………..18

3. Marco Social-Cultural………………………………………………20

4. Población…..…………………………………………………………22

5. Contexto Urbano Actual……………………………………………..32

- Áreas Verdes…..……………………………………………………..35

- Vivienda y Comercio…………………………………...…………….39



68

- Comercio…………………………………………………………….44

- Actividad Industrial………………………………………………….48

III. La Propuesta……………………………………………………………….50

A. Conclusiones……………………………………………………………50

A.1 Conclusiones con Respecto a la Localización de Proyectos de

Vivienda en Altura……………………………………………………...51

A.2 Conclusiones con Respecto al Equipamiento Básico para el

Servicio de la Vivienda en Altura……………………………………..53

B. Recomendaciones…………………………………………..…………56

B.1 Criterios Arquitectónicos y Urbanísticos para Localización de

Proyectos de Vivienda…………………………………………………56

B.2 Lineamientos Dirigidos a la Vivienda en Altura y sus Servicios

Sociales Básicos……………………………………………………….59

Bibliografía…………………….………………………………………………..65

ANEXOS………………………………………………………………………..66



69

TABLA DE FIGURAS

FIGURA 1 - Ubicación de Municipio

Antiguo Cuscatlán sobre el Mapa de El

Salvador.

18

FIGURA 2 – Centros de Comercio del

Municipio de Antiguo Cuscatlán con

fines nacionales y regionales.

20

FIGURA 3 – Densidad de Población por

Municipio.

29

FIGURA 4 – Ubicación del Municipio de

Antiguo Cuscatlán dentro del AMSSA.

30

FIGURA 5 - Crecimiento de Zonas

urbanas entre los años 1983-1997

31

FIGURA 6 - Crecimiento de Zonas

urbanas últimos treinta años.

33

FIGURA 7 – Esquema de

Ubicación Jardín Botánico Plan de

la Laguna

35

FIGURA 8 – Zonas de Protección 37

FIGURA 9 – Clasificación de Usos 45



70

Urbanos, AMSS 1993

FIGURA 10 – Ubicación de Zona

Industrial

49

FIGURA 11 – Delimitación de Área de

Estudio

55

localizacion de viviendas multifamiliares en altura … virtual/tes… · localización y a los...

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