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uan Feliú Segovia

MANUAL DE ESTUDIO DE TÍTULOS

DE DOMINIO DE LA PROPIEDAD

INMOBILIARIA

. (M junda edición revisada y actualizada

J

E D I T O R I A L

IURIDICA n F C H I I F

El estudio de los antecedentes que acreditan el dominio de un inmueble, esto es, el estudio de títulos, es uno de los problemas más frecuentes que enfrenta el abogado en el ejercicio profesional.

Como lo expone el autor en el Prólogo, esta segunda edición no es igual a la primera, aunque su objetivo sea el mismo: explicar cómo, por qué y para qué se estudian e informan los títulos de dominio de los inmuebles.

No sólo se han actualizado algunas materias como la dación e inscripción de las posesiones efectivas, sino que se ha revisado la forma, orden y extensión de varias otras, especialmente la expuesta en el capítulo segundo. Allí se analiza la naturaleza del Estudio de Títulos y se profundiza en su carácter preparatorio y preventivo, esto es, preparar un contrato válido y precaver que quede "al abrigo de todo ataque", según se lee en el Mensaje del Código Civil.

Además, se han agregado cuatro modelos de Informe de Títulos, que destacan el carácter eminentemente didáctico de esta obra y su indiscutida utilidad para los abogados y estudiantes de Derecho.

Todo ello es el res1

que el autor ha logr, dictando el curso de Derecho de la Unive como él dice, ha apre

UNIVERSIDAD DE CHILE

PROYECTO MECESIH'

UCH-0207

N"ASIGNACIÓN: 020

los /a je o,

I I I I I O U I A I

JURÍDICA M I I I I I I I

UNIVERSIDAD DE CHILE

3 5 6 0 1 1 5 6 1 3 4 6 8 0

NIMKIIIIM pWM itl I l l a ptlblll ai lón, incluido el d i s e ñ o d e la c u b i e r t a , p u e d e .ser reprodu ( I d a , alnia<'«llNda u UauMiililda en manera alguna ni p o r ningún mi-dio. v.i sea clc< ,

quhnlOOi Allll óptll O, de gral>a< ion o de foloi opia , sin p e r m i s o previo del edi tor .

© J U A N F E L I U S E G O V I A

© E D I T O R I A L J U R Í D I C A D E < 1 1 1 1 I

C a r m e n 8. I" piso. Santiago

Registro de P r o p i e d a d Inleleí nial

Inscr ipción N" 1 5 8 . 4 4 5 , a ñ o 2 0 0 6

Santiago - Chile

Se t e r m i n ó de i m p r i m i r esta s e g u n d a eil

d e 5 0 0 e j e m p l a r e s en el m e s d e o c t u b r e di

I M P R E S O R E S : I m p r e n t a Salesianos S. A.

I M P R E S O E N C H I L E / P R I N T E D IN ( . l i l i l

ISBN 9 5 6 - 1 0 - 1 7 2 6 - 1

J U A N VIA,11J S E G O V I A

<i Abogado inscrito en los colegios de Chile y Barcelona (España)

Licenciado por la Universidad de Chile, Doctor por la Universidad de

Madrid, Profesor (i) de la especialidad en la Facultad de Derecho de la

Universidad de Chile

M A N U A L

D E

E S T U D I O D E T Í T U L O S

DE DOMINIO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Segunda edición revisada y actualizada

DE C H I L E

C A P Í T U L O I' I t I M K I M )

LOS TÍ 1VI X >S DI IX íMINK) 1)1. 1 ( )S I W I I I l'.l I s

P Á R R A F O l s

C O N C E P T O G E N É R I C O D E T Í T U L O S

1. C u a n d o un a b o g a d o , un e jecut ivo de b a n c o o un c o i r e d o i

de propiedades habla de "estudiar los títulos", todos e n t i e n d e n

y cutieren expresar lo mismo: los (ítalos de dominio de un inmueble,

de u n a " p r o p i e d a d " , c o m o se d ice en el lengua je corr iente , in-

cluso en las inscr ipc iones conservatorias .

(-;=> �* ¿Y» i>-~ ¿ í W " v

2. C u a n d o se hab la de estudiarlos, la expres ión "títulos" no se

e m p l e a en su sent ido j u r í d i c o estr icto, o sea, el a n t e c e d e n t e , el

acto o contra to que f u n d a m e n t a y valida la tradición: un m o d o

de adquir ir el d o m i n i o y la posesión regular de los i n m u e b l e s .

1.a expresión " t í tulos" se usa en el sent ido g e n é r i c o que le atri-

buye el Diccionario de la Real Academia Española, según el cual

p o r lo c o m ú n se d ice ^título" por el d o c u m e n t o en q u e consta e i d e r e c h o a u n a h a c i e n d a o un predio . En tal sent ido, c u a n d o

se habla de "estudiar t í tulos" se habla de e x a m i n a r los documen-

tos en que consta yj^^^tmieldominio sobre un bien raíz.

PARRAR) 2"

1 ( ) S D O C U M E N T O S Q U E F O R M A N L O S T Í T U L O S

3 . El d o m i n i o de los i n m u e b l e s , lo q u e g e n é r i c a m e n t e se l l a m a

"lapropiedad inmobiliaria", está organizado y r e g l a m e n t a d o s< »l n I

dos principios básicos:

1 I E D I T O R I A I JURÍDICA D I < HILI

l 2 . Los actos y contratos p o r los cuales se transfiere el domi-nio de los bienes raíces, c o m o la d o n a c i ó n , la compraventa o la permuta , o por los que se constituye algún d e r e c h o real sobre ellos, c o m o una h ipoteca o un usufructo, d e b e n otorgarse p o r E S C R I T U R A P Ú B L I C A .

2 S . La tradición, esto es, el m o d o de adquir ir en t re vivos el dominio y los demás derechos reales sobre los inmuebles , se efec-túa por la I N S C R I P C I Ó N D E L T Í T U L O en el Registro del Conserva-

dor de Bienes Raíces. Además, también se requiere la inscripción conservator ia para d i s p o n e r de los i n m u e b l e s adquir idos p o r sucesión hereditar ia o por prescr ipc ión.

4. P o r cons iguiente , los d o c u m e n t o s que acredi tan ordinaria-m e n t e el d o m i n i o de los b ienes raíces son p r i n c i p a l m e n t e co-pias de las escrituras públicas e n q u e se o torgó el título y copias de las correspondientes inscr ipc iones conservatorias .

Las escrituras públicas se o t o r g a n e n los " p r o t o c o l o s " o re-gistros de los notarios, que s o n los <lo< umentos que los compa-rec ientes firman y esos func ionar ios autorizan. EsJo_ eme en el l engua je profesional se l lama "la mal ¡ iz" de la escr i tura.

Por su parte, los c o n s e r v a d o i e s pi.i< tiran las inscripciones en a lguno de sus tres registros p.u r íales : leí <!<� I ' t o p i e d a d ; el de Hi-potecas y Gravámenes ; y el d e Interdicc iones y P r o h i b i c i o n e s d e Enajenar ,

La ley obliga a los notarios y conservad» >i es .1 guardar y con-servar los registros en que han autorizado las escrituras o prac-t icado las inscr ipciones , de m o d o que los K I M S I I O S quedan en su poder y bajo su custodia y sólo pueden sacarse d e su despa-c h o por d e c r e t o judic ia l o fuerza mayor, c o m o un incendio o u n t e r r e m o t o . Así se d ispone e n el Art. 4 3 5 de l C.O.T. y e n el Art. 4 9 del R e g l a m e n t o del Registro Conservator io .

Por cons iguiente , los d o c u m e n t o s que se estudian y f o r m a n parte de los títulos son J a i copias autorizadas d e las escrituras y de las inscr ipciones q u e los notar ios y con.se 1 \ a d o r e s guardan e n los registros respectivos.

5. D e acuerdo c o n al Art. 4 2 2 del C.O.T., los notarios d e b e n otor-gar tantas copias cuantas se les sol ici ten de las escrituras otorga-das en su registro.

http://con.se

LOS TÍTULOS DE DOMINIO DE LOS INMUEBLES

Por su parte y de a c u e r d o c o n el Art. 5 0 del R e g l a m e n t o de

1857 que rige a los c o n s e r v a d o r e s - a l q u e se r e c o n o c e rango de

ley- , ellos están obl igados "a dar cuantas copias y cert i f icados se

les pidan judicial o extra judic ia lmente , acerca de lo que consta

o n o consta de sus Registros" . CorO H j ^ u m j ^ j i d r e r t i r y destacar q u e los conservadores d e b e n cer-

tificar lo que consta y también lo q u e no consta e n sus i c g i s i i o s

Ello permi te a los interesados pedir y obliga a los ( o n s c í va

dores a cert i f icar :

I a . Q u e la propiedad n o se ha transferido - o ti a i i s m n i d o \

la inscripción de d o m i n i o se e n c u e n t r a vigente, aunque s o l o l<>

esté en parte .

2°. Q u e a la propiedad le afecta algún gravamen, c o m o lu

potecas, usufructos, servidumbres, incluso a r r e n d a m i e n t o s de

los q u e sólo n a c e n d e r e c h o s p e r s o n a l e s - , o el R e g l a m e n t o d e

C o p r o p i e d a d , e n el caso de las unidades de los c o n d o m i n i o s . 1

3 Ü . Q u e el d e r e c h o del d u e ñ o a disponer del inmueble es ta

afecto a i m p e d i m e n t o s o prohib ic iones de o r d e n legal, judic ia l

o convenc ional , c o m o los e m b a r g o s , las prohib ic iones de cele-

brar actos y contra tos y los decre tos de interdicc ión del d e m e n

te o del disipador.

4 2 . Q u e a la propiedad n o le afectan hipotecas o graváme-

nes , ni los d e r e c h o s del d u e ñ o están l imitados por interdiccio-

nes o p r o h i b i c i o n e s de ena jenar .

6. Según el Art. 3 0 4 del C.C., "el estado civil es la calidad de un

individuo, en cuanto le habilita para ejercer ciertos derechos o contraer

ciertas obligaciones civiles ".

Para d e t e r m i n a r si el d u e ñ o puede d i sponer del i n m u e b l e

p o r sí m i s m o o si requiere el minister io o autorización d e otra

peí s o n a para gravarlo o e n a j e n a r l o , es necesar io saber si e s nía

yoi o m e n o r de edad; si es so l tero , casado o viudo; si c o n t r a j o

sociedad conyugal , y si pactó separación de b ienes antes o d e s

p u e s de a d q u i r t f e l d o m i n i o .

La Ley N B 19 .585 , publ icada en el Diario Oficial del 2b d e

oc tubre de 1 9 9 8 , substituyó los art ículos 3 0 5 y 3 0 9 del C.C., q u e

regulan la l o r m a de acredi tar el estado civil.

1 Véase infra N g 52.

http://con.se

M A N U A L DE ESTl U ) I O I >E I íl I L ( >s

� N I I . I i. \in actual del Art. 3 0 5 , "el estado civil de casado o

Viudo, i �/< padre, madre o hijo, se acreditará frente a terceros y se pro-

h.na /mi Uu \is¡wctivas partidas de, matrimonio, de muerte, y de naci-

inii nía a bautismo.

II estado civil de padre, madre o hijo se acreditará o probará tam-

bién por la correspondiente inscripción o subinscripción del acto de re-

� n a ni ¡miento o del fallo judicial que determina la filiación.

I a edad y la muerte podrán acreditarse o probarse por las respecti-

i<a\ partidas de nacimiento o bautismo, y de muerte".

P o r su parte , el Art. 309 prescr ibe a h o r a q u e "la falta de la

partida de matrimonio podrá suplirse por otros documentos auténticos,

por declaraciones de testigos que hayan presenciado la celebración del

matrimonio y, en defecto de estas pruebas, por la notoria posesión de ese

estado civil".

La fi l iación, a falta de partida o subinscr ipción, sólo podrá

acreditarse o probarse c o n los ins t rumentos autént icos median-

te los cuales se haya d e t e r m i n a d o l ega lmente . A falta de éstos,

el es tado de padre , m a d r e o hi jo d e b e r á probarse e n el corres-

p o n d i e n t e j u i c i o de fi l iación.

( u n los cert i f icados respectivos de m a t r i m o n i o y d e f u n c i ó n

< acredi ta q u e u n o de los cónyuges fa l lec ió , p e r o n o p r u e b a n

«Iue el sobreviviente n o c o n t r a j o s e g u n d a s nupcias . Este h e c h o

"� gativo, el de p e r m a n e c e r viudo, c o m o el de n o haberse ca-

lado v sei so l tero , se acredi ta con d e c l a r a c i o n e s juradas de tes-

0 . . . .míe notar io , q u e quedan afectas al del i to de per jur io ,

n u l o en el A r t 2 1 0 del C ó d i g a P e n a l ,

1 En 1<' � i ei tiíicados de n ú m e r o , las municipal idades dejan cons-1 ' del asignado, en la calle respectiva, a las distintas propie-

dad) '« requiere este cert i f icado c u a n d o eljaúmero c a m b i ó o

IX) i ir MI i i ii la inscr ipción conservator ia . - > <¿¿ 1 mil de a c u e r d o c o n un inciso q u e la Ley N 2 19 .472 le

I'»VC» al Art. 116 de la Ley G e n e r a l de U r b a n i s m o y 1 � " ll , "la Direcc ión de O b r a s Municipales , a pet ic ión

ili i inii ii n l o . emitirá un cert i f icado de i n f o r m a c i o n e s previas

i ili n r . i las i ondií ii m e s apl icables al predio de q u e se tra-

' 1 (I las normas urbanísticas derivadas del instru-

H I M I I i ila I I ¡ I ¡«ación ten ilorial respectivo". En otros términos,

L O S ll L U L O S DE I I O M I N K I I I L I O S 1NMII 111 ES

p o r el cer t i f icado de inform .K i o n previa 1 obtiene una coni tancia sobre los posibles destinos m l u n í ' . �. <l< I b i e n i.n/, q u e

puede resultar de m u c h a importam 1.1 p.n. i � I n . . ido e n a<l

quirir lo. "El c e r t i f i c a d o - a g r e g a la d i s p o s 1 1 H.nl.i m a u l e n

drá su validez mientras n o se modifiquen laa normal urbanbtit ai o reglamentar ias" .

8 . Para q u e los notar ios p u e d a n autorizar las cs< riturai < n que

se conviene la e n a j e n a c i ó n o gravamen de un innmeblí ha\ q m

acredi tar el pago de la últ ima cuota de- cóñtriBi l( �� ) pm;i que los conservadores puedan inscribirlas, hay q u e ai n di la i q m n o se adeudan c o n t r i b u c i o n e s . Al e fec to se agregan a los m u l o s

los c o r r e s p o n d i e n t e s c o m p r o b a n t e s de pago de la ultima « .1

v el cert i f icado o in forme de deudas que entrega la I. s o n 11 1

G e n e r a l de la Repúbl ica .

El impuesto a los b ienes raíces o c o n t r i b u c i ó n territOl kal 1

calcula y paga sobre el avalúo de ellos. Al e fec to , el Sei \ Ii

impuestos I n t e r n o s d e b e tasarlos e incluirlos en el Rol d e Ava-

lúos correspondiente . Estos roles son comunales y en ellos a cada inmueble se le fija un n ú m e r o de rol > se e x p r e s a : el nombi i

del propietar io ; la ub icac ión o el n o m b r e , si es rural ; y e l ava

lúo q u e se le haya as ignado.

El p r o b l e m a se presenta c u a n d o se trata de e n a j e n a r o gra-

var un bien raíz q u e n o está tasado ni t iene n ú m e r o de rol de

avalúo, c o m o es el caso de los b i e n e s raíces or ig inados por u n a

subdivisión, lo teo o cons t rucc ión acogida al r é g i m e n de c o p r o -

piedad inmobi l iar ia de los c o n d o m i n i o s .

En estos casos se d e b e solicitar a la Of ic ina de Avaluaciones

de Impuestos I n t e r n o s q u e previo a la tasación se le asigne al

i n m u e b l e u n n ú m e r o de rol de avalúo, del q u e el Servicio deja-

rá constanc ia e n el c o r r e s p o n d i e n t e cert i f icado de "Asignación

de Roles de Avalúo en Trámite" , q u e d e b e insertarse en la escri-

u n a respectiva.

9 . I a s personas naturales p u e d e n contratar p e r s o n a l m e n t e o re

presentadas , y a veces sólo p u e d e n hacer lo d e b i d a m e n t e repre-

s e n t a d a s , t o m o ocurre c o n los impúberes , los interdictos y, en

algunos casos, c o n las mujeres casadas en sociedad conyugal P< ll

su parte, las personas jurídicas, sean sociedades , corporal 1

15 E D I T O R I A L JURÍDICA D I I

0 fundac iones , sólo p u e d e n actuar p o r i n t e r m e d i o de sus apo-derados .

A h o r a b ien , para q u e el r e p r e s e n t a n t e o mandatar io pueda 1 on l ra lar vál idamente se requiere que actúe dent ro de los lími-tes de su m a n d a t o o representac ión . Las facultades de los repre-s e n t a n t e s l e g a l e s e s t á n e s t a b l e c i d a s e n la ley y las d e los mandatar ios en su m a n d a t o o poder ; q u e n o les c o n f i e r e natu-r a l m e n t e más q u e la facultad de e fec tuar actos de m e r a admi-nistración.

El mandatar io requiere s iempre p o d e r especial para vender; y el p o d e r para vender c o m p r e n d e la facultad de perc ib ir el pre-c io , p e r o n o la de hipotecar , ni la facultad de h i p o t e c a r com-p r e n d e la de vender. Así lo d i sponen los art ículos 2 1 3 2 , 2 1 4 2 y 2 1 4 3 del C.C.

Además , se e n t i e n d e q u e d e b e confer i rse p o r escri tura pú-blica el p o d e r para ce lebrar actos o contratos que requieren esta so lemnidad.

10. T a m b i é n se requiere acreditar, c o n los correspondientes cer-tificados, si la p r o p i e d a d está o n o afecta a e x p r o p i a c i ó n muni-cipal , para la aper tura o e n s a n c h e de calles, o del Servicio de Vivienda y Urbanizac ión (Serviu) , para planes habi tac ionales .

11. En r e s u m e n , los d o c u m e n t o s q u e g e n e r a l m e n t e f o r m a n los títulos de d o m i n i o de los i n m u e b l e s son los s iguientes :

1 B . La copia , c o n cert i f icado de vigencia, de la inscripción di I inmueble , en el registro de propiedad, a n o m b r e de su ac-tual propietar io y poseedor .

2°. Las copias q u e se requieran de las inscr ipciones , en ese I '. Las copias de las escrituras públicas q u e sirvieron de tí-tulo p.ua esas inscr ipciones .

4 o . Los cert i f icados de lo q u e consta o n o consta en el Regis-i i " de I l ipotecas y Gravámenes y en el de In terdicc iones y Pro-lubu i. M E S de Knajenar.

� ( lupia de las inscr ipciones q u e puedan existir en esos dos

MgUtroi. 11 I o s cei ducados q u e se prec isen del Registro Civil, de la

1 ip.ilid.nl. de la lesorer ía o del Serviu; y los demás docu-

http://ip.ilid.nl

I OS l i l i l í IS DI DOMINIO IIK IO S INMl'l Hl.ES

m e n tos q u e se puedan requerí i, < o r n o lo ' iipi ol íanles d e P A J M »

de la contr ibuc ión territorial o las de i l .u. U < . f inadas d e l es

tigos.

7". Copias de las escrituras piiblie as e n qu< i m r . i . i i i el p o

der y facultades de los mandatar ios .

P Á R R A F O 3 a

E L C E R T I F I C A D O D E L I T K dos

12. Ent re los d o c u m e n t o s q u e se en t regan , y hasta se lolll ll in para formar los títulos de d o m i n i o de un i n m u e b l e , M U Í lias \< ees se incluye un Cert i f icado de Litigios emit ido p o i el < Imisi i vador de Bienes Raíces. Incluso el formular io ac i i i a l i n e i i i e e n uso en el Conservador de Sant iago para solicitar Cei tilic .\<\> <�� d e Gravámenes y P r o h i b i c i o n e s t iene un recuadro para indicar si la solicitud incluye o n o el de Litigios.

En la actual idad, ese cert i f icado es abso lutamente innecesa-rio, p o r q u e los únicos litigios que puede acreditar son los (inc-estaban pendientes al e n t r a r e n vigencia las leves (i. 102, de l'T'.X, y 10.952, de 1908 , que redujeron los plazos de prescripción. A d e más, tal certif icado sólo sirve para los efectos previstos e n las n< >i m a s t r a n s i t o r i a s d e esas dos leyes y n o a c r e d i t a , ni p u e d e acreditar, si existe o n o existe algún litigio q u e producirá la m i lidad del c o n t r a t o proyectado.

De a c u e r d o c o n lo dispuesto en los n ú m e r o s 3 S y 4 Q del Art. 1 4 0 4 del C . C , hay o b j e t o il ícito en la e n a j e n a c i ó n "de las cosas

embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acree-

dor consienta en ello" x en la e n a j e n a c i ó n "de especies cuya propie

dad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio ".

Ambas n o r m a s están c o m p l e m e n t a d a s p o r el C.P.C. El Art. 4 5 3 de ese c u e r p o legal dispone que "si el embargo >r

cae sobre bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos, no prodm I ra eprto alguno respecto de terceros sino desde la fecha en que si- insí uba

en el respectivo registro conservatorio"; esto es, en el registro pan ial de prohibic iones e interdic ( i o n e s de enajenar .

P o r su parte , el inciso segundo del Art. 2 9 0 establece qn< "para que los objetos que son materia del juicio se consideren compn n

didos en el número 4B del artículo 1464 del Código Civil, sera na esinm

17 EDITOR1AI JURÍDICA

http://ip.ilid.nl

que el tribunal decrete prohibición (de ce lebrar actos o contratos) respecto de ellos". S e g u i d a m e n t e , el inciso p r i m e r o del Art. 297 agrega "que cuando la prohibición recaiga sobre bienes raíces se inscri-birá en el registro del Conservador respectivo, y sin este requisito no pro

ducirá efecto respecto de terceros ".

P o r cons iguiente , para que haya o b j e t o i l ícito en la ena jena-c ión de b ienes raíces e m b a r g a d o s p o r d e c r e t o judicial o en la de i n m u e b l e s cuya p r o p i e d a d se litiga, es necesar io q u e se haya inscri to el e m b a r g o del i n m u e b l e o la prohib ic ión de ce lebrar actos y contra tos a su respecto .

O sea, para saber si la e n a j e n a c i ó n proyectada p u e d e adole-c e r de ob je to i l ícito, lo q u e se r e q u i e r e es un cer t i f icado del Re-gistro de In terd icc iones y P r o h i b i c i o n e s de Ena jenar , en el cual el conservador de jará constanc ia de si al i n m u e b l e le afectan o

Íle a fectan tales medidas judic ia les . E n t o n c e s , ¿para q u é sirve el C e r t i f i c a d o de Lit igios? H o y

-a n a d a . Este cer t i f i cado s o l o sirvió en el pasado p a r a lo q u e sje le r e q u i r i ó en su é p o c a : cono i el los plazos de prescripción^ ídquis i t iva o ext int iva, que p o d í a n alegarse en los j u i c i o s q u e / es taban p e n d i e n t e s al e n t r a r en vigencia las leyes q u e sucesi-v a m e n t e r e d u j e r o n esos plazos: la Ley N u 6 . 1 6 2 , q u e e m p e z ó a

egir el l s de e n e r o de 1 9 3 9 , y r e d u j o d e 10 a 5 a ñ o s el plazo de la p r e s c r i p c i ó n o r d i n a r i a y de 2 0 a 15 a ñ o s el plazo de la p r e s c r i p c i ó n e x t r a o r d i n a r i a ; y la L e y N a 1 6 . 9 5 2 , q u e e m p e z ó a reg i r el 1 B de o c t u b r e de 1 9 6 9 , q u e redujo ( ' e 5 a 3 años el pla-zo de la p r e s c r i p c i ó n o r d i n a r i a y de L> a lo años el de la ex- j

V t r a o r d i n a r i a . ^ * D e a c u e r d o c o n el Art. 25 de la Ley sobre E lec to Retroact i -vo, c u a n d o u n a ley modi f i ca los plazos de prescripción, el pres-cr ib iente p u e d e elegir en t re el plazo de la ley bajo cuyo imper io se inició o el de la nueva ley, p e r o e l i g i e n d o la segunda "la pres-

cripción no empezará a contarse sino desde la ¡aha ra t/ue aquélla hu-

biese empezado a regir".

E n los art ículos l s y 2 e transitorios de la I ,ey N'- 6 .162 , y en términos muy similares en los mismos de la Ley N " 16 .952 , se dispuso q u e en los j u i c i o s p e n d i e n t e s c u a n d o c s i a s entraren en vigencia, n o podr ían alegarse los nuevos plazos más cortos esta-blec idos en ellas; p e r o q u e tratándose de bienes raíces, para que esa p r o h i b i c i ó n surtiera e l ec t o respecto de ici< n o s , la circuns-

ED1TOUIAI. IUR1D1CA DE CHILE 18

LOS TÍTULOS DE DOMINIO 1)1' II LS INMl ll.ltl ,LS

l.nii i.i ( le e s i s l n juii lo p e n d i e n t e d e b í i 1.1 a n o l a i se al m a i g e n < li-

la i n s c r i p c i ó n i otiservatoria d e l i n m u e b l e

Han transcurrido 67 años d e s d e q u e e n i n > � u \ n < 11 < ia la 1 .ev N u 6 .162 , y 37 años desde q u e e n i p e / o a n-jm la I ey N u 16 .952; por cons iguiente , se h a n c o m p l e t a d o en ex< « s o los plazos d e

p r e s c r i p c i ó n q u e se p u d o a l e g a r e n los |in< ios p e n d i e n i e s los

más largos q u e e n t o n c e s regían o los más cortos q u e esas leyes establec ieron.

P" P o r tanto , en la actual idad n o se requiere ni |ustiflca pedil un Cert i f icado de Litigios, q u e , p o r c ier to , sólo d e j a constam la de u n a anotac ió n marginal q u e , de existir, a p a r e c e r í a en la co pia de la inscr ipc ión de d o m i n i o del i n m u e b l e , q u e siempre se requiere , c o n cert i f icado de vigencia .

ti

19 EDiTORiAi lURIDIC'A ni t mu

C A P Í T U L O S E G U N D O

EL ESTUDIO Y EL INFORME DE TÍTUI ()S

PÁRRAFO I" N A T U R A L E Z A D E L E S T U D I O

13. El estudio de títulos es, p o r esencia , un trabajo profes ional .

U n a b o g a d o estudia los títulos de d o m i n i o de un i n m u e b l e

c u a n d o rec ibe el e n c a r g o de p r e p a r a r u n c o n t r a t o q u e consti-

tuirá el t ítulo p o r el cual su c l iente se p r o p o n e adquir ir el do-

minio u o t ro d e r e c h o real sobre esa propiedad; a veces, incluso,

c u a n d o sólo se p r o p o n e arrendar la , a u n q u e del a r r e n d a m i e n t o

sólo nacen d e r e c h o s personales .

P o r cons iguiente , el e s t u d i o de los t í t u l o s e s un trabajo m e -

r a m e n t e prepara tor io del c o n t r a t o q u e las parles van a celebrar.

Tiene, además, y de manera primordial, un carácter preventivo.

Q u i e n proyecta c o m p r a r u n b i e n i.u'z o rec ib ir lo en pago ,

en h i p o t e c a o en arr iendo, qu iere y requiere q u e su a b o g a d o

estudie los títulos y le i n f o r m e :

I a . Q u e u n t e r c e r o n o podrá disputarle l eg í t imamente , coa,

fundamentos válidos, el d e r e c h o que se proponeLadquirir. O sea,

q u e el actual p o s e e d o r inscrito tiene, c o m o dice el Mensa je del

Código Civil, "un título itironlni\tid>/e <le propiedad".

2 a . Q u e n o existen c o n d i c i o n e s , embargos , irrtgrdicciones o

prohibic iones ,_de carác ter convenc iona l , legal o judic ia l , q u e li-

mi ten o e m b a r a c e n el libre e jerc ic io del d e r e c h o del d u e ñ o a

d isponer del i n m u e b l e o le impidan e j e rcer lo vá l idamente .

3 " . Si a la propiedad le afectan o j í a l e afectan hipotecas, usu-

fructos, d e r e c h o s de u s o o habitación, a r rendamientos inscritos,

y, en genera l , gravámenes o d e r e c h o s en favor de terceros .

21 E D I T O R I A I JURÍDICA D F C H I I I F

maní 'ai DE i s n n i o i t i m i l l o s

I ' . i . l . l u c i l o p u e d e d i s p o n e i l i h i e i n e n l e d e l i 11 m l leí )lc |)oi

i i requiere el ministerio o autorización de otra per-\ � ii i.il I . I S O , q u e i c(|iiisi ios d e b e n cumplirse para cele-

lll ii i 111.1 1111 � u l e el i o n l i a l o proyectado. ftu. Si el mandatar io convenc iona l q u e representará al due-

-la investido de las facultades especiales q u e r e q u i e r e para « ii.i|i I I . I I o gravaí el i n m u e b l e .

6". Si los títulos le m e r e c e n algún reparo , c ó m o d e b e n sub-i i i . i i se los vicios o defec tos que le afectan, para c e l e b r a r valída-

m e m< el i ontra to proyectado.

14. Por cons iguiente , el estudio de los títulos de d o m i n i o de un bien raíz es una actividad que se dist ingue por las siguientes ca-iai n i ísticas:

l u . Es u n a labor e m i n e n t e m e n t e profesional: n o se estudian ni in forman títulos para h a c e r academia o investigación jur íd i -ca , s ino para prestar un servicio.

2 e . Es un servicio preventivo, p o r q u e su o b j e t o es precaver y evitar los riesgos q u e podría sufrir el c l iente que se p r o p o n e ad-quirir el d o m i n i o u otros d e r e c h o s sobre el i n m u e b l e .

3 S . Es u n trabajo preparatorio del c o m í a l o p m y e c t a d o , del q u e ni s iquiera será un e l e m e n t o acc identa l .

4 B . Es un trabajo profesional que requiere c i e n c i a y técnica. Co-nocimientos para analizar tan numerosas y v a n a d a s contingencias jurídicas, y destreza para manejar tantos documentos , que ordina-riamente hay que buscar y ordenar para "foi mai los i indos. (Tam-bién se necesita paciencia y gran sentido d e la responsabilidad profesional a la hora de emitir un dictamen v si I S I l ibi i el informe.)

PÁRRAFO 2 S

E L E S T U D I O PREVENT1N < >

Sección I

CONCEPTO

15 . Los títulos q u e el a b o g a d o neces i ta estudia] para precaver q u e los d e r e c h o s q u e su ( l iente se p r o p o n e a d q n o podrán

II l SI i VEI i m i IRMI i 'I 1111 i l .os

ser just i f i cadamente impugnados con I m u lamento válido, s o n l o s del titular de la inscr ipc ión de d o m i n i o vigente; esto es, los del actual p o s e e d o r inscrito del b ien raíz c o n quien su c l iente ce le -brará el c o n t r a t o . D e c o n f o r m i d a d c o n el Art. 7 0 0 del C . C , a él se le p r e s u m e d u e ñ o del i n m u e b l e y se le debe t e n e i l e ^ a l m e n te por tal mientras la inscr ipción n o se cance le en razón de q u e otra persona jus t i f i có ser el verdadero d u e ñ o .

El abogado n o puede precaver que nadie, nunca , intentará disputar a su cl iente el d e r e c h o q u e se p r o p o n e adquirir. En los tribunales se presentan, tramitan v fallan muchas demandas te merarias e infundadas, incluso algunas sólo intimidantes. Lo que se le exige al letrado es prevenir q u e un tercero pueda justificar ser el verdadero d u e ñ o y a legando vicios o defectos de los títulos y e j e rc iendo derechos y acciones vigentes, pueda razonablemen-te o b t e n e r que se o r d e n e cance lar las correspondientes inscrip-c iones conservatorias.

Salvo excepc iones ajenas a este Manual , el e n c a r g o profesio-nal n o consiste en preparar un j u i c i o , s ino un contra to . Por eso, c u a n d o en los títulos se observan vicios o defectos , lo q u e corres-p o n d e es formular un reparo v p i o p o n e i l o s m e d i o s para sanear-los y poder ce lebrar un c o n t r a t o q u e produ/< a cle< los válidos.

Sección II

L O S TÍTULOS A|l s i \i>< r , \ ni km 11< I

I . í .<U/i t jila

10. Por tradición profesional , l o s ahogados cons ignan su apro-b a c i ó n a los títulos e x p r e s a n d o e n su in forme q u e éstos "se en-cuentran en debida forma y ajustados a derecho". L o q u e se viene a expresar c o n esa frase sacramental v lo que en estr icto r igor co-r responder ía i n f o r m a r es que a j u i c i o del a b o g a d o i n f o r m a n t e , los a n t e c e d e n t e s estudiados y reseñados p e r m i t e n d i c t a m i n a r que nadie podr ía rec lamar judic ia lmente c o n éx i to la posesión y propiedad del i n m u e b l e y, por cons iguiente , q u e a su j u i c i o , n o se podrán i m p u g n a r los d e r e c h o s q u e el c l iente se p r o p o n e adquir ir del actual titular del d o m i n i o inscrito.

9 ^ m i T o u i i i I I I R i n i í ~ A m: Í m i l

MANUAL DE ESTUDIO DE TlTl JL< ) S

2. Los derechos del verdadero dueño

17. En nues t ro o r d e n a m i e n t o j u r í d i c o , c o m o en el an t iguo de-r e c h o r o m a n o y a d i ferenc ia del d e r e c h o f r a n c é s , 2 de los con-tratos sólo n a c e n d e r e c h o s y o b l i g a c i o n e s persona les . La c o m -praventa o la d o n a c i ó n n o transfieren el d o m i n i o : el c o m p r a d o r o el d o n a t a r i o n o se convier ten e n d u e ñ o s de la cosa c o m p r a -da o d o n a d a . El d o m i n i o , y los d e m á s d e r e c h o s reales , c o m o el de h i p o t e c a o el de usufructo , se a d q u i e r e n p o r un m o d o de adquirir . La n o r m a del Art. 1815 del C.C., según la cual "la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo", reco-ge este pr inc ip io en su esenc ia misma.

El m o d o de adquir ir puede ser or iginar io o derivativo.

Si el actual p o s e e d o r inscrito, el titular de la inscripción vi-g e n t e , adquir ió el i n m u e b l e por un m o d o o i ig inar io , el domi-nio c o m i e n z a en él, y por tanto, no e x i s t e ni p u e d e existir un t e r c e r o q u e le p u e d a disputar su d e r e c h o ni just i f i car q u e él es el verdadero d u e ñ o .

E n t r e n o s o t r o s , e l ú n i c o m o d o o r i g i n a r i o p o r el cual se p u e d ^ - a 4 q u h l r d « l g j ™ r r i o d e T s u e l u es la pres< npetan, c a s o e n el cual la s e n t e n c i a h a c e Laslveces d e esadüara p a r a ^ m i n s c r i p -c i ó n .

— E n Chi le n o se p u e d e adquir i r i n m u e b l e s por o c u p a c i ó n ,

p o r q u e n o hay tierras q u e n o p e r t e n e z c a n a nadie ; y es el due-

z

=2

'¿ El Código Napoleón abandonó el antiguo principia <|i�� icquería la tradi-ción para transferir el dominio. En el derecho francés, el contrato no sólo crea derechos y obligaciones: también transfiere el dominio. En Francia, la propiedad se transfiere por el simple consentimiento. Así lo expresa un aforismo de ese país, don-de la convención constituye un modo de adquirir. Pero tampoco en Francia pue-de transferir el dominio quien no lo tenga.

EDITORIAL JURÍDICA DECHILE 24

L o que en o p i n i ó n del autor n o sería p r o c e d e n t e es infor-m a r q u e los títulos están "aparentemente"ajustados a d e r e c h o . De este m o d o se p u e d e e ludir la responsabi l idad profes ional asu-mida y p o n e r l a a salvo de futuros conf l ic tos , d á n d o l e al c l iente u n a m e r a apar ienc ia de seguridad.

El. ESTUDIO Y EL INFORME 1)1' 11II H i )S

ño d e l suelo q u i e n adquiere p o i a c c e s i ó n < I d o m i n i o d e lo q u e

e n éste se cons t ruye . s

P e r o si el m o d o de adquir ir es derivativo, CORIO la tradición |

y la sucesión p o r causa de m u e r t e , la inscripción no a< redita q u e

el poseedor inscrito sea el verdadero d u e ñ o d<-| i b l e l 'ara

ello se requer i r ía q u e su a n t e c e s o r en el d o m i n i o . ¡ I n á d e n t e

que se lo transfirió o el di funto que se lo i r a n s i n i i i o , \ i o d o s los

antecesores de u n o u otro , h u b i e r e s i d o i n i n t c i i u m p n l a i i i i m e

el verdadero d u e ñ o , p o r q u e nadie puede transfer ir n i l i . m s n i i

tir más d e r e c h o s q u e los que t iene .

La inscripción conservatoria es la manera de e l e í luai la l ia

dición de los bienes raíces; o sea, es el m o d o de a d q u i í i i su d o

minio entre vivos. Por consiguiente , por la inscripción i o n s e í \ a

toria se transfiere y adquiere el domin io cuando la tradie ion es

válida y el t rade j j ie es el verdadero d u e ñ o del bien raíz. I V i o ,

c o m o sólo es tradición, n o transfiere el dominio si el n á d e n l e n o

es el verdadero d u e ñ o . Sin e m b a r g o , ello no significa ni p e r m i t e

d e s c o n o c e r que la inscripción conservatoria es un m o d o d e ad

quirir: es el m o d o de transferir y adquirir, entre vivos, el domin io

de los bienes raíces, a u n q u e n o pruebe su dominio .

sNo prueba g n e j m t i t u l a r s e a e l verdadero d u e ñ o , pero obliga

a suponer que lo es y a j e r j e r j o y r e c o n o c e r l o p o r tal, mientras

otro n o just i f ique serlo. O sea, el titular de la inscripción de do

minio rigentefñcPftecesita a c r e d i t a r q u e es el d u e ñ o . El está libe-

r a d o del p e s o de la prueba. Kl que pretenda disputarle el dominio

es quien deberá probar que es el verdadero d u e ñ o del inmueble .

N o obstante , la inscripción de ja subsistentes los derechos del

verdadero d u e ñ o , sLel tradejrte n o lo es. Así se expl ica muy cla-

r a m e n l e en el M e n s a j e d e l C.C.: "No dando a la inscripción conseí

valona otro carácter que el de una simple tradición, ta posesión conferida

por ella deja subsistente los derechos del verdadero propietario, que sola-

mente podrían extinguirse por la prescripción competente". Así lo san-

c iona e x p r e s a m e n t e el Art. 6 8 2 , en cuyos términos "si el tradenle

ta> es el verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nomine,

no si aihjuieren por medio de la tradición oíros derechos que los lran\

misihlcs del mismo tradente sobre la cosa entregada".

" Véanse in/ra N'" 63 y 65.

9 ^ m . m m . , I I 1 D 1 D I C A , . . . U > I É

MANUAL DE ESTUDIO DE l l T U I O S

1 O que se estatuye para la tradición vale también para la suce-sión por causa de muerte - a u n q u e las inscripciones exigidas por el Art. 6 8 8 del C.C. n o constituyan tradición, sino solemnidades habi-litantes para disponer de los inmuebles heredados-, p^rqlie~Taiiipuco el difunto pudo transmitir más derechos que los que tenía.

1 8 . L a inscripción en el Registro de Propiedad, h e c h a a título de tradición o de herenc ia , le da a su titular la posesión del inmue-ble , y en su virtud, a él se le d e b e t e n e r p o r d u e ñ o de éste mien-ó g i j a inscripción se m a n t e n g a vigente, porque para q u e " c e s e l a posesión inscrita - q u e es el h e c h o del q u e se deduce la presun-ción de d o m i n i o - es necesar io que la inscripción se_cancele en alguna de las tres formas previstas e n el A r e ^ & 8 del C.C.: por vo-luntad dejas raartes, p o r una nueva inscripción en q u e el posee-d o r inscrito transfiere su derecho a otfo^OTTe^c»hieión judicial .

Mas la presunción de dominio que ampara al póséédCTrmtén-tras la inscr ipción esté vigente es u n a presunc ión m e r a m e n t e le-ga l q u e a d m i t e p r u e b a en c o n t r a r i o : o t r a p e r s o n a p u e d e jus t i f i car q u e él es el d u e ñ o . Así lo d i spone e x p r e s a m e n t e el in-ciso segundo del Art. 7()().

Acredi tar que u n a inscripción se encuentra v igente es fácil : lo cert i f ica el conservador. I ,<> <1111< il e s p r o b a r q u e su titular es el verdadero propie tar io . 1

19. Hac ia 1182 , un jur i s ta i tal iano, l l a m a d o Accors io o Accur-zio, cal if icó la p r u e b a del d o m i n i o c o m o u n a "puihatio diabólica^

El contrato que constituye el título translaticio puede ser per-f e c t o y g e n e r a r d e r e c h o s y obl igac iones entre las partes, pero su inscr ipc ión n o p r u e b a que se haya transferido y adquir ido el d o m i n i o . Para acredi tar lo p l e n a m e n t e sería necesar io p r o b a r q u e el t radente era el verdadero d u e ñ o y que lo fueron todos sus antecesores en el d o m i n i o , hasta l legar a la persona que ad-quir ió el i n m u e b l e p o r un m o d o or iginar io . Kste recorr ido n o s llevaría hasta el t i empo histórico en q u e el h o m b r e adquir ió p o r o c u p a c i ó n la p r o p i e d a d de la t ierra.

4 La posesión es un hecho consistente en la tenencia de la cosa, y para la doctrina y jurisprudencia prevalecientes, la posesión inscrita sería una garantía de papel si no se tiene la posesión material del inmueble. Véase infra N a 35.

I D I I O H I A I JURÍDICA D E C H I t E 26

El. I-.Sll ll)l() Y EL INFORME DE TÍTULOS

11 instituto de la<píéscripción es el q u e nos p e r m i t e ahorrar-n o s esa larga re t rospecc ión hasta t iempos i n m e m o r i a l e s .

3 . La prescripción de los derechos y acciones del dueño

2 0 . El lega jo de títulos lo e n c a b e z a una copia , c o n cert i f icado de vigencia, de la inscr ipción en el Registro de Propiedad q u e r e c o n o c e y dec lara a su titular d u e ñ o de la propiedad .

Si esa inscr ipc ión se hizo h a c e diez o más años , ella nos per-mi te c o n c l u i r q u e se h a n s a n e a d o , por el solo transcurso del t i empo, los vicios que permit ir ían solicitar la dec larac ión de nu-lidad de esa inscripción y de las precedentes , c o m o asimismo dé-los títulos con los q u e se prac t i caron , y que se h a n ext inguido, por no haberse e j e rc ido todas las acc iones personales q u e se po-drían deduc i r para i m p e t r a r la nul idad de los títulos o de sus inscr ipciones .

2 1 . Mas el d u e ñ o n o pierde el d o m i n i o del i n m u e b l e por n o ha-b e r gozado o dispuesto de él d u r a n t e un d e t e r m i n a d o lapso de t i empo. T a m p o c o se e x t i n g u e n p o r n o haberse e j e rc ido las ac-c iones reales q u e n a c e n del d e r e c h o de propiedad. JPara q u e el legí t imo d u e ñ o pierda el d o m i n i o del i n m u e b l e y se e x t i n g a n ^ las_acciones reales que lo a m p a r a n , es necesar io q u é o t ro lo ad-quiera por prescr ipción adquisitiva.

De a c u e r d o con el An. 2.M 7 d e l C.C, la a c c i ó n para recla-m a r un d e r e c h o se e x t i n g u e p o i la prese iip< ion adquisitiva de

este mismo d e r e c h o . Kn v i i l u d «le es ta n o i n i a , q u e h a c e e x t e n -

siva la prescr ipción l i b e r a t o i ia a d< i< < l íos y acc iones q u e n o se ext inguen por la mera lal ta d e < |< i< icio, el d o m i n i o y la acc ión reivindicatoría que le es ¡ n s c p . n . i h l e se p i n d é n y ext inguen cuan-do otro adquiere la cosa poi pies< i ipi i o n .

Pues bien, si la posesión del u e b l e se adquirió por inscrip-c ión conservatoria y ésta se prai l i c ó hace diez años o más, con-curren todos los e lementos i c q u n idos por los artículos 724 , 2 5 0 5 y 251 1 del C.C. para o b l e n e i q u e se declare, contra toda persona y contra título inscrito, que se adquirió el domin io del inmueble por prescripción adquisitiva; y en su virtud, que c o n arreglo al Art. 2517 , se declare extinguida la acc ión para reivindicarlo.

27 EDITORIAL JURÍDICA. DE CHILE �

MANUAL DE ESTUDIO DE TÍ TI II.OS

E n conc lus ión , u n a inscr ipción de d o m i n i o q u e se mant ie -n e j r i « m j e _ d e s d e h a c e die> años o m a s permi te dictaminar , c o n f u n d a m e n t o s pálidos, q u e l o s " T Í T U L O S se j e r j cuentran ajustaclos a d e r e c h o , p o r q u e r a z o n a b l e m e n t e nadie podría o b t e n e r que esa

^ i n s c r i p c i ó n se c a n c e l e .

4 . La agregación regular de posesiones

22. Si la inscripción vigente t iene m e n o s de diez años , a la pose-sión del actual poseedor es necesar io agregar la de sus anteceso-res - q u e poseyeron el inmueble sucesiva e i n i n t e r r u m p i d a m e n t e -para completar así el per íodo de diez años que requieren la pres-cr ipción extintiva y la adquisitiva.

En este caso, el estudio se inicia c o n la inscripción preceden-te que tenga diez años a lo menos . A ésta le pueden h a b e r suce-dido una o más inscripciones, o sólo la inscripción vigente; pero , en cualquier caso, será necesario investigar s j j a s sucesivas trans-ferencias y transmisiones se efectuaron válidamente, porque quien agrega a su posesión la de sus antecesores "se la apropia con sus calidades y vicios", según disponen los artículos 2 5 0 0 y 7 1 7 del C.C.

U n a i n s r r j p r i ó n d e D I P 7 o más a ñ o s S f l p e a l r > s v i r i o s a n t e r i r > -

w v r e s a su f e c h a , perori ío j los vicios sobrevinientes . E n c o n s e c u e n -cia, c u a n d o la inscripción vigente t iene m e n o s de diez años y se requiere agregar poses iones para c o m p l e t a r los plazos de pres-cr ipc ión , es necesar io analizar la validez de las sucesivas transfe-rencias y sucesiones del i n m u e b l e . Este e x a m e n c o m p r e n d e el de las inscr ipc iones y el de los t í tulos cor respondientes , e m p e -zando p o r el que se o torgó i n m e d i a t a m e n t e después de la ins-cr ipc ión q u e t iene más de diez años .

23. La nulidad del titulo implica la de su inscr ipción y funda-m e n t a la eañcelaciÓTi de ésta.

La inscr ipción conservator ia es la m a n e r a de e f e c t u a r la tra-dii i o n d e los b ienes raíces; v para q u e la tradición sea válida se requiere- un título translaticio de d o m i n i o . Por tanto , para ad-q u i i n el d o m i n i o de los b ienes ra íces n o se r e q u i e r e ú n i c a m e n -ti <pie la i n s c r i p c i ó n c o n s e r v a t o r i a s e a vá l ida ; t a m b i é n se o � 1 1 1 1 < o que sea válido el c o n t r a t o de venta, p e r m u t a o dona

I I K I A I I I I U m i í A ni 9H

EL ESTUDIO Y EL INF! IRMI ' ��

i i o n q u e s u m o d e U l u l o p a t a pi a i ln .n I. a n e ó l o al \il ( ó >

del C.C. El tradenle- pudo ser el verdadeio <l \ n o �, le da al a d q u i la posi sión del i n m u e b l e ni le transfiere su d o m i n i o

Además , el t í tulo p o r el cual se transí i c i e e l d. mi I. I.. b ienes raíces o se consti tuyen d e r e c h o s reales sol .o . 1 1 . . . l. b. otorgarse s iempre por escritura pública. I 'oi l a n í o , p a i a q m > I título translaticio de d o m i n i o sea válido se rc -quie ie quS 1 del C.C., el c o n f í a l o s c i a n u l o si le falta a lguno de- los requisitos que la ley prescribe p . u a . I valor del m i s m o , según su espec ie o la cal idad o estado d e las partes. La escritura será nula o no se considerar ; ! publit a o .ni tént i ca , en los casos previstos en los ar t í culos 4 1 2 v l'.'d d e l C .O.T . 5

Pues b ien , de a c u e r d o c o n el Art. 1 6 8 3 del C.C. - q u e esla b l e c e u n a verdadera prescr ipc ión extintiva d e ]a a r c J Ó " H e m i l i daxL», vencido el plazo de diez años q u e en esa disposición se c o n t e m p l a , se sanea def ini t ivamente el acto o contra to n u l o ; \ e n su virtud, tal y c o m o lo ha dec larado la jur isprudencia , la n u lidad no puede ser alegada por las partes ni por quienes tengan interés en el lo , ni c o m o acc ión ni c o m o e x c e p c i ó n . T a m p o c o el j u e z p u e d e dec larar la de of ic io , a u n q u e aparezca de manif ies to en el acto o c o n t r a t o .

Aún más. el saneamiento de la nulidad del acto o contrato que sirvió de título para practicar la inscripción conservator ia^^ requie-re que- el inmueble se haya adquirido por prescripción adquisitiva: la nulidad se sanea hayase o n o adquirido la cosa por prescripción. El saneamiento opera independientemente de la prescripción ad-quisitiva; sólo requiere el mero transcurso del plazo legal.

24. La nulidad de la inscr ipción n o s iempre es c o n s e c u e n c i a d e la nulidad del t ítulo. La nul idad de la inscr ipc ión también pue-d e n producir la susyic iosy defecto'] p r o p i m

5 Véase infra N™ 9 0 y 9 1 .

2 9 E D I T O R I A L JURÍDICA D E C H I l »

M \M-\I I-SII'DI II..'.

1 lidad del títujio p u e d e ser absoluta o relativa; p e r o la i M i l n l . n l d e la inscripción conservator ia será s i e m p r e absoluta, I » ' M I M C a ésta sólo p u e d e n afectar le vicios o defec tos relativos a s u propia naturaleza, c o n i n d e p e n d e n c i a de la cal idad o estado d e L i s parles ce lebrantes del contra to que le sirvió de título.

L a inscr ipción nula n o da la posesión ni transfiere el domi-n i o del i n m u e b l e , a u n q u e el t ítulo sea válido; p e r o , al igual que el t ítulo, la nulidad de la inscripción se sanea p o r un lapso de t i empo q u e pasa de diez años, de c o n f o r m i d a d c o n el Art. 1683. Además, t ranscurr ido ese plazo, c o n c u r r e n todos los requisitos necesarios para ganar el domin io del inmueble p o r prescripción adquisitiva y ext inguir las acc iones para reivindicarlo.

n 2 5 . En conclus ión , para d ic taminar q u e están ajustados a dere-c h o los títulos de quien agrega a su posesión la de sus anteceso-

I res, para completar así un per íodo de diez años a lo menos , hasta / l legar a la inscr ipción vigente, es necesar io c o m p r o b a r q u e du-

rante todo ese t i e m p o h u b o u n a suces ión i n i n t e r r u m p i d a de transferencias o transmisiones q u e f u e r o n r e g u l a r m e n t e inscri-tas, en virtud de títulos p e r f e _ r t a m ^ n t ^ v¿i ¡n™

5 . Las inscripciones aparentes

í~ 26. La inscr ipción q u e el conservador cert i f ica q u e se e n c u e n -i i i vigente n o acredi ta s iempre q u e su titular sea el d u e ñ o del Inmueble, que lo sea en f o r m a exclusiva, que lo conserve ínte-gro O q u e pueda d i sponer de él p o r sí mismo. Tal es el caso de l a s i n s c i i|)( iones d e n o m i n a d a s aparentes . _

27. Muchas veces el dominio sólo se conserva sobre una parte del 1 1 1 ible. Así ocurre a medida que se ena jenan los sitios resultan-| � d( I. i si 11 >c livisión del terreno o las unidades integrantes del cop-' 1 1 iü o mstruido en é l El conservador archivará los planos y los

los municipales correspondientes, pero n o modificará la 1 1. que seguirá referida a la totalidad del inmueble . Él sólo

1 " 1 1 1 � sucesivas transferencias al margen izquierdo de la ins-i 1 " - - i . I M I . I I i . i i i i t - i i K se limitará a certificar que éstejeenguak. ' '� � " /""/� ' " ' |" ' IIM a i de qué partes se- trata.

niiim a i i i M

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l i i s u DIO Y EL INFORM1 DI IIIHI.OS

2 8 . C u a n d o el titular del domin io fallece, el i n m u e b l e cont inuará inscrito a su n o m b r e y la ín^cr jpcion p e r m a n e c e r á y se^ililícia-r a V i g e n t e mientras no se.prac.uque.ai^

das por el Art. 6 8 8 del C.C.

2 9 . C u a n d o la sociedad conyugal se disuelve por el fal lecimiento de u n o de los cónyuges, a los herederos del difunto sólo se íes transmite una cuota e n el d o m i n i o de l o s ^ k n e s j ] a í c e s sociales: la que le corresponda al causante en la liquidación de los ganan-ciales. Sin e m b a r g o , en cumpl imiento de lo o r d e n a d o p o r el Art. 30 de la Ley N" 10.271 sobre impuesto a las herencias y donacio-nes, el eotísé'fvador respectivo d e b e inscribj^rjosjtít^r^s raíces so-ciales a n o m b r e del cónyuge sobreviviente y los h e r e d e r o s del difunto, aunque ellos sólo hayan adquirido y sean titulares de una c ú o t a d e l dominio . Esta n o r m a d e b e aplicarse a u n q u e el inmue-ble social esté inscrito a n o m b r e del cónyuge sobreviviente.

3 0 . La m u j e r casada en soc iedad conyugal es l e g a l m e n t e capaz. Sin e m b a r g o , le c o r r e s p o n d e al m a r i d o administrar sus b ienes , c o n las l imitaciones que le i m p o n e n los a r t í c u l o s 1740 y siguien-tes del C.C.

Por cons iguiente , le c o r r e s p o n d e al ni.it i d o , c o m o je le d e la sociedad conyugal , g r a v a r y e n a j e n a r lrisfíí^n#»6 raícM He su m u jer, a u n q u e estén inscritos a n o m b r e d e ella \ la ins< l i p c i o n se

e n c u e n t r e vigente . El c o n t r a t o provee l a d o d e b e ce lebrar lo el marido, c o m o representante legal d e la iiiujet, \ e lia d e l i c i a pres-tar su voluntad en la forma establee ida en el Ai i I /'.< I.

3 1 . El marido o la mujer pueden ade|iiii n inniue bles a título one-roso durante la vigencia de la s<>< ied.nl « o u v i i g a l . Estos ingresa-rán al haber de la sociedad y se- inse i l i m a n a nombre- del cónyuge adquireñte q u e c e l e b r ó el contrato

Sin e m b a r g o , es aT|márido(a quien le c o r r e s p o n d e disponer, de los i n m u e b l e s sociales, ,mn.|ii< «sien inscritos a n o m b r e de la mujer . L o q u e a ella le < 01 responde es autorizar la ena jena-c ión o gravamen en la f o r m a establecida en el Art. 1749.

3 2 . Durante el m a t r i m o n i o , los cónyuges p u e d e n substituir el r é g i m e n de soc iedad conyugal ba jo el cual se casaron y pactar

EDITORIAL JURÍDICA DE CHILE

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MANUAL. DE ESTUDK ) DE TÍTULOS

separac ión total de b ienes , c o n arreglo al Art. 1 7 2 3 del C.C. P o r este pac to se disuelve la soc iedad conyugal y los b ienes raíces q u e e n t r a r o n a c o m p o n e r el h a b e r social pasarán a p e r t e n e c e r a a m b o s cónyuges en c o m u n i d a d ; y, mientras el los n o p r o c e d a n a l i m r i d a r j a j o c i e d a d conyugal , esos inmuebles cont inuarán ins-critos a n o m b r e del mar ido o de la m u j e r q u e c e l e b r ó el con-t ra to ; p e r o los dos d e b e r á n c o n v e n i r c o n j u n t a m e n t e , c o m o c o m u n e r o s , la e n a j e n a c i ó n o gravamen, a u n q u e el i n m u e b l e p e r m a n e z c a inscrito sólo a n o m b r e del cónyuge que lo adqui-rió para la soc iedad conyugal disuelta.

6 . Las inscripciones paralelas

33. Las n o r m a s del Código Civil q u e estatuyeron la so lemnidad de la inscr ipción conservator ia para e fec tuar la tradición y ad-quir ir la posesión de los b ienes raíces rigen desde hace siglo y medio , ( l o m o n o sólo los actos en t re vivos requieren inscripción, s ino q u e también se requiere inscr ipción para q u e los h e r e d e -ros p u e d a n d i sponer de los i n m u e b l e s adquir idos p o r sucesión p o r causa de m u e r t e , en la actual idad p r á c t i c a m e n t e todos los b ienes raíces se hallan inscritos, tal y c o m o se predi jo en el Men-saje del Código .

Los contra tos sobre b ienes raíces n o inscritos son perfecta-m e n t e válidos; p e r o a h o r a consti tuyen u n a n o t a b l e e x c e p c i ó n . E n el Art. 6 9 3 del Código Civil y e n el Art. 5 8 del R e g l a m e n t o del Registro Conservator io se d i sponen las formal idades n e c e -sarias para q u e el c o n s e r v a d o r p u e d a p r o c e d e r a inscr ibir la t ransferencia de un i n m u e b l e q u e n o ha sido antes inscrito, con-sistentes en la publ icac ión de tres avisos y la fijación de un car-tel en su of ic ina.

34. A h o r a b i e n , según el Art . 7 2 8 del C . C , p a r a q u e c e s e la p o s e s i ó n inscr i ta es n e c e s a r i o q u e la i n s c r i p c i ó n se c a n c e l e , sea p o r a|?6erdg>de las par tes , p o r r t ^ ^ ^ H o r T j u d j ^ i a l o "por unajisá^ía^ínsóipclój en que el poseedor immTo~WánsJiere su dere-

chóc^otm^ � P o r cons iguiente , la inscr ipción de la t ransferencia de un in-

m u e b l e que h a sido antes inscrito, pract icada en virtud de la pu-

s e . � J . » . I D I I D I t

IAI IUR1D1CA D I C H I L E 32

EL ESTUDIO Y EL INFORME I >!� l i l i U.()S

blicación de avisos y la fijación de un cartel en la of ic ina del con-servador c o m o si se tratara de u n i n m u e b l e n o inscrito, sólo ge-n e r a u n a inscr ipc ión para le la q u e n o c a n c e l a la anter ior , n o p o n e t é r m i n o a la posesión ex is tente ni transfiere vál idamente el d o m i n i o .

L a exis tencia de dos inscr ipciones paralelas r e p u g n a al sis-tema de la posic ión inscrita y si éstas l legaran a coexist ir - l o q u e sólo puede ocurr i r si la nueva n o c a n c e l ó la a n t e r i o r - , u n a d e b e preva lecer sobre la otra , p o r q u e n o p u e d e n existir ni subsistir a*os~posesiones sobre u n a misma cosa.

7. Las inscripciones de papel

35. La inscripción conservatoria ampara los derechos que se tie-nen , mas n o los que n o se t ienen. Por eso, para resolver el con-flicto que se genera entre dos inscripciones vigentes y simultáneas sobre un mismo predio, el tr ibunal debe analizar y determinar cuál de esas inscripciones constituye verdadera posesiónycTecre-tar la cance lac ión de la otra.

En la doc t r ina y e n la |inisprudencia prevalece hoy el con-cepto de que la solemnidad d e la ins< l ipción conservatoria n o permi te presc indir de la real idad láctica-que. constituye la pose-sión definida en el inciso p r i m e i o del Ait. 700 del C.C., en cu-yos términos para posee i se t e q u i e n la l e n e n c i a de la cosa c o n á n i m o de s e ñ o r y d u e ñ o : el corf>u\ y el tniiniiis. D e acuerdo c o n esta teoría , l lamada de la inscripción-garantía, p a t a p o s e e r un in-m u e b l e y q u e d a r a m p a r a d o p o r la presunc ión de d o m i n i o q u e establece el inciso segundo d e esa d i s p o s i i i o n , n o es suficiente la so lemnidad de la inscripción sitnbólii a - q u e podr ía const i tuir u n a m e r a ficción registral - , s ino q u e se necesita la posesión ma-terial del i n m u e b l e .

E n c o n s e c u e n c i a , si u n o d e los pretendidos poseedores sólo t iene la posesión formal o teórica que da la inscr ipción, a la q u e se d e n o m i n a posesióri de papel, y o t ro u n e a ésta la posesión ma-terial, real y efectiva del inmueble, a/el./se le r e c o n o c e un m e j o r d e r e c h o .

33 EDITORIAL JURÍDICA DE CHILE

MANUAL DE ESTUDK) DE lili 11 .< )S

8 . Resumen y conclusión

M>. I ,,i esencia del estudio de títulos n o es indagar si el t itular de la inscripción de d o m i n i o vigente , el actual p o s e e d o r inscri-to, es o n o es el verdadero d u e ñ o del i n m u e b l e , del que , ade-más, es el p o s e e d o r material . El ob je to es^pT^éíut) q u e alguien pueda o b t e n e r la cance lac ión judicial de la inscr ipción.

M i e n t r a s és ta subsista, y haya d u r a d o u n a ñ o c o m p l e t o —y se e x i g e n d i e z - , n o es a d m i s i b l e n i n g u n a p r u e b a de poses ión cori^ q u e se p r e t e n d a i m p u g n a r l a . L o q u e el r e i v i n d i c a d o r d e b e p r o b a r " e T " e T c [ o m i n i o : j u s t i f i c a r q u e él es el v e r d a d e r o d u e ñ o ; y para e l lo n e c e s i t a e j e r c e r d e r e c h o s y a c c i o n e s actual -m e n t e v igentes .

Por cons iguiente , el a b o g a d o p u e d e i n f o r m a r que , a su j u i -c io , los títulos se e n c u e n t r a n "en^debida forma y ajustados a dere-cho" c u a n d o , d e s p u é s d e u n e x a m e n r i g u r o s o , l l e g a a la conclus ión_fundada de que c o n c u r r e n los requisitos necesar ios para dec larar ext inguidas las a c c i o n e s personales que podr ía deducir el verdadero d u e ñ o , y para ganar p o r prescrlpcíoi^ ad-quisitiva el d o m i n i o del i n m u e b l e y ext inguir la acción real"para reivindicarlo.

A esa conc lus ión se p u e d e l legar c u a n d o e f d o m i n i o ; se_ad-_ quir ió o r i g i n a r i a m e n t e p o r pxesc^rrpctón y, si aeTJ5a_de, o t r o , c u a n d o -existe posesión inscrita durante diez años a lo m e n o s ; plazo esíe-qt íe el actual p o s e e d o r puede c o m p l e t a r agregando a su posesión la de sus antecesores ; s iempre y a condic ión de que el domim^se~ñ~áyá sucesivamente transfer ido o transmiti-do en f o r m a ^ e g T I r a r , i n i n t e r r u m p i d a y válida.

Ello no significa d e s c o n o c e r que la prescr ipción debe alegar-se y ser judic ia lmente dec larada. L o que se h a c e es prevenir y resguardar u n a c o n t i n g e n c i a procesal .

PÁRRAFO 3 9

E L I N F O R M E D E T Í T U L O S

H7i Ti i i a d o el estudio se p r e p a r a el d o c u m e n t o que se co-|>l'ol'< lona lmente c o m o INFORME DE TÍTULOS, que se acos-

1)1 i i n n i turar en c u a t r o par tes : 1) El e n c a b e z a m i e n t o ,

I l U l l i n i C A ni » I I I I I 34

EL ESTUDIO Y EL INFORME DETlTULI I S

d o n d e se singulariza el inmueble e individualiza al propietario ; 2) La re lac ión c r o n o l ó g i c a de los títulos e x a m i n a d o s ; 3) 1 as � il < servaciones q u e sea m e n e s t e r f o r m u l a r respecto a la situación del i n m u e b l e , y 4 ) La conc lus ión , d o n d e se dic tamina si los ti tulos están o n o ajustados a d e r e c h o y, en su caso, se cons igna la forma de- subsanar los reparos formulados.

En el Apéndice se inc l inen algunos informes que pueden

servir de m o d e l o .

38Tl^h el e n c a b e z a m i e n t o del i n f o r m e se precisa de qué propie* "traase trata y quién es su d u e ñ o .

La propiedad se singulariza i n d i c a n d o la ca l le , n ñ m e r o , co-_

m u ñ a y región e n q u e está ubicada . E n el caso de predios agrí-£o!ás o rurales, se señala su n o m b r e y ubicac ión territorial . L a m e n c i ó n de los desl indes es optativa y suele reservarse para el c o n t r a t o .

El propietar io se individualiza por su nojnbre^ apellidos y es-tado civil. Las personas j ur íd i cas se designan por su razón social v, ó p c i o n a l m e n t e , p o r su n ú m e r o de RUT.

3 9 . La c r o n o l o g í a deios-tÉttitm. estudiados consiste en detallar, e m p e z a n d o p o r el más áajdjnjci/los sucesivos d u e ñ o s y poseedo-res del i n m u e b l e , ind icando el título p o r el cual lo adquir ieron v su c o r r e s p o n d i e n t e inscr ipción.

C u a n d o el t ítulo es trajislalic io. c o m o la compraventa , se in-dica la escr i tura en q u e se oloig<> < I c o n t r a t o y la forma en que se e n t e r o e L p r e c i o . C u a n d o la propiedad g£ i< Iquirió por suce-sión por causa de muer te , se < han la insí i ipi ion d e la posesión efectiva, la del tes tamento si lo hubo , la especial de h e r e n c i a y la jde a c l j u c l i c a « i á j x x r i _ S J i . £ a s < ) ; y se hace especial m e n c i ó n del pago o e x e n c i ó n del impuesto a las b e i e m i.is.

Las escrituras se citan indil ando l e c h a y e4=aomhre y j u -risclicetón^territorial del notar io en cuyo registro se o torgó . P o r e j . : Don JoseTedro l'éiei Ramtrez adquirió esta propiedad por compra-venta otorgada en la escritura extendida el 29 de marzo de 2005, en la notaría de Santiago de don Humberto (¿uezada Moreno.

Las inscr ipciones se citan indicando: la jur i sd icc ión territo-rial del conservador, ebreg is l io parcial y añx> en q u e se practica-ron, y la foja y n ú m e r o correspondientes . P o r e j . : Dicha escritura

35 E D I T O R I A L JURÍDICA D E C H I L E

MANUAl.DK ESTUDH ) ni os

se inscribió en el Registro de Propiedad de 2005 del Conservador de Bie-nes Rutees de Viña del Mar, a fojas 4. 728, con el número 3.476.

4 0 . En las observaciones se de ja constanc ia de los h e c h o s q u e

constan en los cert i f icados c o r r e s p o n d i e n t e s : si a la propiedad

le afectan o no gravámenes o prohib ic iones ; si existen o n o deu-

das de c o n t r i b u c i o n e s o de gastos c o m u n e s c u a n d o se trata de

unidades ríe los c o n d o m i n i o s ; si la propiedad está o n o afecta a

^ f j ^ p i a n ^ " p^r la M i i n H p ; d H r i d o el Serviu; y todos los de-

más q u e sea relevante consignar .

41. E n la conc lus ión el a b o g a d o cons ignará sobre su firma, el

^ á t E t a m e n q u e le m e r e c e n los títulos; esto es, si a su j u i c i o están

o n o están ajustados a d e r e c h o . Si le m e r e c e n un reparo , debe-

rá precisarlo y p r o p o n e r la Corma de subsanarlo .

El i n f o r m e se c ierra c o n la f e c h a d e su emis ión y el n o m b r e

v firma del a b o g a d o que lo suscribe.

z

11 ll 11 n o Al l lllliniCA D F C H I L E 36

C A P Í T U L O T E R C I R ( )

L O S INMUKm.l ' .S

P á r r a f o 1"

C O N C E P T O S G E N E R A L E S

42. Eos títulos q u e se estudian son aquel los en q u e consta el do-

minio de bienes raíces, esto es, d e cosas corpora les cuya propiedad

y demás d e r e c h o s en ellas, su p o s e s i ó n o la facultad de dispo-

ner de las mismas, sedo se puede adquirir por inscripción en el

registro conservator io (C.C. Arts. 6 8 6 , 6 8 8 , 7 2 4 y 2 5 1 3 ) .

43. De a c u e r d o con el Art. 5 6 8 , li is " i n m u e b l e s < > lincas o b ienes

raíces son las cosas que- no p u e d e n li a n s p o i l a r s e d e un lugar a

o t ro , c o m o las tierras y las minas" . A l a s tierras y las minas se les d e n o i a inmueble pin intima

leza, porque no pueden movilizarse sin p e n l e í su s e r propio.

l a p r o p i e d a d de las m i n a s e s m a l e i i a d e l i l e i e c b o de mi-

n e r í a . El e s t u d i o de t í tulos se o< u p a <l< la p m p i e d a d de la

t i e r ra .

44. De a c u e r d o c o n los Arts. 5 6 8 y 5 7 0 , también se cons ideran

inmuebles , a u n q u e por su naluiale/a s e a n muebles :

1 Q . Las cosas que adineren p e í n i a n c n t e m c n t e a los inmue-

bles, c o m o los edificios y los .u b o l e s , a las q u e se d e n o m i n a "in-

muebles por adherencia ".

2 a . Eas cosas que están peí n i a n e n t e m e n t e destinadas al uso,

cultivo o b e n e f i c i o de un i n m u e b l e , c o m o los pavimentos, ca-

ñerías, utensilios de labran/a, animales o a b o n o s , a las que se

l lama "inmuebles por destinación ".

4 5 . El d o m i n i o de los i n m u e b l e s p o r dest inac ión n o se adquie-re por inscr ipción conservatoria . N o son b ienes inscritos.

L a compraventa de un a r a d o o de un tractor n o requiere de inscr ipción conservator ia para e fec tuar la tradición de la cosa vendida.

El propietar io de la t ierra adquiere p o r la simple ent rega , real o s imból ica , el d o m i n i o de las cosas m u e b l e s que dest inará p o s t e r i o r m e n t e al uso, cultivo o b e n e f i c i o del predio .

4 6 . Los edificios, las construcciones en general son inmuebles por adherencia , por estar p e r m a n e n t e m e n t e adheridos al terreno.

El d u e ñ o del te r reno n o adquiere p o r tradición el d o m i n i o de lo que se construye o edifica e n éste, lo adquiere pofacxesídñ de mueble a inmueble, <|iic es un m o d o de adquir i r cuya valide/ n o ex ige ni requiere in.si i ip< ion conservatoria .

Aún más, s ó l o poi esa cp< i o n , e n el caso de la c o p r o p i e d a d inmobi l iar ia sobre los condominios, las inscr ipciones r e ca e n so-b r e cons t rucc iones .

4 7 . El estudio de títulos se limita, pues, al del domin io inscrito del suelo, del terreno, y por except ion se ext iende a las construc-c iones de las unidades tipo A de un c o n d o m i n i o , para cuya trans-ferencia se requiere escritura pul )li< a e ins< rip< ion conservatoria.

P Á R R A F O 2U

1.()S I N M U E B L E S U R B A N ( )S Y k I RALES

4 8 . Los i n m u e b l e s urbanos , o sea, los s imados dent ro de los lí-mites u r b a n o s o de extens ión urbana , y los predios rústicos, o sea los i n m u e b l e s de aptitud agrícola , ganadera o forestal situa-dos fuera de esos l ímites, están regidos poi normas di ferentes q u e es necesar io t e n e r presentes al estudiar sus títulos.

4 9 . De a c u e r d o c o n el Art. 1 1 6 de la Ley G e n e r a l de Urbanis-m o y Const rucc iones , se r e q u i e r e permiso de la Direcc ión de O b r a s Munic ipales para subdividir, lotear o üi Utilizar los terre-nos urbanos , y para construir, reconstruir, reparar o alterar cual-quier edif icio en ellos.

E D I T O R 1 A I IURID1CA DE CHILE 38

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l.OS INMUEIH.ES

D e a c u e r d o c o n el Art. 146 , n inguna obra puede ser habita da o dest inada a uso a lguno antes de su r e c e p c i ó n p o r la Direc c ión Munic ipal , la q u e p u e d e d e c r e t a r la inhabil idad de la o b r a y el desalo jo de sus ocupantes c o n auxil io de la luer/a publica.

P o r cons iguiente , las cons t rucc iones en predios urbanos re-q u i e r e n permiso para efectuarlas y r e c e p c i ó n para o< uparlas.

5 0 . Los i n m u e b l e s rústicos o rurales, q u e el C ó d i g o Civil en su Art. 5 6 8 d e n o m i n a predios o fundos , están sujetos a algunas nor-mas part iculares que es necesar io t e n e r presentes en el estudio de sus títulos:

l e . De a c u e r d o c o n el A r t - 5 5 de la Ley G e n e r a l de U r b a -n i s m o y C o n s t r u c c i o n e s , en estos i n m u e b l e s ñ~o se p u e d e abr i r calles, subdividir para f o r m a r p o b l a c i o n e s ni levantar c o n s i n u c i 5 ñ é T q u e ^ í ó ~ s e a n las necesar ias p a r a su e x p l o t a c i ó n agr í co la ó p a r a viviendas del propie íar loZ^lüsTraba jadores .

2 Q . El D e c r e t o Ley N" 3 . 5 1 6 , publ i cado en el Diario Oficial del 1 de d i c i e m b r e de 1980 , autorizó dividir l i b r e m e n t e los pre-dios rústicos ubicados fuera .de los. l ímites u r b a n o s o d e 7 ó s limi-tes de los planes reguladores de Sant iago, Valparaíso y C o n c e p -c ión, s iempre q u e los lotes resultantes tengan u n a superf ic ie n o i n f e r i o r a m e d i a h e c t á r e a f í s ica , o sea , t e n g a n a los m e n o s 5 . 0 0 0 m 2 .

Los_predios resultantes de la subdivisión q u e d a n sujetos a la prohib ic ión de c a m b i a r su des t ino agr ícola en los términos del re fer ido Art. 5 5 y del Art. 56 de d icha Ley G e n e r a l ; y se d e b e dejar constancia de esia piolubición en las escrituras de ena je -nac ión de los predios .

Hay que t e n e r presente q u e esta constanc ia es imperativa, cualquiera q u e sea la supeí lieie de las hi juelas resultantes de la división.

Los actos y contra tos o torgados o ce lebrados en contraven ción a lo dispuesto en el D.L. N e 3 . 5 1 6 son abso lu tamente nu los ; y los n o t a r i o s n o d e b e n a u t o r i z a r ni los c o n s e r v a c i ó n inscribir las escrituras en que n o conste la p r o h i b i c i ó n de < un biar de dest ino (el p r o b l e m a a p a r e c e c u a n d o se h a n autoi izadl I e inscri to y el c o n t r a t o es nulo abso lutamente y n o ratificaba I

3 Q . El D e c r e t o Ley N Q 3 . 2 6 2 , p u b l i c a d o e n el D i a r i o O del 2 4 de abril de 1 9 8 0 , prohib ió ce lebrar actos o contratott iI*

39 e d u c i r í a ! I U R I D I C A ni i u n í

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\ l \ \ l \ l l l l l - S I I D I O 1)1 I I I I I ( ) S

t inados .1 t ransfer i r predios p r o v e n i e n t e s del p r o c e s o de la Re-l o i 111.1 Agraria p o r los q u e se m a n t e n g a n deudas fiscales, a m e -n o s qm- se pague la totalidad de esas deudas o el a d q u i r e n t e las h a g a suyas e n los t é r m i n o s e x a c t o s q u e se e s t a b l e c e n e n su Art. 3 a .

En este caso, además, en la escritura d e b e insertarse un cer-t if icado emi t ido por Tesorer ía , e n el cual cons te q u e la d e u d a se e n c u e n t r a al día y el m o n t o de la misma.

Los actos y contratos que se c e l e b r e n contravin iendo el D.L. N Q 3 . 2 6 2 son abso lu tamente nulos y le c o r r e s p o n d e al C o n s e j o de Defensa del Estado e j e r c e r las acc iones q u e p r o c e d a n , sin per juic io de los d e r e c h o s de las partes o de terceros .

L a Ley N f l 18 .668 , publ icada el 3 0 de s e p t i e m b r e de 1987 , autorizó a sanear los contratos ce lebrados c o n anter ior idad a su vigencia, "mediante una declaración del actual propietar io , efec-tuada por escri tura pública, en la que se c o m p r o m e t a a pagar la d e u d a fiscal e n los términos señalados" , en el Art. 3 a del D.L . N a 3 . 2 0 2 .

Por su parte, la Ley Na 19.590, publicada en el Diario Oficial del 13 de noviembre de 1998, dispuso que "sin perjuicio de las normas le-gales vigentes sobre la materia, la primera enajenación que se realice a partir de la vigencia de esta ley, ya sea a título gratuito u oneroso, de parcelas, de sitios y de derechos sobre bienes comunes derivados del pro-ceso de reforma agraria, deberá hacerse por separado, mediante escritu-ras públicas diferentes para cada uno de los bienes indicados ".

PÁRRAFO 3 a

L O S I N M U E B L E S Q U E I N T E G R A N U N C O N D O M I N I O

5 1 . El 16 de d i c i e m b r e de 1997 se publ icó en el Diario Ofic ial la bey N s 19 .537 , que d e r o g ó la Ley N s 6 . 0 7 1 , publ icada en el D.O. del 10 de agosto de 1937 , y las demás disposiciones sobre propiedad horizontal ; y en su reemplazo reguló un rég imen es-per ¡al de propiedad inmobi l iar ia sobre los q u e d e n o m i n a "con-dominios", que p u e d e n integrar terrenos o construcc iones ,

l 1 ley regula dos tipos de c o n d o m i n i o s :

i l tipa y l ó r m a d o por cons t rucc iones divididas en unida- | 1I1 qui 1 l u í emplazadas en un t e r r e n o de d o m i n o c o m ú n ; y

1111 »n A i . , . 40

I.OS1NMI 1111 ES

- El tipo B, en que las cons t rucc iones se h a n h e c h o o pro-yectado en" un predio d e n t r o de cuyos deslindes existen sitios de d o m i n i o exclusivo de cada copropie tar io y ter renos de d o :

^ m i n i o c o m ú n de todos ellos.

La ley d e n o m i n a "unidades" a los inmuebles q u e forman par-te de un c o n d o m i n i o sobre los cuales es posible const i tuir do-m i n i o exclusivo y q u e p u e d e n ser t e r r e n o s o c o n s t r u c c i o n e s c o m o viviendas, oficinas, locales comerc ia les , rec intos industria-les, bodegas , es tac ionamientos u otros . —

Y" En los condominios tipo A todo el terreno es y permanece indiviso 1 c ó m o copropiedad común de los adquirentes de las unidades que allí se construyan. El propietario del terreno construye en éste edifi-cios, viviendas individuales o bodegas cuyo dominio él adquiere por accesión, sin inscripción. Él seguidamente transfiere - o transmite-las unidades-construcáón acogidas al régimen de la copropiedad in-mobiliaria; esto es, los departamentos, locales o estacionamientos del edificio, las casas independientes, o las bodegas que construyó.

E n el t e r r e n o en q u e se construye o proyecta un condominio tipo II coexisten s imul táneamente sitios o unidades sobre los que se p u e d e consti tuir d o m i n i o ex< lusivo y espacios que p e r m a n e -cerán y per tenecerán e n c o p i o p i e d a d a los adquirentes de las unidades, c o m o es el caso de las vías d e c i rculac ión interior, los sectores de jardines, la pisc ina o los lug. i ies d e e sparc imiento comuni tar io . El propietar io p u e d e \en,l , 1 las unidades-terreno ya construidas o sólo c o n un p r o y e c t o d e s i i u c e i o i i a p r o b a d o

por la Di recc ión de O b r a s Municipales. is~ Los contra tos que servirán d e m u l o p a r a la enajenación o

gravamen de las unidades del condominio, sea A o B , d e b e n otorgarse s iempre por escrituia p u b l i c a ; y la I I . K I K ion debe efec-tuarse por su inscr ipción en el < 0 1 1 < ,p, m c l i e n t c registro conser-vatorio. Por la inscripción se adqu I d o m i n i o exclusivo de

la unidad - y a construida si el lominio es t ipo A y construi-da o por construir si es tipo B - y se adquieren además , c o m o c o p r o p i e t a r i o , los c o r r e s p o n d í , u l e s d e r e c h o s p r o p o r c i o n a l e s sobre los b ienes c o m u n e s del < 0 1 1 < l o m u d o que e n los tipo A es todo el t e r r e n o y e n los tipo B s ó l o partes de éste.

El d e r e c h o q u e le c o r r e s p o n d e r á a cada unidad en los bie-nes c o m u n e s de los c o n d o m i n i o s se d e b e d e t e r m i n a r en el Re -g l a m e n t o de Copropiedad , en p r o p o r c i ó n al avalúo fiscal.

\ l \ \ l \l III K M I ' D I O l > | | | I I I I >.s

52. C o r r e s p o n d e a los Direc tores de Obras Munic ipales verifi-e ai <|iic un c o n d o m i n i o cumple t o d a s las exigencias legales v re-glamentar ias y e x t e n d e r el cert i f icado que lo dec lara acogido al rég imen de c o p r o p i e d a d inmobi l iar ia de la Ley N Q 19 .537 . El d i rec tor d e b e señalar en este cert i f icado las unidades ena jena-bles de cada c o n d o m i n i o y de jar constancia de la escritura a q u e se redujo el R e g l a m e n t o de C o p r o p i e d a d y los datos de su ins-cr ipc ión en el Registro de Hipotecas .

Los directores de obras d e b e n también a p r o b a r los p lanos del c o n d o m i n i o , en los que se d e b e singularizar c l a r a m e n t e los sectores en q u e p u e d e dividirse, los b ienes de d o m i n i o c o m ú n y las unidades de d o m i n i o exclusivo.

j~~ El cert i f icado ex tendido por el Direc tor de O b r a s M u n i c L ~ ] pales y los planos aprobados p o r él d e b e n archivarse en el Re-gistro de Propiedad del Conservador de B ienes Raíces .

Al respecto hay q u e tener presente :

1". Q u e en las escrituras en que se transfiera el domin io o se constituyan d e r e c h o s reales sobre a lguna unidad de un con-d o m i n i o d e b e hacerse re ferenc ia al p lano archivado.

2 o . Q u e en las correspondientes inscr ipciones conservatorias d e b e m e n c i o n a r s e la ubicac ión y n ú m e r o q u e a la unidad le co-r responde en el p lano .

3 2 . Q u e en la escritura en q u e p o r p r i m e r a vez se transfie-ran o constituyan d e r e c h o s sobre u n a unidad d e b e insertarse el c o r r e s p o n d i e n t e cert i f icado del Di rec tor de O b r a s .

La ley no establece la sanción para el caso de incumpl imiento d e estos requisitos, de m o d o que la infracción se regir;! p o r las

^reglas genera les . Jj

P Á R R A F O 4 S

L O S D E R E C H O S D E A G U A S

53. En el estudio de los títulos de un predio rural t iene gran importancia el de sus d e r e c h o s de aguas.

En el norte y c e n t r o de nues t ro país, la explo tac ión del sue-lo agrícola d e p e n d e muy p r i n c i p a l m e n t e de la posibilidad de rogarlo.

i i i imim a n i . mu 42

http://L122.de

l.(ISINMl'l III I (N

El prec io de venia de un p r e d i o o la < a u n . i de su valor

c o m o hipoteca suele ser muy d i íe ren le si . i lo di n i líos

de a p r o v e c h a m i e n t o inscritos.

54. Los c o n c e p t o s y principios q u e gobiei nan el d e i e i l i o s o b n

las aguas destinadas al regadío se e n c u e n t r a I < ódigO I I vil y e n el Código de Aguas vigente (el D.F.L. N u L122 .de I0HI).

El Código de Aguas fue modi f i cado por la Le) Nu 20,017, de 16 de j u n i o d e 2 0 0 5 , que si bien no altero e s o ' n e p l o principios , es tablec ió algunas novedades de gran im] c o m o la c reac ión , d e n t r o del Catastro Públ ico de A m i a , di I R

gistro Público de Derechos de Aprovechamiento de Agua No InsCTÜOt J el pago de patente por la no utilización de los dere< l íos d e a p i o v e c h a m i e n t o , inscritos o n o inscritos.

E n síntesis, las normas que r igen los derechos sobn lasaguai son las siguientes:

I a . Las aguas se c las i f ican e n m a r í t i m a s y terres t res . I U aguas pluviales, las q u e p r o c e d e n i n m e d i a t a m e n t e d e las Mu vias, son mar í t imas o terres tres , según se p r e c i p i t e n en el mal

o en la t ierra .

Las disposiciones del Código de Aguas sólo se aplican a las

aguas terrestres, sobre las q u e r e c a e n los d e r e c h o s inscritos.

2 Q . Las aguas terrestres son superf ic iales o subterráneas .

Las aguas superf ic iales están n a t u r a l m e n t e a la vista y p u e -

den ser corr ientes o detenidas .

Las corr ientes son las que escurren por cauces naturales o

artificiales.

Las detenidas son las que- e-slan acumuladas e-n depósitos na-turales o artificiales, c o m o lagos, lagunas, embalses o estanques .

Las aguas subterráneas son las que están ocultas en el s e n o de la t i e r ray n o han sielo a lumbradas . U n a vez a lumbradas man-t ienen la calidad de subterráneas , porque ne> han af lorado a la superf ic ie en f o r m a natural , s ino p o r la m a n o del h o m b r e .

3 S . P o r su naturaleza, las aguas son b ienes corpora les m u é bles, pero destinadas al uso, cultivo o benef i c io de un prediei se-reputan inmuebles por dest inación.

4 e . Todas las aguas son bienes nacionales d e use) público. Asi lo dispone- actualmente- el Art. 5 9 5 del Código Civil y lo rei le ía el Art. 5 " del Código ele- Aguas.

43 E D I T O R I A L JURÍDICA D i e l l l l l

http://L122.de

MANUAL DE ESTUDIO DE TÍ 1lILOS

P o r lo tanto , c o n c e p t u a l m e n t e , el d o m i n i o de las aguas te-rrestres, superficiales o subterráneas , le p e r t e n e c e a la nac ión e n t e r a y su uso a todos sus habi tantes .

A h o r a b ien , el Art. 5 9 8 del C.C. dispone q u e el uso y g o c e de los b ienes nac iona les de uso públ ico q u e c o r r e s p o n d e a los part iculares está sujeto a las ordenanzas q u e se p r o m u l g u e n .

El uso y g o c e de las aguas terrestres está r e g l a m e n t a d o en el Código de Aguas, en conformidad a cuyas disposiciones se otorga a los part iculares el d e r e c h o de aprovecharse de ellas.

5 5 . El derecho de aprovechamiento de las aguas está establec ido so-b r e los principios siguientes:

I a . Es un d e r e c h o real. Por cons iguiente el d e r e c h o de apro-v e c h a m i e n t o es u n a cosa incorpora l sobre la cual se t iene u n a espec ie de propiedad, que está garantizada por la Const i tución. El inciso final del N e 2 4 de su art ículo 19 d ispone q u e "los dere-c h o s de los part iculares sobre las aguas, r e c o n o c i d o s o consti-tu idos en c o n f o r m i d a d a la ley, o t o r g a r á n a sus t i tulares la propiedad sobre el los" .

P o r lo tanto , este d e r e c h o se conserva u n a vez adquir ido , a u n q u e n o se e jerza.

2 9 . La p r o p i e d a d sobre los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o es un d o m i n i o p l e n o q u e facul ta a su t i tular p a r a gozar y dis-p o n e r de las aguas, c o n los requis i tos y c o n d i c i o n e s prescr i tos p o r la ley.

3 Q . Es un d e r e c h o principal y autónomo; esto es, independien-te del dominio del predio a cuyo cultivo se destinan las aguas.

P o r cons iguiente , los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o p u e d e n ena jenarse , gravarse y transmitirse s e p a r a d a m e n t e del suelo.

4 S . El q u e t iene un d e r e c h o de a p r o v e c h a m i e n t o lo tiene igua lmente para e j ecutar las obras y para recurr i r a los medios necesar ios para e je rcer lo .

El titular de un d e r e c h o de a p r o v e c h a m i e n t o goza de las ser-vidumbres legales de tránsito y de a c u e d u c t o q u e necesi te para p o d e r e j e rcer lo . Si t iene d e r e c h o a sacar agua de u n a fuente si-tuada en un predio vecino, t iene el d e r e c h o al tránsito para ir a ella. La servidumbre de a c u e d u c t o le autoriza a c o n d u c i r las aguas por un predio a j e n o y a construir en ése las obras q u e se i<-quieran para conducir las .

11)11 ORÍ Al JURÍDICA D E C H I L E 4 4

http://iNMUi-.ni.rs

r o s iNMUi-.ni.rs

5 Q . El d e r e c h o de aprovecha in ien io d e b e o torgarse , e x p r e -sarse e inscribirse en vo lúmenes de agua por unidad de t i e m p o . P o r e j e m p l o : tantos metros cúbicos por hora .

Si el d e r e c h o n o está e x p r e s a d o en volumen p o r u n i d a d de t iempo, d e b e de terminarse e n j u i c i o sumario (Arts. 3 0 9 y 117 del Código de Aguas) .

6 2 . El d o m i n i o y la posesión del d e r e c h o de a p r o v e c h a m i e n -to se adquieren p o r la inscr ipción conservatoria del t í tulo.

T a m b i é n se requiere inscripción conservatoria para d i sponer de los derechos de aprovechamiento adquiridos por sucesión por causa de m u e r t e . D e a c u e r d o c o n el Art. 114 N a 6 del C ó d i g o de Aguas, d e b e n inscribirse en el registro de propiedad de aguas "los actos, reso luc iones e ins t rumentos señalados en el ar t ículo 0 8 8 del C ó d i g o Civil e n el caso de transmis ión p o r causa d e m u e r t e de los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o " . P o r consiguien-te, en d i c h o registro se d e b e inscribir la resolución judic ia l o ad-ministrativa q u e c o n c e d e la posesión efectiva de la h e r e n c i a y el t es tamento , si la sucesión es testamentar ia . C o n el m é r i t o d e esa o esas inscr ipciones , los conservadores d e b e n h a c e r las de-nominadas especiales de h e r e n c i a , en virtud de las cuales los de-rechos de a p r o v e c h a m i e n t o se inscribirán p r i m e r o a n o m b r e de todos los h e r e d e r o s y s e g u i d a m e n t e a n o m b r e del adjudicatar io de los m i s m o s . 6

5 6 . D e a c u e r d o c o n el Art. 21 del (-ódigo de Aguas, "la transfe-rencia , transmisión y la adquisi i ion < > p e r d i d a poi pres en < u a n i o e s t é n m o d i f i -

cadas por el presente ( lódiiy ."

E n c o n s e c u e n c i a , la regla general es que los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o se r i g e n poi la-, m i s m a s normas q u e la propie-dad inscrita de los b ienes nuces , salvo las modi f i cac iones pro-pias del d e r e c h o de aguas.

Atendida la condic ión legal d e b i e n e s nac ionales de uso pú-blico que t i e n e n las a g u a s , el d e i e i lio de aprovechamiento d e b e estar es tablec ido en la ley, haberse c o n c e d i d o p o r la autor idad c o m p e t e n t e o ser reconoc ido p o r sentenc ia jud ic ia l .

6 Véase ¿ra/ra N'-' 129.

4 5 E D I T O R I A L JURÍDICA D E C H I L E

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MANUAL DE ESTUDIO DE TI I ¡

I i ley, la autor idad y la justicia son las únicas fuentes de lasH q u e |Hiede n a c e r el d e r e c h o de a p r o v e c h a m i e n t o . Después de const i tuido, puede transfer irse o transmitirse c o n arreglo a los mismos pr incipios que los b ienes raíces: escri tura pública e ins-cr ipción conservator ia .

57. Por el solo ministerio de la ley, sin necesidad de inscripción, le pertenece al propietario de las riberas el derecho de aprovecha-miento de las aguas q u e nacen , corren y mueren dentro de una misma heredad. L o m i s m o ocurre con las aguas de los lagos me-nores no navegables por buques de mas de cien toneladas y c o n las lagunas y pantanos situados dentro de una sola propiedad.

5 8 . Los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o q u e n a c e n de u n a con-cesión administrativa o d e un r e c o n o c i m i e n t o judic ia l se adquie-ren p o r la inscr ipc ión de l t í tulo: la reso luc ión o la s e n t e n c i a respectiva. Así lo d i s p o n e el Art. 117 del C ó d i g o de Aguas, se-gún el i nal " la tradición de los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o inscritos s< « l e e mará p o r la inscr ipción del t ítulo en el Registro de P r o p i e d a d d e Aguas del Conservador de Bienes Raíces" .

D e i o n l o i i i i i d a d c o n el Art. 113 de d icho Código para los e le í li is d e i sa ins< ripción conservatoria, los actos o contratos por los cuales s e transfiere el d o m i n i o de los d e r e c h o s de aprove-i l i a m i e n i o o se consti tuyen d e r e c h o s reales sobre ellos, d e b e n peí h i i m u . u s e por escri tura públ ica .

I a escritura p u e d e ser la m i s m a o una d i ferente de aquel la por la cual se e n a j e n a o grava el predio . Al respec to es impres-c indible advertir que de a c u e r d o c o n el Art. 3 1 7 del Código de Aguas, en los actos y contratos q u e importen la t ransferencia del d o m i n i o de un bien raíz d e b e señalarse e x p r e s a m e n t e si se in-cluyen o n o los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o q u e se usan para su explo tac ión . Según prescr ibe esa disposición, "si así n o se hi-c iere , se presumirá que el acto o contra to no los c o m p r e n d e " .

P o r su parte , el Art. 150 del m i s m o Código r e c o g e los prin-cipios señalados al d isponer q u e la resolución q u e otorga un de-r e c h o de aprovechamiento "se reducirá a escr i tura pública q u e suscribirán el interesado y el f u n c i o n a r i o q u e se designe al efec-to y u n a copia de ella d e b e r á inscribirse en el Registro de Pro-piedad de Aguas".

EDITORIAL IUR1DICA DI ( M i l i 4 6

http://inbal.se

LOS INMI I l'.l ES

5 9 . Los art ículos transitorios del Código de Aguas es tablecen las

n o r m a s c o n arreglo a las cuales d e b e regularizarse el d o m i n i o

de los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o que d e b i e n d o estar inscri-

tos no lo están.

E l Art. I a transitorio se ref iere a los derechos q u e f u e ins

critos, p e r o cuyas transferencias o transmisiones posteriores n o

lo fueron . E l d o m i n i o de estos d e r e c h o s p u e d e regularizarse

mediante la inscr ipción hacia atrás de los títulos correspondien-

tes, desde su actual d u e ñ o hasta l legar a la inscripción d e la cual

p r o c e d e n .

El d o m i n i o de los d e r e c h o s n o inscritos o q u e s o n utiliza-

dos p o r personas distintas de sus titulares puede regulariza i se

con arreglo al art ículo 2 a transitorio, mediante u n a solicitud q u e

se transmita en la Direcc ión G e n e r a l de Aguas del Ministerii > de

Obras Públicas, que la remite a la just ic ia ordinar ia para su co-

n o c i m i e n t o y fallo.

Eos Arts. 4 a y 5 " transitorios regulan la d e t e r m i n a c i ó n e ins-

cr ipc ión de los d e r e c h o s de a p r o v e c h a m i e n t o de los predios re-

sultantes del p r o c e s o de la r e f o r m a agraria.

6 0 . Las inscripciones d e b e n practicarse en los registros de aguas

que les c o r r e s p o n d e llevar a los ( o n s e r v a d o r e s de Bienes Raíces.

Tales r e g i s t r o s s o n : el de Propiedad de Aguas; el de I lipotecas y

Gravámenes d e Aguas; y e l d e Interdicc iones y Prohibic iones de

Aguas.

L a s j n s c r i p c i o n e s d e b e n p r ^ t i r a r ^ en el Conservador d e

B i e n e s Raíces q u e t e n g a jurisdicción en la c o ^ u i r l f n O, 1 1 " ffa

e n c u e n t r e u b i c a c ^ T á l á o c a i o m a del canal matriz, en el cauce na= tural, q u e n o s iempre es el m i s m o conservador en cuyos regis-

tros está inscri to el predio . Los d e r e c h o s que recaigan sobre aguas embalsadas o subte-

rráneas d e b e n inscribirse en los registros del conservador corres-p o n d i e n t e a la u b i c a c i ó n de l i inbal.se o p o z o respectivo.

Eos d e b e r e s y func iones d e los conservadores y la f o r m a y so lemnidad de las inscripc-iones se- rigen por las n o r m a s de los b ienes raíces, con las modal idades especiales q u e disponen los

r Arts. 112 y siguientes del Código de Aguas. .

L _J

47 E D I T O R I A L JURÍDICA DE CU

http://inbal.se

C A P Í T U L O C U A R T O

MODOS DE ADQUIRIR LOS INMUEBLES

PÁRRAFO l s

G E N E R A L I D A D E S

61. Los títulos se estudian c u a n d o el d u e ñ o va a d i sponer del

i n m u e b l e .

La facultad de d i sponer de u n a cosa, de gravarla, incluso de

ena jenar la y hasta de desprenderse de ella, es un atr ibuto de la

esenc ia misma del d e r e c h o de d o m i n i o .

El d o m i n i o - l o mismo que los d e m á s d e r e c h o s reales, c o m o

el usufructo , el c e n s o o la h i p o t e c a - se a d q u i e r e en virtud de

un ac to , de un h e c h o , q u e la ley d e n o m i n a modo de adquirir y

le atr ibuye la virtud de consti tuir , t ransfer i r o t ransmit i r el do-

m i n i o .

62. El Art. 5 8 8 del C.C. e n u m e r a c i n c o m o d o s de adquir ir el do-

min io . Alguna doctr ina suele a g i r g . u la lev c o m o un sexto.

1 .os modos de adquirii se < lasili< a n e n or ig inar ios v deriva-

tivos.

Por los m o d o s original i<>s el d o m i n i o c o m i e n z a en quien lo

adquiere , que n o lo rec ibe ni deriva de o t ro .

S o n modos originarios la o< upación, la acces ión y la pres-

cr ipc ión .

P o r los modos derivativos el d o m i n i o se r ec ibe de o t ro q u e

lo transfiere o transmite .

S o n der ivat ivos la t r a d i c i ó n y la s u c e s i ó n p o r c a u s a eje

m u e r t e .

MANl IAI. DE ESTl H>IO DE I ÍTl >l.(>S

PÁRRAFO 2"

LA Oí I l'\( K ) \

63. Por o c u p a c i ó n se adquiere el d o m i n i o de las cosas q u e n o p e r t e n e c e n a nadie . Así lo es tablece el Art. 6 0 6 del Código Ci-vil. Es el m o d o originario por exce lenc ia .

Según el Art. 5 9 0 , al Estado le p e r t e n e c e n todas las tierras situadas en el terr i torio nac ional "que c a r e c e n de o t ro d u e ñ o " .

Por c o n s i g u i e n t e , en Chi le n o hay i n m u e b l e s q u e n o per-tenezcan a n a d i e . Por eso , en nues t ro país n o se p u e d e adqui-rir b i e n e s ra íces p o r o c u p a c i ó n . S ó l o se p u e d e adquir i r cosas muebles , c o m o o c u r r e con la caza, la pesca \ la invención o hal lazgo.

PÁRRAFO 3 Q

LA A C C E S I Ó N

64. Por acces ión el d u e ñ o de u n a cosa pasa a serlo de lo que ella p r o d u c e o se le j u n t a (C.C. Art. 6 4 3 ) .

Los productos de un i n m u e b l e , sus b u l o s naturales o civiles y las cosas q u e se le j u n t a n , c o m o los edificios y cons t rucc iones en genera l , son (osas muebles accesorias a lo principal , q u e es el t e r reno , y el d u e ñ o de éste las adquiere natura lmente sin que requiera o proceda inscripi i s e n a t o r i a .

A falta de inscripción conseí \.m >i i a , al propietar io inscrito del t e r reno se le presume y se le tiene poi d u e ñ o de lo edifica-do, p lantado o s e m b r a d o en él; cuyo d o m i n i o adquir ió por ac-cesión de cosa m u e b l e a i n m u e b l e

Esa presunc ión , fundada en que lo a< cosorio sigue la suerte de lo principal , era una regla general en el d e r e c h o r o m a n o , v está incorporada a muchas legislaciones, a di ferencia de la nues-tra, q u e n o la es tablece e x p r e s a m e n t e .

Al tratar de la accesión de cosas muebles a inmuebles , en los Aits . 0 0 8 y 0 0 9 el codi f icador sólo se ocupe) de dos casos inuv excepc iona les : el de quien edif ica en suelo propio c o n materia-les a jenos , y el del d u e ñ o del t e r reno en que otra persona ha edif icado, p lantado o s e m b r a d o .

EDITORIAl IURIDICA DI l i l i l í 50

\n >uc is ni \nni ' I K 1 R i < is i w u i m i s

Aun en estos casos de e x c e p c i ó n el propie tar io del suelo se hace d u e ñ o del edif icio, plantación o sementera (o puede re-cuperar el t e r r e n o si el o t ro construyó a c iencia y pac ienc ia d e él) p a g a n d o el prec io de los mater ia les o construcciones y las indemnizac iones q u e p r o c e d a n .

65. E n definitiva, el propietar io del suelo adquiei e poi accesión el domin io de lo q u e él o un tercero edifican éñ su tei reno; a u n

q u e en a lgunos casos q u e d e obl igado a indenmi/.u p< i|un ios al d u e ñ o de los materiales o a pagarle su j u s t o prr< io.

Esta acces ión de cosas m u e b l e s a inmuebles poi la qui l< adquiere el d o m i n i o de las cons t rucc iones no requiere ins< n p c ión conservatoria ni origina modif icac ión alguna de la insí n p ción vigente que sigue y seguirá referida a la propiedad del suel) >; con la sola e x c e p c i ó n ya expl icada, de la t ransferencia o i ians misión posterior de las unidades construidas de los condominii »s acogidos al rég imen de la Ley N Q 19 .537 .

PÁRRAFO 4 Q

C O N C L U S I Ó N

66. El estudio de títulos recae sobre el d o m i n i o de inmuebles c o n inscr ipción vigente en el Registro de Propiedad del Con-servador de B i e n e s Raíces , que , c o n dicha e x c e p c i ó n de las uni-dades de los c o n d o m i n i o s , se ref iere sólo a la propiedad de la tierra.

P o r cons iguiente , el estudio r e c a e s iempre sobre b ienes raí-ces que el actual poseedor adquir ió por iradición, por sucesión, por causa de m u e r t e o por prescr ipción; toda vez q u e , de acuer-d ó c o n lo dispuesto en los .mu uíos 0 8 0 , 0 8 8 y 2 5 1 3 del C . C , la tradición de los b ienes raices debe efectuarse por la inscripción del título, los h e r e d e r o s n o p u e d e n d isponer de m a n e r a alguna de un i n m u e b l e sin q u e precedan las c o r r e s p o n d i e n t e s insc i m c iones , y q u e la sentencia judicial que declari l -una prescripc ion no vale cont ra terceros sin la c o m p e t e n t e inscr ipción.

I: N I R O N I A I I I id i r » i < ' a <��

( : A I- I I l l L O Q U I N T O

LA TRADICIÓN I>1. I,( >S INMI I T.l TS

P Á R R A F O l e

R E G L A S G E N E R A L E S

67. La t r a d i c i ó n es u n m o d o de a d q u i r i r el d o m i n i o de lai

cosas q u e el Art . 6 7 0 d e f i n e c o m o " la e n t r e g a q u e el dueño h a c e de ellas a o t r o , h a b i e n d o p o r u n a p a r t e la facul tad e m

t e n c i ó n de t rans fer i r el d o m i n i o , y p o r o t r a la c a p a c i d a d c in

t e n c i ó n de a d q u i r i r l o " . A g r e g a es ta d i spos ic ión q u e "lo que se d ice de l d o m i n i o se e x t i e n d e a todos los o t r o s d e r e c h o s

r e a l e s " .

En síntesis, los e l e m e n t o s q u e caracter izan la tradición son

los siguientes:

l 2 . Es un m o d o de adquir ir derivativo.

2 S . Es un m o d o de adquir ir entre, yjriQs. Aún más, es el m o d o

de transferir e n t r e vivos.

3 Q . Es un ac to j u r í d i c o bilnleiul. en el < | I I E la parte q u e trans-

f iere se d e n o m i n a tradente, y la que adquiere, adquirente.

4 e . Ambas partes pueden a< tuar personalmenl£-0_xep¥e9en-

tadas.

P u e d e ser a título o n e r o s o , c o m o en la compraventa , o a

título graJi i i lo, c o m o en la donación i rrevocable.

6 a . Es un m o d o de adquir ir a titulo singular: p o r excepc ión

es a título universal, c u a n d o el h e r e d e r o transfiere a un tercero

su d e r e c h o a la herencia. 7". P o r este m o d o se pueden transferir cosas muebles o in

muebles .

5 3 EDITORIAL IURIDICA D E C H I L I


6 8 . Para que la tradición sea válida, para q u e el t radente le trans-fiera l e g í t i m a m e n t e el d o m i n i o al adquirente y éste pase a ser el verdadero d u e ñ o , d e b e n cumpl irse c iertos requisitos:

l 9 . El_ t radente d e b e ser el d u e ñ o de la cosa . 2 S . El t radente d e b e t e n e r la facultad de transferir y el ad-

qui rente la voluntad de adquir ir y ambos d e b e n consent i r vo-luntar iamente en el acto.

3 e . Si intervienen representantes , ellos d e b e n actuar d e n t r o de los límites_jie su m a n d a t o o de sü representac ión legal.

4 S . N o se d e b e p a d e c e r e r r o r en c u a n t o a la identidad de la cosa q u e se en t rega o de la p e r s o n a a quien se entrega ni en c u a n d o al t í tulo.

5 e . Se requiere un título translaticio de d o m i n i o v si la cosa es i n m u e b l e , éste d e b e constar en escritura públ ica .

6 S . La ent rega d e b e hacerse en la f o r m a establecida en la ley y si la cosa es u n i n m u e b l e , d e b e efectuarse por la inscripción del título en el Registro del Conservador.

6 9 . La ent rega de la cosa p u e d e hacerse de m a n e r a real o sim-bólica.

L a tradición es real c u a n d o la cosa se e n t r e g a f í s icamente y el adquirente la a p r e h e n d e m a t e r i a l m e n t e .

L a tradición es ficta o s imból ica c u a n d o la en t rega mater ia l se substituye p o r un signo q u e la manifiesta, c o m o mostrarla , e n t r e g a r las llaves del lugar en q u e se guarda, e tc .

La tradición del dominio y demás derechos reales sobre in-muebles es s iempre simbólica y de acuerdo c o n el Art. 6 8 6 d e b e efectuarse "por la inscripción del título en el Registro del Conservador".

Al respecto d e b e tenerse presente que en la compraventa de b ienes raíces la inscripción del título no da p o r cumplida la obli-gación del v e n d e d o r de e n t r e g a r mater ia lmente la finca. El ven-dedor puede infringir o retardar esta obligación contractual , c o n las consecuenc ias consiguientes .

70. La tradición es un m o d o de adquir ir derivativo y nadie puede

liansferir más derechos que los que él tiene.

Pi a consiguiente, para que la tradición transfiera el dominio , es necesario que el tradente sea d u e ñ o de la cosa. Si no lo es, n o le transfiere el dominio al adquirente .

LA TRADICIÓN DE LOS INMUI.KI ES

Así lo d ispone el Art. 6 8 2 , según el cual si el t radente n o es el verdadero d u e ñ o , el adquirente sólo adquiere los d e r e c h o s transmisibles q u e aquél tenía sobre la cosa la doctrina advierte q u e el codi f icador e m p l e ó aquí p o r e r ror la expresión "trans-misibles" , pues d e b i ó dec ir " t rans fer ib lcs " ) . Poi lo i . m i o , una c o m p r a v e n t a r e g u l a r m e n t e inscri ta n o basta para acreditar el d o m i n i o del comprador . Se requiere acreditar también que el v e n d e d o r era el verdadero d u e ñ o .

L a venta de cosa a j ena es válida, p e r o la tradición, aunqui se haga p o r inscr ipción conservatoria , n o transfiere el doi

y deja subsistentes los d e r e c h o s del d u e ñ o mientras n o se extln gan por prescr ipción. Si el t radente n o d u e ñ o adquiere después el d o m i n i o , se valida la tradición y la t ransferencia se retrotrae

al m o m e n t o de la en t rega . La t radic ión e f e c t u a d a p o r la inscr ipc ión del t í tulo olor-

g a d o p o r q u i e n n o es el v e r d a d e r o d u e ñ o n o le t ransf iere el d o m i n i o al a d q u i r e n t e , p e r o le da d e r e c h o a g a n a r l o p o r p r e s - , c r ipc ión , a u n q u e el t radente n o haya ten ido ese d e r e c h o (C.C. [ Art. 6 8 3 ) . <~lS 5 ^ !rX «rW» < ^ - < ^ > * V ^ " " "

71. P a r a q u e la t radic ión sea válida se r e q u i e r e la vo luntad del^ n á d e n l e de t ransfer i r la « o s a \ la del a d q u i r e n t e de apropia : sela. La t radic ión es un acto j u r í d i c o bi lateral y c o m o tal, para p r o d u c i r e f e c t o s , r e q u i e r e de l c o n s e n t i m i e n t o de las partes , q u e ellas sean c a p a c e s de pres tar lo y n o a d o l e z c a de vicios.

Las partes manifiestan su intenc ión en el acto o contrato que constituye el t í tulo, al q u e d e b e n o torgar un c o n s e n t i m i e n t o li-bre y voluntario , p e r s o n a l m e n t e o por i n t e r m e d i o de mandata-rio o representante legal , q u e d e b e actuar d e n t r o de los l ímites de su m a n d a t o o de su representac ión . La doct r ina u n á n i m e -m e n t e ex ige q u e el m a n d a t o para e n a j e n a r o gravar b ienes raí-ces d e b e otorgarse p o r escritura públ ica , lo m i s m o q u e el ac to o contra to en q u e se e j e rcerá . '

Tratándose de b ienes raíces, la tradición se e fec túa median te la inscripción conservatoria y, por cons iguiente , ésta tequie

7 Véase infra N B 76.

M \\T Al. DE KSTÚDIO DE TÍTULOS

re la voluntad de las partes. Al respecto el Art. 78 del Reglamento del Registro Conservator io prescr ibe q u e c u a n d o se solicita la inscr ipción de un título translaticio del d o m i n i o de un i n m u e -ble o de algún d e r e c h o real const i tuido sobre él, las partes o sus representantes d e b e n f irmar la inscripción, a menos que en el mis-

mo título se haya facultado a alguno de los otorgantes o a un tercero

para hacer por sí solo el registro*

E n el caso de la venta forzada en remate judicial el j u e z actúa c o m o representante legal del vendedor e jecutado. Así lo dispo-n e n los Arts. 671 del C.C. y 4 9 7 del C.RC. Según el segundo de ellos, el rematante c o m p r a d o r se entenderá autorizado "para re-querir y firmar por sí solo la inscripción en el conservador, aun sin m e n c i ó n expresa de esta facultad". En estos casos debe otor-garse un contrato de compraventa perfecto p o r escritura pública que suscribirán el rematante y el j u e z en la indicada representa-c ión legal del vendedor (C .RC. Arts. 4 9 5 y 4 9 7 ) . Cumplir la obli-gación de insertar los antecedentes necesarios de la e jecución n o ex ime ni substituye la de otorgar las estípulaciones propias del contrato de compraventa : individualizar al vendedor representa-do y al comprador ; singularizar la cosa que se vende, fijar el pre-cio y la forma de enterar lo , expresar la voluntad de comprar y la de vender y las demás cláusulas q u e correspondan.

L a c o n d i c i ó n de forzada de la compraventa es una peculia-ridad procesal q u e sólo mira a la f o r m a e n q u e se otorga la vo-luntad del vendedor , p e r o q u e n o altera la esenc ia del contra to .

7 2 . El t radente d e b e tener la voluntad de transferir la cosa y ser capaz de ena jenar la .

El adquirente d e b e q u e r e r y ser capaz de adquirir. Por c o n s i g u i e n t e , los i n c a p a c e s abso lu ta o r e l a t i v a m e n t e

sólo p u e d e n e f e c t u a r la t radic ión de a c u e r d o c o n las n o r m a s g e n e r a l e s a q u e d e b e n s o m e t e r s e para e j e c u t a r o c e l e b r a r ac-tos y c o n t r a t o s .

1 .a mujer casada no divorciada a perpetuidad ni separada lo ta lmente de b ienes de jó de ser relat ivamente incapaz. Sin em-b a r g o , c u a n d o hay s o c i e d a d c o n y u g a l el m a r i d o c o n t i n ú a

W s i x r ni/,a \ " 1 0 5 .

1.ATRADICIÓN DI- L O S IWII I III I s

adminis t rando los b ienes de su m u j e r y ella n o p u e d e gravar ni e n a j e n a r sus b ienes raíces propios . La facultad de h a c e r l o y de p r o m e t e r h a c e r l o la c o n t i n ú a t e n i e n d o el mar ido , a u n q u e para el lo requiera la autorización de la mujer, que ella puede dar por escritura pública o interviniendo expresa y dire< l a m e n t e en el acto. En t o d o caso puede prestarla por mandatario la< tillado por escritura públ ica (C.C. Art. 1 7 4 9 ) .

7 3 . El e r r o r en c u a n t o a la identidad de la cosa que se i- � .i

invalida la tradición. Los i n m u e b l e s u r b a n o s se singularizan seña lando sus deslin-

des y la cal le y n ú m e r o de la c o m u n a en que están ubicados. A veces el n o m b r e de la calle o el n ú m e r o domici l iar io n o se men-c iona en la inscripción o ha cambiado , y esta c ircunstancia d e b e acreditarse c o n el c o r r e s p o n d i e n t e cert i f icado municipal de mi meración. L o mismo ocurre cuando el inmueble per tenece a u n a urbanización nueva.

Tratándose de las "unidades" de un c o n d o m i n i o , d e b e seña-larse el n ú m e r o y ubicac ión q u e le c o r r e s p o n d a en el p lano ar-chivado en el Registro Conservator io .

Los predios rústicos se identi f ican p o r su n o m b r e , desl indes y c o m u n a en q u e están ubicados.

Las re ferencias de la inscr ipción d e b e n ser las mismas q u e las consignadas en el t í tulo. Los e r rores de q u e éste adolezca n o p u e d e n e n m e n d a r s e en su inscr ipción ni c o n minutas .

PÁRRAFO 2 S

E L T Í T U L O T R A N S L A T I C I O

7 4 . El Art. 6 7 5 prescr ibe que para q u e la tradición sea válida se requiere un título translalu i<> d e d o m i n i o .

La expresión título esta empleada aquí en su sent ido jur íd i -c o e s o ic io : e L a n l e c c d e i i i e el ,n lo o c o n t r a t o que sirve de justa

c ansa de- adquirir.

7 5 . L o q u e caracter iza a un t í tulo translat ic io es q u e en su vir-tud, p o r la t radic ión, el a< mal propie tar io de la cosa le trans-fiere sú d o m i n i o a o t r o , c o m o o c u r r e c o n la venta , la p e r m u t a

MANIiAI. DE ESTUDK ) DI S

<» ��> d o n . n i o n , según señala el Art. (175 d e m a n c i a m e r a m e n t e e jemplar .

7 6 . La tradición del d o m i n i o y demás d e r e c h o s reales sobre los inmuebles d e b e efectuarse m e d i a n t e la inscripción delfitúlb^en e f Registro del Conservador ; 9 y el t ítulo p o r el q u e se transfiere el d o m i n i o de los b ienes raíces o se constituyen d e r e c h o s reales sobre ellos d e b e otorgarse s iempre por escri tura pública:

I a . De a c u e r d o c o n el Art. 1 8 0 1 , la venta de b ienes raíces n o se reputa p e r f e c t a ante la ley mientras no se lia o torgado escri-tura pública.

2 S . D e a c u e r d o c o n el Art. 1898 , para p e r f e c c i o n a r la per-muta se requiere escritura públ ica c u a n d o una de las cosas q u e se c a m b i a n o ambas son b ienes raíces.

3 S . Según el Art. 1400 , n o vale la donac ión de ningún b ien raíz si n o es o torgada por escri tura pública.

4 a . De a c u e r d o c o n el Art. 767 , el usufructo sobre b ienes raí-ces d e b e consti tuirse por escr i tura pública; y según el Art. 8 1 2 , los d e r e c h o s de uso y habi tac ión se constituyen de la misma ma-nera q u e el usufructo.

5 a . D e a c u e r d o c o n el Art. 2 4 0 9 , la hipoteca d e b e otorgarse por escritura pública.

6 a . La const i tución y la tradición de las servidumbres volun-tarias se e fec túa p o r escritura publica. Lo que no se exige es su inscripción.

7 a . De a c u e r d o c o n el Art. 2 5 1 3 , la sentenc ia judic ia l que de-clara una prescr ipción hace las veces d e escritura pública para la propiedad de los b ienes raíces o de d e r e c h o s reales constitui-dos en ellos.

8 a . Según el inc . 2" del Art. 6 5 9 del C.P.C., el acuerdo de las partes o la resolución del part idor por la cual se adjudica u n in-m u e b l e d e b e reducirse a escr i tura públ ica , y sin esta so lemni-dad no podrá efectuarse la inscripción, que es la prescrita en el inc . final del Art. 6 8 7 del C.C.

Por cons iguiente , el título de d o m i n i o de los b ienes raíces \ de los demás d e r e c h o s reales consti tuidos en ellos debe constar

8 Véase supra N 2 69.

EDITORIAL (URIDICA DE CHILE 58

I.A TRADICIÓN DE LOS INMI I Bl I

s iempre en escritura pública, a m e n o s que el d e r e c h o se hava r e c o n o c i d o por una sentenc ia judicial q u e h a c e las veces de tal para los e fectos de su inscr ipción.

7 7 . C u a n d o la ley requiere para la valide/ del a r l o o contra to q u e se haya o torgado por escri tura públ ica , la falta de esta no puede suplirse por m e d i o a l g u n o . Los actos o contratos "se mi rarán c o m o n o e jecutados o c e l e b r a d o s aun c u a n d o en ellos se p r o m e t a reducir los a ins t rumento públ ico d e n t r o de c ier to pla-zo, ba jo u n a cláusula penal : esta cláusula n o t e n d r á e fec to algu-n o " (C.C. Art. 1 7 0 1 ) .

Es c o n s e c u e n t e c o n ese principio la n o r m a del Art. 497 del Código de Procedimiento Civil, según la cual en las ventas forza-das por la just ic ia , para los efectos de la inscripción, el conserva-dor no admitir;'! sino la escritura definitiva de compraventa, no obstante el valor que el Art. 4 9 5 le r e c o n o c e al acta de remate .

PÁRRAFO 3 a

I A S E S C R I T U R A S P Ú B L I C A S

1. Reglas generales

7 8 . El Código Civil traía de las escrituras < o m o medio de prue-ba de las obl igaciones , v en el Art. 1699 las def ine . orno una es-pec ie de ins t rumento publ ico "otorgado ante escribano (que es el ant iguo n o m b r e de los notarios) e incorporado en un protocolo o

registro público". ^ t * 0 "i?

El rég imen substantivo de las escrituras esta establecido en

el Código O r g á n i c o de Tr ibunales , en Cuyo Art. 103 se actuali-

zó su def in ic ión . Según el Código Organii o de 11 l lámales, "esc r i tma pública

es el ins t rumento públ ico o auténtico o torgado c o n las solem-nidades q u e fija esta ley, poi el c o m p e t e n t e notar io , e incorpo-rado en su p r o t o c o l o o registri i publ ico" .

7 9 . El Art. 399 d+4-Cócligo ( hgánico de Tribunales define a los no-u n o s ( o r n o los ��ministros de fe pública encargados de autorizar \ guardar en su archivo los instrumentos cine ante ellos se otorga-

\ 59 EDITORIAl 1UR1DICA DECHILE

M A M \ l l i l I S I I 1)11 I I II I I I I | , i s

ren, de dar a las partes interesadas los testimonios q u e pidieren y de practicar las demás diligencias que la ley les e n c o m i e n d e " .

L o s notar ios t ienen j u r i s d i c c i ó n territorial en la c o m u n a o agrupac ión de c o m u n a s que constituye el terr i tor io jurisdiccio-nal de los jueces de letras, d o n d e d e b e h a b e r a lo m e n o s un n o -tario.

La facultad del " c o m p e t e n t e n o t a r i o " a q u e se ref iere el Art. 4 0 3 del C . O . T . n o está d e t e r m i n a d a por el domic i l io de las par-tes o t o r g a n t e s ni p o r el lugar e n q u e estén s i tuados los i n m u e -bles . La c o m p e t e n c i a de los notar ios está d e t e r m i n a d a p o r el lugar d o n d e el los e j e r c e n sus f u n c i o n e s : " N i n g ú n n o t a r i o po-drá e j e r c e r sus func iones fuera de su respectivo terr i torio" , pres-cr ibe el inciso final del Art. 4 0 0 del C . O . T . U n n o t a r i o de Puer-to M o n t t p u e d e autorizar la escr i tura de c o m p r a v e n t a o t o r g a d a p o r p e r s o n a s domic i l iadas e n Valparaíso , de u n i n m u e b l e si-tuado en T e m u c o , p e r o n o es c o m p e t e n t e p a r a asistir en San-t iago a u n a j u n t a g e n e r a l d e acc ionis tas . El n o t a r i o q u e e j e r c e f u n c i o n e s de tal fuera de su ter r i tor io jur i sd icc ional c o m e t e del i to ( C . O . T . Art. 4 4 2 ) .

8 0 . La ley e n c o m i e n d a a los notar ios las func iones siguientes: I". E x t e n d e r , a u t o i i / a i \ g u a r d a r e n sus registros las escritu-

ras q u e a n t e e l l o s s e o t o r g u e n .

2 " . .Agregar al l in.il de l |ii<>i I< U I I H | H n a d o s , s e a que se fir-men ante ellos o les conste su aulentii idad

4 " . Asistir al o t o r g a m i e n t o d e testamentos solemnes , abier-tos o cerrados .

5 " . Protestar letras y demás e f e c t o s d e < o r n e o io ; notificar tras-pasos y prendas d e acc iones ; y asistir a juntas generales d e ac-cionistas.

6 S . En genera l , dar fe de los h e c h o s para los que fueren re-quer idos y n o estén e n c o m e n d a d o s a o l i o s I I U K ionarios.

8 1 . Los registros de los notar ios son públicos. Ellos d e b e n facil i tar a c u a l q u i e r persona q u e lo solicite el

e x a m e n de las escrituras otorgadas ante ellos y de los d o c u m e n -tos protocol izados en sus registros.

EDITORIAL J U R Í D I C A DE CHILE 6 0

I A T R A D I C I Ó N 1 ) 1 . 1 . O S I N M I I r . l I

Deben también dar copias, tantas i o n i o se l e s soliciten, de

las escrituras q u e hayan autorizado y de los d o c u m e n t o s que ha-

van protocol izado.

8 2 . Los notar ios d e b e n llevar los cuat ro l ibros s iguientes : e l re-

per tor io , el p r o t o c o l o y los dos índices, uno púhlii o d e <-se i ¡tu-

ras y o t ro privado de tes tamentos cerrados . r~

En el repertorio se da n ú m e r o correlat ivo y a n o t a n las escritu-

ras públicas y las protocol izac iones . El l ibro reper tor io se c ierra

diar iamente , p e r o la n u m e r a c i ó n de las anotac iones se cont inúa

hasta el t é rmino del a ñ o ca lendar io .

Las escrituras se anotan en el reper tor io y se les da el n ú m e -

ro c o r r e s p o n d i e n t e al día q u e la firma el p r i m e r o de los otor-

gantes . La a n o t a c i ó n d e b e expresar : la f echa ; el n o m b r e de las

partes o torgantes , a m e n o s q u e sean más de dos, pues en este

caso se indica el n o m b r e de los dos pr imeros seguido de la ex-

presión "y otros" ; el n o m b r e del a b o g a d o redactor ; y la d e n o -

m i n a c i ó n del a c t o o c o n t r a t o .

Los notar ios d e b e n anotar en el reper tor io el día que se les

presentan los d o c u m e n t o s q u e se les pide protocolizar , esto es ,

los d o c u m e n t o s q u e se les pide agregar al final del registro. Sin

la a n o t a c i ó n e n el reper tor io la protocol izac ión n o surte e f e c t o

legal y en ella se d e b e expresar : la f e c h a en q u e se presenta el

d o c u m e n t o ; las imlii ai i o n e s necesarias para individualizarlo; el

n ú m e r o de páginas d e que < o n s l a ; \ la identidad d e la persona

q u e pide la protocol iza ! i o n I >< acuerde i el Ai t. 110 del

C . O . T . y sin per juic io d e lo dispuesto e n el Art. I 7 0 3 d e l (..(

la f echa de un instrumente < pi i vade > se < onlara , i espec io de ter-

ceros , desde su anotac ión e n el repetí p i r a los efectos de

su protocol izac ión.

2 . La extensión, firma v autorización ele las escrituras

8 3 . Las escrituras se e x t i e n d e n , s e fuman por las partes y se au-

torizan por el notar io e n hojas sueltas que en el lengua je profe-

sional se d e n o m i n a n "la matriz". Las hojas de la matriz e|iie constituyen cada escr i tura se j u n -

tan unas a otras p o r el orden n u m é r i c o q u e a ésta le haya co-

\ 01 EDITORIAL JURÍDICA DE CHILE

MANUAL DE ESTUDIO 1>K TÍTULOS

r respondido en el repertor io , y de esta m a n e r a se forma el Proto-

colo o Registro, que debe empastarse cade dos meses a lo menos.

U n a vez empastado, el p r o t o c o l o es un l ibro que no p u e d e t e n e r más de quinientas fojas, inc lu idos los d o c u m e n t o s proto-colizados que se agregan al final.

Cada foja se n u m e r a en su p a r t e superior en letras y n ú m e -ros, y cada u n a d e b e ser sellada y r u b r i c a d a p o r el notar io .

Cada l ibro p r o t o c o l o lleva un índice de las escrituras y do-c u m e n t o s protocol izados que c o n t i e n e .

84. Las escrituras d e b e n e x t e n d e r s e , o sea, p o n e r s e por escri to " e n id ioma castel lano y estilo c l a r o y preciso^, según o r d e n a el Art. 4 0 4 del C.O.T. , que también prescr ibe q u e sólo se p u e d e n e m p l e a r palabras de otro id ioma q u e se usen g e n e r a l m e n t e o sean términos de una d e t e r m i n a d a c iencia o ar te .

La misma n o r m a p r o h i b e el u s o de abreviaturas, de cifras y de otros signos que n o sean caracteres de uso corr iente .

Las adic iones , e n m e n d a d u r a s , inter l ineaciones , raspaduras y demás a l terac iones d e b e n ser salvadas p o r el notar io al final de lo escrito, a n t e a d e la firma de l ( , s o torgantes , y sin esta nota "se tendrán poi n o < u ritas" (C.O.T. Art. 411).

85. Kn el eiK abi / . . m i . .1. la eS< ritura se expresa : el lugar v le , b. i d< ,u . a . , , � . n i , . , i I 1 1 , a , . I " e v domici l io del notar io au-

i <,i izante; J la Idi ntifll !<' lo" c o m p a r e c i e n t e s , i n d i c a n d o su nombre, nacionalidad i itado i ivil, profes ión, domici l io y cé-dula d e idenüdad salvo qm si n a le de extran jeros o de chi le-nos radit a d o s e n el i t«nj( ro, q u i e n e s p u e d e n acred i tar su i d e n t i d a d i on .1 pasapo I Míenlo de i d e n t i d a d con el que

se les permit ió ingresa! al pa ís El c o n t e n i d o de la esc i u n í a se- ex t iende c o n arreglo a las ins-

t rucc iones verbales o escritas de las partes otorgantes . Só lo p u e d e n extenderse- en base a mininas firmadas por al-

gún abogado , las escrituras de- const i tución, modif icación, res-ci l iación o l iquidación de- sociedades; de- l iquidación de socie-d a d e s c o n y u g a l e s y p a r t i c i ó n ele b i e n e s ; y de c o n t r a t o s de t ransacc ión. El notar io debe dejar constanc ia en la escritura del n o m b r e del abogado o d a . lor de la minuta. "La omisión de esta exigencia no afectara la val ide/ de la escritura" (C.O.T. Art. 4 1 3 ) .

L A T R A D I C I Ó N D E I I > S I N M I ' l 111 K N

86. C o o r d i n a n d o varias disposiciones del < . .digo O r g á n i c o e s posible es tablecer q u e la firma de las e s i i [turan publn a s esia r í -

gida por los principios siguientes: 1B. Las escrituras d e b e n firmarse por todi i| IUI l >i< il gantes, Los q u e saben y p u e d e n firmar lo hacen por si mismos P5i

los que n o saben o no pueden firmar, firma a su ruego o l ro < ili ,i gante que no tenga un interés c o n t r a r i o o una leí reí a persona

Ll o torgante que no firme') d e b e p o n e r la impiesmu di .11 pulgar d e r e c h o , o del izquierdo en su defec to , junto a I . . Rima del que la puso a r u e g o de él. El notar io d e b e deja 1. de e s l e h e c h o .

2". S i e m p r e que a lguno de los otorgantes o el notar io lo exi jan, los o torgantes d e b e n dejar su impresión digital al lado de su f irma.

3°. Para firmar d e b e usarse t inta fija o pasta inde leb le . 4" . Las escrituras se fechan y anotan en el reper tor io el día

q u e las f irma el p r i m e r o de los o torgantes . 5 " . No es preceptivo que todos los otorgantes f irmen en un

mismo acto ni el mismo día, pero : a) el o torgante q u e es tampó su firma p u e d e ret irarla unila-

te ra lmente mientras no haya firmado n ingún o t r o de los c o m -parec ientes ;

b ) no se cons idera pública o autént ica la escritura que no la firmen todos sus otorgantes d e n t r o de los sesenta días siguien-tes al de su anotac ión en el reper tor io .

i')". Transcurridos dos meses desde la fecha de cierre del pro tocólo respectivo, el notario debe certíf icar las escrituras que han quedado sin efecto por no haberlas suscrito lodos los otorgantes.

87. La so lemnidad que caracter iza y da exis tencia a las escribí ras públicas es la autorización del notar io ante el cual se han otorgado.

1.1 notario sólo puede autorizar las escrituras una vez que es tan completas y han sido firmadas por todos los comparec ientes

1.1 notario d e b e firmar a c o n t i n u a c i ó n de los otorgantes \ rubr icar y sellar todas las fojas de la matriz. Además d e b e inutl lizar con su firma y sello el reverso no escrito de la hojas.

Al autorizar la escritura el notar io d e b e indicar eT n i i m e i o c o n el q u e la a n o t ó en el reper tor io .

M A N U A L D E E S T U D I O D E l i l i l í ) S

3 . La dación de copias

88. Las escrituras q u e d a n agregadas al p r o t o c o l o , q u e el nota-rio d e b e empastar cada dos meses a lo m e n o s , salvo que la Cor-te de Apelaciones le autorice a empastar por períodos superiores.

Los títulos se f o r m a n c o n copias autorizadas de las escrituras.

La dación de copias de las escrituras está regida por las nor-mas siguientes:

1 Q . Los notar ios están obl igados a dar todas las copias q u e se les soliciten.

2 a . Los notar ios sólo p u e d e n dar copias íntegras de las escri-turas, salvo que la lev o el juez les o r d e n e otra cosa.

3 Q . En las copias d e b e expresarse que "son tes t imonio fiel de su or ig inal " y llevar la fecha , firma y sello del fun c i on a r i o auto-rizante.

4 a . Sólo pueden autorizar las copias el notar io ante el cual se otorgó la escritura, el que le subroga o sucede legalmente en él cargo o el archivero a cuyo cargo q u e d ó el protoco lo respectivo.

5 a . No se p u e d e n dar copias mientras n o se hayan pagado los impuestos q u e c o r r e s p o n d a n .

Los notarios deben entregar al archivero judicial de su jurisdic-ción los protocolos que tengan m a s de un a ñ o desde la lecha de cierre y los índices de las escrituras que tengan más de diez años.

4 . La nulidad y la falta de valor legal de las escrituras

89. Para q u e la inscr ipción sea válida se r e q u i e r e un título váli-d o ; y para q u e éste lo sea se r e q u i e r e q u e sean válidos el contra-to y la escritura en q u e se o t o r g ó .

El c o n t r a t o es nulo a u n q u e r e ú n a aquellas cosas que son de su esencia , si es nula o c a r e c e de fuerza legal la escritura en que se o torgó , c u a n d o la ley ex ige esta so lemnidad. Las partes pue-den h a b e r convenido en el i n m u e b l e y en su prec io , y en todas las cláusulas del contra to , p e r o la compraventa n o se reputará perfecta si la escritura es nula.

90. D e a c u e r d o a lo dispuesto en el Art. 4 1 2 del C.O.T. , las es crituras públicas son nulas:

L A T R A D I C I Ó N D E L O S I N M U E B L E S

./ i ,� ) ^ 9 l f U c o - f M u b r b C Q /

1". C u a n d o los o torgantes n o h a n acredi tado su ident idad c o n la cédula de ident idad o, si p r o c e d e , c o n el pasaporte o do-c u m e n t o de ingreso al país.

2 S . C u a n d o n o están firmadas p o r todos los c o m p a r e c i e n t e s

y por el notar io autor izante . 3 f i . C u a n d o c o n t i e n e n disposiciones a favor del notar io , de

s u cónvuge, ascendientes , d e s c e n d i e n t e s o h e r m a n o s .

91. De c o n f o r m i d a d c o n el Art. 4 2 6 , las escrituras carecen de fuer-

za legal y no se consideran públicas o, auténticas, y p o r cons iguiente n o p e r f e c c i o n a n el ac to o contra to , en los siguientes casos:

l e . C u a n d o n o se i n c o r p o r a n al p r o t o c o l o . 2 e . Si a lguno de los c o m p a r e c i e n t e s n o supo o no pudo fir-

mar y este i m p e d i m e n t o n o se salvó en la f o r m a prescri ta : firma a r u e g o de un tercero , impresión digital del o t o r g a n t e y cons-tancia del notar io .

3 e . Si n o se puso p o r escri to en castel lano.

4 9 . Si para firmar los c o m p a r e c i e n t e s y e l 'no tar io n o usaron

tinta fija o pasta inde leb le . 5 a . Si todos los comparec ientes n o firmaron d e n t r o de los se-

senta días siguientes a la fecha de la anotac ión en el repertor io . ()". C u a n d o f u e r e n a u t o r i z a d a s p o i u n a p e r s o n a q u e no sea

el notar io , o p o r un notar io incompetente , s u s p e n d i d o o inha-bil itado.

02. Diversas disposiciones l e g a l e s pi c s r i i b e n qui los n< i lar ios n o

p u e d e n autorizar ni dar copias de las es< rituras, ni los conserva-d i i r e s inscribirlas, si n o s e h a n p a g a d o los impu< .n is ( o í r e s p o n -

dientes . De a c u e r d o c o n el Art. I OS d e l < < M ligo 11 ihutario, la infrac-

c i ó n de las obl igaciones tribulai ias n o pi < M I I K e la nulidad d e los actos y contratos , sin peijuic io d e la o .| s a h i l i d a d cine corres-p o n d a a los contr ibuyentes o loi Vi | M i I Ivos ministros de fe .

5 . Las escritums Otorgadas en el extranjero

93. De a c u e r d o c o n el Ai i I (i < leí ( ¡ . C , "los bienes situados en Chi-

le están sujetos a las leyes , tul, mis. aunque sus dueños sean extranjeros

I

MANUAL DE ESTUDIO DE IÍTULOS

v no midan en Chile"; sin per ju ic io , según lo establec ido en el in-ciso segundo de esa disposición, "de las estipulaciones contenidas

en los contratos otorgados válidamente en país extraño".

Por cons iguiente , para q u e sea válida la compraventa conve-nida en el e x t r a n j e r o de b i e n e s raíces situados en Chi le , se re-quiere q u e n o falte n i n g u n o de los requisitos q u e la ley c h i l e n a prescribe para la perfecc ión del contrato; entre ellos, que se otor-gue por escritura pública.

De a c u e r d o c o n el Art. 17 de d icho Código , la forma de los instrumentos públ icos , esto es , sus s o l e m n i d a d e s externas , se determina p o r la ley del país e n que se o torgan . L o que corres-ponde p r o b a r en Chile es su autent ic idad, esto es, el "hecho de

haber sido realmente otorgados y autorizados por las personas y de la

manera que en los tales documentos se exprese".

La a u t e n t i c i d a d de las escr i turas públ icas se acredi ta m e -diante su legalización, r e g l a m e n t a d a en varias disposic iones : los artículos 3 4 5 y 3 4 7 del C.P.C., el N B 5 del Art . 4 2 0 del C.O.T . , y los ar t ículos 6 3 y 6 4 del R e g l a m e n t o del Reg is t ro Conservato-rio; q u e en síntesis e s t a b l e c e n :

l 9 . Las escrituras otorgadas en el e x t r a n j e r o d e b e n presen-larse debidainei i le legalizadas.

I a legalización consiste e n acreditar la ve rae idad o autenti-c i d a d d e la I n i n a de l l i im l o n a i i o q u e a u l o i i z a la escrilura, i n e -

dia u l e el a t e s t a d ) i d e LUÍ a g e n t e d ip l í i m á t i c o O consular c h i l e n o

arredi lado e n el p a í s d o n d e se o t o i g o la es . m u r a . Estos agen-tes chi lenos e x i g e n q u e la l a del luí i i .n io autorizante del instrumento sea previamente a u n ntil .i< I.i p o r e l Ministerio de Asuntos Exter iores de e s e p a r ,

2 a . La autenticidad de la firma de Id agentes chilenos en el ex-tranjero debe certificarse en ( h i l e poi el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile, trámite que realiza el o h , i.il d e legislaciones del departamento consular de ese ministCI l< i, incluso cuando la es-critura se otorgó ante el cónsul de Chile en el exterior.

3". Las escrituras extendidas en lengua e x t r a n j e r a deben hacerse traducir por un traductor oficial de los qt i, I na dicho ministe-rio o por un perito nombrado al efecto por el juez competente .

C u a n d o n o fuere posible legalizar el instrumento por las au-toridades diplomáticas o consulares , su legalidad y autent ic idad d e b e s e r declarada p o r decre to judicial.

E D I T O R I A L JURÍDICA d e C H I L E 66


94. F i n a l m e n t e , hay q u e des tacar q u e el N a 5 del Art . 4 2 0 del C .O.T . r e c o n o c e valor de i n s t r u m e n t o s públ icos a los otorga-dos e n el e x t r a n j e r o q u e sirvan p a r a o t o r g a r escr i turas en Chi-le , c u a n d o el i n s t r u m e n t o y su t r a d u c c i ó n o f i c ia l h a n s ido protoco l izados e n el regis tro d e u n n o t a r i o .

P Á R R A F O 4 a

L A I N S C R I P C I Ó N C O N S E R V A T O R I A

Sección I

P R I N C I P I O S G E N E R A L E S

95. C u a n d o en d i c i e m b r e de 1 8 5 5 se p r o m u l g ó el Código Civil

n o exist ía un registro de la p r o p i e d a d y el d o m i n i o de los bie-

nes raíces n o era un d e r e c h o inscri to . Só lo h a b í a u n registro bá-

sico de h ipotecas y de censos . Según se expl ica en el Mensa je c o n el que se propuso el pro-

yecto de Código al C o n g r e s o , el Registro Conservator io de Bie-n e s R a í c e s se ins t i tuyó c o m o u n a n o v e d a d ; c o n s i s t e n t e e n disponer que la tradición del d o m i n i o y de los d e m á s d e r e c h o s reales const i tuidos sobre i n m u e b l e s sólo podría e fectuarse p o r la inscr ipción del título. A ú n m a s . q u e sin iiis. n p . ion n a d i e p o -

dría adquirir la posesi,>n d e e s t o s , ni los h e r e d e r o s p o d r í a n dis

p o n e r de los adquir idos poi IUI esión pOI i ausa de m u e i te. Así se dispuso en los art ículos 6 8 6 , 6 8 8 y 7 2 4 .

96. El codi f i cador no o b l i g o a i o d o p i o p i e i . u i o a inscribir y j u s -tificar previamente la realidad v valor d e sus títulos; p e r o insti-tuyó la i n s c r i p c i ó n c o m o u n a solemnidad insust i tuib le p a r a adquirir entre vivos el d o m le los inmuebles , d isponer cic-los hereditar ios y validaí . m i . l e í . . i o s los adquir idos por pres-cr ipc ión . E n su virtud, p u d o prever q u e al c a b o de c ierto nú-m e r o de años todas las propiedades estarían inscritas y se llegaría a una é p o c a en q u e "inscripción, posesión y propiedad serían térmi-

nos idénticos".


M \ \ l \ [ 1)1 1 S I I I I I I I I ( ) S

9 7 . l a institución de la inscr ipción conservator ia se estructuró c o m o u n a unidad c o n c e p t u a l o r g á n i c a sujeta a n o r m a s que si b ien , c o m o ya se e x p l i c ó , 1 0 de jan vigentes los d e r e c h o s del ver-d a d e r o propie tar io , prueban la posesión y resguardan el domi-nio q u e al p o s e e d o r se le p r e s u m e .

En síntesis , esas n o r m a s de l C ó d i g o Civil d i s p o n e n lo si-g u i e n t e :

l 2 . La tradición del d o m i n i o y de los demás d e r e c h o s reales sobre i n m u e b l e s d e b e efectuarse p o r la inscr ipción del título en el Registro del Conservador (Art. 6 8 6 ) .

2 a . S i e m p r e q u e se transfiere un d e r e c h o antes inscrito d e b e m e n c i o n a r s e la p r e c e d e n t e inscr ipción en la nueva (Art. 6 9 2 ) .

3 a . C o n t r a un título inscrito n o t iene lugar la prescr ipc ión adquisitiva de los b ienes raíces, s ino en virtud de o t ro título ins-cr i to ; y la prescr ipción n o empieza a c o r r e r sino desde la ins-cr ipc ión del segundo (Art. 2 5 0 5 ) .

4 a . La posesión de los bienes raíces sólo puede adquirirse por inscr ipción en el Registro del Conservador (Art. 7 2 4 ) .

5 S . La posesión de los d e r e c h o s inscritos se prueba por la ins-cr ipción y mientras é s t a s u b s i s t a n o es a d m i s i b l e n inguna prue-ba de posesión p a t a impugnarla, con tal que haya durado un a ñ o c o m p l e t o (Art. 9 2 4 ) .

6 S . Para que c e s e la p o s e s i ó n inscrita es necesar io que la ins-cr ipción se ( a m e l e . Mientras subsista la inscr ipción, el que se apodera de l inmueble no adquiere posesión de él ni pone tér-m i n o a la posesión existente (Art. 7 2 8 ) . Será un m e r o tenedor .

7-. Las inscripciones sólo p u e d e n cancelarse por voluntad de las partes, por d e c r e t o judic ia l o p o r una nueva inscripción en q u e el p o s e e d o r inscrito transfiere su d e r e c h o a o t ro (Art. 7 2 8 ) ; y los conservadores n o p u e d e n cance lar ninguna inscripción de of ic io (Art. 92 del R e g l a m e n t o ) .

8'-. La sentencia judicial que declara adquir ido p o r prescrip-c ión un bien raíz h a c e las veces de escritura pública, pero no vale c o n t r a terceros sin la c o m p e t e n t e inscripción (Art. 2 5 1 3 ) .

9". Si el q u e d e b e un i n m u e b l e ba jo condic ión lo e n a j e n a o lo grava con hipoteca , censo o servidumbre, n o p o d r á resolver-

1 0 Véase supra N e 17.

\A TRADICIÓN DE LOS INMUt BLES

se la e n a j e n a c i ó n o gravamen sino c u a n d o la c o n d i c i ó n consta-

ba en el título respectivo, inscrito u otorgado poi escritura pú-

blica (Art. 1 4 9 1 ) .

1 0 s . L a resolución p o r n o h a b e r s e pagado el p r e c i o n o da

d e r e c h o al v e n d e d o r cont ra terceros poseedores s i n o . l i a n d o la

obl igac ión constaba en el título inscri to (Art. 1 8 7 6 ) .

1 1 " . El poseedor se reputa dueño mientras otra persona no justifica

serlo {Art. 7 0 0 inc . 2 a ) .

Sección II

E L R E G I S T R O CONSERVATORIO D E B I E N E S RAÍCES

1 . Reglas generales

98. El R e g l a m e n t o para la O f i c ina del Registro Conservator io

de B ienes Raíces se a p r o b ó por un d e c r e t o s u p r e m o de j u n i o

de 1857 , que p r á c t i c a m e n t e no ha sido modif icado y al que se

le r e c o n o c e r a n g o y efectos de ley. El r e g l a m e n t o recog ió el pr inc ip io de h a c e r públ ica la pro-

piedad de la t ierra y el registro se organizó p o r un o r d e n perso-nal , subjetivo y n o real . Las inscr ipc iones se e fec túan referidas al n o m b r e de los o torgantes del t í tulo; y los títulos se inscr iben sucesivamente según el orden de su presentac ión . Ningún in-m u e b l e t iene un f o l i o o p r o t o c o l o individual d o n d e deban re-gistrarse todos los t í t u l o s v d e m á s a n i e i ( d e n l e s que le a fec ten .

Las l imitac iones de este sistema se agravan porque los registros son anuales , lo m i s m o q u e SUS fndií es, que además siguen el or-d e n alfabét ico del n o n i b i e d e las p a r l e s .

99. El Registro Conservan n l< i de Bienes Raíces está a cargo de un func ionar io auxilia) d e la Administración de Jus t i c ia d e n o -m i n a d o "conservador", q u e está regido por el párrafo 8 del T í tu-lo XI del Código O r g á n i c o d e l i ibunales (Arts. 4 4 6 y ss.) y está somet ido a la jmisclic�< ion < o n e < tiva y disciplinaria de la Cor te de Apelac iones respectiva ( C . O . T . Art. 5 3 9 ) .

Los conservadores i M i n i s t r o s de fe públ ica y t ienen a su cargo el Registro de b ienes Raíces y los demás q u e el legislador ha establee ido postei ioi m e i i l e : el de c o m e r c i o , el de minas, los

M \ \ l \ l 1)1 I S I I | ) | ( ) D I - M U I O S

de aguas y los d e prenda . Hasta h a c e a lgunos a ñ o s tenían tam-b ién a su cargo el de vehículos motor izados , q u e se traspasó al Servicio del Registro Civil.

1 0 0 . Los conservadores t ienen jur i sd icc ión territorial en la co-m u n a o agrupac ión de c o m u n a s del respectivo j u z g a d o de le-tras; y los títulos d e b e n inscribirse en el registro de la c o m u n a e n q u e esté ub icado el i n m u e b l e . Si por su si tuación éste perte-n e c e a varias c o m u n a s , la inscr ipción debe hacerse en el regis-tro de cada u n a d e ellas.

1 0 1 . La n o r m a g enera l es q u e las f u n c i o n e s d e conservador le c o r r e s p o n d e n al notar io de la respectiva c o m u n a o agrupac ión de c o m u n a s . Si e n ese terr i torio jur i sd icc iona l hay un solo nota-rio, él lleva el Registro Conservator io de B ienes Raíces y todos los d e m á s indicados antes . Si hay dos o más notar ios , u n o lleva el Registro de B ienes Raíces y o t r o el de C o m e r c i o , según la dis-t r ibución q u e le c o r r e s p o n d e h a c e r al Pres idente de la Repúbli -c a de esos dos y d e los d e m á s registros.

Previo i n f o r m e favorable d e la C o r t e d e A p e l a c i o n e s res-pect iva , el P r e s i d e n t e d e la R e p ú b l i c a p u e d e s e p a r a r los car -gos d e n o t a r i o y c o n s e r v a d o r , y t a m b i é n d i s p o n e r la división del t e r r i tor io jur isdicc ional s e i v i d o p o r u n c o n s e r v a d o r c u a n -do esté f o r m a d o | m a a g r u p a c i ó n de c o m u n a s . Estas reso-l u c i o n e s se a p r u e b a n p o r d e c r e t o s d i c t a d o s p o r el M i n i s t r o de J u s t i c i a p o r o r d e n del P r e s i d e n t e , q u e se publ i can en el D i a r i o Of i c ia l , p e r o n o q u e d a n i n c o r p o r a d a s al C ó d i g o Or-g á n i c o d e T r i b u n a l e s .

Este - Código sólo establece q u e habrá un conservador para las c o m u n a s de Valparaíso y J u a n F e r n á n d e z y o t r o para la de Viña del Mar; y fija las normas cine rigen el Registro Conserva-torio c o n asiento en la c o m u n a de Sant iago para el servicio de todo el terr i torio jur i sdicc ional de la Corte de Apelac iones de Sant iago.

El Pres idente de la Repúbl ica reorganizo el Registro de Bie-nes Raíces de Santiago p o r el D.F.L. N s 2 4 7 , de mayo de 1 9 3 1 , en el cual , para lograr "la a tenc ión oportuna tapida \ ef ic iente del públ ico" , dispuso q u e este registro conservator io constitui-ría un solo oficio desempeñado por tres funcionarios: e l Conservador

IA TRADICIÓN DE LOS INMUEBLES

de la Propiedad , q u e t iene a su c a r g o el reper tor io y los regis-

11 os de c i iniercio y aguas; el Conservador de Hipotecas , y el Con-

servador de- P r o h i b i c i o n e s y Gravámenes , que t iene a su cargo

los registros d e p r e n d a .

102. Los conservadores d e b e n f u n c i o n a r "en lugar seguro y có-

m o d o " y llevar los l ibros siguientes: 1". El Repertorio, para anotar los títulos que sc> les presenten .

2". Los tres registros parciales: el Registro de Propiedad; el Re-

gistro de Hipotecas y Cravái/ienes, v el Registro de Interdicciones y Pro-

hibiciones de Enajenar.

3 a . Los dos índices: U n índice a l fabét ico de cada registro par-cial y el índice genera l , también por orden alfabético, que se for-m a a m e d i d a q u e se van h a c i e n d o las inscr ipc iones en los tres registros parciales . En a m b o s índices d e b e anotarse el n o m b r e v apell idos de los o torgantes , el n o m b r e y/o ubicac ión del in-mueble , la naturaleza del contra to o gravamen y la cita de la foja v el n ú m e r o d e la inscr ipc ión.

T o d o s los l ibros y regis t ros c o n s e r v a t o r i o s son a n u a l e s , d e

m o d o q u e e m p i e z a n y c o n c l u y e n c o n el a ñ o , m e d i a n t e cert i -

ficados esc r i tos p o r el c o n s e r v a d o r al a b r i r y c e r r a r c a d a li-

b r o . Los registros son públicos y están ba jo la responsabil idad per-

sonal del conservador, q u e está obligado "a dar cuantas copias y

certificados se le pidan, judicial o extrajudiciahuente, atina de lo i/ue

consta o no consta de sus registros" ( R e g l a m e n t o Ai t. 5 0 ) . P o r con-siguiente a cualquiera le está permit ido consuli .u los registros conservator ios en la of ic ina del conservado! \ l o m a r los apun-tes q u e c r e a c o n v e n i e n t e s (Reglamento \ii 19).

1 0 3 . Fas inscripciones se rrq n presentando c o p i a del título. \ L a copia d e b e ser áuténtii a < > s e a . autorizada p o r el c o m p e -

tente f u n c i o n a r i o c o n las solemnidades legales. Si se trata d e u n a escritura pública, la copia d e b e darla el

notar io autor izante , el que le subrogue o suceda l ega lmente en el cargo o el archivero a < u\<> < argo esté el p r o t o c o l o respectivo (C .O.T . Art. 4 2 1 ) . Si la esc i iluta ha sido otorgada e n país extran-

j e r o , la copia se tendrá p o r autént ica c u a n d o se p r e s e n t e debi-d a m e n t e l e g a l i z a d a d le se o t o r g ó , a n t e e l r e s p e c t i v o

EDITORIAI 1URIDICA DE CHILE

Consulado de Chi le , y aquí , en el Minister io de .Relac iones Ex-ter iores . 1 1

Las sentenc ias judic ia les d e b e n presentarse c o n cert i f icado de e jecutor ia y autorizadas p o r el secretar io del tr ibunal .

Verificada la inscripción, los títulos se devuelven al interesado.

1 0 4 . Por otra parte , en c u m p l i m i e n t o de lo o r d e n a d o por el Ser-vicio de Impuestos In ternos en la Reso luc ión N 9 4 . 5 5 4 , publica-da e n el Diar io Ofic ia l del 4 de o c t u b r e de 1996 , c u a n d o se solicita la inscr ipc ión de la e n a j e n a c i ó n de un b i e n raíz, a la co-pia de la escri tura d e b e a c o m p a ñ a r s e el F o r m u l a r i o N Q 2 .890 de "Dec larac ión sobre e n a j e n a c i ó n e inscr ipción de b ienes ra íces" .

Este formular io se le p r e s e n t a al conservador firmado p o r el notar io autorizante de la escr i tura. C u a n d o n o hay escritura, c o m o e n la sucesión p o r causa de m u e r t e , en la resolución ad-ministrativa de s a n e a m i e n t o de la p e q u e ñ a p r o p i e d a d o en las sentencias judic ia les , es el conservador quien c o m p l e t a el for-mular io .

Los conservadores d e b e n al Se i -v ic io , dentro de los pri-

meros diez días d e < a i la mes, loa formularios correspondientes a todas las i n s c r i p c i o n e s d e d o m i n i o piacl icadas e l mes anterior.

105 . Los interesados p u e d e n p e d n la m�,< u p e i o n por s í mismos o p o r m e d i o de su r e p r e s é n t a m e lega l o convenc iona l .

La inscripción es la m a n e r a d e el<-< i n . n la tradición del do-min io y de los demás derechos reales sobre icbles; y la tradi-c ión para que sea válida requiere la voluntad e i menc ión de las partes. Por eso, cuando se pide la inst ri] le un título trans-laticio del domin io o de algún otro dereí ho 1 eal es necesario q u e

las partes mismas o sus representantes li i la anotación en el repertor io , a m e n o s que en el título m i s m o le hubiere facultado a u n o de los otorgantes o a u n tercero p a n requerir la inscrip-ción p o r sí solo (Reglamento Art. 7 8 ) . És ta e s la razón de la cláu-sula s a c r a m e n t a l p o r la cual se faculta al p o r t a d o r de c o p i a autorizada de las escrituras para requerir y Brmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones q u e p r o c o l.n i

1 1 Véase supra N o s 93 y 94.

iDiioHiAi JURÍDICA D E C H I L E 72

Si en la escr i tura n o se facul tó al p o r t a d o r para requer i r la inscr ipc ión de u n t í tulo translaticio y ésta la pide el a p o d e r a d o o representante legal , él d e b e presentar el t ítulo de su m a n d a t o o representac ión ( R e g l a m e n t o Art. 6 1 ) .

En el caso de la c o m p r a en r e m a t e jud ic ia l , la escri tura la subscr iben el j u e z , c o m o r e p r e s e n t a n t e legal del vendedor , y el r e m a t a n t e , que "se e n t e n d e r á autor izado (. . .) para requer ir y firmar p o r sí solo la inscr ipción e n el conservador, aun sin m e n -c ión expresa de esta facul tad" (C.P.C. Art. 4 9 7 ) .

En las inscripciones de los otros títulos, o sea, de los n o trans-laticios, basta c o n presentar copia autént ica de los mismos, c o m o o c u r r e c o n los a r r e n d a m i e n t o s y c o n los e m b a r g o s cuya inscrip-c ión r e q u i e r e n los receptores .

2 . La anotación en el repertorio

106. El conservador debe anotar en el R E P E R T O R I O todos los títulos cuya inscripción se le solicite, según el orden de su presentación.

A c a d a título se le da un n ú m e r o correlat ivo y su a n o t a c i ó n d e b e m e n c i o n a r : el n o m b r e y apel l idos de la p e r s o n a que soli-cita la inscr ipc ión; la naturaleza del ac to o c o n t r a t o ; lá clase de inscripción que se pide; el l ibro-registro parcial en q u e ésta d e b e efectuarse ; y la h o r a , día y m e s de la presentac ión .

" El conservador " e n n i n g ú n c a s o " de jará de a n o t a r en el re-per tor io el t ítulo que se le presente para ser inscr i to . Así lo dis-p o n e el Art. 15 del R e g l a m e n t o .

Esta a n o t a c i ó n es presuntiva y caduca a los dos meses de su fecha , si n o s F c o ñ v í e r t e e n inscr ipc ión.

Si la a n o t a c i ó n se convier te e n inscr ipción, esto es, si el títu-lo se inscr ibe, la inscr ipción surte " todos los e fec tos de tal des-d e la f e c h a d e la a n o t a c i ó n , sin e m b a r g o d e c u a l e s q u i e r a d e r e c h o s que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la o tra" ( R e g l a m e n t o Art. 17) .

l a Corte S u p r e m a h a r e c o n o c i d o e l d e r e c h o pre ferente a inscribir que conf iere re troact ivamente la anotac ión en el re] tei torio; p e r o l ambiérTha"Yesue l t^qüé"esa a n ó f a c i o n l o l o le coñ-c e d e al a d q u i r e n t e u n d e r e c h o p r e f e r e n t e c u a n d o s e b . i c o n v e n i d o e n inscr ipción. Por cons iguiente , el c o n s e r v a d o , n<>

73 E D I T O R I A I J U R Í D I C A I H i m u

MANUAI.DK ESTUDIO DE TÍTULOS

c o m e t e r í a falta si r ehusa la i n s c r i p c i ó n p o r haberse inscrito u n e m b a r g o o u n a p r o h i b i c i ó n j u d i c i a l en el intervalo q u e m e d i a e n t r e la a n o t a c i ó n presunt iva y e l m o m e n t o en q u e , subsanado el reparo , se le presenta n u e v a m e n t e el t í tulo, p o r q u e esa a n o -tación n o se convirt ió en i n s c r i p c i ó n .

1 0 7 . El rol del conservador es pasivo y está obl igado a a n o t a r en el Reper tor io todos los títulos q u e se le presenten ; y, de acuer-do c o n el Art. 13 del R e g l a m e n t o , sólo puede rehusar la inscrip-c ión c u a n d o , en algún sentido, es legalmente inadmisible.

P o r cons iguiente , el c o n s e r v a d o r d e b e r á rechazar la inscrip-c ión si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absoluta-

mente o si no contiene las designaciones legales para su inscripción; por

ejemplo, si la copia que se presenta no es auténtica; si la cosa a que se

refiere el título no es inmueble o no está situada en su territorio jurisdic-

cional. ("La falta absoluta en los títulos de a lguna de las desig-n a c i o n e s legales , sólo p o d r á l l e n a r s e p o r m e d i o de escr i tura públ i ca" se o r d e n a más a d e l a n t e e n el Art. 8 2 ) .

E n general , el conservador só lo p u e d e y d e b e rechazar la ins-cr ipc ión c u a n d o el t í tulo q u e se le presenta t i ene un vicio o de-fecto o s t e n s i b l e .

1 0 8 . Al conservador se le pueden presentar para su inscripción dos o más títulos de igual naturaleza r e l e í idos al m i s i n o inmueble.

Si la presentac ión es s imul tánea , hará u n a so la anotac ión e n el R e p e r t o r i o . Si se le p r e s e n t a n suces ivamente , los anotará se-p a r a d a m e n t e , según su o r d e n d e presentac ión .

Si se p r e s e n t a n s i m u l t á n e a m e n t e dos c o n t r a t o s h i p o t e c a -r ios , se h a r á u n a sola i n s c r i p c i ó n c o n j u n t a d e los dos. Si se p r e s e n t a n s u c e s i v a m e n t e , c a d a h i p o t e c a se i n s c r i b i r á separa -d a m e n t e s e g ú n su o r d e n de p r e s e n t a c i ó n ( d e a c u e r d o c o n el Art. 2 4 7 7 del C . C , "las h i p o t e c a s de una m i s m a f e c h a q u e gra-van u n a m i s m a finca p r e f e r i r á n u n a s a o t ras e n el o r d e n d e su i n s c r i p c i ó n " ) .

Si p o r los c o n t r a t o s q u e se p r e s e n t a n a i n s c r i p c i ó n el mis-m o d u e ñ o del i n m u e b l e lo v e n d i ó a personas dist intas, el c o n -servador r e h u s a r á la i n s c r i p c i ó n si los t í tulos se le p r e s e n t a n s i m u l t á n e a m e n t e . Si la inscr ipc ión d e u n a venta se solicita des-I q u e u n o d e los c o m p r a d o r e s ya h a i n s c r i t o su t í tulo , el

7 4

IA T R A D I C I Ó N DE LOS INMUEBLES

c o n s e r v a d o r r e h u s a r á la s e g u n d a inscr ipc ión hasta q u e la c o n -

t i e n d a se resuelva j u d i c i a l m e n t e . D e a c u e r d o c o n e l Ar t . 1 8 1 7

de l C . C , el o r d e n d e p r e f e r e n c i a es e l s i g u i e n t e : el c o m p r a -

d o r q u e e n t r ó e n p o s e s i ó n m a t e r i a l se rá p r e f e r i d o al o t r o ; si

el v e n d e d o r les e n t r e g ó a los d o s , se p r e f e r i r á al q u e se le e n -

t r e g ó p r i m e r o ; y si n o se le e n t r e g ó a n i n g u n o , e l t í tu lo m á s

a n t i g u o p r e v a l e c e .

El conservador también d e b e r á rechazar la inscr ipción cuan-

d o la venta aparezca o torgada p o r persona q u e según el regis-

t ro n o sea e l d u e ñ o o actual p o s e e d o r inscr i to del i n m u e b l e

( R e g l a m e n t o Art. 1 4 ) .

109 . Si el conservador rehusa la inscr ipc ión, la parte per judica-

da c o n su negativa t iene tres o p c i o n e s :

l s . Puede desisürse de la inscripción y reürar el t ítulo. Al efec-

to d e b e r á firmar el reper tor io para de jar sin e fec to la a n o t a c i ó n

presuntiva ( R e g l a m e n t o Art. 7 4 ) .

2 S . J?uede subsanar el r eparo h e c h o p o r el conservador y la

a n o t a c i ó n se convier te en inscr ipc ión.

3 9 . P u e d e ocurr i r ante el j u e z de letras para q u e éste o r d e n e

h a c e r la inscr ipc ión, sin más trámite q u e el de pedir i n f o r m e al

conservador ( R e g l a i u e n l o Art. 18) . Esta gestión judic ia l , q u e regulan los artículos 1 8 , 1 9 y 2 0 del

R e g l a m e n t o del Registro Conservator io , n o constituye u n a con-t ienda ent re partes ; y en este sent ido seria un ac to j u d i c i a l n o c o n t e n c i o s o en los términos d e b í i i d o s poi el Ai l. S I 7 d e l C . P . C , de a c u e r d o con el cual lo son a q u e l l o s "que \egiui la ley requieren

la intervención del juez y en que no se promutvt uní tienda alguna en-

tre partes". Esta vía n o es apln a b l e a c (inflictos d e intereses e n los q u e haya c o m p r o m e t a los i leí e< l íos d e leí ceros , los q u e de-b e n venti larse e n j u i c i o seguido contra legít imo contradic tor , previo el c o r r e s p o n d i e n i e e m p l a z a m i e n t o .

Es u n procedimieni < a . m í e n l e administrativo en el q u e n o se p u e d e n resolver conflictos q u e interesen a terceros a quie-nes pueda afectar la inscripción. Ellos deben ser oídos en un pro-c e d i m i e n t o declarativa>.

Si el j u e z o r d e n a bai ei la inscripción, d e b e m e n c i o n a r s e e n

ella la resoluc ión que la o r d e n ó . Si el j u e z n iega lugar a la ins-

cr ipc ión , la resolución es apelable .

7f» E D I T O R I A L JURÍDICA D E C H I L E


3 . Los registros parciales

110. Hay títulos q u e d e b e n inscribirse y hay títulos que p u e d e n inscribirse. E n los art ículos 52 y 5 3 del R e g l a m e n t o se e n u m e -ran unos y otros .

Pues bien, para que la inscripción obligada o facultativa sea vá-lida, se requiere que el título se inscriba en el registro parcial que le corresponde. Son nulas y de ningún valor las inscripciones prac-ticadas en un registro equivocado. E n el Axt. 32 se detalla en cuál de los tres registros parciales se debe inscribir cada título.

111. Kn el Registro de Propiedad se inscr iben los títulos p o r los cuales se adquiere , transfiere o transmite la totalidad o una cuota del d o m i n i o de los b ienes raíces .

Tal es el caso de :

l 9 . Todos los títulos translaticios, c o m o la compraventa , la permuta , las d o n a c i o n e s , los apor tes e n d o m i n i o ó"lás"adjúdica-c iones .

2 Q . Las inscr ipciones prescritas por el Art. 6 8 8 del Código Ci-vil para d isponer de los inmuebles hereditar ios : la de la pose-s ión efect iva y de l t e s t a m e n t o e n su caso , la del i n m u e b l e a n o m b r e de todos los h e r e d e r o s y la de la ad judicac ión del mis-m o .

3 9 . La sentenc ia que r e c o n o c e adquir ido p o r prescr ipción el d o m i n i o sobre b ienes raíces.

112. En el Registro de Hipotecas y Gravámenes se d e b e n inscribir los d e r e c h o s d e terceros sobre e l i n m u e b l e :

1". Las hipotecas , los censos y los d e r e c h o s de habitación.

2 9 . Los d e r e c h o s de uso y usufructo y los f ideicomisos cons-tituidos sobre inmuebles .

3 Q . Los reg lamentos de c o p r o p i e d a d de los c o n d o m i n i o s . 1 2

E n el caso de los usufructos, los d e r e c h o s del usufructuario se inscr iben en el Registro d e Hipotecas y los del nudo propie-tario se inscr iben o p e r m a n e c e n registrados, según correspon-da, e n el de Propiedad .

1 2 Véase suprá N s 52.

LA TRADICIÓN DE LOS INMUEBLES

En el Registro de Hipotecas y Gravámenes pueden inscribirse:

l 9 . Los contra tos de a r r e n d a m i e n t o .

2 a . Las servidumbres.

3 a . E n genera l , todo gravamen q u e afecte al i n m u e b l e y toda

c o n d i c i ó n suspensiva o resolutoria del d o m i n i o y d e m á s dere-

chos sobre el m i s m o . El a r r e n d a m i e n t o n o c o n f i e r e al arrendatar io u n d e r e c h o

real sobre la finca a r rendada . Él sólo t iene u n a a c c i ó n personal para conservar y n o ser p e r t u r b a d o e n el g o c e de los d e r e c h o s q u e le conf ie re el cont ra to , q u e p o r regla genera l los terceros n o están obl igados a respetar.

D e acuerdo c o n el Art. 1962 del Código Civil, los terceros a quienes se transfieren los d e r e c h o s del arrendador a título one-roso sólo están obligados a respetar el arr iendo c u a n d o está otor-gado por escritura pública, exceptuados los acreedores hipoteca-rios, que únicamente d e b e n respetarlo si esa escritura se inscribió antes de la h ipoteca .

El a c r e e d o r h ipotecar io es el q u e goza de este d e r e c h o cuan-d o él m i s m o se ad judica la finca h i p o t e c a d a y paga su prec io c o m p e n s á n d o l o en todo o e n par te c o n su c r é d i t o . El t e r c e r o r e m a t a n t e n o se subroga en sus d e r e c h o s y en su c o n d i c i ó n de adquirente a t ítulo o n e r o s o , sólo q u e d a obl igado a respetar el arr iendo c u a n d o conste en escritura pública, a u n q u e n o esté ins-crita.

1 1 3 . Kn el Registro de Interdicciones y Prohiliit iones de Enajenar se

inscriben las l imitac iones e i m p e d i m e n t o s d e o i d e n l e g a l , judi-cial o convenc iona l que restringen o e m b a í a/an el d e r e c h o del

d u e ñ o a d isponer del in I >\< Kn este registro deben ins< i ibii se I a . Kl e m b a r g o de- m i Uc ¡ \ las resoluciones q u e prohi -

ben ce lebrar actos y eonl i a los i espee l o d e ellos. 2 a . Los d e c r e t o s j u d n iales que someten a interdicc ión de ad-

ministrar sus b ienes , proviso) la o def ini t ivamente, a los d e m e n -tes y a los dis ipadores ; y l< > deci « los q u e los rehabi l i tan .

3 a . Kl decreto que < ele el benefic io de separación a los acreedores del difunto < u.mdi < h u b i e r e bienes raíces e n la sucesión.

4 a . La sentencia que dei lare la quiebra d e l d e u d o r q u e " q u e -da inh ib ido de p l e n o den-e l io d e la administración de todos sus

b i e n e s presentes , salvo aquel los q u e sean i n e m b a r g a b l e s " (Ley de Quiebras Art. 64 ) .

El d e m e n t e es absolutamente incapaz, pero los efectos de sus actos son di ferentes si está o n o está somet ido a in terdicc ión : los actos y contra tos e jecutados o ce lebrados sin previa interdic-c ión serán válidos, a m e n o s de probarse q u e estaba d e m e n t e c u a n d o los e j e c u t ó o c e l e b r ó . P o r el contrar io , los actos poste-r iores al d e c r e t o de interdicc ión son nulos, a u n q u e se a legue que los e j e c u t ó o c e l e b r ó d u r a n t e un intervalo k íc ido .

El disipador se convierte en relat ivamente incapaz e n virtud del d e c r e t o judic ia l q u e le s o m e t e a interdicc ión de administrar sus b ienes ; y por cons iguiente , sus actos y contra tos serán váli-dos mientras el d e c r e t o de interdicc ión provisoria o definitiva n o se haya inscrito en el Registro de In terd icc iones y Prohibi-c iones de Ena jenar .

La n o r m a del N s 4 S del Art. 1 4 6 4 del C . C , según la cual hay o b j e t o il ícito en la e n a j e n a c i ó n de las cosas cuya propiedad se litiga, sin permiso del j u e z q u e c o n o c e del litigio, fue c o m p l e -m e n t a d a o modif icada por el Art. 2 9 6 del C .P .C . , con arreglo al cual para que haya o b j e t o il ícito en la e n a j e n a c i ó n será necesa-r io q u e el tr ibunal haya d e c r e t a d o prohib ic ión de ce lebrar ac-tos o contratos respecto de los objetos que son materia del j u i c i o . S e g ú n el ar t ículo s iguiente , el 2 9 7 , " c u a n d o la prohib ic ión re-caiga sobre b i e n e s raíces ( . . . ) , n o producirá e f e c t o respecto de terceros" , mientras n o se inscriba en el Registro de- Prohibicio-nes del Registro C o n s e r v a l o i io a q u e peí l e n e / i a el inmueble .

D e a c u e r d o c o n el Art. 4 5 3 d e l ( ¡ .P.C., el e m b a r g o sobre bie-nes raíces o sobre d e r e c h o s reales c o n s u m i d o s c u ellos ( c o m o el de un d e r e c h o de usufructo) n o p r o d m < ele» lo legal a lguno respecto de terceros , s ino desde la f e c h a d e su inscripción con-servatoria, q u e el r e c e p t o r d e b e r e q u e r i r i n m e d i a t a m e n t e de pract icado. Esta inscripción n o se r e q u i e r e p . n a la validez del e m b a r g o , s ino para h a c e r l o o p o n i b l e a los tci < eros.

Los decre tos de interdicc ión , lo mismo q u e los q u e limitan g e n e r a l m e n t e el d e r e c h o de- e n a j e n a r y los d e m á s que no están refer idos a un i n m u e b l e d e t e r m i n a d o , c o m o las sentencias de qu iebra , se inscr iben en el registro del domici l io del interdicto o del fallido y, además , en los de las c o m u n a s d o n d e estén si-tuados los i n m u e b l e s que le per tenezcan .

114. La resolución judic ia l q u e dec lara bien familiar un inmue-

ble de propiedad de a m b o s cónyuges o de a lguno de ellos, exi-

ge ena jenar los o gravarlos con la voluntad de los dos , cualquiera

q u e sea su r é g i m e n de b ienes .

S e trata p o r cons iguiente de u n a l imitación o i m p e d i m e n t o

legal al d e r e c h o de d i sponer l i b r e m e n t e de un i n m u e b l e deter-

m i n a d o , y e n su virtud deb iera inscribirse en el Registro de In-

terdicc iones y Prohib ic iones de E n a j e n a r c o r r e s p o n d i e n t e a la

ubicac ión territorial del i n m u e b l e .

Sin e m b a r g o , el Art. 141 del C ó d i g o Civil d i spone q u e este

d e c r e t o jud ic ia l será o b j e t o de u n a subinscr ipc ión al margen cic-

la inscr ipción de propiedad del i n m u e b l e .

4 . Las inscripciones, subinscripciones y notas marginales

115. Admitidos los títulos, el conservador, conformándose a ellos,

h a r á sin re tardo la inscr ipc ión. Así lo o r d e n a el ar t ículo 7 0 del

R e g l a m e n t o . S in e m b a r g o , el c o n s e r v a d o r n o p u e d e i n s c r i b i r los t ítu-

los q u e r e c a i g a n s o b r e un i n m u e b l e q u e n o h a s ido a n t e s ins-c r i t o sin q u e se c u m p l a n p r e v i a m e n t e los requis i tos i n d i c a d o s e n los Arts . 6 9 3 d e l C .C. y 5 8 del R e g l a m e n t o : tres avisos pu-b l i c a d o s e n un d iar io de la c o m u n a o de la capi ta l d e la pro-vincia o d e la capital d e la l e g i ó n , si e n aqué l la n o lo h u b i e -r e ; y u n cartel f i j a d o d i n a u n q u i n c e días a l o m e n o s e n la o f i c ina del c o n s e r v a d o r r e s p e i l i v o . I I servador cer t i f ica-rá el c u m p l i m i e n t o d e estos n quis i tos al pie del c a r t e l , q u e d e b e p r o t o c o l i z a r a g r e g á n d o l o m i . ido al final del regis-t r o respect ivo .

L a inscr ipc ión n o podrá efectuarse sino u n a vez transcurri-dos treinta días contados d e s d e el o í o i g a i n i e n t o del cert i f icado. Así lo d ispone el inciso linal del An. 5 8 del R e g l a m e n t o , cuya redacc ión actual se estableció e n la Ley N Q 7 .612 , de 1 9 4 3 .

116. E n los tres registros pan ¡ales, las inscr ipc iones se escr iben

e n t r e dos m á r g e n e s : el <1< �< < b o y el izquierdo.

Al margen d e r e c h o se es< t iben las subinscr ipc iones , y al iz-

quie idc» las n o t a s marginales de re ferenc ia .


1 1 7 . Toda inscr ipción d e b e tener , al pr incipio , en el margen iz-quierdo , una nota q u e exprese la naturaleza del título ( compra-venta, h ipoteca , posesión efectiva, e m b a r g o , e tc . ) y el n ú m e r o c o n q u e se a n o t ó en el R e p e r t o r i o .

1 1 8 . Sin per ju ic io de las m e n c i o n e s relativas a la naturaleza del t ítulo, en toda inscr ipción se d e b e expresar :

l 9 . El n ú m e r o q u e le c o r r e s p o n d e en el registro en que se pract ica , q u e n o es el mismo de su anotac ió n en el reper tor io .

2 2 . El día, m e s y a ñ o en q u e se h a c e . 3 Q . Los n o m b r e s , apell idos y domici l ios de las partes. 4 9 . La naturaleza y f e c h a del t í tulo. Si cons ta en u n a escritu-

ra públ ica , se a n o t a el n o m b r e del notar io y su jur i sd icc ión . Si se trata de u n a sentencia , se señala el tr ibunal q u e la dictó y se c o p i a l i teralmente la parte dispositiva.

Si la inscr ipción se ref iere a minutas o d o c u m e n t o s que n o se guardan en u n p r o t o c o l o públ ico , el conservador debe rete-ner los y agregarlos n u m e r a d o s al final del registro respectivo. Así o c u r r e c o n los planos de los c o n d o m i n i o s y c o n los certifi-cados munic ipales q u e los a c o g e n a la Ley N e 19 .537 .

5 S . L a ub icac ión y desl indes del i n m u e b l e y su n o m b r e , si lo t iene .

6 Q . La foja, n ú m e r o y a ñ o de la inscripción p r e c e d e n t e , cuan-do se d a l e d e la transferencia o t r a n s m i s i ó n de un d e r e c h o ins-

cr i to , o la c i ta d e la i n s c r i p c i ó n de l d o m i n i o de l i n m u e b l e , c u a n d o se trate de un gravamen o proh ib i c ión .

7 9 . El n o m b r e del r e q u i r e n t e de la inscr ipción. 8 9 . La firma del conservador, y la de las partes c u a n d o se re-

quiera .

1 1 9 . Las inscr ipciones n o se p u e d e n e n m e n d a r ni admiten in-tcrlincae iones, raspaduras o a l terac iones .

T o d a c o r r e c c i ó n , c o m p l e m e n t a c i ó n , modi f i cac ión o rectifi-cac ión de u n a inscripción para salvar los errores u omis iones de q u e padezca requiere u n a subinscr ipc ión, q u e el conservador hará de of ic io o a pet ic ión de par te .

Si la rect i f icación se h a c e c o n f o r m e al m i s m o título inscrito, se verifica mediante una subinscr ipción al margen d e r e c h o cic-la inscripción de éste.

Si la rect i f icación se practica en virtud d e u n título nuevo, subsanator io , rect i f icator io o c o m p l e m e n t a r i o , d e b e efectuarse u n a nueva inscr ipción, en la q u e se hará u n a r e f e r e n c i a a la q u e se modi f i ca y al m a r g e n d e r e c h o de ésta se p o n d r á otra .

Si el nuevo título es u n a resoluc ión judic ia l , se subinscr ibe s iempre al m a r g e n d e r e c h o , cualquiera que sea la modi f i cac ión q u e o r d e n e .

5 . Las cancelaciones

1 2 0 . El Art. 92 del R e g l a m e n t o prescr ibe que "el Conservador no

hará cancelación alguna de oficio ".

D e a c u e r d o c o n el Art. 7 2 8 del C . C , las inscr ipciones con-s e r v a t o r i a s s ó l o se p u e d e n cance lar por voluntad de las parles, por

decreto judicialo por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito

transfiere su derecho a otro.

1 2 1 . C u a n d o la inscr ipc ión se c a n c e l a p o r a c u e r d o de las partes (que han convenido , p o r e j e m p l o , resciliar y de jar sin e fec to el contrato inscrito) o por resolución judicial (que lo declara n u l o ) , la c a n c e l a c i ó n se h a c e m a t e r i a l m e n t e mediante una subinscrip-c ión al m a r g e n d e r e c h o .

La cancelación material d e las inseripi i o n e s d e d o m i n i o hace recuperar su vigencia a la msn autei l< ». Si las partes acuer-d a n resciliar la compraventa, o el jue/ la de< lara n u l a , y su ins-cripción se cancela , la inserí pe ion de l \ e n d e d o r recupera plena-m e n t e su vigencia.

1 2 2 . C u a n d o el actual p o s c c d o i m s , i m> transfiere su d e r e c h o a otro , el conservador n o <an< < la mater ia lmente su inscr ipc ión; sólo está obl igado a p o n e i u n a n o t a simple de re ferenc ia (Re-g l a m e n t o Art. 9 2 ) .

Kn c u m p l i m i e n t o d e I l e ñ a d o por los art ículos 092 del Código Civil y 8 0 del Reglamento conservatorio , s iempre que se transfiere o transmite un i n m u e b l e antes inscrito d e b e m e n c i o -narse la p r e c e d e n t e ins< i lp< ion e n la nueva; c i tando el a ñ o , fo ja y n ú m e r o en q u e consta, que son des ignaciones q u e d e b e con-t e n e r el U l u l o .


Esa m e n c i ó n es la q u e p r o d u c e la c a n c e l a c i ó n virtual de la inscr ipción anterior , a cuyo m a r g e n izquierdo el c o n s e r v a d o r se l imita a p o n e r la c o r r e s p o n d i e n t e nota de r e f e r e n c i a : Transferi-

do o transmitido a fs. tanto, N°- tanto de tal año. Si la inscripción a n t e r i o r fuera m a t e r i a l m e n t e cance lada , de jar ía d e existir n o permit ir ía la sucesión de posesiones y haría revivir la inscripción p r e c e d e n t e . r

C A P Í T U L O S E X T O

LA TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES

PÁRRAFO 1 Q

R E G L A S G E N E R A l T i S

123 . En el l engua je c o r r i e n t e y en el p r o f e s i o n a l la expres ión "sucesión" se e m p l e a n o só lo en su sent ido e s t r i c t o de modo de

adquirir por causa de muerte, s ino también para refer irse a las per-sonas q u e suceden al d i f u n t o : " F u l a n o y Sutarao son la sucesión de M e n g a n o " , y a las cosas del patr imonio h e r e d i t a r i o : "Este cua-d r o p e r t e n e c e a la suces ión de M e n g a n o " .

En el Art. 5 8 8 del C.C. el legislador e n u m e r ó la sucesión p o r causa de m u e r t e e n t r e los 5 m o d o s de a d q u i r i r el d o m i n i o , p e r o n o la trata en el L i b r o S e g u n d o de q u e ese a r t í c u l o f o r m a par-te, sino en el L i b r o T e r c e r o , c o n j u n t a m e n t e con las " D o n a c i o -nes en t re vivos".

Este h e c h o , mot ivado p o r razones his tór icas y p o r tratarse � le d o s inst i tuciones a t í tulo gratuito, no d e b e inducir a confu-siones: la d o n a c i ó n e n t r e vivos, a u n q u e el Ar t . 1 3 8 6 diga q u e es un acto, es un c o n t r a t o bi lateral y p o r eso es i rrevocable por el <l< atante, después de a c e p t a d a p o r el d o n a t a r i o , sin per juic io d e qui ambas partes s i e m p r e p u e d a n de jar la s in e f e c t o , de c o m ú n ai u' ido, según las n o r m a s genera les del d e r e c h o c o m ú n .

/ a donación entre vivos es un título translaticio de dominio q u e hai i i álida la t radic ión.

/ a transmisión o sucesión por causa de muerte es un modo de ad-

quirir 11 dominio respec to de l cual parte de la d o c t r i n a opina q u e opi i i in nui lo , mientras otros autores sos t ienen q u e sí lo tie-ne: el l e s l a i i i e n i o o la ley.

M \ \ l \ l 1)1 E S T I ) 1)1 I I I I I < >S

El inciso p r i m e r o del Art. 9 5 2 señala q u e se sucede al difun-to en virtud de un tes tamento o de la ley. Si se sucede en virtud de un tes tamento , la sucesión se l lama testamentar ia , y si se su-cede en virtud de la ley, se l lama intestada o abintestato . El inci-so s e g u n d o p r e s c r i b e q u e la s u c e s i ó n p u e d e se r e n p a r t e tes tamentar ia y en parte intestada.

1 2 4 . El legislador n o ha def inido la sucesión o transmisión he-reditaria, p e r o sí ha def inido p o r su orden los distintos e l e m e n -tos o cosas que le p e r t e n e c e n :

I a . E n p r i m e r lugar, expl ica q u e se sucede al di funto a título universal o a título singular.

El título es universal c u a n d o se le sucede e n todos sus bie-nes , d e r e c h o s y obl igac iones transmisibles, o en u n a cuota de ellos, c o m o la mitad, un tercio o un quinto .

El título es s ingular c u a n d o se sucede al d i funto en u n a o más especies o cuerpos ciertos o en u n a o más especies indeter-m i n a d a s de c ierto g e n e r o .

2" . El legislador l lama as ignaciones por causa de m u e r t e las que hace la ley o el testamento; y asignatario a la persona a quien se le h a c e la as ignación.

Las as ignaciones a título universal se l laman herenc ias , y las as ignaciones a título singular, legados.

El asignatario a título universal se l l a m a h e r e d e r o , y el asig-natar io a título singular, legatario.

1 2 5 . La sucesión hereditaria presenta las características siguientes: I a . Es un m o d o de adquir ir derivativo. El d o m i n i o n o se origina, n o empie/a e n el asignatario, él

lo rec ibe del di funto ; y éste sólo le transmití l o s derechos q u e tenía , p o r q u e nadie p u e d e transmit ir más d e r e c h o s que los q u e t iene .

P o r cons iguiente , si el di funto n o era el verdadero d u e ñ o , el asignatario n o adquiere el d o m i n i o .

2 a . Es un m o d o de adquir ir a título gratuito. El asignatario n o está obl igado a dar ni h a c e r nada a cam-

bio de lo q u e rec ibe . L a as ignación se le transmite gratui tamen-te; sin per juic io de la obl igac ión de pagar el impuesto q u e la

3 a . P o r sucesión heredi tar ia se adquieren c o s a s corpora les y también incorpora les . Al di funto se le p u e d e s u c e d e r en sus bie-nes, y también en sus d e r e c h o s y obl igac iones , a c o n d i c i ó n de que sean transmisibles.

4 a . La as ignación p u e d e ser a t í tulo universal o singular. El l lamado de la ley es s iempre a título universal. El del tes-

t a m e n t o p u e d e ser universal o singular. El asignatario a título universal, a quien s iempre se llama "he-

r e d e r o " , sucede al di funto en todo su p a t r i m o n i o transmisible o en una cuota del m i s m o ; y j u r í d i c a m e n t e es el c o n t i n u a d o r y representante de la persona del causante .

El asignatario a título singular o legatario n o es c o n t i n u a d o r de la p e r s o n a del di funto y s iempre es tes tamentar io .

5 a . Es un m o d o de adquir ir p o r causa de m u e r t e . El h e c h o en virtud del cual se e f e c t ú a la transmisión del do-

minio es la m u e r t e natural o presunta de u n a persona . El transmisor del d o m i n i o es un difunto, y así se ref iere a él

el legislador.

1 2 6 . El fa l lec imiento del causante d e t e r m i n a : 1" . L a apertura de la sucesión. D e a c u e r d o c o n el Art. 9 5 5 , la

sucesión se abre al m o m e n t o de la muerte d e u n a persona, en su últ imo domic i l io .

L a aper tura de la su< e s i o n d e n i mina los b ienes de la suce-sión (los cine se adquieran d e s p u é s serán l in ios ) y fíjalas perso-nas q u e t ienen d e r e c h o a la asignación

En ese m o m e n t o , al abi use l.i su. esión, es c u a n d o el asigna-tario d e b e existir y ser d i g n o \ < a p a / d e s i n e d e r .

2" . 1.a delación de la h e i e m I . I D e a< n e n i o c o n el Art. 9 5 b la

delac ión de u n a asignación . s e l l l a m a m i e n t o que la ley h a c e a aceptar la o repudiarla .

La n o r m a a g r e g a q u e la herencia <> legado se d e f i e r e al h e -r e d e r o o legatar io e n el i m í o de la l lecer la persona de cuya suces ión se trata, a m e n o s q u e el l l amado sea c o n d i c i o -nal , p o r q u e e n t o n c e s la asignación se def ie re al cumpl i rse la c o n d i c i ó n .

t el O

¡ 5


P Á R R A F O 2"

LA FACULTAD D E D I S P O N E R D E L O S I N M U E B L E S H E R E D A D O S

127. D e a c u e r d o c o n el Art. 7 2 2 del C . C , la posesión de la he-renc ia se adquiere desde el m o m e n t o en q u e es diferida, aun-q u e el h e r e d e r o lo ignore . En c o n c o r d a n c i a c o n este pr inc ipio , en el Art. 6 8 8 se re i tera q u e en el m o m e n t o de defer irse la h e -rencia , la posesión de ella se le c o n f i e r e al h e r e d e r o por dispo-sición de la ley.

Sin e m b a r g o , la misma n o r m a seguidamente dispone que esa

posesión legal n o le habil ita de m a n e r a a lguna para d isponer de un i n m u e b l e , mientras n o se le c o n c e d a la posesión efectiva de la

herencia y se prac t iquen las inscr ipc iones conservatorias q u e a c o n t i n u a c i ó n se detal lan.

128. En el Código Civil se dispuso q u e la posesión efectiva de las herencias se otorgaría por un decreto judicial, cuya tramitación se r e g l a m e n t ó en el Código de P r o c e d i m i e n t o Civil, c o m o un ac to judic ia l n o c o n t e n c i o s o .

Ese r é g i m e n fue s u b s t a n c i a l m e n t e m o d i f i c a d o p o r la Ley N e 1 9 . 9 0 3 , publ icada el 10 de o c t u b r e de 2 0 0 3 , q u e e n t r ó en vi-g e n c i a el 11 de abril de 2 0 0 4 , de a c u e r d o c o n la cual , en la ac-lualidad. la p o s e s i ó n efectiva de las herencias intestadas abiertas en Chi le las c o n c e d e el Servicio del Registro (ávil e Identif ica-c ión ; y sólo la de las herenc ias testadas y la de las abiertas en el e x t r a n j e r o (sean testadas o intestadas) las sigue c o n c e d i e n d o el p o d e r judic ia l .

Al e fec to , en d i c h o Servicio se c r e ó un Registro Nacional de Poses iones Efectivas, q u e se lleva en su base centra l por un sis-t e m a c o m p u t a c i o n a l , en el q u e se inscr iben las concedidas p o r los Direc tores Regionales del Servicio y, además , las otorgadas por los tr ibunales de just ic ia q u e d e b e n p o n e r en c o n o c i m i e n -to de éste las q u e ellos o torguen .

�J.

129. Las inscr ipciones prescritas p o r el Art. 0 8 8 , para que los h e r e d e r o s p u e d a n disponer de los inmuebles que han hereda-do, son las tres siguientes, de a c u e r d o con el texto reemplaza-do p o r el Art. 16 de la Ley N B 1 9 . 9 0 3 .

1'-. La del decreto judicial o de la resolución administrativa que les c o n c e d i ó la posesión efectiva de la h e r e n c i a .

� La resolución administrativa del respectivo Direc tor Regio-nal se inscribe en el Registro Nac iona l de Poses iones Efectivas q u e lleva el Servicio.

, La resolución judic ia l (que c o n f o r m e al C.P.C. es una sen-tencia definitiva) d e b e inscribirse e n el Registro de Propiedad del Conservador del terr i torio jur i sd icc iona l del tr ibunal que la d ic tó . Si la h e r e n c i a es tes tamentar ia , d e b e inscribirse, además , el tes tamento .

< La resolución y el t es tamento hay q u e inscribirlos, también , en el Registro de P r o p i e d a d del Conservador del terr i tor io don-de están ubicados los inmuebles . Así resulta y se e n t i e n d e de la interpretación a contrario sen su del inc . 3 " del Art. 8 8 3 del ( l . P . ( ' . .

De a c u e r d o c o n el Art. 8 8 2 de ese c u e r p o legal, el j u e z d e b e o r d e n a r la inscr ipción de la resolución que c o n c e d i ó la pose-sión efectiva, y al h a c e r l o , d e b e of ic iar al Servicio q u e procede-rá a inscr ib i r la en su R e g i s t r o N a c i o n a l , de a c u e r d o c o n lo o r d e n a d o por el Art. 3 3 del R e g l a m e n t o de la Ley N s 19 .903 , q u e se publ icó en el Diar io Oficial del 8 de abril de 2 0 0 4 .

En c u m p l i m i e n t o de lo o r d e n a d o en el inciso p r i m e r o del Art. 8 8 3 , en la inscr ipción se e n u m e r a n los i n m u e b l e s c o m p r e n -didos en el inventario , los q u e serán o b j e t o de las inscr ipciones especiales en el registro conservator io c o r r e s p o n d i e n t e .

2 y . Las denominadas inscripciones especiales de herencia, por las cuales los i n m u e b l e s se ins< i i b e n a n o m b r e <le t o d o s los here-deros .

Estas inscr ipciones deben ha< e i s e e n el K<-ínsito del Conser-vador con jurisdicción en la < � a m i n a 11 agí upa< ion de c o m u n a s a que per tenezca el i n m u e b l e , e n el q u e d e b e inscribirse tam-b ién la posesión efectiva si la d un juez de otra jur isdic-c ión .

El conservador d e b e pra< u. ai lafl inscripciones especiales de h e r e n c i a c o n el solo mér i io d e h lns< i ipción de la posesión efec-tiva, "sin neces idad de l i . i m i t e " . Así lo prescribe- el inc. 2" del Art. 8 8 3 del C . P . C

De a c u e r d o c o n lo prest rito en el a r t í c u l o 8 Q de la Ley N' J 19 .903 , c u a n d o la p o s e s i ó n efectiva se c o n c e d e p o r resolu-c ión administrativa, pan requerir al conservador las inscripcio-

MANUAI.DK ESTUDIO DE TÍTULOS

nes especiales , hay q u e a c o m p a ñ a r un cert i f icado e x p e d i d o poi el Servicio q u e , además de las m e n c i o n e s necesarias , c o n t i e n e el inventario y valoración de los b ienes de la h e r e n c i a .

Algunos conservadores , e n t r e ellos el de Sant iago , c o n el méri to de ese cert i f icado re inscr iben en sus registros la posesión efectiva y e n u m e r a n en ella los b ienes raíces c o m p r e n d i d o s en el inventario que serán ob je to de las inscr ipciones especiales.

D e a c u e r d o c o n el Art. 3 0 de la Ley N B 1 6 . 2 7 1 , sobre Impues-to a las H er enc ias , Asignaciones y D o n a c i o n e s , c u a n d o la socie-d a d c o n y u g a l t e r m i n a p o r e l f a l l e c i m i e n t o d e u n o d e los cónyuges , los b i e n e s raíces de aquél la d e b e n inscribirse en el Registro del Conservador c o r r e s p o n d i e n t e a n o m b r e del cónyu-ge sobreviviente y de los h e r e d e r o s del di funto . La disposición es e x c e p c i o n a l , p o r q u e el c ó n y u g e fal lecido n o ha transmit ido el inmueble , s ino ú n i c a m e n t e su cuota en un bien social.

3 < J . La inscripción de las adjudicaciones, e n virtud de la cual el h e r e d e r o puede "disponer por sí solo de los inmuebles heredi-tarios q u e en la part ic ión le hayan cab ido" .

L a ad judicac ión p u e d e n acordar la los asignatarios, si ellos h a n dec id ido h a c e r la part ic ión p o r sí mismos , a u n q u e e n t r e ellos hava personas que n o t e n g a n la l i b r e disposición de sus bie-nes, s i empre q u e : a ) C o n c u r r a n todos al ac to ; b ) N o haya cues-t iones previas q u e resolver; c ) Estén t o d o s d e a c u e r d o e n la m a n e r a de h a c e r la división; d ) I I valoi d e los b ienes raíces se tase p o r peri tos o se fije p o r a c u e r d o u n á n i m e de las partes o de sus representantes , con tal q u e existan en los autos antece -dentes q u e jus t i f iquen la valoración h e c h a p o r los asignatarios.

La adjudicación también p u e d e acordarla e l jucv partidor. Sea que la adjudicación la acuerden los asignatarios o el par-

tidor, es necesar io someter la a la aprobac ión judicial, s i empre q u e e n la h e r e n c i a tengan interés personas ausentes que n o ha-yan n o m b r a d o a p o d e r a d o o personas ba jo t u t e l a o curaduría .

De acuerdo con el inc. 2" del Art. O r V O del ( I T . , " iodo acuer-d o de las partes o resolución del part idor q u e c o n t e n g a adjudi-cac ión de b i e n e s raíces se reduc i rá a escri tura pública, y sin ésta n o podrá efectuarse su inscr ipción en el conservador".

Si el h e r e d e r o es u n o solo y, p o r la inscripción especial , el i n m u e b l e se inscribió a su solo n o m b r e , n o p i o i ede una parti-ción ni habrá una adjudicación q u e pueda ins ( l ibirsc.

i n i r m i . i I I I D l e M r - A „ R . . . QQ

LA TRANSMISIÓN DE LC )S INMUEBLES

130 . U n a vez inscri to a n o m b r e d e los h e r e d e r o s , el i n m u e b l e

puede transferirse a un t e r c e r o .

Esta t ransferenc ia n o constituye ad judicac ión : es u n a ena je -

nac ión ent re vivos q u e requiere un título translaticio y su ins-

cr ipc ión a m o d o de tradición.

La ena jenac ión pueden convenir la los h e r e d e r o s de c o n s u n o

o puede acordarse en el juicio de part ic ión. De acuerdo con el Art. 050 del C . L O , cuando la ena jenación

se efectúa por c o n d u c t o del juez partidor, éste se considera re-presentante legal de los herederos vendedores y en tal carácter suscribe la escritura y puede autorizar al c o m p r a d o r o a un terce-ro para q u e por sí solo suscriba la inscripción conservatoria.

1 3 1 . C u a n d o los h e r e d e r o s son dos o más, se forma entre ellos

una c o m u n i d a d sobre la h e r e n c i a .

La segunda de las inscr ipciones prevenidas p o r el Art. 0 8 8 , la d e n o m i n a d a inscripción especial de herencia, les autoriza para dis-p o n e r de c o n s u n o de los i n m u e b l e s hereditar ios ; p e r o n o les fa-culta para gravar o e n a j e n a r s e p a r a d a m e n t e parte a lguna de los b ienes raíces q u e c o m p r e n d e el h a b e r heredi tar io .

Kl d e r e c h o real de herenc ia , el d e r e c h o de los herederos re -

cae sobre u n a universalidad jurídica . Kilos t ienen u n a cuota en

la c o m u n i d a d de una cosa universal; pero n o t ienen un dere-

c h o singular sobre n i n g u n o de los bienes de terminados que la

integran, sean raíces o muebles .

1 3 2 . Ksa restricción no le impide al hei < < l< i o 1 1 < ler su derecho real de herencia , sea ésta testada o intestada; e s t o es, él puede transfe-rir, libre v separadamente, su c ondic ion peí sonal < le heredero.

Kl h e r e d e r o puede ceder su dereí ho antes o después de ha-berse c o n c e d i d o la posesi f< i Uva de la herenc ia . Si la ces ión

es anterior , la posesión efectiva se o torgará a todos los h e r e d e -ros, incluido el ces ionar io q u e adquir ió esa cal idad. Si la pose-sión efectiva estaba inscrita, debe inscribirse la ces ión y anotarse al margen de aquélla \ de las i spe , r i les de herenc ia .

De a c u e r d o c o n el inciso segundo del Art. 1801 del C . C , la

venta de los d e r e c h o s hereditar ios es s iempre s o l e m n e y requie-

re d e escri tura pública p . u a su p e r f e c c i o n a m i e n t o , la que servi-

rá de título para la cesión

8 0 EDITORIAL JURIDICA DE CHILE

El p r o b l e m a q u e se presenta , o más b ien se presentaba , e ra resolver si la ces ión de los d e r e c h o s heredi tar ios , c u a n d o en la h e r e n c i a se inc luían inmuebles , estaba sujeta a las mismas limi-tac iones y formal idades requer idas para d i sponer de los b ienes raíces de la m u j e r casada en sociedad conyugal , de los hijos bajo patria potestad, y de las personas sometidas a guarda .

Aunque la doctrina prevaleciente era que la enajenación del derecho de herencia recae sobre una universalidad jurídica y, e n consecuencia, se rige por las normas que gobiernan los bienes mue-bles, en la práctica, para precaver conflictos, se exigían las formali-dades requeridas, en esos casos, para disponer de los inmuebles.

L a s r e f o r m a s i n t r o d u c i d a s a l C ó d i g o Civi l p o r la L e y N Q 1 8 . 8 0 2 , de 9 d e j u n i o de 1 9 8 9 , resolvieron este p r o b l e m a res-p e c t o d e los mar idos y los padres .

En la actualidad, el Art. 1 7 4 9 d ispone q u e el m a r i d o requie-re la autorización de la m u j e r para gravar o e n a j e n a r y para pro-m e t e r gravar o e n a j e n a r los d e r e c h o s heredi tar ios de ella. P o r su parte, en el Art. 2 5 4 q u e d ó establecido que n o se podrán ena-j e n a r ni gravar en caso a lguno los d e r e c h o s hereditar ios del hi jo sin autorización del j u e z c o n c o n o c i m i e n t o de causa.

En la r e f o r m a n o se a g r e g a r o n los d e r e c h o s hereditarios a la n o r m a del Art. 3 9 3 , según la cual n o le es l íci to al tutor o cu-rador, sin previo d e c r e t o judicial , gravar ni e n a j e n a r los b ienes raíces del p u p i l o , r u v a v e n t a d e b e ha< ei e n púhlii a s u b a s t a , se-

gún o r d e n a el ai in u l o s i g u i e n t e

l ' A U K \M i 3 "

L A FACULTAD D E D I S P O N E R DI I I >S I N M U E B L E S

LEGAD* >s

133. Los asignatarios a título singular n herederos. Al legatario n o se le incluye en el Otorgamiento de la pose-

sión efectiva ni los b ienes raíces legados se Inscriben a n o m b r e de los h e r e d e r o s . L a especie o c u e r p o < lertO legada no f o r m a parte de la universalidad de la h e r e n c i a .

1 3 4 . El legatario de un bien raíz adquiere su d o m i n i o , al falleci-miento del causante, por sucesión por causa d e muerte; y el con-

1 A T R A N S M I S I Ó N DÉLOS INMUEBLES

servador deberá inscribirlo a su n o m b r e cuando se le presente co-pia autorizada del testamento y se le acredite el lallecitnicnto del (al isante. El legatario de una especie o cuerpo cierto no requiere que se lo entreguen los herederos, que no tienen d e r e c h o alguno sobre ese bien ni p u e d e n conferirle título alguno para adquirir su p o s e s i ó n . 1.1 derecho adquirido por el legatario es un derecho real que , c o m o tal, lo t iene sobre el inmueble sin respecto a determi-nada persona v, por consiguiente, no puede- quedar subordinado a la aceptación o reconoc imiento de < >tros. Así se lia fallado.

1 3 5 . La Ley N" 19.903 solucionó los dos problemas q u e origina-ba la inscripción conservatoria de los bienes raíces legados con independenc ia de la posesión efectiva que d e b e n o b t e n e r e ins-cribir los herederos : 1) La vigencia del testamento q u e se hace valer. Este h e c h o se puede acreditar c o n un cert i f icado del Servi-cio de Registro Civil de su inscripción en el Registro Nacional d e Testamentos que se cree') por dicha lev; 2 ) El pago del impuesto a las herencias y asignaciones. En el art ículo 5 0 bis, que se le agre-g ó a la Ley NL> 16 .271 , q u e d ó expresamente establecido q u e "cada

asignatario debe declarar y pagar el impuesto que grava su asignación".

P Á R R A F O 4 < J

LA T R A N S M I S I Ó N D E I N M U E B L E S D E S O C I E D A D E S

1)1.SI 'ELLAS

1 3 6 . La transmisión universal de- l o d o el patr imonio , de todos

los b i e n e s , d e r e c h o s . a< . i o n e s \ ohli ;>a< i o n e s d e u n a persona a

otra q u e t iene lugar en la sucesión por causa de- m u e r t e es u n a

insti tución muy e x c e p c i o n a l

"Es nula la venta de l o d o - , los bienes presentes o futuros o

de unos y otros, ya se venda el total o una cuota" , prescr ibe el

Art. 1811 del C.C.

No hav sucesión a l i iul i v e í sal sin u n a lev que la establezca.

C o n todo, si la ley dispone que en un caso d e t e r m i n a d o u n a

persona sucede a o l í a , a la q u e se le incorpora la totalidad del

pa t r imonio de ésta, el causahabiente no adquiere e l d o m i n i o ni

la posesión de los b i e n e s ian es d e l (ausanle sin la c o m p e t e n t e

inscripción conservatoria .

i \ i I I I D i n i r A l>l CHILE

\i \\i \i. D I i s u d i i i d i 1111 i o s

La tradición del d o m i n i o de los b ienes raíces se e fec túa p o r la inscr ipción del título en el Regis tro del Conservador, dispo-n e el Art. 6 8 6 del C . C ; y el Art. 7 2 4 agrega q u e si la cosa es de aquellas cuya tradición d e b a hacerse por inscr ipción en el Re-gistro del Conservador, nadie podrá adquir ir la posesión de el la s ino p o r este m e d i o .

Estas n o r m a s n o r e c o n o c e n e x c e p c i ó n .

1 3 7 . La Ley N° 18 .046 , de 1 9 8 1 , q u e establec ió el nuevo régi-m e n de las sociedades anónimas , dispuso normas especiales para regular el dest ino de los b ienes de las soc iedades que se divi-d e n o se disuelven p o r fusión o por r e u n i r s e todas las acc iones en m a n o s de u n a sola persona .

A j u i c i o del autor, en a lgunos casos esas n o r m a s son mal in-terpretadas y p e o r aplicadas, al confundir las c o n las q u e regu-lan la t ransformación de la soc iedad.

L a Ley N e 1 8 . 0 4 6 t e r m i n ó c o n una larga controversia doc-trinaria al sanc ionar en su Art. 9 6 q u e la transformación es el cam-b i o de e s p e c i e o t ipo social de u n a s o c i e d a d e f e c t u a d o p o r r e f o r m a de sus estatutos, "subsistiendo su personalidad jurídica".

Por cons iguiente , c u a n d o u n a sociedad se t ransforma sólo es o b j e t o de u n a modi f i cac ión estatutaria, en virtud de- la cual reviste una nueva f o r m a y se c a m b i a n sus e l e m e n t o s tipificado-res, e n t r e ellos su n o m b r e o razón social; p e r o n o se ha disuelto la soc iedad ni c r e a d o una nueva.

C u a n d o la soc iedad se t ransforma subsiste la misma perso-n a j u r í d i c a , y p o r cons iguiente n o c a m b i a el t itular del d o m i n i o ni p r o c e d e la tradición de sus b i e n e s raíces; p o r lo cual n o co-r responde e fec tuar n i n g u n a inscr ipción conservatoria .

Sin e m b a r g o , a u n q u e n o haya c a m b i a d o la persona del pro-pietario, sí ha c a m b i a d o su n o m b r e , que es una de las m e n c i o -nes esenciales de las inscr ipc iones de d o m i n i o , las que sí d e b e n ser modif icadas al e fec to de este c a m b i o , m e d i a n t e u n a subins-cr ipc ión q u e se acos tumbra h a c e r al margen d e r e c h o , a u n q u e se haga en virtud de un título nuevo.

1 3 8 . La naturaleza de la división, fusión o disolución de la so-c iedad es d i ferente a su t ransformación y p o r cons iguiente tam-bién son distintos sus efectos .

'KTK

IA TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES

C u a n d o u n a s o c i e d a d se divide, e l la subsiste, p e r o se const i -tuyen o t ra u otras a las q u e se t ransf iere parte de su patr imo-n i o . Si a la nueva soc iedad se le as ignan b i e n e s ra íces , su do-m i n i o sólo se le p u e d e transferir m e d i a n t e inscr ipc ión, a la que servirá de t í tulo el ac ta de la j u n t a g e n e r a l de acc ionis tas re-d u c i d a a escr i tura públ i ca , de c o n f o r m i d a d c o n el Art. 3 S de la Ley N° 1 8 . 0 4 6 .

1 3 9 . S e g ú n el Art. 9 9 de esa ley, la fusión consiste e n la reunión de dos o más sociedades en u n a sola, sea que ésta se constituya al e fec to o que u n a de las exis tentes absorba a las otras.

Pues b ien , de a c u e r d o c o n esa disposición, en a m b o s casos, o sea, en la fusión por c r e a c i ó n y en la fusión p o r incorpora-c ión , la sociedad que absorbe a las otras sucede a éstas en todos sus d e r e c h o s y obl igac iones y se le i n c o r p o r a n y adquiere todos los activos y pasivos de las soc iedades fusionadas, q u e se disuelven y desaparecen .

En otros términos , la ley de sociedades a n ó n i m a s estatuye un caso e x c e p c i o n a l de sucesión patr imonia l a t ítulo universal, en el caso de fusión de sociedades .

A h o r a b ien , c u a n d o e n los activos q u e por la fusión se trans-miten se c o m p r e n d e n b ienes raíces, la tradición de éstos, de la soc iedad q u e desaparece a la q u e subsiste o se c rea , d e b e efec-tuarse m e d i a n t e la c o r r e s p o n d i e n t e inscr ipción conservator ia , q u e n o es válido substituii poi una subinscr ipción marginal , asi-milada al simple c a m b i o d e n o m b r e que e x p e r i m e n t a la socie-dad transformada.

1 4 0 . De a c u e r d o con el Art. I 10 de la Ley N e 1 8 . 0 4 6 , c u a n d o la soc iedad se disuelve p o r reunirse todas las a c c i o n e s en m a n o s de u n a sola persona , " n o será necesar ia la l iquidación" .

El sent ido de esta disposición es c laro : c u a n d o todas las ac-c iones se r e ú n e n en m a n o s de una sola persona , n o es necesa-rio dividir el caudal s o c i a l ni i m p o n e r la f o r m a c i ó n de- u n a comis ión l iquidadora y la venta de los activos para e fec tuar re-partos e n d i n e r o .

Mas lo q u e n o es válido es e n t e n d e r q u e " n o ser necesar ia " la l iquidación significa que el d o m i n i o de los b i e n e s raíces de la soc iedad disuelta se transferirá a la persona , natural o jur íd i -

MANl'AI. I>lv ESTUDII IDE 11II I ()S

ca, a cuyas m a n o s pasaron todas las acc iones , m e d i a n t e u n a sim-ple nota al m a r g e n de las inscr ipc iones de d o m i n i o de aquél la .

D e a c u e r d o c o n el Art. 108 de la Ley N s 1 8 . 0 4 6 , c u a n d o la s o c i e d a d se disuelve, el d i r e c t o r i o d e b e c o n s i g n a r el h e c h o en escr i tura pública, q u e d e b e servir de título para inscribir a nom-b r e de d i c h a p e r s o n a todos los b i e n e s ra íces d e la s o c i e d a d di-suelta , q u e en esa escri tura d e b e n q u e d a r d e b i d a m e n t e iden-t i f icados.

II ll I m u Al IURID1CA DE CHILE 9 4

C A P I T U L O S É P T I M O

L A P R E S C R I P C I Ó N

P Á R R A F O l s

G E N E R A L I D A D E S

141. El C.C. dice en su Art. 5 8 8 q u e la prescr ipc ión es un m o d o de adquir ir el d o m i n i o .

Más adelante , en el Art. 1567, e n u m e r a la prescr ipción c o m o u n o de los diez m o d o s , además de la rescisión, p o r los que se puede ext inguir una obl igac ión .

Hay, p o r cons iguiente , una prescr ipción p o r la cual se ad-quieren las c o s a s , llamada adonis/Uva, v otra llamada extintiva, que según el Art. 1567 ext ingue obl igaciones , de a c u e r d o c o n el Art. 2 4 9 2 ex t ingue " a c c i o n e s y d e r e c h o s a jenos" , y en los Arts. 2 5 1 4 y siguientes se la r e g l a m e n t a b a j o el epígrafe de " m e d i o de ex-tinguir las acc iones judiciales" .

Ambas prescr ipc iones t ienen importanc ia y cabida en el es-tudio de títulos, y poi lo que a este hace , resulta más apropiado hablar de la prescripi i o n extintiva c o m o el medio de ext inguir las acc iones v d e r e c h o s q u e pueda e j c r c c i el reí lámante del do-minio , q u e c o m o un m o d o de extinguir obl igac iones .

142. El legislador se ocu] n junlainente de las dos prescripcio-nes en el últ imo Tí tulo del último Libro IV del Código Civil, y allí las definió en un mismo artículo, el 2492 , en los términos si-guientes: "La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o

de extinguir las acciones y derechos ajenos, por haberse poseído las co-sas o no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de t iempo, y concurriendo los demás requisitos legales". En

9 5 EDITORIAI |URIDICA DE CHILE

MANUAI.DK ESTUDIO DE rrruLos

el u n i s o segundo agrega que "una arción o d e r e c h o se- dic e pres

cribir c u a n d o se ex t ingue por la prescripción" .

143. Ambas prescripciones están sujetas a dos principios comunes : I a . L a prescr ipc ión puede renunciarse, expresa o tác i tamente ,

p e r o sólo después d e c u m p l i d o el respectivo lapso de t iempo. S e r e n u n c i a e x p r e s a m e n t e p o r u n a dec larac ión expl íc i ta y

se r e n u n c i a t á c i t a m e n t e al r e c o n o c e r los d e r e c h o s del verdade-ro propie tar io o de l acreedor .

2 e . L a prescr ipc ión debe alegarse. El j u e z n o p u e d e declarar la de of ic io .

L a prescr ipc ión extintiva c o n t r a las acc iones personales que podría deducir quien pre tenda q u e se le reconozca c o m o el ver-d a d e r o d u e ñ o se d e b e r í a a legar c o m o e x c e p c i ó n . La prescrip-ción adquisitiva del i n m u e b l e tendría que . l l e g a r s e , e n s u b s i d i o , p o r la vía r e c o n v e n c i o n a l .

P Á R R A F O 2 e

LA P R E S C R I P C I Ó N A D Q U I S I T I V A

Sección I

C O N C E P T O

1 4 4 . C o o r d i n a n d o los Arts. 2 4 9 2 y 2 4 9 8 del C . C , p o d e m o s de-cir q u e la prescr ipc ión adquisitiva o usucapión es un m o d o de adquir i r cosas corpora les a jenas, raíces o muebles , q u e están en el c o m e r c i o h u m a n o y se han pose ído durante c ier to plazo, con-e u n i e n d o los demás requisitos l e g a l e s .

Para adquir ir p o r prescripción ordinaria se r e q u i e r e justo títu-lo, b u e n a fe y poses ión n o in terrumpida , por dos años , para los b i e n e s m u e b l e s , y c i n c o para los inmuebles .

Para adquirir por prescripción extraordinaria se exige h a b e r po-seído durante diez años, pero n o se requiere título a lguno y la b u e n a fe se presume de d e r e c h o , a u n q u e falte un título adquisi tivo. Sin embargo , un título de m e r a tenencia hace presumir m a l a

fe y n o da lugar a la prescripción, a m e n o s que quien se preten-

I I I D I 1 1 1 / A na

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I.A l'RKSC IR1PCIÓN

d e d u e ñ o n o p u e d a probar q u e e n los ulimn is d i e z años se le re-c o n o c i ó expresa o tácitamente su dominio por el que alega la pres-cripción, y éste pruebe haber poseído sin violón ia, c landestinidad ni interrupción, por ese misino espacio de t iempo.

145. La prescr ipc ión adquisitiva, sea ordinar ia o extraordinar ia , d e b e ser j u d i c i a l m e n t e dec larada y, de a c u e r d o a lo dispuesto e n el Art. 2 5 1 3 del C . C , la s e n t e n c i a q u e la dec lara h a c e las ve-ces d e escr i tura públ i ca para la p r o p i e d a d de los b i e n e s raíces , p e r o n o vale c o n t r a terceros sin la c o m p e t e n t e inscr ipc ión.

La inscripción de la sentencia n o constituye tradición ni trans-fiere el dominio del inmueble, cuya propiedad se adquiere por pres-cripción, q u e es un m o d o originario de adquirir; pero es necesaria para adquirir su posesión, cancelar la inscripción anterior y hacer cesar la posesión inscrita y la continuidad de poseedores inscritos.

1 4 6 . El d i c t a m e n de estar los títulos ajustados a d e r e c h o n o se f u n d a m e n t a ni p u e d e f u n d a m e n t a r s e en que el actual p o s e e d o r adquir ió el d o m i n i o del i n m u e b l e por prescr ipc ión adquisitiva. Para e l lo se requer i r ía u n a s e n t e n c i a inscrita. L a prescr ipc ión requiere s i e m p r e u n a s e n t e n c i a q u e la dec lare y el d o m i n i o se adquiere por un solo título. El tr ibunal n o podr ía resolver q u e el actual p o s e e d o r adquir ió el i n m u e b l e p o r prescr ipc ión si éste n o la alega y, para h a c e r l o , se tendr ía q u e dec larar nulo el títu-lo inscri to y o r d e n a r q u e se c a n c e l e su inscr ipc ión.

Además, la prescripción es un m o d o de adquirir las cosas aje-nas y los títulos q u e se estudian son los del titular de una ins-c r i p c i ó n v igente a q u i e n se le p r e s u m e d u e ñ o \ se le d e b e

r e c o n o c e r y t e n e r p o i ta l , mientras la i n s c r i p c i ó n s e m a n t e n g a vigente. Por eso, s e g ú n e x pin a m o s e n su o p o i i m u d a d , 1 1 el ob-

j e t o esencial del estudio es ind . ig .u s i u i m podría lograr q u e se

le r e c o n o z c a c o m o el verdad luí ño y, en su virtud, o b t e n e r

q u e se c a n c e l e la inscript i< >n Si la inscripción es la d< una sentencia que dec laró el inmue-

ble adquir ido p o r prese;rip< el d o m i n i o c o m e n z ó en el ad-q u i r e n t e y n o exis te ni p u e d e exis t i r u n t e r c e r o q u e p u e d a justificar q u e es el v c r d a d e i o d u e ñ o .

" Véase sujrra N u 36.

(17 m i m t l i l HJRIDICA DECHILE

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MANUAL DE ESTUD1 I I I U I . O S

I I e s t u d i o se requiere ( l i a n d o el domin io se adquir ió por un m o d o derivativo; y su ob je to n o es investigar si el p o s e e d o r es el vei ( l a d e r o d u e ñ o - q u e sería una probado diabólica-, s i n o compro-bar si c o n c u r r e n los requisitos necesar ios para q u e , en el even-to de q u e o t ro d e m a n d e serlo, se dec laren prescr i tos sus dere -c h o s y a c c i o n e s . 1 4

Alegar que el dominio del inmueble se adquirió por prescrip-c ión significaría r e c o n o c e r q u e es a jeno , que le pe r te n e c e al otro , a u n q u e sus acc iones y derechos hayan prescrito, porque "toda ac-

ción por la cual se reclama un derecho se extingue por la prescripción ad-

quisitiva del mismo derecho", según prescribe el Art. 2 5 1 7 del C . C , toda vez que los derechos reales no se extinguen por el mero lapso del t iempo.

Al respecto hay que tener presentes las opiniones de que la pres-cripción adquisitiva no puede oponerse c o m o excepción, porque el juez al declararla fallaría ultra petita. Se ent iende que la pres-cripción adquisitiva debe demandarse o pedirse en la reconvención.

Sección II

PRESCRIPCIÓN ESPECIAL DE SANEAMIENTO

DE LA PEQUEÑA PROPIEDAD R \l /

1 4 7 . El D e c r e t o Ley N u 2 .695 , publii ad<> <n el Diario Oficial del 21 de j u l i o d e I ' . 1 7 9 , r eg lamento u n a pi cst <� ella.

E s t e decre to , q u e el presidente- d e la ( « u l e S u p r e m a d e n o -mine') "el d e c r e t o ladrcrn" al inaugurar e l a ñ o judicial de 1996 , ha sido ob je to ele dos modi f i cac iones que han < onsagraclo su vi-genc ia : la Ley N e 1 8 . 8 6 6 , de 1 9 8 9 , y la Ley N" 19.455, de 1996 . C o n todo, r e c i e n t e m e n t e , p o r mayoría y con votos disidentes, la E x c m a . Cor te S u p r e m a declaró inaplicables p a r a un caso par-ticular, p o r ser contrar ios a la Const i tuc ión, los Arts. 2 S , 15 y 16 d e este D.L. N s 2 . 6 9 5 , q u e p e r m i t e n privar del d e r e c h o de pro-p iedad de un i n m u e b l e sin e x p r o p i a c i ó n previa.

1 4 Véase supra N" 36.

EDITORIAL JURÍDICA DE CHILE 98

l A l ' R K S C R I P C : i e ' ) N

E n síntesis, este r é g i m e n legal es tablece un sistema p o r el

e:ual el poseedor material de un inmueble que no tiene la condición de

poseedor inscrito o b t i e n e u n a resoluc ión administrativa q u e le re-

c o n o c e la c o n d i c i ó n d e p o s e e d o r regular, c o n cuyo m é r i t o se

inscribe a su n o m b r e el b ien raíz, cuyo d o m i n i o ganará por u n a

prescripción esperad de un año.

El i n m u e b l e p u e d e ser u r b a n o o rural y estar u b i c a d o en cua lquier lugar d e la Repúbl ica , p e r o n o p u e d e ser fiscal ni mu-nicipal , ni t e n e r un avalúo fiscal super ior a 8 0 0 unidades tribu-tarias mensua les ( U T M ) si es rural , ni a 380 , si es u r b a n o .

1 4 8 . El in teresado d e b e presentar u n a solicitud al Ministerio d e Bienes Nacionales p idiendo q u e se le r e c o n o z c a c o m o p o s e e d o r regular p o r reuni r los requisi tos siguientes: a ) N o t e n e r t í tulo inscri to ; b ) Estar e n posesión exclusiva, p o r sí o p o r o t r o a su n o m b r e , sin violencia ni c landest inidad, durante 5 años a lo m e -nos , para cuyo c ó m p u t o p u e d e agregar a su posesión la de sus antecesores ; c ) N o existir j u i c i o s p e n d i e n t e s en su c o n t r a , e n los q u e se discuta el d o m i n i o o la poses ión del i n m u e b l e .

La posesión material se acredita con arreglo al Art. 9 2 5 del C . C , esto es, por hechos positivos a los q u e sólo da derecho el dominio. De acuerdo con la frase agregada por la Ley N s 19 .455, al inciso se-gundo del artículo 4 y del D.L. N e 2 .695 , el pago del impuesto terri-torial durante los 5 años anteriores a la presentación de la solicitud hace plena prueba ele la posesión. Los demás requisitos se acredi-tan por una declaración jurada , en la que se debe manifestar, ade-más, si se conoce la existencia de inscripciones conservatorias del inmueble v de personas que puedan tener derechos sobre él.

P o r consiguiente, el sistema n o es para inmuebles n o inscritos, y c o n o c e r y declarar que existen inscripciones q u e lo amparan n o significa renunciar la prescripción ni expresa ni tácitamente.

1 4 9 . I a resolución q u e a p r u e b a la solicitud d e b e publ icarse p o r

dos \ e i e s ( i i la edic ión de los días 1 y 15 del per iódico C j i t e indi-

que el ministerio. I >< a i u e r d o con el Art. 1 1 del D.L., en los avisos d e b e preve-

n i r s e "que si d e n t r o del plazo d e 3 0 días hábi les c o n t a d o desde la publicaí ion del últ imo aviso, no se dedu jere oposic ión p o i terceros, .< m i leñará la inscripción a n o m b r e del solicitan le" .


Si se d e d u c e opos ic ión , los a n t e c e d e n t e s se envían a la just i -c ia ordinar ia , q u e d e b e tramitarla en un p r o c e d i m i e n t o suma* i ísimo r e g l a m e n t a d o e n el Art. 22 del D.L.

150. U n a resolución administrativa, si n o se dedujo oposición o la sentencia judicial que la rechace , ordenará la inscripción con-servatoria, en cuya virtud "el interesado adquirirá la calidad de poseedor regular del inmueble para t o d o s los elee tos legales, aun-q u e exist ieren en favor de otras personas inscripciones que n o hubieren sido mater ia lmente canceladas" (Art. 15 , inc . I a ) .

El inciso s e g u n d o precisa: "Transcurr ido un a ñ o c o m p l e t o de posesión inscrita n o in terrumpida , c o n t a d o desde la fecha de la inscr ipción, el interesado se hará dueño del inmueble por pres-

cripeión, la que no se suspenderá en taso alguno".

D e n t r o de ese plazo de un a ñ o , los terceros p u e d e n deduc i r las acciones de dominio q u e es t imen asistirles, las q u e se tramita-rán e n j u i c i o sumario .

Si el tribunal acoge la acción, debe ordenar la cancelación de la inscripción practicada por la resolución administrativa o judicial , "conservando su plena vigencia las inscripciones que existían sobre el inmueble con anterioridad a ella", según lo dispone el Art. 27.

151. Si la inscr ipc ión n o se c a n c e l a y el i n t e r e s a d o a d q u i e r e el d o m i n i o p o r el m e r o t ranscurso del plazo s e ñ a l a d o de un a ñ o , d e c o n f o r m i d a d c o n el Art. 1 6 se p r o d u c e n de p l e n o d e r e c h o los e fec tos s iguientes : 1) P r e s c r i b e n las a c c i o n e s e m a n a d a s de los d e r e c h o s reales de d o m i n i o , usufruc to , uso o h a b i t a c i ó n , serv idumbres activas y de h i p o t e c a s relativas al i n m u e b l e ins-cr i to ; 2 ) S e e n t i e n d e n c a n c e l a d a s las i n s c r i p c i o n e s a n t e r i o r e s de d o m i n i o "sin q u e p o r e l lo r e c o b r e n su vigencia las inscrip-c i o n e s q u e a n t e c e d í a n a las q u e se c a n c e l a n " ; 3 ) I g u a l m e n t e se e n t i e n d e n c a n c e l a d a s p o r e l solo minis ter io de la ley, las ins-cr ipc iones de los d e r e c h o s reales d e usufructo , uso, habi tac ión , ien i ( lumbres activas y de h i p o t e c a s s o b r e el i n m u e b l e ; 4 ) Sub-� i s i e n los e m b a r g o s y p r o h i b i c i o n e s d e c r e t a d o s en c o n t r a del olii l iante o de a l g u n o d e sus a n t e c e s o r e s , p e r o e l l o n o impi-

dl n i invalida las i n s c r i p c i o n e s q u e se o r d e n a n ; 5 ) T a m b i é n

litarán vigentes los g r a v á m e n e s q u e haya p o d i d o const i -i mismo s o l i c i t a n t e o a l g u n o de sus a n t e c e s o r e s .

LA PRESCRIPCIÓN

P Á R R A F O 3 a

L A P R E S C R I P C I Ó N E X T I N T I V A

152. La prescr ipc ión q u e ex t ingue las a c c i o n e s y d e r e c h o s per-sonales , "exige solamente cierto lapso de tiempo, durante el cual n o se hayan e je rc ido dichas a c c i o n e s " (C.C. Art. 2 5 1 4 ) . El t i e m p o es de c i n c o años para las acc iones ordinar ias y d e tres para las ejecutivas, al c a b o de los cuales éstas se convier ten e n ordina-rias, calidad en la q u e subsisten p o r otros dos años .

Esta prescr ipc ión se i n t e r r u m p e por la d e m a n d a judicial de-

b i d a m e n t e not i f icada, p e r o el j u i c i o n o a f e c t a r á la validez de la

e n a j e n a c i ó n o gravamen del i n m u e b l e , a m e n o s que se haya de-

cre tado prohib ic ión a su respecto y ésta se haya inscri to en el

Registro del C o n s e r v a d o r . 1 5

L a prescr ipc ión extintiva se suspende en favor de los inca-paces e n u m e r a d o s en el N a 1 del Art. 2 5 0 9 del C . C , p e r o trans-curridos diez años n o se tomará en c u e n t a suspensión a lguna .

153. Las acc iones reales por las q u e se r e c l a m a una cosa se ex-t inguen por la prescr ipc ión adquisitiva d e ésta. Así o c u r r e c o n la acc ión de d o m i n i o para reivindicar un i n m u e b l e , d e a c u e r d o c o n lo dispuesto en el Art. 2 5 1 7 del C ó d i g o Civil.

154. El convenc imiento de que c o n c u r r e n los requisitos y lapsos de t iempo necesarios para sanear los vicios de que pudieran ado-lecer los títulos estudiados, ext inguir los d e r e c h o s y acc iones del verdadero d u e ñ o , ganar por prescripción el d o m i n i o del inmue-ble v ext inguir así el d e r e c h o de éste a reivindicarlo, n o significa d e s c o n o c e r q u e los actos y contra tos p r o d u c e n p l e n o s e fec tos mientras n o sean invalidados y que su nulidad, y la prescr ipción de los derechos y acc iones que de ellos n a c e n , r e q u i e r e ser judi-c ia lmente declarada. T a m p o c o significa olvidar q u e el objeto del Es-

tudio de Títulos no es pupa,ai un litigio sino un contrato válido y precavo

el nesgo de que un tributad pueda ordenar que su inscripción se cancele.

" Véase supraN 8 113.

9

A N E X O S

MODELOS DE INFORME DE TÍTULOS

DE DOMINIO

A N E X O N ' I

DE UN INMUEBLE DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

I N F O R M E T Í T U L O S D E D O M I N I O

Propiedad: El D e p a r t a m e n t o n ú m e r o 3 0 8 del tercer piso y el Es-t a c i o n a m i e n t o n ú m e r o 5 9 del s u b t e r r á n e o del Edif ic io "Arturo Prat" , ub icado en la calle Portugal n ú m e r o 4 5 2 , en la c o m u n a de Sant iago de la Región Metropol i tana , cuyos planos están ar-chivados c o n los n ú m e r o s 3 .693 y 3 . 6 9 3 A a la C. El depar tamen-to t iene el Rol 1337-321 y el e s t a c i o n a m i e n t o el Rol 1337-406 de la C o m u n a de Sant iago.

Propietario : D o n j u á n A n t o n i o Valdés Muñoz, casado en socie-dad conyugal c o n d o ñ a Rosa A l b o r n o z Pérez.

Reglamento de Copropiedad: Se redu jo a escritura públ ica otor-gada el 21 de abril de 1992 en la notar ía de Sant iago de d o n Víc tor Manuel C o r r e a Valenzuela , q u e se inscr ibió en el Regis-tro de Hipotecas de ese a ñ o , a fs. 2 8 . 3 2 1 , N Q 3 1 . 4 1 8 .

D E L 2 de 1 9 5 9 : El d e p a r t a m e n t o goza de los benef ic ios , exen-c iones y franquicias establecidos e n el DIO . 2 d e 1959. Al e l e c t o , el Permiso de Edif icac ión se redujo a escritura públ ica el 14 de mayo d e 1991 en la notaría d e S a n t i a g o d e d o n E d u a r d o P i n t o

Peralta , a l a q u e c o m p a r e c i ó el T e s o r e r o Regional en represen-tación d e l Fisco.

Inscr ipc iones : Todas las q u e se citan c o r r e s p o n d e n al Conserva-dor d e b i e n e s Raíces d e S a n t i a g o .


A N T E C E D E N T E S :

1 . D o n Carlos Alber to Urrut ia G ó m e z adquir ió el d e pa r ta m e n -to, el e s tac ionamiento y los d e r e c h o s en los b ienes c o m u n e s por compraventa que ( d e b i ó durante la vigencia de la sociedad con-yugal q u e tuvo c o n d o ñ a Patricia Rojas F igueroa y se inscribió en el Registro de Propiedad de 1984, a ls. 13 .903 , con el núme-ro 11 .395 .

2. D o n Carlos A l b e r t o Urrut ia G ó m e z y d o ñ a Patric ia Rojas Fi-g u e r o a pac taron separac ión total de b ienes p o r escri tura otor-gada el 16 de d i c i e m b r e de 1997 , en la notar ía de Sant iago de d o ñ a Antonie ta M e n d o z a Escalas; en la cual l iquidaron la socie-dad conyugal y se le ad judicaron al m a r i d o Sr. Urrut ia , el de-p a r t a m e n t o , el e s t a c i o n a m i e n t o y los d e r e c h o s mater ia de este in forme .

El pac to de separac ión de b ienes se subinscr ibió al margen de la inscripción matr imonia l el día 2 3 del m i s m o m e s y a ñ o ; y la adjudicación se inscribió en el Registro de Propiedad de 1998, a f s . 195 , c o n el N s 1 2 1 .

3. El Sr. Urrut ia a p o r t ó estos i n m u e b l e s a la soc iedad d e n o m i -n a d a "Carlos Urrut ia y C o m p a ñ í a L i m i t a d a " e n la escr i tura de la const i tución de ésta, q u e se o t o r g ó el 27 de marzo de 2 0 0 0 e n la notar ía de Sant iago de don Andrés Rubio Flores. Este apor-te se i n s c r i b i ó e n el Reg is t ro de P r o p i e d a d d e 2 0 0 0 , a fo jas 3 1 . 1 3 6 , c o n el n ú m e r o 2 9 . 5 8 7 .

4 . Dicha sociedad, representada por sus tres únicos socios, le ven-dió el d e p a r t a m e n t o , el e s t a c i o n a m i e n t o y los c o r r e s p o n d i e n t e s d e r e c h o s proporc iona les sobre los b i e n e s c o m u n e s del Edificio, a j u a n A n t o n i o Valdés Muñoz, casado c o n d o ñ a Rosa Albornoz Pérez, por compraventa convenida en la escritura otorgada el 14 de agosto del 2 0 0 4 , en la notar ía de Sant iago de d o n Hum-ber to Quezada M o r e n o , inscrita e n el Registro de Propiedad del a ñ o 2 0 0 4 , a fs. 4 7 . 8 1 0 c o n el N Q 3 6 . 8 2 3 .

El prec io se dec laró pagado y rec ib ido en el ac to , en el cual se hizo la e n t r e g a material de las dos unidades .

r » . D o n Carlos Alber to Urrut ia G ó m e z y sus hijas Margari ta Pa-u 11 i a y ( -armen Luc ía Urrut ia Rojas e ran los únicos socios de la

ANEXO N B 1. DE UN INMUEBLE DE LA SOCIEDAD CONYUGAL

soc iedad "Carlos Urrut ia y C o m p a ñ í a Limitada" q u e se consti-tuyó por la citada escritura q u e se o torgó el 27 de marzo de 2 0 0 0 en la notar ía R u b i o ; cuyo ex t rac to se inscr ibió el 13 de abril de ese a ñ o e n el Registro de C o m e r c i o del Conservador de Santia-go , a fs. 1 9 . 1 0 8 , c o n el N' J 1 8 . 3 8 8 , y se publ icó en el Diario Ofi-cial del día 8 de abri l .

Esta sociedad había sido ob je to de las dos modif icaciones si-guientes: a) La que se convino en la escritura otorgada en esa mis-m a notaría el 2 4 de dic iembre de 2 0 0 1 , cuyo extracto se inscribió el 2 7 de e n e r o de 2 0 0 2 , a fs. 19, NL> 16 y se publ icó el día 2 4 de e n e r o ; b) L a convenida en la escritura otorgada en la notar ía de Santiago de don Enr ique Morgan Torres , el 1 de agosto del 2003 ; cuyo extracto se inscribió el día 8 de sept iembre del 2 0 0 3 , a fs. 3 6 . 5 0 8 c o n el N g 2 7 . 3 8 9 , y se publ icó el 6 de sept iembre .

O B S E R V A C I O N E S :

I a . C o n los cert i f icados c o r r e s p o n d i e n t e s , todos o t o r g a d o s en el

m e s de marzo c o r r i e n t e , se acredi tó : 1.1. Q u e la inscr ipción de d o m i n i o se e n c u e n t r a vigente.

1.2. Q u e a los inmuebles no les afectan h ipoteca ni gravá-

menes , c o n excepc ión del Reglamento de Copropiedad

del Edif ic io .

1.3. Q u e no se registran prohib ic iones ni interdicc iones de

ena jenar . 1.1. Q u e no exisie d e u d a de c o n t r i b u c i o n e s y están al día

los pagos de gastos c o m u n e s v servicios domici l iar ios .

1.5. Q u e los inmuebles no están afee ios a expropiación mu-nicipal ni del Serviu.

1.6. Q u e los cónyuges Juan A n l o n i o Valdés y Rosa Albor-

noz siguen casados en s lad conyugal . 2 a. La compraventa proyectada d e b e celebrarla el mar ido Sr. Val-

d e s autorizado p o r s u i n u j í i dona R o s a A l b o r n o / , en la forma

prevista en el Art. 1749 del ( 1 idigo (¡ivil.

/

MANUAL DE ESTUDIO DI TÍTULOS

D I C T A M E N

A juicio del a h o g a d o q u e suscribe, se encuei i l ran en debida for-m a y ajustados a d e r e c h o los títulos de d o m i n i o d e don Juan A n t o n i o Valdés M u ñ o z sobre e l d e p a r t a m e n t o 3 0 8 y e l estacio-n a m i e n t o 5 9 del Edif ic io "Arturo Prat", ubicado e n la calle Por-tugal n ú m e r o 4 5 2 , e n la c o m u n a de S a n t i a g o d e la Región Metropol i tana ; según así se d e s p r e n d e del estudio d e los ante-c e d e n t e s reseñados en este i n f o r m e .

Sant iago, 14 marzo del 2 0 0 6 .

J U A N F E L I U SEGOV1A

A b o b a d o

D o c t o r e n D e r e c h o

E D I T O R I A L JURÍDICA D E C H I L E 1Q8

ANEXO Nuü

I >E UN S i l l o DE EA SUBDIYISK >N DI UN I N M U E B L E ADQUIRIDO DURAN l E l A S< M ¡IEDAD C O N Y U G A L , LUEGO DESUELLA SIN I H M 11 >AKI \


P r o p i e d a d : L a d e c a l l e M a t í a s G o n z á l e z N s 6 6 9 q u e , d e a c u e r d o c o n el r e s p e c t i v o C e r t i f i c a d o M u n i c i p a l d e Nume-r a c i ó n , c o r r e s p o n d e al L o t e B d e la subdiv is ión del S i t io 5 d e la M a n z a n a E e n la c o m u n a d e N u ñ o a d e la R e g i ó n Me-tí o p o l i t a n a .

D e a c u e r d o c o n el plano de subdivisión archivado en el Con-s e r v a d o r de B i e n e s Raíces de Sant iago c o n el N s 3 7 . 8 6 4 , el L o t e B t i e n e los siguientes deslindes particulares: al Norte , con el Lote A del p l a n o de subdivisión; al S u r . con el Sitio 6 de la Manzana E ; al O r i e n t e , c o n P e d r o M o n t e n e g r o ; y al P o n i e n t e , c o n la ca-lle M a t í a s González .

Propietar ios : D o n Juan Carlos Castro Pozo y su m u j e r d o ñ a Inés R a m í r e z ('.onti eras, quienes pactaron separación tota l de bienes el 2 3 d e j u n i o d e 1 9 9 6 .

Inscripciones: Todas las q u e se c i tan c o r r e s p o n d e n al Conserva-d o r d e B ienes Ra íces de Sant iago .


1. D o n Diego Castro C e r d a y su m u j e r d o ñ a María Pozo Manci-II.i. < a s a d o s e n sociedad convugal, adquir ieron en c o m ú n el Si-t io 5 de la Manzana E p o r compraventa q u e se inscr ibió en el

1 0 9 EDITORIAL JURÍDICA DE CHILE

M \ M \l D I l - S I l D I O D I I I I 1 I O S

Registro de Propiedad de 1 9 8 9 del Conservador de B ienes Raí-ces de Sant iago , a fs. 6 5 2 , c o n el N s 1 .436 .

2. Al fa l lec imiento de don D i e g o Castro, la posesión efectiva de su h e r e n c i a intestada se le c o n c e d i ó p o r resolución del S e x t o J u z g a d o Civil de Sant iago, a sus hijos Diego A n t o n i o y j u a n Car-los Castro Pozo , sin per ju ic io de los d e r e c h o s de la cónyuge so-breviviente d o ñ a María Pozo Mancilla. La inscripción se pract icó en d i c h o Registro de Propiedad de 1997 , a fs. 8 . 9 1 1 , N 9 1 1 . 6 2 0 ; y al margen se subinscribió la resolución judicial que dec laró la herenc ia exenta de i m p u e s t o .

Los d e r e c h o s q u e al causante le c o r r e s p o n d í a n en el do-m i n i o del i n m u e b l e se inscr ib ieron a n o m b r e de sus dos hi jos y su mujer , e n el m i s m o Regis t ro de 1997 , a fs. 8 . 9 1 2 , c o n el N , J 1 1 . 6 2 1 .

3. P o r escri tura o torgada ante el notar io de Sant iago d o n Os-valdo Pereira González el 2 7 de agosto de 1999 , d o ñ a María Pozo Manci l la ( q u e p e r m a n e c í a viuda) y d o n D i e g o A n t o n i o Castro Pozo le vendieron y c e d i e r o n todos los d e r e c h o s q u e tenían so-bre el Sitio 5 de la Manzana E a d o n j u á n Carlos Castro, casado en sociedad conyugal c o n d o ñ a Inés Ramírez Contreras .

El prec io se dec laró pagado y rec ib ido en el ac to y la trans-fe renc ia de los d e r e c h o s cedidos se inscr ibió en el Registro de Propiedad de 1999 , a fs. 2 1 . 3 5 0 , con el N e 2 4 . 9 3 5 .

4 . Don J u a n Carlos Castro P o z o , c o m o ti tular del total de los d e r e c h o s de d o m i n i o , subdividió el Sit io 5 en dos Lotes : el A y el B , de a c u e r d o c o n el p l a n o a p r o b a d o p o r la D i r e c c i ó n d e O b r a s de la Munic ipa l idad de Ñ u ñ o a q u e se archivó en el C o n -servador de B i e n e s Raíces de S a n t i a g o , en j u n i o del 2 0 0 0 , c o n el N f i 3 7 . 8 6 4 .

El señor Castro transfirió el Lote A por título inscrito en el Registro de Propiedad del 2 0 0 1 , a fs. 10 .595 , c o n el N Q 1 1 . 2 2 1 .

5. D o n j u á n Carlos Castro Pozo y su m u j e r d o ñ a Inés R a m í r e z ( O H tretas pactaron separación total de b ienes p o r escritura pú-blli a otorgada el 25 de s e p t i e m b r e del 2 0 0 2 , q u e se subinscri-1 1 1 1 1 ' I . agosto de ese a ñ o , al m a r g e n de la inscr ipción de

" ' " >. s i n que hasta la fecha hayan l iquidado la socie i l . n h n n v u L . a l .

http://il.nhnnvuL.al

ANEXO N" 2 . DE UN SITIO DE LA SUBDIVISIÓN DE UN INMUEBLE ADQUIRIDO D U R A N II'


I a . Está acredi tado con los cert i f icados correspondientes , l o d o s emit idos e n el mes de marzo c o r r i e n t e :

1) Q u e se e n c u e n t r a n vigentes en parte , las d< .s insí ripi io nes de dominio : la especial de herenc ia de 1982, y la de cesión de derechos de 1999.

2) Q u e la I. Munic ipa l idad de Ñ u ñ o a le as igno al I , o i e ll el n ú m e r o 6 6 9 de la cal le Matías González .

3) Q u e al Lote B n o le afectan inscr ipc iones en el Regia tro de Hipotecas ni e n el de Prohib ic iones .

4 ) Que- no se adeudan contr ibuciones y está pagada la cuai ta cuota de 2 0 0 5 .

5) Q u e el L o t e B n o está a fec to a expropiabi l idad munic i -pal ni del Serviu.

2 a . Q u e entre don Juan Carlos Castro Pozo v su mujer doña bies Ramírez se c r e ó u n a c o m u n i d a d sobre las cuotas de d e r e c h o s q u e a él le c e d i e r o n , su m a d r e y su h e r m a n o , a título o n e r o s o , durante la vigencia de la soc iedad conyugal ; q u e ellos disolvie-ron por el pac to de separac ión de b ienes re fer ido en el n u m e -ral 5 , sin q u e hayan h e c h o la part ic ión de los ganancia les .

P o r cons iguiente , d o ñ a Inés Ramírez Contreras d e b e r á con-venir, j u n t o c o n su mar ido , la compraventa proyectada, e n su condic ión de c o m u n e r a de los d e r e c h o s inscritos en 1999 , qui-se e n c u e n t r a n vigentes en parte , respecto del Lote B.

D I C T A M E N

A juicio del a b o g a d o q u e suscribe, se e n c u e n t r a n en debida for-ma y ajustados a d e r e c h o los títulos de dominio de d o n j u á n Car-los Castro Pozo y su m u j e r d o ñ a Inés Ramírez Contreras s o b r e la propiedad de calle Matías González N a 6 6 9 en la c o m u n a de Ñuñoa de la Región Metropol i tana , según así se d e s p r e n d e del estudio de l o s a n t e c e d e n t e s reseñados en este in forme.

Sant iago, I I de mar/o de 2 0 0 6 .

J U A N F E L I U S E G O V I A

A b o g a d o

D o c t o r e n D e i e i l i o

http://il.nhnnvuL.al

A N E X O N U 3

DE UN INMUEBLE PERTENECIENTE A CINCO HEREDE R( )S


Propiedad: El i n m u e b l e ub icado en la calle S o t o m a y o r N° 1 2 5 6 ,

q u e c o r r e s p o n d e al L o t e 1 del p l a n o de subdivisión respectivo, en la c o m u n a de Sant iago de la Reg ión Metropol i tana , que tie-n e el Rol N a 7 1 - 1 7 1 de esa c o m u n a .

Propietarios: Los c i n c o h e r m a n o s Carmen ( « a s a d a en s<>< i e d a d conyugal ) ,

E d u a r d o , Beatriz ( so l tera ) , Rodol fo y

J u l i o Vil lalobos Aguirre que adquir ieron una cuota del d o m i n i o por herenc ia de su ma-dre d o ñ a Adriana Aguirre López , y el resto p o r h e r e n c i a de su padre , don J o s é Miguel Vil lalobos H e r n á n d e z .

Inscripciones: Todas la que se citan c o r r e s p o n d e n al Conserva-d o r d e B ienes Raíces de Sant iago .


1. D o n |ose Miguel Villalobos Hernández, casado en sociedad conyugal < o u d o ñ a A d r i a n a Vniirrc López, adquir ió la propie-dad d e calle So tomayor 1 2 5 6 por c o m p r a a d o ñ a Lidia Ofe l ia Rodrigue/ convenida en la esc r i tma otorgada el 6 de f e b r e r o

MANUAL 1)K ESTUDK > DE 11111|.( )S

d e 1908, ( i i la notar ía de Sant iago d e d o n R o b e r t o Arriagada B r u c e ; q u e se inscr ibió en el Registro de Propiedad de 1986 , a fs. 2 . 105 , c o n el N s 2 . 7 9 3 .

El prec io de la compraventa se dec laró pagado y rec ibido en

el ac to , en el q u e se hizo la e n t r e g a material del i n m u e b l e .

2. Al fa l lec imiento de la señora Adriana Aguirre López , la pose-sión efectiva de su h e r e n c i a intestada se c o n c e d i ó por resolu-c ión del S e g u n d o J u z g a d o Civil de Sant iago, a sus hijos C a r m e n , E d u a r d o , Beatriz, Rodol fo y j u l i o Vil lalobos Aguirre sin perjui-cio de los d e r e c h o s del cónyuge sobreviviente, d o n J o s é Miguel Vil lalobos H e r n á n d e z .

Esa resolución se inscribió en el Registro de Propiedad de 1998 , a fs. 1 4 . 2 6 1 , N 2 17 .067 ; y al m a r g e n se subinscr ibió la re-solución del m i s m o J u z g a d o q u e dec laró la h e r e n c i a e x e n t a de impuesto .

D e c o n f o r m i d a d c o n el Art . 3 0 de la L e y de I m p u e s t o s a las H e r e n c i a s , el i n m u e b l e se i n s c r i b i ó a n o m b r e del c ó n y u -ge sobrev iv iente y de los 5 h i j o s , en el R e g i s t r o de P r o p i e -d a d d e 1 9 9 8 , a fs. 1 4 . 2 6 3 c o n el N e 1 7 . 0 6 8 . Es ta i n s c r i p c i ó n se e n c u e n t r a v i g e n t e en p a r t e , r e s p e c t o de los d e r e c h o s de los h i jos .

3. Al fa l lec imiento de d o n J o s é M i g u e l V i l l a l o b o s , la posesión

efectiva de su h e r e n c i a intestada se c o n c e d i ó a sus 5 n o m b r a -dos h i jos p o r r e s o l u c i ó n del V i g é s i m o T e r c e r J u z g a d o Civil de

Sant iago ; q u e se inscribió en el Registro de P r o p i e d a d del 2 0 0 0 , a fs. -12.097, c o n el N" 3 0 . 0 0 0 .

Al m a r g e n s e siibinsí i ibio la resolui ion d e ese m i s m o juzga-

d o q u e a p r o b ó el pago del i m p u e s t o a la ln i < n c i a .

Los d e r e c h o s q u e le c o r r e s p o n d í a n al p a d r e se inscr ib ieron a n o m b r e de sus 5 hi jos, en el m i s m o Registro del 2 0 0 0 , a fs. 4 2 . 6 9 8 , N s 3 9 . 9 0 1 ; q u e d a n d o ellos c o m o titulares de la totalidad del d o m i n i o .


I a . Q u e c o n los cert i f icados correspondientes , todos otorgados en el m e s de marzo c o r r i e n t e , se acredi tó :

EDITORIAL JURÍDICA DE CHILE 114

ANEXO N» ». DE UN INMUEBLE PERTENECIENTE A CINCO HEREDEROS

I I . Q u e las dos inscr ipc iones especia les de h e r e n c i a se en-c u e n t r a n vigentes . L a p r i m e r a sólo en par te , r e s p e c t o de los d e r e c h o s de los c i n c o hi jos .

1.2. Q u e al i n m u e b l e no les afectan h ipoteca ni gravámenes. 1.3. Q u e n o se registran p r o h i b i c i o n e s ni in terd icc iones de

ena jenar .

1.4. Q u e n o exis te d e u d a y es tá p a g a d a la ú l t i m a c u o t a d e

la c o n t r i b u c i ó n territorial .

1.5. Q u e los i n m u e b l e s n o están afectos a e x p r o p i a c i ó n mu-

nicipal ni del Serviu.

1.6. Q u e la coasignataria d o ñ a C a r m e n Vil lalobos Aguirre

está a c t u a l m e n t e casada en soc iedad conyugal c o n don

Fel ipe P o b l e t e Espinoza.

2a. Q u e c o n u n a Dec larac ión J u r a d a notarial de dos testigos se

acredi tó que la coasignataria d o ñ a Beatr iz Vi l la lobos p e r m a n e -

c e soltera.

3 a. Q u e , de conformidad con el Art. 6 8 8 del Código Civil, la com-praventa proyectada t ienen q u e ce lebrar la los c i n c o h e r e d e r o s de c o n s u n o ; d e b i e n d o c o m p a r e c e r el mar ido , d o n Fel ipe Poble-te, en representac ión legal de su m u j e r d o ñ a C a r m e n Villalo-bos , q u i e n d e b e r á autor izar lo a e n a j e n a r sus d e r e c h o s , en la f o r m a prevista en el Art. 1749 .

1 ) 1 ( 1 A V I E N

A juicio del a b o g a d o que suscribe, se e n c u e n t r a n en debida f o r m a y ajustados a d e r e c h o los títulos de d o m i n i o de los her-m a n o s C a r m e n , E d u a r d o , Beatr iz , R o d o l l o v J u l i o Vi l la lobos A g u i r r e s o b r e e l i n m u e b l e ubicado en la c a l l e S o t o m a y o r N e 1256 , en la c o m u n a de Santiago d e la Región Metropol i ta-na ; según así se desprendí del estudio de los a n t e c e d e n t e s rese-ñados e n e s t e i n f o r m e .

S a n t i a g o , I I d e m a r z o del 2 0 0 0 .

JUAN FELIU SEGOVTA Abogado

Doctor en Derecho

115 EDITORIAL |UR1DICA DE CHILE

A N E X O N u 4

DE UN INMUEBLE GRAVADO CON HIPOTECAS Y PROHIBICIÓN

I N F O R M E

T Í T U L O S D E D O M I N I O

Propiedad: Ubicada en la Avenida El C o r r e g i d o r N Q 10 .449 , en

la c o m u n a de L o B a r n e c h e a de la Región Metropol i tana que ,

según el correspondiente Certi f icado Municipal de Numerac ión ,

c o r r e s p o n d e al Sitio 3B-15 del p lano de subdivisión del Lote La

Obra , que se archivó en el Conservador de B ienes Raíces de San-

tiago, en j u n i o de 1 9 8 1 , c o n el N e 2 5 . 4 8 3 .

D e a c u e r d o c o n el p l a n o y s e g ú n sus t í tulos , t i e n e u n a su-

per f i c ie a p r o x i m a d a de 1 .033 c o m a 2 0 m e t r o s c u a d r a d o s y los

s i g u i e n t e s d e s l i n d e s p a r t i c u l a r e s : al N o r t e , e n a p r o x i m a d a -

m e n t e 31 mts . 5 0 c m s . c o n la A v e n i d a El C o r r e g i d o r ; al Sur,

e n 31 mts. 5 0 c m s . c o n p a r t e del s u b i ó t e o sit io 3 B - 1 4 - 1 ; al

O r i e n t e , en 32 mts . 8 0 c m s . c o n el d e s l i n d e g e n e r a l del l o t e o

d e s t i n a d o a e q u i p a m i e n t o c o m u n i t a r i o ; y al P o n i e n t e , en 3 2

mts. 8 0 cms. c o n la Avenida Los P o r t o n e s de L a D e h e s a o C e n -

tral.

Esta propiedad t iene as ignado el Rol de Avalúo N e 3 6 9 7 - 1 6 8

de d icha c o m u n a .

Propietario: La soc iedad d e n o m i n a d a "SOCIEDAD DE INVERSIO-M.S l',\K\ \ I IMITADA", R I T 68 .3 I 1.210 I.

Inscripciones: Todas las q u e se citan c o r r e s p o n d e n al Conserva-

dor de B ienes Raíces de Sant iago.


M A N U A I . D K ESTUDIO DE TÍTULOS

ANTEX ¡ E D E N T E S :

1. Don J o s é Domingo Torres Ayala, casado en sociedad conyu-gal c o n d o ñ a María Luisa H e r r e r a Soto , adquir ió este i n m u e b l e p o r c o m p r a a la "Soc iedad Cons t ruc tora C e n t e n a r i o Limitada" ; q u e se convino en la escritura o torgada el 23 de j u n i o de 1998 , en la notar ía de Sant iago de d o n T i to S á n c h e z Ga jardo, inscrita en el Registro de Propiedad de 1993 , a fojas 2 0 . 6 1 9 , c o n el nú-m e r o 2 3 . 2 4 9 .

Las partes r e n u n c i a r o n a la acc ión resolutoria ; y el prec io se e n t e r ó y dec laró pagado c o n u n a parte al c o n t a d o y el resto c o n el p r o d u c t o de un m u t u o h ipotecar io , q u e d a n d o la propiedad gravada c o n dos hipotecas y p r o h i b i c i ó n de gravar y ena jenar .

2. P o r compraventa o torgada e n la escritura suscrita ante el no-tario de Sant iago d o n H u m b e r t o Quezada M o r e n o el 10 de j u -nio del 2 0 0 0 , don J o s é D o m i n g o Torres Ayala, autorizado p o r su mujer comparec iente al acto, le vendió este inmueble a la "So-

ciedad de Inversiones Barna Limitada" , en cuya representac ión c o m p r ó y aceptó el mismo s e ñ o r J o s é D o m i n g o Torres .

E n esta escri tura: a) Las partes r e n u n c i a r o n a la acc ión re-solutoria; b ) El prec io se dec laró pagado y e n t e r a d o c o n parte en d i n e r o y c o n el p r o d u c t o de un m u t u o h i p o t e c a r i o en letras otorgado en el acto por el B a n c o de Chile, en cuyo favor se cons-tituyeron dos h ipotecas y p r o h i b i c i ó n de gravar y e n a j e n a r sin su c o n s e n t i m i e n t o ; c ) L a c o m p r a d o r a dec laró h a b e r rec ib ido material y sat isfactoriamente la propiedad; d ) Se alzaron las dos h ipotecas y la prohib ic ión q u e la afec taban, referidas en el nu-meral anterior.

Esta compraventa se inscr ibió en el Registro de Propiedad del 2 0 0 0 , a fojas 3 9 . 7 7 6 c o n el n ú m e r o 4 3 . 0 4 1 .

3. La "Sociedad de Inversiones Barna Limitada", que puede usar el n o m b r e de fantasía "Inv. B a r n a Ltda." , la const i tuyeron don J o s é D o m i n g o Torres Ayala y su hi jo d o n j u á n Francisco Torres H e r r e r a por escri tura o torgada el 2 4 de abril de 1 9 9 9 ante el n o i a r i o de Sant iago don I l u m b e r t o Quezada M o r e n o ; cuyo ex-tra* lo se inscr ibió el 29 de abril en el Registro de C o m e r c i o de 1999, a fs. 2 8 . 3 9 4 , c o n el N 9 2 6 . 4 1 8 , y se publ i có en el Diar io < >b( i.il del ;") de mayo de ese m i s m o a ñ o .

ANEXO N" I. DE l'N INMUEBLE GRAVADO CON llll'oll ( \s \ >lllh

La administrac ión de esta sociedad \ el uso d. la ra /on so

cial le c o r r e s p o n d e n individualmente al soi lo don fosé Domin go l o r i e s Ayala; q u i e n q u e d ó e x p r c s a i n e i i i c bu ul tado pata

comprar , vender y e n a j e n a r b i e n e s raíces y p.u a .mi i � alai v

vender de lo suyo a la soc iedad. El plazo de- duración de- la sociedad se fijó en 5 s I I . M

de la lecha de la escritura, renovable automát icamente pm pe i iodos de 5 años cada uno. salvo aviso de alguno de los so< ios

anotado al margen de la inscripción registral de la sociedad, < mi

6 meses de anticipación mínima al respectivo vencimiento . Al res

pecto , el Conservador certif icó que , al 10 de marzo corr iente , esa inscripción n o tiene nota marginal de que los socios le hayan pues-to término a la sociedad.


Está d e b i d a m e n t e acredi tado:

1) Q u e la inscr ipc ión de d o m i n i o se e n c u e n t r a vigente.

2) Q u e el sitio se e n c u e n t r a urbanizado , según consta en el

Cert i f icado Munic ipal q u e se inser tó en la escri tura de compra-

venta o torgada el 23 de j u n i o de 1 9 9 8 ante T i to S á n c h e z , c i tada

en el n u m e r a l 1,

3) Q u e la Munic ipal idad le as ignó el n ú m e r o 10 .449 de la

Avenida El ( o r r e g i d o r .

4) Q u e la Munic ipal idad a c e p t ó la regularización de la pro-piedad y o t o r g ó s i m u l t á n e a m e n t e el Permiso de Edif icac ión y la R e c e p c i ó n Definitiva de la Construcción, según consta en el Cert i f icado de Regular ización N 9 115 de fecha 1 5 / 0 6 / 2 0 0 2 de la 1).< ).M. de Lo Barnec hea.

5) Q u e la propiedad se en< neutra afecta a Declarator ia de Util idad Pública para la expropiación de una franja de 1,50 me-tros para e n s a n c h e de la Avenida Central , según consta en el Cern í a ..do Municipal N ° 3 2 3 de lecha 2 8 / 0 2 / 2 0 0 6 .

6) Que los planes de expropiación del Serviu Metropolitano no

incluyen esta propiedad, según el Informe N s 16.936 de 13/03/06.


7) Que a la propiedad le afectan dos h ipotecas a favor del Banco de Chile, para garantizar obl igaciones de Inversiones Bar-na Ltdíi., que están inscritas a fs. 3 6 . 2 9 9 , N e 2 8 . 2 9 9 y a fs. 3 6 . 3 0 0 , N Q 2 8 . 3 0 0 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del 2 0 0 0 , y u n a prohibic ión de gravar y e n a j e n a r sin c o n s e n t i m i e n t o del B a n c o , que está inscrita a fs. 2 9 . 1 6 3 , N s 2 5 . 6 5 1 del Registro de Interdicciones y Prohib ic iones del m i s m o a ñ o 2 0 0 0 , según Cer-tificadas del Conservador de B i e n e s Raíces de Sant iago de fe-c h a 13 de f e b r e r o del 2 0 0 6 .

8) Que se a d e u d a n la t e rcera y la cuarta c u o t a de la contr i -buc ión territorial del a ñ o 2 0 0 5 , según el Cert i f icado de Deudas de Tesorería de f e c h a 6 de marzo de este a ñ o .

D I C T A M E N

A j u i c i o del a b o g a d o que suscribe, se e n c u e n t r a n en debida for-m a y ajustados a d e r e c h o los títulos de d o m i n i o de la soc iedad Inversiones B a r n a L imitada sobre la propiedad de Av. El Corre-gidor ]S 2 10 .449; q u e el adminis t rador de ésta, d o n J o s é Domin-go Torres Ayala, está facultado para vender en su representación, según así se d e s p r e n d e del es tudio de los a n t e c e d e n t e s reseña-dos e n este i n f o r m e .

Este dictamen de estar los títulos ajustados a d e r e c h o d e b e entenderse sin per juic io de advertir q u e la p r o p i e d a d esta afec-ta a l a expropiación de u n a f ran ja de t e r r e n o de 1,50 mts. de profundidad, y de t e n e r presente q u e para conveni r la c o m p r a -venta deberá p r o c e d e r s e al a lzamiento y c a n c e l a c i ó n de las dos hipotecas y de la prohib ic ión vigentes y al pago de las dos cuo-tas de contribuciones adeudadas .

Santiago, 14 de marzo del 2 0 0 6 .

JUAN FELIU SEGOVTA A h o g a d o

Doctor en Derecho

ÍNDICE

Prólogo para la segunda edición

C A P Í T U L O P R I M E R O

L O S T Í T U L O S D E D O M I N I O D E L O S I N M U E B L E S

PÁRRAFO l 2 . Concepto genérico de títulos PÁRRAFO 2 Q . Los documentos que forman los títulos 11 PÁRRAFO 3 2 . El certificado de litigios 1 i

C A P Í T U L O S E G U N D O

E L E S T U D I O Y E L I N F O R M E D E T Í T U L O S

PÁRRAFO l e . Naturaleza del estudio ~^ PÁRRAFO 2 2 . El estudio preventivo ~

Sección I. Concepto — Sección II. Los títulos ajustados a derecho 23

1. Concepto " 2. Los derechos del verdadero dueño 24

3. La prescripción de los derechos y acciones del

dueño 4. La agregación regular de posesiones 5 . Las inscripciones aparentes 6. I as inscripciones paralelas 7. I .as inscripciones de papel ¡S. Resumen y conclusión 34

PÁRRAFO 3 U . El informe de mulos

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ÍNDICE

C A P Í T U L O T E R C E R O

L O S I N M U E B L E S

P Á R R A F O 1". Conceptos generales P Á R R A F O 2 f i . Los inmuebles urbanos y rurales P Á R R A F O 3 e . Los inmuebles que integran un condominio P Á R R A F O I". Los derechos de aguas

37 38 Id 12

C A P Í T U L O C U A R T O

M O D O S D E A D Q U I R I R L O S I N M U E B L E S

P Á R R A F O l f i . Generalidades 49 P Á R R A F O 2 2 . La ocupación 50 P Á R R A F O 3". La accesión 50 P Á R R A F O 4 e . Conclusión 51

C A P Í T U L O Q U I N T O


P Á R R A F O 1 Q . Reglas generales 53 P Á R R A F O 2". Kl título translaticio 57 P Á R R \ H t 3". I .as esc nutras públicas 59

1. Reglas generales 59 2. La extensión, (Irma j autoriza* ion de las es< rituras 61 3. La dación de i opias 64 I I , h i l a d \ la Li l la di \ a l o i l e g a l d e las e s . l i l i l i a s . 64

5. Las esi rituras otorgadas en el extranjero 65 P Á R R \l I I I" I a I I I S I i 11 >< n ni c . I I I S I I \ .11 < .11,1 6 7

Sección I. Principios generales 67 Sección II. El Registro Conservatorio d e Bienes Raíces 69

1. Reglas generales 69 2. La anotación en el Repertorio 73 3. Los registros parciales 76 4. Las inscripciones, suhinsí tipi i o n e s \ notas

marginales 79 5. Las cancelaciones

E D I T O R I A L J U R Í D I C A D E C H I L E 122

ÍNDICE

C A P Í T U L O S E X T O

L A T R A N S M I S I Ó N D E L O S [ N M U E B l ES

P Á R R A F O l 2 . Reglas genei ales P Á R R A F O 2". La facultad de disponer de los inmuebles heredados P Á R R A F O 3". l a facultad de disponer de los inmuebles legados. . P Á R R A F O 4 S . La transmisión de inmuebles de sociedades disueltas

83 8(i 90 ' i i

P Á R R A F O l f i .

P Á R R A F O 2".

P Á R R A F O 3 e .

C A P Í T U L O S É P T I M O

LA P R E S C R I P C I Ó N

( . i i n i a l i d a d e s 95

I ,a prese ripción adquisitiva 96 Sección I. Concepto 9 6 Sección II. Prescripción especial de saneamiento de la

pequeña propiedad raíz 98

1 a presi i ip< ion extintiva 101

A N E X O S

M O D E L O S D E I N F O R M E D E T Í T U L O S D E D O M I N I O

N° 1. De un inmueble de la sociedad conyugal 105 N Q 2. De un sitio de la subdivisión de un inmueble adquirido

durante la sociedad conyugal, luego disuelta sin liquidarla. 109 N u 3. De un inmueble perteneciente a cinco herederos 113 N" I. De un inmueble gravado con hipotecas y prohibición 117

L23 E D I T O R I A L JURÍDICA D E C H I L E

libro - feliú segovia, juan - manual de estudio de títulos_cropped

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