1

4 de maig de 2016

L’habitatge en entorns

urbans … camí de la

Banlieu?

Anàlisi de les polítiques de sòl i

d’habitatge en temps incerts

Josep Maria Montaner Regidor Habitatge Ajuntament de Barcelona

2

CIUTAT 1,6 M / AMB 3 M/ PIB 68.000 M€/ 11% aturats / DESIGUALTAT 1 A 7

Assentaments 500

Sense sostre 1.000

Sol·licitants d’HPO 53.889 (28.238 unitats familiars)

18.838 (vulnerabilitat econòmica severa)

Llogaters 280.000 (30% en stock)

Habitatges principals 684.000

DESCRIPCIÓ DE LA DEMANDA D’HABITATGE

PROBLEMA Nº 1: la incidència de la crisi en els desnonaments

3

• Segons les dades del Jutjat Degà de Barcelona es produeixen 2.400 llançaments cada any, el 80% per impagament del lloguer.

• Un bon indicador de l’evolució des de 2009 són els casos tractats per la Mesa d’emergències

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Total

Habitatges d’emergència adjudicats

75 140 138 177 213 198 (1) 319 (2) 1,260

PROBLEMA Nº 2: increment dels preus dels lloguers: del 15% al 2015

4

PROBLEMA Nº 3: habitatges buits

5

Segons un estudi realitzat l’abril de 2015, a Barcelona hi han 31.200

habitatges buits.

D’aquests, al voltant de 2.592 són propietat d’entitats financeres of

(segons dades del Registre creat per la Generalitat en

desenvolupament del Reial Decret 1/2015).

Altres enquestes estimen uns 80.000 habitatges buits.

No serà la "solució màgica", però les grans xifres (10.000 lloguers del

sector públic - 10.000 lloguers subvencionats - 20.000 HPO encara

qualificat), s’han de tenir en compte.

6

Decret llei 1/2015; Llei 14/2015; Llei 24/2015 … Llei 18/2007

- Opció de compra de l’administració en canvis de titularitat d’habitatge propietat d’entitats financeres (Dret de tanteig I retracta).

- Facultat d’imposar sancions per l’ús inadequat de l’habitatge. TC

- Cessió obligatòria dels habitatges en mans d’entitats financeres. TC

- Obligació dels grans tenidors d’oferir un lloguer social als que perden l’habitatge per impagament de les quotes. TC

- Impost als bancs i fundacions propietàries d’habitatge buit. TC

- Obligacions de les empreses subministradores en temes de pobresa energètica. TC

- Obligació de les administracions d’oferir habitatge als desnonats en casos de petits propietaris .

INSTRUMENT 3: (potent) marc legal (ara en perill)

POLITIQUES D’HABITATGE: EIXOS CENTRALS D’ACTUACIÓ

7

1. Atenció de l’emergència habitacional.

2. Promoció de nous habitatges de lloguer públic.

3. Incorporació d’habitatge buit al parc de lloguer social i

assequible.

4. Rehabilitació proactiva i eficient.

5. Promoció de noves formes d’accés i gestió de l’habitatge

assequible.

OBJETIU: avançar en la concepció de l’habitatge como un dret

ciutadà que genera obligacions públiques vinculades amb la

disponibilitat d’habitatges accessibles i certes obligacions privades.

1. EMERGÈNCIA HABITACIONAL

8

80 milions en quatre anys.

Increment de les prestacions pel pagament del lloguer.

Reforç de la cultura de la mediació. UCER 1 i 2.

Reforç de la Xarxa Assistencial Social (col·laboració CSS i CUESB).

Pla d’acció sobre els habitatges ocupats en precari (“okupació”).

Negociació amb entitats financeres (i aplicació del DLlei 1/2015, lleis 14 i 24/2015).

Negociació amb jutges, procuradors, etc (és clau tenir la informació amb anterioritat al desnonament).

Coordinació amb serveis d’ocupació municipals.

Coordinació amb serveis social en infrahabitatge i sensellarisme.

OBJECTIU: prevenir = aturar els llançaments

INSTRUMENT 2: AJUTS AL PAGAMENT DEL LLOGUER 2008 - 2015

9

Programes d'ajuts 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Total

Lloguer Just 4.199 5.232 5.645 4.315 3.670 2.993 2.535 2.350 (1) 30.939

Renda Bàsica d'Emancipació (vigents) 9.551 12.017 15.424 17.506 5.579 3.148 1.491 854 65.570

Prestacions econòmiques d’especial urgència

341 343 610 951 485 488 868 600 (2) 4.686

Subvencions per al pagament del lloguer 1.879 (3) 1.879

Ajut municipal, pagament lloguer 2.388 (4) 2.388

Pagament fiança i primer mes de lloguer 124 70 79 20 4 5 19 4 325

Ajuts al lloguer dels habitatges gent gran 609 905 923 925 1.200 1.210 1.210 1.210 8.192

Total 14.824 18.567 22.681 23.717 10.938 7.844 6.123 9.285 113.979

(1) Els 2.350 expedients aprovats corresponen als expedients tramitats al Consorci. Manquen les dades de tancament definitiu de la convocatòria per part de l'AHC

(2) Els 600 expedients aprovats al 2015, inclouen els presentats en anteriors anys. Resten per resoldre 784 expedients.

(3) Els 1.879 expedients aprovats corresponen als expedients tramitats al Consorci. Resten expedients per resoldre i manquen les dades de tancament definitiu per part de l’AHC.

(4) 690 expedients es troben en procés de resolució.

2. CONSTRUCCIÓ PARC PUBLIC DE LLOGUER

10

250 milions en 4 anys.

Lloguer públic (social, dotacional, protegit, gent gran, etc) en detriment de la

propietat, amb cert recolzament en el dret de superfície. Pressupostos,

finançament (ENTITATS FINANCIERES), coll d’ampolla productiu (PATRONAT,

REGESA, INCASOL, BIMSA, etc) i palanquejament (BEI).

En desembre de 2015, es van encarregar al Patronat Municipal de l’Habitatge de

Barcelona els projectes per a la construcció de 1.145 habitatges en 10 solars. EL

POTENCIAL PRODUCTIU DEL PATRONAT EN AQUESTS MOMENTS ÉS DE QUASI

2.500 HABITATGES.

Sòl i finançament = oligopoli públic, pel moment …

Sòl assequible i política de lloguer públic en l’Àrea Metropolitana BCN?

OBJETIU: incrementar la producció d’habitatge per part de tots els

operadors de la ciutat, tant públics com privats i socials, per reprendre el

ritme d’anys enrere.

INSTRUMENT 1 : PARC D’HABITATGE PROTEGIT DE LLOGUER BARCELONA

11

• El total suposa poc més del 1.5% del total del parc, front al 15% que com a mínim

disposen ciutats del nostre entorn europeu.

• No inclou el parc d’HPO de venta encara qualificat, sobre el que el municipi no té

control.

Habitatges de lloguer

protegit

Habitatges de privats Total lloguer social

(subvencionat) Programa de cessió

Convenis amb EEFF

Contingents especials 1.467 12

2.636

Emergència social 1.029 118 10

Resta de lloguer protegit 8.026

Parc lloguer protegit 10.522

INSTRUMENT 1: EVOLUCIÓ (PLANA) DEL PARC D’HABITATGE DE LLOGUER PÚBLIC

12

Evolució del parc 2010 2011 2012 2013 2014 2015 increment 2010-2015

Total HPO de lloguer 10.104 10.201 10.234 10.311 10.426 10.522 4%

Resta d'habitatges de lloguer protegit 8.964 8.641 8.434 8.257 8.126 8.026

Destinats a lloguer social, provinents del parc de lloguer protegit

1.140 1.560 1.800 2.054 2.300 2.496 119%

Programa cessió pisos buits (Hàbitat 3) 118

Convenis amb EEFF 22

Total habitatges de lloguer social 1.140 1.560 1.800 2.054 2.300 2.636 131%

increment anual lloguer social 37% 15% 14% 12% 15%

Total lloguer protegit + lloguer social (HPO + cessió pisos buits + convenis EEFF)

10.104 10.201 10.234 10.311 10.426 10.662

Borsa d'Habitatges de Lloguer pisos de privats, cedits i llogats a preus

assequibles (30% per sota del mercat) 1.266 1.081 1.064 764 751 662

Habitatges en dret de superfície 556 688 848 958 938(1)

(1) Anys 2014 i 2015: L'Ajuntament va adquirir 61 habitatges en dret de superfície a Casernes de Sant Andreu, per destinar-los a lloguer protegit/social

INSTRUMENT 1: PROMOCIÓ DE SÒL I HABITATGE PROTEGIT Principals àmbits amb solars

13

Trinitat Nova

La Marina del Prat

Vermell

22

@

Colònia Castells Casernes de Sant Andreu

Roquetes El Carmel

Torre

Baró

INSTRUMENT 1: 10 SOLARS PREPARATS PER A LA CONSTRUCCIÓ DE LLOGUER SOCIAL PER PART DEL PMHB

14

ADREÇA NÚM. HAB. SOSTRE (m2) DISTRICTE TIPUS

D’HABITATGE

La Marina del Prat Vermell (Sector 10 P 24 - c. Ulldecona, 68-70)

144 11.502 Sants - Montjuïc

Lloguer

Carrer Puigcerdà, 100-10 60 4.300 Sant Martí Dotacional lloguer

Carrer Maresme, 97-91 34 2.720 Sant Martí Lloguer

Porta Trinitat Vella (Ctra. de Ribes, 51-65)

170 12.400 Sant Andreu Dotacional lloguer

Torre Baró Illa F (carrer Escolapi Càncer, 10)

47 4.692 Nou Barris Lloguer

Trinitat Nova Carrer S’agaró s/n Bloc H 92 8.280 Nou Barris Lloguer

Roquetes AA3 – Via Favència, 275 122 9.802 Nou Barris Lloguer

La Marina del Prat Vermell Sector 8 PAU1 illes D1 i D (2 solars)

392 20.532 Sants - Montjuïc

Lloguer

Carrer Lluís Borrassà, 23-35 84 5.300 Sant Martí Dotacional lloguer

TOTAL 1.145

INSTRUMENT 1: PROMOCIONS EN CONSTRUCCIÓ

15

PROMOCIÓ Districte TIPUS HAB. Vd DS Ll OPERADOR prev. fi

Habitatge social Ciutat Vella (Pl. St. Pere, 14) Ciutat Vella HPO 4 4 AJUNTAMENT BCN feb-16

Colònia Castells fase II UP B1 (c. Entença, 304) Les Corts RM 34 34 INCASOL mar-16

Casernes de Sant Andreu U4 (c. Fèlix Amat, 6) Sant Andreu HPO 41 41 FAVB/ PROHABITAT 2000 ab-16

Bon Pastor Polígon B fase3 bloc F1 (c. Biosca, 15) Sant Andreu RM 61 61 PMHB mai-16

Bon Pastor Polígon B fase3 bloc E2 (c. Alfarràs 30) Sant Andreu RM 60 60 PMHB mai-16

Bon Pastor Polígon B fase3 bloc F2 (c. Biosca, 31) Sant Andreu RM 46 46 PMHB mai-16

Glòries, PMU HD/7 (c. Bolívia, 49-61) Sant Martí GG 105 105 PMHB jun-16

22@ Sector Perú Pere IV (c. Pere IV, 455) Sant Martí HPO 54 54 PMHB jun-16

22@ Sector Perú Pere IV (Camí Ca l'Isidret, 5) Sant Martí GG 29 29

UA PERI Can Portabella UP A (c. Virgili, 4-16) Sant Andreu HPO-C 65 65 PREMIER ESPAÑA, SA set-16

Entorns Batlló UP 6 FR 6 (c. Constitució, 67-77) Sants-Montjuïc HPO 33 28 5 SOGEUR set-16

Trinitat Nova UA3-BD esc C-G (c. Aiguablava, 62) Nou Barris RM 65 65 INCASOL nov-16

Entorns Batlló UP4 FR 8 (c. Constitució, 31) Sants-Montjuïc AF 26 26 PMHB des-16

Marina Zona Franca PMU10 P13 (c. Cal Cisó, 50) Sants-Montjuïc HPO-C 24 24 CZF

gen-17 44 44

AJUNT BCN/ permuta Casernes

Entorns Batlló UP 8 (àmbit B) FR 4 (c. Parcerisa, 6) Sants-Montjuïc AF 26 26 PMHB mar-17

Quatre Camins (c. Vista bella, 7) Sarrià-Sant Gervasi

GG 44 44 PMHB jun-17

UA PERI Can Portabella UP B (c. Virgili, 22-26) Sant Andreu HPO-E 11 11 PRIVAT (PREMIER ESPAÑA) jun-17

22@ Tànger /Àlava (c. Tànger, 40-42) Sant Martí DT 47 47 PMHB jun-17

TOTAL 819 435 52 332

16

INSTRUMENT 1: PROMOCIONS EN REDACCIÓ O TRÀMIT DE LLICÈNCIA

ADREÇA NÚM. HAB. SOSTRE

(m2) DISTRICTE TIPUS D’HABITATGE

Sancho d’Àvila II Fase Pl. Dolors Piera, 6

68 6.626 Sant Martí Lloguer i dret de superfície

Alí Bei, 102 49 6.019 L’Eixample Dotacional de lloguer

Av. Vallcarca II fase (AA3) Av. Vallcarca, 93

15 1.779 Gràcia Per afectats urbanístics

Can Fabra C/Parellada, 9 46 5.414 Sant Andreu Dotacional de lloguer

Germanetes GG c/ Viladomat 47 5.678 Eixample Lloguer per a gent gran

Germanetes c/ Comte Borrell, 159 35 5.278 Eixample Dotacional de lloguer

Via Augusta, 401-403 13 1.561 Sarrià–Sant Gervasi

Per afectats urbanístics

Bon Pastor bloc G1 38 5.405 Sant Andreu Per afectats urbanístics

Bon Pastor bloc G2 60 9.753 Sant Andreu Per a afectats urbanístics

Bon Pastor bloc H1 42 6.340 Sant Andreu Per afectats urbanístics

Bon Pastor bloc H3 50 8.809 Sant Andreu Lloguer

Bon Pastor bloc I1 55 7.839 Sant Andreu Lloguer

TOTAL 518

3.- INCORPORACIÓ D’HABITATGE BUIT, INFRA O MAL UTILITZAT.

17

OBJECTIU: mobilitzar habitatges buits per a incrementar ràpidament el

parc de lloguer social i assequible. 45 milions en 4 anys.

Reforç del Programa de Cessión (Habitat3) i la Borsa de Mediació.

Mapeig i mobilització d’habitatge buit de particulars cap al lloguer

assequible.

Negociació, compres i exercici del tanteig i retracte amb EEFF.

Procediment sancionador i mesures fiscals contra la infrautilizació.

Apartaments turístics il·legals (sanció commutable per lloguer social) i

canvio d’ús de projectes d’hotels paralitzats (PEUAT).

Pagament de deute de la Generalitat amb cessió d’habitatges.

4.- REHABILITACIÓ

18

OBJECTIU: rehabilitació proactiva que millori la funcionalitat i accessibilitat dels habitatges, els faci eficients energèticament, generi ocupació i eviti usos especulatius.

80 milions en 4 anys

Edifici vs. habitatges.

Difusa/generalista/preventiva vs Concentrada/integral/pal·liativa.

De la subvenció a la subvenció + finançament.

I de la subvenció al conveni.

Rehabilitació energètica i social.

Pla Integral de Barris 100 milions en 4 anys + Plans d’Ocupació.

5.- PROMOCIÓ DE NOVES FORMES D’ACCÉS I GESTIÓ DE L’HABITATGE ASSEQUIBLE

19

50 milions en 4 anys.

Col·laboració amb promotors sense ànim de lucre o amb ànim de lucre limitat –

Housing Associations. Llarg termini, gestió professional, benefici moderat …

Inversió privada professional? Inversió privada no professional?

1.000 en 4 anys.

Noves formes de tinença i sistemes per a la col·laboració de les entitats

financeres – Taula d’habitatge cooperatiu. Dificultats normatiu-urbanístiques, així com financeres. Princesa 59 y Can Batlló.

Obra nova / rehabilitació + dret de superfície

Conveniar? Licitar sòl i edificis? Licitar capacitat gestió projectes?

OBJETIU: diversificar la producció d’habitatge assequible i consolidar a

mig termini un component estructural a mig camí entre el mercat i

l’estat.

20

CONCLUSIONS

- MALGRAT EL PROGRAMA DE DESPESA PÚBLICA DE GAIRE BÉ 500 MILIONS …

- MALGRAT LA VOLUNTAT POLÍTICA I GERENCIAL MUNICIPAL INQUESTIONABLES … - MALGRAT UNA GOBERNANÇA DE L’HABITATGE CONSORCIADA A LA CIUTAT … - EN 4 ANYS PASSAREM (...SI TENIM ÉXIT) DE 20.000 A 30.000 FAMILÍES

TUTELADES (150% EN 4 ANYS, EN COMPARACIÓ AMB 35 ANYS ANTERIORS) …

- EN UNA CIUTAT QUE NECESITA 100.000 HABITATGES DE LLOGUER A PREUS INFERIORS AL MERCAT …

- EN UNA CIUTAT AMB 280.000 LLOGUERS DE MERCAT, AMB PREUS QUE PUGEN JA DE FORMA NO ASSUMIBLE PER LA CIUTADANIA …

- EN UNA CIUTAT AMB UNS OPERADORS TURÍSTICS QUE OFEREIXEN LEGALMENT 130.000 UNITATS (HABITATGES/HABITACIONS) I UN NOMBRE INDETERMINAT D’IL·LEGALS …

21

CONCLUSIONS

- LES CIUTATS (NI TAN SOLS LES GRANS, RIQUES I AMB GOVERNS DE PROGRÉS) NO PODEM GUANYAR AQUESTA GUERRA SOLES.

- NECESSITEM QUESTIONS (DE PAIS-CCAA / ESTAT-AGE) COM LES SEGÜENTS: 1. BANCA PÚBLICA ESPECIALITZADA + ESTALVI POPULAR (PÚBLIC O

PRIVAT/MUTUAL) ESPECIALIZAT 2. PLANS ESTATALS (MILLOR AUTONÒMICS) D’HABITATGE BEN DOTATS

PRESSUPOSTÀRIAMENT I ORIENTATS A LA CONJUNCIÓ LLOGUER-HABITATGE BUIT-REHABILITACIÓ.

3. AJUTS DIRECTES AL PAGAMENT DEL LLOGUER DELS LLOGATERS 4. AYUTS ALS GESTORS DE LLOGUER A PREU INFERIOR AL DEL MERCAT 5. EXCEPCIONALMENT (TEMPS I ESPAI) SISTEMES DE CONTROL DE LLOGUERS

PRIVATS COM ELS QUE S’ESTAN FENT SERVIR A PARIS O BERLIN 6. UN PLA DE DEVOLUCIÓ DEL RESCAT PÚBLIC DE LA BANCA, AMB UNA

ESPECIAL ATENCIÓ A L’HABITATGE PÚBLIC I ASSEQUIBLE (SAREB). 7. AVS – GHS – HOUSING EUROPE.

- COM ES FA DES DE FA DÈCADES EN L’EUROPA CIVILITZADA …

22