legislación sobre arrendamientos de locales de negocio
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CUESTIONES PRACTICAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE
LOCALES COMERCIALES
Gijón 23 de septiembre de 2008.
DEFINICION
• Contratos de arrendamiento para “ uso distinto de vivienda”.– Requisitos:
• Finca urbana destinada a la venta al consumidor de productos y servicios.
• Puede incluir mobiliario y maquinaria.• Distinto del Contrato de industria. Este es aquel en
el que se cede toda la organización de una empresa ( muebles, máquinas, mnercancía, propiedad industrial, clientela, prestigio comercial)
• Este último no está sometido a la LAU.
TIPOS DE CONTRATO
– Celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
– Celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995.
– Celebrados después del 1 de enero de 1995.
• En el caso de contratos adquiridos por traspaso, se tiene en cuenta la fecha de la primera firma del contrato.
ANTERIORES A 9/05/1985
1. DURACION:1. Hasta el 1 de enero de 1995: Indefinidos.2. El arrendatario podía irse notificando con 30 días
de antelación.3. A partir del 1 de enero de 1995 distingue entre
titular persona física o jurídica.4. Titular persona física:
1. Terminan a la jubilación o fallecimiento del titular del contrato.
2. Podrá continuar el cónyuge, con la misma actividad comercial, hasta la jubilación o fallecimiento de éste.
3. A falta de cónyuge, o a su jubilación o fallecimiento, podrá continuar un descendiente, con la misma actividad comercial, HASTA EL 31/12/2014
ANTERIORES A 9/05/1985
1. Excepciones:1. Si antes del 1 de enero de 1995 ya hubiera
existido 1 subrogación por fallecimiento del primer arrendatario:a) Sólo podrá continuar con el contrato el cónyuge hasta
su jubilación o fallecimiento o un descendiente hasta el 31/12/2014, PERO NUNCA LOS DOS.
2. Si antes del 1 de enero de 1995 ya hubieran existido 2 subrogación por fallecimiento del primer arrendatario:a) No podrá continuar ni el cónyuge ni los descendientes,
el contrato terminará a la jubilación o fallecimiento del titular que lo era el 1 de enero de 1995.
ANTERIORES A 9/05/1985
– DURACION: Titular persona jurídica:• Realiza actividad comercial ( División 6ª del IAE)
y tiene menos de 2.500 m2 de superficie: 20 años. Finalizan el 31/12/2014.
• Realiza actividad comercial y tiene más de 2.500 m2 de superficie: 5 años, finalizaron el 31/12/1999.
• Actividad no comercial:– IAE anual inferior a 510,86 €: 31/12/2014– IAE anual entre 510,84€y 781,32€: 31/12/2009.– IAE anual entre 781,32€ y 1.141,92€: 31/12/2004.– IAE anual superior a 1.141,92€: 31/12/1999.
ANTERIORES A 9/05/1985
DERECHOS DEL ARRENDATARIO AL TERMINAR EL CONTRATO:
1. Indemnización igual a 18 meses de renta si se alquila el local, para la misma actividad o una semejante, antes de 1 año.
2. Derecho de adquisición preferente para continuar en el local, en las condiciones que determine el arrendador, si éste lo alquila antes de 1 año desde la finalización.
a) El arrendador debe notificar la condiciones al arrendatario anterior.
b) Este aceptarlas y firmar el nuevo contrato en 30 días
3. UNO Y OTRO SON INCOMPATIBLES.
ANTERIORES A 9/05/1985
TRASPASO / CESION:1. El arrendatario actual y el cónyuge subrogado
podrán traspasar el local aplicándose la legislación de 1.964.
a) Llevar en el local más de 1 año.b) Compromiso del nuevo arrendatario a estar el menos 1 año y
con la misma actividad.c) Comunicación escrita al arrendador del precio traspaso,
separando el de la venta de mobiliario y mercancía.d) Incremento de la renta pactado o 15%.e) Participación del arrendador en el precio del traspaso,
pactado o 30%, 20% o 10% según fecha de construcción o uso por primera vez del local.
f) Si el arrendador paga el traspaso y la mercancía y mobiliario puede descontar del total del precio los porcentajes anteriores. Si solo paga el precio del traspaso del local, no puede descontarlos.
ANTERIORES A 9/05/1985
TRASPASO/ CESION:– Existe la duda sobre la posibilidad de traspaso de
los descendientes.– El contrato, una vez realizado este traspaso,
durará: MINIMO 10 AÑOS DESDE LA ESCRITURA DE TRASPASO Y MAXIMO DEL MAYOR TIEMPO QUE FALTE HASTA EL 03/11/2014.
– Si se ha adquirido el contrato por traspasos realizados entre 1985 y 1994 los plazos de duración de estos contratos se incrementan en 5 años respecto a los generales ya citados.
CONTRATOS ENTRE 09/05/85 Y 01/01/95
Su especialidad viene dada por el llamado “Decreto Boyer” que permitió pactar contratos de arrendamientos temporales a partir de 1995.
DURACION:1- La pactada por las partes en el contrato.2- Puede ser el contrato indefinido si expresamente se somete a la legislación de 1.964.3- Continúan así en este momento y sin límite de tiempo.4- Existe la tácita reconducción.5- Subrogación solamente en caso de fallecimiento del arrendatario.
CONTRATOS ENTRE 09/05/85 Y 01/01/95
TRASPASO/ CESION:
1- Se regula por la Ley de 1.964, por tanto:
a) existe en la medida que no se ha renunciado a él por el arrendatario.
b) sigue el mismo procedimiento explicado anteriormente.
c) el contrato traspasado durará el tiempo que reste hasta la finalización prevista en él, pudiendo ser temporal o indefinido.
d) Existe la tácita reconducción.
CONTRATOS POSTERIORES A 01/01/1995
DURACION:1- Libertad de pacto entre las partes. Prevalece
el contrato temporal pero podía pactarse “por tiempo indefinido”.
2- Conveniente pacta que el arrendatario podrá rescindir el contrato antes de su finalización con preaviso.
3- Conveniente pacta preaviso para evitar la tácita reconducción. Si no se pacta se entiende que son 15 días para que no se aplique.
4- Subrogación como consecuencia del fallecimiento del titular a favor de herederos.
CONTRATOS POSTERIORES A 01/01/1995
CESION DE CONTRATO:1- Derecho del arrendatario al que puede
renunciar.2-No necesita el consentimiento del arrendador,
salvo pacto en contrario.3- El arrendador tiene derecho a un incremento
de renta del 20% sobre el precio de la cesión.
4- Hay que notificar fehacientemente al arrendador en el plazo de un mes el nombre del nuevo arrendatario.
5- Situación especial de las sociedades mercantiles.
OTRAS CUESTIONES
RENTA :
1- Pactada en el contrato y actualizada, cada año con arreglo al IPC.
2- Obligación del arrendador de emitir recibo.
3- Pago de los suministros del local a cargo del arrendatario.
4- Pago del IBI en su totalidad y en los contratos posteriores a 1.995 de la Comunidad de Propietarios del edificio.
OTRAS CUESTIONES
OBRAS:
1- Con carácter general, las obras de conservación del local serán de cuenta del arrendador, salvo pacto en contrario.
2- El arrendatario no podrá realizar obras sin el consentimiento del arrendador, que modifiquen la configuración del local o disminuyan la estabilidad o seguridad del mismo. Necesidad de pacto expreso.
3- Puede ser causa de extinción del contrato y en los posteriores a 1.995, puede exigirse al arrendatario dejar el local como estaba antes de las obras.
OTRAS CUESTIONES
INCREMENTO DE LA RENTA POR OBRAS:
1- En contratos anteriores a 1.985: El arrendador puede optar por:
* Aplicar el 12% del capital
* Calcular el incremento sobre el capital invertido, más el interés legal del dinero calculado para 5 años y aplicarlo en un periodo de 10 años.
*La obra tiene que haber sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial.
* Nunca puede superar o 5 veces la renta anual vigente o el salario mínimo interprofesional.
OTRAS CUESTIONES
INCREMENTO DE LA RENTA POR OBRAS:
2- En contratos entre 1.985 y 1.995 el 12% del capital invertido en la reparación, distribuido entre 12 meses y sin que supere el 50% de la renta mensual. Queda asimilada a renta.
3- En los posteriores a 1.995: Capital invertido en la obra, más el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos y nunca supere el 20% de la renta vigente.
OTRAS CUESTIONES
INDEMNIZACION AL FINAL DEL CONTRATO:
1- Aplicable a los posteriores a 1.995.
2- Requisitos:
a) duración superior a 5 años y actividad venta al público.
b) decisión del arrendatario de no firmar otro contrato con renta de mercado.
c) Si el arrendatario inicia, en 6 meses, la misma actividad comercial en el mismo municipio: gastos de traslado e indemnización por pérdida de clientela.
OTRAS CUESTIONES
INDEMNIZACION AL FINAL DEL CONTRATO:
d) Si el arrendatario inicia actividad diferente en los 6 meses siguientes, no inicia ninguna o el arrendador alquila el local para una actividad semejante, en este plazo: 1 mensualidad por año de contrato con un máximo de 18 meses.
e) Normalmente se renuncia a este derecho.
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